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Estatuto da Cidade

A Cidade Brasileira

• Contraste entre uma parte qualificada e uma parte desqualificada, em geral maior do que a primeira

• A estrutura e a forma urbana reafirmam e reproduzem a desigualdade

• Regiões de preservação ambiental ameaçadas pela ilegalidade e ocupação precária

Movimento Nacional pela Reforma Urbana

Fortalece-se na década de 80, com a redemocratização e a organização de movimentos sociais por melhorias urbanas

Durante o processo de construção da Constituição de 1988, agregação intersetorial

Emenda Popular pela Reforma Urbana (250.000 assinaturas)‏

Inclusão do Capítulo de Política Urbana no Texto Constitucional (artigos 182 e 183)‏

Projeto de Lei 181/89 Projeto de autoria do Senador Pompeu de Souza

(PMDB)‏ Origem do Estatuto da Cidade Aprovado no Senado em 1990 Início da tramitação na Câmara em Dezembro de

1990 (projeto 5.788/90)‏ Oposição de setores ligados aos proprietários

urbanos Paralisação da tramitação (1990-1997)‏

Aprovação do Estatuto da Cidade

Pressão permanente do Fórum Nacional Pela Reforma Urbana

Aprovação no Congresso em junho de 2001

Sanção Presidencial em Julho de 2001

A aprovação do Estatuto da Cidade não garante por si só a democratização da gestão das cidades.

O Estatuto da Cidade ressalta a importância dos municípios, onde ocorre grande parte das disputas e tensões

Instrumentos do Estatuto da Cidade

Instrumentos de Indução do Desenvolvimento Urbano

Instrumentos de Regularização Fundiária

Instrumentos de Democratização da Gestão urbana

Instrumentos de Financiamento da Política Urbana

Função Social da Cidade e da Propriedade Urbana

O Estatuto da Cidade estabelece que a propriedade urbana precisa cumprir uma função social, ou seja, a terra urbana deve servir para o benefício da coletividade, e não apenas aos interesses de seu proprietário.

Como aplicar o Estatuto da Cidade?

Para aplicar a maior parte dos instrumentos urbanísticos que o Estatuto da Cidade prevê, o Poder Executivo do município deve, obrigatoriamente, produzir um Plano Diretor, ou seja, uma lei que deve ser aprovada na Câmara, e que é o instrumento básico da política municipal de desenvolvimento e expansão urbana.

Outros instrumentos, como a Regularização Fundiária e o Estudo de Impacto de Vizinhança, podem ser utilizados sem a necessidade de um Plano Diretor.

Plano Diretor

Para que serve um plano diretor?

O Plano diretor organiza o crescimento e o funcionamento da cidade. No Plano Diretor está o projeto da cidade. Ele diz qual é o destino de cada parte da cidade. Sem esquecer, claro, que essas partes formam um todo.

O Plano diretor vale para todo o município, ou

seja, para as áreas urbanas e também rurais.

O Plano Diretor é uma lei municipal criada com a participação de toda a sociedade. Deve contar com a participação popular em todas as etapas.

O que é um Plano Diretor?

Ele deve ser aprovado na Câmara Municipal. De instrumento técnico, passa a ser um instrumento político.

1 Identificar bem a realidade

da cidade e seusproblemas

2 Escolher os temas e os

objetivos a seremtrabalhados.

3 Escrever a proposta do

Plano diretor

4 Enviar a proposta para aCâmara Municipal, para osvereadores discutirem e

aprovarem.

5 Estabelecer prazos e

maneiras de colocar oPlano Diretor em prátca.

6 Revisar o Plano Diretor. A

cidade sofre mudançasdifíceis de prever. E a leique orienta seu destinoprecisa acompanhar essas

mudanças por isso o PlanoDiretor deve ser revistopelo menos a cada 10anos.

As etapas do Plano Diretor

Quais as Funções de um Plano Diretor?

• Propiciar o crescimento e desenvolvimento

econômico local em bases sustentáveis

• Garantir o atendimento às necessidades dos cidadãos quanto à qualidade de vida e justiça social

• Garantir que a propriedade urbana sirva aos objetivos anteriores

• Fazer cumprir as determinações do Estatuto da Cidade

Quais municípios devem ter obrigatoriamente um Plano Diretor?

• Municípios com mais de 20.000 habitantes

• Municípios integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas

• Municípios integrantes de áreas de especial interesse turístico, segundo as definições dos Estados e da União

• Municípios situados em áreas de influência de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental na região ou no país

Instrumentos de

Indução doDesenvolvimento

Urbano

Regulação do Uso e Ocupação do Solo

• Significa a destinação das diferentes partes da cidade para os diferentes segmentos da sociedade

• Pode concentrar riqueza e oportunidades, ou operar contra a concentração

• Pode produzir uma cidade segregada, ou combater a segregação

O que são vazios urbanos?

Terrenos vazios, sem construções, edifícios subutilizados ou não utilizados em áreas com boa infra-estrutura, fruto de investimentos públicos, devem ser utilizados para cumprir sua função social.

A propriedade urbana precisa cumprir uma função social, ou seja, a terra urbana deve servir para o benefício da coletividade, e não apenas aos interesses de seu proprietário.

Macrozoneamento

• Estabelece grandes diretrizes de ocupação para as diferentes zonas, por exemplo: zona urbana, zona rural, zona de preservação de vegetação nativa, zona central a ser repovoada, zonas periféricas que devem receber usos comerciais e de serviços para deixarem de ser bairros-dormitório, zonas de urbanização prioritária (onde já exista infra-estrutura disponível).

• É a base para aplicar os demais instrumentos de regulação urbanística.

• Diferentemente do zoneamento tradicional, o macrozo-neamento não interfere em questões de vizinhança ou nas normas de ocupação de cada lote.

• Estabelece também um direito de construção básico na cidade, que servirá como base para aplicação dos novos instrumentos do Estatuto.

Macrozoneamento

Plano Diretor de Piracicaba – SP

As etapas para obrigar o uso social da propriedade

I - Área Homogênea de Preservação Ambiental; II - Área Homogênea de Desenvolvimento Econômico; III - Área Homogênea de Urbanização Precária; IV - Área Homogênea de Urbanização Consolidada.

Plano Diretor Taboão da Serra – SP


As etapas que pressionam a utilização da propriedade:

1°: Parcelamento e Edificação Compulsórios 2°: IPTU Progressivo no Tempo 3°: Desapropriação


O poder público dispõe de alguns instrumentos para pressionar a utilização da terra urbana dotada de infra-estrutura:

• Edificação compulsória obriga o proprietário a edificar no terreno subutilizado.

• Se num prazo de dois anos, o proprietário não cumprir a edificação

compulsória, o município pode aplicar o IPTU progressivo no tempo, aumento anual da alíquota do IPTU, até o máximo de 15% do valor do imóvel.

• Se, ainda assim, o terreno não ficar inutilizado, o município pode desapropriá-lo pelo seu valor venal, e pagar a desapropriação com títulos da dívida pública.

As regras do estatuto da Cidade servem para: • Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir em

habitação.

• Regularizar e melhorar a situação de quem mora em terrenos irregulares.

• Criar moradias populares em áreas que já têm boa infra-estrutura.

• Criar espaços de participação na hora de votar leis e também na hora de colocá-las em prática.

O que o Estatuto pode fazer pela moradia?

Uma ZEIS é uma área da cidade que fica destinada pelo Plano Diretor para abrigar moradia popular.

As ZEIS servem para: • reservar terrenos ou prédios vazios para moradia popular • facilitar a regularização de áreas ocupadas • facilitar a regularização de cortiços O zoneamento ZEIS reserva espaço para moradia popular em

áreas com boa infra-estrutura. Aí fica mais fácil para a prefeitura exigir que nela sejam construídas moradias populares.

ZEIS - Zonas especiais de interesse social


• Viabilizam a regularização de áreas encortiçadas, favelas e loteamentos clandestinos

• São perímetros dentro da área urbanizada onde valem regras específicas de urbanização, permitindo a regularização urbanística

• Criam reservas de terras para a Habitação de Interesse Social

Solo Criado: O plano Diretor diz quantos metros quadrados a pessoa

pode construir, de acordo com o tamanho do terreno e sua localização.

Tudo que é construído além do que é permitido chama-se

Solo Criado. Para construir a mais é preciso pagar à prefeitura pelo solo criado.

No Estatuto da Cidade essa regra tem o nome de

Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Como a prefeitura pode conseguir dinheiro para habitação?

Direito de superfície

Torna o direito de construir na superfície, espaço aéreo ou subsolo do terreno, independente do direito de propriedade, separando o direito de propriedade e direito de construir

• Permite concessão do direito de superfície de um determinado terreno

• Permite que o poder público possa cobrar das empresas concessionárias de serviços públicos um valor pelo uso do espaço aéreo ou do subsolo (ex: redes de eletricidade, telefonia, TV a cabo, infovia, etc)‏

Solo-Criado ou Outorga Onerosa do Direito de

Construir • Separação do direito de propriedade e direito de construir

• Serve para combater a valorização imobiliária decorrente de investimentos públicos

• Limites máximos podem ser definidos por reserva de área adicional ou por densidades-coeficientes máximos

• Preço por m2 previamente definido (porcentagem do valor de mercado do solo)‏

• Conforme a estratégia urbanística, pode ser gratuita (por exemplo, para Habitação de Interesse Social)‏

• Recursos captados constituem um Fundo de Urbanização com destinação definida

Outorga Onerosa do Direito de Construir – Plano Diretor SP

Três tipos de coeficiente de aproveitamento:

COEF. APROVEITAMENTO = metragem da área construída

metragem da área total do lote

• Coeficiente Básico – indica o quanto se pode construir gratuitamente, de acordo com a área.

• Coeficiente Máximo – indica qual é construção máxima permitida no lote. Por exemplo, se temos um lote de coeficiente máximo de 4, isso significa que ele pode construir no máximo 4 vezes a área do terreno. Se a área do lote for de 100m2, sua edificação deverá ter no máximo 400m2.

3. Coeficiente Mínimo – indica se o lote está subutilizado, ou seja, se a edificação tiver uma metragem abaixo do coeficiente mínimo, essa propriedade está sendo subutilizada.


Construir

Primeiras experiências

• São Paulo – Olavo Setúbal (1976) criou o coeficiente básico = 1 para toda a cidade. O preço pago serviria para obter recursos para preservação histórica e controle de densidades (dotar a região de equipamentos urbanos exigidos pelo adensamento das novas construções);

• França – correção da distorção do preço dos terrenos liberados para prédios e os bairros vizinhos com limites rígidos. Paris = coef. 1 e o resto da França = 1,5. Somente governo vendia o potencial;

• Chicago – ressarcimento aos proprietários de imóveis tombados que poderiam transferir o potencial construtivo de forma onerosa. Transação entre particulares.


Construir

Alertas

• Não confundir a possibilidade de adensamento construtivo através do coeficiente máximo, com adensamento populacional. O puro aumento do coeficiente de aproveitamento pode levar ao menor e não ao maior aproveitamento de uma área da cidade.

Exemplos:

• Grandes bairros que se transformam em centros de negócios tendem a expulsar a população, esvaziando-se à noite e desequilibrando a infra-estrutura.

• Bairros que sofreram aumento na área construída como Tatuapé e Vila Madalena em São Paulo, tiveram decréscimo populacional.

Operações Urbanas

• Definição de áreas para requalificação urbana e/ou implementação de projetos específicos

• Define-se o projeto (usos, volumetria, investimentos requeridos)‏

• Vende-se potencial adicional ao direito básico e utilizam-se regras específicas de uso e ocupação do solo

• Os recursos formam um Fundo de Operação que financia os investimentos

Operações Urbanas

Direito de Preempção

• Demarcação de regiões na cidade onde o poder público tem preferência no caso de eles serem ofertados no mercado

• Podem facilitar a realização de planos urbanos a médio e longo prazo

• As áreas devem estar assinaladas no Plano Diretor

Consórcio Imobiliário

Associação entre o proprietário de terras e o poder público

O Proprietário cede a terra

urbana ao poder público, que realiza um empreendimento e devolve ao proprietário unidades construídas (casas ou apartamentos) no valor da terra cedida.

Instrumentos de Regularização

Fundiária

Ilegalidade Urbana

Morar na cidade “fora da lei” é não ter direito à cidade - atinge entre 30% e 50% da população urbana brasileira.

Formas de ilegalidade:

• favelas

• cortiços

• loteamentos clandestinos e irregulares

• conjuntos habitacionais ocupados

• casas sem “habite-se”, etc.

Direito à propriedade (Código Civil):

• Antes - direito absoluto do proprietário

• Hoje - condicionado à função social da propriedade

Mercado imobiliário:

propriedade urbana = mercadoria cara e inacessível para boa parte da população

Ilegalidade Urbana

• Aumentar o dinheiro da prefeitura para investir

em habitação • Regularizar e melhorar a situação de quem

mora em terrenos irregulares • Criar moradias populares • Criar espaços de participação na gestão da

cidade

O que o Estatuto pode fazer pela moradia?

O que é Regularização Fundiária?

Titulação + Urbanização

• É um processo de intervenção cujo objetivo prioritário é legalizar a permanência de moradores de áreas urbanas ocupadas irregularmente para fins de moradia, além de promover melhorias no ambiente urbano e na qualidade de vida do assentamento.

• Importância da participação da comunidade

Ocupação em Área de Risco

• Impossibilidade da permanência no local

• Reassentamento próximo ao local original

• Terreno/imóvel - particular • Viver há mais de 5 anos - permitida a soma de posses

sucessivas • Uso para fins de moradia • Área até 250m² • não pode ser proprietário de outro imóvel • usucapião individual ou coletivo (condomínio)‏ • A sentença de usucapião é o título hábil para o registro

Usucapião Especial Urbana

Usucapião Especial Urbana individual x coletiva

USUCAPIÃOINDIVIDUAL

USUCAPIÃOCOLETIVO

posse de área urbanaparticular

posse de área urbanaparticular

área até 250m² área até 250m²

posse sem interrupção e

oposição pelo períodomínimo de 5 anos

posse sem interrupção e

oposição pelo período mínimode 5 anos

não ser proprietário deoutro imóvel urbano ourural

não ser proprietário de outroimóvel urbano ou rural

posse destinada para finsde moradia própria ou de

sua família

posse destinada para fins demoradia própria ou de sua

família

ocupação por população de

baixa renda

deve Ter usado sempre que

não for individualizar os lotesocupados

Etapas da usucapião urbana • Pesquisa sobre o titular da propriedade

• Elaboração de planta/croqui

• Recolhimento de provas do tempo da posse: contas de luz, carnês de pagamento, etc.

• Encaminhamento de toda a documentação recolhida, junto

com a planta de localização do imóvel, para o Serviço de Assistência Jurídica que for atender os moradores.

• Preparação e ingresso das ações judiciais

• Acompanhamento das ações em Juízo • Averbação de sentenças de usucapião especial para fins de

moradia no registro de imóveis.

Papel da prefeitura

• Prestar assistência jurídica gratuita para a população, • Prestar assistência técnica gratuita - levantamento

topográfico, elaboração de planta, memorial descritivo, etc;

• Desenvolver políticas sociais junto à comunidade - visando urbanização, regularização, assegurando a participação no Plano de Urbanização;

• Favorecer a inclusão social, com mecanismos econômico-financeiros como a isenção e anistia de taxas e impostos.

Concessão de uso especial para fins de moradia

• Terreno/imóvel - público. • Viver há mais de 5 anos - permitida a soma das

posses sucessivas

• Uso predominante para moradia • Área até 250m² • não pode ser proprietário de outro imóvel Para o pedido da Concessão Especial: 1. Identificação da área pública 2. Identificação da existência de oposição à posse 3. Descrição da área


CONCESSÃO DE USOINDIVIDUAL

CONCESSÃO DE USOCOLETIVA

possuir com sua área de até250m²

possuir com sua área de até250m²

por 5 anos, até 30 de julho de2001

por 5 anos, até 30 de julho de2001

posse sem interrupção eoposição pelo período mínimo

de 5 anos

posse sem interrupção eoposição pelo período mínimo

de 5 anos

não ser proprietário de outro

imóvel urbano ou rural

não ser proprietário de outro

imóvel urbano ou rural

posse destinada para fins de

moradia própria ou de suafamília

posse destinada para fins de

moradia própria ou de suafamília

deve ser usado sempre que nãofor possível individualizar oslotes ocupados

• O morador ou os moradores precisam pedir a

concessão especial para fins de moradia ao órgão público que é o dono oficial.

• Depois de um ano, se o órgão não tiver passado a propriedade de terreno para os moradores, eles podem lutar pela propriedade na justiça comum.


Atenção: esta regra é provisória! A Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia, que foi cortada do texto do Estatuto, aparece na Medida Provisória 2.220. Para ser lei, a medida provisória precisa ser votada.

• Garante a segurança da posse e o direito à moradia aos ocupantes de áreas públicas.

• Contrato por tempo indeterminado

• Gratuita - mas se ocorrer desvio da finalidade contratual (moradia), o imóvel reverte ao patrimônio público.

• O direito à concessão é transmissível.

• Será facultativamente no próprio local, nos casos de área de uso comum do povo, áreas destinadas a projetos de urbanização ou áreas de defesa nacional e interesse ambiental.

A Concessão pode ser feita por meio de termo administrativo - posteriormente registrado em Cartório.


Etapas da Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia

• Seleção da área

• Cadastro socioeconômico dos moradores. • Levantamento topográfico cadastral do assentamento. • Elaboração do Estudo de Viabilidade Urbanística (EVU).

• Discussão e aprovação do EVU pela comunidade. • Aprovação administrativa do EVU nos órgãos de planejamento

municipais. • Recolhimento de provas do tempo da posse e da documentação dos

moradores.

• Elaboração do projeto de lei de desafetação da área (se for necessário).

• Elaboração dos contratos de Concessão de uso especial para fins de moradia.

• Assinatura dos contratos de Concessão definitivos.

• Encaminhamento dos contratos para registro em cartório de registro de imóveis.

• Acompanhamento permanente do Poder Público (pós-intervenção) com programas de apoio, como educação ambiental, geração de emprego e renda, acesso ao crédito, etc.

• Concessão de Uso Especial para fins de moradia:

- regulada pela MP 2.220/2001

- é gratuita

- a Administração Pública tem dever de concedê-la para aqueles que preencham os requisitos legais

- pode ser reivindicada na Justiça

• Concessão de Direito Real de Uso (CDRU):

- regulada pelo Decreto-Lei 271/1967

- gratuita ou onerosa

- é uma faculdade do Poder Público

Diferenças entre: concessão especial / CDRU

Regularização de Loteamentos Clandestinos e Irregulares

• O Estatuto da Cidade não regulou o parcelamento do solo no Brasil, portanto, as Leis Federais 6.766/79 e 9.785/99 continuam vigentes - são leis que exigem fluxogramas burocratizados e lentos. Para isso, é necessário o envolvimento das Procuradorias Municipais para o ingresso de ações judiciais contra os loteadores.

• Alguns municípios estão estudando as possibilidades técnicas e jurídicas de tentar a Usucapião Especial para fins de moradia na forma coletiva como uma via alternativa para a regularização de loteamentos antigos e com muitas dificuldades técnicas para a regularização pela via tradicional da 6766/79. Este pode vir a se tornar um caminho para o impasse dos loteamentos no Brasil.

Gestão (Democrática) da

Regularização Fundiária

• Municípios são legalmente responsáveis pela regularização

fundiária. - Devem oferecer apoio técnico e jurídico às populações.

• Os processos de Regularização Fundiária deverão ser conduzidos com: participação ativa dos beneficiários das intervenções ( Conselhos de Política Urbana e/ou de Política Habitacional, e a formação de comissões de moradores ).

• Interlocução com o Ministério Público (área a regularizar

deva ser objeto de desafetação ou situe-se em área que apresente bens ambientais a preservar)‏

Prevenção da Ilegalidade Fundiária

Regularizar é muito mais trabalhoso e mais caro que prevenir a ilegalidade.

Prevenção é o município abrir espaços para a população de baixa renda, dentro da área urbanizada e provida de infra-estrutura, por exemplo, com o estabelecimento de Zonas de Especial Interesse Social.

Os instrumentos de regulação, como o Plano Diretor, o Código e Edificações e Posturas e a Lei de Parcelamento, devem ser adequados à realidade socioeconômica local.

Instrumentos de

democratização da Gestão Urbana

Como participar das decisões da cidade?

O que é a Gestão Democrática da Cidade

• As desigualdades sociais expressam-se na segregação espacial e nas relações políticas na cidade

• A gestão democrática da cidade significa a democratização dos processos decisórios e o controle social sobre a implementação da política urbana

• Rompe o círculo vicioso de clientelismo que ocorre na gestão das cidades, à medida que estabelece mecanismos transparentes, conhecidos e legitimados pelos diferentes setores da sociedade para a gestão urbana.

Instrumentos de Gestão Democrática da Cidade

• Ampliam o conhecimento sobre o planejamento territorial e a gestão urbana

• Ajudam a democratizar a tomada de decisões, e a dar oportunidades para que diferentes grupos e setores da cidade se façam representar

• Os mecanismos de gestão democrática devem estar presentes em todas as etapas do Plano Diretor

Conselhos de Habitação e Desenvolvimento Urbano

• Órgãos colegiados, com representação do poder público e da sociedade civil

• Permitem a participação direta da população na construção da política urbana, acompanhando e fiscalizando a implementação do planejamento territorial.

• Podem ser consultivos ou deliberativos

• Deve-se estabelecer claramente suas atribuições e garantir seus recursos, por meio de um Fundo de Desenvolvimento Urbano

• Deve-se garantir a representatividade dos diversos setores

Conferências da Cidade

• São grandes encontros, realizados periodicamente, com ampla divulgação e participação popular.

• Fórum para a definição de políticas e plataformas de desenvolvimento urbano para o período seguinte.

• São momentos de construção de pactos entre o poder público e os diversos setores da sociedade, e de definição de direitos e responsabilidades.

• Pode ser acionada uma Conferência da Cidade para a consolidação e aprovação de um Plano Diretor

Audiências Públicas

• São apresentações que o poder público deve fazer em alguns momentos, quando estão em jogo projetos ou planos de grande importância para o conjunto ou para partes da cidade.

• Podem ser convocadas pela Câmara Municipal ou pelo Poder Executivo

• O Poder Público deve estar disposto a discutir seus projetos, e se necessário negociar e rever posições.

Audiências Públicas

Essa consulta funciona como uma votação e ocorre de duas maneiras:

• Referendo: o resultado da votação serve só para orientar a decisão dos governantes

• Plebiscito: o resultado da votação vale como decisão final

Estudos de Impacto de Vizinhança

• Servem para medir o efeito de futuros grandes empreendimentos sobre a região vizinha

• Os impactos podem ser urbanísticos (no trânsito, na área desmatada, no adensamento, etc.) ou socioeconômicos (na estrutura de emprego e renda, nos negócios que podem ser atraídos ou expulsos).

• Devem dar voz à população dos bairros e comunidades afetados pelos empreendimentos

• Se necessário, devem exigir compensações e contrapartidas dos empreendedores, em todos os pontos onde incidirão os impactos.

Orçamento Participativo

• Significa a participação da população nas decisões de como será gasto o dinheiro público no ano seguinte.

• Baseia-se em assembléias realizadas nas diferentes regiões da cidade, nas quais são escolhidas as prioridades de investimento da cidade e são eleitos os delegados, que representam um número determinado de cidadãos

• Os delegados votarão nas assembléias que decidem onde será alocado o dinheiro no projeto de lei do orçamento público do ano seguinte.

• Podem ser feitas plenárias temáticas (Habitação, Educação, Saúde), ou por grupo urbano (Juventude, Idoso)‏

Pavimentação

Saúde

Habitação

Iniciativa Popular

• A população também pode propor planos, projetos ou alterações na legislação, por meio da iniciativa popular de projetos de lei.

• Um Projeto de Lei de Iniciativa Popular deve reunir um grande número de assinaturas de cidadãos (número que deve ser definido em lei no próprio município)‏

• Tramita e é votado normalmente na Câmara.

Desafios da Gestão Democrática da Cidade

• Fragilidade das conquistas

• Dificuldades de permanência dos mecanismos de gestão democrática

• Persistências das relações de clientelismo

Ameaças à Participação

• Da parte do Estado:

Tendência à criação de espaços de negociação pro forma

Risco de esvaziamento político, econômico, logístico dos mecanismos de participação

• Da parte da sociedade:

Tendência ao abuso de relações privilegiadas com os canais de liberação de recursos

Instrumentos de Financiamento do Desenvolvimento

Urbano

As realizações do município dependem de recursos e das prioridades de governo definidas no orçamento. As fontes de recursos são de origem tributária (impostos, taxas e contribuições) e outras, como multas, dívida ativa, preços públicos, rendimentos financeiros, etc. O Estatuto da Cidade pode ampliar substancialmente esses recursos, incorporando alguns instrumentos no Plano Diretor.

Alternativas Tributárias e de Financiamento

1. IPTU Progressivo no Tempo

2. Emissão de Títulos

3. Outorga Onerosa do Direito de Construir

4. Operações Urbanas Consorciadas

5. Transferência do Direito de Construir

6. Consórcio Imobiliário

7. Política Tributária

8. Recursos Orçamentários

IPTU Progressivo no Tempo

Este mecanismo é diferente do IPTU progressivo sobre o valor venal do imóvel. Trata-se de uma punição, para induzir o proprietário a dar à propriedade a destinação socialmente prevista pelo Plano Diretor.

O IPTU Progressivo no tempo aplica-se aos vazios urbanos, dotados de infra-estrutura, que estejam sendo estocados com finalidade especulativa. O instrumento só poderá ser utilizado em caso de descumprimento do parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado (link), pela majoração da alíquota durante cinco anos consecutivos. E a alíquota a cada ano não pode exceder a duas vezes a do ano anterior, chegando a um máximo de 15% do valor do imóvel.

No caso de aplicação do IPTU progressivo no tempo, não se pode conceder isenções nem anistia.

Atenção: a finalidade da aplicação do IPTU Progressivo no Tempo não é o aumento da arrecadação municipal, e sim o uso mais racional do espaço da cidade.

Emissão de Títulos

Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo, o município poderá desapropriar o imóvel, pagando com títulos da dívida pública aprovados pelo Senado. (link para consorcio imobiliario, como alternativa à desapropriação)‏

Outorga Onerosa do Direito de

Construir A outorga onerosa do direito de construir ou Solo-Criado

significa que o proprietário deverá pagar ao município pelo direito de construir, em circunstâncias definidas no Plano Diretor.

O Plano Diretor deve fixar áreas nas quais:

• o direito de construir poderá ser acima do coeficiente de aproveitamento - CA (relação entre a área edificável e a área do terreno), ou densidade básica, com contrapartida pelo beneficiário;

• poderá ser permitida alteração de uso do solo, com contrapartida pelo beneficiário.

O potencial dos recursos depende das áreas envolvidas, das transformações necessárias no uso do solo e das regras de partilha da valorização imobiliária gerada pela elevação do CA ou densidade, ou pela alteração de uso.

Operações Urbanas e Operações Interligadas

Operações urbanas e operações interligadas são instrumentos que servem para o poder público recuperar parte dos investimentos que realiza na infra-estrutura urbana e que resultam na valorização imobiliária.

Esse tipo de instrumento só deve ser aplicado por municípios que possuam mercados imobiliários muito fortes, geralmente os municípios maiores.

Onde não há um mercado imobiliário forte, pode-se utilizar outros instrumentos para ressarcir investimentos, como a Contribuição de Melhoria.

Transferência do Direito de

Construir

Pode-se, por meio de lei municipal, autorizar o proprietário de imóvel urbano a alienar ou exercer em outro local o direito de construir quando o imóvel for necessário para fins de:

1) implantação de equipamentos urbanos e comunitários

2) preservação de interesse histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural

3) servir a programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social

Esta alternativa é válida também para o proprietário que doar seu imóvel ao poder público, para os fins acima previstos.

Consórcio Imobiliário

Consórcio Imobiliário é uma forma de viabilizar planos de urbanização ou edificação, quando o proprietário não tem os recursos para isso. Este instrumento permite que o proprietário transfira seu imóvel ao poder público e, após a realização das obras, receba como pagamento unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas, em valor correspondente ao valor do imóvel antes da execução das obras.

Pode ser aplicado em áreas atingidas pelo parcelamento, edificação ou utilização compulsórios do solo urbano.

Direito de Preempção

• Pode melhorar a arrecadação do ITBI

Política Tributária

O Estatuto da Cidade apresenta uma política clara para o estabelecimento de tributos e tarifas, determinando que todos os tributos sobre imóveis urbanos e todas as tarifas relativas a serviços públicos urbanos, serão diferenciados em função do interesse social.

O Estatuto da Cidade é uma lei. Mas tem lei que “pega”, tem lei que “não pega”. Ocupe os espaços de participação que o Estatuto trouxe para fazermos nossas cidades mais justas e mais equilibradas.

Mas como fazer pra que essas leis não fiquem só no papel?

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