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Examen écrit
Épreuve : Droit
Épreuve partielle : Code civil (CC) © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen. D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention des candidats" stipulé dans chaque épreuve.
Nom, prénom: ...................................................................................................
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de loi
(WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises
en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments
manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
Notes à l’attention des candidates / candidats à l’examen
1. Veuillez impérativement compléter l’en-tête de chaque page (N° de candidat). Veuillez
impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles
complémentaires.
2. Les réponses doivent figurer dans l’espace vide situé sous la question.
3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour aboutir à une solution, veuillez
impérativement l’indiquer sur la copie de l’épreuve.
4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la structure et
de la présentation de votre réponse.
5. Les réponses partielles seront prises en compte dans l’ordre dans lequel elles ont été
données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a inscrit
10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)
6. Temps de réponse: 40 minutes
7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En l’absence
de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.
Abréviations
TVA Taxe sur la valeur ajoutée
MI Maison individuelle
Épreuves / Sujet Pondération
Vue d’ensemble du droit Pondération
A1 Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique 2
A2 Droit des personnes 2
A3 Principes des droits réels 2
A4 Propriété et registre foncier 2
B1 Droit des personnes 6
B2 Droits réels 10
CO, CPC Examen écrit 60
Fiscalité Examen écrit 20
Total 120
A) Groupes de questions à répondre par juste ou faux 8 points
Évaluation des groupes de questions A1 – A4
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A1
Notions de droit, principes de droit, structure de l’ordre juridique
Les déclarations suivantes sont-elles justes ou fausses ?
2
faux
0,5
En présence d’une norme légale dispositive, les parties ne sont
pas en droit de convenir d’une disposition contraire.
juste
faux
0,5
Si la Commune charge le jardinier d’entretenir le gazon de la
mairie, il s’agit d’un rapport de droit privé.
juste
faux
0,5
Il appartient au législateur cantonal de fixer l’âge légal de la
majorité civile valable sur son propre territoire.
juste
faux
0,5
2
Le lieu de séjour d’une personne est aussi le lieu auquel elle
est attaquée en justice.
Le siège d’une association ressort de ses statuts. juste
faux
0,5
faux
0,5
Il est en principe possible qu’un enfant de trois ans ait des
dettes.
juste
faux
0,5
2
La propriété est un droit de nature obligationnelle et n’a d’effet
en tant que tel qu’entre les parties contractuelles.
juste
faux
0,5
Le principe de causalité veut que le propriétaire d’une chose
soit, de par la loi, également propriétaire de ses accessoires.
juste
faux
0,5
Le propriétaire d’un bien immobilier doit être inscrit au registre
foncier.
juste
faux
0,5
commune.
juste
faux
0,5
2
Le propriétaire d’une chose peut toujours l’aliéner. juste
faux
0,5
La possession est le moyen par lequel le droit sur une chose mobilière est rendu visible vers l'extérieur.
juste
faux
0,5
Les effets des droits inscrits au grand livre du registre foncier
dépendent de leur inscription au journal pour ce qui concerne
leur rang et la date de leur naissance.
juste
faux
0,5
ressort du registre foncier.
B) Exemples d’application du droit des personnes 22 points
et des droits réels
6
Capacité à être un sujet de droit.
2
(1)
Solution b) :
Capacité à percevoir la portée de ses actes. (ou) Capacité à agir de manière raisonnable.
2
Margrit Bosshard, veuve de 93 ans, vit seule dans son logement. Elle peut
encore bien maîtriser les tâches quotidiennes, mais ses forces ont décliné et elle
a besoin d’aide pour les nettoyages, qu’elle a donc confié à une tierce personne.
Parallèlement, elle charge sa banque de placer une grande partie de sa fortune
dans des instruments financiers complexes.
c) Que pensez-vous de son discernement en ce qui concerne les deux contrats
en question ? Se peut-il que la capacité de discernement soit présente dans
un cas et pas dans l’autre ?
Solution c) :
La capacité de discernement est relative. Sa présence doit être examinée
séparément pour chaque acte juridique.
La capacité de discernement est probablement présente pour un acte juridique
du quotidien tel que le mandat pour des travaux de nettoyage ; pour un acte
juridique plus délicat tel que le placement de fonds dans des instruments
financiers complexes, on peut en douter.
1
1
10
1
b) Quel peut être le contenu ou l’objet d’une servitude, d’une manière générale ?
Solution b) :
Le propriétaire est contraint d’adopter une attitude passive – il doit tolérer
quelque chose ou renoncer à quelque chose (droit de vue, une servitude de
passage)
2
Solution c) :
Servitudes personnelles
Servitudes foncières
1 1
La servitude suivante est inscrite au registre foncier pour une parcelle non bâtie
située dans la zone à bâtir : « Charge : interdiction de bâtir en faveur de la
parcelle n° 4530 du cadastre de X (= parcelle voisine) »
d) De quel type de servitude est l’interdiction de bâtir en question ?
Solution d) :
Servitude foncière
1
e) Pourquoi a-t-on opté ici pour ce type de servitude lors de sa constitution ?
Solution e) :
Cette interdiction de bâtir ne fournit un avantage qu’aux personnes disposant
d’un droit réel sur la parcelle voisine (propriétaires et le cas échéant usufruitiers
ou créanciers hypothécaires) ; l’interdiction de bâtir est opposable à tout
nouveau propriétaire ou autre titulaire d’un droit réel sur la parcelle (acquéreur,
usufruitier, superficiaire)
2
Lors de la vente d’une parcelle grevée de la servitude d’interdiction de bâtir,
cette servitude est ignorée par erreur dans le contrat de vente en la forme
authentique. L’acquéreur n’a ainsi jamais pris connaissance de cette servitude.
Le voisin la lui signale deux mois après le transfert de propriété, le jour du dépôt
de la demande d’autorisation de construire.
f) Cette servitude est-elle également valable pour l’acquéreur qui n’en avait pas
connaissance ? Motivez votre réponse.
Solution f) :
Les droits réels sont des droits absolus et sont opposables à / applicables pour
tout un chacun. La servitude est constituée par son inscription au registre foncier
(principe de l’inscription). La servitude est ainsi réputée accessible aux tiers
(principe de publicité).
L’acquéreur est donc réputé connaître la servitude et celle-ci s’applique
également à son endroit.
Exercice B3 – Droits réels
L’agriculteur Werner Bühler a transféré son exploitation à son fis Michael.
Werner Bühler et sa femme Heidi Bühler-Schönenberger obtiennent un droit
d’habitation sur un logement indépendant de la ferme.
a) Expliquez ce qu’est un droit d’habitation à l’aide de quatre caractéristiques.
6
Solution a) :
Le droit d’habitation est une servitude personnelle, la servitude est strictement
personnelle (droit et exercice) – elle est donc intransmissible et prend fin au
décès de l’ayant droit.
L’ayant droit obtient ainsi le droit de loger dans un bâtiment ou une partie de
celui-ci, il ne peut en principe exercer ce droit qu’en personne mais, sauf
restriction explicite à sa personne, peut prendre les membres de sa famille et
de son ménage dans le logement.
Le titulaire d’un droit d’habitation ne peut pas louer le logement à des tiers.
Il ne paie que les charges de l’entretien ordinaire et les avantages dont il jouit
sont imposables, tous les autres impôts ainsi que les intérêts hypothécaires
sont en principe à la charge du propriétaire de l’immeuble grevé.
1
1
1
1
Trois ans plus tard, Michael Bühler, lassé du métier d’agriculteur, traverse une
période de difficultés financières et souhaite vendre l’exploitation agricole à
Stefan, un ami fortuné banquier de son état. Ce dernier entend spéculer sur
l’intégration prochaine des biens-fonds de Michael dans la zone à bâtir.
b) Stefan peut-il acheter les biens-fonds ou l’exploitation agricole de Michael ?
Motivez votre réponse.
Stefan ne peut pas acheter les biens-fonds (sans autorisation).
Les terrains/exploitations agricoles sont soumis à une restriction par la loi
fédérale sur le droit foncier rural (LDFR).
1
1
Exercice C1 – Droits réels
Depuis des décennies, Emil Kuster est propriétaire de sa maison. Et depuis des
décennies également, il doit rouler sur le terrain du voisin pour pouvoir accéder
à sa maison. Depuis peu, le terrain voisin a changé de propriétaire à la suite
d’une vente. Le nouveau propriétaire interdit maintenant à Emil Kuster de
franchir son terrain, car aucune servitude correspondante n’est inscrite au
registre foncier. Emil Kuster invoque le droit coutumier et le droit de passage
(passage nécessaire).
4
La force obligatoire négative du registre foncier l’emporte.
Une servitude ne naît que lors de son inscription au registre foncier.
Emil Kuster ne peut pas se fonder sur le droit coutumier. Un accord des parties
est donc en principe nécessaire pour fonder une servitude de passage, sous
réserve des règles sur le passage nécessaire (art. 694 CC ; voir ci-dessous)
À propos du droit de passage :
Les perspectives de succès sont bonnes si Emil Kuster exige de son voisin
l’octroi d’un droit de passage (passage nécessaire). Il faut qu’il y ait une issue
insuffisante sure la voie publique et il doit alors dédommager pleinement son
voisin (art. 694 CC).
Exercice C2 – Droits réels, etc.
Financièrement, Hans Meier a le couteau sur la gorge. Il vend donc son
appartement en PPE pour la somme de 500 000 francs. Lors l’instrumentation
de l’acte authentique, l’acquéreur Peter Gut verse un acompte de 50 000
francs. Le contrat de vente prévoit que « cet acompte ne porte pas d’intérêt et
n’est pas garanti ». Le transfert de la propriété de l’appartement et le versement
du solde du prix de vente doivent intervenir deux mois après l’instrumentation
de l’acte authentique.
Un mois après, l’ouverture de la faillite de Hans Meier est prononcée.
Peter Gut peut-il exiger de l’administration de la faillite qu’elle procède au
transfert de la propriété selon le contrat de vente ? Si non, que devient son
acompte ? Motivez vos réponses.
Solution C2 :
Peter Gut ne peut pas exiger de l’administration de la faillite qu’elle exécute le
contrat de vente.
Il peut faire valoir son acompte comme tous les autres créanciers, dans le cadre
de la procédure de faillite. Il reçoit un acte de défaut de biens après faillite pour
le montant non couvert de l’acompte.
2
2
Variante
L’ouverture de la faillite de Hans Meier a pu être retardée. Le transfert de
propriété est intervenu selon la convention.
Mais Peter Gut, lui-même dans une situation financière critique, n’a pas versé
la totalité du solde du prix de vente. Un montant de 50 000 francs reste dû.
Deux semaines après le transfert de propriété, l’ouverture de la faillite de Hans
Meier est prononcée.
Que va entreprendre l’administration de la faillite au sujet des 50 000 francs
dus ?
Solution Variante :
L’administration de la faillite, en qualité de représentante du vendeur, va
requérir l’inscription (temporaire) d’une hypothèque légale dans un délai de
trois mois (art. 837 s CC).
2
Examen écrit
Épreuve : Droit
Épreuve partielle : CO, CPC © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen. D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention des candidats" stipulé dans chaque épreuve.
Nom, prénom: ...................................................................................................
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de loi
(WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises
en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments
manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
Notes à l’attention des candidates / candidats à l’examen
1. Veuillez impérativement compléter l’en-tête de chaque page (N° de candidat). Veuillez
impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les feuilles
complémentaires.
2. Les réponses doivent figurer dans l’espace vide situé sous la question.
3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour aboutir à une solution, veuillez
impérativement l’indiquer sur la copie de l’épreuve.
4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la structure
et de la présentation de votre réponse.
5. Les réponses partielles seront prises en compte dans l’ordre dans lequel elles ont été
données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a
inscrit 10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)
6. Temps de réponse: 60 minutes
7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En
l’absence de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.
Abréviations
PPE Propriété par étages
A CO, partie générale 30
B CO, partie spéciale 20
C CPC et garanties 10
Total 60
Fiscalité Examen écrit 20
Évaluation des groupes de questions A1 – A2
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A1
Les affirmations suivantes sur la notion d’«obligation» sont-elles justes ou fausses ?
2
faux
0,5
La loi exige que toutes les obligations soient convenues par
écrit.
juste
faux
0,5
Une obligation est un engagement créant une dette et une
créance.
juste
faux
0,5
Une obligation ne peut naître que par la conclusion d’un
contrat.
juste
faux
0,5
Exercice A2
Les affirmations suivantes sur la notion de «contrat» sont-elles juste ou fausses ?
2
Un contrat est réputé conclu lorsqu’il y a une manifestation
de volonté réciproque et concordante.
juste
faux
0,5
faux
0,5
sont de nature dispositive.
juste
faux
0,5
Dans les limites de la loi, le contenu du contrat peut être
librement choisi.
Évaluation des groupes de questions A3 – A5
Les réponses aux questions formulées doivent être motivées et complétées par l’indication des dispositions légales pertinentes. Des points sont attribués tant pour l’article de loi que pour la justification correcte.
Exercice A3
Karl offre à Slotan son matériel de pêche parce qu’il en a acheté un nouveau. a) Quelles sont les prescriptions de forme pour ce contrat ?
b) Selon quelle base légale ?
c) Quelles serait les prescriptions de forme si Karl promettait à Slotan qu’il
lui offrira son matériel de pêche ?
d) Selon quelle base légale ?
6
1
2
2
1
Solution A3 : a) Aucune.
b) Art. 11 CO, car aucune prescription de forme n’est prévue pour la
donation de choses mobilières.
c) La promesse de donner n'est valable que si elle est faite par écrit.
d) Art. 243 al. 1 CO
1
2
2
1
Exercice A4
Goran Popovic souhaite louer un photocopieur pour son bureau. Il négocie un
prix avec le magasin. L’appareil est livré mais, en lisant la facture, Goran
Popovic s’aperçoit que le magasin a pour sa part compris que Goran voulait
acheter l’appareil.
b) Que doit entreprendre Goran Popovic ?
c) Quel délai Goran Popovic doit-il observer ?
d) Où se trouvent les bases légales ?
e) Quelle est la différence entre les contrats nuls et les contrats annulables ?
10
2
2
2
2
2
Une année à compter de la découverte de l’erreur.
Art. 24 al. 1 ch 1 et art. 31 CO
Les contrats nuls sont d’emblée invalids, les contrats annulables sont valides
s’ils ne sont pas contestés.
2
2
2
2
2
Exercice A5
Le 17 janvier 2018, Miklos a commandé une nouvelle garniture pour sa chambre
à coucher. La garniture était proposée pour 2’500 francs, livrable en quatre
semaines. Le 20 février 2018, le lit n’est pas encore livré. Le 21 février 2018,
Miklos voit la même garniture dans un autre prospectus pour 2’000 francs.
a) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, comment Miklos
doit procéder pour pouvoir acheter la garniture moins chère?
b) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, ce qui changerait
si le contrat de vente de la première garniture précisait: «Sera livrée le 13
février 2018»?
c) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, quelle serait la
situation juridique si Miklos avait absolument besoin d’un lit et que le même
modèle auprès d’un autre fournisseur coûtait 2800 francs.
10
6
1,5
2,5
Solution A5 :
a) Il doit interpeler le fournisseur (1) pour le mettre en demeure (1) selon l’art.
102 CO (0,5) et lui fixer un délai pour s’exécuter (1), art. 107 CO (0,5). Si
l’exécution n’est pas intervenue à l’échéance de ce délai, Miklos peut se
départir du contrat (2), art. 107 al. 2 CO.
b) Le fournisseur serait alors déjà en demeure le 14 février 2018 (1), de sorte
que Miklos n’aurait plus à l’interpeler, art. 102 al. 2 OR (0,5).
c) Il s’agirait d’un dommage (1) et le fournisseur en demeure devrait à Miklos des
dommages-intérêts (1), art. 103 al. 1 CO (0,5).
6
1,5
2,5
Évaluation des groupes de questions B1 – B2
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B1
Svetlana et Björn (mariés) souhaitent acquérir un appartement en PPE. Ils ont déjà
pris contact avec un courtier et l’ont chargé de leur chercher un logement.
2
Le contrat avec le courtier peut être conclu valablement par
oral.
juste
faux
0,5
Comme ils sont mariés, tous deux doivent conclure le contrat
avec le courtier.
juste
faux
0,5
Si Svetlana et Björn ne sont pas satisfaits des services du
courtier, ils peuvent résilier le contrat en tout temps.
juste
faux
0,5
Si une rémunération trop élevée a été convenue pour la
transaction, celui-ci peut être diminué par le juge sur demande
de Svetlana et Björn.
Exercice B2
Le courtier a trouvé un logement approprié pour Svetlana et Björn. Le contrat de
vente proprement dit est reporté. Afin de lier Svetlana et Björn, le courtier conclut
avec eux un contrat sur l’acquisition prévue du logement.
2
Le contrat avec le courtier peut être conclu valablement par oral. juste
faux
0,5
Le contrat avec le courtier ne peut être conclu valablement par
oral que si le prix de vente ne dépasse pas 1 million de francs.
juste
faux
0,5
Ce contrat constitue une promesse de vente liée à un contrat de
vente d’immeuble.
Comme ils sont mariés, tous deux doivent conclure ce contrat
avec le courtier.
Évaluation des groupes de questions B3 – B4
Les réponses aux questions formulées doivent être motivées et complétées par l’indication des
dispositions légales pertinentes. Des points sont attribués tant pour l’article de loi que pour la
justification correcte.
Exercice B3
Vanessa Dos Santos a acheté un nouveau sèche-linge pour son logement le 14
mars 2016. Le 1er mars 2018, l’appareil cesse de fonctionner au beau milieu du
programme de séchage.
a) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, comment Vanessa
Dos Santos doit procéder et quels sont tous ses droits qui lui reviennent selon
le code des obligations.
b) Montrez, en indiquant les dispositions légales pertinentes, à quoi Vanessa
Dos Santos doit veiller en termes de délai.
8
6,5
1,5
Solution B3 :
a) Vanessa doit dénoncer le défaut immédiatement (1) auprès du vendeur (1),
art. 201 al. 3 CO (0,5). Elle a le choix entre la résiliation du contrat (1) et la
réduction du prix (1). Comme il s’agit ici de choses fongibles (0,5), elle peut
aussi exiger leur remplacement (1), art. 206 CO (0,5).
b) À la prescription de l’action en garantie, de 2 ans (1), art. 210 al. 1 CO (0,5).
6,5
1,5
Exercice B4
Rafael Kissling prie son ami Luca Lucatoni, menuisier, de lui bâtir une tonnelle;
il lui explique très précisément ce qu’il souhaite et comment la tonnelle doit être
construite. Les deux ne consignent rien par écrit.
Répondez aux questions suivantes en indiquant à chaque fois la disposition
légale pertinente:
b) Ce contrat devrait-il être conclu par écrit ?
Complément d’information :
Après l’achèvement des travaux, Luca Lucatoni exige un paiement. Rafael
Kissling explique que rien n’est dû, car rien n’a été consigné par écrit.
c) Luca doit-il renoncer à la somme? Motivez votre réponse en précisant la
disposition légale pertinente.
Complément d’information :
Pendant la construction, Luca Lucatoni a signalé à Rafael Kissling par écrit que
la pente de la tonnelle ne suffisait pas pour évacuer l’eau de pluie. Rafael
Kissling a maintenu la construction selon ses plans. L’eau de pluie cause à
présent des dommages au jardin et Rafael Kissling veut en tenir Luca Lucatoni
pour responsable.
8
1,5
1,5
3,5
1,5
b) Non, pas de prescription de forme, art. 11 CO.
c) Non,
Si rien n’a été convenu, le prix est déterminé d'après la valeur du travail et
les dépenses de l'entrepreneur,
Art. 374 CO.
e) Non, il a prévenu le maître d’ouvrage et celui-ci a insisté pour maintenir
l’exécution prévue,
Art. 369 CO.
Évaluation des groupes de questions C1 – C5
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice C1
2
faux
0,5
faux
0,5
Le CPC régit le déroulement d’une procédure civile. juste
faux
0,5
Le CPC règle la question de savoir à qui incombe le fardeau de
la preuve.
2
Dans les procédures de bail à loyer, il faut d’abord engager une
procédure de conciliation.
un modèle paritaire.
juste
faux
0,5
Il peut arriver que le tribunal statuant à trois juges soit composé
du président et de deux représentants des locataires.
juste
faux
0,5
Dans certains cas, l’autorité de conciliation peut trancher. juste
faux
0,5
Exercice C3
La cuisinière du logement de Patrizia Ahmidi ne fonctionne plus, ce qu’elle a signalé
plusieurs fois au bailleur, finalement en menaçant de consigner le loyer. Comme le
bailleur n’a rien entrepris, elle a consigné le loyer auprès de l’office compétent.
2
Dans un tels cas, l’autorité de conciliation peut soumettre une
proposition de jugement.
Si la proposition est rejetée, cette position doit être dûment
motivée.
juste
faux
0,5
Si le bailleur s’oppose à la proposition, Patrizia Ahmidi reçoit
l’autorisation de procéder.
juste
faux
0,5
Si la proposition de jugement est acceptée, elle a l’effet d’un
jugement entré en force.
2
Les garanties servent à assurer le règlement de créances. juste
faux
0,5
réelles.
juste
faux
0,5
faux
0,5
consentement du conjoint n’est nécessaire que si la somme
dépasse 2000 francs.
2
juste
faux
0,5
Sauf convention contraire, en cas de non-exécution du contrat,
le créancier peut exiger à la fois l’exécution et la peine.
juste
faux
0,5
Un créancier ne peut céder une créance qu’avec le
consentement du débiteur.
faux
0,5
Examen écrit
Épreuve : Droit
Épreuve partielle : Fiscalité © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen. D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention des candidats" stipulé dans chaque épreuve.
Nom, prénom: ...................................................................................................
Calculatrice de poche
Seul le modèle TI-30X IIB (Texas Instruments) peut être utilisé lors de cette épreuve. Les laptops,
tablettes, smartphones ou autres appareils similaires sont formellement interdits.
Textes légaux
Sont autorisés le CC, le CO, la LP, le CPC, la LTVA et l’OBLF. Les éditions annotées de textes de loi
(WEKA, Orell-Füssli, Schultess et Scyboz & Gilliéron) sont admises et peuvent comporter des mises
en évidence au marqueur fluorescent ainsi que des onglets, mais pas des notes, des compléments
manuscrits ou des fiches personnelles séparées telles que des copies de cours. L’utilisation de
textes légaux téléchargés sur Internet n’est pas autorisée. Les textes légaux doivent être apportés
par les candidats. Les experts se réservent de procéder à un contrôle des textes légaux sur place.
En cas de doute, les experts peuvent retirer un texte et le remplacer par une édition officielle de la
chancellerie fédérale.
Informations à l’intention des candidats à l’examen
1. Veuillez impérativement compléter l’en-tête de chaque page (N° de candidat). Veuillez
impérativement indiquer votre nom complet en plus du numéro de candidat sur les
feuilles complémentaires.
2. Les réponses doivent figurer dans l’espace vide situé sous la question.
3. Si vous avez utilisé des feuilles complémentaires pour aboutir à une solution, veuillez
impérativement l’indiquer sur la copie de l’épreuve.
4. Vos réponses doivent être bien lisibles. L’évaluation tient également compte de la
structure et de la présentation de votre réponse.
5. Les réponses partielles seront prises en compte dans l’ordre dans lequel elles ont été
données. (Exemple: si le nombre de réponses demandées est 8 et que le candidat en a
inscrit 10, seules les 8 premières réponses seront prises en compte.)
6. Temps de réponse: 20 minutes
7. Toutes les feuilles de réponse et notes doivent être remises à la fin de l’examen. En
l’absence de réponse ou de parties de réponse, celle-ci ne sera pas corrigée.
Abréviations
LTVA Loi sur la TVA
Épreuves / Sujet Pondération
B Taxe sur la valeur ajoutée 16
Total 20
Fiscalité Examen écrit (la présente épreuve) 20
Total 120
Évaluation du groupe de questions A1
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A1
Kristina Esposito, cheffe d’entreprise italienne, déménage en Suisse avec son
ménage, sa voiture et son chien pour y offrir des services de gestion
d’immeubles. Elle s’intéresse au système fédéraliste suisse, a fait quelques
recherches et vous bombarde de questions lors de la signature d’un contrat de
bail pour un logement. Indiquez si les déclarations suivantes sont justes ou
fausses.
4
Les cantons ayant une frontière avec l’étranger possèdent la
souveraineté fiscale en matière de douane.
juste
faux
0,5
d’impôt (suggestion : taxe) sur les véhicules à moteur.
juste
faux
0,5
faux
0,5
faux
0,5
Le taux d’imposition désigne l’ampleur de la charge fiscale. juste
faux
0,5
l’État.
juste
faux
0,5
Le droit fiscal fait partie du droit privé, car les particuliers
doivent payer des impôts.
juste
faux
0,5
Le sujet fiscal répond à la question: qui est assujetti. juste
faux
0,5
Évaluation du groupe de questions B1
Décidez, pour chacune des questions, si la déclaration proposée est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case «juste» ou «faux».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant:
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B1
Kristina Esposito continue de bavarder à propos des impôts. Ses déclarations
suivantes sur la TVA en Suisse sont-elles correctes ou pas?
4
être imposées par option.
faux
0,5
La TVA fonctionne via un taux d’imposition unique. juste
faux
0,5
L’option n’est possible que pour la location d’immeubles à
usage exclusivement privé.
juste
faux
0,5
La taxe sur la valeur ajoutée est un impôt indirect. juste
faux
0,5
La TVA est aussi qualifiée d’impôt à la consommation. juste
faux
0,5
La déduction de l’impôt préalable est admise dans le cadre
de l’exercice d’une activité dépendante.
juste
faux
0,5
La TVA vise l’imposition fiscale de la consommation de biens
et de services.
Exercice B2
a) Mentionnez deux des prestations exclues de la TVA dans le secteur
immobilier (0,5 point par mention).
b) Mentionnez deux prestations imposables dans le secteur immobilier (0,5
point par mention).
Solution B2 :
a) Vente d’immeubles Location d’habitations et de locaux commerciaux
Autres solutions :
Affermage de terres arables, restaurants Octroi d’un droit de superficie, de passage, de jouissance, de préemption Prestations de communautés PPE …………..
b) Location de logements meublés ou non pour l’hébergement d’hôtes Location de places de camping
Autres solutions :
Location de casiers fermant à clé Location et affermage de dispositifs fixés à demeure
0.5
0.5
0.5
0.5
Exercice B3
Lors de sa fondation en 2017, l’entreprise de Kristina Esposito n'était pas
assujettie à la TVA. Cette année-là, l'entreprise a acheté du matériel
informatique pour la somme de 32 400 francs (TVA 8% incluse). En 2019,
l’entreprise atteindra le seul de chiffre d’affaires déterminant pour l’imposition
et se fera donc inscrire au registre TVA au 1er janvier 2020.
a) Mentionnez les suites fiscales pour l’équipement informatique en 2020 et indiquez l’article pertinent de la LTVA (1 point).
b) Effectuez les calculs correspondants (5 points).
6
Solution B3 :
a) Il y a dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable selon l’art. 32 LTVA.
b) Impôt préalable non déduit en 2017 CHF 2400.00 - 20 % d’amortissement pour 2017 CHF -480.00 - 20 % d’amortissement pour 2018 CHF -480.00 - 20 % d’amortissement pour 2019 (3 ans) CHF -480.00 D’où déduction a posteriori de l’impôt préalable: CHF 960.00
*(1 point pour 20%, 1 point pour le montant correct 480, 1 point pour 3 ans)
2x0,5
1
*1
*1
*1
1
Exercice B4
Quelles sont les trois périodes de décompte mentionnées par la LTVA (1,5
point) et quelle est la base légale correspondante (article) de la LTVA (0,5
point) ?
2
Semestriellement (méthode des taux de la dette fiscale nette)
Mensuellement (sur demande, en présence d’excédents d’impôt préalable réguliers)
Art. 35 al. 1 LTVA
0,5
0,5
0,5
0,5
Exercice B5
L’entreprise assujettie à la TVA de Kristina Espositos réalisera un chiffre
d’affaires de 120 000 francs (hors TVA) au premier trimestre 2020 et relèvera
un total d’impôts préalables déductibles de 2’510 francs.
Quel sera le montant de la créance TVA de l’administration fiscale
compétente ?
2
CHF 9’240 – CHF 2’510 = CHF 6’730.-
1
1
Examen écrit
Épreuve : Connaissances de la construction © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTIONS Ce document est un corrigé, les solutions correspondent aux attentes de la commission d’examen. D’autres réponses sont possibles tant qu’elles correspondent à la question et qu’elles sont correctes au niveau de leur contenu. Pour les épreuves demandant un nombre précis de réponses, il se peut qu'un nombre supérieur de solutions soit proposé. Toutefois l’évaluation se fait selon le point 5, page 2 "des notes à l’attention des candidats" stipulé dans chaque épreuve.
Nom, prénom: ...................................................................................................
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont
exigées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible : 90 minutes.
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes
Épreuves / Sujet Pondération
C Droit de la construction 16
Total 90
Exercice A1
Lors d’un permis de construire, dans le préavis remis par les autorités, il est
mentionné que vous devez réaliser – lors de l'exécution – un élément de
construction afin de réduire fortement le bruit engendré par le trafic routier de
la route cantonale adjacente à la parcelle.
Citez 2 exemples d’éléments pouvant réduire le bruit.
1 point par réponse correcte.
2
2. Mur phonique et/ou précaution acoustique sur les éléments de
fenêtres/portes.
1
1
Exercice A2
En matière de droit au raccordement, si le réseau public est unitaire, de quelle
façon doit-on raccorder les canalisations privées d'une nouvelle construction,
et pour quelle raison ?
Donnez la façon de raccorder le réseau (1 point) et le motif d’une telle obligation
(1 point).
Solution A2 :
Le propriétaire est dans l'obligation de mettre en place un réseau séparatif
jusqu'en limite de propriété,
1
1
Exercice A3
Vous êtes gérant d’immeubles et le bureau technique communal vous
demande de raccorder trois immeubles de votre parc immobilier, situés dans
la même rue, au système séparatif.
Expliquer la différence entre un système séparatif et un système unitaire.
0,5 point par réponse correcte.
1
Solution A3 :
Système séparatif : les eaux usées et les eaux claires sont récoltées séparément
selon un réseau de canalisation distinct.
Système unitaire : un seul réseau récolte l'ensemble des eaux claires et usées
0,5
0,5
Exercice A4
Selon la norme SIA 416, la surface nette SN est subdivisée en trois sous-
catégories. Lesquelles ?
Donnez le nom et l’abréviation de chacune des sous catégories.
0,5 point par réponse correcte (abréviation et définition).
1,5
c) Surface d'installation – SI
Exercice A5
Votre client, M. De la Maison, souhaite faire des travaux dans l’immeuble que
vous gerez. Il vous demande de lui soummettre un projet.
Avant de contacter l’architecte, et afin de cerner l’investissement, vous
procédez à un devis estimatif des coûts.
Votre étude sera utilisée par l’architecte, la banque et certains corps de métier.
Donnez la méthode usuelle (et son abréviation) pour ce type d’étude, ainsi
que les sous-chapitres utilisés (4 au minimum).
0,5 point par réponse correcte (abréviation et nom).
2,5
1) CFC 1 : Travaux préparatoires
2) CFC 2 : Bâtiment
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
Exercice A6
Expliquer la différence entre une loi et une norme, en définissant les deux
termes.
2
Solution A6 :
Une loi est une règle juridique d’application obligatoire, elle est immuable.
Une loi contient des règles générales et abstraites. Elle a été édictée dans le
processus législatif prévu par la constitution dont l’application peut être imposée
par les organes de l’état.
Une norme est régie par une organisation, il s’agit de recommandations.
Les normes sont des règles, des lignes directrices ou des caractéristiques qui
font référence à des questions de technique, de bonnes pratiques
professionnelles ou d'éthique et qui ont été émises par un organisme
professionnel reconnu conformément à l'état de la science et de la technologie.
A moins que les normes n'aient été déclarées généralement contraignantes par
les organismes de l’état, elles ne peuvent être imposées que si les parties ont
convenu dans un contrat qu'elles seront applicables.
1
1
Exercice A7
Vous devez réaliser des travaux d'excavation pour un projet en ville. La
parcelle est située entre deux maisons, il n'y a pratiquement pas de place
disponible. La fosse d'excavation ne peut pas être réalisée avec des remblais.
Quelles possibilités existe-t-il pour sécuriser la fosse d'excavation ?
Citez 3 méthodes possibles de sécurisation de la fosse d'excavation qui
conviennent dans un espace restreint.
1. En limite de propriété avec possibilité de s’ancrer dans le terrain voisin
(0,5 point)
3. Dans des sols de mauvaise qualité (0,5 point)
0,5 point par réponse correcte.
1,5
Exercice A8
Vous devez organiser, avec l’entreprise de construction, le transport des
coffrages de la surélévation de deux immeubles. L’entreprise vous propose deux
matériaux possibles.
1 point par réponse correcte.
2
Exercice A9
Vous vous trouvez sur le chantier avec votre apprenti et il vous pose plusieurs
questions concernant le béton armé. Il sait que le béton armé est fait d'eau, de
ciment, gravier et fer à béton. Il ne connait pas d’autres adjuvants ou additifs.
Vous lui posez la question suivante :
Citez 3 adjuvants du béton armé et indiquez leurs fonctions.
0.5 point par adjuvant et 0.5 point pour sa fonction.
3
Les accélérateurs : ils accélèrent l'hydratation (le durcissement) du béton.
Les plastifiants : ils augmentent la maniabilité du béton frais, ce qui lui permet
d'être mis en place plus facilement.
Les pigments : ils peuvent être utilisés pour changer la teinte
Les antigels
Exercice A10
Votre client souhaite construire son immeuble de 18 étages avec des éléments
de façade préfabriqués. Vous devez lui expliquer les avantages et incovénients
de son utilisation.
Citer 3 avantages et 3 inconvénients liés à la préfabrication.
0,5 point par réponse correcte.
3
Exercice A11
Lors de la surélévation d’un immeuble que vous gérez, on vous propose
l’utilisation de différents types de briques structurelles.
Citez 4 types de brique et leur caractéristique.
0.5 point par réponse correcte.
4
Ciment – mur porteur, résistant à l’infiltration par capillarité
Silico-calcaire – coupe-feu, acoustique, parement esthétique
Monolithe – acoustique – bonne isolation
Exercice A12
L’entreprise adjudicatrice pour la charpente vous envoie deux plans avec des
construction de toitures possibles en bois.
a.) Nommez les deux constructions de toitures possibles avec le terme
technique correct.
1 point par réponse correcte.
b.) Nommez les différents éléments de construction (1-6) qui sont numérotés
dans les dessins avec le terme technique correct.
0,5 point par réponse correcte.
5
b.) Nommez les différents éléments de construction (1-6)
1. Panne intermédiaire
2. Poinçon / Poteau
4. Panne faîtière
1
1
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
Exercice A13
Vous avez des problèmes d’infiltration d’eau dans une toiture plate. Votre
ferblantier, M. Lanceleau, vous envoie son devis.
Donnez en quelques mots la fonction principale de la ferblanterie de toiture
plate.
2
Solution A13 :
La ferblanterie assure la liaison étanche entre les différents composants d'une
toiture (cheminées, coupoles, couvertines), ainsi que la circulation de l’eau.
Exercice A14
Votre ferblantier, M. Lanceleau, revient vers vous avec son devis estimatif. Il
vous propose différents matériaux afin de remplacer la bande de solin.
Citez 4 métaux différents utilisés dans les travaux de ferblanterie.
0,5 point par réponse correcte.
2
Exercice A15
Vous proposez à votre client de rehausser sa maison de 4 niveaux
supplémentaires. L’ingénieur civil vous indique de contreventer les nouveaux
étages par les façades latérales.
Expliquez la notion de contreventement.
1 point pour la réponse correcte.
1
Solution A15 :
Le contreventement est un système statique destiné à assurer la stabilité
globale d'un ouvrage. Il sert également à stabiliser localement certaines parties
de l'ouvrage (poutres, colonnes) relatives aux phénomènes d'instabilité
(flambage ou déversement).
Exercice A16
L’ingénieur civil propose d’assurer le contreventement par une structure
métallique en façade.
Il existe différentes méthodes pour assembler deux éléments d'acier. Citez en 3.
0,5 point pour chaque réponse correcte.
1,5
Exercice A17
Afin d’éviter une surcharge du réseau public, les autorités communales vous
imposent de mettre en place un système de rétention pour les eaux claires.
Citez 3 exemples de dispositifs permettant une rétention d'eau claire.
0,5 point pour chaque réponse correcte.
1,5
Puits perdu
Exercice A18
Afin d’obtenir le bonus supplémentaire de surface brute de plancher, votre
client, M. De Millevoltz, vous demande de tout mettre en œuvre pour obtenir le
label Minergie.
Citez les 4 étapes à franchir (dans l’ordre) afin d’obtenir ce label.
0,5 point par réponse correcte (l’ordre doit être respecté pour l’attribution des
points)
2
2) Certification provisoire
4) Certification définitive (si les calculs répondent aux exigences)
0,5
0,5
0,5
0,5
Exercice A19
Votre client, M. De Millevoltz, a entendu parler de différents types de labels
Minergie, sans comprendre leurs distinctions.
Expliquez les définitions de Minergie, Minergie P et Minergie ECO.
1 point par réponse correcte.
3
Solution A 19 :
Le label Minergie, qui est un label destiné à des constructions répondant à des
exigences spécifiques au niveau de l'isolation, de l'énergie (production et
consommation), du renouvellement d'air et du respect de l'environnement. Le
but étant la diminution de la consommation de l'énergie.
Minergie P : pose des exigences qui rendent le bâtiment quasiment indépendant
sur le plan énergétique.
Minergie ECO : pose des exigences sur le choix des matériaux sains et
écologiques (notamment l'énergie grise et l'absence des polluants dans les
matériaux). Il est un supplément/complément aux différents types de labels
Minergie
1
1
1
Exercice A20
Mme Du Racel possède deux immeubles que vous gérez. Très versée sur
l’écologie, elle souhaite avoir une production de chaleur moins dommageable
pour l’environnement.
Citez 2 types de production de chaleur à partir de sources d'énergie
renouvelable.
1
0,5
0,5
Groupe de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation du groupe de questions de l’exercice A21
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A21
0,5 point par réponse correcte.
3,5
L’amélioration de l’étanchéité et de l’isolation, ainsi qu'une
ventilation contrôlée, offrent une protection plus fiable contre
les moisissures.
sur la consommation d’énergie par personne.

doit être exécutée selon les méthodes Minergie.

La norme Minergie P désigne et qualifie des bâtiments dont
la consommation d’énergie est plus élevée que celle de
Minergie.
Avec Minergie ECO, seuls des critères d’écologie de la
construction sont évalués. L’efficacité énergétique de

La norme Minergie A prévoit la couverture totale des besoins
résiduels par des énergies renouvelables.

labels Minergie.
Exercice A22
Mme Extra Vagante a reçu des plaintes des locataires liées à l’apparition des
moisissures sur les murs, ainsi que la présence de condensation sur les
fenêtres. Elle souhaite installer une ventilation contrôlée et isoler l’enveloppe de
l’immeuble.
Expliquez la notion de double-flux (1 point).
Citez la caractéristique de la ventilation contrôlée par double flux (1 point).
2
Solution A22 :
Notion de double-flux : l’échange d’air vicié (de l’intérieur du bâtiment) avec un
apport d’air frais de l’extérieur. L’air sortant réchauffe l’air rentrant.
Caractéristiques :
- Assurer le confort thermique
Exercice A23
Lors du calcul du bilan thermique pour la mise à l’enquête des travaux de
transformation de l’immeuble appartenant à Mme Extra Vagante, il vous a été
demandé de fournir sa surface de référence énergétique.
Donnez la définition de la surface de référence énergétique (SRE).
2 points pour la réponse correcte.
2
Solution A23 :
Il s’agit de la somme de toutes les surfaces de plancher des étages et des sous-
sols qui sont inclus dans l’enveloppe thermique utilisée pour le calcul du bilan
thermique d’un immeuble. Par exemple la surface des niveaux habitables
chauffés d’un immeuble résidentiel.
2
4
Solution A24 :
a) Il s’agit du phénomène provoqué par la transmission de chaleur de l'intérieur
vers l'extérieur de la construction, due à l'interruption de l'isolation thermique ou
lors de l'utilisation d'éléments constructifs avec peu d'inertie thermique.
b) Phénomène constaté notamment dans le béton armé : il s’agit du phénomène
naturel de l’oxydation des fers par carbonatation, surtout quand l’enrobée n’est
pas suffisante pour protéger les fers. Lors de l’oxydation, les fers se dilatent
provoquant l’apparition des taches de rouilles en façades, puis d’autres fissures
et enfin l’éclatement du béton.
c) Il s’agit du bruit transmis par impact sur les éléments constructifs comme
dalles, murs, etc. Exemple bruit des pas.
d) L’électrolyse se produit lorsque deux matériaux se décomposent
chimiquement sous l’effet d’un courant électrique provoqué par des matériaux
incompatibles.
1
1
1
1
Groupe de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation du groupe de questions de l’exercice A25
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice A25
0,5 point par réponse correcte.
3,5
Le rôle premier d’une chape et d’assurer la planéité de la dalle
permettant de recevoir le revêtement de sol.

La norme SIA 416 donne les recommandations en matière de
mise en œuvre des chapes.

Les chapes adhérentes sont des chapes mises en place sur
une couche d’isolation phonique et/ou thermique et
désolidarisée de toutes parties structurelles (horizontale ou/et
verticale) du bâtiment.
faux
0,5
L’outil permettant de lisser la surface d’une chape s’appele
« un hélicoptère ».
situe traditionnellement entre la chape et la dalle.

usuellement de types « flottantes ».
faux
0,5
La bande de rive a la fonction de désolidariser une chape d’un
élément de mur afin d’éviter les ponts accoustiques.

Exercice A26
Citez un isolant d’origine végétale, un isolant d’origine minérale et un isolant
synthétique (marques exclues).
1,5
Origine végétale : laine de chanvre, liège, fibres de bois, etc.
Origine minérale : laine de roche, de verre, d’argile expansée, etc.
Isolant synthétique : polyester, polyuréthane, polystyrène, etc.
0,5
0,5
0,5
Contexte
Loi sur l’aménagement du territoire
La constitution fédérale oblige la Confédération à fixer les principes de l’aménagement du
territoire. Ceux-ci sont mentionnés dans la loi sur l’aménagement du territoire (LAT) et dans
l’ordonnance sur l’aménagement du territoire correspondante (OAT).
Annexes : aucunes.
Groupe de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation du groupe de questions de l’exercice B1
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice B1
L'office fédéral du développement territorial (ARE) a pour mission de préserver
la qualité du cadre de vie et la diversité régionale, de gérer la mobilité, de
ménager les ressources naturelles, de renforcer la compétitivité et d’encourager
les collaborations. Pour ce faire, il a besoin d'outils d'aménagement.
Dites si les plans ci-dessous font partie ou pas de ses outils.
0,5 point par réponse correcte (répondez par juste ou faux)
2,5

juste
Exercice B2
Le plan d’aménagement est un outil indispensable à la planification urbaine.
Donnez la définition du plan d’aménagement.
1 point pour la réponse correcte.
1
d'aménagement. Il réglemente les droits d'utilisation des sols pour l'ensemble de
la zone. Le plan d'aménagement est un plan d'affectation spécial.
1
Exercice B3
Tous les cantons établissent un plan directeur. Quel est le contenu minimal
d’un plan directeur ?
3
Le plan directeur précise au moins (Art. 8 LAT) :
1) le cours que doit suivre l’aménagement de leur territoire;
2) la façon de coordonner les activités qui ont des effets sur l’organisation du
territoire, afin d’atteindre le développement souhaité
3) une liste de priorités et les moyens à mettre en œuvre.
1
1
1
Exercice B4
Suite à la votation populaire, la Confédération a émis des directives afin de
contraindre les cantons à revoir la mise en application de la loi sur
l’aménagement du territoire (LAT).
Donnez 3 objectifs de la révision partielle de la LAT.
1 point par réponse correcte.
3
Le dimensionnement de la zone à bâtir à 15 ans.
Le déclassement des zones à bâtir surdimensionnées.
Utilisation des réserves de terrain à bâtir.
Empêchement du mitage du territoire (réponse acceptée).
Elle assouplit les conditions à remplir pour la pose d’installations solaires
Elle précise les dispositions encadrant la détention de chevaux en zone agricole
1
1
1
Exercice B5
Selon la loi sur l’aménagement du territoire (LAT), les plans d’affectation
règlent le mode d’utilisation du sol.
Donnez les 3 différentes types de zones selon la LAT.
0,5 point par réponse correcte.
1,5
Exercice B6
Lors d’une demande d’enquête préalable, l’auteur du projet informe son client
que certaines conditions pour construire sur sa parcelle à Vers-chez-Perrin ne
sont pas repectées.
Donnez 3 conditions à respecter pour construire sur une parcelle.
1 point par réponse correcte.
3
Avoir une autorisation de construire délivrée par l'autorité compétente
Etre conforme à l'affectation de la zone
Avoir un terrain équipé (réponse acceptée)
Le terrain doit se trouver dans la zone à bâtir en conformité avec
l'affectation de la zone (réponse acceptée)
1
1
1
Contexte
Loi sur l’aménagement du territoire et les constructions (LATC)
Règlement des constructions et des zones (RCZ)
Selon la zone, le type et la situation des constructions et installations autorisées, il faut observer les
prescriptions de la Confédération, des cantons et des communes.
Annexes : aucunes.
Exercice C1
Vous êtes approché/e par une société internationale qui souhaiterait s’établir
sur sol helvétique. Elle est disposée à vous mandater pour autant que la
construction démarre dans les trois mois à venir.
Vous devez expliquer à votre cliente qu’il est nécessaire de respecter les
différentes étapes du déroulement de la procédure d'autorisation qui ont une
influence considérable sur le planning. On considère que le délai de trois mois
est trop optimiste.
1 point par réponse correcte (maximum 4 points).
4
Solution C1 :
1) Ouverture : dépôt de la demande, publication dans une feuille officielle,
gabarit de construction.
2) Opposition : exigences du droit de la construction, év. négociation de
l’opposition
3) À l’enquête : examen de la demande d'autorisation de construire par les
différents services.
4) Décision : autorisation de construire avec préavis des différents services
concernés.
Exercice C2
Quelle est l’instance responsable de la réglementation de la procédure
d'autorisation de construire ?
1
1
Exercice C3
Citez deux documents à annexer avec les plans constituant le dossier de
demande d’autorisation de construire.
1 point par réponse correcte.
2
Documents également acceptés :
- Déclaration relative à la protection contre le bruit (valeurs limites)
- Rapport impact sur l’environnement
- Calcul des évaluations du rayonnement ionisant
- Informations relatives aux raccordements, gaz, eau etc.
- Plans des canalisations et évacuation des eaux usées
- Diagramme d’ombre projetée
- Calcul du nombre de places de parc
- Calcul du nombre de places relatives à l’ordonnance sur la protection
civile
1
1
Exercice C4
Que désigne la couleur rouge sur un plan que l'on s'apprête à déposer à
l'enquête publique ?
1
Groupe de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation du groupe de questions de l’exercice C5
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice C5
Les cantons et les communes disposent d’outils pour la gestion de la
densification urbaine.
2
L'indice d'utilisation (IU) est le rapport entre l'ensemble de la
surface brute de plancher imputable et la surface de terrain
constructible.
L'indice d'occupation du sol (IOS) est le rapport entre la
surface constructible d'un bien-fonds et sa surface effective.

faux
0,5
L'indice de surface verte (Sver) est le rapport entre la surface
verte déterminante (Sver) et la surface de terrain
déterminante (Std). La surface verte comprend les surfaces
naturelles et/ou végétalisées.
faux
0,5
Le coefficient de masse est le rapport entre le volume bâti au-

Exercice C6
Citez l'élément d'architecture à mettre en place afin de garantir la sécurité des
utilisateurs pour éviter la chute depuis un balcon ainsi que son hauteur minimal
selon la norme SIA.
0,5 point pour l’élément et 0,5 point pour la hauteur minimale.
1
Exercice C7
Quelle est l’ordonnance qui a pour but de protéger les individus contre le bruit
nuisible ou incommodant ?
?
OPB
0,5
0,5
Groupe de questions à répondre par juste ou faux
Évaluation du groupe de questions de l’exercice C8
Décidez, pour chacune des déclarations suivantes, si sa réponse est juste ou fausse.
Cochez (x) à chaque fois la case « juste » ou « faux ».
Chacune des réponses est évaluée selon le principe suivant :
Réponse exacte = 0,5 point = 0,5
Réponse fausse = 0,0 point = 0,0
Exercice C8
La demande d’autorisation de construire est une procédure à respecter.
Evaluez les déclarations suivantes par juste ou faux.
2
Le non-respect des contraintes lors de la remise de l'autorisation
de construire entraîne l'annulation du permis délivré.

Les travaux peuvent débuter après l’expiration du délai de
demande d'autorisation.
augmentation de la densité.
Mise à part dans le canton d’Appenzell Rhodes-Intérieures les
communes peuvent-elles accorder une dérogation de densité
sans l'avis du canton.
Exercice C9
Un projet de construction peut être contesté par le biais d’une opposition ou
d’un recours
b) Enumérez trois conditions formelles pour que l'autorité de recours
traite le fond du recours (admission du recours)
Remarque:
b) 0,5 point par réponse correcte (maximum 1.5 point).
2
Tout le monde (seule réponse acceptée)
b) Conditions formelles de recevabilité du recours:
1. Le recours doit être présenté par écrit
2. Il contient une demande et un exposé des motifs
3. Le recours est formé en temps utile prévu par la loi
4. Le droit de recours est accordé au recourant par la loi. Ont le droit de
faire recours :
a) les particuliers qui sont le plus touchés par le projet que le grand
public
b) Autorités habilitées par la loi à faire appel
c) Associations habilités par la loi de faire recours, par exemple dans le
domaine de la protection de l'environnement, de la nature et du
patrimoine, des sentiers pédestres, de l'égalité des chances pour les
handicapés, etc.
5. Le recours allègue que le permis de construire enfreint une disposition
de droit public
Examen écrit
Épreuve : Gestion du personnel © Commission suisse des examens de l’économie immobilière
SOLUTION MODÈLE
Le présent document constitue une solution modèle, celle attendue par la commission d’examen. D’autres formulations sont possibles dans la mesure où leurs contenus restent corrects et corres- pondent à l’énoncé.
Lorsque les questions exigent un certain nombre de réponses, le modèle en propose souvent da- vantage afin d’offrir un tableau plus complet. La notation reste cependant fondée sur le point 5 des notes à l’attention des candidats à l’examen (page 2).
Nom, prénom: ...................................................................................................
Notes à l’attention des candidates/candidats à l’examen
1. Veiller absolument à remplir l’entête (n° de candidat/e) de chacune des pages. Sur les pages
supplémentaires, inscrire absolument le n° de candidat/e et le nom complet.
2. Les solutions doivent être rédigées dans l’espace libre situé au-dessous de chacune des
questions.
3. Si des pages supplémentaires s’avèrent nécessaires, veiller absolument à ajouter un renvoi
correspondant sur la page de l’épreuve.
4. Les solutions doivent être lisibles. La structure et la présentation comptent dans l’évaluation.
5. Les réponses partielles sont évaluées dans l’ordre indiqué (exemple : si 8 réponses sont exi-
gées et 10 réponses sont énumérées, seules les 8 premières sont évaluées).
6. Temps disponible : 90 minutes
7. L’ensemble des feuilles de solutions et des notes doit être remis. Si tout ou partie d’une
épreuve manque, aucune correction n’est effectuée.
Annexes Pas d’annexe
Abréviations Pas d’abréviation
Épreuves Sujet Pondération
A Caractéristiques d’une équipe, d’un manager et gestion de conflits 18
B Fixation d’objectifs et théories de la motivation 21.5
C Planification et gestion du temps 23.5
D Communication 14
E Délégation 13
Contexte
Suite à l’obtention de votre brevet de gérant d’immeubles en 2017, vous avez été engagé·e par la
société « Immofix SA » basée à Lausanne en qualité de gérant·e d’immeubles.
La société « Immofix SA » est spécialisée dans la gérance d’immeubles en location. Elle se com-
pose de 72 personnes, 30 d’entre elles étant réparties en 6 équipes de gérance. Celle dont vous
êtes responsable est composée de 4 collaborateurs·trices : 1 gérant technique, 2 assistantes de
gérant d’immeubles et un apprenti, organisée comme suit :
Certaine que la qualité du climat social est un aspect primordial pour le développement de ses af-
faires, « Immofix SA » compte sur vos compétences managériales pour stabiliser votre équipe et
l’encadrer avec des méthodes de management actuelles, fédératrices et constructives.
Voici la composition et les caractéristiques de votre équipe :
Employée 1 Employée 2 Employé 3 Employé 4
Nom / Prénom Ursula Meyer Martine Dupont François Chap-
puis David
Fonction Assistante de gé-
Assistante de gé- rant·e d’im-
meubles Gérant technique Apprenti
travail des autres, s’assure de res- pecter les délais
Confiante, atten- tive aux autres, fait avancer les
projets, s’assure d’utiliser au mieux
les qualités de ses collègues
Se met de suite dans l’action, ter-
mine vite, travaille bien sous stress
Imaginatif, intro- verti,
velles idées
01.06.1988 01.02.2013 01.03.2017 01.08.2017
A) Caractéristiques d’une équipe, d’un manager 18 points et gestion de conflits
Exercice A1
Lors de votre entretien de fin de temps d’essai, votre directeur vous fait part de ses
impressions sur votre style de conduite. Les exemples mentionnés sont :
- Vous laissez la possibilité à votre équipe de donner leur avis
- Vous avez réussi à créer un climat de confiance
- Vous impliquez vos collaborateurs dans les prises de décision
- Vous prônez la collaboration au sein de votre équipe
Quel est selon vous, le style de management qui correspond à la description
ci-dessus ?
1
Solution A1 :
Participatif/ coopératif
Exercice A2
Citez deux autres styles de management. Pour chacun d’entre eux, veuillez indi-
quer deux caractéristiques, deux points forts et deux points faibles dans les co-
lonnes correspondantes (des mots-clés suffisent).
1 point par style + 0.5 par caractéristiques/points forts/points faibles
8
Autoritaire/
Directif
sultat avec forte impli-
cation de la hiérarchie
cédures, de sanctions
blématiques rencontrés
dans ses décisions.
place aux conflits
- Peu de responsa-
bilités des collabo-
aux prescriptions
tion de la hiérarchie
ponsable
borateurs
bons collaborateurs,
bien qualifiés
tion
- Développement
lité
Exercice A3
Au vu des différentes personnalités, des conflits peuvent survenir dans une équipe.
Pour parvenir à résoudre un conflit et préserver un bon climat de travail, il est im-
portant pour un manager de savoir le détecter et le comprendre.
Citez un exemple (situation) concret pour chaque type de conflit mentionné
ci-dessous (rédigez des phrases complètes, des mots-clés ne suffisent pas).
1 point par exemple correct
3
Exemple : Je ne suis pas d’accord avec mon col-
lègue car il pense que le salaire des hommes doit
être plus élevé que celui des femmes.
Conflits d’intérêts
J’en avais besoin pour avoir ma promotion.
Conflits d’organisation
Exemple : Je ne sais pas quel est mon rôle. Je
m’ennuie, car je n’ai pas assez de travail.
Exercice A4
Notre façon de communiquer peut provoquer des conflits. En effet, certains col-
laborateurs peuvent formuler des messages de manière «ironique» qui peuvent
ne pas être compris. Une théorie explique ces «messages à risques»/«obstacles
de communication».
Citez 6 messages à risque/obstacles à la communication potentiels issus de
notre façon de communiquer. (répondre par mots/termes clés).
1 point par réponse correcte
6
Solution A4 :
1er message :
2ème message :
3ème message :
4ème message :
5ème message :
6ème message :
- Ordonner - Menacer - Faire la morale - Donner des leçons - Argumenter - Critiquer - Flatter
- Sermonner - Crier - Taire - Ignorer - Faire montre d’arrogance - Etiqueter - Rassurer
- Attitude corporelle «négative» - Éviter le contact visuel - Mentir - Insulter - Messages équivoques - Interpréter - Enquêter
B) Fixation d’objectifs et théories de la motivation 21.5 points
Exercice B1
Indiquez si les objectifs suivants sont SMART ou non. En cas de réponse négative,
inscrivez dans la colonne « libellé manquant », le mot complet de la notion man-
quante du « SMART » (S/M/A/R/T). La lettre uniquement ne suffit pas.
L’évaluation est basée sur le principe suivant :
Réponse correcte = 0.5 point
Justification correcte = 0.5 point
Etablir tous les décomptes de
chauffage de votre porte-
feuille d’immeubles ayant
pour échéance le 31.12.2017
tard.
X
l’année, le même rythme et la
même qualité de travail.
Mme Rochat, vendredi à 14h.
X
collaborateurs jour après
téisme de mon équipe à 0%,
d’ici le 30 juin 2018.
X Réalisable
Exercice B2
Suite à une visite d’immeuble, le propriétaire de ce dernier vous appelle au-
jourd’hui afin de se plaindre de l’état de salubrité de son bien (poussière dans
les escaliers, extérieurs non entretenus, poubelles pleines). Il souhaite que la
situation soit réglée au plus vite.
Suite au feedback que vous avez fait au concierge sur la situation mentionnée
ci-dessus, vous décidez de lui fixer un objectif.
Rédigez l’objectif que vous allez lui soumettre, en respectant le principe SMART
(rédigez une phrase complète, des mots-clés ne suffisent pas).
Notion S en relation avec l’énoncé = 0.5 pt
Notion M en relation avec l’énoncé = 0.5 pt
Notion A/R en relation avec l’énoncé = 0.5 pt
Notion T en relation avec l’énoncé = 0.5 pt
2
Solution B2 : Objectif :
Exemple de réponse : vous avez jusqu’au 31 mars (T) pour nettoyer les cages
d’escaliers (S) afin d’enlever la poussière, nettoyer et entretenir les extérieurs et
vider les poubelles une fois par semaine (M). (L’exemple dans sa globalité doit
être Atteignable et Réalisable).
Toutes les notions du S-M-A/R-T doivent être vérifiables dans la réponse.
Exercice B3
En créant une pyramide à 5 niveaux, Maslow a établi une théorie sur la motiva-
tion.
2.5
1
2
3
4
5
Exercice B4
Placez les exemples suivants dans les étages correspondants de la pyramide
ci-dessous (indiquez le numéro de l’exemple dans la pyramide).
0.5 point par réponse correcte
Veiller aux erreurs héritées de la réponse à l’exercice B3
5
1. Se sentir protégé au travail en cas d’atteinte à la santé psychique
2. Trouver du sens à son travail
3. Recevoir des compliments