Download - MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL POUM X, APROVAT · PDF fileresposta a les mancances de dotacions i espais lliures públics que presenta, històricament, ... interès públic i privat. Així

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL P.O.U.M. X, VIGENT DE DATA 24 DE MAIG DE 2.006, EN L’ÀMBIT D’EQUIPAMENTS “DOTACIONS VALLBONA”, SITUAT A LES BOTIGUES DE SITGES.

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL POUM X, APROVAT DEFINITIVAMENT EN RELATIVA A L`AMBIT D’EQUIPAMENTS PÚBLICS “DOTACIONS VALLBONA” SITUAT AL NUCLI DE LES BOTIGUES DE SITGES

MAIG 2009


Memòria

1

ÍNDEX I MEMÒRIA

• 1. OBJECTIUS, JUSTIFICACIÓ I INTERÉS PÚBLIC DE LA MODIFICACIÓ PUNTUAL.

o Introducció o Enclau Estratègic o Millores en la Mobilitat o Altres aspectes de interés public.

• 2. ANTECEDENTS. PLANEJAMENT URBANÍSTIC VIGENT

o Antecedents. o Planejament urbanístic vigent.

• 3. MODIFICACIONS PROPOSADES

o Modificacons o Gràfics comparatius amb planejament vigent.

• 4. ORDRE DE REDACCIÓ I AUTORIA

o Ordre de redacció. o Autoria.

• 5. INFORMACIÓ URBANÍSTICA.

o Descripció de l’àmbit o Paràmetres Urbanístics. o Condicions actuals dels solars.

• 6. PROPOSTA D’ORDENACIÓ URBANÍSCTICA

o Disposicions generals. o Condicions de l’edificació, usos i normativa.

II AVALUACIÓ ECONÒMICO FINANCERA. IV. ANNEXES.

• ANNEX I: CONVENI URBANÍSTIC • ANNEX II: PARTICIPACIÓ CIUTADANA • ANNEXIII: INFORMACIÓ DE REGISTRE I CADASTRE • ANNEX IV: SENTÈNCIA DEL JUTJAT DE 1RA INSTÀNCIA RELATIVA

A L’ÀMBIT PAU 13 GARRAF II, ANTIC SECTOR DE LES TERRASSES.

• ANNEX V: ESCRIPTURA DE LA PROPIETAT DELS TERRENYS INCLOSOS EN EL PAU 13 GARRAF II.

• ANNEX VI: FOTOGRAFIES • ANNEX VII: ESTUDI MEDIAMBIENTAL • ANNEX VIII: ESTUDI DE MOBILITAT • ANNEX IX: ESTUDI GEOLÒGIC

IV. DOCUMENTACIÓ GRÀFICA


Memòria

2

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL POUM X, APROVAT DEFINITIVAMENT EN DATA 30 DE MARÇ DE 2006

I. MEMÒRIA


Memòria

3

1. OBJECTIUS, JUSTIFICACIÓ I INTERÉS PÚBLIC PRESENT MPPOUM. 1.1 Introducció Aquesta modificació del POUM de Sitges, d’ara en endavant MP POUM X, té per objecte desenvolupar i concretar l’ordenació i els usos continguts en el polígon d’actuació urbanística PAU 23 Dotacions Vallbona que es situa a la banda de llevant del municipi, just al costat del massís del Garraf, concretament, en el nucli de les Botigues de Sitges.

PAU 23 DOTACIONS GARRAF

El referit àmbit s’ha delimitat amb l’objectiu d’ordenar els sòls procedents d’una antiga pedrera situada en una posició central de les Botigues, a ponent de les edificacions conegudes per les Terrasses de Sitges, així com per a obtenir els sòls per a equipaments públics en una situació central de l’assentament de les Botigues resolent també les connexions i accessibilitat viària.

7


Memòria

4

Cal posar de relleu també, que aquest àmbit, conjuntament amb el PAU 24 Dotacions Garraf II i el PAU 22 Assistencial Garraf II, conformaran, amb el seu desenvolupament, una xarxa d’equipaments públics i privats destinats a donar resposta a les mancances de dotacions i espais lliures públics que presenta, històricament, aquesta zona amb una marcat caràcter residencial.

PAU 24 DOTACIONS GARRAF PAU 22 ASSISTENCIAL GARRAF

No obstant la present modificació del POUM pretén incorporar valor afegit en el desenvolupament de l’àmbit compatibilitzant, alhora, interès públic i privat. Així doncs, aquesta modificació de planejament general plasma una voluntat ferma d’aplicar en aquest sector, criteris de desenvolupament urbanístic sostenible augmentant les reserves de sòl per a zones verdes públiques, preservant els valors naturals de la zona com les aus protegides que hi habiten, minimitzant, amb una nova ordenació, l’impacte de les edificacions en el paisatge i incorporant nous usos que complementin els usos dotacionals ja previstos i que permetin que es desenvolupin diferents activitats, barreja d’usos, pròpies de teixits urbans més rics des del punt de vista urbanístic i d’activitat econòmica. És en aquest sentit que la modificació introdueix la possibilitat de desenvolupar, al costat dels usos dotacionals públics i privats, noves activitats com la comercial, la de restauració, serveis privats i també activitat hotelera. 1.2 Vocació Turística i nous usos Resulta procedent fer constar que Sitges manté la seva vocació turística coneguda mundialment. Els sector hoteler i de restauració constitueix el principal motor econòmic de la Vila amb un nombre total de llits de 5.046 entre hotels i pensions, i de 8.748 places si es sumen hotels, pensions, apartaments i càmpings. La solidesa d’aquesta economia queda palesa en les dades publicades per l’Anuari d’Indicadors socioeconòmics 2006 Alt Penedès-Garraf segons les


Memòria

5

quals durant l’any 2005, el sector de serveis va representar el 90,72% de totes les contractacions laborals de l’any. D’acord amb el mateix Anuari, el sector serveis va créixer en relació amb l’any anterior, un 5,84% pel que fa a l’increment de treballadors assalariats, un 6,10% pel que fa al nombre d’autònoms i un 20,43% pel que fa a les noves contractacions en general. En definitiva, la potència econòmica del sector serveis de Sitges, representa el 23,19% del total comarcal quan la seva població representa només el 18,96%, segons dades de l’Informe territorial de la província de Barcelona 2006 emès per la Cambra de Comerç de Barcelona. A la vista doncs, de la vocació turística de Sitges i de la potencia del sector serveis, és molt important continuar apostant per mantenir el municipi com a referent mundial, des del punt de vista de l’atracció turística, així com també, i no menys important, consolidar Sitges com una vila important en el turisme de congressos (actualment figura en el segon lloc en nombre de pernoctacions per darrera de Barcelona) completant la xarxa d’establiments que puguin oferir aquests serveis com ja ho fan el Gran Hotel Melià Sitges i el Dolce Sitges, situats tots dos en el nucli de Sitges, separat de l’àmbit de la present MP POUM X pel massís del Garraf. És aquest plantejament el que ens permetrà trencar l’estacionalitat per deixar de ser només un destí de sol i platja. Aquesta aposta, que parteix del foment de les activitats econòmiques al voltant del turisme tradicional i de congressos, que es fonamenta en el nostre litoral com a component d’excel·lència, en les nostres instal·lacions esportives de nàutica (Sitges compta, en el seu terme, amb tres ports esportius: Port Ginesta, Port del Garraf i Port d’Aiguadolç) ha de prendre especial rellevància en el nucli de les Botigues de Sitges on, fins ara, es fa palès una manifesta manca d’activitat del sector serveis. 1.3 Enclau Estratègic El nucli de les Botigues de Sitges, separat del centre de Sitges pel massís del Garraf, és una part del territori municipal caracteritzada per la seva configuració urbana veïna del municipi de Castelldefels, on les vies principals de comunicació i el seu passeig marítim la converteixen en un continu urbà de l’Àrea Metropolitana de Barcelona. Tot i que el seu enclau proper a Barcelona, a 9 kilòmetres, per l’autopista Pau Casals, del centre de Sitges i a uns 10 kilòmetres, aproximadament, de l’aeroport internacional del Prat, el converteix en un punt estratègicament adequat per la implantació de noves activitats, el cert és que el desenvolupament urbanístic que històricament s’ha anat desenvolupant en aquesta zona no ho ha permès. Durant els anys 60 es van desenvolupar dos plans parcials, de grans dimensions(Pla Parcial de Rat Penat i Pla Parcial de Garraf II), ocupant el territori amb ciutat jardí amb edificacions, principalment, de segona residència.


Memòria

6

Només en el ftont marítim de les Botigues es va desenvolupar un creixement urbà, amb una densitat major, amb edificacions plurifamiliars que van permetre la implantació en les plantes baixes d’algunes activitats de restauració. És a partir de la construcció de Port Ginesta quan comença una certa reactivació de l’activitat econòmica de les Botigues. L’any 2008 va finalitzar l’ampliació del propi port, convertint-se, d’aquesta manera, en un dels ports esportius més grans del mediterrani, incrementant així les seves potencialitats com a generador d’economia per a la zona. La present modificació de planejament desenvoluparà un àmbit, de dotacions públiques i privades, que es situa a menys de 300 metres del port i, en conseqüència, ofereix noves oportunitats i nous usos que vindran a complimentar l’activitat del port. Així, la implantació de l’ús hoteler, dins d’aquest àmbit, pren especial importància per la seva proximitat al port, com ja s’ha dit, i perquè a l’interior del mateix no és possible fer-ho d’acord amb la legislació portuària en vigor. En resum, la presència del port esportiu de la Ginesta, la proximitat al centre de Sitges, a Barcelona i a l’aeroport internacional del Prat, l’ampliació del qual influirà decisivament en l’economia turística de Sitges, la vocació i l’aposta ferma per la economia fonamentada en el turisme de sol i platja i en el de congressos, així com la necessitat de reactivar l’activitat econòmica en aquesta part de Sitges que es completarà amb una important xarxa de dotacions públiques i privades, constitueix justificació suficient per dur a terme la present modificació de planejament urbanístic general. 1.4 Millores de Mobilitat D’altra banda, la present modificació del POUM garantirà una substancial millora de les condicions de mobilitat de les Botigues atès que s’inclou, com a obligació de l’àmbit, la urbanització d’una vorera que permetrà el trànsit segur de vianants des de l’entrada d’aquest àmbit fins a l’àmbit del pla de millora urbana “Porta de les Botigues”, i l’obligació de participar en les despeses derivades de l’execució de les obres d’ampliació del pas, sota la via del tren, que uneix els costats mar i muntanya de les Botigues, just a l’entrada del Port Ginesta i al final del Passeig Marítim. Aquesta participació econòmica es concretarà en la signatura d’un conveni entre Ajuntament de Sitges i propietaris de l’àmbit objecte de la present modificació.


Memòria

7

1.5 Altres Aspectes d’interès públic Finalment, amb aquesta modificació del POUM, es resol una altra qüestió que no és menys important que les anteriors i que allibera l’Ajuntament de fer front a l’important despesa econòmica que es pugui desprendre de la resolució judicial d’un conflicte que té el seu origen en el repartiment de beneficis i càrregues del sector veí, a l’est del PAU 23 Dotacions Vallbona, i que, en el POUM vigent, es correspon amb el PAU 13 Garraf II – Sector Ginesta.

L’origen d’aquest conflicte rau en el desenvolupament d’una promoció residencial coneguda amb el nom de “Les Terrasses de Sitges” que va executar la mercantil COLMOR durant els anys 90. Sens perjudici del que resulti del recurs d’apel·lació presentat per l’Ajuntament de Sitges -pendent, en aquests moments de sentència- , en primera instància ha estat reconegut que el referit desenvolupament no va tenir en compte els drets que corresponien a un dels propietaris del sector i que és també propietari del terrenys de l’àmbit PAU.23 Dotacions Vallbona.


Memòria

8

Aquests drets, que no s’haurien materialitzat, i que es concreten en l’aprofitament corresponent a 7.805 m2 de sòl aportat i que han estat qualificats de verd públic, han estat reconeguts en la referida Sentència dictada pel jutjat de primera instància i instrucció número 3 de Vilanova i la Geltrú, en l’expedient de judici ordinari número 158/04 B. Doncs bé, d’acord amb el conveni que es subscriurà amb els propietaris de l’àmbit, l’aprovació definitiva de la present modificació de planejament general i de l’instrument de planejament derivat que es proposa (pla de millora urbana), comportarà que l’Ajuntament renunciï al recurs d’apel·lació i que la societat propietària dels terrenys del PAU 23 i part actora en la procediment judicial referit anteriorment cedirà tots els seus drets i accions sobre la citada superfície a l’Ajuntament de Sitges, evitant d’aquesta manera un possible i important dispendi econòmic, a mig termini, per a les arques municipals. L’Ajuntament obtindrà així els terrenys que el planejament urbanístic ha qualificat com a zones verdes públiques (amb el POUM actual clau A2) en relació als quals, encara no s’ha formalitzat la seva cessió obligatòria i gratuïta. S’adjunta com a annex de la present modificació de POUM, conveni urbanístic que recull aquests acord entre Ajuntament de Sitges i societat propietària de l’àmbit PAU.23.


Memòria

9

2. ANTECEDENTS I PLANEJAMENT URBANÍSTICS VIGENT

2.1 ANTECEDENTS Els terrenys, objecte de la present modificació, havien estat ocupats per una antiga activitat extractiva d’àrids. Concretament, la classificació i qualificació urbanística dels mateixos, en el Pla General d’Ordenació Urbana de 1989, que venia a recollir l’ús que s’estava desenvolupant durant un llarg període de temps, era de Sòl No urbanitzable, clau 26, corresponent a Zona d’extracció de Graves i Pedreres. Amb l’entrada en vigor de les Normes Complementàries i Subsidiàries de Planejament Urbanístic de Sitges, l’any 1998, els referits terrenys són qualificats com a Sistemes d’Equipaments Privats, en sòl urbà, clau 7b. Els usos permesos, en aquesta clau 7b, eren l’administratiu, el docent, el socio-cultural, el sanitari-assistencial, el religiós, l’esportiu i recreatiu i el d’abastament. Els anteriors propietaris dels terrenys (Gestión de Inmuebles Vallbona S.A), van sol·licitar llicència d’obra major per a la construcció d’una residència geriàtrica en data 3 de març de 2003. Aquesta sol·licitud de llicència d’obres va ser denegada, per acord de la Junta de Govern Local, per diferents motius, entre els quals destacava el fet que els terrenys no tenien condició de solar, així com tampoc s’havia garantit les condicions de seguretat per a les persones en relació a la seguretat de la paret de l’antiga pedrera. Contra aquesta resolució, els referits propietaris interposen recurs contenciós administratiu que els Tribunals van resoldre desestimant les seves pretensions i reafirmant els acord municipals de denegació de llicència d’obres. L’any 2006 entra en vigor el POUM de Sitges (24 de maig) i també es produeix un canvi de titularitat dels referits terrenys de manera que els nous propietaris SATU PUIGVERD SL, es posen en contacte amb l’Ajuntament de Sitges per traslladar una proposta d’ordenació d’aquest terrenys (que en el POUM vigent ja es troben inclosos en un polígon d’actuació urbanística de dotacions públiques i privades). Aquest proposta presentada introdueix alteracions en relació a les determinacions del POUM consistents en canvis de la vialitat, de la ubicació dels equipaments i també de la volumetria dels edificis. En data 30 de març de 2007 la promotora SATU PUIGVERD S.L presenta, per a la seva tramitació, un pla de millora urbana (PMU) per a desenvolupar el contingut del PAU.23 Dotacions Vallbona. En data 10 d’octubre de 2007, la Junta de Govern Local de l’Ajuntament de Sitges acorda la suspensió de la tramitació a la vista que planteja un desenvolupament que no s’ajusta a les determinacions del POUM. En data 4 de maig de 2009, el Ple de l’Ajuntament de Sitges aprova la minuta de conveni urbanístic entre la promotora SATU PUIGVERD S.L i l’Ajuntament de Sitges que regula els acords entre les parts i que s’adjunta com a annex al present document.


Memòria

10

2.2 PLANEJAMENT URBANÍSTIC VIGENT.

• Pla d’Ordenació Urbanística Municipal de Sitges (POUM), aprovat definitivament, per part de la Comissió Territorial d’Urbanisme de Barcelona (CTUB) en data 30 de març, i publicat en el DOGC, als efectes de la seva entrada en vigor en data 24 de maig de 2006.

El POUM delimita en aquests terrenys un polígon d’actuació urbanística, P.A.U. 23 Dotacions Vallbona, els paràmetres dels quals s’exposen al punt 4.1 de la present memòria de MP POUM X.


Memòria

11

3. MODIFICACIONS PROPOSADES.

3.1 MODIFICACIONS A LA NOVA FITXA PMU 15 « DOTACIONS VALLBONA » PROPOSADA PER LA PRESENT MP POUM X

La present MP POUM X proposa la substitució de l’actual sector P.A.U. 23 “Dotacions Vallbona “ per un nou sector en el mateix àmbit d’actuació anomenat Pla de Millora Urbana 15 “Dotacions Vallbona”, d’ara en endavant, PMU 15 “Dotacions Vallbona” En quan als paràmetres principals definits pel nou PMU 15 “Dotacions Vallbona”, en relació a l’actual PAU 23, són:

• Es manté la delimitació de l’àmbit. • Es manté la superfície de l’àmbit. • Pel que fa a l’edificabilitat, es manté en números absoluts, de 13.500

m² de sostre per a tot el sector: o Es mantenen els 3.500 m2 de sostre destinat a equipament

públic. o El sostre destinat a equipament privat disminueix en 5.120m2,

passant a tenir 4.880m2, mantenint el seu destí de D2*-Sanitari Assistencial.

o La resta de sostre, 5.120 m², es destina segons les disposicions de la nova clau urbanística 20.1* (hoteler, comercial i restauració) limitant el sostre destinat a activitat comercial a 800m2.

• En quan a les cessions de sistemes, es proposa augmentar la superfície de sól en 3.854,36 m2 concretada en: o La cessió de sòl destinat a equipament públic disminueix en

4.774,15 m2 (-13,76 %). o La cessió de sòl destinat a vialitat augmenta en 1.664,09 m²

(+4,80%). o La cessió de sòl destinat a parcs i Jardins, A2, augmenta en

6.964,42 m2 (20,07%).. o Pel que fa al 10% de l’aprofitament urbanístic, el canvi d’ús en

part del sostre d’equipament privat i l’augment d’edificablitat es concreta en la nova clau 20.1* es concreta en:

Urbanització de a vorera que connecta l’accés al sector amb el sector PMU Porta de les Botigues,”.

Adequació i ampliació del túnel d’accés al port Ginesta. • En qual a les condicions de l’edificació:

o Es concreta una nova plataforma situada a la cota 27. o Es fixa una ordenació de volumetria específica pel que fa a la

nova clau 20.1*. o Es fixa una ARM de 13,00m, per 10,50m segons proposa el PAU

23 Dotacons Vallbona. o Es fixa un núm. De plantes de PB+3PP com a màxim.

• Pel que fa a altres condicions, es manté la condició de finalitzar la urbanització de l’accés existent des de la carretera C-31 fins a l’àmbit del sector.

• Pel que fa als usos, a més a més dels existents es proposa una nova clau, 20.1* que permetrà desenvolupar ús de restauració, serveis privats i hoteler en 5.000 m2, limitant l’ús comercial en 800m2 com a màxim.


Memòria

12

• Pel que fa al sistema d’actuació, es manté la modalitat de compensació bàsica.

• Finalment, pel que fa a la l’ordenació dels sistemes i aprofintaments en el sector, es proposen les següents modificacions: o La zona verda es disposa majoritàriament al nord del sector, junt

a la pedrera. o Es permuta la ubicació de la zona d’equipaments públics situant-

se a l’est del sector. o Es modifica el traçat del vial de connexió amb el PAU 13

GARRAF II al nord del sector, per tal d’augmentar la superfície destinada a sistemes d’espais lliures.


Memòria

13

3.2 GRÀFICS COMPARATIUS ENTRE EL PAU 23 « DOTACIONS VALLBONA » I EL PMU 15 « DOTACIONS VALLBONA »

PARÁMETRES URBANÍSICS ACTUAL PAU 23 “DOTACIONS VALLBONA” SOSTRE SÒL M2 % M2 % PRIVAT Equipament Privat. Sanitari Assistencial D2* 10.000,00 74,07% 13.654,36 39,35% Clau 20.1* Hoteler, restauració, comerç PÚBLIC Equipament Públic D0 3.500,00 25,93% 12.024,15 34,65% Zona Verda A2 4.085,58 11,77% Vialitat 4.935,91 14,22% TOTAL CESSIONS 3.500,00 25,93% 21.045,64 60,65%TOTAL 13.500,00 100,00% 34.700,00 100,00%

PARÀMETRES URBANISTICS PROPOSTA MP POUM X - PMU 15 DOTACIONS VALLBONA SOSTRE SÒL M2 % M2 % PRIVAT Equipament Privat. Sanitari Assistencial D2* 4.880,00 36,15% Clau 20.1* Hoteler, restauració, comerç 5.120,00 37,93% 9.800,00 28,24% PÚBLIC Equipament Públic D0 3.500,00 25,93% 7.250,00 20,89% Zona Verda A2 11.050,00 31,84% Vialitat 6.600,00 19,02% TOTAL CESSIONS 3.500,00 25,93% 24.900,00 71,76%TOTAL 13.500,00 100,00% 34.700,00 100,00%


Memòria

14

COMPARATIVA SOSTRE PAU 23 / PMU 15 DIFERÈNCIA SOSTRE SÒSTRE A FAVOR PMU 15 PAU 23 PMU 15 M2 % PRIVAT Equipament Privat. Sanitari Assistencial D2* 10.000,00 4.880,00 -5.120,00

-37,93%

Clau 20.1* Hoteler, restauració, comerç 0,00 5.120,00 5.120,00 37,93% PÚBLIC Equipament Públic D0 3.500,00 3.500,00 0,00 0,00% Zona Verda A2 Vialitat TOTAL CESSIONS SOSTRE 3.500,00 3.500,00 0,00 0,00% TOTAL 13.500,00 13.500,00 0,00 0,00%

COMPARATIVA SÒL PAU 23 / PMU 15 DIFERÈNCIA SÒL SÒL A FAVOR PMU 15 PAU 23 PMU 15 M2 % PRIVAT Equipament Privat. Sanitari Assistencial D2* 13.654,36 Clau 20.1* Hoteler, restauració, comerç 0,00 9.800,00 -3.854,36

-11,11%

PÚBLIC

Equipament Públic D0 12.024,15 7.250,00 -4.774,15 -

13,76% Zona Verda A2 4.085,58 11.050,00 6.964,42 20,07% Vialitat 4.935,91 6.600,00 1.664,09 4,80% TOTAL CESSIONS SÒL 21.045,64 24.900,00 3.854,36 11,11% TOTAL 34.700,00 34.700,00 0,00 0,00%


Memòria

16

4 ORDRE DE REDACCIÓ I AUTORIA 4.1 Ordre de redacció La present modificació puntual de planejament urbanístic general de Sitges es desenvolupa per encàrrec de l’Ajuntament de Sitges. 4.2 Autoria La present modificació Puntual del POUM ha estat redactada pels serveis tècnics de l’Àrea de Territori, Paisatge, Medi Ambient i Espai Urbà de l’Ajuntament de Sitges: Xavier Gordillo i Ábalos Arquitecte

Emili Pinazo López Advocat

Vist-i-plau Raúl Alvarín Álvarez,

director de l’àrea de Territori, Paisatge, Medi Ambient i Espai Urbà.


Memòria

17

5 INFORMACIÓ URBANÍSTICA

5.1 DESCRIPCIÓ DE L’ÀMBIT L’àmbit estudiat es troba al terme municipal de Sitges, en el sector nord-est del municipi, molt a prop del límit del terme municipal de Castelldefels. Es situa per sobre de la zona de Les Botigues, les vies del ferrocarril amb servei ferroviari d’alta freqüència, i de la autopista Pau Casals o C-32. Sitges pertany a la comarca del Garraf en el marc de la Serralada Litoral Catalana. Compta amb el terme municipal més gran de la comarca, de 43,7 km2, si bé el 40% és muntanyós i un 65% és dins el Parc Natural del Garraf. L’eix de la costa vertebra la seva geografia allargada (16,5km). Part d’aquest eix es ocupat pel massís del Garraf, que fa de barrera amb el creixement de Barcelona i corones metropolitanes.

El nucli de les Botigues de Sitges i l’àmbit Dotacions Vallbona, es troba just abans d’aquesta barrera, entre el terme municipal de Castelldefels amb un model d’explotació en intensiu de la costa, i el límit sud del Parc Natural del Garraf que li envolta pel nord i l’oest.


Memòria

18

La Serrelada Litoral Catalana es composa d’un sòcol format per estrats de roca calcària i dolomia majoritàriament, de consistència dura i aptes com a base de fonaments. Els terrenys del àmbit corresponen a una antiga pedrera, explotació de la roca calcària, que ha estat reomplerta. L’explotació de la pedrera ha generat un talús rocós molt vertical que envolta l’àmbit per el nord format durant l’excavació que deixa al descobert la roca mare i que té continuïtat fora de l’àmbit, a través d’altres pedreres d’explotacions en desús, formant una línea de corbes suaus que retalla la serralada litoral i que es perd cap al nord-oest. Segons l’informe ambiental aquest tall rocós i desproveït de vegetació s’ha convertit en el habitat de dos ocells: la merla blava i el còlit negre. Segons l’estudi geotècnic la paret d’aquest talús presenta diferencies tan litològiques com tectòniques i en conseqüència, zones on es pot caracteritzar d’estable, i zones inestables amb perill de caiguda de blocs per lliscament. Cal destacar a més a més que aquestes diferencies en la roca mare, li aporten i confereixen una notable riquesa formal i cromàtica. Els terrenys de relleu abocats es troben formant bancades i talussos descendents amb pendent en sentit sud-oest a nord-est, paral·leles a la autopista, i la costa, segons el sentit de la topografia general de la zona però amb una dràstica variació de la topografia original: una horitzontalitat molt marcada i molt uniforme, ja que aquesta aportació de material va inundar l’excavació de l’explotació en desús i va regularitzar la entrega de la serralada litoral a la costa en aquest indret, segons una directriu totalment recta i plana. Això genera una volumetria a l’àmbit molt diferent a les corbes suaus de la serralada i per això amb molt impacte paisatgístic. Segons l’estudi geotècnic la situació actual dels talussos d’aquestes bancades de rebliment és estable, tot i que hi ha zones on es podrien donar petites esllavissades, però l’emplaçament dels edificis en la part alta del rebliment


Memòria

19

donarà lloc a una baixada important del coeficient de seguritat arribant a ser inestables i es faria necessari introduir mesures de retenció adients.

En la zona del àmbit d’actuació, aquest subsòl calcari queda cobert per material d’aportació antròpica que te una potencia variant entre 30 i 12 m, segons s’ha dimensionat al estudi geotècnic. El rebliment en la part superior es troba pla i a una cota de 50m aprox., amb un desnivell del voltant d’un metre que separa la zona oest i est. Aquí el gruix de la capa de relleu es majoritàriament de 25m. El rebliment no es acceptable com a base de fonaments. Els materials de la capa de relleu corresponen a abocaments no controlats, sense compactar i amb una natura força variable: l’estudi geotècnic no troba recomanable fer el fonament dels edificis en aquesta capa, ni per resistència, ni per assentament, ni tampoc per estabilitat general de la zona. Donat que el gruix de rebliment arriba a ser proper a 30m i que en el seu interior hi ha runes i deixalles, la realització de pilots en aquestes condicions és força dificultosa. A part de les formes i volums de la pedrera i el rebliment, destacar-hi com elements significatius de les preexistències, un camí de terra pel qual es pot accedir a la part superior de l’àmbit encara que sense continuïtat i amb final en el mateix àmbit, i els habitatges unifamiliars edificats en la part inferior, ja fora de l’àmbit i abans de les línees del ferrocarril i autopista, corresponents al sector desenvolupat PAU 1. Rat Penat Vallbona.


Memòria

20


Memòria

21

5.2 NORMATIVA URBANÍSTICA VIGENT 5.2.1. PAU 23 – Dotacions Vallbona

El POUM, delimita, en aquests terrenys un polígon d’actuació urbanística (PAU.23 Dotacions Vallbona) amb les següents determinacions:

1. OBJECTIUS Es fixa un polígon d’actuació urbanística per ordenar els sòls procedents d’una antiga pedrera situada en una posició central de les Botigues, a ponent de les edificacions conegudes per les Terrasses de Sitges. L’objectiu és l’obtenció de sòls per a equipaments públics en una situació central de l’assentament de les Botigues i resoldre les connexions i l’accessibilitat viària. 2. ÀMBIT Sector que limita a llevant amb el PAU 13 Garraf II – Sector Ginesta, a migdia amb el PAU 1 Rat Penat Vallbona i amb finca del restaurant Casa Laura i a nord i ponent amb el sistema d’espais lliures i amb zona d’interès natural. 3. SUPERFÍCIE: 3,47 Ha 4. EDIFICABILITAT: Reserva d’equipaments privats DO*= 10.000 m2st Reserva d’equipaments públics DO= 3.500 m2st

5. CESSIONS: Reserva d’equipaments públics (DO)= 12.024,15 m2 Vialitat pública: 4.935,91 m2 Parcs i jardins (A2): 4.085,58 m2 La cessió del 10% de l’aprofitament urbanístic del sector està folgadament coberta amb la cessió del sistema DO. 6. CONDICIONS DE L’ORDENACIÓ De conformitat amb l’article 9.2 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, caldrà garantir l’estabilitat de la pedrera. L’altura màxima de les edificacions es fixa en 10,5 m corresponent a planta baixa més dues plantes pis, i l’edificació es disposarà a la plataforma situada més amunt de la cota 48, separant-se del límit septentrional un mínim de 10 m. 7. ALTRES CONDICIONS Serà condició implícita la finalització de la urbanització de l’accés existent des de la carretera C-31 fins a l’àmbit del sector. Mitjançant un Pla Especial Urbanístic es fixarà l’ús de l’equipament, així com els paràmetres d’ordenació. 8. USOS L’ús de l’equipament privat D2* serà el sanitari assistencial i el de l’equipament públic serà definit en el pla de millora urbana. 9. SISTEMA D’ACTUACIÓ: Reparcel·lació en la modalitat de compensació bàsica.


Memòria

22

5.2.2. Zona d’equipaments. La present MPPOUM X, relativa a l’ordenació i regulació dels terrenys situats dins de l’àmbit del PAU.23 destinats actualment a equipaments públics i privats, claus DO i DO*, no implica cap modificació de les NNUU del POUM, pel que fa a la zona d’equipaments definida al Capítol V, amb les següents matisacions:

• Les edificacions es desenvoluparan en planta baixa i 3 plantes pis. • Es fixa una ARM de 13m. • Les condicions d’edificabilitat es fixen a la nova fitxa proposada per

la present MP POUM X “PMU 15 Dotacions Vallbona”.


Memòria

23

5.3 CONDICIONS ACTUALS DE L’ÀMBIT 5.3.1 GRAU D’URBANITZACIÓ I SERVEIS URBANÍSTICS BÀSICS. Tal i com proposa la present MP POUM X, ates que s’ha de completar la urbanització i els serveis urbanístics bàsics, el desenvolupament urbanístic i la gestió del nou PMU 15 Dotacions Vallbona serviran per completar la urbanització i els serveis urbanístics bàsics, atès que l’àmbit no disposa de la condició de solar. . 5.3.2 USOS Actualment no s’està desenvolupant cap ús. 5.3.3 ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT Tal i com figura a l’aprovació de la minuta del Conveni Urbanístic (veure ANNEX I) entre l’Ajuntament de Sitges i la Societat Promociones Satu Puigverd, SL, previ a la proposta de la present MP POUM X, quan a l’àmbit d’actuació urbanística Dotacions Vallbona: Finca Registral 1 Finca rústicaFinca núm. 21.427Registre de la propietat de Sitges Volum 1.487, llibre 429, foli 138Superfície: 41.750,00 m² Finca Registral 3 Finca urbana (“Cantera de Vallbona”).Finca núm. 21.760Registre de la propietat de Sitges Volum 1.765, llibre 554, foli 171Superfície: 24,400 m²


Memòria

24

6. PROPOSTA D’ORDENACIÓ URBANÍSTICA 6.1 DISPOSICIONS GENERALS 6.1.1 DEFINICIÓ Es modifica l’actual instrument de planejament urbanístic que regula aquests terrenys substituint l’actual PAU.23 Dotacions Vallbona per un nou pla de millora urbana: PMU 15 Dotacions Vallbona la fitxa del qual es transcriu en el punt 5.2 d’aquest document 6.1.2. CONTINGUT Aquesta Modificació Puntual es redacta d’acord amb les determinacions del POUM de Sitges, aprovat definitivament per part de la CTUB el 30 de març de 2.006 i publicat als efectes de la seva vigència el 24 de maig de 2.006, i d’acord amb allò que disposa el Decret 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova el Text refós de la llei d’urbanisme, així com també atenent a les determinacions del Decret 305/2006, de 18 de juliol , del Reglament de desplegament Llei Urbanisme i el Decret Llei 1/2007, de mesures Urgents en matèria urbanística. Aquesta Modificació Puntual incorpora la següent documentació:

• Memòria i Normativa Urbanística. • Avaluació econòmica i financera. • Informe mediambiental. • Annexes

o Conveni Urbanístic o Estudi geològic o Estudi de Mobilitat o Participació ciutadana. o Informació Registral i de Cadastre o Sentència del jutjat de 1a instància. o Escriptura de la propietat dels terrenys inclosos en el PAU 13

GARRAF II. o Fotografies de la parcel·la

• Documentació gràfica. 6.1.3. VIGÈNCIA Aquesta Modificació Puntual entrarà en vigor el dia següent de la publicació de l’acord d’aprovació definitiva en el DOGC. La seva vigència serà indefinida. 6.1.4. OBLIGATORIETAT Les determinacions que s’incorporen en la present Normativa Urbanística obliguen a l’Administració Pública i també als particulars. 6.1.5. INTERPRETACIÓ Les Normes Urbanístiques de la present Modificació Puntual s’interpretaran d’acord amb el seu contingut, objectius i finalitats expressats a la memòria. Per a qualsevol cas no contemplat expressament en aquestes Normes Urbanístiques, s’estarà a allò que disposi el POUM de Sitges.


Memòria

25

6.2 CONDICIONS DE L’EDIFICACIÓ, DENSITAT, USOS I NORMATIVA

URBANÍSTICA DE LA PROPOSTA Es regularan en el pla de millora urbana, la fitxa del qual es transcriu a continuació:

PMU Dotacions Vallbona 1. OJECTIUS Es fixa un pla de millora urbana per ordenar els sòls procedents d’una antiga pedrera situada en una posició central de les Botigues, a ponent de les edificacions conegudes per les Terrasses de Sitges. L’objectiu és l’obtenció de sòls per a equipaments públics en una situació central de l’assentament de les Botigues i resoldre les connexions i l’accessibilitat viària. Amb l’ordenació dels sector s’aconsegueix la implantació de diferents usos dotacionals, públics i privats, complimentats amb una oferta comercial, de restauració i hotelera que vindrà a completar la manca de places hoteleres en aquest sector de Sitges tant proper a un centre de dinamisme econòmic i esportiu com és Port Ginesta. 2. ÀMBIT Sector que limita a llevant amb el PAU 13 Garraf II – Sector Ginesta, a migdia amb el PAU 1 Rat Penat Vallbona i amb la finca del restaurant Casa Laura i al nord i ponent amb el sistema d’espais lliures i amb zona d’interès natural. 3. SUPERFÍCIE: 3,47 Ha 4. EDIFICABILITAT Reserva d’equipaments privats DO*= 4.880 m2st Reserva d’equipaments públics DO= 3.500 m2st Zona d’activitat comercial, de restauració i d’altres serveis privats, compatible amb activitat hotelera 20.1*= 5.120 m2st (cas de destinar sostre de la clau 20.1* activitat comercial, aquesta estarà limitada a una superfície màxima de 800 m2).

5. CESSIONS Reserva d’equipaments públics (DO)= 7.250,00 m2s Vialitat pública = 6.600,00 m2s


Memòria

26

Parcs i Jardins (A2) = 11.050,00 m2s Total sòl públic de cessió = 24.900 m2s (71,76%) Cessió d’aprofitament urbanístic: Atès que en l’anterior sector PAU.23, que es modifica, el POUM disposà que la cessió del 10% d’aprofitament urbanístic del sector estava folgadament coberta amb la cessió del sistema DO, s’haurà de valorar l’increment d’aprofitament urbanístic derivat del canvi d’ús de DO* a clau 20.1*, per tal de cedir el 10% del mateix a fi i efecte de destinar-lo a finançar infrastructures a l’àmbit de Les Botigues, vinculades a la mobilitat d’aquest d’aquest sector, com l’adequació i ampliació del túnel d’accés al Port Ginesta i al Passeig Marítim i la urbanització de la vorera que connecta l’accés al sector amb el sector PMU Porta de les Botigues, costat muntanya que garantirà el trànsit segur de vianants entre ambdòs àmbits de desenvolupament urbanístic.

6. CONDICIONS DE L’ORDENACIÓ De conformitat amb l’article 9.2 del Text Refós de la llei d’Urbanisme, caldrà garantir l’estabilitat de la pedrera. Les edificacions s’hauran de disposar en plataformes adequades a les corbes de nivell, a partir de la cota 27, a fi i efecte d’adaptar-se a la topografia natural i generar el mínim impacte possible sobre el paisatge. En cap cas es podran desenvolupar edificacions amb un nombre de plantes superior a PB+3PP amb una altura reguladora màxima de 13,00 metres. Les edificacions es disposaran segons volumetria específica a concretar en el pla de millora urbana. 7. ALTRES CONDICIONS Serà condició implícita la finalització de la urbanització de l’accés existent des de la carretera C-31 fins a l’àmbit del sector. 8. USOS Els usos admesos en l’equipament públic es definiran en el pla de millora urbana mentre que l’ús de l’equipament privat serà el sanitari – assistencial. S’admeten també, a la clau 20.1* els usos comercials (amb limitació de 800 m2 de superfície construida), de restauració, serveis privats i hoteler.


Memòria

27

9. SISTEMA D’ACTUACIÓ: Reparcel·lació en la modalitat de compensació bàsica.

Sitges, maig de 2.009 Xavier Gordillo i Ábalos Arquitecte

Emili Pinazo López Advocat

Vist-i-plau Raúl Alvarín Álvarez, director de l’àrea de Territori, Paisatge, Medi Ambient i

Espai urbà


Avaluació econòmic financera

MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL POUM X, APROVAT DEFINITIVAMENT EN RELATIVA A L`AMBIT D’EQUIPAMENTS PÚBLICS “DOTACIONS VALLBONA” SITUAT AL NUCLI DE LES BOTIGUES DE SITGES

MAIG 2009

II. AVALUACIÓ ECONOMICO-FINANCERA



AVALUACIÓ ECONÒMIC FINANCERA Pel que fa a l’avaluació econòmic financera i viabilitat econòmica del nou àmbit delimitat en la present modificació de planejament general, PMU.15 Dotacions Vallbona, cal tenir en compte els extrems que a continuació es detallen: DESPESES: 1. Les despeses d’urbanització que el polígon haurà d’assumir, són les

que corresponen a l’execució de la vialitat de l’àmbit, l’adequació i enjardinament de les zones verdes públiques de cessió obligatòria, així com les càrregues d’urbanització externes de l’àmbit com són la urbanització del vial d’accés des de la carretera, la urbanització d’una vorera des del referit vial fins a l’entrada a Rat Penat i la participació en les despeses derivades de les obres d’ampliació del túnel d’accés a Port Ginesta.

2. També són despeses necessàries els costos d’estabilització de la

paret de l’antiga pedrera així com l’adequació del terreny, en terrasses a diferent nivell, a fi i efecte d’aconseguir una implantació de les edificacions més adaptada a la topografia.

3. Es consideraran, posteriorment, les despeses d’edificació (honoraris

tècnics, taxes i tributs, execució material, despeses financeres). INGRESSOS: 1. Als efectes de valorar els ingressos derivats del desenvolupament del

PMU.15 Dotacions vallbona, caldrà tenir en compte que l’aprofitament privat es concreta en una edificabilitat màxima de 10.000 m2 de sostre, repartit en 4.880 m2 de sostre destinat a ús sanitari assistencial i 5.120 m2 de sostre destinat a usos propis de la clau 20.1*, principalment l’hoteler.

CONSIDERACIONS: Cal fer constar, d’acord amb el POUM, que la viabilitat econòmica de l’àmbit, abans d’introduir les noves determinacions que proposa la present modificació de planejament general, ja va quedar resolta atès que l’àmbit està equilibrat pel que fa als beneficis i càrregues que se’n deriven, de manera que es valorarà, en endavant les noves càrregues, així com les noves plusvàlues que s’introdueixen amb aquesta modificació a fi i efecte de garantir que no és produeix cap desequilibri econòmic que faci inviable el desenvolupament del sector. En conseqüència, caldrà valorar, com a noves càrregues introduïdes per la modificació, en relació a les determinacions del POUM, l’increment de cessió i urbanització de la zona verda pública en 6.964,42 m2, la construcció d’una nova vorera que connecta l’entroncament del vial d’accés amb la carretera fins l’accés a Rat Penat, així com també la participació en les despeses derivades de l’execució de les obres d’ampliació del túnel d’accés a Port Ginesta.



- Cost estimat de l’increment d’urbanització de zona verda pública (A2): 104.466,30 €

- Cost estimat de construcció de la nova vorera: 60.000,00 €

- Cost relatiu a la participació en les obres d’ampliació del túnel:

180.000,00 € Pel que fa a les plusvàlues que es generen amb la modificació de planejament general, caldrà valorar els beneficis derivats del canvi d’ús, de sanitari assistencial a ús hoteler i d’altres corresponents a la clau 20.1*, que s’aplicaran en 5.120 m2 de sostre d’aprofitament privat. Càlcul de valor de repercusió per a l’ús hoteler. A fi i efecte de determinar el valor de repercusió de l’ús hoteler, es considerarà una mostra de mercat, atès l’escasa oferta existent. Mostreig de mercat per a determinar el valor de venda de l’ús hoteler:

Emplaçament Superfície m2

Preu € €/m2

Banyoles 2.433,00 6.850.000,00 € 2.815,45 Figueres 800,00 3.998.500,00 € 4.998,12 Girona 1.000,00 3.800.000,00 € 3.800,00 Sitges 720,00 2.163.645,00 € 3.005,06

Atès qu el valor de venda de l’immoble inclou tambè el fons comercial de l’establiment, aquest s’haurà de corregir amb un coeficient de 0,2729 resultant un valor promig de venda de 3.654,66 €/m2 D’acord amb les determinacions de l’ordre ECO/805/2003, el marge de benefici net del promotor, pel cas hoteler, es fixa en el 22%. El cost de construcció hoteler, d’acord amb el Bulletí Econòmic de la Construcció, és de 1.293,89 €/m2 Les despeses financeres es fixen en un 30% del cost de construcció: 1.293,89 x 0,30 = 388,16 €/m2 Total pagaments necessaris = 1.682,05 €/m2 Valor de repercusió hoteler: 3.654,66/1,4 – 1.682,05 = 928,42 €/m2 Càlcul de valor de repercusió per a l’ús d’equipament. Es calcularà per comparació amb el valor de repercusió de l’ús residencial, aplicant-li a aquest últim un factor corrector de 0,6.



Mostreig de mercat per a determinar el valor de venda de l’ús residencial:

Emplaçament Superfície m2 Preu € €/m2 Les Botigues de Sitges 150 703.700,00 € 4.691,33

Castelldefels 97 371.425,00 € 3.829,12 Castelldefels 85 402.062,00 € 4.730,14

Del mostreig s’obtè un valor promig de venda de 4.416,86 €/m2 D’acord amb les determinacions de l’ordre ECO/805/2003, el marge de benefici net del promotor, pel cas residencial, es fixa en el 18%. El cost de construcció residencial, d’acord amb el Bulletí Econòmic de la Construcció, és de 1.293,89 €/m2 Les despeses financeres es fixen en un 30% del cost de construcció: 1.293,89 x 0,30 = 388,16 €/m2 Total pagaments necessaris = 1.682,05 €/m2 Valor de repercussió residencial: 4.416,86/(1,4x1,00) – 1.682,05 = 1.472,85 €/m2 Factor d’homogeneització entre sostre d’equipaments i residencial : 0,50. Valor de repercusió del sostre d’equipaments : 1.472,85 x 0,50 = 736,42 €/m2 Diferència entre sostre hoteler i d’equipaments: 928,42 – 736,42 = 191,99 €/m2 PREVISIÓ DE BENEFICIS I VIABILITAT ECONÒMICA: • Ingressos: Els que corresponen a aplicar el diferencial, entre el valor

del sostre hoteler i el d’equipaments, a la superfície de 5.120 m2, on es produeix el canvi d’ús. 191,99 €/m2 x 5.120,00 m2 = 983.038,20 €

• Despeses: Les noves càrregues que han estat introduïdes i que superen, amb escreix el 10% del nou aprofitament urbanístic. Ampliació del túnel + nova vorera + increment d’urbanització de zona verda 180.000,00 € + 60.000,00 € + 104.466,30 € = 344.466,30 €

• Beneficis: 983.038,20 – 344.466,30 = 638.571,90 € En conseqüència doncs, de l’expectativa de benefici es conclou que la present modificació de planejament general, on s’introdueixen nous usos, genera unes plusvàlues amb les quals es pot fer front a les noves càrregues que també s’inclouen en el sector.

Download - MODIFICACIÓ PUNTUAL DEL POUM X, APROVAT · PDF fileresposta a les mancances de dotacions i espais lliures públics que presenta, històricament, ... interès públic i privat. Així

Top Related