苗栗縣苗栗市福全自辦市地重劃區

重劃計畫書【核定本】

註：107年10月 8 日經苗栗縣市地重劃委員會107年度第 4次會議

審決通過。

苗栗縣苗栗市福全自辦市地重劃區重劃會 編製

中華民國 108 年 2 月

目錄

壹、重劃地區及其範圍….…………………………..…………...1

貳、法律依據………....……………………………..…………....1

叁、辦理重劃原因及預期效益…....………………..…………....1

肆、重劃區公、私有土地總面積及其土地所有權人總數……..3

伍、土地所有權人同意重劃情形...…………..…………….…....3

陸、重劃區原公有道路、溝渠河川及未登記土地面積...……...4

柒、預估公共設施用地負擔...………………………………..….4

捌、預估費用負擔……………………………………………......5

玖、土地所有權人平均重劃負擔比率概計……………..............6

拾、重劃區內原有合法建物或既成社區重劃負擔減輕之原則..6

拾壹、財務計畫………………...…...............................................6

拾貳、預定重劃工作進度表…………....………………..…...….6

拾叁、重劃區範圍都市計畫地籍套繪圖……….…………….....6

附 表：預定重劃工作進度

附 圖：重劃區範圍都市計畫地籍套繪圖

附件一：苗栗縣政府108年2月18日府商都字第1080026780B號函

附件二：抵充地會勘紀錄

附件三：本重劃區最近三年鄰近土地交易實例資料

1

苗栗縣苗栗市福全自辦市地重劃區 重劃計畫書

壹、重劃地區及其範圍

本重劃區定名為「苗栗縣苗栗市福全自辦市地重劃區」，土地坐落於

苗栗縣苗栗市福全段，原為機關用地(機一)，係以「變更苗栗都市計畫主

要計畫(第四次通盤檢討)(變更內容綜理表新編號 4 案)」之(附二)附帶條件規定應以市地重劃方式辦理整體開發地區為重劃開發範圍，其四至如下：

東界：以 15M 計畫道路（中華路）西側為界。

南界：以 8M 計畫道路（中華路 530 巷）北側為界。

西界：以細部計畫溝渠用地西側為界。

北界：以細部計畫廣場用地及溝渠用地北側為界。

貳、法律依據

一、依平均地權條例第 58 條第 3 項規定辦理。

二、本重劃區實施範圍業經苗栗縣政府 106 年 5 月 9 日府地劃字第1060087431A 號函核定。

三、本重劃區所屬之「變更苗栗都市計畫主要計畫(第四次通盤檢討)(變

更內容綜理表新編號 4 案)」，業經苗栗縣政府 108 年 2 月 18 日府商都字第 1080026780B 號函公告發布實施(詳附件一) 。

叁、辦理重劃原因及預期效益

一、重劃原因

（一）遵循都市計畫之規定：本案基地原為苗栗都市計畫之「機一」機關

用地，並指定供變電所使用；於民國 99 年辦理「變更苗栗都市計畫主要計畫(第四次通盤檢討案)」時，附帶條件變更為住宅區。後經

內政部都市計畫委員會第 855 次及 869 次會議審議決議屬(附二)附帶條件地區，應採市地重劃方式開發完成後，始得發照建築。

2

（二）減少都市閒置土地：本案基地原為機關用地，指定供變電所使用，

但因電力公司電力系統變更，已無興建變電所需要。基於都市整體

發展之考量，促進土地有效利用及保障土地所有權人權益，遂由土

地所有權人申請以自辦市地重劃方式辦理整體開發，促進都市發展

與地方繁榮。

（三）基於土地經濟性與負擔公平性考量：辦理「市地重劃」可將重劃區

內雜亂不整、畸零細碎之土地予以交換分合成為一方整之地形，且

重劃後可立即建築使用。同時配合公共設施的興建更可促進土地經

濟有效利用，進而改善都市環境品質，重劃後土地所有權人獲得之

土地價值亦相對提高。故區內多數土地所有權人亦認同「市地重劃」

為較公平合理的開發方式，願意依市地重劃相關辦法之規定共同負

擔區內之公共設施用地及重劃開發費用。

二、預期效益

（一）本區重劃開發完成後政府可無償取得溝渠用地及廣場用地等公共設

施用地，計畫面積合計 0.100474 公頃；並開發可建築用地 0.301422公頃，對促進土地利用開發、提高土地經濟價值及加速地方繁榮等，

均有相當可觀的實質助益。

（二）本區以市地重劃方式辦理開發，其公共設施用地及工程費由土地所

有權人共同負擔，可節省政府徵購公共設施用地費用約 2,391 萬元， 建設經費約 1,437 萬元，總計約 3,828 萬元。（註：徵購公共設施用地費用以預估重劃後平均地價估算。）

（三）重劃區土地係配合都市計畫規劃內容進行整體開發，並完成各項公

共設施建設，除地價上漲外，可使環境美化，形成良好居住環境，

且重劃後地籍重新整理，便於管理，減少土地經界糾紛，健全地籍

管理。

3

肆、重劃區公、私有土地總面積及其土地所有權人總數

本區土地總面積 0.401896 公頃，土地所有權人總數為 14 人，列表如下：

項目 土地所有權人數

（人） 面積

（公頃） 備註

公有 1 0.075200

私有 13 0.326696

未登記 － －

總計 14 0.401896

註：表列公、私有土地面積係依土地登記謄本所載面積摘錄統計。

伍、土地所有權人同意重劃情形

私有土地所有權人人數

總人數 同意重劃人數 不同意重劃人數

人 人數 百分比 人數 百分比

13 12 92.31 1 7.69

私有土地面積

總面積 同意重劃面積 不同意重劃面積

公頃 公頃 百分比 公頃 百分比

0.326696 0.274000 83.87 0.052696 16.13

4

陸、重劃區原公有道路、溝渠、河川及未登記土地面積

柒、預估公共設施用地負擔

一、列入共同負擔之公共設施用地項目及面積計有：溝渠用地面積約

0.019754 公頃及廣場用地面積約 0.080720 公頃，合計土地所有權人應共同負擔之公共設施用地面積為 0.100474 公頃。

註：上開公共設施用地面積應以都市計畫樁測定並完成地籍逕為分割之面積為準。

二、土地所有權人負擔公共設施用地面積：0.034334 公頃

土地所有權人負擔之公共設施用地面積

＝共同負擔之公共設施用地總面積－（原公有道路、溝渠、河川及未登記地等抵

充地面積）

＝0.100474－0.066140＝0.034334 公頃

三、公共設施用地平均負擔比率：10.23%

公共設施用地平均負擔比率

＝［共同負擔之公共設施用地總面積－（原公有道路、溝渠、河川及未登記地等

抵充地面積）］÷［重劃區總面積－（原公有道路、溝渠、河川及未登記地等

抵充地面積）］×100％

＝［0.100474－0.066140］÷［0.401896－0.066140］×100％

＝10.23％

公有土地面積：0.075200 公頃 可抵充之公地面積：0.066140 公頃 （詳見附件二：抵充地會勘紀錄）

5

捌、預估費用負擔

一、預估工程項目及其費用、重劃費用及貸款利息之總額：

項目 金額（元） 說明

工 程 費 用

整地及整備工程 （含拆除清運）

2,000,000

應以經主管機關核定之工程設計預算

書所載工程細目及金額為準

廣場開闢工程 3,500,000

溝渠開闢工程 3,000,000

雜項工程及管理費 （含設計及監造費）

1,500,000

工程費用合計 10,000,000

重 劃 費 用

地上物拆遷補償費 2,000,000 應以經會員大會通過之金額為準

重劃作業費 1,500,000含各項重劃業務、地政規費、估價師簽

證費及相關行政費用

重劃費用合計 3,500,000

貸款利息 870,000依 108 年 2 月 20 日五大銀行平均基準利率 2.63％；計息 2.5 年

總 計 14,370,000

二、預估費用負擔比率：17.98%

費用平均負擔比率 ＝（工程費用總額＋重劃費用總額＋貸款利息總額）÷［重劃後平均地價×（重劃區

總面積－重劃前原公有道路、溝渠、河川及未登記地等抵充地面積）］×100％

＝（10,000,000+3,500,000＋870,000）÷［23,800×（4018.96－661.40）］×100％

＝17.98％

備註：本區預估重劃後平均地價，係參考內政部不動產交易實價查詢服務

網本區鄰近土地交易價格及基地條件而調整（詳見附件三）。

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玖、土地所有權人平均重劃負擔比率概計

土地所有權人平均重劃負擔比率

＝公共設施用地平均負擔比率＋費用平均負擔比率

＝10.23％＋17.98％＝28.21％

拾、重劃區內原有合法建物或既成社區重劃負擔減輕之原則

本重劃區內無原有合法建物或既成社區。

拾壹、財務計畫

一、資金需求總額：約新台幣 14,370,000 元整。

二、財源籌措方式：本案以土地所有權人自辦市地重劃方式開發，所需經

費由重劃理事會籌措支應。

三、償還計畫：土地所有權人以其未建築土地折價抵付；並以重劃後抵費

地出售款或繳納差額地價償還。

拾貳、預定重劃工作進度

（自 105 年 5 月起至 110 年 6 月止，請詳見附表 預定重劃工作進度表）

拾叁、重劃區範圍都市計畫地籍套繪圖（詳附圖）

附件一：苗栗縣政府 108 年 2 月 18 日府商都字第 1080026780B 號函

附件二：抵充地會勘紀錄。

附件三：本重劃區最近三年鄰近土地交易實例資料。

7

預定重劃工作進度表 工作項目 預定工作期程

1 發起成立籌備會、報請核定 105 年 05 月

2 土地所有權人意願徵詢（召開座談會） 105 年 07 月至 105 年 08 月

3 召開第一次會員大會成立重劃會 105 年 12 月

4 召開第二次會員大會審議擬辦重劃範圍 106 年 02 月

5 重劃範圍經市地重劃委員會審議、核定 106 年 05 月 09 日

6 召開第三次會員大會審議重劃計畫書草案 106 年 05 月 18 日

7 重劃計畫書草案 （聽證會、市地重劃委員會審議）

106 年 05 月至 107 年 10 月

8 變更都市計畫書圖核定、公告 107 年 12 月至 108 年 02 月

9 重劃計畫書核定、公告及通知 108 年 02 月至 108 年 04 月

10 現況調查及測量 108 年 04 月至 108 年 07 月

11 籌編經費及公告禁止土地移轉、禁建事項 108 年 07 月至 108 年 08 月

12 查估地上物拆遷補償費報核.通知.發價 108 年 08 月至 108 年 12 月

13 工程規劃設計、報請核定 108 年 04 月至 108 年 07 月

14 工程發包、施工、驗收及決算 108 年 08 月至 110 年 01 月

15 查定重劃前後地價、報請評議 109 年 01 月至 109 年 06 月

16 計算負擔及土地分配設計 109 年 07 月至 109 年 09 月

17 土地分配結果報請核定、公告及異議處理 109 年 10 月至 109 年 12 月

18 重劃後地籍確定測量、土地權利變更登記 110 年 01 月至 110 年 03 月

19 申請核發重劃負擔總費用證明書 110 年 04 月

20 交接土地及清償差額地價 110 年 04 月

21 處理抵費地及財務結算、公告 110 年 05 月

22 撰寫重劃報告書及報請核定 110 年 06 月

emmachung打字機文字

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emmachung打字機文字附件一

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emmachung打字機文字

（福

全段

）

地號

面積

（㎡

）持

分面

積

（㎡

）姓

名地

址

抵充

使用

現況

參加

配地

725

35.4

51/

135

.45

中華

民國

(財政

部國

有財

產署

)臺

北市

大安

區光

復南

路11

6巷18

號ˇ

27.0

3道

路8.

42

726

334.

151/

133

4.15

中華

民國

(財政

部國

有財

產署

)臺

北市

大安

區光

復南

路11

6巷18

號ˇ

277.

48道

路56

.67

264.

67道

路

92.2

2溝

渠

合計

752.

0075

2.00

661.

4090

.60

備註

：依

內政

部都

委會

第86

9次會

議第

七案

決議

「重

劃範

圍內

經抵

充之

國有

土地

，扣

除重

劃負

擔土

地，

由土

地開

發者

於重

劃土

地登

記完

成

1個

月內

無償

贈與

國有

財產

署」

。

849

382.

40

1/

138

2.40

中華

民國

(財政

部國

有財

產署

)臺

北市

大安

區光

復南

路11

6巷18

號ˇ

25.5

1

苗栗

縣苗

栗市

福全

自辦市地重劃區　公有土地清冊

(管理者

:財政

部國

有財

產署

)他 項 權 利

限 制 登 記

土地

標示

持分

情形

所有

權人

管 理 者

土地

抵充

情形

第 1

頁，

共 1

頁

本重劃區最近三年鄰近土地交易實例資料

位置 交易 年月

使用 分區

面積 (坪)

交易總價

(元) 單價

(元/坪) 單價

(元/m²)

福全段 991~1020 105/09 住 31.25 2,000,000 64,003 19,361

福全段 1381~1410 103/02 住 27.01 1,810,900 67,038 20,279

福全段 1591~1620 103/07 住 42.09 3,117,208 74,066 22,405

為公段 751~780 104/11 住 51.46 4,300,000 83,567 25,279

為公段 961~990 106/02 住 57.97 5,000,000 86,258 26,093

平均單價 77,358 23,401

本重劃區最近三年鄰近土地交易實例分布圖

emmachung打字機文字附件三

emmachung打字機文字