Download - NVM ZO Brabant Onderzoek betaalbaarheid koopwoningen ZO Brabant 2009-2013 (1).pdf

FINANCIERINGSMOGELIJKHEDEN EN PRIJSONTWIKKELINGBESTAANDE KOOPWONINGEN IN ZUIDOOST BRABANT

2009-2013

© NVM Zuidoost Brabant

KOPER IS DE WINNAAR!!


WAAROM DIT RAPPORT?

In het afgelopen jaar trof u als kandidaat koper in de pers tegenstrijdigeberichten aan over de marktontwikkelingen en financierbaarheid van be-staande koopwoningen. Schreeuwende krantenkoppen met bijbehorendeartikelen over de (vermeende) toestand in de woningmarkt.

NVM afdeling Zuidoost Brabant brengt met dit rapport duidelijk en reëelde werkelijke marktsituatie voor u in beeld.

In dit rapport leest u hoe de markt voor hypotheken en koopwoningenzich tussen 2009 en 2013 heeft ontwikkeld en kunt u concluderen dat debetaalbaarheid in positieve zin is toegenomen.

Huizenkopers kunnen steeds minder lenen: maximumhypotheek daalt snelVolkskrant 13-01-2013

Woning kopen nu 24% goedkoper dan in 2008Woningmarktcijfers juli 2012


WAT HEEFT NVM ZUIDOOST BRABANT VOOR U OP EEN RIJTJE GEZET?

• We hebben in beeld gebracht wat de maximale financieringsmogelijk-heden (o.b.v. NHG normen) waren in 2009 en zijn in 2013

• We hebben voorbeeldberekeningen gemaakt voor een viertalinkomensgroepen en die inkomensgroepen gekoppeld aan verschillendewoningtypen

• We hebben voor 2009, o.b.v. de bij de inkomens behorende maximalehypotheeklast, maximale koopsommen KK vastgesteld

• We hebben voor die koopsommen de waardedaling van 2009 (het eerstevolle crisisjaar) tot 2013 berekend

• We hebben de gedaalde koopsommen, verhoogd met de KK, afgezettegen de maximale financieringsmogelijkheden per 2013 en vervolgens dewerkelijke hypotheeklasten voor die woningen berekend

• De conclusie is dat de betaalbaarheid van de bestaande koopwoning voor2013 t.o.v. 2009 fors beter is geworden


UITGANGSPUNTEN VOOR DE BEREKENINGEN

• Maximale financieringsmogelijkheden o.b.v. NHG per 01-01-2009

• Gemiddelde koopsom bestaande woningen per 01-01-2009

• Maximale financieringsmogelijkheden o.b.v. NHG per 01-01-2013

• Gemiddelde koopsom bestaande woningen per 01-01-2013

• Zowel voor 2009 als 2013 een 30 jarige annuïteitenhypotheek

• Zowel voor 2009 als 2013 rente voor 10 jaar vast

BRONNEN

• Financieringsmogelijkheden: NHGhttps://www.nhg.nl/geldverstrekker/hulpmiddelen-en-applicaties/nhg-sneltoets.html

• Woningwaardeontwikkeling: Kadasterhttp://kadaster.nl/window.html?inhoud=/kadaster/default.html%3Finhoud%3D/kadaster/wat_doen_we/waardeindex.html


HOE ZIJN DE BEREKENINGEN TOT STAND GEKOMEN?

• Maximale woonlastenberekening (o.b.v. NHG normen) per januari 2009levert de maximale hypotheek voor 2009 op;

• Maximale hypotheek voor 2009, verlaagd met 8% wegens correctie KK,levert de gemiddelde woningprijs voor januari 2009 op;

• Gemiddelde woningprijs voor januari 2009, gecorrigeerd met de waarde-daling tot november 2012, levert gemiddelde woningprijs per 2013 op;

• Gemiddelde woningprijs per 2013, verhoogd met 4,50% KK, levert degemiddelde woningprijs incl. KK op

• Maximale woonlastenberekening (o.b.v. NHG normen) per januari 2013levert de maximale hypotheek voor 2013 op;

• De gemiddelde woningprijs incl. KK, afgezet tegen de maximale hypotheekvoor 2013, levert de gecorrigeerde hypotheeklast op.


VOORBEELD 1, DE APPARTEMENTSWONING

2009 2013 daling

t.o.v. 2009

Bruto inkomen per jaar € 27.000 € 27.000

Toetsrente 5,50% 4,50%

Woonlastenpercentage 31,70% 27,50%

Maximale woonlast € 8.559 € 7.425

Maximale hypotheek € 125.600 € 122.000 2,87%

Gemiddelde woningprijs ¹ € 116.300 € 99.500 14,43%

Gemiddelde woningprijs incl. KK ² € 104.000

Gecorrigeerde hypotheeklast ³ € 6.323 14,84%

¹ 2009: maximale hypotheek min 8% KK

2013: gemiddelde woningprijs 2009 gecorrigeerd met waardedaling 2009-2013

² gemiddelde woningprijs van 2013 verhoogd met 4,50% KK³ werkelijke bruto hypotheeklast per jaar o.g.v. de prijsdaling van de referentiewoning uit 2009; in % daar-

achter weergegeven wat deze woning bij een financiering + KK in 2013 minder kost dan in 2009


VOORBEELD 2, DE TUSSENWONING

2009 2013 daling

t.o.v. 2009














VOORBEELD 3, DE HALFVRIJSTAANDE WONING

2009 2013 daling

t.o.v. 2009














VOORBEELD 4, DE VRIJSTAANDE WONING

2009 2013 daling

t.o.v. 2009














CONCLUSIES OP BASIS VAN DEZE BEREKENINGEN (1)

• Maximale hypotheekverstrekkingmogelijkheden voor 2013 gemiddeld4,94% lager dan voor 2009

• Gemiddeld zijn de woningprijzen over periode januari 2009 tot november2012 met 15,73% gedaald

• Deze gemiddelde waardedaling is ruim 3 x zo hoog dan de gemiddeldeafname van de financierbaarheid

• Maandelijkse bruto hypotheeklasten gemiddeld 14,24% lager dan demaandlasten voor dezelfde woning indien in januari 2009 gekocht

• Betaalbaarheid van bestaande koopwoningen is de afgelopen 4 jaren forsbeter geworden

• De huidige markt biedt u als kandidaat koper een enorme keuze tegenaantrekkelijke prijzen, veilige en gunstige financieringsmogelijkheden


CONCLUSIES OP BASIS VAN DEZE BEREKENINGEN (2)

• Naast de gemiddelde waardedaling is de betaalbaarheid ook toegenomendoor de structureel naar 2% verlaagde Overdrachtsbelasting en het feitdat de hypotheekrente in de huidige markt lager is dan in 2009

• Per saldo gaan de NHG normen, net als deze berekeningen, uit van eenannuïteitenhypotheek, hierdoor stijgt de netto woonlast in de loop derjaren langzaam, maar daar staat tegenover dat de hypotheek na 30 jaarvolledig is afgelost

• De te betalen aflossing is een vorm van sparen en resulteert in vermogen

• Helaas wordt het negatieve sentiment in de woningmarkt steeds weergevoed door vele pessimistische publicaties in dag- en weekbladen

• Per saldo blijkt de markt voor bestaande koopwoningen er beter voor testaan dan op grond van de vele publicaties lijkt

• Er is in de huidige markt meer mogelijk dan u denkt!

Deze rapportage wordt u aangeboden door de NVM ledenvan de afdeling Zuidoost Brabant.

Informeer bij uw eigen NVM-makelaar hoe ook u in dehuidige markt als winnaar uit de bus kunt komen!


KOPER IS DE WINNAAR!!

Download - NVM ZO Brabant Onderzoek betaalbaarheid koopwoningen ZO Brabant 2009-2013 (1).pdf

Top Related