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Introdução
De quem é a tarefa de avaliação dos imóveis?
Para que serve? (IPTU e ITBI)
Como avaliar?
o Imóveis separados ou por grupos?
O R$ de cobrança dos impostos (IPTU e ITBI)
deveriam ser o valor de mercado dos imóveis!
Outro imposto: ITR (é declaratório!)...
PROBLEMA: fiscalização!
Avaliação em massa versus
avaliação individual
Avaliar vários imóveis de forma automática
– por meio de normativas e dados
estatísticos.
E por mais que existem distintas classes de
classificações dos padrões das construções,
vislumbra-se que em inúmeros casos alguns
imóveis devem ser analisados
separadamente.
Métodos, técnicas e práticas
de avaliação de imóveis
Para proceder de uma classificação dosimóveis através de uma certa coerência, háinúmeras formas, entre elas: tabelas, fórmulasmatemáticas.
PROBLEMA: distância perante o mercadoimobiliário, ou seja, valor venal do imóveldiferente do valor de mercado.
Assim, o método mais eficaz é com a utilizaçãoda estatística (intervalo de confiança,probabilidade de ocorrência, etc.). Os modelossão gerados a partir dos dados dos imóveis.
Para aperfeiçoar os dados estatísticos, são
gerados valores médios de mercado e os
mesmo são empregados fatores
determinísticos a fim de empregar o valor com
a maior exatidão possível dos imóveis.
Para dar suporte aos experimentos
estatísticos usa-se da Planta de Valores
Genéricos ou Planta de Valores.
Nem todo modelo é
perfeito! PROBLEMA: dependendo do segmento
imobiliário a ser avaliado, existe uma série
de inconsistências que resultam em erros e
desvios nas estimativas de valor.
Seria indicado o uso do método
comparativo para todos segmentos nos
quais é possível formar uma amostra
representativa.
Etapas do processo de
avaliação de imóveis para fins
tributários
Etapa 1 - OBJETIVOS E
ABRANGÊNCIA DO TRABALHO
Recomenda-se fazer um diagnóstico dos valores
cadastrais para determinar o nível e a
uniformidade das avaliações em diferentes
segmentos e classes de imóveis.
Diagnóstico deve incluir a análise dos sistemas de
informação disponíveis, assim como deve
identificar os demais recursos existentes e o
prazo para o desenvolvimento dos trabalhos.
Possibilidade de segmentar o trabalho em mais
de um exercício.
deve-se priorizar a avaliação daquelas categorias
de imóveis em que são observadas as maiores
distorções entre preços praticados e valores
estimados no CTM.
OBS: Qualquer mudança deve estar de acordo
com a ABNT legislação vigente.
Etapa 2 - ANÁLISE DO PERFIL
IMOBILIÁRIO
Para formação de uma amostra de dados
representativa deve-se buscar compreender
as características do estoque de imóveis, ter
conhecimento da potencialidade de uso e
ocupação – atual e potencial – das diferentes
zonas da cidade.
Conhecimento do perfil de uso e ocupação do
solo em médio prazo pode auxiliar a
compreender a evolução dos preços dos
imóveis no período ou mesmo a identificar
tendências de valorização ou desvalorização
imobiliária nas diferentes regiões, sub-regiões e
de acordo com o tipo de imóvel.
Um sistema cadastral mais sofisticado possibilita
a realização de uma análise espacial mais
profunda da cidade visando o (re)zoneamento
da cidade.
Etapa 3 - SELECIONAR
MÉTODOS E TÉCNICAS
Depende das características de cada segmento
de imóveis a ser avaliado, considerando
principalmente a disponibilidade de informação
e os recursos disponíveis em cada instituição.
determinações legais devem ser respeitadas
quando existentes .
análise à parte é exigida por imóveis singulares
que não possuem dados de mercado para
comparação direta .
Etapa 4 - COLETAR OS DADOS
É estruturada em função das características
do estoque de imóveis existente na
jurisdição e do método de avaliação a ser
adotado.
É requisito fundamental o acesso a um
conjunto de informações confiáveis para que
sejam feitas as estimativas.
é altamente recomendável a formação de
um sistema de informações permanente
no qual fiquem armazenados dados
coletados de forma contínua sobre
transações e operações envolvendo todos os
tipos de imóveis.
Grupos de dados a serem coletados
Transações: inclui informações sobre
imóveis
comercializados no período.
custos de construção: inclui despesas deconstrução diretas, indiretas e custosadministrativos relacionados a diferentestipologias construtivas considerando ascondições vigentes no mercado local na datadesejada.
Locações: inclui informações sobre aluguelenvolvendo propriedades exploradas parafins de investimento dados financeiros
dados financeiros: taxas de jurospraticadas no mercado, custos financeirosenvolvidos em financiamentos imobiliários(hipotecas), inflação e outros indicadores.
Etapa 5 - ANÁLISE E
VERIFICAÇÃO DOS DADOS
Tem como objetivo examinar dados atípicos,
propor ou revisar o zoneamento, avaliar sobre a
viabilidade de emprego de um modelo único
para determinado segmento ou classe de
imóveis, propor variáveis de segmentação para
desenvolvimento de modelos específicos, e
formular as principais hipóteses que serão
consideradas no desenvolvimento dos modelos
de avaliação.
Etapa 6 - DESENVOLVIMENTOS
DE MODELOS DE ANÁLISE
Uma vez definida a estrutura geral do
modelo, são utilizadas rotinas
computacionais
para determinar os modelos de avaliação
que melhor se ajustam aos dados
amostrais.
Conhecimento da expressão estatística
ou matemática possibilita estimar o
valor da variável de interesse com base
nos valores observados das variáveis
explicativas que participam do modelo.
Etapa 7 - VALIDAR OS
RESULTADOS consiste em testar o modelo de avaliação
desenvolvido com uma amostra de dados
independente, visando verificar a habilidade
do modelo de estimar valores para um grupo
de dados não empregados na sua
construção.
Quanto menor a variabilidade das
estimativas em relação ao preço de venda
dos imóveis, maior é a precisão do trabalho
desenvolvido.
Etapa 8 - APLICAR O MODELO
Efetivação do resultado do trabalho.
é prática comum em diversos países, como
Canadá, Estados Unidos e Hong Kong,
enviar uma nota prévia sobre o resultado da
avaliação para os contribuintes. O objetivo é
fornecer um período para atender às
reclamações e eventualmente realizar
revisões no valor estimado antes do
lançamento oficial do imposto.
Etapa 9 - PUBLICAR OS
RESULTADOS
A confecção de manuais, boletins
informativos e relatórios de avaliação
simplificados é altamente recomendável para
que os procedimentos básicos considerados
sejam compreendidos.
Estruturação de um banco de dados
imobiliários municipal e o
estabelecimento de parcerias
A amostra de dados é fator preponderante para aqualidade dos trabalhos avaliatórios.
Nem sempre a informação sobre preços decomercialização é facilmente acessível.
valores de avaliação defasados podem desmotivarcompradores e vendedores a declarar os preçosreais.
Além disso existe a subdeclaração e sonegação e alavagem de dinheiro.
Atualmente, há inclusive grande ênfase na formaçãode parcerias para o desenvolvimento de uma base dedados única.
Fontes de informação do
mercado imobiliário
Fontes de dados sobre transações
imobiliárias incluem cartórios de registro de
imóveis; jornais, classificados e revistas
especializadas; leilões; anúncios no local;
agências de corretagem ou corretores
autônomos; agentes financeiros; ou, ainda,
dados divulgados por produtores,
construtores e incorporadores
Diversas estratégias são empregadas para
a coleta de dados no mercado de imóveis.
Em muitos casos, é necessário simular o
interesse na negociação.
Variáveis e modelos de
avaliação de imóveis
No trabalho de avaliação de imóveis, uma das
etapas mais importantes é identificar quais os
possíveis atributos ou fatores que podem
influenciar a formação do valor do bem a
avaliar.
Topografia
Geomarketing
Licenciamento ambiental
Obtenção e tratamento de dados
Produtos de sensoriamento remoto
Mapas e plantas Georreferenciados
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