ESCRITURAS PÚBLICAS

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24/02/2010

DOUGLAS DE CAMPOS GAVAZZIDOUGLAS DE CAMPOS GAVAZZI

email: gavazzi@gavazzi.ccemail: gavazzi@gavazzi.cc

DECRETO 93.240/86

        Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos  a  imóveis,  serão  apresentados  os seguintes documentos e certidões:          I  -  os  documentos  de  identificação  das partes  e  das  demais  pessoas  que comparecerem  na  escritura  pública,  quando julgados necessários pelo Tabelião;          II  -  o  comprovante  do  pagamento  do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato,  ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura; 

III - as certidões fiscais, assim entendidas:          a)  em  relação  aos  imóveis  urbanos,  as  certidões referentes  aos  tributos  que  incidam  sobre  o  imóvel, observado o disposto no § 2º, deste artigo;          b)  em  relação  aos  imóveis  rurais,  o  Certificado  de Cadastro  emitido  pelo  Instituto  Nacional  de  Colonização  e Reforma Agrária - INCRA, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu  pagamento  ainda  não  tenha  vencido,  do  Imposto Territorial Rural  correspondente ao exercício  imediatamente anterior;          IV  -  a  certidão  de  ações  reais  e  pessoais reipersecutórias,  relativas  ao  imóvel,  e  a  de  ônus  reais, expedidas pelo Registro de  Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias;          V  -  os  demais  documentos  e  certidões,  cuja apresentação seja exigida por lei.          §  1º  O  Tabelião  consignará  na  escritura  pública  a apresentação dos documentos e das  certidões mencionadas nos incisos II, III, IV e V, deste artigo.        

É conveniente pedir para transações imobiliárias, a certidão de feitos criminais em nome do alienante?

Também não consta do rol da lei 7433/85 e decreto 93240/96. Raramente se exige. Porém é conveniente pois o alienante pode ser réu em ação penal com condenação pecuniária, tornando-se, portanto devedor.

Os atos notariais serão manuscritos,

datilografados ou impressos, em livros de

folhas soltas, confeccionados em papel

de segurança e especialmente fabricado

para a sua lavratura.

Se qualquer dos comparecentes não souber o idioma nacional e o tabelião não entender aquele em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento suficiente. A participação do tradutor será sempre mencionada no corpo do ato, com a devida identificação do tradutor e seu registro na Junta Comercial, na hipótese de tradutor público, bem como o devido compromisso, na hipótese de tradutor indicado pelo tabelião.

Os tabeliães remeterão a todos os cartórios de Notas e Registros de Imóveis do Estado cartões com seus autógrafos e os dos seus substitutos, autorizados a subscrever traslados e certidões, reconhecer firmas e autenticar cópias reprográficas, para o fim de confronto com as assinaturas lançadas nos instrumentos que forem apresentados.

Existe algum lugar em que se possa fazer consultas de sinal público ou somente através do envio físico do cartão de assinaturas do delegado do serviço e seus prepostos?

Existe a central brasileira de sinal público. O serviço é pago, só pode ser utilizado por titulares ou responsáveis de serviços extrajudiciais e ainda muito pouco utilizado.

Os documentos de outras localidades, públicos ou particulares, referidos nos atos notariais, deverão ter suas firmas reconhecidas na comarca de origem ou naquela em que irão produzir seus efeitos, salvo os provenientes do foro judicial, em que será suficiente a autenticação da assinatura do Juiz pelo escrivão-diretor do feito.

Há alguma hipótese em que a parte não poderá ser identificada pelo seu próprio RG?

Há determinação da Corregedoria Geral da Justiça à todas as serventias extrajudiciais de que a cédula de identidade não poderá estar replastificada. Nestes casos, a parte poderá ser identificada por outro documento oficial ou terá que

providenciar novo registro geral.

Há alguma hipótese em que a certidão da matrícula ou certidão de propriedade possa ser aceita com prazo de validade superior a 30 dias?

Nos casos compreendidos pela lei 11.441/07, a Resolução 35 não previu tal atualização. No entanto, é cabível e cauteloso se exigir a sua nova emissão.

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural é somente emitido pelo INCRA ou há outro órgão responsável por sua emissão?

Somente o INCRA poderá emitir esse documento. Porém, sua emissão, a partir deste ano pode ser feita via internet , através do site:

www.incra.gov.br

A responsabilidade da redação dos atos notariais é exclusiva do tabelião, não devendo constar no instrumento a afirmação de ter sido feito sob minuta.

Os alvarás, certidões expedidas pelo INSS, traslados de procurações, substabelecimentos de procurações outorgados em notas públicas, certidões de propriedade e cópia dos atos constitutivos das pessoas jurídicas, estas quando registradas em comarca diversa, deverão ser arquivados em cartório, em pastas distintas e numeradas, cujas folhas, igualmente numeradas, serão constituídas pelos próprios documentos.

As escrituras, para sua validade e solenidade, devem conter:

a)a data do ato com indicação do local, do dia, mês e ano;

b) o lugar onde foi lida e assinada, com endereço completo e se não se tratar da sede do cartório;

c) o nome e qualificação completa (nacionalidade, profissão, domicílio, residência, estado civil, regime de bens, número do documento de identidade, repartição expedidora e número de inscrição no CPF ou CGC, quando caso) das partes e respectivos cônjuges, ainda que não comparecentes, assim como de outros intervenientes, com expressa referência a eventual representação por procurador;

d) menção à data, livro e folha do cartório em que foi lavrada a procuração, e data da expedição da certidão, quando exibida por esta forma;

e) quando se tratar de pessoa jurídica, a data do contrato social ou outro ato constitutivo, seu número na Junta Comercial ou no Registro competente, artigo do contrato ou dos estatutos sociais que delega a representação legal, autorização para a prática do ato, se exigível, e ata da assembléia geral que elegeu a diretoria;

f) nas escrituras de doação, o grau de parentesco entre doadores e donatários;

g) se de interesse de menores ou incapazes, menção expressa à idade e por quem assistidos ou representados, ressalvada a faculdade contida no art. 1.166 do CC;

h) indicação clara e precisa da natureza do negócio jurídico e seu objeto;

i)a declaração, quando for o caso, da forma do pagamento, se em dinheiro ou cheque, este identificado pelo seu número e nome do banco sacado, ou outra forma estipulada pelas partes;

j) declaração de que é dada quitação da quantia recebida, quando for o caso;

l) indicação dos documentos apresentados, nos respectivos originais, entre os quais, obrigatoriamente em relação às pessoas físicas, cédulas de identidade, cartões de identificação do contribuinte (CPF), certidões de casamento.

m) as ressalvas de entrelinhas e emendas, antes das assinaturas e subscrição;

n) declaração de que a escritura foi lida em voz alta, perante as partes e testemunhas presentes, que a aceitaram como está redigida;

o) cota-recibo das custas e emolumentos devidos pela prática do ato;

p) termo de encerramento;

q) assinatura das partes, do escrevente que a lavrou e do Tabelião ou de seu substituto especialmente designado para tanto, encerrando o ato e, se algumadas partes não puder ou souber assinar, outra pessoa capaz assinará por ela, a seu rogo, devendo ser colhida a impressão digital, exclusivamente com autilização de coletores de impressões digitais, vedado o emprego de tinta para carimbo.

Na escrituração dos livros, os números relativos à data da escritura, preço e metragem deverão ser escritos por extenso.

Quando os contratos forem exeqüíveis no Brasil não poderão estipular pagamento em ouro, em moeda estrangeira ou por outra forma que venha restringir ou recusar seus efeitos, o curso legal da moeda nacional.

Os erros constantes em atos notariais podem ser corrigidos das seguintes formas: 1)Por ressalva final; 2)Pela cláusula “em tempo”, também ao final;3)Por aditamento; e 4)Por rerratificação.

A forma mais freqüente de corrigir erros é por ressalva final. Feita a leitura, o tabelião percebe ou é alertado pelas partes sobre erros, rasuras, borrões ou riscaduras no ato. É possível também que haja omissões ou imprecisões. Assim, antes das assinaturas, o tabelião escreve as emendas, fazendo as correções (também conhecidas por declaros e ressalvos). A ressalva indicará o local e a natureza do erro e será feita sempre antes da finalização do ato e, por óbvio, das assinaturas, das partes e do tabelião.

A cláusula “em tempo” é inserida ao final do ato, quando o defeito ou omissão for verificado após as assinaturas das partes, sem que o ato tenha sido finalizado pela assinatura do tabelião. Logo abaixo da última assinatura, em havendo espaço, ou na página subseqüente, é inserida a expressão em tempo, e declaradas as correções ou mudanças indispensáveis ao ato. Feito o acréscimo, deve ser lido às partes para aprovação e, acordes quanto ao seu conteúdo, devem novamente assinar todos os participantes do ato, que será encerrado pelo tabelião com a sua assinatura.

Em caso de erro na data da escritura, tal correção poderá ser feita por ressalva do tabelião?

As entrelinhas, em que tratem sobre data, preço e objeto são absolutamente reprováveis nos termos da NSCGJ/SP.

Em tese, não há limite para as correções feitas por ressalva final ou pela cláusula em tempo. Tudo pode ser corrigido ou alterado antes da assinatura final do tabelião. Na prática, porém, quando haja alteração da natureza do ato, substituição das partes ou do objeto do negócio, parece-nos mais adequado e consentâneo com o princípio da adequação formal e eficácia do ato notarial, o abandono da redação imprópria em favor de um novo ato.

Os atos notariais também podem ser corrigidos por aditamento. Neste caso, em ato distinto e subscrito apenas pelo tabelião (ou seu substituto), sem necessidade da presença e assinatura das partes, erros e omissões podem ser sanados. A pedido das partes ou de ofício, pela mera constatação do erro ou omissão pelo tabelião, ou a vista de documentos oficiais, o ato será corrigido. Quando houver retificação, o ato será um aditamento retificativo. Quando suprir omissão, o ato será simples aditamento.

O aditamento tem limites. As correções, acréscimos ou supressões devem restringir-se a elementos acessórios das partes ou do ato. Exemplificando, temos a qualificação das partes, omissões ou correções quanto ao objeto (desde que não se o substitua), declarações feitas ou documentos apresentados e omitidos, etc.

Em nenhuma hipótese, as correções feitas por aditamento poderão alterar a substância do ato.

Somente com a assinatura das partes poderá ser alterada a respectiva vontade.

Finalmente, os atos notariais podem ser corrigidos por rerratificação. Neste caso, temos uma nova escritura, a própria de rerratificação, para suprir ou corrigir elemento substancial, indispensável à eficácia plena do ato, em vista de haver faltado, apesar das assinaturas das partes e do tabelião.Esta escritura deverá conter a assinatura de todos quantos compareceram ao ato, permitida a substituição em caso de falecimento, cessão de direitos ou, claro, mandato.Não há limite temporal para a correção por rerratificação. É possível, por exemplo, a correção de uma escritura lavrada há décadas

Erros comunsA experiência permite listar alguns erros freqüentes, aqui lembrados para comunhão dos infortúnios e, portanto, para prevenir sua repetição.Quanto às partes, erro na grafia dos nomes, erro na qualificação (divorciada, se declarou casada, p. ex.), erro nos números de CPF e carteiras de identidade, etc. Evidentemente, estas situações todas devem ser consideradas em relação ao tempo do ato e, principalmente, documentadas.

Quanto aos imóveis, erro na grafia do nome ou numeração da rua, número ou data da certidão, de metragens evidentemente erradas, desde que a diferença seja pequena (“terreno 21x50,5, somando 1.060,60 m2” quando é evidente, a luz da certidão, que é 1060,50m2), erro na confrontação e todos os demais erros descritivos do imóvel e que, a vista da certidão arquivada para a lavratura do ato, estejam em desacordo com as declarações da escritura.

Foi a ata notarial instituída pela Lei 8.935/94 para corrigir erros materiais em escrituras?

Parece-nos que a lei pretendeu muito mais e a doutrina já se encarrega de rechear as infindáveis possibilidades da ata como atividade notarial a serviço das necessidades da cidadania e da sociedade.A ata notarial, contudo, não é a forma, a roupa feita sob medida para a correção de erros, ainda que em alguns notariados da América Latina seja, por vezes, utilizada.Vemos alguns óbices que tornam a correção de erros por ata notarial incompatível com a natureza deste ato.Em primeiro lugar, a ata deve ter um solicitante. Se o tabelião perceber o erro ou se a parte se recusar a solicitar a correção, faltará elemento essencial ao ato. E não se pense que o tabelião deverá agir como solicitante, lavrando o próprio ato corretivo, pois esta solução representa infração ao princípio da impessoalidade, e obstado expressamente pelo artigo 27 da lei 8.935/94.Em segundo lugar, a ata notarial tem natureza de pré-constituição probatória, instrumento a disposição da sociedade. Utilizá-la para corrigir erros ou omissões parece-nos um desvio de finalidade que constitui infração ao artigo 6°, inciso II, da referida lei 8.935/94.

Referências Bibliográficas

BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do Direito Notarial. 3. ed. Porto Alegre: Saraiva, 2009. CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. 13. ed. São Paulo: Saraiva, 1999._________. Lei dos Notários e dos Registradores Comentada (Lei 8.935/94). 3. ed. São Paulo: Saraiva, 2000.CAHALI, Francisco José. Escrituras Públicas. 1 ed. São Paulo, SP: RT, 2007.

Referências Digitais

http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/543/Um-estudo-sobre-os-principios-do-Direito-do-Trabalhohttp://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=8262http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=688