e book refinance

Download e Book Refinance

Post on 13-May-2017

222 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • eBook

    PEMBIAYAAN SEMULA PINJAMAN

    DR. SHAH RAZALI

  • Pembiayaan semula hartanah (Refinancing) merupakan salah satu komponen dalam pelaburan

    hartanah yang boleh digunapakai untuk pelbagai tujuan. Dalam Siri Mini Pelaburan Hartanah -

    Episod Pembiayaan Semula ini, Dr Shah Razali mengupas subjek pembiayaan semula dengan

    gaya bahasa yang ringkas, padat dan mudah difahami.

    Antara topik yang dibahaskan dalam buku mini ialah:

    Tujuan pembiayaan semula hartanah

    Senarai semak sebelum membuat pembiayaan semula

    Bagaimana membuat pembiayaan semula melalui Pakej Fleksi

    Bagaimana membuat pembiayaan semula melalui insurans

    Bagaimana membuat pembiayaan semula untuk mendapatkan pinjaman bank

    Langkah-langkah membuat pembiayaan semula

    dan banyak lagi!

    Sesuai untuk pelabur hartanah veteran dan yang baru berjinak-jinak dalam pelaburan hartanah,

    buku ini menjadi sebuah koleksi yang penting dalam perjalanan pelaburan hartanah anda.

  • Mengenai penulis

    Dr Shah Razali merupakan pelabur hartanah, penasihat dan jurulatih hartanah di Malaysia yang

    beribu pejabat di Shah Consultancy. Beliau aktif menjalankan seminar pelaburan hartanah dan

    klinik bisnes dan kewangan di seluruh Malaysia. Lawati laman blog rasmi beliau di

    www.drshahrazali.com dan :

    www.myshahcapital.com

    www.jejakhartanah.com

    www.propertycombat.com

    www.strategihartanah.com

    http://www.drshahrazali.com/http://www.myshahcapital.com/http://www.jejakhartanah.com/http://www.propertycombat.com/http://www.strategihartanah.com/

  • KANDUNGAN

    Pendahuluan

    (1) Apakah itu pembiayaan semula?

    (2) Bilakah masa yang sesuai untuk membuat pembiayaan semula?

    (3) Apakah faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan semula?

    (4) Apakah jenis pembiayaan semula?

    (5) Apakah kos-kos pembiayaan semula?

    (6) Bagaimana membuat pembiayaan semula melalui pakej fleksi?

    (7) Bagaimana membuat pembiayaan semula melalui Insurans?

    (8) Bagaimana membuat pembiayaan semula untuk aliran tunai?

    (9) Bagaimana membuat pembiayaan semula untuk mendapatkan Jaminan Bank?

    (10) Apa lagi yang mesti saya fahami mengenai pembiayaan semula?

    (11) Apakah langkah-langkah membuat pembiayaan semula hartanah?

    Penutup

  • PENDAHULUAN

    Assalamu'alaikum wa rahmatullahi taala wa barakatuh dan salam sejahtera.

    Saya ingin mengucapkan ribuan terima kasih dan tahniah kerana anda telah memiliki

    Siri Mini Pelaburan Hartanah : Pembiayaan Semula.

    Sebagai pelabur hartanah, pembiayaan semula atau refinancing merupakan satu

    kewajipan untuk kita menjana pendapatan tambahan.

    Terdapat pelbagai aspek dan persoalan mengenai Pembiayaan Semula yang perlu

    diketahui oleh pelabur hartanah. Siri Mini ini bakal menjawab satu persatu persoalan

    tersebut.

    Selamat membaca dan selamat beramal!

    Yang benar,

    Dr Shah Razali

  • Apakah itu Pembiayaan Semula?

    Pembiayaan semula merujuk kepada penggantian pembiayaan yang sedia ada dengan

    pembiayaan yang baru serta membawa kepada terma (syarat) yang baru dan juga

    berbeza. Dalam erti kata lain, kita memindahkan pinjaman kita daripada bank yang

    lama kepada bank yang baru, iaitu daripada bank A kepada bank B untuk

    mengurangkan kadar faedah ataupun untuk mendapatkan pendapatan tambahan

    (cash-out).

    Sebagai contoh:

    Ahmad mempunyai sebuah rumah yang dibeli dengan harga RM80k. Oleh sebab

    kawasan kediaman Ahmad sudah pesat membangun, harga rumah tersebut meningkat

    menjadi RM100k. Dengan nilai sebanyak RM100k, Ahmad bakal mendapat pinjaman

    berjumlah RM90k (90% dari nilai rumah).

  • Katakan baki hutang rumah Ahmad pada ketika itu ialah RM70k, Ahmad mendapat

    RM20k duit lebih (RM90k RM70k). Lebihan duit sebanyak RM20k itu boleh

    digunakan untuk pelbagai tujuan seperti mengurangkan kadar faedah atau sebagai

    pendapatan tambahan.

  • Bilakah Masa yang Sesuai untuk Membuat Pembiayaan Semula?

    Untuk menjawab persoalan ini, saya kupaskannya dalam tiga (3) soalan di bawah:

    1. Bagaimana untuk memastikan masa untuk pembiayaan semula ini sesuai?

    Kesesuaian terletak pada Base Lending Rate* (BLR) atau Kadar Pinjaman Asas.

    Sekiranya semasa kita membuat pinjaman yang awalnya, pinjaman tersebut mungkin

    dibuat semasa BLR pada kadar 7-8%, tetapi kini pinjaman tersebut sudah berkurangan

    dan BLR turut berkurangan. Apabila BLR turut berkurangan, ini merupakan masa yang

    sesuai untuk membuat pembiayaan semula.

    *Nota: Base Lending Rate (BLR) ialah kadar pinjaman asas yang ditetapkan oleh Bank Negara untuk

    dipatuhi oleh semua bank di Malaysia bagi pakej-pakej pinjaman perumahan yang ditawarkan. Kadar

    bayaran balik pinjaman berubah-ubah mengikut kadar BLR semasa.

  • 2. Bagaimana pula dengan insurans saya? Bagaimana pula dengan baki pinjaman

    saya yang sudah menyusut?

    Ia bergantung kepada kedudukan kita sama ada sebagai pelabur hartanah atau

    sebagai pemilik hartanah (sebagai tempat kediaman).

    Untuk pelabur hartanah : pembiayaan semula ini perlu dibuat dengan nilai pasaran

    pada hari ini. Dengan nilai pasaran kita akan mendapat cash out. Cash out akan

    dilaburkan semula untuk membeli hartanah yang baru. Memang sekaligus bayaran

    ansuran bulanan akan meningkat seiringan dengan jumlah pinjaman kita yang baru.

    Pemilik hartanah : pembiayaan semula hendaklah dilakukan untuk menikmati kadar

    faedah yang lebih rendah dengan jumlah baki pinjaman sahaja.

  • 3. Adakah BLR memainkan peranan yang utama?

    Sudah semestinya. Misalnya, sebelum ini bank hanya menawarkan 1% atau 2 %, tetapi

    hari ini BLR menawarkan -2.3%. Bilakah lagi kita boleh dapat kadar faedah untuk

    pinjaman perumahan yang lebih rendah daripada pinjaman kenderaan?

  • Apakah Senarai Semak untuk Pembiayaan Semula?

    Di sini saya bincangkan empat (4) senarai semak yang perlu anda kenalpasti dalam

    merancang pembiayaan semula terhadap hartanah anda.

    1. Berapa banyak kadar faedah akan berkurangan?

    2. Berapa lamakah tempoh pembayaran balik?

    3. Adakah kita berpeluang untuk mendapatkan bank yang boleh membiayai semula

    pinjaman kita?

    4. Adakah kita bercadang untuk berpindah dalam tempoh setahun atau dua tahun lagi?

    1. Berapa banyak kadar faedah akan berkurangan?

    Buat perbandingan antara jumlah faedah yang diperoleh daripada pembiayaan semula

    dengan jumlah faedah yang kita nikmati sekarang. Jika kadar faedah lebih rendah, kita

    dapat membuat perkiraan untuk membuat pembayaran semula.

  • 2. Berapa lamakah tempoh pembayaran balik?

    Bergantung kepada situasi kita. Jika kita ialah pemilik rumah bukan pelabur hartanah,

    tempoh pembayaran balik merupakan salah satu faktor yang perlu dipertimbangkan,

    kerana kita mungkin ingin menyelesaikan pinjaman perumahan kita dengan kadar yang

    segera.

    Jika kita memandang dari sudut pelabur hartanah, tempoh pembayaran balik bukanlah

    satu faktor yang penting kerana kita tidak perlu menyelesaikan pinjaman kita sampai

    bila-bila. Jika ada sebarang kejadian tidak diingini berlaku, insurans akan melindungi

    kita. Sebagai pelabur, tempoh pembayaran balik bukanlah faktor utama.

    3. Adakah kita berpeluang untuk mendapatkan bank yang boleh membiayai

    semula pinjaman kita?

    Bergantung kepada pendapatan, rekod kewangan dan CCRIS kita. Ini tidak sukar

    sebenarnya kerana banyak bank kini menawarkan pakej fleksi untuk pembiayaan

    semula.

  • 4. Adakah kita bercadang untuk berpindah dalam tempoh setahun atau dua tahun

    lagi?

    Faktor ini perlu dipertimbangkan kerana wujudnya tempoh pegangan (holding period).

    Semak balik surat tawaran bahagian tempoh pegangan, di mana dalam tempoh 3-5

    tahun, bank akan kenakan penalti sebanyak 3-5% kepada kita jika kita membuat

    pembiayaan semula atau menjual hartanah dalam tempoh tersebut.

  • Apakah Jenis-jenis Pembiayaan Semula?

    Terdapat dua jenis pembiayaan semula, iaitu:

    1. Pembiayaan Semula tanpa Penalti

    Penalti dikenakan oleh pihak bank untuk tempoh 3-5 tahun. Jika kita baru sahaja

    membuat pinjaman kita tidak dinasihatkan untuk membuat pembiayaan semula dalam

    tempoh 3-5 tahun. Selepas tempoh tersebut, kita boleh membuat pembiayaan semula

    tanpa penalti. Kita boleh membuat pembiayaan semula untuk mengurangkan bayaran

    ansuran bulanan, tetapi masih mengekalkan tempoh pinjaman kita. Kita hanya

    membuat pembiayaan semula untuk baki pinjaman sahaja di mana kita tidak mendapat

    apa-apa cash out. Ini amat menjimatkan dan untuk pembeli hartanah, pakej ini amat

    sesuai sekali.

  • 2. Pembiayaan Semula dengan Penalti

    Pembiayaan jenis ini lebih digemari oleh pelabur hartanah kerana mereka perlu fokus

    kepada cash-out. Mereka sangat sukakan cash-out walaupun dengan cash-out

    menyebabkan bayaran ansuran bulanan meningkat. Ini kerana fokus pelabur hartanah

    ialah untuk mendapatkan cash-out bagi melabur semula untuk membeli lagi hartanah

    yang baru. Jadi mereka tidak risau dengan kenaikan ansuran bulanan kerana sejak

    awal lagi hartanah tersebut dibayar oleh penyewa. Lazimnya, timing untuk pelabur

    hartanah membuat pembiayaan semula apabila tempoh sewaan tenancy agreement

    hampir tamat. Dalam tempoh ini, mereka boleh membuat pembiayaan semula sekaligus

    meningkatkan kadar sewa. Tempoh dan penalti ini perlu dilihat dari aspek