都市更新案例分析

講師：陳美華

新北市都市更新學會理事

城林都市更新股份有限公司總經理 107.12.08

2

都市發展用地

老舊/房屋≧1/2+2項指標 老舊基地/單元≧1/3,1/2,1/4

單元面積 街廓,1500,1000,500,特殊

Ⅹ鄰地無法單獨建築

臨路寬度.長度 8M(含自退)/20M

同意比例(100% ,多數)

基地≧500 危屋不受限

危老建物基地+等面積以

下(非危老建物或空地)

無 危險建物基地

老舊基地/基地≧50%

危屋不受限 危險或老舊 危險建物

同左 危屋不受限

有建築線 臨路寬路

8M(含自退)

100% 100% 100%

重建方式

都市計畫 商/住

都市計畫 非文資土地

都市計畫

簡都 危老 防災

都市更新條例( 87.11.11) 簡易都市—新北市政府執行都市計畫法新北市施行細則第47條第2項處理原則(105.06.01) 危老條例—都市危險及老舊建築物加速重建條例(106.05.10)[109.5.9,111.5.9,116.5.31] 防災都更—新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例( 107.03.21)

無規定 無規定 無規定

一般 都市更新

A A>1000

危老屋

合併C C≦A

A A>1000

D不得併入 重建計畫範

危老屋

A

F 超過部分無容獎

E 1000內 有容獎

D不得併入 重建計畫範圍

危老屋

3

鄰地B B>A

危老條例#3：合法建築物重建時，得合併鄰接之建築物基地或

土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建

築物基地面積。

危老條例#6：合併之建築物基地或土地，其超過1000㎡部分，

不適用容積獎勵規定。

危老基地條件

危老

4

簡都

簡都/防災基地條件

A

危老屋

鄰地B

防災

5

都市計畫法臺灣省施行細則第34條

都市建築用地面積，係指都市計畫總面積扣除非都

市發展用地(包括農業區、保護區、河川區、行水區、

風景區等非屬開發建築用地，以都市計畫書為準)及

公共設施用地之面積。

四、自行劃定之更新單元，不得位於農業區、保護區等非都市發展用地。

前項劃定之更新單元，不得涉及都市計畫主要計畫之擬定或變更。但僅涉及主要計畫局

部性之修正不違背其原規劃意旨，而符合本條例施 行細則第十二條所定情形，或僅涉

及細部計畫之擬定、變更者，不在此限。

非都市發展用地不得自行劃定更新單元

土地使用分區建蔽率及容積率規定表 (摘錄)

土地使用

分區 建蔽率 容積率

住宅區 百分之五十 依實際發展，循都市計畫程

序，於都市計畫書中訂定

商業區 百分之七十 依實際發展，循都市計畫程

序，於都市計畫書中訂定

工業區 百分之六十 百分之二百一十

風景區 百分之二十 百分之六十

保護區 百分之十 依本施行細則相關規定辦理

農業區 百分之十 依本施行細則相關規定辦理

非都市發展用地：

都市計畫定期通盤檢討實施辦法第31條(摘錄)

商業區之檢討，應依據都市階層、計畫性質及地方特

性區分成不同發展性 質及使用強度之商業區，其面

積標準應符合下列規定：一、…… 二、商業區總面

積占都市發展用地總面積之比例，依下列規定：……

前項第二款之都市發展用地，指都市計畫總面積扣除

農業區、保護區、風 景區、遊樂區及行水區等非都

市發展用地之面積。 ……

新北市都市更新單元劃定基準 五、於同一街廓自行劃定之更新單元，應臨接計畫道路或已指定建築

線之現有巷道，其所臨接之計畫道路、現有巷道之寬度應達8M或

與基地退縮留設深度合計達8M，且臨路總長度應達20M，並應符合

下列規定之一：

更新單元面積

(一)為完整之計畫街廓者。

(二)臨接計畫道路或本府已指定建築線

之現有巷道，且面積達1500㎡者。

(三)臨接二條以上計畫道路，且面積達

1000㎡者。

建築技術規則建築設計施工編第1條第36款 道路：指依都市計畫法或其他法律公布之道路(得包括人行道及沿道路邊綠帶)或經指定建築線之現有巷道。除另有規定外，不包括私設通路及類似通路。 6

三、本基準所稱街廓，指四周為計畫道路圍成之基地，基地鄰接河川、永 久性空地、非都市發展用地、公共設施用地等，該鄰接河川、空地、 用地邊界得視同街廓邊界。

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更新單元面積

(四)相鄰土地已開發完成，無法合併更新，其面積達1000㎡且一次完成更新者，

或其面積達500㎡且更新單元內之土地有下列情形之一者：

1.經政府代管。 2.依土地法第73條之1規定由地政機關列冊管理。

3.祭祀公業土地。 4.以日據時期會社或組合名義登記。

5.以神明會名義登記。 6.土地總登記時，登記名義人姓名或住址記載不全。

(五)面積達500㎡，有下列情形之一，並經新北市(以下簡稱本市)都市更

新審議委員會同意者：

1.更新單元內四樓以上合法建築物座落之基地面積達更新單元面積1/2。

2.合法建築物座落之基地面積與其他土地上之違章建築物投影面積達更

新單元面積1/3，其中合法建築物座落之基地面積應達前述面積總和之

1/2，且實施方式採100%協議合建者。

3.更新單元內，合法建築物原建築容積合計高於更新單元法定容積者。

4.更新單元內夾雜公有土地者。

前項第四款所稱已開發完成，係指鄰地合法建築物樓層數在六樓以上或五樓以

下屋齡未達30年之防火構造物。

更新單元劃定

8

於相鄰二個以上街廓自行劃定之更新單元者，應同時符合下列規定：

(一)其中一街廓之更新單元基地，應符合第一項第一款至第三款規定之一。

(二)應一次完成更新，且不影響各街廓內相鄰土地之開發。

經政府機關取得所有權並開闢完成之計畫道路或其他公共設施用地， 不得

計入第一項更新單元面積。

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建物指標(第8點)

八、未經劃定應實施更新之地區，自行劃定更新單元者，更新單元位

於高 潛勢土壤液化地區內之建築物屋齡達二十年，其餘更新單元

內建築物 屋齡達三十年，其投影面積比例應達建築物總投影面積

二分之一，並 符合第四點至第六點規定，且重建區段建築物及地

區環境狀況應符合 附表所列指標二項以上。

前項更新單元內建築物總投影面積應符合下列公式：

(一)A0/A1≧1/3。

(二)位於法定山坡地：A0/A1≧1/2。

(三)如更新單元為完整街廓或範圍內有本基準第五點第一項第四款第

一 目至第六目之情形者：A0/A1≧1/4。

A1：更新單元面積，得扣除已指定建築線之現有巷道及公共設施用地

面積。

A0：合法建築物座落之基地面積或投影面積及中華民國八十一年一月

十日前建造完成之違章建築總投影面積。

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劃定基準例外-建物危險(第11點)

十一、自行劃定更新單元，全部以整建維護方

式實施，或符合下列情形之一且經本府核准

者，得不受第五點至第八點規定之限制：

(一)為避免重大災害之發生。

(二)合法建築物因地震、風災、水災、火災

、爆炸或其他不可抗力致 遭受損害，亟

需重建。

(三)高氯離子混凝土建築物、輻射污染建築

物，經本府認定有危險之 虞，應立即拆

除或應予修繕補強者。

前項第二款、第三款建築基地周邊土地之建築物屋齡達

三十年之投影面積比例達建築物總投影面積二分之一以

上，符合第八點第二項之規定，且擴大之面積在前項第

二款、第三款建築基地面積以下者，得一併辦理更新。

合併C C≦A

A

D 範

危屋

更新單元劃定基準第6點

1.原則：自行劃定更新單元時，不得造成相鄰土地

無法單獨建築

2.例外:經本市都市更新審議會同意者，不在此限。

(1)情形特殊 (2)相鄰土地地主確實不願參與更新

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更新單元與畸零地.裏地處理

畸零地(新北市畸零地使用規則第3條 本規則所稱面積狹小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者：

一、一般建築用地 二 、 側 面 應 留 設 騎 樓 之 建 築 基 地

使用分區或使用地別 基地情形(公尺)

住宅區 商業區 風景區 工業區 其他 用地

住宅區 商業區 工業區 其他

用地

路寬7m以下 最小寬度 3.0 3.5 6.0 7.0 3.5 6.6 6.6 8.0 6.6

最小深度 12.0 11.0 20.0 16.0 12.0 12.0 11.0 16.0 12.0

路寬超過 7m至15m

最小寬度 3.5 4.0 6.0 7.0 4.0 7.1 7.1 8.0 7.1

最小深度 14.0 15.0 20.0 16.0 16.0 14.0 15.0 16.0 16.0

路寬超過15m至25m

最小寬度 4.0 4.5 6.0 7.0 4.5 7.6 7.6 8.0 7.6

最小深度 16.0 15.0 20.0 16.0 17.0 16.0 15.0 16.0 17.0

路寬超過 25m

最小寬度 4.0 4.5 6.0 7.0 4.5 7.6 7.6 8.0 7.6

最小深度 16.0 18.0 20.0 16.0 18.0 16.0 18.0 16.0 18.0

http://web.law.ntpc.gov.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=1C0170034http://web.law.ntpc.gov.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=1C0170034http://web.law.ntpc.gov.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=1C0170034http://web.law.ntpc.gov.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=1C0170034http://web.law.ntpc.gov.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=1C0170034

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文聖街

更新單元與廢改巷道

新北市都市更新審議原則第13點 巷道廢止或改道及廢水改道 (一)巷道指都市更新事業計畫範圍內，

非屬計畫道路之現有巷道。 (二)巷道經整體規劃為可供建築用地，

如鄰近計畫道路已開闢或自行開闢完成可供通行，且符合下列情形之一者，得併都市更新事業計畫送本會審議通過後，予以廢止或改道：

1.巷道全部位於同一都市更新事業計畫範圍內。

2. 同一街廓內單向出口之巷道自底端逐步廢止者。

3. 大於計畫道路寬度之巷道，且該計畫道路已開闢者。

4. 改道後之新巷道至少維持原通行寬度且不影響通行者。

5. 其他廢改道後對於周邊通行影響輕微經本會同意廢改道者。

(三)廢水改道事宜，涉及新設置管線之水體計算、管路設計等有關事項應另經其目的事業主管機關同意。

13

14

2 1

3

4

1 2

3

4 土地使用現況示意圖

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更新單元與都市計畫變更

都市更新條例第20條 都市更新事業計畫之擬定或變更，涉及都市計畫之主要計畫變更者，應於依法變更主要計畫後，依第十九條規定辦理；其僅涉及主要計畫局部性之修正，不違背其原規劃意旨者，或僅涉及細部計畫之擬定、變更者，都市更新事業計畫得先行依第十九條規定程序發布實施，據以推動更新工作，相關都市計畫再配合辦理擬定或變更。

都市更新條例施行細則第12條 本條例第二十條所定都市更新事業計畫之擬定或變更，僅涉及主要計畫局 部性之修正不違背其原規劃意旨者，應符合下列情形： 一、除八公尺以下計畫道路外，

其他各項公共設施用地之總面積不減少者。

二、各種土地使用分區之面積不增加，且不影響其原有機能者。

危老獎勵值與新北市都更獎勵比較

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區分 級別 都更 獎勵

危老 獎勵

區分 級別 都更獎勵

危老 獎勵

綠建築 鑽石級 6% 10% 智慧建築 鑽石級 3% 10%

黃金級 3% 8% 黃金級 3% 8%

銀級 0% 6% 銀級 1% 6%

銅級 0% 4% 銅級 0% 4%

合格級 0% 2% 合格級 0% 2%

耐震標章 - 10% 無障礙標章 - 5%

結構安全 第一級 5% 6% 無障礙性能 第一級 3% 4%

第二級 3% 4% 第二級 1% 3%

第三級 0% 2%

第四級 0% - 退縮2M建築 0% 8%

新北市 都更實質獎勵上限30%

新北市都市更新建築容積獎勵核算基準第14點： 依本基準核算之各項獎勵容積總和，逾法定容積之30%以上 者，其超出部分，應配合申請本基準第2點經政府指定額外提供公益設施之容積獎勵，其公益設施項目以設置老人活動設施、老人安 養設施、公共托育設施或社會住宅為原則，但更新單元附近地區如無前述四項設施之需求，或經本府認定有更高需求者，得設置該四項以外之項目。 具有下列情形之一者，不受前項30%之限制：(一)法定容積未達300%者。(二)實施者為自組都市更新會者。 第一項申請獎勵額度達到上限者，得再依本基準其他獎勵項目規定申請，其獎勵容積總和仍應符合第13點規定。

人行步道獎勵 新北市都市更新建築容積獎勵核算基準第六點第一款

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六、依本辦法第七條但書規定，配合都市發展特殊需要而留設大面積開放 空間、人行步道及

騎樓之容積獎勵者，應符合下列規定，其獎勵額度以法定容積20%為上限：

(一)基地配置自建築線(含計畫道路、現有巷道及永久性空地)起退縮(不含造型板、雨遮)淨

寬四公尺建築，並於退縮空間內配合周邊 道路系統，設置人行步道、自行車道、街角

廣場、街道家具、無障 礙空間、綠化植栽或增加必要之路寬者，依下列規定核算獎勵

容積 ：

1.屬計畫道路所圍之完整街廓、或由現有巷道等所圍之街廓且其基 地面積達3000㎡以上，四

周均退縮者，以實際退縮面積乘以1.8核計獎勵容積。

2.面臨三條以上道路之基地，臨道路側均退縮者，以實際退縮面積乘以1.5倍核計獎勵容積。

3.面臨二條以上道路之基地，臨道路側均退縮者，以實際退縮面積乘以1.2倍核計獎勵容積。

4.面臨一條或臨二條以上但未全部退縮者，以實際退縮面積核計獎勵容積。

5.退縮淨寬超過4公尺部分，得於6公尺深度內，以實際退縮面積核計獎勵容積。

6.依新北市都市更新單元劃定基準第五點第一項基地退縮部分不得計入本款實際退縮面積。

18

建築基地退縮建築者之容積獎勵額度，規定如下：

一、建築基地自計畫道路及現有巷道退縮淨寬四公尺以上建築，退縮部分以淨空設

計及設置無遮簷人行步道，且與鄰地境界線距離淨寬不得小於二公尺並以淨空設計：

基準容積百分之十。

二、建築基地自計畫道路及現有巷道退縮淨寬二公尺以上建築，退縮部分以淨空設

計及設置無遮簷人行步道，且與鄰地境界線距離淨寬不得小於二公尺並以淨空設計：

基準容積百分之八。

前項各款容積獎勵額度不得重複申請。

人行步道獎勵 都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法第五點

新北市都更容積獎勵上限 核算基準第13條

19

十三、依本基準規定給予獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點

五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。

本辦法中華民國一百零四年七月一日修正施行前，業經指定為策略性再開

發地區，實施者依本基準第五點至第七點、第九點申請獲准獎勵且更新後

集中留設公共開放空間達基地面積百分之五十以上者 ，其獎勵後之建築容

積，不得超過各該建築基地二倍之法定容積或各該建築基地零點五倍之法

定容積再加其原建築容積。

更新單元具下列情形之一者，前項獎勵後之建築容積，不得超過各該建築

基地一點三倍之法定容積或各該建築基地零點二倍之法定容積再加其原建

築容積，且不適用策略性再開發地區之相關規定。

(一)未鄰接八公尺以上計畫道路。但更新單元與八公尺以上計畫道路 連接

之路段，可整段退縮並與所鄰道路寬度合計達八公尺者，不 在此限。

(二)位於法定山坡地。

(三)更新後每戶總價達六千萬以上或其室內主建物面積總計一百八十五平方

公尺以上之住宅單元戶數，達總住宅戶數百分之五十以上者。

20

新北市都更容積獎勵上限 核算基準第14條

都更獎勵50%

例外： 1.法容

其他

開放空間

都更 +

其他30%

容積 移轉 40%

法定 容積 100%

都更 +

其他50%

原 容 積

允建容積上限 都市計畫新北市施行細則第47條第1項第1款

容轉40%+法容1.5倍

容轉40%+原容+法容30%

容積 移轉 40%

細則48條

都更獎勵

高氯離子

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各土地使用分區除依都市計畫書訂定之增額容積、文化資產保存法第41條與第50條、水利法第82條及依本法第83-1規定可移入容積外，於基準容積增加建築容積後，不得超過下列規定： 一、依都市更新法規實施都市更新事業之地區：建築基地1.5倍之基準 容積或各該建築基地0.3倍之基準容積再加其原建築容積。

二、前款以外之地區：建築基地1.2倍之基準容積。

22

有關高氯離子鋼筋混凝土建築物及放射性汙染建築物依都市更新條例申請更新事業計畫，容積獎勵或

放寬之法令適用疑義乙案

一、 查都市計畫法臺灣省施行細則第34條之3規定：……二、 ……

三、 ……有關高氯離子混凝土建築物及放射性污染建築物擬依都市更新條例規定申請實施都市更新

事業，除應依本辦法第3條規定，先依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則及放射性污染建築物事

件防範及處理辦法或地方自治法規向各該主管機關提出申請外，其依本辦法規定給予獎勵後之建築容

積，及其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准給予獎勵之建築容積，

不得超過本辦法第13條第1項所定上限，且不得超過依都市計畫法第85條訂定施行細則之規定。

四、 是以，若符合都市計畫法臺灣省施行細則第34條之3第2項之規定，除容積移轉可移入容積外依

都市更新法規實施都市更新事業之地區之增加獎勵或建築容積額度之累計上限，依上開條文第1項第1

款累計上限規定辦理。

高氯離子鋼筋混凝土建築物允建容積上限 2014-12-08 內政部營建署103.12.8營署中城字第1033580869號函

40% 容積 移轉

100% 法定 容積 50%

都更 +

海砂+

其他

40%容積 移轉

100% 法定 容積

海砂30%

如屬一般地區其增加獎勵或建築容積額度之累計上限，則依前開條文第2項規定辦理。故旨揭高氯離子鋼筋混凝土建築物及放射性汙染建築物依都市更新條例申請更新事業計畫，其拆除重建時增加之獎勵或建築容積不得超過各該建築基地1.5倍之法定容積或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積之累計上限。

一般 都更

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容積移轉基地條件 三、下列各款土地不得為接受基地：

(一)位於公共設施用地、農業區、保護區、河川區、行水區、風景區、 保存區、古蹟保存

區、經公告水質水量保護區管制範圍內之區域及其他非屬都市計畫發展用地土地。

(二)毗鄰經中央或地方政府依文化資產保護法指定之古蹟及經登錄為歷 史建築物之土地。

但經新北市政府古蹟歷史建築聚落及文化景觀審 議委員會審查通過者，不在此限。

(三)實施容積率管制前已取得建造執照之土地。

(四）依本市都市計畫規定禁止各項容積獎勵地區之土地。

前項第二款、第三款所稱之道路，指都市計畫法新北市施行細則第二條定義之道路，除都市

計畫書另有規定外，不包括私設通路及類似通路。

依都市更新條例劃定之更新地區或經「新北市政府執行都市計畫法新北市施行細則第47條第2

項處理原則」認定之地區，連接之道路路寬得為8M以下，其可移入之容積依第6點之規定。

四、接受基地之面積及連接之道路性質，應符合下列

各款規定：

(一)面積應達五百平方公尺以上。

(二)連接之道路(同一路段)面寬及路寬應達8M以上。

(三)符合前款規定之道路應足寬開闢達8M以上，並連

通已開闢達8M以上之道路。

公共設施用地類型

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都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：

一、道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠

用地。

二、學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

三、上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

四、本章規定之其他公共設施用地。

前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。

25

五、接受基地之可移入容積上限依本辦法第八條規定辦理，惟申請移入容積

超過下列第一款及第二款者，申請可移入之總量應依本府所訂之容積量體評

定機制檢討計算：

(一)接受基地連接寬度二十公尺以上之道路者，可移入容積不得超過該接受

基地基準容積之百分之二十。

(二)接受基地連接寬度八公尺以上，未達二十公尺之道路者，最高可移入容

積以道路寬度數值作為接受基地基準容積之百分比。

(三)第一款及第二款接受基地連接道路，應以符合本要點第四點第一項第二

款及第三款規定之道路檢討適用。

依前項規定申請移入容積，且位於依水土保持法公告之山坡地土地者 ，可移

入容積不得超過其基準容積百分之二十。 依「新北市政府執行都市計畫法新

北市施行細則第四十七條第二項處理原則」認定之地區，其可移入容積依本

辦法第八條及第六點之規定，得不適用第一項之規定。

容積移轉基地條件

容積移轉基地條件

26

六、依都市更新條例劃定之更新地區或經「新北市政府執行都市計畫法新

北市施行細則第四十七條第二項處理原則」認定之地區，接受基地連

接道路寬度未達八公尺者，申請移入容積應符合下列規定：

(一)連接道路寬度六公尺以上，未達八公尺者，可移入容積不得超過該接

受基地基準容積之百分之十五。其接受基地得不適用本要點第四點第

一項第三款之規定。

(二)接受基地範圍內之建物經本府建築主管機關認定為危險或有安全之虞

且須拆除重建者，其接受基地得不適用本要點第四點第一項及第五點

第一項之規定，惟可移入容積不得超過該接受基地基準容積之百分之

十五。

那些土地沒有本事不要追

紅蘋果? 毒蘋果?

27

商業性不強的商業區土地

103.5.1新北市都市計畫施行細細則17條

商業區作住宅使用之基準容積不得超過該都市計畫住宅區之基準容積。

107.4.11開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準第26條

高樓建築，其高度一百二十公尺以上者，應實施環境影響評估。

3F

7F

20F

板橋都市計畫商業區

30F

住宅用容積率300%

28

未辦建物登記土地

29

房地比不一土地

30

一坪換不到一坪

31

古蹟.老樹-案例:碧潭更新案

32

淡水捷運站

小白宮

淡水第一漁港 淡水藝術工作坊

淡水鎮立圖書館

真理大學

淡水紅毛城

淡水河 交通動線 人行動線

基地位置

主要節點

古蹟周邊 案例:淡水小白宮附近

33

其他土地

34

山坡地

農田水利會 土地

國營機構 土地

市有 土地

金融機構

土地

大面積

國有土地

其他

一個請求

36

如果你愛這塊土地

請以都更為主

其他重建方式為輔

都更

三個建議

心存善念- 計算合理值 用加法計算都更利益

態度- 腦筋要勤 四肢要勤 捲起袖子跟他拼

土地公多拜-

(耶蘇、基督、

阿拉……)

37

The End

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