第四章 內部評估

楊鈺池 副教授

高雄海洋科技大學 航運管理系暨研究所

授課內容

• 管理功能

• 內部稽核

• 行銷

• 財務/會計

• 研究發展

• 生產/作業

• 矩陣內部因素評估

企業家名言

時光不能倒流,如果人能夠從80歲開始倒過來活的話,人生一定會更加精彩!

-----任正非

新進人員要看責任心, 中階人員要看上進心, 高階人員要看企圖心

規定是死的，人是活的，要隨時應變，與時俱進。要做一番大事業，在選人、用人、管理、評鑑人上，就要能掌握到人心本質。

長榮是罵出來的，如果放鬆管理，員工就不會認真打拼，公司最終站不起來。

張榮發總裁 長榮集團

4.1 管理功能 管理功能，包括規劃、組織、激勵、用人和控制。 規劃：包含有關未來準備的所有管理活動，它的工作包括預測、建立目標、擬定策略、發展政策和設定目標。 組織：包括在一結構中任務和職權關係的所有管理活動，範圍包括組織設計、工作專門化工作說明、工作資格說明、控制幅度、指揮統一、協調、工作設計和工作分析。 激勵：激勵包括指引人之行為朝向努力之方向，其特定主題包括領導、溝通、工作團隊、行為修正、授權、工作豐富化、工作滿意度、實現需求、組織變革、員工士氣和管理士氣。

用人：用人活動集中在人事或人力資源管理上，包括薪資管理、員工福利、面談、僱用、資遣、訓練、管理發展、員工安全、獎懲、同工同酬、工會組織、生涯發展、人事研究、管理規章、訴怨程序、和公共關係。

控制：控制是關於確保使管理活動規劃之結果與執行結果能一致，主要範圍包括品質控制、財務控制、銷售控制、存貨控制、費用控制、差異分析、獎賞和懲戒。

經營六選「選客戶」「選技術」「選產品」「選人才」「選股東」「選策略夥伴」。

主管每天要做的四件事：一是定策略，二是建組織，三是佈人力，四是置系統。

三對: 入對產業 選對公司 跟對主管

企業人生三部曲： 人材→人才→人財

企業的領導者，你的任務不是去發現人才而是建立可以出人才的機制。

-----張瑞敏 海爾集團總裁

看書從頭開始看，但經營企業卻恰好相反，從達成結局而努力。--哈洛德.吉尼嗯（國際電話電信公司）

為公司注入新血輪，將可增加機會和發展性—孫正義（日本軟體銀行）

人生自有其沉浮，每個人都應該學會忍受生活中屬於自己的一份悲傷，只有這樣，你才能體會到什麼叫做成功，什麼叫做真正的幸福。

-------------------李嘉誠

4.1.1 國家間文化差異

高脈絡文化與低脈絡文化是世界文化之兩種基本型態。

高脈絡文化是口語文化，在此社會背景下人們對企業書面契約較不重視，重要的是與企業契約相關人員與社會關係。在低脈絡文化中，人們對企業合約較重視。

4.1.2 國家間文化差異性之特點

高脈絡文化國家中，在討論生意內容之前隨興之漫談，是有很深層生活意義。

具有高脈絡文化生意人，希望簡報時間短，而希望有時間分開來個別詢問和了解剛剛簡報內容，談話內容經常偏離生意主題。

在高脈絡文化中，年齡、資歷、經驗是非長重要的，因此派遣一個年輕職員去成交一筆生意一經常被解釋為負面的。

在低脈絡文化中，被動、非個人形態之溝通最佳方式，並且應避免張揚、吹牛、誇大和自我主義。

全球化思考邏輯 郭台銘（鴻海）

客戶→產品→功能(即系統)→地理位置

台灣應摒棄老二主義，建立世界級企業—張忠謀（台積電）

最初擁有的只是夢想，以及豪無根據的自信而已。但是，所有的一切就是從這裡開始……-日本軟銀 孫正義

4.1.3 控制

管理控制功能係指採取確保實際作業能符合規畫作業之所有活動。

控制有四個基本步驟：

1. 建立績效標準

2. 衡量個人及組織績效

3. 將實際績效與規劃之績效標準作比較

4. 採取矯正活動

關鍵：魔鬼都藏在細節裡

我不是兇，而是保持企業中，分辨是非對錯的工作價值觀，每個幹部都要有負責任的任事態度 郭台銘先生語錄

長榮是用罵出來的，如果放鬆管理，員工就不會認真打拼，公司最終也賺不起來。 張榮發先生語錄

4.2 內部稽核

內部稽核(Internal Audit)需要搜集比較有關公司之管理、行銷、財務/會計、生產/作業、研發、電腦資訊系統操作等資訊。

規定是死的，人是活的，要隨時應變，與時俱進。 張榮發（長榮）

一根火柴棒價值不到一毛錢，一棟房子價值數百萬元. 王永慶（台塑）

一根火柴棒，是什麼東西呢?

1. 無法自我控制的情緒

2. 不經理智判斷的決策

3. 頑固不冥的個性

4. 狹隘無情的心胸

4.2.1 行銷

行銷，係指定義、預測、創造、滿足顧客需要和慾望之產品及服務過程。

Joel Evans和Barry Bergma提出行銷之功能： (1)顧客分析(2)原物料購買 (3)銷售產品 (4) 產品和服務規劃 (5) 定價 (6)配銷 (7) 行銷研究 (8) 機會分析 (10) 社會責任。

4.2.1.1 顧客分析

顧客分析(Customer Analysis)是指測試及評估顧客需要和慾望等-包括執行顧客調查、分析顧客資訊、評估市場定位策略、發展顧客輪廓、決定最適之市場區隔策略等，顧客分析所產生之資訊能提供效之目標陳述。

成功組織必須持續監控現有及潛在顧客之顧客購買型態。

魚水共利學：做生意要互惠、要相挺。-張榮發（長榮）

“顧客第一，員工第二，股東第三。”--葉利沃特 . 史克拉(Franklin Research & Development）

王永慶在年輕時以賣米起家，到府服務、主動送米、按月依客戶發薪日收款，可見當時已深知以客為尊、客戶至上的道理。

4.2.2.2 銷售產品/服務

銷售(Selling) ，包括許多行銷活動，如廣告、促銷、宣傳、人員銷售、銷售團隊管理、顧客關係、經銷商關係等。

各種銷售工具會因消費品及工業品不同而有不同效應。人員銷售對工業產品公司最為重要，而廣告則對消費品公司最為重要。

真正的英雄, 是戰死在沙場上的人, 而不是來領勛章的人. 郭台銘（鴻海）

你打的電話越多, 你獲得的機會就越多 , 而完成的交易也就越多.

花在銷售上的時間越多, 你完成的交易也就越多 目標 = 量 ( 溝通量 ) x 成交率。 郭台銘（鴻海）

經常要把對手想成比自己聰明—握弩達.啦達諾（奇異）

4.2.2.3 產品及服務規劃

產品及服務規劃(Product and Service Planning)包括活動有試銷、產品及品排定位、發明保護、包裝、決定產品方案、產品特性、產品型式、產品品質、淘汰不合時宜產品、提供顧客服務等。 試銷(Test Marketing) ，使組織可以測試數種行銷計畫及預測新產品未來之銷售情形，在建構一個專案時，組織必須決定試銷之地點應包括哪些城市、哪些地點、試銷期間、試銷時要蒐集哪些資訊，以及試銷後應採取之行動。

4.2.2.4 定價與配銷

影響定價決策之利害關係人包括消費者、政府、供應商、配銷商、競爭者。

配銷包括倉儲、配銷通路、配銷範圍、零售點位置、銷售領域、存貨水平及地位、運輸工具、批發、零售等。

4.2.2.5 行銷研究

行銷研究(Marketing Research) ，是有系統地蒐集、記錄、分析有關行銷產品及服務問題資料。行銷研究可找出關鍵之優勢及劣勢，行銷研究者則使用不同衡量尺度、工具、過程、概念、技術等去搜集資訊。

4.2.2 財務/會計 財務狀況，通常為企業競爭地位及對投資整體吸引力之最佳衡量指標。 財務/會計功能，包括，投資決策、融資決策、股利政策。

1. 投資決策(Investment Decision) ，又稱資本預算(Capital Budgeting) ，係將組織資金、資源分配及再分配於專案、產品、資產及部門中。

2. 融資決策(Financing Decision) ，主要在於決定最佳資本結構及探討各種可使公司增加資本額方法。(例如發行股票、增加負債、出售資產或綜合使用以上方法等) 。

3. 股利政策(Dividend Decision) ，包括盈餘分配比率、歷年股利支付之穩定性、股票之購回或發行。

Low Tech, High Tech, Money is Tech.

賺一塊錢不是賺，省一塊錢才是賺一塊錢—王永慶（台塑）

省錢要有良心、花錢要有頭腦。張榮發（長榮）

在台塑企業內，最常講的一句話是：「多爭取一塊錢生意，也許要受外在環境的限制；但節省一塊錢，可以靠自己努力。節省一塊錢，不就等於淨賺一塊錢。」—王永慶（台塑）

4.2.2.1 財務比率分析 財務比率分析最常用於決定組織在投資、融資、股利領域之優勢及劣勢。財務比率分為五類：

1. 變現力比率(Liquidity ratios)，衡量公司支付短期負債之能力。流動比率、速動比率

2. 幹桿比率(Leverage ratios) ，衡量公司以負債融資程度。負債/總資產比率、負債/權益比率、長期負債/權益比率、賺得利息倍數。

3. 活動比率(Activity ratios) ，衡量公司運用資源之有效性。存貨週轉率、總資產週轉率、固定資產週轉率、平均收款期間。

4. 利潤力比率(Profitability ratios) ，衡量管理有效性，以銷售額或投資額之利潤表示。毛利率、營運邊際利潤、淨利率、增資產保酬率、股東權益報酬率、每股盈餘、本益比。

5. 成長比率(Growth ratios) ，衡量公司在經濟與產業成長維持期經濟定位能力。銷售額、淨利、每股盈餘、每股股利。

4.3 生產/作業

生產/作業(Production/Operation Functions)包括所有將原物料轉換成產品或服務之活動。

製造業將原料、勞力、資本、機器、設備等投入轉換製成成品和服務。

隨產業及市場不同，生產/作業管理處理不同投入、轉換、產出等作業。

Roger Schroeder認為生產/作業管理包括製程、產能、存貨、人力、品質。 製程：製程決策是關於設計實體生產系統。其決策包括：技術選擇、設備配置、製程程序分析、設備設定位置、生產線平衡、製程控制和輸送分析。 產能：產能決策是關於決定組織最佳產出水平-不能太多也不能太少。其決策包括：預測、設施規劃、整體規劃、排程、產能規劃與等候分析。 存貨：存貨決策包含原物料、在製品及成品之管理水平。其決策包括訂購啥、何時訂購、訂購多少量和物料管理。

人力：人力決策是關於技術類、非技術類、行政類與管理類員工管理。其決策包括：工作設計、工作衡量、工作豐富化、工作標準和激勵技巧。

品質：品質決策目標在於確保高品質之產品與服務之產出。其決策包括：品質管制、抽樣、測試、品質保證和成本控制。

品質是什麼?

就是客戶願意用兩倍的價格來跟你買,而且還很高興.

工廠管理的理念

走出實驗室,沒有高科技,只有執行的紀律. 郭台銘（鴻海）

4.4 研究發展 卓越企業尋求組織研發活動，在於打破研發與其他功能部門間之籓籬，以及促進研發經理與其他經理間之合作精神，研發決策及計畫必須整合、協調各部門以分享經驗及資訊，避免閉門造車。 組織進行研發時，大多採取以下兩種方式進行：

1. 內部研發，組織內擁有自己研發部門。 2. 研發合約，企業僱傭獨立研究機構發展特定

產品。

成功的途徑：

(1)抄 (2)研究 (3)創造 (4)發明

開發新產品五大策略

(1)工業標準 (2)業界標準 (3)競爭對手的暢銷產品 (4)產品趨勢 (5)業界領導

製造讓人模仿的商品—早川德次(夏普公司)

4.5 電腦資訊

電腦資訊系統(Computer Information System) ，接收來自組織內部和外部資料，將資料整合起來以支援管理決策所需。

電腦資訊系統目的在於透過改善企業績效，有效資訊系統可搜集、編碼、儲存、綜合、呈現資訊，回答重要營運及策略問題。

4.6 內部因素評估矩陣

內部因素評估矩陣(Internal Factor Evaluation：IFE Matrix) ，形成工具彙總和評估企業各功能領域之優劣勢，並且提供一個辨認和評估這些功能領域關係基礎，在發展IFE矩陣過程中是需要直覺判斷，因此徹底了解這些因素，比矩陣過程中需要直覺判斷。

4.6.1 內部因素評估矩陣

內部因素評估矩陣(Internal Factor evaluation Matrix) ，係指形成評估企業各功能領域之優劣勢，並且提供一個辨認和評估這些功能領域間關係之基礎，在發展IFE矩陣過程中是需要直覺判斷，因此了解這些因素，比矩陣中實際分數需要還重要。

4.6.2 內部因素評估矩陣之步驟 1. 列出10~20個在內部稽核過程中所確認關鍵成功因

子，包括優勢和劣勢，首先列出優勢，再列劣勢而且儘可能適用明確數字。

2. 指定給每個因子從0.0(不重要)道1.0(很重要)之權術，權術表示該因子在公司所處產業相對重要性，無論如何一個公司內部優劣勢之主要因子。若影響組織績效最大者應給予最高之權數，而這些權數總合為1.0。

3. 以公司為基礎進行評比，指定每個因子從1到4之評比，當因子顯示主要劣勢(評比為1) ，次要劣勢(評比為2) ，次要優勢(評比為3) ，主要優勢(評比為4) 。

4. 每個因子之權數×評比得到權數分數

5. 加總每一個權數分數，決定組織之總全數分數。

Circus 公司內部評估因素評估矩陣

重要內部因子 權數 評比 權數分數

內部優勢

1. 在美國是最大俱樂部

2. 在Las Vegas住屋率超過95%

3. 增加自有現金流量

4. 在Las Vegas擁有一哩長之簡易機場

5. 強之管理團隊

6. 自助餐最方便

7. 提供極少之免費票

8. 長期規劃

9. 家族一親切之聲譽

10. 財務比率

0.05

0.10

0.05

0.15

0.05

0.05

0.05

0.05

0.05

0.05

4

4

3

4

3

3

3

4

3

3

0.20

0.40

0.15

0.60

0.15

0.15

0.15

0.20

0.15

0.15

內部劣勢

1. 大部分資產置於Las Vegas

2. 多樣化少

3. 家族聲譽

4. Laughlin資產

5. 最近合資之損失

0.05

0.05

0.05

0.10

0.10

1

2

2

1

1

0.05

0.10

0.10

0.10

0.10

合計 1.00 2.75

4.7 P&O’s Case Study

Group’s business units

P&O公司是Peninsular & Oriental Steam Navigation公司，

建立於1837年之全球運輸與物流公司，主要從事以下Business units：

1. Services

2. Passenger shipping

3. Container and bulk shipping

4. P& O Australia

5. Housing, construction and development

6. Investment property

Corporate portfolio

Performance Levels

P&O Container terminal

Performance of port sector

Analysis of results

Group Balance Sheet

Group profit & loss account

Corporate strengths and

weaknesses

SWOT 分析 Montanari et al(1990)認為將外部評價與內部策略能力分析組合在SWOT 分析，得決定啥對組織可行，並決定企業經營業務之範疇。 一個良好SWOT分析，得確認外部環境之全部機會和威脅，組織內部之優 勢與劣勢。

SWOT之主要架構： 1. 機會與威脅係根據組織外部環境，並且從市場觀點來考慮，組織外部

之因子。 2. 優勢與劣勢，係根據組織內部環境，並且從組織觀點來考慮，組織內

部因子。 3. 機會、威脅、優勢、劣勢，係從主要環境構面來考量。例如經濟、組

織、政治、社會、技術方面。 4. 相等權重未必適用於每一個環境構面，因為一些構面較其他構面來得

重要。

A full assessment of P&O’s

environment

企業分析SWOT時之輕忽問題點

在市場上之自我實力 與競爭者相比較之品質 客戶認為自己為何 為何非顧客不想與您做生意 競爭者之潛力 與自我相比較競爭者之成本定位 出現技術與市場區隔之潛在影響 您未來產品之計畫

財務困難 遠航決聲請重整 〔記者王憶紅、劉力仁／台北報導〕因財務危機爆發退票事件被打入全額交割股，又遭國際票務清算中心停權的遠東航空公司，決定聲請重整。遠航創立五十一年，這是國內第一起航空公司聲請重整案。 債權暫凍結 可繼續營運 聲請重整期間，以及法院裁准重整後，債權人包括銀行等，都不可要求遠航還款。根據規定，法院受理公司重整的聲請後，將會選任檢查人並經過審查程序，在三十天內出具報告，裁定是否受理該公司重整之聲請。近幾年來，聲請重整的公司只有東隆五金重整成功。 民航局長張國政表示，公司聲請重整可以繼續營運，只要飛安及維修落實，民航局並不會限縮遠航航班、航線及航點。被遠航積欠四千四百八十六萬起降及服務費的民航局，原定下週一為最後期限，若遠航仍未還款，將依法採取行政手段，向法院提出強制執行，查扣財產、停止飛航等。 避免假扣押 決聲請重整 遠航昨日下午六點召開臨時董事會，董事會評估過整個遠航的資金缺口，認為聲請重整是必經之路，才能讓營運不受資金缺口衝擊。據了解，董事會原本一席董事不同意重整，但另有董事表示，若是有銀行聲請假扣押，後果可能是進行資產查封問題，甚至對飛機資產進行假扣押，影響到未來營運，最後還是同意提出重整案。

據了解，持股達百分之十五點八五的遠東集團雖不是董事會成員，但昨天有派員出席遠航董事會，遠東集團代表同意公司重整。未來遠航聲請重整，遠東集團也將扮演重要角色。 根據了解，去年十一月，遠航應收帳款增加的消息傳出後，銀行團就陸續緊縮資金。因此，即使遠航昨天上午指出，有二點三億元應收帳款可望在月底前入帳，但到五月股東會召開、通過減資增資計劃，以及等到增資款入帳前的營運資金仍有缺口。 資金缺口大 短期難解決 遠航資金緊俏，無法立即有效解決的最大原因就在於股權分散。市場人士指出，目前想要擁有遠航主導權的有遠東集團，以及馬來西亞大家旅遊集團二派，但是在遠航去年財報未出爐前，誰都不敢輕舉妄動。而遠航去年財報最快也要三月底才會出爐。 市場人士也質疑，達十四億元的應收帳款，為何不積極催收？其中，若以濕租機合作、應收帳款達七億元的吳哥航空可以還款，就可以立即解決燃眉之急。

馬士基合併收購惹來的禍 馬士基在全球班輪運輸業總運力佔15%，排全球第一名，遠超 過排第2、3名的地中海航運和法國達飛輪船公司。A.P.莫勒─馬士基是丹麥老牌企業，其年產值佔丹麥國民生產總值的15%，約4030億丹麥克朗，日前丹麥政府公布一項消息，稱A.P.莫勒─馬士基集團去年首次被另一丹麥企業超過，列全國企業第2名。 這樣一家國際著名企業，因兩年多前為收購鐵行渣華航運資產，在合併業務中搞致焦頭爛額，造成內部不協調，混亂已不僅僅是該公司一家之事，航商形容馬士基營運上的混亂局面，已令到整體國際班輪運輸業出現很不穩定，以致全球集裝箱運輸市場運費全面拖低，影響整體行業的表現好壞，原因是馬士基為了裝滿本身貨櫃船，不惜以低價搶貨，成為運價低迷的始作俑者。

馬士基因收購鐵行渣華，不但未為集團帶來好處，反而是弄巧成拙，未見其利先見其害，06年航運業嚴重虧損5.68億美元，而07年幾經掙扎，只錄得微利，可見馬士基今次收購的戰略部署是徹底失敗的。 據航商的看法，馬士基今次重整旗鼓，欲重振雄風，僱用丹麥嘉士伯啤酒公司行政總裁安達臣過檔，表現出大將之風，在他領導之下，採取大刀闊斧進行改革，短短3個多月已制定出一套戰略部署和方案，可見事前醞釀、調查研究與幕僚早已不動聲息在進行中，工作確有成 2008年伊始，航運班輪運輸業界隨即傳出震撼的消息。排名全球10大集裝箱運輸公司之首、最具影響力的A.P.莫勒─馬士基集團，昨日在哥本哈根總部發出一份聲明，表示為了股東及集團發展前景著想，決定在今年4月底前在集裝箱航運部分裁減2000至3000名員工，是該集團成立104年以來最大規模的一次裁員行動，轟動整個國際航運市場。 A.P.莫勒─馬士基集裝箱運輸目前在全球約有25000名員工，聲明指今次主要裁減對象是中級行政管理人員，但並未透露具體數字。該集團一旦裁減最多3000名員工的話，即從目前編制中大幅削減12%員工。為進一步精簡全球架構，該集團將全球分部由14個地區縮至11個。 聲明對解釋原因言簡意賅，只表示對事件感到遺憾，但為了股東及集團著想，這是最佳辦法。馬士基早前在對員工的內部通訊中，已表明會把集裝箱航運業務從其他業務如貨車、鐵路運輸中分開，獨立為一家集團。

1.產海事群聚與產業群聚之概念

產業群聚(Industrial Cluster) ，是指民間企業如同在專門生產與流通地點之客戶與供應商一般，可以相互競爭或彼此相互補之他企業地理集中化。

產業群聚優點在於可增加生產力、減少交易成本、驅使技術創新、促進新事業擴展。因此大型港口提供場地吸引種子產業與流通密集企業進入。

1.1 海事群聚之起源

1990年挪威設立挪威海事論壇、1997年德國設立德國海事網絡、1999年英國設海事倫敦，皆是制定海事群聚(Maritime

Cluster) 。

以英國為例，將倫敦建設成為海事產業為全世界海運服務提供「One Stop Ship

for maritime service」之區域。

1.2 海事群聚之設立目的

透過廣播媒體對大眾宣傳海事產業之重要性

海事群聚向海外宣傳得吸引海事相關企業進駐

形成產業部門間水平合作與資訊交換平台

確保與養成海事相關產業之人材

開發海事群聚之調查研究

英國海事服務群聚之結構圖

2. 港埠群聚之概念

港埠群聚(Port Cluster)，係指以港埠與港埠背後腹地之所謂地理空間為中心，以處理貨物為核心事業所做前後方連貫(支援)產業與相關機關(大學與研究所、中央/地方政府、相關協會)等形成網路化，提供港埠使用者一站式服務(One Stop Service)之聚集體而言(韓哲煥，2002)。

港埠群聚之核心是處理貨物與其有關的運送體系與物流體系間之關係。

2.1 港埠群聚之目的

港埠群聚之目的廣義來看，係在想滿足消費者要求之企業供應鏈的一部分所構成全部活動聯繫所成。這種聯繫關係不僅包含製造業者與零件供應商，還包括運送業者、倉庫業者、零售商以及消費者。

2.2 港埠群聚之相關產業 工商業類別 行業別

運輸業 1.輪船經營商2.駁船經營商3.複合運輸 4.汽車貨運商5.航空貨運6.管道運輸公司

倉儲業 1. 碼頭通棧2.倉庫3.穀類裝運機庫 4.自由貿易區5.物流中心

託運人及其代理商 1.貨物託運商2.貨運收受人 3.報關行4.出口代理行

貨物搬運業 1. 輪船裝卸業2.貨車運送業3.貨物包裝業 4.穀類搬運5.散裝貨物裝卸公司

船舶代理商 1.輪船代理商2.輪船經紀人

船舶服務商 1. 拖船公司2.船用物品供應商3.船用油料供應商 4.修船廠5.乾船塢公司6.船用動力供應商

財務機構 1.銀行2.保險公司

港區工商業 1.工商服務業2.自由貿易區 3.倉儲加工出口業4.資訊服務業

鹿特丹港之港埠腹地開發策略 鹿特丹港設立世界級專業海運服務群聚與其提供良

好背後腹地有關。鹿特丹港設立物流專區與貿易流通行銷中心。

• 物流園區(Distripark)，設立目的在於提供倉儲與攬貨設施之地方，包括貨物儲存與處理，貨櫃拆併櫃，並且提供附加價值服務例如包裝與再包裝、貼標、組裝、分類、開發票。目前Botlek、Eemhaven、Masslakte等物流園區。

• 貿易、流通與行銷中心 (Trade, Distribution and Marketing Centers:TDMCs)，主要提供非歐盟國家之貿易商與製造商進駐之地方，以貿易行銷產品到歐盟國家。

鹿特丹港物流相關設施 區分 物流基地 面積

(公頃)

用途

物流基地 Boltek

Emhaven

Maasvlakte

87

50

125

保管、處理、

流通、生產、業務

物流中心 Halfweg

Neiuwegadering

Dierenstein

Donkersloot Noord

60

15

65

80

保管、流通、生產

物流產業 Waalhaven-Zuid 100 生產、保管

研究業務 Brain Park 20 業務、教育、研究

商業業務 Hoogvliet Industrial Estates

Charlois Business Park

Euro trade park

Kop van Zuid

36

18

110

NA

業務、流通、商業服務