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의안번호 2015- 제출년월일

제 출 자::

2014. 12. .강서구청장

화곡동 1027-50번지 일대 주택재건축 정비사업 정비계획수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취(안)

1. 건 명 ◦화곡동 1027-50번지 일대 주택재건축 정비계획수립 및 정비구역 지정을 위한 의견청취

2. 제안 이유 ◦ 사업대상지는 『2011 서울특별시 도시 주거환경정비기본계획변경(주택재건축사업 부

문)』에서 재건축 정비예정구역으로 계획되어 있으며, 20년 이상 경과한 노후 불량건축물이 형성되어 있는 지역으로써 주거환경 개선을 위하여「도시 및 주거환경정비법」제4조 제3항에 의한 주민제안 방식으로 정비계획수립 및 구역지정 신청이 접수되어 진행 중인 사항임,

◦ 이에 주거환경의 개선, 쾌적한 도시경관 및 친환경 주거단지 조성하고자「도시 및 주거환경정비법」제4조 제1항에 의거 주택재건축 정비계획수립 및 정비구역지정(안)에 대하여 강서구 지방의회 의견을 청취하고자 합니다.

3. 구역 현황 ◦ 위 치 : 강서구 화곡동 1027-50번지 일대 ◦ 면 적 : 31,237㎡ ◦ 건물수 : 144동 ◦ 토지등소유자 : 310세대 [거주현황 : 가옥주(243가구), 세입자(365가구)] ◦ 추진경위 - 2011.10.20 : 서울시 기본계획고시(정비예정구역)

- 2014. 3.11 : 서울시 실태조사 결과 사업추진 결정

- 2014. 4. 9 : 구역지정 신청

- 2014. 7.10 : 관련기관(부서) 협의 - 2014. 8. 5 ~12.12 : 협의결과에 따라 정비계획서류 재협의 등 완료 - 2014.11.19 : 행위제한 고시(건축 및 주택으로의 용도변경 등 제한) - 2014.12.17 : 주민 공람공고 및 의견청취(공람기간 : 2014.12.17 ~ 2015.01.19) - 2014.12.29 : 주민설명회

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4. 정비계획(안)

가) 정비구역의 명칭 : 강서구 화곡동 1027-50번지 일대 주택재건축 정비구역

나) 정비구역 지정 조서

구 분 정비구역의 명칭 위 치면적(㎡)

비 고기 정 변 경 변 경 후

신규강서구 화곡동

주택재건축 정비구역

강서구 화곡동

1027-50번지 일대- 증) 31,237.0 31,237.0 -

※ 면적은 추후 측량성과에 따름

다) 정비계획

① 토지이용계획

구 분 명 칭면적(㎡)

비율(%) 비고기 정 변 경 변경후

합계 - 증) 31,237.0 31,237.0 100.0 -

정비기반

시설 등

소계 - 증) 6,878.0 6,878.0 22.0 -

도로 - 증) 2,678.0 2,678.0 8.6 -

소공원1 - 증) 1,028.0 1,028.0 3.3

소공원2 - 증) 2,409.0 2,409.0 7.7

소공원3 - 증) 763.0 763.0 2.4

획지 획지 - 증) 24,359.0 24,359.0 78.0공동주택부지 및

부대복리시설

② 용도지역·지구 결정(변경)조서

- 용도지역 결정(변경)조서

구분면적(㎡) 비율

(%)비고

기정 변경 변경후

합 계 31,237.0 - 31,237.0 100.0 -

주거지역

제2종일반주거지역

(7층이하)31,237.0 감) 31,237.0 - - -

제2종일반주거지역 - 증) 31,237.0 31,237.0 100.0

- 용도지역 결정(변경) 사유서

도면표시

번 호위치

용도지역 면적

(㎡)결정(변경)사유

기 정 변 경

-

강서구 화곡동

1027-50번지

일대

제2종일반

주거지역(7층)

제2종일반

주거지역31,237.0

도시및주거환경정비법」제4조4항의 규정에

의거「국토의계획및이용에관한법률」제52조

제1항 각호의 1에 해당하는 사항 중

용도지역에 대한 세분변경을 정비계획을

통해 제안하는 사항임.

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- 용도지구 결정조서(변경없음)

・고도지구

구분도면표시

번 호지구명

지구의

세 분위치 고도제한 내용 면적(㎡) 최초결정일 비고

기정 ① 고도지구최고

고도지구

강서구, 양천구

일부지역

수평표면

(해발 57.86m 미만)

29,129,000

(31,237)

서고 제120호

(1977.4.22)-

※ ( )는 주택재건축 정비구역 내 면적임

・시설보호지구

구분도면표시

번 호지구명

지구의

세분위치 면적(㎡) 최초결정일 비고

기정 ①시설

보호지구

공항시설

보호지구

과해, 외발산, 고척, 신월,

공항, 마곡, 화곡, 내발산,

가양, 신정, 우장산

57,931,000

(31,237)

서고 제120호

(1977.4.22)-

※ ( )는 주택재건축 정비구역 내 면적임

③ 도시계획시설 결정(변경)조서 (『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』 제2조 제7호 관련)

- 도로 결정(변경)조서

구분

규 모

기능연장(m)

기점 종점사용형태

주요경과지

최초결정일

비고등급 류별 번호

폭원(m)

기정 중로 2 2 15국지도로

105화곡동

1025-22화곡동

1027-10일반도로

-서울시고시

제2003-36호(03.3.3)

변경 중로 2 2 15국지도로

218화곡동

1025-22화곡동

1029-42일반도로

- -노선연장 및 구역내

도로확폭

기정 소로 2 1 8~15.3국지도로

242화곡동1027-8

화곡동1027-69

일반도로

-서울시고시

제2007-356호(07.10.11)

변경 소로 2 1 8~15.3국지도로

177화곡동1027-8

화곡동1027-39

일반도로

- - 노선축소

기정 소로 2 2 8국지도로

95화곡동

1027-71화곡동1028-8

일반도로

-서울시고시

제2007-356호(07.10.11)

변경 소로 2 2 8국지도로

317화곡동

1027-71화곡동

1058-26일반도로

- -노선연장 및 구역내

도로확폭

신설 중로 3 (1) 12국지도로

288화곡동

1029-10화곡동

1058-26일반도로

도시계획도로 결정 및 구역내 도로확폭

※ ( )의 도로 번호는 임시번호임

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- 도로 변경사유서

변경전

도로명

변경후

도로명변경내용 변경사유

중로 2-2 중로 2-2

∙노선연장 및 확폭

- 연장 : 105m→218m 증)113m

- 폭원 : 6m→15m 증)9m

- 정비기본계획에 따른 구역 내 도로확폭

및 노선연장

소로 2-1 소로 2-1∙노선축소

- 연장 : 242m→177m 감)65m

- 북측 화곡3주구 내 공원과 일체화된

공원조성을 위해 일부도로를 구역내

편입하여 노선축소

소로 2-2 소로 2-2

∙노선연장 및 확폭

- 연장 : 95m → 317m 증)222m

- 폭원 : 6m→8m 증)2m

- 도로의 연속성과 원활한 교통소통을 위한

기존 소로2-2 연장 및 구역내 도로확폭

-중로 3-(1)

∙도시계획도로결정 및 확폭

- 폭원 : 8m→12m 증)4m

- 보행안전 및 원활한 교통소통을 위해

도시계획도로 결정 및 구역 내 도로확폭

※ ( )의 도로 번호는 임시번호임

- 공원 결정(변경)조서

구분 시설명시설의

세 분위치

면적(㎡)비고

기정 변경 변경후

신설 공원 소공원강서구 화곡동

1027-42번지 일대- 증) 1,028㎡ 1,028㎡ -

신설 공원 소공원강서구 화곡동

1028-4번지 일대- 증) 2,409㎡ 2,409㎡

신설 공원 소공원강서구 화곡동

1058-25번지 일대- 증) 763㎡ 763㎡

- 공원 변경사유서

도면표시 결정내용면적

변경사유기정 변경

① 소공원 - 1,028㎡ - 북측 화곡3주구 내 기결정된 공원에 인접

배치하여 통합적이고 일체화된 공원조성을

하고자 함② 소공원 - 2,409㎡

③ 소공원 - 763㎡ - 대상지와 인근 주민의 휴식 및 정서생활

향상에 기여하기 위하여 소공원 신설

④ 공동이용시설 설치계획

구분 계 획 비고

신설 ○ 「주택건설기준 등에 관한 규정」을 준수하여 계획 부대시설 및 복리시설

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⑤ 건축물의 정비·개량 및 건축시설계획

- 기존건축물의 정비·개량계획

구분구역구분 가구 또는

획지 구분위치

정비개량계획(동)비고

명칭 면적(㎡) 명칭 면적

(㎡) 계 존치 개수 철거후 신축

철거 이주

신규

화곡동

주택재건축

정비구역

31,237.0획지

①24,359.0

화곡동

1027-50번

지 일대

144 - - 144 -

- 건축물시설계획

결정

구분

구역구분가구 또는 획지구분 위 치 주용도

건폐율(%)

용적률(%)

높이(m)/최고층수

명칭 면적(㎡) 명칭 면적(㎡)

신설화곡동

주택재건축정비구역

31,237.0획지

①24,359.0

화곡동1027-50번

지 일대

공동주택 및

부대복리시설30이하 222이하

해발70m이하

최고 15층이하

주택의 규모 및

규모별 건설비율

• 총세대수 : 566세대

• 건립규모

건 립 규 모 세 대 수 비 고

합 계 566세대 (100.0%) -

60㎡ 이하 384세대 (67.84%) -

60㎡~85㎡ 이하 182세대 (32.16%) -

85㎡ 초과 - -

• 전용면적 85㎡이하 규모의 주택이 전체연면적에서 차지하는 비율(기준50%이상)

: 100.0%

심의완화사항• 공공시설기부채납에 따른 종상향

- 종상향 : 제2종일반주거지역(7층이하) → 제2종일반주거지역

건축물의 건축선에

관한 계획

• 건축한계선 지정

- 구역경계로부터 폭 3m 건축한계선 지정 (도면 참고)

- 대상지에 북측에 조성되는 공원의 접근성을 높이고자 공공보행통로

(폭원 6m)를 조성하기 위한 건축한계선 지정 (도면 참고)

・개발가능용적률 산정

구 분 산 정 내 용

토지이용계획

계

(구역면적)

획지

(공동주택)

신설

정비기반시설

신설 정비기반시설

내 국공유지

대지(획지) 내용도폐지 되는 기존기반시설 국·공유지

31,237.0㎡ 24,359.0㎡ 6,878.0㎡ 910.5㎡ 2,737.0㎡

공공시설부지

제공면적

(순부담)

∙ 순부담율 : 10.342%(3,230.5㎡) ＞ 10%(3,123.7㎡)

※ 순부담 면적 = 신설정비기반시설 - 신설 정비기반시설 내 국·공유지 - 획지 내

용도폐지되는 기존 기반시설 국·공유지

= 6,878㎡ - 910.5㎡ - 2,737㎡ = 3,230.5㎡

계획(기준)용적률 ∙ 계획(기준)용적률 = 190%

개발가능

용 적 률

∙ 개발가능용적률

= 허용용적률 + 계획(기준)용적률 × 1.3α

= 190% + (1 + 1.3 × 0.132620387)

= 222.76%

α = 공공시설부지 제공 면적

/ 공공시설부지 제공 후 대지면적

= 3,230.5 / 24,359.0

= 0.132620387

∙ 정비계획용적률 = 222% 이하 적용

※ 상기 개발가능용적률은 「도시 및 주거환경정비법」 제65조(정비기반시설 및 토지 등의 귀속)에 따라

정비기반시설의 무상양도 및 귀속에 관한 사항을 반영하여 산정함.

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⑥ 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

구분 계획내용 비고

환경

보전

자연환경

• 절․성토의 균형고려, 지형변화의 최소화

• 기존구역내 녹지율을 향상시키는 녹지면적 확보

• 차폐 및 조경녹지의 확보로 비오톱(biotop)공간확장-

생활환경 • 도시가스 등 청정연료(LNG)사용과 에너지 절약형 주거단지 조성

사업시행시

환경영향

• 대기환경보전법, 폐기물관리법, 건설공사장 소음관리요령 등에 의거

저감대책 마련

재난

방지

수재해

• 본 계획구역의 입지상 평지에 위치하여 침수 등 수재해에 대한 우려는

없으나 집중호우시 구역내로 유입되는 수량 등을 감안하여 계획구역

주변에 적정 우수관망을 설치

-산사태

• 사면에 대하여 토질의 종류에 따른 안정구배를 유지토록 하고, 벽면의

상․하단에 배수시설 설치 등을 통한 사면안정과 경관적 처리를 통해

토사의 유출을 방지하고 주변경관과 조화를 이룰 수 있도록 계획

화재• 구역내 화재발생을 대비한 방화계획은 건축법의 방화에 관한 규정 및

관련 법규를 준수하여 종합적 방재계획 수립

⑥ 정비사업 시행계획

구분 시행방법 시행예정시기사업시행

예정자

정비사업 시행으로

증가예상 세대수비고

신규 주택재건축구역지정고시일로부터

4년이내

주민대표 김용 외

226명

감) 42세대

- 현황 : 608세대 (세입자포함)

- 계획 : 566세대

-

⑦ 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

◦ 대상지 반경 500m이내 아이파크예원유치원 및 문성유치원이 있으며, 화곡초등학교, 신월초등학교가

인접하여 입지하고 있음

◦ 대상지는 인근 학교시설의 정화구역에 해당하지 않으나, 교육환경을 보호하도록 금지행위나

금지시설을 설치하지 않도록 하겠음

⑧ 정비구역의 분할 또는 결합에 관한 계획(해당없음)

⑨ 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항

- 정비구역의 주택멸실 현황

・건축물 동수

구역내 건축물 동수 구역내 건축물 동수

계 주거용 건축물 비주거용 건축물 계 유허가 무허가

144 125 19 144 144 -

・거주현황

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유형별

주택호수

거주 가구수 구역내 거주 인구수비고

소계 가옥주 세입자 소계 가옥주 세입자

계 304 608 243 365 1,581 632 949

단독주택 76 152 61 91 395 158 237

공동주택 228 456 182 274 1,186 474 712

※ 주택호수 : 공동주택은 1세대를 1호로 산정하고, 다가구주택은 가구수별 1호로 산정하며, 단독주택의 경우

실제 거주 현황을 기준으로 작성

※ 구역내 거주 가구수 및 인구수 : 주민등록상 세대수 기준으로 작성하되, 건축물대장상 공동주택과 다가구주택

1세대에 여러 세대가 거주하는 경우 1개 가구로 작성하며, 단독주택의 경우 실제 거주현황 기준으로 작성

・규모별 거주현황

구역내 거주 주택(건축물) 규모비고

구분 소계 60㎡ 65초과~85㎡ 85㎡

계 144 12 80 52 -

주거용 125 12 72 41 -

비주거용 19 - 8 11 -

⑩ 정비사업으로 인해 새로 건축되는 주택 현황

구분 계 조합원분양 일반분양 임대주택 비고

합 계 566 302 264 -

60㎡

이하

소 계 384 212 172 -

30㎡이하 - - - -

30㎡초과 ~ 50㎡이하 - - - -

50㎡초과 ~ 60㎡이하 384 212 172 -

60㎡초과 ~ 85㎡이하 182 90 92 -

85㎡

초과

소 계 - - - -

85㎡초과 ~ 135㎡이하 - - - -

135㎡초과 - - - -

※ 현재 평형별 계획세대수 비율별로 분양대상자를 임의로 산정하였으며 추후 관리처분인가시 변경될 수 있음

⑪ 가구 및 획지에 관한 계획

구분 가구 면적(㎡)획지

비고위치 면적(㎡)

신규화곡동

1027-50번지 일대31,237.0

화곡동

1027-50번지 일대24,359.0

공동주택부지 및

부대복리시설

⑫ 임대주택 및 소형주택의 건설에 관한 계획(해당없음)

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⑬ 환경성 검토결과

검토항목 목표기준준수

여부현황 및 검토결과 계획예측 및 반영사항

자

연

환

경

가. 생태면적률생태면적률

30% 이상○ ․ 대부분이 불투수성 포장지역임 ․ 생태면적률 32.89%로 계획

나. 녹지네트워크 녹지평가지표Ⅰ ○ ․ 녹지공간이 미미함

․ 녹지평가지표Ⅰ(녹지면적Ⅲ

,녹지모양Ⅲ, 내부연결성Ⅰ,

외부연결성Ⅱ)

다. 지형변동

지형변동최소화 ○․ 대부분 평탄한 지형임

․ 저층주택 및 상가 등이 밀집함

․ 지형 변화를 최소화하여 건축물을

배치토록 계획함

․ 터파기 후 되메우기를 함으로써

토사발생 최대한 억제

불투수포장

면적 최소화○ ․ 현재 녹지가 없는 시가화 지역

․ 녹지조성(소공원 4,200.00㎡,

자연지반녹지 3,003.18㎡,

인공지반녹지 7,156.96㎡)

라. 비오톱 - ○

․ 비오톱유형 현황도는 상업 및

업무지, 비오톱유형평가도는

5등급, 개별비오톱 평가도는

평가제외지역임

․ 조경녹지와 투수성 포장의 조성으로

인해 비오톱의 기능이 향상될 것임

생

활

환

경

마. 일조

8시~16시 :

4시간 확보

9시~15시 :

연속 2시간

확보

○

․ 서울기상청

⇒ 연일조시간 : 2,000.30hr

⇒ 계절별 봄의 일조시간이

가장 큼

․ 사업시행 후 고층의 건물이 신축될

계획이나, 주변지역에 대한 피해를

최소화하기 위해 정북방향의

정온시설과의 이격거리를 충분히

계획하여 일조장애에 대한 영향을

최소화함

바. 바람 및

미기후

기후변화

최소화○

․ 서울기상청

⇒ 연평균기온 : 12.66℃

⇒ 강수량 : 1,643.16mm

⇒ 상대습도 : 60.92%

․ 사업시행으로 인한 기후변화는 없을

것으로 판단됨

바람길 확보 ○

․ 서울기상청

⇒ 연평균풍속 : 2.45m/s

․ 서울의 주풍향은 서북서풍임

․ 녹지면은 바람길로서 중요한 역할을

하므로 주변환경과 조화를 이룰수

있는 조경을 조성할 계획임

사. 에너지에너지절약

계획수립○

․ PM-10(㎍/㎥) 현황농도

: 46.0㎍/㎥

․ 공사시 살수 및 방진막 등의 저감대책

수립

․ 온실가스 절약방안 실천

아. 경관 조망권 확보 ○

․ 경관변화 불가피

․ 주변 시설물과 조화로운

공간계획 수립필요

․ 조경계획 수립을 통한 녹지조성으로

쾌적한 주거경관 창출

추

가

자. 물 - ○

․ 계획지구의 오수는 기존관거를

통해 서남물재생센터로

유입․처리됨

․ 공사시 침사지를 설치하여 토사유출

저감

차. 친환경적

자원순환- ○

․ 건축물 해체 및 신축시

건축폐기물 발생

․ 철거 전 분리수거를 실시

․ 건설폐기물 발생을 최소화

카. 소음 및 진동 - ○ ․ 공사시 소음영향 예상․ 공사장 소음진동 관리지침 준수

․ 가설방음판넬 설치

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5. 향후계획 ○ 당해 정비사업구역의 주변여건 및 쾌적한 생활환경 조성 등을 위하여 구의회에서

의견이 제시 되면, 의견을 첨부하여 당해 정비계획수립 및 정비구역지정(안)을

서울시로 신청코자 함.

■ 정비계획결정(안)도

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- 관련부서 협의의견 조치계획서 ■ 강 서 구 구분 관련

기관 검 토 의 견 조 치 계 획 반영여부

1 도시계획과

• 대지조성은 주변환경과 조화를 이룰 수 있도록 지형순응형으로 조성하기 바라며, 대상지 동북측 부지의 선형이 부정형으로 되어 있어 인접 도로와 연계하여 부지 선형의 정형화가 필요함.

- 대지조성은 지형순응형으로 조성토록 하겠으며, 동북측 부지의 부정형한 선형은 인접도로를 구역계에 포함하여 공원 일체화 계획 등을 통해 부지 선형을 정형화 하였음.

반영

• 단지내로 포함되어 폐지되는 도로는 김포토지구획정리사업에 의하여 조성된 도시계획시설(도로)로 계획서에 도로폐지에 따른 조서가 누락되어 있어 이를 보완하여 정비계획이 결정될 수 있도록 하고,

- 정비계획 결정조서에 누락된 단지내 폐지되는 도시계획시설(도로)을 포함하여 정비계획 결정조서를 수정ㆍ보완토록 하겠음. 반영

• 서울시 도시계획정보관리시스템(UPIS)에 재건축정비구역 및 계획의 변경절차가 입력될 수 있도록 조치하여 주시기 바람.

- 향후 재건축정비구역 및 계획변경 완료 시 서울시 도시계획정보관리시스템(UPIS)에 정보를 입력토록 하겠음.

추후반영

2 재무과

• 주택과 협의공문에 국공유재산 토지조서가 미첨부되어 정확한 토지현황은 알수 없으나, 추후 사업시행인가로 용도가 폐지되는 정비기반시설 외 국공유재산에 대해서는「도시 및 주거환경정비법」제66조(국유·공유재산의 처분 등)에 따라 사업시행자에게 우선하여 수의매각할 수 있으므로 사업시행인가 신청시 우리과와 별도로 협의하시기 바람.

- 사업시행인가 시 용도가 폐지되는 정비기반시설 외 국공유재산에 대해 해당부서와 협의하겠음.

추후반영

3 안전치수과

• 사업대상지에 대한 주택재건축정비사업계획과 관련하여 하수(우·오수)시설에 대하여는 특별한 사항이 없으며, 추후 사업승인 요청시 서울시 하수도정비기본계획(2002.12) 및 하수분야 업무처리지침(2014)에 의거 하수처리계획을 수립후 우리과와 별도 협의토록 하여 주시기 바람.

- 사업시행인가 시 서울시 하수도정비기본계획(2002.12) 및 하수분야 업무처리지침(2014)에 의거 하수처리계획을 수립 후 해당부서와 협의하겠음.

추후반영

4 청소자원과

• 개인하수처리시설(정화조) 설치와 관련하여 정화조의 용량, 설계도서 등의 세부사항을 추후 사업승인시 협의하기 바라며,

• 청소차량(5톤)의 접근이 용이하고, 5일분 이상의 폐기물을 보관할 수 있도록 보관시설(생활폐기물, 4종이상의 재활용 분리수거함, 형광등수거함, 음식물쓰레기 수거함 등)을 확보하기 바람.

- 사업시행인가 시 정화조의 용량, 설계도서 등의 세부사항을 해당부서와 협의하겠음.

추후반영

5 부동산정보과

• 사업 착공시 경계복원측량을 실시하여 인접토지와의 경계분쟁이 발생하지 않도록 하여야 하고,

- 사업 착공 시 경계복원측량을 실시하겠음.

추후반영

• 위 사업은 토지개발사업으로서 「측량․수로조사 및 지적에 관한 법률」 제86조에 의거 사업시행자는 그 사업의 착수․변경 및 완료 사실을 지적소관청에 신고하여야 함.

- 사업의 착수ㆍ변경 완료 시 지적소관청에 신고하겠음.

• 도로명주소법 제16조 제3항에 의거 건축물 사용승인 전에 우리과 새주소관리팀에서 건물번호를 부여 받아 건물번호판을 설치하여야 함.

- 건축물 사용승인 전 부동산 정보과 내 새주소관리팀에서 건물번호를 부여 받아 건물번호판을 설치하겠음.

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구분 관련기관 검 토 의 견 조 치 계 획 반영

여부

1강서수도

사업소

• 급수가능여부 : 급수협의조건 이행 시 급수가능 - 사업시행인가 시 강서수도사업소와 급수협의 조건에 대한 협의하겠음. 추후

반영

2

한국공항공

사(서울지역본부)

• 화곡동 1027-50번지 외 175필지에 정비계획수립 및 정비구역지정(안) 신청과 관련하여, 동 구역은 김포공항 장애물제한표면 수평표면 구역(고도제한 높이 : 해발 57.86m 이하)에 해당되고, 고도제한 높이 이하로 건축이 가능함을 알려드리며, 추후 건축계획이 완료된 후 항공법 시행규칙 제246조의 2(장애물의 제한 등)에 따른 관련자료를 첨부하여 우리공사와 재협의하여 주시기 바랍니다.

- 항공법 시행규칙 제246조의 2(장애물의 제한 등)에 따른 관련 자료를 첨부하여 한국공항공사(서울지역본부)와 사전협의를 진행하였으며, 수평표면:해발 70m이하까지 높이완화가 가능하다는 의견을 회신받아 건축계획안 재검토를 진행하였음.

▶ 접수안 : 최고 23층 (평균 17.64층) ▶ 조치안 : 최고 15층 (평균 14.26층)

반영

3수도방위

사령부

• 협의요청 구역(강서구 화곡동, 단 올림픽대로 북단 제외)은 「대공방어협조구역 관리규정」에 따른 행정기관 위탁고도가 257m이므로, 해발 257m 이하의 건축은 군(軍) 협의없이 행정기관(인ㆍ허가권자)에서 직접 처리가 가능함을 알려드립니다. 그러나 향후 설계변경 등으로 인하여 협의 건축물의 최고높이(지반+건축+옥탑 등)가 해발 257m를초과할 경우(방공작전 수행에 장애가 될 우려가 있음) 반드시 재협의하여 주시기 바랍니다.

- 향후 건축계획이 해발 257m를 초과할 경우 해당부서와 재협의하겠음.

반영

4강서교육

지원청

○ 학생수용• 화곡동 1027-50번지 일대 주택재건축정비사업

(540세대) 재건축에 따른 세대수는 608세대에서 540세대로 68세대가 줄어드나 일반주택에 비해 아파트 학생 발생률이 높아 초등학생은 23명, 중학생은 13명 증가 예상됨

• 위 사업위치는 현재 초등학교는 신월초, 화곡초 통학구역이며, 중학교는 2학군이나 변동 가능함

• 학생배치계획 관련 협의는 사업시행인가 협의시 협의 요함

○ 학습권 보호• 동 사업대상지 주변의 교육환경보호에 관한 사항은 현

재는 개발예정지역의 200m이내에 설치된 교육시설이 없으나, 화곡3주구 내에 「윤희」유치원이 개원을 준비하고 있음.

- 사업시행인가 시 학생배치계획 관련 협의를 해당부서와 진행하겠음.

추후반영

5 서울 ○ 공급가능여부 : 가능 - 사업시행인가 시 해당부서와 공급배관 이설계획 추후

■ 관 련 기 관

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구분 관련기관 검 토 의 견 조 치 계 획 반영

여부

도시까스(주)

• 가스를 사용하기 위한 지역정압기(케비넷타입 포함)설치부지(3m×4m)필요

• 사업부지내 공급배관에 대하여 착공전 도로상 원관에서 중지작업이 필요하며 (철거작업시 별도협의)또한 당사 배관 이설작업이 불가피하게 발생하오니 공사설계진행 전 당사와 협의가 이루어져 설계(이설비 등)반영이 되어야 함

• 당 사업부지는 기존 공급지역으로 공급관 폐관에 따른 배관 보상비용을 당사에 납부하여야 하며 배관보상 비용은 당사 산출근거에 의거 청구함

및 배관 보상비용 등에 관한 협의를 진행하겠음.

반영

6 강서소방서

• 주택단지 설계시 “주택건설기준 등에 관한 규정 제10조 및 제25조”의 규정에 적합하게 소방차량 진입 및 화재진압 등 활동상 필요한 공간을 확보바람

• 건축물의 외벽과 도로(통로) 경계 사이의 조경 및 조형물 등의 설계시 소방활동상 장애가 되지 않도록 주의하여 주시기 바람

• 주택단지 내 도로(통로)의 경사도, 아치 및 피로티는 소방차량이 원활하게 통행할 수 있는 구조로 설계하여 주시고 지반 강도는 소방차량의 제원을 참고하여 안전하게 설계하여 주시기 바람

- “주택건설기준 등에 관한 규정 제10조 및 제25조” 의 규정에 적합하게 주택단지를 설계하겠으며,

- 소방차량 진입 및 소방차량 진입 및 소방활동공간 확보 등 보다 구체적인 사항은 향후 사업시행인가 시 협의하겠음.

반영

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첨부 1 정비구역 경계 및 공원 위치 조정 검토∙ 주변현황(화곡아파트지구, 남측 저층주거지)과 정합성을 고려한 구역경계 및

공원위치 조정 - 화곡아파트지구(3주구)와 대상지 경계부에 위치한 현황 도로를 대상지내로 편입하여 화곡지구에서

기조성된 공원과 일원화된 통합적인 공원계획 수립 검토 - 남측 지역에서 공원으로의 접근성 향상을 위해 공공보행통로(6m)를 계획하고 인접지역 주민의

휴식공간 제공을 위해 별도의 소공원 조성

접 수 안

조 치 안

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첨부 2 정비기반시설(도로) 규모에 대한 적정성 검토∙ 상위계획 및 주변여건을 반영한 도로폭원 재검토

- A-B 구간 : 강서로(30m)와 연결되는 도로이며, 화곡아파트지구에서 개설 완료된 도로(6m → 15m)

- B-C 구간 : 도시및주거환경기본계획에서 개설이 필요하다고 인정된 도로 ( 조건 : 서측 15m 도로확보)

- C-D 구간 : 단지 내 부출입구에서 강서로(30m) 진출입 및 중로2-2(15m)와 접속이 되는 도로로써 원활한 교통흐름을 위해 완화차로 조성 등 도로망 확폭이 필요한 도로 (12m 유지)

- D-E 구간 : 화곡아파트지구 기개설된 소로2-2 (8m)의 폭원 및 선형유지 (12m → 8m 축소계획)

접 수 안

조 치 안

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첨부 3 주변지역을 고려한 건축계획 수립 재검토∙ 저층 주거지역과 고층 아파트단지 사이의 자연스러운 Skyline을 반영한 건축계획

조정 - 남측 저층주거지의 개방감 확보 및 위압감 해소를 위해 단계적 스카인라인을 고려하여 층수 하향

조정검토 ( 최고층수 23층 → 최고층수 15층) - 한국공항공사 의견을 반영하여 70.43m 미만으로 건축계획 재검토 (건축물 최고높이 45m).

접 수 안

조 치 안

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구 분 기 준 비 고

1. 대상지 요건

◾ 도시여건변화에 대응하는 경우

- 인근 대단위 개발사업 인접 여부 요건 충족

- 도로개설, 대형건물 입지 등 지역여건 변화 여부 요건 충족

◾ 예외적인 용도지역 조정

- 2개 이상의 용도지역을 포함하는 경우

- 도시주거환경정비기본계획의 밀도계획을 반영코자 하는경우

- 기타 도시ㆍ건축공동위원회에서 인정된 경우

2. 입지조

건 충족여

부

제2종 (7층)

제2종(7층)일반주거지역 이상과 연접하고 2차로 이상도로와 접할 것

제2종 제2종일반주거지역 이상과 연접하고 보도ㆍ차도가 구분된 2차로 이상의 도로와 접할 것

제3종 제3종일반주거지역 이상과 연접하고 보도ㆍ차도가 구분된 3차로 이상의 도로와 접할 것 요건 충족

준주거 역세권(지역중심 역반경 500m, 지구중심 250m이하)으로서 간선도로와 접할 것

※ 도로조건은 “개발 후”조건으로 하되 간선도로에서 당해 사업부지까지의 진입도로로 정의

3. 공공시

설부담기

준

1단계 15% 이상 정비사업은심의를 통해 완화가능최소 10%이상 확보

*순부담 10% 이상 계획

(요건 충족)

2단계 20% 이상3단계 25% 이상

※ 순부담은 사유토지를 공공시설로 기부채납하는 것을 의미

첨부 4 사업대상지의 용도지역 상향 적합성 검토

용도지역 상향기준 <2014 서울특별시 지구단위계획 수립기준>

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첨부 4 사업대상지의 용도지역 상향 적합성 검토

용도지역 상향 적합여부 검토

1. 대상지 주변 도시여건변화 발생 - 대상지 북측으로 화곡아파트지구(3주구)의 주택재건축 정비가 완료됨에 따라 (준공일:2014년6월) 사업

대상지와 접하는 주변 기반시설의 여건변화가 발생됨. [강서로(간선도로:30m)에 접하는 도로 확폭 완료 (6m → 15m)]

2. 용도지역 및 도로조건 충족 - 대상지는 북측과 서측으로 제3종일반주거지역과 연접하고 있으며, 도시ㆍ주거환경정비기본계획

(2011.11.20.)상 대상지 서측도로를 15m 이상 확보토록 명시하고 있음 [6m → 15m이상(3차로)] - 대상지내 도로 확보 시 화곡아파트지구에서 기개설한 15m도로와 연계되어 간선도로(강서로)까지 접근 가능

3. 순부담 10% 이상 계획 - 대상지 요건 및 입지조건을 충족하기에 용도지역 1단계 상향 [제2종(7층)→제2종]을 제안하는 사항

으로 공공시설부담기준을 10% 이상(순부담) 계획함

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첨부 4 사업대상지의 용도지역 상향 적합성 검토

공공시설 부담률 검토

- 1단계 종상향(제2종일반주거지역(7층) → 제2종일반주거지역)신청에 따른 10% 이상 순부담 계획구 분 산정내용

토지이용계획 계(구역면적) 획지1(공동주택용지)

신설 정비기반시설

신설 정비기반시설내

국․공유지

대지(획지)내 용도폐지되는기존기반시설 국․공유지

31,237.0㎡ 24,359.0㎡ 6,878.0㎡ 910.5㎡ 2,737.0㎡공공시설부지

제공면적(순부담)

∙순부담면적 = 새로이 설치하는 기반시설면적 – 새로이 설치하는 기반시설내 국공유지 - 대지내 용도폐지되는 기존기반시설 국․공유지 면적 = 6,878 - 910.5 – 2,737.0 = 3,230.5㎡ (종상향 면적대비 10.34%)

개발가능용적률산정

∙계획(기준)용적률 = 190%∙개발가능용적률 = 허용용적률 + (계획용적률 × 1.3α) = 190% + (190 × 1.3 × 0.113262) = 222.75% ≥ 222.0%※ α = 공공시설로 제공한 면적 / 공공시설부지로 제공한 나머지면적 = 3,230.5㎡ / 24,359㎡ = 0.13262

∙정비계획용적률 = 222% 이하