estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira...

Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo – CIC – HOTEL PINHEIROS São Paulo – SP

STX DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO Abril 2019

Projeto: Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condo-Hotel – HOTEL PINHEIROS projeto que será administrado pela Accor Hotels e que ostentará a bandeira Ibis.

Estudo de Viabilidade Mercadológica e

Econômico-Financeira

Abril 2019

Cliente:

Realização:

Pinheiros

Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a STX-DI em abril de 2019 , que desenvolve o

projeto Ibis Pinheiros na cidade de São Paulo (SP), que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo-Hotel

– HOTEL PINHEIROS. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24

foi contratada para este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para esse hotel, o projeto está

localizado na Rua dos Pinheiros com a Rua Capitão Antônio Rosa, que será administrado sob a bandeira Ibis.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento

de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas

informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados

estimados neste estudo.

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do

mesmo padrão do analisado.

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Termo de Entrega do Estudo

Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de uso restrito aos profissionais

da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não

poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis

alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.

A Caio Calfat Consultoria foi contratada única e exclusivamente para analisar o mercado em questão indicando premissas e resultados estimados para o

projeto em estudo e declara que não possui conflito de interesses que diminuía a independência necessária ao desempenho de suas funções.

A Caio Calfat Consultoria não possui unidades de que seja titular e nem tem a intenção de adquiri-los durante a oferta.

Nos de maio de 2018 a outubro de 2019, a STXDI pagou à Caio Calfat Consultoria a título de remuneração por assessoria em investimentos hoteleiros o

montante total de R$ 80.000 . Desse total, R$ 26.000,00 referem-se ao presente estudo de viabilidade.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte.

São Paulo, Abril de 2019.

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Termo de Entrega do Estudo

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CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO

Caio Calfat

Diretor-geral e fundador da Caio Calfat Real Estate Consulting, é engenheiro civil e atua, há mais de 30 anos, como consultor no mercado

turístico-hoteleiro, atendendo às principais construtoras, incorporadoras e operadoras hoteleiras atuantes no mercado brasileiro. Na Caio

Calfat, coordenou mais de 400 estudos de mercado no Brasil.

É Vice-Presidente de Assuntos Turísticos-Imobiliário do SECOVI-SP por quatro mandatos consecutivos (de 2012 a 2020) e membro (MRICS)

do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) desde 2013. Foi fundador (2006) e integra, desde 2012, o Conselho de Administração da

ADIT Brasil (Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Brasil). Desde 2013, faz parte do Conselho Consultivo do SPCVB

(São Paulo Convention & Visitors Bureau). Foi fundador (1998), vice-presidente (mandatos de 1998 a 2004), presidente (mandato 2004-

2005) e, desde 2006, é membro do Conselho Deliberativo Vitalício da LARES (Latin American Real Estate Society).

A Caio Calfat Real Estate Consulting

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CONSULTORES RESPONSÁVEIS PELO ESTUDO

Alexandre Mota

É graduado no curso de Tecnologia em Hotelaria do Senac São Paulo, com pós-graduação em Gestão de Meios de Hospedagem pela

mesma instituição, e em Gestão Mercadológica em Turismo e Hotelaria pela ECA/USP (Escola de Comunicação e Arte da Universidade de

São Paulo. Também é mestre em hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi. No mercado, atuou como gerente geral de hotel e

controller de grandes bandeiras internacionais e redes independentes. Trabalhou em diversas consultorias nas quais foi o responsável

técnico para estudos de mercado, de viabilidade financeira e econômica em mais de 200 projetos. Além de diretor na Caio Calfat Real

Estate Consulting, é professor para os cursos de pós-graduação da Universidade Anhembi Morumbi e da Fundação Instituto de

Administração (FIA).


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Estudos CVM dispensados nos últimos 05 anos


Nome do Processo CVM Ano Nome Fantasia

Royal Palm Tower 2014 Royal Palm Tower

Ibis Niterói Niemeyer 2014 Ibis Niterói Niemeyer

Rio Business Soft Inn 2014 Rio Business Soft Inn

Park Inn by Radisson 2015 Park Inn by Radisson

Best Western Multi Suites 2015 Best Western Multi Suites

Hotel Paiquere (BT Valinhos) 2015 BT Valinhos

Soft Inn São Paulo Business Hotel 2015 Soft Inn São Paulo Business Hotel

The Cityplex Osasco 2015 Comfort Osasco

Niterói Soft Inn Business Hotel 2015 Niterói Soft Inn Business Hotel

Comfort Campinas 2015 Comfort Campinas

Comfort São Bernardo 2015 Comfort São Bernardo

Best Western Eretez Copacabana 2015 Best Western Eretez Copacabana

Adágio Curitiba Batel 2015 Adágio Curitiba Batel

Condomínio Hotel Tatuapé 2015 Ibis Tatuapé

Sleep Inn Jacarei 2016 Sleep Inn Jacarei

Cidade Matarazzo 2016 Cidade Matarazzo

Hotel Premium SBC 2016 Intercity Premium São Bernardo do Campo

Edifício Hotel Itu Terras de São José 2016 Novotel Itu

Golden Tulip Campos Hotel 2016 Golden Tulip Campos dos Goytacazes

Condomínio Edifício HE Itatiba 2016 Ibis Budget Itatiba

Condomínio Hotel Florêncio de Abreu 2017 B&B Hotel Florêncio de Abreu

Share Apartamentos Inteligentes 2017 Share Apartamentos Inteligentes

EDIFÍCIO HOTEL EKO ARUJÁ 2017 Ibis Arujá

SAO International Square 2017 Comfort e Quality São Caetano do Sul

Comfort Hotel & Convention Americana 2017 Comfort Americana

Edifício Hotel Beira Mar 2017 Ibis Budget Piedade

Condomínio VN Faria Lima 2018 VN Faria Lima

Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves 2019 Dall Onder Planalto Hotel Bento Gonçalves

Processos dispensados na CVM

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Os estudos obedecem à base metodológica do roteiro do Hotels & Motels Valuations and Market Studies, recomendado pelo Appraisal Institute e citado como modelo adequado pelo Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Pulverizados , publicado pelo SECOVI-SP em 2012.

Reunião com o cliente para informação quanto ao conceito e detalhes do projeto;

Pesquisa e levantamento de dados, sociais, políticos e econômicos;

Levantamento de hotéis concorrentes;

Entrevistas com representantes do município e /ou Estado, do trade turístico e hoteleiro;

Análise de do terreno (condições de qualidade de vida e espaços ajardinados; vizinhanças e características locais de comércio,

serviços e entretenimento; indicativos de crescimento da região do terreno, em relação aos vetores de desenvolvimento urbano);

Análise de oferta e demanda do mercado hoteleiro, com intuito de estimar o impacto do projeto no mercado;

Estudo de Viabilidade Econômico Financeira com base nos parâmetros identificados no Estudo de Mercado.

O projeto segue a seguinte processo de aprovação:

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ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos Mercadológicos e Estudos de Reposicionamento para Empreendimentos imobiliários.

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico – Segunda Residência e Multipropriedades

Moradia Estudantil e Sênior Living

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial


A Caio Calfat Real Estate Consulting atua no setor imobiliário desde 1996, na área de consultoria para o planejamento e desenvolvimento do setor

imobiliário por meio de pesquisas de mercado e estudos de viabilidade financeira, bem como apoio a investidores e desenvolvedores na definição e

conceituação de empreendimentos.

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Nota de Apoio

Contrato de Investimento Coletivo – CIC HOTEL PINHEIROS São Paulo – SP

Rede Accor Hotels

Bandeira Ibis

Categoria Econômico

UHs 335

Eventos 100 pessoas

Previsão de Inauguração 2022

Projeto em estudo

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Nota de Apoio

Este trabalho teve como objetivo realizar o estudo de viabilidade

mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de Investimento

Coletivo (CIC) – Condo-Hotel – HOTEL PINHEIROS, em São Paulo – SP.

O objeto de estudo conta com 335 UHs e terá a bandeira Ibis, sendo

administrado pela Accor Hotels.

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do

Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários

Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels &

Motels Valuations and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das

projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada

conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging

Industry. MA.

São Paulo – SP

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Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

Nota de Apoio

O projeto foi concebido como um hotel econômico e contará com a bandeira Ibis, administrado

pela Accor Hotels.

A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e hoje é a empresa com maior número de

hotéis e de unidades habitacionais. Os empreendimentos que ostentam as marcas Accor podem ser

gerenciados, franqueados ou próprios.

Atua no mercado nacional com 322 hotéis, sendo 123 deles no Estado de São Paulo, 48 na capital.

A bandeira Ibis é a principal marca da família Ibis. A marca, de categoria econômica, está presente

na América, Europa, Oceania e Ásia. Na cidade de São Paulo, a bandeira está presente em 12 hotéis.

O hotel em estudo terá 335 UHs ofertadas ao mercado conforme o Memorial de Incorporação

exigido pela Lei de Incorporação 4.591/64.

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1. Tendências e perspectivas macroeconômicas

2. Análise do mercado hoteleiro por segmento presente e perspectivas de sua evolução, em termos de demanda e oferta futura

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do posicionamento competitivo

5. Análise da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativa dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré operacionais

7. Estimativa dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor na aquisição do CIC Hoteleiro

8. Metodologia escolhida

9. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

11. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

12. Anexos

Índice

14














12. Anexos

Índice

15

São Paulo (Dados Oficiais Disponíveis)


Fonte: IBGE (últimos dados oficiais disponíveis)

O município de São Paulo é a capital do Estado homônimo. Sede das

principais indústrias e empresas do Brasil, é considerada a principal

cidade do país.

O zoneamento da cidade é composto por 5 partes, denominadas:

Centro, Zona Norte, Zona Sul, Zona Leste e Zona Oeste.

Ocupa área territorial de 1.521,110 km² e tem população estimada em

2018 de 12.176.866 habitantes.

Pertencente a Região Metropolitana de São Paulo, e na RMSP faz

fronteira com Barueri, Caieiras, Cajamar, Diadema, Embu, Embu-Guaçu,

Ferraz de Vasconcelos, Guarulhos, Itapecerica da Serra, Itaquaquecetuba,

Juquitiba, Mairiporã, Mauá, Osasco, Santana de Parnaíba, Santo André,

São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Taboão da Serra.

Além desses, faz fronteira com Itanhaém e São Vicente.

Zona Sul

Centro

Zona Norte

Zona Leste

Zona Oeste

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Fonte: Emplasa

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▪ São Paulo, que é o principal PIB do

Brasil, representa aproximadamente

11% do PIB total do país.

▪ Conforme quadro ao lado, a

disparidade com a segunda cidade é

grande, tendo São Paulo mais que o

dobro do PIB do Rio de Janeiro.

▪ É também a cidade mais populosa

do país, com mais de 12 milhões de

habitantes.

N° Cidade PIB 2016 (R$) % Área em Km² População em

2016 População

Estimada 2018

1 São Paulo 687.035.890 10,96% 1.521,11 12.038.175 12.176.866

2 Rio de Janeiro 329.431.360 5,26% 1.200,18 6.498.837 6.688.927

3 Brasília 235.497.107 3,76% 5.780,00 2.977.216 2.974.703

4 Belo Horizonte 88.277.463 1,41% 331,401 2.513.451 2.501.576

5 Curitiba 83.788.904 1,34% 435,036 1.893.997 1.917.185

6 Osasco 74.402.691 1,19% 11.401,09 696.382 696.850

7 Porto Alegre 73.425.264 1,17% 496,682 1.481.019 1.479.101

8 Manaus 70.296.364 1,12% 64,954 2.094.391 2.145.444

9 Salvador 61.102.373 0,97% 4.026,70 2.938.092 2.857.329

10 Fortaleza 60.141.145 0,96% 794,571 2.609.716 2.643.247

11 Campinas 58.523.733 0,93% 314,93 1.173.370 1.194.094

12 Guarulhos 53.974.919 0,86% 692,819 1.337.087 1.365.899

13 Recife 49.544.088 0,79% 318,675 1.625.583 1.637.834

14 Barueri 47.088.302 0,75% 218,435 264.935 271.306

15 Goiânia 46.659.223 0,74% 409,532 1.448.639 1.495.705

16 Outros 4.248.016.176 67,78% 8.487.760,94 164.490.542 166.448.834

Total 6.267.205.000 100% 8.515.767,049 206.081.432 208.494.900


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O Mapa do Turismo Brasileiro é um instrumento

que destaca as cidades que utilizam o turismo como

estratégia de desenvolvimento, e que deverão ser

trabalhadas prioritariamente pelo Ministério do

Turismo.

A categoria A representa os municípios com maior

fluxo turístico e maior número de empregos e

estabelecimentos no setor de hospedagem,

enquanto a categoria E representa os municípios

que não possuem fluxo turístico expressivo e nem

empregos e estabelecimentos formais no setor de

hospedagem.

São Paulo é considerado um município de

categoria A.

Fonte: Mapa do Turismo Brasileiro – Ministério do Turismo


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São Paulo – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)



O principal contribuinte para a formação do PIB de São Paulo é o setor de Serviços,

seguido dos setores de Impostos, Indústria e Agropecuária.

O PIB da cidade, trazido ao valor presente, teve evolução constante até 2014, quando por

conta da crise econômica do Brasil sofreu retração em 2015 e 2016. No período entre 2010

e 2016 o aumento nominal foi de 2,06%, enquanto o crescimento médio foi de 0,34%.

Observa-se também que as taxas de crescimento médio no número de empresas e de

pessoal ocupado estão negativas, também reflexo da crise.

PIB Empresas Pessoal Ocupado IDH-M

2010 R$ 673.160.219,42 2011 584.225 2011 5.889.412 2000 0,733

2016 R$ 687.035.889,61 2016 569.870 2016 5.634.681 2010 0,805

TCM* 0,34% TCM* -0,50% TCM* -0,91% TCM* 0,94%

*TCM = Taxa de Crescimento Médio; PIB X 1000; O PIB complementado pela taxa de crescimento do PIB Brasil 2017 (1%) e 2018 (1,1%), segundo dados do colhidos no IBGE e no Banco Itaú, tem TCM de 0,26%.

17,05%

9,21%

73,73%

0,01%

Distribuição do PIB de São Paulo por setor (2016)

Impostos

Indústria

Serviços

Agropecuária

R$ 650.000.000,00

R$ 665.000.000,00

R$ 680.000.000,00

R$ 695.000.000,00

R$ 710.000.000,00

R$ 725.000.000,00

R$ 740.000.000,00

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Evolução do PIB de São Paulo (R$)

2013 2014 2015 2016 2017 2018

35.962.000

39.539.992 38.983.779

36.606.363 37.765.898

42.230.432

Movimentação de Passageiros – GRU Airport

2013 2014 2015 2016 2017 2018

17.119.530 18.134.768 19.279.644 20.816.957 21.858.816 21.961.782

Movimentação de Passageiros - Congonhas

Aeroporto Internacional de São Paulo – GRU Airport

Localizado a 33,4 km do terreno em estudo (aproximadamente 1

hora e 20 minutos de automóvel), Guarulhos é o aeroporto mais

movimentado do país, 1º da cidade de São Paulo.

Em 2018 registrou movimento de 42.230.432 passageiros, um

aumento de 11,8% em relação ao ano de 2017. Crescimento médio

anual entre 2013 e 2018: 3,27%

Aeroporto de São Paulo – Congonhas

Localizado a 11,4 km do terreno em estudo (aproximadamente 30

minutos de automóvel), o Aeroporto de Congonhas é um dos 5 mais

movimentados do país, 2º da cidade de São Paulo.

Em 2018 registrou movimento de 21.961.782 passageiros, um

aumento de 0,5% em relação ao ano de 2017. Crescimento médio

anual entre 2013 e 2018: 5,11%

5,9% 6,3% 5,0% 0,5%

20


Fonte: Infraero e GRU Airport – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

São Paulo – Aeroportos

8,0% 9,9% -1,4% 3,2% 11,8% -6,1%

http://www.colibri.ind.br/home/


http://www.google.com/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&docid=hGF7rqArSxoV_M&tbnid=T8Nf78imWSmAoM:&ved=0CAUQjRw&url=http://www.padariatotal.com.br/sessoes.asp?id=142&categoria=358&ei=AvqEUqLuKM_PkQe0zICIBw&bvm=bv.56343320,d.cWc&psig=AFQjCNFYbachNFQEyhKygE8rL8_2nltxww&ust=1384532864661314

Maior PIB do Brasil, São Paulo é atualmente a sexta maior cidade do planeta e única megalópole brasileira, com mais de 20 milhões de

habitantes.

Centro financeiro da América Latina, a cidade também abriga o maior complexo hoteleiro da América Latina, o mais completo centro

hospitalar do país e concentra o maior polo cultural brasileiro em seu território.

São Paulo também é mundialmente conhecida pela oferta de serviços e entretenimento oferecidos para todos os tipos de pessoa, de

todas as partes do mundo, e pela agitada vida noturna, considerada uma das melhores do país.

Outro atrativo turístico do município é a gastronomia, baseada na diversidade de culturas que auxiliaram no desenvolvimento da

cidade.

Dessa forma entende-se porque a cidade recebe mais de 15 milhões de visitantes por ano (foram 15,44 milhões de turistas em 2017),

sendo os principais motivos, de acordo com o Ministério do Turismo:

1. Lazer (51,3%);

2. Negócios, Eventos e Convenções (20,2%);

3. Visita a parentes e amigos (25,2%);

4. Outros (3,3%).

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São Paulo – Turismo

Fonte: Portal Visite São Paulo, SP Turis, Ministério do Turismo




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Fonte: Google Imagens

Vista panorâmica noturna da cidade de São Paulo, com destaque para o Espigão da Paulista

Parque do Ibirapuera Ponte Estaiada Catedral da Sé




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Parque da Independência / Museu do Ipiranga Mercado Municipal Museu de Arte de São Paulo - MASP

Vista panorâmica do centro de São Paulo, visto do Edifício Itália




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São Paulo – Eventos

Fonte: ICCA, SPCVB

De acordo com o Ranking ICCA (International Congress and Convention

Association) 2017, São Paulo teve 55 eventos internacionais, mantendo o 1º lugar

no Brasil, e tornando-se 5º lugar na América Latina e 43º mundial.

A infraestrutura do município é o principal contribuinte para esse status, uma

vez que é possível atender a todos os tipos de eventos.

De acordo com o SPCVB (São Paulo Convention & Visitors Bureau), São Paulo

conta com cerca de 1.027.869 m² em espaços para a realização de eventos –

números apenas dos associados ao SPCVB.

Em 2018, de acordo com a mesma Entidade, o número de eventos na Capital foi

de 2.008, e contou com a participação de 27.026.931 participantes.

A região da cidade que mais recebeu eventos foi a região Paulista & Jardins, com

520 eventos, seguida das regiões Centro e Zona Norte, Berrini, Ibirapuera &

Moema, e, Faria Lima & Itaim.

Já referente ao número de participantes, a ordem foi Centro & Zona Norte,

seguida de Paulista & Jardins, Ibirapuera & Moema, Berrini, e, Faria Lima & Itaim.




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Região de Pinheiros

Pinheiros é um bairro tradicional, famoso principalmente

pela grande oferta de opções de lazer, entretenimento e

gastronomia, com restaurantes de todos os tipos, além dos

barzinhos e casas noturnas.

Além da gastronomia, destacam-se o comércio e as lojas de

decoração e design presentes principalmente na Alameda

Gabriel Monteiro da Silva.

Outro aspecto importante sobre Pinheiros é a proximidade

com a Vila Madalena, região com grande concentração de

cafés, restaurantes, botecos, lojas e ateliês, sempre com

grande movimentação de pessoas tanto de dia quanto à noite.

Alguns conhecidos atrativos da região são: Feira de

Artesanato da Praça Benedito Calixto, Praça do Pôr do Sol,

Parque Villa Lobos e Clube Pinheiros.


Clube Pinheiros

Feira de Artesanato da Praça Benedito Calixto

Parque Villa Lobos

Praça Pôr do Sol


A cidade de São Paulo é a principal cidade do Brasil, e sexta maior cidade do mundo.

Centro financeiro da América Latina, a cidade também abriga o maior complexo hoteleiro da América Latina, o mais

completo centro hospitalar do país e concentra o maior polo cultural brasileiro em seu território.

São Paulo também é mundialmente conhecida pela oferta de serviços e entretenimento oferecidos para todos os tipos de

pessoa, e pela agitada vida noturna.

Os indicadores de crescimento e qualidade de vida são altos, indicando que a cidade consegue proporcionar ao morador

uma boa estrutura de empregos e lazer.

A região de Pinheiros é um importante eixo comercial de São Paulo e possui localização estratégica, já que está entre

importantes geradores de demanda da cidade.

Além disso, há facilidade de acesso à região, e dela para outras importantes áreas da cidade de São Paulo, tanto com

transporte privado quanto público.

Considerações

26


27














12. Anexos

Índice

28

Cesta Competitiva

Para a definição da Cesta Competitiva do hotel em estudo, selecionamos empreendimentos hoteleiros das categorias midscale,

econômico e supereconômico de Pinheiros e de outros bairros que exercem influência direta na hotelaria da região em análise. São esses

Barra Funda, Higienópolis, Perdizes e Santana.

Essa pesquisa identificou 20 empreendimentos hoteleiros, que juntos disponibilizam ao mercado 3.315 unidades habitacionais.

No entanto, os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda, por

exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado, e comparado ao produto em estudo para entender se ele competem

inteiramente ou não.

Foram então criados índices de competitividade, onde:

1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as uhs são consideradas no grupo competitivo;

2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de uhs são consideradas no grupo competitivo;

3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de uhs são consideradas no grupo competitivo; e,

4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer uhs que possam vir a concorrer com o hotel em estudo.

Após a aplicação dos filtros, chegamos a um grupo competitivo final composto por 16 hotéis que disponibilizam 1.937 uhs ao mercado.

Esse grupo competitivo possui taxa de ocupação de 65,64%, e diária média sem café de R$295,79.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting


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Cesta Competitiva

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting


Tabela de Oferta Geral Item Inauguração Hotel UH Categoria IC UH Comp.

1 2001 Golden Tower São Paulo Hotel 96 Midscale 100% 96 2 2000 Mercure São Paulo Pinheiros 202 Midscale 100% 202 3 2003 Quality Faria Lima 133 Midscale 100% 133 4 2003 Ibis Styles Faria Lima 180 Econômico 100% 180 5 1991 Transamérica Classic Opera 53 Econômico 100% 53 6 2004 L'opera Hotel 60 Econômico 100% 60 7 1986 Hotel WZ Jardins 320 Midscale 100% 320 8 N/I Paulista Center Hotel 47 Supereconômico 100% 47 9 2001 Comfort Suites Oscar Freire 150 Midscale 100% 150

10 2003 Ibis São Paulo Paulista 236 Econômico 100% 236 11 1998 Plaza Inn American Loft 180 Midscale 50% 90 12 2011 Higienópolis Hotel & Suítes 189 Midscale 50% 95 13 2013 Hotel Panamby São Paulo 196 Midscale 25% 49 14 2001 Tryp São Paulo Higienópolis 252 Midscale 50% 126 15 1998 Transamérica Executive Perdizes 144 Midscale 50% 72 16 1998 Travel Inn Conde Luciano 56 Econômico 50% 28 17 1999 Ibis São Paulo Expo Hotel 286 Econômico 0% 0 18 2016 Ibis Styles Barra Funda 308 Econômico 0% 0 19 2014 Ibis Styles SP Anhembi 187 Econômico 0% 0 20 2015 BÊ Hotel 40 Midscale 0% 0

3.315 1.937

IC = Índice de Competitividade

30

Cesta Competitiva

Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting


Item Hotel 1 Golden Tower São Paulo Hotel 2 Mercure São Paulo Pinheiros 3 Quality Faria Lima 4 Ibis Styles Faria Lima 5 Transamérica Classic Opera 6 L'opera Hotel 7 Hotel WZ Jardins 8 Paulista Center Hotel 9 Comfort Suites Oscar Freire

10 Ibis São Paulo Paulista 11 Plaza Inn American Loft

12 Higienópolis Hotel & Suítes 13 Hotel Panamby São Paulo 14 Tryp São Paulo Higienópolis

15 Transamérica Executive Perdizes 16 Travel Inn Conde Luciano

Terreno em estudo

Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda DM (sem café)

Item Inauguração Hotel UH Comp. Quadro de Diárias - Single UH Base

Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média 1 2001 Golden Tower São Paulo Hotel 96 307,20 396,90 341,57 341,10 281,64 316,33 295,53 2 2000 Mercure São Paulo Pinheiros 202 425,04 425,04 412,29 425,04 340,03 383,67 383,67 3 2003 Quality Faria Lima 133 334,13 399,30 303,00 390,30 293,37 327,14 306,34 4 2003 Ibis Styles Faria Lima 180 362,47 362,47 366,71 362,47 289,97 329,20 329,20 5 1991 Transamérica Classic Opera 53 390,00 364,50 333,29 344,40 301,80 331,80 313,60 6 2004 L'opera Hotel 60 259,47 259,47 271,86 259,47 207,57 236,90 218,70 7 1986 Hotel WZ Jardins 320 402,87 349,65 386,00 428,40 301,01 349,39 328,59 8 N/I Paulista Center Hotel 47 180,20 180,20 196,00 209,70 144,16 169,42 153,82 9 2001 Comfort Suites Oscar Freire 150 347,43 354,75 290,86 359,40 280,87 311,40 290,60

10 2003 Ibis São Paulo Paulista 236 316,95 316,95 326,00 316,95 253,56 288,57 288,57 11 1998 Plaza Inn American Loft 90 304,00 304,71 310,86 320,00 243,49 278,90 258,10 12 2011 Higienópolis Hotel & Suítes 95 243,43 266,70 244,00 209,44 204,05 223,70 202,90 13 2013 Hotel Panamby São Paulo 49 352,00 363,75 352,43 317,14 286,30 318,32 297,52 14 2001 Tryp São Paulo Higienópolis 126 278,40 388,95 317,71 316,20 266,94 298,07 298,07 15 1998 Transamérica Executive Perdizes 72 303,75 243,00 304,00 303,75 218,70 255,99 235,19 16 1998 Travel Inn Conde Luciano 28 211,19 222,60 222,86 222,30 173,52 198,17 179,97

1.937 309,74 297,35

31

Cesta Competitiva – Diária Média

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting


32


Demanda

A demanda de São Paulo pode ser dividia em 2: negócio e eventos e cultura e lazer.

De acordo com o Observatório de Turismo e Eventos da Cidade de São Paulo, o perfil geral do visitante indica que o turista da cidade é, em

sua maioria, do sexo masculino, com faixa etária de 30 à 39 anos, com ensino superior completo e assalariado.

De acordo com a pesquisa, cerca de 40% do público de cultura e lazer tem como principal atividade na cidade, visitas à Avenida Paulista.

O quadro abaixo, identifica a diferença entre o público geral e o segmentado nos aspectos permanência, gasto médio, com quem viaja e

onde se hospeda.

Fonte: Observatório de Turismo e Eventos da Cidade de São Paulo

Público Geral Corporativo e

Eventos Cultura e Lazer

Permanência (dias) 2,5 2 20,5

Gasto médio R$ 265,00 R$ 935,00 R$ 645,00

Com quem viaja? Sozinho Sozinho Família

Onde se hospeda? Hotel Hotel Casa de parentes

e amigos

33

Oferta Futura



Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados.

Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final

2018 1937 1937

2019 1937 1937

2020 1937 1937

2021 1937 282 194 2025

2022 2025 2025

2023 2025 2025

2024 2025 2025

2025 2025 2025

2026 2025 2025

2027 2025 2025

2028 2025 2025

Foi identificada a intenção de novos investimentos na

região analisada. Tratam-se dos empreendimentos

hoteleiros de categoria econômica da STX-DI.

Entradas: 2021 – STX Vila Madalena – 241 Uhs (121 Uhs

competitivas) 2021 – STX Perdizes – 323 UHs (161 Uhs competitivas) Saídas: 2021 – 10% da oferta hoteleira total naquele momento.

34

Considerações Gerais


A região analisada conta com um parque hoteleiro maduro e bem posicionado, com predominância de grandes redes

hoteleiras. Existe grande competitividade em termos de demanda e diárias.

A sazonalidade local acompanha o ritmo dos destinos de negócios, tendo como baixa temporada os períodos de férias

escolares.

Os hotéis contam com boa infraestrutura de apoio ao hóspede, facilidade de deslocamento e uma grande diversidade

de cultura, entretenimento e lazer no entorno.

A pesquisa indica que Pinheiros tem na localização e facilidade de deslocamento um importante trunfo,

principalmente para empreendimentos hoteleiros.

A região consegue captar demanda tanto corporativa quanto de eventos e lazer.

35














12. Anexos

Índice

36

Macrolocalização



▪ O hotel em estudo está localizado no bairro Pinheiros,

região que além de ser uma área residencial, é um

importante polo de negócios do município de São Paulo.

▪ Geograficamente, se caracteriza pela facilidade de

acesso e proximidade com outras importantes regiões e

vias de acesso como Avenidas Brigadeiro Faria Lima,

Rebouças, Eusébio Matoso e Nações Unidas, além da

Marginal Pinheiros.

▪ Um dos principais pontos positivos da região é a

proximidade junto aos centros empresariais da Av. Faria

Lima e Av. Paulista.

▪ A região também oferece diversidade de serviços e

comércio de todos os tipos, principalmente voltados ao

lazer, entretenimento e gastronomia.

Terreno em Estudo

Av. Rebouças Av. Paulista

Av. Brig. Faria Lima

Marginal Pinheiros

Av. das Nações Unidas

Av. Eusébio Matoso

Av. Prof. Francisco Morato

Parque Ibirapuera

37

Microlocalização



▪ O terreno está localizado na esquina da Rua dos

Pinheiros com a Rua Cap. Antônio Rosa, sendo a primeira

a mais conhecida. Ambas são vias asfaltadas, de mão

única e com bom fluxo de veículos durante todo o dia.

▪ No período noturno são bem iluminadas e também

contam com a presença de veículos por conta dos

edifícios comerciais do entorno e dos bares ao redor.

▪ O entorno imediato conta com diversas opções de

restaurantes e bares, além de comércio de bairro de

variados tipos.

▪ Atrás do terreno em estudo há uma unidade de

coworking, o Spaces.

▪ A região é cercada por prédios e empreendimentos

comerciais, o que aumenta o fluxo de pessoas na área.

Avenida Rebouças

Terreno em Estudo

Spaces

Rua dos Pinheiros

Metrô Fradique Coutinho

Rua Capitão Antônio Rosa

38

Microlocalização



▪ O vetor urbano mais próximo do terreno é a Avenida

Rebouças, que realiza a conexão entre várias regiões da

cidade e que faz parte do eixo Sudoeste – Centro (se

inicia como extensão da Rodovia Regis Bittencourt (BR-

116) e Rodoanel Mario Covas, seguindo com Francisco

Morato, Eusébio Matoso, Rebouças e Consolação). A

Rebouças corta a Faria Lima, a Avenida Brasil, a Dr.

Arnaldo e alcança a Paulista, conectando em 4 km dois

dos mais importantes polos corporativos da cidade, além

de atravessar pelos renomados distritos de Pinheiros,

Jardim Paulistano, Jardim América e Cerqueira Cesar.

▪ Há uma estação de metrô (Fradique Coutinho – Linha

Amarela) há poucos metros do terreno.

Avenida Rebouças

Avenida Rebouças

Metrô Fradique Coutinho

Rua dos Pinheiros

Terreno em Estudo

Rua Capitão Antônio Rosa

39

Pontos de Interesse



O quadro abaixo ilustra os principais pontos de interesse e as distâncias a partir do hotel em estudo (mapa na próxima página). Obs.: Trajetos estimados de automóvel via Google Maps; consulta às 11h horas do dia 01/03/2019.

Item Ponto de Interesse Distância (Tempo) 1 Praça Benedito Calixto 1,4 Km (8 min)

2 MIS (Museu da Imagem e do Som de Sâo

Paulo) 1,5 Km (7 min)

3 Vila Madalena 2,2 Km (11 min) 4 Shopping Iguatemi 2,3 Km (10 min) 5 Shopping Eldorado 2,3 Km (9 min) 6 Hospital das Clínicas 2,5 Km (13 min) 7 Praça Por do Sol 2,8 Km (12 min) 8 Parque do Ibirapuera 3,4 Km (15 min) 9 MASP (Museu de Artes de São Paulo) 3,8 Km (19 min)

10 USP – Universidade de São Paulo 3,9 Km (12 min) 11 Museu do Futebol 4,3 Km (15 min) 12 Allianz Parque – Arena Multiuso 5,2 Km (19 min) 13 Parque Villa-Lobos 5,5 Km (21 min) 14 Espaço das Américas 6,0 Km (22 min) 15 Aeroporto de Congonhas 9,0 Km (34 min) 16 Aeroporto Internacional de Guarulhos 34,9 Km (1 h 1 min)

Terreno em estudo

40 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting


Localização do Hotel

41 Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting


Localização do Hotel

O hotel em estudo está localizado em uma região estratégica da cidade de São Paulo, a poucos metros da Avenida

Rebouças, em um dos principais bairros do município.

Em termos de macrolocalização, o terreno permite deslocamento à diferentes pontos de interesse de São Paulo em uma

média de aproximadamente 15 minutos.

O local está próximo à importantes vias de acesso como Avenidas Brigadeiro Faria Lima, Rebouças, Eusébio Matoso e

Nações Unidas, além da Marginal Pinheiros.

Está situado entre diversos geradores de demanda como os centros empresariais das Avenidas Faria Lima e Paulista.

A região oferece opções de acesso por uma grande avenida como a Avenida Rebouças além de transporte público por meio

da linha 4 Amarela do metrô e linhas de ônibus que circulam na região.

O entorno imediato possui diversas opções de comércio e serviços. É uma área conhecida pela oferta abundante de

diferentes tipos de restaurantes e bares.

Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro. 42

Considerações sobre o Terreno


43














12. Anexos

Índice

44


O Hotel x Mercado: Posicionamento

O hotel em estudo está direcionado para atender principalmente o mercado de negócios e eventos, mas não se deve menosprezar o

mercado de lazer, principalmente devido à localização do hotel.

Ele deve possuir instalações modernas e condizentes com os padrões atuais da hotelaria. Sugere-se que seja administrado por uma

rede hoteleira de reconhecimento nacional e internacional, com boa referência da marca, e que mantém os cuidados e padrão já

conhecidos dessa rede hoteleira.

Sugere-se que seja um hotel de categoria econômica, com alguma oferta de serviços. O público que consome este produto busca um

lugar seguro, onde eles possam ter acesso a uma boa cama, um bom chuveiro e uma boa internet, além de algumas opções de

entretenimento ao redor.

O hotel deverá possuir um bom restaurante, que possa atender tanto ao público do café da manhã quanto jantar e possíveis

passantes. Ressaltando que ele está em uma região com grande diversidade de restaurantes, ele deverá estar voltado para a rua.

Indica-se também que o produto tenha um espaço para eventos entre 100 m² e 150 m² para a realização de reuniões.

Em termos de serviços e diária média, deverá se posicionar como um hotel de categoria econômica, com DM inicial de R$280,00 sem

café da manhã. A oportunidade de mercado está no fato da proximidade com importantes geradores de demanda e a facilidade de

acesso às demais áreas da cidade, além da presença de serviços e entretenimento no entorno.

45














12. Anexos

Índice

46


O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta

Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foi utilizada a taxa de crescimento da demanda hoteleira da cidade de São Paulo.

No ano de 2012, a oferta da região era composta por 2.584 UHs e a taxa de ocupação era de 69,29%, resultando em um número de 1.705 Uhs vendidas.

No ano de 2018, a oferta da região era composta por 3.315 UHs e a taxa de ocupação era de 68,15%, resultando em um número de 2.259 Uhs vendidas.

A taxa de crescimento da demanda, dessa forma, foi de 4,80% ao ano.

A taxa de crescimento do mercado de 4,80% a.a da demanda na cesta competitiva é reflexo do crescimento da oferta, o que também sinaliza que a região era carente de oferta hoteleira. Após a adequação da demanda à nova oferta, essa taxa tende a abaixar naturalmente.

Para simular esse comportamento, a tabela acima impõe cortes na taxa de 4,80% a.a ao longo dos anos para não supervalorizar a demanda na cesta competitiva.

Taxa de Projeção de Demanda

Item Taxa Peso

Demanda Hoteleira 4,80% 10

Taxa de Projeção 4,80% 10

Taxas de Projeção de Demanda

Período Corte Taxa

2019 a 2021 30% 3,36%

2022 a 2024 40% 2,88%

2025 a 2028 50% 2,40%

Demanda Hoteleira

2018

Oferta 3.315 2.259

TO 68,15%

2012

Oferta 2.584 1.705

TO 65,99%

Fonte: Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

47


A partir das taxas apresentadas, foram ponderadas

a partir de pesos e critérios definidos pela equipe

Caio Calfat, e se obteve a taxa de 4,80% a.a. para a

estimativa de projeção futura da cidade.

As taxas foram reduzidas ao longo do tempo para

que não houvesse superestimação da demanda.


Demanda: Diárias vendidas/dia


Projeção Demanda

Ano Demanda

2018 1268

2019 1310

2020 1354

2021 1400

2022 1440

2023 1481

2024 1524

2025 1561

2026 1598

2027 1637

2028 1676

Taxa de Projeção de Demanda

Item Taxa Peso

Demanda Hoteleira 4,80% 10

Taxa de Projeção 4,80% 10

Taxas de Projeção de Demanda

Período Corte Taxa

2019 a 2021 30% 3,36%

2022 a 2024 40% 2,88%

2025 a 2028 50% 2,40%

48 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise. Obs.: números arredondados.



Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final

2018 1937 1937

2019 1937 1937

2020 1937 1937

2021 1937 282 194 2025

2022 2025 2025

2023 2025 2025

2024 2025 2025

2025 2025 2025

2026 2025 2025

2027 2025 2025

2028 2025 2025

Foi identificada a intenção de novos investimentos na

região analisada. Tratam-se dos empreendimentos

hoteleiros de categoria econômica da STX-DI.

Entradas: 2021 – STX Vila Madalena – 241 Uhs (121 Uhs

competitivas) 2021 – STX Perdizes – 323 UHs (161 Uhs competitivas) Saídas: 2021 – 10% da oferta hoteleira total naquele momento.

49

O Hotel x Mercado: Desempenho



Oferta Hotel X Mercado Demanda Desempenho

Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM

2022 2025

335

2360 14,20% 85% 15 1440 189 56,34% 280,00

2023 2025 2360 14,20% 90% 15 1481 204 60,98% 287,00

2024 2025 2360 14,20% 90% 15 1524 210 62,61% 294,18

2025 2025 2360 14,20% 90% 15 1561 214 64,00% 301,53

2026 2025 2360 14,20% 90% 15 1598 219 65,43% 309,07

50

O Hotel x Mercado: Desempenho


Legenda:

Mercado: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel : acréscimo de oferta do hotel em estudo no grupo competitivo; Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; D. Ideal: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da

demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação a sua D. Ideal – Considerou-se penetração negativa para o hotel em

estudo, devido ao valor da tarifa ser mais alto se considerando a localização, em região intermediária entre os eixos hoteleiros e comerciais.

Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 0% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. No estudo foi utilizado um pick up de aproximadamente 5%.

Demanda do Hotel: Aplicação da D. Ideal e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; % TO: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. DM: Diária Média. Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de março de 2019. Projeção de diária média: Diária média ano 1 (2022) foi baseada na análise da cesta competitiva – pág. 30, os demais anos refletem

processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo. Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade operacional nos níveis do 5°

ano de operação, adotando-se apenas um crescimento vegetativo no FC do empreendimento para os anos seguintes.


51














12. Anexos

Índice

52

Valor da Decoração: R$42.900,00 por unidade habitacional Pré-Operacional e Capital de Giro: R$ 6.500 por unidade habitacional Afiliação: R$ 1900 por unidade habitacional

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Fonte:

Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial.

Tipologia N° de Uhs m² privativo Valor UH

Por Unidade

Valor de Venda da Unidade

Valor de Venda por m² Decoração

Pré-Operacional e Capital de Giro

A vista 335 17,3 487.890,00 42.900,00 6.500,00 537.290,00 31.057

A Prazo 335 17,3 542.100,00 42.900,00 6.500,00 591.500,00 34.191

53














12. Anexos

Índice

54

Prazo do contrato com a Accor Hotels: 12 anos. Despesas pré-operacionais: R$ 2.800,00/UH. Afiliação: R$ 1.900,00 por UH Capital de giro inicial: R$ 1.800,00/UH. Basic fee: 1,5% da receita líquida operacional ajustada mensal durante o 1º ano de operação o hotel; e 2% da receita líquida operacional ajustada mensal a partir do 2º ano de operação. Incentive fee: 8% do resultado operacional ajustada mensal livre de tributos, sempre que o GOP ficar abaixo de 99% do orçamento anual e 10% caso o hotel ultrapasse 100% do orçamento anual previsto. Fundo Especial para reposição de ativos:

Custos administrativos:


Taxas

1º ano de operação 1% (um por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO 2º ano de operação 2% (dois por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO 3º ano de operação 3% (três por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO 4º ano de operação 4% (quatro por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO 5º ano de operação 5% (cinco por cento) da Receita Operacional Bruta mensal do EMPREENDIMENTO

Fonte: STX-DI

Serviços de distribuição e canais de reserva: taxa mensal equivalente à 2,5% da receita líquida advinda do sistema TARS e 1,2% da receita líquida de hospedagem do respectivo mês. Ambos livres de tributos.

Taxa de marketing e remuneração pela utilização da marca:

Serviços de assessoramento:

55


Fonte: STX-DI

Taxas

Custos administrativos:

Taxa de Marketing será um valor equivalente a 2% (dois por cento) sobre a Receita Líquida de Hospedagem será retido mensalmente para compor o fundo de ações corporativas de marketing da marca IBIS, livres de tributos. Entende-se aqui todas as ações promocionais coletivas, publicidade, participação de eventos, workshops entre

outras ações organizadas pela CONTRATADA. Remuneração pela Utilização da Marca, corresponde a (i) 1,5% (um e meio por cento) da Receita Líquida de

Hospedagem mensal do EMPREENDIMENTO, durante seu primeiro ano de operação; e (ii) 2% (dois por cento) da Receita Líquida de Hospedagem mensal do EMPREENDIMENTO, a partir do segundo ano de sua operação, a ser

paga à CONTRATADA nos 05 (cinco) dias seguintes ao término do respectivo mês, livres de tributos.

Pelos serviços de assessoramento, a CONTRATANTE pagará à CONTRATADA remuneração de R$1.980,00 (hum mil novecentos e oitenta reais) por unidade habitacional, livres de tributos, data base janeiro/2019, por meio de

depósito em conta bancária a ser indicada pela CONTRATADA, necessariamente titulada por algumas das empresas de seu grupo econômico, em 12 (doze) parcelas mensais, vencendo-se a primeira em 30 (trinta) dias

após a assinatura do contrato de afiliação a marca.

56














12. Anexos

Índice

57


A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiros cinco anos de operação, conforme os itens

Análise do Posicionamento Competitivo e Análise da Penetração do Empreendimento no Mercado (taxa de ocupação e diária média

prevista).

O Fluxo de Caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as projeções de

resultados, que serão apresentadas a seguir, e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 0,5% a.a. Para o fluxo de

caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

O crescimento vegetativo adotado entre o quinto e décimo ano de operação simulam a curva do ciclo de vida do empreendimento,

período em que o ciclo de crescimento cede lugar paulatinamente para a maturidade e as políticas de vendas e controles de custos estão

mais maduras e são utilizadas para defender posicionamento de mercado, aumentar lucratividade e preparar hotel para o ponto de

reciclagem.

Os valores são correntes de abril de 2019, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.

Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

58



Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo mundial

reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de receita

(departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha de

pagamento (cargos e salários).

As receitas e gastos foram majorados com aumentos reais ao longo das projeções de resultados (fluxo de caixa sem inflação em preços

correntes), para simular dinâmica de ambiente empresarial normal.

Honorários e Taxas Contratuais da operadora foram considerados no Demonstrativo de Resultados.

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada no

momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

59



Demonstrativo de Resultados do Exercício – DRE: O DRE foi montado a partir das expectativas de vendas coletadas e estimadas no

estudo de mercado, a apresentação do resultado do hotel em estudo foi estruturado a partir dos centros de receitas, centro de custos e

gastos de propriedade/capital. Receitas e Gastos foram balizados por pesquisas nos hotéis similares e dados médios de mercado.

Centro de Receitas: Habitação, Alimentos e Bebidas e Departamentos Menores (Lavanderia, Estacionamento e Outras Receitas); foram

consideradas receitas e custos e despesas ligadas a cada setor, tais como folha de pagamento, material de limpeza, suprimentos

operacionais, lavanderia, entre outros; Impostos diretos sobre receita.

Centro de Custos: Administração e Geral, Manutenção e Água e Energia. Os gastos destes departamentos mais relevantes são: (1) ADM &

Geral – folha de pagamento, comissão de cartão de crédito, segurança, RH & Administrativo, TI, dados e telecomunicações; (2)

Manutenção: gastos gerais com a manutenção e conservação do empreendimento e folha de pagamento; (3) Água e Energia.

Gastos de Propriedade/Capital: Seguros, taxas e impostos da propriedade, retenção para o fundo de reposição de FF&E, remuneração do

asset manager que tem como base a Receita Bruta Total, e outros gastos e receitas não operacionais.

60














12. Anexos

Índice

61

Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira


Observações:

O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.

Os valores de diárias consideram que o empreendimento irá se posicionar no mercado conforme sua categoria.

Projeções baseadas no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (8).

Estimativa de Vendas - Hospedagem

2022 2023 2024 2025 2026

Disponibilidade 122.275 122.275 122.275 122.275 122.275

Taxa de Ocupação 56,34% 60,98% 62,61% 64,00% 65,43%

Diárias Vendidas 68.896 74.560 76.550 78.256 80.003

Diária Média 280,00 287,00 294,18 301,53 309,07

Receita 19.290.797 21.398.855 22.519.189 23.596.567 24.726.396

Número de Hóspedes 96.454 104.385 107.170 109.559 112.004

RevPar 157,77 175,01 184,17 192,98 202,22

Receita de Alimentos e Bebidas (incluindo frigobar)

2022 2023 2024 2025 2026

Receita Total 3.703.833 4.168.706 4.362.266 4.543.622 4.731.069

Alimentos (70%) 2.592.683 2.918.094 3.053.586 3.180.536 3.311.748

Bebidas (30%) 1.111.150 1.250.612 1.308.680 1.363.087 1.419.321

Departamentos Menores

2022 2023 2024 2025 2026

Aluguel de Espaço 178.850,00 223.204,80 227.497,20 231.789,60 236.082,00

Lavanderia 192.907,97 213.988,55 225.191,89 235.965,67 247.263,96

Outros 48.226,99 53.497,14 56.297,97 58.991,42 61.815,99

Total de Receitas 419.984,96 490.690,48 508.987,06 526.746,69 545.161,95

62

Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Projeções baseadas no item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (6).


Estimativa de Folha de Pagamento

Funcionários 2022 2023 2024 2025 2026

Hospedagem 36 774.600 782.346 793.965 805.584 813.330

Alimentos e Bebidas 11 194.400 218.160 221.400 224.640 226.800

Administração e Segurança 5 195.480 219.372 222.630 225.888 228.060

Marketing e Vendas 2 81.000 90.900 92.250 93.600 94.500

Manutenção 4 96.120 107.868 109.470 111.072 112.140

Subtotal 58 1.341.600 1.418.646 1.439.715 1.460.784 1.474.830

+ Encargos e Benefícios 100% 1.341.600 1.418.646 1.439.715 1.460.784 1.474.830

Total de Folha de Pagamento 2.683.200 2.837.292 2.879.430 2.921.568 2.949.660

Salário Médio Ano 1 1.928

63

DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.

Contribuição do item Habitações: margem de contribuição dentro da média de mercado



2022 2023 2024 2025 2026 Receita Bruta 23.710.265 26.427.222 27.766.509 29.050.099 30.392.885 Receita Líquida 21.645.328 24.125.385 25.348.121 26.520.022 27.745.975 Habitações Receita Bruta 19.290.797 100% 21.398.855 100% 22.519.189 100% 23.596.567 100% 24.726.396 100% Receita Líquida 17.622.143 91,4% 19.547.854 91,4% 20.571.279 91,4% 21.555.464 91,4% 22.587.563 91,4% Gastos Gerais 2.513.720 13,0% 2.765.216 12,9% 2.903.040 12,9% 3.038.084 12,9% 3.179.667 12,9% Folha de Pagamento 1.549.200 8,0% 1.564.692 7,3% 1.587.930 7,1% 1.611.168 6,8% 1.626.660 6,6% Lucro ou Prejuízo do Departamento 13.559.223 70,3% 15.217.945 71,1% 16.080.309 71,4% 16.906.213 71,6% 17.781.235 71,9% Alimentos e Bebidas Receita Bruta 3.999.483 100% 4.537.677 100% 4.738.332 100% 4.926.785 100% 5.121.327 100% Receita Líquida 3.639.529 91,0% 4.129.286 91,0% 4.311.883 91,0% 4.483.374 91,0% 4.660.407 91,0% Custos de A&B 1.079.860 27,0% 1.225.173 27,0% 1.279.350 27,0% 1.330.232 27,0% 1.382.758 27,0% Gastos Gerais 187.979 4,7% 205.943 4,5% 213.951 4,5% 221.933 4,5% 230.290 4,5% Folha de Pagamento 388.800 9,7% 436.320 9,6% 442.800 9,3% 449.280 9,1% 453.600 8,9% Lucro ou Prejuízo do Departamento 1.982.890 49,6% 2.261.850 49,8% 2.375.782 50,1% 2.481.929 50,4% 2.593.759 50,6% Departamentos Menores Receita Bruta 419.985 100% 490.690 100% 508.987 100% 526.747 100% 545.162 100% Receita Líquida 383.656 91,4% 448.246 91,4% 464.960 91,4% 481.183 91,4% 498.005 91,4% Gastos Gerais 25.183 6,0% 29.155 5,9% 30.201 5,9% 31.208 5,9% 32.242 5,9% Folha de Pagamento 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% Lucro ou Prejuízo do Departamento 358.474 85,4% 419.091 85,4% 434.759 85,4% 449.975 85,4% 465.764 85,4% L/P dos Centros de Receita 15.900.587 67,1% 17.898.886 67,7% 18.890.850 68,0% 19.838.117 68,3% 20.840.758 68,6%

64





Administração e Geral 2022 2023 2024 2025 2026

Gastos Gerais 1.493.585 6,3% 1.594.104 6,0% 1.647.492 5,9% 1.695.392 5,8% 1.741.423 5,7%

Folha de Pagamento 390.960 1,6% 438.744 1,7% 445.260 1,6% 451.776 1,6% 456.120 1,5%

Resultado 1.884.545 7,9% 2.032.848 7,7% 2.092.752 7,5% 2.147.168 7,4% 2.197.543 7,2%

Marketing e Sales

Gastos Gerais 426.297 1,8% 473.133 1,8% 497.816 1,8% 521.543 1,8% 546.418 1,8%


Resultado 588.297 2,5% 654.933 2,5% 682.316 2,5% 708.743 2,4% 735.418 2,4%

Manutenção e Conservação

Gastos Gerais 592.757 2,5% 631.525 2,4% 652.220 2,3% 670.705 2,3% 688.360 2,3%


Resultado 784.997 3,3% 847.261 3,2% 871.160 3,1% 892.849 3,1% 912.640 3,0%

Gastos com Água e Energia

Total de Utilidades UHs 948.411 4% 1.057.089 4% 1.110.660 4% 1.162.004 4% 1.215.715 4%

Total de Utilidades Áreas Comuns 948.411 4% 967.379 4% 1.001.237 4% 1.046.293 4% 1.098.607 4%

Resultado 1.896.821 8,0% 2.024.468 7,7% 2.111.897 7,6% 2.208.297 7,6% 2.314.323 7,6%

Resultado Antes Fees Gerenciamento 10.745.927 45,3% 12.339.377 46,7% 13.132.725 47,3% 13.881.061 47,8% 14.680.834 48,3%

65





Royalties 647.913 2,7% 938.975 3,6% 987.267 3,6% 1.033.623 3,6% 1.082.171 3,6%

Basic Fee 357.148 1,5% 518.696 2,0% 544.985 2,0% 570.180 2,0% 596.538 2,0%

Uso da marca 290.765 1% 420.279 2% 442.283 2% 463.442 2% 485.633 2%

Lucro Operacional Bruto - GOP 10.098.014 42,6% 11.400.402 43,1% 12.145.458 43,7% 12.847.438 44,2% 13.598.663 44,7%

Gastos de Capital 2022 2023 2024 2025 2026

Seguros 23.710 0,1% 24.184 0,1% 24.540 0,1% 24.777 0,1% 24.896 0,1%

Taxas da Propriedade 418.750 1,8% 418.750 1,6% 418.750 1,5% 418.750 1,4% 418.750 1,4%

Incentive Fee 1.009.801 4,3% 1.140.040 4,3% 1.214.546 4,4% 1.284.744 4,4% 1.359.866 4,5%

Fundo de Reposição 237.103 1,0% 528.544 2,0% 792.817 2,9% 1.057.089 3,6% 1.321.361 4,3%

Resultado 1.689.364 7,1% 2.111.519 8,0% 2.450.653 8,8% 2.785.360 9,6% 3.124.873 10,3%

L/P Antes do IR e Depreciação 8.408.650 35% 9.288.883 35% 9.694.806 35% 10.062.078 35% 10.473.790 34%

66














12. Anexos

Índice

67 Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados


Cenários de Rentabilidade – Pagamento à Vista

Observações: Na análise do imobiliário, CapRate

aplicado a taxa de 5,44%; VPL descontado a taxa de 5,44% a.a.

Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ;

FC de 2027 a 2031 majorado em 0,5% a.a., para efeito de simulação maturação operacional e curva de produto

A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada e fluxo da obra.

Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária. Pagamento A VISTA (INTEGRAL)

Tipo do Apto - m² 17,30

Investimento 25.895,95

Rentab./CapRate -537.290

2019 (construção) -537.290

2020 (construção) 0

2021 (construção) 0

2022 25.100 4,7%

2023 27.728 5,2%

2024 28.940 5,4%

2025 30.036 5,6%

2026 31.265 5,8%

2027 31.421 5,8%

2028 31.578 5,9%

2029 31.736 5,9%

2030 31.895 5,9%

2031 32.055 6,0%

Capitalização do FC c/ CapRate 589.393

Rentabilidade média 2022 - 2031 5,62%


TIR com CapRate 5,01%

VPL -20.823

68

10. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados


Cenários de Rentabilidade – Pagamento Parcelado

Observações: Na análise do imobiliário, CapRate

aplicado a taxa de 5,44%; VPL descontado a taxa de 5,44% a.a.

Fc antes do IR; sem inflação. Valores estimados, não é promessa de resultado ;

FC de 2027 a 2031 majorado em 0,5% a.a., para efeito de simulação maturação operacional e curva de produto

A TIR estimada pode variar significativamente conforme a condição de pagamento negociada e fluxo da obra.

Preço Máximo Sugerido para Venda Imobiliária. Pagamento PARCELADO

Tipo do Apto - m² 17,30

Investimento 34.190,75

Rentab./CapRate -591.500

2019 (construção) -197.167

2020 (construção) -197.167

2021 (construção) -197.167

2022 25.100 4,2%

2023 27.728 4,7%

2024 28.940 4,9%

2025 30.036 5,1%

2026 31.265 5,3%

2027 31.421 5,3%

2028 31.578 5,3%

2029 31.736 5,4%

2030 31.895 5,4%

2031 32.055 5,4%

Capitalização do FC c/ CapRate 589.393



TIR com CapRate 4,46%

VPL -43.798

69














12. Anexos

Índice

70

Atratividade, Rentabilidade e CapRate para o setor:

11. Capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento)

Cálculo do CapRate de Mercado Cálculo de CapRate Mínimo

CapRate Mínimo (Atratividade para o negócio em

análise): 4,63%

Composição do CapRate Atratividade

Taxa Livre de Risco Longo Prazo: 3,8 (2031) Projeção Banco Santander – Selic Sem Inflação - Ver Anexos

+ Spread Utilizado: 0,83%

33,3% de Risco Operacional do Hotel não atingir FC Estimado

pela diminuição do número de diárias vendidas em relação ao Ponto de Equilíbrio (Lucro Zero) na operação. – Ver Anexos CapRate Mínimo: 4,63% < CapRate de Mercado: 5,44%

Para o estudo foi utilizado o CapRate de 5,44% (ano), a média

apurada no mercado próximo e comparável ao hotel em estudo, para os cálculos de TIR.

A pesquisa de oferta comparável foi realizada de forma direta, não foram auditados as informações coletadas

Fonte: Banco Santander, Só Flats e Viva Real – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel

Unidade Valor

Anunciado Distribuição Divulgada

Rentabilidade Nominal Mês

Rentabilidade Nominal Ano

Tryp Jesuino Arruda 310.000 1.490,00 0,48% 5,92%

Intercity Nações Unidas 355.000 1.754,00 0,49% 6,09%

Tryp SP Berrini 345.000 1.407,25 0,41% 5,01%

Nobile Downtown 190.000 800,00 0,42% 5,17%

Mercure SP Vila Olimpia 270.000 1.100,00 0,41% 5,00%

Média 0,44% 5,44%

71














12. Anexos

Índice

72

Detalhe da Área do Porto Maravilha

12. Anexo - Glossário

Absorção de Mercado Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o

número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

Área Comum É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic Fee Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

73


Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de

aluguel.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-Operacionais Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária Média Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de Absorção Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market Share Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-

se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a

hospedagem.


74


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou

mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.

Franquia Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de Capital Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveis Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro

de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente Geral Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem

sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.


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Gross Operational Profit (GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

HIIP Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado

nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar

e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

Ocupação Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.

Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.


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Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)

como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de

beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se

maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

Perpetuidade Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente

deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

PIB Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa

determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Pool Hoteleiro Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem

parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.


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Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a

receita gerada pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede Hoteleira Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.

Rentabilidade Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado

Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

Revpar RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,

ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.


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Taxa de Atratividade Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno (TIR) Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em

um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.


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Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se o FC Capitalizado pela taxa adotada de CapRate ao valor correspondente ao FC 10.


http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

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12. Anexo – Taxas e Índices Econômicos de Longo Prazo

Fonte: Santander

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

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12. Anexo – Volume de Vendas no Ponto de Equilíbrio


Risco Operacional: Proporção da Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio em relação à Taxa de Ocupação do Ano 2026, o resultado é a taxa de risco envolvida na não obtenção de Lucro (Ponto de Equilíbrio = Lucro 0) em relação ao volume de vendas estimado para 2026.

Quadro de Ponto de Equilíbro e Risco Operacional

Dados de Análise Valores Composição

Receita Total 30.392.885 100%

Gastos Variáveis 10.690.855 35,2%

Gastos Fixos 6.547.013 21,5%

Lucro Operacional Bruto Ajustado 13.155.017 43,3%

Receita por Uh Vendida 379,90

Receita no Ponto de Equilíbrio 10.099.599

Vendas no Ponto de Equilíbrio 26.585

Taxa de Ocupação no Ponto de Equilíbrio 21,7%

Risco Operacional Vendas 33,2%

Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis São Paulo – SP – Brasil – 01228-200 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br [email protected]

estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira...

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