encuesta cimes sobre las ciudades medias e intermedias... · gestión y transformación de las...

Máster en Desarrollo Urbano y Territorial 2012

Gestión y transformación de las ciudades en países en desarrollo

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ENCUESTA CIMES

Sobre las ciudades medias e intermedias

Responsable de la redacción: Hilda Ma. Delgado Guido

Nombre de la ciudad: Estelí

Población total: 93, 484 habitantes

1. Tamaño de la ciudad

TAMAÑO DE LA CIUDAD

a) Radio en Km "R" 1,984 km

b) Distancia "L" 3,941 km

2. Forma de la ciudad

FORMA DE LA CIUDAD

a) Altitud de la ciudad 845,0 m.s.n.m

Altitud del municipio 843,97 m.s.n.m

3. Tamaño y densidad de la ciudad:

TAMAÑO Y DENSIDAD DE LA CIUDAD

a) Superficie urbana (has) 1 233

b) Superficie rural (has) 77678,10

c) Población urbana (Pu) 93 484

d) Población rural (Pr) 22 506

e) Densidades brutas urbana 75,8

f) Densidades brutas rural 0,29



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4. Ciudad y su “hinterland” urbano

CIUDAD Y SU HINTERLAND URBANO

a) Radio de influencia en KM 60

b) Municipios incluidos en el Radio de influencia

47

Población total de los municipios 1 139195

c) Distancia de las dos ciudades más grandes y cercanas dentro del hinterland

Matagalpa (71 km) y Jinotega (103 km)

d) Población de estas dos ciudades más grandes

Matagalpa (136 032) y Jinotega (124 611)

Población por municipio Hinterland Urbano de Estelí

DEPARTAMENTO MUNICIPIO POBREZA EXTREMA POB_2001 VIVIENDA

CHINANDEGA San Pedro del Norte Media 4078,00 569,00

San Francisco del Norte Media 6318,00 913,00

Cinco Pinos Media 6112,00 844,00

Santo Tomas del Norte Media 7369,00 1020,00

Somotillo Media 29673,00 4459,00

Villanueva Media 24206,00 3442,00

Total Chinandega 77756,00 11247,00

ESTELI Condega Media 30352,00 4172,00

Pueblo Nuevo Alta 22738,00 3740,00

San Juan de Limay Alta 6215,00 55367,00

Estelí Menor 113261,00 16951,00

La Trinidad Media 23136,00 3338,00

San Nicolás Severa 6908,00 849,00

Total Estelí 202610,00 84417,00

JINOTEGA Santa María de Pantasma Alta 33911,00 3902,00

San Sebastián de Yali Alta 26851,00 3164,00

San Rafael del Norte Alta 21132,00 2492,00

Jinotega Media 124611,00 16340,00

La Concordia Media 3688,00 488,00

Total Jinotega 210193,00 26386,00

LEON Achuapa Media 14216,00 2093,00

El Sauce Media 28231,00 4332,00

Santa Rosa del Peñón Media 10867,00 1581,00

Larreynaga Menor 32408,00 4774,00



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El Jicaral Media 9691,00 1463,00

Total León 95413,00 14243,00

MADRIZ Somoto Media 35696,00 4800,00

Telpaneca Severa 13674,00 1726,00

San Juan del Rio Coco Alta 18539,00 2512,00

Totogalpa Severa 12160,00 1499,00

Yalaguina Alta 10354,00 1441,00

Palacaguina Media 14078,00 1922,00

San Lucas Severa 13139,00 1685,00

Las Sabanas Severa 4906,00 640,00

San José de Cusmapa Severa 6419,00 1568,00

Total Madriz 128965,00 17793,00

MANAGUA San Francisco Libre Menor 9642,00 1436,00

Total Managua 9642,00 1436,00

MATAGALPA El Tuma - La Dalia Severa 19104,00 2417,00

Matagalpa Menor 136032,00 18519,00

Sébaco Media 34143,00 4504,00

San Ramón Alta 31301,00 4038,00

San Isidro Media 18713,00 2471,00

San Dionisio Alta 13267,00 1578,00

Terrabona Alta 13203,00 1696,00

Ciudad Darío Media 42417,00 5519,00

Total Matagalpa 308180,00 40742,00

NUEVA SEGOVIA El Jícaro Alta 27093,00 3817,00

San Fernando Media 7671,00 1200,00

Macuelizo Severa 5208,00 653,00

Mozonte Severa 4296,00 592,00

Ciudad Antigua Severa 3780,00 520,00

Ocotal Menor 30857,00 4677,00

Quilalí Severa 27531,00 3702,00

Total Nueva Segovia 106436,00 15161,00

Gran total 1.139.195,00 211.425,00



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5. Red de servicios – infraestructuras

RED DE SERVICIOS E INFRAESTRUCTURA

a) % De la ciudad con:

- agua potable 90%

- alumbrado público No existe el dato preciso. Pero se concentra en el sector central de la ciudad.

- saneamiento 48%

- energía eléctrica 80,1%

- limpieza de la calle Se realiza dos veces por día. La ciudad posee 210 calles

- recogida de basura (periodicidad) Al mes se producen 4244 m³. En 13 barrios se realiza dos veces a la semana y en otros solo una vez. En la zona central, se realiza diariamente.

- recogida selectiva de basura No existe

- tratamiento de basura/ reciclaje Vertedero cielo abierto ubicado a 7 km al nor-oeste de la ciudad, tipo relleno sanitario. No existe manejo de desechos hospitalarios

6. Infraestructuras territoriales

INFRAESTRUCTURAS TERRITORIALES

a) Aeropuerto más cercano y tipología Aeropuerto internacional ubicado a 148 km en la ciudad de Managua

b) Existencia estación/ es de ferrocarril y uso actual No

7. Red de espacios libres y zonas verdes

Indicación del % de superficie urbana que no está destinada a la edificación, porque es

una zona verde u otros espacios libres (vialidad, cursos de agua,...etc.), sobre el total

de la zona urbana. Este dato puede ser aproximado.

RED DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES

a) % de la indicación de la superficie urbana que no está destinada a la edificación

15%



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8. Niveles de equipamiento urbano

NIVELES DE EQUIPAMIENTO URBANO

a) Socioculturales:

- Universidades 4 universidades- CURN 1776 alumnos, UPOLI 700 alumnos, UPONIC 1400 y UNIVAL 320 alumnos respectivamente

- Bibliotecas Públicas 1 museo y 1 biblioteca municipal "Samuel Meza"

- Centros de enseñanza primaria y secundaria 22817 niños y niñas estaban matriculados en el 2005

b) No. De pabellones deportivos públicos: Estadio Independencia, el Estadio Rufo Marín, para juegos de béisbol de primera división, el Estadio Noel Gámez, se utiliza para juegos de softbol

c) Sanidad:

- Hospitales generales. No de camas Hospital General San Juan de Dios (atención 11 mil pacientes al año)(10 camas)

- Centros básicos de salud Centro de salud Leonel Rugama, 5 puestos de salud

d) Mercados públicos y/o de abasto Mercado Alfredo Lazo construido en el año 1982 con capacidad para 120 módulos, Mercado José Ernesto Blandón se le conoce como Mercado Municipal ubicado en el centro de la ciudad.

9. Gobierno

GOBIERNO

a) Tipo de administraciones territoriales que aloja la ciudad

El Municipio es la unidad base de la división político administrativa del país. El Municipio lo constituyen: la Población, el Territorio y el Gobierno Municipal.

b) Número de concejales municipales

Está formado por diez Concejales propietarios y diez propietarios suplentes, incluyendo al Alcalde y Vice Alcalde , los que son elegidos conforme lo establece la Ley Electoral, cada 4 años.



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10. Presupuesto municipal anual.

PRESUPUESTO MUNICIPAL ANUAL

a) Presupuesto 2011 (C$) $159.730.398,49

Presupuesto 2011 (US$) $7.260.472,66

11. Tipo de ciudad media/intermedia

¿En qué grupo situarías tu ciudad?

- Ciudades conectadas, insertas en redes de intercambios económicos

activos, sea porque son una encrucijada en las redes de transporte de

gran velocidad, sea porque forman parte de una red regional urbana.

12. Actividad económica

ACTIVIDAD ECONÓMICA

a) Actividad económica dominante Actividad comercial

Estructura del empleo en %

Sector primario Cultivo maíz, frijoles, hortalizas y sorgo; producción de leche y la ganadería

Sector secundario Tipo agroindustrial: Procesamiento del tabaco

Sector terciario Comercio y servicio

13. La vivienda

LA VIVIENDA

a) No. Total de viviendas 21 171

b) Características generales: Excelente estado 90 0,43%

c) Déficits: Muy buen estado 362 1,71%

Buen estado 2596 12,26%

Regular estado 9114 43,05%

Mal Estado 6498 30,69%

Pésimo estado 2661 12,57%

Obsolescencia 25 0,12%

nd 6 0,03%

d) No. Aproximado de personas sin hogar 13%

e) % de viviendas sin agua/ sin luz aproximados 5% / 85%



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14. Monumentos o edificios más representativos de la ciudad

Biblioteca Municipal “Samuel Meza” finalizada en 2006.

Museo de historia y arqueología de Estelí, finalizado en el 2011.

Catedral de Estelí, finalizada en 1887.

15. Proyectos urbanos más importantes realizados en los últimos 10 años.

Conjunto Biblioteca Municipal y Museo de Historia Arqueológico.

Rehabilitación del espacio público en el Bo. Estelí Heroico.

Construcción de 166 viviendas en los Bo. Gerardo Brooks y Sector de la

Chiriza en el 2005.

Construcción de las plantas de tratamiento de aguas servidas de la ciudad.

16. Proyectos más importantes en realización o a realizar próximamente.

Construcción de complejo deportivo de futbol sala financiado por los fondos del

ALBA.

Rehabilitación de calles de Barrios del Distrito 3 de la ciudad

Rehabilitación del Mercado de abasto Alfredo Lazo.

Inicio del programa de crédito para el mejoramiento de 100 viviendas,

financiado por fondos del ALBA.

17. Fotografías

Vistas general de la ciudad

1

3

2

4

Calle Bo. Estelí Herócio. 2 y 3 Bo. Miguel Alonzo. 4 Centro de la ciudad.



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5

7

6

8

5. Museo de Historia y Arqueología. 6. Biblioteca Municipal. 7. Desarrollo Residencial para altos

ingresos. 8. Río Estelí

Monumentos más representativos

9 10

11 12

9. Monumento al Centenario de la ciudad. 10. Catedral de Estelí. 11. Placa conmemorativa a

José Benito Escobar. 8. Monumento dedicado a las madres.



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Acto o fiesta tradicional pública

Desfile y competencia ecuestre durante las actividades de celebración del aniversario de la

ciudad y las fiestas locales de fin de año.



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PROYECTO DE INVESTIGACIÓN FINAL

Propuesta de investigación

Responsable de la redacción: Hilda Ma. Delgado Guido

Título de la Investigación: Las rentas urbanas y los efectos en la producción del

hábitat en la ciudad de Estelí.

Síntesis:

La ciudad de Estelí ha sido considerada en los últimos años como el segundo centro

urbano más importante del país. Esto se debe a su rápido crecimiento que ha

alcanzando niveles de población que superan hasta cinco veces el número de

personas que la habitaba en 1971. Este crecimiento ha sido estimulado después de

1990 por el incremento de las dinámicas económicas, la ubicación estratégica en el

territorio y más recientemente la producción de tabaco. La disponibilidad de suelo y la

libertad para vender y adquirirlo ha impactado profundamente en la estructura y la

distribución de la población; además del establecimiento de valores de mercado que

hacen que hoy el acceso a suelo habitable y servido, sean cada día más inalcanzable

para la población de más bajos recursos.

Título:

Las rentas urbanas y los efectos en la producción del hábitat en la ciudad de

Estelí.



[14]

Introducción

El tema final de investigación del Máster Desarrollo Urbano y Territorial, se enfoca en

dos grandes tareas aún pendientes en la agenda local de los gobiernos municipales;

que tienen que ver con la informalidad del acceso al suelo y la autoproducción y

autogestión del hábitat.

La ciudad de Estelí al norte del país, no se excluye de estos procesos de ocupación y

de crecimiento rápido; por el contrario, estos hechos, han afectado su estructura y

puesto en evidencia la desigualdad del acceso a los servicios y la disponibilidad de las

áreas adecuadas para vivir.

El tema de investigación Las rentas urbanas y los efectos en la producción del

hábitat de la ciudad de Estelí, se centra en el análisis de los tipos de mercados de

suelo predominantes en estos últimos años en la ciudad, sus agentes y rentas

urbanas; y el estudio de como se han ido conformando las zonas habitacionales. Los

resultados pretenden identificar líneas a seguir para dar pasos a la regulación de los

valores del suelo y un acceso más equitativo a las familias en las ciudades

intermedias.

Estelí ahora, se ha convertido en la ciudad más importante al norte del país, ha

resultado atractiva por dos variables, principalmente porque es una ciudad donde

existe el empleo y hay disponibilidad de agua potable permanente. Será también una

ciudad que vivirá otro período de crecimiento acelerado, mientras existan estas

condiciones favorables.

En Nicaragua, Fundación PRODEL ha sido un actor dinámico en los proceso de

desarrollo de los municipios de Nicaragua. Por años canalizó recursos económicos y

asistencia técnica para lograr la superación de los niveles de pobreza de municipios

localizados al norte del país. Actualmente, esta energía ha disminuido dramáticamente

al retirarse los fondos de cooperación internacional. Sin embargo la propuesta de UN-

Hábitat para crear un fondo revolvente para la oferta de créditos a largo plazo a las

alcaldías, ha sido un experimento que aún no pasa de su estado inicial y es débil en el

tema de identificar áreas prioritarias para la intervención.

El aporte que puede hacer esta investigación, se centra en el fortalecimiento mediante

la contribución del análisis de los procesos de crecimiento y consolidación de las

ciudades intermedias que son además objeto de financiamiento y de ayuda para el

desarrollo local. Con esto, conocer las características más importantes que se generan

en los procesos sociales de construcción del hábitat y ayudar a redirigir las acciones

concretas, como la generación de plusvalías para el desarrollo del municipio y de la

ciudad de una forma más sostenible.



[15]

Identificación de la problemática

El número de personas que habita la ciudad de Estelí, alcanza la cifra de 100,000

habitantes. Su ocupación ha sido reciente y esto se ha debido al incremento

poblacional. En un primer momento, debido a los desplazamientos de población rural

durante los conflictos armados en los 80´s y luego, un segundo momento, definido por

el proceso de paz y de ajustes económicos a inicios de los 90´s. Más recientemente,

las dinámicas urbanas y el establecimiento de nuevas industrias para el procesamiento

del tabaco durante los años 1995 a la fecha han sido el principal motivo para el

incremento de la población en más de 21,000 personas.

La ciudad ha estado siempre en constante movimiento, su estructura urbana y los

porcentajes de cobertura de los servicios de agua potable, red de alcantarillado

sanitario, recolección de desechos y la precariedad de la vivienda; demuestran la

vulnerabilidad y poco nivel de consolidación de la ciudad.

El efecto que todo esto ha producido en la definición de los valores del suelo urbano

actualmente se refleja en el acceso a la ciudad y su exclusividad a las familias de

ingresos más altos. La alternativa que ha quedado para los de más bajos ingresos ha

sido, el asentamiento en áreas no aptas para el desarrollo urbano o la compra de

terrenos no servidos a precios muy elevados. Además este fenómeno ha dado paso a

la especulación, a la ocupación de espacio rural circundante y al incremento del

perímetro urbano.

El valor del suelo urbano en el área central de la ciudad de Estelí, es comparable con

el valor del suelo en el área más costosa de la ciudad capital. Para una familia cuyos

ingresos mensuales equivalen a un salario mínimo1, necesitará hasta 17 salarios para

poder adquirir un lote urbano de 100 m² en la periferia de Estelí.

Mientras tanto, en el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad para el 2005 – 2015 en

su estrategia de crecimiento ha identificado hasta 531 Has, 318.6 Has de estas para la

construcción de viviendas; y solo ha dictado la necesidad de densificar. Por otra parte

el boom de la construcción de las nuevas fábricas de procesamiento del tabaco en la

periferia ha sido en buena parte las que han aportado al establecimiento de valores

elevados del suelo.

Por lo tanto, es importante analizar cuál es el papel que está jugando el mercado del

suelo en la ciudad para facilitar o dar paso al establecimiento de las nuevas áreas

habitacionales de la ciudad y aquellas que se encuentran en proceso de consolidación;

y por tanto, lograr la identificación de herramientas y líneas a seguir para la regulación

1 El salario mínimo en el 2011 y de acuerdo a la tasa de cambio promedio y base para este estudio es de

US$ 150.00



[16]

de estos valores y la canalización de fuentes de financiamiento para generar

plusvalías urbanas.

Hipótesis

El mercado de suelo urbano de la ciudad de Estelí es dinámico y prevalece el de tipo

informal como respuesta a la autoproducción y autogestión del hábitat de la población;

por tanto la segregación, ocupación de zonas no aptas para el desarrollo urbano y el

deterioro de la calidad del hábitat son los efectos más importantes en los últimos años

de la ciudad.

Objetivos

Objetivo General

Analizar las rentas urbanas que se producen actualmente en la ciudad de Estelí e

identificar sus efectos para el surgimiento y consolidación de áreas habitacionales.

Objetivo Específico

1. Caracterizar el tipo y formas de producción de la vivienda y tamaño del lote

urbano de la ciudad.

2. Identificación de los mercados de suelo urbano, sus agentes y generación de

plusvalías.

3. Identificar los valores de mercado de suelo urbano en las áreas habitacionales

más representativas de la ciudad de Estelí y los efectos sobre los valores

actuales de la propiedad.

4. Revisar la propuesta de uso de suelo potencial de la ciudad según el plan de

Desarrollo Urbano 2005 – 2015 y proponer líneas a seguir para la revisión y

regularización de los valores del suelo.



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Metodología propuesta

1. Revisión bibliográfica y cartográfica disponible

2. Definición de la ciudad

3. Construcción de la base de datos cartográfica para la identificación de los

estados de la ciudad en sus diferentes momentos de crecimiento:

a. 1971 – 1990

b. 1991 – 1995

c. 1995 – a la actualidad

4. Caracterización de las unidades habitacionales de la ciudad, de acuerdo a la

zonificación establecida por el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad para los

años 2005 – 2015 y revisar la propuesta de crecimiento según los niveles de

densificación.

5. Análisis de los valores de mercado del suelo de las zonas habitacionales de la

ciudad de acuerdo a los datos del año 2011 proporcionados por el Servicio de

Asistencia para Mejoramiento de Vivienda de la Fundación PRODEL.

6. Revisar la propuesta de uso de suelo potencial de la ciudad según el plan de

Desarrollo Urbano 2005 – 2015 y proponer líneas a seguir para la revisión y

regularización de los valores del suelo y facilitar el acceso de la ciudad a la

población.



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Bibliografía preliminar

1. Plan de Desarrollo Urbano 2005 – 2015 de la Ciudad de Estelí. Alcaldía

Municipal Estelí. Febrero, 2005. Nicaragua.

2. Reglamento del Plan de Desarrollo Urbano 2005 – 2015 de la Ciudad de Estelí.

Alcaldía Municipal. Febrero, 2005. Nicaragua.

3. Decreto No. 78-2002: Normas, Pautas y Criterios para el Ordenamiento

Territorial. Diario Oficial. La Gaceta Febrero 2002. Nicaragua.

4. Normas NTON 11-013-04. Normas mínimas de dimensionamiento para

desarrollos habitacionales. 2005. Nicaragua.

5. Base de datos de Valores de Bienes Inmuebles de la ciudad de Estelí período

Noviembre 2010 – Noviembre 2011. Servicio de Asistencia Técnica en

Vivienda de Fundación PRODEL.

6. Clichevsky, Nora. Pobreza y acceso al suelo urbano. Algunas interrogantes

sobre las políticas de regularización en América Latina. División de desarrollo

sostenible y Asentamiento Humanos, CEPAL. Santiago de Chile 2003.

Anexos

1. Propuesta de Zonificación y uso actual del suelo de la ciudad de Estelí 2005 – 2015 2. Estrategia de crecimiento habitacional de Estelí 2005 – 2015 3. Valores del suelo urbano en 4 sectores de la ciudad de Estelí y el caso de

Managua. Herramienta del Curso de Políticas de suelo para pequeñas

ciudades del Lincoln Institute for Land Policy. 2011.

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