Primer odobrenja projektnog finansiranja za rezidencijalnu gradnju1

31.10.2012. kompanija XYZ devlopment d.o.o. Beograd se obratila Oranž bank a.d. Beograd sa zahtevom za projektno finansiranje stambeno poslovnog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75, na parceli broj 975/3 KO Čukarica, spratnosti Po+P+5+Pk, bruto površine 2.608,47m2 (korisne nadzemne površine 1.742,6 m2) sa ciljem krajnje prodaje na tržištu. Struktura predloženog kreditnog zahteva je sledeća:

Dugoročni kredit (projektno finansiranje) za izgradnju stambeno poslovnog objekta, u iznosu od 1.300.000,00 evra (uključujući iznos kapitalizovane kamate), na rok od 21 meseca.

Overdraft kredit (okvirni kredit po poslovnom računu) za finansiranje poreza na dodatu vrednost (PDV) kod troškova gradnje stambeno poslovnog objekta 5, u iznosu od 9 miliona dinara, na rok od 15 meseci.

Korisnik kredita je preduzeće (SPV) u vlasništvu dva fizička lica (Dragana Persovića i Alekse Petrovića), koji su suvlasnici firme koja ima dugogodišnju referencu u gradnji stambenih (rezidencijalnih) objekata ZYX development d.o.o. Beograd.

Kompanija je ponudila sledeće instrumente obezbeđenja: Hipoteka I reda na predmetnom zemljištu i objektu u izgradnji u ulici Trgovačka br. 75 u Beogradu,

parcela br 975/3 KO Čukarica, zaloga na 100% udela Korisnika kredita, menice i ugovorna ovlašćenja za zaduženje redovnog dinarskog i deviznog računa Korisnika kredita menice i ugovorna ovlašćenja za zaduženje redovnog dinarskog i deviznog računa Jemca ZYX

development d.o.o. Beograd.

Preduzeće je uz zahtev podnelo finansijske izveštaje za prethodnu kalendarske godinu (osnovano je 30.10.2011.godine; prema klasifikaciji Narodne banke Srbije smatra se novoosnovanim preduzećem, tzv. SPV, i automatski dobija rejting B) i biznis plan.

Na osnovu dostavljene dokumentacije banka priprema kreditnu aplikaciju i predlog za odobrenje kredita.

X KREDITNI ODBOR 1 X KREDITNI ODBOR 5X KREDITNI ODBOR 2 X UPRAVNI ODBORX KREDITNI ODBOR 3 X NADZORNI ODBORX KREDITNI ODBOR 4

1 Primer je preuzet iz knjige: Lončar, Barjaktarović, Pindžo (2015): Analiza isplativosti investicionih projekata, Ekonomski institut.

Ime klijenta: XYZ development d.o.o. Beograd

Služba za RE: Projektno finansiranje Datum: 31.10.2012.Account Manager:

Zorana Petrović tel.15.11.2012.

Rok za završetak: 29.11.2012.

Služba za RE : Aleksandra Petkovićtel.

201-5027 Br. zahteva: C0000012

Risk Manager: Sanja Petrovićtel.

5512Matični broj klijenta:

22778855

Zahtev:

1. Dugoročni kredit za izgradnju stambeno poslovnog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75, na parceli broj 975/3 KO Čukarica, spratnosti Po+P+5+Pk, bruto površine 2.608,47m2,korisne nadzemne površine 1.742,6 m2 sa ciljem krajnje prodaje na tržištu.

2. Overdraft kredit (okvirni kredit po poslovnom računu) za finansiranje PDV-a kod troškova gradnje stambeno poslovnog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75

Opis zahteva:

1. Dugoročni građevinski kredit za izgradnju stambeno poslovnog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75 parceli broj 975/3 KO Čukarica, spratnosti Po+P+5+Pk u iznosu od EUR 1.300.000 (uključujući iznos kapitalizovane kamate) na rok od 21 mesec po kamatnoj stopi od 3M Euribor + 7,5%p.a.

2. Overdraft kredit (okvirni kredit po poslovnom računu) za finansiranje PDV-a kod troškova gradnje stambeno poslovnog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75 u iznosu od RSD 9.000.000 na rok od 15 meseci po kamatnoj stopi od 1M BELIBOR + 6,5%p.a.

Obezbeđenje:

1. Hipoteka I reda na predmetnom zemljištu i objektu u izgradnji u ulici Trgovačka br. 75 u Beogradu,parcela br 975/3 KO Čukarica, zaloga na 100% udela Korisnika kredita, menice i ugovorna ovlašćenja za zaduženje redovnog dinarskog i deviznog računa Korisnika kredita i Jemca ZYX development d.o.o. Beograd

2. Hipoteka I reda na predmetnom zemljištu i objektu u izgradnji u ulici Trgovačka br. 75 u Beogradu,parcela br 975/3 KO Čukarica, zaloga na 100% udela Korisnika kredita,menice i ugovorna ovlašćenja za zaduženje redovnog dinarskog i deviznog računa Korisnika kredita i Jemca ZYX development d.o.o. Beograd

Nosilac kredita: XYZ development d.o.o. BeogradRejting 2011 Rejting 2012

n/p 6b/B1*

Povezano lice / Jemac: ZYX development d.o.o. Beograd 6b/b1 5c/b1

Rejting Grupe: 6b/b1 6b/B1

* Ocena projekta

Svi iznosi u 000’ RSD / 000’ Obezbeđeno Neobezbeđeno

Prethodno odobren limit ENS:

RSD 0 RSD 0 RSD 0EUR 0 EUR 0 EUR 0

Trenutno u korišćenju ENS:RSD 0 RSD 0 RSD 0EUR 0 EUR 0 EUR 0

Novi zahtev:RSD

141.980+6.870+9.000

RSD 154.517 RSD 2.919

EUR 1.240 EUR 1.349,5 EUR 25.5

+60+75

UKUPNI LIMIT GRUPE ENS:RSD 157.437 RSD 154.517 RSD 2.919EUR 1.375 EUR 1.349,5 EUR 25.5

Kurs: 114,5

Vlasnička struktura:Aleksa Petrović– 50% udelaDragan Persović - 50% udela

Menadžment:Aleksa Petrović– Direktor

Segment klijenta: REPonovna procena:

Ne

Interni limit kreditiranja sa 30.01.2007.

EUR 3 mioIndustrija: Konsultantske aktivnosti u

vezi sa poslovanjem i ostalim upravljanjem

Zakonski limit za odobrenje kredita sa 30.09.2012.

24.769 mioŠifra industrije:

7022

Obrazloženje odstupanja od definisanih limita

Klasa imovine:

Odstupanje zahteva od internih dokumenata Banke:

Odstupanje o Kataloga proizvoda: NeOdstupanje od Kreditne politike:

Ne

Odstupanje o Minimalnih Kreditnih Standarda: NeKratko obrazloženje odstupanja:

Parametri određivanja Oranž RejtingaMetod ocenjivanja: Rejting projekta Rejting: 6bKomentar: Dani kašnjenja Oranž: 0

Iznos kašnjenja Oranž:

Parametri NBS klasifikacije Neto rezultat: NegativanStart-up preduzeće: DaDani kašnjenja Oranž: NeRočna usklađenost bilansnih pozicija 2 NegativanNovčani tok iz operativnih aktivnosti – kratkoročne fin. obaveze 3 Negativan

2 Ročna usklađenost bilansnih pozicija – ovaj pokazatelj se smatra pozitivnim ukoliko je Obrtni kapital pozitivan

2008 2009. 2010. 2011.Ukupni limit Grupe (000 EUR)Ocena GrupeFX-rate 88,60 88.6010 95.8888 103,3755

Komentar izloženosti i dodatne napomene

LIST O TRANSAKCIJI

Transakcioni list – građevinski kredit

Korisnik kredita XYZ development d.o.o. Beograd

Sponzor – Jemac ZYX development d.o.o. Beograd

Matični broj klijenta 22778855

Vrsta plasmanaDugoročni građevinski kredit u dinarima sa valutnom klauzulom

Iznos kredita EUR 1.300.000 u dinarskoj protivvrednosti (uključujući iznos kapitalizovane kamate u iznosu od EUR 60.000)

Ukupna vrednost investicije EUR 1.990.100 (uključujući troškove finansiranja i ne uključujući troškove PDV-a)

Valutna klauzula Potraživanja po osnovu ovog plasmana (iznos kredita i pripadajuće kamate, kamate za kašnjenja u plaćanju i drugi eventualni troškovi) obračunavaju se po prodajnom kursu NBS za kredite na dan izmirenja obaveza.

Namena kredita Izgradnja stambenog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75, na parceli broj 975/3 KO Čukarica, spratnosti Po+P+5+Pk, bruto površine 2.608,47m2 korisne nadzemne površine 1.742,6 m2 sa ciljem krajnje prodaje na tržištu.

Rok otplate 21 mesec od datuma povlačenja prve tranše,ne kasnije od 31.08.2014. godine (sa mogućnošću prolongiranja u skladu sa Kreditnom politikom Oranž bank a.d. Beograd).

Grace period: Grejs period je jednak periodu izgradnje objekta, uvećanom za očekivani period potreban za dobijanje upotrebne dozvole i iznosi 15 meseci ,ne kasnije od 28.02.2014. godine

Modalitet otplate kredita Otplata kredita se vrši iz prodaje stanova, pri čemu se sva sredstva od kupoprodajne cene od strane kupaca uplaćuju na namenske depozitne račune Korisnika kredita, otvorene kod Oranž Banke AD Beograd. Rok otplate počinje nakon završetka građevinskih radova, tj. nakon isteka grejs perioda.

Prevremena otplata: Prevremena otplata kredita od strane Korisnika kredita u toku trajanja izgradnje objekta je moguća pod sledećim uslovima:

3 NOCF – kratkoročne fin. obaveze – Ovaj pokazatelj se smatra pozitivnim ukoliko je Neto novčani tok iz operativnih aktivnosti umanjeni za Kratkoročne obaveze prema finansijskim institucijama pozitivni.

U slučaju refinansiranja od strane druge poslovne banke naknada za prevremenu otplatu iznosi 3% od iznosa kredita koji se prevremeno otplaćuje

Nakon izgradnje minimum 40% završenosti objekta, gde će procenat biti potvrđen od strane Nadzornog organa ne prevazilazi gabarite predviđene Građevinskom dozvolom.

U slučaju redovne otplate nastale prodajom stanova u toku izgradnje objekta dozvoljava se prevremena otplata bez provizije za prevremenu otplatu. Najviše do 90% vrednosti svakog pojedinačnog kupoprodajnog ugovora može biti usmereno na otplatu kredita. Nakon dobijanja upotrebne dozvole i prezentiranja Banci dokaza o predaji zahteva za uknjiženje objekta, etažnog elaborata i dokaza o izmirenju svih taksi za uknjiženje objekta ukupna sredstva depozita će biti usmerena na prevremenu otplatu kredita.

Kamatna stopa 3m EURIBOR + 7,5% na godišnjem nivouBanka zadržava pravo da u slučaju promene stope obavezne rezerve od strane NBS izvrši korekciju kamatne stope.

Plaćanje kamate U toku trajanja grejs perioda Banka Klijentu obračunava kamatu i pripisuje glavnici kredita, tj. Korisnik nema obavezu plaćanja kamate u grejs periodu. Maksimalni iznos kamate koji se može kapitalizovati tokom grejs perioda iznosi EUR 60.000.Nakon isteka grejs period kamata se plaća poslednjeg dana svakog kalendarskog kvartala.

Naknade Naknada za obradu zahteva, 1%na iznos odobrenog kredita po prodajnom kursu NBS za kredite. Provizija se plaća jednokratno, pre povlačenja prve tranše kredita.

Naknada za odobrena nepovučena sredstva 1% godišnje na odobreni a neiskorišćeni iznos kredita, a obračunava se kvartalno unazad i o roku dospeća po prodajnom kursu Banke za kredite i plaća kvartalno,poslednjeg dana svakog kalendarskog kvartala.

Naknada u slučaju refinansiranja od strane druge banke 3% od ostatka duga po kreditu.

Kazneni penal za odustajanje od posla 2,00% Povlačenje kredita U tranšama, nakon predstavljanja računa, potpisanih i odobrenih od

strane Nadzornog organa Banke (za fakture i troškove vezane za izgradnju objekta, a za ostale troškove uz saglasnost Banke). Sredstva se puštaju putem ugovora o asignacijama direktno na račun izvođača ili dobavljača, sem u eventualnim slučajevima plaćanja Javnim preduzećima, kada se sredstva puštaju na račun Korisnika, uz prethodno unet nalog za plaćanje

Obezbeđenje: 4 Hipoteka I reda na predmetnom zemljištu i objektu u izgradnji u ulici Trgovačka br. 75 u Beogradu,parcela br 975/3 KO Čukarica

Zaloga na 100% udela Korisnika kredita. Menice i ugovorna ovlašćenja za zaduženje redovnog dinarskog i

deviznog računa Korisnika kredita. Menice i ugovorna ovlašćenja za zaduženje redovnog dinarskog i

deviznog računa Jemca ZYX development d.o.o. Beograd.Oslobađanje depozitnih sredstava u slučaju prevremenog vraćanja kredita pre završetka roka izgradnje objekta

Sredstva depozitnog računa mogu biti oslobođena maksimalno do visine sredstava neophodnih za završetak izgradnje objekta uvećano za 25% vrednosti svakog pojedinačnog kupoprodajnog ugovora po osnovu koga je Oranž bank a.d. Beograd odobrila stambeni kredit.Nakon dobijanja upotrebne dozvole i prezentiranja Banci dokaza o

4 Svi instrumenti obebzeđenja moraju biti dostavljeni banci pre povlačenja prve tranše kredita.

predaji zahteva za uknjiženje objekta, etažnog elaborata i dokaza o izmirenju svih taksi za uknjiženje objekta ukupna sredstva depozita će biti usmerena na prevremenu otplatu kredita.

Uslovi Pre puštanja kredita u tečaj neophodno je dostaviti Saglasnost nadzornog organa prihvatljivog za Banku na Glavni projekat, kao i potvrdu nadzornog organa o vrednosti izvršenih ulaganja.

Pre puštanja kredita u tečaj Korisnik kredita je obavezan da osigura objekat u izgradnji od osnovnih rizika kod osiguravajuće kuće prihvatljive za Banku, da polisu osiguranja vinkulira na Banku, kao i da Banci dostavi vinkulaciju i dokaz o uplati premije osiguranja.

Pre prvog povlačenja sredstava, Klijent je u obavezi da finansijeru dostavi zaključene pred-ugovore o kupoprodaji za minimum 25% ukupne neto prodajne površine stanova i lokala (ili minimum 440 m2), sa minimalnom prodajnom cenom od 1.300 EUR/m2 sa PDV-om, s tim što su kupci u obavezi da uplate minimalan iznos u visini od 10% kupoprodajne cene svake prodate jedinice.

Korisnik kredita je saglasan da Banka preko nezavisnog nadzornog organa uspostavi nadzor nad namenskim trošenjem kredita, te je saglasan da u tom smislu potpiše Ugovor o obavljanju poslova nadzora i tehničkog savetovanja sa Finansijerom i Nadzornim organom. Troškove rada nadzornog organa snosi Korisnik kredita.

Nakon 65% izgrađenosti objekta, Investitor je u obavezi da obezbedi prodaju od min 45% ukupne neto prodajne površine objekta (ili 780m2) i da izvrši naplatu od prodatih stanova u visini od 10% kupoprodajne cene svake prodate jedinice.

Korisnik kredita je saglasan da pre puštanja kredita u tečaj kod Oranž bank a.d. Beograd otvori poseban namenski račun u cilju prijema uplata od kupaca stanova čija se izgradnja finansira, iz kog će se ova sredstva uplaćivati na otplatu kredita

U toku trajanja kredita, Korisnik kredita se obavezuje da vrši 100% ukupnog dinarskog prometa kao i sva oročenja preko tekućeg računa u Oranž banci a.d. Beograd.

U toku trajanja kredita, jemac se obavezuje da vrši minimum 50% ukupnog dinarskog prometa kao i sva oročenja preko tekućeg računa u Oranž banci a.d. Beograd.

Ukoliko Klijent i Jemac ne ispune obaveze vođenja platnog prometa preko računa koji se vode kod Banke, Banka zadržava pravo da obračuna i naplati proviziju u iznosu od 2% na godišnjem nivou (ili 0,5% kvartalno) od ukupnog iznosa odobrenog kredita.

Korisnik kredita je u obavezi da na mesečnom nivou Banci dostavlja status prodaje jedinica čija se gradnja finansira.

Korisnik kredita neće biti u mogućnosti da se dalje zadužuje bez prethodne saglasnosti Banke.

Korisnik kredita je obavezan da obezbedi dobijanje upotrebne dozvole za objekat ne kasnije od 31.03.2014, odnosno da objekat uknjiži najkasnije do 30.06.2014. U suprotnom Banka će primeniti obračun naknada za nepoštovanje rokova završetka izgradnje objekta, odnosno naknade za nepoštovanje roka izvršenja etažnog elaborata u skladu sa Katalogom kolaterala i Cenovinim Pravilnikom.

Transakcioni list - overdraft

Korisnik kredita XYZ development d.o.o. Beograd

Sponzor – Jemac ZYX development d.o.o. Beograd

Matični broj klijenta 22778855

Vrsta plasmanaOverdraft kredit (okvirni kredit po poslovnom računu)

Iznos RSD 9.000.000,00

Namena: Finansiranje PDV kod troškova gradnje stambenog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75, na parceli broj 975/3 KO Čukarica, spratnosti Po+P+5+Pk

Rok 15 meseci,do 28.02.2014. godine

Grace period: n/a

Povačenje kredita U zavisnosti od potreba za plaćanje PDV-a

Prevremena otplata Dozvoljena

Kamatna stopa 1M BELIBOR + 6,5% p.a.

Naknade Naknada za obradu zahteva - 1,00% od iznosa odobrenog kredita, provizija se plaća jednokratno unapred, pre povlačenja prve tranše kredita Naknda za odobrena nepovučena sredstva - 1,00% na godišnjem nivou obračunato na iznos kredita koji je odobren, a nije u korišćenju; naknad se plaća poslednjeg dana svakog kalendarskog kvartala

Modalitet otplate kredita U zavisnosti od potreba Klijenta

Obezbeđenje Hipoteka I reda na predmetnom zemljištu i objektu u izgradnji u ulici Trgovačka br. 75 u Beogradu,parcela br 975/3 KO Čukarica

Zaloga na 100% udela Korisnika kredita Menice i ugovorna ovlašćenja za zaduženje redovnog dinarskog i

deviznog računa Korisnika kredita Menice i ugovorna ovlašćenja za zaduženje redovnog dinarskog i

deviznog računa Jemca ZYX development d.o.o. BeogradDodatni uslovi U toku trajanja kredita, Korisnik kredita se obavezuje da vrši

100% ukupnog dinarskog i deviznog prometa, kao i sva oročenja preko tekućeg i deviznog računa u Oranž banci a.d. Beograd

Jemac se obavezuje da u toku trajanja kredita vrši 50% ukupnog deviznog i dinarskog prometa preko tekućeg računa u Oranž banci a.d. Beograd.

Ukoliko klijent i jemac ne ispune obaveze vodjenja platnog prometa preko računa koji se vode kod banke, banka zadržava pravo da obračuna i naplati proviziju u iznosu od 3% na godišnjem nivou od ukupnog iznosa odobrenog kredita,

1. Kolateral

Kratak opis kolaterala nominalna vrednost

%Efektivnavrednost

status*

1.

Hipoteka I reda nad objektom u izgradnji u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75 - stanovi

1.704,24 67 1.141,8

2.

Hipoteka I reda nad objektom u izgradnji u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75 - stanovi

504,63 50 252,31

3.Zaloga na udelima

587 0 0

4. Menice i ugovorna ovlašćenja 0 0 0

Ukupno obezbeđenje: 2.706 1.394,11Ukupan limit:Efektivna pokrivenost:

1.394,11100%

* (podnet zahtev; dobijeno rešenje; izvod sa upisanim teretom)

Voćnjak 2.klase, površine 587m2, ul.Trgovačka, na kat.parc.br. 975/3, svojina 1/1 investitora XYZ DEVELOPMENT DOO BEOGRAD, upisan u LN 12262 KO Čukarica od 08.06.2012.

STAMBENO-POSLOVNI OBJEKAT U IZGRADNJI, spratnosti Po+Pr(sa Gal)+5+Pk, na građevinskoj parceli br.2, formiranoj od kat.parc.br.975/3 KO Čukarica, u Beogradu, prema rešenju o građevinskoj dozvoli br. IX-15 br. 351.7-49/2012, izdato investitoru XYZ DEVELOPMENT DOO BEOGRAD

Tereta u vlasničkom listu nema.Na predmetnom objektu u izgradnji moguće je upisati hipoteku I reda. Na posebnim delovima u objektu u izgradnji biće moguće upisati hipoteku nakon dostavljanje validne Specifikacije posebnih delova zgrade,overene od strane investitora.Procena:Procenjena vrednost objekta, sadašnja faza izgradnje: 501.000EUR i ista je prihvatljiva.

Proverom podataka na APR, utvrđeno da je investitor XYZ DEVELOPMENT DOO BEOGRAD,

aktivno društvo.

Uneti novčani kapital društva je : 61.032.796,70 dinara na dan 30.11.2011.; pravo svojine na

katastarskoj parceli 975/3 KO Čukarica površine 587 m2 (parcela na kojoj se gradi predmetni

objekat u izgradnji, koji je predmet hipoteke).

Opis zahteva i njegova namenaDugoročni građevinski kredit za izgradnju stambeno poslovnog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75, na parceli broj 975/3 KO Čukarica, spratnosti Po+P+5+Pk, bruto površine oko 2.608,47m2, korisne nadzemne površine 1.742,6 m2 sa ciljem krajnje prodaje na tržištu.Rok otplate je 21 mesec uz grace period koji je jednak periodu izgradnje objekta od 15 meseci po kamatnoj stopi do 3M EURIBOR + 7,5% godišnje uz naknadu za obradu zahteva od 1% od odobrenog iznosa kredita koja se plaća jednokratno po potpisivanj ugovora o kreditu.

Pozitivno mišljenje za odobrenje navedenog plasmana baziramo na sledećim činjenicama:

Dobri parametri profitabilnosti investicije (LTC 65%,LTV 58,33%, break-even cena (koštanja) od EUR 757,7/m2 niža za cc 25% od prosečne cene u pesimističkom scenariju /worst case scenario /– u prilogu Primera 2).

Iskusan investitor, upoznat sa tehnikom i prednostima projektnog finansiranja, sa kojim postoji mogućnost saradnje i na drugim projektima.

Niža kupoprodajna cena kvadrata u odnosu na druge lokacije u Beogradu koje imaju iste target kupce.

Preporuka CBRE-a koji je bio prodajni agent investitora na prethodnim projektima.

Osnovni podaci o preduzeću XYZ Development d.o.o. BeogradXZY Development d.o.o. Beograd je SPV preduzeće,osnovano 30.10.2011. godine i formirano je za izgradnju objekta u Trgovačkoj ulici 75, u Beogradu. Svi učesnici u projektu, kako vlasnici XYZ Development d.o.o. Beograd, tako i vlasnici ZYX development d.o.o. Beograd – Sponzora projekta bave se investicijama u nekretnine i imaju iskustva sa projektnim finansiranjem koje su koristili kod Red Banke a.d. Beograd

Kontakt sa Oranž bankom a.d. Beograd je uspostavljen preko CBRE koji je preporučio ovog Klijenta. Klijent je upoznat sa prednostima projektnog finansiranja i bio je zadovoljan saradnjom sa Red bankom a.d. Beograd izuzev u delu praćenja prodaje (ne toliko u delu odobravanja stambenih kredita koliko u delu servisa kupaca u pogledu informacija, izdavanja brisovnih dozvola i sl.).

Vlasnička struktura projektnog društva XYZ DEVELOPMENT DOO BEOGRAD:

Članovi društva: Dragan Persović - 50% Aleksa Petrović - 50%

Direktor: Aleksa Petrović

Odlučivanje u privrednom društvu: skupšina donosi odluke većinom glasova.Uneti nenovčani kapital društva: 61.032.796,70 RSD, dana 30.11.2011, pravo svojine na kat. parc. 975/3 KO Čukarica površine 587m2 (parcela na kojoj se gradi predmetni objekat u izgradnji,koji je predmet hipoteke). Vlasnik 50% firme XYZ Development d.o.o. Beograd i većinski vlasnik ZYX development je advokat Dragan Petrović koji od 2005. godine obavlja advokatsku delatnost u advokatskoj kancelariji u Beogradu., ul.Majke Jevrosime br. 8.Osnovna delatnost je rešavanje imovinsko – pravnih odnosa na brojnim lokacijama u Beogradu u svojstvu glavnog konsultanta.

Među referentnim projektima na kojima su u vlasništvu – suvlasništvu gospodina Petrovića učestvovale u gradnji, mogu se izdvojiti sledeći u Beogradu:

Ratka Mitrovića br. 8. Projekat izgradnje stambeno – poslovnog objekta, BRGP 4.000m2, spratnosti Po+P+5+Pk.

Skerlićeva br. 3-5. Projekat izgradnje stambeno poslovnog objekta BRGP 5.000m2, spratnosti Po+P+5 +Pk.

Durmitorska br. 8, Projekat izgradnje stambeno poslovnog objekta, BRGP 6.000m2, spratnosti Po+P+5+Pk.

Timočka br. 8, Projekat izgradnje stambeno poslovnog objekta, BRGP 6.000m2, spratnosti Po+P+5+Pk.

Aleksa Petrović, vlasnik 50 % firme XYZ Developemtnt je svoje angažovanje na projektima započeo u Rusiji gde je imao nekoliko sopstvenih projekata adaptacije stanova i izvodjenje radova na enterijeru kao i uredjenje vangradskih vila u investicionom obimu oko 2 miliona EUR. Gospodin Petrović takođe ima iskustvo i sa investicijama u energetici koje je pratio u delu obezbeđenja urednog finansiranja projekta. Po povratku u Srbiju je sarađivao sa gospodinom Persovićem na projektima u ulici Durmitorske br. 8, Skerlićeve br. 3-5 i Višnjićeve gde je bio angažovan na uklapanju budžeta i kontroli troškova.

Sponzor – ZYX development d.o.o. Beograd

Preduzeće Himmel gradnja je osnovano 12.01.2008. godine za izgradnju stambeno poslovnog objekta u ulici Višnjićevoj u Beogradu spratnosti Po+P+3+Pk.Za izgradnju ovog projekta je obezbeđen kredit iz projektnog finansiranja Red Banke.Objekat je završen i uknjižen. Vlasnička struktura projektnog društva ZYX development d.o.o. Beograd:

Članovi društva:

Dušan Savić 15% Dragan Persović 50% Nebojša Aleksić 35%

Dušan Savić, vlasnik 15% udela ZYX development d.o.o. Beograd, takođe ima veliko iskustvo kad je reč o izgradnji stambeno poslovnih objekata na različitim lokacijama u Beogradu. Preduzeće XX development d.o.o. Beograd čiji je vlasnik posluje od 2000. godine. Osnovna delatnost kompanije je izgradnja stambenih, stambeno poslovnih i porodičnih stambenih objekata, kao i prodaja stanova, lokala, poslovnog prostora.U dosada izgrađenim objektima kompanije XX development d.o.o. Beograd, useljeno je više od 1000 stanova na teritoriji Zvezdare, Zemuna, Banovog brda, Žarkova, Dedinja..Neki od referentnih projekata XX development d.o.o. Beograd su:

Reon Žarkovo

Adresa Krajiških brigada 1a

Kategorija Ekonomska

Godina završetka

izgradnje2000

Reon Žarkovo

AdresaMilana Jovanovića 4 i

4a

Kategorija Ekonomska

Godina završetka

izgradnje2003

Reon Dedinje

Adresa Baje Pivljanina bb

Kategorija Lux

Godina završetka

izgradnje2003

XX development d.o.o. Beograd je trenutno najviše angažovan na projektu u Ruskoj ulici,opština Zvezdara,u pitanju su tri lamele koje su u završnoj fazi izgradnji,stepen izgrađenosti je iznad 90% i za oko dve nedelje se očekuje završetak izgradnje. Kuporpodajna vrenost kvadrata u ovim objektima se kreće oko 1.300 EUR / m2,a po rečima investitora veliki deo prodaje ostvaruju preko stmabenih kredita.Više informacija o projektima na sajtu www.xxproject.co.rs

Opis projekta : Projekat predstavlja izgradnju stambeno poslovnog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75, na parceli broj 975/3 KO Čukarica, spratnosti Po+P+5+Pk, bruto površine oko 2.608,47m2, korisne nadzemne površine 1.742,6 m2.Predviđeno izvođenje objekta treba da sadrži sledeće parametre počevši od elementarne lokacije doukupno završene faze građenja prema Glavnom AG projektu:

površina građevinske parcele 587 m2 broj stanova 22 broj lokala 3 (sa galerijama) broj parking mesta u garaži 24PM broj parking mesta na terenu 1PM BRGP svih etaža 2608,47 m2 NETOGP svih etaža 2304,08 m2 prodajna (komercijalna površina) lokala 260,87 m² prodajna (komercijalna površina) stanova 1481,8 m²

Projekat predviđa izgradnju stanova čija je opremljenost srednjeg niova kvaliteta.Noseći zidovi su predviđeni od giter bloka,spoljna obrada je DEMIT fazada sa aluminijumskom stolarijom. Pod se u prizemlju, galeriji i svim komunikacijama oblaže protivkliznom keramikom, u sanitarnim čvorovima protivkliznim keramičkim pločicama, a u ostalim prostorijama parketom.Unutrašnja vrata su drvena.Predviđene površine po spratovima ETAŽA NETOGP (m2) BRGP (po JUS-u) (m2) Podrum 367,58 429,76PODZEMNO UKUPNO 367,58 429,76Prizemlje 215,30 243,17Galerija 71,70 71,70Prvi sprat 275,09 310,74Drugi sprat 275,09 310,74Treći sprat 275,09 310,74Četvrti sprat 275,09 310,74Peti sprat 275,09 310,74Šesti sprat 275,09 310,74NADZEMNO UKUPNO 1936,50 2.178,71Ukupno 2.304,08 2.608,47Podrum ima 24 garažna mesta i 4 tehničke prostorije (mašinska prostorija lifta, toplotna podstanica, prostorija za hidrocil i PP centralu i ostava za čistačicu. Pristup garaži je ostvaren pomoću auto lifta.Prizemlje i galerija sadrže 3 lokala sa galerijama:

L1= 71,02 + 34,81= 105,83 m²L2= 63,80 + 19,73= 83,53 m² L3= 54,35 +1 7,16=71,51 m². Na terenu u prizemlju se nalazi 1 parking mesto.I, II, III i IV sprat su tipski i predviđeni su za stanovanje. Na njima se nalazi po 4 stana površina:S1,5,9,13= 63,18 m² S2,6,10,14= 83,68 m²S3,7,11,15=56,19 m² S4,8,12,16=43,34 m².V sprat i potkrovlje sadrž po 3 stana sledećih površina: S17,20=63,18 m²S18,21=80,50 m²S19,22=104,42 m²U objektu je zastupljena široka struktura stanova,od garsonjera do četvorosobnih koje odlikuje dobar raspored prostorija. Prosečna površina stana je 67 m2- 14 stanova od ukupno 22 staana ima površinu nižu od prosečne.Struktura stanova u objektu je sledeća:Tip stana Broj Prosečna površina u

kvmUkupna površina

jednosoban 4 43,34 173,36dvosoban 10 60.38 603,84trosoban 6 82,62 495,72četvorosoban 2 104,42 208,84

22 1.481,66Mišljenje kolega iz CBRE, bazirano na njihovoj studiji, je da će najveća potražnja biti generisana od strane višečlanih porodica, te da će najveće interesovanje biti za dvosobnim i trosobnim stanovima.

Planirani prihodi od prodaje (ne uključujući PDV):Površina ( m2) EUR/m2 Ukupno (EUR)

24 garažna mesta 3.500 84.000Prizemlje 260,8 1.500 391.200I sprat 246,4 1.200 295.700II sprat 246,4 1.200 295.700III sprat 246,4 1.200 295.700IV sprat 246,4 1.200 295.700V sprat 248,1 1.150 285.300Potkrovlje 248,1 1.150 285.300Ukupna prodajna površina

1.742,6(ne uključujući površinu garaža)

2.144.500 ( ne uključujući prihode od

garaža)

Mikro lokacija

Objekat predstavlja stambenu zgradu u izgradnji koji se nalazi u rezidencijalnom delu Žarkovo, urbani deo opštine Čukarica. Čukarica je jedna od 17 opština koje čine Grad Beograd.

Sa površinom od 155 kvadratnih kilometara, podeljena je u gradskom i prigradskom delu. Sa populacijom od 168,508 (prema popisu iz 2002. godine), veoma snažan rast stanovništva, putna infrastruktura i novi razvoj predstavlja vrlo atraktivnu zonu za razvoj stambenih i komercijalnih nekretnina.Žarkovo je jedno od najmnogoljudnijih naselja Beograda. Kao takvo, ono je podeljeno u nekoliko pod-naselja -Julino brdo na severu, Cerak-Cerak II na zapadu i Bele Vode na jugu. U principu, Žarkovo se graniči sa Čukaricom, Banovim brdom i Sunčanom padinom na severu, na istoku Skojevsko naselje i na severoistoku Košutnjak (Filmski Grad).Kao jedno od najmnogoljudnijih naselja Žarkovo je zapravo „grad u malom“ i poseduje sve sadržaje potrebne za život, ali udaljenost od centralnih gradskih opština koje predstavljaju sedište administrativnog, kulturnog i obrazovnog života i udaljenost od Novog Beograda kao sedišta poslovne aktivnosti daju ovoj opštini karakter „prigradskog naselja“.Poseban teret predstavlja činjenica da se veza Beograda (Mostarske petlje) sa jugozapadnom Srbijom ostvaruje upravo preko opštine Čukarica.Atraktivnost Žarkova , kao i cele Čukarice je znatno porasla nakon izgradnje Mosta preko Ade koji povezuje Čukaricu sa ostalim delovima Beograda. Na žalost pun efekat rasterećenja saobraćaja još uvek ne može da se oseti jer su mnogi pristupni putevi do mosta u procesu izgradnje.Izgradnja obilaznice koja treba da poveže Ibarsku magistralu sa Nišom, a koja je u toku , dodatno će rasteretiti saobraćaj Čukarice i učiniti ga zaista atraktivnim za život, naročito ako se ima u vidu da upravo iz ovog razloga u narednih 5 do 7 godina očekuje se veliki razvoj ovog dela grada pogotovo sa pozicija stambenog i retail (maloprodajnog) tržišta.

Objekat se nalazi u Trgovačkoj ulici, pored Požeške najznačajnijom ulici opštine Čukarica.Sam objekat je pozicioniran vrlo blizu raskrsnice sa ulicom Aleksandra Joksimovića koja vodi za ostale delove grada –Cerak, Rakovicu, Vidikovac, Kanarevo brdo Miljakovac, Petlovo brdo..Upravo iz tog razloga povezanost gradskim prevozom sa drugim delovima grada je na zavidnom nivou – stajališta za veliki broj gradskih linija su udaljena od lokacije najviše 100m.U neposrednoj blizini se nalaze 2 osnovne škole OŠ Đorđe Krstić i OŠ Ljuba Nenadović, TC Žarkovo,vrše trgovinskih objekata prehrambene robe, Dom Zdravlja je udaljen svega 200 m, u neposrednoj blizini se nalazi ipošta, nekoliko Banaka, poznata dečija igraonica –Jungla….Na uglu ulica Ace Joksimovića i Trgovačke započeta je izgradnja dvospratnog objekta površine 6.500 m2 ukjučujući parking prostor sa 80 mesta.U pitanju je tržni centar VERO,kompanije Veropoulos koja će investirati EUR 35 mio u ovaj projekat. Ovaj centar predstavljaće osveženje za potrošače južnog dela grada kao prvi ozbiljniji centar kupovine u ovom delu Beograda. Predmetna lokacija je veoma blizu reke Save i Savskog jezera kao i park-šume Košutnjaka gde postoje mnogi sportski centri, sa veoma lepom prirodom, trim stazama, kafićima ... Pored Košutnjaka, na suprotnoj strani Banovog Brda je veštačko jezero pod nazivom Ada Ciganlija – Savsko jezero koje je višenamensko - koristi se za sport i rekreaciju. Na njemu se mnogo puta okupilo više od 300.000 kupača, a održano je na stotine državnih i međunarodnih takmičenja u sportovima na vodi. Zato je sinonim za Adu - Beogradsko more. Budžet projektaVrsta troškova Cena (EUR) ne

uključujući PDV% od ukupnih troškova

Finansirano iz kredita (%)

Finansirano iz učešća (%)

Lokacija 501.591 25 0 100Direkcija 119.100 6,2 0 100Tehnička dokumentacija

30.700 1,6 0 100

Uređenje parcele 5.000 0.3 100 0Komunalni priključci

84.000 4,4 75 25

Izgradnja objekta 1.074.000 56,2 100 0Nadzor i supervizija

15.300 0.8 90 10

Marketing 17.000 0,9 100 0Rezerve 65.000 3,4 100 0Bankarske naknade

20.000 1 0 100

Kamate 60.000 3.4 100 0Total 1.991.100

Ukupan budžet projekta iznosi EUR 1,99 milion (uključujući troškove finansiranja i bez troškova PDV-a), od čega je Klijent svojim sredstvima isfinansirao EUR 692.000 ili 35% vrednosti projekta , dok ostatak predstavlja kredit Banke.Pri tome u budžetu projekta priznati su troškovi lokacije u visini tržišne vrednosti parcele saglasno proceni procenitelja Invekon gradnja od 14.08.2012. koju je nadzorni organ prihvatio kao realnu cenu lokacije, iako je investitor lokaciju platio predmetnu lokaciju EUR 600.000 krajem 2011. godine, o čemu su priloženi i dokazi.Nadzorni organ SGS smatra da je investitor pretplatio lokaciju te je prihvatio vrednost procene. Stav investitora je da je lokacija nije znatno pretplaćena jer je krajem 2011. godine zbog pada vrednosti evra došlo i do porasta cena na tržištu nekretnina,te da realizacijom stanova po ceni od EUR 1.300/ m2 ( što je cena koju već postiže) i prodajom lokala po ceni od EUR 1.800/ m2 ( što jeste cena po kojoj se transakcije na tržištu realizuju) ostvaruje profit od 20%, što smatra dobrom profitnom marginom.Učešće Investitora:U projekat investitor je do sada uložio EUR 769.530,75 na ime: kupovine zemljišta - EUR 600.000,00 plaćanja projektne dokumentacije čija je vrednost EUR 29.971,32 naknade za uređenje građevinskog zemljišta u vrednosti oko EUR 119.106,89 komunalnih priključaka (naknada za skoloništa i različite takse) EUR 20.452,54 o čemu je priložio i dokaze koji se nalaze u prilogu Nultog Izveštaja.Takođe, Investitor će iz svojih sredstava biti obavezan da izmiri trošak naknada za odobrenje građevinskog kredita.Zbog smanjenja tržišne vrednosti parcele koju je investitor kupio ukupno ulaganje investitora je priznato u iznosu od EUR 692.000 odnosno 35 % od predračunske vrednosti investicije. Izvođač radova

Izgradnja objekta u Trgovačkoj je poverena izvođaču radova MI construcion d.o.o. Beograd preduzeće za

građevinarstvo, promet i usluge koje je osnovano 1990. godine u Beogradu.

Osnovna delatnost preduzeća je:

Izvođenje svih vrsta građevinskih radova u niskogradnji i visokogradnji,

Izgadnja i prodaja stanova

Proizvodnja i prodaja gotovog betona

MI construction d.o.o. Beograd zapošljava 33 stalno zaposlena radnika, od kojih 5 visoko stručnih inženjera, 4

tehničara i ostalog stručnog kadra, i do sada je učestvovao u izgradnji više objekata kako za druge investitore,

tako i za sebe kao investitora.

REFERENCE IZ OBLASTI VISOKOGRADNJE

Stambeno-poslovni objekat – Južni bulevar 864 Stambeno-poslovni objekat – Vojvode Stepe 174-176 površine 2800m2 Stambeni objekat – Živka Davidovića 91 površine 1100m2 Stambeno-poslovni objekat – Gajeva 8-10 površine 4.200 m2 Stambeno-poslovni objekat u ulici Đuke Dinića površine 2.500 m2 Stambeno-poslovni objekat - Kajmakčalanska 10 površine 2000m2 Stambeni objekat – Cincar Janka 5 površine 1700m2 Poslovni objekat MPC – Bulevar Mihajla Pupina 72 površine 3.700 m2 Osam rezidencijalnih objekata u naselju Mačkov kamen Dve rezidencije u Lackovićevoj ulici u Beogradu površine 1.800 m2 Porodičnu kuću u lici Koste Jovanovića br. 55 na Voždovcu Rezidencija u ulici Bulevar Mira 12 površine 2100 m2 Poslovno-stambeni objekat EKOFORTE – Smederevski put površina 1500m2 Stambeni objekat – Ljube Didića 2 u Beogradu površine 2.000m2 Stambeni objekat u ulici Filipa Filipovića 7 površine 1.700m2 Stambeni objekat u ulici Dubljanskoj 4 površine 1.400 m2 Na Vračaru između ulica Šumatovačke i Južnog bulevara MI construction d.o.o. Beograd trenutno gradi

15.000 m2 stambenog prostora. Objekat M land se sastoji iz 3 lamele, ukupna bruto površina podzemnih i nadzemnih etaža je 18.000 kvadrata sa 15.000 kvadrata neto stambenog, poslovnog i garažnog prostora. U objektu je projektovano 159 stanova strukture od 27 m2 do 120 m2, 16 lokala i 174 parking mesta.

Lamela 3 je praktično završena, Lamela 2 je izgrađena 80%, a Lamela 3 40%. Sva tri objekta su na jednoj građevinskoj dozvoli što podrazumeva useljavanje u isto vreme. Prosečne cene kvadrata na ovom objektu se kreću od 1.800 – 1.900 EUR /m2. Ugovorena cena radova na objektu u Trgovačkoj ulici u Beogradu iznosi EUR 1.074.000 bez PDV-a, odnosno EUR 411,69/m2 BRGP (odnosno EUR 1.288.000 sa PDV-om), što je sasvim na nivou troškova identifikovanih za objekte ovog tipa kvaliteta. Cena je utvrđena je na osnovu cene materijala, radne snage, mehanizacije i drugih elemenata u momentu davanja Ponude.Ukoliko se cena elemenata na osnovu kojih je utvrđena ugovorena cena poveća tako da izazove povećanje ugovorene cene za više od 10%, Izvođač ima pravo da traži povećanje ugovorene cene za iznos koji prelazi 10% pod uslovom da do povećanja cena elelmenata nije došlo tokom kašnjenja izvođača i da se to povećanje cena ne odnosi na materijale za koje je Izvođač primenio namenski avans.Iz tog razloga nadzorni organ je predvideo rezerve u budžetu u visini 6% troškova gradnje, iako napominjemo još jednom već ugovorena cena od EUR 412/m2 je iznad prosečnih cena na tržištu i po našem mišljenju već u sebi sadrži određene rezerveRok za izvođenje radova je 15 meseci.

Izvođač može izvođenje pojedinih radova da ugovori sa podizvođačem.U Ugovoru o gradnji je navedeno na Izvođač ima pravo da od Naručioca, osim avansa zahteva i namenski avans. Ipak,kako nas je Investitor obavestio povlačenja avansa neće biti. U skladu sa tim Izvođač radova će obezbediti samo bankarsku garanciju za dobro izvršenje posla u iznosu od 10% od vrednosti ugovorenih radova. U slučaju da izvođač ne obezbedi garanciju za dobro izvršenje posla formiraće se retencioni fond u visini 10% vrednosti građevinskih radova – od svake privremene situacije 10% će se zadržati na namenskom depozitnom računu. Plaćanje se vrši na osnovu privremenih situacija i okončane situacije.Cenu naknadnih radova koje Naručilac posebno zahteva ugovorene strane će sporazumno utvrditi aneksom Ugovora, pre početka izvođenja.Garantni rok za izvedene radove iznosi dve godine. Za opremu važe garantni rokovi proizvođača.Izvođač radova je već angažovan na gradilištu u Trgovačkoj što svedoče fotografilje sa gradilišta

Finansijska slika izvođača radova na dan 30.09.2012. godine nije reprezentativna iz razloga što je u

toku izvođenje velike investicije u Južnom Bulevaru od koje preduzeće tek očekuje prihode od prodaje

stanova, kao i teže naplate potraživanja zbog koje su prinuđeni da rade kompenzacije. MI construction d.o.o.

trenutno izvodi samo investiciju na uglu Šumatovačke ulice i Južnog bulevara. Izuzev dugoročnog kredita u

Yello Banci koji je korišćen za plaćanje naknade za gradsko građevinsko zemljište MI construction d.o.o.

celokupnu investiciju finansira putem kompenzacija i avansne prodaje ( visina avansnih uplata EUR

593.000,00).

Prihodi koje MI construction trenutno ostvaruje odnose se na prihode od prodaje betona, koji će u 2012. godini biti u nivou prethodne,kao i prihode od angažovanja na izvođenju radova na drugim projektima zbog čega su, između ostalog zainteresovani i za investiciju u Trgovačkoj ulici.Imajući u vidu sve navedeno smatramo da zbor izvođača MI construction ne može da ugrozi izvođenje projekta iz sledećih razloga:

- Loš rejting je rezulatat činjenice da MI construction za izvođenje investicije u Južnom bulevaru nije

osnovao SPV kompaniju već je izvodi preko osnovne firme.

- U nekoliko prethodnih godina nije bilo blokada računa firme.

- Kompanija ima značajne reference i iskustvo u izgradnji stambenih objekata, dosta mehanizacije a

angažuje i podizvođače.

- Ugovoreni način plaćanja isključuje mogućnost zloupotrebe sredstava namenjenih finansiranju

izgradnje objekta u Trgovačkoj ulici.

Rokovi izgradnjeSaglasno zaključenom Ugovoru o izgradnji sa glavnim izvođačem radova objekat je neophodno završiti u roku od 15 meseci od dana od dana preuzimanja gradilišta što nadzorni organ procenjuje kao dovoljan rok za završetak izgradnje objekta.Investitor je već započeo izgradnju objekta u Trgovačkoj ulici i za sada su pripremni radovi na formiranju gradilišta,iskop zemlje radi izgradnje podruma objekta,izrada podloge za hidrizolaciju temeljne ploče,horizontalna hidoizolacija temeljne ploče – Investitor očekuje da objekat najkasnije do kraja novembra da dođe do kote 0.Korisnik kredita je obavezan da upotrebnu dozvolu dobije ne kasnije od 31.03.2014. godine kao i da uknjiži objekat ne kasnije od 30.06.2014. godine u suprotnom Banka će primeniti naknade za nepoštovanje rokova završetka objekta i za nepoštovanje roka sprovođenja etažnog elaborata u zemljišnim knjgama u skladu sa Katalogom kolaterala.

Tržišna analiza

Makro analiza

Sa populacijom od 7,8 miliona i 2,8 miliona stambenih jedinica, Srbija je klasifikovana kao jedna od

nerazvijenijih zemalja u oblasti stambenog fonda.Osnovna karakteristika tržišta stanova u Srbiji je slaba

ponuda novogradnje,visoka prosečna starost stambenih jedinica (većina novoizgrađenih stanova je

isporučeno na tržištu u periodu 1960 – 1980). Nizak kvalitet stambene gradnje nisu u skladu sa savremenim

životnim standardima koji utiče na ambijent u kome je potražnja i dalje veća od ponude.Nakon procvata tržišta tokom 2007. i 2008. godine, period recesije dolazi sa značajnim smanjenjem u smislu izgradnje, broja transakcija, zatim skromnim smanjenjem cena. Tokom 2011. godine, broj isporučenih jedinica na tržištu bila je 30% niža nego u 2010. godini.Prema statističkim podacima period od januara do novembra 2011. godine obeleži 45% manje građevinskih dozvola izdatih za stambene projekte u Srbiji u odnosu na isti period u 2010. godineMnogo veći broj investitora je u procesu čekanja dobijanja građevinske dozvole – većina koja ne bude uspela da dobije građevinske dozvole do sredine septembra najverovatnije će početak izgradnje odložiti za proleće 2013. godine.Trenutno 40 projekata se realizuje u Beogradu sa neto prodajnom površinom od 150.000 kvadratnih metara i trebalo bi da obezbedi nove stanova na tržištu u toku 2012-2014. Ovi projekti isključuju državnu masovnu stanogradnju,tj projekat na Voždovcu, gde se trenutno gradi 4.578 stambenih jedinica ukupne površine oko 250,000 m2 stambenog prostora, od kojih je jedan deo (cca 500 već useljen). Prema zvaničnim informacijama oko 1.700 stambenih jedinica je pronašlo svog krajnjeg vlasnika do sada.U Srbiji je sredinom 2010. godine uvedena obaveza overe ugovora o kupoprodaji – prema zvaničnim podacima u toku 2011 god. overeno je 27.204 ugovora o prodaji stanova, poslovnog prostora ili zemljišta, dok je u prvih 6 meseci ove godine overeno 11.153 ugovora. Pri tome je mnogo veći promet starih stanova nego novih i to jednostavno iz razloga što je ponuda novih stanova izuzetno mala. Velika ponuda starih stanova dalje utiče na pad cena i po prvi put u odnosu na 2009. godine došlo je do diferencijacije između cena starih i novih stanova. Smatramo da će se ponuda starih stanova povećati jer je čak 280 starih stanova u postupku aktiviranje hipoteke, što će dalje uticati na pad prosečne cene na tržištu Međutim, iz primera investitora koje mi finansiramo vidimo da su cene novogradnje i dalje na visokom nivou.Takođe tokom 2012. godine broj podnetih zahteva za stambene kredite je bio za petinu manji u odnosu na 2011. godinu, što je još jedan od razloga za smanjenu prodaju. Međutim, počev od avgusta država je odobrila novi kontigent subvencionisanih stambenih kredita i mi očekujemo da će ovo pomoći prodaju koja će biti na nivou 2011.Prodajne cene su smanjen između 5% i 15% u zavisnosti od lokacije stana. Cene na Novom Beogradu su smanjene u najvećoj meri po 10% do 15% uglavnom zbog velike ponude, onda se cene u Voždovcu zbog istog razloga. Opština Prosečna cena / m2 2010/2011Novi Beograd 1.650-1.850 10%-15%Banovo Brdo 1.600-1.800 10%Voždovac 1.300-1.650 10%Vračar 1.800-3.000 5%

Zvezdara 1.600-1.800 7,5%Dedinje 2.500-3.500 5%Stanovi koji se grade od strane države će dodatno uticati na korekcije cena srednje ili srednje-niže klase. Ovo će dalje uticati na korekcije smanjenja cena od strane drugih investitora radi konkurencije. Ne očekuju se neke korekcije cena za objekte srednje više klase koji se nalaze i dalje na atraktivnim lokacijama gde preovlađuje veličina, funkcionalnost ali i kvalitet gradnje.Mikro analiza tržištaNa stambenom tržištu u Žarkovu dominiraju lokalnih investitori – preduzetnici i manje građevinske kompanije. Investicije su relativno male veličine do 2.000 BRGP, u ponudi uglavnom dominiraju stanovi površine do 50 kvm (studija, jednostobni i jednoiposobni stanovi).Ponuda gotovih stanova i lokala u izgradnji nije velika jer nedostaju velike investicije kakve se mogu videti na Novom Beogradu i Voždovcu, ali je veoma raznolika u pogledu kvaliteta i razuđena u pogledu mikro-lokacije.Cena stanova u Trgovačkoj ulici se kreće oko EUR 1.350/m2 i viša je od prosečnih cena u Žarkovu s obzirom na to da se ova ulica smatra centrom Žarkova (cenu diktira pored dobre lokacije i , relativno mala ponuda novoizgradnjenih objekata u centralnom delu opštine).Na potezu ulica Ace Joksimovića sve do Filmskog grada (Vladimira Rolovića i Arčibalda Rajsa cene se kreću oko 1.200/m2,reč je o obodima Žarkova tj poslednjem redu stambenih objekata tik uz Košutnjak. Za kupovinu stanova u Trgovačkoj ulici kupci su zainteresovani iz sledećih razloga:

- cene stanova su znatno niže u odnosu na stanove sličnog kvaliteta u Novom Beogradu, Voždovcu i Zvezdari.

- Trgovačka ulica je najbolje povezana od svih ulica sa ostatkom grada. - U njoj je locirana kompletna infrastruktura potrebna za kvalitetan život ( škole, obdaništa, domovi

zdravlja, ustanove kulture, prodavnice…). Ponuda gotovih stanova- novogradnje je vrlo ograničena i uglavnom se mogu naći u ponudi ili stanovi starije izgradnje (zgrade koje su građene 80-tih i ranije) ili stanovi koji su građeni 2007. i 2008. Godine. Zbog male ponude novogradnje cene starih stanova su gotovo izjednačene sa cenama novogradnje, uz napomenu da se to odnosi na zgrade izgrađene tokom 80-tih godina od kojih je veliki deo pripadao Vojnom Stambenom Servisu i čiji kvalitet gradnje je bio na zavidnom nivouImajući u vidu dobru povezanost sa ostalim delovima grada (naročito nakon puštanja u rad novog mosta na Adi), pristupačnu cenu, blizinu Košutnjaka i Ade Ciganlije, veliki broj osnovnih i srednjih škola, domova zdravlja,veliki izbor trgovina robom široke potrošnje možemo zaključiti da na ovom tržištu postoji mogućnost kupovine stana po povoljnijoj ceni u sredini koja pruža izuzetno kvalitetan način života.Potencijalni kupci su bračni parovi koji ne poseduju nijednu nekretninu (kupci prvog stana) kao i porodice sa jednim ili više deteta, srednjeg i/ili višeg obrazovanja čija primanja su na nivou ili tek nešto iznad prosečnih primanja i koji teško mogu da obezbede veći stambeni prostor za raspoloživu količinu novca – zaposleni u državnim ustanovama, obrazovanim, zdravstvenim ustanovama, državanim Bankama.Primera radi za stan iste površine (60 m2) na Novom Beogradu u naselju Bellwill moraju platiti cenu veću za 18.000 EUR, što je više nego dovoljno za potpuno opremanje stana i dodatno garažno mesto, na obodnim delovim Vračara isti stan bi ih košta i do 30.000,00 EUR više, dok je cena stana na Voždovcu u naselju Stepa Stepanović ista ali je lokacija znatno lošija kako sa aspekta postojeće infrastrukture, tako i sa aspekta njenog planiranog razvoja.Većina njih će kupovinu stanova, prema našim očekivanjima, obezbediti putem stambenih kredita pa je zbog toga izuzetno bitan podatak što su stanovi izuzetno pogodni za kupovinu na kredit

Vrsta kreditaStambeni kredit osiguran kod

NKOSK-a Stambeni kredit sa subvencijom RS

Anuitet u EUR Min zarada EUR Anuitet u EUR Min zarada EURProsečna kvadratura60m2Cena EUR 85.000

404,60 790 374,5 650

Aktuelne ponude stanova za prodaju na teritoriji Žarkova

Izvor Novogradnja Površina Cena po Ulica

ili ne kvadratu

Sigma nekretnine Novogradnja 67 1.493 Jovana MikićaSm company Novogradnja 44 1.318 ŠavničkaPrince nekretnine Novogradnja 54 1.378 Milorada Pavlovićae-belgrade Novogradnja 55 1.500 Bele vodeSmart agencija Stara gradnja 86 1.300 Milana JovanovićaSigma nekretnine Stara gradnja 75 1.330 TrgovačkaSigma nekretnine Stara gradnja 58 1.140 Trgovačka

Postojeći kupci:

Investitor je dana 01.11.2012. zaključio Ugovor o kupoprodaji stana od 43,34 kvm sa kupcem Haraldom

Levinskim. Ukupna kupoprodajna cena iznosi 58.509 EUR uključujući i PDV (cena EUR 1.250/m2 ne

uključujući PDV) , od čega će avansna uplata iznositi 20.000 EUR ( 35%), a ostatak po primopredaji stana.

Postignuta cena od EUR 1.350 / m2 predstavlja samo dokaz da je prilikom definisanja cene u base case

(osnovnom scenariju) princip opreznosti bio uvažen.

Investitor je u procesu zaključenja još nekoliko ugovora kojima će ispuniti obavezu pre-sale (predprodaje) od 30%. U svim slučajevima su u pitanju cash (gotovinski) kupci i u svim slučajevima cena nije niža od EUR 1.200/m2.Lokacija objekta je vrlo pogodna za prodaju lokala, što se može videti i na primeru susednih zgrada u

kojima je uobičajeno prizemlje i prvi sprat namenjeno retailu – prodavnicama mešovite robe, apotekama,

menjačnicama,bankama, uslužnim prodavnicama – hemijsko čišćenje, obućari, frizerski saloni i sl.

Investitor smatra da prodaja lokala neće predstavljati problem

Aktuelne ponude lokala za prodaju na teritoriji Ž arkova

Zarkovo

Trgovačka 15

m²Lokal

Centralno

 30,000 (2000€/m²)

A9013

Opis

radosevicn@eunet.rs 011/254-2596

Zarkovo

Trgovačka 48

m²P.Prostor

Centralno

Uknj

96,000 (2000€/m²)

A9014

Opis

radosevicn@eunet.rs 011/254-2596

Zarkovo

TrgovackaŽarkovo

52m²

LokalCentralno

 80,000 (1538€/m²)

A7877

Opis

office@sigmanekretnine.com 011/250-8778

Profitabilnost projekta

Analiza zasnovana na bazi base case slučaja:

Ukupna prodajna površina (uključujući i garažna mesta): 2.129 m2.

Troškovi izgradnje - cena građevinskih radova 504 EUR/m2 (iznos predstavlja odnos troškova

gradnje bez PDV-a i ukupne prodajne površine)

Base case scenario (Osnovni scenario) – u prilogu Primera 2

- LTV – 58,33%

A9013

A9014

A7877

- LTC – 65%

- Profitna margina –10,7%

- Break- even prodajna površina - 1.075 m2 (60% nadzemne površine)

- Break- even prodajna cena - 757 EUR/m2

- Rezerve - 38%

Smatramo da projekat ima zadovoljavajuću profitabilnost s obzirom na to da je nephodno prodati 60% nadzemne površine predviđene za prodaju, odnosno 13 stanova prosečne površine 67 m2 da bi se kredit vratio.Drugim rečima investitor iz prodaje manjih stanova (jednosobnih i dvosobnih stanova) i prodajom 3 trosobna stana može da otplati kredit.Smatramo i da je utrživost garaža velika budući da je njihova planirana prodajna cena niska, kao i utrživost lokala – u velikoj stambenoj oblasti kao što je Žarkovo velika je potražnja za lokalima pogotovo u centralnim ulicama kao što je Trgovačka.Break-even cena (koštanja) je 62% niža u odnosu na prosečne cene na tržištu, što znači da u slučaju tržišnog poremećaja investitor može 38% da spusti svoje cene i da obezbedi prihod iz koga će se kredit vratiti.Worse case scenario (Pesimistički scenario)

- LTV – 65%

- LTC – 65%

- Profitna margina – 0,5%

- Break- even prodajna površina- 1.195 m2 (68,5% nadzemne površine)

- Break- even prodajna cena - 754 EUR/m2

- Rezerve - 31 %

LTC je obračunat na bazi troškova budžeta koje je nadzorni organ prihvatio (vrednost zemljišta je manja u odnosu na plaćenu cenu zemljišta).

U worst casu prosečna prodajna cena je niža u odnosu na cenu iz osnovnog scenarija za 10%, što smatramo da je sasvim prihvatljivo, s obzirom na to da je prosečno smanjenje cena u Beogradu u prethodnih godinu dana ne prelazi 15%, a na području Banovog Brda iznosi 10%, i da se u narednom periodu ne očekuje dalji veći pad cena s obzirom na smanjenju ponudu nekretnina na tržištu i malo projekata u fazi izvođenja. Vidimo da i u pesimističkom scenariju prodaja svih stanova izuzev dva stana na poslednjem spratu površine preko 100 m2 omogućava otplatu kredita.

Client case scenario (Klijentov scenario)

Klijentov scenario se bazira na prosečnoj ceni stanova od EUR 1.300/m2 i procečnoj ceni lokala od EUR 1.800/ m2. Takva očekivanja nisu daleko od realnosti s obzirom na to da već u pretprodaji Klijent ostvaruje cenu od EUR 1.250 /m2) za stanove, dok se cena lokala na tržištu kreće oko EUR 2.000/m2.

- LTV – 54,63%

- LTC – 65%

- Profitna margina – 21%

- Break- even prodajna površina- 952 m2 (54,63% nadzemne površine)

- Break- even prodajna cena- 749 EUR/m2

- Rezerve - 45,4 %

Investitor očekuje da će iz prodaje stanova sa prva četiri sprata (njihova ukupna površina je 985,56 m2 uspeti

da vrati kredit).

Pravna pitanja

Klijent ima sve potrebne dozvole za izgradnju objekta što uključuje:Lokacijsku dozvolu za izgradnju stambeno poslovnog objekta na katastarskoj parceli br. 975/3 K.O. Čukarica, u Beogradu izdatu od ostrane Gradske uprave, Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove, IX-15, broj 350.7-32/2012, od dana 04.04.2012. godine.Rešenje o građevinskoj dozvoli za izgradnju stambeno poslovnog objekta na građevinskoj parcelibroj „2“ formiranoj od katastarske parcele 975/3 K.O. Čukarica, u Beogradu izdatu od strane Gradske uprave, Sekretarijat za urbanizam i građevinske poslove, IX-18, broj 351.7- 49/2012, od dana 28.08.2012. godine.

Očuvanje životne sredineObjekat nema negativan uticaj na životnu sredinu.

4. Dosadašnja saradnja sa klijentomOdnos preduzeća sa Oranž bankom a.d. Beograd / kratka kreditna istorija

Platni promet preko Oranž banke a.d. Beograd2010 % 2011 %

Dinarski račun (u 000 RSD)Devizni račun (u 000 EUR)

Profitabilnost na klijentu(u 000 RSD) 2011 god. 2012 god.Profitabilnost na klijentu

Blokade računa i obrazloženje :

Blokade računa

Datum blokade (od – do)Radnih

danaiznos Od strane koga je izvršena blokada

- - - -

Ključni rizici transakcije i olakšavajuće okolnosti

+ Dobri parametri profitabilnosti investicije. + Veliko iskustvo Investitora kako u oblasti gradnje, tako i u oblasti tržišta (investitor je već

zidao u Trgovačkoj ulici), kao i u oblasti projektnog finansiranja.+ Mala ponuda novogradnje na mikrolokaciji. + Strukura stanova usklađena sa potrebama target kupaca (najviše je u ponudi dvosobnih i

trosobnih stanova što odgovara porodicama sa više dece koje su target kupci),+ Pogodnosti koje target kupci imaju u odnosu na stanove sličnog kvaliteta koje im se nude na

sličnim lokacijama (niža cena u odnosu na širi deo Vračara i Novi Beograd, viši kvalitet života u odnosu na Voždovac),

- Klijent je lokaciju platio više nego što je njena trenutna tržišna vrednost, zbog čega će imati interes da proda stanove po što je moguće većoj tržišnoj ceni – ublaženo činjenicom da su definisani targeti ( dinamika prodaje), te činjenicom da će Klijent angažovati CBRE kao agenta za prodaju;

- Izvođač radova ima veliko iskustvo ali u sopstvenoj režiji izvodi trenutno jednu od većih investicija – ublaženo činjenicom da se plaćanje vrši tek nakon izvođenja radova;

Finansijska analiza - Rejting Korsinika kradita

Jemac po kreditu ZYX development d.o.o. Beograd je preduzeće koje je osnovano krajem 2008. godine radi realizacije projekta u ulici Kumodraškoj br. 8 u Beogradu. Projekat predstavlja izgradnju stambeno-poslovnog objekta ukupne stambene BRGP 1.420,3 m2 i sastoji se od 21 stana, 3 lokala i 24 parking mesta.Objekat je izgrađen, prošao je tehnički prijem i uknjižen - Iako je objekat u Kumodraškoj ulici završen i uknjižen još uvek se vodi na zaihama iz razloga što izvođač radova još uvek nije dostavio okončanu završnu situaciju. Vrednost investicije je oko cca. 2,1 miliona EUR i finansirana je 75% kreditom Yellow Banke (1,6 miliona EUR).U toku 2012 god. Klijent je investirao preko ove firme u kupovinu lokacije sa postojećim magacinskim prostorom u Višnjici u ulici Višnjička 122 čija je vrednost 610.000 EUR. Klijent za izdavanje magacina investitor pregovara sa potencijalnim zakupcem, dok drugi deo lokacije investitor planira ili da proda ili da investira u izgradnju objekta.Inače, investitor je lokaciju sa objektom kupio iz WO (work-out) Blue Banke. Od Yellow Banke Klijent je dobio saglasnost da transakciju kupovine izvrši preko SPV firme – ZYX development d.o.o. Beograd, s obzirom na to da je ista izvršena u potpunosti sredstvima investitora – pozajmicom osnivača Persovića, i nije dovela do povećanja kreditne zaduženosti (675.000 EUR)U aktivi Klijent još ima potraživanje po osnovu PDV-a u iznosu od EUR 172.000,00 za koje nije podnosio zahtev za refundaciju i gotovinu po osnovu primljenih avansa kupaca u iznosu od EUR 100.000.Klijent je do sada prodao 5 stanova i naplatio 420.000 EUR, od čega je vratio deo kredita Yellow Banke, te stanje kredita na dan stanje na dan 30.09.2012. iznosi 1,1 miliona EUR.Ostale finansijske obaveze koje se mogu videti u bilansu se odnose se odnose na pozajmice osnivača Dragana Persovića (675.000 EUR) - preduzeće nema ni jedan drugi kredit sem kod Yellow Banke.Primljeni avansi u iznosu od 190.000 EUR se odnose na avansne uplate kupaca stanova u objektu u Kumodraškoj ulici za koje se očekuje konačna isplata kupoprodajne cene do kraja decembra tekuće godine,u skladu sa ugovorenom dinamikom.Svi realizovani prihodi u iznosu od 422.000 EUR se odnose na prihode od prodaje stanova – do sada je klijent prodao 4 stana ( u pitanju su bili keš kupci). Klijent ima listu zainteresovanih kreditni kupaca kod kojih je problem realizacija stambenih kredita kod kojih je uslov Rešenje o upisu hipoteke iz razloga što Katastar neće da postupi po delimičnim brisovnim dozvolama. Trenutno je u procesu odobrenja zahtev izmene korporativne hipoteke koja će se upisati na zasebnim jedinicama – tim povodom je Investitor položio dodatni keš depozit u iznosu od 60.000 EUR.

VOTUM ZA PREDUZEĆE: AB PRINT D.O.O. BEOGRADZahtevDugoročni kredit za izgradnju stambeno poslovnog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75, na parceli broj 975/3 KO Čukarica, spratnosti Po+P+5+Pk, bruto površine 2.608,47m2,korisne nadzemne površine 1.742,6 m2 sa ciljem krajnje prodaje na tržištu.Overdraft kredit (okvirni kredit po poslovnom računu) za finansiranje PDV-a kod troškova gradnje

stambeno poslovnog objekta u Beogradu u ulici Trgovačka br. 75.Učešće investitora je 31% u izgradnji stambeno-poslovnog objekta u Trgovačkoj ulici br. 75.

Kratak rezimeOpis preduzećaXZY Development d.o.o. Beograd je SPV preduzeće,osnovano 30.10.2011. godine i formirano je za izgradnju objekta u Trgovačkoj ulici 75, u Beogradu. Svi učesnici u projektu, kako vlasnici XYZ Development d.o.o. Beograd, tako i vlasnici ZYX development d.o.o. Beograd – Sponzora projekta bave se investicijama u nekretnine i imaju iskustva sa projektnim finansiranjem koje su koristili kod Red Banke a.d. Beograd

Kontakt sa Oranž bankom a.d. Beograd je uspostavljen preko CBRE koji je preporučio ovog Klijenta. Klijent je upoznat sa prednostima projektnog finansiranja i bio je zadovoljan saradnjom sa Red bankom a.d. Beograd izuzev u delu praćenja prodaje (ne toliko u delu odobravanja stambenih kredita koliko u delu servisa kupaca u pogledu informacija, izdavanja brisovnih dozvola i sl.).

Vlasnička struktura projektnog društva XYZ DEVELOPMENT DOO BEOGRAD: Dragan Persović - 50% i Aleksa Petrović - 50%. Direktor društva je Aleksa Petrović

Oranž rejting: 2012 – 6b/B1

Pozitivne strane+ Dobri parametri profitabilnosti investicije+ Veliko iskustvo Investitora kako u oblasti gradnje, tako i u oblasti tržišta (investitor je već zidao u Trgovačkoj ulici), kao i u oblasti projektnog finansiranja + Strukura stanova usklađena sa potrebama target kupaca (najviše je u ponudi dvosobnih i trosobnih stanova što odgovara porodicama sa više dece koje su target kupci),+ Pogodnosti koje target kupci imaju u odnosu na stanove sličnog kvaliteta koje im se nude na sličnim lokacijama (niža cena u odnosu na širi deo Vračara i Novi Beograd, viši kvalitet života u odnosu na Voždovac).

Negativne strane i glavni rizici- Klijent je lokaciju platio više nego što je njena trenutna tržišna vrednost, zbog čega će imati interes da proda stanove po što je moguće većoj tržišnoj ceni – ublaženo činjenicom da su definisani targeti (dinamika prodaje), te činjenicom da će Klijent angažovati CBRE kao agenta za prodaju- Izvođač radova ima veliko iskustvo ali u sopstvenoj režiji izvodi trenutno jednu od većih investicija – ublaženo činjenicom da se plaćanje vrši tek nakon izvođenja radova;

KolateralHipoteka I reda na predmetnom zemljištu i objektu u izgradnji u ulici Trgovačka br. 75 u Beogradu,parcela br 975/3 KO Čukarica, zaloga na 100% udela Korisnika kredita, menice i ugovorna ovlašćenja za zaduženje redovnog dinarskog i deviznog računa Korisnika kredita i Jemca ZYX development d.o.o. Beograd

ZaključakOdeljenje korporativnog kredit risk menadžmenta podržava kredit, zbog realnog potencijala za prodaju novizgrađenih jedinica, dobre očekivane profitabilnosti i značajnog iskustva investitora u oblasti gradnje, tržišta i projektnog investiranja.

Preporuka risk menadžeraNema dodatnih zaduživanja.

Nivo odlučivanja: Kreditni odbor 4

Kao što se može videti Oranž banka je donela pozitivnu odluku tj. odlučila je da odobri kredite za projektno finansiranje (u iznosu od 1,3 miliona evra na rok od 21 mesec) i overdraft za plaćanje PDV-a (u iznosu od 9 miliona dinara na rok od 15 meseci) klijentu. U skladu sa prethodnim izlaganjem iznosimo glavne karakteristike odobrenih kredita:

Odobreni su pravnom licu koje je osnovano krajem 2011.godine za gradnju stambenih i poslovnih objekata (u skladu sa klasifikacijom Narodne banke Srbije, se smatra novoosnovanim preduzećem, tzv. SPV, i automatski dobija rejting B). Ključna stvar je da su osnivači kompanije (i kao fizička i kao pravna lica) dugo u oblasti gradnje, i u zemlji i u inostranstvu. Kao što se može videti iz aplikacije, projekat je koncipiran da može da funkcioniše potpuno nezavisno od matične firme, i osnivača (fizičkih lica).Rok otplate kredita za projektno finansiranje je 21 mesec uz grejs periodo od 15 meseci i kamatnu stopu od 3mes EURIBOR + 7,5%p.a. Krajnji rok za povlačenje prve tranše kredita je 31.08.2014.godine.Rok otplate kredita za finansiranje PDV-a je 15 meseci, uz kamatnu stopu 1mes BELIBOR + 6,5%p.a. Najkasniji rok za povlačenje kredita je 28.02.2014.godine.

Namena kredita je finansiranje izgradnje stambeno-poslovnog objekta. Analize tržišta ukazuju da postoji tražnja za stambeno-poslovnim objektima u Beogradu, kakav će biti izgrađen u Trgovačkoj ulici br.75.

Odobreni kredit će se vratiti iz prodaje stanova i lokala u Trgovačkoj broj 75, odnosno, iz budućeg priliva novčanih tokova (projekat otplaćuje sam sebe). U tu svrhu su urađene tri verzije scenarija prodaje jedinica u novoizgrađenoj zgradi – klijentova perspektiva (nešto što je relativno približno osnovnom scenariju banke), i bančine projekcije osnovnog i pesimističkog scenarija prodaje novoizgrađenih jedinica.

Učešće investitora je 31%, dok je 69% finansirano iz kredita banke. To znači da je korišćena finansijska poluga, odnosno, da su troškovi projekta finansirano uz izrazito visoko učešće pozajmljenih sredstava.

Osnov za povlačenje sredstava je potvrda nezavisnog organa da je korisnik kredita obezbedio traženu dokumentaciju, odnosno, investirao onaj deo novčanih sredsdstava koji predstavlja njegovo ulaganje.

Kolateral je primeren za projektno finansiranje, i Oranž banci omogućava da u slučaju problema korisnika kredita, može da preuzme kontrolu nad gradnjom objekta i prodajom jedinica.

Na osnovu pozitivne odluke kreditnog odbora lični bankar se obraća XYZ development-u da dostavi neophodnu dokumentaciju i zaključi ugovor o višenamenskom kreditnom limitu.

WORST CASE SCENARIO (PESIMISTIČKI SCENARIO)

Valuta: EUR VAT: 0% Početak projekta 1/ Aug 12 Period projekta: 21 Month Kraj projekta 1/ May 14

Investicioni troškovi NETO % VAT BRUTO OBAVEZE: %   Kapital:   %

zemljište 420.0 22.0% 0% 420.0 Kredit 1 1,239.1 90.2% zemljište 420.0 68.7%

direkcija 119.1 6.2% 0% 119.1 Kamata na kredit 60.0 4.4% direkcija 119.1 19.5%

priključci 84.0 4.4% 0% 84.0 Overdraft 75.2 5.5% projekti 30.0 4.9%

projekti 30.7 1.6% 0% 30.7 Kredit 4   0.0   priključci 20.5 3.3%

nadzor 15.3 0.8% 0% 15.3 Troškovi kamate 0.0 0.0% naknade banke 20.0 3.3%

izgradnja 1,074.0 56.2% 7% 1,149.2 Troškovi banke 0.0 0.0% nadzor 1.5 0.2%

rezerve 65.0 3.4% 0% 65.0 Prevremena otplata 0.0 0.0% Ostalo 4 0.0 0.0%

marketing 17.0 0.9% 0% 17.0 Ostali dugovi 1 0.0 0.0% Ostalo 5 0.0 0.0%

uređenje parcele 5.0 0.3% 0% 5.0 Ostali dugovi 2 0.0 0.0% Ostalo 6 0.0 0.0%

  0.0 0.0% 0% 0.0 Ostali dugovi 3 0.0 0.0% Ostalo 7 0.0 0.0%

  0.0 0.0% 0% 0.0 Ostali dugovi 4 0.0 0.0% Ostalo 8 0.0 0.0%

  0.0 0.0% 0% 0.0 Ostali dugovi 5 0.0 0.0% Kapital 9 0.0 0.0%

  0.0 0.0% 0% 0.0 Ostali dugovi 6 0.0 0.0% Kapital 10 0.0 0.0%

Troškovi banke 20.0 1.0% 0% 20.0 Ukupne neto obaveze 1,374.3 100.0% Kapital 11 0.0 0.0%

Kamata na kredit 60.0 3.1% 0% 60.0 PDV kredit 0.0 0.0% Kapital 12 0.0 0.0%

Totalni troškovi investicije 1,910.1 100.0% 3.9% 1,985.3 Ukupne bruto obaveze 1,374.3 100.0% Ukupno kapital 611.0 100.0%

Prodajna kalkulacija BEZ PDV-A (NETO) PDV UKLJUČUJUĆI TROŠKOVE (BRUTO)  

Vrsta PLANIRANO STVARNO   PANIRANO STVARNO  

  jedinica m2 Cena/m2/

jedinica Prihod Status Prihod   Cena/m2/jedinica Prihod Cena/m2/jedinica Prihod  

      EUR u 000 prodaje u 000   EUR u 000 EUR u 0000  

Maloprodaja (GF) 3 260.8 1,300.0 339.0 100.0% 339.0 18.0% 1,534.0 400.1 1.5 400.1 1,300.00

Stanovi (I sprat) 4 246.4 1,100.0 271.0 100.0% 271.0 8.0% 1,188.0 292.7 1.2 292.7 1,100.00

Stanovi (II sprat) 4 246.4 1,100.0 271.0 100.0% 271.0 8.0% 1,188.0 292.7 1.2 292.7 1,100.00

Stanovi (III sprat) 4 246.4 1,100.0 271.0 100.0% 271.0 8.0% 1,188.0 292.7 1.2 292.7 1,100.00

Stanovi (IV sprat) 4 246.4 1,100.0 271.0 100.0% 271.0 8.0% 1,188.0 292.7 1.2 292.7 1,100.00

Stanovi (V sprat) 3 248.1 1,000.0 248.1 100.0% 248.1 8.0% 1,080.0 267.9 1.1 267.9 1,000.00

Stanovi (Potkrovlje) 3 248.1 1,000.0 248.1 100.0% 248.1 8.0% 1,080.0 267.9 1.1 267.9 1,000.00

                 

Ukupno / prosek 25 1,742.6 1,101.5 1,919.4 85.8% 1,919.4 9.8% 1,209.0 2,106.8 1,409.7 2,106.8 1100.0

Br.parking mesta 24 386.9 3,500.0 84.0 100.0% 84.0 18.0% 3,500.0 99.1 3,500.0 99.1  

Totalni prihod od prodaje   2,129   2,003.4   2,003.4     2,205.9   2,205.9  

UKUPNI OBRT 2,003.4     PDV   2,205.9  

Ukupni prihod od prodaje 2,003.4     10.1%   2,205.9  

od toga stambeni/poslovni prostor 1,919.4     9.8%   2,106.8  

od toga parking mesta 84.0     18.0%   99.1  

Ostali prihodi 0.0     0.0%   0.0  

Totalni troškovi investicije -1,910.1     3.9%   -1,985.3  

PROFITNA MARGINA I 93.2         220.6  

Dr.troškovi 1 0.0     0.0%   0.0  

Dr.troškovi 2 0.0     0.0%   0.0  

Dr. troškovi 3 0.0     0.0%   0.0  

PROFITNA MARGINA II 93.2         220.6  

PROFITNA MARGINA II u % 4.7%         10.0%                   

Kamatni troškovi / Troškovi banke 0.0     0.0%   0.0  

Prihod od kamate 0.0     0.0%   0.0  

Neto kamata 0.0         0.0               

KAPITAL:     28.1%            

REZERVE: 31.4%          

BRUTO BREAK EVEN CENA / m2 754.6 BRUTO BREAK EVEN POVRŠINA 1,195      

BASE CASE SCENARIO (OSNOVNI SCENARIO)

Valuta: EUR PDV 0% Početak projekta 1/ Aug 12 Period projekta: 21 Month Kraj projekta 1/ May 14

Investicioni troškovi NETO % PDV BRUTO OBAVEZE: %   Kapital:   %

zemljište 501.0 25.2% 0% 501.0 Kredit 1 1,239.1 90.2% zemljište 501.0 72.4%

direkcija 119.1 6.0% 0% 119.1 Kamata na kredit 60.0 4.4% direkcija 119.1 17.2%

priključci 84.0 4.2% 0% 84.0 Overdraft 75.2 5.5% projekti 30.0 4.3%

projekti 30.7 1.5% 0% 30.7 Kredit 4   0.0   priključci 20.5 3.0%

nadzor 15.3 0.8% 0% 15.3 Troškovi kamate 0.0 0.0% naknade banke 20.0 2.9%

izgradnja 1,074.0 53.9% 7% 1,149.2 Troškovi banke 0.0 0.0% nadzor 1.5 0.2%

rezerve 65.0 3.3% 0% 65.0 Prevremena otplata 0.0 0.0% Ostalo 4 0.0 0.0%

marketing 17.0 0.9% 0% 17.0 Ostali dugovi 1 0.0 0.0% Ostalo 5 0.0 0.0%

uređenje parcele 5.0 0.3% 0% 5.0 Ostali dugovi 2 0.0 0.0% Ostalo 6 0.0 0.0%

  0.0 0.0% 0% 0.0 Ostali dugovi 3 0.0 0.0% Ostalo 7 0.0 0.0%

  0.0 0.0% 0% 0.0 Ostali dugovi 4 0.0 0.0% Ostalo 8 0.0 0.0%

  0.0 0.0% 0% 0.0 Ostali dugovi 5 0.0 0.0% Kapital 9 0.0 0.0%

  0.0 0.0% 0% 0.0 Ostali dugovi 6 0.0 0.0% Kapital 10 0.0 0.0%

Troškovi banke 20.0 1.0% 0% 20.0 Ukupne neto obaveze 1,374.3 100.0% Kapital 11 0.0 0.0%

Kamata na kredit 60.0 3.0% 0% 60.0 PDV kredit 0.0 0.0% Kapital 12 0.0 0.0%

Totalni troškovi investicije 1,991.1 100.0% 3.8% 2,066.3 Ukupne bruto obaveze 1,374.3 100.0% Ukupno kapital 692.0 100.0%

Prodajna kalkulacija BEZ PDV-A (NETO) PDV UKLJUČUJUĆI TROŠKOVE (BRUTO)  

Vrsta PLANIRANO STVARNO   PANIRANO STVARNO  

  jedinica m2 Cena/m2/

jedinica Prihod Status Prihod   Cena/m2/jedinica Prihod Cena/m2/jedinica Prihod  

      EUR u 000 prodaje u 000   EUR u 000 EUR u 0000  

Maloprodaja (GF) 3 260.8 1,500.0 391.2 100.0% 391.2 18.0% 1,770.0 461.6 1.8 461.6 1,500.00

Stanovi (I sprat) 4 246.4 1,200.0 295.7 100.0% 295.7 8.0% 1,296.0 319.3 1.3 319.3 1,200.00

Stanovi (II sprat) 4 246.4 1,200.0 295.7 100.0% 295.7 8.0% 1,296.0 319.3 1.3 319.3 1,200.00

Stanovi (III sprat) 4 246.4 1,200.0 295.7 100.0% 295.7 8.0% 1,296.0 319.3 1.3 319.3 1,200.00

Stanovi (IV sprat) 4 246.4 1,200.0 295.7 100.0% 295.7 8.0% 1,296.0 319.3 1.3 319.3 1,200.00

Stanovi (V sprat) 3 248.1 1,150.0 285.3 100.0% 285.3 8.0% 1,242.0 308.1 1.2 308.1 1,150.00

Stanovi (Potkrovlje) 3 248.1 1,150.0 285.3 100.0% 285.3 8.0% 1,242.0 308.1 1.2 308.1 1,150.00

                 

Ukupno / prosek 25 1,742.6 1,230.7 2,144.5 85.8% 2,144.5 9.8% 1,351.6 2,355.2 1,575.9 2,355.2 1228.6

Br.parking mesta 24 386.9 3,500.0 84.0 100.0% 84.0 18.0% 3,500.0 99.1 3,500.0 99.1  

Totalni prihod od prodaje   2,129   2,228.5   2,228.5     2,454.3   2,454.3  

UKUPNI OBRT 2,228.5     PDV   2,454.3  

Ukupni prihod od prodaje 2,228.5     10.1%   2,454.3  

od toga stambeni/poslovni prostor 2,144.5     9.8%   2,355.2  

od toga parking mesta 84.0     18.0%   99.1  

Ostali prihodi 0.0     0.0%   0.0  

Totalni troškovi investicije -1,991.1     3.8%   -2,066.3  

PROFITNA MARGINA I 237.4         388.0  

Dr.troškovi 1 0.0     0.0%   0.0  

Dr.troškovi 2 0.0     0.0%   0.0  

Dr. troškovi 3 0.0     0.0%   0.0  

PROFITNA MARGINA II 237.4         388.0  

PROFITNA MARGINA II u % 10.7%         15.8%                   

Kamatni troškovi / Troškovi banke 0.0     0.0%   0.0  

Prihod od kamate 0.0     0.0%   0.0  

Neto kamata 0.0         0.0               

KAPITAL:     31.0%            

REZERVE: 38.3%          

BRUTO BREAK EVEN CENA / m2 757.7 BRUTO BREAK EVEN POVRŠINA 1,075