內政部都市更新推動內政部都市更新推動小組協商會議小組協商會議臺臺南大灣交流道周邊眷改基地及防災型更新南大灣交流道周邊眷改基地及防災型更新臺臺南大灣交流道周邊眷改基地及防災型更新南大灣交流道周邊眷改基地及防災型更新

臺南市政府城鄉發展分署臺南市營眷土地更新總顧問

1

日期：103年6月10日

臺南市空間發展

南鐵地下化

大灣交流道大灣交流道

文化中心巴克禮公園

2

大灣交流道周邊更新計畫

防災型更新計畫計畫範圍：後甲里斷層分布地區委託規劃研究範圍：永康區+東區部分虎尾寮地區永康區+東區部分虎尾寮地區研究規劃範圍面積：約4373.26公頃

眷營改土地更新計畫研究規劃範圍內眷營改基地：精忠 村 精忠九村 網寮北營區精忠二村、精忠九村、網寮北營區、影劇三村、慈光九村研究規劃範圍鄰近眷營改基地：研究規劃範圍鄰近眷營改基地：平實營區、精忠三村

3

大灣交流道周邊眷改土地分佈情形

精忠二村精忠二村

精忠九村精忠九村

影劇三村影劇三村網寮北營區網寮北營區

大灣

平實營區平實營區

慈光慈光九村九村

大灣交流道

精忠三村精忠三村

4

後甲里斷層區位

55

防災型更新之規劃內容

期初報告階段 期中報告階段 期末報告階段期初報告階段 期中報告階段 期末報告階段

地震、土壤液化地震、土壤液化、淹水等災害潛勢調查分析

地區防災更新及整體構想

優先示範區劃定及

老舊建築物安全評估及

改善機制建立

及整體構想 可行性評估

執行計畫及宣導作業宣導作業

6

土地使用

忠孝路忠孝路

大灣大灣交流道交流道

7

地震災害潛勢分析-震度

一般情

極端情情

境情境

芮氏規

後甲里

芮氏規

木屐寮規

模6.

5︐

里斷層

規模7.

2︐

寮︐六甲︐

︐震源深度

︐震源深度

後甲里斷層

5公里

10公里

層連動

震度 屋內外情形

5級 強震 部分牆壁產生裂痕，重傢俱可能翻倒。汽車駕駛人明顯感覺地震，有些牌坊煙囪傾倒。

6級 烈震 部分建築物受損 重傢俱翻倒 門窗扭曲變形 汽車駕駛6級 烈震 部分建築物受損，重傢俱翻倒，門窗扭曲變形。汽車駕駛人開車困難，出現噴沙噴泥現象。

7級 劇震 部分建築物受損嚴重或倒塌，幾乎所有傢俱都大幅移位或摔落地面。山崩地裂，鐵軌彎曲，地下管線破壞。 8

地震災害潛勢分析-土壤液化潛能

一般情

極端情情

境情境

芮氏規

後甲里

芮氏規

木屐寮規

模6.

5︐

里斷層

規模7.

2︐

寮︐六甲︐

︐震源深度

︐震源深度

後甲里斷層

5公里

10公里

層連動

液化潛能 地表變化

<5 輕微液化 液化可能性很低。

5 15 中度液化 地表發生明顯液化表徵機會低 然深層可能液化 地表5-15 中度液化 地表發生明顯液化表徵機會低，然深層可能液化，地表沉陷不顯著。

>15 嚴重液化 地表發生明顯液化表徵機會較高，如噴砂或顯著地表沉陷現象。 9

淹水潛勢

忠孝路忠孝路

大灣大灣交流道交流道

註：一日暴雨450毫米淹水深度10

高衝擊地區之建議

建物震災潛勢分析建成區高災害風險區

配合都市計畫變更，調整為 低密度住宅地區或開放空間等。度住 或開放 間等遷建為主、整建為輔。配合都市更新計畫單元劃定原則，進行範圍內建物與設施的重新配置進行範圍內建物與設施的重新配置。

中、低災害風險區

篩選順序

對象 準則

整建為主、遷建為輔的都市更新。

新建區第一次篩選

屋齡 依照耐震法規修訂年代區分

第二次篩選

樓層 5層以下之建築物，越高越危險

新建區增加臨棟間隔距離。提昇建築防震係數。

篩選

第三次篩選

結構建材 磚造(含土石造)和木造建築物為優先特殊評估對象 11

防災、避難空間設計規範。

遷建安置示範區之評估與選定

遷建示範區評估原則：依據空間評估陣結果，具高地 低 中 高

地區風險程度

震災害風險地區列為優先示範地區。

遷建示範基地選定：依照土地權屬、居民意願、社會

低

中

高

建物受災毀

損危險程度遷建示範基地選定：依照土地權屬 居民意願 社會

經濟條件現況、所需安置住宅量等因素進行評估。高

空間評估矩陣

毀度

遷建安置區評估原則：依據空間評估矩陣結果，中、低風險地區列為遷建安置地區。 低 中 高

低

地區風險程度

建危

須考量都市計畫容許開發強度、地區現況開發強度、安置基地的距離等因素。

低

中

高

建物受災毀損

危險程度

眷改土地空間分布上(精忠二村、精忠九村及慈光九村)須評估各基地之安全性及地區空間整體規劃定位。

損

12

遷建安置基地選擇

大灣交流道周邊營眷土地區位

臺南市平實營區暨慈光九村更新規劃招商案(新見) 臺南市網寮北營區暨精忠二村眷改基地都市更新規劃招商案(龍邑)臺南市精忠三村都市更新計畫(啟順) 臺南市永康區精忠九村及影劇三村都市更新委託技術服務案(城都)臺南市精忠三村都市更新計畫(啟順) 臺南市永康區精忠九村及影劇三村都市更新委託技術服務案(城都)

網寮北營區

精忠二村

精忠九村、影劇三村網寮北營區

大灣交流道

精忠九村 影劇三村

平實營區

慈光九村

精忠三村營改土地

慈光九村

精忠三村 眷改土地

13

慈光九村__計畫區位大灣大灣交流道交流道

慈光九村位於臺南市永康區，高速公路西側，緊鄰後甲斷層。

永康大臺南新都心

國道國道11號號

永康公園

中中華華

林林森森 號號

成功大學

公園華華東東路路

台南公園路路

小東路小東路 大灣交流道

台南火車站 國賓影城

慈光九慈光九村村

1.54公頃

南紡東臺南副都心南紡

夢時代副都心

後甲後甲

14

甲斷層

甲斷層

慈光九村__土地權屬大灣大灣交流道交流道

慈光九村公有土地93.6%，私有土地6.4%

土地產權 管理機關 面積 (㎡) 百分比(%)

中華國防部軍備局 1,143.45 7.41國防部政治作戰局 13 268 51 85 94中華

民國 93.60國防部政治作戰局 13,268.51 85.94財政部國有財產署 38.14 0.25

臺南市政府 臺南市政府工務局 1.68 0.01政府 臺南市政府工務局 1.68 0.01

台灣糖業股份有限公司 817.8 5.30私人 170.52 1.10總計 15 440 10 100 00總計 15,440.10 100.00

15

慈光九村__土地使用分區大灣大灣交流道交流道

B現況航照圖

住宅區(60%、200%) 機關用地(60%、250%)

BB

現況航照圖

A C

CC

AD

DD

16

慈光九村__初步構想大灣大灣交流道交流道

方案一：因應未來周圍建設與交通環境，並配合鄰近大專院校的優勢環境 定位

方案一 方案二

公住

並配合鄰近大專院校的優勢環境，定位為「主題教育與商務會館複合大樓」方案二：考量臨高速公路及後甲斷層，以及南側帶狀公園延伸 全區變更為公

公以及南側帶狀公園延伸，全區變更為公園用地

人車分離系統，提供人行安全動線

住宅特色商業旅館或學生宿舍開發

變更回饋，高

17

留設串聯步道系統連結小東路商業帶綠帶及大型基地內留設地表

水體，改善地區微氣候環境

隔離綠帶公園

精忠九、影劇三村__計畫區位大灣大灣交流道交流道

本案二處基地坐落於臺南市永康區，大灣交流道旁精忠九村更新地區面積為3.4公頃；影劇三村更新地區面積為8.7公頃

精忠九村 影劇三村

中山高

忠孝路 復國一路

二王公墓

中華路小東路

永仁高中

永康公園

復興國小

復興路

平實營區

成功大學

國賓商圈 榮民醫院 網寮南營區

網寮北營區大灣

交流道

平實營區國賓商圈 榮民醫院 網寮南營區

18

南紡夢時代

18

精忠九、影劇三村__土地權屬大灣大灣交流道交流道

精忠九村為共計60筆土地，為政治作戰局所有，面積總計3.4公頃影劇三村為共計103筆土地，為政治作戰局所有，面積總計8.7公頃

圖例精忠九村基地範圍影劇三村基地範圍

19 19

精忠九、影劇三村__土地使用分區大灣大灣交流道交流道

含括2處都市計畫區，77%為住宅區精忠九村：民國102年已完成住戶搬遷與補償作業，現況建物未拆除影劇三村：民國93年眷改國宅「影三新城」已興建完成，原眷村範圍內建物已拆除

面積 東側精忠九村、影劇三村使用分區 面積

（公頃） 比例

住宅區 9.28 76.63%

住二 高速公路永康交流道附近特定區計畫

住宅區(60%、200%)商業區 0.59 4.87%

農業區 0.01 0.08% 兒住二

道路用地 1.92 15.85%

機關用地 0.10 0.83% 住二

住二

住二

學校用地 0.11 0.91%

行人 0 10 0 83%

住二

住二

西側精忠九村

20

專用道 0.10 0.83%

總計 12.11 100.00%

兒永康六甲頂都市計畫

住二(60%、200%) 20

精忠九、影劇三村__土地使用現況大灣大灣交流道交流道

含括2處都市計畫區，77%為住宅區精忠九村：民國102年已完成住戶搬遷與補償作業，現況建物未拆除影劇三村：民國93年眷改國宅已改建完成，原眷村範圍內建物已拆除

精忠九村現況 影劇三村現況精忠九村現況

21

精忠九、影劇三村__初步構想大灣大灣交流道交流道

中中華華 復興國小復興國小

永仁高中永仁高中華華路路

成功大學成功大學小東路小東路平實轉運站平實轉運站

大灣交流道大灣交流道

網寮北營區都市更新規劃案

慈光九村東臺東臺南副都心南副都心

崑山科技大學崑山科技大學

國賓影城國賓影城

小東路小東路平實轉運站平實轉運站 慈光九村

南紡夢時代南紡夢時代

交通利基：東西軸大灣交流道開通，南北軸平實轉運站文教氛圍 成功大學 崑山科技大學 永仁高中 復興國小文教氛圍：成功大學、崑山科技大學、永仁高中、復興國小都更契機：結合周邊眷改土地，促進都市紋理轉型發展

22

精忠二、網寮北__計畫區位大灣大灣交流道交流道

位西永康(高速公路西側)小東路與忠孝路匯聚節點。精忠二村面積2.47公頃；網寮北營區面積3.14公頃。

2323

精忠二、網寮北__土地權屬大灣大灣交流道交流道

土地權屬（公有99.82%、私有0.18%）

精忠二村

政治作戰局：2 44公頃（43 49%）政治作戰局：2.44公頃（43.49%）永康區公所：0.03公頃（0.53% ）

網寮北營區

國有財產署：0.01公頃（0.18%）軍備局：2.99公頃（53.30%）政治作戰局：0.13公頃（2.32%）私有：0 01公頃（0 18%）私有：0.01公頃（0.18%）

24

精忠二、網寮北__土地使用分區大灣大灣交流道交流道

精忠二村 網寮北營區

位置 忠孝路西側 忠孝路東側

面積 2.47公頃 3.14公頃

現行計畫 永康六甲頂 高速公路永康交流

道附近特定區

忠忠孝孝

計畫 道附近特定區

使用住宅區2.32ha、40.99% 機關用地

3 14ha、43 64%路路

華華 興興 街街

分區 道路用地0.15ha、2.65%

3.14ha 43.64%

機三、機（17-2）建蔽率50%、容積率280%

小小 東東 路路復復 興興 路路

第二種住宅區建蔽率60%、容積率200%

25

精忠二、網寮北__土地使用現況大灣大灣交流道交流道

網寮北營區：現況為軍事使用之營區精忠二村：於99年進行拆除，目前已完成騰空

26

精忠二、網寮北__初步構想網寮北營區：結合社會混居、青年創業、文創辦公、生態休閒之多功能生活社區

青年家戶輕鬆住宅 多代宜居住宅 多代宜居住宅 透天生態住宅 透天生態住宅

忠孝路6巷

6F 5F 5F3F 3F

青年家戶輕鬆住宅 多代宜居住宅 透天生態住宅

忠孝路

青年宜居住宅 多代宜居住宅鄰近榮民醫院 無障礙公寓

青年家戶輕鬆住宅 多代宜居住宅 透天生態住宅

較小坪數住宅產品 鄰近榮民醫院，無障礙公寓、協助型住宅

小東路復興路

景觀生態住宅高品質之透天住宅，吸引中產階級進駐

生活廣場與通學綠廊軍眷意象，社區展演空間；通學綠廊，人車分離 27

27

精忠二、網寮北__初步構想精忠二村：結合地區活動中心功能之宜居住宅社區

微型文創工作室

多代宜居住宅

2青年宜居住宅 建築簇群間的開放空間28

平實營區、精忠三村__計畫區位大灣大灣交流道交流道

平實營區位於臺南市東區，以小東路向東連接大灣交流道，辦理市地重劃中。

慈光九村位於臺南市永康區，高速公路西側，緊鄰後甲斷層。慈光九村位於臺南市永康區 高速公路西側 緊鄰後甲斷層永康大臺南新都心

國道國道11號號

永康公園

中中華華

林林森森 號號

成功大學

公園華華東東路路

台南公園路路

小東路小東路 大灣交流道

台南火車站 國賓影城

南紡東臺南副都心

平實平實營區營區 27.65公頃(配回11.6公頃)

精忠三村精忠三村南紡夢時代

副都心

後甲後甲

29

甲斷層

甲斷層

平實營區、精忠三村__土地權屬大灣大灣交流道交流道

本案更新地區為臺南市東區精忠段174、828-15地號等 合計面積為44 1745公頃15地號等，合計面積為44.1745公頃範圍內絕大多數屬公有地，占99.74%，私有土地僅占0.26%

土地產權 管理單位 面積(公頃) 比例(%)

國防部政治作戰局 12 7300 28 82

中華民國

國防部政治作戰局 12.7300 28.82

國防部軍備局 29.1750 66.04

財政部國有財產署 1.7586 3.91

高雄榮民總醫院臺南分院 0 0857 0 19高雄榮民總醫院臺南分院 0.0857 0.19

臺南市立第一幼稚園 0.3271 0.74

臺南市政府 臺南市政府工務局 0.0117 0.03

公有土地 44 0581 99 74公有土地 44.0581 99.74

私有土地 0.1164 0.26

總合計 44.1745 100.00

3030註：上表面積係依數值化地形圖面積計算，實際面積應依實際地籍分割測量所得為準

平實營區__土地使用分區大灣大灣交流道交流道

B

住宅區(60%、200%)商業區(60%、360%)車專區

B

D A

車專區(50%、360%)

C

B

A

D

250 50 100M

C

31

現況航照圖

大灣大灣交流道交流道

都市計畫細部計畫已整體規劃

1. 串連公共及開放空間- 留設必要公共設施與開放空間- 保留地區珍貴樹種** 小東路

車站專用區車站專用區view

機關機關

- 提供休憩機能綠地、廣場等活動空間2. 形塑新商業軸帶

- 配合鄰近國賓商圈、夢時代商場中央中央公園公園

精品精品消費消費商店商店

透天透天鄰接鄰接

高層高層景觀景觀住宅住宅

view

3. 創造臺南天際線商店商店街道街道

view

住宅住宅view

**地標型消費空間地標型消費空間

南紡南紡公園公園 商業商業

活動活動

高層高層景觀景觀住宅住宅

學校學校地標型商業地標型商業消費空間消費空間

** 精品消費街道精品消費街道

平實中央公園平實中央公園

夢時代夢時代

32

平實營區、精忠三村__初步構想大灣大灣交流道交流道

位於雙創意都心(永康與東台南)交會軸線上，適合發展新興產業 流行時尚文化觀光產業

都市設計留設進出道路

20-25F住商或商辦大樓

中央園道車行入口

適合發展新興產業─流行時尚‧文化觀光產業，定位為「時尚消費及休閒商業活動軸帶」未來土地使用應結合住宅、商業與必要的公共服務機能為主

商辦大樓

配合屋頂綠化等手法，創造防災綠建築設計

20-25F住商大樓，提供地區必要商業活動需求

留設串聯步道系統，連結住宅區、公園與商場

15-18F商業建築形塑副都心地標天際線

服務機能為主提高公園旁住宅區容積並由國防部取得，回饋車專區土地予市政府

地區必要商業活動需求

5F以下高品質透天住宅社區

立體交叉緩坡公園

保存營區植栽塑造中軸公園

主題商業建築

百米公園綠軸 商辦大樓開發

優質透天住宅

33立體交叉

中庭住商大樓

精忠三村__都市更新單元大灣大灣交流道交流道

__

劃定更新單元或其劃定基準都市更新單元劃定以「臺南市都市更新單元劃定基準 相關規定劃定之

小 東 路

劃定基準」相關規定劃定之申請都市更新事業之範圍規範，除依都市更新條例相關規定辦理，亦得依「臺南市都市更新單元劃定基準」規定辦理更新單元劃定基準」規定辦理

依 臺 南 市 政 府 102 年 7 月 31 日 南 市 地 劃 字 第1020685915號函，原則同意分配予國防部政治作戰局之C4及C5土地，故本案基地已明確為C4及C5街廓土地 實際地號則以重劃後登記之地號為準 C4

永康區街廓土地，實際地號則以重劃後登記之地號為準

將國防部政治作戰局土地預配回之兩塊土地(C4,C5)劃定為兩個更新單元，實施者得配合市場發展需求採整體規劃、分期分區開發方式辦理

單元二C4

C5

區

採整體規劃 分期分區開發方式辦理

街廓編號

更新單元編號

土地使用分區 土地面積(公頃)

權屬狀況

單元一

C5 單元一 商業區E5-2(附) 1.6444 國防部政治作戰局

C4 單元二 商業區E5-2(附 1.1904 後 甲 里 住 宅 社 區合計 - 2.8348 -

34

臺南市營眷土地都市更新地區臺南市營眷 地都市更新地整體規劃推動構想

主辦機關：臺南市政府更新總顧問：逢甲大學團隊

35

大灣交流道周邊地區相關計畫目前發展定位構想

臺南市平實營區暨慈光九村更新規劃招商案 臺南市網寮北營區暨精忠二村眷改基地都市更新規劃招商案臺南市精忠三村與九六新村都市更新計畫 臺南市永康區精忠九村及影劇三村都市更新委託技術服務案

精忠二村 精忠九村、影劇三村防災型開放空間

臺南市精忠三村與九六新村都市更新計畫 臺南市永康區精忠九村及影劇三村都市更新委託技術服務案

網寮北營區多功能生活社區

宜居住宅社區結合地區活動中心功能 防災型開放空間綠色運輸圈文創及特色商業

平實營區

多功能生活社區(社會混居、青年創業、文創辦公、生態休閒)

宜居生活住宅大灣交流道

平實營區時尚消費及休閒商業活動軸帶 慈光九村

主題教育與商務會館複合大樓精忠三村 會館複合大樓精忠三村

公共及開放空間串連新商業軸帶創造臺南 際線 營改土地創造臺南天際線 營改土地

眷改土地36

大灣交流道周邊地區相關計畫辦理期程

簽約 工作計畫書 先期規劃 都市計畫 都市更新 招商作業簽約 工作計畫書 作業 作業 計畫作業 招商作業

臺南市平實營區平實營區暨慈光九慈光九 103 4 103 103 103 11先期規劃報告經機關確臺南市平實營區平實營區暨慈光九慈光九

村村更新規劃招商案 103.4 103.5 103.7 103.11 - 告經機關確認後45個日曆天

都市計畫公

臺南市網寮北營區網寮北營區暨精忠精忠二村二村眷改基地都市更新規劃招商案

103.4 103.5 103.7

先期規劃報告經機關確認後45個日曆

-

都市計畫公告實施後翌日起30個日曆天，依審查會議紀錄劃招商案 45個日曆

天查會議紀錄10日內修正完成並公告

臺南市永康區精忠九村精忠九村及 劃定更新單臺南市永康區精忠九村精忠九村及影劇三村影劇三村都市更新委託技術服務案

- 103.6 103.8 103.10 104.1劃定更新單元後60個日曆天

臺南市精忠三村精忠三村與九六新九六新村村都市更新計畫 101.6 101.7 101.12 - 102.4 102.7

37

整體推動具體構想跨部門協調 三贏綜效 總顧問

防災 都市發展 社會功能

軍備局軍備局

開發關係人開發關係人 個別需求特性個別需求特性

加速開發完成 回填眷改基金加速開發完成 回填眷改基金

防災 都市發展 社會功能

私人私人國有財產署國有財產署

軍備局軍備局政治政治作戰作戰局局

加速開發完成，回填眷改基金。加速開發完成，回填眷改基金。

取得合理土地利得或開發效益取得合理土地利得或開發效益

內政部內政部營建營建署署城鄉發展分署城鄉發展分署

私人私人

臺臺南市政府南市政府 集中回饋資源，整體規劃開發，集中回饋資源，整體規劃開發，創造地區效益。創造地區效益。考量市場衝擊 分期區隔開發考量市場衝擊 分期區隔開發

個別計畫開發個別計畫開發 整體規劃分案開發整體規劃分案開發

先依個別計畫估算各關係人原開發利得先依個別計畫估算各關係人原開發利得

考量市場衝擊，分期區隔開發。考量市場衝擊，分期區隔開發。

先依個別計畫估算各關係人原開發利得先依個別計畫估算各關係人原開發利得在在不減損原估算不減損原估算開發利開發利得狀況下：得狀況下：衡量台南市不動產市場供需影響，採市場區隔分期開發。衡量台南市不動產市場供需影響，採市場區隔分期開發。優先配套開發軍備局與政治作戰局配分土地。優先配套開發軍備局與政治作戰局配分土地。

國防部

臺南市政府

實施者

土地有效活化土地有效活化

公益性設施回饋公益性設施回饋

實質收益實質收益集中台南市政府回饋資源，採整體開發模式。集中台南市政府回饋資源，採整體開發模式。更新基地開發規範：耐震係數、鄰棟間距、避難空間等更新基地開發規範：耐震係數、鄰棟間距、避難空間等

38

簡報結束，敬請指教

3939