elaborat o procijenjenoj vrijednosti n e k r e t n i n a tron doo u stečaju... · armiranobetonski...

Broj elaborata: / 12

U Osijeku, 2012 .

Šifra zone: Osječko baranjska županija - zona 1b

Nekretnina:

Lokacija:

Naručitelj:

50305_2

POSLOVNA ZGRADA (uprava, proizvodnja i skladište)(kčbr. 339/10 ko Petrijevci)

TRON doo U STEČAJU, PetrijevciOIB

PETRIJEVCI, Jelengradska 2

N E K R E T N I N A

svibnja,

1430

ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI

50305_2_12 tron doo u stečaj_10 Stranica 1

1. O P Ć E N I T O

Podnositelj zahtjeva:

Datum očevida: 2012.god

2. IDENTIFIKACIJA

Z.K. izvadak:

Katastarska općina: Petrijevci

Čestica: 339/10

Uložak broj:

Idetifikacija: kč.br. 339/10

Opis nekretnine:

Površina zemljišta: m2

Vlasnik:

Teret: Tereta ima na okolnost zaduženja.

Legalitet:

svibnja,

TRON doo U STEČAJU, Petrijevci

OIB

- Podataka gradskih službi o utvrĎivanju početne cijene graĎevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture

- U.C2.100 - Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada

- Podataka o vrijednosti cijena graĎenja iz Biltena " Standardna kalkulacija" GraĎevinskog instituta

gospodarsko poslovna zgrada i dvor

Elaborat je izraĎen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje izračuna

vrijednosti nekretnina, i to osobito :

1.200

- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ( NN br. 91/96 )

- Uputstvo o načinu utvrĎivanja graĎevinske vrijednosti ekspropriranih objekata ( NN br. 52 / 84 )

Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere,

daje se sljedeći nalaz i mišljenje.

Objekt na uličnom dijelu ima dostatnu dokumentaciju za pozitivnu zabilježbu, dok

dvorištni dio graĎevine (zasebna cjelina - hala) nije legalna.

Uporabna dozvola: u prilogu

GraĎevinska dozvola: u prilogu

Nema pozitvnu zabilježbu.

e-izvadak., Općinski sud uValpovu

2369

TRON doo Osijek, Sv L Mandića 113


3. GEOMETRIJSKI PODACI

Površine su reducirane s pripadajućim korekcijskim faktorima

3.1 ANEX - UPRAVNI DIO ( OBJEKT A )

PRIZEMLJE h>2,70 m vel/m2

koef. površina

objekt A prizemlje + stube

I-kat

anex (prizemlje + kat uprava)

SVEUKUPNO: m2

Netto graĎevinska površina (NGP) = m2

Brutto graĎevinska površina (BGP) = NGP × 1,10 = m2

Volumen objekta (V) = BGP × 3,20 m = m3

3.2 PROIZVODNI POGON I SKLADIŠTE ( OBJEKT B )

PRIZEMLJE h=2,80 - 6,50 m vel/m2

koef. površina

objekt B

SVEUKUPNO: m2




3.3. RADIONICE ( OBJEKT C - nelegalan objekt)

PRIZEMLJE h=5,85 m vel/m2

koef. površina

prizemlje

SVEUKUPNO: m2




NAZIV OBJEKTA

3.1. ANEX - UPRAVNI DIO ( OBJEKT A )

3.2. PROIZVODNI POGON I SKLADIŠTE ( OBJEKT B )

3.3. RADIONICE ( OBJEKT C - nelegalan objekt)

SVEUKUPNO: 907,92 825,38 3.722,34

272,73 300,00

300,00

NGP

m2

BV

m3

160,34 145,76 513,08

406,89 2.909,26

300,00

REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA

447,58

2.909,26

406,89

300,00

BGP

m2

406,89

145,76

513,08

447,58

272,73

300,00

145,76

160,34

300,00

1,00300,00

145,76 1,00 145,76

406,89

145,76

406,89 1,00 406,89

300,00


4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA

Priključci

Objekt je priključen na sljedeće komunalne sustave:

- el. energija

- vodovod

- telefon

- kanalizacija

- plin (ispred parcele)

Nekretnina - POSLOVNA ZGRADA (uprava, proizvodnja i skladište)(kčbr. 339/10 ko Petrijevci)

4.1

Godina gradnje:

Katnost:

Položaj:

Temelji:

Nosiva konstrukcija:

MeĎukatna konstrukcija:

Krovna kon. + pokrov:

Limarija: pocinčana

Pročelje:

Vanjska stolarija:

Pregradni zidovi:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Unutarnja stolarija:

Grijanje:

Dodatne instalacije:

Stanje:

4.2

Godina gradnje:

Katnost:

Položaj:

Temelji:



Al, IZO stakla

prizemlje ( anekx - kat )

armiranobetonski fasadni elementi

2002

ANEX - UPRAVNI DIO ( OBJEKT A )

čelična konstrukcija

PVC, Al, standardna

objekt na širem području grada

prizemlje

montažni armiranobetonski stupovi i krovni nosači

2002

trakasti armiranobetonski

montažni armiranobetonski stupovi i krovni nosači

armiranobetonski, samci

ventilacija, hlaĎenje


žbukani i bojani

keramičke pločice,

održavan objekt

armiranobet. krovni nosači i nosači pokrova, pokrov: sendvič lim

opeka

armiranobetonska ploča

PROIZVODNI POGON I SKLADIŠTE ( OBJEKT B )

plin

Industrijska hala izgraĎena je 2002. godine na kč.br. 339/10. Nosivu konstrukciju čine čelični stupovi NPI profila, na

armirano betonskim temeljima.

Ispuna je izvedena blok opekom debljine 20 cm, termoizolacija d=6 cm i završno obraĎena.

Krovna konstrukcija je jednostrešna, izvedena od “R” nosača sa sekundarnim čeličnim rešetkama. Pokrov je sendvič od

aluminijskog trapeznog lima i termoizolacije d=15 cm, pričvršćen na krovne nosače.

U radnoj hali ustakljenje je izvedeno dvostrukim kopilitom, vrata su u bravarskoj izvedbi.

Zidovi su žbukani i ličeni disperzivnim bojama.

Podovi u radnoj hali – zaribani beton.

Instalacije :

- elektro instalacije za rasvjetu i postrojenja




Pročelje:

Vanjska stolarija:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Grijanje:


Stanje:

4.3

Godina gradnje:

Katnost:

Položaj:

Temelji:





Pročelje:

Vanjska stolarija:

Pregradni zidovi:

Obrada zidova:

Obrada podova:

Unutarnja stolarija:

Grijanje:


Stanje:

-


bojani

metalna

beton, keramika

plin

armiranobetonski

ab tavanjce, pogrov - profilirani lim

zidani opkom NF,

održavan objekt

plin

glavni energetski blok

održavan objekt

vanjski zidovi od blok opeke, obloga

crna bravarija

opeka

RADIONICE ( OBJEKT C - nelegalan objekt)

2008

armiranobetonski stupovi i grede

topl. izol, rešatkati krovni nosači

metalna krovna konstrukcija, pokrov - sendvič lim

žbukani i bojani

keramičke pločice,

metalna, drvena, standardna

prizemlje


5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

5.1. Vrijednost zemljišta

Površina graĎevinskog zemljišta .................. Pz1 = m2

Površina poljoprivrednog zemljišta .................. Pz2 = m2

Cijena graĎevinskog zemljišta .................. Cz1 = €/m2

Cijena poljoprivrednog zemljišta .................. Cz2 = €/m2

Cijena zemljišta (Cz) = Pz1 x Cz1 + Pz2 x Cz2 =

5.2. Priključci

Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 2,00 €/m3 V

K1 = m3 × 2 €/m3 V =

Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 0,75 €/m3 V

K2 = m3 × 0,75 €/m3 V = €

Cijena priključaka iznosi : K3 = € (struja -30kW)

Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 = €

5.3. Objekti

5.3.1. Objekt –

NGP = m2

Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = €/m2 NGP

Nova vrijednost (Nv) = × 400 = €

Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:

Jc = x =

10,00

145,76

€/m2 NGP

3.722,34

1.200,00

400

9.500

400

1,00

Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne

infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.

0,00

3.722,34 2.779

58.304

400

ANEX - UPRAVNI DIO ( OBJEKT A )

12.000 €

145,76

0,00

19.724

7.445 €

Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je na temelju analognih cijena propisanih od nadležnih službi, te na

temelju tržišnih cijena za dato područje.


Proračun Sadašnje vrijednosti Sv uzimajući u obzir umanjenje zbog starosti i trošnosti zgrade:

Godina izgradnje: n = 10 god

Vjerojatni vijek trajanja: N = 80 god

Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 5,6 %

Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:

Sadašnja vrijednost objekta (SV) = × =

5.3.2..Objekt – PROIZVODNI POGON I SKLADIŠTE ( OBJEKT B )

NGP = m2




Jc = x =







54

0

12

25

172.928

425

12

5,6Konstrukcija

2002

€/m2

Umanjenje

UKUPNO

220

48

2002

Instalacije

Završni radovi

406,89

Vrsta radova

370145,76

100

15

72

0

Obrtnički radovi zatvaranja

Konstrukcija 204

€/m2

UKUPNO

425

7,6%

48

400

€/m2 % % €/m2

425 €/m2 NGP

%

0

1,00

Vrsta radova

Nova vrijednost

53.877 €

18 18

60

€/m2

Sad.vrijed.

57

85 20 64

406,89

37030

208

0

Sad.vrijed.

55

%

Nova vrijednost

€/m2

25 21

60

11 19348 5,6

Umanjenje

100 15,7% 67 358

Završni radovi

Obrtnički radovi zatvaranja 77 18 25 19

406,89 358 145.779 €

425

Instalacije 1560 14 25 45


5.3.3. Objekt – RADIONICE ( OBJEKT C - nelegalan objekt)

NGP = m2




Jc = x =







5.4. Vanjsko ureĎenje

Troškovi vanjskog ureĎenja ( ograda i manipulativne površine ) - procjena:

Ostali troškovi ureĎenja mogu se podijeliti na:

5.4.1. Manipulativne površine - cesta

200 1,00 200 €/m2 NGP

272,73

200

272,73 54.545

2008

Vrsta radova

Nova vrijednost Umanjenje Sad.vrijed.

€/m2 % % €/m2 €/m2

Konstrukcija 96 48 4,4

0 30

Obrtnički radovi zatvaranja 24 12 0

4 92

0 24

0 50

Završni radovi 30

Instalacije 50 25 0

15 0

UKUPNO 200 100 2,1% 4 196

Ukupne manipulativne površine iznose Fp= 400,0m2, a izvedene su iz asfaltbetona i betona na

kamenoj i šljunčanoj podlozi za teški teret, te infrastrukturom u krugu tvornice.

272,73 196 53.393 €

1. Manipulativne površine

U krugu poslovnog kompleksa izvedene su prometnice i manipulativne površine u površini od 3,750 m2. Izvedene su

na podlozi od kamenog nabačaja deb. >50 cm, sa završnim slojem betona MB -40 deb.30 cm, dvostruko armirani za

promet teških vozila.

2.. Oborinska odvodnja

Za potrebe odvodnje oborinskih voda sa lokacije izvedena je oborinska kanalizacija dužine 250,0 m1, sa cestovnim

rešetkama i slivnicima.

3. Elektronska zaštita

Cijela lokacija osigurana je sistemom kamera (8) koja tijekom 24 sata osigurava kompleks.

4. Vatroobrana

Za potrebe vatroobrane lokacije izvedena je vodovodna hidrantska instalacija dužine 250,0 m1, sa nadzemnim

hidrantima.


F = m2

NV = EUR/m2

U = 25,00 %

SVc =

5.4.2. Rasvjeta u krugu tvrtke

L = kom

NV = EUR/m1

U = 25,00 %

SV =

Sveukupno vanjsko ureĎenje lokacije: EUR

5.5. Projekti, nadzor i sl.

Pr = Nv × 2% = €

REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

1. €

2. €

3.1. €

3.2. €

3.3. €

4. €

5. €

€

NGP = m2 SVG / NGP = €/m2

NGP = m2 SUV / NGP = €/m2

12.000,00 €

F * NV * U = 600,00

F * NV * U =

5.707

400,00

40,00

12.600,00

Rasvjeta izvedena gelenderima u krugu tvornice, te rasvjeta ulaza na čeličnim rsvjetnim stupovima.

4,00

200,00

Zemljište 12.000

Priključci 19.724

ANEX - UPRAVNI DIO ( OBJEKT A ) 53.877

PROIZVODNI POGON I SKLADIŠTE ( OBJEKT B ) 145.779

RADIONICE ( OBJEKT C - nelegalan objekt) 53.393

825 329

Projekti, nadzor i sl. 5.707

(bez T-1, T2 i T-5)

SGV SVEUKUPNO: 303.080

367

Vanjsko ureĎenje 12.600

825


6. TRŢIŠNA VRIJEDNOST

a. Ob 0,00

b. Of faktor za poslovno-skladišne objekte 0,02

c. Z zona lokacije 0,01

d. St starost objekta 0,00

e. Pov ukupna korisna površina 0,00

f. Os opće stanje objekta 0,00

g. Pos posebni elementi 0,00

h. Fu faktor useljivosti 1,00

g. Ft faktor tržišta 0,80

Trţišna vrijednost (TV):

Trţištna vrijednost - nekretnina (izuzev zemljišta, priključaka i konzaltinga)

SV =

k1 = 1,03

Fu = 1,00

Ft = 0,80

TV = SV x k1 x Fu = TV =

REKAPITULACIJA TRŢNIH VRIJEDNOSTI

1. €

2. €

3. €

4. €

€

€

(bez T-1, T2 i T-5) NGP = m2 SVG / NGP = €/m2

PDV od 25% uračunat na dio nekretnine sa osnovicom:

ili 1.465.955,08 kn

195.460,68 €

SGV SVEUKUPNO: 256.326

265.649 €

218.894 €

825

Priključci 19.724

Zemljište 12.000

Objekti na lokaciji i vanjsko ureĎenje 218.894

faktor za stambene

TV = SGV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Fu xFt

Projekti, nadzor i sl. 5.707

UKUPNO (oporezivi dio sa PDV): 244.325,85

265


7. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK

- Trţišna vrijednost (TV) iznosi:

€ kuna

04. 05. 1 € = 7,50 HRK

U oporezivom dijelu obračunat PDV - 25%

Kratki osvrti na procjenu trţne vrijednosti

- Prenamjena nekretnine

- Iznajmljivanje nekretnine

- Tržište nekretnina

Procjenjujem da bi predmetna nekretnina u slobodnoj prodaji radi svog položaja, sadržaja i ureĎenje, tj.

navedenih sve strožih zahtjeva imala nemali broj potencijalnih kupaca ili ulagača.

2012.god prema tečaj NBH

1.922.444ili

Na dan,

Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina predloženih od predstavnika tvrtke TRON doo U

STEČAJU, Petrijevci izvršena je procjena vrijednosti nekretnine na lokaciji:

a isti se nalaze na navedenoj adresi, te se utvrĎuje tržišna vrijednost graĎevina i pridruženog zemljišta na

predmetnoj lokaciji, Petrijevci, Jelengradska 2 (kč.br. 339/10 ko Petrijevci), procjenjuje:

POSLOVNA ZGRADA (uprava, proizvodnja i skladište)

(kčbr. 339/10 ko Petrijevci)

Pregledom geometrijskih karakteristika i stanja na terenu moguće je prostor prenamjeniti - u smislu isth ili

slični tehnologija, obzirom na kapacitete prostora i visin,a tj odgovaraju zatjevima vise tipa djelatnosti.

Pristupačnost objektu-kompleksu je zadovoljavajuća.

U širem geografskom području prema dostupnim podacima nema dovoljno radno osposobljenih prostora za

iznajmljivanje. Ovi zahtjevi dolaze isključivo od inozemnih partnera pojedinih tvrtki u širem području i to

provenstveno ureĎeni prostori - posebni zahjevi - pogoni ureĎeni sa kompletnom opremom i zaštitom.

Predmetna nekretnina udovoljava visoke standarde što joj osigurava i primjerenu naknadu. Prema

opremljenosti nekretnine iznos najma iznad 0,75 - 1,25 EURm2, a zahtjevi mogu biti na vrijeme od

10godina. Zastoj može biti u regulativi koja nije jasna i decidirana kao i moć lokalnih zajednica.

Tržište ne funcionira kao i velika investiciona ulaganja na širokom području obzirom na specifičnost

prizvodnje. Nekretnine obzirom na sve oštrije urbanističke uvjete, te u potpunosti ukidanje parkirališta na

javnoj površini istisnule su položaj kao presudni faktor - osigurati min. broj parkiralištna mjesta, kvaliteta

graĎenja je presudna, te položaj nekretnine.

Cijene "gotovih" nekretnina neće rasti obzirom na kupovnu moć, što su tkĎ. podaci u slobodnoj prodaji.

Prema navedenom bili bi u zabludi da lomova i odabranih nekretnina nema, stavr umješnosti prodavatelja i

vrijeme trajanja prodaje.

256.326

Vrijednost koja je ovdje iskazana, predstavlja stvarno stanje ponude i potražnje u domenu procjene

graĎevinske struke, a prema kretanju tržnih cijena za djelatnost čiji se objekti ovdje obraĎuju nužno je

obraditi i dinamičku vrijednost koja će utvrditi isplativu tržnu vrijednost za odreĎeni perioid poslovanja, te

ostale ekonomske pokazatelje.


- Opći uvjeti

svibnja, 2011. god

ELABORAT IZRADIO

ROGAČ ZVONIMIR

dipl. ing. graĎ.

stalni sudski vještak za graditeljstvo

Broj: 4Su-684/08-2

Osijek,

Podaci o vlasništvu i legalnosti graĎevine su u dobroj vjeri preuzeti od vlasnika i službene dokumentacije.

Procjena je izvršena na osnovu trenutnih numeričkih podataka tržišta i visine naknada i davanja. Mišljenja i

zaključke donosim na osnovu procjena podataka i zaključaka dostupnih u javnim informacijama kao rezultat

rada drugih osoba koji sudjeluju u prometu nekretnina, iako ih smatram istinitim ne snosnim nikakvu

odgovrnost za iste. Položajne pogodnosti tvrtke obzirom na vrst proizvodnje, ugaljenosti od transportnih

puteva i ostale karakteristike na okolnost lokacije. Usluga pružena ovim elaboratom obavljena je sukladno

priznatim profesionalnim procjenjivačkim standardima (USPAP).

Pri izradi mišljenja djelovao sam kao neovisna stranka, a naknada za izvršeni rad ni na koji način ne ovisi u

zaključcima o ovdje iskazanoj vrijednosti. Sva konverzija u izvršenju zadatka po pravnoj obvezi smatra se

povjerljivom.

Stopa povrata kapitala je najbitniji faktor ekonomske isplativost nekretnine. Tržnu vrijednost komplaksa

najplastičnijie bi bila prikazana - prihodovnom metodom procjene vrijednosti nekretnine - uz ispitivanje

tržišta van granica domicilne države obzirom da se radi o proizodnji hrane, premda se sve svodi na trenutno

tržišno stanje i ne mogu se predvidjeti promjene na tržištu nekretnina, s obzirom da računamo s vrlo dugim

razdobljem


P R I L O Z I


elaborat o procijenjenoj vrijednosti n e k r e t n i n a tron doo u stečaju... · armiranobetonski...

Documents