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Einzelhandel in LahrWerkstattbericht
Sabine Fink, Leiterin des Stadtplanungsamtes Februar 2016
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Lahr stellt sich vor
Lage
Zwischen Großstädten Straßburg und FreiburgÜbergang zwischen Schwarzwald und Rheinebene
Größe
Große Kreisstadt im Ortenaukreisrund 45.000 Einwohner, stark wachsend in der Kernstadt (30.000) und in 7 Stadtteilen
Mittelzentrum für 110.000 Menschen soll gehobenen und spezialisierten Bedarf abdecken
Kernstadt sehr stark ost-west-orientiert
Straßen B3 und B36/415 –Verbindung und Barrieren
Gewerbe- und Industriebereiche westlichder Bahn (rot eingefärbt), sehr autobahnnah
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Besonderheit von Lahr –Konversion
1994 Abzug der kanadischen Streitkräfte –Ende der 100-jährigen Garnisonszeit
Starker Einschnitt
Verlust von Arbeitsplätzen (1.000)Verlust von Wirtschaftskraft (250 Mio. Euro p.a., Stand 1993)
Chancen
Flächenpotenziale –580 ha Flugplatz,1.000 bundeseigene Wohnungen, Kaserne (12 ha)
Zuzug von Neubürgern, überwiegend Russlanddeutsche, mittlerweile ca. 10.000 Menschen (ca. 40% der Bevölkerung mit Migrationshintergrund)
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1994
Flugplatzareal – Perspektive gen Süden
Kasernenareal – neues Wohngebiet 2015
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Lahrer Einzelhandel – Strukturdaten allgemein
Erhebung 2015 Gesamtzahl der Betriebe: 299 (Tendenz )Gesamtverkaufsfläche: ca. 105.000 m² (Tendenz ) Marktgebiet: ca. 110.000 Einwohner (+ Elsass)Gesamtumsatz ca. 340 Mio. Euro
Innenstadt 40 % der Betriebe + Nebenlagen (ARENA, REWE): 61 %24 % der Verkaufsfläche 47 %
Fachmarktzentrum Nutzfläche: ca. 34.000 m², davon zentrenrelevant max. 6.000 m²23 % der Verkaufsfläche
GMA 1997 GLOBUS auf dem Flugplatzareal (21.000 m²)Antwort: ARENA
Pro Innenstadt - Sanierungsgebiet,Platzgestaltungen etc.
GMA 2008 Modernisierungsbedarf grüne Wiese = Fachmarktzentrum Antwort: Bebauungsplanänderung
Spagat: Spielraum und Beschränkung der zentrenrelevanten Sortimente
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Regionalplanung 2010 Regelung zum großflächigen Einzelhandel
GMA 2015 grobe Aktualisierung für Klausur des Gemeinderates
2016 Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes durch Dr. Acocella
Veränderungen:1997 374 Betriebe 105.000 m² Verkaufsfläche2008 349 Betriebe 105.000 m² Verkaufsfläche2015 299 Betriebe 105.000 m² Verkaufsfläche
Fazit:Weniger Betriebe Verkaufsfläche gleichbleibendVerschiebungen in den Sektoren VK in Innenstadt und FMZ gleich
Lahrer Einzelhandel – Strukturdaten allgemein4
Auszug Regionalplan
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Veränderung 1995 bis 2016
Neubauten3 Vollsortimenter7 Discounter
BestandsgebäudeUmnutzung Discounter zu Onkel AliNeueinrichtung von 1x Onkel Ali
2x Tante Olga
1995
2016
Discounter
Vollsortimenter
Onkel Ali / Tante Olga
Nahversorgung mitLebensmitteln
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Tante Emma / Bio
© Stadtplanungsamt
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Lebensmittel in Lahr – Veränderungen seit 1995
Steuerung über Bebauungsplan entlang der B 415 ab 1 985 –Ausschluss von Einzelhandel entlang der Ost-West-Achse
1. Discounter an der B 415 § 34 BauGB Minimal2. Discounter an der B 3 B-Plan, MI – als Lärmschutz Lidl3. Vollsortimenter an der B 415 B-Plan 2-geschossig ARENA4. Discounter an der B 415 B-Plan + Innenstadt (3 Jahre) Lidl
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ARENA – Renaturierung der Schutter Discounter in der Oststadt
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
2006 Aufhebung des Bebauungsplanes B 415 – Nichtigke it des B-Plans
5. Discounter an der B 415 Nichtiger B-Plan, Tiefgarage Aldi, Oststadt6. Discounter Kreisstraße Langenwinkel Wunschstandort Verwaltung Netto7. Vollsortimenter an der B 415 B-Plan von 2. in 1. Reihe Rewe8. Discounter an der B 415 B-Plan, Ausnahme Reg. Grünzäsur Penny Reichenbach9. Vollsortimenter im FMZ B-Plan Rewe10. Neubau Aldi im FMZ B-Plan Aldi Tramplerstraße11. Discounter Innenstadtrand B-Plan Penny-Friedhofstraße
Ergebnis:
9 B-Plan-Aufstellungen und –Änderungen
7 Städtebauliche Verträge
3 Veränderungssperren
Veränderungssperren
Lebensmittel in Lahr – Veränderungen seit 19907
Discounter im Stadtteil Reichenbach Neubau eines Discounters am Innenstadtrand
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
ARENA
Konversion einer ehem. Bahnfläche teilintegrierter Standort
Besonderheit: Konkurrenzverfahren Architekten, von Lebensmittelkonzernen beauftragtFolge: Entscheidung über Städtebau, dann über Konzern, Gewinner: Werkgruppe Lahr, Edeka
B-Planaufstellung und Änderung des FNP, Städtebaulicher und Erschließungsvertrag, B-Planänderung für Elektrofachmarkt
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
ARENA
Finanzierung der Freilegung der Schutter, Herstellung der Grünanlage und der Linksabbiegespur in der B 415
Vollsortimenter mit 3.300 qm VK (ohne Getränkemarkt)plus weiterer 4.400 m² VK Nonfood, davon 3.000 m² zentrenrelevant.
Forderung der Stadt: 2-geschossig, direkt an der B 415, teilweise Leerstand im 1. OG zu Beginn
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Speckgürtel ARENA
Angrenzender Bereich sollte bereits mehrfach für Einzelhandel genutzt werden, vorzugsweise Lebensmittel oder Drogerieartikel
Lebensmitteldiscounter als Altersversorgung gewünscht, daher Veränderungssperre
Ergebnis: bisher gelungen, weiteren Einzelhandel neben der ARENA zu verhindern
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
REWE
Vollsortimenter zur Versorgung der kleinteilig strukturierten Innenstadt, 1.200 m² VK + 250 m² VK Getränkemarkt
Neuer Baubürgermeister – neues Glück Stadt akzeptiert Lage in erster Reihe
- besonderer Gestaltungsanspruch (Fassade)
- Sanierungsgebiet, schwierige Eigentumsverhältnisse
- Bebauungsplan
- Städtebaulicher Vertrag
- Öffentliche Grünanlage parallel zur Schutter
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REWE
Wohnbebauung in 2. Reihe, direkt an öffentlichem Grünzug der Schutter
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Aldi Oststadt – mit Tiefgarage13
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Fachmarktzentrum
Problem: leerstehende Kaufhalle mit altem Baurecht, 5.500 m² VK ohne jegliche Einschränkung
Modernisierungsbedarf im gesamten Zentrum deutlich erkennbar
2 B-Plan-Änderungen und Städtebauliche Verträge, drei Eigentümer, Verkauf gestaltete sich schwierig
Planungsrecht seit 2011, Eröffnung im März 2016
Ergebnisse: - Reduzierung der zentrenrelevanten VK von ca. 11.000 m² auf 6.000 m² (2.Ä.)
- Kostentragung der Gutachten, Bau des Kreisverkehrs und der zusätzlichen
Abfahrtsspur von der B 415
- Umzug und Vergrößerung eines Drogeriemarktes aus
dem Speckgürtel ins FMZ
- Umzug und Vergrößerung eines Discounters aus der
Nachbarschaft ins FMZ
- Ausschluss von EH mit zentrenrelevanten Sortimenten
am Altstandort des Discounters + Grundbucheintrag
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© Stadtplanungsamt
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„Speckgürtel“ des Fachmarktzentrum
Hausaufgabe der Stadt von Regionalverband, Regierungspräsidium, IHK und Handelsverband, hier
den B-Plan auf die aktuelle BauNVO umzustellen, um zentrenrelevante Sortimente auszuschließen
Stand: Veränderungssperre , die ausschließlich Nutzungsänderungen mit zentrenrelevanten
Sortimenten umfasst
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes als Grundlage für B-Plan-Änderung
erforderlich
4 Brachen mit entsprechendem politischem Druck
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Brache im sog. „Speckgürtel“ Eröffnung Baumarkt März 2016
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Kippenheimweiler Sulz
LangenwinkelMietersheim
Kuhbach
Reichenbach
HugsweierSulz 3.500 EWReichenbach 3.000 EWMietersheim 2.000 EWLangenwinkel 2.000 EWKippenheimweiler 2.000 EWKuhbach 1.500 EWHugsweier 1.500 EW
Nahversorger erfordert mind.3.000 – 4.000 Einwohner
Discounter
Bäcker, teilweise mitLebensmittelangebot
Versorgung in den Stadtteilen
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Vollsortimenter
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
DORV in HugsweierVom Bauerndorf zum Wohndorf mit knapp 1500 Einwohnern
Wünsche: Kinder und Jugendliche Betreuungs- und BildungsangeboteÄlterwerden in gewohnter Umgebung bleiben könnenJung und Alt lebendige Gemeinschaft
Dienstleistung und ortsnahe Rundum-Versorgung DORV5 Säulen: Lebensmittel
Dienstleistungsoziale Dienstleistungen / medizinische VersorgungKommunikationKulturangebot
Ziel: Das DORV-Zentrum wird mit seinen gebündelten Angeboten zu einem Ort der Begegnung
Vorbereitungsphase: Bestandaufnahme mit positivem Ergebnis abgeschlossen,BürgerforumSteuerungsgruppe „DORV-Team“ aus Bewohnern des Ortes unter fachlicher externer AnleitungBetreuung durch das Stadtplanungsamt
Planungsphase: HaushaltsbefragungEntwurf, Machbarkeit, Wirtschaftlichkeit
Umsetzungsphase: Betreiberstruktur, Fördermöglichkeit?/FinanzierungBau, Einrichtung, Eröffnung
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© SPES
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Erweiterung Netto mit 900 m² VF Gewerbegebiet Langenwinkel
Neubau Lidl mit 1300 m² VF An der B 3
Neubau Netto mit 1.100 m² VF mit Wohnen darüber Areal Nestler Wellpappe (Brache)
Neubau Penny mit 800 m² VF nach Abbruch Friedhofstraße
Neubau Penny mit 1.000 m² VF Mietersheim
Erweiterung Aldi auf 950 m² VF Gerichtsverfahren Geroldsecker Vorstadt
Neubau Netto mit 800 m² VF, Veränderungssperre Geroldsecker Vorstadt
kombiniert mit Neubau Rossmann Veränderungssperre Geroldsecker Vorstadt
Wünsche zur Überschreitung der Grenze der Großfläch igkeit18
© Stadtplanungsamt
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Wo stehen wir heute?19
• Thema Einzelhandel Daueraufgabe für Stadtplanung (konzeptionell und rechtlich)
• Lahr mitten in besonderem Entwicklungsprozess, v.a. wegen FMZ, Speckgürtel und zahlreichen Brachen
• Schwierigkeiten, gemeinsam entwickelte Ziele gegen massiv formulierte Einzelinteressendurchzusetzen → Beispiel Thomas Philipps → Populismus (“Regelungswut, Bedenkenträger, …“) und Einschüchterungen (RA-Schreiben)
• Ohne festen Rahmen “von oben“ (Regionalplanung, RP) wären Steuerung und Einschränkungen kommunalpolitisch kaum durchsetzbar
• Bei Nahversorgung ähnliche Situation (Welle der Erweiterungswünsche für deutlich über 800 m² VK) → Folge wäre Schließung der gut integrierten kleineren Läden ohne Erweiterungsmöglichkeiten →Nahversorgungskonzept mit konkreten Aussagen neu in Bearbeitung (politische Beteiligung schon im Aufstellungsprozess)
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Einzelhandel in Lahr Februar 2016
Fazit / Empfehlung20
1. Stellen Sie sich konzeptionell gut auf! (GR/BM frühzeitig einbinden, “Chefsache“), Konzeptionen mit Flexibilität, integriertem Plan B (Erhöhung der Akzeptanz), individuelle Sortimentslisten wichtig
2. Stetige Einbindung des örtlichen Handels ; Verdeutlichung, dass verlässliches Agieren Planungs-und Investitionssicherheit bedeutet
3. An guten Standorten sind gestalterische und funktionale Ansprüche durchsetzbar (Fassade, Werbung, Begrünung, Geschossigkeit, Finanzierung, …)
4. Bei abzulehnenden (nicht-integrierten) Standorten möglichst Benennung von Alternativen , um offensiv Verhinderungsplanungsvorwürfen zu begegnen.
……. die Arbeit geht uns nicht aus ……..
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…und übrigens gibt es 2018 in Lahr die Landesgarten schau…
21Danke für Ihre Aufmerksamkeit