Etažno vlasništvo Etažno vlasništvo prema Nacrtu Zakona prema Nacrtu Zakona o stvarnim pravimao stvarnim pravima

Doc. dr. Meliha Doc. dr. Meliha PovlakićPovlakić

Neum, 01.06.07.Neum, 01.06.07.

Značaj instituta u BiHZnačaj instituta u BiHVidljivo napuštanje socijalističkog Vidljivo napuštanje socijalističkog pravnog modela i tranzicija pravnog modela i tranzicija vlasničkih odnosavlasničkih odnosaU SFRJ – institut od marginalnog U SFRJ – institut od marginalnog značaja značaja Danas izuzetan praktični značaj i Danas izuzetan praktični značaj i privredni potencijal:privredni potencijal: uglavnom okončan postupak uglavnom okončan postupak

privatizacije stanovaprivatizacije stanova ukinuta kvantitativna ograničenja prava ukinuta kvantitativna ograničenja prava

vlasništva na stanovimavlasništva na stanovima izgradnja i prodaja stanova za tržišteizgradnja i prodaja stanova za tržište

Koncept etažnog vlasništva Koncept etažnog vlasništva 1959/19771959/1977

Okvir društvenog Okvir društvenog vlasništvavlasništva

Stan – individualno Stan – individualno vlasništvovlasništvo

Zajednički dijelovi Zajednički dijelovi zgrade: zajedničko zgrade: zajedničko pravo korištenjapravo korištenja

Zemljište: trajno Zemljište: trajno pravo korištenjapravo korištenja

Okvir privatnog Okvir privatnog vlasništvavlasništvaStan – individualno Stan – individualno vlasništvovlasništvoZajednički dijelovi Zajednički dijelovi zgrade: zajedničko zgrade: zajedničko vlasništvovlasništvoZemljište: Zemljište: suvlasništvosuvlasništvoFBiH od 1998.g. FBiH od 1998.g. zajednizajedniččko ko vlasnivlasnišštvotvo

Transformacija vlasničkih Transformacija vlasničkih odnosa na stanovimaodnosa na stanovima

Zakon o otkupu stanova na kojima Zakon o otkupu stanova na kojima postoji stanarsko pravo – veći broj postoji stanarsko pravo – veći broj stanova u privatnom vlasništvustanova u privatnom vlasništvuZakon o građevinskom zemljištu – Zakon o građevinskom zemljištu – etažni vlasnici su postali vlasnicima etažni vlasnici su postali vlasnicima zemljišta ispod zgrade i zemljišta koje zemljišta ispod zgrade i zemljišta koje služi za njenu redovnu upotrebu (član služi za njenu redovnu upotrebu (član 39.)39.)Institut etažnog vlasništva ne Institut etažnog vlasništva ne promatramo više u okviru društvenog promatramo više u okviru društvenog vlasništvavlasništva

Transformacija vlasničkih odnosa na Transformacija vlasničkih odnosa na stanovima – okvir društvenog stanovima – okvir društvenog

vlasništva gubi značajvlasništva gubi značaj

0102030405060708090

Prije otkupastanova i ZGZ

Nakon otkupastanova i ZGZ

Društvenovlasništvo

Privatnovlasništvo

Novi koncept etažnog vlasništvaNovi koncept etažnog vlasništvaprema ZZK i Nacrtu ZSPprema ZZK i Nacrtu ZSP

U dosadašnjem konceptu je primaran bio U dosadašnjem konceptu je primaran bio stanstanNovi koncept: primarno je zemljišteNovi koncept: primarno je zemljišteSve se izvodi iz prava vlasništva na zemljištu Sve se izvodi iz prava vlasništva na zemljištu odnosno iz prava suvlasništva na zemljištu odnosno iz prava suvlasništva na zemljištu koje obuhvata sve što je sa njim spojeno koje obuhvata sve što je sa njim spojeno (zgrada)(zgrada)sa idealnim suvlasničkim dijelom na sa idealnim suvlasničkim dijelom na zemljištu je povezano pravo na realnom zemljištu je povezano pravo na realnom dijelu – vlasništvo na posebnom dijelu dijelu – vlasništvo na posebnom dijelu nekretnine nekretnine (Nacrt(Nacrt ZSP ZSP) odn. posebno ) odn. posebno vlasništvo (ZZK)vlasništvo (ZZK)

Razlozi za promjenu konceptaRazlozi za promjenu konceptaOpredjelenje za uspostavljanje pravnog Opredjelenje za uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnina odn. načelo jedinstva nekretnina odn. načelo superficies solo ceditsuperficies solo cedit

““Nekretnine su čestice zemljišne Nekretnine su čestice zemljišne površine, zajedno sa svim onim što je površine, zajedno sa svim onim što je na zemljištu trajno spojeno na površini na zemljištu trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije ili ispod nje, ako zakonom nije drugačije određeno” (čl. 5/3drugačije određeno” (čl. 5/3 Nacrta Nacrta ZSPZSP))

Načelo pravnog jedinstva Načelo pravnog jedinstva nekretnine i načelo superficies solo nekretnine i načelo superficies solo

cedit cedit U ovoj odredbi je sadržana jedan od U ovoj odredbi je sadržana jedan od najznačajnijih reformskih zahvata Znajznačajnijih reformskih zahvata ZSPSP

Odstupa od definicije date u ZOVO/ZZK Odstupa od definicije date u ZOVO/ZZK prema kojoj su nekretnine zgrade, prema kojoj su nekretnine zgrade, posebni dijelovi zgrada, zemljištaposebni dijelovi zgrada, zemljišta

Samo je zemljište nekretninaSamo je zemljište nekretnina

Osim zemljišta je to pravo građenja Osim zemljišta je to pravo građenja koje se u pravnom prometu tretira kao koje se u pravnom prometu tretira kao nekretninanekretnina

Konsekvence uspostavljanja Konsekvence uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine u pravnog jedinstva nekretnine u

pogledu etažnog vlasništvapogledu etažnog vlasništva““Pravo na zemljištu se širi na sve ono Pravo na zemljištu se širi na sve ono što je sa njim trajno spojeno – na što je sa njim trajno spojeno – na zgrade i na stanovezgrade i na stanove

Nemogućnost postojanja različitih Nemogućnost postojanja različitih vlasničkih odnosa na zemljištu, vlasničkih odnosa na zemljištu, zajedničkim dijelovima zgrade i stanuzajedničkim dijelovima zgrade i stanu

Uspostavljanje pravnog Uspostavljanje pravnog jedinstva nekretninejedinstva nekretnine

de lege lata (član 39. de lege lata (član 39. ZGZ)ZGZ)zgradazgrada

zemljištezemljišteetažni vlasnici su postali etažni vlasnici su postali suvlasnici u zemljištu suvlasnici u zemljištu ((RSRS) odn.zajednički ) odn.zajednički vlasnici zemljišta (vlasnici zemljišta (F BiHF BiH))

de lege ferenda (čl. 5. de lege ferenda (čl. 5. Nacrta ZSP)Nacrta ZSP): djelovanje : djelovanje nanaččela superficies solo ela superficies solo ceditceditzgradazgrada

zemljištezemljište

Smisao vezivanja etažnog Smisao vezivanja etažnog vlasništva za suvlasništvovlasništva za suvlasništvo

ključ za podjelu troškova, tereta i koristiključ za podjelu troškova, tereta i koristiključ za glasačke kvote u skupštini ključ za glasačke kvote u skupštini suvlasnika (donošenje odluka u vezi sa suvlasnika (donošenje odluka u vezi sa poslovima redovnog i vanrednog poslovima redovnog i vanrednog upravljanja)upravljanja)ako bi došlo do raskidanja zajednice – ako bi došlo do raskidanja zajednice – prema suvlasničkom dijelu se određuje prema suvlasničkom dijelu se određuje kvota učešća u podjelikvota učešća u podjeliolakšanje upisa u zemljišnu knjiguolakšanje upisa u zemljišnu knjigujedina mogućnost kod djelovanja načela jedina mogućnost kod djelovanja načela pravnog jedinstva nekretninepravnog jedinstva nekretnine

Zakoni o zemljišnim knjigama (čl. Zakoni o zemljišnim knjigama (čl. 30)30)

primarno reguliranje postupka upisaprimarno reguliranje postupka upisa etaetažnog vlasništvažnog vlasništvaMaterijalno-pravno određenje Materijalno-pravno određenje etažnog vlasništva:etažnog vlasništva:

“… “… posebno pravo vlasništvaposebno pravo vlasništva (na (na stanu – prim. aut.)stanu – prim. aut.) koje pripada koje pripada suvlasničkom dijelu i kao suvlasničkom dijelu i kao ograničenje suvlasništva priznavanje ograničenje suvlasništva priznavanje prava posebnog vlasništva koja prava posebnog vlasništva koja pripadaju drugim suvlasničkim pripadaju drugim suvlasničkim dijelovima.”dijelovima.”

Zemljišno-knjižni uložak posebnog Zemljišno-knjižni uložak posebnog dijela nekretninedijela nekretnine

List A:List A: predmet, nekretnina, z.k. tijelopredmet, nekretnina, z.k. tijelo

List B:List B: vlasništvo, suvlasništvo ili zajedničko vlasništvo, suvlasništvo ili zajedničko

vlasništvo na nekretnini upisanoj u list Avlasništvo na nekretnini upisanoj u list AList C:List C:

tereti na nekretnini upisanoj u list Atereti na nekretnini upisanoj u list A

Kada je u pitanju upis etažnog vlasništva Kada je u pitanju upis etažnog vlasništva ZZK predviđa posebne odredbe samo za ZZK predviđa posebne odredbe samo za list A. Specifično je samo z.k. tijelo!list A. Specifično je samo z.k. tijelo!

A listA listPrimjer: zgrada sa četiri jednaka stanaPrimjer: zgrada sa četiri jednaka stana

1/4 (250/1000) suvlasničkog dijela na 1/4 (250/1000) suvlasničkog dijela na nekretnini k.č. 265, koja se nalazi u ulici nekretnini k.č. 265, koja se nalazi u ulici Titova 1Titova 122 povezan sa vlasništvom na stanu povezan sa vlasništvom na stanu broj 1.broj 1.

Navode se brojevi z.k. uložaka u koje su Navode se brojevi z.k. uložaka u koje su upisani ostali stanoviupisani ostali stanovi

Ev. se ukazuje na zbirku isprava, jer u glavnu Ev. se ukazuje na zbirku isprava, jer u glavnu knjigu se ne može upisati sve što je knjigu se ne može upisati sve što je relevantno u izjavi o diobi (etažiranju) i planu relevantno u izjavi o diobi (etažiranju) i planu podjele (član 30. st. 3. ZZK)podjele (član 30. st. 3. ZZK)

Sadržina etažnog vlasništvaSadržina etažnog vlasništvaPosebno vlasništvo Posebno vlasništvo na stanuna stanu

Na posebnom dijelu Na posebnom dijelu zgrade vlasnik ima zgrade vlasnik ima puna vlasnička pravapuna vlasnička prava

Stan može koristiti, Stan može koristiti, otuđiti, opteretiti, otuđiti, opteretiti, izdati u zakupizdati u zakup

Eventualna Eventualna ograničenja: ograničenja: proizilaze iz zajednice proizilaze iz zajednice više subjekataviše subjekata

suvlasnički udio u suvlasnički udio u nekretnininekretnini

• kojem pripada posebno kojem pripada posebno vlasništvo na stanu (čl. vlasništvo na stanu (čl. 30 ZZK)30 ZZK)

• iz kojeg proizilazi i iz kojeg proizilazi i ostaje neodvojivo ostaje neodvojivo povezano sa njim povezano sa njim vlasništvo na vlasništvo na posebnom posebnom dijelu nekretninedijelu nekretnine (čl. 80. (čl. 80. Nacrta)Nacrta)

• suvlasništvo u svom suvlasništvo u svom privrednom značenju je privrednom značenju je u pozadiniu pozadini

Predmet etažnog vlasništvaPredmet etažnog vlasništvasamostalna upotrebna cjelinasamostalna upotrebna cjelina nekretnine nekretnine koja omogućava samostalno izvršavanje koja omogućava samostalno izvršavanje vlasničkih ovlaštenja:vlasničkih ovlaštenja:

stanstan samostalne prostorijesamostalne prostorije (poslovne prostorije, (poslovne prostorije,

samostalne garaže, jasno omeđena mjesta u samostalne garaže, jasno omeđena mjesta u zgradi namijenjena ostavljanju motornih zgradi namijenjena ostavljanju motornih vozila)vozila)

sporedni dijelovisporedni dijelovi: balkoni, terase, podrumske : balkoni, terase, podrumske ili tavanske prostorije, kućni vrtovi – pod ili tavanske prostorije, kućni vrtovi – pod uvjetom da su jasno razgraničeni i posebno uvjetom da su jasno razgraničeni i posebno dostupni njihovom vlasnikudostupni njihovom vlasnikuSa jednim suvlasničkim dijelom može biti Sa jednim suvlasničkim dijelom može biti povezano više samostalnih upotrebnih povezano više samostalnih upotrebnih cjelina npr. stan, podrum, vrt, garažacjelina npr. stan, podrum, vrt, garaža

OdgovarajuOdgovarajućći suvlasnii suvlasniččki dioki dioEtažno vlasništvo se može uspostaviti samo Etažno vlasništvo se može uspostaviti samo na odgovarajućem suvlasničkom dijeluna odgovarajućem suvlasničkom dijeludio koji odgovara odnosu korisne površine dio koji odgovara odnosu korisne površine stana sa korisnom površinom zgrade stana sa korisnom površinom zgrade Npr. KorP stana = 50 m2Npr. KorP stana = 50 m2

KorPzgrade = 500 m2KorPzgrade = 500 m2 Odgovarajući suvlasnički udio je Odgovarajući suvlasnički udio je

100/1000100/1000Voljom vlasnika i suvlasnika nekretnine u Voljom vlasnika i suvlasnika nekretnine u ovom slučaju bi se stan mogao povezati i sa ovom slučaju bi se stan mogao povezati i sa 200/1000 (član 86. st. 4.).200/1000 (član 86. st. 4.).Visina suvlasničkih dijelova ne mora Visina suvlasničkih dijelova ne mora odgovarati odnosu korisnih površina stana i odgovarati odnosu korisnih površina stana i zgradezgrade

Osnivanje etažnog vlasništvaOsnivanje etažnog vlasništva

Pravni osnov: Pravni osnov: pravni posaopravni posaojednostrani pravni posao (izjava o jednostrani pravni posao (izjava o diobi) vlasnika nekretninediobi) vlasnika nekretnineugovor o diobi suvlasnika jedne ugovor o diobi suvlasnika jedne nekretnine – “pismena snekretnine – “pismena saaglasnost svih glasnost svih suvlasnika u obliku propisanom suvlasnika u obliku propisanom zakonom” (čl. 84. st. st. 2.)zakonom” (čl. 84. st. st. 2.)Forma – notarski obrađena isprava Forma – notarski obrađena isprava Plan podjelePlan podjeleModus acquirendi: Modus acquirendi: upis u zemljišnu upis u zemljišnu knjiguknjigu

Plan podjelePlan podjele

dokaz o ispunjavanju uvjeta prdokaz o ispunjavanju uvjeta proopisanih pisanih zakonom u pogledu posebnosti i zakonom u pogledu posebnosti i određenosti posebnog vlasništvaodređenosti posebnog vlasništva

propisana sadržinapropisana sadržina

ovjera od nadležnog organaovjera od nadležnog organa

Plan podjele - sadržinaPlan podjele - sadržina

z.k. oznaka zemljišta (ZZK ne predviđa!)z.k. oznaka zemljišta (ZZK ne predviđa!)ulica i brojulica i brojcrtež iz kojeg se vidi položaj, veličina i crtež iz kojeg se vidi položaj, veličina i oznake posebnog dijela zgrade na kojem se oznake posebnog dijela zgrade na kojem se traži uknjižba kao i položaj, veličina i oznake traži uknjižba kao i položaj, veličina i oznake dijelova koji služe zgradi kao cjelinidijelova koji služe zgradi kao cjeliniako je predmet posebnog vlasništva npr. ako je predmet posebnog vlasništva npr. stan, podrum, mjesto za parkiranje, vrt – svi stan, podrum, mjesto za parkiranje, vrt – svi ti posebni dijelovi moraju imati istu oznaku u ti posebni dijelovi moraju imati istu oznaku u planu i odobrenju za upis planu i odobrenju za upis

Trenutak uspostavljanja etažnog Trenutak uspostavljanja etažnog vlasništvavlasništva

Na nekretnini je već Na nekretnini je već izgrađena zgradaizgrađena zgradaNekretnina se nalazi u Nekretnina se nalazi u individualnom vlasništvu individualnom vlasništvu ili suvlasništvuili suvlasništvuOdluka vlasnika tj. Odluka vlasnika tj. sporazum suvlasnika i sporazum suvlasnika i upis u zemljišnu knjiguupis u zemljišnu knjiguSvaki suvlasnik može Svaki suvlasnik može tražiti povezivanje svog tražiti povezivanje svog suvlasničkog dijela sa suvlasničkog dijela sa posebnim dijelovima posebnim dijelovima Nacrt definira situacije Nacrt definira situacije kada drugi suvlasnici ne kada drugi suvlasnici ne mogu odbiti saglasnost za mogu odbiti saglasnost za “etažiranje”“etažiranje”Etažirati se mora cijela Etažirati se mora cijela zgrada – nije vidljivo iz zgrada – nije vidljivo iz člana 84. Nacrtačlana 84. Nacrta

Zgrada će tek početi da se Zgrada će tek početi da se gradi ili je u izgradnji – da gradi ili je u izgradnji – da li je mogće uspostavljanje li je mogće uspostavljanje etažnog vlasništva u fazi etažnog vlasništva u fazi izgradnje?izgradnje?bez ove mogućnosti ne bi bez ove mogućnosti ne bi bilo moguće finasiranje bilo moguće finasiranje izgradnje stanova za izgradnje stanova za tržištetržišteČlan 87. st. 3. Nacrta: Član 87. st. 3. Nacrta: “vlasništvo posebnog “vlasništvo posebnog dijela zgrada će biti dijela zgrada će biti uspostavljeno tek ako uspostavljeno tek ako zgrada bude izgrađena”zgrada bude izgrađena”Da li je moguće otuđiti ili Da li je moguće otuđiti ili opteretiti stan “na opteretiti stan “na papiru”?papiru”?