Droit des biens

Classification des droits

Droits réels, personnels, intellectuels (se situent mal par rapport à la classification des droits réels) Représentent un monopole intellectuel d’une pensée, d’un nom ou d’une clientèle. Ces droits intellectuels s’analysent en un droit exclusif d’exploitation, qui confère à son titulaire des prérogatives proches de celles que peuvent conférer un droit de propriété. On nomme ces droits propriété incorporelle : on parle propriété industrielle, littéraire et artistique ou propriété commerciale.

Les droits personnels ou droit de créance correspondent au droit qu’à une personne appelée le créancier d’exiger une certaine prestation d’une autre personne que l’on nomme le débiteur.

Le droit personnel comporte 3 éléments :

- Un sujet actif : le créancier- Un sujet passif : le débiteur - Une prestation qui est l’objet du droit

Du point de vue du créancier ce droit correspond à une créance als que du point de vue du débiteur il s’agit d’une dette. On parle aussi d’obligation. Ces obligations se divisent elles-mêmes en 3 grdes catégories :

- Obligations de donner- Obligations de faire- Obligations de ne pas faire

→Obligation de faire : oblige le débiteur à accomplir une prestation.

→Obligation de ne pas faire : correspond à une abstention, le débiteur s’engage à s’abstenir de tel ou tel comportement, exple obligation de non concurrence

→Obligation de donner : plus curieuse, certains les contestent dans notre droit. Correspond à l’obligation de transférer la propriété d’un bien. Dans notre droit le transfert de propriété est inhérent, instantané ; il ne s’agit pas d’une obligation à laquelle le contrat donnerait naissance puisqu’elle s’accomplit instantanément à la formation du contrat .Dans certains cas, un retard est apporter au transfert de la propriété par la volonté des parties ou pour d’autres raisons (nature de la choses qui fait l’objet du contrat de sorte que l’on voit apparaitre une obligation de donner cad transmettre la propriété) Pas confondre avec l’obligation de livrer !

Les droits réels : le droit réel est un droit qui confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur une chose. Exemple : le droit de propriété.

Comporte 2 prérogatives essentielles : le droit de suite et de préférence.

Le droit de suite permet au titulaire réel sur une chose de suivre une chose cad de la revendiquer en quelques mains qu’elle passe. Ainsi le propriétaire d’un bien immobilier pourra revendiquer l’immeuble contre n’importe quel tiers détenteur .Vente immobilière qui est annulée, l’annulation de

la première vente comme elle rétroactive fait que le vendeur peut revendiquer le bien contre le sous acquéreur.

Le droit de préférence permet de préférer le titulaire d’un droit réel par rapport au titulaire d’un simple droit personnel en cas de conflit sur une chose.

Il existe 2 grandes catégories de droits réels :

- les droits réels principaux : ce sont le droit de propriété et les démembrements de la propriété (l’usufruit, les servitudes, le droit d’usage et d’habitation, l’emphytéose)

- les droits réels accessoires correspondent à suretés réelles comme le droit de gage ou l’hypothèque. Il s’agit de droits réels qu’un créancier possède sur une chose qu’appartient à son débiteur. On parle de droits réels accessoires car le but d’un tel droit est de garantir le remboursement d’une créance. L’intérêt est de permettre au créancier de bénéficier le droit de suite et de préférence et d’avoir la possibilité d’être remboursé.

Remarques :

- la distinction entre droit réel et personnel n’est pas aussi tranché que la définition ne pourrait le laisser penser. Par exemple on peut se poser la question de savoir comment qualifier l’interdiction faite à l’acquéreur d’un fonds de commerce de l’affecter à un commerce déterminé.

La plupart du tps, il s’agit d’une obligation de non concurrence mais pfs la Cour de cassation juge qu’une telle interdiction peut revêtir le caractère d’une servitude cad d’un droit réel. La Cour de cassation distingue selon les cas, la qualification droit personnel, lorsque l’obligation est faite à la personne mais la qualification de droit réel, de servitude si on estime que l’interdiction est attachée au fonds (chaque fois que le fonds bénéficie d’installations lourdes).

- Il arrive que l’on dise que les droits personnels existent en nombre illimité, puisqu’il s’agit d’obligation en raison de la liberté des conventions, il existe de très nombreuses obligations. Mais on dit à l’inverse que les droits réels sont en nombre limité, globalement c’est exact. Les droits réels les plus importants sont envisagés dans le Code civil. Ils sont beaucoup moins nombreux que les droits personnels mais cela ne signifie pas que les droits réels ont un caractère limitatifs car on peut en trouver d’autres que ceux envisagé ds le Code civil, la Cour de cassation affirme régulièrement le contraire depuis l’arrêt Caquelard : ni les articles du CC relatifs au droit de propriété ni aucune autre loi n’excluent les diverses modifications et décompositions dont le droit de propriété ordinaire est susceptible. On peut imaginer d’autres décompositions que celles envisagées par les rédacteurs du CC. Les droits réels n’ont donc pas un caractère limitatif.

→Propositions de l’avant projet des droits des biens relatives à la classification des choses et des droits : questions de présentation, l’avant projet de réforme prévoit d’insérer ds le CC au sein du livre 2 un titre premier intitulé « du patrimoine et des biens qui le composent ».

Le CC ne défini ni le patrimoine ni les biens ni les droits réels et personnels, tout cela est l’œuvre de la jurisprudence. Les définitions retenues n’ont rien de révolutionnaires. Ainsi le patrimoine d’une personne est défini comme l’universalité de droit comprenant l’ensemble de ses biens et obligations présents et à avenir, l’actif répondant du passif. De plus, il est précisé que toute personne physique ou morale n’est titulaire d’un patrimoine et sauf si la loi en dispose autrement, d’un seul. On reste dans la droite ligne d’Aubry et Rau (seule une personne peut avoir un patrimoine unique).

Dans l’avant projet les biens sont définis comme des choses corporelles ou incorporelles faisant l’objet d’une appropriation ainsi que les droits réels et personnels. Le droit réel est présenté comme le droit qui confère à une personne un pouvoir direct sur un bien, il est précisé que ce droit suit le bien en quelques mains qu’il passe. Le nouveau texte ajoute, « lorsque le droit réel est accessoire à une créance dont il garantie le paiement, il confère outre un droit de suite un droit de préférence sur le bien ». Le droit personnel est défini comme le droit du créancier à l’encontre de son débiteur.

Au titre des innovations, une innovation intéressante : l’avant projet prévoit de consacrer officiellement l’existence d’un nouveau droit réel qui correspond à une forme particulière de démembrement du droit de propriété. Ce nouveau droit correspond au droit réel de jouissance spéciale. Propose de créer un droit réel ouvert, qui contrairement à l’usufruit ne porte pas sur la totalité de l’usage d’un bien, mais seulement à une ou plusieurs de ses utilités au choix du constituant. Ce sera donc un démembrement de propriété. Il sera nécessairement temporaire.

On trouve une définition des fruits et produits dans l’avant projet. Le texte proposé : sauf lorsque la loi en dispose autrement, les fruits sont ce que génèrent un bien périodiquement ou non, spontanément ou par suite de sa mise en valeur sans que sa substance en soit altéré . On abandonne le critère de la périodicité. La jurisprudence a évolué.

Distinction entre meuble et immeuble. L’avant projet prend en compte le cas des animaux de façon souple. Les animaux sont des choses corporels, ils ne sont pas des personnes. L’avant projet se contente d’énoncer : « sous réserve des lois qui les protègent les animaux sont soumis au régime des choses corporels ».

L’avant projet s’efforce de rationnaliser le droit existant, réduction drastique du nombre de textes dans le Code civil. Par exemple l’article 524 du CC les animaux sont immeubles par destination. De même à l’article 519 « les moulins à vents à eaux » sont démodées.

Quelques innovations : la définition des immeubles par nature va inclure les volumes (art 527 : « par leur nature sont immeubles les parties déterminés par l’espace terrestre, sont ainsi immeubles les fond, les volumes, les constructions et végétaux qui s’y trouvent et toutes les autres choses qui s’y incorporent »). La jurisprudence considère comme immeuble par nature les lots de copropriété.

Pour la définition des immeubles par destination elle a été simplifié dans le but de consacrer des définitions jurisprudentielles acquises : « sont immeubles par destination les meubles attachés ou affectés à un immeuble par leur propriétaire commun , et présumés attachés ou affectés à un immeuble sauf preuve contraire tout meuble qui ne peut en être détaché sans détérioration , ou qui a été conçu ou adapté pour y être intégré » ,« Est présumé affecté à un immeuble sauf preuve contraire tout meuble nécessaire à son exploitation ».

Il est précisé que l’immobilisation d’un meuble cesse par la volonté de son propriétaire sous réserve des droits des tiers.

L’avant projet prévoit également une définition générale du procédé de l’immobilisation par anticipation : sous réserve des droits des tiers, le propriétaire des choses susceptibles d’être détachés d’un immeuble et son cocontractant peuvent par anticipation les considérer comme meuble : ainsi les récoltes sur pied, les matériaux à extraire d’une carrière ou d’une mine, et les produits pouvant provenir d’une démolition. La catégorie des biens meubles reste la catégorie résiduelle dans l’avant projet : ceci pour les choses corporelles ainsi que pour les choses incorporelles.

Titre 1 : Propriété et possession

Il existe 2 rapports élémentaires entre les personnes et les biens : la propriété et la possession.

La propriété correspond à un rapport de droit. Il y a également un rapport de fait qui se traduit par une maitrise matériel. La possession est un pur fait matériel !

En principe ces deux rapports coïncident pour définir le pouvoir qu’à une personne sur une chose. Ce n’est pas toujours le cas (si on vole le Code, je reste propriétaire du Code simplement je ne le possède plus) Je conserverai un pouvoir juridique mais j’aurais perdu tout pouvoir de fait. Propriété et possession sont deux notions fondamentales.

Chapitre 1 : La propriété

Le droit de propriété est le plus important des droits réels. Si on fait exception du livre 1, tout le reste du Code semble être dédié à la propriété. Pourtant au sein de ce même Code un seul texte (art 544) s’efforce de définir la propriété : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pour que l’on en fasse pas un usage prohibé par et les règlements ». Cette ambigüité on la retrouve dans la jurisprudence du Conseil Constitutionnel : décision du 16 janvier 1932 saisi à l’occasion des lois de nationalisation qui s’est référé sur les art 2 et 17 de la déclaration de 1789 pour affirmer le caractère fondamental de la propriété et des garanties données aux titulaires de ce droit = valeur constitutionnelle du droit de propriété. Le Conseil cstnel va reconnaitre que le droit de propriété a évolué dans ses finalités et ses conditions d’exercice, il va admettre qu’actuellement le droit de propriété est susceptible de limitations exigées par l’intérêt général. Il appartient au législateur d’apprécier la nécessité publique. Et puis aussi sous la condition d’une juste et préalable indemnisation. Le Conseil constitutionnel contrôle, de sorte que les nationalisations de 81 ont coûté plus chères que prévu.

Section 1 : Définition du droit de propriété

Dans la conception française le droit de propriété est conçu comme un droit-liberté et ce droit permet à son titulaire d’exercer les prérogatives les plus complètes qu’une personne peut avoir sur une chose. Ces prérogatives représentent les composantes de la propriété.

§1 : Les composantes du droit de propriété

Le droit de propriété confère à son titulaire 3 prérogatives que l’on énonce le plus souvent sous une terminologie latine : l’usus, fructus et l’abusus : le droit d’user, le droit de jouir et de disposer de la chose.

A : Le droit d’user de la chose

Approche positive : le droit d’user de la chose c’est le droit de s’en servir cad l’utiliser. C’est aussi le droit d’éviter que la chose dépérisse.

Approche négative : ce droit correspond au droit de ne pas user la chose, de ne pas s’en servir.

Pour les choses consomptibles (qui se consomment par le premier usage) l’usage de la chose se confond nécessairement avec le droit d’en disposer

B : Le droit de jouir de la chose

C’est le droit d’en percevoir les fruits ou de ne pas en jouir.

Ce droit peut se concevoir matériellement ou juridiquement. Matériellement, le propriétaire peut percevoir lui même les fruits ou en faire ce qu’il veut mais juridiquement le propriétaire peut avoir recours à des actes juridiques. Par exemple le propriétaire d’un immeuble peut le louer et recueillir les loyers. Il existe plusieurs catégories de fruits :

- Les fruits naturels : ce que la chose produit spontanément : les fruits des arbres sauvages - Les fruits industriels : ceux produits à l’aide du travail de l’homme : les récoltes, les champs

cultivés, les vignes, les jardins. Ces fruits reviennent tjs au propriétaire même s’il fait cultiver sa terre par quelqu’un d’autre

- Les fruits civils : revenus périodiques que versent un tiers au propriétaire qui lui a concédé » la jouissance de la chose.

Caractéristique commune : peuvent être recueillis sans que soit altéré la substance de la chose.

C : Le droit de disposer de la chose

Composante la plus importante. Point de vue physique et juridique.

Point de vue physique : le propriétaire peut accomplir tous les actes nécessaires sur la chose. Les autres droits réels moins complets que le droit de propriété autorisent leur titulaire à jouir de la chose de façon moins complète mais tjs à charge d’en conserver le pouvoir de destruction.

D’un point de vue juridique le droit de disposer se manifeste de différente façon : il comprend tous les actes de dispositions à cause de mort : le propriétaire d’un bien peut décider du sort de ce bien pour le tps ou il ne sera plus : testament (c’est un acte unilatéral et acte à cause de mort).Le testament est révocable. Le propriétaire peut disposer de la chose en l’abandonnant, par déguerpissement. La chose abandonnée devient une res derelictae que toute personne pourra prendre, s’approprier y compris le propriétaire lui-même tant que personne d’autre ne se la sera

appropriée. Illustration particulière propre au droit de l’urbanisme : l’art 656 CC autorise tout copropriétaire d’un mur mitoyen à se dispenser de contribuer aux réparations et charges afférents à ce mur en abandonnant son droit de mitoyenneté. Pour cela il suffit que le mur ne soutienne pas un bâtiment au propriétaire entendant s’en débarrasser.

C’est aussi la possibilité de transmission entre vif : le propriétaire peut transférer son droit à autrui en tout ou en partie (s’il concède un simple droit de jouissance grâce à un démembrement de propriété et créer sur la chose un nouveau droit réel). S’il décide de transférer la totalité il aliène la chose, il effectue un acte translatif de propriété. La cessibilité du droit de propriété n’a rien de spécifique à la propriété : c’est une caractéristique commune à tous les droits réels.

§2 : Les caractères du droit de propriété

Il présente trois caractères :

- Il est absolu- Exclusif- Perpétuel

A : Le droit de propriété : droit absolu

Article 544 CC donne une base légale à ce caractère absolu. Le droit de propriété est susceptible de limitations. La formule légale exprime la vocation qu’a le droit de propriété d’être reconnu comme une liberté. Tout ce qui n’est pas interdit au propriétaire lui est permis. La liberté du propriétaire est donc le principe et les restrictions apportées à la propriété ne peuvent être que des exceptions qu’il convient d’interpréter strictement.

Avant la Révolution, le propriétaire n’avait pas de droit absolu. Sous le régime féodal le seigneur conservait le domaine éminent ce qui lui permettait de percevoir d’importantes redevances. Le caractère absolu est une condamnation de la distinction entre domaine éminent et domaine utile. Les anglais ont conservé une conception féodale de la propriété.

B. Le droit de propriété : droit exclusif

Découle implicitement de l’attribution au propriétaire de l’ensemble des prérogatives que comporte la pleine propriété.

A l’égard des tiers la pleine propriété apparait alors comme un monopole. Un tiers ne peut ni jouir, ni même disposer d’une chose qui appartient à autrui.

A l’égard de l’Etat l’exclusivité signifie qu’actuellement en France la propriété est libre et entière. On rejoint ici le caractère absolu du droit de propriété. La propriété ne peut être divisée : elle est unitaire en son principe, elle peut seulement être démembrée (c’est le cas si elle est grevée d’usufruit ou de servitude mais si il y a démembrement il y a simplement établissement d’un droit réel de nature différente au profit d’un tiers).

C. Le droit de propriété : droit perpétuel

Le caractère perpétuel signifie que le droit de propriété n’est pas un droit viager, c’est un droit héréditaire : à la mort de son titulaire elle est transmise aux héritiers →transmissible à cause de

mort. D’un point de vue technique la propriété est perpétuelle pour ne pas qu’elle se perde par le non usage. La prescription extinctive n’a pas prise sur le principe de propriété.

Si le droit de propriété échappe à la prescription extinctive il ne faut pas négliger la prescription acquisitive. Une personne qui possède une chose pendant un certain délai si c’est un bien immobilier, parfois instantanément pour les biens meubles, va devenir propriétaire de cette chose par le jeu de la prescription acquisitive. Ce processus acquisitif prive le propriétaire initial de son droit sur la chose. Dans ce cas de figure la perte du droit de propriété résulte du jeu de la prescription acquisitive et non pas de la prescription extinctive.

Si personne ne peut invoquer la prescription acquisitive en face du propriétaire dépossédé ce propriétaire pourrait revendiquer sa propriété indépendamment de l’écoulement du temps. Dans certains cas est-ce qu’on doit nécessairement déduire du caractère perpétuel de la propriété qu’il est inconcevable d’imaginer une propriété temporaire ?

Dans certains cas, le droit de propriété qu’à une personne sur un bien peut être affecté par une clause ainsi en matière de libéralité une personne peut donner ou léguer à une autre personne que l’on va appeler le grevé, à charge pour celle-ci de conserver la chose donnée ou léguée de la transmettre à son décès à un second gratifié que l’on appelle l’appelé. Ce sont des substitutions ou libéralité graduelle. Le grevé n’est propriétaire de la chose que sa vie durant. Propriété temporaire ? Non c’est l’homme qui est mortel !

Dans d’autres cas de figure il y a exception au caractère perpétuel : le droit cesse pour retourner à la collectivité. Il y a extinction de la propriété individuelle comme par exemple pour la propriété littéraire et artistique, intellectuels ou pour les brevets: ces droits tombent à un moment donné dans le domaine public.

Cours du 20/09/10

Section 2 : les limitations apportées au droit de propriété

Actuellement le droit de propriété est soumis à une multitude de restrictions. Aucune des 3 prérogatives du propriétaire n’a un caractère absolu. La valeur constitutionnelle reconnu au droit de propriété tend en réalité à protéger ce droit dans son existence même cad en cas de privation ou de limitation qui seraient d’une importance telle, que le sens ou la portée du droit de propriété s’en trouverait altéré. Ce qu’on protège est l’existence même du droit de propriété mais la valeur constitutionnelle ne joue pas ou en tout cas pas de façon rédhibitoire en cas d’atteinte aux composantes de ce droit. Les attributs du droit de propriété sont susceptibles de limitations. Ces limitations peuvent être dictées par des considérations d’intérêt général mais on va même jusqu’à admettre des limitations dans un intérêt privé.

§1 : Les limitations édictées dans un intérêt général

Ces limitations concernent parfois l’usage de la chose (l’usus) et même parfois le droit de disposer de la chose (l’abusus)

A. Les limitations apportées à l’usage de la chose

On peut limiter le pouvoir positif d’user d’une chose. De nombreuses restrictions sont apportées au pouvoir du propriétaire foncier ou de l’exploitant agricole et cela afin de servir une politique d’aménagement du territoire. Parfois c’est une autorisation préalable qui est exigé du propriétaire ou de l’exploitant avant de pouvoir agir. Ainsi en matière agricole, une autorisation préalable est exigée pour procéder à une réunion d’exploitation ou à un agrandissement d’exploitation. Dans le même ordre d’idées, le sous sol (les mines par exemple) ne peut être exploité que par l’Etat ou en vertu d’un permis d’exploitation ou d’une concession administrative. Parfois le législateur va utiliser la notion de servitude et c’est ainsi qu’il existe des servitudes d’utilité publique. Ces servitudes viennent limiter l’exploitation d’une propriété privée et cela pour permettre la bonne utilisation d’un bien dépendant du domaine public. Elles sont édictées dans l’intérêt général, dans l’intérêt de la collectivité.

Exemple : les servitudes de voiries →limitation de la propriété privée imposée dans l’intérêt des voies publiques afin de faciliter la circulation. On trouve aussi de très nombreuses illustrations avec les servitudes d’urbanisme qui sont imposées au propriétaire pour des raisons d’hygiène, de sécurité ou d’esthétique ou tout simplement pour réaliser des buts d’urbanisme. Ainsi une servitude d’urbanisme peut priver un propriétaire du droit de construire sur son terrain afin de ménager des zones vertes, des espaces libres. Ces servitudes sont parfois qualifiées de servitudes administratives, elles se distinguent des servitudes que connait le droit privé parce qu’elles sont établies au profit de la collectivité. Elles ne sont pas établies au profit d’un fond dominant. Elles peuvent contraindre le propriétaire à accomplir une prestation alors qu’en principe en droit privé, la servitude consiste à subir et non à faire. Elles sont toujours d’origine légale et elles sont toujours d’ordre public, on ne peut pas y déroger et elles ne donnent pas droit à indemnisation pour le propriétaire.

Le droit d’user de la chose peut être soumis à différentes restrictions.

Si on envisage le droit d’usage comme étant aussi le droit de ne pas user de la chose, là aussi on rencontre des limitations édictées dans l’intérêt général. Ainsi en période de pénurie, à certaines conditions, le législateur peut décider de procéder à la réquisition. Dans ce cas, c’est la puissance publique qui impose au propriétaire certaines prestations dans un but d’intérêt général. On peut citer la réquisition des locaux vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés.

Dans son principe, la réquisition ouvre droit à indemnisation pour le propriétaire. Mais les limitations ne touchent pas seulement à l’usage de la chose mais pfs l’intérêt général touchent au pouvoir de disposer de la chose.

B. Les limitations apportées au pouvoir de disposer de la chose

Le pouvoir de disposer de son bien comporte le droit de s’en séparer, de le transmettre. La loi peut restreindre ce droit à différentes occasions.

Pouvoir qu’à une personne de transmettre ses biens à sa mort →Cas de disposer à cause de mort. En France ce droit est limité car il existe des héritiers réservataires. Une réserve héréditaire est prévue par la loi au profit des descendants et à défaut du conjoint survivant. Une fraction de la succession doit impérativement revenir à ces héritiers réservataires s’il y en a.

Question de cohésion sociale entre les générations. Lorsqu’une personne à des héritiers réservataires elle ne sera libre que de disposer de la quotité disponible.

Cas des actes de disposition entre vifs : il existe plusieurs droits de préemption d’origine légale. Ils se manifestent lorsqu’une personne décide de vendre un bien déterminé, l’Etat, une administration ou une collectivité locale à parfois le droit de préempter cad de se porter acquéreur à la place de l’acquéreur pressenti.

→Il y a en matière foncière, le droit de préemption de la SAFERE (société des aménagements), le droit de préemption de la commune qui permet aux municipalités d’acquérir des biens au sein de la commune. →En matière mobilière il y a le droit de préemption au profit des musées nationaux dans le but d’assurer la conservation de certaines œuvres d’art sur notre territoire.

Le droit de disposer c’est aussi le droit de conserver son bien. Or la nécessité publique justifie parfois une atteinte à ce droit de conserver la chose, justifie la privation de la propriété. La valeur constitutionnelle n’a pas empêché le Conseil constitutionnel d’admettre les nationalisations alors qu’elles consistent à transférer une propriété privée à la collectivité. La France a connu 2 grandes vagues de nationalisations :

- La première remonte à la fin de la seconde guerre mondiale et elle a essentiellement entrainé la nationalisation de toutes les sources d’énergie mais aussi des banques et des compagnies d’assurance

- La seconde vague a eu lieu au lendemain de 1981 (11 février 82 qui était moins importante : elle a entrainé la nationalisation de 5 sociétés industrielles et de la plupart des banques qui ne l’étaient pas encore).

Nationalisation admise s’il y a une nécessité publique et sous conditions d’une juste et préalable indemnisation.

Actuellement la tendance est plus à la privatisation.

C’est toujours le tribunal de grande instance et le juge judiciaire qui se prononcent quand il s’agit de la propriété privé. Le TGI est le garant de la propriété privé.

§ 2 : Les limitations édictées dans un intérêt particulier

Sont à la fois tant l’usage de la chose que le pouvoir d’en disposer.

A. Les restrictions apportées aux droits d’usage dans un intérêt particulier

Elles sont nombreuses. Celles concernant le rapport de voisinage va nous intéresser. Différentes techniques peuvent être employées. 3 exemples :

- En matière de copropriété on trouve des restrictions au droit d’user de la chose qui sont stipulées par le règlement de la copropriété. On rencontre notamment la clause d’habitation bourgeoise. C’est une clause qui impose au copropriétaire de respecter la destination de l’immeuble et selon les cas de figure cette clause peut interdire l’exercice dans l’immeuble de telle ou telle activité professionnelle (par exemple une activité commerciale, industrielle…)

- Les servitudes légales : il existe des servitudes légales en droit privé et des servitudes du fait de l’homme qui résultent d’une convention entre propriétaires. Un propriétaire accepte un démembrement de sa propriété. C’est pourquoi l’étude des servitudes se rattache à l’étude du démembrement des propriétés. Les servitudes légales sont prévues par la loi cependant si on les oppose aux servitudes d’utilité publique, ce sont des servitudes établies sur un fond dit fond servant au profit d’un autre fond dit fond dominant. Elles constituent une limitation à l’usage de la propriété apportée dans l’intérêt d’un fond privé. Ces servitudes sont souvent réciproques. Il existe des servitudes tenant à la terre et d’autres tenants à l’eau.

©Pour les servitudes tenant à la terre, la loi oblige à maintenir des distances précises entre certains biens. Ainsi le Code civil contient un certain nombre de dispositions relatives aux plantations, aux constructions mais aussi aux jours et aux vues.

→Les plantations : l’art 671 CC interdit à un propriétaire d’avoir des arbres jusqu’à l’extrême limite de son terrain parce que les branches et les racines pourraient gêner le fond voisin. Il convient de respecter une distance de 2 mètres pour les plantations sup à 2 mètres et de 50 cm pour les autres plantations sinon l’arbre sera arraché à la hauteur requise. L’art 671 est un des très rares textes qui fasse référence à l’usage.

→Les constructions : l’art 674 CC énumère toute une série d’aménagements. Prescriptions relatives à l’installation d’une cheminée ou d’une fosse …

→La règlementation des jours et des vues limite le droit qu’a un propriétaire de pratiquer des ouvertures dans un mur qui touche ou qui est proche d’une propriété voisine : règlementation anti voyeur. Les jours sont des ouvertures à verres dormants cad des ouvertures que l’on ne peut pas ouvrir et les vues sont des ouvertures qui s’ouvrent.

Il existe également une servitude légale de passage destinée à éviter qu’un fond soit enclavé. On nous oblige à laisser passer le voisin sur notre fond. On dit qu’un fond est enclavé s’il ne possède aucun accès sur la voie publique ou s’il possède un accès insuffisant. Dans ce cas le propriétaire du fond voisin est obligé de consentir au propriétaire du fond enclavé une servitude de passage. Cette servitude existe de par la loi, le consentement du propriétaire n’est pas requis mais on peut régler par convention cette servitude.

Certaines circonstances peuvent s’opposer aux prétentions du propriétaire enclavé. Par exemple, si l’enclave résulte de son fait personnel. Le passage doit être tel qu’il nécessite l’exploitation du fond enclavé qui peut être aussi bien industrielle, commerciale ou agricole. Celui qui réclame le passage doit indemniser le propriétaire du fond grevé. A défaut d’accord amiable, c’est le juge qui détermine l’assiette de la servitude et le montant de l’indemnité. La loi donne des recommandations au juge : l’exercice du passage doit en principe être pris du coté du trajet le plus court du fond enclavé à la voie publique mais la loi (art 683 du CC) précise que le passage doit être fixé à l’endroit le moins dommageable pour le fond grevé.

La fixation de l’assiette du passage peut aussi résulter du jeu de la prescription acquisitive (si pdt 30 ans le propriétaire du fond enclavé a suivi un itinéraire déterminé : il y a un droit acquis à son profit et l’assiette du passage ne pourra plus être modifié que par un commun accord.) La servitude légale de passage s’éteint dès que le fond cesse d’être enclavé en raison des aménagements de la voirie. Elle disparait aussi si le propriétaire du fond enclavé dispose d’une deuxième partiel qui a un accès à la voie publique. L’extinction de la servitude ne se fait pas de plein droit mais se fait d’un commun accord soit par une décision du juge constatant la cessation de l’enclave. L’extinction d’une servitude légale de passage n’entraine pas l’extinction d’une servitude conventionnelle de passage.

On trouve un contentieux sur la fixation du passage, du lieu de passage ou encore pour l’extinction de la servitude à la disparition de l’état d’enclave. Parfois on a une servitude légale mais ca n’a pas empêché les parties de passer une convention pour fixer un passage. L’origine de la convention est légale mais l’assiette a été fixée conventionnellement.

©Les servitudes légales tenant à l’eau.

→Pour la pluie chacun est censé garder son eau de pluie. Art 681 précise que tout propriétaire doit établir des toits de telle manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique mais il ne peut les faire verser sur le fond de son voisin.

→Pour l’écoulement, l’art 640 du CC oblige les fonds inférieurs envers ceux qui sont plus élevés. Le fond situé en aval est obligé de recevoir les eaux situées au fond en amont. Il y a là une obligation qui ne concernent que les eaux naturelles (eaux de pluie ou de source, pas les eaux ménagères ou résiduelles). Le propriétaire du fond supérieur ne doit en principe rien faire qui est susceptible d’aggraver cette charge imposée au fond inférieur sauf cas particulier en matière agricole mais en aucun cas les habitations.

- La responsabilité pour troubles anormaux du voisinage : l’exercice du droit de propriété peut entrainer des dommages pour les propriétés voisines. Celui qui fait usage de son droit ne lèse personne. Dès le siècle dernier (19ème siècle), la jurisprudence c’est préoccupé d’assurer la répartition des troubles du voisinage. Tout d’abord on se conforme au droit commun de la responsabilité tel qu’il résulte des articles 1382 et 1383 du CC. Le propriétaire est responsable dès qu’il commet une faute.

La jurisprudence a évolué et a admis qu’un propriétaire est responsable dès qu’il est à l’origine d’un dommage dépassant les inconvénients inhérent au voisinage. Le fondement de cette responsabilité sans faute n’a jamais clairement était explicité. La doctrine a fait différentes propositions mais elles se sont heurtées à un contre argument. Au fil du temps on a vu apparaitre dans les décisions de jurisprudence un principe en vertu duquel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Des activités particulières peuvent causer des désagréments importants. Ce propriétaire exploitant va recueillir les profits de l’exploitation mais les voisins ne recueillent aucun profit. Même en l’absence de toute faute il parait normal d’associer le propriétaire aux dommages

occasionnés par l’exploitation en question. La jurisprudence a reconnu une responsabilité particulière liée à l’exercice anormal du droit de propriété même si licite. C’est un des exemples les plus anciens de notre droit de responsabilité sans faute. Sans faute cad qu’il se peut que le propriétaire à l’origine du dommage ait agit de façon licite. Il n’a pas l’intention de nuire.

Le droit de propriété est un droit susceptible de dégénérer en abus.

Néanmoins il va répondre des dommages octroyés aux propriétés voisines. Car sinon ce serait comme imposer une servitude aux voisins. Les magistrats ne visent que le caractère anormal du trouble pour fonder cette responsabilité.

Notre problème est de savoir ce qu’on entend par trouble anormal du voisinage. Il s’agit d’un dépassement. Il y a des obligations ordinaires du voisinage. Mais un droit à réparation prend naissance lorsque le trouble causé aux voisins va excéder ces obligations ordinaires, lorsque la gène ne peut plus être considérée comme normal.

Il existe de nombreux exemples en jurisprudence : cas des usines malodorantes, des dépôts de charbon, des porcheries, un arrêt à même retenu la responsabilité d’un propriétaire qui détenait des lapins de garenne et les laissait se développer. Même une autorisation n’enlèvera pas la responsabilité de l’exploitant. Une compagnie de chemins de fer a été condamnée en 1886 en raison des trépidations occasionnées par le passage des trains. Il s’agit d’une question de faits. Il n’y a pas de critères précis fixant les limites mais on agit au cas par cas.

Le droit à réparation suppose un dommage d’une certaine gravité. Les juges font aussi appel à des considérations d’époques et de lieus. Certaines choses sont admises dans certains quartiers qui ne le sont pas dans d’autres. Le champ du coq mérite d’être apprécié distinctement selon l’endroit ou l’on se trouve.

Affaire du tribunal de Riom en 1995 : un plaideur ne supportait plus le bruit des poules qui caquetaient. Le caquètement des poules étaient devenu insupportable à son égard. Le TGI de Clermont Ferrand lui donna raison puis il fit appel et c’est la Cour de Riom qui a du se prononcer. La Cour ne jugera pas que le bateau importune le marin et la poule importune l’habitant.

C’est au cas par cas. Arrêt de la CA de Dijon (caractère anormal du trouble).

D’un point de vue théorique on s’est demandé si l’auteur du trouble pouvait se prévaloir de l’antériorité de son exploitation. Est-il légitime de se plaindre des odeurs d’une porcherie quand on construit une maison à côté ? Est-ce que l’exploitant va pouvoir lui dire : « j’étais là avant vous » ! Comment prendre en compte l’antériorité de l’exploitation ?

La jurisprudence refuse de prendre en compte l’antériorité du trouble car la solution inverse reviendrait à permettre à l’exploitant de son propre fait, de grever les fonds voisins d’une véritable servitude. Le propriétaire d’un terrain subirait une dépréciation considérable de son terrain. L’exploitant pourrait par son seul fait créer une servitude. C’est pourquoi l’antériorité n’est pas retenue en jurisprudence sauf quand il y a une préoccupation collective : contexte ou c’est toute une zone qui est destinée à une activité particulière. Dès que l’antériorité est juste le fait d’un individu elle ne l’a retient pas. En revanche, le législateur a fini de prendre en compte l’antériorité de

l’exploitation. Le Code prend en compte cette antériorité. Le législateur a crée une immunité résultant de la préoccupation pour les nuisances dues à des activités agricoles, industrielles ou artisanales.

L’art L112-16 précise que « les dommages causés aux occupants d’un bâtiment par des nuisances dues à des activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales n’entrainent pas droit à réparation lorsque le permis de construire, l’acte authentique constatant l’aliénation ou la prise à bail afférant au bâtiment exposé à ces nuisances est postérieur à l’existence des activités les occasionnant ». Si le permis est postérieur il y a une immunité pour l’exploitant. Toutefois, l’antériorité de l’exploitation n’exonère n’exploitant vis-à-vis de ses voisins qu’à 2 conditions :

- Il faut que l’activité nuisible soit exercée en conformité avec les dispositions législatives et règlementaires.

- Il faut que cette activité se poursuive aux mêmes conditions cad qu’il ne doit pas y avoir aggravation des nuisances. Dès lors qu’il y a aggravation des nuisances une action est possible.

Le Code de construction ne vise que les nuisances commerciales, artisanales, industrielles et agricoles. Pour toutes les autres nuisances, les dispositions de l’art 112 16 ne peuvent pas être invoquées de sorte qu’on retourne sur la solution jurisprudentielle classique : la préoccupation, l’antériorité n’est pas une source d’immunité pour l’auteur des nuisances.

Exemple : la JP a écarté l’application de cet article à propos des dommages imputables à l’Etat français du fait de l’évolution des aéronefs militaires. Autres cas très important où ça ne va pas s’appliquer : cas des dommages liés à des travaux publics ou privés.

Dernier débat : on s’est demandé si pour apprécié le caractère anormal du trouble il fallait ou non prendre en compte des considérations personnelles à la victime du dommage. Par exemple des bruits excessifs de 14h à 16h mais peut devenir insupportables pour une personne qui travaille chez elle ou cas des fumées pour une personne allergiques.

Comme c’est une appréciation in concreto les juges prennent en compte la réceptivité de la victime. La réceptivité est prise en compte pour apprécier le caractère anormal du trouble sauf cas particulier ou la réceptivité de la victime lui est imputée à tort.

Pour la réparation accordée, le plus souvent elle prend la forme de dommages et intérêts mais la jurisprudence n’hésite pas à prescrire toute sorte de mesures destinées à faire cesser le trouble ou au moins à l’atténuer. On pourrait imaginer que les tribunaux aillent jusqu’à interdire le trouble pour l’avenir mais il faut savoir que les tribunaux de l’ordre judiciaire ne se reconnaissent pas le droit d’interdire une exploitation qui a par ailleurs été autorisée par l’administration (compatible avec la séparation des pouvoirs). D’une façon plus générale, c’est aux tribunaux de trouver la solution la plus appropriée et ils essaient de respecter une juste proportion entre le trouble et la réparation.

Il est possible de limiter l’usage d’un bien dans un domaine approprié.

Cours du 04/10

B. Les restrictions apportées au droit de disposer dans un intérêt particulier

Peut-on concevoir qu’une propriété devienne inaliénable dans un intérêt particulier ? La libre circulation des richesses et des biens a un caractère d’ordre public. La cessibilité est l’essence même du droit réel. Pourtant on admet que la propriété devienne inaliénable dans un intérêt particulier et cela par l’effet d’une convention. En effet, la CDC admet la validité des clauses d’inaliénabilité que l’on peut insérer au sein d’une convention ou d’un acte juridique mais cette inaliénabilité reste subordonnée à l’accomplissement de conditions.

Une clause d’inaliénabilité est une clause qui interdit à l’acquéreur d’un bien d’aliéner le bien qu’il reçoit.

On rencontre généralement de telles clauses dans les actes à titre gratuit, par exemple dans une donation. Ainsi une personne donne un bien à une autre personne cependant notre donateur ne veut pas que le donataire se dessaisisse du bien donné, qu’il l’aliène. On peut imaginer une telle clause dans un acte de vente, acte à titre onéreux (je cède un bout de terrain à mon voisin mais je ne veux pas qu’il puisse l’aliéner à son tour).

Selon l’article 900-1 du CC les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si 2 conditions sont réunies :

- La clause doit être temporaire- L’inaliénabilité doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime

Cet article n’envisage que les cas des actes à titre gratuit mais la JP a étendu les conditions qu’il pose à tous les actes juridiques cad aux actes à titre onéreux. Que la clause figure dans un acte à titre gratuit ou qu’elle soit associée à un acte à titre onéreux cela ne change rien, elle doit respecter dans tous les cas les 2 conditions.

→Temporaire signifie qu’une clause d’inaliénabilité perpétuelle serait nulle. Cela reviendrait à placer le bien concerné hors du commerce juridique. Seul le législateur peut décider de placer un bien hors du commerce juridique et cela de façon permanente.

La CDC estime qu’une inaliénabilité stipulée pour la vie du donateur ou du cédant reste temporaire.

→La clause doit être justifiée dans un intérêt sérieux et légitime. Cet intérêt peut être pécuniaire ou même simplement moral. Il peut s’agir de l’intérêt du disposant ou bien encore de l’intérêt de l’acquéreur, dans ce cas, cela signifie que le disposant cherche à protéger l’acquéreur contre sa propre pro légalité. La clause peut même être stipulée dans l’intérêt d’un tiers. En pratique ces clauses ont les stipulent très souvent dans les donations et ont les stipulent pour assurer l’efficacité d’autres clauses de l’acte de donation.

Exemple : réserve d’usufruit. Tant que le donateur sera en vie l’enfant n’aura que la nue propriété du bien. Conserver la jouissance de ce bien. Très souvent on va associer une clause d’inaliénabilité. L’enfant peut être tenté de céder la nu propriété du bien et les parents se retrouveraient usufruitiers du bien. Clause qui empêche l’enfant de céder la nu propriété du bien.

Dans un acte de donation on va stipuler un droit de retour en cas de prédécès du donateur. S’il le donataire décède avant le donateur la donation va être rétroactivement anéanti et le bien va

retrouver dans le patrimoine du donateur. On l’associe souvent à une clause d’inaliénabilité qui intervient pour garantir l’efficacité du droit de retour.

Si la clause ne remplie pas ces conditions, dans ce cas, la clause n’est pas valable et la sanction est une nullité absolue. Elle contrevient à l’ordre public et n’est donc pas valable. Depuis la loi du 17 juin 2008 qui a réformé la prescription en matière civile il faut faire une distinction selon que l’action est une action personnelle mobilière dont le délai est de 5 ans ou que l’action soit une action réelle immobilière dont le délai est de 30 ans. L’action peut être exercée par tout intéressé. Il y a une particularité concernant la charge de la preuve : en droit commun, c’est celui qui demande l’annulation qui doit prouver le vice qui entache l’acte. En matière de clause d’inaliénabilité (changement de la charge de la preuve), on présume que la clause n’est pas valable et c’est à celui qui demande l’application ou le maintien de cette clause de prouver le caractère légitime et sérieux de l’intérêt qui la soutient.

Quand à l’étendu de la nullité, le principe est que seule la clause est réputée non écrite mais l’acte qui contient la clause reste valable. Il en va différemment si est prouvé que cette clause a été la cause impulsive et déterminante de l’acte auquel cas c’est l’acte tout entier qui tombe.

Autre question : savoir lorsque la clause est valable ce qu’il se passe si elle n’est pas respectée. Si l’acquéreur cède le bien au mépris d’une clause d’inaliénabilité parfaitement valable. Dans ce cas, l’aliénation qui est intervenu au mépris de la clause valable est entachée de nullité mais cette fois ci c’est une nullité relative car seule la personne dans l’intérêt de laquelle la clause a été stipulée peut demander la nullité de l’aliénation. Si la nullité est prononcée, la situation de l’acquéreur du bien grevé d’inaliénabilité va varier en fonction de sa bonne ou mauvaise foi. Le bien frappé d’inaliénabilité a néanmoins était cédé.

Dans quelle situation se trouve le sous acquéreur du bien ?

→En matière mobilière s’il est de bonne foi, il est protégé par la règle énoncée à l’article 2276 CC. Si le sous acquéreur est de mauvaise foi il devra rendre le bien et ne pourra plus que se retourner contre son auteur pour être dédommagé.

→En matière immobilière à partir du moment où l’inaliénabilité a été publié, elle est opposable aux tiers et ceux-ci seront considérés comme étant de mauvaise foi.

On s’est aperçu que ces clauses d’inaliénabilité pouvaient s’avérer gênantes (notamment quand elles figurent dans les actes à titre gratuit). C’est pourquoi il existe une possibilité de dérogation judiciaire. En effet, l’article 900-1 al 1 dispose : « le donateur ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige ». Il y a donc une possibilité judiciaire de levée de l’inaliénabilité quand il y a eu un changement dans les éléments du contexte, qui à l’origine, ont justifiés la clause. C’est au tribunal d’apprécier cas par cas l’importance des intérêts en jeu.

Cas de figure dans lequel le donataire se trouve dans l’obligation de vendre le bien donné car il ne peut pas l’entretenir. Cette faculté de faire lever judiciairement l’inaliénabilité est absolument impérative, elle est protégée. Il est impossible de mettre dans la libéralité une clause qui demande la levée de la clause de l’inaliénabilité. Notre droit civil a rejeté la théorie de l’imprévision. Un changement de contexte ne permet pas à une partie au contrat de se dégager de ses obligations.

Le droit de propriété reste susceptible de limitations. Notre conception actuelle de la propriété est raisonnable.

Section 3. L’acquisition de la propriété

Les différents modes d’acquisition peuvent être regroupés en fonction de leur cause. La propriété elle-même s’étend aux accessoires de la chose. On peut également acquérir la propriété par la volonté. C’est le cas lorsque l’acquisition est liée à l’existence d’un acte juridique. On acquiert la propriété par le biais d’un acte juridique (contrat, testament). Dans ce cas on devient propriétaire à la suite du transfert d’une propriété initiale. On peut acquérir la propriété par la possession. C’est un simple fait juridique (la possession) qui va permettre d’acquérir la propriété.

§1. La propriété et ses accessoires

En vertu d’un vieil adage « l’accessoire suit le sort du principal ». En matière de propriété on peut envisager la relation entre l’accessoire et le principal d’un point de vue statique et dynamique.

→D’un point de vue statique, la notion d’accessoire va nous permettre de déterminer l’étendue de la propriété. Il s’agit alors de définir la dimension matérielle de la chose qui fait l’objet du droit de propriété.

→D’un point de vue dynamique, la notion d’accessoire peut être envisagé comme un mode d’acquisition original : on acquiert la propriété en vertu du droit d’accession. Il permet au propriétaire d’acquérir les accessoires que produit sa chose ou bien encore les accessoires qui s’incorporent à se chose.

A. L’étendue de la propriété

L’étendue de la propriété d’un bien meuble ne soulève pas de difficulté. Mais c’est à propos des propriétés immobilières que la question devient plus délicate.

Il faut déterminer au sol la surface sur laquelle le droit de propriété s’exerce. Il s’agit là d’une difficulté de preuve avant tout que l’on rencontre dans le contexte de l’action en bornage. Il faut également savoir que la propriété du sol s’étend au dessus et au dessous de la surface attribuée (article 552 du CC). En vertu de cet article la propriété du sol emporte la propriété du dessus et la propriété du dessous.

→La propriété du dessus correspond à la propriété du volume d’air déterminé à l’aide de verticales élevées sur les limites de la surface appropriée. La propriété du dessus ne s’entend pas de la propriété de l’air située au dessus du sol, l’air est une chose qui n’appartient à personne et dont il convient de garantir l’usage à tous. Les prérogatives d’un propriétaire ne s’étendent pas non plus à l’espace aérien. Loi de 1924 sur la libre circulation des aéronefs.

•Négativement, la propriété du dessus permet au propriétaire de s’opposer, dans le volume ainsi défini, à toute atteinte y compris à des atteintes qui ne lui causeraient pas un préjudice actuel ou futur.

Illustration : va permettre à une personne de contraindre son voisin de couper les branches d’arbres qui se trouvent sur sa propriété.

•Positivement, la propriété du dessus emporte une présomption. Le propriétaire du sol est présumé propriétaire de toutes les plantations et de toutes les constructions élevées sur son sol. De cette présomption dépend le droit d’accession. On peut considérer que la propriété du dessus correspond à une liberté reconnue au propriétaire, il est libre d’ériger sur son sol toute plantation ou construction qui lui convient (sous réserve des restrictions du droit de propriété).

La volonté individuelle peut rompre le lien établi entre la propriété du sol et la propriété du dessus.

Il en va ainsi dans différents cas de figure : par le biais d’une convention le propriétaire du sol peut accorder à un tiers le bénéfice d’une servitude de ne pas construire ou de ne pas construire à une certaine hauteur. Le droit de planter ou de construire sur le sol peut être consenti par le propriétaire à un tiers par un droit de superficie.

Le droit de superficie est le droit réel qu’une personne appelée le superficiaire exerce sur la surface d’un fond dont le dessous (ou tréfonds) appartient à une autre personne appelée le tréfoncier.

Le droit de superficie correspond à un démembrement de la propriété. Ce démembrement peut être plus ou moins étendu. Il peut porter sur toute la surface du sol et tous les objets établis sur le sol, à ce moment il n’y a que le sous sol qui échappe au droit de superficie ou bien encore le droit de superficie peut être limité à certains objets ou aux objets qui se trouvent à la surface du sol (on peut limiter le droit de superficie aux constructions se trouvant sur le sol). Le superficiaire dispose alors d’un droit réel.

Plus récemment est apparu l’idée d’une différenciation entre la propriété du dessus et la propriété du dessous. Est apparu la notion de construction en volume. Permettre l’appropriation privée d’un espace disponible au dessus d’un Etat ou d’un domaine public. Ca suppose un déclassement en volume de l’espace privé.

Autre application : c’est la copropriété en volume. Droit de superficie mais en 3 dimensions. Problème : complexité de l’identification des volumes.

La propriété du sol emporte également la propriété du dessous ou tréfonds.

→La propriété du dessous reste cpdt très théorique car un propriétaire n’est pas libre d’explorer le sous sol comme il l’entend.

•Négativement, la propriété du dessous va permettre au propriétaire de s’opposer aux atteintes de tiers en sous sol. Par exemple : les racines d’un arbre du propriétaire voisin.

•Positivement, la propriété du tréfonds correspond à la propriété de ce que contient le sous sol (mines, carrières, gisements, etc.).

La volonté individuelle peut rompre le lien qui existe entre la propriété du sol et la propriété du dessous. La loi le fait elle-même dans certains cas par exemple en ce qui concerne les gisements miniers : le droit sur un gisement minier est différent du droit du propriétaire sur le sol et le sous sol.

B. L’acquisition de la propriété par accession

En vertu de l’article 546 du CC la propriété d’une chose soit mobilière soit immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur tout qui s’y unit accessoirement soit naturellement soit artificiellement. Ce droit s’appelle le droit d’accession. Il existe 2 sortes d’accessions :

- L’accession par production- L’accession par incorporation

→L’accession par production n’appelle guère de commentaires. C’est ce qui permet d’étendre la propriété aux fruits et aux produits de la chose. Le propriétaire a la jouissance de la chose (fructus) et de ce fait, il a donc droit à tout ce que produit la chose.

→L’accession par incorporation : le droit d’accession porte sur tout ce qui s’unit accessoirement à la chose. Le code nous apporte toute sorte de précisions supplémentaires (articles 551 et suivants). On peut distinguer 2 formes d’accession par incorporation :

- L’incorporation à un meuble qui se produit de meuble à meuble- L’incorporation à un immeuble : l’accession immobilière

1. L’incorporation à un meuble ou accession mobilière

L’accession mobilière présente un intérêt très relatif en pratique en raison de la règle « en fait de meuble possession vaut titre » (article 2276 CC). La possession est la possession seule permet au possesseur d’un meuble corporel d’acquérir la propriété de ce bien meuble. Règles (articles 565 à 572 du CC). Ces articles sont donc spécifiques à l’accession mobilière qui se produit de meuble à meuble.

On va acquérir la propriété d’un meuble parce que ce meuble est l’accessoire d’un meuble que l’on possède déjà. En plus, ces 12 articles ne concernent pas les propriétés mobilières incorporelles (ne s’appliquent pas au fonds de commerce). Ne peuvent concerner que 2 choses mobilières corporelles qui appartiennent à 2 maitres différents. On va considérer que l’un est propriété de tout en vertu du droit d’accession. L’accession de meuble à meuble répond au principe de l’équité naturelle (article 565 CC).

Les rédacteurs du code ont également proposé aux magistrats des règles qui visent certains cas particuliers d’accession mobilière. Ces règles reposent sur une distinction entre trois sortes d’accessions particulières :

- L’adjonction : elle se produit lorsque 2 choses appartenant à différents maitres, qui ont été unis de manière à former un tout, restent cependant séparables. Dans un tel cas, le tout appartient à celui qui est propriétaire de la chose qui forme la partie principale à charge pour lui d’indemniser le propriétaire de la chose qui a été unie. Le code va essayer de déterminer quelle est la partie principale. C’est celle à laquelle l’autre n’a été unie que pour l’usage, l’ornement ou bien encore à titre de complément. Toutefois, si la chose unie est plus précieuse que la chose principale ou si la chose unie a été employé à l’insu de son propriétaire, celui-ci peut en réclamer restitution et la chose unie sera alors séparée de la chose principale même si cela doit entrainer des dégradations.

S’il n’est pas possible de considérer qu’une chose n’est pas l’accessoire de l’autre mais que néanmoins les 2 choses forment un tout, la chose principale sera celle qui est la plus considérable en valeur ou en volume si les 2 choses sont de même valeur.

- La spécification : il ya spécification lorsqu’il y a formation d’une chose nouvelle grâce au travail d’une personne sur un bien meuble appartenant à une autre personne (article 570 du CC).Exemple : artisan qui emploie une matière première qui ne lui appartient pas pour former une chose nouvelle. Le propriétaire de la matière première a le droit de réclamer la chose nouvelle en remboursant le prix de la main d’œuvre, estimée à la date de remboursement. Si la main d’œuvre est si importante qu’elle dépasse de beaucoup la valeur de la matière alors c’est l’industrie qui devient partie principale et c’est l’artisan qui a le droit de retenir la chose nouvelle en remboursant la matière à son propriétaire.

- Le mélange : consiste dans la réunion de 2 choses appartenant à 2 propriétaires différents mais ces choses sont tellement unies que la séparation en est difficile ou même impossible. On est proche de l’adjonction. Si la chose appartenant initialement à l’un des propriétaires est de beaucoup supérieure à l’autre chose par sa quantité ou son prix, le propriétaire de cette chose supérieure pourra réclamer la chose provenant du mélange à condition de rembourser l’autre propriétaire de la valeur de la chose incorporée. Si les 2 choses sont de valeurs identiques, la chose provenant du mélange est réputée commune et elle devra être licitée (vendue) au profit commun.

En matière immobilière l’accession s’applique beaucoup plus souvent.

2. L’incorporation à un immeuble

L’accession immobilière peut être naturelle ou artificielle. Elle est naturelle lorsqu’elle se produit sans l’intervention de l’homme, elle est artificielle lorsqu’elle résulte du fait de l’homme.

a. L’accession naturelle à un immeuble

Cette accession naturelle va permettre au propriétaire d’un immeuble d’acquérir certains meubles ou immeubles qui s’unissent à son immeuble.

- L’acquisition de meuble : l’accession naturelle permet au propriétaire d’un terrain de devenir propriétaire des choses mobilières inanimées qui s’incorporent à ce terrain. Ces choses peuvent être les pierres tombées du ciel (aérolites). Le droit du propriétaire sur un trésor découvert dans sa propriété par un tiers. Il faut que la découverte du trésor soit le pur fruit du hasard, le trésor sera alors partagé en 2 : une moitié pour le propriétaire du fonds et une moitié pour le tiers qui a découvert le trésor qu’on appelle l’inventeur.

Hypothèse : lorsqu’un ouvrier fait des travaux dans une propriété et tombe sur un trésor. Mais l’inventeur n’a droit à rien lorsque la découverte résulte de fouilles intentionnelles.

Autre exemple : M. Louis prospecteur de loisirs, chercheur de trésor : a découvert un vase avec des louis d’or. Il a reçu une peine d’amende. Il se promenait avec un détecteur de métaux. L’accession naturelle peut aussi concerner certains animaux sauvages : gibiers, abeilles, lapins. Les animaux qui quittent un fond pour se balader sur un autre fond deviennent alors la propriété du propriétaire du fond. L’accession ne concerne que les animaux sauvages, ne peut concerner les animaux domestiques, de bassecours qui restent la propriété de leur maitre initial.

- L’acquisition de certains immeubles : il y a acquisition d’un immeuble dans certaines circonstances liées aux mouvements des eaux : les alluvions (terrains qui se forment dans un cours d’eau à partir de dépôt de vase ou de gravier le long des rives) et les relais (parties de terrains que les eaux d’une rivière ou d’un fleuve découvrent et abandonnent). Les alluvions et les relais appartiennent généralement au propriétaire du fonds sur lequel ils se sont formés. Le propriétaire riverain profite de la rive découverte. Exceptionnellement, l’alluvion ou le relais n’accroissent pas aux propriétés riveraines. Cas important : cas de la mer. Ils appartiennent tjs à l’Etat.

Cours du 11/10

b. L’accession artificielle à un immeuble

L’accession artificielle à un immeuble est le résultat du travail de l’homme. Il peut avoir pour objet soit une construction soit une plantation. L’article 553 CC énonce une double présomption :

- Selon la première présomption celui qui construit ou qui plante sur son sol est présumé propriétaire des matériaux ou des plantations.

- Seconde présomption : les constructions ou les plantations élevées sur un fond sont présumées faites par le propriétaire du sol.

Ces 2 présomptions sont des présomptions simples donc la preuve contraire est possible. C’est toujours celui qui veut démontrer que le propriétaire a construit ou planté avec des matériaux appartenant à autrui qui doit le prouver. De la même façon c’est celui qui prétend que les constructions ou plantations érigées sur le sol ont été le fait d’un autre que le propriétaire du sol qui doit le démontrer. Par la même, nous avons 2 cas d’accession.

- Premier cas : le propriétaire d’un fond construit ou plante avec des matériaux appartenant à autrui. Dans ce cas, du fait de leur utilisation, les matériaux vont perdre de leur individualité et vont être incorporés au sol. En vertu de l’article 554 du CC le propriétaire du sol acquière la propriété des constructions ou des plantations et par conséquent des matériaux incorporés et cela même s’il est de mauvaise foi, cad s’il s’avait pertinemment utilisé des matériaux appartenant à autrui. Du même coup, le propriétaire des matériaux n’est pas autorisé à les enlever mais il pourra exiger du propriétaire du fond le remboursement de la valeur des matériaux utilisés. Le propriétaire pourra obtenir réparation sous forme de DI.

- Deuxième cas : des constructions ou plantations sont érigées par un tiers sur le terrain d’autrui. Dans ce cas, le propriétaire du terrain devient par accession propriétaire des constructions ou plantations mais l’accession se fait moyennant une contre partie (article 555 CC).

→Quand à son domaine d’application

L’article 555 ne concerne que les plantations, constructions et ouvrages fait sur le fond d’autrui cad sur un immeuble qui appartient à autrui. Le constructeur est une personne différente du propriétaire du fond. Les termes constructions et ouvrages doivent être entendu assez largement : il faut qu’on soit en présence d’un ouvrage nouveau. De simples réparations ou améliorations apportées à un ouvrage existant ne se voient pas appliquer l’article 555 du CC.

Le domaine de l’accession varie en fonction de la bonne ou mauvaise foi du constructeur.

→Si le constructeur est de bonne foi, l’accession se produit automatiquement au profit du propriétaire du sol de sorte que le propriétaire du sol se trouve contraint d’indemniser le constructeur.

→Si le constructeur est de mauvaise foi cad s’il est prouvé qu’il savait qu’il construisait ou plantait sur un terrain qui ne lui appartenait pas, dans ce cas le propriétaire du sol bénéficie d’une option :

- Soit il peut exiger la démolition de l’ouvrage, de la plantation au frais du constructeur- Soit il peut bénéficier de l’accession mais alors il devra indemniser le constructeur

La CDC exclut systématique le jeu de l’accession lorsqu’il y a empiètement. Un propriétaire victime d’un empiètement peut toujours exiger la démolition indépendamment de la bonne ou mauvaise foi du constructeur.

Exemple : empiètement s’il y a 2 terrains contigus, un propriétaire vient construire sur le terrain du voisin.

→Le domaine de prédilection correspond au rapport entre le propriétaire du fond et un acquéreur évincé.

Exemple : A vend un terrain à B, l’acte comporte une condition résolutoire concernant le prix. B revend la maison à C et C fait construire une maison sur le terrain. Seulement B est mauvais payeur si bien que B n’a pas payé l’intégralité du prix de vente à A. A a agit en justice et a obtenu la résolution de la vente. La résolution opère rétroactivement. A retrouve la propriété de son terrain comme s’il ne l’avait jamais cédé. Pour la maison que C a construit : A va devenir propriétaire de la maison par le droit d’accession. C est un sous acquéreur évincé et il est l’exemple type du constructeur par rapport à l’article 555 du CC.

Si C est de bonne foi l’accession va se tenir au profit d’A qui va devoir indemniser C. Mais si C n’est pas de bonne foi alors A dispose d’une option : soit il exige la démolition aux frais de C soit A n’exige pas la démolition et entend garder la maison et invoque son droit d’accession mais doit

indemniser C. La bonne ou mauvaise foi va se déduire à partir du moment ou la condition résolutoire a été publiée.

Peut s’appliquer à toutes sortes de situations.

→Ca s’applique également dans les rapports entre concubins.

Exemple : A et B vivent en concubinage depuis quelques années quand les parents de B leur donne un terrain à Deauville. A finance la construction d’une maison sur ce terrain qui appartient à B. Rupture du concubinage. B rencontre C. A à l’impression de s’être fait plumé. L’accession permet à B de dire qu’elle est propriétaire du terrain et de la maison. A va être indemnisé.

•En revanche, l’article 555 ne peut pas s’appliquer dans les relations entre un usufruitier et un nu propriétaire. Dans ce cas il faut appliquer les règles spécifiques de l’usufruit. L’usufruitier ne peut rien réclamer pour les améliorations aux biens.

•La JP écarte aussi l’application de l’article 555 en cas d’indivision ou de copropriété. Un indivisaire ou un copropriétaire fait construire sur un terrain indivis. On privilégie les textes spécifiques à l’indivision et la copropriété.

•L’article 555 n’est pas applicable non plus lorsque le propriétaire et le constructeur sont unis par des liens contractuels. On doit faire privilégier la loi du contrat. La convention des parties l’emporte sur l’article 555 qui n’est pas d’ordre public. Il faut que la convention des parties envisage expressément le sort des plantations ou des constructions. Il arrive qu’il y ait un lien contractuel sans que la convention ne stipule de règles particulières sur le sort des plantations ou constructions. Dans ce cas, à défaut de toute autre règle c’est l’article 555 qui s’appliquera.

•C’est dans ce sens qu’on a un large contentieux entre locataire et bailleur :

- Soit le bail contient des stipulations relatif aux sort des constructions ou plantations et donc pas d’application de l’article. La JP exclut l’application de l’article en cas d’emphytéose et de bail à construction.

- Soit le bail n’envisage pas leur sort alors l’article 555 peut régir les rapports entre le bailleur et le locataire. En matière de bail, l’accession ne se produit qu’en fin de bail ce qui signifie que le locataire conserve la liberté de démolir les constructions en cours de bail.

•Entre époux la JP écarte l’application de l’article 555 au profit du droit des régimes matrimoniaux. La revalorisation des créances entre époux se fait par des règles particulières qui l’emportent sur l’article 555.

•L’article ne s’appliquera certainement pas non plus dans les rapports entre partenaires d’un PACS.

→Quand à la contre partie

Le constructeur doit être indemnisé. L’accession se produit automatiquement quand le constructeur est de bonne foi et au grès du propriétaire du fond quand le constructeur est de mauvaise foi. Pour déterminer l’indemnité qui est du au constructeur la loi offre une option au propriétaire du fond.

Le propriétaire du fond peut à son choix, verser au constructeur :

- soit une somme égale à celle dont le fond a augmenté de valeur

- soit une somme correspond au coût des matériaux et au prix de la main d’œuvre utilisée, évaluée au jour où intervient le remboursement.

La première option correspond à une plus value prise sur le fond mesuré au jour du remboursement. L’autre option correspond à la dépense faite mais revalorisée au jour où intervient le remboursement.

L’intérêt de l’article 555 est là, c’est cette revalorisation. L’article 555 est un texte avantageux pour le constructeur.

§2. L’acquisition de la propriété par convention

L’acquisition de la propriété peut en effet résulter d’un acte juridique, dans ce cas, le transfert de propriété est dit volontaire et l’acte juridique à l’origine de ce transfert est un acte translatif de propriété. C’est un acte qui a un effet translatif de propriété. Cet acte peut être un acte unilatéral cad qui est le fait d’une seule volonté comme un testament mais le plus souvent c’est un acte bilatéral cad qui représente l’accord de plusieurs volontés comme une convention. Il y a toute sorte de contrats translatifs de propriété.

Depuis 1804 le transfert conventionnel de propriété obéit à 2 principes fondamentaux :

- le principe de liberté- le principe de l’instantanéité du transfert

A. Le principe de liberté

Ce principe de liberté se rattache au principe de liberté contractuelle.

Il correspond à une triple faculté :

- Liberté de contracter ou de ne pas contracter- Liberté de choisir son cocontractant- Liberté de déterminer le contenu du contrat

Ce principe inclus les contrats qui ont pour objet la création de droits réels ou le transfert de propriété. Quant à la forme, le principe de liberté s’apparente au principe du consensualisme. Plus précisément s’agissant des contrats translatifs de propriété, le droit de propriété se transmet par le seul échange de consentement des parties. La propriété se transmet de l’auteur à l’ayant cause par le seul échange de volonté des parties. Ainsi dans le contrat de vente le transfert de propriété suppose seulement la rencontre de volontés concordantes entre l’acheteur et le vendeur. Ce sont les mêmes conditions pour le transfert de propriété de la chose acquise.

Ainsi la vente y compris la vente immobilière est un contrat consensuel ( ?) cad parfait dès l’échange des consentements. Pour qu’une vente immobilière soit opposable aux tiers il faut qu’elle soit publiée à la conservation des hypothèques ou au livre foncier en Alsace Moselle.

Or le décret du 4 janvier 1955 précise que tout acte sujet à publicité foncière doit être dressé en la forme authentique. Il faut passer chez le notaire. Tant qu’il n’y a pas d’acte authentique cette vente est inopposable aux tiers. Entre les parties la vente est parfaite, elle est valable, doit produire tous ses effets et l’acte authentique n’est exigé que pour la publicité foncière et l’opposabilité aux tiers.

B. Le principe de l’instantanéité du transfert de propriété

Le droit français connait ce principe, cela signifie que c’est le contrat lui-même dès l’instant ou il est formé qui fait passer la propriété du vendeur à l’acheteur. Dès que le contrat est formé, il emporte transfert de propriété. Cela est vrai quand bien même la chose ne serait pas immédiatement livrée, qu’elle resterait en la possession du vendeur. Avant la livraison de la chose mais après la formation de la vente, en principe, le vendeur n’est plus qu’un simple détenteur de la chose pour le compte de l’acheteur.

→En droit romain un contrat avait pour seul effet de créer des obligations entre les parties et cela était vrai même pour les contrats qui avaient pour objet un transfert de propriété. Dans un premier temps le contrat ne pouvait que créer l’obligation pour le vendeur de transférer la propriété du bien acquis à l’acheteur. Second acte par lequel on constatait que le vendeur s’acquittait de son obligation et transférait la propriété à l’acheteur.

→En droit allemand, le contrat fait naitre l’obligation de transférer la propriété puis le transfert se réalise par une autre opération juridique.

•Pour les biens meubles cette autre opération juridique correspond à la tradition. La tradition est la remise de la main à la main de la possession de la chose. •Pour les biens immeubles cette autre opération consiste en un acte solennel par lequel le vendeur et l’acheteur déclare leur accord sur le transfert de propriété. Cet acte solennel va donner lieu à une inscription sur le registre public, sur le livre foncier.

→En droit français le transfert de propriété est immédiat, dès la formation du contrat la propriété est transférée à l’acheteur. Le texte de principe en la matière est l’article 1138 CC. Selon cet article : « l’obligation de livrer la chose est accomplie par le seul consentement des parties contractantes ». Dans l’esprit des rédacteurs du CC l’obligation de livrer la chose correspondait à l’obligation de transférer la propriété de la chose. L’obligation de transférer la chose est accomplie par le seul consentement des parties au contrat. C’est une obligation morte née.

En matière de vente cela signifie que l’acheteur est propriétaire dès que les parties sont d’accord sur la chose et le prix, cela vaut pour une vente mobilière ou immobilière.

•Dans une vente mobilière l’acheteur devient propriétaire dès l’échange des consentements. En conséquence, si le vendeur se rétracte avant qu’un acte notarié n’ait été rédigé l’acheteur peut très bien agir en justice pour faire constater par le juge qu’il y a déjà eu transfert de propriété en sa faveur et le jugement que l’acheteur va ainsi obtenir remplacera l’acte notarié qui n’a pu être dressé faute de la présence d’une des parties, le jugement obtenu permettra de publier la vente à la conservation des hypothèques.

Exemple : A vend sa maison à 100 000 euros à B. C offre 200 000 euros à A. A lui vend alors sa maison et ne va pas chez le notaire. B s’il parvient à prouver l’échange de consentement avec A pourra agir en justice et faire constater qu’il y a déjà eu transfert de propriété en sa faveur et cela permettre de publier la vente à la conservation des hypothèques.

De ce principe dépend aussi de la charge des risques. La chose périe au risque du propriétaire. Si la chose vendue vient à périr par cas fortuit qui de l’acheteur ou du vendeur va supporter cette perte ? La vente à lieu, la chose n’est pas encore livrée seulement elle est détruite. La position du droit français est claire : la chose périe au risque du propriétaire. La vente est parfaite dès l’échange des consentements et le transfert de propriété est immédiat bien que la chose ne soit pas livrée. Si la chose périe par cas fortuit le propriétaire doit supporter le risque. L’acheteur est donc déjà propriétaire et il doit payer le vendeur.

Le principe de l’instantanéité du transfert de propriété n’est pas un principe absolu d’ordre public. Il est susceptible de restrictions et d’atténuations.

→Restrictions d’ordre général qui concernent tant les parties que les tiers : il n’y a pas instantanéité du transfert de propriété lorsque les parties n’ont pas pu ou lorsqu’elles n’ont pas voulu le réaliser.

Lorsque les parties n’ont pas pu (obstacle au transfert).

•Cet obstacle peut être un obstacle purement matériel, lié à la nature de la chose elle-même. C’est le cas par exemple pour les choses futures. On peut imaginer une vente sur une chose future. Le transfert ne peut pas se produire instantanément car la chose n’existe pas encore. Dans ce cas le transfert est repoussé au moment ou la chose existera.

Concernant les contrats portant sur les choses fongibles, chose de genre : c’est une chose qui n’est pas individualisée au moment de la formation du contrat. La aussi le transfert ne se produit pas instantanément, il sera repoussé au moment ou la chose sera individualisée. L’individualisation de la chose se produit en principe par la livraison.

Par exemple : commande d’une voiture de série.

•D’autres obstacles ne sont plus matériels mais juridiques. Pour que le transfert puisse se produire instantanément encore faut il que le vendeur lui-même soit propriétaire. En effet, une maxime juridique énonce une règle de pure logique : « nul ne peut transférer à autrui plus de droits qu’il n’en a lui-même ».

Il existe une autre maxime en vertu de laquelle « personne ne peut transférer un droit qu’il n’a pas ». Celui qui n’est pas propriétaire ne peut transférer la propriété. Si un acte translatif de propriété est annulé cela entraine en principe l’anéantissement des droits constitués par l’acquéreur au profit de tiers.

Exemple : A vend un bien à B qui revend à C. Ultérieurement, la vente entre A et B est annulée. La nullité opère rétroactivement. B est censé n’avoir jamais été propriétaire de la chose. De ce fait B n’a pas pu transmettre la propriété de la chose à C. L’annulation de la vente entre A et B entraine l’anéantissement de la vente entre B et C.

La loi et la JP ont apporté certains tempéraments.

•En matière mobilière les tiers de bonne foi sont protégés par la règle « en fait de meuble possession vaut titre ».

•En matière immobilière les choses sont plus complexes : le sous acquéreur pourra éventuellement se prévaloir d’une prescription acquisitive. Le fait de posséder pendant un certain temps nous rend propriétaire sans que le droit de propriété soit remis en cause.

Il y a aussi une règle de portée générale en matière immobilière : « qui doit garantir ne peut envisager » et donc le tiers ne peut pas être évincé par son propre auteur agissant en nullité.

→Théorie de l’apparence : la JP accepte de reconnaitre la validité des actes accomplis par un propriétaire apparent. L’intérêt de la théorie est qu’elle permet de conforter l’acte et de sécuriser le tiers avant même l’accomplissement du délai de la prescription acquisitive.

La théorie suppose la réunion de conditions très strictes :

- le tiers qui a traité avec le propriétaire apparent doit être de bonne foi cad qu’il faut qu’il a cru acquérir son droit d’un véritable propriétaire. Cette condition se vérifie au moment de l’acquisition.

- Il faut qu’il y ait erreur commune sur le titre du propriétaire apparent cad que le tiers acquéreur doit s’être trompé en croyant traiter avec le véritable propriétaire. Il faut que chacun ait pu se tromper dans la même situation cad qu’une personne dans une situation similaire aurait commis la même erreur.

En revanche la théorie est là pour protéger le tiers donc peut importe la bonne ou mauvaise foi du tiers acquéreur seule est prise en compte son attitude.

Dans les rapports entre le propriétaire véritable et le propriétaire apparent :

La théorie de l’apparence ne joue aucun rôle, elle n’a aucun effet. A la suite de l’annulation de la vente entre A et B il faudra procéder à un règlement de compte et dans le cadre de ce règlement on tiendra compte de la bonne ou mauvaise foi de B.

→Le propriétaire apparent de bonne foi est évidemment traité avec davantage de clémence. Il doit restituer le prix de l’aliénation cad le prix perçu de C et seulement ce prix. Mais il pourra conserver les fruits de la chose si chose était frugifère.

→Si le propriétaire apparent est de mauvaise foi il mérite d’être traiter avec rigueur : il doit restituer la valeur actuelle du bien aliéné. Il devra restituer tous les fruits y compris ceux qu’il aurait négligé de percevoir. Et enfin d’éventuel DI si sa mauvaise foi a entrainé un préjudice distinct.

Il arrive aussi que le transfert de propriété ne se produise pas instantanément parce que les parties ne l’ont pas voulu. L’instantanéité du transfert et la règle de l’article 1138 ne sont que des règles supplétives, les parties peuvent y déroger. Les parties peuvent décider de retarder le transfert de propriété.

•En matière de vente immobilière, l’acheteur et le vendeur vont se mettre d’accord sur la chose et le prix et puis, ils vont rédiger un compromis de vente pour constater leur accord. C’est un acte sous seing privé qui constate leur accord. Dans le compromis de vente on décide de retarder le transfert

de propriété au moment ou sera rédigé un acte notarié. On subordonne le transfert à la rédaction ultérieure d’un acte notarié. Très souvent on procède ainsi pour protéger le vendeur par rapport à l’acheteur. Si l’acheteur se ravisait, le vendeur retrouve sa liberté, il est toujours propriétaire du bien et peut le vendre à une autre personne. Son bien n’est plus immobilisé.

•En matière de vente mobilière, les parties peuvent également prévoir de retarder le transfert de propriété jusqu’au complet paiement du prix. Clause de réserve de propriété : le vendeur se réserve la propriété du bien jusqu’au complet paiement du prix. Elle joue comme une sureté au profit du vendeur. L’intérêt de la clause est que le vendeur va pouvoir revendiquer le bien en tant que propriétaire.

→Transfert de propriété à l’égard des tiers : il existe un tempérament considérable qui est organisé dans l’intérêt des tiers à travers la publicité des contrats translatifs de propriété.

•En matière immobilière la publicité s’opère par le dépôt d’une copie de l’acte translatif de propriété à la conservation des hypothèques, acte qui a du être rédigé en la forme notarié. L’accomplissement de cette formalité n’est nullement nécessaire à la validité de l’acte. L’accomplissement de cette formalité de publicité est indispensable pour que le transfert de propriété soit opposable aux tiers, à défaut, il ne sera inopposable aux tiers. C’est ainsi que l’on va pouvoir régler le conflit opposant 2 acquéreurs successifs d’un même immeuble.

Exemple : A vend sa maison à B 100 000 euros. A croise C qui lui propose 200 000 euros pour sa maison. A est intéressé. A vend une seconde fois sa maison à C. Comment va-t-on faire pour savoir qui est le propriétaire ? Conflit régler grâce à la publicité. Si la vente entre A et B est publiée avant la vente entre A et C alors la vente entre A et B est opposable à C et c’est B qui l’emporte. A l’inverse si C est plus rapide que B et qu’il se précipite à la conservation des hypothèques pour que la vente soit publiée c’est C qui gagne. La vente entre A et B lui est inopposable, il peut opposer la vente à B.

La publicité ne joue qu’à l’égard des tiers. Si les formalités de publicité ne sont pas établies, l’acte va cependant garder sa valeur juridique mais insécurité.

•En matière mobilière, il faut distinguer la situation des meubles dont la transmission peut faire l’objet d’une publicité et la situation des meubles ordinaires ou il n’y a pas de système de publicité.

Pour les meubles susceptibles de publicité cad pour les meubles immatriculés ce sont les navires ou les aéronefs. Règles de publicité proche des immeubles. Le transfert de propriété sur un tel meuble ne sera opposable aux tiers qu’à la condition d’avoir été publié sur un registre spécial.

Pour les meubles ordinaires : comment faire pour assurer la protection des tiers ?

Cours du 18/10

Pour ces meubles ordinaires qui ne sont pas soumis à immatriculation, comment assurer la protection des tiers ?

L’article 1141 du code civil édicte la règle suivante « si la chose qu’on s’est obligé de donner ou de livrer à 2 personnes successivement est purement mobilière, celle des 2 qui a été mise en possession réelle est préférée et en demeure propriétaire, encore que son titre soit postérieur en date, pourvu que la possession soit de bonne foi ».

Il faut savoir que cet article n’est, en fait, qu’une application particulière d’une règle plus générale qui est exprimée à l’article 2276 du Code civil. L’article 1141 n’est qu’une application particulière de la règle « en fait de meubles possession vaut titre ». Ce texte s’applique aux meubles corporels et son rôle est de trancher le conflit susceptible d’opposer deux acquéreurs successifs d’un même meuble.

La solution qu’il propose est la suivante « il faut préférer celui qui est le premier entré en possession de ce bien meuble ».

Exemple : A vend à B une potiche chinoise d’une grande valeur. Mais B ne prend pas tout de suite possession de la potiche chinoise. Et A en profite pour vendre une nouvelle fois la potiche a C et C prend immédiatement possession de la potiche. Conflit entre 2 acquéreurs successifs d’une même potiche. Qui de B ou C doit être considéré comme le propriétaire de cette potiche ?

Article 1141 => à partir du moment où C est entré en possession en 1 er c’est lui qui gagne la potiche quand bien même son titre serait postérieur. B est bien devenu propriétaire de la potiche, toutefois C est à son tour devenu propriétaire parce qu’il a reçu la chose de bonne foi (il ignorait la vente entre A et B) et le droit de C doit être préféré à celui de B. Le droit de C détruit le droit de B.

Pour que l’article 1141 s’applique différentes conditions doivent être réunies :

- La chose aliénée doit être un meuble corporel ordinaire non soumis à publicité- Le second acquéreur (c) ne peut bénéficier de 1141 que s’il est de bonne foi cad s’il ignorait l’existence

de la vente antérieure- Le second acquéreur doit être véritablement en possession du bien, il faut qu’il y ait eu tradition réelle

cad que la chose, le bien, ait été remis appréhendé par le second acquéreur.

Section 4 : Protection et preuve de la propriété

Lorsque le droit de propriété fait l’objet d’un litige. Dès que le prétendu propriétaire n’est pas en possession, il est obligé d’exercer une action spécifique pour obtenir la reconnaissance de son droit.

Cette action qui tend à la reconnaissance du droit de propriété en faveur d’un individu est l’action en revendication. Dans le cadre de cette action va se poser la question de la preuve de la propriété.

§1. L’action en revendication

Par hypothèse c’est une action qui est intentée par un prétendu propriétaire contre un possesseur. Il faut que notre prétendu propriétaire ait perdu la possession du bien pour qu’il puisse agir en revendication. Cette action en revendication est une action pétitoire dans la mesure où son objet est de trancher la question de la propriété elle-même. Le juge va donc statuer sur la question de savoir si celui qui exerce l’action (demandeur) est bien titulaire d’un droit de propriété sur la chose revendiquée. Il va réclamer directement la reconnaissance de son droit de propriété.

Cela peut concerner les biens meubles et immeubles.

Toutefois en matière mobilière cette action est exceptionnelle en raison de l’article 2276 « en fait de meubles possession vaut titre ». Cette règle permet au possesseur de bonne foi d’un bien meuble d en devenir instantanément propriétaire et par la même, sauf exception, cette règle interdit au propriétaire dépossédé de revendiquer son bien.

Le domaine de prédilection de l’action en revendication est les biens immeubles.

A. Quant à sa mise en œuvre

L’action en revendication est le seul moyen spécifique de faire reconnaitre en justice le droit de propriété. Cette action est soumise au droit commun des actions en justice sous réserve de 2 particularités :

- Comme la propriété elle-même, cette action est imprescriptible. Ceci était vrai jusqu’à la réforme des prescriptions en 2008. Depuis les textes sont moins clairs. L’article 2227 du code civil continue d’affirmer « le droit de propriété est imprescriptible ». Il est donc logique que l’action qui vise à la reconnaissance de ce droit est aussi imprescriptible. Le texte poursuit « Les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans ». Or l’action en revendication lorsqu’elle a pour objet la revendication d’un immeuble est évidemment une action réelle immobilière.Doit-on considérer que l’action en revendication immobilière se prescrit par 30 ans ? Où est-elle imprescriptible ? La majorité de la doctrine penche en faveur de cette seconde solution.

- En matière immobilière cette action relève toujours de la compétence exclusive du tribunal de grande instance et cela quelque soit la valeur en litige. Cela reste vrai même lorsqu’il faut protéger un propriétaire contre des atteintes qui émanent de la puissance publique. Même quand un litige oppose une personne à l’administration, l’action relève toujours de la compétence exclusive des juridictions civiles et parmi ces juridictions de la compétence exclusive du TGI. C’est vrai en matière de voie de fait, c’est vrai en matière d’indemnité d’expropriation etc.

B. Quant à ses effets

Si le demandeur en revendication triomphe dans son action, l’action a pour effet principal la reconnaissance de son droit, et par voie de conséquence, la restitution du bien par le possesseur.Mais l’action peut aussi avoir d’autres suites, il faut distinguer la situation entre les parties d’une part et vis-à-vis des tiers d’autre part.

1. Entre les parties

Entre les parties certaines obligations vont prendre naissance entre le revendiquant triomphant d’un coté et le possesseur évincé de l’autre.3 obligations pèsent sur le possesseur évincé envers le revendiquant :

- Le possesseur évincé doit restituer le bien revendiqué au propriétaire (revendiquant) et il doit restituer le bien dans don intégralité, cad avec ses accessoires.

Ainsi par exemple : à titre d’accessoire du bien il faudra tenir compte des immeubles par destination. On remarquera qu’en principe le bien doit être restitué libre de toute charge ou servitude constituée par le possesseur. Mais cette fois ci cette affirmation ne vaut que sous réserve de la protection du droit des tiers. Les tiers sont parfois en mesure d’opposer au propriétaire certains droits qu’ils ont acquis du possesseur.

- La restitution des fruits et des produits. Le possesseur évincé doit restituer au propriétaire tous les produits du bien. Mais s’agissant des fruits, il faut faire une distinction selon que le possesseur évincé est de bonne ou mauvaise foi. →Le possesseur de mauvaise foi doit restituer tous les fruits y compris ceux qu’il aurait négligé de percevoir. →En revanche le possesseur de bonne foi a le droit de conserver les fruits perçus avant l’assignation en justice. C’est une faveur que la loi fait au possesseur de bonne foi. « Le possesseur de bonne foi fait les fruits siens ». Mais en tout état de cause les fruits échus depuis l’assignation en justice doivent être restitués. Car le possesseur est désormais averti qu’il peut mettre les fruits de coté.

- Le possesseur évincé peut également être redevable de certaines indemnités . Mais là encore il faut faire une distinction entre le possesseur de mauvaise foi qui ne mérite aucune faveur et le possesseur de bonne foi que la loi traite avec davantage d’indulgence. →Le possesseur de mauvaise foi est redevable de toutes les altérations, dégradations, ou aliénations partielles de la chose. →Le possesseur de bonne foi, restitue la chose en l’état, et s’il l’a aliénée, il ne doit rendre que le prix perçu lors de l’aliénation. Alors que s’agissant du possesseur de mauvaise foi il doit restituer la valeur exacte de la chose quand bien même la chose aurait eu moins de valeur lors de l’aliénation.

Les obligations dont le revendiquant peut être tenu envers le possesseur :

- Si le possesseur a réalisé des constructions ou plantations sur l’immeuble qu’il doit restituer . Dans ce cas problème de l’accession. Le propriétaire revendiquant devient propriétaire de ces constructions mais doit indemniser le possesseur.

- Le possesseur a fait de simples travaux sur le bien. Il ne s’agit pas d’une construction nouvelle . Ces travaux sont qualifiés d’impenses (forme particulière de dépenses). En vertu de la théorie des impenses, le possesseur va avoir droit à une indemnisation qui varie en fonction de la nature des travaux réalisés.

On distingue en effet 3 catégories d’impenses :

▪ Les impenses nécessaires => dépenses nécessaires à la conservation du bien (sinon le bien aurait périt ou se serait dégradé). Ces impenses sont toujours intégralement remboursées. Il ne faut pas confondre les impenses nécessaires avec les charges de la jouissance. Les charges de la jouissance correspondent à des dépenses d’entretien courant qui représentent la contrepartie de la jouissance du bien et ne donnent pas lieu à indemnisation. Exemple : réfection de toiture =impense nécessaire. Peinture = impense de jouissance

▪ Les impenses simplement utiles => correspondent à des travaux tels qu’agrandissement, surévaluation etc. Exemple : installation d’un ascenseur, réfection d’une salle de bain etc.

C’est mieux avec mais on peut faire sans. Ces impenses donnent lieu à indemnisation mais seulement dans la mesure de la plus-value subsistante cad dans la mesure de l’augmentation de valeur procurée au bien au jour ou intervient la restitution du fait de ses travaux.

▪ Les impenses voluptuaires => ce sont des dépenses non utiles, de pur luxe ou agrément. La robinetterie plaquée or, le spa, la piscine etc. les impenses voluptuaires ne sont pas indemnisées. Le possesseur a seulement le droit d’enlever les ornements ou décorations détachables sans dégradation.

Les obligations réciproques du possesseur évincé et du propriétaire revendiquant vont donner lieu à l’établissement d’un compte. Et grâce au mécanisme de la compensation, seul le solde de ce compte fera l’objet d’un règlement effectif. A l’intérieur du compte fonctionne la compensation qui est un procédé de règlement des créances. Cette compensation est importante car tant que le règlement s’opère par compensation, on évite le concours avec d’autres créanciers à hauteur de la compensation.

Lorsque le possesseur est créancier de ce solde il bénéficie d’un droit de rétention sur le bien jusqu'à complet paiement.

1. A l’égard des tiers

Lorsqu’on envisage la situation à l’égard des tiers, il convient d’apporter 2 précisions essentielles :

- La 1e concerne les effets du jugement rendu. Le jugement qui statue sur la propriété, ce jugement conformément au droit commun, n’a qu’une autorité relative de chose jugée. Il n’existe pas de preuve absolue de la propriété et faute d’une telle preuve le jugement ne s’impose pas aux tiers. Ainsi le propriétaire revendiquant qui l’aura emporté ne l’aura emporté que par rapport à un adversaire déterminé. Le juge aura estimé que sa prétention était meilleure que celle de son adversaire. Mais le revendiquant ne sera pas pour autant à l’abri d’une nouvelle revendication exercée cette foi par un tiers.

- La 2e concerne les restitutions consécutives à l’action. Quelle est la situation des tiers quant aux restitutions consécutives à l’action, et notamment des tiers qui ont acquis un droit sur la chose quand celle-ci était entre les mains du possesseur évincé ?

En principe l’application de la règle « nemo plus juris » : la remise en cause de la situation du possesseur est susceptible d’affecter la situation des tiers avec lesquels le possesseur a traité. Mais par souci de protection des tiers il y a des tempéraments, notamment la théorie de l’apparence. Si le tiers est en mesure de se prévaloir de cette théorie, dans ce cas les droits des tiers seront maintenus. Et le maintien des droits des tiers entrainera le versement d’une indemnité supplémentaire due par le possesseur évincé au propriétaire revendiquant (Valeur réelle de la chose s’il est de mauvaise foi ou valeur d’aliénation s’il est de bonne foi).

Le problème essentiel à trancher est celui de la preuve de la propriété. Pour que le propriétaire revendiquant l’emporte il faut qu’il arrive à prouver sa propriété. Il faut qu’il parvienne à prouver que sa propriété est plus vraisemblable que celle du possesseur.

§2. La preuve de la propriété

Il n’y a pas grand-chose dans le code civil relativement à la preuve de la propriété.On serait tenté de penser que la preuve de la propriété doit nécessairement résulter de la production d’un acte juridique.

Toutefois même celui qui dispose d’un tel acte, un tel acte ne correspond pas à une preuve absolue de la propriété. En effet, pour que cet acte m’ait permis de devenir propriétaire, cela suppose que mon auteur (vendeur du bien) ait été lui-même propriétaire. Et pour que mon auteur ait été lui-même propriétaire cela suppose que son propre auteur l’ait également été.Et voila pourquoi la preuve parfaite de la propriété est ce qu’on appelle la « probatio diabolica ». Il est impossible de rapporter la preuve parfaite de la propriété.

Celui qui peut justifier d’une possession valant usucapion l’emporte nécessairement. Une possession valant usucapion, en matière immobilière, c’est une possession longue. Une possession valant usucapion, en matière mobilière, c’est instantané art 2276. A partir du moment où on a une possession valant usucapion, ca veut dire que la possession et la possession seule permet au possesseur de devenir propriétaire. La possession confère un titre de propriété au possesseur. Ce titre le possesseur ne le tient de personne, il s’agit d’une propriété originelle. Celui qui peut justifier d’une possession valant usucapion l’emporte donc nécessairement.

Tant que personne ne peut se prévaloir d’une possession valant usucapion, on ne peut en matière de preuve de la propriété que se contenter de sa vraisemblance.

Conformément au droit commun, la charge de la preuve pèse toujours sur le demandeur. Cad dans notre configuration par rapport à l’action en revendication, la charge de la preuve pèse toujours sur le revendiquant. Par conséquent, le possesseur est dans une situation plus confortable, il n’a rien à prouver, il bénéficie de la présomption de propriété attaché à la possession. A la question de la charge de la preuve est attachée la question du risque de la preuve. Dans le doute c’est celui sur qui pèse la charge de la preuve qui succombe.

A. Les modes de preuve

Le principal mode de preuve que nous allons rencontrer correspond au titre. Les actions en revendication sont exceptionnelles en matière de meubles.

Il s’agit du titre par lequel la propriété à été transférée au demandeur (pour les contrats translatifs de propriété). Mais il peut s’agir aussi d’un titre qui reconnait lé droit de propriété du demandeur. Il peut s’agir par exemple d’un jugement reconnaissant son droit de propriété, il peut s’agir aussi d’un partage.

Ce titre rend seulement le droit de propriété vraisemblable. Il en résulte une simple présomption de fait non irréfragable. Et comme le titre n’a que la valeur d’une présomption de fait, tout titre est ici un mode de preuve recevable. Par exemple un titre émanant de l’adversaire, ou encore d’un auteur commun, voire même d’un tiers. Mais nul ne se constitue de titre à soi-même.

De toute façon l’adversaire à toujours la possibilité de contester ce titre par tout moyen. Ici le titre vaut comme présomption de fait on peut donc le prouver par tout moyen. Et le juge conserve son pouvoir d’appréciation souverain et n’est pas lié par le titre.

Nous allons trouver aussi les indications du cadastre. De même l’acquittement des impôts fonciers, l’existence de bornes portant des signes d’identification. Enfin la possession elle-même lorsqu’elle ne remplit pas les conditions pour usucaper, elle reste néanmoins une présomption de fait en faveur de la propriété. Si la possession du défendeur est viciée ou en cas de possession successive pas les deux parties, la possession régulière et antérieure du demandeur pourra être prise en compte comme présomption de fait en faveur de la propriété.

B. Les conflits de preuve

Lorsqu’aucune des deux parties ne peut invoquer une possession valant usucapion, les différentes preuves produites peuvent entrer en conflit.Il appartient au juge d’arbitrer et le juge va arbitrer en faveur de la propriété qui lui paraitra la plus vraisemblable. Mais le juge est néanmoins guidé dans son choix par une certaine hiérarchie en fonction des hypothèses observées :

- En l’absence de titre => dans ce cas le revendiquant peut démontrer que la possession actuelle du revendeur est viciée, dépourvue des faits probatoires, et s’il arrive à démontrer cela il pourra établir sa propre possession, antérieure, régulière et meilleure.

- Si la situation du possesseur est régulière. Le revendiquant peut tenter de démontrer sa possession antérieure valant usucapion. A ce moment là, il l’emporte sur le possesseur actuel même si la possession actuelle est régulière.Il peut ensuite essayer d’opposer différents indices à une possession actuelle et régulière. La possession quand elle ne vaut pas usucapion, elle n’est elle-même qu’une présomption de fait, qu’un simple indice. Ce sera alors indice contre indice et il appartiendra au juge de trancher.2e hypothèse : le demandeur à un titre qu’il oppose au possesseur. On a donc une hypothèse de conflit entre titre et possession. Le juge doit procéder à une appréciation d’ensemble de la situation et trancher en faveur de la propriété la plus vraisemblable. Le critère de l’antériorité existait mais il était arbitraire de sorte qu’il a été abandonné

- Le demandeur et le défendeur (revendiquant et possesseur) ont tous les 2 un titre . Une telle hypothèse ne se rencontre qu’en matière immobilière. Dans ce cas là, on fait une distinction selon que les deux titres émanent d’un même auteur ou qu’ils émanent d’auteurs différents.

→Lorsque les 2 titres émanent du même auteur, intervient l’incidence de la publicité foncière. C’est le titre publié en 1er qui l’emporte sauf preuve de la mauvaise foi de celui qui le détient. A défaut de publicité c’est la première date certaine qui est déterminante. Il y a une exception concernant le testament : c’est toujours le plus récent qui l’emporte sur le plus ancien. Et cela car le testament est un acte par nature révocable.

→Les 2 titres émanent d’auteurs différents. Le critère de l’antériorité devient totalement arbitraire. On se retrouve comme tout à l’heure. Il appartient au juge d’apprécier la crédibilité des titres produits compte tenu des circonstances de la cause.

Dans les propositions de l’avant projet :

On a une définition de la propriété mais n’implique aucune transformation fondamentale. L’accent est mis sur le caractère perpétuel et exclusif du droit de propriété. Consécration législative de la jurisprudence du conseil constitutionnel relatif aux nationalisations. Consécration de la jurisprudence de l’abus de droit. Rectification du tir par rapport à l’imprescriptibilité de la propriété => l’action en revendication est perpétuelle.

On a une œuvre de simplification importante concernant les modes de preuve de la propriété => la propriété se prouve par tout moyen (consécration jurisprudentielle). Nouvel art 540 « la propriété se prouve par tout moyen ». Article 541 « Si aucune des parties ne peut justifier d’une acquisition par prescription, le juge règle les conflits de preuves en déterminant le droit le meilleur et le plus probable, toutefois pour les immeubles le conflit entre plusieurs personnes invoquant des titres émanant d’un auteur commun es tranché selon les règles de la publicité foncière ».

La où nous avons une véritable innovation c’est en matière d’empiètement. La CDC reconnait un droit du propriétaire du fonds subissant l’empiètement d’exiger la démolition. Et cela a été jugé même pour de cas d’empiètement minime (genre 10 centimètres). Cette solution dans certaines situations a pu paraitre excessive. Parfois l’empiètement n’est pas volontaire. Il a été décidé d’enfermer l’action en démolition dans un délai très bref => 2 ans à partir de la connaissance de l’empiètement et jamais plus de 10 ans après la réalisation des travaux, cela à chaque fois que l’empiètement est minime et involontaire. (Actuellement le délai d’exercice est perpétuel). Une fois ce délai expiré l’un ou l’autre des voisins pourra demander au juge de prononcer le transfert de propriété moyennant indemnité seulement pour les cas d’empiètement minime et involontaire. Empiètement minime => inférieur a 30 centimètres. Dès que l’empiètement est plus conséquent, ou qu’il est volontaire les solutions actuelles demeurent => droit discrétionnaire de celui qui subit l’empiètement de demander la démolition.

Innovation consacrant les divisions spéciales. On l’a déjà évoqué.

S’agissant de l’accession => reprise des solutions actuelles mais la rédaction des articles est plus claire.

On a enfin une définition du trésor => nouvel article 568 « est un trésor tout meuble caché ou enfoui découvert dans un lieu par le pur effet du hasard et sur lequel personne ne peut justifier de sa propriété sous réserve des dispositions du code du patrimoine » (trésors archéologiques et autres ou la législation donne des droits à l’Etat).Le trésor appartient au propriétaire du lieu du bien dans lequel il a été trouvé. Toutefois s’il a été découvert par un tiers, il est partagé par moitié entre le propriétaire du bien et ce tiers. Il n’y a plus d’inventeur, on l’appelle désormais le tiers.

Chapitre 2 : La possession

La possession occupe une place très importante en droit des biens et surtout elle témoigne de ce que le droit s’incline parfois devant le fait lorsque celui-ci est suffisamment significatif.

Posséder un droit c’est l’exercer effectivement. La possession c’est l’exercice de fait d’un droit que l’on en soit ou non titulaire. De ce point de vue le langage courant est souvent trompeur, on a souvent tendance à confondre possession et propriété. En droit ca n’est pas forcément la même chose : un voleur peut être un possesseur sans être propriétaire. En outre, en droit, la possession ne se rapporte pas seulement au droit de propriété. Tout droit réel est susceptible d’une possession. La possession implique donc une détention de la chose, l’exercice d’un pouvoir matériel, mais la possession correspond aussi à une attitude psychologique. Le possesseur c’est celui qui a la volonté de se comporter vis-à-vis de la chose comme s il en était propriétaire.

Ce qui n’est pas le cas d’un simple détenteur. Un détenteur c’est quelqu’un qui détient la chose matériellement mais sans avoir la volonté de se comporter à l’égard de la chose comme s’il était propriétaire tout simplement parce qu’il sait qu’il devra la restituer. Le détenteur est conscient de ne pas être propriétaire de la chose qu’il détient matériellement. Exemple : le locataire, l’usufruitier.

La possession est susceptible d’entrainer l’acquisition de la propriété. Mais la possession est aussi protéger en elle-même indépendamment de sa relation avec la propriété. On appelle cela => les actions possessoires par opposition aux actions pétitoires. L’action pétitoire vise à faire reconnaitre le droit de propriété. L’action possessoire vise à défendre le possesseur, la possession sans avoir égard à la propriété, cad sans qu’il soit débattu de la propriété.

Cours du 08/11

Section 1 : Les conditions de la possession

Plus les effets de la possession sont énergique plus les conditions sont exigeantes.Il y a des conditions communes à toutes les possessions et l'absence de vice permet d'élargir ces conditions.

§1. Les conditions d'existence commune à toutes les possessions

La possession implique la réunion de deux éléments.

A) Les éléments de la possession

Elle suppose un élément matériel, le corpus, et un élément intellectuel, l'animus.

1) Le corpus

D'après l'article 2228, l'élément matériel de la possession consiste en la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit.

Par conséquent le corpus c'est l'exercice effectif d'une puissance sur la chose.

Le corpus correspond à un acte ou bien encore à une série d'actes qui manifestent le droit du possesseur sur la chose.Par exemple : le fait d'habiter un appartement. Ou encore le fait de labourer un champ.

Mais le corpus ne suppose pas un contact physique entre le possesseur et la chose. Et donc, une personne morale cad entité abstraite, peut parfaitement posséder.De même une personne physique peut très bien posséder un immeuble sans l'habiter elle même du seul fait qu'elle encaisse les loyers provenant de cet immeuble.

→ Normalement le corpus suppose une maitrise matérielle et continue.

*Dans la conception classique on estimait qu'une maitrise matérielle correspondait à un acte matériel. Ainsi le corpus correspondait à la main mise du possesseur sur la chose.Mais l'acquisition du corpus peut aussi résulter d'un acte symbolique. Par exemple la remise des clés d'un appartement. La seule chose qui est importante est que le possesseur est le moyen d'occuper matériellement l'espace vendu.

*La JP estime en revanche que de simple actes juridiques ne suffisent pas à consister le corpus initiale dans la mesure où ces actes pourraient être accomplis par qqn un d'autre que le possesseur. Ainsi on peut vendre une chose sans être nécessairement en possession de cette chose. La JP exige des actes témoignant d'une occupation réelle, appréhension matérielle...des faits matériels marquant le point de départ de la possession invoquée.Cette conception de la possession est aujourd'hui critiquée et certains auteurs l'estiment trop étroite. Ils considèrent que l'accomplissement d'un acte juridique comme un acte de disposition ou tout au moins l'accomplissement de cet acte juridique révèle le corpus.

La doctrine plus moderne accepte la réalisation d'acte juridique correspondant aux prérogatives du propriétaire sur la chose.

Mais la JP retient une conception plus étroite du corpus que la doctrine actuelle. La JP considère que le paiement d'impôt foncier, l'inscription d'une parcelle au CADASTRE au nom de celui qui se prétend possesseur ne sont pas des actes matériels constitutif du corpus. Cela est conforme à la théorie classique.

-Le corpus doit être continu.La possession, simple fait juridique ne prend de signification réelle que dans la durée. Mais cette condition de continuité varie en fonction de la nature du bien ou du droit possédé.Tout ne se possède pas de la même façon. Dans certain cas la continuité peut parfaitement s'accommoder d'une certaine intermittence des actes matériels effectués sur le bien.

EX : Un jour un litige oppose deux communes en Normandie, situés en bord de mer : litige concernant la possession d'un rocher.Ce rocher avait pr caractéristique de produire une grande quantité de varech : les juges du fond on considéré que c'était la commune dont les habitats récoltaient le varech une fois par an qui devait être considérée comme possesseur de ce rocher.Dans cet exemple l'acte matériel de possession n'avait lieu qu'une fois par an. La Cour de cassation a admis ce raisonnement. Pour celle ci la possession s'exerce selon la nature de l'objet auquel elle s'applique et peut très bine se manifester à certains intervalle seulement par des faits distincts et

séparés. La possession n'en demeure pas moins continue quand elle est exercée dans toutes les occasions, à tous les moments ou elle doit l'être. Et donc le 5 juin 1939 : la Cour de cassation a admis que la récolte annuelle de varech constituait bien une possession continue.

En général, c'est le possesseur lui même qui accomplis les actes matériels constitutifs du corpus.

Mais ce n'est absolument pas indispensable et donner la jouissance d'une chose à un tiers c'est encore posséder cette chose.Dans ce cas, la jouissance du possesseur va s'exprimer dans perception des fruits civils.Par exemple : celui qui donne à bail un appartement et qui en recueille les loyers, il n'occupa pas l'appartement personnellement mais on considérera que celui qui a donné l'appartement a bail continu de le posséder. Sa jouissance va s'exprimer par la perception des loyers (= fruits civils)

Quand la chose est détenue par un tiers, le propriétaire reste possesseur par l'intermédiaire du tiers auquel il a confié la chose.=> On dit aussi qu'il « possède par le corpus d'un autre ». C'est donc un possesseur corpore alieno.

Ex : Le nu propriétaire possède par l'intermédiaire de l'usufruitier.

2) L'élément intellectuel : « l'animus »

L'animus est un élément psychologique. C'est cet élément qui donne un sens à la détention matérielle. C'est cet élément qui justifie les effets juridiques de la possession.

L'animus c'est la volonté de se comporter à l'égard de la chose comme si l'on avait sur cette chose le droit que l'on prétend posséder.Ainsi par exemple, si on prétend posséder le droit de propriété est bien l'animus est de se comporter à l'égard de la chose comme si on en était propriétaire.

Les actes matériels de la possession, les faits matériels de possession, ne sont pas en eux mêmes significatifs.

Ce qui est essentiel, c'est l'attitude mentale de celui qui accomplit ces actes. C'est le fait que pas ses actes il entende affirmer son droit sur la chose.Sans cette attitude mentale, il y a seulement détention pour autrui.

Mais il ne faut pas confondre cette attitude mentale avec la bonne foi !!!!! On est de bonne foi quand on ignore que l’on n’a pas de droit sur la chose. La bonne foi c'est l'ignorance de son absence de droit.L'animus, c'est la volonté d'affirmer son droit. On peut très bien avoir une telle volonté tout en sachant pertinemment qu'on est dépourvu de droit sur la chose.C'est cette # entre bonne foi et animus expliquant qu'un voleur, usurpateur, qqn un de mauvaise foi puisse cependant avoir l'animus.

L'animus regroupe deux éléments :– la volonté– l'intention

L'animus suppose donc une volonté efficace juridiquement cad capacité de discernement. Un enfant, une personne dont les facultés mentales sont altérées ne peuvent posséder. Et cela même si elles sont capables de détenir.

L'animus constitue aussi l'intention de considérer la chose comme sienne.

=> Volonté efficace portée d'une intention.

Le principal obstacle est une difficulté de preuve : comment rapporter l'existence d'un élément psychologique?De façon concrète, l'animus ne peut s'extérioriser qu'à travers le corpus cad qu'à travers les actes matériels de possession.

La loi créer une présomption posée par l'article 2230 du Code civil.« On est toujours présumé pour soit et à titre de propriétaire s'il n'est prouvé qu'on a commencé à posséder pour un autre »Et donc celui qui est parvenu à prouver l'existence d'actes matériels de possession, on va présumer l'animus. C'est alors à l'autre de prouver l'absence de l'animus.

B) L'acquisition et la perte de possession

L'acquisition de la possession est donc l'appréhension matérielle de la chose ET l'intention de posséder.On peut posséder par soit même OU par l'intermédiaire d'un tiers détenteur du bien.Mais la loi présume l'intention de posséder de sorte que le possesseur a simplement à rapporter lapreuve du corpus cad de l'appréhension matérielle de la chose.

De ce point de vue, l'acquisition du corpus peut être originaire OU dérivée.

*L'acquisition du corpus est originaire chaque fois qu'il y a appréhension spontanée de la chose avec intention d'en devenir propriétaire. C'est le cas par exemple en cas de vol. C'est aussi le cas en cas d'occupation. On parle d'occupation lorsqu'une personne s'empare d’un meuble délaissé, abandonné.

*L'acquisition du corpus est dérivée lorsqu'elle résulte de la remise de la chose par l'ancien possesseur.→ On dit alors qu'il y a tradition : la chose est remise par l'ancien possesseur au nouveau possesseur.

Rq : L'article 2230 a été déplacé par la réforme des prescriptions : Actuel article 2256 Code civil.

Il y a une 3ème situation ou le possesseur détenait déjà la chose avant d'en devenir possesseur.Le 3ème mode est plus exceptionnel. Ce n'était qu'un simple possesseur précaire. L'acquisition de la possession va alors résulter d'une interversion de titre. Le détenteur va changer d'attitude à l'égard de la chose et va décider de se comporter en possesseur. Par exemple il fera signifier à l'ancien possesseur que désormais il a l'intention de détenir pour lui même.-Si l'ancien possesseur ne réagit pas : on considère qu'il a abandonné sa possession. Dans ce cas, la possession va résulter d'une interversion de titre : le détenteur précaire devient possesseur. Il n'y a pas lieu à une nouvelle remise de la chose.Elle va durer tant qu'elle ne sera pas interrompue.

Celui qui se prévaut de la possession doit seulement démontrer qu'il acquit cette possession à un moment donné. Et s’il y arrive on va présumer qu'il a conservé cette possession.On dit aussi que la possession se conserve « animo solo » cad par la seule intention du possesseur.

Une fois qu'elle a commencée la possession est censée se poursuivre. C'est celui qui le conteste qui devra démontrer la perte de la possession. Il prouvera par exemple que le possesseur a volontairement abandonné la chose OU encore qu'une possession contraire s'est constituée.

En effet, la perte de possession peut être volontaire ou involontaire.

2) La perte de la possession

La perte de possession peut être volontaire ou involontaire

*Elle est volontaire chaque fois que le possesseur cesse volontairement d'exercer le droit correspondant à sa possession et remet la chose à un tiers.Par exemple : si il y a vente du bien souci de remise de la chose vendue par le vendeur à l'acheteur. Dans ce cas la il y a perte de possession par le vendeur.

-Il suffit d'ailleurs que l'animus disparaisse pour que la possession cesse. On prend le cas par exemple d'une vente dans laquelle la livraison de la chose est différée. Le vendeur va continuer de détenir la chose mais il n'a plus l'intention de se comporter à l'égard de la chose vendue comme le propriétaire. Il détient la chose pour le compte de l'acheteur et c'est l'acheteur qui possède avant même que la chose ne lui ait été vendue. Ce qui est essentiel ici c'est la disparition de l'animus.

-A l'inverse la perte de la détention matérielle de la chose, du corpus, n'entraine pas toujours une perte de la possession.Ainsi quand le propriétaire d'un bien, loue ce bien à un tiers : le propriétaire perd le corpus cad détention matérielle de la chose, c'est désormais le locataire qui va détenir. Mais celui qui conserve la volonté de posséder c'est le propriétaire. Le propriétaire reste possesseur, le locataire n'est qu'un simple détenteur précaire.

Dans certains cas, la perte de la possession a pour origine un événement involontaire. Les choses se passent alors en 2 temps.

*Elle est involontaire.1) Dans un 1 er temps le propriétaire va simplement perdre le corpus : par exemple quand un voleur s'empare de la chose.2) Le possesseur a alors la possibilité de revendiquer le corpus en exerçant une action en justice.S'il exerce cette action, le possesseur montre par la même qu'il a toujours la volonté de se comporter en propriétaire et qu'il a conservé l'animus. Il va donc rester possesseur.S'il ne réagit ne pas, avoir perdu le corpus cad détention matérielle de la chose, l'animus va suivre le sort du corpus. Il aura ainsi perdu la possession.

Ces conditions sont générales à toutes les possessions (corpus et animus). Mais quand de plus la possession est exempte du vice cad non viciée ses effets seront plus énergiques : elle va permettre de prescrire.

§2. Les vices de la possession

L'article 2261 du Code civil, pour pouvoir prescrire il faut une possession continue et non interrompu, paisible, publique non équivoque et à titre de propriétaire.

« À titre de propriétaire « c'est un peu limitatif car le droit de propriété n'est pas le seul droit susceptible de possession.

Ce qu'il faut c'est donc posséder avec la volonté de se comporter comme si l'on était titulaire du droit que l'on prétend posséder.

Ce texte mélange un peu les caractères de la possession, ses conditions d'existences et les qualités qu'elle doit présenter.

*Si on se limite aux qualités de la possession : pr pouvoir prescrire la possession doit présenter 3 qualités :– paisible– publique– non équivoque

A défaut, si la possession ne présente pas ces qualités elle est viciée. Elle ne permet donc pas de prescrire.

Il est important de distinguer les conditions d'existence ET les qualités que la possession doit posséder pour pouvoir prescrire.-En effet si une condition d'existence de la possession fait défaut (pas continue par exemple), la possession n'existe pas. Et l'inexistence de la possession peut être invoquée par tout intéressé.-Mais si la possession est viciée, par exemple car non paisible, les vices de la possession sont des vices relatifs qui ne peuvent être invoqués que par certaines personnes déterminées.

A) La possession doit être paisible

Une possession paisible s'oppose à une possession viciée par la violence. En effet, le droit assure une protection à la possession mais pr cela encore faut- il que cette protection ne serve pas à couvrir un comportement brutal, illégitime.

Si l'entrée en la possession se fait par la violence, la possession est viciée. Elle restera viciée tant que durera la violence. Mais la violence n'est qu'un vice temporaire, de sorte que la possession deviendra utile quand la violence cessera.

Une question s'est posée en JP : savoir si une possession paisible à l'origine peut devenir viciée si par la suite le possesseur use de violence pour la défendre?

Dans ce cas, la Cour de cassation considère qu'il convient seulement de prendre en considération la violence initiale cad la possession initiale.C'est au moment de l'entrée en possession que l'on apprécie la violence.En usant de violence postérieurement à l'entrée en possession, le possesseur ne fait que défendre un droit que la loi protège.

Au contraire, la violence initiale doit être prise en compte car c'est celle qui permet de s'emparer du droit. Et donc par conséquent elle ne peut pas servir de point de départ à la prescription. La prescription acquisitive ne serait avoir pour point de départ la violence.

La violence est un vice relatif. Seule la victime de la violence peut invoquer ce vice à l'encontre du possesseur. A l'égard de tous les autres, la possession est utile.

MAIS ATTENTION ce n'est pas un cas nullité. (La violence n'est juste pas utile pour prescrire.)

B) La possession doit être publique

Au caractère public de la possession on oppose le vice de clandestinité.

La possession est clandestine quand elle est dissimulée, secrète. Le possesseur donne l'impression de ne pas avoir la conscience tranquille. Le détenteur tente d'empêcher le véritable propriétaire de revendiquer le bien.Il est très exceptionnel d'imaginer une possession immobilière clandestine. (Possession en sous sol par exemple).Le plus souvent c'est a propos des biens meubles que l'on rencontre ce vice de clandestinité.

La possession clandestine n'est pas utile pour prescrire.Cependant, comme la violence, la clandestinité est un vice relatif. Seul celui ou ceux qui ont été empêché de revendiquer le bien du fait de cette clandestinité peuvent l'évoquer.

C) La possession doit être non équivoque

La possession ne doit pas être équivoque. La possession équivoque est viciée par le vice d'équivocité.La possession est équivoque lorsque les actes accomplis par le possesseur restent ambigus et ne témoignent pas clairement d'une possession exclusive. C'est très souvent le cas quand plusieurs personnes sont propriétaire d'une chose indivise. Par exemple un immeuble appartenant à deux concubins.En conséquence quand un indivisaire accomplis des actes sur la chose, ces actes sont entaché d'équivocité, ils ne témoignent pas d'un droit exclusif. En sa qualité d'indivisaire, celui qui accomplit l'acte a la possibilité de gérer la chose indivise. Ainsi s'il accomplit un acte conservatoire ou de gestion sur la chose on peut très bien penser qu'il le fait en qualité d'indivisaire et qu'il ne témoigne ainsi un droit exclusif sur la chose. Son acte est ambigu. Sa possession est donc entachée d'équivocité.

Il a ainsi été jugé qu'une étroite ruelle située entre deux immeubles voisins, ne pouvait pas faire l'objet d'une possession utile permettant de prescrire car elle avait toujours été considérée comme indivise entre les deux propriétaires riverains.

En revanche, si à un moment donné, l'indivisaire se met à accomplir des actes qui contredisent le droit de ses co-indivisaires : il manifeste alors sa volonté de se comporter en propriétaire exclusif.La possession cessera d'être équivoque et deviendra utile pour prescrire.

Le pb est de savoir si le détenteur de l’objet, parent ou ami du propriétaire détient cet objet pour lui même de façon exclusive OU s'il le détient pour le compte d'une autre personne ou avec une autre personne.Tant que la possession est équivoque elle ne peut pas être utile. Mais le vice d'équivocité peut disparaître et cela quand le détenteur de l'objet fait des actes clairs cad des actes manifestant sas ambiguïté sa volonté de se comporter comme s'il était titulaire d'un droit exclusif sur la chose.Si non tant que la situation n'est pas éclaircie, la possession ne peut pas être utile.

Contrairement à la violence et la clandestinité, l'équivoque vicie la possession à l'égard de tous.

Une possession équivoque ne peut pas être utile pour prescrire.

§3. La détention précaire

Le détenteur précaire est celui qui a les choses entre les mains, et cela en vertu d'un titre juridique. Mais ce détenteur précaire n'a pas la volonté de se comporter envers la chose comme s'il en était propriétaire.

Ainsi, le locataire, le dépositaire, l'usufruitier ou tout simplement l'emprunteur ont bien la maitrise matérielle de la chose et cela en vertu d'un titre juridique MAIS toutes ces personnes reconnaissent le droit d'autrui sur la chose. Ils sont conscience d'être tenue d'une obligation de restitution à plus ou moins long terme.

Le détenteur précaire tire de la chose un avantage personnel en rapport avec son titre. Par exemple, le locataire grâce à son contrat de bail a le droit d'occuper l'immeuble. Mais il ne peut pas prétendre posséder la chose car il ne peut pas prétendre qu'il exerce sur la chose un droit qu'il reconnaît à une autre personne.Ainsi, le locataire ne peut pas prétendre avoir la volonté de se comporter en propriétaire de l'immeuble alors qu'il reconnaît le droit de la propriété du bailleur auquel il verse des loyers chaque mois.

La détention précaire, sauf dans l'hypothèse de l'interversion de titre, ne permet pas de prescrire.(Le fait de louer un appartement pendant 30 ans ne fait pas de nous le propriétaire)

La détention précaire est prévue par l'article 2266 du Code civil : « ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit. Ainsi le locataire, le dépositaire, l'usufruitier, et tous autre qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire »

La détention précaire est parfaitement régulière et est liée à un titre juridique. Le détenteur précaire est donc en droit d'avoir la détention de la chose. Au contraire la possession elle n'est pas toujours régulière puisqu'un voleur, usurpateur peut être un possesseur.

La détention précaire originaire est censée se poursuivre tant que la chose reste entre les mains du détenteur.

-L'article 2267 du Code civil, nous précise que : « les héritiers de ceux qui tenaient le bien ou le droit à quelqu'un des titres désignés par l'article 2266, ne peuvent non plus prescrire. »→ Les héritiers du locataire, du dépositaire, de l'usufruitier ou d'une façon plus générale du détenteur précaire ne peuvent pas non plus prescrire.

En revanche, quand le détenteur précaire remet la chose à un tiers, ce tiers peut très bien devenir possesseur et prescrire.

C'est ainsi qu'il faut comprendre l'article 2269 du Code civil : « ceux a qui les locataires, dépositaires, usufruitiers, et autres détenteurs précaires ont transmis le bien ou le droit par un titre translatif de propriété peuvent prescrire. ».Le titre translatif de propriété visé ici est nécessairement un titre putatif cad un titre qui aurait permis le transfert de propriété s'il avait été accomplis par le propriétaire.Par hypothèse, il ne peut pas y avoir eu immédiatement transfert de propriété.

Mais à partir du moment où le tiers a reçu la chose en exécution d'un titre putatif, ce tiers deviendra possesseur et il pourra commencer à prescrire.

Ex : un ami nous emprunte notre voiture: contrat de prêt. C'est un détenteur précaire. Il ne peut pas prescrire : il sera toujours un détenteur précaire détenant la voiture en vertu d'un contrat de prêt.Mais cet ami vend la voiture à un tiers. Ce tiers pourra prescrire !!!!

A la détention précaire on attache certains effets de la possession, notamment la protection possessoire cad la possibilité d'exercer les actions possessoires et qui ont pour but la protection de la possession en elle même.

*Il y a aussi une autre hypothèse ds lequel la détention précaire permet de prescrire : quand il y a interversion de titre. Dans ce cas la, le détenteur précaire se transforme en possesseur et à partir du moment où il devient possesseur il peut prescrire.

Selon l'article 2268 du Code civil « les locataires, dépositaire, usufruitiers et autres détenteurs précaires de même que leur héritiers peuvent prescrire si le titre de leur possession se trouve interverti soit par une cause venant d'un tiers soit par la contradiction qu'ils ont opposé au droit du propriétaire. »

L'interversion de titre est une circonstance exceptionnelle qui doit donc être prouvé par celui qui se prétend possesseur. Dans le cas de l'interversion de titre c'est celui qui était à l'origine détenteur précaire et qui prêtant désormais qu'il est possesseur qui doit démontrer la circonstance exceptionnelle valant interversion de titre.Le plus souvent cette interversion de titre résultera du fait du détenteur lui même. Le détenteur précaire change d'attitude vis à vis de la chose et décide de se comporter en possesseur et dès lors il va contredire les droits de celui dont il tient la chose. Mais la justification de changement de situation juridique, ne tient pas uniquement à l'attitude du détenteur précaire mais aussi a l'attitude de l'ancien possesseur. C'est l'absence de réaction de l'ancien possesseur qui est significatif. Encore faut il que celui ci ait été averti du changement d'attitude du détenteur. S'il est averti mais qu'il ne réagit pas alors on estime qu'il abandonne sa possession au profit du détenteur précaire lequel devient à son tour possesseur.C'est pourquoi il est essentiel, que l'acte accomplis par le détenteur précaire et qui contredit le droit de celui dont il tiens la chose, cet acte doit être un fin patent, non équivoque ayant pu être connu de l'ancien possesseur. Il ne suffit pas de qqn actes abusifs n'ayant soulevé aucune contestation de l'ancien possesseur : il faut par exemple une signification par huissier dans laquelle le détenteur précaire manifeste clairement son intention de détenir pour son propre compte.

Ex : une femme remet sa veste à la teinturerie. La teinturière le porte pour sortir avec son mari. Mais cet acte abusif ne suffit pas pour valoir interversion du titre.Si elle rencontre la propriétaire de la veste en question met que celle ci l'a pris en souriant : le fait qu'elle ne réagisse pas ne vaut pas non plus interversion de titre.En revanche, si je donne une veste a la teinturerie alors que j'en ai 50.Je ne le cherche pas j'ai oublié. A un moment donner elle reçoit un mot de l'huissier lui demandant de chercher la veste a défaut la teinturière sera la nouvelle propriétaire de la veste. A ce moment la il y a aura interversion des titres et au bout d'un certain temps elle deviendra propriétaire.

=> L'interversion de titre va permettre au détenteur précaire de devenir possesseur.

Cours du 15/11/10

Section 2. Le régime juridique de la possession

Parmi ces effets : la possession seule permet d’acquérir la propriété. Pour que la possession puisse un jour permettre d’acquérir la propriété il est nécessaire que la propriété soit protégé en elle-même. C’est ici qu’intervient la protection possessoire.

§1. La protection possessoire

La possession d’un droit réel est en elle-même protégée. Cela signifie qu’elle est protégée sans avoir égard au fond du droit sans même que l’on se demande si le possesseur est bel et bien titulaire du droit possédé. Ainsi même si le possesseur est un usurpateur, s’il n’est pas titulaire du droit qu’il prétend posséder, il va disposer d’actions juridiques spécifiques pour faire cesser le trouble qui menace sa possession.

Depuis 1975 (loi 9 juillet 1975), la détention précaire bénéficie également de la protection possessoire. Traditionnellement, la protection possessoire repose sur 3 actions. Ces 3 actions obéissent à un régime d’action originale : elles sont censées être simples et rapides. Articles 2278 et 2279 du code civil.

Ces actions spécifiques ont les nomme les actions possessoires. Le seul objet de ces actions est le rétablissement de la possession ou de la détention. En cela ces actions s’opposent à une autre catégorie d’actions que l’on nomme les actions pétitoires et qui tendent, quant à elles, à la reconnaissance d’un droit.

Exemple d’action pétitoire : l’action en revendication tendant à obtenir la reconnaissance d’un droit de propriété sur une chose.

Comme l’action possessoire protège le possesseur elle peut parfaitement être exercée par une personne qui n’a au fond aucun droit sur la chose. Les actions possessoires ont toutes un but commun : faire cesser le trouble (le trouble possessoire).

A. Le trouble possessoire

Il s’agit de protéger le possesseur contre un acte ou contre le fait d’un tiers. Pour que le trouble dont le possesseur est victime ouvre droit à la protection possessoire il faut que 2 conditions soient réunies :

- Le possesseur troublé doit subir un dommage. Ce dommage peut être matériel →préjudice matériel

- L’action ou le fait du tiers qui vient troubler le possesseur doit manifester une prétention contraire au pouvoir de fait que le possesseur exerce sur la chose. Le droit de posséder est menacé, remis en cause par l’acte ou le fait d’un tiers car manifeste une prétention incompatible avec le droit que le possesseur prétend posséder.

Le trouble possessoire provient nécessairement d’une attitude volontaire de la part du tiers, qu’il soit de bonne foi ou non. La protection possessoire apparait avec la contradiction que l’on oppose au droit que le possesseur prétend posséder.

B. Les actions possessoires

Il existe 3 sortes d’actions possessoires. 2 de ces actions sont des actions de droit commun : il s’agit de la complainte et de la dénonciation de nouvelle œuvre. La troisième action c’est la réintégration. Elle ne concerne que les troubles les plus graves.

1. La complainte

La complainte a pour effet de faire cesser un trouble d’or et déjà avéré. Cela peut être un trouble de fait qui peut correspondre à des travaux en vue d’obstruer un passage mais parfois il peut aussi s’agir d’un trouble de droit comme la sommation de payer un loyer adresser au possesseur alors que celui-ci prétend posséder un loyer.

2. La dénonciation de nouvelle œuvre

Elle présente un caractère préventif. L’hypothèse est celle d’un voisin qui entreprend des travaux et si ces travaux ont été poursuivis il en résulterait nécessairement un trouble possessoire. Le trouble n’est pas d’or et déjà réalisé mais il est en bonne voie. Il s’agit d’obtenir le plus rapidement possible la suspension des travaux sur le fondement de ce trouble possessoire qui n’est qu’éventuel.

La complainte et la dénonciation suppose une possession actuelle d’au moins une année. La possession doit donc exister matériellement depuis au mois un an avant le trouble et cette possession doit être exempte de vices. Si l’action est accueillie le tribunal va ordonner le rétablissement de la situation antérieure au trouble et il le fera au besoin sous astreinte (condamnation accessoire à une condamnation principale).

3. La réintégration

C’est une action possessoire qui sanctionne les dépossessions les plus graves cad celles qui résultent d’une voie de fait. L’hypothèse envisagée est celle d’un possesseur ou détenteur précaire qui a été privé de la chose qu’il possédait ou détenait et il a été privé de cette chose à la suite d’un comportement brutal. C’est par exemple le cas d’un voisin qui détruit une clôture pour agrandir son champ. Il n’y a pas seulement un trouble apportée à la possession mais une voie de fait : le possesseur ou le détenteur est brutalement privé de son bien. Il importe que celui qui a été mis en dépossession doit être remis le plus rapidement possible en possession. Pas de durée relative à la repossession.

Ces actions possessoires présentent certains traits caractéristiques :

-Ce sont des actions rapides. Ces actions doivent être exercées dans un délai d’un an à compter du trouble à défaut il y aurait prescription. Ces actions relèvent de la compétence exclusive du TI.

Elles peuvent être exercées indépendamment et parfois même contre le droit de propriété. Article 2278 CC : « la protection est protégée sans avoir égard au fond du droit contre le trouble … ». Le juge va statuer sans se demander si le droit que le possesseur exerce existe ou non effectivement.

Quand on est dans l’hypothèse de la réintégration un trouble manifeste est un trouble illicite qui peut ouvrir la procédure du référé. ( ?)

§2. Les effets de la possession autre que l’usucapion

L’effet le plus immédiat de la possession est de faire présumer l’existence du droit possédé. La possession lorsqu’elle est de bonne foi permet au possesseur de conserver les fruits de la chose qu’il doit finalement restituer.

A. La présomption qui découle de la possession

Grâce à cette présomption, le possesseur occupe toujours une place privilégié lors d’un procès. Cette place c’est celle du défendeur. En effet, lors d’une action en revendication c’est toujours celui qui n’a pas la chose en sa possession qui est obligé d’avoir en justice, de prendre l’initiative du procès. En sa qualité de demandeur c’est également lui qui doit supporter la charge de la preuve. Il lui incombe de démontrer l’existence du droit. Au contraire, le possesseur lui, dans un premier temps, n’a rien à faire. Il n’a aucune preuve à rapporter mais les choses ne se passent pas de la même façon en pratique (chacun va établir les preuves favorables à sa possession).

B. L’acquisition des fruits par le possesseur de bonne foi

Il se peut que le possesseur ne soit pas le véritable propriétaire. Il se peut dans ces conditions que celui qui agit contre le possesseur triomphe dans ses prétentions. Le possesseur peut donc être contraint de restituer la chose. Dans ce cas, le possesseur devrait être tenu de restituer les fruits produits par la chose pendant qu’elle était en sa possession.

Les fruits ça se consomment, ça se capitalise pas forcément. La loi accorde une sorte d’amnistie au possesseur : le possesseur n’est pas tenu de restituer les fruits lorsqu’il est de bonne foi. Il peut les conserver ce qui signifie qu’il a pu acquérir les fruits du seul fait de sa possession. C’est sa possession de bonne foi qui justifie l’acquisition des fruits. Cette indulgence n’a pas lieu d’être quand le possesseur est de mauvaise foi qui doit restituer la chose mais également les fruits.

2 précisions :

La bonne foi dont il s’agit ici suppose un juste titre. Le possesseur sera considéré comme étant de bonne foi s’il a un juste titre. Il doit être rentré en possession de la chose sur la base d’un juste titre. Un juste titre c’est un titre qui aurait été translatif s’il avait été régulier. Il faut que le possesseur ait ignoré le vice qui entachait son titre.

Exemple : pour la vente. Le possesseur occupe la place de l’acquéreur. Cette vente est nulle car la personne qui lui a vendu la chose n’en était pas propriétaire. Pour que l’on considère que le possesseur était de bonne foi, il faut qu’il ait ignoré le vice qui a entrainé l’annulation de la vente.

La JP interprète largement la notion de juste titre. Il suffit d’un simple titre putatif : titre qui n’existait que dans la pensée du possesseur. Il a cru de bonne foi qu’il existait un titre en sa faveur. De sorte que la bonne foi peut résulter d’une erreur de fait mais aussi d’une erreur de droit.

La différence entre erreur de fait et de droit. Exemple : vente nulle en raison de l’incapacité du vendeur. C’est un mineur de 17 ans. Il y a erreur de fait si l’acheteur a acquis en ignorant que le

vendeur n’avait que 17 ans. Il y a erreur de droit si l’acheteur pensait qu’une personne de 27 ans était juridiquement capable. Dans les 2 cas l’acheteur pourra être considéré de bonne foi.

A compter de la demande de justice, les fruits doivent être restitués.

Section 3. La possession et l’acquisition de la propriété

3 modes d’acquisition de l’acquisition de la propriété reposent sur la possession.

§1. L’occupation

L’occupation est un moyen d’acquérir une chose en en prenant volontairement possession cad avec l’intention d’en devenir propriétaire. On devient maitre d’une chose en mettant la main dessus.

Mode originaire d’acquisition de la propriété. Cela signifie que l’acquéreur n’ai l’ayant cause de personne, il obtient une propriété initiale. Le domaine d’élection de l’occupation est celui des choses n’appartenant à personne : les res nullius. Ce sont des choses appropriables mais qui ne sont pas appropriées. Ainsi le gibier, les poissons et les choses abandonnées par leur propriétaire. Toutes ne peuvent pas être acquises par l’occupation. En effet, l’occupation ne peut s’appliquer qu’à des choses matérielles.

En outre, parmi les res nullius certaines sont attribuées à l’Etat. Ainsi faut-il tenir compte de l’article 713 du CC : « les biens qui n’ont pas de maitre appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Toutefois, la propriété est de plein droit transférée à l’Etat lorsque la commune renonce à exercer ses droits ». De même l’article 539 du CC précise que les biens des personnes qui décèdent sans héritiers ou dont les successions sont abandonnées appartiennent à l’Etat. Ces articles ne s’appliquent en réalité qu’aux immeubles. Seules les choses mobilières non comprises dans une succession en déshérence peuvent donner lieu à occupation (succession sans héritiers ou renoncée).

La chasse et la pêche sont des activités très réglementées. Ces lois particulières ne nous disent rien sur l’acquisition du gibier. Elle dit seulement qui peut pêcher et chasser et à quelle période. C’est par l’acte d’acquisition que le chasseur devient propriétaire du gibier et que le pêcheur obtient la propriété du poisson. L’occupation ne peut pas concerner les animaux domestiques. L’occupation ne concerne pas non plus les poissons pêchés dans des eaux privées comme les étangs.

Quand aux choses abandonnées : les res derelictae. On ne doit pas confondre les choses abandonnées des choses égarées qui peuvent être revendiquées par leur propriétaire. Celui qui trouve un objet égaré est tenu de porter cet objet au bureau des objets trouvés. Et il deviendra propriétaire notamment par le jeu de la prescription acquisitive. L’objet trouvé sera remis mais c’est une simple restitution administrative qui ne fera pas de lui un propriétaire mais seulement un possesseur.

§2. La possession de bonne foi d’un meuble corporel

L’actuel article 2276 CC énonce une règle fondamentale : « en fait de meuble possession vaut titre ». Cette règle fondamentale à un double sens, une double fonction :

-la possession vaut titre (fonction acquisitive) : cela signifie que la possession constitue un mode d’acquisition de la propriété. Celui qui possède un bien meuble en devient propriétaire. Il suffit pour cela que l’entrée en possession se fasse de bonne foi.

Ainsi dans l’exemple ou une personne acquiert un bien meuble d’un non propriétaire (a non domino). A partir du moment où on entre en possession de ce meuble on considère que l’on devient propriétaire en vertu d’un titre qui nous est propre, un titre originaire indépendamment des droits de l’auteur. Le véritable propriétaire du meuble ne pourra plus en principe le revendiquer. De ce fait, celui qui était jusqu’à notre entrée en possession de ce meuble va perdre la possibilité de la revendiquer sauf exception des meubles perdus ou volés.

Intérêt : besoins des commerces juridiques et on facilite les transactions mobilières. Cette règle trouve sa logique dans l’organisation des sociétés. Il est impossible à l’acheteur d’un bien meuble corporel de remonter la chaine des propriétaires. Par souci de sécuriser ces transactions, on choisit de protéger l’acquéreur. On choisit de protéger l’acquéreur.

-Seconde fonction (fonction probatoire). La règle rappelle un principe : la possession fait présumer une acquisition régulière de la part du possesseur. Ainsi lorsqu’une personne entre régulièrement en possession d’un bien meuble après avoir passé un contrat avec une autre personne. Le contrat est passé avec le véritable propriétaire. Si ultérieurement un litige survient entre le véritable propriétaire et l’acquéreur ou bien encore entre les héritiers du véritable propriétaire et l’acquéreur, le possesseur va bénéficier d’une présomption en sa faveur. On va présumer que le possesseur est entré régulièrement en possession : il va bénéficier d’une dispense de preuve. C’est le véritable propriétaire ou les héritiers qui contestent le droit du possesseur qui devront prouver que ce que dit le possesseur est faux, que son acquisition n’a pas été régulière.

Exemple : potiche chinoise qui est cédé par la vieille dame à la dame de compagnie. Les héritiers disent que la dame de compagnie a volé la potiche. Si litige, la dame de compagnie sera présumé avoir régulièrement acquis la potiche. Les héritiers devront prouver le contraire.

Dans cette deuxième fonction, article 2276, dans ce cas, on cherche à protéger le possesseur contre son auteur ou contre les héritiers de son auteur.

A. Le conflit entre le possesseur et le propriétaire dépossédé

Le possesseur est le propriétaire dépossédé. Qui doit l’emporter ? Le possesseur de bonne foi ou le véritable propriétaire. L’article 2276 pose un principe : le possesseur du seul fait de sa possession est devenu instantanément propriétaire. Le propriétaire dépossédé ne peut donc plus revendiquer le bien.

1. Le principe

On ne revendique pas les biens meubles. Ce principe ne s’applique qu’aux meubles corporels. Il faut donc exclure les immeubles mais aussi les meubles incorporels et les meubles par anticipation.

Il y a également des meubles corporels qui échappent à 2276 : ce sont les meubles qui relèvent du domaine public (tableaux des musées) et les meubles immatriculés (navires et aéronefs). On

n’applique pas non plus 2276 à des meubles corporels marqués d’une plaque indiquant leur affectation à un nantissement. Dans ce cas le meuble est affecté à la garantie d’une créance.

L’article 2276 ne s’applique qu’en faveur d’un possesseur cad en faveur de celui qui est entrée en possession du bien meuble. Il faut que ce possesseur possède à titre de propriétaire cad avec la conviction d’être le propriétaire du bien. La JP a étendu le jeu de cette règle en faveur du créancier gagiste. La JP estime que ce créancier dispose d’un droit réel sur le bien gagé. Il doit pouvoir invoquer sa possession contre le tiers qui se prétend le véritable propriétaire. Il faut que la possession soit être réelle et exempte de vice. La possession doit être paisible, publique et non équivoque.

Le problème est de savoir si le possesseur doit être de bonne foi. Traditionnellement, on estimait que la règle « en fait de meuble possession vaut titre » ne protégeait que le possesseur de bonne foi envers le véritable propriétaire. Cette exigence figure à l’article 1141 du CC et qui n’est qu’une application particulière de la règle « en fait de meuble possession vaut titre ». Pas plus l’article 2276 ne donne cette précision sur le possesseur de bonne foi. La JP avait estimait que cette exigence de bonne foi était conforme à la raison d’être de la règle. Celui qui est de mauvaise foi n’a nul besoin d’être protégé. On décidait que la bonne foi devait s’apprécier au moment de l’entrée en possession peut importer que le possesseur apprenne par la suite qu’il a acquis « a non domino ».

Existence d’une controverse à la suite de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription. La loi de 2008 n’a pas changé la lettre de l’article 2279. L’exigence de bonne comme par le passé n’est pas requise. Les choses ne sont plus aussi claires aujourd’hui car la loi a réorganisé les titres et les chapitres relatifs à la prescription dans son ensemble. Dans le passé on avait un titre unique. La loi de 2008 a voulu clairement distinguer tout ce qui touchait à la prescription acquisitive et tout ce qui touchait la prescription extinctive.

Mais se faisant le législateur a aussi souhaité donné une définition générale de la prescription acquisitive mais l’a fait avec une certaine maladresse. L’actuel article 2258 issu de la loi de 2008 nous dit : « la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par les faits de la prescription sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi ».

2 remarques :

-C’est une définition qui ne fait aucune référence à l’écoulement du temps. Le législateur a souhaité donner une définition qui s’applique aussi bien à l’usucapion qu’à la règle « fait de meuble possession vaut titre ».

-Le législateur rattache à l’évidence la règle « en fait de meuble possession vaut titre » à la prescription acquisitive. C’est une prescription acquisitive instantanée.

Est-ce qu’on peut être de mauvaise foi et bénéficier de la règle « en fait de meuble possession vaut titre » ?

L’avant projet de réforme propose de corriger ce point en rétablissant l’exigence de bonne foi. C’est la rédaction de l’article 2258 qui est mal fait. Bavure rédactionnelle sur la fin de ce texte.

Conformément au droit commun la bonne foi est toujours présumée. C’est l’adversaire qui devra établir la mauvaise foi. L’adversaire du possesseur : que peut-il faire pour échapper à l’article 2276 ? Soit il peut contester la possession elle-même (possession viciée…) soit il peut dire que le possesseur n’est pas de bonne foi.

Exception à l’article 2276.

2. Les exceptions : les revendications mobilières autorisées

Dans certains cas, et quand bien même le possesseur rempli toutes les conditions pour bénéficier de la règle « en fait de meuble possession vaut titre » la loi autorise le propriétaire dépossédé à revendiquer son bien meuble contre le possesseur de bonne foi. Lorsque le propriétaire dépossédé a été victime d’une perte ou d’un vol, la revendication mobilière est possible dans les conditions fixées aux articles 2276 al 2 et 2277 du CC.

L’article 2276 al 2 permet à celui qui a perdu ou auquel il a été volé une chose de la revendiquer pendant 3 ans à compter du jour de la perte ou du vol. Cette action en revendication reste ouverte même contre un acquéreur ou un possesseur de bonne foi. Cette action appartient au véritable propriétaire dépossédé mais aussi au créancier gagiste ou au dépositaire. Pour ces 2 derniers on estime qu’ils ont la responsabilité de la chose et ils ont une obligation de restitution. Si la chose a été perdue ou volé il faut leur permettre de la revendiquer.

Pour que l’action aboutisse, pour que le véritable propriétaire recouvre la chose il faut d’abord qu’il prouve son droit cad sa propriété. Pour cela, il lui suffit d’établir une possession régulière et antérieure à celle du possesseur actuel de la chose. Il doit prouver la perte ou le vol et ensuite une fois prouvée il doit justifier d’une possession antérieure et régulière.

Quand aux conséquences de ces revendications mobilières elles sont envisagées à l’article 2277 CC et vont dépendre des circonstances dans lesquelles la chose perdue ou volée a été acquise. Si la chose perdue ou volée a été acheté dans une foire, dans un marché ou dans une vente publique ou chez un marchand vendant des choses pareilles, dans ce cas, rien ne permettait à l’acquéreur de se douter que la chose était perdue ou volée. Dans ce cas, le propriétaire doit rembourser au possesseur le prix d’acquisition. Le possesseur devra restituer la chose au véritable propriétaire. Le véritable propriétaire revendiquant devra restituer au possesseur le prix que celui-ci aura du verser pour acquérir. La JP reconnait au possesseur un droit de rétention. Il peut retenir la chose tant que le véritable propriétaire ne lui en a pas remboursé le prix.

Le propriétaire revendiquant peut s’en doute se retourner contre le voleur ou contre l’inventeur indélicat. En pratique ce recours est très souvent illusoire. Il faut arriver à retrouver le voleur ou l’inventeur indélicat. Encore faut-il qu’il soit solvable. Le propriétaire ne dispose d’aucun recours contre le marchant sauf s’il y a eu de la part de ce marchant un fait que l’on puisse qualifier de délit ou de quasi délit civil au sens des articles 1382 et 1383 du CC. Quant au possesseur évincé, il dispose d’un recours contre le marchant qui lui a vendu la chose et il va pouvoir mettre en œuvre la garantie d’éviction notamment. Encore faut-il que le propriétaire dépossédé justifie d’un préjudice autre que la perte du prix qui a été remboursé par le véritable propriétaire.

B. Le conflit entre le possesseur du meuble et son auteur

Le possesseur prétend que son auteur lui a transféré la propriété du meuble tandis que cet auteur ou ses héritiers soutiennent le contraire : la propriété ne lui a pas été transmise et exigent la restitution du bien meuble.

Par exemple l’auteur du possesseur souhait que l’acte n’était pas translatif de propriété. Il y a eu prêt et non vente. Ou vente sous condition résolutoire et non pas don. Dans cette hypothèse, 2276 va également jouer en faveur du possesseur. Le seul fait d’être en possession du bien meuble fait présumer une acquisition régulière de la part du possesseur. C’est son adversaire qui doit établir la véracité de ses dires.

Exemple : le don manuel. Décès du donateur. Les héritiers ne sont pas contents et engagent une action pour récupérer la potiche chinoise. Ils soutiennent qu’il y a simplement eu prêt ou vol. La dame de compagnie n’aura rien à prouver : on va présumer qu’elle a bénéficié d’une acquisition régulière.

Les conditions d’acquisition du texte sont les mêmes que précédemment. Un possesseur véritable et pas de vice sur la possession. En revanche lorsque c’est la fonction probatoire de 2276 qui joue ici la bonne foi n’a pas d’importance. On ne discute pas de la propriété de l’auteur du possesseur donc peu importe que le possesseur ait cru ou non que son auteur était propriétaire. Si le demandeur parvient à prouver que la possession est viciée, que ce n’est pas une vraie possession (elle est précaire) dans ce cas, 2276 ne s’appliquera plus et le demandeur sera reconnu comme propriétaire parce qu’il bénéficiera d’un titre ou d’une possession antérieure. Le demandeur dispose à la fois d’une action en revendication et d’une action en restitution. L’action en revendication a un intérêt chaque fois que l’action en restitution est prescrite.

Cours 22/11/10

§3. La prescription acquisitive ou usucapion

D’après l’article 2258 du CC la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. Cet article est issu de la loi du 17 juin 2008 réformant la prescription en matière civile. Distinction entre prescription acquisitive et la prescription extinctive.

Cette loi nous a dotés d’une définition générale de la prescription acquisitive. Dans le cas de la prescription acquisitive on va acquérir un droit du fait de la possession. C’est essentiel en matière immobilière. En matière mobilière la règle « fait de meuble possession vaut titre » permettait une acquisition instantanée de la propriété par celui qui entre en possession de bonne foi. En matière immobilière la possession ne va produire cet effet acquisitif qu’en se prolongeant. Il faut que la possession dure un certain temps. La PA joue une fonction probatoire essentielle. La transmission conventionnelle de la propriété immobilière reste subordonnée à la règle « nemo plus juris » de sorte qu’il n’existe pas de preuve parfaite de la propriété sauf à remonter toute la chaine des propriétaires successifs d’un même immeuble. Problème de la probatio diabolica. La PA permet de libérer l’acquéreur d’un immeuble de cette preuve diabolique. Lorsque l’acquéreur d’un immeuble a possédé cet immeuble ou bien encore que ses auteurs ont possédés cet immeuble pendant un

certain temps il n’y aura plus de discussion possible. Le droit de propriété sera consolidé par l’usucapion. Celui qui a possédé l’immeuble par lui-même ou par ses auteurs pdt un certain temps en devient nécessairement propriétaire. La possession prolongée fait acquérir la propriété même quand le possesseur est de mauvaise foi. Cela pour la stabilité du commerce juridique.

A. La condition de la prescription acquisitive

1. Quand aux biens pouvant faire l’objet d’une PA

Il s’agit uniquement des droits réels principaux. Le plus souvent l’usucapion va concerner le droit de propriété. Mais la PA peut jouer en faveur d’autres droits réels principaux comme des démembrements de la propriété comme l’usufruit ou les servitudes. L’usucapion ne peut concerner que des choses corporelles qui sont dans le commerce juridique. Lorsqu’une chose est hors du commerce juridique elle est inaliénable qui s’accompagne d’une imprescriptibilité. Il peut s’agir de biens meubles ou immeubles.

2. Quand aux qualités requises

La possession doit être exempte de vices. Il faut une possession véritable à titre de propriétaire s’agissant de l’acquisition d’un droit de propriété et de plus il importe que cette possession soit paisible, publique, non équivoque et continue.

Une possession véritable signifie que de simples actes relevant de la tolérance ou d’une pure faculté ne peuvent fonder l’usucapion. Exemple : propriétaire qui laisserait son voisin passer sur son fond.

En revanche lorsqu’il existe une servitude de passage par exemple une servitude légale de passage pour fait d’enclave, la prescription acquisitive peut permettre de fixer l’assiette du passage cad l’endroit exacte ou va s’exercer la servitude de passage.

3. Quand au délai requis

Ce délai varie selon la situation. Le délai normal est en principe de 30 ans. C’est ce qui résulte de l’article 2272 CC. Ce délai joue même en faveur du possesseur de mauvaise foi. Un usurpateur devient propriétaire s’il possède pendant plus de 30 ans. Toutefois, la prescription acquisitive peut être abrégée à 10 ans lorsque des conditions supplémentaires sont réunies. Article 2272 prévoit cette prescription. Elle se manifeste lorsqu’il y a eu acquisition « a non domino » d’un droit réel immobilier.

Par exemple : une personne achète un immeuble à une autre personne qui n’en est pas propriétaire. Cette personne n’est pas propriétaire à la suite d’une annulation antérieure.

La prescription abrégée permet d’acquérir la propriété individuelle d’un immeuble mais permet aussi d’acquérir un démembrement de la propriété.

La JP estime que la prescription abrégée ne concerne pas les servitudes. Quand aux conditions supplémentaires requises, on suppose un juste titre et la bonne foi de l’acquéreur.

Un juste titre : le possesseur ne peut bénéficier de la prescription abrégée que s’il possède un juste titre cad que ce possesseur doit se prévaloir d’un acte juridique qui aurait été translatif de propriété

ou d’un droit réel en cause s’il avait été effectué par le véritable propriétaire. Le juste titre c’est un titre faux, irrégulier mais apparemment valable. Exemple : un acte de vente.

La JP a précisé que le juste titre doit être réel, cela signifie qu’il ne doit pas seulement exister dans l’imagination du propriétaire. Ainsi, un titre simplement putatif ne constitue pas ici un juste titre. On écarte donc l’erreur de droit.

Le juste titre est aussi un titre apparemment valable. L’article 2273 nous précise que le titre nul pour vice de forme ne peut servir de base à la prescription abrégée. Par exemple : un testament nul en la forme ou une donation ne peut pas servir de base à la prescription abrégée. La JP a étendu cette solution à tous les cas dans lesquels le titre est entaché de nullité absolue. Un titre entaché de nullité absolue ne peut servir de base à la prescription abrégée. En revanche, un titre qui est seulement entaché de nullité relative peut parfaitement constituer un juste titre.

Le juste titre est par définition même un acte translatif de propriétaire (une vente, une donation) mais évidemment un simple contrat de bail ne pourrait servir de juste titre car il n’est pas un acte translatif de propriété. C’est tjs à celui qui se prévaut de la prescription abrégée de rapporter la preuve de l’existence d’un juste titre. Cette preuve se fait conformément au droit commun de la preuve en matière juridique cad qu’en principe il faut respecter les exigences de l’article 1341 du CC et fournir un écrit. Il est prudent de posséder un écrit qui ait date certaine opposable aux tiers.

Les actes ayant date certaine :

-Les actes authentiques ont date certaines.

-De même si le contenu d’un acte sous seing privé est repris dans un acte authentique ultérieurement à compter de la rédaction de l’acte authentique on aura une date certaine opposable aux tiers.

-Le décès de l’une des parties

La bonne foi de l’acquéreur

La bonne foi signifie dans ce cas précis que l’acquéreur à cru que son titre lui permettait d’acquérir la propriété ou tout autre droit réel qu’il prétend posséder. L’exigence de bonne foi est mentionnée à l’article 2272 al 2.

Par exemple dans le cas d’une vente, l’acheteur à réellement cru que le vendeur était propriétaire du bien qu’il lui cédait. C a réellement cru que B était propriétaire du bien et que la vente entre lui et B allait le rendre propriétaire du bien.

Article 2275 : peu importe que cette bonne foi disparaisse ultérieurement. Conformément au droit commun la bonne foi est toujours présumée. C’est celui qui prétend que le possesseur est de mauvaise foin qu’il ne peut bénéficier de la prescription abrégée, qui doit rapporter la preuve de la mauvaise foi du possesseur article 2274 CC. La bonne foi est toujours présumée et c’est à celui qui l’allègue qui doit la prouver.

Le délai requis : avant la réforme du 17 juin 2008 on faisait une distinction selon que le véritable propriétaire de l’immeuble habitait ou non dans le ressort de la CA ou est situé l’immeuble.

La prescription abrégée était de 10 ans s’il habitait dans le ressort de la CA ou est situé l’immeuble et 20 ans lorsqu’il habitait hors du ressort de la CA ou est situé l’immeuble. Ce qu’il fallait tenir en compte c’est la possibilité de revendiquer le bien.

La loi du 17 juin 2008 a simplifié tout cela. Compte tenu des moyens de locomotion actuelle il n’est plus requis de faire une distinction. Désormais la prescription abrégée est toujours de 10 ans. Problème de droit transitoire. Article 29 de la loi du 17 juin 2008 résout ce problème : les dispositions de la loi nouvelle qui réduisent la prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de l’entrée en vigueur de cette loi sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Cas ou le véritable propriétaire de l’immeuble résidait depuis 19 ans hors du ressort de la CA ou était situé l’immeuble au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008. Il lui restait un an à accomplir pour bénéficier de l’usucapion abrégée. On considèrera qu’au bout d’un an la prescription est acquise. La durée totale ne doit pas excéder la durée antérieure.

2ème cas : le propriétaire habite tjs dans l’immeuble dans le ressort de la CA ou est situé l’immeuble mais au jour de l’entrée en vigueur de la loi 5 années seulement se sont écoulés. Dans ce cas on restait sur l’ancienne prescription. Le véritable propriétaire il lui faudra 15 années pour obtenir le délai exigé antérieurement cad 20 ans. Il pourra bénéficier de l’usucapion abrégé de 10 années après l’entrée en vigueur.

La prescription abrégée est susceptible de suspension et d’interruption. On parle de suspension lorsque le délai de prescription est suspendu pendant un certain temps comme pendant le temps de la minorité. La prescription ne court pas contre les mineurs. Lorsqu’il il a suspension on continu de tenir compte du temps écoulé avant la suspension.

Exemple : le possesseur a possédé pendant 2 ans avant le décès du véritable propriétaire. Au décès du véritable c’est le fils mineur qui hérite. Il est âgé de 14 ans. Pendant 4 années la prescription va être suspendue. Dès que le fils aura 18 ans elle va recommencer à courir. On aura encore 8 ans.

La prescription est aussi susceptible d’interruption. A ce titre l’article 2271 précise que la prescription acquisitive est interrompue lorsque le propriétaire d’un bien est privé depuis plus d’un an de la jouissance d’un bien soit par le propriétaire soit par un tiers. C’est toujours celui qui prétend qu’il y a un acte interruptif de prescription qui doit en rapporter la preuve.

L’interruption brise définitivement le cours de la prescription. A compter de l’acte interruptif il faudra redémarrer à zéro. On peut citer le cas d’une demande en revendication formée par le véritable propriétaire. Le possesseur possède pendant 9 ans puis le véritable propriétaire agit en revendication de l’immeuble. Interruption de la prescription.

Dans tous les cas de figure la prescription acquisitive va produire les mêmes effets. La prescription acquisitive va permettre au possesseur d’acquérir la propriété. Cette PA crée au possesseur un titre nouveau et inattaquable. C’est une propriété originaire qu’acquiert le possesseur et non une propriété qui aurait été transmise. Le titre créé remonte rétroactivement au jour ou la possession a commencé. Ainsi les droits réels qui ont été consenti par les possesseurs sur l’immeuble avant que la prescription ne soit acquise sont eux aussi rétroactivement consolidés.

Avant projet de réforme du droit des biens relative à la possession : une nouvelle définition de la possession est prévue qui intègre des éléments considérés comme des qualités de la possession.

L’avant projet : la possession est l’exercice paisible, publique et non équivoque d’un droit par celui qui alors même n’en serait pas titulaire se comporte comme s’il l’était.

Au titre des règles communes à toutes les possessions, quand à la preuve la possession se prouve par tous moyens. Elle peut être constatée par un acte de notoriété contenant des témoignages ou des indices attestant son existence de ses qualités et de sa durée. Cet acte ne fait foi que jusqu’à preuve contraire. L’intérêt c’est de prévoir un mode de preuve non contentieux de la possession.

Règles communes : fonction acquisitive de la prescription trentenaire. L’ayant cause universel ou l’ayant cause à titre universel continue le titre de son auteur. Et il est dit que l’ayant cause à titre particulier peut joindre à la sienne la possession de son auteur.

Ces solutions sont actuellement admises en JP. On trouve aussi une définition de bonne foi du possesseur. Est considéré comme de bonne foi le possesseur qui peut légitimement sde croire titulaire du droit qu’il exerce. La bonne foi est tjs présumée.

Au titre des règles spécifiques à la possession des immeubles : l’avant projet reprend le dispositif relativement à la prescription abrégée de la loi du 17 juin 08. Le possesseur de bonne foi d’un immeuble en vertu d’un titre translatif en acquiert la propriété par une possession continue de 10 ans. Il est précisé que ce délai est susceptible de suspension mais sans que sa durée totale puisse conduire à une durée excédant 30 ans.

Au titre de la possession des meubles : article 2276 est totalement réécrit de façon à distinguer la fonction probatoire et acquisitive de ce texte. S’agissant de la fonction probatoire il est précisé que le possesseur d’un meuble corporel est présumé le posséder en vertu du titre qu’il allègue. Néanmoins la preuve contraire à cette présomption peut être rapportée par tous moyens.

S’agissant de la prescription acquisitive : le possesseur de bonne foi d’un meuble corporel qu’il a acquis d’un non propriétaire en devient propriétaire dès son entrée en possession.

Toutefois le propriétaire d’un meuble corporel perdu ou volé peut en obtenir restitution dans les 3 ans de la perte ou du vol. Il doit alors en rembourser le prix lorsque le nouveau propriétaire l’a acquise dans des conditions normales.

La commission de réforme s’est interrogée sur la nécessité de consacrer une éventuelle possession des biens incorporels. Il est toutefois nécessaire de procéder au cas par cas. Les actions possessoires sont vouées à disparaitre. Article qui va les remplacer : la possession est protéger contre le trouble qui l’affecte ou l’a menace et précisant que la même protection est accordée au détenteur contre le trouble qu’il subit de tout autre que celui de qui il tient ses droits.

Titre 3. Une propriété démembrée : l’usufruit

L’usufruit est un droit réel qui permet à une personne autre que le propriétaire de jouir et d’user de la chose. L’usufruit est un démembrement du droit de propriété. Seul le droit d’usage et de jouissance est conféré à l’usufruitier. Le reste de la propriété appartient à un nu propriétaire. A l’extinction de l’usufruit la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu propriétaire. Le véritable propriétaire c’est le nu propriétaire.

§1. La notion d’usufruit

Défini à l’article 578 du CC : l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété comme le propriétaire lui-même mais à charge d’en conserver la substance. Si compare ce texte à l’article 544 CC on peut faire une triple constatation :

-L’usufruitier à le même droit que le propriétaire sauf le droit de disposer de la chose.

-L’usufruitier doit conserver la substance de la chose.

-La propriété est démembrée en cas d’usufruit.

Toutefois, la définition reste incomplète. Elle néglige 2 éléments essentiels. En effet, l’usufruit est également un droit temporaire et c’est aussi un droit réel.

A. L’usufruit est un droit temporaire

L’usufruit est nécessairement un droit temporaire. De ce fait, un droit perpétuel ne peut pas être un usufruit. Il a été jugé par la chambre civile 3èmpe en date du 18 juillet 1984 qu’un droit d’affichage sur le mur d’un immeuble ne peut pas être considéré comme un usufruit dès lors qu’il a été stipulé que ce droit était perpétuel. Le caractère temporaire est une caractéristique essentielle de l’usufruit si on admet un usufruit perpétuel ca entraine une ???de la propriété qui ne serait distinguer l’ancienne distinction que connaissait le droit féodal entre le domaine éminent et le domaine utile.

Comme l’usufruit est temporaire cela signifie que la pleine propriété a tjs vocation à se reconstituer à l’extinction de l’usufruit et cela sur la tête du nu propriétaire. Encore faut-il préciser quelle peut être sa durée. Lorsque l’usufruit est constitué au profit d’une personne humaine, il a pour terme maximum le décès de cette personne. C’est la raison pour laquelle on peut dire que l’usufruit est un droit viager. Il ne peut excéder la vie de l’usufruitier. Il est possible de concevoir un usufruit pour une durée plus brève. On peut constituer un usufruit pour une durée fixe. Si l’usufruitier décède avant la durée stipulée l’usufruit s’éteindra de plein droit par la mort de l’usufruitier car l’usufruit n’excède jamais la vie de l’usufruitier.

S’agissant des PM la situation est plus ambigüe. L’article 619 du CC nous précise qu’un usufruitier constitué au profit d’une PM ne doit pas excéder 30 ans.

B. L’usufruit est un droit réel

Parce qu’il est un droit réel il se distingue du droit qu’à par exemple un simple locataire. La jouissance d’un bien immobilier peut être conférée à une personne d’une autre façon que par l’intermédiaire d’un droit réel. Ils ont tous les 2 le droit de jouir de la chose mais le locataire n’a qu’un droit de créance contre le bailleur. L’usufruitier dispose d’un droit réel : d’un démembrement de la propriété qu’il peut opposer à tout le monde. L’usufruit bénéficie de l’opposabilité « erga omnes ». Il est opposable aux tiers. L’usufruitier va bénéficier des prérogatives attachées au droit réel. Ainsi l’usufruitier peut exercer son usufruit sur la chose en quelques mains ou celle-ci se trouve. Il dispose donc d’un droit de suite.

Exemple : créancier du nu propriétaire saisi le bien sur lequel porte l’usufruit. L’usufruitier pourra opposer son droit à ce créancier et cette saisie n’affectera en rien sa situation. De même si le nu propriétaire vend le bien sujet à l’usufruit cela ne change rien du droit de l’usufruitier cela est vraie que le nu propriétaire ait ou non relevé l’existence de l’usufruit à l’acquéreur.

S’il s’agit d’un bien immobilier : tenir compte des règles de la publicité foncière.

Si l’acquéreur a acheté un bien grevé d’usufruit sans le savoir c’est qu’il avait un mauvais notaire car ca ne devrait pas être possible.

Le droit d’un locataire n’est qu’un simple droit personne, un droit relatif. Il ne peut opposer son droit à son bailleur. L’article 1743 du CC en matière de bail s’efforce d’organiser l’opposabilité du bail à l’encontre des acquéreurs de la chose dans le souci de protéger le locataire.

Il y a une différence majeure entre l’usufruit et le bail : en principe l’usufruitier n’a aucun lien avec le nu propriétaire. Il existe entre eux qu’une obligation négative. Le nu propriétaire doit respecter l’usufruit et inversement. L’usufruitier qui doit conserver la substance de la chose ne doit pas commettre d’abus de jouissance, ne doit pas compromettre le droit du nu propriétaire en détruisant la substance de la chose. En revanche, locataire et bailleur sont liés par des obligations réciproques et interdépendantes.

C. L’usufruit est un démembrement de la propriété

C’est ainsi que l’usufruit est présenté dans l’analyse classique. Les attributs de la propriété sont répartis entre usufruitier et nu propriété. L’usufruitier possède l’usus et le fructus tandis que le nu propriétaire conserve l’abusus mais encore un abusus diminué car le nu propriétaire ne peut disposer que de la nu propriété et il n’a pas le droit de détruire la chose car cela compromettrait le droit de l’usufruitier.

Cette analyse méconnait l’existence de la communauté d’intérêts entre usufruitier et nu propriétaire. Pour tenir compte de cette communauté il faut combattre cet isolement du nu propriétaire et de l’usufruitier. Ce cloisonnement entre les droits de l’un et de l’autre.

Exemple 1 : en ce qui concerne l’indivision en principe il n’y a pas d’indivision entre nu propriétaire et usufruitier, chacun possédant des droits de nature distincte. On ne serait considérer que le nu propriétaire et l’usufruitier pourrait se retrouver au sein d’une même indivision. Mais la loi du 31

décembre 1976 a admis la conclusion d’indivision entre nu propriétaire et usufruitier. Solution reprise par la réforme du 23 juin 2006.

Exemple 2 : la conclusion des baux commerciaux ou baux ruraux. La conclusion des baux relève en principe des poursuites des usufruitiers agissant seuls vu que c’est un acte d’administration. Mais la loi exige le concours du nu propriétaire et de l’usufruitier pour la conclusion des baux ruraux et commerciaux. On les oblige à coopérer.

§2. Le domaine de l’usufruit

Le principe est que l’usufruit peut porter sur toute espèce de bien mais c’est évidemment à l’usufruit sur des immeubles que le CC s’intéresse plus précisément. Dans un cas particulier, l’usufruit se déforme parce qu’il a pour objet une chose consomptible cad une chose qui se consomme par le premier usage. Dans ce cas on parle de quasi usufruit.

L’usufruit est envisageable aussi bien sur des biens incorporels que sur des biens corporels et il peut porter sur un bien particulier ou sur une universalité.

A. Le quasi usufruit

Lorsque l’usufruit porte sur une chose consomptible on se heurte à un problème du fait que l’on ne peut user d’une chose consomptible sans la détruire. Par définition est une chose qui disparait au premier usage. L’usus se confond nécessairement avec l’abusus. C’est la raison pour laquelle dans le cas d’un quasi usufruit, l’usufruitier a le pouvoir de disposer de la chose. Il va concerner par exemple le quasi usufruit sur une somme d’argent.

La JP décide également qu’il y a quasi usufruit par destination lorsque l’usufruit porte sur des marchandises destinées à être vendues. Par exemple sur le stock d’un fond de commerce.

Dans ce cas, à l’extinction de l’usufruit, le nu propriétaire n’obtiendra pas une restitution de la chose elle-même mais il obtiendra une restitution par équivalent sous forme monétaire. Dans l’hypothèse du quasi usufruit à l’extinction de ceci le nu propriétaire n’obtient pas la restitution de la chose mais l’équivalent monétaire de la chose, l’appréciation de la valeur se fait au moment ou la restitution intervient. En vertu de l’article 587 CC si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer comme l’argent, les grains et les liqueurs, l’usufruitier à le droit de s’en servir mais à la charge de rendre à la fin de l’usufruit soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimé à la date de la restitution.

Ont été exclut les valeurs mobilières : la CDC estime que les valeurs mobilières ne sont pas des choses qui se consomment par le premier usage. La JP a préférée utiliser la notion d’universalité de fait. Elle a considéré que les différents titres réunis constituent une universalité de fait. Elle estime que ca constitue une universalité de fait le portefeuille mobilier : arrêt 12 novembre 1998 Bellere. Il était ainsi loisible à l’usufruitier de les remplacer par d’autres. On considérera qu’il ne dispose pas du portefeuille lui-même, il ne fera que le gérer. Le portefeuille subsiste seule sa composition change.

Quand à la restitution qui doit être appréciée à la date à laquelle elle intervient c’est le principe de la dette de valeur. Afin d’éviter que la valeur restituable ne se déprécie, on fait évoluer la dette de

restitution en fonction de la valeur du bien. Ce que devra restituer l’usufruitier se n’est pas la valeur de la liqueur mais la valeur qu’aurait une liqueur identique.