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FACILIDADES URBANÍSTICAS
Msc. Arq. María Eugenia Solar Navarro
Dpto de Urbanismo, DMPF Santa Clara
ZONIFICACIÓN DE LAS
EDIFICIO FOCSA, 1956
HOTEL HABANA HILTON, 1958
Comienza a desarrollarse el Mercado de
suelo.
Ley de propiedad horizontal.
DÉCADA DEL 50 DEL
PASADO SIGLO.
PRIMERAS URBANIZACIONES
Desaparece el “mercado de suelo”.
El precio del suelo para determinadas
transacciones fue determinado por Ley
y osciló entre 4-8 pesos por m2 con
independencia de su localización, destino
y nivel de urbanización del entorno.
PERIODO REVOLUCIONARIO:
Década del 70 del pasado siglo:
El IPF comenzó a desarrollar métodos orientados a
determinar el “valor” del suelo, tanto urbano como
rural. El interés obedecía a la necesidad de incluir
el factor SUELO en la evaluación de alternativas de
localización de inversiones
A partir de los años 90, con el incremento
de la INVERSIÓN EXTRANJERA se
evidencia la necesidad de disponer de
valores mínimos de referencias que
permitan RANGOS DE NEGOCIACIÓN
para terrenos con diferentes usos de suelo,
considerando la presencia de nuevos
agentes en el desarrollo urbano, como el
turismo, zonas francas, entidades
inmobiliarias, etc.
En esa misma década se realizó un
primer acercamiento al tema, con el
objetivo de dar a conocer los VALORES
DEL SUELO, certificados COMO
APORTE EN LOS NEGOCIOS CON
INVERSIONISTAS EXTRANJEROS en el
período comprendido entre los años
1998 y el 2005.
METODOLOGÍA PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE
LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA.
AÑO 2001:
Resultan de la división del ámbito geográfico del país, en la que la superficie
del suelo y las construcciones presentan características económicas y
sociales comunes, donde las facilidades urbanísticas que determinan la
calidad de vida de la población, tales como: infraestructura técnica y social,
calidad ambiental y la accesibilidad a los servicios, son similares.
En esta metodología se establece el concepto de:
ÁREAS HOMOGÉNEAS:
Resultan de la división territorial del área homogénea, con una superficie bien
delimitada para su valoración.
Estos polígonos se dividen de acuerdo a la coherencia urbanística y factores
de carácter económico y sociales, comunes entre ellos, interviniendo
además: tipologías de las construcciones, tipo de uso predominante de los
inmuebles que lo integran, accesibilidad a los servicios y niveles de
equipamiento..
POLÍGONOS DE CARACTERISTICAS SIMILARES:
Para la determinación de las Áreas Homogéneas se tuvo en cuenta:
el grado de accesibilidad, la calidad del medio ambiente y el nivel
de equipamiento.
Zona 3Zona 2Zona 1
Plano de las Zonas homogéneas y polígonos de
características similares. 2003
AÑO 2012: Instrucción metodológica complementaria
ZONIFICACIÓN DE LAS FACILIDADES
URBANÍSTICAS
Se considerarán desde los asentamientos rurales, los urbanos de base,
hasta las cabeceras municipales y capitales provinciales. Se incluye el
análisis de los elementos a evaluar y el número de zonas dados en esta
instrucción para cada uno de los niveles de asentamientos humanos.
Será válida no solo para las ciudades, sino para la totalidad de los
asentamientos urbanos y rurales, ya sean concentrados o dispersos.
ALCANCE:
Conjunto de instalaciones de servicios y de infraestructuras técnicas, así
como la morfología y calidad medioambiental, que determinan el grado y
calidad de la urbanización e incrementan el valor del suelo.
FACILIDADES URBANISTICAS
Regulaciones Urbanas Santa Clara. Febrero 2015.
Regulaciones Urbanas Santa Clara. Febrero 2015.
Plano de Facilidades urbanísticas:
Aplicación de la nueva Instrucción Metodológica
Complementaria para la
ZONIFICACIÓN DE LAS FACILIDADES
URBANÍSTICAS
en la ciudad de Santa Clara.
AÑO 2016
Caracterización de la ciudad de Santa Clara
La ciudad de Santa Clara, capital de la provincia de Villa Clara, está
considerada entre las cinco ciudades principales del país. Posee una
extensión territorial de 43.27 km2 y una población de 218 405 habitantes.
A esto se suma una población flotante de 6 266 personas.
La posición geográfica centralizada
de esta ciudad ha favorecido su
conectividad y accesibilidad con el
resto del país, tanto desde el punto
de vista automotor, férrea y aérea, y
las políticas nacionales ratifican su
importancia en la región.
Por otra parte, Santa Clara está
incluida dentro de la REGIÓN
TURÍSTICA CAIBARIÉN, la que hoy
constituye uno de los principales
polos turísticos del país.
El desarrollo del turismo en la Cayería noreste de Villa Clara ha generado un
creciente turismo de tránsito hacia las ciudades cercanas, fundamentalmente a
Remedios (la 8va Villa) y Santa Clara, atraídos por sus valores patrimoniales.
Por otra parte, la política del MINTUR está encaminada a potenciar los valores
asociados a su patrimonio material e inmaterial, y ha previsto un fuerte proceso
inversionista en Santa Clara.
REGIÓN TURÍSTICA
CAIBARIÉN
SANTA CLARA, POTENCIALIDADES
Clasificación de los asentamientos y tipos de zonas de acuerdo a nueva instrucción metodológica.
Niveles de asentamientos Tipos de zonas
Metrópolis (La Habana) 3, 4, 5 y 6 y 7
Ciudades principales 3, 4, 5 y 6
Ciudades intermedias 3, 4, 5 y 6
Asentamientos urbanos (cabeceras municipales) 3, 4, 5 y 6
Otros asentamientos urbanos (franja de base urbana) 3, 4 y 5
Asentamientos rurales concentrados 2
Asentamientos rurales dispersos 1
ZONA 3:Abarca toda la periferia del asentamiento y los crecimientos lineales
vinculados a las vías principales de acceso a la ciudad (Carreteras a
Camajuaní, Manicaragua, Sagua la Grande, Carretera Central banda
Esperanza, banda a Placetas, etc.
LA CIUDAD SE ESTRUCTURÓ EN 4 ZONAS:
Estas zonas presentan los niveles más bajos
de equipamiento social e infraestructura
técnica.
Constituye la zona de transición entre la periferia y la zona central del
asentamiento. Cuenta con servicios de diferentes niveles y contiene
algunos de los subcentros de la ciudad. Abarca toda el área comprendida
dentro de la circunvalante, así como el reparto José Martí, Brisas del
Oeste y la zona industrial noroeste.
ZONA 4:
Comprende toda la zona central de la ciudad (el Centro Histórico Urbano),
así como el Área Recreativa Sandino, y se extiende hacia el sur abarcando el
Palacio de Justicia (Monumento local), el Palacio de Pioneros y zona
hospitalaria (Hospital Provincial y el Cardiocentro). También incluye el área
prevista para el Nuevo Centro de ciudad, donde se localiza el Complejo
Escultórico Ernesto Che Guevara, Monumento Nacional.
ZONA 5:
Se corresponde con repartos o instalaciones con alto valor urbano
arquitectónico y buena calidad ambiental.
Incluye los Repartos La Riviera y Domínguez, y la zona de la Doblevía y la
Carretera Central (desde la Calle Colón hasta la Rotonda banda Placetas) y
ademas la Universidad Central Marta Abreu de las Villas (Monumento
Nacional) y los Hoteles Los Caneyes y La Granjita.
ZONA 6:
PLANO DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS.
Cada una de las áreas homogéneas se subdividió en polígonos,
los que se clasificaron de acuerdo a su coherencia urbanística, las
tipologías constructivas, el uso de suelo predominante de los
inmuebles que los integran, accesibilidad a los servicios y los
niveles de equipamiento.
Es necesario destacar que para la selección de los polígonos se
tuvieron en cuenta una serie de criterios entre los que se
encuentran:
EVALUACION DE LOS POLÍGONOS.
• Las definiciones establecidas por el Plan General de
Ordenamiento Urbano para la ciudad.
• Las políticas nacionales.
• El programa de inversiones para los próximos años asociado al
desarrollo del turismo en la región y la ciudad, a partir del cual
se prevé la remodelación y ampliación de inmuebles en el Centro
Histórico, y su adecuación para alojamiento turístico y otros
usos complementarios (cafeterías, centros recreativos, etc.)
• Se definieron como polígonos algunas industrias que pueden
estar sujetas a procesos de reconversión tecnológica y
ampliaciones (como la Textilera, Planta Mecánica, INPUD, etc.).
PLANO DE LOS POLÍGONOS:
ZONA# de
Polígonos
3 20
4 24
5 5
6 6
Total 55
LO QUE PERMITIÓ DEFINIR LAS DIFERENCIAS EXISTENTES
ENTRE LOS POLÍGONOS DE CADA ZONA
Nivel de jerarquía del asentamiento 10 %
Conectividad 10 %
Economía 20 %
Infraestructura 20 %
Equipamiento 15 %
Medio Ambiente 15 %
Accesibilidad 10 %
Total 100 %
UNA VEZ DIVIDIDA LA CIUDAD EN POLÍGONOS
SE APLICÓ A CADA UNO DE ELLOS LOS FACTORES
ESTABLECIDOS PARA CUALIFICAR LA CALIDAD DE VIDA
NIVEL DE JERARQUÍA DEL ASENTAMIENTO:
Estará dado por el nivel que ocupa en el SAP según su función territorial.
CONECTIVIDAD:
o Conectividad Vial: aérea, marítima, automotor o ferroviaria.
o Facilidades de transportación. Referido a la existencia o no de
transporte colectivo para el traslado y a la periodicidad de los viajes
o Ubicación geográfica. cercanía a vías importantes de carácter
nacional, regional o local
ECONOMÍA:
Atracción ejercida por el asentamiento por su base económica, estar cerca
de polos turísticos, zonas portuarias, sitios declarados monumentos
nacionales o locales, etc. (Mas favorecidos o Menos).
INFRAESTRUCTURA:
Viales, electricidad, comunicaciones, acueducto, alcantarillado, drenaje,
gas.
EQUIPAMIENTO:
Básicos, Medios y Superiores.
FACTORES A CONSIDERAR SEGÚN LA INSTRUCCIÓN
METODOLÓGICA:
MEDIO AMBIENTE:
Se considera:
• La tipología urbanística: a - COS se
asocian mejores condiciones
ambientales.
• Estado de la construcción: Evalúa el
tipo constructivo y el estado.
• Ambiente ecológico: Calidad del
microclima, el paisaje, la topografía
y el drenaje, las áreas verdes y
espacios públicos.
• Vulnerabilidad: Se tendrá en cuenta
los estudios de peligro,
vulnerabilidad y riesgos.
• Contaminación: Atmosférica, sónica,
etc.
• Seguridad ciudadana y urbana: Se
evaluara el grado de inseguridad
trasmitido en los espacios urbanos.
ACCESIBIDAD: Tanto Vehicular como peatonal al centro y los subcentros
de servicios.
ZONA 3FACTORES A CONSIDERAR
Polígonos
similares
Jerarq
10 %
Conect
10 %
Econom
20 %
Infraestr
20 %
Equi
-15 %
Medio
A 15 %
Acces
10 %
TOTAL Tipo Fact
3-1 Guamajal / Carret a
Sagua
9 7 8 11 6 13 2 56 4 5,0
3-3 Carretera a
Malezas
9 7 6 12 8 13 2 57 4 5,0
3-4 Textilera 9 7 20 16 9 14 2 77 5 5.5
3-6 IPVC Ernesto Che
Guevara
9 7 15 15 11 15 2 74 5 5.5
3-9 Jardín Botánico
UCLV
9 7 5 4 4 15 2 46 4 5,0
3-18 Zona endémico 9 4 - - - 15 2 30 3 4.0
EVALUACION DE LOS FACTORES EN CADA POLIGONO.
En esta Zona se obtienen los valores más bajos, y están asociados a las áreas
con valores naturales : la Zona endémico (30), la Loma del Capiro (45), el Jardín
Botánico de la UCLV (46) y el Parque Recreativo Arcoíris (58). En los polígonos con
uso residencial (10) los valores oscilan entre 55 y 61. Los valores más altos se
obtienen en instalaciones industriales (4) y educacionales (2).
EVALUACION DE LOS FACTORES EN CADA POLIGONO.
ZONA 4
FACTORES A CONSIDERAR
Polígonos
similares
Jerarq
10 %
Conec -
10 %
Econo
20 %
Infraest -
20 %
Equipa
15 %
Medio
Amb-
15 %
Acces
10 %
TOTAL Tipo Fact
4-1 Condado Norte/ Sur/
Chamberí
9 6 8 8 9 9 6 55 4 5,0
4-2 Reparto Pastorita 9 8 12 18 14 14 10 85 5 5.5
4-3 Parroquia/Cardoso/
Loma Belén/El 31/
9 8 17 16 14 13 8 85 5 5.5
4-4 Reparto Escambray 9 8 15 17 13 14 6 82 5 5.5
4-5 Reparto Vigía 9 8 12 16 11 11 8 75 5 5.5
4-8 Reparto Capiro 9 8 14 12 12 12 8 75 5 5.5
4-9 Reparto Santa
Catalina
9 8 15 17 13 12 8 82 5 5.5
Los valores oscilan entre 55 y 86, evidenciando las diferencias existentes en
la ciudad. Predominio de los polígonos con uso residencial (18), también
destinados a usos educacionales, recreativos, etc.
EVALUACION DE LOS FACTORES EN CADA POLIGONO.
ZONA 5
FACTORES A CONSIDERARPolígonos
similares
Jerarq
10 %
Conec1
0 %
Econom
20 %
Infraes
20 %
Equip
15 %
Medio
Amb
15 %
Acces
10 %
TOTAL Tipo Fact
5-1 Centro Servicios-
Boulevard
9 9 20 16 15 9 10 88 6 6.0
5-2 Residencial CHU 9 9 20 16 15 9 10 88 6 6.0
5-3 Subcentro
Sandino
9 8 16 18 14 14 10 89 6 6.0
5-4 Zona Residencial
/Hospital
9 8 15 17 14 13 10 86 6 6.0
5-5 Nuevo Centro de
ciudad
9 8 14 17 15 13 10 86 6 6.0
Los valores son altos, entre 86 y 89, lo que evidencia la jerarquía alcanzada
por estas áreas y el futuro Nuevo Centro de ciudad.
EVALUACION DE LOS FACTORES EN CADA POLIGONO.
ZONA 6
FACTORES A CONSIDERARPolígonos
similares
Jerarqu
10 %
Conec
10 %
Econom
20 %
Infraes
20 %
Equip
15 %
Medio
Amb-
15 %
Acces
10 %
TOTAL Tipo Fact
6-1 Rpto La Riviera 9 8 18 18 13 13 8 87 6 6,0
6-2 Rpto Domínguez 9 8 18 17 14 14 6 86 6 6,0
6-3 Carretera Central
desde Colon a
Rotonda Placetas
9 8 16 18 13 14 8 86 6 6,0
6-4 Universidad
Central
9 8 20 18 11 14 6 86 6 6.0
6-5 Hotel Los
Caneyes
9 7 19 19 15 15 4 88 6 6,0
6-6 Hotel La Granjita 9 7 19 19 15 15 2 86 6 6,0
Análisis de los Tipos de Polígonos de acuerdo a la Metodología
vigente para la Valoración Catastral de los Bienes inmuebles de
naturaleza urbana (en proceso de revisión).
Tipos de Polígonos de acuerdo a la Metodología
existente, a partir de los rangos establecidos
(resultado de la puntuación obtenida de los
diferentes polígonos), lo que permitirá
establecer el valor básico de la superficie del
suelo para cada POLÍGONO DE
CARACTERÍSTICAS SIMILARES.
TiposRangos
(puntos)
Tipo 1 0-10
Tipo 2 11-25
Tipo 3 26-45
Tipo 4 46-65
Tipo 5 66-85
Tipo 6 >85
De acuerdo a esta Metodología y
los rangos establecidos, para este
caso especifico se obtienen los
siguientes resultados:
TiposNo. de
Polígon
Zona
3
Zona
4
Zona
5
Zona
6
Tipo 3 2 2
Tipo 4 16 13 3
Tipo 5 25 5 20
Tipo 6 12 - 1 5 6
Total 55 20 24 5 6
RESULTADOS ALCANZADOS
1. Se logró determinar las diferentes zonas y polígonos de la ciudad, así
como los polígonos de características similares; lo que resulta de vital
importancia para determinar la calidad de vida de cada zona y además
posibilita contar con una valiosa información para el proceso de
negociación de las nuevas inversiones previstas en la ciudad como
apoyo al desarrollo turístico y de otra índole (productivas).
2. Constituye este trabajo una herramienta de orden metodológico y
práctico, que puede ser utilizada como ejemplo para el resto de los
municipios de la provincia y el país.
3. En estos momentos se encuentra en fase de revisión una nueva
metodología para determinar el Valor Catastral del Suelo. A partir de
los resultados obtenidos de este trabajo, se recomienda la revisión de
los rangos para la definición de los Polígonos de características
similares, pues por su amplitud a nuestro criterio (entre 66 y 85
puntos) deforman los resultados.
! Muchas Gracias!
