elaborat o procjenjenoj vrijednosti nekretnina - … · ili dijelovi ) visokogradnje, objekti...

ELABORAT O PROCJENJENOJ VRIJEDNOSTI

NEKRETNINA - POSLOVNIH OBJEKATA TVRTKE LERGISS D.O.O. VINKOVCI U STEČAJU

( K.Č. 5289/1, K.Č. 5281, K.Č. 5271/2 I K.Č. 5273/2 K.O. VINKOVCI )

Građevine : I. K.Č. BR. 5289/1 K.O. VINKOVCI A. UPRAVNA ZGRADA BR. 14 B. DIJELOVI TVORNIČKIH HALA ( ŠIVAONICE ) C. VANJSKO UREĐENJE II. K.Č. BR. 5281 K.O. VINKOVCI D. DIO ŠIVAONICE E. DIO SKLADIŠTA ( sirovina i gotova roba ) F. RESTORAN S PORTIRNICOM G. VANJSKO UREĐENJE III. K.Č. BR. 5271/2 K.O. VINKOVCI

H. ZGRADA KLIME IV. K.Č. BR. 5273/2 K.O. VINKOVCI Lokacija : VINKOVCI, UL. J. LOVRETIĆA BR.14 Naručitelj: LERGISS D.O.O. U STEČAJU, J. LOVRETIĆA 14 Vlasnik : LERGISS D.O.O. VINKOVCI U STEČAJU, J. LOVRETIĆA 14 U Vinkovcima, 04. listopada 2010. god.

PROCJENITELJ: Vesna Premuž-Štajcer, dipl.ing.arh.

stalni sudski vještak

2

1. O P Ć E N I T O Na zahtjev Lergiss d.o.o. u ste čaju iz Vinkovaca, izvršena je procjena vrijednosti nekretnina - poslovni objekti izgrađeni u Vinkovcima na k.č. br. 5289/1, 5281, 5271/2 i zemljište 5273/2 k.o. Vinkovci u vlasništvu tvrtke Lergiss d.o.o. u stečaju. Svrha izrade elaborata je utvrđivanje sadašnje tržišne vrijednosti predmetnih nekretnina, koju one mogu postići u vrijeme procjene. Očevid je izvršen na licu mjesta 25. rujna 2010. Napomena! Procjenom su obuhvaćeni građevinski objekti ( u cjelosti ili dijelovi ) visokogradnje, objekti niskogradnje, komunalna infrastruktura, priključci i vanjsko uređenje. Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama, koje reguliraju područje izračuna vrijednosti nekretnina i to osobito: - Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ( NN br. 91/96 ) - Uputstvo o na činu utvr đivanja gra đevinske vrijednosti ekspropriranih objekata ( NN br. 52/84 ) - Podataka o vrijednosti cijena građenja iz Biltena " Standardna kalkulacija " Instituta gra đevinarstva Hrvatske br. VI/2010 od 30. 06. 2010. - Podataka gradskih službi grada Vinkovci o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture Nakon razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere, daje se slijedeći nalaz i mišljenje. 2. PODACI O VLASNIŠTVU Prema izvatku iz Zemljišne knjige Op ćinskog suda u Vinkovcima od 04. 10. 2010. godine u z.k.ulošku br. 1604 k.o. Vinkovci upisane su k.č. 5271/2, 5273/2, 5281 i 5289/1 u vlasništvu Lergiss d.o.o. Vinkovci, J. Lovretića 14.

3

3. IZRAČUN GEOMETRIJSKIH PODATAKA I. K.Č. BR. 5289/1 K.O. VINKOVCI A. UPRAVNA ZGRADA BR.14 B. DIJELOVI TVORNIČKIH HALA ( šivaonice ) C. VANJSKO UREĐENJE Netto gra đevinska površina ( NGP ) A. NGP = 719,00 m2

B. NGP = 171,90 m2

C. Asfaltirane i betonirane prometne površine i platoi na podlozi od tucanika P = 120,00 m2 i metalna ograda dužine 10,00 m1

Bruto gra đevinska površina ( BGV )

A. BGV = 846,00 m 2 B. BGV = 191,00 m 2 C. BGV = NGP = 120,00 m2 prometne površine + 10,00 m1 ograde Bruto gra đevinski volumen ( BGV )

A. BGV = 2.300,00 m 3 B. BGV = 764,00 m 3 C. -

II K.Č. BR. 5281 K.O. VINKOVCI

D. DIO ŠIVAONICE E. DIO SKLADIŠTA F. RESTORAN G. VANJSKO UREĐENJE

4

Neto gra đevinska površina ( NGP )

D. NGP = 196,95 m2 E. NGP = 410,00 m2 F. NGP = 163,29 m2 G. Asfaltirane i betonirane prometne površine i platoi na podlozi od tucanika P = 172,50 m2 metalna ograda dužine 15,00 m1 Bruto gra đevinska površina ( BGP )

D. BGP = 218,83 m 2 E. BGP = 455,55 m 2 F. BGP = 192,10 m 2 G. BGP = NGP = 163,29m 2 prometne površine + 15,00 m1 metalne ograde Bruto gra đevinski volumen ( BGV ) D. BGV = 787,80 m 3 E. BGV = 1.640,00 m 3 F. BGV = 672,35 m 3 G. -

III K.Č. BR. 5271/2 K.O. VINKOVCI

H. ZGRADA KLIME Netto gra đevinska površina ( NGP ) H. NGP = 105,30 m2

Bruto gra đevinska površina ( BGP ) BGP = 117,00 m 2 Bruto gra đevnski volumen ( BGV ) BGV = 468,00 m 3

IV. K.Č. BR. 5273/2 K.O. VINKOVCI ZEMLJIŠTE P = 280,00 m2

5

Infrastruktura: ( u ul. I Lovreti ća )

- gradska elektromreža - gradski vodovod - gradska kanalizacija - gradska plinska mreža - telefon

REKAPITULACIJA

GEOMETRIJSKIH PODATAKA OBJEKTA Za k.č. br. 5289/1 k.o. Vinkovci A. NGP = 719,00 m2 B. NGP = 171,00 m2 BGP = 846,00 m 2 BGP = 191,00 m 2 BGV = 2.300,00 m 3 BGV = 764,00 m 3 Za k.č. br. 5281 k.o. Vinkovci D. NGP = 196,95 m2 E. NGP = 410,00 m2 F. NGP = 163,29 m2 BGP = 218,83 m 2 BGP = 455,55 m 2 BGP = 192,10 m 2 BGV = 787,80 m 3 BGV = 1.640,00 m 3 BGV = 672,35 m 3 Za k.č. br. 5271/2 k.o. Vinkovci H. NGP = 105,30 m2 BGP = 117,00 m2 BGV = 468,00 m3

Za k.č. br. 5273/2 k.o. Vinkovci Neizgrađeno gra đevinsko zemljište P= 280,00 m 2

6

4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA Građevinsko zemljište Svi objekti izgrađeni su na uređenom građevinskom zemljištu u IV zoni ( centar grada, uz rijeku Bosut ) u Vinkovcima, ulica J. Lovretića i nekad su bili u sastavu kompleksa tvornice kožne konfekcije. Podaci za određivanje vrijednosti zemljišta dobiveni su u Poreznoj upravi područnog ureda Vukovar, Ispostava Vinkovci. Priklju čci Objekti su priključeni na slijedeće komunalne sustave: niskonaponsku električnu mrežu, gradski vodovod, gradsku kanalizaciju, plin - samo restoran i telefon. I. K.č. br. 5289/1 k.o. Vinkovci A. Upravna zgrada Gabarit objekta je 16,00 m x 17,70 m. Visina objekta je P + 2 . U prizemlju objekta, uz glavni ulaz, nalazi se prodajni prostor, garderobe sa sanitarnim čvorom i stepenište za I i II kat. Na I i II katu nalaze se kancelarije. Nosiva konstrukcija objekta je armirano betonska okvirna konstrukcija, armirano betonske grede i polumontažna armirano betonska stropna konstrukcija od prenapregnutih gredica sa betonskim ispunama. Krovna konstrukcija je dvostrešni krov od rezane jelove građe pokrivena valovitim salonitnim pločama. Vanjski zidovi su od pune opeke normalnog formata i fasadne opeke. Temelji objekta su betonski i armirano betonski. Građevinska stolarija je tipska, dok je građevinska bravarija rađena prema projektu. Podovi u objektu su parket, sintelon, umjetni kamen i keramičke pločice. Zidovi su oličeni disperzionim bojama i opločeni keramičkim pločicama. Objekt ima instalacije elektrike, vodovoda, kanalizacije, telefona, centralnog grijanja i gromobrana.

B. Dijelovi tvorničke hale - šivaonica Gabarit šivaonice je 18,60 m x 40,30 m sa svjetlom visinom hale cca 4,0 m do donjeg pojasa čeličnog rešetkastog nosača. Šivaonica je povezana sa upravnom zgradom i prilježe uz njenu sjeverozapadnu ( bočnu ) fasadu. Ispred šivaonice dograđen je aneks –

7

kancelarije i radionica gabarita 5,66 m x 22,84 m, koji sa halom čini jednu arhitektonsku cjelinu. Nosiva konstrukcija je čelična izgrađena od nosivih čeličnih stupova i čeličnih rešetkastih nosača raspona 18,60 m na razmaku od 5,0 m. Parapetni zidovi izvedeni su od pune opeke na temeljima od betona. Građevinska bravarija ustaklje je dvostrukim staklom, debljine 4 mm. Krovište je dvostrešno pokriveno valovitim salonitom. Strop u hali je izoliran staklenom vunom i opšiven ivericom. Pod u krojačnici je hrastov parket. Objekti su opremljeni instalacijom elektrike, centralnog grijanja – kaloriferi i telefona. Ovom procjenom obuhva ćeni su dijelovi šivaonice uz upravnu zgradu, bruto površine od 28,00 m + 163,00 m. C. Vanjsko uređenje Objekti su izgrađeni na uređenom građevinskom zemljištu. Od ulice je izgrađena ograda od čeličnih profila u dužini od 10,00 m. Na ostale međe nije postavljena žičana ograda. Ograda je postavljena na betonskom podnožju. Ispred upravne zgrade izgrađene su interne prometne površine i parkirališta, vanjska rasvjeta i hidrantna mreža. Ostale površine su ozelenjene visokim i niskim raslinjem. II. K.č. br. 5281 k.o. Vinkovci D. Dio šivaonice Radi se o dijelu građevine opisane pod B. Dio hale – šivaonice ima površinu od 196,95 m 2 neto. E. Dio skladišta ( sirovina i gotova roba ) Gabarit skladišta sirovina je 15,72 m x 20,80 m sa svjetlom visinom hale cca 4,0 m do donjeg pojasa čeličnog rešetkastog nosača. Objekt se naslanja svojom bočnom fasadom na sjeveroistočnu fasadu skladišta gotove robe. Gabarit skladišta gotove robe je 15,72 m x 28,26 m sa svjetlom visinom hale cca 4,0 m do donjeg pojasa čeličnog rešetkastog nosača. Objekt je naslonjen svojom bočnom fasadom na sjeveroistočnu fasadu šivaonice u dužini od 15,72 m. Nosiva konstrukcija oba skladišta identična je nosivoj konstrukciji objekta B ( šivaonica ). Procjenom je obuhva ćen dio oba skladišta u neto površini od 410,00 m 2.

8

F. Restoran sa portirnicom Gabarit objekta je 9,30 m x 20,80 m sa svjetlom visinom prostorija 3,0 m. Svojom sjeverozapadnom fasadom naslonjen je na jugoistočnu fasadu skladišta sirovine. U objektu se nalazi restoran sa kuhinjom, sanitarni čvor, kancelarije, portirnica i prolazni hodnik. Objekt je izgrađen klasičnim građevinskim materijalom: opeka, beton, armirani beton i drvo. Nosiva konstrukcija izgrađena je od armirano betonskih stupova i greda sa ispunama zidova od blok opeke, debljine 25 cm. Krovište je drveno, nosivi elementi su daščani i rešetkasti nosači pokriveni valovitim salonitom. U otvore prozora i vrata ugrađena je građevinska stolarija i crna bravarija opšivena eloksiranim aluminijem. Podovi su popločeni parketom i keramičkim pločicama. Od instalacija uvedene su instalacije elektrike, vodovoda, kanalizacije i centralnog grijanja.Površina je umanjena za dio gabarita koji se nalazi na k. č. 5282/2 k.o. Vinkovci. III K.Č. BR. 5271/2 K.O. VINKOVCI

I. Zgrada klime

Izgrađena je 1972. godine, gabarita 8,00 m x 13,00 m sa ugrađenim postrojenjem za klimatizaciju nekadašnje tvornice. Nosiva konstrukcija i način gradnje identičan je upravnoj zgradi ( D ). Nije u funkciji. Nema pristup sa javne saobraćajnice. Projekti, nadzor i sl. Izračunava se u postotku prema NV ( 4 % )

IV. K.Č. BR. 5273/2 K.O. VINKOVCI Neizgrađeno građevinsko zemljište bez direktnog pristupa sa javne saobraćajnice.

9

5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA 5.1. PROCJENA PRIMJENOM TROŠKOVNE METODE 5.1.1. K.č. br. 5289/1 k.o. Vinkovci Vrijednost zemljišta Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju prosječnih cijena 1,0 m2 građevinskog zemljišta u zadnjem tromjesečju utvrđenih od strane Porezne uprave, područni ured Vukovar, ispostava Vinkovci. Cijena gra đevinskog zemljišta P = 1.329 m2 Cijena za IV zonu iznosi 80 €/m2 parcele C = 1.329 m2 x 80 €/m2 = 106.320 € Priklju čci Vrijednost priključaka procijenjena prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne infrastrukture po 1 m3 BGV zgrade. BGV ( A + B ) = 3.064 m3 Jedinična cijena komunalnog doprinosa 5,5 €/m2 BGV K1 = 3.064 m 2 BGV x 5,5 €/m 3 BGV = 16.852 €

Cijena priključaka na zgrade K2 = 20.000 € ( elektrika 10.000 €, vodovod 4.000 € , kanalizacija 5.000 € i telefon 1.000 € ) Jedinična cijena vodnog doprinosa 5,7 €/m3 BGV K3 = 3.064 m 3 BGV x 5,7 €/m 3 BGV = 17.465 € K = K1 + K2 + K3 = 16.852 € + 20.000 € + 17.465 € = 44.317 €

10

Ukupna vrijednost izgradnje priključaka iznosi 44.317 € Objekti : A. Upravna zgrada Netto građevinska površina NGP = 719,00 m2 Brutto građevinska površina BGP = 846,00 m 2 Brutto građevinski volumen BGV = 2.300,00 m 3 Jedini čna cijena izgradnje ekvivalentnog objekta 700 €/m2 NGP Nova vrijednost objekta: NV = 719,00 m2 x 700 €/m2 NGP = 503.300 € Proračun sadašnje vrijednosti SV uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade. Godina izgradnje 1972. n = 38 god. Vjerojatni vijek trajanja N = 120 god. Vrsta radova Nova vrijednost Umanjenje Sadašnja vrijednost €/m2 % % €/m2 €/m2 --------------------------------------------------------------------------------------------------- Konstrukcija 350 50% 16,6% 58,1 291,9 Obrtnički radovi zatvaranja 112 16% 20,0% 22,4 89,6 Završni radovi 105 15% 20,0% 21,0 84,0 Instalacije 133 19% 20,0% 26,6 106,4 ----------------------------------------------------------------------------------------------------- Ukupno: 700 100% 18,3% 128,1 571,9 €

U = umanjenje konstrukcije U = 0,80 x n/N x (n + N)/2N = 16,6% SV = 719,00 m2 NGP x 571,9 €/m2 = 411.196 € SV = 411.196 €

11

B. Dijelovi tvorni čkih hala ( šivaonice ) Netto građevinska površina NGP = 171,00 m2 Brutto građevinska površina BGP = 191,00 m 2 Brutto građevinski volumen BGV = 764,00 m 3

Jedini čna cijena izgradnje ekvivalentnog objekta 600 €/m2 NGP Nova vrijednost objekta: NV = 171,00 m2 x 600 €/m2 = 103.140 € Proračun sadašnje vrijednosti SV uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti objekta i nedovršene rekonstrukcije u cjelosti. God. izgrad. 1972. Starost objekta n = 38 god. Vjerojatni vijek trajanja objekta N = 120 god.

Vrsta radova Nova vrijednost Umanje nje Sadašnja vrijednost €/m2 % % €/m2 €/m2 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Konstrukcija 300 50% 16,6 % 49,8 250,2 Obrtnički radovi zatvaranja 96 16% 20,0% 19,2 76,8 Završni radovi 114 15% 20,0% 22,8 91,2 Instalacije 90 19% 20,0% 18,0 72,0 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ukupno: 600 100% 18,0 % 109,8 490,2 € U = umanjenje konstrukcije U = 0,80 x n/N x ( n + N )/2N = 16,6% SV = 171,00 m2 NGP x 490,2 €/m2 = 84.265 € SV = 84.265 €

12

C. Vanjsko ure đenje Prometne površine 120 m2 x 45 € = 5.400 € Ograda čelična 10 m1 x 130 € = 1.300 € ukupno: 6.700 € Projekti, nadzor i sl. Pr = NV x 4% NV = ( A + B ) = 606.440 € Pr = 606.440 x 0,04 = 24.257 €

13

SVEUKUPNA REKAPITULACIJA

VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

( Na k.č. br. 5289/1 k.o. Vinkovci )

1. ZEMLJIŠTE 106.320 € 2. PRIKLJUČCI 44.317 € 3. OBJEKTI A + B 495.461 € 4. VANJSKO UREĐENJE 6.700 € 5. PROJEKTI, NADZOR 24.257 € ------------------------------------------------------------- SVEUKUPNO: 667.055 € slovima: šest stotina šezdeset sedam tisu ća pedeset pet € NGP ( A + B ) = 890,90 m2 SV/NGP = 748 €/m2

14

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINA ( Na k.č. br. 5289/1 k.o. Vinkovci ) TV = SV x ( 1 + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Fposl a. Z zona ( lokacija ) IV + 0,05 b. St starost objekta + 0,00 c. Pov ukupna korisna površina veća od 200 m2 - 0,20 d. Os opće stanje objekta + 0,00 e. Pos posebni elementi - 0,10 f. Fposl dodatni faktor za poslovne objekte 1,00

TRŽIŠNA VRIJEDNOST

TV = 667.055 € x ( 1 + 0,05 + 0,00 - 0,20 + 0,00 - 0,10 ) x 1,00 = TV = 667.055 € x 0,8o x 1,00 = 533.644 € TV = 533.644 €

15

5.1.2 II. k.č. br. 5281 k.o. Vinkovci Vrijednost zemljišta Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju prosječnih cijena 1,0 m2 građevinskog zemljišta u zadnjem tromjesečju utvrđenih od strane Porezne uprave , područni ured Vukovar, ispostava Vinkovci. Cijena gra đevinskog zemljišta P = 1.149,00 m2 Cijena za IV zonu iznosi 80 €/m2 parcele C = 1.149,00 m2 x 80 €/m2 = 91.920 € Priklju čci Vrijednost priključaka procjenjena prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne infrastrukture po 1 m3 BGV zgrade. BGV ( D + E + F) = 3.100,15 m3 Jedinična cijena komunalnog doprinosa 5,5 €/m3 BGV K1 = 3.100,15 m3 BGV x 5,5 €/m3 = 17.050 € Cijena priključaka na zgrade K2 = 12.000 € ( elektrika 6.000 €, vodovod 2.000 €, kanalizacija 3.000 € I telefon 1.000 € ) Jedinična cijena vodnog doprinosa 1,0 €/m3 BGV K3 = 3.100,15 m3 BGV x 1,0 €/m3 = 3.100 € K = K1 + K2 + K3 = 17.050 € + 12.000 € + 3.100 € = 32.150 € Ukupna vrijednost izgradnje priključaka iznosi 32.150 €

16

D. Dio šivaonice Netto građevinska površina NGP = 196,95 m2 Brutto građevinska površina BGP = 21883 m 2 Brutto građevinski volumen BGV = 787,80 m 3

Jedini čna cijena izgradnje ekvivalentnog objekta 600 €/m2 NGP Nova vrijednost objekta: NV = 196,95 m2 x 600 €/m2 = 118.170 € Proračun sadašnje vrijednosti SV uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti objekta. Godina izgradnje 1972. Starost objekta n = 38 god. Vjerojatni vijek trajanja objekta N = 120 god.

Vrsta radova Nova vrijednost Umanjenje Sadašnja vrijednost €/m2 % % €/m2 €/m2 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Konstrukcija 300 50% 16,6% 49,8 250,2 Obrtnički radovi zatvaranja 96 16% 20% 19,2 76,8 Završni radovi 114 15% 20% 22,8 91,2 Instalacije 90 19% 20% 18,0 72,0 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ukupno 600 100% 18,0% 109,8 490,2 € U = umanjenje konstrukcije U = 0,80 x n/N x ( n + N)/2N = 16,6% SV = 196,95 m2 NGP x 490,2 €/m2 = 96.545 € SV = 96.545 €

17

E. Dio skladišta ( sirovina i goto va roba ) Netto građevinska površina NGP = 410,00 m2 Brutto građevinska površina BGP = 455,55 m2 Brutto građevinski volumen BGV = 1.640,00 m3

Jedini čna cijena izgradnje ekvivalentnog objekta je 500 €/m2 NGP Nova vrijednost objekta: NV = 410,00 m2 x 500 €/m2 NGP = 205.000 € Proračun sadašnje vrijednosti SV uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti zgrade. Godina izgradnje 1972. Starost objekta n = 38 god. Vjerojatni vijek trajanja objekta N = 120 god.

Vrsta radova Nova vrijednost Umanjenje Sadašnja vrijednost €/m2 % % €/m2 €/m2 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Konstrukcija 300 60% 16,6% 49,8 250,2 Obrtnički radovi zatvaranja 75 15% 20,0% 15,0 60,0 Završni radovi 50 10% 20,0% 10,0 40,0 Postrojenje 75 15% 20,0% 15,0 60,0 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ukupno 600 100% 18% 89,8 410,2 €

U = umanjenje konstrukcije U = 0,80 x n/N x ( n + N )/2N = 16,6% SV = 410,00 m2 NGP x 410,2 €/m2 = 168.182 € SV = 168.182 €

18

E. Restoran sa portirnicom Netto građevinska površina NGP = 163,29 m2 Brutto građevinska površina BGP = 192,10 m 2 Brutto građevinski volumen BGV = 672,35 m 3

Jedini čna cijena izgradnje ekvivalentnog objekta je 600 €/m2 NGP Nova vrijednost objekta: NV = 163,29 m2 x 600 €/m2 NGP = 97.974 € Proračun sadašnje vrijednosti SV uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti zgrade. Godina izgradnje 1972. Starost objekta n = 38 god. Vjerojatni vijek trajanja objekta N = 120 god.

Vrsta radova Nova vrijednost Umanjenje Sadašnja vrijednost €/m2 % % €/m2 €/m2 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Konstrukcija 300 50% 16,6% 49,8 250,2 Obrtnički radovi zatvaranja 96 16% 20,0% 19,2 76,8 Završni radovi 114 15% 20,0% 22,8 91,2 Postrojenje 90 19% 20,0% 18,0 72,0 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ukupno 600 100% 18 % 109,8 490,2 €

U = umanjenje konstrukcije U = 0,80 x n/N x ( n + N )/2N = 16,6% SV = 163,29 m2 NGP x 490,2 €/m2 = 97.974 € SV = 97.974 €

19

G. Vanjsko ure đenje Prometne površine 172,50 m2 x 45 € = 7.762 € Metalna ograda 75,00 m1 x 130 € = 1.950 € ukupno: 9.712 € Projekti, nadzor i sl. Pr = NV x 4% NV = ( D + E + F ) = 421.144 € Pr = 421.144 € x 0,04 = 16.846 €

20

SVEUKUPNA REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

( Na k.č. br. 5281 k.o. Vinkovci ) 1. ZEMLJIŠTE 91.920 € 2. PRIKLJUČCI 17.050 € 3. OBJEKTI D + E + F 362.701 € 4. VANJSKO UREĐENJE 9.712 € 5. PROJEKTI, NADZOR 16.846 € ---------------------------------------------------------------------- SVEUKUPNO: 498.229 €

slovima: četiri stotine devedeset osam tisu ća dvije stotine dvadeset devet € NGP ( D + E + F ) = 770,24 m2 SV/NGP = 647 €/m2

21

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINA ( Na k.č. br. 5281 k.o. Vinkovci ) TV = SV x ( 1 + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Fposl a. Z zona ( lokacija ) V + 0,05 b. St starost objekata + 0,00 c. Pov ukupna korisna površina veća od 200 m2 - 0,20 d. Os opće stanje objekata + 0,00 e. Pos posebni elementi - 0,10 f. Fposl dodatni faktor za poslovne objekte 1,00 TV = 498.229 x ( 1 + 0,05+0,00-0,20+0,00-0,10 ) x 1,00 = TV = 498.229 x 0,80 x 1,00 = 398.583 € TV = 398.583 €

22

5.1.2 II. k.č. br. 5271/2 k.o. Vinkovci Vrijednost zemljišta Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju prosječnih cijena 1,0 m2 građevinskog zemljišta u zadnjem tromjesečju utvrđenih od strane Porezne uprave , područni ured Vukovar, ispostava Vinkovci. Cijena gra đevinskog zemljišta P = 234,00 m2 Cijena za IV zonu iznosi 80 €/m2 parcele C = 234,00 m2 x 80 €/m2 = 18.720 € Priklju čci Vrijednost priključaka procjenjena prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne infrastrukture po 1 m3 BGV zgrade. BGV ( H) = 468,00 m3 Jedinična cijena komunalnog doprinosa 5,5 €/m3 BGV K1 = 468,00 m3 BGV x 5,5 €/m3 = 2.574 € Cijena priključaka na zgrade K2 = 12.000 € ( elektrika 6.000 €, vodovod 2.000 €, kanalizacija 3.000 € I telefon 1.000 € ) Jedinična cijena vodnog doprinosa 1,0 €/m3 BGV K3 = 468,00 m3 BGV x 1,0 €/m3 = 468 € K = K1 + K2 + K3 = 2.574€ + 12.000 € + 468 € = 15.050 € Ukupna vrijednost izgradnje priključaka iznosi 15.050 €

23

H. Zgrada klime Netto građevinska površina NGP = 105,30 m2 Brutto građevinska površina BGP = 117,00 m 2 Brutto građevinski volumen BGV = 468,00 m 3

Jedini čna cijena izgradnje ekvivalentnog objekta 600 €/m2 NGP Nova vrijednost objekta: NV = 105,30 m2 x 600 €/m2 = 63.180 € Proračun sadašnje vrijednosti SV uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti objekta. Godina izgradnje 1972. Starost objekta n = 38 god. Vjerojatni vijek trajanja objekta N = 120 god.

Vrsta radova Nova vrijednost Umanjenje Sadašnja vrijednost €/m2 % % €/m2 €/m2 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Konstrukcija 300 50% 16,6% 49,8 250,2 Obrtnički radovi zatvaranja 96 16% 20% 19,2 76,8 Završni radovi 114 15% 20% 22,8 91,2 Instalacije 90 19% 20% 18,0 72,0 ------------------------------------------------------------------------------------------------------- Ukupno 600 100% 18% 109,8 490,2 € U = umanjenje konstrukcije U = 0,80 x n/N x ( n + N)/2N = 11,5% SV = 105,30 m2 NGP x 490,2 €/m2 = 51.618 € SV = 51.618 €

24

Projekti, nadzor i sl. Pr = NV x 4% NV = ( H ) = 63.180 € Pr = 63.180 € x 0,04 = 2.527 €

SVEUKUPNA REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

( Na k.č. br. 5271/2 k.o. Vinkovci ) 1. ZEMLJIŠTE 18.720 € 2. PRIKLJUČCI 15.050 € 3. OBJEKT H 51.618 € 4. VANJSKO UREĐENJE 0 € 5. PROJEKTI, NADZOR 2.527 € ---------------------------------------------------------------------- SVEUKUPNO: 87.915 € slovima: osamdeset sedam tisu ća devet stotina petnaest € NGP ( H ) = 105,30 m2 SV/NGP = 835 €/m2

25

TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINA ( Na k.č. br. 5271/2 k.o. Vinkovci ) TV = SV x ( 1 + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Fposl a. Z zona ( lokacija ) V + 0,05 b. St starost objekata + 0,00 c. Pov ukupna korisna površina veća od 200 m2 - 0,20 d. Os opće stanje objekata + 0,00 e. Pos posebni elementi - 0,10 f. Fposl dodatni faktor za poslovne objekte 1,00 TV = 51.618 x ( 1 + 0,05+0,00-0,20+0,00-0,10 ) x 1,00 = TV = 51.618 x 0,80 x 1,00 = 41.294 € TV = 41.294 €

26

5.1.2. IV K.Č. BR. 5273/2 K.O. Vinkovci Vrijednost zemljišta Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju prosječnih cijena 1,0 m2 građevinskog zemljišta u zadnjem tromjesečju utvrđenih od strane Porezne uprave , područni ured Vukovar, ispostava Vinkovci. Cijena gra đevinskog zemljišta P = 280,00 m2 Cijena za IV zonu iznosi 8 0 €/m2 C = 280,00 m2 x 80 €/m 2 = 22.400 €

TRŽIŠNA VRIJEDNOST Parcela nema direktan pristup sa javne saobraćajnice, Umanjene 20% TV = 17.920 €

27

6. MIŠLJENJE - ZAKLJU ČAK Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina u vlasništvu tvrtke Lergiss d.o.o. u stečaju iz Vinkovaca, ulica J. Lovretića br. 14, utvrđuje se da tržišna vrijednost objekata na lokaciji u Vinkovcima, ulica J. Lovretića br. 14 iznosi: I K.č. br. 5289/1 k.o. Vinkovci 533.644 € Ili 3.895.067 kun a II K.č. br. 5281 k.o. Vinkovci 398.583 € ili 2.909.257 kun a III K.č. br. 5271/2 k.o. Vinkovci 41.294 € Ili 301.404 kuna IV K.č. br. 5273/2 k.o. Vinkovci 17.920 € Ili 130.798 kuna

28

Sveukupno I + II + III + IV 991.441 € = 7.236.527 kuna Slovima: sedam milijuna dvije stotine trideset šest tisu ća pet stotina dvadeset sedam kn Tečaj HNB na dan 04. 10. 2010. 1€ = 7,299 kuna U Vinkovcima, 04. listopada 2010. god.

Procjenitelj: Vesna Premuž-Štajcer, dipl.ing.arh.

stalni sudski vještak

29

PRILOZI

1. FOTODOKUMENTACIJA 2. IZVADAK IZ ZEMLJIŠNE KNJIGE 3. KOPIJA KATASTARSKOG PLANA 4. RJEŠENJE SUDSKOG VJEŠTAKA

30

A. Upravna zgrada A. upravna zgrada

A. Upravna zgrada A. Upravna zgrada


31




32

B. Šivaonica B. Šivaonica

B. Šivaonica D. Šivaonica

E. Skladište E. Skladište

33

E. Skladište E. Skladište

F. restoran s portirnicom F. Restoran s portirnicom

F. Restoran s portirnicom F. Restoran s portirnicom

34



H. Zgrada klime

elaborat o procjenjenoj vrijednosti nekretnina - … · ili dijelovi ) visokogradnje, objekti...

Documents