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Resumen Ejecutivo

Proyecto de Plan Especfico de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino) 2014 - 2025

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Plan Especfico de Barrios Altos (Cercado de

Lima y El Agustino) 2014 - 2025

Resumen Ejecutivo

Contenido

CONTENIDO ........................................................................................................................... 2

1. INTRODUCCIN ............................................................................................................. 3

2. DELIMITACIN DEL REA DE TRATAMIENTO .......................................................................... 3

3. SNTESIS DE DIAGNSTICO DEL REA DE INTERVENCIN .......................................................... 5

4. PROPUESTA DE PLAN ESPECFICO ....................................................................................... 6

4.1. VOCACIN TERRITORIAL ..................................................................................................................... 6

4.2. VISIN DE DESARROLLO ...................................................................................................................... 7

4.3. ESTRATEGIAS DE INTERVENCIN............................................................................................................ 7

4.3.1. MBITO OPTIMIZACIN DE USO DEL SUELO Y PROPIEDAD PREDIAL ............................................................... 7

4.3.2. MBITO DE LA CALIDAD DE LOS ESPACIOS Y SERVICIOS PBLICOS .................................................................. 8

4.4. OBJETIVOS Y METAS ........................................................................................................................... 9

4.5. ZONAS DE INTERVENCIN .................................................................................................................. 10

4.5.1. ZONA DEL CERCADO DE LIMA .............................................................................................................. 10

4.5.2. ZONA DE EL AGUSTINO ..................................................................................................................... 11

4.6. PROPUESTAS ESPECFICAS DE INTERVENCIN ......................................................................................... 12

4.6.1. INTERVENCIONES EN EL CERCADO DE LIMA ............................................................................................. 12

4.6.2. INTERVENCIONES EN EL AGUSTINO ....................................................................................................... 15

4.6.3. INTERVENCIONES TRANSVERSALES ........................................................................................................ 18

4.7. NORMATIVA DE REGLAMENTACIN URBANA ........................................................................................ 21

4.7.1. ZONIFICACIN ................................................................................................................................. 22

4.7.2. NDICE DE USOS............................................................................................................................... 23

4.7.3. PARMETROS EDIFICATORIOS ............................................................................................................. 23

4.7.4. PLAN VIAL ...................................................................................................................................... 25

4.8. FINANCIAMIENTO Y PROGRAMACIN DE EJECUCIN DE INTERVENCIONES .................................................... 38

4.8.1. VALORIZACIN DE LA TIERRA URBANA Y BIENES INMUEBLES COMO FACTOR DE FINANCIAMIENTO DEL PLAN ESPECFICO ..................................................................................................................................... 38

4.8.2. PROGRAMACIN MULTIANUAL DE LAS INTERVENCIONES ........................................................................... 42

ANEXO 1: PROPUESTAS DE INTERVENCIN EN EL CENTRO HISTRICO DE LIMA ..................................... 45


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Plan Especfico de Barrios Altos (Cercado de

Lima y El Agustino) 2014 - 2025

RESUMEN EJECUTIVO

1. Introduccin

El Plan Especfico se desarrolla en una zona que amerita un tratamiento integral especial, es un documento tcnico normativo cuyo objetivo es complementar la planificacin urbana, facilitando la actuacin urbanstica en un rea cuyas dimensiones y condiciones ameriten un tratamiento integral especial, por su calidad histrica, monumental, cultural, de inters turstico y de conservacin; definiendo intervenciones que permitan optimizar su uso y generar los estmulos a los propietarios e inversionistas a fin de facilitar los procesos de desarrollo o renovacin urbana.

El estudio permitir definir los objetivos respecto a la optimizacin del uso del suelo y de la propiedad predial, la dotacin, ampliacin o mejoramiento de los espacios y servicios pblicos, as como la calidad del entorno; definir tambin una nueva zonificacin y propuesta vial, permitiendo su plena integracin interna y externa.

2. Delimitacin del rea de tratamiento

El rea de intervencin o de tratamiento, se encuentra ubicada en la Provincia y Departamento de Lima, en los Distritos del Cercado de Lima y El Agustino, en el entorno de la zona de Barrios Altos, hacia la parte Este del Distrito del Cercado en la colindancia con el Distrito del Agustino.

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El rea de Intervencin est ubicada dentro de la Zona 4 - Sector 7, est compuesta por territorio que forma parte del Cercado de Lima y del Distrito de El Agustino (Ver Plano rea de Estudio), delimitndose de la siguiente forma:

rea Intervencin

Sector del Cercado de Lima y El Agustino

Norte Sur Este Oeste

Rio Rmac Jr. Junn, Av. Miguel Grau Av. Placido Jimnez Av. Locumba

ALTITUD: 199 msnm COORDENADAS: S 12 02 7.12 - W 77 00 27.36 POBLACIN: 11,413 habitantes (incluyendo rea de influencia directa del Centro Histrico)


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3. Sntesis de Diagnstico del rea de Intervencin

FORTALEZAS DEBILIDADES

Extenso y favorable marco normativo para la planificacin y gestin urbana.

Debilidad institucional de gestin urbana para promover grandes ordenamientos y cambios integrales en el territorio

Voluntad poltica de la autoridades municipales para implementar el desarrollo y renovacin urbana de la zona

Limitada y compleja accesibilidad que restringe movilidad y competitividad en el rea de intervencin

Experiencia municipal metropolitana en la promocin y desarrollo de Asociacin Pblico - Privada

Usos del suelo generan baja densidad poblacional y complejidad por la existencia de reas comerciales, culturales, residenciales e industriales.

Proyecto urbanos estratgicos aledaos a la zona de intervencin: Va Parque Rmac, Metro de Lima que mejoraran la accesibilidad al rea de intervencin

Edificaciones de mala calidad y en condiciones de alta vulnerabilidad frente a riesgos de desastres

Existencia de importantes reas con alto valor patrimonial histrico y cultural

Condiciones ambientales inadecuadas por baja calidad y cobertura de servicios pblicos y coexistencia de actividades industriales

Procesos de planeamiento urbano en marcha con visin de integracin y desarrollo sustentable del territorio metropolitano

Dbil identidad de la poblacin con la zona de intervencin, histricamente fue una zona de exclusin social, econmica y cultural

Existencia de Crdito del BID para proyectos de inversin en el marco del Programa Piloto De Recuperacin Del Centro Histrico De Lima-Barrios Altos

Bajo nivel de asignacin de recursos municipales para la renovacin urbana y mitigacin de riesgos de desastres

OPORTUNIDADES AMENAZAS

Existencia de fondos pblicos para apalancamiento del desarrollo inmobiliario

Inversiones inmobiliarias que se dirijan a otros sectores de la ciudad

Estabilidad macroeconmica que contribuye a la mejora del ingreso familiar y el acceso al crdito

No se consoliden ni se gestionen los planes y las normativas para la zona de intervencin

Inters de inversionistas privados para desarrollar infraestructura pblica, vivienda urbana y centros comerciales

Que no se logre integrar a la zona de intervencin con los proyectos urbanos estratgicos

Incremento de la demanda del consumo privado que requiere zonas comerciales y de servicios de mayor calidad

Desacuerdos y falta de colaboracin entre las autoridades ediles

El Per y Lima tienen un incremento sostenido del turismo internacional

Incremento especulativo del valor de la propiedad inmobiliaria en la ciudad de Lima


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En el documento de la Propuesta del Plan Especfico se presenta un diagnstico detallado del hbitat natural y del medio construido.

4. Propuesta de Plan Especfico

4.1. Vocacin Territorial

A partir de diagnstico y caracterizacin del Sector, se ha identificado que territorio de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino), con intervenciones adecuadas puede convertirse en territorio de gran valor y aporte a desarrollo metropolitano:

Sin Intervencin Con Intervencin

Vocacin del Subsistema de Localizacin Escaso e inadecuado uso del

suelo residencial. Mayores reas corresponden

a industrias contaminantes que generan peligros urbanos

Viviendas precarias por antigedad y construcciones inadecuadas.

Actividades econmicas y de servicios de baja productividad.

Se desaprovecha patrimonio cultural como generador de servicios culturales y tursticos.

Zona residencial de densidad media con gran valor inmobiliario por su ubicacin en el centro de la Metrpoli.

Nuevo centro metropolitano de servicios y comercio, reconvierte la mayor parte de reas dedicadas a actividades industriales.

reas residenciales con viviendas renovadas y seguras. Mejora de la productividad de las actividades econmicas y

de servicios en base a la mejora de la movilidad e infraestructura de servicios.

Mayor impulso a las actividades culturales y tursticas en base a los cementerios como espacios pblicos integrados al rea urbana, desarrollo de las actividades de artesana en base a mrmol existente en la zona y puesta en valor del patrimonio histrico.

Vocacin del Subsistema de Movilidad Barreras urbanas y vialidad

trunca que limita movilidad de ms de 3 millones de personas desde San Juan de Lurigancho y los distritos de Lima Este haca el Centro Histrico.

Congestin por pocas vas de trnsito, sin sealizacin adecuada y mal estado, que se agrava estacionalmente por afluencia de pblico a cementerios en das festivos.

Baja calidad de servicios de transporte pblico.

Potencialidad y aptitud para recibir y centralizar flujos de viajes de gran escala a nivel metropolitano en base a nueva infraestructura de Va Parque Rmac y Metro de Lima, permite articulacin de transporte intermodal de pasajeros interprovincial y urbano en rea cercana al Centro Histrico.

rea sin congestin en base a mejora de infraestructura vial metropolitana y vas locales con semaforizacin, sealizacin y mantenimiento, mejor flujo y acceso a zonas residenciales y comerciales.

Desarrollo de reas de estacionamiento y trnsito no motorizado para facilitar grandes flujos estacionales de personas.

Mayor cobertura de servicios de transporte de calidad: Metro de Lima, El Metropolitano o Rutas Complementarias.

Vocacin del Subsistema de Infraestructura de Servicios Falta cobertura y calidad de

servicios de agua y desage. Los espacios verdes y de uso

El nuevo desarrollo inmobiliario deber concertar las mejoras y ampliacin de las redes de servicio de agua y desage.


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Sin Intervencin Con Intervencin pblico son escasos.

Contaminacin por exposicin de residuos slidos y vertimientos de aguas servidas en el ro por conductas inadecuadas de la poblacin y empresas.

Incremento de espacios verdes y uso pblico en base a reconversin de zonas industriales, reubicacin de asentamientos humanos instalados en zonas de riesgos y tratamiento de la ribera del ro Rmac.

rea tendr sistema de recoleccin y tratamiento de residuos slidos, mejorando condiciones ambientales.

La municipalidad ejercer fiscalizacin y control de actividades empresariales y conductas de ciudadanos para erradicar disposicin inadecuada de residuos slidos y aguas servidas.

Mejorar cobertura de redes de gas natural a reas de vivienda y comercio

4.2. Visin de Desarrollo

La visin del desarrollo del rea, debe corresponder a la visin de los mbitos que la conforman: Lima Metropolitana, Cercado de Lima y El Agustino; permitiendo que el rea de intervencin se convierta en un espacio de articulacin metropolitana, centro de servicios, comercio metropolitano y recreacin pblica, en tal sentido se propone la siguiente visin:

Visin del Barrio del Cercado1

El Barrio del Cercado es un nuevo centro comercial y de servicios de mbito metropolitano, con una zona residencial de densidad media, plenamente integrado y articulado con el Centro Histrico y toda la Metrpoli, lo que permitir un mejor aprovechamiento del suelo, en un hbitat urbano sustentable, seguro y productivo

4.3. Estrategias de intervencin

El desarrollo de la visin o imagen objetivo de esta rea requiere de fuerte liderazgo y gestin institucional por parte de la Municipalidad Metropolitana de Lima, considerando las siguientes lneas de accin:

4.3.1. mbito Optimizacin de Uso del Suelo y Propiedad Predial

Lnea Estratgica 1 Renovacin y Densificacin Urbana

Basado en la calidad del suelo y su uso actual, es posible renovar el espacio urbano y al mismo tiempo densificar el uso residencial y de nuevo centro de servicios y comercio metropolitano; para ello se deber reconvertir reas que actualmente tienen uso industrial y reasentar a poblacin vulnerable que ocupa derechos de va o se encuentra en suelos poca aptos para la vivienda por su cercana a la ribera del ro Rmac.

Esto es factible por la calidad de los suelos actualmente desaprovechados, zona que adems en corto plazo contar con mejores servicios de transporte masivo de pasajeros, que la convierte en un rea especial para atraer inversiones inmobiliarias de gran escala,

1 Propuesta de Plan Especfico de Barrios Altos, en proceso de formulacin.


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por oportunidades de financiamiento con apoyo del sector pblico (Fondo Mi Vivienda) como del sector privado (Inversin Privada Extranjera o Nacional Directa) y para atender la demanda insatisfecha de ms de 400 mil viviendas en Lima.

Cambios normativos de zonificacin, usos de suelo y parmetros, son incentivo econmico para erradicacin de actividades industriales contaminantes y mejorar rea con actividades de servicios y comercio, convirtindose en una zona complementaria de servicios, comercio y vivienda para el emporio industrial de Gamarra y el rea comercial de Mesa Redonda.

Lnea Estratgica 2 Desarrollo de Nueva Identidad Urbana

En el pasado por las murallas y barreras naturales del ro y cerros, la zona era fsicamente los extramuros de la ciudad, lugar donde se asentaban indios y esclavos; en la repblica no cambio mucho la identidad del rea y se instalaron grandes cementerios e industria pesadas, no compatibles con la vida urbana, y continu siendo los extramuros de la ciudad.

En el siglo pasado las olas migratorias hacia la capital se fueron asentando ms densamente hacia la periferia cercana a los cerros de El Agustino, en cambio el rea de intervencin no se densific por la limitada accesibilidad y existencia de grandes reas de otros usos que generan un trazo discontinuo de trama urbana, lo que la dejo como un rea de muy poco valor, totalmente desintegrada de la ciudad.

Los cambios de reglamentacin urbana, las intervenciones pblicas y privadas de renovacin y regeneracin urbana propuestas en el Plan, estn orientadas precisamente a un cambio significativo del valor urbano e integracin, como nuevo centro de comercio, servicios y vivienda, que permitir pasar de Barrios Altos con su connotacin de identidad peyorativa de extramuros o patio trasero de la ciudad, a una nueva identidad de gran valor patrimonial pblico y privado como Barrios del Cercado: espacio del Centro de Lima integrado, moderno, seguro, productivo y sustentable.

En esa misma lnea de accin, la puesta en valor del patrimonio histrico y artstico existente incrementar dicho valor patrimonial del rea, convirtiendo al rea de intervencin en un centro de atraccin cultural y artstica y nuevo foco de atraccin turstica.

4.3.2. mbito de la Calidad de los Espacios y Servicios Pblicos

Lnea Estratgica 3 Integracin Metropolitana

Basado en la prxima operacin de la Lnea 1 Tramo 2 del Metro de Lima y en las mejoras de conectividad con la Va de Evitamiento y Va Parque Rmac, y asumiendo que la reforma del transporte urbano de Lima generar un nuevo sistema de servicio integrado: El Metropolitano, las rutas reordenadas y el Metro de Lima, ms la reconversin de reas ; el rea puede convertirse en gran Centro Intermodal de Transporte de Pasajeros, logrando la integracin de servicios de transporte urbano con los de servicio interprovincial.

La integracin intermodal de servicios de transporte urbano permitir la movilidad urbana continua de ms de 3 millones de personas de San Juan de Lurigancho y distritos de Lima Este.


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De lograse la integracin intermodal con servicios de transporte interprovincial de pasajeros, proveer un mejor acceso a dicho servicio, principalmente a la poblacin de cerca de 2 millones de personas de los distritos del Cercado de Lima, Rmac, San Juan de Lurigancho y dems distritos de Lima Centro; lo cual permitir adems la erradicacin de terminales de transporte interprovincial de pasajeros en la zona de la Va Expresa en el distrito de La Victoria, cercano al Centro Histrico, lo cual produce grandes prdidas por congestin.

Lnea Estratgica 4 Recuperacin Ambiental

Los cambios de zonificacin y usos del suelo permitirn ganar territorio para la implementacin de parques y espacios de uso pblico; as con un parque en la ribera del ro se podr dar un sentido de continuidad, al proyecto en desarrollo del Parque Rmac.

La mejora de la infraestructura vial permitir tambin el desarrollo de nuevas reas verdes, con alamedas, bermas y vas peatonales o ciclovas con arreglos ornamentales de jardinera.

La mejora de los servicios de agua y desage requerirn una concertacin directa con el Gobierno Nacional y SEDAPAL, garantizando el abastecimiento de agua potable de calidad y el tratamiento adecuado de aguas servidas, erradicando vertimientos al ro Rmac.

Por su parte la Municipalidad deber ejercer una gestin eficaz de fiscalizacin y control urbano para impedir vertimiento de aguas servidas y residuos slidos al rio Rmac por parte de las empresas como de la poblacin.

4.4. Objetivos y metas

La misin del este Plan Especfico es complementar la planificacin urbana; facilitando la actuacin urbanstica en una zona cuyas dimensiones y condiciones ameritan tratamiento integral especial, a fin de lograr un mejor aprovechamiento y articulacin del rea con la Metrpoli, para lo cual se debern alcanzar los siguientes objetivos y metas a largo plazo:

Lnea Estratgica

Objetivos Metas

I. mbito de la optimizacin del uso del suelo y la propiedad predial

1. Renovacin y Densificacin Urbana

1.1. Ordenar el territorio reasignando usos para su mejor aprovechamiento

Densificacin: Antes: 11,413 Hab. (90.10 Hab./Ha. Neto), Propuesta: 29,323 Hab. (231 Hab./Ha. Neto). Mejor aprovechamiento del suelo: Reajuste de zonificacin de ZRE a ZR1: Comercio compatible con RDA en terreno MEPSA y UNICOM; Reajuste de zonificacin de RDM a ZR2: en terreno de Quinta Francia

1.2. Recuperar reas urbanas como parte de la densificacin

Recuperacin de 16,500 m2 de reas urbanas para recreacin:

Pasaje Cementerio 10,000 m2, Alameda Grau 6,500 m

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1.3. Desarrollar promoc.. de acceso a viviendas

Desarrollo de 4,382 unidades de viviendas nuevas: Proyectos Nuevos 3,042 viv., Proyectos de Densificacin 540 viviendas

2. Desarrollo de Nueva Identidad

2.1. Fortalecimiento de gestin municipal desconcentrada.

Constitucin de la Agencia Municipal: Creacin de un (1) rgano Desconcentrado de la MML, con liderazgo y capacidad para tomar decisiones integrales para la implementacin del Plan.

2.2. Fortalecimiento de organizacin y particip. ciudadana

Organizacin y Participacin Vecinal: Constitucin de tres (3) Comits Vecinales por Zonas de Intervencin, con representantes por manzanas.

II. mbito de la calidad de los espacios y servicios pblicos

3. 3.1. Mejorar la Construccin de Nuevas vas: Incorporacin a la red vial de 70,381 m2


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Lnea Estratgica

Objetivos Metas

Integracin Metropolitana

conectividad e integracin territorial

de nuevas vas y rehabilitacin 32,000 m2 de vas locales

Mantenimiento Integral de Vas: mantenimiento de 4.7 Km de vas

3.2. Recuperar derechos de vas ocupados

Recuperacin de Derechos de Va: 4,584 m2 de derechos de va sern

recuperados e integrados al Sistema Vial.

3.3. Generar accesibilidad fluida

Eliminacin de congestin y barreras: 100% de vas tienen trazo continuo y cuentan con sealizacin y control de trfico.

4. Recuperacin Ambiental

4.1. Mejorar cobertura y calidad de servicios

Cobertura de Servicios de Agua y Desage: 100% de Edificaciones cuenta con instalaciones de agua y desage por Red Pblica.

4.2. Mitigacin de los riesgos por contaminacin ambiental del sector

Eliminacin de vertimientos de aguas servidas: 100% de instalaciones que realizan vertimientos de aguas servidas al ro son erradicadas. Eliminacin de vertimientos de residuos slidos: 100% de residuos slidos son recogidos y segregados en la fuente. 100% de residuos depositados en la ribera del ro Rmac son erradicados

4.3. Incrementar reas verdes y recreativas

Incremento de reas verdes: Construccin de 114885 m2 de nuevas

reas verdes.

4.4. Educacin ambiental

Poblacin con compromiso ambiental: 100% de poblacin residente adopta prcticas de convivencia saludable y es activa en conservacin y proteccin del ambiente. Gestin empresarial ecoeficiente y sustentable: 100% de empresas realiza buenas prcticas de ecoeficiencia y responsabilidad social empresarial para proteccin del ambiente en procesos de gestin o produccin.

4.5. Zonas de intervencin

En el mbito del Plan Especfico existen dos zonas diferenciadas de gestin urbana: Cercado de Lima y El Agustino, a continuacin se presentan los tipos de intervencin que deben ser considerados en cada una de dichas zonas:

4.5.1. Zona del Cercado de Lima

De acuerdo a los Planos de Zonificacin de aos anteriores de El Agustino, y del Cercado de Lima, el sector que comprende a las actuales Empresas MEPSA, CEMENTERIO PADRE ETERNO, UNICOM Y BASF tena zonificacin Gran Industria-I3.

Posteriormente Segn las Ordenanzas N 893-MML (20-12-05) y 1020-MML (13-06-2007) del Cercado de Lima, y el Plano de Zonificacin del Agustino (Ordenanza N 1025-MML); la Zona mencionada fue considerada como ZRE - Zona de Reglamentacin Especial, para que el respectivo Plan Especfico determine el uso ms adecuado para esas reas, debido al crecimiento poblacional y la ocupacin de las reas colindantes con construcciones residenciales muy cercanas a esta zona industrial, que ocasionaba un impacto ambiental negativo para la poblacin.

En ese sentido y luego de los respectivos anlisis se le otorga a la Zona de Reglamentacin Especial una zonificacin mixta, con parmetros urbansticos y edificatorios, que permita la optimizacin del uso del suelo, estableciendo adems calificaciones mayores con la que actualmente cuenta la zona, proponiendo el desarrollo de las siguientes intervenciones:

Habilitacin urbana y Reurbanizacin en la Zona de Reglamentacin Especial, a travs de la constitucin de una Unidad de Gestin de Inversin Urbana - UGIUs, que


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permitir plantear la redefinicin de la estructura predial y la integracin inmobiliaria de los terrenos que comprenden el Proyecto de Inversin, en base al Plan especfico aprobado.

Remodelacin y Ampliacin de Plazuela y Pasaje Peatonal en el Cementerio El ngel, lo que permitir el incremento reas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios y servicios pblicos.

4.5.2. Zona de El Agustino

En el mbito que corresponde a El Agustino, se encuentra consolidado, la mayor parte de las edificaciones residenciales cuenta con 2 pisos; salvo una zona, denominada Quinta Francia donde se han consolidado las viviendas por problemas de titularidad:

Densificacin habitacional en Asentamientos Humanos a travs de iniciativa pblica eficaz, en el marco del Programa Metropolitano de Vivienda Popular de la MML.

Habilitacin urbana de la Quinta Francia, a travs de la constitucin de una Unidad de Gestin de Inversin Urbana - UGIU, que permitir plantear la redefinicin de la estructura predial y la integracin inmobiliaria de los terrenos, en base al Plan especfico aprobado.

Rehabilitacin del Parque Alameda Grau, con iluminacin y electrificacin adecuada.


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4.6. Propuestas especficas de intervencin

Las intervenciones que se proponen en el Plan Especfico, son las que se han considerado prioritarias y se presentan en funcin a las zonas de gestin urbana existentes; otras intervenciones principales son de tipo transversal, con impactos en toda el rea de tratamiento. El detalle de todas las intervenciones propuestas se presentan en el Anexo 1: Fichas Tcnicas de Intervenciones; adicionalmente se proponen en el Anexo 2: Intervenciones propuestas correspondiente a un sector del Centro Histrico de Lima, en razn de ser un rea de influencia directa del Plan Especfico. A continuacin se presenta un plano con la ubicacin de las principales intervenciones.

4.6.1. Intervenciones en el Cercado de Lima

4.6.1.1 Habilitacin Urbana y Reurbanizacin en la Zona de Reglamentacin Especial.

Comprende la implementacin de una Unidad de Gestin de Inversin Urbana UGIU, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Supremo N 004-2011-VVIENDA, para la redefinicin de la estructura predial y la integracin inmobiliaria de los terrenos de MEPSA, UNICON y Asentamiento Humano 2 de Mayo, que comprenden el proyecto de inversin en base al plan especfico aprobado.


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Componentes del proyecto:

Cambio de Zonificacin del predio de ZRE a CM, compatible con RDA (Vivienda de alta Densidad) como parte del Reajuste Integral de Zonificacin del Sector en estudio.

Propuesta de Ocupacin del predio, con Proyecto de Complejo Empresarial Comercial, Terminal Terrestre y Vivienda multifamiliar que incluye Estudios de Impacto Ambiental y de Riesgos, con inclusin de reas verdes.

Intervencin en terrenos Privados UNICON, MEPSA- (Actual Uso Industrial) y el Ocupado por Asentamiento Humanos y Asociaciones de vivienda con 110 viviendas (503 habitantes), en el Cercado de Lima.

Resultado:

Mejores condiciones ambientales en el Sector

Mayor conectividad vial.

Satisfaccin del Servicio de Equipamiento a nivel Interdistrital

Revitalizacin del entorno

rea Terreno Bruto 202,000 * m2

Propuesta de ocupacin A:

Complejo Empresarial y Comercial (terminal terrestre)

rea de terreno para proyecto 130,000 m2.

Aportes habilitacin Urbana para 10 % (Ord 836 -MML) = 13000 m2

Afectacin vial * 13000 m2

Terreno Neto resultante 104,000 m2

rea libre 30 % (deseable)

rea libre 20,000 m2 (Proteccin ambiental y riesgo). Juntar con el 5% de parques zonales, haciendo un total de parques 26,500 m2

Altura Edificacin 30 pisos

rea neta disponible 84,000 m2

Propuesta de componentes funcionales (En rea construida):

Terminal terrestre metropolitano 114,000 m2

Centro comercial Metropolitano 52,000 m2

Oficinas (complejo empresarial administrativo) 100,000 m2

Hoteles 40,000 m2

Propuesta de ocupacin B:

Vivienda Multifamiliar (RDA)

rea terreno 54,000 * m2


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Aportes (Habilitacin Urbana 24 % (12,960 m2)

rea neta para vivienda 41,000 m2

Propuesta de ocupacin (En lote de terreno):


Altura Edificacin 12 pisos (1.5 (a+r)


Vivienda multifamiliar 184,500 m2

1,845 viviendas (9,225 habitantes Nuevos) (Ord 620-MML, RDA Densidad Neta 2,250 Hab/ha).

Parques y jardines (rea libre) 24, 600 m2

Propuesta de ocupacin C:

Vivienda Multifamiliar (A.H. 2 de Mayo):


Aportes 10 % 1800 m2 (Mi VIVIENDA) Ord 836-MML

Afectacin vial * 2000 m2

rea Neta para vivienda 14200 m2

rea libre 50 %

Altura Edificacin 5 Pisos (3 pisos hacia el Cementerio el ngel)


Vivienda multifamiliar 30,000 m2 (120 m2 cada viv) =250 viviendas

1,250 habitantes (750 Nuevos) (Ord 620-MML RDA Densidad Neta 880 Hab/ha)

Parques y jardines (rea libre) 7,100 m2

4.6.1.2 Remodelacin y Ampliacin de Plazuela y Pasaje Peatonal en el Cementerio el ngel.

Comprende el incremento reas verdes en la zona y la mejora de la calidad de los espacios y servicios pblicos, es una intervencin en terreno privado Ocupado por el Cementerio General El ngel, de propiedad de la Beneficencia Pblica de Lima.

Zonificacin (OU).


rea Total de Intervencin 55,000 m2

Propuesta de ocupacin: PARQUE CEMENTERIO

rea verde a renovar y relanzar 25,000 m2


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rea verde Nueva 20,000 m2

Remodelacin y ampliacin Plazuela y pasaje peatonal 10,000 m2

rea libre 60 %

Altura Edificacin 4 pisos

4.6.2. Intervenciones en El Agustino

4.6.2.1 Densificacin Habitacional Adecuada en los Asentamientos Humanos

Comprende las intervenciones en los Asentamientos Humano de Ancieta Baja, Siempre Unidos y Concentracin Santoyo; a travs de una iniciativa pblica eficaz, en el marco del Programa Metropolitano de Vivienda Popular, de La Municipalidad Metropolitana de Lima.

Descripcin:

Intervencin en terreno privado Ocupado por AAHHs (RDM y CV)

Con aprox. 380 lotes viviendas (2119 habitantes)


rea Neta para vivienda 41,200 m2 (actual)

rea vas 13,800 m2 (actual)

rea verde libre 8,000 m2 (actual)

Propuesta de ocupacin: Vivienda Densidad Media

Zonificacin RDM

rea libre 50 %

Altura Edificacin 5 Pisos (Aumentar la altura 3 a 5 pisos hasta completar el doble de poblacin y el doble de rea libre).


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Vivienda multifamiliar 24000 + 24000 m2 (120 m2 cada viv)

500+300 viviendas nuevas = 800

3619 hab. (1500 hab.nuevos) (Ord 620. RDA Densidad Neta 880 Hab/ha.)

Parques y jardines (rea libre) 13000 m2 (5000 m2 nuevos)

4.6.2.2 Habilitacin Urbana de la Quinta Francia

Comprende la constitucin de una Unidad de Gestin de Inversin Urbana - UGIU, que permitir plantear la redefinicin de la estructura predial y la integracin inmobiliaria de los terrenos, en base al plan especfico aprobado.


Cambio de Zonificacin del Sub sector como parte del Reajuste de la Zonificacin y Reglamentacin Especfica del rea de intervencin Barrios Altos - Cercado de Lima y el Agustino.

Gestin de Proyecto Integral Urbano (De 1000 habitantes en Vivienda Precaria)

Resultado:

Incremento de reas para Vivienda

Incremento de Espacios Pblicos, Equipamientos y reas verdes

Mejoramiento de la Calidad de Vida Urbana


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3,600 habitantes en 720 viviendas

4.6.2.3 Rehabilitacin del Parque Alameda Grau

Comprende la iluminacin monumental y electrificacin adecuada de la zona


Elaboracin del Proyecto de Remodelacin del tramo de Va-Parque Alameda Grau

Resultado:

Incremento de reas Verdes

Incremento de Espacios Pblicos


Descripcin:

Intervencin en espacio pblico Prolongacin Av. Grau (entorno RDM y CV)


rea vas 7,500 m2 (actual)

rea libre 3,065 m2 (actual)

Propuesta de ocupacin: Parque Alameda para recreacin Pblica

Relanzamiento de veredas 1000 m2

rea vas 6,500 m2


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4.6.3. Intervenciones transversales

4.6.3.1 Rehabilitacin de infraestructura vial metropolitana

Componentes:

Expediente Tcnico de intervencin de seis (6) avenidas.

Ejecucin AIV 1: mejoramiento de la geometra vial de la Av. Plcido Jimnez (Tramo: Ancash Va Evitamiento).

Ejecucin AIV 2: Habilitacin y construccin de la calle Ferrocarril (Tamo: Va Parque Rmac Av. Ferrocarril Central)

Ejecucin AIV 3: Habilitacin de la va Local Preferencial Calle NN1 (Tramo: Locumba Av. Plcido Jimnez)

Ejecucin AIV 4: Habilitacin de la va Local Preferencial Calle NN2 (Tramo: Locumba Av. Plcido Jimnez)

Ejecucin AIV 5: Mejoramiento de la geometra vial de la Calle Paris (Tramo: Ancash Locumba)

Ejecucin AIV 6: Rehabilitacin de la Av. El ngel (Cementerio) (Tramo: Locumba Ancash)

Supervisin de las obras

Resultado:

Sistema vial reorganizado, con mayor conectividad vial.

Mejores accesos vehiculares que optimizan la integracin del sistema de transporte en la zona.

Mejores condiciones ambientales en el Sector


P g in a 1 9 d e 5 0

Revitalizacin del entorno

Mejor conectividad vial a las nuevas actividades de la zona.

Traslado de vehculos de un punto a otro con una mayor prioridad para la nueva zona residencial y comercial propuesta.

4.6.3.2 Creacin del Centro de Educacin Fsica en Parque Del Cercado Jr. Conchucos.

Comprende la intervencin en terreno de la Municipalidad Metropolitana de Lima

Descripcin:

rea de Terreno 376.54

rea construida 817.00 m2

Poblacin beneficiaria 7,005

Resultados:

Mejora de la calidad de vida

Disminucin porcentual en la incidencia de enfermedades

Decremento de la violencia de los pobladores de la zona

Propuesta de ocupacin:

Construccin de una infraestructura de uso deportivo de 817.00 m2.

Implementacin de equipos y mobiliario para uso deportivo

Campaa de sensibilizacin sobre el beneficio de la actividad fsica y deportiva

Propuesta de componentes funcionales (rea construida):

Zona deportiva


P g in a 2 0 d e 5 0

Zona de administracin

Zona de servicios

Zona recreativa

4.6.3.3 Formulacin del Plan Urbano Ambiental

Objetivo del proyecto:

El objetivo general es contribuir a fortalecer la capacidad de la municipalidad para supervisar, vigilar y fiscalizar los aspectos ambientales y poner en marcha programas, proyectos y mecanismos que permitan un desarrollo sostenible y armnico en la zona de estudio.

Descripcin:

El proyecto contribuir a generar una visin de desarrollo sostenible teniendo especial cuidado en los aspectos ambientales y socio culturales a travs de instrumentos de gestin institucional.

Componentes:

Elaboracin del Plan Urbano-Ambiental con informacin territorial proveniente de un levantamiento topogrfico

Plan de Plan de Gestin de residuos slidos

Coordinacin con actores para implementacin del programa Lima Contra la Basura en la zona con el fin de mejorar el servicio de recojo de basura en la zona, ordenar el reciclaje informal y educar a la poblacin en uso de los contenedores tanto como segregacin en la fuente.

Instalacin de contenedores de acuerdo a las caractersticas que se identifiquen (de superficie o soterrados).

Programas de Desarrollo Sostenible

Planes de Manejo definitivos de la Cuenca del Ro Rmac

4.6.3.4 Constitucin de un Centro de Referencia Ambiental

Descripcin:

Propuesta de ocupacin de un espacio en la nueva propuesta de intervencin comercial como aporte, para un centro de educacin ambiental, capacitacin y desarrollo de material de orientacin ambiental, y centro de acopio.

Creacin de herramientas que sirvan de apoyo para desarrollar conciencia ambiental en la comunidad.

Resultado:

Poblacin e instituciones capacitadas en promover conservacin ambiental

Lderes ambientales


P g in a 2 1 d e 5 0

Divulgacin de experiencias y buenas prcticas como ejemplo

Profesores y padres de familia trabajando en la comunicacin, difusin y educacin ambiental


Componentes:

Escuela Ambiental

Elaboracin de Material de Educacin Ambiental

Elaboracin de Gua orientacin ambiental-profesores y padres de familia

Creacin de Cuentos ambientales infantiles

Fichas didcticas sobre energa, agua y residuos

4.6.3.5 Fortalecimiento de Capacidades en Gestin de Riesgo y Desarrollo de Lneas Vitales de Accesibilidad y Evacuacin en Casos de Desastres.

Objetivos:

Lograr incrementar la resiliencia para reducir y responder a situaciones de riesgo a desastres, en Lima Metropolitana a travs de focalizar acciones en el sector de Barrios Altos y el distrito de El Agustino como sector colindante.

Generar accesibilidad fluida en caso de desastres que facilite la evacuacin de la poblacin y lograr articular la asistencia humanitaria va area por la conectividad del aeropuerto, puerto y transporte terrestre.

Componentes:

Plan de Contingencia solidario entre empresas que se encuentran involucradas en los riesgos por materiales peligrosos

Plan de contingencia de SEDAPAL/ para dotacin de agua segura y disposicin de aguas residuales en atencin a la poblacin del rea de estudio.

Plan de evacuacin de poblaciones en la estacin del tren Elctrico, cementerios y de las poblaciones urbanas del entorno.

Dotacin e implementacin de equipamiento de personal de respuesta (bomberos)

Mejoras y acondicionamiento de vas de evacuacin con sealtica area y a nivel del suelo de zonas de seguridad.

4.7. Normativa de Reglamentacin Urbana

A efectos de poder implementar la visin del desarrollo territorial y lograr los objetivos y metas propuestos en el presente Plan Especfico, se hace necesaria la aprobacin de las siguientes normas de reglamentacin urbana:


P g in a 2 2 d e 5 0

4.7.1. Zonificacin


P g in a 2 3 d e 5 0

4.7.2. ndice de Usos

La tabla de ndice de Usos, presenta slo actividades urbanas que podran ser compatibles con la zonificacin propuesta para la zona de intervencin del Plan Especfico Barrios Altos.

El documento de propuesta del Plan Especfico presenta el detalle de los usos compatibles con la zonificacin de acuerdo al Cdigo CIIU.

4.7.3. Parmetros Edificatorios

Las tablas de Parmetros Edificatorios presenta las consideraciones que deben tomarse en cuenta para el diseo de las edificaciones de con la zonificacin propuesta para la zona de intervencin del Plan Especfico Barrios Altos.

Normas de Zonificacin de Usos del Suelo de Zona de Reglamentacin Especial

Zona ZRE 1 - ZONA DE REGLAMENTACIN ESPECIAL 1

Caractersticas urbanas Estructura predial, conformada por integracin inmobiliaria de terrenos de MEPSA, UNICON y A.H. 2 de Mayo, comprenden proyecto de inversin pblico-privada en base a Unidad de Gestin de Inversin Urbana UGIU.

Usos generales permitidos (1) Comercial, Residencial de alta y media densidad y Servicios

Lote mnimo Segn el proyecto Para Conjunto Residencial lote mnimo 2,500 m

2

Densidad neta (Hab./Ha.) a) Residencial de alta densidad 2,250 b) Residencial densidad Media Multifamiliar 600, Conj. Residencial 880

Altura edificacin mxima a) 30 pisos desde Prolongacin Av. Las Magnolias a Va Parque Rmac. b) 12 pisos desde Av. Ferrocarril hasta Av. Las Magnolias b) 5 pisos desde Cementerio Presbtero Maestro hasta Av. Ferrocarril

rea libre a) Comercio 30% b) Residencia densidad alta 50%, c) Residenciales densidad media 35 %

Retiro a) La edificacin debe coincidir con lnea de propiedad alinendose los

frentes de la edificacin en toda su longitud. b) Se permitir retiro en el fondo del lote

Estacionamiento

a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de rea de comercio y oficinas c) Estacionamiento para usos especiales se regir por lo sealado en

cuadro adjunto


Caractersticas urbanas Zona del Centro Histrico sin compromiso urbano monumental

Usos generales permitidos (1) Comercial, Residencial alta densidad, Servicios y Talleres Artesanales

Lote mnimo Segn el proyecto Para Conjunto Residencial lote mnimo 2,500 m

2

Densidad neta (Hab./Ha.) a) Residencial de alta densidad 2,250

Altura edificacin mxima a) 10 pisos b) Corredor Uso Especializado 22 m. (8 pisos)

rea libre a) Comercio 30% b) Residencia 50%


frentes de la edificacin en toda su longitud. b) Se permitir retiro en el fondo del lote


P g in a 2 4 d e 5 0


Estacionamiento

a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas b) 1 estacionamiento cada 100 m2 de rea de comercio y oficinas c) El estacionamiento para usos especiales se regir por lo sealado en el

Cuadro adjunto

Aportes de Habilitaciones Urbanas

Funcin / Zona Comercial Residencial

Recreacin Pblica 20% 20%

Parques Zonales 5% 2%

Renovacin Urbana 3% ---

Servicios Pblicos de Educacin --- 2%

Servicios Pblicos Distrital 2% 4%

Total 30% 28%

Normas de Zonificacin Residencial Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD MEDIA RDM

Usos generales permitidos (1) Vivienda

Unifamiliar Vivienda

Multifamiliar Vivienda

Taller Conjunto

Residencial

Lote mnimo m2 120 150 180 1,600

Frente Mnimo m2 6 8 8

Densidad neta (Hab./Ha.) 600

Altura edificacin mxima (pisos) 3 5 5 5

rea libre mnima 30% 35% 35% 35%

Retiro Retiro frente a Avenida = 5 m

No se exigir retiro frente a calles

Estacionamiento 1 cada

vivienda 1 cada 4 viviendas

1 cada vivienda

1 cada 4 viviendas

Zona RESIDENCIAL DE DENSIDAD ALTA RDA

Usos generales permitidos (1) Vivienda Multifamiliar Conjunto Residencial

Lote mnimo m2 300 2,500

Frente Mnimo m2 10 ---

Densidad neta (Hab./Ha.) 2,250

Altura edificacin mxima (pisos) 12

rea libre mnima 50%

Retiro Retiro frente a Avenida = 5 m

No se exigir retiro frente a calles

Estacionamiento 1 cada 4 viviendas

Normas de Zonificacin Comercial Zona COMERCIO ZONAL CZ


Uso residencial compatible RDA

Tamao del lote Segn proyecto y segn entorno

rea libre mnima Segn actividades y consideraciones ambientales

Estacionamiento 1 cada 100 m2

Zona COMERCIO METROPLITANO CM



P g in a 2 5 d e 5 0

Zona COMERCIO METROPLITANO CM

Uso residencial compatible RDM

Tamao del lote Segn proyecto y segn entorno

rea libre mnima 30%

Estacionamiento 1 cada 100 m2

Especificaciones Normativas:

(1) Compatibilidad de los Usos del suelo est establecida en el ndice de Usos para la ubicacin de actividades urbanas del rea de intervencin.

(2) Requerimiento de estacionamientos para usos especiales se sealan a continuacin:

Supermercados Uno cada 100 m2 de rea de venta Tiendas de autoservicio Uno cada 100 m2 de rea de venta Mercados Uno cada 25 puestos Cines, teatros y locales de espectculos Uno cada 20 butacas Locales culturales, clubes, instituciones y similares Uno cada 75 m2 de rea techada Locales de Culto Uno cada 30 m2 de rea de culto

4.7.4. Plan Vial

4.7.4.1 Propuesta de Clasificacin Vial

Producto de los datos de campo y de las actividades urbanas planteadas en la propuesta de complementacin de la zonificacin, es que, en el rea de estudio, se propone la siguiente clasificacin vial:

- Vas expresas

- Vas Arteriales

- Vas Colectoras

- Vas Locales Preferenciales

Las tres primeras vas son de jurisdiccin metropolitana y la ltima, de jurisdiccin distrital.

La clasificacin propuesta, considerando la ordenanza 341, ser la siguiente:

Va Expresa

N Cdigo Ancho (m)

1 E 01 22

2 E 02 14

3 E 03 113 114

4 E 04 80

Va Arterial

N Cdigo Ancho (m)

1 A 01 40 50

2 A 02 35

3 A 03 35 45

4 A 04 45

5 A 05 30 45

6 A 06 30

7 A 07 30

8 A 08 36.4

Va Colectora

N Cdigo Ancho (m)

1 C 01 14

2 C 02 22.7

3 C 03 23

4 C 04 25

5 C 05 40

6 C 06 30

7 C 07 24

8 C 08 44

Va Local Preferencial

N Cdigo Ancho (m)

1 LP 01 12.2

2 LP 02 15

3 LP 03 30


P g in a 2 6 d e 5 0

Sistema Vial Propuesto


P g in a 2 7 d e 5 0

4.7.4.2 Vas Metropolitanas

A. Vas Expresas

Las vas expresas del sistema vial son:

- Va de Evitamiento.

- Va Parque Rmac.

En la propuesta no se ha considerado la modificacin del plano del Sistema Vial Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de va.

Secciones de Vas Expresas


P g in a 2 8 d e 5 0

B. Vas Arteriales

Las vas arteriales del sistema vial son:

- Av. Grau.

- Av. Locumba

- Va Margen izquierda.

En la propuesta no se ha considerado la modificacin del plano del Sistema Vial Metropolitano, tampoco se han modificado las secciones de va; solo se considera la propuesta de hacer CUE - Corredor de Uso Especializado a la Av. Grau y la Av. Locumba.

Secciones de Vas Arteriales


P g in a 2 9 d e 5 0


P g in a 3 0 d e 5 0


P g in a 3 1 d e 5 0

C. Vas Colectoras

En la propuesta se ha considerado la modificacin de las vas existentes del plano del Sistema Vial Metropolitano.

En la presente propuesta vial se considera incluir como va colectora al eje formado por:

- El Carmen (Plcido Jimnez)

Seccin: C-06

Tramo: Inicio Cementerio El ngel (S-N) Ancash

- Plcido Jimnez.

Seccin: C-08

Tramo: Magnolias - Va Evitamiento

Con la inclusin de este eje se busca permitir la accesibilidad desde las vas metropolitanas.

Secciones de Vas Colectoras


P g in a 3 2 d e 5 0


P g in a 3 3 d e 5 0

Adicionalmente se propone que el Instituto Metropolitano de Planificacin considere la modificacin del Plan Vial Metropolitano, incluyendo las secciones que correspondan a la continuacin del par vial de la Av. Plcido Jimnez o El Carmen (unin con Calle Osores), desde el final del Cementerio El ngel hasta su interseccin con la Av. Jos Riva Agero.


P g in a 3 4 d e 5 0

4.7.4.3 Vas Locales

A. Vas Locales Preferenciales

Sin bien no son vas metropolitanas, estas vas cumplen una funcin estructural dentro del rea en estudio. La administracin de estas vas le corresponde al distrito de cercado de Lima. Estas vas locales articularan 2 zonas:

Zona A: es la zona que se encuentra delimitada por:

- Jr. Ancash

- Av. Locumba.

- El Cementerio el ngel.

En esta rea se propone la implementacin de 2 vas Locales Preferenciales las cuales conectaran la Av. Locumba y el Jr. Ancash, tal como se muestra en la siguiente figura:

Vas Locales Preferenciales Zona A


P g in a 3 5 d e 5 0

Zona B: es el la gran zona propuesta como comercial y de recreacin pblica, la cual se encuentra delimitada por:

- Va de Evitamiento.

- Va Margen izquierda.

- Plcido Jimnez.

- Ferrocarril Central.

Este tipo de vas permitir el traslado de vehculos de un punto a otro con una mayor prioridad respecto de las otras vas locales.

En esta rea se propone la implementacin de 5 vas locales preferenciales las cuales estructuraran el rea, tal como se muestra en la siguiente figura:

Vas Locales Preferenciales Zona B


P g in a 3 6 d e 5 0

Secciones de Vas Locales Preferenciales


P g in a 3 7 d e 5 0


P g in a 3 8 d e 5 0

4.8. Financiamiento y Programacin de Ejecucin de Intervenciones

4.8.1. Valorizacin de la Tierra Urbana y Bienes Inmuebles como Factor de Financiamiento del Plan Especfico

En los ltimos aos, el precio por m2 de las viviendas en las reas urbanas de Lima ha escalado a niveles sin precedentes. Recientes estudios revelan que el precio promedio subi de US$ 521 en el 2006 a US$ 1,838 a diciembre de 20132 aumentando as su valor en un 253%.

De la misma forma que para distritos urbanos consolidados, el Centro Histrico est cobrando un valor importante en lo que respecta al tema inmobiliario; segn EMILIMA (Empresa Municipal Inmobiliaria de Lima), el precio del m2 en el Centro Histrico paso de US$ 467 en el 2011 a US$ 1,400 en el 20133.

Al respecto, el estudio realizado por el BCRP4 da muestras claras que el precio del m2 se encuentra perfectamente alineado con los fundamentos tcnicos que influyen en l, desestimando as una posible crisis a raz de una sobrevaloracin del precio. Demuestra el estudio que sobre el valor del precio influyen valores externos como los crditos hipotecarios, trminos de intercambio, demografa y polticas urbanas.

Ante este escenario, surge el cuestionamiento de valorizar efectivamente un anlisis que permita distinguir cmo influyen las polticas urbanas, a travs de planes o cualquier otro instrumento de gestin en las variaciones del suelo urbano de la ciudad.

Si bien es cierto que la plusvala urbana que ser calculada no podr considerarse como factor de recaudacin, si permitir estimar algunos supuestos para los impuestos vigentes en la normatividad municipal, tales como: Impuesto a la Alcabala, Impuesto Predial y Arbitrios.

Para el clculo de los efectos de la plusvala urbana se ha tomado el modelo de Colombia5, el cual seala que existen tres conceptos fundamentales:

a) Efecto plusvala resultado de la incorporacin del suelo rural al de expansin urbana o de la clasificacin de parte del suelo rural como suburbano;

b) Efecto plusvala resultado del cambio de uso y

c) Efecto plusvala resultado del mayor aprovechamiento del suelo.

Para el caso de nuestro Plan Especfico se ha seleccionado el mtodo de resultado de mayor aprovechamiento del suelo, debido a las caractersticas de las propuestas de las intervenciones.

2 Obregn, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Per. Mayo 2014 3 Diario Gestin, Jueves 16 de Enero 2014: http://gestion.pe/inmobiliaria/precio-metro-cuadrado-centro-historico-lima-hoy-vale-us-1400-2086427 4 Obregn, Fabricio: Precio de Vivienda en Lima. Banco Central de Reserva del Per. Mayo 2014 5 Resolucin N 620 de 2008, 26 de septiembre de 2008 Repblica de Colombia


P g in a 3 9 d e 5 0

Si bien es cierto nuestra propuesta concibe y proponen cambios de zonificacin, consideramos que de llevarse a cabo fehacientemente las propuestas y cambios que se proponen el suelo del rea de intervencin elevara considerablemente su valor a raz de las ganancias en altura y en el mejor aprovechamiento del suelo.

El clculo de plusvala en funcin de la lgica de mayor aprovechamiento del suelo del rea de intervencin. Para ello se realizaron los siguientes pasos:

1. Se realiz el estudio de mercado para hallar el valor referencial de la propiedad inmueble, para lo cual se tom como muestra publicaciones de ofertas de bienes inmuebles dentro del rea de influencia directa e indirecta, determinado los siguientes valores:

Sector / Distrito

Manzanas

Valor Comercial Mercado

Actual S/.

Valor Comercial Estimado

Futuro S/.

07 Lima

Cercado

001, 002, 006, 008, 078, 079, 080, 081, 082, 083, 084, 085, 086

2,400.00 3,900.00

017, 018, 019, 020, 027, 028, 029, 035, 036, 037, 042, 043, 045, 047, 087, 088, 089, 090, 091, 092, 093, 094, 095, 096, 097, 098, 099, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 110, 112, 113

2,700.00 3,900.00

25 El

Agustino

001, 002, 003, 004, 005, 006, 007, 008, 009, 011, 012, 013, 014, 015, 016, 017, 018, 019, 020, 021, 022, 023, 024, 025, 026, 027, 028

2,200.00 3,900.00

029, 030, 031, 032, 033, 034, 035, 036, 037, 038, 039, 040, 041

2,700.00 3,900.00

2. Posteriormente y en funcin de la informacin catastral obtenida en campo, se determinaron las reas de terreno y reas construidas actuales (sin contar con reas verdes, cementerios, reas para otros usos):

Sector / Distrito

Total rea de Terreno

(i) (m2)

Total rea Construida

(i) (m2)

Variacin %

Valor Referencial de Terreno (iii)

S/.

Valor referencial con rea

Construida (iii) S/.

07 Lima 1,062,698.27 1,771,157.55 66.66 2,771,451,735.00 4,466,124,036.00

25 El Agustino 117,411.91 175,562.34 49.52 291,520,700.00 456,385,378.00

Total 1,180,110.18 1,946,719.89 64.96 3,062,972,435.00 4,922,509,414.00

Notas: (i). El Total de rea de Terreno se refiere fundamentalmente a reas de uso residencial,

no considera reas de espacio pblico, zonas de recreacin, zonas consideradas para otros usos o usos especiales.


P g in a 4 0 d e 5 0

(ii). El Total rea Construido, tomando el criterio de la nota anterior, se estima el rea construida considerando el tamao del lote y el nmero de pisos hallado en el trabajo de campo.

(iii). El Valor Referencial, tanto de terreno como de rea construida, ha sido calculado en funcin del valor referencial de mercado en valores actuales segn la sectorizacin realizada.

Como se aprecia en el cuadro precedente, existe poco aprovechamiento del suelo en ambas reas de gestin. En el caso concreto de la porcin de Barrios Altos, el rea edificada slo representa un 66% adicional al rea de terreno, mientras que en El Agustino el rea edificada slo supera en 49.5% al rea de suelo; esto demuestra un bajo aprovechamiento del rea urbana por patrones de ocupacin horizontal de propiedad individual..

3. Por ltimo, se procedi a aplicar las nuevas alturas propuestas y mejor aprovechamiento del suelo a partir de las intervenciones sealadas en el Plan Especfico, lo que determin la estimacin de reas construidas antes y despus de la intervencin:

Sector / Distrito Total rea Construida

Sin Intervencin (m2)

Total rea Construida con Intervencin (i)

(m2) Variacin %

07 Lima 1,771,157.55 4,855,103.60 174.12

25 El Agustino 175,562.34 358,156.27 104.00

Total 1,946,719.89 5,213,259.87 167.80

Notas: (i). El Total rea Construida con Intervencin, se estima el rea construida considerando

el tamao del lote y el nmero de pisos con la nueva zonificacin y nuevos usos que se proponen en el Plan Especfico.

Como se puede observar en el cuadro precedente, a partir del aumento de las alturas, segn las propuestas realizadas conforme a las zonificaciones respectivas, se logra aumentar para el sector 07 Cercado de Lima un total de 174% de reas construidas, mientras que para el sector de El Agustino la variacin fue de 104%, permitiendo llegar a tener un rea construida total de 5,213,260 metros cuadrados.

Dicha ganancia y mejor aprovechamiento del suelo nos permite calcular el valor esperado del rea de intervencin en dos momentos; con valores actuales y con valores futuros estimados.

Dicha estimacin nos demuestra que aun manteniendo los valores de los precios de propiedad inmobiliaria actuales del mercado, se obtiene un alto valor sobre el rea construida, teniendo que para el rea de Lima alcanza poco ms de S/. 12,025 millones, mientras que para El Agustino se lograra poco menos de S/. 877 millones. Considerando el valor esperado futuro de la propiedad inmobiliaria, el margen de diferencia pasa a aumentar un 57.45% en Lima y 59.31% en El Agustino.


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Sector / Distrito

Total rea construida luego de

intervencin (m2)

Valor esperado de rea construida

luego de intervencin a precio actual

S/.

Valor esperado de rea construida

luego de intervencin a

precio esperado (i) S/.

Variacin %

07 Lima 4,855,103.60 12,025,748,319.00 18,934,904,040.00 57.45

25 El Agustino 358,156.27 876,794,119.00 1,396,809,453.00 59.31

Total 5,213,259.87 12,902,542,438.00 20,331,713,493.00 57.58

Notas: (i). Valor esperado de rea construida luego de intervencin a precio esperado, se estima

en funcin a precios de mercado actual para un rea que presenta una situacin similar a la que se espera lograr con las intervenciones propuestas en el Plan Especfico. Para el presenta anlisis se han tomado en cuenta precios de mercado obtenidos de portales de intermediacin inmobiliaria para la nueva zona residencial y comercial Los Parques del Agustino, considerando S/ 3,900.00 por m2, como promedio de venta de varios departamentos nuevos en la zona.

Por ltimo, en el cuadro precedente, se presenta la estimacin total de la plusvala en ambos escenarios (con precios actuales y precios esperados). Dicha informacin evidencia un escenario de mejora de las condiciones del valor urbano, a raz del mejor aprovechamiento del suelo, lo que repercutira inmediatamente en la recaudacin del impuesto predial, que en clculos conservadores podra llegar a cuadruplicarse; lo mismo habra de ocurrir con los arbitrios, debido al aumento de la densidad poblacional y otros factores que influyen en su estimacin.

Un trabajo de anlisis de plusvala ms detallado, lo cual no fue materia del presente estudio, debera poder incorporar al anlisis econmico el impacto en la plusvala de otros factores como las inversiones a desarrollarse en el rea: Metro de Lima, inversiones comerciales, mejora de infraestructura vial, incremento de reas verdes, mejora de espacios pblicos, puesta en valor de patrimonio histrico, entre otras inversiones; lo que influir directamente en el proceso de mejora de las condiciones urbanas y por tanto en los montos de la plusvala en el rea de tratamiento.

La plusvala urbana, como bien se ha sealado anteriormente no tiene un impacto en s mismo en la recaudacin municipal; si puede afirmarse que producirse las metas previstas en el Plan, la Municipalidad Metropolitana de Lima incrementar su recaudacin de tributos en razn a lo siguiente:

Impuesto al Alcabala: las inversiones que se realicen para la edificacin de mayores viviendas de acuerdo a lo previsto en el Plan, generar mayores transacciones de compra venta de inmuebles, lo cual repercutir en mayor recaudacin del impuesto; y, siendo que la mayor cantidad de viviendas nuevas a edificarse se producira dentro del rea del Cercado de Lima, la recaudacin del impuesto sera 100% para la Municipalidad Metropolitana de Lima.


P g in a 4 2 d e 5 0

Impuesto Predial: la existencia de mayor nmero de viviendas repercute directamente en la mayor potencial recaudacin del impuesto; y considerando que las nuevas edificaciones tendrn caractersticas constructivas y de acabados de mejor calidad que las actuales viviendas, igualmente se puede considerar una mayor estimacin del valor predial y por tanto mayor recaudacin potencial del impuesto; finalmente, la ejecucin de las intervenciones pblicas como privadas previstas en el Plan, permitir que progresivamente se realicen ajustes al valor arancelario del terreno a tasacin oficial, lo cual incrementara an ms el valor predial y por consiguiente una mayor potencial recaudacin del impuesto.

Arbitrios de servicios pblicos municipales: Los arbitrios de Limpieza Pblica, Parques y Jardines, Serenazgo, se calculan tomando como criterios principal el rea de las unidades prediales; sin duda existir con la implementacin del Plan mayores unidades prediales que las existentes y por tanto mayor rea de edificaciones, lo que repercutir en mayor recaudacin de dichos arbitrios.

Otra alternativa legal de financiamiento, an no desarrollada por la MML, es el tributo establecido en el Decreto Legislativo 776, Ley de Tributacin Municipal, denominado Contribucin Especial de Obras Pblicas, el cual se puede determinar teniendo en consideracin el mayor valor que adquiera la propiedad beneficiada por efecto de la obra municipal; y proceder exclusivamente cuando la Municipalidad haya comunicado a los beneficiarios, previamente a la contratacin y ejecucin de la obra, el monto aproximado al que ascender la contribucin.

Con todos estos elementos indicados se puede considerar que la Municipalidad podr financiar las intervenciones del Plan, de manera holgada con la mayor recaudacin estimada de tributos municipales.

4.8.2. Programacin Multianual de las Intervenciones

El presente acpite busca proponer una lgica de programacin de las intervenciones en un horizonte de tiempo, toda vez que es necesario realizar el ejercicio de planificacin que busque los mejores resultados para la implementacin del plan.

La programacin solo considera aspectos de temporalidad y presupuesto estimado, sin que se pueda lograr precisar cules sern las fuentes de financiamiento que logren ejecutarlas, toda vez que ese trabajo es resultado de coordinaciones internas y validaciones con las reas correspondientes.

El monto total estimado de las intervenciones es poco mas de S/. 32.9 millones, tanto para actividades como inversiones que son de facultad de la municipalidad ejecutar. No se est considerado otros componentes del presupuesto, detallado en cada ficha de intervencin, que se entienden deben ser ejecutados por el sector privado o travs de Asociaciones Pblico-Privadas u otra modalidad acorde al tipo de intervencin.

Tal y como se vio en el punto 4.8.1.5 Financiamiento del Plan Especfico, la ejecucin de las propias intervenciones del plan, podrn ir ejecutndose ya sea afectando partidas presupuestales y fuentes de financiamiento existentes o bien conforme se vayan implementando las intervenciones de mayor envergadura, esta permitir generar nuevos ingresos y que a su vez sirvan para ir complementando las fuentes requeridas.


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La priorizacin de las intervenciones ha servido para ordenar el inicio de las mismas, no dejando de lado ningn tipo de proyecto o actividad, toda vez que se considera necesaria su ejecucin.

Programacin Multianual de Intervenciones para Proyecto de Plan Especfico de Barrios Altos (Cercado de Lima y El Agustino) 2015 2025

Cdigo Tipo Nombre Intervencin Prioridad Presupuesto estimado

2015 S/. 2016 S/. 2017 S/. Total S/.

3 Actividad/Proyecto

Habilitacin urbana y Reurbanizacin en Zona de Reglamentacin Especial, ZRE-1, a travs de la constitucin de una Unidad de Gestin De Inversin Urbana - UGIU

1 2,940,000 2,940,000

6 Actividad/Proyecto

Densificacin urbana en los Asentamientos Humanos Ancieta Baja, Siempre Unidos y Concentracin Santoyo a travs de una iniciativa pblica eficaz, en el marco del Programa Metropolitano de Vivienda Popular de la Municipalidad Metropolitana de Lima

2 2,400,000 2,400,000

10 Proyecto Mejoramiento de la Infraestructura Vial de la Zona de Estudio

3 5,713,458 5,713,458

5 Actividad

Habilitacin Urbana de predio denominado Quinta Francia en El Agustino, a travs de la constitucin de una unidad de Gestin de Inversin Urbana UGIU

4 3,200,000 3,200,000

2 Proyecto

Rehabilitacin de vas y revalorizacin turstica cultural desde Plaza Maravilla hasta la Muralla. Centro Histrico de Lima/El Agustino

5 343,000


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Cdigo Tipo Nombre Intervencin Prioridad Presupuesto estimado

2015 S/. 2016 S/. 2017 S/. Total S/.

8 Actividad Elaboracin del Plan de Gestin Ambiental del rea de intervencin

6 630,000

12 Actividad

Fortalecimiento de capacidades en Gestin de riesgo y desarrollo de lneas vitales de accesibilidad y evacuacin en casos de desastres.

7 3,000,000 3,000,000

9 Proyecto Creacin de Centro de Referencia Ambiental

8 1,350,000 1,350,000

1 Actividad

Renovacin Urbana con fines de vivienda en Microzona de Tratamiento 2. MZT-2. Av. Sebastin Lorente AAHH Santa Rosa

9 280,000 280,000

11 Proyecto

Construccin e Implementacin del Centro de Educacin Fsica en Jr. Conchucos, en Cercado de Lima

10 3,375,000 3,375,000

4 Proyecto Implementacin de espacio pblico en Cementerio El ngel

11 9,520,000 9,520,000

7 Proyecto Rehabilitacin del Parque Alameda Grau - El Agustino

12 2,996,000 2,996,000


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Anexo 1: Propuestas de intervencin en el Centro

Histrico de Lima

El rea de intervencin tiene un rea del Centro Histrico como zona de influencia directa, es en dicha rea que se proponen las siguientes intervenciones, las cuales debern ser consideradas por las reas correspondientes de la MML.

Intervencin en la Zona del Centro Histrico de Lima:

El reajuste Integral de Zonificacin de los Usos del Suelo del Cercado de Lima, aprobado con la Ordenanza N 893-MML del ao 2005, en la zona del Centro Histrico de Lima estableci tres (3) grandes Zonas Especiales de Usos del Suelo, en las cuales se reconocen perfiles urbanos y viales formados a travs del tiempo, as como vocaciones de uso diferenciadas segn su potencialidad funcional, espacial y compromiso monumental; y, en donde las actuaciones deben orientarse fundamentalmente a la plena recuperacin de sus condiciones urbanas, constructivas y operativas; siendo que en el mbito del Plan especfico se encuentran dos de ellas ZTE-2 Zona de Tratamiento Especial 2 y ZTE-3 Zona de Tratamiento Especial 3.

Actualmente la zona en estudio como consecuencia de la instalacin de nueva infraestructura de transporte, ha cambiado su configuracin por lo que se hace necesario la creacin de otra rea de Tratamiento que responda a la nueva dinmica urbana que se viene dando en esta zona, para fines de promocin, orientacin, aprobacin y control de las acciones de renovacin urbana; en ese sentido el plan especfico propone la creacin de la Zona de Tratamiento Especial 4 ZTE-4, rea urbana constituida por un conjunto de predios afectados por el deterioro, espacialmente continuos, que justifican un tratamiento integral y de conjunto. Dentro de esta nueva Zona de Tratamiento y teniendo en cuenta las consideraciones tcnicas, sociales, econmicas y legales se identifican dos (2) Microzonas de Tratamiento, que son conjuntos de predios deteriorados, que por su situacin, requieren ser tratados unitariamente, eliminando o reduciendo los factores de deterioro existentes.

Microzona de Tratamiento 1

Modificacin de Parmetros urbansticos y edificatorios que permitan la optimizacin del uso del suelo y la propiedad predial de esa zona.

Implementacin de circuito turstico Plaza Maravillas - Muralla de Lima y Rehabilitacin de vas, iluminacin monumental, electrificacin adecuada y el mejoramiento de las fachadas de las viviendas con categora monumental.

Microzona de Tratamiento 2

Renovacin urbana en base a nuevos parmetros urbansticos y edificatorios, que permita la generacin de suelo urbano con fines de vivienda a fin de optimizar el uso de suelo y la propiedad predial de la zona.


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Implementacin de circuito turstico Plaza Maravillas Muralla de Lima.

Comprende la rehabilitacin de vas, iluminacin monumental, electrificacin adecuada y mejora de las fachadas de las viviendas con categora monumental.

Intervencin en espacio pblico MZT 1


Propuesta de ocupacin: Parque y Pasajes peatonales para recreacin Pblica

Pasaje Peatonal Vsquez de Acua 520 m2

Parque La Maravillas 2,568 m2

Plazuela el Agustino 700 m2

Va vehicular lenta Jr. Conchucos 1,040 m2

Parques, jardines recreacin Pblica 3,065 m2 nuevos

Mejoramiento de fachadas de las viviendas con categora monumental


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Renovacin Urbana con Fines de Vivienda en Av. Sebastin Lorente.

Comprende intervencin en terreno privado, actualmente es de uso industrial.

rea terreno 25,974 * m2

Aportes (Habilitacin Urbana 24 % (6,233 m2)

rea neta para vivienda 19,741 m2

Propuesta de ocupacin: VIVIENDA DENSIDAD ALTA

Zonificacin : RDA (Vivienda de alta Densidad)


Altura Edificacin 10 pisos (1.5 (a+r)


Vivienda multifamiliar 80,000 m2

800 viviendas (4,000 habitantes Nuevos) (RDA Densidad Neta 2250 Hab./ha.)

Parques y jardines (rea libre) 11,844 m2

Para Renovacin Urbana del AAHH Santa Rosa se propone una altura de 10 pisos hacia la estacin del Tren, optimizacin del uso del suelo, estableciendo adems calificaciones mayores con la que actualmente cuenta la zona.


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Normas de Zonificacin de los Usos del Suelo del Centro Histrico

Zona MZT 1: MICROZONA TRATAMIENTO 1

Caractersticas urbanas Fuera del rea de Patrimonio Cultural de la Humanidad. Concentra Ambientes Urbanos Monumentales y diversidad de inmuebles de valor monumental.

Usos generales permitidos (1) Vivienda, Comercial, Servicios y Talleres Artesanales.

Lote mnimo Existente (no se permitir subdivisin de lote). Existente o segn proyecto

Altura edificacin mxima a) 11.00 m. b) Corredor Uso Especializado 22 m. (8 pisos)

rea libre a) Edificaciones existente mantendrn reas libres respectivas b) Las edificaciones nuevas exceptuando comercio 30%, c) Edificaciones comerciales 20%


frentes de la edificacin en toda su longitud. b) Se permitir retiro en el fondo del lote.

Estacionamiento

a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas, 1 estacionamiento cada 100 m2 de

rea de comercio y oficinas. b) Exigible en obra nueva abarque totalidad del lote con frente mayor a 10

m. c) No exigible incremento de estacionamientos en remodelaciones d) No exigible en lotes ubicados en vas peatonales e) Estacionamiento para usos especiales se regir por lo sealado en cuadro

adjunto.

Zona MZT 2: MICROZONA TRATAMIENTO 2

Caractersticas urbanas Zona del Centro Histrico sin compromiso urbano monumental

Usos generales permitidos (1) Vivienda Multifamiliar, Conjunto Residencial, Comercio y Servicios

Lote mnimo Existente (no se permitir subdivisin de lote). Existente o segn proyecto

Altura edificacin mxima a) 10 pisos b) Corredor Uso Especializado 22 m. (8 pisos)

rea libre a) En edificaciones nuevas comerciales 20% b) Uso Residencial 50%


frentes de la edificacin en toda su longitud. b) Se permitir retiro en el fondo del lote.

Estacionamiento

a) 1 estacionamiento cada 4 viviendas, 1 estacionamiento cada 100 m2 de

rea de comercio y oficinas. b) Exigible en obra nueva abarque totalidad del lote con frente mayor a10

m. c) No exigible incremento de estacionamientos en remodelaciones d) No exigible en lotes ubicados en vas peatonales e) El estacionamiento para usos especiales se regir por lo sealado

encuadro adjunto.


P g in a 5 0 d e 5 0

Municipalidad Metropolitana de Lima Gerencia de Desarrollo Urbano Jr. Caman 564- Piso 3 Lima 1

Telfono 632 1504

Download - Plan Especifico Barrios Altos Resumen Ejecutivo

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