實 施 者：中租建設開發股份有限公司

建築設計：三大聯合建築師事務所

更新規劃：李欣都市更新股份有限公司

擬訂臺北市北投區立農段二小段343-3地號等9筆土地都市更新事業計畫案

都市更新事業計畫案公聽會

2015.10.27

2

簡報大綱

目前執行階段

辦理緣起

更新範圍及法令依據

實施者

計畫目標

現況分析

相關計畫

處理方式及區段劃分

申請容積獎勵項目與額度

鄰近地區公共設施興修或改善計畫

實施方式與費用分擔

拆遷安置計畫

財務計畫

共同負擔

管理維護計畫

效益評估

實施進度

其他事項

建築規劃設計

3

公聽會議程

20分鐘主席結論與散會15:40~16:00

40分鐘綜合討論與專家學者及更新處代表指導

15:00~15:40

30分鐘事業計畫辦理說明14:30~15:00

20分鐘主席致詞與來賓介紹14:10~14:30

10分鐘簽到14:00~14:10

時間議程時程

4

都市更新目前執行階段

擬訂都市更新事業計畫

公聽會召開(目前進度)

事業計畫送件與市府審查

公開展覽與公辦公聽會

都市更新快速通關專案會議(原幹事會階段)與都更聽證會

都更審議會

都市更新事業計畫核定公告

實施更新事業(建照申請、發包施工、使用執照、產權登記等)

完成更新成果報核

第一

階段

第二

階段

第三

階段

公聽會登報時間:

104年10月16日~18日

公聽會寄送通知與公告時間:

104年10月16日

公聽會召開:

104年10月27日

註:本案實施方式為協議合建，依據臺北市都市更新處102.9.25臺北市都市更新多元改善方案表，本案申請都市更新快速通關方案 。

5

辦理緣起

依據都市更新條例第19條、第22條及都市更新條例施行細則第6條規定規定，辦理本案都市更新事業計畫，於104年10月27日辦理公聽會(104年10月16日寄發通知) 。

依據都市更新條例施行細則第6條規定，舉辦公聽會時應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表及通知更新單元內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人參加，以及本案捐贈毗鄰道路用地之範圍所有權人 ，並以傳單周知更新單元內門牌戶。

6

更新範圍及法令依據法令依據：

本案依都更條例第11條、第19條、第22條及第25條辦理。

本案更新單元範圍依據民國104年8月17日臺北市政府府都新字第10430930100號函「臺北市政府104年7月24日召開臺北市都市更新及爭議處理審議會第207次會議」會議紀錄決議:「…(前略)同意依申請人提出之範圍劃定為更新單元」。

N

更新單元範圍

計畫地區範圍：基地位於臺北市北投區吉利街259巷、吉利街280巷、吉利街280巷27弄及石牌路一段39巷所圍街廓內之西南側。

7

更新範圍及法令依據

包括臺北市北投區立農段二小段343-3、348、348-1、350、351、352、367、368、369-2地號等9筆土地 。

更新單元面積為2,162.40 ㎡ 。

N

更新單元範圍

吉利街259巷

吉利街

280巷

吉利街280巷27弄

石牌路一段39巷

8

更新範圍及法令依據

N

更新單元範圍

99

建物套繪圖

N

更新單元範圍

10

實施者

實施者：

名稱：中租建設開發股份有限公司

聯絡地址：台北市內湖區瑞光路360號3樓

聯絡電話：02-8751-0286

統一編號：23295619

11

（一）促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，並透過整體規劃設計方式，提升土地利用價值及效率。

（二）拆除舊有建築物，配合更新住戶之空間需求進行規劃重建，以符合現代居住需要。

（一）提供人行步道空間供周邊使用，增進社會服務。

（二）規劃消防救災活動空間與建築符合耐震標準，增進都市安全。

（三）綠建築之規劃以達到都市永續發展之目標。

（四）創造更新基地周邊地區建立推動更新機制之典範。

增進社會服務

（一）規劃美觀建築取代原有的老舊建築物，改善市容觀瞻。

（二）適當之開放空間留設，降低建築量體之壓迫感，創造開闊的都市環境。

（三）留設人行步道並增加空地及植栽綠化，以增加空間視覺美感。

改善市容景觀

（一）藉由重建方式以符合現行法規之技法進行規劃設計，不僅符合防火、耐震等基本安全需求，避免居住危險，創造健康舒適之居住環境。

（二）提供足夠停車空間，紓解停車問題，間接促進道路發揮其功能。

（三）人行步道空間之規劃以提升住戶的生活環境品質。

（四）針對基地綠建築指標進行整體規劃，並達到綠建築規定之相關標準，以創造健康生活環境。

提升生活品質

促進土地有效合理利用

計畫目標

12

現況分析土地及建物權屬：

土地權屬：9筆地號，面積2162.40㎡，土地所有權人為3人(其中1人為信託受託人，其委託人計2人)。

建物權屬：合法建築物4筆，總樓地板面積680.50㎡，合法建物所有權人共1人(該人為信託受託人，其委託人計2人)。

本案土地369-2地號1筆(面積:24.00 ㎡)為公私共有，所有權人為望安鄉(管理者:澎湖縣望安鄉公所)持分8954/10000，私有部分持分1046/10000。

建物皆為私有。

土地使用分區：

本更新單元計畫範圍位於北投區都市計畫範圍內。

土地使用分區為第三種住宅區。

13

公私有地分布位置示意圖

吉利街 259

巷

吉

利

街

280

巷

吉利街280巷27弄

石

牌

路

一

段

39

巷

吉利街

吉利街280巷20弄

吉利街

更新單元範圍

公有土地(澎湖縣望安鄉公所

(公私共有))

私有土地

N

14

土地使用分區示意圖

更新單元範圍

N

住三

住三

住三

住三

住三公園用地

15

土地使用分區示意圖

更新單元範圍

16

土地及建築物使用現況

• 本更新單元內土地使用現況主要為住宅及停車場使用，本更新單元內共有2棟合法建物，屋齡約42年，建物為2層樓加強磚造建物，現況為住宅使用。另有1棟違章建物，屋齡約25年，建物為2層樓磚造及木造建物，現況為住宅使用。

17

周邊使用現況• 本更新單元周邊鄰近之土地及建築物主要為住宅使用。另西南側有公園用地，現況已開闢

做為石牌公園使用。本更新單元西側及南側計畫道路均已開闢完成，更新單元兩側臨路可供通行，車行方向為雙向。

18

周邊公共設施分布圖

N

更新單元範圍

19

周邊交通系統示意圖

N

更新單元範圍

主要道路次要道路服務道路公車站點

往淡水

往士林往士林

往天母

往淡水

1

2

3

4

5

6

78

9

10

1

20

私有部分同意比例

100.00%100.00%100.00%100.00%同意比例(％)(C/B)

1680.5022,140.91 同意數(C)

1680.5022,140.91 計算總和(B=b-c)

0000排除總和(c)

1680.5022,140.91私有(b=A-a)

00121.49 公有(a)

1680.5032,162.40全區總和(A=a+b)

所有權人數(人)

面積(m2)所有權人數(人)

面積(m2)

合法建物部分土地部分

項目

21

相關計畫

相關計畫說明：

96.8.15「變更臺北市北投區都市計畫通盤檢討(主要計畫)(不含陽明山國家公園區、住宅區(保變住)、關渡農業區等地區)案」規定，本更新單元計畫範圍位於北投區都市計畫範圍內。

97.3.4「臺北市北投區都市計畫通盤檢討(細部計畫)案」規定，本更新單元計畫範圍位於該細部範圍內。

土地使用分區：

本案都市更新單元計畫範圍之土地使用分區為第三種住宅區。

土地使用說明 ：

依據「臺北市土地使用分區管制自治條例」第三種住宅區之使用規定 。

4865.40---2162.40合計

4865.40225%973.0845%2162.40住3

法定容積(m2)容積率(％)建築面積(m2)建蔽率(％)面積(m2)使用分區

22

處理方式及其區段劃分

區段劃分:本更新單元擬將全區劃為一個「重建區段」，全區係採「重建」方式進行，實施都市更新事業，重建區段範圍如圖。

實施方式：

協議合建。

(依據102.9.25臺北市都市更新多元改善方案表，本案申請都市更新快速通關方案 )

N

重建區段範圍更新單元範圍

重建區段

協議合建

23

鄰近地區公共設施興修或改善計畫

捐贈公共設施用地(道路用地) :

(一)擬捐贈公共設施用地(道路用地)地號:北投區立農段三小段96-2共1筆土地，面積628平方公尺。

(二) 所有權人:

公有:中華民國(持分1/4)、臺北市(持分1/4)

私有:蘇○淵(本案信託委託人之一，持分1/2，擬捐贈面積)。

(三)捐贈本市土地成本(現值1.2倍):

628(㎡) ×1/2× 223,000(元(104年1月公告現值)) ×1.2=84,026,400元

(四)拆遷安置計畫:

現況為已開闢完成之計畫道路，並無居住使用。 更新單元範圍

捐贈申請獎勵範圍

24

鄰近地區公共設施興修或改善計畫

排水溝渠 :

(一)涉及溝渠之情形為更新單元範圍內343-3地號土地謄本標示部地目為水，現況為既有巷道使用，依單元劃定階段函詢水利單位之意見辦理。

(二)水利單位(臺北市政府工務局水利工程處)之意見:

未來建築開發若需辦理排水溝改道或廢除，請將改道設計圖資料併建照申請案送臺北市建築管理工程處轉本處審查，並依通過之設計圖說施作，基地內排水溝施工完成後應由業主負責管理維護；另基地開挖施工時如發現有其他不明排水設施，不得逕自處理且應立即通知本處現場勘查。

(三) 興修或改善計畫:

343-3地號現況為現有巷道範圍內，本案未來配合水利單位意見辦理。

更新單元範圍

溝渠範圍

25

重建區段計畫-申請容積獎勵項目及額度

法令依據：本案依「都市更新條例」第44條、「都市更新容積獎勵辦法」第8條、「臺北市都市更新自治條例」第19條相關規定，依法申請容積獎勵。

獎勵容積為都市更新獎勵，詳細申請項目及面積計算如簡報所示。

12.98%631.30△F4捐贈計畫道路用地

百分比(％)面積(㎡)申請容積獎勵項目項目

44.23%2151.73都市更新獎勵-容積獎勵小計

6.00%291.92△F5-6綠建築-申請銀級

8.25%401.39△F5-3供人行走之地面道路或騎樓

7.00%340.58△F3更新時程獎勵

10.00%486.54△F5-1建築設計與鄰近地區建築物相互調和、無障礙環境及都市防災

容積率225%

申請容積獎勵項目

4865.40基準容積

2162.40基地面積

都市更新獎勵

註:1.都市更新容積獎勵值最終需以市府核准之獎勵額度為準2.數值為四捨五入至小數點第二位

26

實施方式及有關費用負擔

實施方式：本都市更新事業以「協議合建」方式實施之。

費用提列標準：

1.依據都市更新事業及權利變換計畫有關費用提列標準。2.依據實施者與所有權人雙方協議內容。

費用分擔原則：

本都市更新事業之實施總成本由實施者提供資金方式， 並依據實施者與所有權人雙方協議內容，參與都市更新事業之實施。

更新單元內之土地及建築物按實施者與所有權人雙方協議內容分配。

經費來源：

由實施者以提供資金方式，參與都市更新事業之實施。

27

拆遷安置計畫

拆遷補償原則：

依據實施者與所有權人雙方協議內容辦理。暫依都市更新事業及權利變換計畫有關費用提列標準計算，後續以雙方協議內容為準。

■本案無。占有他人土地違章建築拆遷補償費用

■補償價值：暫依「臺北市都市更新自治條例」第4條，金額得比照「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」規定提列，三層樓以下按價格70%計算。

■安置費：其他土地改良物僅拆遷補償而不予安置。

其他土地改良物拆遷安置計畫

■補償價值：暫依「臺北市都市更新自治條例」第4條，金額得比照「臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例」規定提列。

■安置費：暫依臺北市住宅租賃行情認列，後續依合約計算，補貼共計36個月。

合法建築物拆遷安置計畫

■地上物拆除擬由實施者統一代為拆除，改採拆遷補償費金額內扣回方式處理。

■預定拆除時程：事業計畫核定發布日起10日內，通知所有權人、管理人或使用人預定公告拆遷日。

■公告拆遷日：事業計畫公告期滿起2個月後擇乙日公告之。

地上物拆除計畫

28

財務計畫-成本分析

公共設施費用

重建費用

84,026,400

93,154,700伍、管理費用

總項目 費用(元)

壹、工程費用 647,870,310

貳、權利變換費用 29,369,488

參、貸款利息 25,072,907

肆、稅捐 7,612,662

總計： 887,106,467

費用提列標準：依據都市更新事業及權利變換計畫有關費用提列標準

註:實際數值以臺北市都市更新及爭議處理審議會審議為準

29

財務計畫-成本分析(工程費用)

647,870,310合計：

三、公共設施費用

84,026,400公共設施用地捐贈本市土地成本

84,026,400

1,674,400

9,150,000

2,062,730

202,546

300,000

36,000

14,380,715

620,063,919

金額(元)

公寓大廈管理基金二、其他必要費用

鑽探費用

建築設計費

營建費用一、新建工程

鄰房鑑定費

外接水電瓦斯工程費

建築相關規費

鑑界費

項目

合計：

註:實際數值以臺北市都市更新及爭議處理審議會審議為準

30

財務計畫-成本分析(權利變換費用)

0六、其他

0舊有違章建築拆遷補償費用

其他土地改良物拆遷補償費用(扣除拆除費)

合法建築物拆遷安置費

合法建築物拆遷補償費(扣除拆除費)

五、地籍整理費

四、土地改良物拆遷補償及安置費

三、測量費

29,369,488

2,440,000

5,557268

5,254,128

11,437,740

16,000

780,000

3,884,352

金額(元)

二、不動產估價費

項目

一、都市更新規劃費

合計：

註:實際數值以臺北市都市更新及爭議處理審議會審議為準

31

財務計畫-成本分析(貸款利息、稅捐、管理費用、其他費用)

稅捐 7,612,662

25,072,907

金額(元)項目

貸款利息

註:實際數值以臺北市都市更新及爭議處理審議會審議為準

6,200,639信託管理費

風險管理費

銷售管理費

人事行政管理費管理費用

93,154,700

0

47,637,106

39,316,955

管理費用合計：

32

更新後不動產價值評估結果

2,224,525,040 合計

224,000 18,360,000 車位

638,068 2,113,778,060 樓上層住宅

737,679 92,386,980 1層住宅

平均單價(元/坪)更新後總值(元)樓層

3333

共同負擔

費用負擔：本案實施方式為協議合建，依據協議內容擬由實施者支付共同負擔費用，更新後之土地及建築物按實施者與所有權人雙方協議內容分配。

共同負擔比:

共同負擔費用÷更新後總價值= 39.88%

34

管理維護計畫

管理維護計畫

依「公寓大廈管理條例」相關規定，實施者於使照核發完工，點交專有部分予個人完成後，協助社區組織公寓大廈管理委員會，並依相關規定擬訂住戶管理規約及辦理相關委員之選舉，待規約通過實行及委員選舉完成後即將提列之公寓大廈管理基金交予管理委員會統籌運用。

維護管理之相關權利義務關係依住戶通過之規約內容為準。

將公共設施部分移交管委會管理。

留設之供公眾通行人行步道面積，係為無償開放予公眾使用，並應設置告示牌，由本大樓進行管理維護，人行步道之位置與空間需維持淨空，非經主管機關核准不得變更，且不得設置屋簷、雨遮、圍籬等其他障礙物，並設置人行道標示告知牌，明確標示留設面積、位置。

35

更新效益評估

對更新單元內所有權人之效益

提高土地價值、居住環境品質之提昇

對整體環境之效益

啟動更新機制重塑都市新風貌、提供有效開放空間提供行人之便

政府部門之效益

可提昇周邊空間使用整體效益、使鄰近地區再發展腳步日趨加速，並刺激鄰近符合更新條件的老舊街區主動加入，進而提升都會區整體對外競爭力。

更新後改善都市景觀，規劃造型美觀之新建築，加強都市環境美化。

建物低矮、頹敗，影響城市整體意象。

視覺景觀

可提供完整人行步道空間供民眾使用。

無理想之人行空間供大眾使用，易導致行人危險。

公共設施

改建為符合綠建築規範之現代集合住宅、低建蔽率、採光通風充足。

沿主要道路面之建物多為年代老舊建築。

建築使用

發揮土地應有之使用效能，提升整體市場價值

土地使用效能過低。土地使用

更新後更新前評估項目

36

預計執行進度與程序

都市更新事業計畫公聽會

計畫送件與市府審查

公開展覽與公辦公聽會

都市更新快速通關專案會議(原幹事會階段)與都更聽證會

都更審議會

事業計畫核定公告

施工及成果備查

目前進度

更新事業階段:

預計104年10月底~11月初送件。

約6~8個月

約36個月

註:本案實施方式為協議合建，依據臺北市都市更新處102.9.25臺北市都市更新多元改善方案表，本案申請都市更新快速通關方案 。

預計108年完成更新成果備查 。

37

其他應加表明之事項

本案網頁網址:http://www.ccdc.com.tw/

本案服務處地址:台北市內湖區瑞光路360號3樓

38

有關更新相關法令規定可參閱臺北市都市更新處網站：http://uro.gov.taipei/

臺北市都市更新處法令諮詢專線：02-23215696 分機 3030 或 2645

39

404040

重建區段土地使用計畫-建築規劃設計

建築規劃設計

都市設計及景觀計畫

防災及逃生避難計畫

4141

都市計畫土地使用強度

一、本案基地北側為私設通路、東側與鄰地相接，南側臨8M吉利街280巷27弄，西側臨6M石牌路一段39巷。基地座向呈座北向南。

二、基地面積：2162.4㎡

三、使用強度：住宅區

【住三】建蔽率 45％ 容積率 225％

四、規劃興建地上十三層，地下三層，總戶數121戶之集合住宅大樓

4242

都市計畫土地使用強度

一、本更新單元分別鄰接6公尺石牌路一段39巷及吉

利街280巷27弄。本案規劃臨6公尺石牌路一段39

巷退縮2公尺道路補足8公尺且與道路順平處理。

再退縮4公尺及6公尺人行步道供行人通行。

二、量體配置與鄰地建物保持適當棟距，以提昇居住環境品質。

三、規劃保留私有土地，供公眾通行。

43433

申請容積獎勵項目及額度 人行步道檢討圖

4444

更新後土地使用及建築設計：

建築面積檢討表

4545

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

4646

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

4747

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

4848

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

4949

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

5050

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

5151

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

5252

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

5353

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

5454

更新後土地使用及建築設計 平面配置圖

5555

立面透視圖

5656

更新後土地使用及建築設計 立面圖

5757

更新後土地使用及建築設計 立面圖

5858

更新後土地使用及建築設計 橫向總剖面圖

5959

更新後土地使用及建築設計 縱向總剖面圖

6060

設計目標及構想

本案為小坪數集合住宅,力求以簡潔造形及材質色彩塑造整體感.

外觀主題以三座象牙白色品字形配置的塔樓,搭配深色牆面,反映出核心對稱的平面.

61

建築主體採用外露樑柱結構,創造深凹窗牆面,增加擋雨遮風效果,角落主要結構柱以石材板包柱放大,配合局部金屬外飾造型,形成垂直遮陽板,減少西曬陽光.

石材柱向上延伸至屋頂層,轉變成三座塔樓外形,分別呼應北向山稜連峰,西南向河海景觀,及東南向都會天際線.

屋頂花園的設計將三座塔樓所形成的觀景亭連貫成一體,延續各層陽台,及一樓的公共設施及庭園設計,對照鄰近公園綠地的環境氛圍,輔以裝飾燈柱及適當夜間照明,形成有特色但不突兀,可以融入大環境的地標建築.

61

設計目標及構想

6262

建物量體、造型、色彩、坐落方位

6363

視覺景觀模擬圖

建築主體採用外露樑柱結構,創造深凹窗牆面,增加擋雨遮風效果,角落主要結構柱以石材板包柱放大,配合局部金屬外飾造型,形成垂直遮陽板,減少西曬陽光.

6464

汽車動線

機車動線

人行動線

車道入口

無障礙電梯

行動不便者樓梯

無障礙空間規劃說明圖

6565

人車動線設計原則

汽車動線

機車動線

人行動線

車道入口

垂直動線

6666

景觀植栽設計構想

整體設計概念

1.保留社區既有紋理之地景脈絡,延伸石牌公園空間利用2.退縮街角空間,增加公共空間的留設3.創造舒適步行空間4.四季變化豐富的植栽

6767

景觀植栽設計構想

外部空間設計

配合基地鄰近公園空間,於基地轉角處退縮步道外,配合基地設計連接綠化空間結合公園景觀,設既有小型街角廣場、休憩座椅等;可供附近居民散步休憩,配合開發提供延伸舒適步道空間供大眾使用鄰基地南向入口處退縮2M作為道路使用,使原有之6M通路增寬為8M交通道;人行步道則保留淨寬度2M,增加整體綠化,增加步行空間綠化舒適性

6868

景觀植栽設計構想

外部空間設計

配合基地鄰近公園空間,於基地轉角處退縮步道外,配合基地設計連接綠化空間結合公園景觀,設既有小型街角廣場、休憩座椅等;可供附近居民散步休憩,配合開發提供延伸舒適步道空間供大眾使用鄰基地南向入口處退縮2M作為道路使用,使原有之6M通路增寬為8M交通道;人行步道則保留淨寬度2M,增加整體綠化,增加步行空間綠化舒適性

6969

景觀植栽設計構想

外部空間設計

配合基地鄰近公園空間,於基地轉角處退縮步道外,配合基地設計連接綠化空間結合公園景觀,設既有小型街角廣場、休憩座椅等;可供附近居民散步休憩,配合開發提供延伸舒適步道空間供大眾使用鄰基地南向入口處退縮2M作為道路使用,使原有之6M通路增寬為8M交通道;人行步道則保留淨寬度2M,增加整體綠化,增加步行空間綠化舒適性

7070

防災與逃生避難計畫

7171

環境貢獻與公益性說明

說明本案公益回饋與環境貢獻:

1.本案已充分召開鄰地協調會。

2.更新案設計已依循都市計畫土地使用分區並重視都市活動與功能的延續。

3.充分考量周圍地區交通系統，妥善規劃人行、汽機車及腳踏車動線，降低交通影響衝擊。

4.加強都市防災機能，並考量節能減碳。

5.提供公共性空間(本案343-3地號位於現有巷道範圍提供公眾通行) 。

6.更新案之規劃設計內容加入通用設計理念，提供無障礙之公共空間。

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簡報結束

敬請指教