Í N D I C E

INTRODUCCIÓN

1.0. RESEÑA HISTORICA..................................................................................................3

2.0. MARCO TEÓRICO.......................................................................................................3

2.1. El Porque de la Zonificación..................................................................................3

2.1.1 La Teoría del Valor de la Propiedad..........................................................4

2.1.2 La Teoría del Planeamiento.......................................................................4

2.2.Función de la Zonificación dentro del Plan Urbano................................................4

3.0. SISTEMAS DE ZONIFICACIÓN..................................................................................5

3.1. Zonificación por el Uso de Suelo y

Densidad.........................................................5

3.2. Zonificación por Intensidad de Uso de la Tierra.....................................................7

3.3. Zonificación por Requerimientos del Uso de

Suelo...............................................10

4.0. LA ZONIFICACIÓN EN EL PERÚ.............................................................................10

4.1. Definiciones y

Generalidades...............................................................................10

4.2. Denominación de

Zonas.......................................................................................11

4.3. Denominación de

Suelos......................................................................................15

CONCLUSIONES......................................................................................................................16

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BIBLIOGRAFÍA........................................................................................................................1

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INTRODUCCIÓN

Abordar el tema de Zonificación en el Perú es muy complejo, nuestro país está en un desorden generalizado por diversas causas como por ejemplo: la improvisación, la falta de leyes o de autoridades que hagan cumplir el reglamento, el crecimiento descontrolado de las ciudades como es el caso de Lima, la falta de planificación en las ciudades, etc.

El tema de la zonificación me intereso de gran manera cuando aprecie las construcciones de valor histórico o de patrimonio Arquitectónico rodeadas de comercios formales e informales, de apreciar como en los distritos más acomodados de Lima tampoco se cumple el reglamento, ya que hay comercios de todo tipo en cualquier lugar o hay edificaciones de diferentes tamaños que incumplen con las leyes establecidas. Me causa dolor ver como nuestra ciudad crece de manera desordenada, y nosotros y nuestras autoridades no hacemos algo para enfrentar este problema del crecimiento descontrolado.

Este fenómeno de crecimiento ya ha ocurrido en otros partes del mundo, como en Europa, en donde se tomaron medidas para poder controlar este crecimiento descontrolado que ocurrió durante la revolución industrial, y apuntar a objetivos claros como es tener una ciudad ordenada con un número de habitantes establecido por estudios hechos en un plan urbano, tener determinadas las diversas áreas de la ciudad y que estas se relacionen de manera armónica para que la ciudad tenga un funcionamiento adecuado; y para esto es necesario tener los objetivos claros y analizar los medios con los que se cuenta para iniciar la implementación de la ciudad y finalmente lograr el control de la ciudad. Es conveniente reconocer que la zonificación es parte importantísima del plan Urbano de una ciudad, y si ésta no funciona, difícilmente el plan Urbano.

Cuando la Zonificación no es definida, da por resultado mezclas indeseables de los usos del suelo y una estructura funcional poco clara y eficiente, pues los diversos usos generan tránsito diferente, creando desorden y congestionamiento. Cuando la Zonificación no es clara los habitantes tienen dificultad para ubicar diversos lugares como su centro de trabajo o una urbanización, ya que no es clara la identificaciónal al estar dispersos por diferentes lugares sin un criterio establecido, esto hace difícil que el habitante se oriente. No sólo la falta de Zonificación ocaciona desorden y confusión, sino que también puede perjudicar al medio ambiente y afectar al ecosistema local. Es necesario tener en cuenta la Zonificación para evitar los daños por el impacto ambiental que puede ocacionar la intervención de un plan urbano a una determinada región.

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1.0. RESEÑA HISTÓRICA

En las primeras ciudades del Perú, como son Cuzco, Cajamarca y Lima, se aplicó la Zonificación de manera simple pero efectiva, ya que sólo se limitaba a crear sectores para los habitantes españoles y criollos, para los indios y para los negros. Era un planteamiento clasista y segregador, pero efectivo para los intereses de los gobernantes. Los españoles y criollos gozaban de los espacios públicos y de esparcimiento que se encontraban en el centro de la ciudad, mientras los indios y negros se limitaban a la periferia. Este planteamiento funcionó en su momento, ya que el número de habitantes de la ciudad era controlable. Es conveniente apreciar donde y como apareció la Zonificación y que repercusión tuvo en el mundo.

La zonificación tiene sus orígenes en el plameamiento urbano alemán, por las últimas décadas del siglo XIX, en donde se comenzó a utilizar este concepto luego de un estudio riguroso de los urbanistas de la época en donde destacan Reinhart Baumeister, Joseph Stübben y Camilo Sitte. Después del éxito de la zonificación en el planeamiento urbano alemán y de mucho tiempo transcurrido, este concepto se extendió por toda Europa como un conjunto de leyes y normas que debían aplicar las municipalidades. La zonificación nace en un momento en donde el crecimiento de la población era incontrolable, es decir surge por una necesidad de orden y control de las ciudades. Este periodo en Europa se asemeja mucho al que estamos viviendo ahora en el Perú, tal vez no en el aspecto industrial, pero sin en el aspecto poblacional y sin embargo no se le da la importancia debida.

Una vez creado y aplicado el concepto de zonificación, el urbanismo de esa época tenía distintas interpretaciones, pero conceptos muy parecidos. Stübben define “El planeamiento urbano es la actividad integral que proporciona el bienestar físico y mental de los habitantes, y que actúa como guardián de su saneamiento y de su salud...”. Baumeister insistío mucho en el concepto de que el planeamiento urbano era una función del tráfico vehicular y que la Zonificación y normatividad no era más que sus herramientas. En resumen se podría decir que el planeamiento de la época ya se encargaba de la forma física de la ciudad y de cómo el habitante se adapta y relaciona con ésta, y cómo lo hárá en el futuro.

2.0. MARCO TEÓRICO

2.1. El Porque de la Zonificación

La Zonificación, es uno de los diversos dispositivos empleados para implementar las propuestas de Urbanización del Plan Urbano. El plan de usos del suelo trata del uso del suelo y de la intensidad de esos usos pero en forma generalizada, constituyendo un pre-requisito para la Zonificación. La Zonificación es uno de los conceptos básicos de la teoría del planeamiento urbano y tiene el propósito de garantizar: la salud, la seguridad, las conveniencias de los habitantes, la

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economía y la recreación1; de tal manera que los habitantes de una comunidad puedan distinguir y utilizar de manera adecuada las distintas zonas que presenta o que se vayan creando en una ciudad. Las municipalidades ayudan al proceso de Zonificación, pero faltan leyes que se cumplan a cabalidad, recursos y profesionales competentes. El proceso de Zonificación debería corresponderle a instituciones del estado, en la cual exista un equipo de profesionales que observe, analice y proponga soluciones, las cuales se deben ir adecuando a las condicionantes de la dinámica de la ciudad, es decir a favor de su población. El porque de la zonificación puede analizarse con dos criterios distintos: la teoría del valor de la propiedad y teoría de la planificación.2.1.1. La Teoría del Valor de la Propiedad

Esta teoría sostiene que el valor de la propiedad y su uso están determinados por la dinámica del mercado. Es decir depende de cómo varie el mercado y que factores le favorescan. De esta manera se produce un libre mercado en donde la propiedad toma valor por las variaciones del mercado, y su uso está determinado por éste, ya que si una propiedad no es compatible con otra no sólo produce un problema urbano sino un problema económico ya que en conjunto las propiedades se devalúan, por lo tanto el uso está condicionado por la parte económica, en donde se desplaza y excluye a aquella propiedad que afecta a las demás. La Zonificación sólo se utiliza en esta teoría para la prohibición de construcciones que afecten el valor de las propiedades. Es teoría no comtempla en interés social.

2.1.2. La Teoría de la Planificación

En esta teoría es necesario contar con un plan urbano integral para una comunidad, el cual debe tener unos objetivos que apunten al desarrollo de la comunidad y que contemplen que la ciudad es un sistema dinámico. En este Plan Urbano integral debe incluirse un reglamento de zonificación, que legisle y haga cumplir propuesta urbana elaborada en dicho Plan. La zonificación es por tanto en esta teoría un instrumento para la ejecución de un plan municipal. Debe haber una buena relación entre la zonificación y el plan municipal, para que el desarrollo que se piensa alcanzar con este plan, no afecte a los habitantes de la ciudad. En esta teoría si se considera el aspecto social.

2.2. Función de la Zonificación dentro del Plan Urbano

En el plan urbano, se utiliza la Zonificación para regular los usos, la densidad de población, tamaño de lotes, tipos de estructuras, etc, de una determinada área urbana. En el Plan Urbano, la Zonificación utiliza una metodología que se basa en una serie de procesos ordenados y progresivos, de tal manera que se pueda llegar al objetivo final que es asignar el uso de suelo del terreno y que exista una compatibilidad con vocación de uso de suelo en un determinado plan urbano. Para llevar a cabo este proceso es necesario tener unos principios y criterios generales de diseño.

Distinción del Suelo

Con la Zonificación se intenta hacer la distinción entre las cualidades funcionales que tiene cada uso de suelo, de tal manera que éstas tengan un lugar apropiado y se encuentren separadas espacialmente. Se debe realizar un análisis para determinar que actividades se pueden realizar juntas, separadas, separadas pero cercanas o lejanas. Este análisis ayuda a la interrelación de las actividades y es determinante para realizar la configuración de los usos de suelo.

1 Acuña, Percy. Fundamentos de Planeamiento Urbano - Aspectos Técnicos. UNI - FAUA

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Creación de Zonas por intensidad de uso

La Zonificación proporciona las áreas que cada uso del suelo debe de tener, según la intensidad de las actividades a desarrollar, esto se aprecia en los planos de zonificación de la propuesta urbana y ayuda a identificar las actividades que se realizan en cada área, como por ejemplo un área residencial, industrial, comercial, etc. No sólo es importante identificarlos en el plano sino que también es necesario que cada área guarde una relación apropiada con el área a utilizar y el área limítrofe, de tal forma que exista armonía en las diversas áreas que confornan la propuesta urbana.

Valorización de elementos naturales

La propuesta urbana de debe considerar el paisaje y los elementos naturales que posee la zona preservándolos y aprovechándolos. Se debe hacer una evaluación del terreno por medio de un análisis ambiental que defina las áreas que no se pueden modificar y cuáles sí se pueden; también se debe evaluar que elementos (como árboles, ríos, lagunas, fauna, etc.) se pueden incorporar a la propuesta, de tal manera que exista una relación con el lugar. Participación en la propuesta Espacial

Dentro de la Zonificación debe existir de manera implícita una propuesta de manejo espacial o de secuencias visuales que deben regir el diseño. Se debe de tomar en cuenta las visuales en el recorrido de las diversas áreas, ya que estas deben tener una buena relación para indicar dirección, sentido, orientación y jerarquía. Estas visuales tienen que ser agradables y favorables en el recorrido de la población.

Participación en la propuesta Vial

La Zonificación debe también de forma implícita tener una propuesta de estructuración vehicular, defina bien la red de comunicaciones en la propuesta urbana. Debe indicar el recorrido de forma simple y práctica, ya que la vialidad es la estructura que articula y hace congruente la zonificación con las condiciones del terreno.

Eficiencia en el funcionamiento del Plan Urbano

La Zonificación debe ayudar a que funcionalmente la propuesta sea eficiente, esto mediante el orden. El orden en la propuesta evita problemas que dificulten el cumplimiento de los objetivos trazados y que facilita el control sobre la ciudad.

3.0. SISTEMAS DE ZONIFICACIÓN

Para realizar la zonificación de un área urbana se pueden utilizar distintos sistemas, los cuales apuntan al mismo objetivo pero se aplican por conveniencia, dependiendo de la coyuntura urbanística. Por ejemplo un sistema es mucho más efectivo si se emplea cuando se inicia el Plan Urbano, y otros sistemas son más efectivos cuando ya se ha iniciado el Plan Urbano o cuando no se cuenta con un Plan como en centros urbanos de crecimiento acelerado. La utilización de estos sitemas quedan a criterio del planificador.

3.1. Zonificación por Uso del Suelo y Densidad2

2 Bazant, Jan. Manual de Criterios de Diseño Urbano. Editorial Trillas. México 1986

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Figura 1. Plan para la ciudad de Letchworth. Se pueden apreciar las distintas zonas: residencial, industrial, comercial y rural.

Fuente: Howard, Ebenezer. Garden Cities of To-Morrow. Londres: Faber & Faber Ltd., 1965

Este sistema consiste en zonificar un determinado territorio de acuerdo a la densidad de uso, es decir se toma en cuenta la densidad de población que va a utilizar las diversas zonas de residencia, comercial, servicios, entretenimiento, institucionales, etc, para elaborar una adecuada utilización de la tierra. Un ejemplo de este sistema sería la Ciudad Jardín de Ebenezer Howard, en donde se pueden

distinguir las zonas fácilmente y éstas estan separadas fisicamente según su compatibilidad de uso. Este sistema es utilizado en el reglamento nacional de construcción en nuestro país, pero no es muy conveniente porque en muchos casos no se tiene un Plan Urbano bien elaborado en donde se pueda aplicar este sistema desde un inicio, es más complicado cuando la ciudad ya se ha desarrollado sin un Plan Urbano y se encuentra en caos, porque según este sistema debe existir una separación física entre zonas no compatibles y esto sería un proceso muy difícil y lento. Por

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ejemplo una industria no podría estar colindando con una zona residencial, sin embargo en nuestro país esto se produce en innumerables lugares y cambiar las industrias o las residencias a otro lugar sería muy difícil, si es que no es imposible.

4.2. Zonificación por Intensidad de Uso de la Tierra3

El sistema de Zonificación por intensidad de uso de la tierra se refiere a la relación que existe entre el área total del terreno y el área construída dentro de dicho terreno. Esta relación tiene como objetivo princiapal no sólo la zonificación propiamente dicha sino que también brindar al ciudadano confort y aprovechamiento de los recursos del terreno; lo cual implica una mejora en costos y rentabilidad. Por ejemplo en el caso de residencial San Felipe, en donde pueden observarse diferentes tipos edificios, la gran mayoría de estos edificios tienen más de 10 pisos, pero estas se encuentran en terrenos gran extencion, en donde el área construída es pequeña en relación al área verde.

3 Bazant, Jan. Manual de Criterios de Diseño Urbano. Editorial Trillas. México 1986

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Figura 2. Plan para la ciudad de Welwyn. Otro ejemplo donde se pueden apreciar las distintas zonas: residencial, industrial, comercial y rural.

Fuente: Howard, Ebenezer. Garden Cities of To-Morrow. Londres: Faber & Faber Ltd., 1965

Es necesario manejar algunas definiciones como el índice del área de piso (IAP) que es el cociente de dividir la superficie total destinada a la construcción entre el área total del terreno; el índice de espacios abiertos (IEA) se que utiliza para determinar el área libre en un terreno y está comprendida no sólo por el área libre en el terreno sino que también incluye los jardines, terrazas y azoteas a los cuales pueda acceder el usuario, estos espacios abiertos sirven para ventilar e iluminar; y finalmente el ïndice de espacio habitable (IEH) que indica la cantidad de espacios habitables dentro del área libre como lo son los andadores, las áreas de recreación, los jardines, etc.

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Figura 3. Zonificación por Intensidad de Uso de Tierra. IAP = 1.0 para los tres casos.

Fuente: Bazant, Jan. Fundamentos del Planeamiento Urbano. México

Edificio de 10 niveles que cubre en 10% del

terreno

Edificio de 5 niveles que cubre el 20% del terreno

Edificio de 2 niveles cubre el 50% del terreno

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Figura 4. Zonificación por Intensidad de Uso de Tierra. IAP variable .

Fuente: Bazant, Jan. Fundamentos del Planeamiento Urbano. México

Un IAP de 0.75 de varios edificios de 2 niveles que cubre el 37% del terreno.

Un IAP de 1.00 de varios edificios de 5 niveles que cubren el 20% del terreno

Un IAP de 1.50 de varios edificios de 14 niveles que cubren el 10% del terreno

3.3. Zonificación por Requerimientos de Tierra4

Este sistema se encarga de distribuir las zonas de una forma interrelacionada, esto por los requerimientos del usuario en los diversos tipos de suelo. Este sistema toma medidas para preveer que suelos serán los más efectivos para un determinado uso de acuerdo con la demanda del usuario y esta demanda puede variar de acuerdo a factores como el crecimiento demográfico y económico. Por ejemplo el conjunto habitacional más importante, desde el punto de vista Arquitectónico y Urbanístico, Unidad Vecinal N°3, ubicada frente a la avenida Oscar R. Benavides plantea edificios multifamiliares de tipo longitudinal que se ordenan alrededor de una gran área verde central en la que se encuentra el equipamiento urbano, se concibió como un sector autónomo y autoabastecido de la ciudad y respondía al planteamiento de acercar la vivienda obrera a los centros de trabajo industrial. Este planteamiento busca relacionar de forma adecuada dos zonas distintas como lo son la zona residencial y industrial, dicho planteamiento no podría realizarse en el sistema de Zonificación por Uso del Suelo y Densidad, ya que este sistema separaría de forma definitiva ambas zonas, en cambio el sistema por Requerimientos de Uso del Suelo busca una relación cordial de la zona residencial con una zona industrial que es de tipo ligera y por tanto se puede producir dicha relación sin inconvenientes. Este sistema analiza la zona y de que tipo es para poder así relacionarla con otra.

4.0. LA ZONIFICACIÓN EN EL PERÚ

El reglamento nos podría dar idea de cómo es la Zonificación en el Perú, sin embargo en su gran mayoría las normas y leyes no se cumplen, ya que en nuestro país funciona la Teoría del Valor de la Propiedad pero de manera prepontente y apunta a interes personales y no en beneficio de la comunidad. A continuación un extracto del reglamento nacional de construcción y una crítica constructiva. También alcances del Reglamento de Zonificación de ciudad de La Oroya.

4.1. Definiciones y generalidades

La Zonificación es parte del plan regulador que trata de la organización integral de una ciudad, mediante la cual se propone la más adecuada utilización de la tierra5. El plan regular debe estar contemplado dentro del Plan Urbano, ya que el plan regulador se encarga de controlar el crecimiento y desarrollo de una ciudad. Luego de haber culminado el proceso de zonificación se procede a plasmar estos resultados en un plano (de Zonificación), que es un documento gráfico en donde se muestran los diversos usos asignados a la tierra.

Para tratar el tema de densidad poblacional se definen los siguientes términos: población, densidad de población bruta y densidad de población neta. Población es el número total de habitantes de una determinada área. Densidad de población bruta es la relación entre el número total de habitantes y la superficie total comprendida en un determinado territorio. Densidad de población neta es aplicable sólo a la zonas residenciales, está determinada por el número de habitantes de un área urbana entre el área total construída, en la cual están incluídas los edificios de viviendas, los patios, jardines.

Luego de definir los términos de densidad poblacional, es conveniente definir términos de construcciones, es decir tipos de edificaciones como: edificio multifamiliar, quintas, residencia bifamiliar, residencia unifamiliar, agrupamiento residencial. Edificio multifamiliar es aquel constituído por la superposición de unidades de vivienda sobre la base de un área determinada.

4 Bazant, Jan. Manual de Criterios de Diseño Urbano. Editorial Trillas. México 19865 Reglamento Nacional de Construcción. Cámara Peruana de la Construcción.

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Quinta es aquel conjunto de viviendas unifamiliares construídas en un terreno habilitado que posee un acceso común desde la vía pública en forma directa o a través de un patio común. Residencia bifamiliar son dos unidades de vivienda no pareadas, construídas sobre un lote bifamiliar. Residencia unifamiliar es aquella unidad de vivienda construída sobre un lote unifamiliar. Agrupamiento residencial es el resultado de proyectos espaciales integrales ejecutados por el estado o por particulares en donde se considerarán diensidades diversas, áreas de ocupación, porcentaje de circulación y equipamiento urbano; contemplados en el plan regulador o estudio de zonificación.

Estas definiciones mencionadas anteriormente son parte de las que contempla el Reglamento de Zonificación y entra en vigencia con el plan regulador. En el reglamento la definición de zona es la determinada por la subdivición del área urbana en sectores, los cuales tendrán un determinado uso o usos de características comunes. Los sectores con usos comunes conformarán una zona.

4.2. Uso y denominaciones de Zonas

El Reglamento Nacional de Construcción clasificas las zonas por la densidad en el caso de zonas residenciales, por intensidad de uso e influencia en el caso de zonas comerciales y por requerimientos de uso del suelo en el caso de zonas industriales. Para las zonas para servicios públicos y otros las clasifica según indica el Plan Urbano. A continuación los usos y denominaciones de las diversas zonas que contempla el Reglamento Nacional de Construcción y ejemplos en nuestro País.

Zona Industrial pesada básica

Está destinada para establecimientos industriales que producen insumos para las industrias de apoyo y otras. Tiene como características industrias de proceso básico en gran escala, está orientada hacia la infraestructura regional y grandes mercados, de gran dimensión económica, y son molestas y peligrosas ya que producen ruidos o vibraciones o producen humos, vapores, gases, malos olores; también aquellas industrias que usan materiales altamente inflamables o detonantes. El área del lote es importante en este tipo de zona, debido a sus características ya que necesitan una gran extensión de terreno y el área para fines de habilitación será determinada por el organismo de control del plan Urbano. El área mínima para fines de subdivisión sera la que determine el plan regulador.

Zona de gran Industria

Zonas destinadas a industrias que tienen las siguientes características: utilización de gran volumen de materia prima, orientación hacia la infraestructura vial regional, producción de gran escala, las áreas periféricas satisfacen mejor sus necesidades, y son molestas y/o con cierto grado de peligrosidad. El área del lote mínimo es de 2500 m2 de área con frente mínimo de 30 m.

Zona Industrial liviana

Zonas destinadas a establecimientos industriales con las siguientes características: orientada al área de mercado local y al a infraestructura vial urbana, posee contacto con el área local, venta al por mayor, dimensión económica media, y no son molestos ni peligrosos. El área del lote mínimo es de 1000 m2, con frente mínimo de 20 m.

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Zona Industrial elemental y complementaria

Es la zona industrial destinada para abastecimientos industriales complementarios o de apoyo a la industria de mayor escala, tiene como características: grado tecnológico medio, producción en serie y dirigida al comercio mayorista, capital de operación reducido, tendencia aglomerante en el área urbana y no son molestas ni peligrosas. El área del lote mínimo es de 300 m2.

Zona de Comercio industrial

Es toda actividad comercial directamente relacionada con la industria o que requiere el servicio de vehículos pesados de transporte de carga y provoque ruidos o vibraciones. Es una actividad de venta de equipo industrial y no de reparación. El área mínima del lote será el establecido en el plan regulador.

Zona de Comercio especializado

Es toda actividad comercial-industria que no puede considerarse molesta ni peligrosa por sus propias características. El área del lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona de Comercio intensivo

Es toda actividad comercial cuya intensidad de volumen de ventas es netamente mayorista y que además por su carácter o por su volumen, provoca el funcionamiento de otros locales comerciales de venta minoritaria. El área del lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona centro Comercial metropolitano

Es el conjunto comercial en el que los establecimientos por su importancia y localización responden a las necesidades y los recursos de la población metropolitana y su región. Incluye la mayoría de los servicios comerciales. El área del lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona centro Comercial central

Es tipo de comercio que en forma lineal, a lo largo de vías principales, se da en la periferia del centro comercial metropolitano. La diversidad de bienes y servicios se presenta a una escala muy reducida, agrupándose en establecimientos comerciales afines con un cierto grado de especialización. El área de lote mínimo será el establecido en el plan regulador.

Zona de Comercio interdistrital

Es el tipo de comercio que en forma nucleada se da en la periferia de la metrópoli. Contiene la misma diversidad de bienes y servicios ofrecidos por el centro comercial metropolitano, pero a una escala menor en cuanto a volumen y radio de servicio. La población a servir estará entre 300000 y 50000 habitantes, dentro de un radio de influencia de 3000 a 5000 m. El área del lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona de Comercia zonal

Es el tipo de comercio, que en forma nucleada, en los puntos de intersecciones de vías importantes, se da en la periferia de los centros comerciales interdistritales. La característica

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principal en este tipo de comercio se da por el grado de especialización en función a las áreas a servir. El área de lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona de Comercio distrital

Es el tipo de comercio destinado a ofertar bienes y servicios principalmente de consumo diario, es característica su proximidad a un mercado o supermercado. La cantidad de población a la cual sirve está comprendida entre 100000 y 300000 habitantes, dentro de un radio de influencia de 1200 a 1500 metros. El área de lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona de Comercio comunal

Es el tipo de comercio que en forma nucleada se da en la periferia de los centros comerciales distritales, contiene la misma variedad de servicios de éstos pero en una escala menor en cuanto a volumen de ventas y radio de servicio. La población servida está entre 50000 y 100000 habitantes y su radio de influencia es de 800 a 1200 metros. El área de lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona de Comercio sectorial

Es el tipo de comercio destinado a ofrecer bienes y servicios complementarios del comercio comunal, generalmente de baja frecuencia de consumo diario. La cantidad de población a la cual sirve está comprendida entre 10000 a 30000 habitantes dentro de un área de influencia de 400 a 800 m. El área de lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona de Comercio vecinal

Es el tipo de comercio destinado a ofrecer los bienes de consumo diario especialmente alimentos y artículos o servicios de primera necesidad. La cantidad de población a la cual sirve es está comprendida entre 2500 a 7500 habitantes dentro de un radio de influencia de 200 a 400 m. El área de lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona de Comercio local

Dedicado solamente a la venta de bienes de consumo diario especialmente alimentos y artículos de primera necesidad. La cantidad de población a la cual sirve está limitado a un máximo de 2000 personas dentro de un radio de influencia de limitado a un máximo de 200 m. El área de lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona Residencial de Alta densidad

Es el uso identificado con las viviendas o residencias tratadas en conjunto que permiten la obtención de una alta concentración poblacional. Los tipos de zonas comprendidas dentro de esta clasificación son: R5 multifamiliar 530 hab/Ha bruta, R6 multifamiliar 810 hab/Ha bruta, R7 multifamiliar 1080 hab/Ha bruta, R8 multifamiliar 1350 hab/Ha bruta. El área de lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona Residencial de Mediana densidad

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Es el uso identificado con las viviendas o residencias tratadas individualmente o en conjunto que permiten la obtención de una alta concentración poblacional media, a través de unidades de vivienda bifamiliares o uni familiares. Los tipos de zonas comprendidas dentro de esta clasificación son: R4 unifamiliar 330 hab/Ha bruta, R4 bifamiliar 240 hab/Ha bruta, R3 unifamiliar 200 hab/Ha bruta. El área de lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona Residencial de Baja densidad

Es el uso identificado con las viviendas o residencias tratadas en forma individual que permiten la obtención de baja concentración poblacional a través de viviendas unifamiliares. Los diferentes tipos de zona comprendidas dentro de esta clasificación son: R1 unifamiliar 50 hab/Ha bruta, R1-S residencial 30 hab/Ha bruta, R2 unifamiliar 140 hab/Ha bruta. El área de lote mínimo será el establecido por el plan regulador.

Zona Recreacional

Es la zona en la que se permite el uso recreacional activo y pasivo, tales como: jardines, lagunas, bosques, piscinas juegos infantiles, etc. El área de lote será el establecido por el plan regulador.

Zona de Usos Especiales

Es la zona en la que se permite el uso de entidades tales como: centro cívico, centro adnimistrativo, centro cultural, centro deportivo, hoteles, terminales terrestres, ferroviarios, marítimos y aéreos.

Zona para Servicios Públicos Complementarios

Es la zona donde se ubican las edificaciones o áeras destinadas a satisfacer las necesidades educativas, comerciales, de comunicaciones, financieras de seguridad interior, de energía, religiosas, recreacionales y sociales.

Zona Monumental

Es la zona donde se ubican las edificaciones o conjuntos de edificaciones que poseen un valor artístico intrínseco o interés histórico significativos para la historia del arte y la arquitectura de la nación y que es preciso conservar y restaurar.

Zona Agrícola

Son los terrenos de cultivoubicados fuera de la zona de expanción urbana.

4.3. Denominaciones de Suelos

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En el uso de suelos de un plan de zonificación, es conveniente manejar algunas definiciones que expliquen las características del suelo, estas definiciones son las que utiliza el Reglamento Nacional de Construcción y son las siguientes:

Unidad de vivienda: Unidad básica elemental, compuesta de ambientes destinados a albergar a una familia que reúna como mínimo áreas destinadas a: estar, dormir, higiene, cocinar y lavar.

Lote unifamiliar: Es el destinado a la construcción de una unidad de vivienda.

Lote bifamiliar: Es el destinado a la construcción de dos unidades de viviendas en diferentes niveles superpuestos con entradas diferentes.

Lote multifamiliar: Es el destinado a la construcción de más de dos unidades de viviendas.

Manzana: Superficie de terreno o agrupación de lotes cuyo conjunto está delimitado por áreas libres y/o accidente geográfico.

Unidad de barrio: Conjunto de manzanas destinadas para vivienda, que no está atravesado por una vía de tránsito rápido y que cuenta con servicios públicos complementarios.

Área de circulación: Superficies destinadas a vías y espacios para tránsito peatonal y vehicular.

Área de recreación pública: Superficies destinadas a parques, campos deportivos, y de esparcimiento público.

Área libre: Superficie destinada a uso público y comprende el área de circulación y el área de recreación pública.

Terreno urbano: Es el que cuenta con los servicios generales establecidos por el reglamento

CONCLUSIONES

El presente trabajo bibliográfico me hace reflexionar a cerca de nuestra realidad, y saco la conclusión que en un país improvisado, informal y cambiante (política y socialmente) como el

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nuestro, es necesario tener una reglamentación rígida y un equipo de profesionales íntegros, que respalden un bien elaborado plan urbano. Si bien es cierto, la Zonificación es importante, hay que destacar que esta requiere ineludiblemente un plan urbano integral que contemple las diversas realidades del Perú. También es importante resaltar que aún sin un Plan Urbano la Planificación nos puede servir como un mecanismo de control.

BIBLIOGRAFÍA

- Acuña, Percy. Fundamentos de Planeamiento Urbano - Aspectos Técnicos. UNI - FAUA

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- Bazant, Jan. Manual de Criterios de Diseño Urbano. Editorial Trillas. México 1986.

- Howard, Ebenezer. Garden Cities of To-Morrow. Londres: Faber & Faber Ltd., 1965

- McLaughlin, J. Brain. Planificación urbana y regional, un enfoque de sistemas. IEAL. Madrid. 1971.

- Reglamento Nacional de Construcción. Cámara Peruana de la Construcción.

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