eBook

PEMBIAYAAN SEMULA PINJAMAN

DR. SHAH RAZALI

Pembiayaan semula hartanah (Refinancing) merupakan salah satu komponen dalam pelaburan

hartanah yang boleh digunapakai untuk pelbagai tujuan. Dalam Siri Mini Pelaburan Hartanah -

Episod Pembiayaan Semula ini, Dr Shah Razali mengupas subjek pembiayaan semula dengan

gaya bahasa yang ringkas, padat dan mudah difahami.

Antara topik yang dibahaskan dalam buku mini ialah:

• Tujuan pembiayaan semula hartanah

• Senarai semak sebelum membuat pembiayaan semula

• Bagaimana membuat pembiayaan semula melalui Pakej Fleksi

• Bagaimana membuat pembiayaan semula melalui insurans

• Bagaimana membuat pembiayaan semula untuk mendapatkan pinjaman bank

• Langkah-langkah membuat pembiayaan semula

dan banyak lagi!

Sesuai untuk pelabur hartanah veteran dan yang baru berjinak-jinak dalam pelaburan hartanah,

buku ini menjadi sebuah koleksi yang penting dalam perjalanan pelaburan hartanah anda.

Mengenai penulis

Dr Shah Razali merupakan pelabur hartanah, penasihat dan jurulatih hartanah di Malaysia yang

beribu pejabat di Shah Consultancy. Beliau aktif menjalankan seminar pelaburan hartanah dan

klinik bisnes dan kewangan di seluruh Malaysia. Lawati laman blog rasmi beliau di

www.drshahrazali.com dan :

www.myshahcapital.com

www.jejakhartanah.com

www.propertycombat.com

www.strategihartanah.com

KANDUNGAN

Pendahuluan

(1) Apakah itu pembiayaan semula?

(2) Bilakah masa yang sesuai untuk membuat pembiayaan semula?

(3) Apakah faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan semula?

(4) Apakah jenis pembiayaan semula?

(5) Apakah kos-kos pembiayaan semula?

(6) Bagaimana membuat pembiayaan semula melalui pakej fleksi?

(7) Bagaimana membuat pembiayaan semula melalui Insurans?

(8) Bagaimana membuat pembiayaan semula untuk aliran tunai?

(9) Bagaimana membuat pembiayaan semula untuk mendapatkan Jaminan Bank?

(10) Apa lagi yang mesti saya fahami mengenai pembiayaan semula?

(11) Apakah langkah-langkah membuat pembiayaan semula hartanah?

Penutup

PENDAHULUAN

Assalamu'alaikum wa rahmatullahi taala wa barakatuh dan salam sejahtera.

Saya ingin mengucapkan ribuan terima kasih dan tahniah kerana anda telah memiliki

Siri Mini Pelaburan Hartanah : Pembiayaan Semula.

Sebagai pelabur hartanah, pembiayaan semula atau refinancing merupakan satu

kewajipan untuk kita menjana pendapatan tambahan.

Terdapat pelbagai aspek dan persoalan mengenai Pembiayaan Semula yang perlu

diketahui oleh pelabur hartanah. Siri Mini ini bakal menjawab satu persatu persoalan

tersebut.

Selamat membaca dan selamat beramal!

Yang benar,

Dr Shah Razali

Apakah itu Pembiayaan Semula?

Pembiayaan semula merujuk kepada penggantian pembiayaan yang sedia ada dengan

pembiayaan yang baru serta membawa kepada terma (syarat) yang baru dan juga

berbeza. Dalam erti kata lain, kita memindahkan pinjaman kita daripada bank yang

lama kepada bank yang baru, iaitu daripada bank A kepada bank B untuk

mengurangkan kadar faedah ataupun untuk mendapatkan pendapatan tambahan

(cash-out).

Sebagai contoh:

Ahmad mempunyai sebuah rumah yang dibeli dengan harga RM80k. Oleh sebab

kawasan kediaman Ahmad sudah pesat membangun, harga rumah tersebut meningkat

menjadi RM100k. Dengan nilai sebanyak RM100k, Ahmad bakal mendapat pinjaman

berjumlah RM90k (90% dari nilai rumah).

Katakan baki hutang rumah Ahmad pada ketika itu ialah RM70k, Ahmad mendapat

RM20k ‘duit lebih’ (RM90k – RM70k). Lebihan duit sebanyak RM20k itu boleh

digunakan untuk pelbagai tujuan seperti mengurangkan kadar faedah atau sebagai

pendapatan tambahan.

Bilakah Masa yang Sesuai untuk Membuat Pembiayaan Semula?

Untuk menjawab persoalan ini, saya kupaskannya dalam tiga (3) soalan di bawah:

1. Bagaimana untuk memastikan masa untuk pembiayaan semula ini sesuai?

Kesesuaian terletak pada Base Lending Rate* (BLR) atau Kadar Pinjaman Asas.

Sekiranya semasa kita membuat pinjaman yang awalnya, pinjaman tersebut mungkin

dibuat semasa BLR pada kadar 7-8%, tetapi kini pinjaman tersebut sudah berkurangan

dan BLR turut berkurangan. Apabila BLR turut berkurangan, ini merupakan masa yang

sesuai untuk membuat pembiayaan semula.

*Nota: Base Lending Rate (BLR) ialah kadar pinjaman asas yang ditetapkan oleh Bank Negara untuk

dipatuhi oleh semua bank di Malaysia bagi pakej-pakej pinjaman perumahan yang ditawarkan. Kadar

bayaran balik pinjaman berubah-ubah mengikut kadar BLR semasa.

2. Bagaimana pula dengan insurans saya? Bagaimana pula dengan baki pinjaman

saya yang sudah menyusut?

Ia bergantung kepada kedudukan kita sama ada sebagai pelabur hartanah atau

sebagai pemilik hartanah (sebagai tempat kediaman).

• Untuk pelabur hartanah : pembiayaan semula ini perlu dibuat dengan nilai pasaran

pada hari ini. Dengan nilai pasaran kita akan mendapat cash out. Cash out akan

dilaburkan semula untuk membeli hartanah yang baru. Memang sekaligus bayaran

ansuran bulanan akan meningkat seiringan dengan jumlah pinjaman kita yang baru.

• Pemilik hartanah : pembiayaan semula hendaklah dilakukan untuk menikmati kadar

faedah yang lebih rendah dengan jumlah baki pinjaman sahaja.

3. Adakah BLR memainkan peranan yang utama?

Sudah semestinya. Misalnya, sebelum ini bank hanya menawarkan 1% atau 2 %, tetapi

hari ini BLR menawarkan -2.3%. Bilakah lagi kita boleh dapat kadar faedah untuk

pinjaman perumahan yang lebih rendah daripada pinjaman kenderaan?

Apakah Senarai Semak untuk Pembiayaan Semula?

Di sini saya bincangkan empat (4) senarai semak yang perlu anda kenalpasti dalam

merancang pembiayaan semula terhadap hartanah anda.

1. Berapa banyak kadar faedah akan berkurangan?

2. Berapa lamakah tempoh pembayaran balik?

3. Adakah kita berpeluang untuk mendapatkan bank yang boleh membiayai semula

pinjaman kita?

4. Adakah kita bercadang untuk berpindah dalam tempoh setahun atau dua tahun lagi?

1. Berapa banyak kadar faedah akan berkurangan?

Buat perbandingan antara jumlah faedah yang diperoleh daripada pembiayaan semula

dengan jumlah faedah yang kita nikmati sekarang. Jika kadar faedah lebih rendah, kita

dapat membuat perkiraan untuk membuat pembayaran semula.

2. Berapa lamakah tempoh pembayaran balik?

Bergantung kepada situasi kita. Jika kita ialah pemilik rumah bukan pelabur hartanah,

tempoh pembayaran balik merupakan salah satu faktor yang perlu dipertimbangkan,

kerana kita mungkin ingin menyelesaikan pinjaman perumahan kita dengan kadar yang

segera.

Jika kita memandang dari sudut pelabur hartanah, tempoh pembayaran balik bukanlah

satu faktor yang penting kerana kita tidak perlu menyelesaikan pinjaman kita sampai

bila-bila. Jika ada sebarang kejadian tidak diingini berlaku, insurans akan melindungi

kita. Sebagai pelabur, tempoh pembayaran balik bukanlah faktor utama.

3. Adakah kita berpeluang untuk mendapatkan bank yang boleh membiayai

semula pinjaman kita?

Bergantung kepada pendapatan, rekod kewangan dan CCRIS kita. Ini tidak sukar

sebenarnya kerana banyak bank kini menawarkan pakej fleksi untuk pembiayaan

semula.

4. Adakah kita bercadang untuk berpindah dalam tempoh setahun atau dua tahun

lagi?

Faktor ini perlu dipertimbangkan kerana wujudnya tempoh pegangan (holding period).

Semak balik surat tawaran bahagian tempoh pegangan, di mana dalam tempoh 3-5

tahun, bank akan kenakan penalti sebanyak 3-5% kepada kita jika kita membuat

pembiayaan semula atau menjual hartanah dalam tempoh tersebut.

Apakah Jenis-jenis Pembiayaan Semula?

Terdapat dua jenis pembiayaan semula, iaitu:

1. Pembiayaan Semula tanpa Penalti

Penalti dikenakan oleh pihak bank untuk tempoh 3-5 tahun. Jika kita baru sahaja

membuat pinjaman kita tidak dinasihatkan untuk membuat pembiayaan semula dalam

tempoh 3-5 tahun. Selepas tempoh tersebut, kita boleh membuat pembiayaan semula

tanpa penalti. Kita boleh membuat pembiayaan semula untuk mengurangkan bayaran

ansuran bulanan, tetapi masih mengekalkan tempoh pinjaman kita. Kita hanya

membuat pembiayaan semula untuk baki pinjaman sahaja di mana kita tidak mendapat

apa-apa cash out. Ini amat menjimatkan dan untuk pembeli hartanah, pakej ini amat

sesuai sekali.

2. Pembiayaan Semula dengan Penalti

Pembiayaan jenis ini lebih digemari oleh pelabur hartanah kerana mereka perlu fokus

kepada cash-out. Mereka sangat sukakan cash-out walaupun dengan cash-out

menyebabkan bayaran ansuran bulanan meningkat. Ini kerana fokus pelabur hartanah

ialah untuk mendapatkan cash-out bagi melabur semula untuk membeli lagi hartanah

yang baru. Jadi mereka tidak risau dengan kenaikan ansuran bulanan kerana sejak

awal lagi hartanah tersebut dibayar oleh penyewa. Lazimnya, timing untuk pelabur

hartanah membuat pembiayaan semula apabila tempoh sewaan tenancy agreement

hampir tamat. Dalam tempoh ini, mereka boleh membuat pembiayaan semula sekaligus

meningkatkan kadar sewa. Tempoh dan penalti ini perlu dilihat dari aspek berapa

keuntungan yang mereka perolehi. Jangan sampai rugi.

Apakah kos-kos yang terlibat dalam pembiayaan semula?

Kos-kos yang terlibat ialah kos penilai, kos pemindahan seperti perundangan dan kos-

kos yang lain. Kos-kos pemindahan ini perlu ditanggung oleh pelabur hartanah.

Tahukah anda bahawa pelabur dapat memilih untuk membuat pembiayaan semula

tanpa kos bergantung kepada jumlah pinjaman kita dan pakej yang ditawarkan oleh

pihak bank. Bagaimana ingin menafikan kos-kos yang terlibat ini? Pakej yang

ditawarkan oleh pihak bank seperti free moving cost2 atau zero entry cost3 memberikan

manfaat yang besar kepada kita, tidak kira sama ada kita pelabur hartanah atau pemilik

hartanah. Bagi pemilik hartanah, perlu diingat bahawa kos-kos ini dimasukkan sekali

dalam pinjaman perumahan, jadi jumlah pinjaman akan meningkat naik.

Sebenarnya, kita perlu ingat bahawa tidak semua pinjaman itu dianggap hutang yang

negatif pada pandangan pengurusan kewangan. Malah pinjaman perumahan selalu

dianggap sebagai hutang yang berbentuk positif, terutama daripada sudut terma yang

panjang apabila nilai aset hartanah meningkat dengan cepat daripada kos pinjaman

perumahan. Apabila kita menyimpan wang tunai di dalam bank dan kita hanya

mendapat 3-5% per annum, kita mungkin dapat mengurangkan kadar inflasi. Harus

diingat bahawa inflasi boleh mengurangkan kadar wang kita sebanyak 50% daripada

nilai wang kita. Misal kata, hari ini kita memiliki RM 1000, sepuluh tahun kemudian,

wang kita telah susut nilai menjadi RM 500, walaupun secara fizikalnya masih lagi RM

1000.

Melalui pelaburan hartanah, nilai hartanah kita meningkat dengan cepat saban tahun

sebanyak 8-15% mengatasi simpanan tetap (fixed deposit). Ini merupakan salah satu

kebaikan pelaburan hartanah.

Sebenarnya kita tidak perlu risau dengan kos-kos yang terpaksa kita tanggung

walaupun pada zahirnya ia meningkatkan atau merugikan kita. Kita perlu fikir jika

pinjaman kita memiliki kadar faedah 5% untuk setahun dan keuntungan kita dalam

setahun ialah 10%, keuntungan kita sebenarnya ialah 5%. Inilah kelebihan dalam

pelaburan hartanah. Jadi pembiayaan semula perlu dilihat pada posisi kita sebagai

pelabur atau pemilik hartanah.

Bagaimana membuat pembiayaan semula dengan Pakej Fleksi?

Pakej Fleksi ialah salah satu pilihan apabila kita membuat pembiayaan semula. Saya

suka tekankan prinsip Other People's Money (OPM). Walau sekaya manapun kita, atau

sebanyak manapun duit kita, kita perlu membuat pinjaman.

Dengan pakej fleksi ini ia akan membantu kita mengurangkan interest sehingga sifar. Ini

kerana pakej fleksi ini bekerjasama dengan akaun pinjaman kita dan akaun semasa

kita. Misalnya, dalam akaun semasa kita memiliki RM100k, dan baki pinjaman kita

berjumlah RM100k. Disebabkan jumlah yang sama, pihak bank tidak mengenakan

sebarang interest. Tetapi, jika kita mahu mengeluarkan sejumlah wang dalam akaun

semasa kita, misalnya RM10k menjadikan ia kepada RM90k. Kita hanya dikenakan

interest untuk RM10k sahaja. Jimat bukan?

Jika kita berniat untuk membuat pembiayaan semula, Pakej Fleksi amatlah

dicadangkan untuk membantu kita mendapatkan wang yang banyak. Kita perlu jelas

dengan matlamat kita iaitu untuk membeli hartanah.

Walaupun kita mempunyai banyak tunai, tidak perlu kita membeli secara tunai. Adalah

lebih baik untuk kita meletakkan wang yang kita ada dalam akaun simpanan semasa

untuk mengurangkan baki pinjaman. Ini kerana untuk kes-kes kecemasan kita dapat

mengeluarkan wang dalam akaun simpanan semasa kita dengan segera. Jika membeli

hartanah secara tunai, untuk kita mencairkan aset ini memerlukan masa. Oleh itu, kita

perlu bijak dalam menguruskan kewangan kita.

Bagaimanakah membuat pembiayaan semula melalui Insurans?

Terdapat 2 jenis Insurans yang melibatkan hartanah iaitu:

1. Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA)

Merupakan salah satu insurans yang melindungi jika berlaku kematian atau kadar

kehilangan kekal (Total Permanent Disability - TPD).

Jika berlaku salah satu, kita tidak perlu lagi membayar baki pinjaman kita kepada pihak

bank. Insurans akan mengambil alih dan menjelaskan baki pinjaman kita. Biasanya

kadar turun naik BLR mempengaruhi jumlah sum insured di dalam MRTA ini.

2. Mortgage Lending Term Assurance (MLTA)

Merupakan salah satu insurans yang 'flat'. Jika sum insured kita RM 100,000, nilai sum

insured kekal RM 100,000 sehingga tamat tempoh. Perlindungan MLTA merangkumi

kematian, kadar kehilangan kekal dan 36 penyakit kritikal. Ini lebih baik daripada MRTA.

Pun begitu, MLTA ini agak mahal kerana perlu dibayar setiap tahun atau secara

sekaligus.

Ringkasan mengenai MRTA vs MLTA

Jenis Insurans MRTA MLTA

Objektif Perlindungan; sesuai untuk pelabur

hartanah

Perlindungan, Simpanan, Nilai Tunai;

sesuai untuk pemilik hartanah

Perlindungan Nilai perlindungan berkurangan

sepanjang tempoh pinjaman

Nilai perlindungan kekal sepanjang

tempoh pinjaman

Pemindahan Tidak boleh dipindahkan untuk

Pembelian baru dan pembiayaan

semula. Premium bertambah dengan

pertambahan usia.

Boleh dipindahkan untuk Pembelian

baru dan pembiayaan semula.

Nilai tunai Nilai tunai berkurangan sepanjang

tempoh pinjaman. Biasanya lebih

rendah daripada bayaran premium

dan boleh menurun kepada sifar

pada akhir tempoh pinjaman.

Jaminan nilai tunai yang tetap

sepanjang tempoh pinjaman.

Pemegang polisi akan menerima

semula premium yang dibayar pada

masa akan datang.

Pembayaran Lumpsum atau dibiaya menerusi

Pinjaman Mortgage

Pembayaran secara tahunan,

setengah tahun, suku tahun atau

bulanan.

Premium* Rendah Tinggi

Contoh Sekali bayaran sebanyak RM

5,931.70

RM 303.60 sebulan; atau RM 3,643.20

setahun; atau RM 109,296 sepanjang

tempoh pinjaman

Contoh jika tiada

kematian atau

TPD*

Pemilik menerima RM 0 pada akhir

tempoh pinjaman.

Pemilik menerima RM 109,296.

Contoh jika ada

kematian atau

TPD**

Syarikat insurans akan membayar

baki pinjaman sebanyak RM 186k

kepada bank dan waris akan

menerima hartanah tersebut.

Syarikat insurans akan membayar baki

pinjaman sebanyak RM 186k kepada

bank dan waris akan menerima

hartanah tersebut bersama RM 50k

tunai.

Nota:

* Jika peminjam berusia 26 tahun mengambil pinjaman sebanyak RM 236k untuk 30 tahun.

** Jika pinjaman berbaki RM 186k

Bagaimana membuat pembiayaan semula untuk Aliran Tunai?

Sebagai pelabur hartanah, pembiayaan semula merupakan salah satu permainan biasa

di mana kita perlu melihat keadaan pasaran bagaimana dan berapakah kenaikan nilai

hartanah kita agar kita dapat membuat pembiayaan semula. Cash out akan membantu

aliran tunai kita bergerak ke arah positif. Selain itu, ia juga membantu kita untuk

membuat pelaburan semula atau membeli hartanah yang baru. Jika kita memiliki dua

atau tiga hartanah, kita boleh membuat pembiayaan semula secara berkala.

Jika kita membeli hartanah di kawasan premium, nilai hartanah akan naik dengan cepat

dan juga memberikan kita ruang yang lebih untuk kita membuat pembiayaan semula.

Kita mendapat cash out pada suku pertama tahun tersebut, untuk rumah kedua dibuat

pada tiga bulan kemudian, dan untuk rumah kedua pada tiga bulan kemudian,

bergantung kepada berapa banyak hartanah yang kita ada, dan tempoh perjanjian

sewabeli kita dengan penyewa kita.

Jika menurut perjanjian kadar sewa ialah RM 1000, tetapi setelah pembiayaan semula,

kadar ansuran bulanan juga meningkat. Oleh itu, kadar sewa boleh dinaikkan kepada

RM 1400 dengan ansuran bulanan sebanyak RM1200. Maka aliran tunai positif

sebanyak RM 200.

Apabila kita mendapat tunai yang lebih, kita dapat membeli hartanah yang baru, bukan

hanya fikir untuk mengurangkan baki pinjaman atau memendekkan tempoh pinjaman

tetapi sebagai pelabur, kita perlu memandang dari aspek untuk mendapatkan modal

tambahan bagi menambahkan lagi jumlah pelaburan kita.

Yang perlu kita faham di sini, aliran tunai datang dari 2 sumber iaitu pembiayaan

semula dan sewa. Apabila kita membuat pembiayaan semula ini, jumlahnya agak besar

dan kita perlu mempunyai tahap disiplin yang tinggi. Ramai yang mengetahui teknik-

teknik menjana wang daripada hartanah tetapi tidak ramai yang tahu bagaimana untuk

menguruskan kewangan mereka. Ramai yang tahu membuat duit, tetapi mereka perlu

tahu bagaimana untuk menguruskan kewangan mereka.

Apabila membuat pembiayaan semula, laburkan semula wang tersebut untuk pelaburan

hartanah atau menutup hutang yang tidak sepatutnya seperti pinjaman kereta, kad

kredit atau pinjaman peribadi.

Bagaimana membuat pembiayaan semula untuk mendapatkan Jaminan Bank?

Jika kita membeli hartanah pada harga RM 60k selama tempoh 20 tahun, harganya

meningkat sehingga RM 200k. Apabila kita membuat pembiayaan semula, baki

pinjaman kita mungkin tinggal sebanyak RM30k, dan kita akan mendapat cash out

sebanyak RM170k. Wang cash out ini boleh digunakan sebagai cagaran kepada pihak

bank untuk mendapatkan overdraf.

Dengan overdraf tadi, kita dapat membeli hartanah yang baru ataupun

mengembangkan perniagaan kita yang lain. Kelebihan overdraf ini merupakan satu

keperluan apabila kita berniaga atau apabila kita menjadi seorang pelabur.

Kita perlu ingat bahawa:

95% daripada penjual menolak kepada sebarang jenis bentuk pinjaman yang

berbentuk kreatif;

95% ejen hartanah pula akan memberitahu kita yang kita tidak boleh membeli

apa-apa aset hartanah tanpa meletakkan wang pendahuluan;

95% daripada perkara ini adalah benar.

95% boleh diberikan dalam bentuk pinjaman. Tetapi 5% lagi adalah modal kita atau

wang pendahuluan kita untuk membeli apa jua hartanah. Oleh itu, apabila membuat

pembiayaan semula dengan matlamat jaminan bank sebagai cagaran, sebenarnya ia

bukanlah hutang yang negatif, tetapi merupakan suatu instrumen untuk

mengembangkan pelaburan kita atau mengembangkan lagi perniagaan-perniagaan

yang lain.

Apa lagi yang mesti saya fahami tentang pembiayaan semula?

Di sini saya utarakan tujuh (7) perkara tambahan yang perlu kita fahami dan ambil tahu

tentang pembiayaan semula, iaitu:

1. Apakah bank pilihan yang boleh kita dapatkan pinjaman?

Di sini kita boleh menilai dengan 'membeli-belah' pakej-pakej yang ditawarkan oleh

pihak bank. Di Malaysia kini terdapat dua jenis yang utama iaitu Flexi Loan dan Term

Loan.

2. Berapakah nilai pasaran hartanah kita?

Nilai pasaran hartanah bergantung kepada:

• Nilai belian yang berbalik kepada Perjanjian Sewa Beli (S&P)

• Nilai pasaran semasa hartanah

3. Adakah pinjaman perumahan masih dalam tempoh pegangan (holding period) atau

tidak?

Ini bergantung kepada posisi kita:

• Pemilik hartanah - tunggu sehingga tempoh pegangan tamat

• Pelabur hartanah - tidak semestinya tunggu sehingga tempoh pegangan tamat

4. Berapakah penalti yang dikenakan jika kita meneruskan pembiayaan semula: 2.5%,

3%, 4% atau 5%?

5. Berapakah keuntungan jika kita sudah membayar penalti?

Senario:

Jumlah pinjaman tertunggak ialah RM 80,000; pembiayaan semula dilakukan sebanyak RM 130,000;

90% daripada RM 130,000 = RM 117,000

RM 117,000 – RM80,000 = RM37,000

Disebabkan ada penalti 2.5% daripada pinjaman tertunggak,

2.5% x RM 80,000 = RM 2,000

Jadi, RM 37,000 – RM 2000 = RM 35,000 (Keuntungan)

Jika masih untung, terpulanglah sama ada kita ingin meneruskan pembiayaan semula

atau tidak.

6. Adakah pinjaman perumahan boleh bergabung dengan MRTA? Bolehkah kita

menebus nilai serahan yang masih lagi ada dengan pihak insurans?

Dengan nilai serahan ini, kita dapat menjadikan ia suatu modal untuk membeli MRTA

yang baru kerana kita telah membuat pembiayaan semula.

7. Apakah status hartanah kita?

Untuk apartmen, adakah status master title/ strata title?

Untuk hartanah bertanah, adakah masih master title atau individual title?

Kita perlu jelas dengan status hartanah ini kerana proses pemindahan adalah berbeza

untuk status yang berbeza. Proses pemindahan untuk hartanah berstatus master title

adalah lebih lama berbanding hartanah berstatus strata atau individual.

Apakah langkah-langkah pembiayaan semula hartanah?

1. Kaji nilai pasaran hartanah dan pakej pembiayaan semula

Kajian boleh dibuat dengan merisik daripada jiran-jiran tetangga atau dengan jurunilai.

Kita juga perlu mengkaji pakej pembiayaan semula yang ditawarkan oleh pihak bank.

Semasa saya bekerja dengan bank dahulu, ramai pelanggan yang 'membeli-belah'

pakej pembiayaan bank ini.

Ini tidaklah merugikan kerana sebagai pengguna, kita memiliki hak untuk memilih yang

terbaik, jadi jika kita mendapat 10 surat tawaran sekalipun tidak menjadi suatu masalah.

2. Sediakan dokumentasi

Selepas kita membuat keputusan beberapa bank yang kita hantar untuk pembiayaan

semula ini, sediakan dokumentasi yang diperlukan. Antara dokumen yang perlu kita

sediakan ialah salinan kad pengenalan, S&P dan geran tanah, jika ada.

Untuk yang bekerja makan gaji, perlu sediakan salinan 3 bulan slip gaji, salinan 3-6

bulan penyata bank peribadi di mana gaji kita dimasukkan, penyata KWSP dan penyata

cukai pendapatan (borang BE). Sebagai tambahan, kita boleh sediakan sekali akaun

simpanan seperti amanah saham atau akaun simpanan tetap. Ini untuk menunjukkan

kita mempunyai tabiat menyimpan.

Untuk yang bekerja sendiri (pemilikan tunggal) boleh menyediakan salinan pengenalan,

S&P, borang pendaftaran perniagaan, dan 6 bulan penyata bank syarikat, 6 bulan

penyata bank peribadi dan borang pengisytiharan cukai.

Bagi pemilik syarikat sendirian berhad pula, perlu sediakan salinan kad pengenalan,

S&P dan geran, borang 9, borang 24 dan borang pendaftaran perniagaan, 6 bulan

penyata bank syarikat, 6 bulan penyata bank peribadi dan pengisytiharan cukai

pendapatan, 2 tahun penyata kewangan dan akaun untung rugi syarikat. Sebagai

dokumen sokongan untuk mengukuhkan lagi permohonan kita, sertakan profil syarikat,

profil peribadi, penyata amanah saham atau unit amanah, penyata simpanan tetap kita,

penyata akaun simpanan atau semasa dari akaun peribadi yang lain yang tidak kita

sertakan sebagai punca pendapatan kita, penyata unit2 amanah, gambar hartanah

yang hendak dibiayai semula, nyatakan juga jika ada sebarang pengubahsuaian telah

dibuat seperti tambah bilik, atau pemasangan plaster ceiling, penyata pinjaman

perumahan semasa untuk tempoh 12 atau 24 bulan.

3. Serahkan dokumen kepada pihak bank

Selepas kita serahkan dokumen tersebut kepada bank, kes kita akan diproses,

biasanya dalam masa 3-6 hari. Apabila pinjaman telah diluluskan, bank akan

mengeluarkan surat tawaran, di mana ia menyatakan pakej dan terma yang ditawarkan

oleh pihak bank. Selepas itu, kita perlu menandatangani dokumen pinjaman tersebut.

Selepas itu, kita boleh membuat penelitian bank mana yang paling sesuai dengan

kehendak kita. Kemudian kita barulah tandatangan surat tawaran pinjaman tersebut.

Biasanya dalam tempoh 2 minggu, bank akan mengeluarkan surat arahan (letter of

instruction) kepada pihak peguam untuk menyediakan dokumen. Selepas 4 minggu,

pihak peguam akan memanggil kita (peminjam) untuk menandatangani perjanjian

pinjaman. Dalam tempoh sebulan selepas itu, kita perlu buka akaun. 2 minggu selepas

itu, pinjaman kita akan diuruskan oleh pihak peguam yang mengarahkan pihak bank

untuk membuat pembayaran. Sebulan selepas itu, apabila pembiayaan kita sudah

berjalan dan bersiap sedia untuk dikeluarkan. Dua bulan selepas itu, pinjaman kita akan

dikeluarkan dan lebihan tunai akan diperolehi.

PENUTUP

Terima kasih tidak terhingga saya ucapkan kerana membaca buku ini sehingga

akhir. Saya benar-benar berharap dengan lontaran soalan dan jawapan yang

dibincangkan dalam buku ini, tuan-tuan dan puan-puan lebih jelas dengan tujuan

dan proses pembiayaan semula dan seterusnya dapat mengaplikasikannya dalam

pelaburan hartanah tuan puan.

Jika ada sebarang pertanyaan lanjut, boleh hubungi saya melalui Facebook

https://www.facebook.com/DSRFan. Di sini juga anda boleh mendapatkan info-

info terbaru tentang workshop-workshop yang akan saya kendalikan.

Selamat membaca dan selamat beramal !

Dr Shah Razali (DSR)