espanjan talous ja kiinteistömarkkinat: syksy 2011

ESPANJAN TALOUS-

JA KIINTEISTÖKATSAUS

Syksy 2011

© 2011 Global Europe Capital/VALKEA MARINA, All Rights Reserved

ESPANJAN TALOUS- JA KIINTEISTÖKATSAUS

Maaliskuu 2009

Taru Haapaniemi, HTM, M.A.

Global Europe Capital S.L,/VALKEA MARINA


PERUSTIETOA ESPANJASTA

47 miljoonaa asukasta 17 itsehallintoaluetta (comunidades autonomas) 7880 km rantaviivaa Euroopan Unionin jäsenmaa vuodesta 1986 Hallitusmuodoltaan kuningaskunta Vakaa demokratia ja oikeusvaltio taaten turvan sijoituksille

ESPANJAN MAKROTALOUDELLINEN YMPÄRISTÖ

Maan liityttyä Euroopan Unioniin 1986 maassa Espanjasta tuli Euroopantalousihme BKT:n noustessa ennätysvauhtia ja maan kehittyessä EU:n antamientukien turvin

Espanja on nykyään absoluuttisesti mitaten maailman 9. suurin talousmahti Espanjassa on yksiä maailman johtavimmista teollisuudenaloista, kuten

infrastruktuurin rakentaminen ja autoteollisuus Erot eri alueiden sekä maaseudun ja kaupunkien välillä ovat edelleen suuret Harmaan talouden osuus BKT:sta talouskriisin aikana on joidenkin arvioiden

mukaan jopa 30 %

ESPANJAN SOSIAALINEN YMPÄRISTÖ

“…la cosa esta fatal…” Syvä lama näkyy, mutta ei ole johtanut sosiaaliseen kaaokseen Yleislakkoon 29. syyskuussa 2010 osallistui hyvin pieni määrä maan työvoimasta Kriisi vaikuttanut eniten pienituloisiin monien perheiden menettäessä kotinsa

pankille Espanjalaiset eivät nouse barrikaadeille helposti, sosiaalisen kaaoksen riskit

vähäiset sijoittajan riski vähäinen Valtion turvan asemasta Espanjan yhteiskunta nojaa vahvasti perheiden

antamaan tukeen

ESPANJAN TALOUSKRIISI (1/4) Rakentamiseen,turismiin ja holtittomaan luotonantoon

pitkälti perustunut talous on syvässä kriisissä Massatyöttömyys yli 20 % Pankkisektorin tilanne kaksijakoinen: Osa Espanjan

pankeista kuuluu maailman vahvimpien pankkienjoukkoon (Santander, BBVA jne.). Espanjalainen Banca March on voittanut Euroopan stressitestit vuosina 2010 ja2011. Toisaalta samaan aikaan useat säästökassat (Caja, Caixa) ovat joutuneet turvautumaan valtion apuun ja/taifuusioitumaan

Asuntokauppa ja rakentaminen romahtaneet Asuntojen hintojen syöksylasku Rakennuttajien jättivelat ja jättimäärä keskeneräisiä

urakoita Viime aikoina hallitus tehnyt rajujakin lakialoitteita

tilanteen parantamiseksi (eläke- ja työreformit sekä lakijulkisen talouden alijäämän rajoittamisesta)

ESPANJAN TALOUSKRIISI (2/4)Alhainen valtion velka

Espanjan valtion velkaantuminen suhteellisen matala

Lähde: Eurostat,28.8. 2011Google Public Data Explorer

ESPANJAN TALOUSKRIISI

Lähde: The Guardian (http://www.guardian.co.uk/news/datablog/2010/apr/30/credit-ratings-country-fitch-moodys-standard#zoomed-picture)

ESPANJAN TALOUSKRIISI (3/4)

Talous lähtenyt lievään nousuun vuoden 2010 toisesta neljänneksestä lähtien Työttömyyden kasvu pienentynyt Kiinteistöjen kauppa lähtenyt nousuun Perustuslain muutos: velkakatto takaa valtion velkaantumisen pysähtymisen Luottoluokitukset:i. Mooody’s Aa2 ii. Fitch AA+ iii. Standard & Poor’s AA Luottoluokitukset erottavat Espanjan selkeästi muiden Välimeren maiden

tilanteista

KIINTEISTÖN HINNAN MÄÄRÄYTYMINEN (1/2)

0.4 x 1 = 0.4 sijainti0.2 x 1 = 0.2 talouden yleinen tilanne ja työllisyys

0.2 x 1 = 0.2 rakennuskustannukset0.1 x 1 = 0.1 odotukset

0.1 x 1 = 0.1 rahan hinta

Painoarvot (kertoimet) asunnon hinnan määräytymiselle

Kertoimien painoarvot suuntaa-antavia ja monien tekijöiden summa.

Kertoimet ei-vakioita eikä samoja kaikille osapuolille (esim. koron nousun vaikutus tuottosijoittajille vahvempi

kuin oman asunnon etsijöille).Yhden kertoimen korottuminen näkyy muiden kertoimien

alentumisena. Kertoimien yhteissumma on aina 1.

Kerroinvaikutus eri alueilla. Hintaelastisuus kasvaa ja laskeealueen mukaan.

Kuvittele X-muuttujan muuttumista taloudessa:

0,53

4,5

1,4

1,2

6

KIINTEISTÖN HINNAN MÄÄRÄYTYMINEN (2/2)

ESPANJAN KIINTEISTÖKRIISI

Hinnat nousivat jyrkästi rakentamisen “buumin” vuosina 2001-2006 Kiinteistökriisin taustalla:i. Avokätinen luotonanto yksityisille ja yrityksilleii. Kaavoitetun maan kalleus ja maakaupan ympärillä pyörinyt spekulointiiii. Koko Euroopan heikko taloustilanne, joka johti ulkomaalaisten asunnon

ostajien katoamiseeniv. Asuntoja rakennettiin Euroopan ennätysvauhtia – rakentaminen oli

kestämätöntä pitkällä aikavälillä myös ilman lamaa

ASUNTOMARKKINOIDEN NYKYTILANNE Hinnat laskeneet yhtäjaksoisesti jo neljän vuoden ajan Hintojen nykytilanne monimutkainen selvittää (tilastointivaikeudet, pimeän

talouden merkitys) Esimerkiksi Valencian itsehallintoalueella hinnat laskeneet arvioidusti keskimäärin

20 - 30 % Hintakehitys riippuu alueesta: asuntojen hinnat laskivat heinäkuussa 2010

kahdeksalla itsehallintoalueella, mutta vastaavasti myös nousivat kahdeksalla itsehallintoalueella

Asuntokauppojen määrä nousi koko Espanjan tasolla 24.7 % vuoden 2010 toisella neljänneksellä verrattuna edellisen vuoden (2009) keskimääräiseen myyntiin.

Ulkomaalaisten ostajien määrä kasvanut huomattavasti vuonna 2011. Euroopan väestömuutos tulee nostamaan asuntokauppaa tulevaisuudessa väistämättä:

muiden maiden on hyvin vaikea kilpailla Espanjan kanssa pitkällä aikavälillä loma-asunnon ostajista

Ostajat hyvin vaativia: tosin meren ja palveluiden läheisyydessä sijaitsevat asunnot aina kysytyimpiä

ASUNTOMARKKINOIDEN NYKYTILANNE

Alueiden väliset erot: Alteassa pyyntihinnat ovat jo lähteneet nousuun –massarakennetuilla alueilla hinnanpudotussuhdanteen taas arvioidaan jatkuvan vielä vuosia

Altean asuntojen hintakehitys. (Lähde: Nestoria.es). Kesän 2011 lukuja.

Lähde: Nestori: http://www.nestoria.es/altea/casa/comprar

MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (1/5)Espanjan ylivoima!

Euroopan jyrkkä demografinen muutos luo paineita Välimeren rannikkoalueille. Espanjan rannikkoalueet tarjoavatkin seuraavat ylivoimaiset elementitvastaanottajamaana:

1. Tasaisen lämpimä vuosilämpötila. Costa Blanca Norten yli 300 aurinkopäiväävuodessa

2. Yksi maailman terveellisimmistä ilmastoista: Esimerkiksi Altean terveellinenmikroilmasto

3. Yksi Euroopan kehittyneimmistä infrastruktuurijärjestelmistä4. Hyvät lentoyhteydet


5. Yksi maailman parhaimmista terveydenhuoltojärjestelmistä6. Rajattomat harrastus- ja vapaa-ajanviettomahdollisuudet (maailmanluokan golf-

kentät, huvi- ja urheiluvenesatamat, teemapuistot jne.)7. Turvallinen länsimaa, oikeusvaltio8. Korkea hygieniataso9. Espanjassa on upeita laatualueita tarjoten täydellisen vastakohdan suomalaisten

paremmin tuntemille perinteisille kohteille!


10. Elinkustannukset kohtuullisella tasolla11. Välimeren terveellinen keittiö12. Uusien asuntojen “seguro decenal” eli 10 vuoden rakennuttajan ottama vakuutus13. Uudisrakentamisessa otettu huomioon ympäristöseikat14. Rikas historian, taiteen, musiikin ja kulttuurin mahtimaa15. Puhtaat ja turvalliset rannat16. Espanjalaiset avoimia ja rentoja ihmisiä17. Espanjan kieli on suhteellisen helppo kieli oppia18. Uskomattoman kauniit luonnonmaisemat

MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (4/5)Ensiluokkainen terveydenhoitojärjestelmä

MIKSI SIJOITTAA ESPANJAAN? (5/5)Kehittynyt sivistysvaltio

ONKO NYT ASUNNON OSTAMISEN AIKA? (1/3)Mitä miettiä ostaessa – SIJAINTI, SIJAINTI JA SIJAINTI…

Espanjan arvostetuilla alueilla, kuten Alteassa, hinnat ovat lähteneet paikoittain jo uuteen nousuun.

Arvostetuilla ja ei-massarakennetuilla alueilla hinnat pitävät paremmin pahimmankin laman aikana paremmin kuin halvoilla loma-asuntoalueilla.

Esimerkiksi Alteassa ei ole rakennettu massoja, jolloin kiinteistömarkkinoita ei tee epävakaaksi tuhansien asuntojen myymätön asuntokanta.

Alteassa ja muilla arvoalueilla tarjonta on kuitenkin rajoitetumpaa kuin alueilla, jossa on suurempi kanta myymätöntä asuntokantaa. Tällöin ei ole yleisesti mahdollista tinkiä hinnoista kymmeniä prosentteja, kuten monilla muilla alueilla. Silti on mahdollista tehdä todellisia löytöjä.

Alteassa ja muilla arvoalueilla sijoittaessasi sijoitat paljon muuhunkin kuin pelkkään asuntoon: turvallisuuteen, kauneuteen ja laadukkaaseen elinympäristöön.

ONKO NYT ASUNNON OSTAMISEN AIKA? (2/3)Mitä miettiä ostaessa – sijoituksen arvo pitkällä aikavälillä

Vuokratulot Espanjassa Suomea alhaisemmat: sijoitusta tehdessä kannattaa miettiäasunnon arvon nousupotentiaalia.

Vuotuinen vuokratuotto korkein uusissa, hyväkuntoisissa, mutta suhteellisen edullisissa asunnoissa (lentokentän ja palveluiden läheisyys, ilmastointi ja uima-allas tärkeitä lomavuokrauksessa)

Eri alueilla täysin erilainen arvo ja maine sekä sen kautta erilainenhinnannousupotentiaali laman jälkeen

Moni perinteinen turistialue vakavissa vaikeuksissa liikarakentamisen ja turistienkatoamisen vuoksi – samaan aikaan parhaimmat tarjoukset menevät kaupaksiennätysvauhtia arvoalueilla

Arvonnousun mahdollisuuteen vaikuttaa ratkaisevasti alueen sosiaalinen status, luonnonympäristö, rannat, näkymät jne.

ONKO NYT OSTAMISEN AIKA? (3/3)Näitä kannattaa varoa

Kannattaa miettiä kaksi kertaa:

i. Yleisenä sääntönä on, että “paperilta”, suunnitteluvaiheessa olevia projekteja eikannata ostaa

ii. Keskeneräisiä asuntojaiii. Liikarakennetuilta, ulkomaalaisille “tekemällä tehdyiltä” alueilta. Näiden yleensä

brittien ja vähävaraisimpien espanjalaisten asuttamien alueiden kohdalla voi mennä monia vuosia, että asunnosta uudelleenmyydessä saisi edes oman sijoitetun pääoman takaisin.

iv. Kaukana palveluista, rannasta tai ilman kunnon näköaloja olevia asuntojav. Kannattaa tutkia eri Espanjan alueet tarkkaan!

ASUNNON OSTOPROSESSI (1/6)NIE, pankki, arvionmääritys, laina

Asunnon ostoprosessi:

1. NIE-numero haetaan paikalliselta poliisilaitokselta tai Suomen Espanjan konsulaatista. Valkea Marina auttaa NIE-numeron hankkimisessa.

2. Pankkitili avataan asiakkaalle Espanjassa. Valkea Marina auttaa eri pankkienpalveluiden vertaamisessa.

3. Tasación eli virallinen arvonmääritys. Tasación on pakollinen asuntolainaa otettaessa. Jos olet epävarma asuntosi arvosta kannattaa teettää tasación joka tapauksessa. Valkea Marina auttaa arvonmäärityksen tekemisessä.

4. Asuntolaina: Asuntolainan kilpailuttaminen.Valkea Marina kilpailuttaa asuntolainan ilman lisäkuluja asiakkaalle.

ASUNNON OSTOPROSESSI (2/6)Kiinteistörekisteriote, varaussopimus

5. Nota simple: Ennen varaussopimuksen allekirjoittamista Valkea Marina pyytää kiinteistörekisteristä kiinteistöä koskevan asiakirjan ”nota simplen”, josta ilmenee kiinteistön virallinen omistajuussuhde, kiinteistöä rasittavat velat sekä kiinteistön tarkka sijainti viranomaisten rekisterissä. Varaussopimusta ei tule allekirjoittaa ennen papereiden tarkastamista.

6. Varaussopimus: Varaussopimuksessa kiinteis-tö varataan tietyksi aikaväliksi (yleensä 30-60 pv.), jonka aikana asiakkaan tulee allekirjoittaa virallinen kauppakirja notaarilla. Varaussopimuksen yhteydessä maksetaan varausmaksu. Valkea Marinalaatii/tarkistaa varaussopimuksen.Varausmaksu onyleensä 10 % asunnon hinnasta. Erikseen sovittunasumma voi olla pienempikin.

ASUNNON OSTOPROSESSI (3/6)Paperit

7. Paperien tarkistaminen: Ennen kauppakirjan virallistamista notaarilla Valkea Marina tarkistaa asiakkaan puolesta mm. seuraavat seikat: kiinteistön escritura(edellinen kauppakirja), maarekisteriote, rakennuslupa, licencia de primera ocupación eli kiinteistölle annettu asumislupa sekä kiinteistöä ja asuntoyhdistystä rasittavat velat. Tarvittaessa käynti kaupungintalolla tuleviin ympäröiviin rakennusprojekteihin liittyen.

Paperityötä tehdessä on tärkeää, että asiakirjojen tarkastaja tuntee myytävän kohteen konkreettisesti.

ASUNNON OSTOPROSESSI (4/6)Kauppakirja, muut sopimukset, veroviranomaiset

8. Kauppakirjan vahvistaminen notaarilla. Valkea Marina on mukana notaarilla sekä tarkastaa kaupankäynnin oikeellisuuden. Lisäksi Valkea Marina tulkkaa kauppakirjan suomeksi maksutta asiakkaalle. Notaarilta lähetetään ilmoitus kiinteistörekisteriin kiinteisön omistajan vaihtumisesta. Notaarilla maksetaan arvonlisävero, leimaverot ja kiinteistön rekisteröimiskulut. Jos on kyseessä käytetty asunto, maksetaan varainsiirtovero kahden viikon kuluessa notaarilla käymisestä.

9. Sähkö-, kaasu- ja vesisopimusten sekä yhtiövastikkeen kirjaaminen asiakkaan nimiin. Kiinteistön vakuuttaminen. Valkea Marina suorittaa nämä velvollisuudet asiakkaan toimeksiannosta.

10. Asunto ilmoitetaan automaattiseen laskutukseen SUMA:n (verovirasto) toimistossa. Veroedustuksesta sopiminen veroedustajan kanssa.

ASUNNON OSTOPROSESSI (5/6)Kaupan kulut

Vero laskettu 8 %:sta 4 %:iin.Veroalennus voimassa 31.12, 2011 saakka

ASUMINEN ESPANJASSAAsumisen kulut & verotus (6/6)

Asunnon omistamisen kulut:i. Yhtiövastikeii. Kiinteät kulut (vesi, sähkö, kaasu)iii. Kiinteistövero (0-5-1% kiinteistön verotusarvosta, joka on normaalisti puolet

markkina-arvosta)

Myynnin pääomaverotus:i. 18% asunnon myyntivoitoistaii. 65-vuotiaille verovapaa (jos asunto on ollut asumistakoituksessa ja omistuksessa

vähintään 3 vuotta)

VALKEA MARINA

¡GRACIAS POR SU

ATENCIÓN!

VALKEA MARINA

www.valkea-marina.com

espanjan talous ja kiinteistömarkkinat: syksy 2011

Travel