Download - AJUNTAMENT D’ALAIOR · ajuntament d’alaior revisiÓ del pla general d’ordenaciÓ urbana memÒria justificativa. aprovació inicial. gener 2008 1 memÒria justificativa taula

GABINET d’ANÀLISI AMBIENTAL i TERRITORIAL

Carrer Capità Salom 2, Escala A, 1r-B. E-07004 Palma de Mallorca.Illes Balears

Tel. 971461 708 – Fax 971468052 [email protected] - www.gaat.es

AJUNTAMENT D’ALAIOR

REVISIÓ DEL PLA GENERAL D’ORDENACIÓ URBANA

MEMÒRIA JUSTIFICATIVA. APROVACIÓ INICIAL

Gabinet d’Anàlisi Ambiental i Territorial. GAAT

Febrer 2008

F7C4B8116EB184CCFC7A6AA22CE727F167B8DA41

19.02.2008 12/00091/08

AJUNTAMENT D’ALAIOR REVISIÓ DEL PLA GENERAL D’ORDENACIÓ URBANA

MEMÒRIA JUSTIFICATIVA. Aprovació inicial. Gener 2008 1

MEMÒRIA JUSTIFICATIVA

TAULA DE CONTINGUTS

1. INTRODUCCIÓ 4 1.1 ASPECTES GENERALS 4 1.2 ANTECEDENTS I CONCEPTE 6 1.3 UNA ADAPTACIÓ NECESSÀRIA, CONVENIENT I OPORTUNA 8 1.4 REVISIÓ I MODIFICACIÓ SEGONS LES PREVISIONS DEL PROPI PLA 9 1.5 INCIDÈNCIA DE LA NORMATIVA SUPRAMUNICIPAL 10 1.6 CONTINGUT TEMÀTIC DE L’ADAPTACIÓ 13 1.7 CONTINGUT DOCUMENTAL I CRITERIS DE L’ORDENACIÓ PROJECTADA 14

1.7.1 Documentació del Pla 14 1.7.2 Tècniques de regulació 18

1.8 NATURALESA, VIGÈNCIA I EFECTES DEL PLA GENERAL 21 1.8.1 Naturalesa i marc jurídic del Pla General 21 1.8.2 Vigència i revisió del Pla General 21 1.8.3 Desenvolupament del Pla General 22

1.9 TRAMITACIÓ ADMINISTRATIVA DEL PLA 23 1.10 AUTORIA TÈCNICA 23

2. OBJECTIUS I CRITERIS ESTRATÈGICS DE LA REVISIÓ. 24 2.1 OBJECTIUS I CRITERIS DE LES DOT 25 2.2 OBJECTIUS I CRITERIS DEL PTI 26 2.3 OBJECTIUS I CRITERIS DE L’AGENDA LOCAL 27 2.4 OBJECTIUS I CRITERIS DE LA REVISIÓ. 28

3. ADAPTACIÓ A LES DOT 32 3.1 DISPOSICIONS D’APLICACIÓ IMMEDIATA I DIRECTA. 32 3.2 ARTICLES QUE INCIDEIXEN EN L’ADAPTACIÓ. 37

4. ADAPTACIÓ AL PTI 42 4.1 TÍTOL III. DETERMINACIONS DISPOSITIVES SOBRE DESTINACIÓ DEL SÒL PER A

EQUIPAMENTS, INFRAESTRUCTURES I SERVEIS PÚBLICS GENERALS I AUTONÒMICS. 43

4.2 TÍTOL IV. DETERMINACIONS DISPOSITIVES SOBRE DESTINACIÓ DEL SÒL PER A EQUIPAMENTS, INFRAESTRUCTURES I SERVEIS INSULARS. 44

4.3 TÍTOL V. DETERMINACIONS DISPOSITIVES QUE DEFINEIXEN EL MARC DELS PLANS GENERALS MUNICIPALS D’ORDENACIÓ URBANÍSTICA 45

4.4 CREIXEMENT RESIDENCIAL I TURÍSTIC I PROGRAMACIÓ DEL PROCÉS D’EDIFICACIÓ I D’ÚS DEL SÒL. 68

4.5 TÍTOL VII. NUCLIS TRADICIONALS 73 4.6 TÍTOL VIII. ZONES TURÍSTIQUES 75 4.7 TÍTOL IX. SÒL RÚSTIC 82 4.8 TÍTOL X. DETERMINACIONS DISPOSITIVES SOBRE LA PRESERVACIÓ, LA MILLORA I

L’ÚS SOSTENIBLE DEL PATRIMONI HISTÒRICO-ARTÍSTIC I CULTURAL 95 4.9 TÍTOL XI. DETERMINACIONS ESPECÍFIQUES SOBRE EL LITORAL 96 4.10 DISPOSICIONS TRANSITÒRIES I FINALS 97 4.11 ANNEXOS DE MATRIUS 98

5. LES CLAUS DEL PLA. 99 5.1 GRANS ASSUMPTES URBANÍSTICS. 99 5.2 LES LÍNIES MESTRES DEL PLA. 106 5.3 ELS SISTEMES NATURALS I AGRARIS 107 5.4 CREIXEMENT RESIDENCIAL 109 5.5 CREIXEMENT INDUSTRIAL 113 5.6 EQUIPAMENTS I ESPAIS LLIURES PÚBLICS 115 5.7 ÀREES DE RECONVERSIÓ TERRITORIAL. 117


19.02.2008 12/00091/08



5.8 NUCLIS RURALS. 123 5.9 MILLORES URBANES 125

6. ESTRUCTURA GENERAL MUNICIPAL. 127 6.1 MODEL TERRITORIAL 127

6.1.1 Model vigent 127 6.1.2 Model proposat 128

6.2 LA CLASSIFICACIÓ DEL SÒL 130 6.3 TRACTAMENT DEL SÒL RÚSTIC 132 6.4 TRACTAMENT DEL SÒL URBÀ 137 6.5 TRACTAMENT DEL SÒL URBANITZABLE 147 6.6 ESPAIS LLIURES PÚBLICS 155 6.7 EQUIPAMENTS I INFRAESTRUCTURES 161 6.8 PATRIMONI HISTÒRIC 164

7. JUSTIFICACIÓ DELS CANVIS INTRODUITS 166 7.1 CANVIS A LA NORMATIVA 166 7.2 CANVIS A LES DETERMINACIONS GRÀFIQUES 176

7.2.1 Canvis per nuclis 176 7.2.2 Canvis al sòl rústic 183 7.2.3 Canvis a tots tipus de sòl 184

7.3 LES UNITATS D’ACTUACIÓ 185 7.4 ELS SECTORS URBANITZABLES 206 7.5 LES ÀREES DE RECONVERSIÓ TERRITORIAL 219

8. LA CAPACITAT DEL PLA 220 8.1 CÀLCUL DE LA CAPACITAT DE POBLACIÓ, SEGONS EL DECRET 2/1996 220

8.1.1 L’índex de capacitat de població 221 8.1.2 Nucli tradicional d’Alaior 225 8.1.3 Els altres nuclis tradicionals 228 8.1.4 Les zones turístiques 229 8.1.5 Capacitat de població del municipi 230 8.1.6 Sistema General d’Espais Lliures per habitant 231

8.2 CREIXEMENT MÀXIM SEGONS EL PTI 232 8.3 CAPACITAT DE CÀRREGA 234

8.3.1 Sector Urbanitzable URB-01 235 8.3.2 Sector Urbanitzable URB-02 240 8.3.3 Sector Urbanitzable URB-03 244 8.3.4 Sector Urbanitzable URB-05 248 8.3.5 Sector Urbanitzable URB-08 253 8.3.6 Conclusions del sòl urbanitzable 258 8.3.7 Sòl Urbà 261

9. ADAPTACIÓ ALS PLANS DIRECTORS SECTORIALS 266 9.1 P. D. S. DE PEDRERES 266 9.2 P. D. S. D’EQUIPAMENTS COMERCIALS 267 9.3 P. D. S. ENERGÈTIC DE LES ILLES BALEARS 270 9.4 P. D. S. DE TELECOMUNICACIONS DE LES ILLES BALEARS 271 9.5 P. D. S. PER A LA GESTIÓ DELS RESIDUS NO PERILLOSOS DE MENORCA 273 9.6 PLA HIDROLÒGIC DE LES ILLES BALEARS 275

10. ANNEX FITXES NUCLIS RURALS 278 10.1 LLUMENA 278 10.2 BINIAGUARDA 282


19.02.2008 12/00091/08



ABREVIATURES EMPRADES EN AQUEST DOCUMENT AANP Àrees d’Alt Nivell de Protecció AENA Aeroports Espanyols i Navegació Aèria AIA Àrea d’Interès agrari o Avaluació d’Impacte Ambiental AIP Àrea d’Interès Paisatgístic ANEI Àrees Naturals d’Especial Interès ANIT Àrees Naturals d’Interès Territorial ARIP Àrea Rural d’Interès Paisatgístic APT Àrea de Protecció Territorial APR Àrea de Prevenció de Riscos. ART Àrees de Reconversió Territorial AT Àrees de Transició BIC Bé d’Interès Cultural BOIB Butlletí Oficial de les Illes Balears CAIB Comunitat Autònoma de les Illes Balears CIME Consell Insular de Menorca DOT Llei 6/1999, de 3 d’abril, de les Directrius d’Ordenació Territorial de les Illes Balears i de

mesures tributàries. EDAR Estació Depuradora d’Aigües Residuals. ERE Edificacions en règim especial IMD Intensitat Mitjana Diària de Trànsit. LEFO Llei 8/1988, d’1 de juny, d’edificis i instal·lacions fora d’ordenació. LEN Llei 1/1991, de 30 de gener, d'espais naturals i de règim urbanístic de les àrees d'especial

protecció de les illes Balears. LIC Lloc d’Importància Comunitària LGT Llei 2/1999 de 24 de març, general turística de les Illes Balears. LS/76 Real Decret 1346/1976, de 9 d’abril, per el que s’aprova el Text Refòs de la Llei sobre el

Règim del Sòl i Ordenació Urbana LS/92 Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, pel que s’aprova el Text Refós de la Llei sobre

Règim del Sòl i Ordenació Urbana LSR Llei 6/1997, de 8 de juliol, del sòl rústic. MUSR Matrius d’Ús del Sòl Rústic (PTI). MOSR Matriu d’Ordenació del Sòl Rústic (DOT). NIDPA Norma Immediata Directa de Plena Aplicació NR Nucli Rural NS Normes Subsidiàries. PDS Pla Director Sectorial PEP Pla Especial de Protecció PERI Pla Especial de Reforma Interior PHIB Pla Hidrològic de les Illes Balears. PPO Pla Parcial d’Ordenació. PTI Pla Territorial Insular (25 d’abril 2003). RD Reial Decret RDL Reial Decret Llei SRC Sòl Rústic Comú SRP Sòl Rústic Protegit UA Unitat d’Actuació ZEPA Zona d’Especial Protecció per a les Aus ZMT Zona Maritimoterrestre


19.02.2008 12/00091/08



1. INTRODUCCIÓ

1.1 ASPECTES GENERALS

El terme municipal d’Alaior s’obre al mar cap al migjorn, i limita a l’est amb Maó, al nord-oest amb es Mercadal i a l’oest amb es Migjorn Gran. Amb 8.671 habitants (revisió del padró de 1 de gener de 2005), és el tercer municipi amb més població de Menorca, precedit de Maó i Ciutadella, que compten, cadascun, amb uns 27.000 habitants. En volum econòmic i en aparell productiu constitueix també la tercera població de l’illa (just darrere Maó i Ciutadella), com posen de manifest els indicadors d’activitat econòmica (Anuari Econòmic d’Espanya, 2004).

Municipi Població Nivell

econòmic Índexs

Industrial Comercial Restauració Turístic Activitat econòmica

Alaior 8308 8 21 17 18 165 19 Es Castell 7066 7 7 7 10 30 8 Ciutadella 26073 7 39 53 53 736 52 Ferreries 4338 7 9 7 7 32 7 Maó 26536 8 57 83 61 58 106 Es Mercadal

3844 8 9 7 11 99 10

Es Migjorn 1300 7 3 1 4 55 3 Sant Lluís 5407 8 12 8 11 176 12

TAULA I. Indicadors d’activitat econòmica i població (2004). Font: Anuari Econòmic d’Espanya.

La base econòmica local del municipi es fonamenta en el sector terciari i en el sector de la construcció, molt lligat a les activitats turístiques. Un 73 % de l’activitat es concentra al nucli principal, on es localitza la pràctica totalitat de les activitats industrials. D’aquestes es poden destacar els transformats làctics, la fabricació de calçat, mobles, frontisses i bijuteria. Un 7 % de les 576 empreses del municipi es localitzen al polígon industrial la Trotxa, el qual concentra activitats industrials, logístiques i de distribució. Finalment es pot destacar la importància del sector extractiu, concretament de les pedreres de marès.

En superfície és el quart municipi més extens (109,7 km2 ), després des Mercadal, Ciutadella i Maó.

Els habitants es concentren, majoritàriament, al nucli d’Alaior, on viu el 88% de la població resident. Hi ha, a més, 3 petits nuclis de població considerats pel Pla Territoria Insular (PTI) nuclis tradicionals a l’igual que el nucli d’Alaior. Es tracta de l’Argentina, Son Vitamina i de Calescoves - Lloc Nou.

Per la seva banda les zones turístiques són quatre. Tres són properes a l’arenal de Son Bou: Son Bou, Sant Jaume i Torre-solí. La quarta zona està aïllada de la resta, a prop del límit amb el municipi de Maó: Cala en Porter.

Alaior compta amb 6.416 places d’allotjament turístic distribuïdes en 34 establiments (Conselleria de Turisme, any 2003). El 39 % de les places corresponen a apartaments i el 61 % corresponen a places hoteleres.

Un percentatge elevat del terme municipal conserva una gran riquesa natural i paisatgística. Al municipi pertanyen part dels ANEI’s Me-11 (de Biniparratx a Llucalari) i Me-12 (Son Bou i Barranc de Sa Vall) que protegeixen terrenys de l’interior i del litoral i


19.02.2008 12/00091/08



l’ANEI Me-19 (Penyes d’Egipte) que protegeix terrenys de l’interior, al vèrtex nord-est del terme. Cal destacar el fet què tot el front litoral del municipi, uns 10,5 km en línia recta, està qualificada com àrea natural d’especial interès -ANEI- amb la sola excepció de la zona turística de cala en Porter.

És especialment remarcable la presència de la zona humida del Prat de Son Bou, la segona més important de Menorca, després de l’Albufera des Grau. També forma part del terme part de l’arenal més important de Menorca, constituït per les platges de Son Bou, Sant Tomàs i Binigaus (aquestes dues darreres pertanyen al municipi des Migjorn).

El patrimoni cultural, històric i arqueològic és molt notable, essent especialment destacables la basílica paleocristiana de Son Bou, el recinte prehistòric de Torralba d’en Salort, el poblat talaiòtic de la Torre d’en Galmés, el conjunt talaiòtic de So na Caçana i la necròpolis talaiòtica de Calescoves. Respecte als monuments urbans són destacables l’església de Santa Eulàlia, l’església de Sant Diego, l’ermita de Sant Pere Nou i la capella de Gràcia pel que fa a l’arquitectura religiosa. Dintre de l’arquitectura civil destaquen la casa consistorial, Can Salort i l’escola des Ramal. Altres elements del patrimoni són l’ermita de Binixems, els molins, els colls de pou...

Finalment introduir que l’urbanisme del municipi es regula mitjançant un Pla General d’Ordenació Urbana aprovat definitivament el 24 de març de 1994).


19.02.2008 12/00091/08



1.2 ANTECEDENTS I CONCEPTE

• Antecedents.

El PGOU actual fou aprovat definitivament per la Comissió Provincial d’Urbanisme en sessió de 7 de novembre de 1989, però no va ser fins el 24 de març de 1994 que s’aprovà el Text Refós, que ara està en vigor. Amb posterioritat s’han aprovat les següents modificacions puntuals del planejament general:

Descripció Data aprovació definitiva

Art 123 PGOU 28/05/1991 Reclassificació del sòl no urbanitzable per equipament esportiu Pa 3.4 18/06/1992 I-1 variant de la Travessera d’Alaior 16/06/1993 PPO Polígon II 24/02/1997 Articles 168 i 185 i disposicions transitòries 3ª i 4ª de les NS 25/01/1999 Unitats d’execució UB -1.2, UB 1.3 del casc urbà d’Alaior 27/03/2000 Sector Cala en Porter parcel·la 216 i 232 27/03/2000

NC: adaptació PGOU a la norma autonòmica sobre regulació capacitats de població

27/03/2000

Desclassificació sectors Pa 3.3, Pa 3.4, Pb 3.4 i Np 3.1 (Llucalari i Torre-solí) 27/03/2000

Reclassificació de sòl rústic en sòl industrial 08/05/2000

Unitat d’Actuació Uc.1-9 per crear una nova àrea d’equipament públic escolar 19/05/2003

Requalificació del terreny de l’àmbit de la pedrera de Santa Bàrbara com a sòl extractiu i adequació al PDS de pedreres

20/12/2004

Requalificació del sòl per a ús extractiu en l’àmbit de la pedrera de Loreto 28/02/2005

Compatibilitat dels usos turístics amb els residencials per habitatges unifamiliars així com la modificació del sistema d’execució de la unitat urbanística UC-2.2 de Cala en Porter

26/09/2005

Adaptació del sòl urbà de Son Vitaminia al PTI 28/04/2006

Sector Torre-solí Nou Pb-3.1 per a la seva adaptació al PTI 26/06/2006

TAULA II. Modificacions del planejament del terme municipal d’Alaior El temps transcorregut recomana també, a part de venir obligat per la legislació i normativa de rang superior, una actualització de les determinacions i de la terminologia del planejament urbanístic municipal.

Amb posterioritat a l’aprovació del PGOU s’han aprovat dues normes bàsiques per a l’ordenació territorial de les Illes Balears. Es tracta de les Directrius d’Ordenació Territorial (DOT) i del Pla Territorial Insular de Menorca (PTI). Ambdós instruments es regulen a la Llei 14/2000 de 21 de desembre, d’Ordenació Territorial (LOT).

Les Directrius d’Ordenació Territorial de Balears de les Illes Balears i de mesures tributàries (DOT) foren aprovades definitivament com a Llei 6/1999, de 3 d’abril i han estat modificades en tres ocasions:

§ per la Llei 9/1999, de 6 d’octubre, de Mesures cautelars i d’emergència relatives a l’Ordenació del Territori i l’Urbanisme a les Illes Balears.


19.02.2008 12/00091/08



§ per la Llei 8/2003, de 25 de novembre, de mesures urgents en matèria d'ordenació territorial i urbanisme a les Illes Balears.

§ per la Llei 10/2003, de 22 de desembre, de mesures tributàries i administratives.

Les DOT estableixen al seu article 4 l’obligació dels municipis d’adaptar els seus instruments de planejament general vigents en el termini màxim de dos anys.

Per la seva banda el 25 d’abril de 2003 es va aprovar definitivament el Pla Territorial Insular de Menorca (PTI) que defineix el nou model territorial per a tota l’illa i el seu objectiu és el d’establir l’ordenació sostenible de tot el seu territori, entesa aquesta sostenibilitat en la seva triple vessant (ambiental, social i econòmica). A la disposició final primera d’aquest pla s’obliga, així mateix; als Ajuntaments a adaptar-se al PTI en un termini màxim de quatre anys.

Alaior, igual que qualsevol altre territori, té un límit d'acord amb les seves capacitats i sobrepassar-lo pot generar processos de degradació impossibles de recuperar en el futur. Aquesta és, per sobre de totes, la primera finalitat del PTI de Menorca, és a dir, contribuir a una planificació més coherent i sostenible del territori menorquí. Per tant l’adaptació a les DOT i al PTI que es pretén dur a terme del planejament municipal d’Alaior s’ha d’entendre amb els mateixos termes, com a una adaptació de la planificació municipal amb criteris de sostenibilitat i d’ús racional del territori.

L’alteració del contingut del planejament urbanístic només admet dues figures jurídiques: la revisió o la modificació (article 154.2 del Reglament de Planejament Urbanístic).

El concepte de revisió està determinat a l’article 154.3 del Reglament de Planejament Urbanístic com “l’adopció de nous criteris respecte de l’estructura general i orgànica del territori o de la classificació del sòl, motivats per l’elecció d’un model territorial distint o per l’aparició de circumstàncies sobrevingudes, de caràcter demogràfic o econòmic, que incideixin substancialment sobre l’ordenació, o per esgotament de la capacitat del Pla”.

D’altra banda el Reglament de Planejament, en el seu article 154.4, defineix el que des del punt de vista jurídic s’entén per modificació del planejament general, com qualsevol alteració de les determinacions del Pla que no pugui ser considerada com revisió del mateix pla, encara que l’esmentada alteració dugui canvis aïllats en la classificació o qualificació del sòl.

El present document s’ha de considerar com una revisió del Pla General d’Ordenació Urbana d’Alaior ja que l’Adaptació implica notables canvis de classificació del sòl i subjecció a un límits al creixement que s’han de respectar. Aquests aspectes duen implícit un nou model territorial més respectuós amb el medi ambient que el que es desprèn del PGOU actualment vigent.

Pel que fa a l’adaptació al PTI (Disposició final primera) aquesta norma no especifica cap tipus de tramitació diferent a una revisió, limitant-se a establir els terminis (quatre anys). Sí que s’assenyala, que amb motiu de l’Adaptació es pot dur a terme una revisió substantiva del model urbanístic general municipal. S’hauran de determinar els sòls destinats al sistema general d’espais lliures per satisfer els estàndards legalment vigents.

L’objectiu instrumental últim de la present Adaptació consisteix en la transformació del PGOU en un instrument actualitzat quant a compliment de les determinacions i terminologia de la legislació urbanística vigent, especialment de les DOT, del PTI i dels instruments d’ordenació territorial que el desenvolupen.


19.02.2008 12/00091/08



1.3 UNA ADAPTACIÓ NECESSÀRIA, CONVENIENT I OPORTUNA

La necessitat de l’Adaptació ve determinada pels mateixos terminis establerts a les DOT i al PTI. En concret el termini per adaptar el Pla General a les DOT ha estat sobrepassat ja que va concloure el 18 d’abril del 2001 (dos anys després de la seva publicació al BOIB, el 17 d’abril de 1999).

El termini per a l’Adaptació al PTI no ha conclòs ja que s’estén fins al 17 de maig del 2007.

El temps transcorregut recomana també, a part de venir obligat per la legislació i normativa de rang superior, una actualització de les determinacions i de la terminologia del planejament urbanístic municipal.

La necessitat de l’Adaptació es deriva sobretot de la necessitat d’establir les línies del futur creixement urbà i industrial del nucli tradicional. Creixement que es planteja per fer front a la demanda d’habitatges, sobretot de protecció oficial, i de nou sòl industrial per acollir les empreses que ja no tenen lloc a l’actual polígon.

La conveniència i oportunitat venen donades per tant del fet que l’Adaptació permetrà gaudir a les persones interessades d’un instrument urbanístic actualitzat, que recollirà totes les determinacions aprovades per la normativa i legislació supramunicipal, aportant una major claredat a l’hora de prendre decisions de caràcter urbanístico-territorial.

Al mateix temps l’Adaptació servirà per redissenyar tot un conjunt d’actuacions urbanístiques que no s’han desenvolupat amb el PGOU actual les quals permetran augmentar les dotacions d’equipaments del terme municipal.


19.02.2008 12/00091/08



1.4 REVISIÓ I MODIFICACIÓ SEGONS LES PREVISIONS DEL PROPI PLA

El Pla General vigent regula la seva revisió i modificació en els seus articles 3 i 4 respectivament, els quals remeten a l’article 154 del Reglament de Planejament.

“Artículo 3. Vigencia y revisión del Plan General.

2.- Será necesario proceder a la Revisión del Plan en los siguientes casos:

a) Cuando se cumplan 16 años de su vigencia.

b) Cuando se apruebe un Plan Director Territorial de Coordinación que afecte al término municipal de Alaior o se produzcan modificaciones del Plan Provincial que afecten a las directrices de ordenación del territorio previstos por el Plan General.

c) Cuando se produzcan los desequilibrios en las hipótesis de evolución de la población total y de la ocupación que se especifiquen en la Memoria del Plan.

d) Cuando así se establezcan por normas legales de rango superior.”

En el cas que ens ocupa estem davant una revisió imposada per normes legals de rang superior (DOT i PTI). Parlem de revisió i no de modificació pels canvis de classificació del sòl que s’introdueixen i pels límits al creixement que s’han de respectar. Aquests aspectes duen implícit un nou model territorial més respectuós amb el medi ambient que el que es desprèn del Pla General actualment vigent.


19.02.2008 12/00091/08



1.5 INCIDÈNCIA DE LA NORMATIVA SUPRAMUNICIPAL

En les normes i el planejament de rang supramunicipal sovint hi ha aspectes que vinculen directament al planejament urbanístic d’àmbit municipal. En el moment present, aquest tipus de normativa d’aplicació directa es troba principalment a les DOT, al Pla Territorial Insular de Menorca (PTI) i als Plans Directors Sectorials (PDS).

Així mateix, amb posterioritat a la seva entrada en vigor, al Pla General han aparegut una sèrie de normes de divers rang que tenen incidència directa sobre ell. Són lleis, normes i plans que inclouen disposicions que afecten directament al planejament urbanístic d’Alaior. La seva repercussió sobre el Pla General és variable. Es citen a continuació amb caràcter no exhaustiu, les disposicions al·ludides, entre d’altres:

a) Lleis i decrets estatals:

- Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.

- Reial Decret 1346/1976, de 9 d’abril, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei sobre Règim del Sòl i Ordenació Urbana, a la part novament en vigor a la Comunitat Autònoma de les Illes Balears com a conseqüència de la sentència 61/1997 del Tribunal Constitucional.

- Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei sobre Règim del Sòl i Ordenació Urbana, en allò no expressament derogat per la sentència del Tribunal Constitucional relativa a aquesta llei.

- Reglamento de Planeamiento para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 2159/1978, de 23 de junio.

- Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto.

- Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio.

- Llei 22/88, de 28 de juliol, de Costes i Reglament que la desenvolupa.

- Ley 4/1989, de 27 de marzo, de Conservación de los Espacios Naturales y de la Flora y Fauna Silvestres.

- Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries.

- Reial Decret-Llei 1/1998, de 27 de febrer, sobre Infraestructures comuns en els edificis per a l’accés als serveis de telecomunicació.

- Text Refós de la Llei d’Aigües (RDL 1/2001, de 20 de juliol) i Reglament del Domini Públic Hidràulic que la desenvolupa.

- Pla Hidrològic de les Illes Balears. Aprovat mitjançant el Reial decret 378/2001 de 6 d’abril. En vigor des del 21 d’abril de 2001.

- Llei 37/2003, de 17 de novembre, del Renou

b) Lleis i decrets autonòmics:

- Llei 8/1988, d’1 de juny, d’Edificis i instal·lacions fora d’ordenació.

- Llei 5/1990, de 24 de maig, de Carreteres de la CAIB modificada per la Llei 10/2003, de 22 de desembre, de mesures tributàries i administratives

- Llei 9/1990, de 27 de juny, de traspàs de competències en matèria d’urbanisme i habitabilitat als Consells Insulars.


19.02.2008 12/00091/08



- Llei 10/1990, de 23 d’octubre, de Disciplina Urbanística.

- Llei 1/1991, de 30 de gener, d’Espais Naturals i de Règim Urbanístic de les Àrees d’Èspecial Protecció de les Illes Balears. modificada per la Llei 7/1992.

- Llei 3/1993, de 4 de maig, per a la Millora de l’accessibilitat i supressió de barreres arquitectòniques.

- Llei 6/1993, de 28 de setembre, sobre adequació de les xarxes d’instal.lacions a les condicions històrico-ambientals dels nuclis de població.

- Llei 8/1995, de 30 de març, d’Atribució de competències als Consells Insulars en matèria d’activitats classificades.

- Decret 2/1996, de 16 de gener, sobre Regulació de capacitats de població en els instruments de planejament general i sectorial.

- Llei 6 /1997, de 8 de juliol, del Sòl Rústic (i modificacions introduïdes per la Llei 9/1997, de 22 de desembre, sobre diverses mesures tributàries i administratives; per les DOT i per la Llei 9/1999, de 6 d’octubre, de Mesures Cautelars i d’Emergència relatives a l’Urbanisme i l’Ordenació del Territori).

- Decret 145/1997, de 21 de novembre, pel qual es regulen les Condicions d’higiene i habitabilitat d’habitatges i expedició de cèdules d’habitabilitat. Modificat pel Decret 20/2007, de 23 de març.

- Llei 12/1998, de 21 de desembre del Patrimoni Històric de les Illes Balears.

- Llei 2/1999 de 24 de març, general turística de les Illes Balears. modificada per la llei 9/2002 de 12 de desembre

- Llei 6/1999, de 3 d’abril, de les Directrius d’Ordenació Territorial de les Illes Balears i de mesures tributàries (DOT), modificada per la Llei 9/1999, de 6 d’octubre, de Mesures cautelars i d’emergència relatives a l’Ordenació del Territori i l’Urbanisme a les Illes Balears, per la Llei 8/2003, de 25 de novembre, de mesures urgents en matèria d'ordenació territorial i urbanisme a les Illes Balears i per la Llei 10/2003, de 22 de desembre, de mesures tributàries i administratives.

- Llei 13/2000, del Camí de Cavalls de Menorca

- Llei 2/2001 de 7 de març, d’atribució de competències als consells insulars en matèria d’ordenació del territori.

- Llei 11/2001 de 15 de juny, d'ordenació de l'activitat comercial a les Illes Balears.

- Decret 130/2001, de 23 de novembre, pel qual s'aprova la delimitació a escala 1:5.000 de les àrees d'alzinar protegit.

- Decret 147/2002, de 13 de Desembre, pel qual es desenvolupa la Llei 6/1997, de 8 de juliol, del sòl rústic de les Iles Balears, en relació amb les activitats vinculades amb la destinació i naturalesa de les finques i el règim d'unitats mínimes de cultiu.

- Decret 20/2003, de 28 de febrer, pel qual s’aprova el Reglament de supressió de barreres arquitectòniques .

- Llei 3/2005, de 20 d’abril, de protecció del medi nocturn de les Illes Balears.

- Llei 3/2006, de 30 de març, de gestió d'emergències de les Illes Balears

- Llei 11/2006, de 14 de setembre, d'avaluacions d'impacte ambiental i avaluacions ambientals estratègiques a les Illes Balears.


19.02.2008 12/00091/08



- Llei 20/2006, de 15 de desembre, municipal i de règim local de les Illes Balears

- Llei 1/2007, de 16 de març, contra la contaminació acústica de les Illes Balears

c) Planejament supramunicipal:

- Pla Territorial Insular de Menorca aprovat definitivament pel Ple del Consell Insular de Menorca dia 25 d’abril de 2003. Rectificació d’errors al BOIB nº 158 EXT de 14 de novembre de 2003. Modificació aprovada el 26 de juny de 2006.

- Pla Director Sectorial de Equipaments Comercials (Decret 217/1996, de 12 de desembre).

- Pla Director Sectorial de Pedreres (Decret 61/1999, de 21 de maig). Aprovació Inicial del PDS de Pedreres de l’illa de Menorca (BOIB nº 98 de 13 de juliol de 2006).

- Pla Director Sectorial de Carreteres (Decret 87/1998, de 16 d’octubre). Modificat pel Decret 59/2001, de 20 d'abril.

- Revisió del Pla Director Sectorial Energètic (Decret 96/2005, de 23 de setembre.

- Pla Director Sectorial de Telecomunicacions de les Illes Balears (Decret 22/2006, de 10 de març).

- Pla Director Sectorial del transport de la comunitat autònoma de les Illes Balears (Decret 41/2006, de 28 d’abril).

- Pla Director Sectorial per a la Gestió dels Residus no Perillosos de Menorca (BOIB nº 109 de 3 d’agost de 2006).

- Pla Especial de Telefonia Mòbil de l'illa de Menorca aprovat per Acord de la Comissió Insular d’Urbanisme de Menorca de data 25 de novembre de 2002.

- Pla Especial de Camí de Cavalls de l’illa de Menorca aprovat per Acord de la Comissió Insular d’Urbanisme de Menorca de data 19 de maig de 2003.


19.02.2008 12/00091/08



1.6 CONTINGUT TEMÀTIC DE L’ADAPTACIÓ

Les propostes de l’Adaptació del Pla General es contenen en aquest text i en la documentació gràfica que l’acompanya.

S’enuncien els objectius i criteris generals de l’adaptació del planejament a les prescripcions de les DOT i del PTI i es realitza una descripció de les diferències que sobre el model urbà i territorial es proposen.

El règim jurídic del sòl s’estableix a través de la classificació de la totalitat del mateix a una de les tres categories o classes previstes a la llei (urbà, urbanitzable i rústic). Les raons per les quals els diferents sòls han estat assignats a cada una de les categories estan degudament justificades en base als criteris de classificació continguts a la legislació urbanística vigent.

Tots els elements de la nova estructura general i orgànica del territori es determinen en funció d’un desenvolupament sostenible, en base a un creixement que s’ha de mantenir dins uns límits raonables, que contribueixi al benestar de la població en tots els seus aspectes, tot garantint el seu correcte desenvolupament econòmic i cultural, però a la vegada preservant i assegurant el manteniment dels valors ambientals, històrics i culturals que posseeix el territori municipal.


19.02.2008 12/00091/08



1.7 CONTINGUT DOCUMENTAL I CRITERIS DE L’ORDENACIÓ PROJECTADA

1.7.1 Documentació del Pla

La documentació que constitueix el Pla General és la següent:

a) La Memòria Informativa constitueix un inventari territorial de totes aquelles variables que tenen algun reflex en el model territorial municipal. Aquesta memòria constitueix la base de la diagnosi territorial municipal i inclou la descripció espacial de variables com: fisiografia, litologia i geologia, hidrologia superficial i subterrània, capacitat agrològica dels sòls, riscos naturals, vegetació, fauna, espais naturals, paisatge, patrimoni històric, usos del sòl, població, economia, infraestructures, equipaments...

b) La Memòria Justificativa, parteix de la base de la Memòria Informativa i del model territorial de partida per establir els objectius generals de l’ordenació i els criteris concrets que han de conduir a l’adopció de les distintes determinacions. És l’instrument bàsic per a la interpretació del Pla en el seu conjunt i opera supletòriament per resoldre les discrepàncies entre altres documents o entre distintes determinacions, si resulten insuficients per això les disposicions de les Normes.

També opera com un instrument d’interpretació perquè l’Ajuntament pugui resoldre sobre l’oportunitat d’autoritzar, amb les necessàries garanties d’objectivitat, transparència i equitat, tot allò que no estant expressament prohibit o no autoritzat per les Normes pugui ser permès en base als objectius i criteris del Pla.

c) La Memòria de Gestió recull les propostes d'ordenació contingudes en la Revisió del Pla General i el seu desenvolupament en el temps. La Memòria de Gestió és part substancial de la pròpia Revisió del Pla i no un document independent o independitzable. Aquesta Memòria inclou els següents apartats:

• El Programa d’Actuació del Pla General determina l’ordre normal de desenvolupament i execució del Pla General, tant en el temps com a l’espai, així com la prioritat de determinades actuacions, tot això d’acord amb els objectius generals de l’ordenació. Les seves previsions en allò referent a l’execució dels sistemes generals, al desenvolupament del sòl urbanitzable i a les actuacions en sòl urbà, complementades amb les majors especificacions contingudes a la memòria i a les normes, vinculen l’Ajuntament d’Alaior com administració responsable del compliment de Pla, així com als agents públics i privats en les seves respectives actuacions urbanístiques.

• L’Estudi Econòmico-Financer, de conformitat amb el que disposa l’article 42 del Reglament de Planejament, conté l’avaluació econòmica de les inversions programades, així com la seva assignació a Organismes o Entitats públiques a què es refereix el mencionat article, justificant la viabilitat financera de les dites previsions.

S'aborda conjuntament el Programa d'Actuació i l'Estudi Econòmic – Financer que prescriuen la Llei del Sòl, i se supera la dualitat d'ambdós documents, establint en un sol tot allò que es refereixi a la necessària gestió del Pla.

• Les fitxes de característiques relatives a totes aquelles porcions del territori dins de les diverses classes de sòl, per a les quals el Pla


19.02.2008 12/00091/08



proporciona precisions singulars respecte a la regulació zonal o remet a la redacció de figures de planejament o gestió en el desenvolupament del mateix, constitueixen part integrant del text normatiu i complement essencial de les precisions gràfiques dels plànols. Aquestes fitxes contenen determinacions, instruccions, criteris i recomanacions particularitzades per cada un dels àmbits a què es refereixen, i se recullen a la Memòria de Gestió de la Revisió del PGOU. A sòl urbà, les fitxes es refereixen a unitats d’actuació i a sòl urbanitzable, a sectors de planejament parcial. També s’inclouen en aquesta relació les fitxes corresponents a les Àrees de Reconversió Territorial previstes en el PTI.

d) Els plànols, on es plasmen les determinacions gràfiques del Pla. S’elaboraran els següents plànols:

• Estructura General i Orgànica del territori, a escala 1/10.000 (4 fulls numerats de EG-01 a EG-04). Estableix les determinacions més generals de l’ordenació del sòl: la classificació del sòl, la xarxa viària estructurant i la protecció del sòl rústic i la seva divisió en àrees.

• Llocs d’importància comunitària i zones d’especial protecció per a les aus, a escala 1/25.000. Recull la zonificació derivada de les directives aus (79/409/CEE) i hàbitats (92/43/CEE).

• Qualificació del sòl rústic, a escala 1/5.000 (20 fulles, numerades des de SR-1 a SR-20). Estableixen la qualificació en sòl rústic, delimitant les categories de Sòl Rústic d’Especial Protecció i les des Sòl Rústic Comú, tal i com defineixen el PTI i les DOT. Aquests plànols inclouen també els Sistemes Generals en Sòl Rústic, la delimitació de la Zona Maritimoterrestre amb les seves afeccions, i els Béns d’Interès Cultural.

• Qualificació del sòl urbà, a escala 1/1.000 (29 fulles numerades des de la SU-1 a la SU-29). Estableixen la zonificació del sòl, l’assignació d’usos detallats i règim edificatori propis de cada zona, els àmbits del planejament de desenvolupament, la delimitació dels usos dotacionals i espais lliures, tant els de caràcter local, com els sistemes generals. Per la seva major precisió, pròpia de la seva escala, prevaldran sempre sobre la resta de plànols en allò que es refereix a les seves determinacions i continguts específics. Contenen també l’atermenament del domini públic marítimo-terrestre al qual se refereix el Capítol III de la Llei de Costes i la zona sotmesa a servitud de protecció a que es refereix la Disposició Transitòria Tercera de la dita Llei en relació amb l’article 23 de la mateixa. A part de la qualificació (que serà sobre solars) hi ha d’haver unitats d’actuació, límits dels plans especials, límits de les Àrees de Reconversió Territorial (ART) i la ZMT.

• Alineacions i altures en sòl urbà, a escala 1/1.000 (25 fulles numerades des de la SU-PA-1 a la SU-PA-29, excepte les 19,20,21 i 25). En aquests plànols s’estableixen les alineacions, les profunditats edificables i el nombre de plantes admesos a cada zona. Els plànols 19, 20, 21 i 25 no s’inclouen perquè únicament inclouen sòls urbanitzables on no hi ha altures.

• Infraestructures, a escales diverses (1/25.000, 1/5.000, 1/3.000). Comprèn cinc fulles numerades des de la INF-1 a la INF-5. Aquests plànols inclouen la informació referent a les infraestructures: xarxa de clavegueram i aigües pluvials, xarxa d’abastiment d’aigua potable i xarxa elèctrica.


19.02.2008 12/00091/08



• Àrees de Prevenció de Riscos, a escala 1:5.000, (20 fulles numerades des de la APR-1 a la APR-20). Estableixen els límits de les Àrees de Prevenció de Risc d’incendi, inundació, erosió, esllavissament i contaminació d’aqüífers, segons les determinacions gràfiques del PTI.

• Àrees de Reconversió Territorial, a escala 1:5.000 (2 fulles numerades: ART-1 a la ART-2). Estableixen l’ordenació que el PTI determina per aquestes zones.

A manera de resum s’afegeixen les següents taules que estableixen la relació de tots els plànols que acompanyen aquesta Revisió del PGOU.

Mapa Plànol Núm. plànol

Escala

Estructura General i Orgànica del Territori EG-01-EG-04 4 1 : 10.000

Ordenació del Sòl Urbà i Urbanitzable. Alaior SU-01–SU-08 9 1: 1.000

Ordenació del Sòl Urbà i Urbanitzable. L’Argentina

SU-9–SU-10 2 1: 1.000

Ordenació del Sòl Urbà i Urbanitzable. Calescoves-Lloc Nou i Son Vitamina

SU-11–SU-13 3 1: 1.000

Ordenació del Sòl Urbà i Urbanitzable. Cala en Porter

SU-14–SU-18 5 1: 1.000

Qualificacions sòl urbà

Ordenació del Sòl Urbà i Urbanitzable. Son Bou – Sant Jaume Mediterrani i Torre-solí

SU-19–SU-29 11 1: 1.000

Determinacions per al sòl Urbà. Alaior SU-PA-01– SU-PA-08

9 1: 1.000

Determinacions per al sòl Urbà. L’Argentina SU-PA-9– SU-PA-10

2 1: 1.000

Determinacions per al sòl Urbà. Calescoves-Lloc Nou i Son Vitamina

SU-PA-11– SU-PA-13

3 1: 1.000

Determinacions per al sòl Urbà. Cala en Porter SU-PA-14– SU-PA-18

5 1: 1.000

Profunditats i alineacions sòl urbà

Determinacions per al sòl Urbà. Son Bou – Sant Jaume Mediterrani i Torre-solí

SU-PA-22, 23, 24, 26, 27, 28 i 29

7 1: 1.000

Ordenació del Sòl Rústic SR-01–SR-20 20 1: 5.000

Àrees de Prevenció de Riscos APR-01–APR-20 20 1: 5.000

Xarxa de Telecomunicacions. Xarxa de Subministrament d’Aigua. Alaior

INF-01 1 1: 5.000

Xarxa de Telecomunicacions. Xarxa de Sanejament. Alaior

INF-02 1 1: 5.000

Xarxa de Telecomunicacions. Xarxa de Sanejament i Subministrament d’aigua. Son Bou – Sant Jaume – Torre-solí

INF-03 1 1: 5.000

Xarxa de Telecomunicacions. Xarxa de Sanejament i Submini. d’aigua. Cala en Porter

INF-04 1 1: 5.000

Xarxa de Telecomunicacions. Xarxa de Sanejament i Submini. d’aigua. L’Argentina – Son Vitamina i Lloc Nou-Calescoves

INF-05 1 1: 3.000

Infraestructures

Infraestructures. Xarxa Elèctrica INF-06 1 1: 25.000

Àrea de Reconversió Territorial (ART). Son Bou – Sant Jaume – Torre-solí

ART-1 1 1: 5.000 ART

Àrea de Reconversió Territorial (ART). Son Vitamina – Lloc Nou-Calescoves

ART-2 1 1: 5.000

TAULA III. Llistat de Plànols que acompanyen la Revisió del PGOU

e) Les Normes Urbanístiques constitueixen el cos regulador específic de l’ordenació urbanística del municipi d’Alaior. Prevalen sobre la resta de


19.02.2008 12/00091/08



documents del Pla per tot allò que s’estableix sobre desenvolupament, gestió i execució del planejament i pel que fa al règim jurídic propi de les distintes categories de sòl i dels aprofitaments públics o privats admissibles sobre el mateix.

Per allò no previst a les normes s’acudirà al disposat a l’ordenament jurídic general de l’Estat i a l’autonòmic de la Comunitat Autònoma de les Illes Balears; i per a la seva possible interpretació es farà servir el contingut de la Memòria Justificativa i els restants documents del Pla.

Les Normes tenen el seu vessant gràfic en els plànols del Pla, on se detallen les porcions del territori sotmeses a una regulació diferencial. Les determinacions gràfiques dels plànols són d’igual naturalesa normativa que les escrites, constituint ambdues un conjunt inseparable.

e) L’Informe de Sostenibilitat Ambiental (ISA) i la Memòria Ambiental (MA) com a documents prevists en el marc de l’Avaluació Ambiental Estratègica (AAE). La ISA és un estudi que té per objecte la identificació, predicció i interpretació, així com la prevenció o correcció, de les conseqüències o impactes ambientals que determinades actuacions poden causar al benestar de l’home i al seu entorn. En el present cas l’ISA ha d’avaluar els efectes produïts per les accions derivades de les determinacions del PGOU. Es considera que generen impactes ambientals aquelles actuacions que produeixen una alteració sensible en el medi o en algun dels components del medi.

L’ISA s’haurà d’aprovar inicialment juntament amb la resta de documents del Pla general. S’haurà d’exposar al públic durant un termini mínim de quaranta cinc dies. Durant aquest període el Pla general i la ISA es sotmetran a consulta dels òrgans i administracions públiques afectades i el públic interessat els quals podran formular observacions. La memòria ambiental té l’objecte de valorar la integració dels aspectes ambientals en la proposta del Pla general, en la qual s’analitzaran el procés d’avaluació, l’informe de sostenibilitat ambiental; les consultes realitzades i com s’han pres en consideració i s’analitzarà la previsió dels impactes significatius de l’aplicació del Pla general. La memòria ambiental contendrà les determinacions finals que hagin d’incorporar-se a la proposta del Pla general. És preceptiva i es tendrà en compte en el Pla general abans de la seva aprovació definitiva. L’Ajuntament ha de trametre la memòria ambiental a la CBMA perquè en el termini de dos mesos emeti un informe favorable (amb condicions o sense), un informe desfavorable (degudament motivat) o no emetre informe fins que s’esmenin les deficiències o s’aporti la documentació requerida. Aquesta resolució s’emetrà en base a un informe tècnic i jurídic. L’òrgan ambiental publicarà el seu acord sobre la memòria ambiental al Butlletí Oficial de les Illes Balears, per a coneixement general, en el termini màxim d’un mes a comptar des de la seva adopció.


19.02.2008 12/00091/08



1.7.2 Tècniques de regulació

Les tècniques de regulació són els mecanismes tècnico-jurídics utilitzats per a la concreció de l’ordenació projectada a través de la regulació diferencial. La principal d’aquestes tècniques és la classificació del sòl, però també n’hi ha d’altres com: la divisió bàsica del territori, la definició i regulació d’usos, la definició dels tipus d’ordenació de l’edificació, la regulació de la forma i posició dels edificis, el règim dels edificis existents i la regulació dels fora d’ordenació. Amb independència de les anteriors tècniques revesteixen de singular importància les següents: la qualificació del sòl, el règim i la qualificació dels sistemes generals i la programació de les actuacions.

a) La divisió bàsica del territori. La divisió bàsica del territori d’Alaior es fa en base a:

• Sòl urbà finalista, on es detalla l’ordenació i la normativa que és d’aplicació, segons el disposat a les Normes Urbanístiques. El nivell de precisió és suficient com per poder sol·licitar en el seu cas i sense més tràmit intermedi, la corresponent llicència d’obres d’edificació, sempre i quan no existeixin obligacions sense complimentar en allò relatiu a la urbanització o a les cessions i restants càrregues que poden recaure sobre la parcel·la per a la qual es formula la sol·licitud.

• Unitats o polígons d’actuació en sòl urbà, l’ordenació dels quals queda resolta de manera completa i detallada a la documentació gràfica del Pla General i a les fitxes corresponents.

• Sectors de sòl urbanitzable, que s’hauran d’ordenar i desenvolupar mitjançant el corresponent Pla Parcial seguint els criteris, determinacions i recomanacions que al respecte contenen les fitxes de característiques respectives.

• Àrees de sòl rústic, subjectes a diverses modalitats de protecció i en conseqüència a regulació diferencial.

b) La definició i regulació d’usos. La classificació funcional dels usos és un mecanisme necessari i fonamental per la regulació dels mateixos a cada zona d’ordenança de sòl urbà o àrea de sòl rústic.

• Segons la seva assignació urbanística, es defineixen nivells de desagregació o detall diferents segons sigui l’escala o el contingut:

i. Usos generals, per a la definició més bàsica de l’estructura territorial.

ii. Usos globals, per a l’ordenació bàsica dels sòls urbanitzables i l’estructura territorial.

iii.Usos detallats, per a la regulació del règim de zones d’ordenança de sòl urbà o àrees de sòl rústic.

• Segons la seva utilització, es classifiquen en tres grups:

i. Usos públics.

ii. Usos col·lectius.

iii. Usos privats.

• Segons la possibilitat d’aprofitament econòmic, segons sigui susceptible de tràfic jurídic privat o no, es distingeix:


19.02.2008 12/00091/08



i. Usos lucratius. ii. Usos no lucratius.

• Segons el seu grau de compatibilitat: i. Usos permesos. ii. Usos condicionats iii. Usos prohibits

• Segons la titularitat pública o privada dels equipaments o infraestructures quan tal consideració tingui rellevància urbanística, es diferencia entre:

i. Usos de domini públic. ii. Usos de domini privat.

La definició i classificació funcional completa dels usos se troba en el títol corresponent de les Normes Urbanístiques. A continuació es presenta un esquema d’aquesta classificació general dels usos. Pel Sòl Rústic s’haurà de tenir present la classificació d’usos que proposa el PTI a les MUSR.

Generals Globals Detallats 0.1 Agrari 0.2 Extractiu Rural 0. Primari

0.3 Mediambiental 1. Residencial unifamiliar 1.1 Habitatge unifamiliar

2.1 Habitatge plurifamiliar Residencial 2. Residencial plurifamiliar

2.2 Residència comunitària 3.1 Indústries 3.2 Magatzems 3. Secundari

3.3 Tallers industrials 4.1 Comercial 4.2 Serveis 4.3 Turístic

Productiu

4. Terciari

4.4 Establiments públics 5.1 Socio-cultural 5.2 Docent 5.3 Assistencial 5.4 Administratiu-institucional 5.5 Esportiu 5.6 Seguretat 5.7 Sanitari 5.8 Religiós 5.9 Funerari

5. Equipament comunitari

5.10 Recreatiu 6.1 Xarxa viària 6.2 Instal·lacions urbanes 6.3 Transport 6.4 Telecomunicacions

6. Comunicacions i infraestructures

6.5 Aparcaments de vehicles 7.1 Espais lliures públics

Dotacional

7. Espais lliures 7.2 Espais lliures privats

TAULA IV. Quadre de classificació d’usos


19.02.2008 12/00091/08



c) Els tipus d’ordenació de l’edificació. De cara a la definició volumètrica de l’ordenació projectada, el Pla General estableix tres tipus d’ordenació de l’edificació diferents:

• Tipus d’edificació segons alineació a espai lliure públic o vial. És aquell en què la posició i forma de les edificacions venen determinades pels següents paràmetres i condicions:

i. Obligació de situar la façana enrasada amb l’alineació oficial del vial o espai lliure públic, o a una distància determinada dels mateixos.

ii. Limitació de l’espai edificable de cada parcel·la per una distància o profunditat edificable constant mesurada a partir de l’alineació oficial.

iii. Altura màxima.

• Tipus d’edificació segons regulació de parcel·la. És aquell en què la disposició i forma de les edificacions a cada parcel·la queda regulada per paràmetres de reculada, ocupació, altura i coeficient d’edificabilitat net.

• Tipus d’edificació segons volumetria específica. És aquell en què la forma i situació de les edificacions no s’ajusta plenament a cap dels dos tipus anteriors i ve determinada pel propi Pla General o per un instrument que s’incorpori o el desenvolupi (normalment, estudis de detall o unitats d’actuació), establint-se una ordenació de volums arquitectònics particular i/o amb paràmetres singulars.


19.02.2008 12/00091/08



1.8 NATURALESA, VIGÈNCIA I EFECTES DEL PLA GENERAL

1.8.1 Naturalesa i marc jurídic del Pla General

El Pla General d’Alaior és l’instrument d’ordenació integral del territori del municipi i, a tal efecte defineix els elements bàsics de l’estructura general del territori i classifica el sòl, establint els règims jurídics corresponents a cada classe i categoria del mateix. Ja sigui directament o per mitjà dels instruments de planejament prevists per al seu desenvolupament, el Pla General delimita les facultats urbanístiques pròpies del dret de propietat del sòl i especifica els deures que condicionen l’efectivitat i exercici legítim de les esmentades facultats.

El contingut del present document és el resultat de la Revisió del Pla General d’Ordenació Urbana de 1994 i les seves posteriors modificacions.

El Pla General i la documentació que l’integra substitueixen plenament, en allò que es refereix al terme municipal d’Alaior, a les figures de planejament municipal citades al paràgraf anterior, exceptuant els supòsits de transitorietat expressament prevists a la present adaptació.

El Pla General ha estat redactat de conformitat amb la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo , en els preceptes no derogats del Reial Decret Legislatiu 1/1992, de 26 de juny, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei sobre Règim del Sòl i Ordenació Urbana (LS92), i el Reial Decret 1346/1976, de 9 d’abril, pel qual s’aprova el Text Refós de la Llei sobre Règim del Sòl i Ordenació Urbana (LS76), així com els Reglaments que la desenvolupen i la legislació sectorial estatal i autonòmica en els aspectes en què són d’aplicació.

S’han seguit en particular els criteris i determinacions del cos normatiu de les Directrius d’Ordenació Territorial i del Pla Territorial Insular de Menorca.

1.8.2 Vigència i revisió del Pla General

L’Adaptació del Pla General entra en vigor a partir de la data de publicació de la seva aprovació definitiva. La seva vigència serà indefinida, com correspon a un planejament d’àmbit municipal sense perjudici de les seves eventuals modificacions o revisions.

L’entrada en vigor de l’Adaptació del Pla General li concedeix els següents efectes:

a) Publicitat, cosa que suposa el dret de qualsevol ciutadà a consultar per sí mateix o a recopilar informació escrita o gràfica, sobre el seu contingut i aplicació, en la forma que es reguli segons les presents normes.

b) Executorietat, que implica, per una part, la facultat per emprendre la realització dels projectes i obres prevists en el Pla, la declaració d’utilitat pública dels mateixos i la necessitat d’ocupació dels terrenys i edificis corresponents a les finalitats d’expropiació o d’imposició de servitud i, en general, l’habilitació per a l’exercici per part de l’Ajuntament de les funcions anunciades per la Llei i pel propi Pla en allò que sigui necessari per al compliment de les seves determinacions.

c) Obligatorietat, que comporta el deure, legalment exigible, del compliment exacte de totes i cada una de les seves determinacions, tant per a l’Ajuntament i la resta d’organismes de l’Administració pública, com per als particulars.

Tot i la seva vigència indefinida el Pla General es podrà revisar en base als següents supòsits:

a) Si han passat 12 anys a partir de l’inici de vigència del Pla.


19.02.2008 12/00091/08



b) Si s’aprova un Pla d’Ordenació d’àmbit supramunicipal que comprengui el terme municipal d’Alaior i que disposi o faci necessària la revisió.

c) Si les previsions dels nivells de dotació urbanística exigeixin una major superfície de sòl destinat a equipaments públics pertanyents a Sistemes Generals, sigui per la mateixa evolució del turisme i/o la població, sigui com a conseqüència de l’entrada en vigor de disposicions de rang suficient que així ho determinin.

d) Quan l’execució del Pla posi de manifest la possibilitat i conveniència d’ampliar els seus objectius mitjançant ulteriors desenvolupaments del mateix model d’ordenació no prevists inicialment i que requereixin la reconsideració global de les previsions econòmiques i financeres.

d) Si s’han de tramitar modificacions concretes de les determinacions del Pla que donin lloc a alteracions substancials de l’estructura general del territori del municipi o de les determinacions substancials que la caracteritzen.

e) Quan altres circumstàncies sobrevingudes d’anàloga naturalesa i importància ho justifiquin, per afectar als criteris determinants de l’estructura general i orgànica del territori o de la classificació del sòl, i així ho acordi motivadament el Ple de l’Ajuntament.

Si no es produeix cap dels supòsits anteriors, s’estima que la vigència d’aquest Pla General es podria allargar fins al 2018.

Per la seva part el Programa d’Actuació del Pla General serà revisat cada quatre anys des de la seva entrada en vigor.

1.8.3 Desenvolupament del Pla General

L’ordenació projectada pel Pla General es desenvoluparà, en el seu cas, pels corresponents Plans Parcials, Plans Especials i Estudis de Detall, d’acord amb el previst a l’article 6.3 de la LS76 i 4 del Reglament de Planejament Urbanístic.

Amb la finalitat de dotar de suficient homogeneïtat la documentació que desenvolupi el Pla, els instruments de desenvolupament es redactaran respectant i incorporant les especificacions dels diferents elements normatius que el Pla defineix per a implementar les seves determinacions vinculants.


19.02.2008 12/00091/08



1.9 TRAMITACIÓ ADMINISTRATIVA DEL PLA

El present document s’ha sotmès a un procés de tramitació administrativa marcat per successives passes que assenyala el Reglament de Planejament Urbanístic en els seus articles 123 i següents.

a) Inici de l’Adaptació del Pla General. L’Ajuntament d’Alaior en data 16 de juliol de 2004 inicià expedient administratiu per la contractació per procediment obert mitjançant concurs el contracte de consultoria i assistència per la redacció de l’Adaptació del PGOU al Pla Territorial Insular de Menorca i a les Directrius d’Ordenació Territorial. La Junta de Govern de l’Ajuntament, en sessió extraordinària de dia 23 de desembre de 2004 va adoptar l’acord de contractar l’Adaptació.

b) Avanç d’Adaptació del Pla General. L’Avanç de l’Adaptació del Pla General fou aprovat inicialment pel Ple de la Corporació en sessió extraordinària celebrada el 17 d’octubre de 2005 (BOIB núm. 177 de 24/11/2005). L’exposició pública tingué lloc durant un mes, a partir del 25 de novembre de 2005.

c) Aprovació inicial del Pla General. El Pla General fou aprovat inicialment pel Ple de la Corporació el 19 d’abril de 2006. Fou publicat al BOIB nº 74 de 23 de maig de 2006. L’exposició pública tingué lloc durant un mes, finalitzant el 23 de juny de 2006.

Una nova aprovació de la documentació del Pla General tengué lloc el 28 de febrer de 2007 (BOIB nº 38 de 13 de març de 2007) donats els importants canvis introduïts com a conseqüència de la incorporació de bona part de les al.legacions presentades. El document fou exposat públicament una altra vegada durant un mes.

Ara el pla i degut als canvis importants introduïts en estimar algunes al·legacions, el pla es torna sometre a un nou procés d’informació pública per un període de 45 dies hàbils.

1.10 AUTORIA TÈCNICA

El document apte per a la seva aprovació inicial de la Revisió del Pla General ha estat elaborat pel Gabinet d’Anàlisi Ambiental i Territorial SL, entre gener de 2005 i desembre de 2007. L’equip que ha redactat el document està integrat per:

• José Antonio Aguiló Oliver, arquitecte superior, director del treball.

• Josep Manchado Rojas, geògraf, director del treball.

• Miquel Àngel Escanelles Garau, geògraf.

• Antoni Fullana Coll, geògraf

• Antoni Pons Esteva, geògraf.

• Martí Llobera O’brien, biòleg.


19.02.2008 12/00091/08



2. OBJECTIUS I CRITERIS ESTRATÈGICS DE LA REVISIÓ.

En el present capítol s’elaborarà una relació de tots els objectius i criteris considerats en l’Adaptació del Pla General d’Ordenació Urbana d’Alaior a les DOT i al PTI. Els objectius i criteris s’estructuraran d’acord als següents punts:

• Objectius i criteris de les Directrius d’Ordenació Territorial. Les DOT defineixen i estructuren el model territorial bàsic de les illes.

• Objectius i criteris del Pla Territorial Insular de Menorca. El PTI preveu a les seves disposicions criteris i objectius que han de seguir els planejaments generals a l’hora de ser adaptats.

• Objectius i criteris de l’Agenda Local. A la fase d’Anàlisi i Diagnosi de l’Agenda Local d’Alaior es plantegen objectius i mesures que s’han de tenir presents en la planificació territorial i urbanística del municipi.

• Objectius i criteris de la Revisió del PGOU. A part dels objectius i criteris que venen marcats per altres instruments, aquesta Revisió també es planteja els seus propis objectius a assolir en el procés de planificació i els seus propis criteris que hauran de servir de pautes d’ordenació.


19.02.2008 12/00091/08



2.1 OBJECTIUS I CRITERIS DE LES DOT

Les Directrius d’Ordenació Territorial (DOT), com a instrument per a l’ordenació conjunta de la totalitat del territori de les Illes Balears i de les seves aigües interiors, defineixen, en el seu article 1, un model territorial basat en:

a) Un desenvolupament equilibrat entre els diferents àmbits territorials i sectorials de les Illes Balears i una millora de la qualitat de vida dels seus habitants.

b) Una utilització sostenible en termes ambientals del sòl i dels recursos naturals i una millor distribució a l’espai dels usos i activitats productives.

c) Una protecció de la qualitat ambiental, el paisatge, la biodiversitat i el patrimoni històric.

Segons l’article 6 el model territorial es basa en quatre elements bàsics:

• Les àrees homogènies de caràcter supramunicipal.

• Les àrees sostretes al desenvolupament urbà.

• Les àrees de desenvolupament urbà.

• El sistema d’infraestructures i equipaments.


19.02.2008 12/00091/08



2.2 OBJECTIUS I CRITERIS DEL PTI

L’objecte del Pla territorial insular de Menorca és establir l'ordenació sostenible del territori de l'illa de Menorca. Els objectius, detallats a l’article 2, són:

a) Millorar la qualitat de vida dels ciutadans a través de l’ordenació del territori insular i dels seus recursos naturals. Aquesta ordenació ha de ser racional, equilibrada i sostenible.

b) Definir una estructura espacial que permeti la compatibilització entre el desenvolupament socioeconòmic i la cohesió territorial i social.

c) Aconseguir l’equilibri entre els desenvolupaments urbans i la protecció i millora dels recursos ambientals, els espais agrícoles, els espais naturals i els paisatges.

d) Gestionar els recursos naturals, l’energia i els residus basant-se en la planificació integrada dels usos del sòl, les activitats i els fluxos d’energia, per tal de reduir la pressió sobre el medi ambient.

e) Promoure la integració i cohesió socials satisfent les necessitats d’habitatge assequible, les activitats econòmiques d’interès general, els equipaments públics i les infraestructures.

f) Altres objectius mencionats són el control de la demanda de mobilitat i trànsit rodat; la preservació de la qualitat de l'aire, l'aigua, el sòl i el subsòl, els ecosistemes d'interès i els paisatges; la salvaguarda dels conjunts urbans d'interès i del patrimoni edificat; i la prevenció i control dels riscos naturals, dels tecnològics, de la contaminació i dels elements nocius.

Per la seva banda els principis informadors, detallats a l’article 3, són:

a) El desenvolupament sostenible

b) La carta d’Aalborg segons la qual el desenvolupament urbà s’ha de basar en un triple sostenibilitat: ambiental, de l’ocupació i transformació del sòl i de la mobilitat


19.02.2008 12/00091/08



2.3 OBJECTIUS I CRITERIS DE L’AGENDA LOCAL

El Pla d’Acció Ambiental Municipal de l’Agenda Local d’Alaior s’estructura en 7 línies estratègiques, les quals es desglossen en programes d’actuació i en accions concretes. En total proposa i descriu 113 accions concretes per garantir la conciliació entre l’explotació dels recursos i el benestar social i econòmic a escala local.

Del Pla d’Acció es poden extreure una sèrie d’objectius que estan molt relacionats amb el procés d’Adaptació del planejament urbanístic municipal. Aquests són:

a) Millora de la qualitat de l’entorn natural, urbà i periurbà:

Dintre d’aquesta línia es proposa recuperar el Convent de San Diego i el Pati de sa Lluna, restaurar i donar ús municipal a Llucalari i al Polvorí de Santa Ponça, adequar Santa Eularieta, Binixems i Son Putxet com a zones d'acampada i regular l’aparcament de Son Bou i Calescoves.

b) Minimització del risc ambiental de les activitats econòmiques

Es proposa unificar en forma de cordó les cessions de zones verdes de la fase II del polígon industrial per tal de reduir el seu impacte sobre les zones residencials.

Revisar l’adequació de les pedreres al PDS de Pedreres.

c) Adequació de la xarxa viària, la circulació i el transport públic a les necessitats ciutadanes.

Es proposa cercar una alternativa d’aparcament a la plaça Nova i crear aparcaments dissuassoris al voltant del nucli d’Alaior

d) Promoure l’ús ecoeficient de l’aigua i reduir l’impacte sobre els sistemes hídrics

A través de la dotació d’un doble circuit d’aigua als edificis de nova construcció i de la construcció de xarxes separatives a les noves urbanitzacions.

e) Generar menys residus i gestionar-los adequadament

Es proposa la construcció d’una deixalleria complementària al punt verd existent.

f) Fomentar l’eficiència energètica i les fonts d’energia renovable

A través de l’exigència de la certificació energètica de l'IDAE en els nous habitatges i de l’elaboració d’una ordenança solar.


19.02.2008 12/00091/08



2.4 OBJECTIUS I CRITERIS DE LA REVISIÓ.

El PTI en els seus articles 27 i 28 defineix quins han de ser els criteris i objectius bàsics que han d’assumir els planejaments generals en la seva elaboració. Tot seguit, es relacionen aquests criteris i objectius, fent especial menció a aquells que afecten el municipi d’Alaior.

Criteris bàsics per a l’elaboració del planejament general municipal, segons l’article 27:

“1. Els plans generals municipals han de definir, en el marc d'ordenació establert per les Directrius d'ordenació del territori, pel Pla territorial Insular i pels plans directors sectorials o mediambientals aplicables, l'ordenació integral del territori municipal de conformitat, en tot cas, amb els objectius i els principis establerts en els articles 2 i 3 d'aquestes Normes”.

En base al present criteri l’Adaptació del PGOU d’Alaior haurà d’adoptar el marc que defineixen tots els instruments derivats de la Llei d’Ordenació Territorial (LOT), i en conseqüència s’hauran de complir tots els preceptes continguts a les DOT, al PTI de Menorca i als diferents Plans Directors Sectorials (PDS).

“2. Els plans generals municipals són l'expressió normativa de la voluntat del municipi corresponent quant a l'adopció d'una determinada alternativa d'ordenació territorial a mitjan i llarg termini; i la informació pública i la participació ciutadana constitueixen els elements essencials en la seva formulació, la seva aprovació i el seu seguiment”.

Cada vegada més en el món de la planificació urbana i territorial s’adopten mesures de participació ciutadana amb l’objectiu que la població, la ciutadania pugui participar de les decisions preses sobre el territori, i que no sigui només l’administració la que decideixi en aquest sentit. El criteri anterior pretén que qualsevol revisió, adaptació o modificació d’un planejament sigui fruit, a l’hora, d’un procés de participació dels ciutadans, mitjançant els mecanismes que ja preveu el mateix procés planificador o amb altres que puguin facilitar-lo.

“3. Sense perjudici de les determinacions requerides per la legislació urbanística, els plans generals municipals han d’establir les de caràcter estructurant que configurin el model d'ordenació adoptat en el marc del model territorial establert en el Pla territorial insular, i abordar com a aspectes fonamentals:

a) El disseny dels elements clau de l'estructura urbana.

b) Les estratègies de conservació, rehabilitació i transformació dels teixits urbans existents: residencials, productius i turístics.

c) La previsió detallada de nous sòls destinats a habitatge, activitat econòmica, serveis i dotacions en el marc dels límits de creixement establerts en el capítol següent.

d) La definició de les estratègies de gestió més adequades per a l'execució de les seves determinacions.”

Els plans generals municipals han d’assumir com a propis i adaptar-los a les circumstàncies i característiques del municipi els objectius generals següents (article 28 del PTI):

a) “Protegir els valors ambientals i paisatgístics de les àrees naturals, rurals i litorals”.

Alaior és un municipi, com es comentava a capítols anteriors, que compte amb un percentatge important del seu territori ocupat per espais naturals d’alt valor.


19.02.2008 12/00091/08



El PTI en les seves determinacions ja qualifica com a sòl rústic d’especial protecció una part important d’aquest territori, ara bé, s’hauran d’analitzar les possibles mancances de protecció i els valors dels espais naturals amb l’objecte final d’assegurar que tots els indrets naturals del municipi tendran una correcte regulació dels usos i activitats que s’hi podran desenvolupar.

b) “Protegir i valorar el patrimoni urbà i arquitectònic, tot fomentant-ne la reutilització i recuperació”.

El casc antic d’Alaior gaudeix d’un elevat valor patrimonial, que haurà de ser objecte de protecció i valorització, es manté protegit a aquesta normativa.

c) Fomentar el desenvolupament econòmic i turístic sostenible.

Aquest és un criteri que ja s’ha exposat en altres punts d’aquest document, es tracta de facilitar el creixement econòmic, ja sigui industrial, turístic, de serveis... però sempre des del més estricte respecte al medi ambient, i adoptant sempre els criteris de sostenibilitat exposats anteriorment.

d) “Assegurar la provisió de sòl necessari per satisfer les necessitats actuals i futures d'allotjaments, en el marc de les previsions que estableix el PTI”.

e) Promoure l'accés a l’habitatge i la integració social, assegurant en tot cas la provisió necessària de sòl per acollir les necessitats d’habitatge social”.

Els dos punts anteriors plantegen criteris d’ordenació complementaris. S’ha d’assegurar la disponibilitat de sòl suficient per a nous habitatges en els propers anys, amb l’objectiu de satisfer la seva demanda, però dins aquest sòl s’han de disposar les reserves adequades per obtenir nous habitatges a preus assequibles per la població, amb la finalitat de facilitar l’accés a l’habitatge d’aquells grups amb menor poder adquisitiu.

f) “Assegurar la provisió de sòl necessari per satisfer les necessitats d'equipament de la població existent i prevista”.

De la mateixa manera que s’ha de reservar l’espai necessari per a proveir d’habitatges el municipi també s’ha de reservar l’espai per a les dotacions d’equipaments.

g) “Garantir la disponibilitat d'una àmplia varietat d'opcions de mobilitat sostenible i fomentar solucions de disseny que afavoreixin els desplaçaments a peu i l'ús del transport públic”.

En la mesura del que permeti el Pla General s’hauran d’establir les accions adients per fomentar un tipus de mobilitat més sostenible, en el qual es doni prioritat als desplaçaments a peu (mitjançant la vianització de carrers, creació de bosses d’aparcament dissuassori per evitar els desplaçaments amb vehicle a l’interior del nucli d’Alaior, foment de l’ús d’elements dissuassoris del trànsit... ) o a la utilització del transport públic.

h) “Coordinar les previsions de localització de les activitats generadores d'ocupació i residència a fi de reduir les demandes de mobilitat i fomentar la integració d'usos i la cohesió social”.

Un dels criteris per reduir la mobilitat, i per tant la utilització de vehicles a motor consisteix en ordenar correctament els usos i les activitats als nuclis de població, de manera que els llocs de feina se puguin situar al costat dels llocs de residència, o que els establiments comercials siguin veïns dels habitatges. El que cal evitar és la màxima especialització espacial, és a dir, tenir nuclis exclusivament residencials i altres de serveis. S’han d’intentar integrar tots els


19.02.2008 12/00091/08



usos en els nuclis de tal forma que es molestin el menys possible entre ells i a l’hora es complementin, evitant desplaçaments innecessaris.

i) “Promoure la gestió prudent dels recursos naturals i energètics i fomentar la utilització d'energies renovables i les solucions constructives arquitectòniques i urbanístiques bioclimàtiques que minimitzin el consum de recursos naturals”.

L’aigua és un recurs escàs a les nostres illes i per tant s’ha de gestionar de manera prudent. Un consum d’aigua per sobre de la capacitat de càrrega dels aqüífers pot provocar la seva sobreexplotació, i conseqüències com la salinització per culpa de l’entrada d’aigua del mar. És en aquest sentit que s’haurien de promoure mesures d’estalvi d’aigua a les noves edificacions, com reutilització d’aigües grises, disposició d’aljubs per recollida d’aigües pluvials... Per altre costat, el consum d’energia, en el nostre cas produïda per una central tèrmica, contribueix a incrementar impactes a nivell planetari, com l’efecte hivernacle per emissió de CO2 a l’atmosfera. Amb l’objecte de reduir aquests impactes s’hauran d’introduir també mesures d’estalvi energètic o d’utilització d’energies renovables que siguin més respectuoses amb el medi ambient.

j) “Protegir i incrementar la proporció d'ecosistemes naturals i artificials en els nuclis urbans, generant, quan sigui possible, corredors verds que connectin els sistemes d'espais naturals rurals i els espais lliures urbans”.

Alaior és un municipi amb una gran quantitat d’espais naturals, que rodegen els nuclis urbans existents, segons aquest criteri del PTI s’haurien de preveure corredors biològics entre les zones verdes urbanes i els espais naturals del sòl rústic, sempre que això sigui possible.

k) “Promoure la utilització dels sòls abandonats o obsolets per acollir la necessitat de creixement residencial i d'activitats amb preferència a l'ocupació de sòls de nova extensió”.

Un dels principals problemes que se plantegen en aquesta adaptació del PGOU d’Alaior és la ubicació dels nous sòls urbanitzables residencials. Sempre que sigui possible, es triaran per als nous desenvolupaments, aquells que estiguin més obsolets o que estiguin abandonats.

l) “Localitzar els nous creixements residencials i les activitats vinculades als assentaments existents per tal de potenciar la diversitat urbana i la utilització de les xarxes de transport públic existents”.

S’haurà de procurar que els nous urbanitzables residencials o no se situïn annexos als existents, aprofitant la xarxa viària actual.

m) “Preveure els riscs ambientals i tecnològics”.

S’incorporaran en primer lloc les ÀPR ambientals del PTI, com són els riscos d’inundació, riscos d’esllavissament, riscos d’erosió, riscos d’incendi o riscos de contaminació dels aqüífers i després s’hauran d’adoptar les mesures adequades per evitar aquests riscos o d’altres en cas que sigui necessari.

n) “Promoure els sistemes de tractament i reciclatge de residus industrials i domèstics”.

La producció de residus i el seu posterior tractament s’han convertit en un dels problemes més grans que han d’afrontar les administracions. La creixent producció de residus i les dificultats que planteja el seu tractament aconsellen fomentar polítiques que contribueixin a la reducció de la producció i al seu


19.02.2008 12/00091/08



reciclatge. En la mesura del que sigui possible, en el Pla General s’aplicaran mesures per facilitar el tractament, el reciclatge i la reducció dels residus.


19.02.2008 12/00091/08



3. ADAPTACIÓ A LES DOT

En aquest apartat es farà referència a tots aquells articles de les DOT que afecten al PGOU d’Alaior i que per tant el planejament s’hi haurà d’adaptar.

3.1 DISPOSICIONS D’APLICACIÓ IMMEDIATA I DIRECTA.

L’article 4 de la llei 6/1999, de 3 d’abril, de les Directrius d’Ordenació Territorial de les Illes Balears i de mesures tributàries (DOT) estableix la relació d’articles i disposicions de les DOT que són d’aplicació immediata i directa. Es tracta dels següents:

Articles Article 3. Vigència, Revisió i Modificació de les DOT.

Article 4. Disposicions de les DOT d’aplicació immediata i directa. Obligació d’adaptar els instruments de planejament general vigents en el termini màxim de dos anys.

Article 5. Zones d'interès per a la Defensa Nacional. Article 8. Definició del concepte d’àrees sostretes al

desenvolupament urbà. Distinció entre sòl rústic protegit i sòl rústic comú.

Article 9. Definició del concepte de sòl rústic protegit (SRP). Classificació del mateix en cinc categories (AANP, ANEI, ARIP, APR i APT).

Article 10. Definició del concepte de sòl rústic comú (SRC). Classificació del mateix en tres categories (AIA, AT i SRG).

Article 11. Definició del concepte d’àrees de desenvolupament urbà. Article 19. Definició de les àrees de sòl rústic protegit: àrees naturals

d’especial interès d’alt nivell de protecció (AANP), àrees naturals d’especial interès (ANEI), àrees rurals d'interès paisatgístic (ARIP), àrees de prevenció de riscs (APR) i àrees de protecció territorial (APT).

Article 20. Definició de les àrees de sòl rústic comú: àrees d’interès agrari (AIA), àrees de transició (AT) i àrees de sòl rústic de règim general (SRG).

Article 21. Regulació del sòl rústic d’acord amb la Matriu de l’Annex I. Article 23. Declaració d'interès preferent de la conservació del mon

rural. Article 32. Obligació dels nous sòls urbanitzables o aptes per a la

urbanització (destinats a ús residencial, turístic o mixt) de desenvolupar-se de forma integrada o contigua als nuclis existents.

Article 33. Limitació pels PTI de l’increment dels sòls urbanitzables o aptes per a la urbanització destinats a ús residencial, turístic o mixt en un horitzó temporal de 10 anys.

Article 35. Indemnitzacions com a conseqüència de la limitació del creixement.

Article 37. Administracions competents per a actuar a les àrees de reconversió territorial (ART).

Article 38. Definició dels instruments de reconversió territorial: els Plans de Reconversió Territorial (PRT) i els Projectes de Millora Territorial (PMT).

Article 39. Efectes de l’aprovació definitiva dels instruments de reconversió territorial.


19.02.2008 12/00091/08



Article 56. Redacció dels Plans Directors Sectorials (PDS) per a l’ordenació de les infraestructures i els equipaments.

Article 57. Enumeració dels Plans Directors Sectorials vigents a l’entrada en vigor de les DOT.

Article 58. Enumeració dels Plans Directors Sectorials a redactar. Article 59. Previsió d’altres Plans Directors Sectorials.

Article 63. Obligació dels projectes d’infraestructures de preservar la biodiversitat, evitar les inundacions i els impactes sobre la pèrdua de sòls.

Article 64.1. Limitació de les infraestructures aeroportuàries. Article 79. Vinculació de les DOT a totes les Administracions Públiques

Article 80. Principis de la gestió territorial: coordinació, programació i col·laboració entre les administracions públiques competents. Obligació del Govern de les Illes Balears de desenvolupar un sistema d’informació territorial.

Article 81. Obligació del Govern de les Illes Balears de garantir la participació efectiva dels ciutadans en la redacció dels Plans.

Article 82. Obligació del Govern de les Illes Balears de presentar periòdicament una memòria sobre l'aplicació de les DOT.

Article 83. Sistemes d’actuació per als Plans de Reconversió Territorial. Article 84. Termini màxim per a l’aprovació dels PTP. Article 85. Obligació d’aportar un Estudi d’Impacte Ambiental (EIA),

emprant la cartografia oficial del Govern, per a tots els instruments d’ordenació territorial prevists a les DOT.

Article 86. Obligació dels instruments d’ordenació territorial prevists a les DOT d’aportar una valoració econòmica dels recursos naturals afectats.

Article 87. Jerarquia dels instruments d’ordenació territorial i criteris per a la seva adaptació a les DOT.

Disposicions addicionals

Disposició addicional 1ª. Interpretació dels criteris de les DOT d’acord amb

els aprovats pel Parlament de les Illes Balears, per a la redacció dels instruments d’ordenació territorial.

Disposició addicional 2ª. Disposicions per a dur a terme plans i projectes per a les àrees de reconversió territorial (ART)

Disposició addicional 4ª. Avaluació pel Govern del cost econòmic de l’aplicació de les DOT i previsió pressupostària per dur-la a terme.

Disposició addicional 5ª. Obligació del Govern de les Illes Balears de establir els indicadors de sostenibilitat per a redactar les memòries d’aplicació de les DOT (art. 82).

Disposició addicional 6ª. Obligació del Govern de les Illes Balears d’aprovar les disposicions reglamentàries necessàries per a desenvolupar el sistema d’informació territorial previst al art. 80.2.

Disposició addicional 7ª. Obligació del Govern de les Illes Balears de promoure la regulació dels estudis d’impacte ambiental dels instruments d’ordenació territorial i de planejament general.


19.02.2008 12/00091/08



Disposició addicional 8ª. Obligació del Govern de les Illes Balears de desenvolupar l’Agenda Local 21i altres mesures de sensibilització medi ambiental.

Disposició addicional 9ª. Prohibició de la publicitat en sòl rústic. Disposició addicional 10ª. Obligació del Govern de les Illes Balears de afavorir

l’adquisició del primer habitatge per a persones residents més de 5 anys a les Illes Balears.

Disposició addicional 11ª. Obligació dels instruments urbanístics d'incloure la documentació necessària per fer front i reduir al màxim els nivells de riscs d’erosió, d’esllavissament, d’inundació, de contaminació d’aqüífers i d’incendis.

Disposició addicional 12ª. Desclassificació automàtica de sòls urbanitzables o aptes per a la urbanització.

Disposició addicional 13ª. Establiment de certs beneficis fiscals en el cas de successions i de l’IRPF relatives a sòls rústics protegits i àrees d'interès agrari (AIA).

Disposició addicional 14ª. Modificacions introduïdes a l’article 18 de la LEN (Llei 1/1991), sobre la regulació d’usos als edificis tradicionals, i a la Disposició Addicional Cinquena de la LEN, sobre el caràcter de mínims de les disposicions de la llei.

Disposició addicional 15ª. Modificacions introduïdes a l’article 26 de la Llei del Sòl Rústic (Llei 6/1997), per a exceptuar del compliment de certs requisits en les declaracions d’interès general per a dotacions de serveis o d’infraestructures.

Disposició addicional 16ª. Modificacions introduïdes a l’article 22 de la Llei del Sòl Rústic (Llei 6/1997).

Disposició addicional 17ª. Tramitació de les adaptacions del planejament general a les DOT.

Disposició addicional 18ª. Afegit d’una Disposició Transitòria Tercera a la Llei 8/1987, d’Ordenació Territorial de les Illes Balears, derogada per la Llei 14/2000, de 21 de desembre d’Ordenació Territorial.

Disposició addicional 19ª. Possibilitat d’agrupar edificacions agràries en àrees naturals d’especial interès (ANEI)

Disposició addicional 20ª. Modificacions introduïdes a l’article 11 de la Llei de Disciplina Urbanística (Llei 10/1990).

Disposició addicional 21ª. Forma de realitzar els tancaments de finques a les àrees d’especial protecció (ANEI i ARIP).

Disposició addicional 23ª. Obligació del Govern de les Illes Balears de crear una xarxa de parcs i reserves naturals.

Disposicions transitòries

Disposició transitòria 1ª. Obligació d’adaptació a les DOT dels plans

territorials insulars (PTI) i els plans directors sectorials (PDS) en elaboració.

Disposició transitòria 2ª. Termini de dos anys per l’adaptació a les DOT dels plans directors sectorials (PDS) aprovats definitivament.


19.02.2008 12/00091/08



Disposició transitòria 3ª. Possibilitat excepcional d’ordenar àrees d’especial protecció mentres no hi hagi PTP.

Disposició transitòria 4ª. Límit de creixement pels sòls urbans, urbanitzables o aptes per a la urbanització destinats a ús residencial, turístic o mixt, mentre no hi hagi pla territorial insular.

Disposició transitòria 5ª. Definició de l’àrea de transició (AT) mentre no hi hagi PTI.

Disposició transitòria 6ª. Excepcions a la desclassificació de sòls urbanitzables o aptes per a la urbanització establerta per la D.A. 12ª (modificada per la Llei 9/1999, de 6 d’octubre, de Mesures Cautelars i d’Emergència relatives a l’Urbanisme i l’Ordenació del Territori, per la Llei 8/2003, de 25 de novembre, de mesures urgents en matèria d'ordenació territorial i urbanisme a les Illes Balears i per la Llei 10/2003, de 22 de desembre, de mesures tributàries i administratives).

Disposició transitòria 7ª. Obligació municipal de comunicar al Govern i a la Comissió Insular d’Urbanisme, en el termini de sis mesos, els terrenys que considerin prioritaris als efectes que mantinguin la classificació de sòl urbanitzable o apte per a la urbanització.

Disposició transitòria 8ª. Definició de les àrees d'interès agrari (AIA) mentre no hi hagi PTI.

Disposició transitòria 9ª. Competència de la Comissió Balear de Medi Ambient, sobre els instruments de planejament urbanístic que afectin a àrees de prevenció de riscs (APR), mentre no hi hagi PTI.

Disposició transitòria 11ª. Termini de sis mesos pel Govern per a delimitar àrees d’actuació i aprovar projectes per l’execució d’actuacions demostratives a les àrees de reconversió territorial (ART).

Disposició transitòria 12ª. Delimitació de les projeccions ortogonals de l’article 19 en absència de PTI.

Disposició transitòria 13ª. Establiment de la Matriu d’Ordenació del Sòl Rústic (Annex I de les DOT), pels planejaments generals no adaptats a les DOT.

Disposició transitòria 14ª. Obligació municipal de comunicar a la CIU, en el termini de 60 dies, les superfícies dels distints tipus de sòl.

Disposició transitòria 15ª. Procediment i requisits per a suspendre el planejament municipal per les administracions insulars competents.

Disposició transitòria 16ª. Normes urbanístiques per als municipis sense planejament general aprovat definitivament.

Disposicions derogatòries i disposicions finals

Disposició derogatòria. Derogació de tots els preceptes que contradiguin

aquesta llei. Disposició final 1ª. Autorització al Govern per dictar disposicions

oportunes per aplicar aquesta llei.


19.02.2008 12/00091/08



Disposició final 2ª. Entrada en vigor de les DOT (dia 18 d’abril de 1999). Annexos

Annex I Matriu d’Ordenació del Sòl Rústic i definició de les activitats regulades a la mateixa (modificada per la Llei 9/1999, de 6 d’octubre, de Mesures Cautelars i d’Emergència relatives a l’Urbanisme i l’Ordenació del Territori, per la Llei 8/2003, de 25 de novembre, de mesures urgents en matèria d'ordenació territorial i urbanisme a les Illes Balears i per la Llei 10/2003, de 22 de desembre, de mesures tributàries i administratives.

Annex II Representació gràfica de les determinacions

regulades a l’article 19 i la Disposició Addicional 12ª de les DOT.


19.02.2008 12/00091/08



3.2 ARTICLES QUE INCIDEIXEN EN L’ADAPTACIÓ.

S’enumeren a continuació els articles de la normativa de les DOT que incideixen en l’Adaptació del PGOU d’Alaior i que per tant el planejament s’hi haurà d’adaptar. Cal senyalar que algunes disposicions regulen transitòriament l’ordenació fins a l’aprovació del PTI i per tant ja no són d’aplicació.

Segons l’article 6 de les DOT els elements bàsics del territori són:

1. Àrees homogènies de caràcter supramunicipal

2. Àrees sostretes al desenvolupament urbà

3. Àrees de desenvolupament urbà

4. Sistema d’infraestructures i equipaments

En el nostre cas l’àrea homogènia és l’illa de Menorca (art 7). Les Àrees sostretes al desenvolupament urbà són els terrenys la funció dels quals és la protecció dels elements d’identitat que els caracteritzen i que, per la qual cosa, s’han de preservar dels processos de desenvolupament urbanístic (art 8).

Les Àrees de Desenvolupament urbà són els sòls aptes per als assentaments urbans, de qualsevol tipus d’ús (art 11).

El sistema d’infraestructures i equipaments és aquell que relaciona i integra la resta d’elements bàsics del territori complint diferents funcions al servei del conjunt de la població (art 12).

Les àrees de sòl rústic protegit es defineixen a l’article 19. Al municipi d’Alaior són d’aplicació les següents (no hi ha àrees ARIP).

a) Les àrees naturals d’especial interès d’alt nivell de protecció (AANP), definides per la LEN, així com també els espais naturals protegits, declarats segons la Llei 4/1989.

b) Les àrees naturals d’especial interès (ANEI), definides per la LEN, que no s’inclouen en la categoria anterior.

d) Les àrees de prevenció de riscs (APR), que són les que presenten un manifest risc d’inundació, incendi, erosió o esllavissament, independentment de la seva inclusió en les categories anteriors.

e) Les àrees de protecció territorial (APT), que són, independentment que siguin incloses a les categories anteriors, les següents:

e.1) La franja de 500 metres amidada des del límit interior de la ribera de la mar.

e.2) La franja compresa entre dues línies longitudinals paral·leles a les arestes d’explanació de les carreteres i una distància d’aquestes de 25 metres a les carreteres de quatre o més carrils, de 18 metres a les carreteres de dos carrils de les xarxes primària i secundària i de 8 metres a les carreteres de dos carrils de les xarxes local o rural, segons el que disposa la Llei 5/1990, de 24 de maig, de carreteres de les Illes Balears, excepte quan es tracti de travessies.

Les àrees de sòl rústic comú es defineixen a l’article 20. Al municipi d’Alaior són d’aplicació les següents:

1. Les àrees d’interès agrari (AIA), que han estat delimitades pel PTI.


19.02.2008 12/00091/08



2. Les àrees de transició (AT), que comprendran una franja a partir del sòl classificat com a urbà, urbanitzable o apte per a la urbanització. També ha estat delimitada pel PTI

3. Les àrees de sòl rústic de règim general (SRG), integrades per la resta del sòl rústic comú.

L’article 21 estableix que el PTI i, més concretament, el PGOU d’Alaior, haurà de regular el sòl rústic i els seus usos i activitats amb subjecció a la Matriu d’Ordenació del Sòl Rústic i les seves definicions de l’annex I de les DOT, a la LSR, i a la Llei 19/ 1995, de 4 de juliol, de modernización de las explotaciones agrarias.

Així mateix, s’establiran les normes urbanístiques i d’integració paisatgística i ambiental, d’acord amb els criteris següents:

1. Per a les AANP, promoure la conservació, la investigació i la millora dels recursos naturals.

2. Per a les ANEI, promoure les activitats tradicionals i aquelles altres que generin els recursos necessaris per a la conservació i que siguin compatibles amb les del punt anterior.

4. Per a les APR d’esllavissaments, erosió, incendis o inundacions, establir les condicions i limitacions de desenvolupament dels usos i de les activitats en funció del nivell de risc; determinar les accions de protecció i de previsions de les infraestructures, seguint els criteris de l’administració pública competent, així com promoure les accions que evitin aquests riscs.

5. Per a les àrees de protecció territorial (APT), protegir les àrees pròximes a la costa i a les infraestructures exercint la funció de corredor biològic per a la connexió de les àrees protegides.

6. Per a les àrees d’interès agrari (AIA), definir mesures que protegeixin el potencial productiu del sòl, la permanència de l’arbrat, els incentius per a les activitats agràries i la millora de les rendes rurals.

7. Per a les àrees de transició (AT), destinar-les a les previsions del futur creixement urbà i a l’harmonització de les diferents classes de sòl.

L’article 32 estableix els criteris de localització per als nous sòls urbanitzables o aptes per a la urbanització destinats a ús residencial, turístic o mixt. Aquests criteris han estat concretats a l’art 34.4 a) del PTI.

Els articles 35 i 36 contenen una sèrie de disposicions que han de regir els canvis de classificació conseqüència de l’adaptació als límits establerts a l’article 33 de les DOT. En aquest article s’estableix un límit del 12 % en l’increment de nou sòl urbanitzable o apte per a la urbanització destinats a ús residencial, turístic o mixt. En l’Adaptació del PGOU d’Alaior no es preveu cap canvi de classificació que doni lloc a indemnitzacions en els termes prevists en aquests articles.

El capítol 7 de les DOT es dedica a les Àrees de reconversió territorial (ART)

A l’article 37 s’estableix que l’Ajuntament, els consells insulars i el Govern de les Illes Balears d’acord amb ells, podran dur a terme actuacions a les àrees de reconversió territorial (ART) amb l’objecte de restituir o millorar el paisatge rural o urbà.

Els instruments prevists són (art 38):

a) El Pla de Reconversió Territorial (PRT). El PRT té per objecte la realització en àrees de desenvolupament urbà, d’operacions d’esponjaments, d’implantació o millora dels equipaments, d’infraestructura i de dotacions de serveis.


19.02.2008 12/00091/08



b) El Projecte de Millora Territorial (PMT). Té per objecte la millora del paisatge urbà o rural.

L’aprovació definitiva de qualsevol dels instruments de reconversió territorial durà implícita la declaració d’utilitat pública, als efectes d’expropiació, de les actuacions que s’hi estableixin (art 39).

Tal com s’estableix a l’art 40 el planejament general ha d’incorporar la delimitació de les ART aprovades pel PTI.

Finalment a l’art 83 s’estableix que els PRT s’executaran mitjançant qualsevol dels sistemes d’actuació que estableix la legislació urbanística (compensació, cooperació i expropiació), i podran delimitar unitats d’actuació discontínues que contenguin l’àrea territorial subjecta a la reconversió i altres sòls de futur desenvolupament urbà.

Disposició addicional 9ª.

Segons aquesta disposició queda prohibida la publicitat en sòl rústic, exceptuant-ne els rètols de caràcter informatiu ubicats a la mateixa finca on es desenvolupa l’activitat anunciada, que seran objecte de regulació reglamentària específica, els cartells que assenyalin llocs d’interès públic, no comercials, i les indicacions d’ordre general.

Disposició addicional 11ª

Per tal de reduir al màxim els nivells de risc d’esllavissament, d’erosió, d’inundació, de contaminació d’aqüífers o d’incendi, els diferents instruments urbanístics inclouran la documentació necessària per fer front a aquests riscs.


Com a conseqüència d’aquesta disposició l’entrada en vigor de les DOT, suposà la desclassificació del sector Calescoves, amb una superfície de 42,6075 Ha i una capacitat de 953 habitatges.


En aquesta disposició es regulen els terminis per a l’Adaptació del planejament general a les DOT. Consisteixen en una aprovació inicial, informació pública (un mes), una aprovació provisional en el termini màxim d’un mes esgotada la informació pública i presentació a la Comissió Insular d’Urbanisme. La Comissió té un termini de tres mesos per resoldre l’aprovació definitiva.


Mitjançant aquesta disposició es permet l’agrupació de les possibilitats edificatòries destinades als usos i a les activitats que la MOSR preveu per al sector primari en àrees naturals d’especial interès (ANEI). Les edificacions i els terrenys adscrits constituiran una unitat indivisible com a mínim 20 anys i la indivisibilitat s’inscriurà al Registre de la Propietat.

Disposició addicional 21ª Segons aquesta disposició quan els tancaments als ANEI o ARIP suposin obra de fàbrica es realitzaran amb pedra arenosa o calcària en murs de paret seca, prohibint-se el seu aterracat. L’alçada màxima del tancament massís serà d’un metre, i s’admetrà sobre la seva coronació i fins a una altura màxima de 2,20 metres, la disposició d’elements diàfans executats mitjançant els sistemes tradicionals de la zona.


19.02.2008 12/00091/08



Disposició transitòria 5ª

Una vegada establertes les àrees de transició pel PTI cal destacar el punt 2on d’aquesta disposició. Segons aquest punt els instruments de planejament general ordenaran les AT mitjançant mesures encaminades a obtenir un adequat grau en la intensitat de les activitats, dels usos i de les actuacions per tal d’afavorir la integració paisatgística dels nuclis en el seu entorn.

Disposició transitòria 14ª

L’Ajuntament d’Alaior comunicà les superfícies requerides a la disposició 14ª el 23 d’abril de 1999, tan sols 6 dies després de la publicació al BOIB de les DOT (17/04/99).

Segons aquesta comunicació la superfície classificada com urbà o urbanitzable era de 697,86 ha i la població prevista era de 47.188 habitants. La distribució segons el tipus de sòl era la següent:

Zona Superfície (ha) Població Nuclis urbans 284,18 23.300 Urbanitzables amb PP definitivament aprovat 306,54 16.197 Sòl urbanitzable programat 65,39 5.466 Sòl urbanitzable no programat 41,75 2.225 TOTAL 697,86 47.188

TAULA V. Disposició Transitòria 14a. Sòl urbà i urbanitzable. Font: Ajuntament Annex I

Matriu d’ordenació del sòl rústic

La MOSR determina, amb caràcter de mínim, els usos i les activitats permesos, condicionats o prohibits. A la taula següent s’adjunta la seva darrera redacció, corresponent a la disposició addicional quinzena de la Llei 10/2003, de 22 de desembre, de mesures tributàries i administratives.

SECTOR PRIMARI SECTOR

SECUNDARI EQUIPAMENTS ALTRES

Activitats extensives

Activitats intensives

Activitats comple-mentàries

Indústria de transformació agrària

Indústria general

Sense construc-ció

Resta d’equipa-ments

Activitats extrac-tives

Infraes-tructures

Habitatge unifami-liar aïllat

Protecció ii educació ambiental

SRP AANP 1 2 2-3 2-3 3 2-3 3 3 2-3 3 2

ANEI 1 2 2 2-3 3 2 3 2-3 2 2-3 1

ARIP 1 2 2 2 3 2 2 2-3 2 2 1

APR 1 2 2 2 3 2 2 2-3 2 2 2

APT 1 2 2 2 3 2 3 2-3 2 3 1

SRC

AIA 1 1 2 2 2-3 2 2 2-3 2 2 1

AT 1 1 2 2 3 2 2 3 2 2 1

SRG 1 1 2 2 2-3 2 2 2-3 2 2 1

Regulació dels usos en la matriu anterior:

1: Admès sense perjudici del compliment de la normativa específica.

2: Condicionat segons estableix el Pla Territorial Insular.


19.02.2008 12/00091/08



2-3: Prohibit amb les excepcions que estableix el Pla Territorial Insular.

3: Prohibit. Cal tenir en compte la següent norma específica inclosa a la disp. addicional quinzena de la Llei 10/2003:

1) Els usos ubicats dins les àrees de prevenció de riscs només podran autoritzar-se amb l’informe previ de l’Administració competent en matèria de medi ambient.

Sense perjudici del que estableix el paràgraf anterior, en les àrees de prevenció de risc d'incendis, quan es destinin a usos o activitats que suposin habitatges i incorporin mesures de seguretat vial per garantir l'accés de persones i vehicles, dipòsits d'aigua per a una primera situació d'emergència així com també actuacions a la vegetació en un radi de 30 metres al voltant de les edificacions per reduir la càrrega de combustible, se’ls aplicarà el règim d'usos prevists a la categoria de sòl que es correspondria en absència d'aquest risc d'incendi.

A efectes de l’autorització de nous habitatges a sòl rústic dins APR, la parcel·la mínima serà la corresponent a la qualificació del sòl rústic subjacent, i si no fos coneguda, la corresponent al sòl rústic confrontant. Si fossin vàries les qualificacions de sòls rústics confrontants, s’aplicarà la més restrictiva.


19.02.2008 12/00091/08



4. ADAPTACIÓ AL PTI

En aquest apartat es farà referència a tots aquells articles del PTI que afecten el PGOU d’Alaior i que per tant s’hauran d’adaptar.

L’aprovació pel Ple del Consell Insular del Pla Territorial Insular de Menorca el dia 25 d’abril de 2003 (Rectificació d’errors al BOIB núm 158 EXT de 14 de novembre de 2003) comporta l’aplicació d’un conjunt de normativa de manera immediata, directa i plena.

Aquesta normativa desenvolupa les disposicions contingudes a les DOT, i necessàriament han de tenir-se en compte a l’hora d’adaptar el PGOU d’Alaior.

S’enumeren a continuació els articles de la normativa del PTI que incideixen en l’Adaptació del PGOU. Són articles NDPA: normes aplicables de forma immediata, directa i plena. Tot l’article. Es tracta dels relatius a:

III. Determinacions dispositives sobre destinació del sòl per a equipaments, infraestructures i serveis públics generals i autonòmics.

IV. Determinacions dispositives sobre destinació del sòl per a equipaments, infraestructures i serveis insulars.

V. Determinacions dispositives que defineixen el marc dels Plans Generals Municipals d’Ordenació Urbanística.

VI. Creixement residencial i turístic i programació del procés d’edificació i d’ús del sòl.

VII. Nuclis tradicionals.

VIII. Zones turístiques.

IX. Sòl Rústic.

X. Determinacions dispositives sobre la preservació, la millora i l’ús sostenible del patrimoni historicoartístic i cultural.

Aquests Títols es composen de diferents articles, alguns d’ells obliguen a la mateixa administració insular, altres impliquen coordinació amb l’administració autonòmica o estatal i d’altres obliguen directament als ajuntaments al seu compliment i adaptació al model territorial establert al PTI; aquest compliment es pot realitzar bé des de l’àmbit del planejament urbanístic, bé des d’altres instruments propis de la gestió municipal, com ara les Ordenances municipals, els decrets de batlia, els Plans d’Acció Ambiental, etc.

A continuació analitzem aquells títols i articles del Pla Territorial que afecten directament aquest planejament urbanístic, i analitzem com es produeix l’adaptació als mateixos, explicant al mateix temps la solució adoptada.


19.02.2008 12/00091/08



4.1 TÍTOL III. DETERMINACIONS DISPOSITIVES SOBRE DESTINACIÓ DEL SÒL PER A EQUIPAMENTS, INFRAESTRUCTURES I SERVEIS PÚBLICS GENERALS I AUTONÒMICS.

• A l’article 14, punt 2, d’Ús del sòl per a instal·lacions de fonts primàries

d’energia (segons la Modificació del PTI de 26 de juny de 2006) es recullen les disposicions del PDS Energètic relatives al proveïment de gas natural mitjançant gasoducte. En el punt 4, relatiu a l’energia solar i altres energies renovables, s’estableix que l’autorització d’infraestructures d’energies renovables requerirà, en el seu cas, la tramitació del corresponent procediment de declaració d’interès general. Quan no resulti prohibida la seva implantació es requerirà un estudi previ d’impacte ambiental per a la implantació de petites infraestructures d’energies renovables en sòl rústic protegit i per a la implantació de grans instal.lacions d’energies renovables en qualsevol categoria de sòl rústic.

L’adaptació al PDS Energètic es tracta a l’apartat 10.3 del present document. La regulació de l’energia solar i altres energies renovables es du a terme a l’article 92. Instal.lació d’infraestructures d’energies renovables de la Normativa.

• A l’Article 16, d’Ús del sòl per a equipament educatiu. Es preveuen els

següents aspectes:

o A l’apartat 2 es preveu l’ampliació, amb 10 unitats noves, l’ensenyament infantil de 2on cicle.

o A l’apartat 3 d’ensenyament primari, es preveu l’ampliació de la zona escolar.

o A l’apartat 4 d’ensenyament secundari, es preveu l’ampliació de 3 unitats i l’ampliació per poder realitzar cicles formatius.

o A l’apartat 5 d’ensenyament superior, es preveu l’ampliació del centre universitari de la UIB.

Als creixements de nous urbanitzables i amb les Unitats d’Actuació es preveu la superfície suficient per donar resposta a les necessitats que preveu el PTI per destinar a equipaments educatius.

• A l’Article 17, d’Ús del sòl per a equipaments sanitaris. Es preveu la dotació d’una unitat sanitària a Cala en Porter. Aquesta actuació es perfectament realitzable amb l’ordenació actual del nucli esmentat.

• A l’article 18 d’ús del sòl per a equipament comercial es prohibeix completament l’ús de gran superfície comercial i en general, dels establiments no especialitzats (en règim d’autoservei) de grans dimensions (segons la normativa autonòmica de comerç detallista). A la normativa d’aquestes normes i concretament a l’article 36 d’ÚS global (4) terciari, on es defineixi l’ús comercial, s’exclouran aquelles activitats que suposin ús de gran superfície segons la normativa vigent.

La resta de disposicions contingudes en aquest article són només criteris que es tendran en compte a l’hora d’ordenar l’ús comercial al PGOU d’Alaior.

S’atorga absoluta preferència a la fórmula de “centres comercials oberts” als nuclis d’Alaior. Consolidació i foment als restants nuclis urbans de la funció comercial en zones delimitades a l’interior dels nuclis urbans, tot i que els establiments també s’hi poden ubicar, bé de manera dissociada, bé de manera


19.02.2008 12/00091/08



integrada si això és possible (mercats, minicentres comercials), amb facilitació de la implantació d'establiments que operin com “locomotors” (supermercats, establiments d'artesania) i comerços de comparació i foment de l'associacionisme entre els comerciants. En tot cas, l'ordenació urbanística municipal ha d'atendre els aspectes relacionats amb la funcionalitat i el paisatge urbans.

Es permetran a les perifèries dels principals nuclis i d'urbanitzacions litorals de moderada o baixa densitat, establiments no especialitzats en règim d'autoservei orientats sobretot al consum freqüent (autoserveis, superserveis o supermercats).

Igualment es permetran a les urbanitzacions sorgides amb vocació turística, establiments dedicats a productes de compra habitual i comerços per al turista (que poden confluir en minicentres comercials), sempre de superfície inferior a 300 metres quadrats per local comercial, i especialment, espais preparats per a mercats ambulants.

4.2 TÍTOL IV. DETERMINACIONS DISPOSITIVES SOBRE DESTINACIÓ DEL

SÒL PER A EQUIPAMENTS, INFRAESTRUCTURES I SERVEIS INSULARS.

• A l’Article 23, Ús del sòl per equipament social. Es fan les següents previsions

de noves dotacions en equipament social per Alaior.

o Una residència d’ancians que inclogui funcions de centre de dia, amb possibilitats d’atendre la demanda d’altres municipis de la zona centre de l’illa.

o Habitatges tutelats com a servei alternatiu a l’allotjament en residències.

Es qualifiquen suficients espais com a equipament social i se’n qualificaran més als nous urbanitzables que podran satisfer les previsions del PTI.

• A l’Article 24, Ús del sòl per equipament esportiu es fan les següents previsions de noves dotacions en equipament esportiu per Alaior.

o Una pista de cros i bicicleta de muntanya a Santa Eularieta.

A la cartografia adjunta s’inclou la delimitació de la zona enunciada com a equipament en Sòl Rústic.

• A l’article 25 d’ús del sòl per a equipament cultural es fan les següents previsions de noves dotacions en equipament cultural.

o Creació d’un espai cultural polivalent (teatre, música, conferències...).

o Creació del museu etnològic de Menorca, a ubicar al Pati de sa Lluna.

Hi ha suficient reserva de sòl en el municipi d’Alaior per poder allotjar el mencionat espai cultural polivalent. Pel que fa al Pati de sa Lluna està qualificat com a equipament sociocultural, i per tant compleix amb els requisits urbanístics per allotjar el museu etnològic proposat.


19.02.2008 12/00091/08



• A l’article 26 d’ús del sòl per a equipament juvenil es proposa el manteniment de les instal·lacions de titularitat privada Son Putxet i Binixems. Els terrenys afectats per aquestes instal·lacions s’incorporaran a la cartografia adjunta a aquestes Normes com a Sistema General d’Equipaments, concretament els terrenys apareixen grafiats als Plànols de Sòl Rústic, a escala 1:5.000.

4.3 TÍTOL V. DETERMINACIONS DISPOSITIVES QUE DEFINEIXEN EL

MARC DELS PLANS GENERALS MUNICIPALS D’ORDENACIÓ URBANÍSTICA

En el capítol d’objectius d’aquesta memòria justificativa s’han definit aquells criteris i objectius dels articles 27 i 28 del PTI que han quedat assumits com a propis per aquest adaptació. Ara, en aquest apartat d’adaptació al PTI es justifica el tractament que es fa de cada un d’aquests objectius a l’adaptació del planejament municipal. • L’article 27 marca els criteris bàsics per a l’elaboració del planejament

municipal, es divideix en tres punts que ara analitzem per tal de justificar el compliment d’aquest article i la forma com aquesta revisió ho resol:

“1. Els plans generals municipals han de definir, en el marc d'ordenació establert per les Directrius d'ordenació del territori, pel Pla territorial Insular i pels plans directors sectorials o mediambientals aplicables, l'ordenació integral del territori municipal de conformitat, en tot cas, amb els objectius i els principis establerts en els articles 2 i 3 d'aquestes Normes”.

El que es diu en els articles 2 i 3 del PTI fa referència als objectius i als principis informadors del mateix PTI. Aquests articles son normes NIDPA, és a dir, normes aplicables de forma immediata, directa i plena. El contingut dels mateixos venen a recollir, encara que amb més detall, allò establert en la pròpia Llei 14/2000, tant en la seva exposició de motius com en els articles 1 i 2, i la Llei 6/1999, també tant en la seva exposició de motius com en l’article 1.

Donant compliment a aquests criteris bàsics i als objectius i principis informadors, aquesta norma ordena de forma integral i plena tot el territori municipal, i ho fa d’acord amb els següents principis que impregnen i marquen la formulació de tot l’articulat de l’articulat:

- Millorar la qualitat de vida dels ciutadans.

- Aconseguir un desenvolupament socio-econòmic basat en la cohesió territorial i social.

- Aconseguir l’equilibri harmònic entre la rehabilitació, la conservació i els desenvolupaments urbans i la protecció dels sistemes naturals i agraris.

- Promovent la gestió i consum eficient i racional dels recursos naturals com aigua, energia, etc.

- Basant totes les determinacions en el principi del Desenvolupament Sostenible, que és aquell que satisfà les necessitats actuals sense posar en perill les futures.

- Aplicant els principis de desenvolupament urbà sostenible contingut a la Carta d’Aalborg.


19.02.2008 12/00091/08



Aquests principis i criteris bàsics són presents a tot l’articulat d’aquest PGOU, i la voluntat municipal és que inspirin tota l’adaptació, per la qual cosa no és possible concretar quins són els articles puntuals que donen compliment a aquests principis, de fet i com tal principis inspiradors que són, la filosofia amb la que s’elabora aquesta adaptació al PTI és que tots i cadascun dels articles de la normativa estiguin en la línia i compleixin amb aquests principis genèrics bàsics.

“2. Els plans generals municipals són l'expressió normativa de la voluntat del municipi corresponent quant a l'adopció d'una determinada alternativa d'ordenació territorial a mitjan i llarg termini; i la informació pública i la participació ciutadana constitueixen els elements essencials en la seva formulació, la seva aprovació i el seu seguiment”.

Cada vegada més en el món de la planificació urbana i territorial s’adopten mesures de participació ciutadana amb l’objectiu que la població, la ciutadania pugui participar de les decisions preses sobre el territori, i que no sigui només l’administració la que decideixi en aquest sentit. El criteri anterior pretén que qualsevol revisió, adaptació o modificació d’un planejament sigui fruit, a l’hora, d’un procés de participació dels ciutadans, mitjançant els mecanismes que ja preveu el mateix procés planificador o amb altres que puguin facilitar-lo.

La present norma urbanística és l’expressió normativa de la voluntat municipal i implica l’adopció de mesures de caire estratègic a mitjà i llarg termini, per la qual cosa, ha comptat en tot moment amb la participació ciutadana adient, de forma coordinada amb l’Agenda Local 21, així com mitjançant reunions sectorials o temàtiques i amb els corresponents períodes d’exposició pública.

A més de l’expressat al paràgraf anterior, aquesta modificació de planejament recull tot el que disposa el Reglament de Planejament, R.D. 2159/1978 de 23 de juny en relació a la participació ciutadana.

“3. Sense perjudici de les determinacions requerides per la legislació urbanística, els plans generals municipals han d’establir les de caràcter estructurant que configurin el model d'ordenació adoptat en el marc del model territorial establert en el Pla territorial insular, i abordar com a aspectes fonamentals:

a) El disseny dels elements clau de l'estructura urbana.

b) Les estratègies de conservació, rehabilitació i transformació dels teixits urbans existents: residencials, productius i turístics.

c) La previsió detallada de nous sòls destinats a habitatge, activitat econòmica, serveis i dotacions en el marc dels límits de creixement establerts en el capítol següent.

d) La definició de les estratègies de gestió més adequades per a l'execució de les seves determinacions.”

A més de totes aquelles determinacions que venen marcades per la legislació urbanística vigent, aquesta norma estableix les corresponents determinacions de caràcter estructurant, configurant d’aquesta forma un model territorial propi, que reflecteix el model definit pel PTI i ho fa a partir de:

- Disseny dels elements claus de l’estructura urbana, que configuren l’Estructura General i Orgànica del Territori, i que tenen la seva plasmació tant amb la definició dels sistemes generals com amb el plànol on es reflecteix l’Estructura General i Orgànica del Territori.


19.02.2008 12/00091/08



- Definició d’estratègies de conservació, rehabilitació i transformació de tots els teixits urbans del municipi, tal com anirem veient al llarg d’aquesta memòria.

- Establiment d’estratègies, programes (temporals o financers) i objectius que facilitin la forma més adequada per a l’execució de les determinacions plasmades en aquest pla.

Tal i com ocorria a l’apartat 1 d’aquest article, aquest model territorial propi, resultant del model que defineix el PTI, no és sintetitzable en un o un altre article concret, sinó que la seva consecució és observable en el conjunt de criteris, normes, articles i determinacions gràfiques d’aquest pla urbanístic i amb aquest objectiu es realitza la present adaptació al PTI.

• L’article 28 defineix els objectius estratègics a assumir com a propis per el planejament municipal, adaptant-los a les circumstàncies i característiques del municipi; l’enunciat de l’article és: “En el marc dels objectius i principis fixats en els articles 2 i 3 d’aquestes normes, els plans generals municipals han d’assumir com a propis, i adaptar-los a les circumstàncies i característiques dels municipis corresponents, els objectius generals següents:”

Posteriorment es relacionen els 14 objectius estratègics, que el present PGOU assumeix com a propis, adaptant-los a les circumstàncies i característiques municipals. A continuació expliquem com es resol cadascun dels objectius a la normativa tal com s’explica a continuació:

“a) Protegir els valors ambientals i paisatgístics de les àrees naturals, rurals i litorals”.

El PGOU protegeix una gran part del sòl rústic municipal, incloent totes aquelles zones que tenen algun tipus de valor natural, ambiental, paisatgístic o rural; establint tot un seguit de categories de sòl protegit, que van des de aquelles de màxima protecció definides a la Llei d’Espais Naturals fins a les definides pel PTI.

El llistat exhaustiu de categories de sòl rústic que amb la voluntat de protegir els valors ambientals i paisatgístics estableixen aquestes normes són:

- Les Àrees d’Alt Nivell de Protecció dintre d’ANEI que inclouen:

o La franja de 100 m de línia litoral

o Els illots

o Els barrancs

o Els alzinars

o Els ullastrars

o Dunes

o Zones humides

- Les Àrees d’Alt Nivell de Protecció fora d’ANEI, que inclouen:

o Alzinar.

o Ullastrar

- Les Àrees Naturals d’Especial Interès (ANEI).

- Les Àrees Naturals d’Interès Territorial (ANIT).

- Les Àrees de Prevenció de Riscos (APR).


19.02.2008 12/00091/08



- Les Àrees de Protecció Territorial (APT).

- Àrea d’Interès Paisatgístic (AIP).

- Àrea de Protecció Paisatgística (APP).

- Àrea de Protecció Arqueològica i Arquitectònica (APAA).

“b) Protegir i valorar el patrimoni urbà i arquitectònic, tot fomentant-ne la reutilització i recuperació”.

Aquest Pla General assumeix com a propi el Catàleg de protecció arquitectònica i dels béns etnològics d’Alaior. En aquest Catàleg es fa un recull exhaustiu de tots els elements patrimonials de qualsevol tipus que cal protegir, així com de les mesures per a aconseguir la seva protecció efectiva, així com dels elements arquitectònics a preservar i dels que són modificables.

A més d’aquesta protecció dels elements singulars que pel seu valor mereixen una protecció específica, a les normes urbanístiques es crea l’àmbit del centre històric on s’hi estableixen tot una sèrie de mesures destinades a la protecció d’aquest espai urbà.

“c) Fomentar el desenvolupament econòmic i turístic sostenible.”

Tot i que d’enunciat curt i directe, aquest objectiu és d’una complexitat enorme i difícil de plasmar en unes línies. Aquest objectiu impregna de forma total a les presents normes urbanístiques, que dintre de les seves competències fan tot el possible per a preservar i afavorir un creixement econòmic i turístic sostenible, en el qual es mantingui i s’equilibri la importància dels diferents sectors econòmics en el total de l’economia local.

Aquest objectiu és igualment un dels més importants a l’Agenda 21 Local del municipi, com queda reflectit a les línies estratègiques i a varis dels plans inclosos al Pla d’Acció Ambiental aprovats, aquests objectius són recollits per aquest planejament que els concreta amb diferents mesures urbanístiques (les úniques que des d’aquí es poden prendre) per tal d’afavorir l’equilibri entre els sectors econòmics. Alguna d’aquestes mesures són:

- Desenvolupament i regulació de les Àrees de Reconversió Territorial, amb l’objectiu de racionalitzar les zones turístiques i aconseguint una forta baixada de places i un increment dels espais lliures públics i de les zones verdes.

- Establiment de restriccions a les tipologies admeses a les zones turístiques, on només són possibles els habitatges unifamiliars i els hotels, afavorint d’aquesta forma l’activitat hotelera.

- Establiment de quotes anuals de llicències de construcció d’habitatges i hotels a les zones turístiques, de tal forma que el seu creixement sigui sostenible i controlat al llarg dels propers anys.

- Ampliació del polígon industrial, per a donar cabuda a les necessitats del sector secundari i amb l’objectiu d’abaratir els preus dels solars industrials.

- Delimitació de les Àrees d’Interès Agrari (AIA), que són aquelles zones de sòl rústic on l’activitat agrària es prioritària i és l’activitat principal.

- Prohibició de l’ús d’habitatge unifamiliar aïllat a totes les categories de sòl rústic; aquesta norma elimina d’aquest sòl el valor especulatiu


19.02.2008 12/00091/08



que l’ús residencial comporta, afavorint que un cop eliminat el valor que l’expectativa de transformació creava al camp, prengui força el valor agrari de les finques.

- Obligació de que els hotels rurals, els agroturismes i els habitatges turístics de vacances a sòl rústic mantinguin l’activitat agrària, evitant d’aquesta forma la desaparició de l’ús agrari del camp del municipi.

“d) Assegurar la provisió de sòl necessari per satisfer les necessitats actuals i futures d'allotjaments, en el marc de les previsions que estableix el PTI”.

És una de les qüestions que més ha preocupat durant l’elaboració d’aquesta revisió del planejament, és per això que es localitzen dues noves zones de sòl urbanitzable, situades una al nord i l’altre al sud del poble, complint els límits màxims de capacitat total, localització i de densitat màxima i mínima.

A més aquests nous sols urbanitzables donen igualment l’oportunitat d’aconseguir nou sòl de cessió obligatòria per a equipaments o nous espais lliures públics situats al costat del nucli urbà ara existent.

La capacitat d’aquest nou creixement és la màxima que estableix el PTI per al municipi, donada la necessitat d’augmentar l’oferta de sòl residencial que permeti frenar el continuat augment dels preus dels habitatges.

La capacitat d’acollida és aquella que ens ve marcada per l’article 39 del PTI, i en quan a la forma, dimensions, localització i altres paràmetres com a tipologies, altures, densitat màxima i mínima, número de plantes, aquest planejament es limita a complir de manera estricta tot allò que estableix el PTI en el seu article 34.

“e) Promoure l'accés a l’habitatge i la integració social, assegurant en tot cas la provisió necessària de sòl per acollir les necessitats d’habitatge social”.

Aquesta revisió de planejament preveu habitatges protegits en els nous creixements de Sòl Urbanitzable Residencial i als creixements de sòl urbà amb intensificació d’ús, complint amb les ràtios definides pel PTI.

A més, segons les determinacions marcades pel propi PTI, aquest planejament estableix unes reserves d’obligat compliment per a la consecució d’habitatges socials, ja siguin estrictament de Protecció Oficial o de qualsevol altre tipologia que habiliti a l’administració a intervenir el seu preu. Ho fa a partir d’un d’article de la normativa que obliga als futurs desenvolupaments en sòl urbà a reservar una part de la capacitat d’allotjament per a aquestes tipologies d’habitatge social; en concret, el nou planejament estableix:

- L’obligatorietat normativa de què tots aquells sòls urbans dels nuclis tradicionals que es sotmetin a operacions de reforma, renovació o rehabilitació sistemàtiques o integrades, hauran de complir el que s’establia per els sòls urbanitzables amb la qual cosa també s’aconseguiran més places d’habitatges protegits a zones on ara no hi ha. Article 185. Ordenació del sòl urbà objecte d’operacions de transformació o intensificació d’ús i del sòl urbà objecte d’operacions de reforma, renovació o rehabilitació sistemàtiques o integrades.

“f) Assegurar la provisió de sòl necessari per a satisfer les necessitats d'equipament de la població existent i prevista”.


19.02.2008 12/00091/08



A partir de totes i cada una de les fitxes de les UA i dels Sòls Urbanitzables, es pot comprovar que s’asseguren suficients espais en superfície i quantitat per a satisfer en escreix les necessitats d’equipaments públics per a la població prevista i existent.

“g) Garantir la disponibilitat d'una àmplia varietat d'opcions de mobilitat sostenible i fomentar solucions de disseny que afavoreixin els desplaçaments a peu i l'ús del transport públic”.

Donades les reduïdes dimensions dels nuclis del terme municipal que no tenen massa crítica suficient, no es contempla la possibilitat de establir transport públic urbà, essent l’únic que hi ha el transport públic interurbà, de connexió amb altres pobles i l’aeroport, que caldria ser millorat i augmentat.

Igualment des de l’àmbit de l’Agenda Local 21, s’han establert vàries línies estratègiques que prenen forma com a accions a desenvolupar que afavoriran sense dubte la mobilitat de vianants o en bicicleta, concretament es tracta de les accions:

“4.1.1 Transformar la plaça des Ramal (Alaior nucli) en zona exclusivament per a vianants”, es tracta vianitzar la plaça, per tal de millorar la seguretat de la zona de jocs infantils.

“4.1.3 Crear aparcaments dissuassoris”, creant una xarxa als voltants del nucli, per afavorir que els visitants puguin deixar els cotxes i traslladar-se a peu fins al centre, alguns d’aquests aparcaments es localitzaran en els nous urbanitzables, mentre que d’altres fins i tot podrien ser reversibles, només per a la temporada turística on la demanda és molt més alta, tornant a tenir un ús agrícola a l’hivern.

“4.1.4 Analitzar la vianització dels nuclis secundaris (Cala en Porter)”, en aquest cas es tracta de comanar estudis per analitzar l’estat actual i la necessitat de vianització dels nuclis urbans secundaris, especialment de Cala en Porter.

“4.1.5 Encarregar un Pla d’Actuacions per a l’Accessibilitat”, en aquest cas es tracta d’encarregar un estudi detallat sobre els problemes d’accessibilitat dels nuclis urbans (voreres, escales, etc.) amb un pressupost detallat i amb fases marcades per a donar-li solucions.

“4.2.1 Senyalitzar i mantenir l’antic camí des Migjorn gran”, es tracta d’un antic camí que comunicava amb el poble veí i que ara queda interromput per la carretera general de Maó a Ciutadella, es tracta de recuperar-lo i senyalitzar-lo adequadament, facilitant d’aquesta forma que pugui ser emprat per vianants i ciclistes.

“4.2.2 Fomentar la mobilitat no motoritzada (Pla de Vials no Motoritzats”, es tracta de revisar i executar, si escau, les propostes d’aquest Pla, considerant la possibilitat de fer un carril-bici a les carreteres existents.

“4.3.1 Calmar la circulació a l’avinguda Verge del Toro i l’antiga carretera general”, instal·lant senyalitzacions i passos de vianants sobreelevats a l’entorn del polígon de la Trotxa i a l’antiga carretera general al seu pas pel poble.

“4.4.2 Permeabilitzar la carretera general per a bicicletes i vianants”, construint passos subterranis o d’altres tipus per a reduir la sinistralitat a la primera entrada d’Alaior i als trencalls més conflictius.


19.02.2008 12/00091/08



Igualment al Pla d’Acció Ambiental hi ha tota una sèrie d’actuacions destinades a promoure, difondre i publicitar l’ús de la bicicleta i el transport públic des de l’àmbit municipal, mesures que fugen completament de l’àmbit urbanístic i que no cal explicitar aquí; en tot cas cal dir que totes les qüestions relacionades amb la mobilitat sostenible són una de les parts més importants de l’Agenda Local 21 i dels corresponents Plans d’Acció Ambientals corresponents.

Moltes d’aquestes actuacions, escapen al camp de la planificació urbanística i són més fàcilment assolibles amb mesures directes i pròpies de la gestió municipal, com ara les Ordenances municipals, els decrets de batlia, els Plans d’Acció Ambiental, etc., que estan essent posades en marxa des de l’ajuntament.

El conjunt d’aquestes mesures, més les ordenances municipals sobre trànsit i circulació de vehicles a motor, han d’aconseguir un poble on per les seves reduïdes dimensions, cada dia s’utilitzi menys el cotxe i sigui més fàcil desplaçar-se a peu o en bicicleta.

“h) Coordinar les previsions de localització de les activitats generadores d'ocupació i residència a fi de reduir les demandes de mobilitat i fomentar la integració d'usos i la cohesió social”.

Les grans mesures urbanístiques que es prenen a aquesta revisió del planejament urbanístic són la localització de quatre importants polígons de sòl urbanitzable amb diferents usos, en concret, tres residencials situats, un al nord i dos al sud del nucli existent, i un altre industrial, contigu i a continuació del sòl industrial existent a les fases I, II i III del polígon de la Trotxa. A més es preveu una zona d’equipaments esportius, situada a sòl rústic al nord del poble, front al cementiri.

Tots aquests elements urbanístics de creixement es localitzen entorn del nucli urbà d’Alaior, a zones de fàcil accés, concretament l’ampliació del polígon industrial es situa just al costat de la carretera Me-1 que dona accés a Maó i Ciutadella, al port i a l’aeroport i a continuació del ja existent, amb l’objectiu de reduir al màxim els desplaçaments interns que generi la pròpia activitat industrial, però també els externs cap a altres centres generadors de tràfic, als quals es connecta mitjançant la carretera Me-1. Aquestes zones es troben contigües una de l’altre i totes elles contigües amb el sòl urbà actual i amb el polígon industrial existent.

Partint de la base de que els usos industrial i residencial no han d’estar mesclats i que els grans sistemes generals esportius (especialment si en gran part estan dedicats a les activitats hípiques que necessiten molt d’espai) tampoc poden estar inserits en els àmbits residencials (altre qüestió són els petits equipaments esportius o no, d’àmbit local que si han d’estar formant part del sector), els sectors es troben tan a prop un de l’altre com és possible, minimitzant el màxim possible els moviments, tant externs o interns, fomentant d’aquesta forma la integració dels usos, sense caure en la mescla de tots ells, que podria acabar fent perdre qualitat de vida als ciutadans.

A mode d’exemple es mostra aquesta taula on apareixen les distàncies mínimes dels nous elements urbans cap a tots els altres:


19.02.2008 12/00091/08



Casc urbà

Polígon Trotxa 3

Z. Resid. URB-01

Z. Resid URB-02

Z. Resid. URB-03

Polígon construc.

Casc Urbà ---- 750 m 0 m 0 m 0 m 300 m Polígon Trotxa 3 750 m ---- 1400 m 600 m 850 m 300 m Zona residencial URB-01

0 m 1400 m ---- 650 m 725 m 900 m

Zona residencial URB-02

0 m 600 m 650 m ---- 300 m 0 m

Zona residencial URB-03

0 m 850 m 725 m 300 m ---- 725 m

Polígon Industrial per a la construcció

300 m 300 m 900 m 0 m 725 m ----

TAULA VI. Distàncies mínimes entre els nous sectors

Com es pot comprovar a la taula, les distàncies a recórrer es troben dins la magnitud que poden ser realitzades a peu o en bicicleta, i relativament curtes per a un nucli urbà de prop de 6.500 habitants, essent les més llargues les que separen els nous sòls urbanitzables de l’ampliació del polígon, tot i que la zona més lògica per aquest i per generar menys moviments de material es contigua i a continuació del polígon ja existent, malgrat això com ja hem dit, les distàncies existents són relativament assumibles sense generar mobilitat motoritzada, ja que tots els possibles nous moviments es troben a l’isocrona dels 10-20 minuts, donant sobrat compliment a aquest objectiu de no generar mobilitat innecessària.

“i) Promoure la gestió prudent dels recursos naturals i energètics i fomentar la utilització d'energies renovables i les solucions constructives arquitectòniques i urbanístiques bioclimàtiques que minimitzin el consum de recursos naturals”.

És sens dubte una de les qüestions que preocupen aquesta adaptació i per aquesta raó hi ha dos capítols a la normativa, un de normes d’higiene, habitabilitat i seguretat i un altre de mesures ambientals dedicats exclusivament a aquestes qüestions ambientals de la urbanització i l’edificació.

Els articles que regulen aquestes qüestions ambientals, donant compliment al que regula el PTI són:

- Article 76 aïllament tèrmic i acústic.

- Article 79. Instal·lació d’aigua potable.

- Article 80. Instal·lació d’aigües grises, regenerades i pluvials.

- Article 81. Instal·lació d’energia elèctrica.

- Article 82. Instal·lacions de telecomunicació.

- Article 83. Evacuació d’aigües residuals.

- Article 84. Evacuació de fums i gasos.

- Article 85. Evacuació i reciclatge de residus sòlids.

- Article 86. Adequació visual a l’entorn.

- Article 87. Vegetació.

- Article 88 Condicionament tèrmic-passiu.


19.02.2008 12/00091/08



- Article 89. Condicions de disseny mediambiental.

- Article 90. Ús de materials.

- Article 91. Nivell de pressió sonora produït per activitats o instal·lacions.

- Article 92. Reserva per instal·lació d’energies alternatives.

- Article 93. Criteris bàsics d’edificació sostenible per allotjaments turístics.

- Article 94. Paràmetres ambientals per establiments hotelers

“j) Protegir i incrementar la proporció d'ecosistemes naturals i artificials en els nuclis urbans, generant, quan sigui possible, corredors verds que connectin els sistemes d'espais naturals rurals i els espais lliures urbans”.

Amb la classificació de nous urbanitzables es preveuen zones verdes que a part de complir amb els requisits d’assoliment de ràtios que estableix la legislació urbanística vigent tenen per objectiu protegir i incrementar la proporció d’ecosistemes naturals en els nuclis urbans.

De totes maneres, el nucli d’Alaior no te zones naturals a prop que es pugin connectar amb les zones verdes urbanes, cosa que si ocorre a altres nuclis del terme, com ara Son Vitamina, on hi ha una modificació puntual en tramitació que modifica la zona verda del nucli per preservar els terrenys de més valor ambiental i deixa la zona verda situada amb contacte amb el sòl rústic veí, donant-li continuïtat.

Quant a Cala en Porter, és un nucli molt consolidat i en el qual és difícil actuar sobre unes zones verdes planificades fa molts d’anys, no obstant això amb aquesta revisió es modifica la Unitat d’Actuació UB-2.3, per ampliar la zona verda (veure plànol SU-16), canviant-li la forma de tal manera que quedi plenament en contacte amb el sòl rústic protegit veïnat.

L’altre gran zona urbana del terme formada per Son Bou – Torre-solí – Sant Jaume, es veu clarament afectada per aquesta modificació amb un gran increment d’espais lliures públics que en tots els casos formen o donen continuïtat als espais naturals propers, protegint barrancs, zones dunars, zones de penyals, que estan en contacte amb el perímetre urbà i amb sòl rústic protegit, que queda així més protegit, ja que en lloc de limitar amb zones urbanes edificades, ara ho farà amb zones verdes que en un percentatge altíssim mantindran aquesta vegetació natural similar a la de la zona rústica, tant als barrancs de Torre-Solí, com a les zones de platja de Son Bou o a la zona situada sobre els penyals i el túnel d’accés al nucli.

A més d’aquestes actuacions concretes, s’inclouen criteris per a l’ordenació d’espais lliures públics que queden incorporats a la normativa a l’article 185 de Condicions dels espais lliures públics. S’inclouen les normes que regulen com han de ser les zones verdes públiques, així com els tipus de vegetació admesa i la seva distribució. De tal manera que quan es dissenyi un pla parcial es creïn dintre del possible aquests corredors i connexions amb els espais naturals. Igualment, si hi ha canvis a les zones verdes existents, aquests s’haurien de realitzar amb criteris ambientalment sostenibles segons els disposats al mencionat article.


19.02.2008 12/00091/08



“k) Promoure la utilització dels sòls abandonats o obsolets per acollir la necessitat de creixement residencial i d'activitats amb preferència a l'ocupació de sòls de nova extensió”.

A Alaior no existeixen aquest tipus de sòls abandonats, més propis de ciutats més grans o que han patit processos de reconversions industrials o similars. Els dos casos més semblants podrien ser els de la zona d’indústries blanques i el de la fàbrica de materials de construcció situats tots dos al sud de l’antiga carretera general.

En el cas de les indústries blanques ja es va aprovar una modificació puntual per a aprofitar aquests terrenys que havien quedat obsolets degut a les noves demandes de les indústries làcties, qualificant-los majoritàriament de residencials i d’equipaments educatius.

En el cas de la fàbrica de materials de construcció, forma part d’un urbanitzable que té per objecte la seva qualificació en zona residencial i d’equipaments, facilitant així el trasllat d’aquesta indústria a una zona més adient, donat que amb el creixement del poble, ha quedat rodejada de zones urbanes residencials.

Els nous creixements, i donat que no existeixen zones degradades en torn del poble, s’han situat a les zones que ja preveia el PTI per als nous creixements i que són les de més baix valor ambiental, classificades com Àrees de Transició.

Quant a les zones turístiques, com que amb el PTI actual no són possibles nous creixements, ni tan sòls ens plantegem l’aplicació d’aquest article que va dirigit als nous creixements.

“l) Localitzar els nous creixements residencials i les activitats vinculades als assentaments existents per tal de potenciar la diversitat urbana i la utilització de les xarxes de transport públic existents”.

Com ja es va posar de manifest al punt “h” d’aquest mateix article, els nous creixements s’han localitzat en els llocs on menys mobilitat i desplaçaments exigien, sempre tenint en compte que aquesta localització ve delimitada pel propi PTI tant en dimensions (el PTI estableix les places màximes que es poden assolir, així com les densitats) com en llocs on poden ubicar-se, ja que només poden estar situats a les Àrees de Transició. A la present revisió, els nous creixements es col·loquen complint aquests criteris completament.

Quant als nuclis ja existents, com ja ha quedat igualment dit, són tots ells nuclis als quals i per les seves dimensions són perfectament aptes per ser creuats a peu, per la qual cosa, i com ja s’ha dit, no existeixen xarxes de transport urbà.

“m. Preveure els riscs ambientals i tecnològics”.

Els riscos ambientals ja venen definits al PTI a les Àrees de Prevenció de Riscos i ara amb aquesta adaptació es traslladen a la cartografia del planejament municipal. Igualment a les matrius de Sòl Rústic s’estableixen els usos admesos o prohibits a les APR sempre donant compliment al que estableixen les matrius del Pla Territorial.

La regulació dels riscos tecnològics apareix a la normativa a molts d’articles, i no a un de sol. Així per exemple al capítol de mesures higièniques i ambientals s’introdueixen referències a diversos articles que donen compliment a tota la normativa sectorial que impliqui activitats molestes, insalubres, nocives i perilloses.


19.02.2008 12/00091/08



“n) Promoure els sistemes de tractament i reciclatge de residus industrials i domèstics”.

És una qüestió que supera amplament els límits del que és l’ordenació urbanística i fins i tot escapa al control de l’activitat municipal, depenent en molt casos de plans insulars, de consorcis, etc. i planteja dos clars àmbits d’actuació:

- Una escala social que compren actuacions i plans de conscienciació dels ciutadans de la necessitat de separar, reutilitzar, recuperar i reciclar. Aquestes actuacions s’inclouen plenament en els Plans d’Acció Ambientals de l’Agenda Local 21, on hi ha tota una línia estratègica dedicada a aquest tema, incloent plans de conscienciació i “educació” ciutadana.

- Un a escala insular, que implica a totes les administracions en el tractament i reciclatge dels residus prèviament separats en origen; en aquest àmbit cal que s’implementin mesures per tal de donar sortida i incentivar als ciutadans i als municipis a millorar en aquest camp de la recollida, el tractament i el reciclatge dels residus urbans.

En qualsevol cas els dos àmbits d’actuació s’estan desenvolupant, un mitjançant l’Agenda Local 21 i els Plans d’Acció i l’altre mitjançant el Consorci de Residus i els plans que impulsa tant el Consell de Menorca com el Govern de les Illes Balears per als residus sobre els que tenen competències.

Des de l’àmbit de l’urbanisme poc es pot fer, i amb aquesta adaptació s’inclou l’article 85 d’evacuació i reciclatge de residus sòlids, en el que es regulen qüestions com els espais per a permetre la separació en origen, i d’altres similars, que ara esdevenen obligatòries per a les noves edificacions i construccions.

• L’article 29 d’acreditació de la consistència i coherència territorial de les

determinacions de planejament municipal fa referència als apartats que ha de contenir la Memòria Justificativa del PGOU i estableix que:

“La memòria de tot pla general municipal ha de desplegar de manera adequada i suficient els extrems següents:

i. Formulació clara i detallada dels objectius i criteris adoptats pel pla en aplicació de les determinacions del Pla Territorial Insular.

ii. Justificació raonada de la coherència entre els objectius, els criteris i les determinacions del planejament municipal i les determinacions pertinents del Pla territorial insular.

iii. Justificació raonada de la coherència entre el model territorial proposat i el model territorial insular previst en el Pla territorial insular i en els plans directors sectorials i mediambientals en vigor.

iv. Resum explicatiu del procés de concertació administrativa amb municipis limítrofs i altres administracions afectades, amb explicitació, en particular, del resultat de les consultes realitzades als òrgans competents en matèria d’ordenació del territori i urbanisme”


19.02.2008 12/00091/08



Els punts (i) i (ii) obliguen al planejament municipal no només a adaptar-se de forma plena i total a les determinacions del Pla Territorial Insular, sinó a més a formular la memòria justificativa amb una redacció i nivell d’anàlisi que demostri de forma clara i detallada els objectius, els criteris, les solucions i les propostes adoptades a la norma i la coherència d’aquestes amb el PTI. És evident aquests dos punts queden adaptats amb el present document de memòria justificativa. S’analitza el PTI article per article i s’expliquen les repercussions o aportacions que cada part del pla territorial ha aportat a aquesta norma.

En relació al punt (iii) es tracta del mateix, però en relació al model territorial que preveu el PTI i els plans directors sectorials i mediambientals en vigor. L’explicació del compliment d’aquest punt és la mateixa, el model territorial del PTI es veu reflectit en cada un dels articles i plànols d’aquest planejament i així ho venim demostrant amb aquesta anàlisi detallada del pla i de com afecta a aquesta adaptació. Evidentment el mateix ocorre amb els plans directors sectorials i mediambientals, i no només amb ells, sinó també amb altres lleis i plans com ara les Directrius d’Ordenació Territorial, la Llei d’Espais Naturals, la Llei de Camps de Golf o la Llei de Costes. És voluntat d’aquesta normativa complir escrupolosament, com no podia ser d’altre forma, tota la normativa vigent, i adaptar el model territorial que neix d’aquesta adaptació a la legalitat vigent, ja sigui en forma de plans directors sectorials, PTI o lleis.

El punt (iv) implica la concertació administrativa amb altres municipis limítrofs i altres administracions afectades. Es un procés que afortunadament en el cas de Menorca es troba regularitzat de tal forma que mensualment es realitzen reunions d’alcaldes i amb el Consell Insular; a aquestes reunions acudeixen els vuit alcaldes juntament amb la presidència del Consell i els consellers que porten les qüestions o temes que es tracten. A moltes d’aquestes reunions mensuals i al llarg dels anys 2003, 2004 i 2005 s’ha tractat la qüestió de l’adaptació del planejament al PTI, s’han pres acords i decisions, s’han desenvolupat converses per a tractar els temes que afecten qüestions entre els municipis veïnats.

A més d’aquestes reunions institucionals entre alcaldes, s’han desenvolupat moltes reunions tècniques en les que han participat tècnics i polítics dels diferents ajuntaments amb els tècnics i polítics de la Conselleria d’Ordenació del Territori, en les quals s’han discutit i consensuat o acordat solucions i interpretacions que afecten sobre tot al sòl rústic, que és la qüestió que més afecta les relacions inter-municipals; però també s’han discutit moltes altres qüestions i interpretacions de la norma, com ara les limitacions de creixement, les quotes de llicències, els usos turístics, les edificacions en règim especial en sòl rústic (ERE’s), els règims de disconformitat dels plurifamiliars a la costa i moltes d’altres; de tal forma que probablement ens trobem davant la situació en la qual quan es desenvolupin els vuit planejaments municipals, aquests tindran el major grau de coincidència que s’hagi donat mai a un conjunt de municipis de l’estat.

En relació a les altres administracions, des d’aquest ajuntament i des de l’equip redactor del planejament ha estat continua la consulta i adequació als criteris en qüestions com la delimitació de les ANEI, de les pedreres, de la Zona Marítim Terrestre, dels habitatges de protecció oficial, de carreteres, d’aeroports; adoptant sempre les determinacions o recomanacions que des de cada administració ja fos Govern de les Illes Balears o Administració de l’Estat es rebien.


19.02.2008 12/00091/08



• L’article 30 estableix els criteris bàsics de sostenibilitat mediambiental de les actuacions urbanístiques. Ho fa a partir de 13 punts que analitzem a continuació:

“1. S’entenen per condicions de sostenibilitat mediambiental de les actuacions urbanístiques aquelles determinacions d’ordenació substantiva que tenen per objecte:

a) L’adaptació harmònica de les noves actuacions a les condicions del microclima i dels ecosistemes locals.

b) La consideració de paràmetres d'eficiència en l'ús dels principals recursos escassos: aigua i energia. S'entén com a eficiència la utilització de mecanismes actius (ús d'energies alternatives, tecnologies de gestió) i passius (introducció d'elements arquitectònics de control ambiental, per exemple) amb l'objectiu de reduir el consum innecessari del recurs

c) La consideració de les qualitats ambientals dels sistemes constructius en les obres d'urbanització dins del seu cicle de vida complet, des de la fase d'obra fins a la demolició, incloent la gestió dels residus resultants.

d) La imposició de mesures preventives, de manera que no es produeixin impactes mediambientals per emissió de radioactividad, pertorbacions elèctriques, soroll, vibracions, enlluernaments, emissió de gasos nocius, fums o partícules, pels seus abocaments líquids o sòlids, o per un consum inadequat d'energia i dels recursos naturals.”

Com ja hem comentat en relació a l’article 27, es tracta de criteris generals del que s’entén per condicions de sostenibilitat mediambiental, són conceptes tan amplis i genèrics, quasi be podríem dir de que es tracta de definicions de manual, que lògicament aquesta norma fa seus en tots els aspectes.

No tenen visualització en un article o grup d’articles concrets, sinó que són la filosofia que assumeix i comparteix aquesta norma i que tenen reflex en tots els seus articles i en el conjunt de la normativa.

“2. En efectuar la classificació del sòl urbà i del sòl urbanitzable, l’ordenació urbanística s’ha d’ajustar als criteris bàsics següents:

a) Consideració del microclima local i de les condicions prèvies a la intervenció urbanística, de tal manera que es puguin aprofitar les potencialitats bioclimàtiques de l'àmbit.”

Tot i que l’apartat a) parla de sòl urbà i urbanitzable, és de suposar que en realitat es refereix als sòls urbanitzables o a aquells sòls urbans que necessiten actuacions sistemàtiques o integrades que es poden qualificar com “actuacions urbanístiques”, ja que al sòl urbà consolidat aquestes actuacions han de ser solucions de tipus edificatori i no urbanístic.

Com que es creen dues zones de creixement en nous sòls urbanitzables, s’inclou un apartat a l’article 88 de condicionament tèrmic-passiu que conté les especificacions d’aquests urbanitzables, en el qual s’obliga als redactors dels futurs plans parcials a tenir en compte les qüestions climàtiques de l’emplaçament a l’hora de realitzar el seu disseny.


19.02.2008 12/00091/08



“b) Possibilitat d’instal·lar, en les millors condicions econòmiques i d’integració paisatgística, equips de captació d’energia solar a tots els edificis.”

Pel que respecta a l’adaptació a aquest apartat, ens remetem a allò dit respecte de l’article 28.1.del PTI i que tracta el mateix tema en sentit més ampli.

“c) Condicions d'exposició solar adequades, que permetin l'orientació de les edificacions preferiblement cap al sud, una adequada assolellada dels habitatges i zones verdes d'ús públic amb una reduïda proporció d'àrees en ombra permanent.”

Pel que respecta a l’adaptació a aquest apartat, ens tornen remetre a allò dit respecte de l’article 28.1.i que tracta el mateix tema en sentit més ampli. Tot i això, cal fer incidència en el fet que l’orientació sud és la idònia i la més recomanada per a climes freds, però això no sempre és possible; és més, quan els creixements són tipus eixampla en illeta tancada i en blocs d’habitatges sempre hi ha d’haver edificis orientats cap als quatre vents; tot i això als articles citats abans es regulen aquestes qüestions.

“d) Garantia, per mitjà de l'ordenació dels volums edificats, el modelatge de la topografia i la plantació d'arbrat, de l'adequada atenuació dels vents en aquells emplaçaments sotmesos a ells i en els quals aquests siguin de gran intensitat, així com de la possibilitat d'una ventilació encreuada entre façanes oposades als edificis d’habitatges.”

Com que es creen dues zones de creixement en nous sòls urbanitzables, s’inclou un apartat a l’article 87 de vegetació en el qual s’obliga als redactors dels futurs plans parcials a tenir en compte les qüestions relacionades amb la topografia i el vent a l’hora de realitzar el seu disseny.

“e) Consideració dels factors de contaminació acústica amb l'objectiu d'afavorir la ventilació natural per mitjà de la reducció dels nivells de soroll ambient.”

És un tema que malgrat estar a l’apartat de les normes urbanístiques, la seva solució no és urbanística sinó que aquesta passa per ordenances i decrets de batlia; com ja s’ha vist a articles anteriors. Es tracta d’un tema que preocupa a l’ajuntament i als ciutadans i té el seu reflex en vàries actuacions de l’Agenda Local 21 i vàries ordenances municipals de renous que intenten millorar la qüestió, que segurament passa per una major vigilància i imposició de sancions. En qualsevol cas, la millora dels temes de renous serà novament tractada amb noves i més estrictes normatives de renous i de limitacions de velocitat i trànsit al centre dels nuclis.

“f) Prevenció, ja en seu de l'ordenació, de riscs naturals i tecnològics (derivats d'activitats industrials), amb atenció a la continuïtat de la xarxa de drenatge del terreny, tot evitant la classificació de sòl a àrees d’inundació puntual.

En aquest apartat ens remetem al que ja s’ha dit a l’article 28.1.m, i reafirmem que per suposat es compleix tota la normativa ambiental, d’activitats classificades, molestes o perilloses i el Pla Hidrològic.

“3. L'ordenació urbanística ha de jerarquitzar de manera adequada la xarxa viària local i dimensionar en cada categoria les calçades de trànsit rodat amb els objectius següents:


19.02.2008 12/00091/08



a) Crear malles de circulació amb connexió adequada als vials existents a fi d’evitar els cul-de-sac.

b) Possibilitar la implantació de sistemes de control de circulació urbana en casos de necessitat.

c) Limitar les velocitats del trànsit i donar prioritat a la circulació de vianants i de ciclistes (per plataforma separada), així com a la integració de transport públic.”

Ens tornem trobar davant un punt molt més adient per a ser tractat des de l’àmbit de les ordenances i els plans d’acció de l’Agenda Local 21, que des del planejament urbanístic. Amb una ordenança municipal és molt més ràpid i àgil adequar un carrer per a vianants (fins i tot per uns dies o hores concretes) que amb el planejament. Per posar elements que limitin la velocitat, tal com ja s’està fent a diversos carrers del poble i de la zona costanera, n’hi ha prou amb un estudi de la regidoria que pertoca i un decret d’alcaldia; igual ocorre amb els sistemes de control de circulació.

Tots aquests temes tenen una línia d’acció completa dintre del pla d’acció de l’Agenda Local i són una de les principals preocupacions de l’ajuntament.

En referència als cul-de-sac o rodones, pràcticament només existeixen a les urbanitzacions turístiques, per la pròpia tipologia de la xarxa urbana, destinada no al trànsit d’un lloc a l’altre, sinó a donar servei a zones residencials on no hi trànsit de pas. Però aquí ens trobem amb dos condicionants que fan impossible la intervenció per a suprimir-les (cas que fos convenient, que com ja s’ha dit i en consideració a l’especial estructura urbana d’aquests nuclis residencials no es creu necessari); per un costat es tracta de nuclis urbans en molts de casos consolidats des de fa anys i per l’altre la impossibilitat de programar nou sòl urbanitzable a la zona costera, que impedeix que amb els nous creixements es donessin altres solucions per a aquestes rodones.

“4. L'ordenació urbanística ha de dissenyar les zones verdes públiques ajustant-se als criteris bàsics següents:

a) Procurar mantenir en el seu emplaçament els elements valuosos preexistents de vegetació natural i integrar-los en el disseny dels espais lliures.

b) Assegurar que la vegetació prevista per a les zones verdes publiques sigui compatible amb la vegetació autòctona.

c) Elegir les espècies vegetals de nova plantació d’acord amb els criteris següents:

- Compatibilitat en termes biològics amb la vegetació natural de l'àrea, amb l'objecte d'evitar la invasió d’espècies nocives.

- L'arbrat ha de tenir el port suficient perquè pugui fer la funció de controlador ambiental, amb arbres de fulla caduca i copa ampla per tal de protegir les plantes inferiors dels habitatges a l'estiu i permetre-hi l'accés del sol a l'hivern.

- Consum d'aigua reduït i resistència a la sequedat, amb l'objecte de permetre reduir el consum d'aigua per a regatge. Si es reutilitzen aigües grises per regar, cal garantir-ne la compatibilitat amb les característiques bioquímiques d'aquestes


19.02.2008 12/00091/08



d) A les zones lliures procurar enjardinar el percentatge majoritari de la superfície amb l'objecte de mantenir la porositat natural del terreny.

e) S'ha de propiciar la continuïtat dels espais lliures entre actuacions contigües, especialment a les àrees costeres i procurar un tractament harmònic de materials i espècies.

f) Cal preveure mesures que facilitin el drenatge natural del terreny, com ara parterres i àrees de paviments porosos que facilitin l'emmagatzematge d'aigua fins a la seva absorció. Si la plantació es troba en una zona pavimentada, s'establiran canals de distribució d'aigua entre els escocells, o s'adoptaran solucions d’escocell continu.”

Aquest apartat relatiu a les zones verdes, novament es soluciona majoritàriament amb ordenances municipals, que ja existeixen a l’ajuntament, i per les que no existeixen, l’ajuntament es compromet a elaborar en menys de 1 any, una nova “ordenança municipal de jardins i zones verdes” que contempli tots aquests paràmetres.

Per a les qüestions que si tenen implicacions urbanístiques i no es poden resoldre amb l’esmentada ordenança, s’inclouen normes a l’article 185 de condicions dels Espais Lliures Públics. “5. L'ordenació urbanística ha de dissenyar les zones o els espais verds privats d’acord amb els criteris bàsics següents:

a) La disposició i organització han de considerar la integració en l'entorn natural i les característiques d'urbanització de les zones verdes públiques.

b) Els sistemes de regatge de les zones verdes privades s’han de proveir amb caràcter preferent d'aigües grises reciclades provinents de les edificacions a què estiguin vinculades.

c) S’ha de procurar conservar la vegetació existent als jardins i espais lliures de caràcter privat dels centres històrics i nuclis tradicionals”

Aquest apartat relatiu a les zones verdes privades, novament es soluciona majoritàriament amb ordenances municipals, que ja existeixen a l’ajuntament, i per les que no existeixen, l’ajuntament es compromet a elaborar en menys de 1 any, una nova “ordenança municipal de jardins i zones verdes” que contempli tots aquests paràmetres.

Per a les qüestions que si tenen implicacions urbanístiques i no es poden resoldre amb l’esmentada ordenança, s’inclou l’article 186 de criteris de disseny de les zones verdes privades.

“6. L'ordenació urbanística ha de definir les xarxes de serveis amb tècniques adequades per a la reducció de les pèrdues en el seu transport i la seva distribució. S’ha de procurar integrar diversos serveis en el mateix registre a fi de reduir els punts d’intervenció a les voravies per al seu manteniment”

En aquest punt i en tot allò que fa referència a les edificacions ens remetem al punt 28.1.

“7. L'ordenació urbanística ha de preveure sistemes de sanejament preferentment separadors. A les àrees en que l’estudi del microclima i l’anàlisi de la qualitat de l’aigua reveli una pluviometria adequada, s’han d’establir sistemes


19.02.2008 12/00091/08



integrals de recollida, emmagatzematge i distribució d’aigua de pluja per al regatge, la neteja de carrers i altres usos”

Les determinacions d’aquest punts queden recollides a:

o l’Article 80. Instal·lació d’aigües grises, regenerades i pluvials,

o l’Article 83. Evacuació d’aigües residuals, i

o l’Article 184. Condicions de la dotació de serveis urbans.

“8. L'ordenació urbanística ha de preveure xarxes de regatge que emprin sistemes d’estalvi d’aigua, com ara micro-irrigació, regatge gota a gota o aspersors”

Aquesta qüestió es resol amb l’obligatorietat d’establir aquests sistemes de regatge tant a les zones verdes públiques com a les zones verdes privades, als ja esmentats articles: article 185 de condicions dels Espais Lliures Públics i article 186 de criteris de disseny de les zones verdes privades.

“9. L'ordenació urbanística ha d’establir sistemes de recollida de residus que permetin la recollida selectiva i comptin amb emplaçaments adequats a la via pública, atenent la minoració dels seus impactes negatius sobre l’edificació residencial”

Aquest punt ja es compleix íntegrament, complint tant el PDS de Residus de Menorca, els criteris del Consorci per a la gestió dels residus sòlids urbans de Menorca, la Línia d’Acció 6 de l’Agenda Local 21 (Produir menys residus i gestionar-los adequadament) i les ordenances municipals.

“10. L'ordenació urbanística ha de preveure sistemes d’enllumenat públic equipats amb llums dotats de sistemes de limitació de contaminació lumínica i estalvi energètic”.

S’introdueixen criteris que s’adeqüen a l’exposat en aquest punt a l’article 89 de condicions de disseny mediambiental.

“11. L’ordenació urbanística ha de fomentar la introducció d'elements arquitectònics per a les instal·lacions de control ambiental, com ara sistemes de captació d'energia solar, etc., per a la qual cosa la superfície d’aquests s’ha d’excloure del còmput de l'edificabilitat de la parcel·la”

Aquestes directrius s’inclouen a l’article 89 de condicions de disseny mediambiental.

“12. L’ordenació urbanística ha de procurar la utilització preferent de materials reciclats i evitar en tot cas l’ús de materials que pugin resultar tòxics o afectin la qualitat de l’aire en les condicions de servei normal o en cas d’accident o fenòmens extrems del clima local”.

Igual que en el cas anterior s’inclou un article en el capítol de mesures ambientals, concretament el 90 que té per objecte regular l’ús de materials de construcció, fent especial èmfasi en la utilització de materials reciclats.

“13. L’ordenació urbanística s’ha d’establir, en tot cas, en termes que garanteixin el compliment de la normativa sectorial i mediambiental aplicable a:

a) Les activitats susceptibles de generar radioactivitat o pertorbacions elèctriques. No es poden permetre en cap cas activitats que emetin radiacions perilloses o que produeixin pertorbacions elèctriques que


19.02.2008 12/00091/08



afectin el funcionament de qualsevol equip o maquinària diferent d’aquells que les originen.

b) Les activitats susceptibles d’emetre gasos, partícules i altres contaminants atmosfèrics.

c) Les activitats susceptibles de produir soroll, vibracions i enlluernaments.”

Respecte d’aquest punt, la normativa sectorial i mediambiental aplicable forma part de l’ordenament jurídic i per tant d’obligat compliment per a totes les administracions.

L’ajuntament i aquest planejament compleixen amb aquesta normativa de forma escrupulosa, a més les ordenances municipals també compleixen amb aquests preceptes.

• L’article 31 estableix el control de l’impacte ambiental de les obres d’urbanització en dos punts concrets:

“i. L’ordenació urbanística no pot autoritzar l’ocupació provisional de sòls subjectes a règims de protecció especial (ANEI, ARIP, ANIT, APT de costa i AIP) per a la realització d'obres d'urbanització.

ii. L'ordenació urbanística ha d'exigir que els projectes d'urbanització:

a) Continguin previsions sobre el trasllat de runes a abocadors autoritzats. Si hi hagués terra vegetal, s'ha d’arreplegar per al seu ús posterior en els espais lliures de la urbanització o del municipi.

b) Assumeixin la regeneració ambiental dels espais exteriors a la urbanització que resultin afectats per l'actuació urbanística.”

Per a aquest article ens remetem a l’article 19 de documentació de la sol·licitud de projecte d’urbanització de la normativa, on es prohibeix l’ocupació ni tan sols temporal de sòl rústic protegit, així com les condicions establertes en el punt 2 per a les runes, la terra vegetal i els espais propers.

• L’article 32 de control de l’impacte ambiental resultant de les obres d’edificació es defineixen les següents mesures:

“1. L’ordenació urbanística no pot autoritzar l’ocupació provisional de sòls subjectes a règims de protecció especial (ANEI, ARIP, ANIT, APT de costa i AIP) per a la realització d'obres d'urbanització.

2. L'ordenació urbanística ha d'exigir que els projectes d'edificació:

a) Continguin previsions sobre el trasllat de runes a abocadors autoritzats. Si hi hagués terra vegetal, s'ha d’arreplegar per al seu ús posterior en els espais lliures de la urbanització. b) Assumeixin la regeneració ambiental dels espais exteriors a la urbanització que resultin afectats per l'actuació urbanística.”

S’inclou un nou article a la normativa, el 14 de Documentació de la sol·licitud de llicències d’obres majors on s’incorpora el disposat a aquest article.

• A l’article 33 es defineixen els criteris bàsics d'edificació sostenible per als allotjaments turístics:

“L'ordenació urbanística ha d’observar la instrucció directiva que aprovi el Consell Insular sobre criteris d'edificació sostenible aplicable a la destinada a usos


19.02.2008 12/00091/08



d'allotjament turístic. En tot cas, ha d'exigir que els allotjaments turístics respectin els criteris d'edificació sostenible següents:

a) Que per a la realització de les obres d’urbanització, no s’ocupen ni tan sols de forma provisional, sòls subjectes a règims de protecció especial (ANEI, ARIP, ANIT, APT de costa i AIP).

b) Adaptació de l'edificació a les condicions locals, tenint en compte l’assolellada i la il·luminació natural, el vent, la ventilació i la disponibilitat d'espai d'aparcament suficient a la parcel·la.

c) Foment de la producció d’electricitat en els edificis per mitjà d’energies renovables, especialment solar tèrmica, fotovoltàica i tèrmico-fotovoltàica.

d) Foment de l’eficiència energètica de les instal·lacions convencionals.

e) Millores en la gestió del cicle hidrològic.

f) Adopció de sistemes de construcció sostenible.

g) Gestió dels residus sòlids urbans per mitjà de la recollida selectiva i el compostatge.

h) Ús de noves tecnologies.”

A l’article 93 de Criteris bàsics d’edificació sostenible per als allotjaments turístics s’inclou un apartat on s’estableixen els criteris bàsics per a l’edificació sostenible dels establiments turístics.

• Article 34. Ordenació pel planejament municipal dels terrenys classificats com a sòl urbanitzable. En l’ordenació del sòl urbanitzable el planejament urbanístic ha de tenir en compte les regles següents:

“1) Adequar L’ordenació urbanística a la capacitat de càrrega de l’àmbit corresponent, entenent per capacitat de càrrega l’aptitud d’una àrea determinada per suportar un nivell d’intensitat d’usos urbans sense que es produeixi un procés de deteriorament ambiental, social o cultural.

2) La fixació de la capacitat de càrrega s’ha de fer en funció de les capacitats diferencials dels diferents elements ambientals de l’àmbit de què es tracti i perquè operi com a criteri d’enjudiciament de la correcció i procedència, per tant, de qualsevol decisió pròpia sobre l’ordenació urbanística, la qual mai no ha de provocar la superació dels límits resultants de la capacitat de càrrega pertinent.”

A les següents pàgines es justifica el compliment complet de l’article 34 i de tots i cadascun dels paràmetres que es defineixen en els subapartats següents.

“3) Respectant i aplicant el que estableix l’article 39 sobre creixement màxim, els plans generals municipals han d’avaluar la capacitat de càrrega dels sols destinats a acollir nous creixements o afectats per operacions de transformació o intensificació dels usos originaris, d’acord amb els principis definits en l’article 3 d’aquestes Normes.

Per tal d’efectuar l’avaluació de la capacitat de càrrega dels sòls destinats a la urbanització s’han de considerar com a mínim els factors següents:

a) Les característiques geològiques, topogràfiques i ecològiques dels terrenys.

b) La presència de processos de pressió sobre els recursos i de deterioració ambiental.


19.02.2008 12/00091/08



c) L'impacte de la urbanització projectada sobre els recursos renovables i el paisatge.

d) Les demandes d'equipaments i serveis generades per la densitat d'ús projectada, en relació amb la capacitat de les xarxes existents al municipi.

e) La disponibilitat d'una varietat de mitjans d'accessibilitat sostenible.

f) L'impacte de les noves infraestructures necessàries sobre els recursos no renovables i el paisatge.”

Els nous polígons de sòl urbanitzable que es classifiquen amb aquesta adaptació al PTI o aquells que s’incrementen, s’adapten als límits màxims establerts pel PTI i la seva justificació en totes les qüestions referides a la capacitat de càrrega de les zones on s’ubiquen es realitza a un capítol específic d’aquesta memòria justificativa dedicat de forma exclusiva a la capacitat de càrrega, concretament el Capítol 8 de capacitat de càrrega.

“4) La classificació de nou sòl urbanitzable qualificat per a ús residencial, turístic o petita indústria compatible amb la residència s’ha de fer: i) de manera que es garanteixi una estricta continuïtat amb el nucli urbà per mitjà del màxim contacte perimetral amb aquest i la connexió directa amb la xarxa viària existent; i ii) observant els criteris següents:

a)Els nous desenvolupaments han de localitzar al menys la meitat de la seva superfície dins les àrees de transició definides pel Pla Territorial Insular.”

A Alaior es crea un nou polígon de sòl urbanitzable i dos incrementen la seva superfície, fins a la capacitat màxima permesa a l’article 39 del PTI:

El sector URB-01 es troba íntegrament (100 %) dintre de sòl classificat com AT al PTI entorn del nucli tradicional.



Al carrer de Cala en Busquets hi ha un petit creixement de 42 habitants que es fa per classificació directa com a sòl urbà ja que compta amb tots els serveis; aquesta zona es troba igualment dintre de l’AT del nucli tradicional.

“b) El nou sector o, si escau, unitat o polígon ha de tenir contacte directe amb el sòl urbà, urbanitzable o apte per a la urbanització en almenys la quarta part del seu perímetre, excepte que s’hi donin condicionants topogràfics específics.”

El sector del carrer de URB-01 té contacte directe amb el sòl urbà d’Alaior en un percentatge del 62,6 % del total del seu perímetre; el nou urbanitzable té un perímetre de 1094 m, dels quals 685 m són perímetre compartit amb el sòl urbà existent.

El sector del carrer de URB-02 té contacte directe amb el sòl urbà d’Alaior en un percentatge del 55,7% del total del seu perímetre; el nou urbanitzable té un perímetre de 1923 m, dels quals 1073 m són perímetre compartit amb el sòl urbà existent.

El sector URB-03 té contacte directe amb el sòl urbà d’Alaior en un percentatge del 58,34 % del total del seu perímetre; el nou urbanitzable té un perímetre de 1152 m, dels quals 672 m són perímetre compartit amb el sòl urbà existent.


19.02.2008 12/00091/08



Tot i que no es tracta de sòl urbanitzable, sinó de una classificació directa de sòl urbà per existència de serveis, el nou sòl urbà del carrer de Cala en Busquets te contacte directe amb el sòl urbà d’Alaior en un percentatge del 50% del total del seu perímetre; el nou sòl urbà té un perímetre de 288 m, dels quals 144 m són perímetre compartit amb el sòl urbà existent.

“c) L’estructura viària dels nous sectors, o si escau, unitats o polígons ha de ser tal que es produeixi la màxima integració física i funcional en la malla urbana existent.”

El sector URB-01 connecta amb la xarxa viària existent al menys en quatre punts: un al camí des Cós, una altre a la Plaça de Sant Pere Nou, i dos al carrer Jaume II.

El sector URB-02 connecta amb la xarxa viària existent al menys en set punts: quatre amb la Carretera Nova i tres amb el carrer Cala en Busquets

El sector URB-03 està integrat en un espai intersticial entre la variant de la carretera Me-1, el carrer de sa Bassa Roja i el futur carrer que envoltarà les Unitats d’Actuació A-06 i A-07, per la qual cosa tot el seu perímetre es troba ja rodejat de vials existents amb els quals s’integrarà ja que formaran el perímetre del nou urbanitzable.

Tot i que no es tracta de sòl urbanitzable, sinó de una classificació directa de sòl urbà per existència de serveis, el nou sòl urbà del carrer de Cala en Busquets, no es crea cap vial nou, sinó que el creixement es fa aprofitant un carrer que ja te serveis, per tant la integració viària és màxima.

“d) No es poden produir buits o discontinuïtats entre els nous teixits urbans a crear i els existents o prevists, llevat que els espais faltats d’edificació es destinin a sistemes generals dotacionals o al sistema general d’espais lliures i zones verdes públiques.”

No existeix cap buit ni cap discontinuïtat entre els sectors que ara es classifiquen com a urbanitzables i el sòl urbà existent, ja que encaixen perfectament i no deixen cap zona intersticial com a sòl rústic.

“5. L’ordenació urbanística relativa als nous sectors, unitats o polígons, de sòl urbanitzable ha de respectar necessàriament els estàndards següents:

A) De densitat Brut:

a) Maó i Ciutadella: densitat mínima 20 habitatges/ha i densitat màxima 40 habitatges/ha.

b) Resta de municipis: densitat mínima 20 habitatges/ha i densitat màxima 30 habitatges/ha.”

El sector URB-01 té una superfície total de 4,65 hectàrees, per a un total de 208 habitatges, aquest fet suposa una ampliació respecta al sector urbanitzable PA 1-1 existent de 0,28 hectàrees, però no s’incrementen els habitatges, per tant en aquest cas no es fa necessari calcular la densitat de població, perquè no s’ha variat la capacitat del sector.

El sector URB-02 té una superfície total de 14,81 Ha, per un total de 384 habitatges, aquest fet suposa una ampliació respecte al sector urbanitzable NP 1-1 de 6,85 Ha i 237 habitatges. La densitat global és de 25,9 habitatges per hectàrea.


19.02.2008 12/00091/08



El sector del carrer de sa Bassa Roja té una superfície total de 7,1 hectàrees, per a un total de 210 habitatges; això dóna una densitat de 29,9 habitatges per hectàrea.

“6) Serà necessari elaborar un nou document de planejament de desenvolupament en aquells àmbits sotmesos a modificació dels seus paràmetres urbanístics bàsics, com a conseqüència de l’aplicació de les determinacions d’allò que es disposa en els apartats precedents d’aquest mateix article.”

Aquesta qüestió ja està regulada per la llei que obliga a que es tramiti un nou expedient administratiu específic en tots els casos en els quals hi hagi modificació dels paràmetres urbanístics bàsics. Lògicament quan algun àmbit hagi de canviar alguns dels seus paràmetres urbanístics en funció del que estableix el PTI, serà necessari elaborar un nou document de planejament.

• L’article 35 de Reserves mínimes en sòl classificat com a urbanitzable per a habitatge subjecte a règim de protecció estableix el següent:

“1) Els plans urbanístics municipals han de reservar per a l’ús d’habitatge de protecció oficial o subjecte a qualsevol altre règim de protecció pública que si més no habiliti l’Administració pública per taxar el preu en venda o lloguer, com a mínim:

a) El 35% de la superfície del sòl que, d’acord amb el límits que s’expressen en el quadre de l’article 39, es classifiqui com a urbanitzable amb motiu de l’exercici de la potestat de planejament a partir de l’entrada en vigor del Pla Territorial Insular.

b) El 20% de la superfície del sòl que, classificat com a urbanitzable en entrar en vigor el Pla Territorial Insular, estigui inclòs en sectors, polígons o unitats d’actuació o execució que en aquell moment estiguin mancats de pla parcial aprovat inicialment.

La qualificació del sòl per a aquest ús específic ha de fer-se en tot cas de tal manera que en cada sector, polígon o unitat d’actuació possibiliti i procuri la màxima cohesió i integració socials, havent de preferir, sempre que això sigui materialment possible, les actuacions mixtes d’habitatge lliure i habitatge protegit.

2) Els plans urbanístics municipals han de destinar a l’ús específic a que es refereix el número anterior:

a) Al menys el 40% de la capacitat d’allotjament (residencial i turístic) del sòl que, d’acord els límits que s’expressen en el quadre de l’article 39, es classifiqui com a urbanitzable a partir de l’entrada en vigor del Pla Territorial Insular.

b) Al menys el 25% de la capacitat d’allotjament (residencial i turístic) del sòl que, estant classificat com a urbanitzable en entrar en vigor el Pla Territorial Insular, estigui inclòs en sectors, polígons o unitats d’actuació o execució que en aquell moment estiguin mancats de pla parcial aprovat inicialment.”

En compliment d’aquest article els tres urbanitzables residencials previstos en aquesta revisió del planejament preveuen els habitatges protegits suficients per donar compliment a aquests percentatges. Això es pot comprovar a la fitxa de cada un dels urbanitzables on s’estableix l’obligatorietat de reservar els


19.02.2008 12/00091/08



percentatges de sòl i de places d’allotjament per a habitatges protegits en les condicions que estableix aquest article.

Els urbanitzables de les zones turístiques no es veuen afectats, ja que tot i que no ho diu, l’article afecta només els nuclis tradicionals, perquè a les turístiques no es permeten habitatges plurifamiliars i la parcel·la mínima haurà de ser sempre superior de 600 m2, cosa que impossibilita els habitatges protegits.

• L’article 36 d’ordenació pel planejament municipal dels terrenys classificats com a sòl urbà estableix el següent:

“1) En establir la seva pròpia ordenació del sòl urbà no comprès en l’article següent, el planejament municipal ha d’observar les regles 1a i 2a, paràgraf 1er de l’article 34.

2) Per tal d’avaluar la capacitat de càrrega dels àmbits del sòl urbà objecte d’operacions de transformació o intensificació d’ús s’han de tenir en compte els factors següents:

a) Capacitat de les xarxes de serveis i dotacions per absorbir l’increment de demanda derivat del canvi o la intensificació d’ús.

b) Incidència i efectes de l’increment de demanda de viatges i formes de desplaçament generat per la nova implantació d’usos sobre les infraestructures de transport existents i sobre les necessitats d’aparcament.

c) Impacte del canvi o de la intensificació d’ús sobre les estratègies de rehabilitació dels centres urbans.

d) Impacte de les tipologies d’edificació associades al canvi o a la intensificació d’usos sobre el patrimoni urbà i arquitectònic objecte de protecció.”

Les Unitats d’Actuació que impliquen creixement o intensificació de l’ús residencial: UA-06, UA-09, UA-10, UA-12 i UA-13 d’aquesta revisió s’adapten al previst en aquest article i per tant hauran de ser objecte del càlcul de la capacitat de càrrega en els termes previstos en aquest punt. Aquest càlcul es realitzarà al capítol 8 d’aquesta normativa.

A més, a l’article 191 d’ordenació de sòl urbà objecte d’operacions de transformació o intensificació d’ús i del sòl urbà objecte d’operacions de reforma, renovació o rehabilitació sistemàtiques o integrades es regulen aquestes situacions per a possibles casos que es pugin donar en el futur.

• L’article 37 d’ordenació pel planejament municipal del sòl urbà subjecte a reforma, renovació o rehabilitació sistemàtica o integrada estableix el següent:

“El planejament urbanístic municipal ha d’observar, en l’ordenació del sòl urbà que sotmeti a reforma, renovació o rehabilitació sistemàtiques o integrades, el que disposen els articles 34 i 35 per al sòl urbanitzable.

No obstant el que disposa el paràgraf anterior, l’estàndard d’altura màxima de l’edificació prescrit en l’article 34 es podrà superar quan ho imposin la necessària integració en l’entorn edificat o l’obtenció de majors espais lliures públics.”


19.02.2008 12/00091/08



Aquest aspecte ja s’ha comentat al punt anterior, no obstant això a l’article 191 es regulen aquestes situacions per a possibles casos que es pugin donar en el futur.

4.4 CREIXEMENT RESIDENCIAL I TURÍSTIC I PROGRAMACIÓ DEL PROCÉS D’EDIFICACIÓ I D’ÚS DEL SÒL.

• A l’article 38. Sostre de creixement insular màxim.

“De conformitat amb les Directrius d'ordenació territorial, amb relació al conjunt de l'illa i per tal de determinar el creixement insular màxim, s'estableixen les regles següents:

a) Dins els deu anys següents al d'aprovació definitiva del Pla territorial insular no es podrà classificar sòl urbanitzable que, aplicant les densitats previstes en l'article 34 d'aquestes Normes, superi la superfície necessària per a un total de 10.749 places d'allotjament, tant residencials com turístiques.

En tot cas, la superfície de sòl que es classifiqui com a urbanitzable d’acord amb el paràgraf anterior ha de respectar la corresponent al creixement màxim permès en les Directrius d'ordenació territorial per a l'illa de Menorca, és a dir, 439 ha.”

Es una clàusula de salvaguarda del compliment de les Directrius d’Ordenació del Territori per part del PTI, per tal de justificar que no es sobrepassaven els creixements màxims que estableixen les DOT; en el cas concret d’aquesta adaptació no té cap significat pràctic, ja que es tracta d’un sostre insular i no municipal.

b) El sòl classificat com a urbanitzable dins els límits expressats en la lletra anterior s’ha de localitzar exclusivament als nuclis tradicionals de Sant Lluís, es Castell, Maó, Alaior, es Mercadal, es Migjorn Gran, Ferreries, Ciutadella, Fornells i Sant Climent, d’acord amb els criteris d'organització espacial establerts en els articles precedents.

Es una clàusula igualment d’àmbit insular, que ja queda plenament justificada amb el compliment dels articles 33 i 34, així com amb les determinacions gràfiques, on només hi ha Àrees de Transició a aquests nuclis.

c) S’exceptuen de les limitacions establertes en l’apartat anterior i en el primer paràgraf de l’apartat a) les superfícies de sòl la classificació de les quals sigui necessària per dur a terme les operacions d’esponjament disposades en les zones turístiques, així com també les superfícies de sòl classificades conforme a la disposició addicional única d’aquestes Normes. Unes i altres superfícies quedaran igualment excloses de l’aplicació de les determinacions contingudes en els articles 34, regla 5ª, i 35 que fan referència a l’ordenació del sòl urbanitzable.

Aquest apartat c) ha estat afegit per la Modificació del PTI de 26 de juny de 2006. En el cas d’Alaior es classifica com a urbanitzable sòl corresponent a les zones d’esponjament Son Bou Ud-3.2 i Son Bou –Sant Jaume Mediterrani, però en ambdós casos s’admet només l’ús hoteler, fixant-se el nombre de places (900 i 600 respectivament). Per tant ja quedaven excloses de l’aplicació de les determinacions contingudes en els articles 34, regla 5ª, i 35 del PTI.


19.02.2008 12/00091/08



• A l’article 39 es defineixen quins han de ser el límits del creixement residencial i turístic en el planejament municipal:

“1. Les determinacions dels plans generals d'ordenació dels diferents municipis referides a la classificació i la qualificació de sòl, així com a qualssevol altres aspectes que contribueixin a definir, determinar i atribuir l'ús i l'aprofitament urbanístics del sòl o incideixin en un o un altre, han de respectar els límits que l'article anterior imposa a la classificació de sòl.

2. Les determinacions dels plans generals d'ordenació, així com dels de desplegament d'aquests, que estableixin l'ordenació detallada dels terrenys classificats com a sòl urbanitzable en els quals s’hagi de materialitzar el creixement residencial i turístic possible han de respectar les previsions que es contenen en el quadre següent:

Total places

Places en règim de protecció

Places en règim lliure %

Alaior 1.395 558 837 13.0 Ciutadella 3.063 1.224 1.839 28.5 Ferreries 768 309 462 7.2 Maó 3.021 1.209 1.812 28.1 Es Mercadal 528 210 318 4.9 Sant Lluís 696 279 417 6.5 Es Castell 1.041 417 624 9.7 Es Migjorn Gran 237 93 141 2.2 Menorca 10.749 4.299 6.450 100.0

3. Als efectes del respecte dels límits del creixement residencial i turístic cada habitatge nou equival a tres unitats o places d’allotjament.”

En aquesta adaptació al PTI, es classifica nou sòl urbanitzable o urbà (per serveis o consolidació) fins a la quantitat màxima que permet el PTI, tal com ja ha quedat explicat i com es pot comprovar a les fitxes dels urbanitzables, donant per tant (com no podia ser d’altre forma ja que en cas contrari aquest planejament no podria ser aprovat definitivament) exacte compliment a aquest article.

• Article 40 de Programació temporal del procés d’edificació i d’utilització del sòl per a ús residencial i turístic, que estableix el nombre de places màxim que es podran autoritzar anualment a partir de l’entrada en vigor del PTI, pel conjunt de l’illa de Menorca.

1) El primer punt de l’article estableix les quotes màximes de llicències de construcció d’habitatges residencials aïllats i d’hotels que es poden atorgar anualment a l’illa de Menorca a les zones turístiques, per els anys que duri en vigor el PTI, amb una clàusula específica per als dos primers anys. Estableix dues quotes diferenciades, una pels habitatges unifamiliars i una altre pels establiments hotelers.

Com s’ha dit en el cas de l’article anterior, es tracta d’una clàusula d’àmbit insular que no afecta ni pot ser modificada o alterada des del planejament municipal, ni te forma de ser reflectida en el planejament local; des d’aquest planejament ja


19.02.2008 12/00091/08



s’estableix la quota municipal que apareix a propers apartats d’aquest mateix article.

2) El segon punt estableix tot una relació de casos en els quals no es computen les noves places per el càlcul que s’establia en el punt anterior; igualment estableix la forma com es calcula el percentatge de disminució de places quan es transformin places d’apartament en establiments hotelers o hotel-apartaments.

Totes les excepcions al càlcul de places dintre de la quota anual de llicències per a l’edificació d’habitatges residencials aïllats a les zones turístiques, queden incorporades a l’article 11 de programació temporal de llicències turístiques i residencials; en quant a les llicències per a noves places hoteleres l’administració encarregada d’establir les excepcions i els càlculs per a quantificar la quota anual de places és el Consell Insular, i l’ajuntament es limitarà a donar la llicència d’obres a aquells promotors que prèviament tinguin la llicència turística prèvia que atorga la Conselleria de Turisme, i això queda regulat tal com s’explica en l’article següent.

• L’article 41 estableix l’autorització de places d’acord amb la programació temporal del procés d’edificació i d’utilització del sòl per a ús residencial i turístic.

“Les llicències urbanístiques que autoritzin places d'allotjament de les previstes en la lletra a) del número 1 de l'article anterior, tant si són de nova construcció com derivades de canvi de l'ús d'edificacions existents, han de respectar, a més de les altres limitacions que puguin venir imposades per disposicions autonòmiques de caràcter general, les regles següents:

1) No poden atorgar sense acreditar que el Consell Insular ha atorgat llicència turística prèvia per a la localització de què es tracti, quan aquesta sigui preceptiva per raó de la vinculació de les places a l'ús turístic, així com la propietat o el dret suficient sobre els terrenys necessaris en tot cas..

2) Cada any natural només es podran autoritzar, en el conjunt de zones turístiques de cada municipi i mitjançant llicència urbanística, el nombre màxim de places d’allotjament que, per municipis es detalla a continuació:

Municipi Places allotjament durant els 2 primers anys naturals

Places allotjament durant els següents anys de vigència del

Pla Alaior 109 89 Ciutadella 271 221 Es Castell 28 23 Es Mercadal 281 229 Es Migjorn Gran 12 10 Ferreries 22 18 Maó 156 127 Sant Lluís 173 141 Total 1052 585

Aquest límit anual de llicències de construcció d’habitatges unifamiliars aïllats a zones turístiques del municipi queda regulat a l’article 11 de programació temporal de llicències turístiques i residencials.


19.02.2008 12/00091/08



“3) El planejament general municipal, amb subjecció en tot cas al que estableix la regla anterior, pot delimitar àrees, zones o classes de sòl, ja sigui per raó de la seva concreta ubicació o per la seva específica qualificació, als efectes de la distribució desigual dins les zones turístiques del terme municipal del nombre màxim de places d'allotjament susceptibles de ser autoritzades en cada moment.”

En aquest planejament s’estableix una delimitació de les zones turístiques a l’hora de distribuir les places d’allotjament susceptibles de ser autoritzades per cada any. S’han dividit les Zones Turístiques en dos àmbits, per una banda l’ART-06 (Torre-solí), que és l’únic dels urbanitzables que resta per executar que preveu l’ús residencial, i per altra, la resta de zones que o bé estan executades o que només permeten l’ús hoteler. A l’ART-06, es podran concedir llicències per a 24 habitatges cada any, mentre que a la resta de zones el nombre màxim de llicències per a nous habitatges que es podran atorgar serà de 6. Aquesta divisió s’explica per la necessitat de posar un nombre màxim de llicències per a nous habitatges al sector de Torre-solí, que una vegada executat podria consumir tota la quota i deixar la resta de zones turístiques sense llicències. S’ha de pensar que al sector ART-06 es preveuen 397 nous habitatges i que si aquests s’executen mitjançant promocions podrien saturar el mercat de nous habitatges per una sèrie d’anys, cosa que deixaria la resta de zones turístiques sense possibilitat d’accedir a una sola plaça.

• L’article 42 estableix l’autorització de places d’acord amb la programació temporal del procés d’edificació i d’utilització del sòl per a ús hoteler.

“Les llicències urbanístiques que autoritzin places d'allotjament de les previstes en la lletra b) del número 1 de l'article 40, bé de nova construcció o bé derivades de canvi de l'ús d'edificacions existents, han de respectar les diverses limitacions que poguessin venir imposades per disposicions autonòmiques de caràcter general, i en cap cas no es poden atorgar sense acreditar que el Consell Insular, d’acord amb el límit màxim insular establert per l’esmentat article, ha atorgat la llicència turística prèvia per a la localització de què es tracti, així com la propietat o la titularitat de dret suficient sobre els terrenys necessaris.”

Aquest requeriment de la llicència turística prèvia atorgada pel Consell Insular queda regulat a l’article 11 de programació temporal de llicències turístiques i residencials.

• L’article 43 sobre llicències turístiques prèvies estableix quina ha de ser la tramitació i resolució per part del Consell Insular de les sol·licituds de llicència turística prèvia per a establiment hoteler. S’han d’ajustar a les següents regles:

“1a. Les llicències s’han de tramitar i resoldre pel procediment legalment aplicable, observant-se a aquest efecte el rigorós ordre temporal determinat per la presentació, sense deficiències que hagin de ser esmenades i acompanyada de tota la documentació preceptiva, de la corresponent sol·licitud, i de conformitat amb la legislació sectorial aplicable i les determinacions d’aquest Pla territorial sobre ús hoteler. Aquestes llicències s’atorgaran, quan procedeixi, a compte de:

a) Les places d'allotjament susceptibles de ser autoritzades durant l'any en què es presenti la sol·licitud, si encara hi queden places disponibles de les corresponents a l’esmentat any. b) Les places d'allotjament susceptibles de ser autoritzades dins els tres anys següents al de presentació de la sol·licitud, en un altre cas.


19.02.2008 12/00091/08



2a. En tota llicència turística prèvia cal expressar l'anualitat, o si escau les distintes anualitats, a què resultin imputables les places autoritzades, amb determinació del nombre de places corresponent a cada anualitat.

3a. Escau denegar les sol·licituds referides a obres que donin lloc a places que excedeixin la quantitat màxima fixada per a l'últim any susceptible de ser tingut en consideració.

4a. El Consell Insular ha de dur un registre públic de les llicències turístiques atorgades i de les places d'allotjament que aquestes suposin i publicar mensualment, almenys en el tauler d'anuncis de la corporació, la relació de llicències i de places atorgades, juntament amb el límit anual corresponent.”

És un article que només afecta al CIME i per tant no te cap repercussió normativa al planejament municipal.

• L’article 44 sobre llicències urbanístiques municipals estableix quina ha de ser la tramitació i resolució per part dels municipis de les sol·licituds de llicència urbanística per a la realització de tota classe d’obres de construcció o edificació. El punt 1 regula aquelles llicències que resultin places d’allotjament a les zones turístiques per a ús residencial i turístic, exclòs en aquest últim cas, l’ús hoteler; i el punt 2 regula la concessió de les llicències per a edificacions destinades a ús hoteler. S’han d’ajustar a les següents regles:

“1a. Les llicències s’han de tramitar i resoldre pel procediment legalment aplicable, i quan correspongui s’han d’atorgar a compte de:

a) Les places d'allotjament susceptibles de ser autoritzades durant l'any en què es presenti la sol·licitud, si encara hi queden places disponibles de les corresponents a l’esmentat any.

b) Les places d'allotjament susceptibles de ser autoritzades dins els tres anys següents al de presentació de la sol·licitud, en un altre cas. Les llicències referides a aquestes places s'entendran atorgades sota la condició legal que la seva eficàcia, pel que fa a l’inici de les obres autoritzades, queda diferida al primer dia del primer dels tres anys següents en què hi hagi nombre suficient de places disponibles; condició que s’ha de fer constar expressament en la llicència corresponent.

2a. Escau denegar les sol·licituds referides a obres que donin lloc a places que excedeixin la quantitat màxima fixada per a l'últim any susceptible de ser tingut en consideració.

3a. Els municipis han de dur un registre públic de les llicències atorgades i de les places d'allotjament que aquestes suposin i han de publicar mensualment, almenys en el tauler d'anuncis de la corporació, la relació de llicències i de places atorgades, juntament amb el límit anual municipal corresponent.”

Aquestes condicions i regulacions de l’acte administratiu de concessió de llicència, queden regulades a l’article 11 de programació temporal de llicències turístiques i residencials, on es recullen de forma quasi literal les normes d’aquest article del PTI.

“2. La tramitació i resolució per part dels municipis de les sol·licituds de llicència urbanística per a la realització de tota classe d'obres de construcció o edificació de les quals resultin places d'allotjament de les previstes en la lletra b) del número 1 de l'article 40 s’han de tramitar i resoldre pel procediment legalment aplicable i, quan escaigui, s'han d’atorgar en tot cas sota la condició legal que la seva eficàcia, pel que fa a l’inici de les obres autoritzades, queda diferida al


19.02.2008 12/00091/08



primer dia del primer any a què siguin imputables, d’acord amb el que estableix la corresponent llicència turística prèvia, almenys el 25% del total de les places autoritzades. Aquesta condició s’ha de fer constar expressament en la llicència corresponent.”

Aquestes condicions i regulacions de l’acte administratiu de concessió de llicència, queden regulades article 11 de programació temporal de llicències turístiques i residencials, on es recullen de forma quasi literal les normes d’aquest article.

4.5 TÍTOL VII. NUCLIS TRADICIONALS

• L’article 45 sobre determinació dels nuclis tradicionals defineix com a nuclis tradicionals les trames urbanes caracteritzades pel predomini de l'ús residencial, tant els que són nuclis tradicionals a tots els efectes (10 a tot Menorca) com els que ho son amb certes excepcions que s’especifiquen a l’article següent (17 a tot Menorca).

Per donar compliment a aquest article del PTI hi ha un article a la normativa, concretament el 8 de Determinació de Nucli Tradicional que estableix el següent:

“Art. 8. Determinació de Nucli Tradicional

1. Dintre del sòl urbà i urbanitzable, i segons el que disposa l’article 45 del Pla Territorial Insular, es crea la categoria de nucli tradicional de tipus “A” que és aquell que compta amb una trama urbana on predominen els habitatges de primera residència amb el caràcter i identitat de la zona, amb la delimitació que apareix a les determinacions gràfiques d’aquesta norma:

- Alaior

2. Als efectes de l’aplicació del règim propi d’aquests, també tenen la consideració de nuclis tradicionals de tipus “B” els següents nuclis amb la delimitació que apareix a les determinacions gràfiques d’aquesta norma i amb les excepcions que es relacionen a continuació:

- L’Argentina

- Calescoves-Lloc Nou

- Son Vitamina

A aquesta segona tipologia de nuclis tradicionals de tipus “B” no es podran localitzar nous sòls urbanitzables que donin suport a places d’allotjament residencial i turístiques i queda igualment exclosa la implantació de l’ús turístic.”

• L’Article 46 estableix l’ordenació urbanística de l’ús residencial i turístic en nuclis tradicionals.

“1. Els plans generals d'ordenació, en establir l'ordenació urbanística dels nuclis tradicionals:

a) No poden localitzar en els àmbits a què es refereix l’apartat 2 de l’article anterior, nou urbanitzable que classifiquin a l’efecte de servir de suport físic al creixement de places d’allotjament residencials i turístiques corresponents a cada municipi d’acord amb la distribució de l’article 39.”

Quan es justificava l’article anterior, ja ha quedat clar que en els nuclis tradicionals de tipus “B” no hi pot haver creixements residencials ni turístics.


19.02.2008 12/00091/08



“b) Han d’incorporar les determinacions oportunes relatives a les condicions dels usos residencial i industrial.”

Per suposat que el planejament incorpora les determinacions relatives a les condicions dels usos residencials i industrial, amb multitud de capítols i articles que els regulen.

“c) Han de limitar l’ús turístic a les modalitats d’hotel de ciutat i turisme d’interior, excepte en el cas dels àmbits a que es refereix l’apartat 2 de l’article precedent, en què quedarà exclosa la implantació de l’ús turístic en qualsevol modalitat d’allotjament turístic.”

“2. Als efectes del que disposa la lletra c) del número anterior, s’entén:

2.1 Per hotel de ciutat aquells establiments d’allotjament hoteler que, havent-se d’ubicar dins l’àmbit dels nuclis tradicionals, s’ajustin en la seva projecció i execució a les condicions següents:

o Categoria de 4 o 5 estrelles. o Romandre obert al públic durant un període mínim d'11 mesos a

l'any. o No superar del nombre màxim de 250 places per establiment

hoteler. o Complir els paràmetres ambientals següents:

§ Realització de la jardineria per mitjà de plantes autòctones. § Implantació de sistemes de recirculació d'aigües grises § Recollida i emmagatzematge d'aigües pluvials per destinar-

les a regar la jardineria. § Implantació de sistemes d'estalvi d'aigua. § Implantació de sistemes de regatge de baix consum. § Implantació d'energia solar tèrmica per a l'aigua calenta

sanitària. § Recollida selectiva de residus en 5 fraccions: vidre,

paper/cartró, envasos lleugers, matèria orgàniques i restes. § Recollida de residus perillosos per gestors autoritzats. § Implantació de mesures de minimització de residus.

o Estar dotat dels equipaments complementaris següents: § Disposició d'aparcament suficient destinat a l'ús exclusiu

dels clients, amb una previsió d’1 plaça d’aparcament per cada 10 places d’allotjament. § Disposició d'una piscina climatitzada de superfície mínima de

30 metres quadrats. § Disposició de local destinat al dipòsit de contenidors per a la

recollida selectiva de residus. § Disposició d’una sala de reunions i convencions d’una

superfície mínima de 150 metres quadrats, quan es tracti d’establiments hotelers amb capacitat d’allotjament superior a 150 places i, en el cas d’establiments hotelers amb capacitat d’allotjament no superior a 150 places, d’una sala de reunions i convencions de superfície mínima a raó d’1’2 metres quadrats per plaça. § Instal·lació de serveis de telecomunicacions i connexió a

Internet.”


19.02.2008 12/00091/08



Aquí el PTI estableix tot una sèrie detallada de condicions mínimes que han de complir els hotels de ciutat i posteriorment especifica:

“D’acord amb el compliment dels criteris anteriors, no són aplicables als establiments hotelers inclosos en la categoria d’hotel de ciutat, les determinacions relatives a ràtio turística i condicions d’edificació que s’estableixen en el títol VII d’aquest Pla per als establiments hotelers de les zones turístiques. Aquestes determinacions seran, si escau, les que resultin del corresponent instrument de planejament municipal.

2.2 Per turisme d'interior, aquells establiments d'allotjament hoteler que, havent-se d'ubicar dins l'àmbit dels nuclis tradicionals, s'ajustin en la seva projecció i execució a les exigències i els requisits definits en el Decret 62/1995, de 2 de juny.”

El compliment d’aquests punts queda resolt amb la introducció d’un apartat a l’article 36 Ús global (4) terciari de la normativa. En aquest nou apartat es fa el tractament de l’ús turístic als nuclis tradicionals.

“3. Sens prejudici del que disposen els números anteriors, s’estableixen en els termes municipals corresponents les àrees de reconversió territorial següents en forma de zones de reordenació i per a l’establiment de criteris urbanístics que garanteixin la consecució dels objectius d’idoneïtat i qualitat dels desenvolupaments assumits per aquest Pla Territorial Insular:

a) Sa Mesquida (Maó)

b) Son Vitamina (Alaior)

c) Cales Coves – Lloc Nou (Alaior) » El punt b) Son Vitamina ja va ser recollit per una modificació puntual del planejament aprovada definitivament el 22/set/2005 i que ara recull completament aquesta revisió.

El punt c) Cales Coves – Lloc Nou, queda regulat recollint totes les determinacions del PTI.

4.6 TÍTOL VIII. ZONES TURÍSTIQUES

• L’Article 47 fa referència a la determinació de les zones turístiques. Al municipi d’Alaior hi ha dues zones turístiques:

o Cala en Porter, i o Son Bou, Torre-solí, Sant Jaume, integrada pels tres nuclis mencionats.

A l’article 9 de la normativa sobre Determinació de les Zones Turístiques es definiran les entitats mencionades abans com a zones turístiques i s’adjuntarà una cartografia especial per a la seva delimitació.

• L’Article 48 defineix el Règim general de les zones turístiques.

“1. L'ordenació urbanística municipal de les zones turístiques ha de:

1.1. Perseguir els objectius següents:

1.1.1. Limitar al màxim les dimensions de les zones turístiques a fi d’adequar el nombre de places turístiques a la capacitat de càrrega del territori.

1.1.2. Fomentar la qualitat del conjunt de l'oferta d'allotjament.


19.02.2008 12/00091/08



1.1.3. Garantir el manteniment d'un continu i evitar la urbanització dispersa. 1.1.4. Promoure la qualitat mediambiental i la dotació d'equipaments públics. 1.1.5. Establir, per als àmbits en què les determinacions gràfiques del Pla

territorial insular identifiquin terrenys com a sòl d'especial interès ecològic en zona turística, una ordenació urbanística que tengui com a resultat la qualificació final dels referits terrenys com a zones verdes d'ús públic.”

La present revisió del PGOU s’adapta amb les seves disposicions als objectius a dalt exposats, però en cap cas es pot pretendre que aquests objectius es reflecteixin únicament i exclusiva a un sòl article de la normativa, es tracta més aviat d’objectius i criteris que es compleixen a tot el document. El que si que es pot dir, en qualsevol cas, és que no s’incompleix cap dels objectius amb les disposicions d’aquesta revisió. A més, la majoria dels objectius exposats s’assoleixen adaptant la resta d’articles d’aquest títol del PTI.

“1.2. Adequar-se a les regles següents:

1.2.1. Permetre els usos turístics i residencials amb subjecció a les següents tipologies d’edificació:

1. Els usos turístics han de comprendre exclusivament els establiments hotelers i l’habitatge turístic de vacances en tipologia d’habitatge unifamiliar aïllat.

2. Els usos residencials han de comprendre exclusivament l’habitatge unifamiliar aïllat.

Als efectes del paràgraf anterior s'entén per habitatge unifamiliar aïllat aquella tipologia en què la parcel·la es destina a la construcció d'un sol habitatge amb separació de totes les façanes dels límits laterals. No obstant això, es considera comprès en l'ús d’habitatge unifamiliar aïllat el conjunt residencial que, fins i tot en una única parcel·la de dimensions suficients, diferenciï les superfícies destinades a servir de suport als corresponents habitatges unifamiliars, de manera que quedi justificat que cada una d’aquestes superfícies respecta les dimensions exigibles per a la construcció d’habitatge unifamiliar i la separació a la totalitat dels límits ideals d’aquest.”

3. Amb la finalitat de proporcionar un tractament urbanístic homogeni a aquells conjunts d’edificacions en sòl urbà existents amb anterioritat a l’aprovació del Pla Territorial Insular construïts amb la tipologia d’habitatge unifamiliar entre mitgeres, es permetrà aquesta tipologia per a la construcció dels escassos solars no edificats i per a l’ampliació de les edificacions existents de conformitat amb les condicions que seguidament s’exposen.

A l’Article 36 Ús global (4) Terciari es defineix l’ús turístic per a les zones turístiques tal i com fa el PTI i a l’article 33 Ús global (1) Residencial Unifamiliar es defineix l’ús habitatge unifamiliar aïllat. La resta d’aspectes inclosos en aquest apartat també s’adapten mitjançant els articles corresponents a les regulacions de les diferents zones urbanes. A les zones turístiques d’Alaior s’admet només l’ús habitatge amb la tipologia d’habitatge unifamiliar aïllat. Igualment s’admeten només dues classes d’ús turístic l’habitatge turístic de vacances i l’ús hoteler. No es contempla la tipologia d’habitatge unifamiliar entre mitgeres a les zones turístiques.


19.02.2008 12/00091/08



“1.2.2. Regular els establiments hotelers d’acord amb els criteris següents: 1.2.2.1. Categories d'establiment d'allotjament admissibles: exclusivament 4 i 5 estrelles en establiments hotelers. 1.2.2.2. Exigència de la llicència turística prèvia atorgada pel Consell Insular. 1.2.2.3 No superació del nombre de 450 places per establiment hoteler. 1.2.2.4. Compliment d'una ràtio turística d'un mínim de 60 m2 per plaça per a les primeres 150 places, d'un mínim de 75 m2 per plaça per a les 150 places següents, i de 100 m2 en endavant fins a aconseguir un màxim de 450 places per establiment hoteler. 1.2.2.5. Edificabilitat neta sobre parcel·la de 0,6 m2/ m2. 1.2.2.6. Altura màxima de tres plantes (PB+2). 1.2.2.7. Dotació d'equipaments complementaris:

a) Construcció d'una/unes piscina/es a l'aire lliure, per a les quals s’estableixen com a paràmetres mínims una làmina d'aigua d'1,2 metres quadrats per plaça (computant només les primeres 225 places) i una superfície mínima de 70 metres quadrats. b) Disposició d'una piscina climatitzada de 30 metres quadrats de superfície com a mínim. c) Dotació amb pistes esportives amb uns paràmetres mínims de 3 metres quadrats per cada plaça. d) Disposició d'aparcament amb un mínim d'1 plaça per cada deu places d’allotjament (Decret 60/1989). e) Construcció d'andanes situades dins el recinte de la parcel·la o del solar, aptes per resoldre l'arribada i recepció d’almenys dos autocars i dos turismes simultanis, de manera que quedin resolts el trànsit intern i la seva connexió amb la xarxa viària pública. f) Disposició de local destinat al dipòsit de contenidors per a la recollida selectiva de residus. g) Disposició de zones enjardinades per al gaudi dels visitants de l'allotjament turístic de 8 metres per plaça d’allotjament, les quals poden ser compatibles amb l’ús esportiu sense edificació. h) Dotació amb sala de reunions i convencions de superfície mínima de 150 metres quadrats, quan es tracti d’establiments hotelers amb capacitat d’allotjament superior a 150 places i, en el cas d’establiments hotelers amb capacitat d’allotjament no superior a 150 places, amb sala de reunions i convencions de superfície mínima a raó d’1’2 metres quadrats per plaça. i) Instal·lació de serveis de telecomunicacions i connexió a Internet.

1.2.2.8. Compliment dels següents paràmetres ambientals: a) Realització de la jardineria per mitjà de plantes autòctones. b) Implantació de sistemes de recirculació d'aigües grises. c) Recollida i emmagatzematge d'aigües pluvials per destinar-les a regar la jardineria. d) Implantació de sistemes d'estalvi d'aigua. e) Implantació de sistemes de regatge de baix consum. f) Implantació d'energia solar tèrmica per a l'aigua calenta sanitària. g) Recollida selectiva de residus en 5 fraccions: vidre, paper/cartró, envasos lleugers, matèria orgàniques i restes. h) Recollida de residus perillosos per gestors autoritzats. i) Implantació de mesures de minimització de residus.”

En aquest apartat 1.2.2 de l’article 48 del PTI s’estableixen tota una sèrie de criteris per a regular els establiments hotelers a les zones turístiques. Aquests


19.02.2008 12/00091/08



criteris queden recollits a l’article 36 Ús global (4) Terciari. Per altra banda també es defineixen paràmetres ambientals al punt 1.2.2.8 que queden recollits a l’article 94 sobre Paràmetres ambientals per establiments hotelers. Així mateix als articles corresponents a cada una de les qualificacions on es permet l’ús hoteler es tenen en compte criteris com l’edificabilitat o l’altura reguladora.

“1.2.3. Regular l'ús d’habitatge unifamiliar aïllat de nova construcció d’acord amb les regles següents:

1.2.3.1. Edificabilitat neta sobre parcel·la de 0,35 m2/ m2. 1.2.3.2. Altura màxima de l'edificació: planta baixa + 1, equivalent a 7 metres. 1.2.3.3. Parcel·la mínima i índex d’ús aplicable: En actuacions que es realitzin sobre parcel·les segregades amb anterioritat a l’entrada en vigor del Pla territorial insular i qualificades com a habitatge unifamiliar aïllat pel planejament anterior, es respectarà la mida de les parcel·les existents i l’índex d’ús establerts en l’esmentat planejament. En actuacions que es realitzin sobre parcel·les que segons el planejament anterior eren susceptibles de sustentar edificacions destinades a usos diferents als d’habitatge unifamiliar, l’índex d’ús de la parcel·la serà de 600 m2 per cada nou habitatge que es pretengui construir, xifra que constituirà així mateix les dimensions mínimes de parcel·la, en cas que s’opti per segregar la parcel·la original i construir habitatges unifamiliars aïllats. 1.2.3.4. Adequació de la legislació sectorial aplicable relativa als habitatges turístics de vacances, quan es tracti d’habitatges unifamiliars aïllats susceptibles d’ús turístic.”

Finalment, a l’apartat 1.2.3 es defineixen els paràmetres que han de regular els habitatges unifamiliars aïllats de nova construcció a zones turístiques, aquests paràmetres s’incorporen a la normativa als corresponents articles de regulació de cada qualificació. En alguns casos, fins i tot, s’estableixen uns paràmetres més restrictius que els que preveu el PTI en aquest article, reduint l’edificabilitat o les altures permeses.

• L’Article 49 de Règim especial de les àrees de reconversió territorial a les

zones turístiques.

Les Àrees de Reconversió Territorial establertes a les zones turístiques d’Alaior tenen per objecte la subjecció d’aquestes operacions de:

a) Esponjament, per tal de preservar la qualitat ambiental i paisatgística, superar el dèficit d’equipament que limita la capacitat d’atracció i evitar llindars d’edificabilitat incompatibles amb la capacitat de càrrega del territori, en els casos de major grau de saturació real.

b) Reordenació, per tal d’establir criteris urbanístics que garanteixin la consecució dels objectius d’idoneïtat i qualitat dels desenvolupaments turístics assumits pel PTI, en els casos de menor congestió real.

En el terme municipal d’Alaior són considerades Zones d’Esponjament: Son Bou Ud-3.2 i Sant Jaume Mediterrani

És considerada zona de reordenació en el municipi la de Torre-solí II i III.

A l’article 207 de Definició de les Àrees de Reconversió Territorial (ART), es defineixen les zones del municipi d’Alaior apuntades abans i es delimiten a la


19.02.2008 12/00091/08



cartografia adjunta d’aquesta revisió, seguint la grafia que el PTI estableix als plànols corresponents de la sèrie ART.

Per a les Zones d’esponjament el PTI marca unes determinacions i directrius generals, que s’inclouen a continuació:

“1r Es permet la transferència o relocalització de l’aprofitament, quan n’hi hagi des dels terrenys que s’hagin de dedicar a zona verda o espai lliure públic en general a terrenys de sòl idonis per servir de suport a l’ús turístic.

2n. La transferència o relocalització d’aprofitament comportarà de per si l’afectació a la destinació de zona verda o espai lliure públic i la cessió gratuïta a l’administració municipal de tota la superfície de sòl l’aprofitament de la qual sigui objecte d’aquella.

3r. Els aprofitaments transferits o relocalitzats es poden executar a les parcel·les que en la pròpia zona siguin idònies per a ús residencial-turístic o hoteler, garantint en aquest cas que el seu desenvolupament es faci de forma integrada o sens que es produeixi cap solució de continuïtat a la zona.

4t. Es poden crear reserva o reserves de sòl per a suplir la manca d’equipaments.”

Per a les Zones de Reordenació el PTI marca unes determinacions i directrius generals, que s’inclouen a continuació:

“1r. L’àmbit de cada una de les zones la classificació de les quals es manté en aquest Pla territorial insular haurà de ser objecte d’una nova ordenació a través de l’instrument de planejament adequat a aquesta finalitat, que haurà d’assegurar en tot cas els estàndards i les dotacions mínimes legalment prescrits.

2n. Les actuacions per a noves construccions tant d’habitatges unifamiliars turístics com d’allotjament hoteler hauran de respondre als criteris següents:

2.1 Inscriure´s en una solució d’integració en el medi ambient i el paisatge que garanteixi la sostenibilitat a llarg termini.

2.2 L’oferta d’allotjament hoteler té prioritat enfront de les edificacions residencials, dotada la primera d’una oferta complementària amb capacitat desestacionalitzadora.”

Aquests criteris generals per a les ART es tenen en compte a l’hora de reordenar aquests espais quedant recollits concretament a l’article 208 de Determinacions i directrius generals per a les ART turístiques.

Una vegada establerts els criteris generals per a totes les ART, es passen a detallar les determinacions i directrius específiques per a cada zona de les definides anteriorment. Aquests aspectes han quedat recollits a la normativa a l’article 209 de Determinacions i directrius específiques per a les ART i a la Memòria de Gestió d’aquesta Revisió. A continuació es relacionen les directrius per cada una de les Àrees de Reconversió Territorial d’esponjament del municipi d’Alaior, segons l’article 49 del PTI:

“1a. Municipi d’Alaior, sector Son Bou, delimitat en les determinacions gràfiques:

i. La zona de reordenació es determina per la suma de les tres parcel·les de l’actual sector Son Bou Ud3-2 definides en les determinacions gràfiques, i les superfícies així mateix definides en aquestes determinacions pertanyents, d’una


19.02.2008 12/00091/08



banda, a l’àmbit de l’actual sector Pb3-2 (la porció d’aquest que manté la classificació malgrat la resta quedi reclassificada com a ANIT) i, d’altra banda, a terrenys adjacents a aquest sector que actualment tenen la classificació de sòl rústic; superfícies, ambdues, que sumen 85.000 metres quadrats.

ii. Es fixen les directrius següents, que ha d’observar el planejament urbanístic municipal que defineixi l’operació de reordenació definida a tota la zona determinada per aquest Pla i estableixi la seva ordenació detallada garantint la justa distribució de beneficis i càrregues entre tots els propietaris de la zona:

a) Les tres parcel·les ubicades en l’actual sector Ud3-2 s’han de destinar a sistema general d’espai lliure d’ús públic, amb la pertinent qualificació urbanística a obtenir gratuïtament amb càrrec a l’aprofitament assignat a la superfície a què es refereix la lletra c), constitutiva de sector i unitat d’execució únics que tindran adscrit el referit sistema general.

b) La superfície actualment classificada de sòl rústic ha de ser reclassificada com a sòl urbanitzable.

c) A la superfície de sòl urbanitzable resultant de la suma de la que sigui objecte de reclassificació i la que actualment ja pertany al sòl urbanitzable (en estar inclosa en l’àmbit de l’actual sector Pb3-2) només s’hi admet l’ús hoteler.

d) L’ús hoteler ha de tenir un màxim de 900 places d’allotjament en establiment d’aquest tipus, i en tot cas s’han d’observar les condicions generals establertes en aquestes Normes, especialment sobre edificabilitat, parcel·la i ràtio turística.”

A la cartografia adjunta a aquesta revisió, concretament a la sèrie de plànols d’Àrees de Reconversió Territorial, es grafien les determinacions que estableix el PTI. Es delimiten les tres parcel·les que s’apunten i que s’han de qualificar com a zona verda i també es delimita el sector de 85.000 m2 que queda classificat com a sòl urbanitzable i la resta d’ART considerat com a sòl rústic amb qualificació d’ANIT.

A la normativa, concretament a l’article 209 de Determinacions i directrius específiques per a les ART i a la Memòria de Gestió d’aquesta Revisió s’han incorporat les determinacions específiques per aquesta Àrea que no tenen un reflex a la cartografia.

- S’ha assenyalat que les tres parcel·les s’han destinat a Espai Lliure d’Ús Públic amb la corresponent qualificació urbanística a obtenir gratuïtament a càrrec de l’aprofitament del sector de 85.000 m2.

- L’ús admès és exclusivament l’hoteler.

- Només es permeten 900 places d’allotjament, segons les condicions generals sobre edificabilitat, parcel·la i ràtio turística que proposa el PTI.

“2a.Municipi d’Alaior, sector Sant Jaume Mediterrani, delimitat en les determinacions gràfiques:

i. La zona de reordenació es determina per la suma de les dues parcel·les de l’actual sector definides en les determinacions gràfiques i la superfície així mateix definida en aquestes determinacions que actualment té la classificació de sòl rústic: superfície que és de 68.180 metres quadrats.


19.02.2008 12/00091/08



ii. Es fixen les directrius següents, que ha d’observar el planejament urbanístic municipal que defineixi l’operació de reordenació referida a tota la zona determinada per aquest Pla i estableixi la seva ordenació detallada garantint la justa distribució de beneficis i càrregues entre tots els propietaris de la zona:

a) Les dues parcel·les ubicades a l’actual sector s’han de destinar a sistema general d’espais lliures públics, amb la pertinent qualificació urbanística a obtenir gratuïtament.

b) La superfície actualment classificada de sòl rústic ha de ser reclassificada com a sòl urbanitzable.

c) A la superfície de sòl urbanitzable resultant de la reclassificació només s’hi admet l’ús hoteler.

d) L’ús hoteler ha de tenir un màxim de 600 places d’allotjament en establiments d’aquest tipus, i en tot cas s’han d’observar les condicions generals establertes en aquestes Normes, especialment sobre edificabilitat, parcel·la i ràtio turística.”

A la cartografia adjunta a aquesta revisió, concretament a la sèrie de plànols d’Àrees de Reconversió Territorial, es grafien les determinacions que estableix el PTI. Es delimiten les dues parcel·les que s’apunten i que s’han de qualificar com a zona verda i també es delimita el sector de 68.180 m2 que queda classificat com a sòl urbà, tal com es justifica a l’apartat de tractament del sòl urbà.

A la normativa, concretament a l’article 209 de determinacions i directrius específiques de les ART i a la Memòria de Gestió d’aquesta Revisió s’han incorporat les determinacions específiques per aquesta Àrea que no tenen un reflex a la cartografia.

- S’ha assenyalat que les dues parcel·les s’han destinat a Espai Lliure d’Ús Públic amb la corresponent qualificació urbanística a obtenir gratuïtament.

- L’ús admès és exclusivament l’hoteler.

- Només es permeten 600 places d’allotjament, segons les condicions generals sobre edificabilitat, parcel·la i ràtio turística que proposa el PTI.

Després d’estudiar l’adaptació que es fa de les dues ART d’esponjament es passa a la única ART de reordenació que afecta el municipi d’Alaior.

“3a. Municipi d’Alaior, sector Torre-solí Nou, fases II i III, delimitat en les determinacions gràfiques, amb una superfície total aproximada de 707.840 metres quadrats:

i. Es reclassifiquen com a sòl rústic, en la categoria que resulta de les determinacions gràfiques, els terrenys que, amb una superfície total aproximada de 51.840 metres quadrats, s’identifiquin en les esmentades determinacions, als quals és aplicable el règim que per aquesta classe i per a la categoria de sòl corresponent disposen aquestes Normes.

ii. Per a la superfície restant (656.000 metres quadrats), que es delimita en les determinacions gràfiques i la classificació de les quals es manté, es fixen les directrius següents, que haurà d’observar el planejament urbanístic municipal en establir l’ordenació detallada de la zona i legitimar, garantint en tot cas la justa distribució de beneficis i càrregues entre tots els propietaris inclosos en el seu


19.02.2008 12/00091/08



àmbit, l’operació de reordenació prevista per a tota la zona determinada per aquest Pla

a) La destinació de la zona delimitada a l’oest de l’àmbit d’actuació, amb una superfície de 291.800 metres quadrats serà el de zona verda o espai lliure d’ús públic, amb la pertinent qualificació urbanística.

b) L’ordenació de la resta de superfície, d’aproximadament 364.200 m2, així mateix definida a les determinacions gràfiques, conforme a les determinacions següents:

- Usos admesos: únicament els d’habitatge residencial o turístic, establiment hoteler i equipament privat i, pel que fa referència als dos primers, les condicions generals establertes en aquestes Normes, especialment pel que fa a parcel·la mínima, edificabilitat, altura de l’edificació i ràtio turística.

- Usos residencial o turístic (indistintament) en habitatge unifamiliar aïllat: un màxim de 1.191 places d’allotjament en habitatge unifamiliar aïllat i 450 places en establiment hoteler.

- Ús d’equipament privat: reserva mínima per a aquest ús de la superfície de 18.200 metres quadrats.”

S’han reflectit a la cartografia adjunta a aquesta revisió els següents aspectes:

o la reclassificació a rústic de 51.840 m2 segons les determinacions gràfiques del PTI.

o La zona verda de 291.800 m2 de superfície, qualificada com a Espai Lliure d’Ús Públic.

o La resta de superfície de l’ART (364.200 m2).

A la normativa, concretament a l’article 209 de Determinacions i directrius específiques de les ART i a la Memòria de Gestió d’aquesta Revisió s’han incorporat les determinacions específiques per aquesta Àrea, és a dir, les referents a usos admesos, ús residencial o turístic en habitatge unifamiliar aïllat o ús equipament privat.

4.7 TÍTOL IX. SÒL RÚSTIC

• L’Article 50 defineix el sòl rústic comú.

En aquest article el PTI defineix els Sòl Rústic Comú de la següent manera:

“1. Es classifiquen com a sòl rústic en la categoria de comú els terrenys que queden compresos en:

a) La delimitació de les àrees d’interès agrari i de les àrees de transició, nuclis rurals i horts d’oci que es conté en les determinacions gràfiques del PTI.

b) La delimitació de la classe de sòl rústic sense adscripció a cap categoria específica que resulta de les determinacions gràfiques del PTI.

2. El règim urbanístic aplicable a aquesta classe de sòl és el que resulta de:


19.02.2008 12/00091/08



a) Les matrius d'usos corresponents a les àrees d'interès agrari i les àrees de transició, respectivament, que figuren en l'annex I d’aquestes Normes.

b) La matriu de sòl rústic comú que figura en l'annex I d’aquestes Normes.

Només es poden autoritzar les obres i els usos prevists en la matriu aplicable en cada cas.”

Tots els aspectes inclosos en la definició de Sòl Rústic Comú que apareixen en aquest article del PTI són recollits a l’article de la present revisió 130 de Sòl Rústic Comú.

• A l’Article 51 de construccions de nova planta vinculades a l’activitat agrícola no professional en sòl rústic comú s’estipula que el planejament municipal, en establir d’acord amb les determinacions de l’annex I del PTI l’ordenació urbanística dels terrenys inclosos en la categoria de sòl rústic comú, ha de determinar les condicions a què s’han d’ajustar les construccions de nova planta vinculades a l’activitat agrícola no professional, amb subjecció en qualsevol cas a les següents:

“a) A cada parcel·la independentment inscrita registralment, sempre que aquesta disposi d’una superfície mínima de 14.206 m2 i ja existís abans de l'aprovació del Pla territorial insular, s’aplicarà allò que disposa el Decret 147/2002, de 13 de Desembre, de la Conselleria d’Agricultura i Pesca del Govern de les Illes Balears.

b) Es pot edificar tan sols una caseta d’eines amb una superfície construïble màxima de 9 m2.

c) L'altura màxima de l'edificació permesa és d'una planta i 2 metres mesurats des de la cota natural del terreny.

d) No es permet la connexió a la xarxa de subministrament elèctric.

e) Les característiques tipològiques, estètiques i constructives d'aquestes edificacions, i dels materials i acabats permesos, han de ser les següents: els paraments exteriors poden estar revestits de paret seca, pintats de blanc o amb pedra de marès vista, i la coberta ha de ser inclinada i de teula àrab.”

El decret 147/2002 al qual es refereix el punt a, és un decret pel qual es desenvolupa la Llei 6/1997, de 8 de juliol, del sòl rústic de les Illes Balears, en relació amb les activitats vinculades amb la destinació i naturalesa de les finques i el règim d'unitats mínimes de cultiu.

Les determinacions d’aquest article queden incorporades a la normativa d’aquesta revisió, concretament a l’article 140 de Construccions de nova planta vinculades a l’activitat agrícola no professional.

• A l’Article 52 de Construccions de nova planta vinculades a l'activitat ramadera no professional en sòl rústic comú s’inclouen les condicions que com a mínim ha de complir el planejament municipal en la regulació d’aquest tipus de construccions, d’acord sempre amb les determinacions de la matriu de l’annex I del PTI. Són les següents:

“a) A cada parcel·la independentment inscrita registralment, sempre que aquesta disposi d’una superfície mínima de 14.206 m2 i ja existís abans de l'aprovació del Pla territorial insular, s’aplicarà allò que disposa el Decret 147/2002, de 13 de Desembre, de la Conselleria d’Agricultura i Pesca del Govern de les Illes Balears.


19.02.2008 12/00091/08



b) L'altura màxima de l'edificació permesa és d'una planta i 3 metres mesurats des de la cota natural del terreny. La mida de la construcció serà inferior a 20 m2.

c) No es permet la connexió a la xarxa de subministrament elèctric.

d) Les característiques tipològiques, estètiques i constructives d'aquestes edificacions han de ser anàlogues a les recollides a l’article precedent.”

El decret 147/2002 al qual es refereix el punt a, és un decret pel qual es desenvolupa la Llei 6/1997, de 8 de juliol, del sòl rústic de les Illes Balears, en relació amb les activitats vinculades amb la destinació i naturalesa de les finques i el règim d'unitats mínimes de cultiu.

Les determinacions d’aquest article queden incorporades a la normativa d’aquesta revisió, concretament a l’article 141 de Construccions de nova planta vinculades a l’activitat ramadera no professional.

• L’Article 53 estableix la Regularització de parcel·lacions existents:

Segons aquest article el pla general d’ordenació pot regularitzar com a sòl de nucli rural o sòl d'horts d’esplai, segons correspongui, i en els termes disposats en els tres articles següents del PTI, els terrenys compresos en parcel·lacions de terrenys classificats com a sòl rústic, diferenciant entre:

“a) Parcel·lacions nascudes a l'empara d’una normativa que en la data de l'entrada en vigor del Pla territorial insular hagi perdut la seva vigència i, per tant, estiguin mancades de cobertura legal urbanística que les legitimi.

b) Assentaments en sòl rústic les característiques i el grau de consolidació dels quals facin improcedent adscriure’ls a una classe de sòl que els permeti incorporar-se al procés urbanístic, determinant així la necessitat d'una regulació i un tractament específics.

c) Parcel·lacions que, des del seu origen, han tingut per objecte la creació d'horts destinats al cultiu d’esplai en les quals hi ha petites edificacions associades a l'atenció d’aquests.

Queda prohibida en qualsevol dels casos precedents la segregació de les parcel·les existents al moment de l’aprovació del PTI.”

Els únics Nuclis Rurals regularitzats en base a aquest article són aquells que ja delimita el PTI a les seves determinacions gràfiques i que s’adeqüen al supòsit segon, apuntat abans. Aquests aspectes definitoris juntament amb la prohibició de segregar les parcel·les existents al moment de l’aprovació del PTI s’inclouen a l’article 161 de Nucli Rural (SRC-NR).

• A l’Article 55 s’estableix la Regularització com a Nuclis Rurals de parcel·lacions existents:

Segons aquest article del PTI el planejament municipal pot regularitzar com a nuclis rurals, ajustant-se estrictament a la delimitació que en fan les determinacions gràfiques i classificant els terrenys compresos en aquella com a sòl rústic en la categoria de nucli rural, les parcel·lacions que s’enumeren a continuació.

25- Llumena.

26- Biniguarda.


19.02.2008 12/00091/08



Als plànols corresponents de la cartografia de sòl rústic s’inclouen les delimitacions d’aquests nuclis rurals segons grafia el PTI.

El planejament municipal al ordenar els nuclis rurals s’ha d’ajustar a les regles que el defineix el PTI en el punt 2 del present article:

“a) La delimitació del nucli rural ha de ser tal que aquest nucli i) resulti diferenciat i quedi separat de qualsevol nucli urbà existent, tot mantenint la connexió de la xarxa viària general del terme municipal amb què compti i amb la prohibició de preveure i construir qualsevol infraestructura viària nova a aquest afecte; i ii) no afecti terrenys de valor ambiental.

b) L’ordenació urbanística detallada i les previsions d’urbanització han de quedar remeses a un específic pla especial d’ordenació de nucli rural, l’execució del qual correspondrà als propietaris de terrenys inclosos en la delimitació del nucli rural.

c) Únicament es poden permetre, dins la delimitació del nucli rural, els usos següents:

- Agrícola i ramader.

- Residencial unifamiliar.

- Equipaments destinats al servei intern del nucli o d’utilitat pública.

d) El pla especial a què es refereix la lletra b) precedent ha d’establir les mesures encaminades a la conservació del medi ambient i de les característiques del nucli i de les edificacions.

e) El pla especial a què es refereix la lletra b) precedent ha d’indicar les parcel·les vacants, l’edificabilitat, l’ocupació i l’altura de l’edificació existent i prevista, així com la disciplina urbanística aplicable a l’excedent ja construït respecte dels paràmetres urbanístics bàsics establerts, que en cap cas no poden superar els següents:

- Edificabilitat neta màxima sobre parcel·la de 0,09 m2/m2, sense superar en cap cas els 90 m2 construïts.

- Altura de l’edificació: preferiblement una única planta, sent la màxima permesa de dues plantes (planta baixa + 1).

- La parcel·la serà la que figura inscrita registralment com a finca independent a l’aprovació del Pla territorial insular, sense que el Pla especial en pugui permetre la fragmentació, amb la qual cosa s’aconseguirà la congelació estricta de la parcel·lació actualment existent.

f) El pla especial previst a la lletra b) precedent ha de fixar les infraestructures i els serveis necessaris que s’han d’establir per tal d’aconseguir uns estàndards mínims de qualitat de la urbanització que, encara que en funció de les característiques pròpies de les parcel·lacions, han de complir les condicions mínimes següents:

- Caminals per a vianants d’una amplària lliure total de 2,5 m.

- Vies de circulació rodada de 5 m d’amplària mínima de calçada, amb paviments que poden ser de terra compactada estabilitzada.

- Subministrament d’aigua potable garantit per a tot el nucli rural.


19.02.2008 12/00091/08



- Els sistemes de desguàs, sanejament i depuració han de resoldre els abocaments en el propi nucli, preferentment amb sistemes comunitaris, i es prohibeix l’expulsió d’efluents a camins, llits o xarxes públiques sense aconseguir un grau de depuració mínim, i si fos viable realitzar la connexió a la xarxa de depuració municipal.

- La xarxa d’enllumenat públic s’ha de limitar, en les seves característiques , a les necessitats de senyalització del viari i procurar evitar la contaminació lumínica.

g) El pla especial previst a la lletra b) precedent ha d’especificar els costos d’urbanització i de totes les infraestructures i els serveis que prevegi, els quals aniran a càrrec dels propietaris, que també n’assumiran el manteniment i la conservació.”

Pel que fa a la regla a) d’aquest apartat, comentar que s’han tengut en consideració a l’hora de fer les delimitacions del Nucli Rural els criteris apuntats. Tots els nuclis s’adeqüen a les condicions de connexió a la xarxa viària general i no afecten a terrenys de valor ambiental, tal i com es pot comprovar a la cartografia adjunta. En qualsevol cas, s’ha d’especificar que en aquesta revisió s’han adaptat els límits dels nuclis rurals a la cartografia 1:5000 del mapa topogràfic balear, mentre que el PTI va fer aquestes delimitacions a una escala més petita 1:25.000 i que per tant és lògic que es produeixin algunes incongruències.

La resta de punts del mateix apartat fan referència al Pla Especial que ha de ser el que ha d’ordenar els nuclis rurals. Totes les referències al Pla Especial s’inclouen a l’article 161 Nucli Rural (SRC-NR), on es regula aquesta categoria de sòl.

• L’Article 57 defineix els Espais naturals protegits i terrenys equiparats a ells als efectes del seu règim urbanístic. La definició d’aquests espais és fa de la manera següent:

“1. S'assumeixen i es mantenen com pròpies del Pla territorial insular, en els termes que resulten de les seves determinacions gràfiques, la declaració i la delimitació actual de:

a. El parc natural de s’Albufera des Grau b. les àrees naturals d'especial interès (ANEI) c. les àrees rurals d’interès paisatgístic (ARIP)

Els terrenys inclosos en la delimitació del parc natural i de les àrees a què es refereix el paràgraf anterior queden classificats com a sòl rústic d'especial protecció sotmès al règim que al servei d'aquesta protecció estableix la normativa en vigor relativa als espais al·ludits.

2. Es manté igualment la diferenciació, dins de les àrees naturals d'especial interès i amb la delimitació que es reflecteix en les determinacions gràfiques del PTI, de les àrees d'alt nivell de protecció (AANP) següents:

- la franja de 100 metres de línia de costa - sistemes dunars - illots - zones humides - cims - barrancs


19.02.2008 12/00091/08



- penya-segats - alzinars - sivinars - ullastrars - marines d’aladern - vegetació sobre penyal litoral

El que disposa el paràgraf anterior comporta la subjecció dels corresponents terrenys al règim d'alt nivell de protecció previngut en l'ordenació pròpia de les àrees naturals d'especial interès que figura en la matriu corresponent de l'annex I d’aquestes Normes.

Els terrenys inclosos en una àrea natural d'especial interès i no compresos en una de les àrees a què es refereix el paràgraf anterior queden subjectes al règim de protecció normal contingut en l'ordenació de les àrees naturals d'especial interès que figura en la matriu corresponent de l'annex I d’aquestes Normes.

3. Sense perjudici de l’anterior, es classifiquen com a sòl rústic d'especial protecció en la categoria d'àrees d'alt nivell de protecció (AANP), d’acord amb la delimitació que resulta de les determinacions gràfiques, els terrenys següents, situats fora de les àrees naturals d'especial interès:

- la franja de 100 metres de línia de costa - sistemes dunars - zones humides - barrancs - penya-segats - marines d’ullastre i aladern

En virtut de la classificació i categorització efectuades en el paràgraf anterior, els terrenys corresponents queden subjectes al règim d'alt nivell de protecció previst en l'ordenació pròpia de les àrees naturals d'especial interès que figura en la matriu corresponent de l'annex I d’aquestes Normes.”

De les tres categories que el PTI assumeix com a Sòl Rústic d’Especial Protecció, al municipi només n’hi ha una, es tracta de les Àrees Naturals d’Especial Interès que queden reflectides a la cartografia de sòl rústic a escala 1:5.000.

Dins les Àrees Naturals d’Especial Interès es distingeixen dos règims de protecció al PTI:

- Les Àrees d’Alt Nivell de Protecció, que coincideixen amb les que ja definia la LEN. La definició d’aquestes àrees amb els termes de l’apartat 2 s’incorpora a la normativa de la revisió, concretament als articles 129 de Sòl Rústic d’Especial Protecció i 149 d’Àrees d’Alt Nivell de Protecció (AANP). El règim de protecció que preveu al PTI per aquestes àrees és el que apareix a les matrius de l’annex I, que també s’incorporen en aquesta revisió.

- Les Àrees Naturals d’Especial Interès subjectes a un règim de protecció normal. Aquests espais són definits a la normativa als articles 129 de Sòl Rústic d’Especial Protecció i 150 d’Àrees Naturals d’Especial Interès (SRP-ANEI), i s’incorporen les regulacions pertinents a les matrius annexes.

A l’apartat 3 del present article es defineixen també Àrees d’Alt Nivell de Protecció fora d’ANEI. S’han definit als articles 129 de Sòl Rústic d’Especial Protecció i


19.02.2008 12/00091/08



149 d’Àrees d’Alt Nivell de Protecció (AANP) i la seva regulació es fa segons la mateixa matriu de les ANEI d’Alt Nivell de Protecció.

• L’Article 58 defineix les Restants categories de sòl rústic d'especial protecció.

“1. A més dels prevists en l'article anterior, es classifiquen com a sòl rústic de protecció especial, ja sigui per raó de la flora i la fauna en ells existents, la funció que compleixen respecte de l’una o de l'altra o en l'organització del territori, el paisatge que formen part o la potencialitat agrícola, ramadera o forestal que presenten, o bé perquè s’hi fan presents riscs naturals necessitats de prevenció i control, els terrenys delimitats en les determinacions gràfiques que s’adscriuen a una de les categories següents:

- àrees naturals d'interès territorial (ANIT) - àrees d'interès paisatgístic (AIP) - àrees de prevenció de riscos (APR) - àrees de protecció territorial (APT)

2. L'ordenació de les categories de sòl rústic d'especial protecció previstes en el número anterior té per objecte assegurar la permanència dels valors concurrents en els terrenys corresponents o, si escau, de les seves característiques que afavoreixen la no actualització dels riscos naturals que motiven la seva classificació, en els termes que resulten de les matrius respectives que figuren en l'annex d’aquestes Normes.”

Les quatre categories de sòl definides en aquest article són presents al sòl rústic del municipi, segons es desprèn de la cartografia adjunta del PTI: Àrees Naturals d’Interès Territorial (ANIT), Àrees de Protecció Territorial (APT) i Àrees de Prevenció de Riscos (APR) i Àrees d’Interès Paisatgístic (AIP). Les quatre categories es defineixen a l’article 129 Sòl rústic d’Especial Protecció. L’ordenació de les categories esmentades es fa a través de quatre articles, un per a cada qualificació, i en els termes que resulten de les matrius del PTI que també s’incorporen a la normativa d’aquesta revisió.

• L’Article 59 defineix específicament les Àrees Naturals d'Interès Territorial, de la següent manera:

“1. Són sòl rústic d'especial protecció en la categoria d'àrees naturals d'interès territorial tots els terrenys inclosos en la delimitació que en fan les determinacions gràfiques.

2. Els terrenys compresos en les àrees naturals d'interès territorial queden subjectes al règim que per a elles es disposa en la matriu d'usos corresponent de l'annex I d’aquestes Normes.”

Aquesta definició de les ANIT s’introdueix a la normativa d’aquesta revisió, concretament a l’article 151 d’Àrees Naturals d’Interès Territorial (SRP-ANIT).

• L’Article 60 estableix l’ordenació urbanística de les ANEI, ARIP, AANP fora d’ANEI i ANIT.

En aquest article s’emplaça als Plans Generals a:

“a) Reflectir fidelment en la classificació del sòl que estableixin la classificació i categorització del sòl rústic d’aquest Pla Territorial Insular.


19.02.2008 12/00091/08



b) Remetre als plans especials d’ordenació per a l’enllestiment de l’ordenació de les àrees naturals d’especial interès, les àrees rurals d’interès paisatgístic, les àrees d’alt nivell de protecció situades fora de les àrees naturals d’especial interès i les àrees naturals d’interès territorial.”

Als plànols de sòl rústic a escala 1:5.000 adjunts a la revisió es reflecteix fidelment la classificació i qualificació que estableix el PTI a la seva cartografia.

El planejament remet a Plans Especials d’Ordenació l’enllestiment de l’ordenació de les ANEI, AANP fora d’ANEI i ANIT, això a la normativa queda reflectit a l’article 157 de Plans especials d’ordenació de les Àrees Naturals d’Especial Interès, de les Àrees d’Alt Nivell de Protecció situades fora de les àrees naturals d’especial interès i de les Àrees Naturals d’Interès Territorial. S’inclourà així mateix una sentència que obligarà als redactors de futurs Plans Especials que es realitzin des de l’àmbit local a seguir els criteris establerts en aquest article del PTI.

• A l’Article 61 es defineixen les Àrees d'interès paisatgístic.

“1. Es classifiquen com a sòl rústic d'especial protecció en la categoria d'àrees d'interès paisatgístic, per raó del singular i elevat valor de la seva trama rural, la seva condició d'elements destacats del relleu o la seva ubicació en els voltants d'ARIP, els terrenys de l’esmentada classe de sòl que, sens estar inclòs en cap altra categoria, les determinacions gràfiques delimiten com pertanyents a l’esmentada categoria.

La classificació en la categoria a què es refereix el paràgraf anterior s'entén sense perjudici de la tutela dels valors paisatgístics concurrents en els terrenys de la mateixa classe inclosos en àrees naturals d'especial interès i àrees naturals d'interès territorial.

2. En sòl rústic d'especial protecció pertanyent a la categoria d'àrees d'interès paisatgístic només es poden autoritzar els usos permesos en les condicions que es detallen en la corresponent matriu inclosa en l'annex de les Normes del PTI.”

La definició d’Àrea d’Interès Paisatgístic i la referència a les matrius de regulació que es fan en aquest article es recullen a l’article 152 de la Normativa d’Àrees d’Interès Paisatgístic (SRP-AIP).

• Es defineixen unes regles per a la protecció del paisatge a l’Article 62 de Protecció urbanística del patrimoni paisatgístic. Aquestes regles les hauran de respectar tots els plans d’ordenació urbanística, inclosos els plans especials a què es referia l’article 60.

A continuació es relacionen aquelles regles que afecten de manera general o concreta al municipi i la resta són extretes de l’article original.

“1a. Establir la pròpia ordenació des de la perspectiva global del manteniment de la qualitat i diversitat paisatgística i de la imatge de Menorca i la consideració del paisatge com a patrimoni, recurs i senyal d'identitat.”

Aquesta regla és present a tot l’articulat d’aquestes normes urbanístiques, i la voluntat municipal és que inspiri tota l’adaptació, per la qual cosa no és possible concretar quins són els articles puntuals que donen compliment a aquesta regla, de fet i com tal principis inspiradors que són, la filosofia amb la que s’elabora aquesta adaptació al PTI és que tots i cadascun dels articles de la normativa estiguin en la línia i compleixin amb aquesta regla. A més el fet d’adaptar el planejament al PTI comporta d’alguna manera l’assumpció d’aquesta regla.


19.02.2008 12/00091/08



“2a. Adequar-se, si escau, al Pla especial de telefonia mòbil i procurar, en tot cas, la minimització de l'impacte paisatgístic i de la integració dels equipaments i les infraestructures, amb especial èmfasi en fites i talaies, entorn de nuclis i conques visuals de carreteres.”

A l’article 82 d’Instal·lacions de Telecomunicació, s’adapta el planejament als aspectes que considera el Pla Especial de telefonia mòbil de Menorca. Per altra banda a l’article 86 d’Adequació visual a l’entorn, es tenen en compte altres aspectes que minimitzen l’impacte paisatgístic.

“4a. Donar suport a la producció d'energies alternatives (eòlica, solar) a petita escala i limitar les grans implantacions, especialment a les àrees naturals d'especial interès i a les d'interès paisatgístic.”

A l’article 89 de condicions de disseny mediambiental i al 92 d’Instal·lació d’infraestructures d’energies renovables es proposen mesures per fomentar aquest tipus d’energies a petita escala a l’hora que es prohibeixen les grans implantacions a les AANP i ANEI.

“5a. Establir, amb caràcter general, el soterrament de les infraestructures lineals en xarxa, llevat que es justifiqui adequadament, per mitjà de la corresponent avaluació mediambiental, que l'impacte de la instal·lació en el vol és menor que la realitzada en el subsòl, prohibint en tot cas l'estesa aèria a les àrees d'alt nivell de protecció.”

Aquesta regla queda incorporada a la normativa, concretament a l’article 86 d’Adequació visual a l’entorn de la normativa d’aquest planejament.

“6a. Exigir l’avaluació d'impacte ambiental per al traçat i l’estesa de línies de transport d'energia elèctrica en alta tensió.”

A l’article 147 d’Avaluació d’Impacte Ambiental s’inclou una referència que sempre obligarà a acompanyar els projectes de noves esteses aèries d’alta tensió d’una Avaluació d’Impacte Ambiental.

“7a. Regular qualssevol altres activitats, infraestructures i equipaments d'incidència paisatgística, a fi d'evitar apantallaments, contaminació visual i que el paisatge es banalitzi.”

A la normativa del planejament s’inclou un article que adapta perfectament aquest punt del PTI. L’article concret és el 86 d’Adequació a l’entorn visual, que afecta no sols a les infraestructures i equipaments d’incidència paisatgística sinó a totes les construccions i instal·lacions. L’objecte d’aquest article és evitar que es puguin fer actuacions al territori que contribueixin a degradar-lo visualment i paisatgística.

“8a. Establir mesures específiques d'ordenació dels fronts urbans i dels seus entorns que evitin la transformació, el deteriorament o l'empobriment dels valors paisatgístics de les seves imatges i fites més destacades, tenint cura especialment de les vistes més freqüentades i representatives.

9a. Desenvolupar criteris i normes d'actuació que permetin la integració d'elements o actuacions a l'entorn dels nuclis.

10a. Donar un tractament paisatgístic al teixit periurbà dels nuclis, orientat a la requalificació formal d’aquests espais.”

Pel que fa als entorns urbans les mesures per evitar el seu deteriorament queden recollides als articles referents a la regulació de les diferents categories de Sòl Rústic, especialment les Àrees de Transició dels Nuclis Tradicionals. En aquests


19.02.2008 12/00091/08



articles es regulen els paràmetres edificatoris, els usos i les activitats permesos amb l’objecte d’evitar que es deteriori el paisatge d’aquests entorns i de les zones afectades pel conjunt de categories de sòl rústic.

L’ajuntament d’Alaior ja fa anys que té prevists projectes que s’adeqüen plenament al punt que es tracta del PTI. A l’Agenda Local del municipi hi ha un bon grapat de plans d’acció previstos que preveuen la millora del paisatge periurbà. Entre d’altres es citen dos d’aquests plans: un és el pla 2.3.1 per dignificar el perímetre dels nuclis urbanitzats i l’altre 2.3.2 per minimitzar l’impacte de les línies elèctriques en el perímetre urbà.

“11a. Establir mesures específiques d'ordenació per a les edificacions aïllades en el medi rural i per a la conservació de les ja existents segons criteris d'integració paisatgística i manteniment de la tipologia constructiva tradicional.”

S’inclou l’article 142 de Criteris d’integració ambiental o estètica de les construccions en el sòl rústic que defineix directrius encaminades facilitar la integració paisatgística d’aquestes edificacions. A part d’això el PTI en els seus articles 51 i 52 estableix condicions mínimes per a les edificacions en sòl rústic que s’adapten a la normativa d’aquest planejament i que s’han comentat abans, en certa manera aquestes condicions també permeten adaptar-se a aquesta regla del PTI.

“12a. Conservar i valorar els elements del paisatge rural tradicional (parets seques, tancaments d’ullastre, infraestructures tradicionals de drenatge, pous, aljubs, etc.), especialment dins ANEI i ANIT a totes les àrees que es considerin d'especial interès paisatgístic i, per descomptat, a les àrees d'interès paisatgístic fixades pel Pla territorial insular, propiciant a aquest fi l'acord i la conclusió de conveni amb la propietat i explotació de la terra.

13a. Donar suport a iniciatives de valoració del patrimoni arquitectònic rural i de camins rurals d'interès paisatgístic.”

Els elements de caire tradicional de què parla aquest punt són objecte de tractament a molts d’articles corresponents de la normativa, però especialment al Títol VI de Normes per a la protecció i conservació del patrimoni històric.

“14a. Fomentar de manera general i imposar, si escau, les restriccions que siguin necessàries a l'accés al paisatge i a la seva interpretació, d’acord amb el pla de paisatge insular.

15a. Integrar les iniciatives de recuperació de la xarxa de camins rurals en el disseny d'itineraris d'interès paisatgístic.”

El tipus de mesures que es demanden en aquests dos punts de l’article 62 del PTI no tenen gaire cabuda dins el que seria la normativa estricte i convencional d’un planejament municipal. Ara bé, són mesures i iniciatives que ja fa temps té previstes l’ajuntament d’Alaior, en el marc del Pla d’Acció de la seva Agenda Local. A la línia estratègica 2, de millorar l’entorn natural, urbà i periurbà, es defineixen tota una sèrie d’accions que tenen com a objectiu fomentar el paisatge del municipi i l’accés al mateix. Algunes d’aquestes accions es relacionen a continuació: 2.2.1 Promoure una campanya d’ajudes per al manteniment de parets seques, 2.2.2 campanya d’ajudes econòmiques pel manteniment d’edificis singulars o 2.2.3 prohibir l’ús de materials banals a l’àmbit agrícola.

També es defineixen algunes accions relacionades amb la recuperació de la xarxa de camins rurals, i la seva inclusió en itineraris d’interès paisatgístic: 4.2.1


19.02.2008 12/00091/08



Senyalitzar i mantenir l’antic camí des Migjorn Gran (camí de Biniguarda), 4.2.2 Revisar les propostes del Pla de Vials no Motoritzats, o 4.2.3 Dissenyar una xarxa de recorreguts turístics.

• A l’Article 63 es defineixen les àrees de prevenció de riscs de la manera que seguidament es mostra.

“1. En atenció als riscos, principalment d'inundació, incendi i erosió i vulnerabilitat d’aqüífers, que s’hi fan presents i a fi d’assegurar-ne la prevenció, es classifiquen com a sòl rústic d'especial protecció en la categoria d'àrees de prevenció de riscs els terrenys que es delimiten a aquest efecte en les determinacions gràfiques d’aquest Pla territorial insular.

2. En la classe i categoria de sòl a què es refereix el número anterior només es poden autoritzar els usos que es recullen en la matriu corresponent de l'annex I d’aquestes Normes.”

Les determinacions gràfiques, a què fa referència el punt 1, queden recollides a la cartografia d’Àrees de Prevenció de Riscos adjunta a aquest planejament. Mentre que a les matrius corresponents de Sòl Rústic s’assignen els usos permesos en aquestes zones, segons disposa el punt 2. Finalment, cal remarcar que la definició d’aquesta categoria de sòl es fa a l’article 154 d’Àrees de Prevenció de Riscos (SRP-APR) de la normativa.

Vinculat a la delimitació de riscos d’inundació, s’ha de fer referència a l’establiment de la zona de policia als cursos d’aigua considerats torrents. Seguint els criteris de la CBMA i de la Direcció General de Recursos Hídrics, s’ha delimitat aquesta zona de policia a tots els cursos d’aigua, del terme municipal, utilitzant com a base la xarxa de torrents elaborada i subministrada per la pròpia direcció general.

• A l’Article 64 de prevenció de riscs naturals s’estableixen una sèrie de normes que han de seguir, com a mínim, els plans d’ordenació per prevenir els riscs naturals d’incendi, d’erosió, contaminació d’aqüífers i inundació. S’emplaça igualment als plans municipals a seguir les normes que estableixi el Pla director de riscs de les Illes Balears, una vegada estigui aprovat.

“1a. Prevenció i reducció de la superfície on hi hagi perill que quedi afectada per incendis mitjançant el foment de bones pràctiques agropecuàries i forestals, i la regulació estricta d'activitats i implantacions en les àrees de risc d'incendi en els termes assenyalats al Decret 101/1993, de 2 de setembre, de la Conselleria d’Agricultura i Pesca de les Illes Balears, i la Llei 81/1968 d’incendis forestals. Entre d’altres, el PTI estableix les normes següents:

- Conservació estricta de les parets seques, com a eficaços tallafocs, i de la xarxa de camins rurals, així com disseny i establiment de «faixes auxiliars» de dimensions d’acord amb les dels camins i les característiques de la vegetació circumdant.

- Manteniment i restauració dels pous de proveïment existents en aquestes àrees.

- Introducció i promoció de franges d’alzinars en els boscos de pins com a sistema de defensa natural pel seu major grau d’humitat.”

Algunes de les mesures enunciades amb la finalitat de reduir el risc d’incendi s’inclouen a l’apartat corresponent d’àrees de risc d’incendi de l’article 154 d’Àrees de Prevenció de Riscos (SRP-APR), es tracta per exemple de la


19.02.2008 12/00091/08



conservació estricta de les parets seques i camins que funcionen com a tallafocs, a més d’aquestes també s’inclouen altres mesures semblants amb la mateixa finalitat, reduir el risc d’incendi. Alguns aspectes, en canvi, com per exemple la promoció de franges d’alzinar, es desvien lleugerament dels continguts d’un planejament municipal, amb la qual cosa s’hauran de preveure un altre tipus d’actuacions. Aquest tipus de tasques són més pròpies de plans de gestió dels recursos naturals que no pas urbanístics.

“2a. Reducció dels processos erosius per mitjà d'intensificació d'iniciatives de conservació de sòls i suport a la regeneració de la coberta vegetal natural a les zones de vocació forestal, per a la qual cosa s’han d’observar les regles següents:

- Es prohibeix la rompuda en els terrenys de pendent fort.

- La repoblació forestal s’ha de fer amb espècies autòctones i amb introducció i difusió de comunitats arbustives i herbàcies pròpies de la vegetació insular.”

Per reduir el risc de processos erosius s’inclouen, juntament amb d’altres, les dues mesures apuntades abans, a l’article 154 d’Àrees de prevenció de riscos (SRP-APR), a l’apartat concret de riscos d’erosió.

“3a. Prevenció i, si escau, correcció del risc de contaminació dels aqüífers d’acord amb les mesures que dicti la Conselleria de Medi Ambient i de conformitat amb el que estableix el Reial decret 1/2001, de 20 de juliol, pel qual s’aprova el text refós de la Llei d’aigües i el Pla Hidrològic de les Illes Balears, i els desenvolupaments que es derivin de l’esmentat Pla Hidrològic.

4a. A les zones delimitades en els plànols corresponents a prevenció de riscos del Pla territorial com a zones de risc de contaminació d’aqüífers s’evitarà l’ús de substàncies contaminants i d’abocaments inadequats, a la vegada que s’aplicaran les millors tècniques disponibles en el mercat per a la depuració abans de l’abocament. Per a habitatges unifamiliars situats a les zones descrites el sistema d’evacuació d’aigües fecals serà individual i mitjançant fossa sèptica o depuradora completament estanca, amb capacitat per a deu dies.”

A l’apartat de risc de contaminació d’aqüífers, de l’article 154 d’Àrees de Prevenció de Riscos (SRP-APR) de la normativa, s’incorporen tota una sèrie de mesures d’acord amb el que estableix el Pla hidrològic de les Illes Balears. Es tracta de mesures relacionades amb activitats insalubres o perilloses o amb activitats ramaderes, que són les més susceptibles de poder causar fenòmens de contaminació de les aigües del subsòl. S’inclou també la determinació referent als habitatges unifamiliars aïllats que han d’evacuar les aigües fecals de manera individual i mitjançant fossa sèptica o depuradora completament estanca, amb capacitat per a deu dies.

“5a. Per a la prevenció i reducció, si escau, del risc d’inundació a les zones localitzades en les determinacions gràfiques corresponents, s’ha de mantenir lliure de qualsevol ocupació el desguàs dels torrents i la resta d'elements que concentren l’escorrentia superficial, prohibint o regulant de forma restrictiva els usos d’edificació, productius i públics a les zones de risc identificades. Quan sigui imprescindible realitzar defenses, aquestes s'han d’adequar al màxim al paisatge geomorfològic i vegetal riberenc, amb la pertinent avaluació d'impacte, si escau.”

Al mateix article d’àrees de prevenció de riscos, a l’apartat referit a risc d’inundació, s’introdueixen mesures per minimitzar aquesta tipologia de risc.


19.02.2008 12/00091/08



Moltes d’aquestes mesures es relacionen amb la regulació dels usos en aquestes zones.

• A l’Article 65 es defineixen les àrees de protecció territorial.

“1. A fi de protegir les àrees pròximes a la costa i a les infraestructures, i exercir, si escau, la funció de corredor biològic per a la connexió d'espais protegits, es classifiquen com a sòl rústic d'especial protecció en la categoria d'àrees de protecció de territorial, que és totalment compatible amb la simultània adscripció a qualssevol de les restants categories previstes en l’esmentada classe de sòl:

a) Els terrenys compresos en la franja de 500 m mesurada des del límit interior de la riba del mar, excepte les zones portuàries de titularitat estatal o autonòmica, la projecció ortogonal posterior de la zona de serveis dels ports cap a l'interior, el sòl urbà i urbanitzable existent en el moment d’entrar en vigor les Directrius d'ordenació territorial i les seves projeccions ortogonals posteriors cap a l'interior, tal com es delimiten en les determinacions gràfiques.

b) Els terrenys compresos en les franges definides per dues línies longitudinals, paral·leles a les arestes d'explanació de les carreteres, segons s'estableix en l'article 19.1.e.2) de les Directrius d'ordenació territorial i es delimiten en les determinacions gràfiques.

2. En la classe i categoria de sòl a què es refereix el número anterior només es poden autoritzar els usos que es recullen en la matriu corresponent inclosa en l'annex I d’aquestes normes.”

Les Àrees de protecció territorial, ja siguin de costa o carreteres, queden reflectides als plànols de sòl rústic d’aquesta revisió de planejament, mentre que la seva definició dins el Sòl Rústic d’Especial Protecció es fa a l’article 155 d’Àrees de Protecció Territorial de la normativa. Per altra banda la regulació d’usos en aquestes zones s’incorpora a les corresponents matrius de regulació del sòl rústic que estan annexes a les normes.

• L’Article 66 estableix el règim de les instal·lacions i els establiments turístics

en el medi rural, i ho fa de la següent manera:

“1. L’autorització de noves places d’allotjament turístic en el sòl rústic, quan aquest ús estigui permès per la matriu de l’annex d’aquestes Normes que sigui d’aplicació per raó de la categoria a la qual estan adscrits els terrenys, haurà d’efectuar-se de conformitat amb alguna de les següents modalitats:

a) Hotel rural: establiment instal·lat en habitatge per a la prestació de serveis turístics als clients allotjats, per motiu de vacances i mitjançant el pagament d’un preu.

b) Establiment d'agroturisme: organització en habitatges de la prestació de serveis turístics, per motius de vacances i mitjançant el pagament d’un preu.

c) Habitatge turístic de vacances, en els termes admesos per als habitatges turístics.

Només es pot instal·lar un establiment de les categoria previstes en les lletres a), b) i c) precedents en habitatges construïts abans de l'1 de gener de 1940 per al de la lletra a) i abans de l’1 de gener de 1960 per als de les dues lletres restants, situats en terrenys classificats com a sòl rústic i que constitueixin finca o unitat


19.02.2008 12/00091/08



rústica on funcioni efectivament, segons certificat expedit per la Conselleria competent en matèria d'agricultura, una explotació agrícola, ramadera o forestal que permeti el manteniment del paisatge i la conservació del medi natural i rural. El certificat a expedir per la Conselleria competent en matèria d’agricultura haurà d’aportar-se en el moment de la sol.licitud de l’autorització prèvia davant la conselleria competent en matèria turística.

Anualment i per a tota l’illa només podran autoritzar-se per al conjunt de les modalitats previstes als apartats a) i b) anteriors un nombre màxim de 6 establiments, amb el màxim de places per a cada establiment que resulti de la normativa específica vigent en cada moment. Les places resultatns no computaran a efectes del límit assenyalat per a ús hoteler a l’article 40.1.b)”

2. L'ordenació urbanística ha de respectar la regla següent: en les edificacions on es pretengui prestar serveis turístics no es poden realitzar obres que signifiquin augment del volum edificat o que en modifiquin la tipologia arquitectònica original. Això no obstant, les dependències annexes construïdes abans de l'1 de gener de 1940, per a hotels rurals, i 1960 per a establiments d’agroturisme, i amb la mateixa tipologia que l'edificació principal, es poden adequar per a la prestació de qualsevol servei necessari per a l'explotació turística.

3. Els establiments turístics en sòl rústic podran disposar de serveis de restauració oberts al públic i no exclusivament als seus residents, sempre que es trobin situats en sòl rústic comú i a una distància inferior a 300 m d’una via de la xarxa secundària.”

A la normativa d’aquesta revisió s’incorpora un article específic que recull el règim d’instal·lacions i establiments turístics en el medi rural, es tracta de l’article 139 d’Establiments d’ús turístic en Sòl Rústic.

4.8 TÍTOL X. DETERMINACIONS DISPOSITIVES SOBRE LA PRESERVACIÓ,

LA MILLORA I L’ÚS SOSTENIBLE DEL PATRIMONI HISTÒRICO-ARTÍSTIC I CULTURAL

• L’Article 67 de conservació i millora del patrimoni històrico-artístic i cultural estableix una sèrie de directrius relatives al patrimoni per als planejament urbanístics i els plans especials.

“a) Han de considerar el patrimoni historicoartístic i cultural com a element identificador del poble menorquí, configurador singular de la seva riquesa i diversitat, i que fa de l'illa un lloc atractiu.

b) Han d'establir les seves determinacions en termes conformes i adreçats a optimitzar l'eficàcia de la legislació de patrimoni historicoartístic i cultural i dels instruments i les mesures adoptades per a les seves execució i aplicació, en particular del Pla de gestió del patrimoni de l'illa de Menorca, donant suport a les accions rellevants que s’hi preveuen, i en tot cas a les següents:

- Elaboració i aprovació del Catàleg insular del patrimoni històric

- Establiment i funcionament del Registre insular de béns d’interès cultural i dels seus entorns d'afecció.

- Redacció i actualització dels catàlegs arquitectònics municipals.”

Es tracta d’un article molt genèric que determina que, en cas que s’estableixin disposicions relacionades amb el patrimoni històric al planejament, s’han de


19.02.2008 12/00091/08



seguir unes pautes i uns criteris determinats. En qualsevol cas, no s’especifiquen els criteris, simplement assenyala que aquests s’han d’adequar a les directrius marcades pels instruments i legislació existents sobre el tema.

En el cas que ens ocupa, els articles referents a patrimoni històric, aquells del Títol VI de la normativa, deleguen en els respectius catàlegs de conservació la tasca principal de regulació d’aquests elements tot i que també introdueixen determinacions. En aquests articles de la normativa es tenen en absoluta consideració tots els criteris i directrius marcats en aquest article del PTI.

4.9 TÍTOL XI. DETERMINACIONS ESPECÍFIQUES SOBRE EL LITORAL La modificació del PTI aprovada el 26 de juny de 2006 afegeix un títol i un article (68. Incidència de la legislació de costes) que recorden l’obligatorietat de respectar un conjunt d’afeccions relatives al litoral i establertes per la Llei de Costes.

Aquestes afeccions es contenen a la normativa del Pla General, concretament a la Disposició Transitòria Única. En aquesta disposició s’estableixen els preceptes de la Llei que s’han de complir en els sòls afectats per aquesta.

Als plànols d’ordenació s’incorpora l’atermenament definitiu de Son Bou (OM de 7 d’abril de 1997) i els atermenaments provisionals de la resta del municipi.


19.02.2008 12/00091/08



4.10 DISPOSICIONS TRANSITÒRIES I FINALS

• La disposició transitòria quarta estableix la regularització d’edificacions existents com a edificis en règim especial.

“1. Quan el règim aplicable a la categoria de sòl en què se situïn no ho impedeixi, els plans generals d’ordenació podran regularitzar, qualificant-los com a edificis en règim especial, les construccions i edificacions en sòl rústic que resultin, per conseqüència del Pla territorial insular o de l’ordenació urbanística establerta per raó d’ell, sobrevingudament disconformes amb l’ordenació aplicable i figurin incloses en el catàleg aprovat a aquest efecte pel Consell Insular segons el que preveu la disposició final tercera o, fins que es doni aquesta aprovació, la inclusió dels quals en l’expressat règim especial sigui objecte d’informe previ favorable per l’esmentat Consell Insular, sense poder-se en cap cas autoritzar el seu canvi d’ús.

En els edificis que siguin objecte de la qualificació urbanística a què es refereix el número anterior es podran autoritzar obres de reforma, rehabilitació i reconstrucció, sempre que no superin els paràmetres de l’edificació precedent pel que fa a superfície edificable, altura màxima, nombre de plantes i superfície d’ocupació i, a més, en el cas de reconstrucció, les obres s’ajustin als límits de posició de l’edificació precedent.

No obstant l’anterior, en els edificis que siguin objecte de la referida qualificació urbanística podran autoritzar-se obres que suposin augment del volum edificat sempre que, per una part, aquest augment no excedeixi el trenta per cent del volum de l’edificació precedent i, per altra, l’autorització de les obres resulti precedida de l’efectiva demolició, degudament autoritzada i oportunament acreditada, d’un volum edificat igual o superior a l’augmentat i corresponent a una altra edificació existent en la mateixa finca la construcció de la qual, d’acord amb la legalitat urbanística aplicable, fos anterior a l’entrada en vigor del Pla territorial insular.

2. Les construccions i edificacions existents en sòl urbà en el moment de l’entrada en vigor del Pla territorial insular que en resultin disconformes amb el mateix podran ser regularitzats, quan així sigui procedent, pel planejament general municipal mitjançant la seva qualificació com a edificis en règim especial, en els que siguin autoritzables totes aquelles obres de conservació, modificació i reforma que siguin compatibles amb els objectius i les determinacions del Pla territorial insular.”

Els continguts d’aquesta disposició transitòria quarta, referents a les edificacions de sòl rústic i sòl urbà existents a l’entrada en vigor del PTI i disconformes amb el nou règim establert pel mateix, es recullen als articles 95 d’Edificis fora d’ordenació i 96 d’Obres a realitzar a edificis existents construïts a l’empara de la normativa anterior. En base a aquests articles als edificis esmentats es podran realitzar obres de reforma, rehabilitació, reconstrucció i fins i tot ampliació en els termes exposats pel PTI.

• A la disposició final Quarta es regula la prevenció i control de la qualitat ambiental.

“Qualsevol estudi que, en el seu cas, s’hagi de realitzar i que tengui per objecte la identificació, prevenció i correcció de les possibles conseqüències o impactes ambientals derivats de les determinacions i prescripcions contingudes en qualsevol instrument de planificació territorial i urbanística o projecte d’obra destinat, amb subjecció a les determinacions del present Pla, a l’ordenació,


19.02.2008 12/00091/08



projecció i execució d’elements o actuacions relacionades amb el sistema d’infraestructures, equipaments i serveis públics haurà d’integrar necessàriament la previsió de diferents alternatives, a l’efecte de facilitar la identificació d’aquella que resulti més convenient per raó de la seva menor incidència ambiental negativa i major adequació a les disposicions establertes per la normativa vigent sobre prevenció dels riscs i protecció dels recursos naturals.”

Les determinacions contingudes en aquest article s’hauran de tenir en compte a tots els estudis d’identificació, prevenció i correcció d’impactes. No cal incloure el contingut d’aquesta disposició a la normativa però si que s’han considerat els seus preceptes a la corresponent Avaluació d’Impacte Ambiental d’aquesta adaptació.

4.11 ANNEXOS DE MATRIUS

Igual que es fa per a la normativa s’adapten les disposicions contingudes a les matrius d’usos annexes al PTI. Les matrius que apareixen a l’annex del Pla Territorial s’inclouen en el document de normativa d’aquesta adaptació, com un annex al final de les mateixes.

En aquestes matrius s’identifiquen els usos prohibits, condicionats i admesos per cada una de les categories de sòl rústic, i en els casos de Sòl Rústic d’Especial Protecció a més per cada un dels àmbits que s’hi defineixen.

El Pla Territorial no defineix en aquestes matrius els usos i activitats que hi apareixen ni tampoc la majoria dels àmbits de Sòl Rústic d’Especial Protecció. Els usos i activitats d’aquestes matrius queden definits a l’Annex II de Definicions, al punt F de Definicions sobre les activitats regulades a les Matrius d’Ús del Sòl Rústic.

Per altra banda els àmbits que el PTI estableix per a cada categoria de Sòl Rústic Protegit de protecció normal s’inclouen i defineixen a l’article 156 d’àmbits en Sòl Rústic d’Especial Protecció.

A més de definir els àmbits anteriors, a la normativa també s’inclou una determinació que obliga a l’elaboració d’un informe ambiental per autoritzar qualsevol dels usos o activitats permesos o condicionats de les matrius. En aquest informe, que acompanyarà la sol·licitud de llicència, s’haurà de justificar adientment l’àmbit al qual s’ha d’ubicar la nova activitat o el nou ús.


19.02.2008 12/00091/08



5. LES CLAUS DEL PLA.

5.1 GRANS ASSUMPTES URBANÍSTICS.

A manera de síntesi i abans de veure com aquests assumptes es plasmen en mesures urbanístiques concretes, a continuació es detallen els principals assumptes urbanístics i territorials que han esdevingut claus i prioritaris a l’hora d’elaborar i redactar aquesta Revisió del Pla General d’Ordenació Urbana Municipal, que inclou la seva adaptació a les DOT i al PTI de Menorca.

• Model dual d’ocupació del territori: al municipi d’Alaior es fa patent un patró comú a tots els municipis de l’illa en el que es diferencien els nuclis tradicionals situats a l’interior (Alaior, l’Argentina, Son Vitamina i Lloc Nou) de les zones turístiques localitzades al litoral. Aquestes darreres (Son Bou, Sant Jaume, Torre-solí i cala en Porter) han tingut un creixement molt més ràpid i concentrat el els darrers anys, donant lloc als majors i més visibles impactes sobre el territori municipal.

Als nuclis tradicionals, principalment a Alaior, es concentra la població resident i les activitats econòmiques excepte les turístiques. Per la seva banda a les zones turístiques es concentren les places d’allotjament turístic. El desenvolupament d’aquestes zones tingué lloc a mitjans dels anys 70 mitjançant l’aprovació de Plans Parcials d’Ordenació elaborats a l’empara de la Llei del Sòl de 1956. Així el de cala en Porter fou aprovat per la Comissió Provincial d’Urbanisme el 16 de maig de 1977, el de Son Bou el 1976, el de Torre-solí Nou el 16 de juny de 1975. El de Sant Jaume també fou aprovat a mitjans dels anys 70.

No obstant això, aquesta ocupació dual del territori te una particularitat basada en els diferents models urbans seguits pels quatre nuclis tradicionals del terme. Per un costat, tenim el model principal d’ocupació que és el nucli d’Alaior, nucli amb més de 700 anys, d’urbanització compacta i intensiva, que es considerat pel PTI com a nucli tradicional de tipus “A” i els nuclis de l’Argentina, Son Vitamina i Lloc Nou, que són urbanitzacions més recents, allunyades de la costa i d’ocupació casi únicament unifamiliar, aquests tres nuclis en el PTI es consideren nuclis tradicionals de tipus “B”, només a efectes de l’aplicació del règim propi d’aquests, sense que puguin créixer via nous urbanitzables o per exemple comptar amb activitat turística.

Igualment, dintre de les zones turístiques cal tenir en compte el caràcter diferencial de Cala en Porter, tant per la seva antiguitat com per la densitat o distribució dels seus carrers i espais, amb parcel·les molt més petites i concentrades que la resta de zones, d’urbanització més recent i amb un caire més extensiu i obert.

• Contenció del creixement a les zones turístiques: la dualitat anteriorment comentada té repercussions en les estratègies de creixement urbà. El municipi d’Alaior començà a aturar l’expansió de les zones turístiques del terme abans de l’aprovació del PTI. Per efecte de la modificació puntual del Pla General aprovada definitivament el 27/03/00 es desclassificaren quatre sectors de sòl urbanitzable al litoral (3 a Llucalari i 1 a Torre-solí). Prèviament les DOT havien desclassificat el Sector Calescoves Pb 3-3.

Aquestes desclassificacions afectaren a unes 206 Ha de sòl i suposaren una davallada en la capacitat de població de més de 10.000 persones, tal com es veu a la següent taula.


19.02.2008 12/00091/08



Sector Superfície (m2) Població Habitatges Calescoves Pb. 3-3 426.075 2.863 953Llucalari I Pb. 3-4 659.614 2.935 839Llucalari II Pa. 3-3 270.660 2.162 676Llucalari Dep. Pa. 3-4 491.800 3 1Torre-solí II NP 3-1 220.800 2.260 360TOTAL 2.068.949 10.223 2.829

TAULA VII. Sectors urbanitzables desclassificats abans de l’aprovació del PTI L’aprovació del PTI ha suposat un fre definitiu al creixement de les zones turístiques amb la prohibició de classificar nou sòl urbanitzable en aquests àmbits.

La regulació de les Àrees de Reconversió Territorial (ART) també implicarà una disminució de la capacitat de població. Així a l’ART de reordenació de Torre-solí II i III es permeten 1.641 places, les quals sumades a la capacitat de les primeres fases del sector, ja desenvolupades, donen lloc a una davallada global des dels 7.927 habitants inicials fins a 4.011.

Per la seva banda les ART d’esponjament Son Bou i Sant Jaume Mediterrani, donen lloc a la requalificació de distintes parcel·les com espais lliures públics, i per tant a la reducció de la capacitat de població del sòl urbà de Son Bou, de 3.848 persones a 900. Dintre l’ART de Son Bou es contempla un sòl urbanitzable (englobat en part a l’antic sector Pb 3.2) on únicament s’admet l’ús hoteler amb una capacitat de 900 places d’allotjament. Per la seva banda a l’ART de Sant Jaume es contempla un sòl urbanitzable on únicament s’admet l’ús hoteler amb una capacitat de 600 places d’allotjament.

• Requalificació de l’oferta d’allotjament residencial i turístic: A la contenció del creixement cal afegir, per efecte de l’aprovació del PTI, una requalificació de l’oferta d’allotjament residencial i turístic.

A les zones turístiques només es permet l’ús d’habitatge unifamiliar i l’ús turístic en les modalitats d’allotjament hoteler i d’habitatge turístic de vacances, prohibint-se la construcció de noves unitats d’allotjament residencial agrupat, tipus apartament. Aquesta norma, l’objectiu de la qual és la millora de la qualitat de les zones turístiques, implicarà l’establiment d’una regulació dels edificis existents.

La requalificació de l’espai urbà i la reordenació dels usos s’ha d’estendre als nuclis tradicionals tenint com objectiu una millora de la qualitat ambiental i en definitiva de la qualitat de vida.

• Reducció de la capacitat de població respecte del PGOU vigent. La desclassificació dels urbanitzables realitzada a l’any 2000, sumada a les derivades de l’aprovació de la LEN (Llocs Nous Pa 3-1) i de les DOT (Cales Coves Pb 3-3) i a la reordenació duta a terme pel PTI suposa una davallada important de la capacitat de població.

La capacitat de població del PGOU aprovat l’any 1994 (pàg. 183 de la Memòria) era de 50.198 habitants - 14.085 allotjaments. Aquesta xifra no varià gaire quan s’aprovà, a l’any 2000, la modificació que adaptava el PGOU al Decret 2/96 sobre capacitats de població. Segons la documentació de la modificació la capacitat del planejament s’establia en 50.490 habitants - 15.383 allotjaments.


19.02.2008 12/00091/08



La desclassificació d’urbanitzables realitzada al llarg d’aquests darrers anys i la nova ordenació establerta en la present Revisió suposa una disminució del 15% en la capacitat de població del PGOU, passant de 50.490 persones a 42.617.

• Extensió moderada del sòl urbà i urbanitzable. Segons la classificació continguda en les determinacions gràfiques del PTI, el sòl urbà existent representa un 2,60 % del territori municipal i el sòl urbà i urbanitzable junts representen un 4 %. Es tracta de xifres moderades que ens indiquen que la major part del terme ha estat protegida dels processos d’urbanització, i tot que en cap cas, és la voluntat d’aquest pla la d’ocupar nous territoris per a la urbanització, cal dir que el creixement que es proposa equival al 0,37% del total del terme, i la xifra seria negativa si la comparació es fes amb el PGOU vigent i tinguéssim en compte els urbanitzables desclassificats.

• Habitatges en el sòl rústic. L’aprovació definitiva del PTI suposa la prohibició de l’ús habitatge en el sòl rústic. Aquesta mesura ve a solucionar una de les principals problemàtiques que afectaven aquest tipus de sòl el qual era objecte, a certes zones, de processos d’urbanització difusa, ara aquest procés es detén i s’elimina del sòl rústic la càrrega que significava per a les activitats agràries les expectatives d’aprofitaments urbanístics. Aquesta prohibició implica a més incloure els habitatges actuals que compleixin unes determinades condicions de legalitat o antiguitat en el règim d’edificacions especials segons les condicions establertes a les disposicions transitòria quarta i final tercera del PTI, de tal manera que malgrat quedar disconformes amb la normativa actual, puguin continuar el seu normal desenvolupament.

• Importància del sòl rústic protegit. S’ha de senyalar a més que més de la meitat del terme (57,44 %) és sòl rústic protegit segons les qualificacions contingudes en les determinacions gràfiques del PTI. Aquest percentatge és fruit del valor i de la diversitat del patrimoni natural del terme. El PGOU vigent compta amb qualificacions pròpies de protecció (zones de protecció paisatgística d2, de protecció de vistes d2.1, forestal d3, de protecció arqueològica i arquitectònica d4, de protecció de recursos hídrics d7). Algunes d’aquestes proteccions es mantindran però altres ja han estat superades i assumides per la regulació que fa el PTI per al sòl rústic.

• Protecció del paisatge. Fruit de l’anterior es pot afirmar que el paisatge d’Alaior ha estat en general preservat, amb l’excepció d’algunes zones litorals on s’han desenvolupat les urbanitzacions turístiques. Tampoc han estat intensos els fenòmens de parcel·lacions al sòl rústic. L’abandonament dels conreus és més important a la zona meridional del terme, amb el consegüent avanç de l’ullastrar. Les noves qualificacions més proteccionistes en el sòl rústic afavoreixen i milloren aquesta protecció del paisatge.

• Localització dels nous sòls urbanitzables al nucli tradicional d’Alaior. Un dels grans assumptes urbanístics que planteja el PTI per cada municipi, és que estableix el creixement residencial i turístic màxim possible. Pel cas d’Alaior és de 1.395 places (13 % del total de l’illa), de les quals 558 han de ser en règim de protecció i 837 en règim lliure.

Una de les tasques clau de l’adaptació és per tant la localització i establiment de les determinacions dels nous urbanitzables on es situarà aquest creixement. L’Àrea de Transició d’Alaior, on s’ha de situar en part aquest creixement, envolta el nucli tradicional, incloent el polígon industrial de la Trotxa, pràcticament en la


19.02.2008 12/00091/08



seva totalitat oferint un ample ventall de possibilitats d’elecció. Al corresponent apartat ja s’explicaran els criteris seguits i les localitzacions on s’han establert els nous urbanitzables.

En principi i un cop descartat el creixement a llevant del poble (zona on es troba el polígon industrial) i a ponent, degut al relleu i la topografia de la zona; queden com a possibles zones de creixement urbà la zona nord, entre el poble actual, el camí de’n Kane i el camí des Cos, i les zones sud i sud-est del poble, entre el límit d’aquest i la variant exterior de la carretera Me-1. A més, aquestes zones tenen la consideració d’Àrea de Transició, per la qual cosa totes són aptes per a acollir el nou creixement urbanitzable, tal com s’explicarà més endavant.

• El creixement urbanístic i poblacional del municipi demanda noves dotacions d’equipament. Es necessiten nous sòls per a la construcció d’equipaments escolars, sanitaris, esportius, culturals, etc., principalment al nucli tradicional, ja que donades les dimensions tant poblacionals com de superfície del terme, el model triat es basa en la concentració dels principals equipaments en el nucli d’Alaior

Entre les previsions es troben l’equipament esportiu de Santa Eularieta, un espai cultural polivalent, un museu etnològic al pati de sa Lluna, un equipament pels joves a Son Putxet, Son Puig Gran i Binixems, així com els equipaments que sorgiran lligats als nous sectors urbanitzables i a la reordenació de la fàbrica de materials de construcció que rodeja el camp de futbol de Los Pinos.

En principi la idea per a la consecució dels nous equipaments es aprofitar els nous creixements i les cessions lligades a ells, així com al possibilitat que ofereix l’àmbit on ara s’ubiquen les indústries de la construcció en el centre del nucli urbà.

• Protecció del patrimoni històric. El patrimoni històric del terme està compost pel patrimoni arqueològic, el patrimoni paleontològic i el patrimoni arquitectònic i etnològic. S’han de complementar les normes actualment existents (zones de protecció arqueològica i arquitectònica D-4) per tal de garantir la conservació i la recuperació del ric patrimoni del terme, s’incorporaran tant la Carta Arqueològica com el Catàleg de bens paleontològics i la localització dels BICS que consta en el Consell Insular, ja que són documents que existeixen i que han de facilitar la protecció de l’esmentat patrimoni. En quant al Catàleg de protecció arquitectònica i dels béns etnològics, aquest s’està tramitant i aprovant en paral·lel amb aquesta revisió del PGOU.

La Revisió incorpora l’adaptació a la Llei 12/1998 del patrimoni històric de les Illes Balears, incorporant als treballs de la Revisió el Catàleg de Protecció Arquitectònica i dels béns etnològics, actualment en elaboració, així com una ordenació específica dels béns catalogats.

• Programació dels sòls urbanitzables que encara resten sense programar al nucli d’Alaior. A l’anterior planejament havia dos sectors urbanitzables sense programar, no obstant això la programació del sector urbanitzable no programat industrial NP 1-2 fou aprovada el 19 de desembre de 2003 i per tant restaria per programar el sector NP 1-1. Segons l’art 130 bis del PGOU en aquest sector s’estableix un màxim de 147 habitatges.

Ara ens trobem que el sector NP 1-2 ja s’està executant, una vegada aprovats el Pla Parcial i el Projecte d’Urbanització; en quant al NP 1-1 queda reformulat com a un nou sector urbanitzable “URB-03” amb límits i capacitat igualment


19.02.2008 12/00091/08



redefinits, ja que s’amplien els seus límits per a donar acollida a la capacitat de població necessària per a cobrir les necessitats del període cobert pel pla.

• Redefinició de les unitats d’actuació que no s’han executat tal com preveia el PGOU actual. De les vint-i-nou unitats d’actuació previstes al PGOU que ara es revisa tan sols s’han desenvolupat 7 d’elles, de les quals podem destacar la Ub-1.2/Ub-1.3 i la Ub-1.10 a Alaior. Altres quatre unitats d’execució com la Ua-1.3 i la Ub-1.5 tenen un estudi de detall o projecte d’urbanització en diferents fases d’aprovació. En el marc de l’Adaptació es procedeix a un redisseny de les unitats i dels sistemes de gestió prevists per assegurar-ne el seu desenvolupament. També s’eliminen aquelles unitats d’actuació que ja no es consideren necessàries per al desenvolupament del Pla, tal com es veurà al corresponent apartat.

• Relocalització de les indústries localitzades al nucli tradicional d’Alaior. Es tracta de traslladar les indústries que a hores d’ara es localitzen inserides dintre de les zones residencials per tal d’eliminar les molèsties que ocasionen als seus habitants. Amb el nou pla, les indústries de major impacte es localitzaran fora de les àrees residencials a un nou sector de sòl industrial i a un nou sector urbanitzable destinat exclusivament a donar acollida a indústries de la construcció i les zones alliberades es destinaran a usos residencials i dotacions d’equipaments.

Menció apart mereix la situació de la fàbrica de COINGA, que es trobava en el nucli urbà del poble i que ara ja es troba construïda en el sòl rústic al costat de la segona fase del polígon industrial. Aquest trasllat s’ha produït en els darrers anys, amb l’aprovació del Consell Insular de Menorca d’un Interès General per a ubicar la nova instal·lació en el sòl rústic, i per tant la seva solució definitiva es produirà quant fruit del procés urbanitzador dels sòls industrials que la rodegen, pugui passar a ser directament sòl urbà industrial. Ara per ara, i donat l’interès general amb que compten les instal·lacions i que aquestes ja han estat executades, no es veu altre forma d’intervenir en un procés de trasllat fora del nucli que està a punt de concloure i que s’ha realitzat per un procediment especial al marge del planejament i basat en l’interès general de l’activitat. La inclusió d’aquests terrenys en un sector urbanitzable dificultaria enormement el desenvolupament del sector i la gestió de la junta de compensació que l’ha de tirar endevant.

• Necessitat d’incrementar la superfície destinada a usos industrials. Alaior, presenta una estructura econòmica amb un pes important del sector industrial, i en aquests moments l’actual polígon industrial està completament saturat. Per tant, es fa necessària una actuació en aquest sentit, és a dir l’ampliació de la superfície industrial per donar resposta a la demanda de sòl, i per convertir Alaior en un referent del sector industrial en el conjunt de l’illa. Per altra banda, cada cop es fa més necessari reservar sòl per a les activitats relacionades amb la construcció o d’algunes indústries blanques que ocupen espais no adequats per a la seva activitat en el centre del nucli urbà. Igualment hi ha tallers i magatzems de diferents mides que veurien afavorit el seu trasllat si hagués sòl industrial en quantitat suficient, partint d’aquesta forma del centre on causen molèsties a les activitats comercials i residencials. En resum, tant per a les activitats industrials com per a les activitats de la construcció, es fa necessari ampliar el polígon industrial.

Cal citar aquí que com a suggeriment a l’Avanç que es va exposar al públic, l’Associació del Polígon de la Trotxa va demanar que es classifiqués com a sòl


19.02.2008 12/00091/08



urbanitzable una superfície de 350.000 m2 més de la que apareixia a l’Avanç i tot i que no s’ha tingut en compte totalment, si s’han considerat els arguments que l’associació esgrimia al seu suggeriment, de tal forma que es classifica sòl industrial abastament per els propers anys, tal com s’explica al corresponent apartat dels sectors urbanitzables.

• Adequació dels estàndards a les novetats incloses en el planejament superior. Cal adaptar els estàndards continguts al planejament a les noves xifres incloses al PTI. Així per exemple al PGOU actual es permet a la Zona 2.3 hotelera aïllada un coeficient d’aprofitament net de 0,85 m2/m2. Amb l’aprovació del PTI aquest estàndard passa a ser de 0,6 m2/ m2 a les zones turístiques, a part d’altres limitacions relacionades amb la densitat, els metres quadrats per plaça hotelera o els estàndards residencials a les zones turístiques i als nous urbanitzables.

• Alaior es localitza dintre del tram de la Me-1 que soporta una major IMD. Al 2003 aquesta es situava entre els 13.889 vehicles/dia registrats a l’estació d’aforament PM-67 (vora el creuer amb la Me-14) i els 10.621 vehicles/dia de l’estació E-318 al nucli des Mercadal. Amb la construcció de la variant es resolgué el problema del trànsit de pas, plantejant-se ara alguns problemes d’incorporació a la citada via.

• Elevada densitat de trànsit a l’interior dels nuclis de població, especialment a Alaior. Un altre problema a abordar per l’Adaptació radica en la excessiva preponderància del trànsit motoritzat sobre l’espai viari. És necessari calmar les velocitats del vehicles als carrers i, paral·lelament invertir la jerarquia d’ús, en el sentit de donar preferència amb caràcter general al trànsit de vianants. L’alt nivell de motorització de la societat menorquina ha omplert literalment de cotxes els carrers. Ni el teixit urbà ni la parcel·lació, ni l’edificació estan preparats per aquests alts índexs de motorització. Un altre aspecte a afegir a l’anterior és que els carrers no estan preparats per a servir d’aparcament públic per l’escassa amplada que tenen. És per això que tant per als residents com per als visitants cal reservar espai d’aparcament que permeti un adequat ús del nucli, preponderant la bicicleta i el vianant per sobre del vehicle motoritzat.

Es planteja per tant la construcció d’una sèrie d’aparcaments a una distància prudent del centre urbà, assolible amb una curta caminada. Es tracta de dissuadir als conductors de vehicles privats de l’accés al centre, eliminant aparcaments a la xarxa viària central, ampliant les voravies, introduint mesures de calmat de trànsit, etc. L’actuació més significativa en aquest sentit és la consecució d’una aparcament subterrani sota l’espai lliure públic de la plaça Nova i nous espais d’aparcament lligats a la redefinició d’algunes unitats d’actuació i els nous sectors urbanitzables.

• Els sistemes naturals i la seva preservació. El sòl rústic s’ha vist sotmès, amb massa freqüència, a demandes d’ús no compatibles amb la seva naturalesa i destí. En els darrers anys la situació ha millorat i finalment les DOT i el PTI han contribuït a ordenar correctament el Sòl Rústic. Per tant es fa necessària una adaptació a aquestes normes per tal de preservar tots els sistemes naturals, rurals i paisatgístics.

Com a criteris per aconseguir l’adequat ús d’aquests sòls, es preveu que en la seva ordenació es tindran en compte les característiques dels cultius i espècies vegetals que els cobreixen, les seves característiques edafològiques, pendents,


19.02.2008 12/00091/08



naturalesa del subsòl, etc., de cara a evitar riscos d’erosió, d’alteració i contaminació d’aqüífers, d’inundacions, d’alteració del paisatge, flora i fauna, i de pèrdua de sòls potencialment adequats per a finalitats agrícoles i forestals.

La protecció del medi físic pels seus valors (culturals, ambientals, històrics, etc.), ha de condicionar el model de desenvolupament del territori municipal, i ha d’ordenar el seu ús. Aquest model en el qual s’han definit les diferents àrees de riscos, així com les diferents àrees d’alt valor ambiental i que per tant necessiten una protecció superior, ja ha estat analitzat i establert per el PTI, tot i que ara s’ajusten més acuradament els límits de les diferents zones, aprofitant la major escala de treball d’aquestes normes.

També han aparegut en els darrers anys dues noves figures de protecció del medi natural, que s’han d’incorporar amb aquesta revisió, es tracta dels Llocs d’Interès Comunitari (LICs) i les Zones d’Especial Protecció per a les Aus (ZEPA’s)

• Altres millores en el planejament:

Finalment es procedirà a revisar també aspectes com alineacions, altures, o d’altres paràmetres urbanístics i edificatoris, en aquelles zones on s’han detectat problemes en l’aplicació del Pla General.

També s’elaborarà una normativa reguladora de l’edificació, adaptant-la als models estàndars actuals (Codi Tècnic de l’Edificació, modificació del Decret d’habitabilitat...). D’altra banda s’incidirà especialment en l’adaptació a la normativa relativa a la supressió de les barreres arquitectòniques.


19.02.2008 12/00091/08



5.2 LES LÍNIES MESTRES DEL PLA.

En aquest capítol, de manera molt general s’identifiquen els principals temes tractats a la present Revisió del Pla General d’Alaior que s’adeqüen al que plantegen els objectius i criteris definits als capítols anteriors, tant aquells que provenen de les DOT o del PTI, com aquells que ho fan de l’Agenda Local 21, o aquells que assumeix com a propis el PGOU.

La present revisió va encaminada a la consecució de tres grans objectius, que constitueixen les tres principals línies de treball i on queden integrades la majoria de les línies d’actuació detallades que s’apuntaran més endavant. Aquestes tres grans línies són:

a. L’adaptació del model territorial vigent al model territorial proposat per les DOT i el PTI. El principal objectiu d’aquesta revisió és precisament aquest, és a dir, l’adaptació a les disposicions de les DOT, però sobretot a les del PTI que desenvolupen les Directrius, de l’actual document del PGOU. La majoria de les línies d’actuació d’aquesta revisió es poden incloure dins d’aquest gran grup.

b. Ubicar nou creixement urbanístic al municipi que, seguint les previsions que el PTI atorga al nucli tradicional d’Alaior, faciliti i abarateixi l’accés a l’habitatge i la consecució d’habitatges sotmesos a algun règim de protecció.

Aquest creixement mitjançant la delimitació de nous urbanitzables serà en forma de sòls residencials, industrials i d’equipaments.

c. Aconseguir millores urbanes als sòls ja consolidats, incloent les diferents unitats d’actuació, millorant i solucionant els problemes o necessitats que al llarg dels anys s’han anat detectant en el planejament actual i eliminant aquelles altres que han esdevingut obsoletes.

A partir d’aquestes línies mestres, que regeixen aquesta Adaptació, establim set grans àrees, on de forma concreta es veuen reflectides les línies mestres anteriors. Aquestes grans àrees temàtiques i territorials són:

• Els sistemes naturals i agraris.

• Creixement residencial.

• Creixement industrial.

• Equipaments.

• Àrees de Reconversió Territorial.

• Nuclis rurals.

• Millores urbanes.


19.02.2008 12/00091/08



5.3 ELS SISTEMES NATURALS I AGRARIS

Alaior és un dels municipis de Menorca que millor ha sabut conservar la major part dels seus sistemes agraris i naturals, i tot i que hi ha dues zones a la costa que han tingut forts desenvolupaments urbans, també és cert que als darrers anys i conscients del perill que patia aquest equilibri, tant des de l’Ajuntament com des d’altres institucions, es varen prendre determinacions molt importants per a la preservació del sistema agrari-natural, com les desclassificacions dels Llucalaris, Torre-solí, Cales Coves o Son Vitamina. El resultat d’aquest llarg procés que s’inicia als anys 60, és un municipi en el qual les relacions entre el medi natural i els nuclis urbans és molt equilibrada, així trobem tres grans zones urbanes com Alaior, Son Bou-Sant Jaume i Cala en Porter, amb altres tres més petites i “blanes” com l’Argentina, Son Vitamina i Lloc Nou; però també trobem grans extensions dedicades a l’agricultura o la ramaderia i on els sistemes naturals es conserven en molt bon estat.

Aquesta relació equilibrada entre els sistemes naturals i agraris i els sistemes urbans és un dels valors que es pretén preservar i millorar amb la revisió del planejament, per la qual cosa, s’incorporen a la normativa les delimitacions de les Àrees d’Alt Nivell de Protecció existents tant a l’interior com a fora dels ANEI’s, assegurant d’aquesta forma l’estricta preservació d’ecosistemes com els barrancs, els alzinars, les zones humides, els penya-segats, etc., incorporant igualment els extensos ANEI’s nivell normal de protecció que hi ha al terme, concretament l’ANEI Me-12 de Son Bou i Barranc de sa Vall, el Me-11 de Biniparratx a Llucalari i el Me-19 de les Penyes d’Egipte.

Dintre d’aquest apartat cal senyalar que també seran objecte de la màxima protecció les zones que el PGOU vigent qualifica com a zona de protecció paisatgística (d2) i que no s’incloguin dintre d’una qualificació de sòl rústic protegit.

En aquesta situació trobem la capçalera del barranc de desemboca a Calescoves o alguns terrenys entre Son Esquella i Son Albertí, entre d’altres.

Igualment s’incorporen com a sòl rústic d’especial protecció les zones ANIT, molt extenses sobretot a la meitat occidental del terme, les APR (Àrees de Protecció de Riscos), concretament les d’inundació, incendi, esllavissament, erosió i contaminació d’aqüífers i les APT (Àrees de Protecció Territorial) de costes i de carreteres. També hi ha una àrea d’interès paisatgístic (AIP) de poca extensió vora els Plans d’Alaior.

Pel que fa al sòl rústic comú s’incorpora l’extensa àrea d’interès agrari (AIA) que abasta pràcticament tot aquest tipus de sòl. El sòl rústic comú es completa amb l’àrea de transició i el sòl rústic de règim general, ambdós al costat del nucli tradicional, i amb els nuclis rurals de Biniguarda i de Llumena.

Aquesta ordenació del sòl rústic, que prové de les DOT i del PTI, es completa com ja s’ha comentat amb la incorporació com a sòl rústic protegit de les zones de protecció paisatgística (d2) del PGOU vigent que no s’incloguin dintre d’una qualificació de sòl rústic protegit. També es manté la zona (d4) de protecció arqueològica i arquitectònica, adaptant-la a les delimitacions facilitades pel Departament de Cultura del Consell Insular.

Aquest conjunt de noves delimitacions de zones protegides o d’interès agrari, així com la redefinició d’altres figures que marquen les zones de riscos o de futurs creixements, és el que assegura el manteniment i la millora d’aquests Sistemes Naturals i Agraris tant importants per al futur desenvolupament equilibrat d’Alaior i es reflecteixen amb aquestes actuacions concretes:

a) La primera i principal és el manteniment i la protecció dels Sistemes Naturals i Agraris, recollint al mateix temps totes les determinacions de les DOT i del PTI. Així, s’incorporaran al Sòl Rústic les noves qualificacions que defineix el PTI,


19.02.2008 12/00091/08



tant per al Sòl Rústic Protegit com per al Sòl Rústic General; d’aquesta forma es mantenen les qualificacions ja existents com ANEI o Sòl Rústic Comú i s’incorporen les noves qualificacions d’ANIT (Àrees Naturals d’Interès Territorial), AIP (Àrees d’Interès Paisatgístic), AANP (Àrees d’Alt Nivell de Protecció) fora d’ANEI, AT (Àrees de Transició), APT (Àrees de Protecció Territorial) tant de costes com de carreteres, AIA (Àrees d’Interès Agrari) i es mantenen les Àrees de Protecció Paisatgística que provenen de l’antic PGOU i que no han estat recollides per cap de les qualificacions anteriorment citades. També es mantenen les Àrees de Protecció Arqueològica i Arquitectònica.

b) S’eliminen la resta de qualificacions de l’antic PGOU i que ara perden el seu sentit ja que queden assumides per les noves delimitacions emanades del PTI; en concret es tracta de la zona de protecció agrícola-ramadera (d1), de la zona de protecció de vistes (d2.1), de la zona de protecció forestal (d3), de la zona militar (d6) i de la zona de protecció de recursos hídrics (d7). Aquesta darrera zona ha perdut la seva vigència perquè per una banda les mesures per evitar la contaminació dels aqüífers s’estenen a tot el terme i per l’altra es prohibeixen els habitatges unifamiliars, que eren objecte d’una sèrie de consideracions específiques.

c) Una de les principals novetats del nou planejament és la incorporació de les Àrees de Prevenció de Riscos (APR) que definides a les DOT han estat delimitades pel PTI. Aquestes Àrees de Protecció de Riscos són les d’inundació, d’erosió, d’esllavissament, d’incendi i de contaminació dels aqüífers, delimitant aquelles que apareixen en el PTI. També s’estableixen les mesures i normes que regulen les activitats i els usos en aquestes zones amb la finalitat de disminuir o eliminar aquests riscos naturals.

d) L’altre novetat són les Àrees de Protecció Territorial (APT) una nova categoria de sòl rústic protegit que té el seu origen en les DOT i que han estat delimitades definitivament pel PTI. S’inclouen les APT de carreteres (una franja d’amplada variable segons la categoria de la via, a cada costat de les carreteres i camins) i les de costa (una franja de 500 metres comptada des de la ribera de mar, excepte a les parts de darrera de les zones urbanes o ports).

e) Es grafien els LIC’s i ZEPA’s (Xarxa Natura 2000), que es superposen per sobre de diferents categories de sòl rústic protegit.

f) També es mantenen totes les qualificacions d’Àrea de Protecció Arqueològica i Arquitectònica, que protegeixen la riquesa patrimonial existent al sòl rústic.

g) Es grafia el Camí de Cavalls, segons la delimitació oficial aprovada pel Consell de Menorca, de tal forma que queda incorporat a la xarxa viària del terme.

h) Es qualifiquen com a equipament privat en sòl rústic aquelles instal·lacions existents com el càmping de Torre-solí o el club de tennis d’Alaior i com a equipaments públics els de Santa Eularieta, el cementiri o el club hípic d’Alaior.

i) Finalment es prohibeix l’ús habitatge a tot el sòl rústic, tant al protegit com al de règim comú, independentment de la superfície de la finca on es vulguin ubicar. Els habitatges ara existents al sòl rústic i que en el seu moment fossin edificats d’acord amb la legislació vigent o que siguin anteriors al 1.956, seran incorporats com a “Edificacions en Règim Especial”, en el catàleg que elabora el Consell de Menorca i als mateixos es podran realitzar obres de conservació i millora, així com ampliacions, sempre que aquestes no superin el 30 % del volum existent, i s’elimini el mateix volum a altres edificacions de la finca.


19.02.2008 12/00091/08



5.4 CREIXEMENT RESIDENCIAL

Aquesta és una de les qüestions que sempre genera més debat quan es revisa un planejament urbanístic, ja que obliga a plantejar-se tot una sèrie de debats i preguntes prèvies en torn al model urbà de futur que el nou pla definirà. Preguntes com ara: hem de créixer?, quant hem créixer?, on s’ha de créixer?, com han de ser els nous creixements?, en quins terminis s’han de desenvolupar?, són necessaris o no caldrien?...

A la gestació de qualsevol nou pla urbanístic aquestes qüestions esdevenen un dels nuclis generadors de majors debats i són les que necessiten ser estudiades i analitzades amb major detall abans de prendre les decisions que finalment es plasmaran en el nou planejament, ja que les solucions que s’adoptin marcaran la fisonomia dels propers anys i en la majoria dels casos són difícilment reversibles.

En el cas d’Alaior, com a la totalitat de municipis de Menorca i de les Balears, moltes d’aquestes preguntes ja estan respostes de forma total o gairebé completa per les diferents lleis i plans que regulen la qüestió del creixement residencial en forma de nous urbanitzables; aquestes lleis i plans, condicionen i limiten no tan sols la magnitud dels nous urbanitzables sinó també la localització o localitzacions allà on es puguin ubicar aquests nous creixements residencials.

A part d’altres plans sectorials específics que puguin afectar, bàsicament estem parlant de tres grans elements que són els que més condicionen la ubicació, la forma i la mida dels nous creixements: les Directrius d’Ordenació del Territori, la Llei d’Espais Naturals i el Pla Territorial Insular de Menorca. Els condicionants més importants que estableixen aquestes tres lleis o plans són aquelles que:

• Estableixen limitacions màximes en el creixement (DOT i PTI).

• Exclouen de forma definitiva com a zones de creixement les zones naturals protegides (LEN i PTI).

• Delimiten les zones on i com han d’estar localitzats els nous creixements (DOT i PTI).

• Estableixen la tipologia i organització dels nous urbanitzables (PTI).

• Exclouen les zones turístiques com a zones on pot haver nous creixements (PTI).

I així podríem seguir amb d’altres qüestions menors igualment regulades per aquests tres elements normatius de caire supra-municipal, que condicionen de forma molt important qualsevol planejament de les illes.

La primera qüestió a respondre és la dimensió que ha de tenir el creixement que proposi el Pla General; en principi i un cop analitzats tant els paràmetres demogràfics com la situació del sòl urbà vacant existent actualment a Alaior, així com la problemàtica existent per a l’accés a l’habitatge, i veient que aquests paràmetres ja varen ser analitzats pel PTI i que els resultats són semblants, la solució que s’adopta en aquesta Revisió passa per apropar-se a 1.395 persones / places, màxim de població que permet el PTI per a Alaior, que en la proporció de 3 persones per a habitatge, donen un creixement màxim de 465 nous habitatges. D’aquests 465 habitatges, 186 (un 40% del total) estarien reservats per a habitatges de protecció oficial o subjectes a qualsevol altre règim de protecció pública que, si més no, habiliti l’Administració pública per taxar el preu en venda o lloguer, considerant com a tals aquells que es desenvolupin per cooperatives destinades a dotar d’un habitatge a cada un dels cooperativistes. Per a assegurar la qualitat mínima d’aquesta qualificació,


19.02.2008 12/00091/08



s’haurà de reservar un 35% del total del nou sòl que es classifiqui per a ús residencial, que serà qualificat com a “ús residencial protegit”.

Dels 465 habitatges que permet el PTI per a Alaior, en aquesta Revisió se’n preveuen 465, dels quals 447 es proposaran a nou sòl urbanitzable i els 18 restants es localitzen a sòls que per les seves característiques passen a ser directament sòl urbà a noves unitats d’execució

Igualment definit per el PTI ens ve donada la superfície mínima i màxima que podem classificar com a urbanitzable residencial, ja que estableix per als municipis interiors de l’illa una densitat entre 20 i 30 habitatges per hectàrea, la qual cosa significa que per als 444 habitatges podríem classificar un mínim de 15,9 Ha. i un màxim de 22,3 Ha. L’opció que dóna una millor resposta i millor s’adapta a l’especial tipologia urbana d’Alaior amb cases molt agrupades, és la que s’acosta a la primera de les dues exposades, molt a prop de la densitat màxima que permet el PTI (30 habitatges per hectàrea) i per tant la que menys superfície de sòl urbanitzable classifica.

Aquest sòl urbanitzable per a 444 nous habitatges, es reparteix dividit entre tres sectors urbanitzables residencials, als que s’han d’afegit dos petits creixements del sòl urbà que es classifiquen directament com a urbà per comptar amb tots els serveis al carrer Cala en Busquets, i que ajudarà a tancar l’estructura urbana del poble en aquella zona, o per consolidació de l’edificació per sobre del 66,66% en el carrer de Ciutadella i que servirà per aconseguir un nou espai d’aparcament públic molt necessari en aquella zona. S’explica més detalladament al punt 8.2 d’aquesta memòria.

Quant a la localització, tant les DOT en primera instància com el PTI després, defineixen i delimiten les zones on s’han d’ubicar aquests nous sòls urbanitzables, ambdós instruments supra-municipals lliguen els creixements a les Àrees de Transició (una categoria de sòl rústic comú emanada de les DOT a la qual s’han de localitzar els nous creixements residencials). Les pròpies DOT establien que aquestes Àrees de Transició haurien de ser delimitades pel PTI, i aquest les ha definit només al nucli tradicional d’Alaior, per la qual cosa no es pot classificar nou sòl urbanitzable a cap dels altres nuclis urbans del terme, així Son Bou-Sant Jaume, Cala en Porter, l’Argentina, Lloc Nou i Son Vitamina, no poden comptar amb nous urbanitzables, ja que la inexistència d’AT entorn d’aquests nuclis urbans impossibilita nous creixements residencials i/o turístics.

Una vegada analitzats i posats sobre la taula aquestes prescripcions i condicionants, així com la voluntat municipal abans esmentada d’utilitzar tot el creixement que el PTI permet a Alaior, aquest creixement s’ha de transformar en nous sectors de sòl urbanitzable que estiguin ubicats al menys en el 50% de la seva superfície dintre de les Àrees de Transició que envolten Alaior, estant en contacte així mateix amb el nucli urbà existent. Alaior compta amb AT pràcticament a tot l’entorn del nucli, per la qual cosa hem pogut triar els llocs més adients per ubicar els nous urbanitzables, sense limitacions provocades per relleus difícils (només es donen a l’oest del poble) o de zones de sòl rústic protegit (totes elles llunyanes al poble).

Un cop analitzades les possibles localitzacions, la solució adoptada ha estat crear un nou sector de sòl urbanitzable i incrementar la superfície de dos sectors urbanitzables existents. Aquests increments es localitzen un al nord del poble, ampliant lleugerament l’antic sector Pa 1-1; un altre al sud-oest, situat entre el camp de futbol, el carrer de sa Bassa Roja i la carretera Me-1; i el darrer ampliant l’antic sector NP 1-1.

Per concloure amb el tema del creixement residencial, es pot resumir amb aquestes xifres:


19.02.2008 12/00091/08



§ Es classifiquen un total de 154.251 m2 de nou sòl urbanitzable residencial. Es classifica un nou sector, URB-03, de 71.390 m2, situat entre el camp de futbol, el carrer de sa Bassa Roja i la carretera Me-1, i s’amplien dos sectors existents: Pa 1-1, ara URB-01 amb 14.310 m2, i el NP 1-1, ara URB-02 amb 68.551 m2.

§ Al carrer de Cala’n Busquets es delimita una zona de sòl urbà per disposar de tots els serveis requerits per la llei, de 2.683 m2. Aquesta zona compta amb els serveis per tenir la consideració de solars; a aquest nou sòl urbà es localitzen 14 habitatges i queda com UA-13.

§ Al carrer de Ciutadella es delimita una zona de sòl urbà per consolidació de l’edificació de 3.360 m2. Aquesta zona donara cabuda a un aparcament públic i 7 habitatges i queda com a UA-15.

§ El sector URB-01, acollirà un total de 208 habitatges de diferents tipologies, els mateixos ja prevists en el Pa1-1, per tant no s’incrementa la seva capacitat. D’aquests habitatges, n’hi ha 53 (25% del total) seran de protecció oficial o d’alguna tipologia que tingui algun tipus de protecció i la resta seran de tipologies lliures.

§ El sector URB-02, cull un total de 384 habitatges de diferents tipologies, dels quals 134 seran habitatges de protecció oficial o d’alguna tipologia que tingui algun tipus de protecció i la resta seran de tipologies lliures.

§ El sector URB-03, cull un total de 210 habitatges de diferents tipologies, dels quals 84 seran habitatges de protecció oficial o d’alguna tipologia que tingui algun tipus de protecció i la resta seran tipologies lliures.

§ Els sectors URB-02 i URB-03 que són els impliquen un creixement de la capacitat compleixen la densitat màxima de 30 i mínima de 20 habitatges/hectàrea que marca el PTI, acostant-se a la màxima, així com l’alçada màxima de planta més dues i els criteris de sostenibilitat que defineix el PTI, tant per a la urbanització com per a l’edificació.

§ Aquest sòl urbanitzable compleix els criteris de localització per a nous urbanitzables establerts tant a les DOT com al PTI.

Aquestes decisions de nous creixements residencials via sòl urbanitzable al nucli d’Alaior es reflecteixen amb aquestes actuacions concretes:

a) Es classifica nou sòl urbanitzable residencial, complint les limitacions que estableix el PTI per a nous creixements. Aquesta superfície es localitza a un nou sector de sòl urbanitzable URB-03 i a dos increments de sectors urbanitzables existents URB-01 i URB-02, situats tots a zones sense relleu especial i que encaixen perfectament amb el teixit urbà existent. Es preveuen 447 nous habitatges, dels quals una part són increments d’antics sectors urbanitzables existents (URB-01 i URB-02), i tot plegat suposa una densitat inferior a 30 habitatges per hectàrea, tal i com preveu el PTI, i com queda reflectit a l’apartat d’adaptació al PTI d’aquesta memòria.

L’URB-01 es localitza completament sobre l’Àrea de Transició que delimita el PTI al nord del nucli urbà, i és una ampliació de l’antic sector Pa 1-1. Tot el sector té una superfície de 46.538 m2 que allotgen 208 habitatges, dels quals 53 són de protecció oficial. L’ampliació de superfície d’aquest sector és de 14.310 m2 i no s’incrementa la capacitat de població. (Aquí cal incidir en que a la normativa de l’antic PGOU, el sector apareixia com a de 4,7 Hectàrees (47.000 m2), tot i que a la realitat aquesta superfície no existia com a tal a les


19.02.2008 12/00091/08



determinacions gràfiques, errada que ha generat confusions a la primera exposició pública sobre la superfície que realment s’ampliava a aquest sector).

Pel que fa al sector URB-02 es localitzaria completament dins de l’Àrea de Transició que defineix el PTI al sud del nucli urbà, essent una ampliació del sector NP 1-1. Tot el sector té una superfície de 148.151 m2, que allotgen 384 habitatges, dels quals 134 són de protecció oficial. La densitat per a tot el sector és de 25,9 habitatges per hectàrea. A l’antic sector NP 1.1 ja existia la previsió de 150 habitatges, per la qual cosa es creen 234 noves unitats d’habitatge.

L’URB-03 es localitza completament dintre de l’Àrea de Transició que defineix el PTI al sud del nucli urbà, al sud de les unitats d’actuació que el pla existent defineix entorn del carrer d’en Cervantes, i haurà de contribuir a donar una solució global a tota la zona sud del nucli, incloent les velles instal·lacions de Coinga i la nova zona escolar. La superfície d’aquest sector és de 71.390 m2 i donarà cabuda a 210 habitatges (la densitat del sector és de 29,9 habitatges per hectàrea). D’aquests habitatges, 84 seran de protecció oficial.

b) Es classifica nou sòl urbà al carrer de Cala en Busquets, des del límit actual fins aproximadament al carrer des Migjorn; aquest tram de carrer compta amb tots els serveis per a ser considerat sòl urbà de ple dret, per al seu posterior desenvolupament es delimita la unitat d’actuació UA-13 que detalla els drets i deures. La superfície d’aquest sòl urbà és de 2.683 m2 i donarà cabuda a 14 habitatges.

b) Es classifica nou sòl urbà al carrer de Ciutadella Cala en Busquets, des del límit actual fins a 55 metres aproximadament; aquest tram de carrer es classifica urbà per consolidació de l’edificació i servirà per a aconseguir 2.290 m2 d’aparcament públic. Per al seu posterior desenvolupament es delimita la unitat d’actuació UA-15 que detalla els drets i deures dels propietaris. La superfície d’aquest sòl urbà és de 3.360 m2 i donarà cabuda a 7 habitatges.

c) Manteniment de part d’un sector de sòl urbanitzable residencial i turístic, no afectat per ART: Torre-solí Nou Pb3-1, que ara quedarà regulat per l’URB-06 en tots aquells terrenys no afectats per l’ART (ara URB-07).

Tal com es pot comprovar als punts a) i b), es classifica nou sòl per a 465 habitatges (234 a l’URB-02, 210 a l’URB-03, 14 a la UA-13 i 7 a la UA-15), xifra màxima que per Alaior permet el PTI. La resta de creixements residencials es produeixen a sòl urbà existent i per tant no estan afectats per aquesta xifra que limita els nous creixements (tot i que el PTI parla només de límits per als nous urbanitzables, des del Pla General s’ha volgut fer una interpretació més restrictiva que el literal de l’article i s’ha considerat també com un creixement equiparable al dels sòls urbanitzables aquell que es localitza a nous sols urbans i així s’ha volgut computar igualment els 21 habitatges de les UA-13 i UA-15, àrees que es classifiquen directament a urbà). Per contra no s’ha cregut necessari incorporar en el càlcul altres petites modificacions del límit de sòl urbà que inclouen algun habitatge, per què els habitatges ja existeixen i únicament s’incorporen al sòl urbà, recollint una realitat prèvia ja existent.


19.02.2008 12/00091/08



5.5 CREIXEMENT INDUSTRIAL

Malgrat el desenvolupament als darrers anys de les zones costaneres lligades al fenomen turístic de Cala en Porter i Son Bou – Sant Jaume, Alaior té una tradició industrial molt important, essent juntament amb Ferreries els dos municipis menorquins que han conservat millor una estructura equilibrada entre els tres sectors productius.

Com ja hem vist a la memòria, a Alaior, el pes que el sector industrial o secundari té sobre el total municipal és molt més alt que el d’altres municipis o que la mitjana de l’illa, on aquest sector ha anat perdent força front al sector serveis o turístic. A Alaior, malgrat l’important increment del sector serveis lligat al turisme, el manteniment d’un sector industrial fort es clau per a la supervivència de l’activitat econòmica del poble.

Els diferents equips municipals han tingut sempre clara aquesta idea, i per això Alaior va ser uns dels primers pobles de Menorca en tenir un àrea reservada exclusivament per a activitats industrials, el Polígon Industrial de la Trotxa que va néixer a la dècada dels vuitanta amb una superfície aproximada de 16 hectàrees que va ser ràpidament acceptat pels diferents tipus d’indústries del poble o d’altres municipis veïnats que varen començar a traslladar-se i a instal·lar-se, iniciant un procés relativament ràpid d’ocupació, edificació i colmatació del polígon.

Ja a l’any 2000 es va iniciar una primera ampliació, de la qual la seva fase d’urbanització va acabar fa pocs mesos , aquesta ampliació es localitza a l’oest de la primera fase, i té una superfície aproximada de 2 hectàrees. Un cop acabada aquesta fase d’urbanització, aquesta segona fase ha tingut igualment una forta acceptació per part dels industrials i ja hi ha múltiples indústries instal·lades.

S’ha finalitzat la tramitació de la tercera fase de la zona industrial, anomenada Sector NP 1-2 a l’antic pla general, que amb una superfície de 12 hectàrees donarà sortida a la forta demanda existent de solars industrials. S’ha aprovat el projecte d’urbanització i s’han començat les obres d’urbanització.

En principi aquesta ampliació en marxa hauria de donar sortida a la demanda dels propers anys, però no podem oblidar que aquesta adaptació ens permet la planificació estratègica dels propers dotze o setze anys i per tant creiem que hem de preveure sòl industrial suficient com per que aquest sector estratègic per a l’economia del poble no quedi ofegat per manca de sòl al llarg d’aquest període de temps. Tenint en compte la lentitud en que es produeixin els fets urbanístics, podrien passar de 4 a 6 anys des que es detectés la necessitat de nou sòl industrial fins que aquest es classifiqués i pogués estar en el mercat.

Davant aquesta possibilitat i no només per evitar que l’oferta de sòl industrial quedi ofegada en els propers anys sinó també per oferir la possibilitat d’abaratir preus dels solars industrials, facilitant d’aquesta forma la progressiva instal·lació de les petites indústries que encara es troben ubicades dintre del casc urbà d’Alaior, es proposa crear ara aquesta reserva de sòl industrial amb la vista posada amb els propers anys.

Si hi ha sòl industrial suficient en el mercat i a preus raonables és d’esperar que aquestes indústries que encara estan al nucli tradicional, vagin abandonant progressivament el centre per a instal·lar-se en el polígon industrial, millorant així tant la qualitat urbana i ambiental del centre residencial i especialment del seu casc històric, com les condicions i espais de treball d’aquestes petites indústries.

La proposta continguda en el present pla, passa per preveure el que seria una tercera fase del polígon de la Trotxa; aquesta es situaria en direcció est i a continuació de la que actualment es troba en tramitació administrativa; aquesta nova fase que ara es classifica es podria desenvolupar de forma escalonada, ja que és una superfície


19.02.2008 12/00091/08



calculada per a la demanda dels propers 12-16 anys i no seria convenient ni a nivell social ni econòmic posar tant de sòl industrial en el mercat al mateix moment.

Igualment i si calen altres necessitats i donada la bona ubicació de la zona, que és la millor comunicada de tot el poble, amb accés directe a la carretera de Maó i l’aeroport, es podria aprofitar per ubicar alguns equipaments, per exemple esportius, que no tinguin una excessiva necessitat d’estar ubicats a la part més cèntrica del poble. Aquesta operació es podria realitzar redefinint els espais industrials per a dona cabuda al nou equipament o ampliant la superfície que es classifiqui com a urbanitzable.

A part de l’explicat fins ara, hi ha altres aspectes que s’han de considerar en l’ampliació de sòl industrial. A l’actualitat existeixen nombroses activitats destinades a material de construcció que es troben a sòls no adequats a les seves necessitats, a sòl residencial o a sòl rústic. La situació d’aquestes activitats pot provocar molèsties a les zones on estan ubicades, a l’hora que no es tenen en compte les mesures ambientals i higièniques necessàries per al seu desenvolupament. La filosofia de l’actual revisió preveu treure dels nuclis residencials aquelles activitats que puguin resultar molestes pels veïns i del sòl rústic aquelles que siguin incompatibles amb els usos que guarden relació amb la naturalesa de les finques.

Així doncs i per donar solució al tema del sòl industrial:

a) Es delimita un nou sector urbanitzable URB-05 amb una superfície total de 23 hectàrees, que es desenvoluparà per cobrir les necessitats de nou sòl industrial i de sòl destinat a activitats relacionades amb la construcció. El polígon contempla dues classes de sòl industrial, per un costat sòl industrial “comú” obert a tots els usos industrials i per altre una zona dedicada exclusivament a indústries relacionades amb activitats de la construcció.

b) Per a possibilitat el trasllat d’indústries de materials de construcció localitzades a l’interior del nucli urbà d’Alaior, es creu oportú i necessari classificar un nou sector de sòl industrial dedicat única i exclussivament a aquesta activitat, que es destinarà preferentment a reubicar activitats del terme municipal d’Alaior que hagin de traslladar-se per raons ambientals o de planejament i tindrà una parcel·la mínima de 15.000 m2 de tal forma que es faciliti aquest trasllat vital pel poble i pel desenvolupament d’importants actuacions del PGOU localitzades al sud del nucli.

c) Finalment, es preveu el manteniment del sector de sòl urbanitzable industrial que ja es troba en una fase molt avançada d’execució i a punt de finalitzar les obres d’urbanització, es tracta de l’antic NP 1-2 que amb el nou pla s’anomena URB-04.


19.02.2008 12/00091/08



5.6 EQUIPAMENTS I ESPAIS LLIURES PÚBLICS

En aquest apartat es vol aprofitar l’oportunitat que ens ofereix l’adaptació del planejament general per a aconseguir o millorar tot una sèrie d’equipaments que es poden fer necessaris en els propers anys, disposant urbanísticament de les qualificacions necessàries que facilitin la seva posterior adquisició, reforma o ampliació.

Per una banda es pretenen aconseguir els espais necessaris per a dotar al poble d’un seguit de dotacions que ara no existeixen o que estan quedant petites per les necessitats futures.

La major part d’aquests equipaments es troben al sòl urbà del poble o a les zones turístiques de Cala en Porter o Son Bou – Sant Jaume, i es poden resumir amb el següent punt:

a) Els equipaments nous o les ampliacions dels existents que es preveuen a sòl urbà són:

• Un nou centre de salut, que permeti millorar el servei que ara ofereix el centre des Banyer, lligat a les zones d’equipaments dels nous desenvolupaments urbans. Concretament es preveu una superfície de 5.926 m2 per a equipament sanitari a l’URB-02.

• La previsió de sòl per a equipaments docents s’ha cobert amb l’aprovació de la modificació puntual referent a la Unitat d’Actuació Uc 1-9, per crear una nova àrea d’equipament públic escolar a una parcel·la de 11.082 m2 situada entre els carrers de sa Bassa Roja i des Mercadal, a més a més a la unitat d’actuació UA-08, situada en front, es preveu igualment un sòl d’equipaments per completar les necessitats d’aquesta nova zona d’equipaments localitzada al sud del nucli urbà.

• Estació d’autobusos, situada a la carretera Nova, s’inclourà en una unitat d’actuació major, per a facilitat la seva adquisició. Concretament es tracta d’una àrea de 1.469 m2 dintre de la unitat A-07, la qual presenta una superfície de 19.695 m2, fins ara era una unitat d’actuació per expropiació o compra que no es va poder executar mai.

• Ampliació de la residència de majors i del centre de dia.

• Aparcament públic i zona verda a la plaça Nova; es qualificarà aquest espai públic per tal d’afavorir una zona verda en superfície i un aparcament soterrani, que doti aquesta zona propera al centre d’Alaior d’aparcaments, principalment destinats als residents, i faciliti l’ús de la plaça com espai públic, ara dificultat per la presència de cotxes.

• Aparcaments perifèrics, que estimulin a deixar els cotxes i acostar-se caminant al centre; s’ubicaran en els nous creixements urbans.

• Camp de futbol dels Pins; aprofitant la unitat d’actuació en què es troba ubicat (UA-06) s’ampliarà l’espai esportiu, per tal d’aconseguir una pista de futbol-7 i una zona d’aparcament, creant un gran espai esportiu juntament amb el camp de futbol ja existent.

• Un nou espai d’equipaments socio-cultural de 3000 m2 localitzat a les antigues instalacions de COINGA, actualment UA-08, aquest espai s’aconseguirà de forma gratuïta amb l’execució de l’esmentada unitat d’actuació.


19.02.2008 12/00091/08



Malgrat que com ja s’ha dit la major part dels equipaments es troben a sòl urbà, hi ha alguns que ja es troben localitzats, en alguns casos des de fa molt d’anys al sòl rústic protegit o comú, per la qual cosa es fa necessària la seva delimitació i també seran qualificats com a “equipament en sòl rústic”:

d) A Sòl Rústic es fan les següents actuacions en aquesta Revisió, en relació a als equipaments:

• Es qualifica com a equipament en sòl rústic la finca de Santa Eularieta, incloent els usos esportius de pista de cross i bicicleta de muntanya, limitant els aprofitaments als volums construïts i lligant possibles ampliacions a l’obtenció de l’Interès General.

• Es delimiten i grafien com a equipament esportiu els Clubs Hípics d’Alaior (davant el cementiri i devora la pedrera de sa Moleta) incloent les zones de quadres i estables, preveient una ampliació que actualment ja és molt necessària; es defineix com a UA-33 per tal d’aconseguir la titularitat pública del sòl. Annex a aquest club es delimita també la pista de automodelisme.

• Es delimita i grafia el club de tennis, com un equipament esportiu a sòl rústic, amb la delimitació estricte de l’interès general autoritzat i lligant l’habitatge a les instal·lacions esportives.

• Es delimiten i grafien com a equipament amb ús recreatiu, el càmping de Son Bou, situat al costat de la carretera de Sant Jaume.

• També es delimiten com equipaments amb ús recreatiu les instal·lacions destinades a la joventut de l’ermita de Binixems, Son Puig Gran i Son Putxet de Baix.

• Els terrenys propers a s’Alblegall, on es situa un antic abocador, es qualifiquen com equipament sense adscriure’ls a un ús concret.

• Per altra banda es destinen a deixalleria:

- els terrenys corresponents a l’antiga depuradora, situats a l’entrada del poble entre la variant d’Alaior i la carretera vella.

- els terrenys corresponents al cementiri civil, situat a les proximitats del cementiri municipal.

• Finalment s’inclouen les estacions depuradores d’aigües residuals d’Alaior, Cala en Porter, Son Bou i Torre-solí.

e) Pel que fa a Espais Lliures públics es preveuen les següents actuacions:

• Espais Lliures Públics a les zones turístiques; amb l’execució de les Àrees de Reconversió Territorial que marca el PTI, s’aconsegueixen aproximadament 400.000 m2 d’espais lliures públics, que milloraran els estàndards d’espais lliures i zones verdes del terme.

• Amb les modificacions de les Unitats d’Actuació que es preveuen en aquesta Revisió també s’aconsegueixen importants àrees destinades a Espais Lliures Públics, alguns dels quals tindran la consideració de Sistemes Generals. En conjunt es preveuen 43.638 m2 de zones verdes a totes les UA previstes al nucli tradicional d’Alaior, en aquesta Revisió del PGOU, dels quals 27.103 m2 corresponen a Sistemes Generals.


19.02.2008 12/00091/08



5.7 ÀREES DE RECONVERSIÓ TERRITORIAL.

Es tracta d’unes àrees urbanes o urbanitzables que degut a la seva problemàtica ambiental o territorial, han estat delimitades al PTI, sota la qualificació d’Àrees de Reconversió Territorial, amb uns paràmetres d’aprofitament i usos molt definits, amb una delimitació territorial que ens ve donada per les determinacions gràfiques del pla.

La idea d’aquestes ART és la de millorar i recuperar espais urbans que presenten problemes ambientals o de saturació, per això el PTI defineix dues tipologies d’ART a les zones turístiques:

- ART d’Esponjament, per a la preservació de la qualitat ambiental i paisatgística i per a superar el dèficit d’equipaments en aquells casos de major grau de saturació real.

- ART de Reordenació, per al establiment de criteris urbans que garanteixin la consecució dels objectius de qualitat establerts en el pla per a aquells casos de menor grau de saturació real.

Al terme municipal d’Alaior, el PTI delimita cinc ART, tres a les zones turístiques costaneres i dos als nuclis tradicionals d’interior. En aquesta revisió s’han adaptat les 5 ART, i s’ha dividit l’ART de Son Vitamina en dues. Aquestes àrees es resumeixen a la següent taula:

CODI DENOMINACIÓ ZONA TIPUS Sòl Actuació

ART-01 Son Vitamina, fase II (Sud) Residencial

Reordenació Urbà UA-17

ART-02 Son Vitamina, fase II (Nord) Residencial


ART-03 Lloc Nou – Cales Coves Residencial


ART-04 Son Bou–Sant Jaume Turística Esponjament

Urbà–Urbanitzable

ART-04

ART-05 Son Bou–Ud-3.2/Pb-3.2 Turística Esponjament

Urbà–Urbanitzable

ART-05

ART-06 Torre-solí Nou, fases II i III Turística Reordenació Urbanitzable URB-07

TAULA VIII. Àrees de Reconversió Territorial

A partir de les normes del PTI de caire directiu, el pla ordena aquestes zones, recollint els paràmetres que marca el PTI. La solució per a cada una d’aquestes zones és:

a) UA-17 i UA-18 Son Vitamina, fase II

Es tracta d’una Àrea de Reconversió Territorial de reordenació a un nucli residencial no turístic format per sòl urbà, per tal de disminuir els aprofitaments urbanístics que hi havia i per desclassificar una part del mateix que mantenia les millors condicions ambientals. Els paràmetres que ens guien en l’execució d’aquesta ART són:

- Es reclassifiquen com a sòl rústic protegit en la categoria d’ANIT, la franja situada més al sud del nucli, amb una superfície aproximada d’11.000 m2, al qual li seran aplicables les determinacions que per a aquesta classe i categoria de sòl disposen aquestes normes.


19.02.2008 12/00091/08



- Es manté la classificació dels terrenys de tota la part nord del sector UA-18 com a sòl urbà, amb una superfície aproximada de 17.003 m2, tal com apareixen a les determinacions gràfiques, per als quals es fixen els usos d’habitatge unifamiliar aïllat per ús residencial, amb un màxim de 5.838 m2 de sostre de construcció.

- Es manté la classificació dels terrenys situats a la part sud del sector (UA-17) que no queden desclassificats segons les determinacions gràfiques, amb una superfície aproximada d’11.977 m2; per als quals es fixa l’ús d’habitatge unifamiliar aïllat per a ús residencial, amb un màxim de 18 habitatges, 54 habitants/places i 3.000 m2 de sostre construït.

Per a la seva execució i donat el seu caràcter de sòls urbans, són perfectament vàlides la pròpia normativa i les ordenances del PGOU, definint aquestes zones com a Unitats d’Actuació, de tal forma que no es necessiten altres instruments addicionals per a la seva adaptació.

b) UA-19 Lloc Nou – Cales Coves

Es tracta d’una ART de reordenació a un nucli residencial no turístic format per sòl amb la qualificació d’urbanitzable, per tal de disminuir els aprofitaments urbanístics que hi havia i per desclassificar una part del mateix que mantenia les millors condicions ambientals. Els paràmetres que ens guien en aquesta ART són:

- Es reclassifiquen com a sòl rústic en la categoria d’AIA i ANIT, la franja situada més al sud del nucli, amb una superfície aproximada de 364.260 m2, al qual li seran aplicables les determinacions que per a aquesta classe i categoria de sòl disposen aquestes normes.

- Es classifiquen com a Sòl Urbà tots els terrenys de la part nord del sector que el PTI preveu que han de mantenir la classificació de sòl urbanitzable, tal com apareixen a les determinacions gràfiques. La classificació com a sòl urbà d’aquests terrenys, i no com a sòl urbanitzable com preveu el PTI, s’explica perquè la urbanització ja ha estat recepcionada per l’Ajuntament per comptar amb tots els serveis necessaris per a ser-ne considerat.

- Destinació d’aproximadament 11.877 m2 del sòl urbà, tal com apareix a les determinacions gràfiques, a l’ús de Espai Lliure Públic – Zona verda.

- Als 46.682 m2 restants únicament s’admetrà l’ús d’habitatge unifamiliar aïllat residencial i el d’equipament privat (esportiu, comercial, etc.) en les condicions establertes a aquest pla.

- La capacitat de població màxima serà de 129 places d’allotjament en habitatge unifamiliar aïllat, a raó de 3 places per habitatge, computant aquí les 120 places ja construïdes.

Per a la gestió dels terrenys que tenen la condició de sòl urbà en aquesta Àrea de Reconversió Territorial es preveu la creació d’una Unitat d’Actuació, concretament la UA-19, els criteris i paràmetres de regulació de la qual venen marcats per la fitxa corresponent inclosa a la Memòria de Gestió d’aquesta Revisió.

c) ART-04 Sector Son Bou – Sant Jaume

Es tracta d’una ART d’esponjament formada per tres elements territorials diferents i discontinus, que queden units formant un sector i una unitat d’execució única. Les referides parcel·les i elements territorials són:


19.02.2008 12/00091/08



- Dues parcel·les de sòl urbà situades a la part posterior de Son Bou, tal com es veu a les determinacions gràfiques, amb una superfície aproximada de 63.007 m2, amb qualificació d’ús hoteler.

- Una porció de terreny rústic contigu amb el sòl urbanitzable de Torre-solí i amb el sòl urbà de Son Bou, d’una superfície de 68.180 m2.

La superfície total afectada per la present ART són 131.187 m2 formada per sols urbans i urbanitzables, que queden classificats i qualificats de la següent forma:

- Les dues primeres parcel·les abans esmentades, situades dintre del sòl urbà de Son Bou, seran classificades com a Sistema General d’Espai lliure d’ús públic, a obtenir gratuïtament amb càrrec a l’aprofitament assignat a la superfície especificada al punt següent.

- La superfície formada per l’antic sòl rústic, és classificada com a sòl urbanitzable, a la qual només s’admet l’ús hoteler, amb una capacitat màxima de 600 places hoteleres, observant en tot cas les condicions generals establertes per a les zones turístiques.

El PTI ja estableix que aquesta zona ha de quedar classificada com a sòl urbanitzable. La parcel·la en qüestió compta amb accés rodat en més de la meitat del seu perímetre, compta igualment amb serveis d’aigua, electricitat i clavegueram be en el perímetre, be en l’interior de la pròpia parcel·la, tot i que aquests serveis han de ser actualitzats, modernitzats i dimensionats per a la capacitat que tindrà ara el nou sòl urbanitzable.

- Aquestes dues zones formen una única unitat d’execució discontinua, a la qual es garantirà la justa distribució de càrregues i beneficis entre tots els propietaris de la zona.

El present sector ART s’executarà mitjançant un pla parcial que servirà per a completar els serveis ja existents i la urbanització de la zona.

Els aprofitaments existents a les parcel·les urbanes que el PTI estableix com a Sistemes Generals d’Espais Lliures Públics són avaluats i establerts segons els aprofitaments mitjans de les zones on estan ubicats i una vegada determinats, són traslladats a la zona de segona línia on hi ha menys impacte ambiental i paisatgístic; i on són reubicats a les corresponents zones de transferència d’aprofitament que es creen dintre dels àmbits que va establir el PTI.

Aquestes àrees de transferència d’aprofitament permetran la consecució obligatòria i gratuïta dels esmentats Sistemes Generals, ja que els seus aprofitaments no es retallen o anul·len sinó que es traslladen als sòls urbanitzables que es creen en aquesta ART d’esponjament.

Aquests sòls urbanitzables on es traslladen els aprofitaments existents (de les parcel·les que ara queden qualificades com a SGEL), estan destinats únicament a acollir els aprofitaments que havia al urbà. Les cessions obligatòries realitzades al sòl urbà, formen per tant part de les càrregues del nou sector. Per aquesta raó, aquest sector que rep els aprofitaments que es traslladen des de l’àmbit que ara queda qualificat com a Sistema General d’Espais Lliures, quedaran exemptes d’haver de cedir el 10% de l’aprofitament mitjà dels aprofitaments traslladats, donat que aquest ja va ser cedit als sòls urbans d’on provenen els aprofitaments que ara s’estableixen en aquest nou sector urbanitzable.

d) ART-05 Sector Son Bou – Ud. 3.2 / Pb 3.2


19.02.2008 12/00091/08



Es tracta d’una ART d’esponjament formada per cinc elements territorials diferents i discontinus, que queden units formant un sector i una unitat d’execució única. Algunes de les superfícies d’aquestes parcel·les difereixen lleugerament de les que apareixen en el PTI, aquí s’introdueixen aquestes xifres corregides. Les referides parcel·les i elements territorials són:

- Dues parcel·les de sòl urbà situades a primera línia de mar de Son Bou, amb una superfície de 26.965 m2, amb qualificació d’ús hoteler.

- Una parcel·la de sòl urbà situada a la part alta de Son Bou, amb una superfície de 23.060 m2, amb qualificació d’ús residencial.

- Una part de l’antic sòl urbanitzable de Son Bou Pb-3.2, que manté la seva classificació de sòl urbanitzable i no és desclassificada com la resta de l’antic sector, amb una superfície aproximada de 72.000 m2.

- Una porció de terreny rústic contigu amb l’antic urbanitzable de Son Bou Pb-3.2, d’una superfície aproximada de 13.000 m2.

La superfície total afectada per la present ART són 135.025 m2 de sòls urbans i urbanitzables, que queden classificats i qualificats de la següent forma segons les determinacions gràfiques:

- Les tres primeres parcel·les abans esmentades, situades dintre del sòl urbà de Son Bou, seran classificades com a Sistema General d’Espai lliure d’ús públic, a obtenir gratuïtament amb càrrec a l’aprofitament assignat a la superfície especificada al punt següent.

- La superfície formada per l’antic sòl urbanitzable Pb-3.2 que no es desclassifica més l’antic sòl rústic, són classificades com a sòl urbanitzable, a la qual només s’admet l’ús hoteler, amb una capacitat màxima de 900 places hoteleres, observant en tot cas les condicions generals establertes per a les zones turístiques.

- Aquestes dues zones formen un únic sector i unitat d’execució discontinua, a la qual es garantirà la justa distribució de càrregues i beneficis entre tots els propietaris de la zona.

El present sector ART s’executarà mitjançant un pla parcial que servirà per a completar els serveis ja existents i la urbanització de la zona.

Els aprofitaments existents a les parcel·les urbanes que el PTI estableix com a Sistemes Generals d’Espais Lliures Públics són avaluats i establerts segons els aprofitaments mitjans de les zones on estan ubicats i una vegada determinats, són traslladats a la zona de segona línia on hi ha menys impacte ambiental i paisatgístic; i on són reubicats a les corresponents zones de transferència d’aprofitament que es creen dintre dels àmbits que va establir el PTI.

Aquestes àrees de transferència d’aprofitament permetran la consecució obligatòria i gratuïta dels esmentats Sistemes Generals, ja que els seus aprofitaments no es retallen o anul·len sinó que es traslladen als sòls urbanitzables que es creen en aquesta ART d’esponjament.

Aquests sòls urbanitzables on es traslladen els aprofitaments existents (de les parcel·les que ara queden qualificades com a SGEL), estan destinats únicament a acollir els aprofitaments que havia al urbà. Les cessions obligatòries realitzades al sòl urbà, formen per tant part de les càrregues del nou sector. Per aquesta raó, aquest sector que rep els aprofitaments que es traslladen des de l’àmbit que ara queda qualificat com a Sistema General d’Espais Lliures,


19.02.2008 12/00091/08



quedaran exemptes d’haver de cedir el 10% de l’aprofitament mitjà dels aprofitaments traslladats, donat que aquest ja va ser cedit als sòls urbans d’on provenen els aprofitaments que ara s’estableixen en aquest nou sector urbanitzable.

e) ART-06 Sector Torre-solí, fases II i III

Es tracta d’una ART de reordenació formada per dos elements territorials diferents i contigus, que queden units formant un sector i una fase única, així com una franja d’ullastrar que queda classificada com a sòl rústic protegit. Els càlculs de superfície difereixen lleugerament dels que apareixen al PTI, però les parcel·les són exactament les mateixes. Les referides parcel·les i elements territorials són:

- Els terrenys no consolidats de les fases II i III de l’antic sector de sòl urbanitzable de Torre-solí, amb una superfície de 689.687 m2, i diferents qualificacions hoteleres i residencials.

- Una porció de terreny rústic contigua amb l’antic urbanitzable de Torre-solí Fase III, d’una superfície aproximada de 47.176 m2. Aquesta franja es classifica com a sòl urbanitzable per compensar la reclassificació a sòl rústic de 41.034 m2 ocupats per ullastrar que s’identifiquen a continuació.

La superfície total afectada per la present ART són 736.863 m2, que queda formada per un únic sector de sòl urbanitzable i una franja de sòl rústic, que queden classificats i qualificats de la següent forma:

- Es reclassifica com a sòl rústic una porció de terreny a l’oest del sector d’una superfície de 41.034 m2 i ocupada per ullastrar, que queden classificats com a sòl rústic d’especial protecció amb les determinacions que per aquesta classe i categoria s’estableix a la present normativa.

- Una porció de terreny de l’antic urbanitzable, d’una superfície aproximada de 319.313 m2, localitzada a l’oest de l’àmbit tal com apareix a les determinacions gràfiques, queda qualificada com a Espai Lliure Públic, de cessió gratuïta a canvi dels aprofitaments urbanístics de la totalitat de l’ART.

- La resta del sector de sòl urbanitzable programat, amb una superfície aproximada de 376.516 m2, s’hi admeten únicament els usos lucratius d’habitatge residencial o turístic, l’establiment hoteler i els equipaments privats, sempre complint les condicions generals que per aquests usos estableix el pla general a les zones turístiques.

- La capacitat màxima d’allotjament del nou sector reordenat serà de 1.191 places en habitatge unifamiliar aïllat, en funció de tres habitants per habitatge i 450 places en establiment hoteler.

- Es reserva una superfície mínima de 18.200 m2, per a equipament privat.

- Tot el sòl urbanitzable que quedi quan es desenvolupi l’ART, un cop desclassificat l’ullastrar que passa a ser sòl rústic protegit, forma un únic sector, al qual es garantirà la justa distribució de càrregues i beneficis entre tots els propietaris de la zona.

Aquesta ART es desenvolupa sobre la part d’un sòl urbanitzable sense executar i es solucionarà amb un nou pla parcial que reordeni la zona ara considerada ART, adaptant-la als paràmetres establerts pel PTI.


19.02.2008 12/00091/08



Es tracta així d’un únic sòl urbanitzable: Torre-solí, fins ara dividit en Fases I, II i III i ara dividit en Torre-solí URB-06 i Torre-solí URB-07; la seva gestió i desenvolupament queda regulada tant a les fitxes d’actuacions urbanístiques com al capítol de la memòria de gestió on s’analitza la distribució de càrregues i beneficis i els aprofitaments i es veurà afavorida per l’existència d’un conveni signat entre Ajuntament, promotors i Consell de Menorca, que recull els termes que estableix el PTI i que ara ordena aquest pla general.


19.02.2008 12/00091/08



5.8 NUCLIS RURALS.

Des del pla general, i seguint les indicacions del PTI, es regularan dues parcel·lacions rústiques existents al terme i on al llarg dels darrers anys s’han anat desenvolupant actuacions, construccions, canvis d’ús, ampliacions, etc. que ara fan molt difícil la seva adscripció a alguna classe de sòl que permeti la seva incorporació al procés urbanístic.

La solució adoptada pel PTI que ara recull el pla general és la regularització d’aquestes dues zones com a nuclis rurals, que comptaran amb una normativa específica, que permetrà els usos residencial unifamiliar i agrícola ramader, així com els petits equipaments destinats al servei intern del propi nucli rural.

Cada una de les zones haurà d’elaborar i aprovar sengles plans especials, que hauran de redactar-se a instàncies dels propietaris dels terrenys inclosos en el nucli. Aquests plans especials hauran de definir i regular com a mínim, els següents paràmetres:

1) Les parcel·les existents, que seran aquelles finques inscrites registralment com a finca independent amb data d’aprovació del PTI, sense que el pla especial pugui permetre la fragmentació o segregació.

2) Els únics usos permesos, que són:

- Agrícola i ramader.

- Residencial unifamiliar.

- Equipaments destinats al servei intern del nucli o d’utilitat pública.

3) Les parcel·les vacants, i les ja ocupades per habitatges unifamiliars o altres edificacions auxiliars o agrícola-ramaderes.

4) Les dimensions, l’edificabilitat, l’ocupació i l’altura de les edificacions existents i previstes.

5) Les mesures de disciplina urbanística que seran aplicables a l’excedent ja construït respecte dels paràmetres edificatoris màxims establerts.

6) Les mesures encaminades a la conservació del medi ambient, del caire rural de la zona i de les característiques pròpies del nucli i de les edificacions existents.

7) L’edificabilitat màxima sobre parcel·la que mai podrà superar els 0.09 m2/ m2, sense que es puguin superar en cap cas els 90 m2 construïts.

8) L’altura de l’edificació, que serà de només planta baixa per a les noves construccions, mentre que per les ja existents es detallaran aquells habitatges que tinguin dues plantes, amb l’impossibilitat d’ampliar aquesta segona planta.

9) Les infrastructures i serveis necessaris per tal d’aconseguir uns estàndards mínims de qualitat de la urbanització, que haurà de complir aquestes condicions mínimes:

- Vials per a vianants d’una amplària mínima de 2.5 m.

- Vials d’una amplària mínima de 5 m.

- Paviments que poden ser de terra compactada estabilitzada.

- Subministrament d’aigua potable garantit per a tot el nucli.

- El sanejament s’haurà de resoldre preferentment en el propi nucli, preferentment amb sistemes comunitaris i si fos viable amb la seva connexió a la xarxa de depuració municipal.


19.02.2008 12/00091/08



- Prohibició d’abocar els efluents de sanejament a camins, llits de torrents o xarxes públiques sense el necessari grau de depuració.

- L’enllumenat públic es reduirà a les necessitats de senyalització del viari, evitant la contaminació lumínica.

- No es permetrà crear nova infraestructura viària ni per accedir a noves parcel·les ni per crear noves connexions amb la xarxa pública.

10) Els plans especials esmentats especificaran els costos d’urbanització i de totes les infrastructures i serveis que prevegi, els quals aniran a càrrec dels propietaris, que també n’assumiran el manteniment i la conservació.

Per tant en el marc de l’Adaptació del PGOU d’Alaior:

a) Es regularitzen les dues parcel·lacions rústiques del terme, qualificant com a Nuclis Rurals les zones ubicades al camí de Biniaguarda i a Llumena, amb els límits que apareixen a les determinacions gràfiques, establint al mateix temps els criteris d’ordenació que han de desenvolupar els plans especials que ordenaran en detall les determinacions dels nuclis.


19.02.2008 12/00091/08



5.9 MILLORES URBANES

S’aprofitarà aquesta revisió del planejament per a actualitzar i posar al dia alguns dels paràmetres edificatoris i constructius del pla vigent que amb el pas del temps han quedat obsolets o inadequats, adaptant-los a les tècniques constructives actuals.

Afectant a les zones turístiques de Cala en Porter i Son Bou – Sant Jaume, s’incorporaran totes les mesures que aporta el PTI per a les zones turístiques, com ara l’establiment dels habitatges unifamiliars aïllats i els hotels com les úniques tipologies constructives permeses dintre de l’àmbit residencial; incorporant així mateix les quotes anuals de llicències que es poden atorgar a la zona turística.

Les actuacions més importants que es realitzen als sols urbans existents, es relacionen a continuació:

a) Es qualifiquen diversos solars entorn al centre històric per a crear zones d’aparcament i facilitar així l’accés dels vianants al centre; això es pot aconseguir tant amb la requalificació de solars ja existents, com a l’àmbit dels nous sòls urbanitzables. Aquest és un tipus d’actuació que s’adapta plenament als objectius i criteris de mobilitat sostenible que planteja tant el PTI com l’Agenda Local.

b) Per a les edificacions que es construiran als nous urbanitzables, s’estableix l’obligatorietat de construir al menys un aparcament per unitat d’habitatge a l’interior del solar, ja sigui soterrani o en superfície.

c) Es modifiquen la majoria d’Unitats d’Actuació per facilitar el seu desenvolupament posterior i aconseguir així una ordenació més coherent dels espais afectats. El disseny d’aquestes unitats respon a criteris de sostenibilitat, seguint les pautes marcades en els objectius d’aquesta revisió i això significa la redefinició d’algunes d’aquestes, dividint-les o agrupant-les segons les seves característiques i sempre per afavorir la seva execució. Igualment desapareixen aquelles que ja estan executades o aquelles que la realitat urbanística d’aquests anys han esdevingut irrealitzables o innecessàries.

d) S’adapten els límits de sòl urbà a la realitat existent, ja sigui a través del cadastre, de feina de camp o de fotografia aèria, aconseguint així una delimitació més acurada del sòl urbà municipal. Aquesta actuació afecta no sols el nucli d’Alaior, sinó també a l’Argentina i a les zones turístiques de Cala en Porter i Son Bou – Sant Jaume. Degut a això, i sempre per intentar millorar la trama urbana resultant, es donen petits creixements per consolidació dels nuclis urbans.

e) Es modifiquen paràmetres edificatoris i normatius per resoldre els problemes detectats al llarg d’aquests anys d’aplicació del pla general actualment vigent.

f) El planejament municipal, emplaçat pel PTI, l’Agenda Local i a proposta també de l’equip de govern municipal, incorpora a la normativa mesures ambientals que redueixin els impactes provocats per a les tasques d’edificació i urbanització, i a l’hora millorar la gestió dels recursos naturals. S’incorporen mesures com:

i. Potenciar l’estalvi d’aigua i l’ús d’aigües depurades per a determinats usos, etc.

ii. Fomentar l’estalvi i ús racional d’energia, potenciant les energies alternatives i les pautes de baix consum.


19.02.2008 12/00091/08



iii. Fomentar el reciclatge i la minimització de residus.

g) Un cop definits els usos residencials permesos a Cala en Porter i a Son Bou – Sant Jaume, que tal com estableix el PTI són únicament l’habitatge unifamiliar aïllat i l’hoteler, s’estableix a les normes un règim de disconformitat per a aquelles edificacions ara existents (bàsicament blocs d’apartaments o habitatges agrupats) que queden disconformes amb les noves qualificacions.

h) S’estableixen les quotes anuals d’atorgament de llicències de construcció d’habitatges als nuclis de Cala en Porter i a Son Bou – Sant Jaume, marcades al PTI, així com la normativa amb la qual s’atorgaran.


19.02.2008 12/00091/08



6. ESTRUCTURA GENERAL MUNICIPAL.

En aquest punt es descriu conjuntament la situació urbanística actual al municipi i les propostes d’ordenació de l’Adaptació.

6.1 MODEL TERRITORIAL

6.1.1 Model vigent

El model territorial vigent és fruit de l’aprovació definitiva del PGOU de 1994 i del marc legislatiu i normatiu que s’ha aprovat amb posterioritat. Aquest marc està conformat bàsicament per la LEN, les DOT i el PTI i els seus objectius principals han estat la protecció del sòl rústic i la contenció del creixement urbanístic.

El model territorial vigent s’estructura sobre la dualitat existent entre els assentaments tradicionals de l’interior i les zones turístiques litorals, on trobem els sòls urbans i urbanitzables del terme. En el primer cas tenim els nuclis d’Alaior i l’Argentina, als quals cal afegir Son Vitamina i Lloc Nou, malgrat aquests darrers es trobin localitzats a prop del litoral. En el segon cas tenim les zones turístiques de Torre-solí, Sant Jaume, Son Bou i cala en Porter desenvolupades a partir de Plans Parcials d’Ordenació redactats a mitjans dels anys 70. A l’aprovació del PGOU les zones turístiques eren més potents i a les anteriors s’afegien els sectors de Cales-coves, els tres sectors de Llucalari i els sectors Son Bou Pb 3-2 i Torre-solí NP 3-1.

Aquests sectors foren desclassificats per les successives lleis i normatives de rang superior (LEN, DOT, PTI) i per la pròpia voluntat municipal mitjançant una modificació puntual aprovada l’any 2000 (Llucalaris i Torre-solí II NP 3-1).

Pel que fa al sòl rústic el PGOU vigent establia les següents qualificacions:

a) Zona de protecció agrícola-ramadera (d1)

En aquesta zona només s’admet l’ús agrícola i ramader per tal de protegir en el municipi l’activitat agrícola.

b) Zona de protecció paisatgística (d2)

Són àrees assimilades als Elements Paisatgístics Singulars del Pla Provincial. Es protegeixen pel seu valor ecològic, històric i paisatgístic.

c) Zona de protecció de vistes (d2.1)

Comprèn terrenys propers al nucli tradicional d’Alaior sotmesos a una regulació pròpia per tal d’evitar la disminució de l’interès paisatgístic.

d) Zona de protecció forestal (d3)

Constituïda per les àrees boscoses o terrenys aptes per a la repoblació. S’inclouen també les zones boscoses incloses en SUNP, amb la determinació de mantenir-les com espai lliure públic.

e) Zona de protecció arqueològica i arquitectònica (d4)

Comprèn les zones delimitades per protegir els monuments i conjunts arqueològics.

f) Zona de sòl rústic general (d5)

Comprèn els sòls agrícoles i ramaders poc productius, els quals admeten certes transformacions i usos no agraris.

g) Zona Militar (d6)


19.02.2008 12/00091/08



Són les àrees afectades per instal·lacions al servei de la Defensa: Franja Costanera de 5 km d’afectació, àrees de seguretat propera i llunyana de la posició de Llucalari i del polvorí del Barranc del Rellotge.

h) Zona de protecció de recursos hídrics (d7)

Aquesta zona protegeix els aqüífers més importants del terme municipal.

La màxima protecció del PGOU era atorgada per tant a les zones d2. Algunes d’aquestes zones havien estat protegides per lleis específiques i el PGOU preveia la redacció d’un Pla Especial (art 138 de les Normes). Concretament les lleis eren:

- Llei 11/1988 de 26 d’octubre (modificada per la Llei 8/1989), de declaració com a espai protegit d’Atalis, barrancs de sa Vall, es Bec i Prado, i platges de Son Bou.

- Llei 4/1989, de 29 de març, de declaració com a espai protegit de la zona costanera entre cala Mitjana i platges de Binigaus, així com els barrancs de cala Mitjana, Trebalúger, la Cova, Son Fideu, cala Fustam, Sant Miquel, sa Torre Vella i Binigaus.

L’aprovació de la LEN (1991) suposà la creació de tres ANEI’s al terme d’Alaior (11, 12 i 19) i la desclassificació d’una part del sector de Calescoves Pb 3-3, amb la qual cosa els terrenys protegits augmentaren notablement

L’aprovació de les DOT (1999) i del PTI (2003) ha significat un aprofundiment en la protecció del sòl rústic. En primer lloc s’ha produït una notable diferenciació dintre del sòl rústic protegit, amb l’aparició de noves categories per a distints àmbits. Així s’han delimitat per al terme d’Alaior les Àrees d’Alt Nivell de Protecció (AANP) corresponents als alzinars, barrancs, vegetació dunar, illots, ullastrars, zones humides i zona de protecció costera. Aquestes àrees s’han delimitat tan dintre dels ANEI’s com fora d’ells.

A més dels AANP i ANEI, s’han delimitat les ANIT, les AIP (aquesta darrera només testimonial a Alaior) i les APT.

Pel que fa al sòl rústic comú la major part és AIA, mentre que l’AT i el sòl rústic de règim general es limiten a zones entorn del nucli tradicional d’Alaior. Dintre del sòl rústic s’inclouen també els nuclis rurals de Biniguarda i Llumena.

6.1.2 Model proposat

El model territorial proposat continua basant-se en la mateixa divisió del territori que ja era palesa al planejament vigent i basat en una doble dualitat urbana entre nuclis tradicionals i zones turístiques i dintre dels propis nuclis tradicional, entre el casc d’Alaior i els nuclis tradicionals més recents de caire unifamiliar i casi exclusivament residencial. El canvi d’aquest model dual estaria molt condicionat per la legislació i normativa de rang superior i per tant els canvis són d’abast limitat:

En primer lloc s’assumeix com a propi tot el creixement residencial permès en el títol VI del PTI, ja que es creu que compleix les expectatives del sòl residencial necessari per els anys de duració del pla i per tant es classifica el sòl urbanitzable precís per acollir aquest creixement.

Aquest creixement, limitat pel PTI al nucli tradicional d’Alaior, es localitzarà:

• Amb el redisseny d’un l’urbanitzable existent Pa 1-1, al nord del poble. La superfície d’aquest urbanitzable és d’aproximadament 46.538 m2.


19.02.2008 12/00091/08



• Amb el redisseny de l’urbanitzable existent NP 1-1, situat al sud del poble. Tot el sector té una superfície de 148.151 m2.

• Als terrenys ubicats entre el camí de sa Bassa Roja, la carretera Me-1, i la zona sud del poble, amb la classificació d’un nou urbanitzable de 71.388 m2.

Bàsicament, es tracta així de completar la trama urbana del nucli reordenant zones que ara acullen usos poc compatibles amb la residència i localitzant el nou creixement a les zones més integrades amb el propi sòl urbà actual, de fet els nous sectors el que fan es “arrodonir” la forma del nucli d’Alaior, ocupant espais intersticials entre la ciutat ja existent.

Es planteja també una ampliació de sòl industrial a continuació de l’existent en direcció a Maó per tal de donar solució a la demanda d’aquest tipus de sòl, que va tornar quedar de manifest a diverses al·legacions de les exposicions públiques realitzades

Igualment es planteja crear un nou sòl industrial per a la construcció, situat en front de la segona fase de la Trotxa, aquest sòl es preveu per a cobrir les necessitats de sòl per activitats dedicades a indústries relacionades amb la construcció i facilitar el trasllat d’aquestes indústries ara ubicades al centre del poble.

A les zones turístiques es produeix una total congelació del consum de nou sòl rústic, que no es contempla i s’opta per una requalificació d’aquests espais. Aquesta s’aconseguirà en base a una nova regulació dels usos, que es limitaran als hotelers i residencials unifamiliars.

Lligat amb aquest punt es troba el desenvolupament de les ART de reordenació (Torre-solí) i d’esponjament (Son Bou i Sant Jaume) de les zones turístiques, les quals impliquen classificació de nous sòls urbanitzables. Aquesta classificació és la que ha de permetre les operacions de transferència d’aprofitament turístic i la consecució dels espais lliures públics prevists.

Per la seva banda les ART de reordenació dels nuclis tradicionals B de Lloc Nou i Son Vitamina serviran per a completar la dotació d’equipaments i espais lliures d’aquests àmbits.

Pel que fa al sòl rústic es recullen les delimitacions contingudes al PTI i alhora es manté la protecció d’aquells àmbits prevists al PGOU vigent i que no han estat inclosos al sòl rústic protegit del PTI. Bàsicament es tracta d’algunes zones d2 i de les zones d4.

En el sòl rústic es prohibeix també l’habitatge unifamiliar i es regula la situació dels habitatges existents.

Encara que sigui de menor entitat cal senyalar que en el sòl rústic es produirà un importat augment en la precisió dels límits entre les distintes zones donat que la cartografia de la l’Adaptació s’ajusta al Mapa Topogràfic Balear 1:5.000. La delimitació es farà en base a límits físics fàcilment identificables (límits de tanques, camins) tal com es determina a l’article 25 de les DOT.

En conclusió, es podria dir que el que es fa és mantenir els grans trets del model territorial vigent, amb un model territorial basat en l’existent, tot i que aprofundint en l’aprofitament de les avantatges que presenta i en la correcció dels punts febles que presentava el model vigent, adaptant-lo al mateix temps a:

- A les necessitats de creixement residencial i industrial previstes pels propers anys.


19.02.2008 12/00091/08



- A les necessitats de reconversió de les zones turístiques per tal de millorar-ne la qualitat global de les mateixes.

- A les demandes socials en qüestió d’equipaments esportius i socials.

- A les disposicions del model proposat per les DOT i PTI.

6.2 LA CLASSIFICACIÓ DEL SÒL

En aquest apartat i a manera de resum, es mostren les diferencies existents en la classificació del sòl al terme municipal d’Alaior entre l’adaptació el PGOU de 1994 i aquesta revisió. A continuació s’inclouen dues taules referides a la classificació del sòl de cada un dels esmentats plans:

Classe de Sòl Sup. (Ha) %

Sòl Urbà 281,07 2,55

Sòl Urbanitzable 413,86 3,76

Àrees de Sòl Rústic 10.302,47 93,69

TOTAL TERME MUNICIPAL 10.997,40 100,00%

TAULA IX. Classificació del Sòl (Text Refós 1994).

De les 413 Ha de Sòl Urbanitzable, n’hi ha 206 que s’han reclassificat a rústic abans d’aquesta revisió, mitjançant modificacions (SUP: 184 Ha , SUNP: 22,08).

Classe de Sòl Sup. (Ha) Sup. (Ha) %

S. Urbà N. Tradicional Alaior 102,52 0,93 %

S. Urbà Altres Nuclis tradicionals 48,06 0,44 %

S. Urbà Zona Turística 141,54 1,29 %

Total Sòl Urbà 292,12 2,66 %

S. Urbanitzable. Nucli Tradicional

66,51 0,60%

S. Urbanitzable. Zona Turística 121,93 1,11%

Total Sòl Urbanitzable 188,44 1,71 %

S. Rústic Protegit 6.353,66 57,77%

S. Rústic Comú 4.031,85 36,66%

Equipaments i Infraestructures 40,37 0,37%

Pedreres 90,96 0,83%

Total Àrees de Sòl Rústic 10.516,84 95,63%

TOTAL TERME MUNICIPAL 10.997,40 100,00%

TAULA X. Classificació del Sòl (Revisió 2006)

Cal fer alguns aclariments referits a les dues taules i als processos d’elaboració de les mateixes.


19.02.2008 12/00091/08



- Per al càlcul de les xifres de les dues taules s’ha fet servir cartografia digital, la corresponent al planejament aprovat a 1994 i la cartografia adjunta a aquesta revisió. A partir d’aquesta cartografia s’han obtingut els valors de superfície de manera automàtica mitjançant eines SIG.

- Un altre tema que s’ha de considerar, són les diferències en les subdivisions de cada una de les classes de sòl per a cada taula. Al PGOU 1994 el sòl urbanitzable es subdividia en Sòl Urbanitzable Programat i Sòl Urbanitzable no Programat, perquè així ho preveia la llei del sòl vigent en aquells moments. A la Revisió 2008, desapareix aquesta subdivisió pel sòl urbanitzable, perquè la llei del sòl ja no ho preveu, i s’estableixen noves subdivisions per a cada classe de sòl segons defineixen el PTI i les DOT. El sol urbà i urbanitzable es divideixen en els dos tipus nuclis que defineix el PTI, nuclis tradicionals (Alaior, Son Vitamina, Lloc Nou i l’Argentina) i zones turístiques (Torre-solí, Son Bou, Sant Jaume i Cala en Porter). El Sòl Rústic, en canvi té dues grans categories, Sòl Rústic Protegit i Sòl Rústic Comú, que disposen DOT i PTI, a les quals s’afegeix la superfície d’equipaments i pedreres en Sòl Rústic.

En base a les xifres calculades i tenint en consideració les puntualitzacions realitzades anteriorment es treuen les següents conclusions:

- Es produeix un increment de sòl urbà, com a conseqüència sobretot de la classificació com a tal d’alguns sectors urbanitzables que s’han executat i han adquirit la condició d’urbans. Es tracta dels urbanitzables d’Alaior Pa 1.2 i Pa 1.4, així com la part de l’urbanitzable de Lloc Nou Pb-3-3. A més es produeixen petites modificacions del límit de sòl urbà per corregir errors detectats a la cartografia del PGOU 1994 o per incorporar terrenys que compten amb els serveis per ser-ne considerats com a tal o per consolidació.

- La superfície de sòl urbanitzable pateix un fort descens, 225,42 Ha, entre el PGOU 94 i la Revisió 2008. Aquest descens s’explica per diversos factors que s’apunten a continuació:

o A través de la modificació Puntual 27/03/2000 s’han reclassificat a rústic un bon nombre de sectors urbanitzables.

o Amb l’adaptació al PTI i a les Àrees de Reconversió Territorial, també s’han produït modificacions en les superfícies de sòl urbanitzable. S’han fet importants retalls de les superfícies originals.

o Canvi d’urbanitzables a urbans per tenir-ne adquirida la condició.

- Cal igualment fer esment, que es protegeixen 6.353,66 hectàrees de sòl rústic, en les categories que són establertes a la normativa i a més a més el sòl rústic passa de ser el 93,64 % del terme a ser el 95,68 % del territori municipal, amb un increment d’un 2,04 % que equival a 254,12 hectàrees més de sòl rústic.

PGOU Vigent Revisió PGOU

Classe de Sòl Sup. (Ha) % Sup. (Ha) %

Sòl Urbà 281,07 2,55 292,12 2,66

Sòl Urbanitzable 413,86 3,76 188,44 1,71

Sòl Rústic 10.302,47 93,69 10.516,84 95,63


19.02.2008 12/00091/08



TOTAL TERME MUNICIPAL 10.997,40 100,00% 10,997,40 100,00%

TAULA XI. Comparativa classes de sòl entre PGOU Vigent i Revisió 2006

6.3 TRACTAMENT DEL SÒL RÚSTIC

Constitueix el sòl rústic la part del territori que, pels seus singulars valors paisatgístics, històrics, arqueològics, científics, ambientals o culturals, pels riscos naturals que presenten, per la seva aportació a la defensa de la fauna, la flora i el manteniment de l’equilibri ecològic, pels seus valors agrícoles, forestals, pecuaris o cinegètics o bé per ser inadequats per al desenvolupament urbà d’acord amb el model territorial elegit, és classificat en aquesta categoria pel Pla General. El seu àmbit i delimitació són els grafiats als plànols d’ordenació (SR) escala 1/5.000.

Criteris pel seu tractament

El marc legal de referència obligada el constitueixen la legislació bàsica de sòl, la LEN, la LSR, les DOT i el propi PTI.

D’aquest marc sorgeix la necessitat de:

§ una utilització sostenible del sòl i dels recursos naturals,

§ la protecció i millora dels recursos ambientals, els espais agrícoles, els espais naturals, els paisatges i el patrimoni cultural.

§ la prevenció i control dels riscos ambientals

§ afavorir l’activitat agrària, garantint la seva adequació a la conservació del medi natural i cultural

Per avançar cap a la consecució d’aquests objectius s’introdueix en el marc legal de referència una distinció cabdal entre el sòl rústic d’especial protecció i sòl rústic comú.

Segons l’article 6 de la LSR constituiran el sòl rústic protegit els terrenys per als quals, pels seus valors excepcionals, la funció territorial o la defensa de la fauna, de la flora i l’equilibri ecològic, s’estableix un règim especial de protecció diferent del general per a aquesta classe de sòl. Per la seva part, segons l’article 7 de la mateixa llei constituiran el sòl rústic comú la resta dels terrenys assignats a aquesta classe de sòl.

Per tant l’adscripció a un tipus de sòl o a l’altre vendrà en funció de la importància que se li atorguin als seus valors i tindrà conseqüències de primer ordre en aspectes tal com la regulació dels usos i activitats o la disciplina urbanística.

El sòl rústic proposat es deriva de la conjunció entre les qualificacions derivades del PTI i les que es mantenen del PGOU de 1994.

Qualificació PGOU 1994

El sòl rústic vigent abans de l’aprovació del PTI s’estructura en base a 8 qualificacions per sobre de les quals es superposen els tres ANEI’s delimitats per la LEN en el municipi (11, 12 i 19).

Sis de les zones tenien com a finalitat la protecció del sòl rústic:

i) Zona de protecció agrícola-ramadera (d1): les zones d1 es localitzen sobretot a la meitat nordoriental del terme (Plans d’Alaior, Camp Siquiat) reduint-se al sud a zones de menor extensió. Hi ha incompatibilitat en les zones d1 incloses dintre d’ANEI: barranc de cala en Porter.


19.02.2008 12/00091/08



j) Zona de protecció paisatgística (d2): Les zones que gaudien de màxima protecció segons el PGOU vigent eren la zona litoral entre la cala de Sant Llorenç i el límit amb el terme de Maó, el barranc de Torre Vella, el barranc de cala en Porter i la zona entorn de Puig Menor Vell.

k) Zona de protecció de vistes (d2.1): És la zona situada al sudest del nucli tradicional d’Alaior, entre el nucli i la variant. Aquesta protecció es deriva del Pla Provincial de 1973.

l) Zona de protecció forestal (d3): Les principals zones de protecció forestal es localitzen a la part nord del terme i a l’oest del nucli tradicional.

m) Zona de protecció arqueològica i arquitectònica (d4): Es tracta de 16 zones delimitades per protegir els monuments i conjunts arqueològics.

n) Zona de protecció de recursos hídrics (d7): Aquesta zona protegeix l’aqüífer d’Albaida, que s’estén pel nord-est del terme municipal. La protecció es superposa sobre d’altres qualificacions (d1, d2 i d3).

Les altres dues qualificacions del sòl rústic són:

a) Zona de sòl rústic general (d5): Comprèn la resta de terrenys del sòl rústic.

b) Zona Militar (d6): Als plànols d’ordenació es delimita una àrea al litoral de Llucalari.

Qualificació del sòl rústic a la Revisió PGOU

En base a la legislació de referència i al PTI es distingeixen dues grans àrees de sòl rústic segons la intensitat i l’abast de la protecció concedida:

a) Sòl rústic d’especial protecció

b) Sòl rústic comú

Dintre del sòl rústic d’especial protecció es distingeixen les següents qualificacions que ja s’han tractat en aquesta memòria a l’apartat de d’adaptació al PTI :

1. Àrees d’Alt nivell de Protecció (AANP)

a) Alzinars (SRP-AL)

b) Barrancs (SRP-BA)

c) Franja Costera (SRP-FC) de 100 metres de línia de costa.

d) Illots (SRP-IL)

e) Formacions d’ullastrar (SRP-UL)

f) Vegetació dunar (SRP-VD)

g) Zones Humides (SRP-ZH)

2. Restants categories de sòl rústic d’especial protecció

a) Àrees Naturals d’Especial Interès (SRP-ANEI)

b) Àrees Naturals d’Interès Territorial (SRP-ANIT)

c) Àrees d’Interès Paisatgístic (SRP-AIP)

d) Àrees de Prevenció de Riscs (SRP-APR)


19.02.2008 12/00091/08



e) Àrees de Protecció Territorial (SRP-APT)

Fora de l’àmbit del PTI s’inclouen dues categories que provenen del PGOU 1994.

3. Àrea de protecció paisatgística (SRP-APP). Les zones que gaudien de màxima protecció segons el PGOU 1994 eren la zona litoral entre la cala de Sant Llorenç i el límit amb el terme de Maó, el barranc de Torre Vella, el barranc de cala en Porter i la zona entorn de Puig Menor Vell. Les parts d’aquestes zones que no quedaven protegides per cap de les categories anteriors del PTI, quedaran qualificades com a Sòl Rústic Protegit Àrea de Protecció Paisatgística. En aquestes àrees no es permet cap tipus d’obres noves, construccions o instal·lacions. Per a la resta de condicions, s’ajustarà a l’establert a les Matrius d’Ús del Sòl Rústic de l’Annex I de les Normes per a les Àrees Naturals d’Interès Territorial (SRP-ANIT).

4. Àrea de protecció arqueològica, es tracta de 5 zones delimitades per protegir els monuments i conjunts arqueològics que ja estaven qualificades com a tal al PGOU 1994. Aquestes àrees es classifiquen com a Sòl Rústic d’Especial Protecció en la categoria d’Àrees de Protecció Arqueològica i Arquitectònica per raó dels seus valors arqueològics i arquitectònics que mereixen ser protegits. En aquestes àrees s’estableix la següent regulació:

i. No s’admeten més edificacions que les existents i el seu manteniment.

ii. Les actuacions permeses a l’interior d’aquestes àrees seran aquelles tendents a obtenir informació científica o bé les millores que permetin una més adequada contemplació de les troballes, com per exemple la instal·lació de rètols explicatius.

iii. Es prohibeix qualsevol moviment de terres que comporti una alteració greu de la geomorfologia i la topografia del terreny

iv. Per a la resta de condicions, s’ajustarà a l’establert a les Matrius d’Ús del Sòl Rústic de l’Annex I d’aquestes Normes, per a les categories encavalcades per la mencionada qualificació.

Dintre del sòl rústic comú es distingeixen les següents qualificacions que ja s’han tractat en aquesta memòria a l’apartat de d’adaptació al PTI :

a) Àrees d’interès Agrari (SRC-AIA)

b) Àrees de Transició (SRC-AT)

c) Règim General (SRC-RG)

d) Nuclis rurals (SRC-NR)

S’incorpora una nova categoria amb l’objecte d’adaptar-se al Pla Director Sectorial de pedreres i segons allò que se justifica al punt 10.1 d’aquesta memòria.

a) Àrea de pedreres

Igualment, tot i que no es una qualificació, s’incorpora un plànol amb la delimitació de la Xarxa Natura 2000, formada per els Llocs d’Interès Comunitari (LIC’s) i les Zones d’Especial Protecció per a les AUS (ZEPA’s), així com un article que regula la concessió de llicències a l’àmbit de la Xarxa Natura 2000.

Les superfícies de les categories de Sòl Rústic són les que es relacionen a continuació:


19.02.2008 12/00091/08




19.02.2008 12/00091/08



Qualificació Superfície Ha

Alzinar - SRP-AL 792,29

Barranc- SRP-BA 237,73

Vegetació dunar- SRP-VD 27,15

Illots- SRP-IL 0,05Ullastrar- SRP-UL 1.184,54

Zona humida- SRP-ZH 88,24

Alt

Niv

ell d

e P

rote

cció

Franja costera- SRP-FC 6,41

Àrea Natural d'Especial Interès-SRP-ANEI 1.800,06

Àrea Natural d'Interès Territorial-SRP-ANIT 2.157,27

Àrea d'Interès Paisatgístic-SRP-AIP 4,28

Àrees de Prevenció de Riscs SRP-APR * Àrees de Protecció Territorial SRP-APT * Àrees de Protecció Paisatgística SRP-APP 55,65N

ivel

l No

rmal

de

Pro

tecc

ió

Àrees de Protecció Arqueològica SRP-APA (*)

SÒ

L R

ÚS

TIC

D’E

SP

EC

IAL

PR

OT

EC

CIÓ

Superfície total 6.353,66

Àrea d'Interès Agrari SRC-AIA 3.945,61

Àrea de Transició SRC-AT * Règim General SRC-RG 23,84

Nuclis rurals 68,38

SÒ

L R

ÚS

TIC

C

OM

Ú

Superfície total 4.037,83

Equipaments i Infraestructures 40,37

Àrea de pedreres 90,96

Altr

es

Superfície total 131,33

Superfície total Sòl Rústic 10.522,82

TAULA XII. Superfícies de qualificacions en Sòl Rústic * Les APT, APR, APA i AT se superposen per sobre d’altres categories

Equipaments en Sòl Rústic Revisió PGOU

En els plànols de Sòl Rústic (SR), a part de les qualificacions, es grafien també els equipaments en Sòl Rústic, al capítol d’equipaments d’aquesta memòria se n’inclou una relació.

UA en Sòl Rústic a la Revisió PGOU

En aquesta revisió de 2008 s’introdueixen tres Unitats d’Actuació en sòl rústic, la primera de les quals la UA-31 prové del PGOU de 1989.

• UA-31. Al nord del nucli urbà d’Alaior, a l’alzinar d’en Salord, al costat del cementiri municipal i del camí d’en Kane, tal com apareix a les determinacions gràfiques. L’objectiu és aconseguir un espai lliure públic per crear un parc urbà que doni servei al poble i estructuri l’eix que crea el passeig del Cós. Aquesta UA s’executarà mitjançant expropiació.

• UA-32. Camí de Loreto, des de la carretera de Maó Me-1 fins al camí d’en Kane. L’objectiu d’aquesta UA és ampliar el camí de Loreto, des de la carretera de Maó Me-1 fins al camí d’en Kane, amb l’objectiu de què es faciliti la circulació


19.02.2008 12/00091/08



sense problemes de dos vehicles. L’amplada del camí serà de 6 metres i la longitud d’1 Km.

• UA-33. Club Hípic d’Alaior, situat al final des Cos, ja es troba en funcionament i l’objectiu és aconseguir la titularitat pública dels terrenys sobre els que es localitzen les instal·lacions hípiques. Aquesta UA s’executarà mitjançant expropiació.

6.4 TRACTAMENT DEL SÒL URBÀ

Definició i delimitació del sòl urbà

Constitueixen el sòl urbà els terrenys que el Pla General d’acord amb l’article 8 de la Llei del Sòl inclou en aquesta classe per trobar-se en algun dels següents supòsits:

a. Per comptar amb accés rodat, abastament d’aigua, evacuació d’aigües residuals i subministrament d’energia elèctrica, tenint aquests serveis característiques adequades per a servir a l’edificació que sobre ells s’hagi de construir o en el seu cas mantenir en concordança amb les condicions d’ordenació establertes en el Pla.

b. Per estar dotats d’algun dels serveis anteriors i formar part d’àmbits d’actuació, que essent compatibles amb el model d’utilització del sòl previst pel Pla, estiguin consolidats amb edificacions al menys en les dues terceres parts de la seva superfície.

La delimitació precisa de sòl urbà es grafia als plànols SU de qualificació del sòl urbà. De fet els límits de sòl urbà no es modifiquen gairebé respecte al PGOU de 1994. S’introdueixen només alguns canvis:

i. Es produeix un increment de sòl urbà, com a conseqüència sobretot de la classificació com a tal dels urbanitzables que executats han adquirit la condició d’urbans. Es tracta dels urbanitzables d’Alaior Pa 1.2 i Pa 1.4, així com la part de l’urbanitzable Llocs Nous Pb-3-3.

ii. S’incrementen com sòl urbà per comptar amb els serveis enunciats al punt a:

1. Els terrenys compresos a la UA-13 d’aquesta Revisió, amb una superfície de 2.683 m2.

2. Dos solars que queden entre l’URB-01 i l’Avinguda de la Indústria (9.566 m2) que es qualifiquen com a RU-E8.

3. Tres franges de terreny que quedaven de manera intersticial en la trama de sòl urbà del nucli tradicional de l’Argentina. La superfície incrementada és de 23.100 m2. Tot l’àmbit del nucli de l’Argentina queda regulat per la Unitat d’Actuació, UA-16.

iii. S’incrementen com sòl urbà per trobar-se consolidats per la edificació en dues terceres parts segons l’enunciat del punt b:

4. Una superfície de 3.360 m2 situats al carrer Ciutadella, compresos a la Unitat d’Actuació UA-15, qualificats com aparcament i RU-E13. En el mateix àmbit de consolidació s’inclou un increment del sòl urbà en el context de l’UA-1 al mateix carrer Ciutadella de 2.094 m2. El total de creixement per consolidació a la zona és de 5.454 m2.

iv. Es fan petits canvis en els límits de sòl urbà dels diferents nuclis, per corregir algunes errades detectades a la cartografia del PGOU de 1994, però en


19.02.2008 12/00091/08



qualsevol cas aquestes modificacions no impliquen gaire increment de superfície.


19.02.2008 12/00091/08



Criteris de tractament del Sòl Urbà

Als sòls urbans amb ordenació finalista que es regulen mitjançant les distintes ordenances s’han produït alguns canvis importants respecte de la ordenació que s’efectuava en el Pla General vigent.

Així, a les ordenances que recullen l’edificació d’habitatges plurifamiliars segons alineació a vial s’ha eliminat la distinció segons el tipus d’illeta (compacte, tancada o oberta) la qual donava lloc a distints percentatges d’ocupació màxima.

S’introdueix en canvi una gradació en els aprofitaments en base a la consolidació per l’edificació de les diferents zones del poble. Els aprofitaments es regulen en base als índex d’intensitat d’ús residencial, majors a la zona central del poble (RP-A) i menors a les successives corones (RP-B) i als nous creixements (RP-C). En canvi l’ocupació màxima és la mateixa (70 %) a les tres zones, amb una excepció per als solars de menys de 60 m2 del casc urbà existent, on es permet una ocupació del 100%.

D’altra banda es disminueix la superfície mínima de les parcel·les destinades a habitatge plurifamiliar segons ocupació de parcel·la (RP-D), per tal d’adequar-la a la realitat parcel·laria del casc urbà.

Pel que fa als habitatges unifamiliars (RU-E) es crea un gran nombre de zones, fins a un total de 17, per tal de recollir l’àmplia varietat de regulacions existents (parcel·la mínima, edificabilitat, altures...) fruit dels nombrosos plans parcials que han estat incorporats a la normativa. Una de les zones (RU-E16) recull els paràmetres establerts en el PTI (article 48, apartat 1.2.3) per als habitatges unifamiliars a les zones turístiques, com són la parcel·la mínima de 600 m2 i l’edificabilitat neta de 0,35 m2/m2.

En el sòl industrial es manté la distinció existent en el Pla General vigent entre el sòl regulat segons alineació a vial (I-F) i segons ocupació de parcel·la (I-G). La principal novetat radica en una nova zona (I-H) que té la vocació preferent d’acollir a indústries relacionades amb els materials de construcció, per a la qual cosa es preveuen parcel·les de grans dimensions, superiors als 25.000 m2.

A les zones turístiques es regulen les zones hoteleres (HO), permetent distints graus d’aprofitament per tal d’adaptar-se al PTI (article 47, apartat 1.2.2) i als paràmetres ja existents a les distintes urbanitzacions.

En quan als equipaments es manté la distinció existent entre els equipaments existents al nucli tradicional d’Alaior, dintre d’illetes consolidades i que es regulen per l’ordenança que afecta al conjunt de la illeta (EQ-1) per una banda i els equipaments que es regulen per ocupació de parcel·la. Dintre d’aquests darrers es produeix una gradació en les ocupacions i els aprofitaments, per tal de recollir l’establert al planejament anterior.

Finalment es crea una zona comercial (CL) per aquelles àrees on es preveu l’ús comercial en illeta o parcel·la exclusiva, establint fins a quatre subzones diferenciades per la parcel·la mínima i l’edificabilitat.

Respecte de les unitats d’actuació en sòl urbà cal senyalar que se’n delimiten vint-i-cinc, de les quals divuit es localitzen al nucli tradicional d’Alaior, dos a cala en Porter, tres a Son Vitamina, una a Cales Coves – Lloc Nou i una a l’Argentina.

Moltes de les actuacions previstes a sòl urbà ja estaven previstes al PGOU del 1994, tot i que la majoria han sofert alguns canvis en les delimitacions, en el seu disseny, en el seu aprofitament o en el seu sistema de gestió per tal d’assegurar-ne la seva viabilitat i per tant la seva execució.

El seu objectiu és majoritàriament el de completar la urbanització de zones interiors del casc urbà, aconseguint diversos equipaments, aparcaments i espais lliures com a


19.02.2008 12/00091/08



contrapartida als aprofitaments lucratius. En algun cas concret es tracta d’obtenir la dotació d’infraestructures urbanes d’algun carrer (UA-14), un redisseny de la vialitat (UA-11, UA-32), un pas de vianants (UA-41) o aconseguir un conjunt d’espais lliures públics que són des de fa molt d’anys de propietat privada (UA-06, UA-12, UA-20, UA-21, UA-31), evitant així la obligació d’executar l’expropiació.

La informació completa de totes i cada una de les Unitats d’Actuació es pot consultar a l’apartat 7.3 d’aquesta Memòria Justificativa, així com a les corresponents fitxes individuals de la Memòria de Gestió.


19.02.2008 12/00091/08



Qualificacions pel Sòl Urbà

Com a resum es mostren les següents taules, on s’inclouen totes les qualificacions amb les superfícies corresponents, per al sòl urbà finalista (incloent les Unitats d’Actuació previstes), de cada un dels nuclis del municipi.

• Alaior

Qualificació Superfície

I-F2 6.284

I-G1 101.936Industrial

I-G2 6.472 114.692

RP-A 143.248

RP-B4f 148.860

RP-B6f 31.757

RP-C6f 14.712

RP-C7f 37.117

RP-C9f 7.511

RP-D1 6.336

RP-D2 3.088

RP-D3 14.859

Residencial Plurifamiliar

RP-D4 2.803 410.291

RU-E1 3.766

RU-E2 3.391

RU-E3 10.609

RU-E4 4.276

RU-E5 3.786

RU-E6 1.834

RU-E7 17.548

RU-E9 5.423

RU-E12 4.150

Residencial Unifamiliar

RU-E13 17.478 72.261

Zona comercial CL1 4.849 4.849

EQ1 7.070

EQ2 81.344Equipaments

EQ4 1.701 90.115

Aparcaments a.V.A. 23.917 23.917

Infraestructures a S 3.067 3.067

Espai Lliure Públic EL-P 86.628 86.628

Espai Lliure Privat d'ús Públic EL-RP 2.965 2.965

Espai Lliure Privat EL-R 12.785 12.785

Pas vianants 4.846 4.846

Xarxa viària XV 198.829 198.829

Total 1.025.245 1.025.245

TAULA XIII. Superfícies de qualificacions Sòl Urbà. Nucli Tradicional d’Alaior


19.02.2008 12/00091/08



• l’Argentina

Qualificació Superfície (m2)

Residencial Unifamiliar RU-E8 268.189

Espai Lliure Públic EL-P 4.128

Xarxa viària 20.822

total 293.139

TAULA XIV. Superfícies de qualificacions Sòl Urbà. Nucli Tradicional de l’Argentina

• Covesnoves - Lloc Nou


Residencial Unifamiliar RU-E12 30.554

Zona comercial CL3 9.409

Infraestructures 969



total 58.558

TAULA XV. Superfícies de qualificacions Sòl Urbà. Nucli Tradicional de Lloc Nou

• Son Vitamina


RU-E9 69.066

RU-E10 16.418 Residencial Unifamiliar

RU-E11 9.961

Equipaments EQ3 2.009

Aparcaments 2.500



Pas vianants 1.052


total 128.924

TAULA XVI. Superfícies de qualificacions Sòl Urbà. Nucli Tradicional de Son Vitamina


19.02.2008 12/00091/08



• Cala en Porter

Qualificació Superfície Sòl

Urbà finalista (m2) Superfície Unitats

d’Actuació (m2) Total

RU-E14 467.445 4.686 472.131

RU-E16 13.159 13.159 Residencial Unifamiliar

RU-TE 33.505 33.505

CL1 265 265

CL2 2.828 2.828 Zona comercial

CL5 7.775 7.775

EQ2 2.070 2.070

EQ3 11.450 11.450 Equipaments

EQ4 5.064 5.064

Hotelera HO1 49.492 49.492

Aparcaments 7.362 7.362

Infraestructures 4.863 4.863

Espai Lliure Públic EL-P 41.041 19.979 61.020

Pas Vianants 662 662

Xarxa viària 145.480 259 145.739

Zona Marítimo-terrestre ZMT 16.760 16.760

TOTAL 809.221 24.924 834.145

TAULA XVII. Superfícies de qualificacions Sòl Urbà. Zona Turística de Cala en Porter

• Son Bou



Hoteler HO1 40.979

Aparcaments 3.141




Zona Marítimo Terrestre 419

total 175.641

TAULA XVIII. Superfícies de qualificacions Sòl Urbà. Zona Turística de Son Bou


19.02.2008 12/00091/08



• Sant Jaume Mediterrani


RU-E15 136.174

RU-E16 4.171 Residencial Unifamiliar

RU-TE 82.750


Equipaments EQ3 8.304

Aparcaments 3.946

Infraestructures 1.407


Pas Vianants 9.086


Zona Marítimo-Terrestre Z.M.T. 46.728

total 405.737

TAULA XIX. Superfícies de qualificacions Sòl Urbà. Zona Turística de Sant Jaume Mediterrani


19.02.2008 12/00091/08



La següent taula mostra el total de cada qualificació d’urbana a cada un dels nuclis tradicionals i zones turístiques del terme, així com la suma de cada una de elles i tots els totals:

• Tot el terme

Qualif. Alaior Argent. LlocNou Son

Vitamina Cala en Porter

Son Bou

Sant Jaume

Superfície

I-F2 6.284 --- --- --- --- --- --- 6.284

I-G1 101.936 --- --- --- --- --- --- 101.936Industrial

I-G2 6.472 --- --- --- --- --- --- 6.472

RP-A 143.248 --- --- --- --- --- --- 143.248

RP-B4f 148.860 --- --- --- --- --- --- 148.860

RP-B6f 31.757 --- --- --- --- --- --- 31.757

RP-C6f 14.712 --- --- --- --- --- --- 14.712

RP-C7f 37.117 --- --- --- --- --- --- 37.117

RP-C9f 7.511 --- --- --- --- --- --- 7.511

RP-D1 6.336 --- --- --- --- --- --- 6.336

RP-D2 3.088 --- --- --- --- --- --- 3.088

RP-D3 14.859 --- --- --- --- --- --- 14.859

Residencial Plurifamiliar

RP-D4 2.803 --- --- --- --- --- --- 2.803

RU-E1 3.766 --- --- --- --- --- --- 3.766

RU-E2 3.391 --- --- --- --- --- --- 3.391

RU-E3 10.609 --- --- --- --- --- --- 10.609

RU-E4 4.276 --- --- --- --- --- --- 4.276

RU-E5 3.786 --- --- --- --- --- --- 3.786

RU-E6 1.834 --- --- --- --- --- --- 1.834

RU-E7 17.548 --- --- --- --- --- --- 17.548

RU-E8 --- 268.189 --- --- --- --- --- 268.189

RU-E9 5.423 --- --- 69.066 --- --- --- 74.489

RU-E10 --- --- --- 16.418 --- --- --- 16.418

RU-E11 --- --- --- 9.961 --- --- --- 9.961

RU-E12 4.150 --- 30.554 --- --- --- --- 34.704

RU-E13 17.478 --- --- --- --- --- --- 17.478

RU-E14 --- --- --- --- 472.131 --- --- 472.131

RU-E15 --- --- --- --- --- --- 136.174 136.174

RU-E16 --- --- --- --- 13.159 --- 4.171 17.330

Residencial Unifamiliar

RU-TE --- --- --- --- 33.505 --- 82.750 116.255

Hoteler HO-1 --- --- --- --- 49.492 40.979 --- 90.471


19.02.2008 12/00091/08



Qualif. Alaior Argent. LlocNou Son

Vitamina Cala en Porter

Son Bou

Sant Jaume

Superfície

CL1 4.849 --- --- --- 265 --- --- 5.114

CL2 --- --- 9.409 --- 2.828 --- --- 12.237

CL3 --- --- --- --- --- --- 7.178 7.178

CL4 --- --- --- --- --- 23.571 --- 23.571

Zona comercial

CL5 --- --- --- --- 7.775 --- --- 7.775

EQ1 7.070 --- --- --- --- --- --- 7.070

EQ2 81.344 --- --- --- 2.070 --- --- 83.414

EQ3 --- --- --- 2.009 11.450 --- 8.304 21.763Equipaments

EQ4 1.701 --- --- --- 5.064 --- --- 6.765

Aparcaments a.V.A. 23.917 --- --- 2.500 7.362 3.141 3.946 40.866

Infraestructures a S 3.067 --- 969 323 4.863 481 1.407 11.110

Esp. Lliu. Públic EL-P 86.628 4.128 7.275 9.896 61.020 83.938 38.720 291.605

Esp. Lliu. Privat d'ús Públic

EL-RP 2.965 --- --- --- --- --- --- 2.965

Esp. Lliu. Privat EL-R 12.785 --- --- --- --- --- --- 12.785

Pas vianants 4.846 --- --- 1.052 662 --- 9.086 15.646

Xarxa viària XV 198.829 20.822 10.351 17.699 145.739 23.112 67.273 483.825

Z. marit. Terr. ZMT --- --- --- --- 16.760 419 46.728 63.907

TOTAL 1.025.245 293.139 58.558 128.924 834.145 175.641 405.737 2.921.389

TAULA XX. Superfícies de qualificacions totals del Sòl Urbà del terme.


19.02.2008 12/00091/08



6.5 TRACTAMENT DEL SÒL URBANITZABLE

Descripció

El Sòl Urbanitzable compren aquells terrenys que el Pla preveu per al desenvolupament urbà durant els anys de duració del Pla.

Com a part del Sòl Urbanitzable s’han mantingut aquells sòls urbanitzables que provenen del Pla General vigent i que per el seu estat d’execució no poden ser incorporats al Sòl Urbà ni tampoc han sigut desclassificats per cap normativa de rang superior.

Igualment existeixen noves propostes de zones urbanitzables dirigides a l’obtenció de sòl per a cobrir les demandes de residència i de zones industrials i de serveis d’acord amb el model territorial proposat al present Pla. Dues d’aquestes propostes es fan augmentant la superfície de sòl urbanitzable ja existent al Pla General vigent. Criteris de classificació del nou sòl urbanitzable

En primer lloc, cal fer especial esment al fet que tots els nous sectors urbanitzables o creixements es concentren entorn al nucli tradicional d’Alaior. De fet, els creixements residencials en nous sectors només es poden ubicar a l’Àrea de Transició del mencionat nucli tradicional, segons estableix el PTI, per tant no hi ha possibilitat de classificar nous urbanitzables residencials a altres nuclis, tal com ja quedava comentat i pertinentment justificat al capítol de línies mestres d’aquesta memòria.

Per altra costat, el nou sector industrial també es localitzarà al mateix nucli tradicional. En aquest cas el PTI no preveu cap localització prioritària pels urbanitzables industrials i s’ha cregut oportú localitzar el nou sector enganxat als sectors industrials existents ja desenvolupats per aprofitar part de les seves infraestructures i evitar la dispersió que podria resultar contraproduent per a la mateixa activitat, la concentració de les activitats industrials s’ha de considerar com estratègica per al seu foment.

Al mateix capítol de línies metres i a l’apartat d’adaptació al PTI també s’identificaven els condicionants i directrius pels nous urbanitzables residencials. Aquest aspecte ja ha estat suficientment justificat en aquesta memòria i per tant no es tornarà tractar ara aquí.

La classificació de nou sòl urbanitzable residencial en aquesta revisió es fa amb la finalitat de satisfer les necessitats d’allotjaments residencials per als propers 12 anys de vigència de la present Revisió. La xifra d’habitatges prevista és la que proposava el mateix PTI, i que ja s’ha apuntada en els capítols corresponents d’aquesta memòria. Així mateix amb aquests allotjaments s’han d’incloure els que tenen algun tipus de protecció, per a satisfer les necessitats d’habitatges protegits que puguin sorgir en el mateix període.

Per a la classificació d’aquests nous sectors residencials aprofiten els espais inacabats de la trama urbana actual del nucli d’Alaior. S’amplien dos sòls urbanitzables ja existents:

• Un al nord, l’URB-01, s’amplia en 2.869 m2, que connecten el camí des Cós, la plaça de Sant Pere Nou, el carrer Jaume II i l’Avinguda de la Indústria.

• i un altre al sud, l’URB-02, que s’amplia amb 68.551 m2 que connecten la carretera Nova amb el carrer de Cala en Busquets.

Es crea un nou sector, l’URB-03, a un espai intersticial (71.388 m2) entre la variant de la carretera Me-1, el carrer de sa Bassa Roja i el futur carrer que envoltarà les Unitats d’Actuació A-06 i A-07.


19.02.2008 12/00091/08



La classificació de nou sòl industrial pretén assolir els objectius que s’enumeren a continuació:

• Disposar de sòl suficient perquè Alaior pugui continuar amb una divisió per sectors econòmics suficientment equilibrada. El pes del sector secundari és molt més alt que a altres municipis de l’illa i aquesta caracterització industrial del poble es vol mantenir o fins i tot incrementar. A Alaior, malgrat l’important increment dels últims anys del sector serveis lligat al turisme, el manteniment d’un sector industrial fort es clau per a la supervivència de l’activitat econòmica del poble.

• Donar resposta a les necessitats de sòl industrial que hi ha al municipi. Les dues primeres fases del polígon de la Trotxa s’han desenvolupat i s’han ocupat ràpidament, per l’elevada demanda de sòl industrial que hi ha al nucli i fins i tot, a nuclis veïns. En aquests moments s’ha finalitzat la tramitació de la tercera fase, amb una superfície de 12 Ha que donarà sortida a la forta demanda existent de solars industrials en els propers anys. De totes maneres, la revisió ha de preveure sòl pels propers 12 o 16 anys i per això es fa necessari reservar més espai.

• Reubicar activitats destinades a fabricació, emmagatzematge o tractament de materials de construcció que es troben a sòls no adequats a les seves necessitats, això és a sòl residencial del poble o a sòl rústic. La situació actual d’aquestes activitats genera molèsties als veïns i a la vegada no es poden contemplar totes les mesures ambientals i higièniques que requereixen aquest tipus d’activitats.

• Reubicar activitats industrials del nucli urbà que puguin resultar molestes pels veïns. A la trama urbana actual s’hi desenvolupen activitats industrials que per la seva naturalesa poden ser molestes pels veïns i disminuir la seva qualitat de vida. L’objectiu és que de manera progressiva aquestes activitats vagin abandonant la seva actual situació i s’ubiquin als sòls industrials més adequats per allotjar-les.

Els sectors urbanitzables del PGOU

Al present Pla es preveuen els següents sòls urbanitzables:

Sector Nom Tipus d’ordenació Quadrienni

URB-01 Sant Pere Nou Plurifamiliar i unifamiliar Segon

URB-02 Camí Cala en Busquets Plurifamiliar i unifamiliar Primer

URB-03 Sa Bassa Roja Plurifamiliar i unifamiliar Primer

URB-04 Polígon la Trotxa Fase II Industrial En execució

URB-05 Polígon la Trotxa Fase III Industrial Primer

URB-06 Torre-solí Fase I i II (consolidada) Turístic: Unifamiliar i Hoteler En execució

URB-07 Torre-solí Fase II (no consolidada) i III Turístic: Hoteler i Unifamiliar Primer

URB-08 Polígon de Construcció Quatre Boques Industrial per a construcció Primer

ART-04 Sant Jaume - Son Bou Turístic: Hoteler Primer

ART-05 Son Bou Turístic: Hoteler Segon

TAULA XXI. Sectors Urbanitzables prevists a la Revisió del PGOU


19.02.2008 12/00091/08



El càlcul de l’aprofitament mitjà per cada un d’aquests sectors es dur a terme al document de Memòria de Gestió, que acompanya aquesta Revisió del PGOU.

Nous sectors de sòl urbanitzable i la seva destinació

Els nous sectors de sòl urbanitzable prevists en aquesta revisió i aquells que ja existien però ara es veuen ampliats es relacionen a continuació, tot i que les seves característiques i determinacions es detallen als apartats 7.4 i 7.5 d’aquesta Memòria Justificativa i a la Memòria de Gestió, on estan les fitxes detallades de cada un dels sectors urbanitzables així com d’aquells que es configuren com a ART.

Sector Tipus d’ordenació Superfície (m2)

URB-01 Plurifamiliar i unifamiliar 46.538 m2



URB-05 Industrial 230.050 m2

URB-07 Residencial i Hoteler 695.829 m2

URB-08 Industrial construcció 49.300 m2

ART-04 Hoteler 68.200 m2

ART-05 Hoteler 85.000 m2

TAULA XXII. Nous Sectors urbanitzables

A més d’aquests sectors nous parcial o totalment, hi ha dos sectors que per trobar-se en execució, queden exactament igual com estaven al pla anterior, tot i que el segon es correspon només amb la part consolidada de l’antic sector, que coincideix amb la Fase I i part de la Fase II:

Sector Tipus d’ordenació Superfície (m2)

URB-04 Industrial 119.692 m2

URB-06 Residencial i Hoteler 370.325 m2

TAULA XXIII. Sectors urbanitzables que no es modifiquen

Els antics sectors de sòl urbanitzable i el seu tractament

El tractament dels sectors urbanitzables que existien al PGOU 1994 és variat, ja que alguns han passat a ser sòl rústic (total o parcialment), altres s’han executat i per tant ja són sòl urbà (total o parcialment) i d’altres han canviat en els seus límits, la seva capacitat o les seves determinacions. A la següent taula es detalla l’evolució i la situació actual dels diferents sectors urbanitzables que havia al PGOU de 1994 i la present Revisió:

o A través de la modificació Puntual aprovada definitivament al 27/03/2000 es varen reclassificat a Sòl Rústic una sèrie de sectors urbanitzables del terme localitzats a Llucalari i Torre-solí; mentre que les DOT varen desclassificar gaire be tot el


19.02.2008 12/00091/08



sector de Calescoves i posteriorment el PTI va desclassificar també la major part del sector de Son Bou, mentre que mantenia una part dels mateixos com a sòl urbà i sòl urbanitzable.

Els sectors o part de sectors urbanitzables que han passat a ser sòl rústic són:

Sectors Reclassificats Superfície Ha Motiu

Llucalari Pa 3-3 27,066 MP (AD 27/03/2000)

Llucalari Pa 3-4 49,18 MP (AD 27/03/2000)

Llucalari Pb 3-4 65,96 MP (AD 27/03/2000)

Torre-solí II NP 3-1 22,08 MP (AD 27/03/2000)

Pb 3-3 (Calescoves) (part) 36,42 DOT, Llei 6/99

Pb 3-2 (Son Bou) (part) 52,40 PTI (AD 23/04/2003)

TAULA XXIV. Sectors Urbanitzables reclassificats a rústic abans de la present revisió

o Igualment i per haver-se executat i tenir-ne adquirida la condició que els acredita com a sòls urbans, es classifiquen com urbà i per tant deixen de ser sectors urbanitzables, dos sectors del nucli tradicional i part de l’antic sector de Calecoves.

Els sectors o part de sectors urbanitzables que han passat a ser sòl urbà són:

Sectors Reclassificats

A sòl urbà

Superfície

Hectàrees

Pa 1-2 (Alaior) 4,37

Pa 1-4 (Alaior) 4,10

Pb 3-3 (Calescoves) (part) 5,85

TAULA XXV. Urbanitzables que han adquirit la condició d’urbans des de 1994

o Es mantenen com a sòl urbanitzable, tot i que en diferents situacions en relació a canvis en els límits o en les determinacions o la capacitat i aprofitaments, els següents sectors urbanitzables que ja figuraven al planejament anterior:

Sector PGOU 1994

Superfície Ha Sector

Revisió 2006 Superfície Ha

PB-3-2 Son Bou (part) 61,02 ART-5 8,50

URB-06 37,03 Pb 3-1 (Torre-solí Nou) 113,34

URB-07 69,58

Pa 1-1 (Alaior) 4,37 URB-01 4,65

NP 1-1 Residencial 7,96 URB-02 14,81

NP 1-2 Industrial 11,96 URB-04 11,96


19.02.2008 12/00091/08



TAULA XXVI. Modificació superfícies Urbanitzables fruit adaptació a les ART

Els detalls i aspectes concrets d’aquests urbanitzables s’han justificat a l’apartat corresponent d’aquesta Memòria, concretament al d’Àrees de Reconversió Territorial (7.5) en el cas del primer i dels Sectors Urbanitzables en els següents (7.4).

Evolució del sòl urbanitzable des del planejament anterior

Sector PGOU 1994

Revisió PGOU

Canvis

Sant Pere Nou Pa 1-1 URB-01 Es modifiquen els límits, es manté la capacitat

Camí Cala en Busquets NP 1-1 URB-02 S’amplien els límits i la capacitat de població

Sa Bassa Roja --- URB-03 És completament nou

Polígon la Trotxa Fase II NP 1-2 URB-04 Es mantenen els límits i les determinacions

Polígon la Trotxa Fase III --- URB-05 És completament nou

Torre-solí Fase I i II (consolidada)

PB 3-1 URB-06 Correspon a la part de l’antic sector ja consolidat

Torre-solí Fase II (no consolidada) i III

PB 3-1 URB-07 És una part de l’antic sector amb canvi en els límits, es canvien les determinacions

Polígon construcció --- URB-08 Es completament nou

Sant Jaume - Son Bou --- ART-04 És completament nou

ART-05 Es redueixen els límits i les determinacions Son Bou (part) Pb 3-2

--- Classificat com a rústic pel PTI a l’any 2003

Llucalari Pa 3-3 --- Classificat com a sòl rústic a l’any 2000

Llucalari Pa 3-4 --- Classificat com a sòl rústic a l’any 2000

Llucalari Pb 3-4 --- Classificat com a sòl rústic a l’any 2000

Torre-solí II NP 3-1 --- Classificat com a sòl rústic a l’any 2000

--- Classificat com a sòl urbà Calescoves Pb 3-3

--- Classificat com a rústic pel PTI a l’any 2003

Alaior Pa 1-2 --- Classificat com a urbà per estar executat

Alaior Pa 1-4 --- Classificat com a urbà per estar executat

TAULA XXVII. Canvis en els sectors urbanitzables entre el PGOU 1994 i la Revisió 2006


19.02.2008 12/00091/08



Resum dels sectors urbanitzables

A partir de les dades anteriors, aquests són els sectors urbanitzables de la present revisió així com la seva superfície.

Sector Nom Superfície m2

URB-01 Sant Pere Nou 46.538

URB-02 Camí Cala en Busquets 148.151

URB-03 Sa Bassa Roja 71.390

URB-04 Polígon la Trotxa Fase II 119.692

URB-05 Polígon la Trotxa Fase III 230.050

URB-06 Torre-solí Fase I i II (consolidada) 370.325

URB-07 Torre-solí Fase II (no consolidada) i III

695.829

URB-08 Polígon construcció Quatre Boques 49.300

ART-04 Sant Jaume - Son Bou 68.200

ART-05 Son Bou 85.000

TOTAL 1.884.475

TAULA XXVIII. Els sectors urbanitzables de la Revisió 2006

Qualificacions pel Sòl Urbanitzable

Finalment es mostren les següents taules, on s’inclouen totes les qualificacions amb les superfícies corresponents, per al sòl urbanitzable, de cada un dels nuclis del municipi i el resum amb la suma de totes elles tant al nucli tradicional com a les zones turístiques.

• Alaior

Sòl Urbanitzable. Nucli tradicional d'Alaior

Superfície URB-01 URB-02 URB-03 URB-04 URB-05 URB-08

Residencial Unifamiliar 81.441 14.310 45.186 21.945 --- --- ---

Residencial Plurifamiliar 56.255 9.773 31.482 15.000 --- --- ---

Industrial 213.912 --- --- --- 71.912 142.000 ---

Industrial (Construcció) 38.733 --- --- --- --- --- 38.733

Comercial 1.201 --- --- --- 1.201 --- ---

Equipaments 37.116 3.723 12.225 6.425 3.569 9.202 1.972

Xarxa Viària 133.710 11.286 35.555 13.564 28.395 43.710 1.200

Aparcaments 31.507 2.792 8.888 4.462 1.398 11.502 2.465

Espai Lliure Públic 69.886 4.654 14.815 9.994 11.857 23.636 4.930

Infraestructures 1.360 --- --- --- 1.360 --- ---

TOTAL 655.121 46.538 148.151 71.390 119.692 230.050 49.300


19.02.2008 12/00091/08



TAULA XXIX. Quadre resum de superfícies a Sòls Urbanitzables Nucli Tradicional

Sòl Urbanitzable Superfície (m2)

Residencial Unifamiliar 81.441

Residencial Plurifamiliar 56.255

Industrial 213.912

Industrial per construcció 38.733

Zona comercial 1.201

Equipaments 37.116


Aparcaments 31.507

Espai Lliure Públic 69.886

Infraestructures 1.360

TOTAL 655.121

TAULA XXX. Superfícies totals al sòl Urbanitzable d’Alaior • Zones Turístiques

Sòl Urbanitzable. Zones Turístiques

Superfície URB-06 URB-07 ART-04 ART-05

Hoteler 210.725 43.723 35.250 58.652 73.100

Residencial Unifamiliar 497.905 238.832 259.073 --- ---

Equipaments 38.400 5.702 26.570 2.728 3.400

Xarxa Viària 115.096 60.664 54.432 --- ---

Aparcaments 8.097 8.097 --- --- ---

Espai Lliure Públic 347.263 11.439 320.504 6.820 8.500

Infraestructures 1868 1.868 --- --- ---

TOTAL 1.219.354 370.325 695.829 68.200 85.000


19.02.2008 12/00091/08



El resum final de les qualificacions de tots els sòls urbanitzables del terme és:

Tipus de sòl Alaior Son Bou S.Jaume Torre-solí Total

Residencial Unifamiliar 81.441 --- --- 497.905 579.346

Residencial Plurifamiliar 56.255 --- --- --- 56.255

Industrial 213.912 --- --- --- 213.912

Industrial per construcció 38.733 --- --- --- 38.733

Equipaments 37.116 3.400 2.728 32.272 75.516

Aparcaments 31.507 --- --- 8.097 39.604

Zona comercial 1.201 --- --- --- 1.201

Infraestructures 1.360 --- --- 1.868 3.228

Espai Lliure Públic 69.886 8.500 6.820 331.943 417.149

Xarxa viària 133.710 --- --- 115.096 248.806

Hoteler --- 73.100 58.652 78.973 210.725

TOTAL 655.121 85.000 68.200 1.066.154 1.884.475

TAULA XXXI. Superfícies de qualificacions al sòl Urbanitzable. Terme d’Alaior


19.02.2008 12/00091/08



6.6 ESPAIS LLIURES PÚBLICS

A la següent taula s’inclouen tots els espais lliures i sistemes generals d’espais lliures del sòl urbà del nucli tradicional d’Alaior, no incloses en unitats d’actuació.

Nom Superfíci

e (m2) Tipus Full

1 sa Palmereta (c. Porrassar nou) 46 ELP SU-1

3 Claustre Sant Diego 103 ELP SU-2

4 Plaça de sa Bassa de Sant Pere 149 ELP SU-5

5 Plaça des Fossar 264 ELP SU-2

6 Av. Camp Verd – Av. del Progrés 443 ELP SU-5

7 Costa Llimpa 496 ELP SU-5

8 Camí de sa Beguda - J. Mascaró Passarius 1.067 ELP SU-4

9 costa Llimpa - Av. des Camp Verd 1.341 ELP SU-5

10 Av. Industria - c."B" 1.389 ELP SU-4

11 C. Jaume II - Av. Verge del Toro 1.596 ELP SU-4

12 Av. Industria - J. Mascaró Passarius 1.700 ELP SU-4

13 C. Jaume II - Av. Verge del Toro 1.728 ELP SU-4

14 Av. Industria - c. Mallorca 2.350 ELP SU-5

15 camí de sa beguda - c. "B" 2.685 ELP SU-4

16 Ctra. Nova - Av. Verge del Toro 3.801 ELP SU-5

17 Carretera Alaior-Maó 6.326 ELP SU-5

18 Plaça des Ramal 435 SGEL SU-2

19 Plaça Bisbe Sever 836 SGEL SU-2

20 Costa des Pou 1.169 SGEL SU-4

21 c. de les escoles - Av. Verge del Toro 1.196 SGEL SU-4

22 Plaça Nova 1.498 SGEL SU-1

23 Plaça Sant Pere 1.750 SGEL SU-1

24 c. de l’Àngel 1.996 SGEL SU-1

25 Zona Poliesportiu 5.414 SGEL SU-5

26 Av. Del Progrés (polígon la Trotxa) 6.518 SGEL SU-5

46.296

TAULA XXXII. Espais Lliures del nucli tradicional d’Alaior, no incloses en UA. Es considera que formen part del Sistema General d’Espais Lliures les zones assenyalades com a tal a la taula anterior, les quals tenen una superfície de 21.228 m2.


19.02.2008 12/00091/08



A la taula següent s’inclouen els espais lliures públics verdes que formen part d’unitats d’actuació i per tant s’obtindran una vegada executades aquestes.

Descripció Unitat Superfície

(m2) Tipus Full

1 Forma un gran espai lliure amb el SGEL costa de l’Àngel

UA-01 1.133 SGEL SU-1

2 UA-02 3.936 ZV SU-1

4 UA-04 715 ZV SU-2

5 UA-05 2.642 ZV SU-2

6 UA-06 968 ZV SU-3

7 Forma un gran espai lliure amb el SGEL de la UA-12 UA-06 13.121 SGEL SU-3

8 UA-07 1.006 ZV SU-3

9 UA-08A 2.565 ZV SU-3

10 UA-08B 761 ZV SU-3

11 UA-09 2.451 ZV SU-3

12 UA-10 948 ZV SU-6

13 Forma un gran espai lliure amb el SGEL de la UA-06 UA-12 12.720 SGEL SU-2

Total Unitats d’Actuació 41.883

TAULA XXXIII. Espais Lliures del nucli tradicional d’Alaior incloses en UA Corresponen a sistemes generals d’espais lliures un total de 26.974 m2 de l’àmbit de les unitats d’actuació previstes a la present Revisió.

Per la seva banda les superfícies d’Espais Lliures Públics previstes en els distints sòls urbanitzables del nucli tradicional d’Alaior són les següents:

Nous urbanitzables Alaior

Situació Superf (m2) Tipus

1 URB-01 4.654 ELP

2 URB-02 14.815 ELP

3 URB-03 9.994 ELP

4 URB-04 11.857 ELP

5 URB-05 23.580 ELP

6 URB-08 4.930 ELP

Total Nous Urbanitzables 68.830

TAULA XXXIV. Espais Lliures del nucli tradicional d’Alaior incloses en sectors urbanitzables.


19.02.2008 12/00091/08



Al sòl rústic a l’entorn del nucli urbà trobem un espai classificat com a sistema general d’espais lliures públics, es tracta d’un SGEL que ja figurava al pla anterior i que ha d’ésser adquirit pel municipi amb un procediment d’expropiació:

Sòl Rústic


1 Alzinar d’en Salord 57.754 SGEL

Total Sòl Rústic 57.754

TAULA XXXV. Espais Lliures del nucli tradicional d’Alaior a sòl rústic.

En els altres nuclis tradicionals i a les zones turístiques del terme hi ha una sèrie de zones d’espais lliures públics locals i sistemes generals d’espais lliures que apareixen resumides a les següents taules:

L’Argentina


1 c. de sa mànega 1.380 ELP

2 c. de sa mànega 159 ELP

3 c. des pla gran - c. 8 quarterades 1.312 ELP

4 c. de ses vuit quarterades 1.277 ELP

Total l’Argentina 4.128

TAULA XXXVI. Espais Lliures del nucli tradicional de l’Argentina

Calescoves – Lloc Nou


1 c. "A" 2.225 ELP

2 c. "Z" 5.050 ELP

Total Calescoves – Lloc Nou 7.275

TAULA XXXVII. Espais Lliures del nucli tradicional de Calescoves – Lloc Nou


19.02.2008 12/00091/08



Son Vitamina


2 c. dels Pins-Av. Nelson 2.160 ELP

3 c. del Pla-Av. Nelson (UA-22) 546 ELP

4 Interior illeta 101 (UA-18) 517 ELP

5 Av. Nelson (UA-22) 553 ELP

6 c. Gat pescador (UA-22) 469 ELP

7 Av. Nelson - Av. Mozart (UA-22) 210 ELP

8 c. dels Moros 715 ELP

9 Av. Mozart - Av. sud (UA-22) 656 ELP

10 c. de la Torre (UA-17) 4.070 ELP

Total Son Vitamina 9.896

TAULA XXXVIII. Espais Lliures del nucli tradicional de Son Vitamina

Cala en Porter


1 c. Oliverar- c. D'Hannover 19.121 SGEL

2 Av. Central - passeig platja 496 ELP

3 c. Xaloc c Església 411 ELP

5 Av. Central - c. Xoroi 1.401 ELP

6 c. Alt (SUD) 19.466 SGEL

7 C. de sa Cova 496 ELP

9 Unitat d’Actuació UA-21 14.640 ELP

11 Unitat d’Actuació UA-23 4.988 ELP

Total Cala en Porter 61.019

TAULA XXXIX. Espais Lliures de la zona turística de Cala en Porter


19.02.2008 12/00091/08



Son Bou


1 arribada Son Bou (sobre el túnel) art-05 18.200 SGEL

2 Son Bou (art-05) 8.800 SGEL

3 Son Bou (art-05) 13.600 SGEL

4 interseccions i rotondes 180 ELP






10 Avinguda principal (ART-04) 32.189 SGEL

11 ELP del sector urbanitzable ART-05 8.500 ELP

Total Son Bou 82.515

TAULA XL. Espais Lliures de la zona turística de Son Bou

Torre-solí


1 C. Mestral 6.857 ELP

2 Passeig del Prat 1.926 ELP

3 SGEL de l’ART 305.245 SGEL

Total Torre-solí 314.028

TAULA XLI. Espais Lliures de la zona turística de Torre-solí

Sant Jaume


1 passeig Marítim 289 ELP

2 c. de l'Est 2.411 ELP

3 costa de Sant Jaume 155 ELP

4 costa de Sant Jaume - c. Central 291 ELP

5 c. Pinar - c. Nord-est 1.382 ELP

6 rotonda final c. Nord-est 98 ELP

7 c. Nord - c. Nord-est 738 ELP

8 c. d’Alta mar - c. Nord-est 612 ELP

9 c. d’Alta mar (ART-04) 28.003 SGEL

10 c. d’Alta mar (fora ART-04) 4.741 SGEL

11 ELP del sector urbanitzable (ART-04) 6.820 ELP


19.02.2008 12/00091/08



Sant Jaume


Total Sant Jaume 45.540

TAULA XLII. Espais Lliures de la zona turística de Sant Jaume El total d’Espais Lliures Públics municipals, tant de Sistemes Generals com de Sistemes Locals prevists al present PGOU és:

NUCLI E.L.P. (m2)

S.G.E.L. (m2)

TOTAL (m2)

Alaior (general) 25.484 20.812 46.296

Alaior (UA’s) 14.909 26.974 41.883

Alaior (urbanitzables) 68.830 0 68.830

Alaior (Sòl Rústic) 0 57.754 57.754

L’Argentina 4.128 0 4.128

Calescoves – Lloc Nou 7.275 0 7.275

Son Vitamina 9.896 0 9.896

Cala en Porter 22.432 38.587 61.019

Son Bou 9.726 72.789 82.515

Sant Jaume 12.796 32.744 45.540

Torre-solí 8.783 305.245 314.028

TOTAL 184.259 554.905 739.164


19.02.2008 12/00091/08



6.7 EQUIPAMENTS I INFRAESTRUCTURES

Al capítol de línies mestres de la present Revisió s’inclouen els criteris que s’han seguit per al tractament de les dotacions d’equipaments, a l’hora que s’identifiquen i descriuen les principals actuacions previstes en aquest sentit.

Aquí, es recullen els equipaments i les infraestructures existents i prevists al sòl urbà d’Alaior, als quals cal afegir les corresponents dotacions previstes als sòls urbanitzables. En primer lloc, es relacionen els equipaments del nucli d’Alaior.

Nom Tipus Àrea (m2) UA Full

1 Església Sant Pere ER 179 SU-01

2 Església Santa Eulària ER* 1.328 SU-02

3 Ajuntament d'Alaior AI* 444 UA-41 SU-02

4 Can Salord. UIB.Biblioteca EC* 1.190 SU-02

5 Cas Corbu EC/ED 453 SU-02

6 Sant Diego-Pati sa Lluna EC* 1.872 SU-02

7 Antiga escola la Salle ED 1.163 SU-01

8 C/ Bassa Roja / Mercadal ED* 11.082 SU-03

9 av. Verge Toro (antic Pa 1-2) ED 2.131 SU-04

10 CP Doctor Comas Camps ED* 9.489 SU-05

11 Col.legi la Salle ED* 8.431 SU-05

12 IES Josep Miquel Guardia ED* 11.796 SU-05

13 C/Costa del Pou / av Verge del Toro EE 604 UA-02 SU-01

14 Camp futbol Los Pinos EE* 9.808 SU-02,03

15 Esportiu zona escoles EE* 9.043 SU-05

16 Centre de Salut es Banyer ES* 484 SU-05

17 Geriàtric AS* 698 SU-02

18 Ampliació Los Pinos EE* 9.142 UA-06 SU-03

19 C/Bassa Roja / Mercadal E-genèric 3.210 UA-08-B SU-03

20 Unitat UA-03 E-genèric 1.557 UA-03 SU-05

21 C/ Indústria (nord) E-genèric 518 SU-05

22 La Trotxa E-genèric 1.223 SU-05

23 C/ Indústria (sud) E-genèric 1.207 SU-05

25 Estació autobusos Los Pinos Transports* 1.469 SU-03

26 Escoleta es Ramal ED 481 SU-02

27 C/ es Migjorn Gran – Cala en Busquets Infraestructura 447

SU-06

28 C/ Mestre Duran Infraestructura 469 SU-05

29 C/ Pins Infraestructura 74 SU-05

30 Crt. Nova – Av. De la Indústria Infraestructura 121 SU-05

31 C/Indústria - Quatreboques Infraestructura 229 SU-05

32 Costa des Pou Infraestructura 36 SU-02

33 Camí de sa Beguda Infraestructura 130 SU-04

TAULA XLIII. Equipaments i infraestructures situats al sòl urbà del nucli tradicional d’Alaior


19.02.2008 12/00091/08



* Sistema General d’Equipaments d’Alaior. EC Sociocultural, ED Docent, AS Assistencial, AI Administratiu Institucional,

EE Esportiu, SE Seguretat, ES Sanitari, ER Religiós, EF Funerari.

Als anteriors s’adjunten els equipaments prevists a la resta de nuclis tradicionals i a les zones turístiques del terme. Nucli Nom Tipus Superfície(m2) Full

Av. de Nelson E-genèric 2.009 SU-12

Av. Del Sud Infraestructura 33 SU-13

Av de Mozart Infraestructura 78 SU-13

Av de Nelson – C/ Muntanya Infraestructura 60 SU-13

SON VITAMINA

Av de Nelson – C/ Pins Infraestructura 127 SU-12

Passeig Marítim / passeig platja * AI 6.014 SU-16

Passeig Marítim / passeig platja* EE 2.746 SU-16

Camp de Futbol (c/ Alt )* EE 5.064 SU-17

c/ Església EC 2.070 SU-16

sud cala en Porter E-genèric 1.271 SU-18

C/ Tramuntana – Av. Central E-genèric 1.419 SU-17

C/ Sant Jordi – dels Horts Infraestructura 1.772 SU-14

C/ Torralbenc Infraestructura 129 SU-14

C/ s’Oliverar Infraestructura 1.700 SU-15

CALA EN PORTER

C/ L’embarcador Infraestructura 794 SU-18

Zona Esportiva del Passeig del Prat EE Privat 8.304 SU-24

Passeig del Prat Infraestructura 1.445 SU-24

Passeig Marítim Infraestructura 39 SU-28 SANT JAUME

C/ D’alta Mar Infraestructura 1.292 SU-27

C/ de Ponent EE 4.467 SU-27

C/ Mare Nostrum Infraestructura 549 SU-23

C/ Migjorn EC 1.235 SU-27 TORRE-SOLÍ

C/ Migjorn Infraestructura 1.319 SU-27

TAULA XLIV. Equipaments i infraestructures situats al sòl urbà al nucli tradicional de Son Vitamina, i a les Zones Turístiques de Cala en Porter i Sant Jaume.

* Sistema General d’Equipaments d’Alaior. EC Sociocultural, ED Docent, AS Assistencial, AI Administratiu Institucional,

EE Esportiu, SE Seguretat, ES Sanitari, ER Religiós, EF Funerari.


19.02.2008 12/00091/08



Finalment, i tal com ja s’apuntava a l’apartat de línies mestres, s’han inclòs els equipaments i les infraestructures situats a sòl rústic. A la taula següent es recullen les superfícies d’aquests equipaments i infraestructures.

Nom Ús principal Superfície (m2) Full

1 Ermita de Binixems Recreatiu 1.067 SR-6

2 Son Puig Gran Recreatiu 3.522 SR-6

3 Son Putxet de Baix Recreatiu 426 SR-6

4 Camping Son Bou Recreatiu 64.755 SR-8

5 Santa Eularieta* Esportiu 117.279 SR-1

6 Club Hípic Alaior (devora cementeri)* Esportiu 52.357 SR-5

7 Pista d’Automodelisme Esportiu 2634 SR-5

8 Club Hípic (sa Moleta) Esportiu 12.908 SR-9

9 Club Tennis Alaior Esportiu 6.470 SR-9

10 Cementeri* Funerari 18.418 SR-5

11 Depuradora Alaior Infraestructura 8.248 SR-9

12 Depuradora Son Bou Infraestructura 19.717 SR-12

13 Depuradora cala en Porter Infraestructura 7.496 SR-17

14 Depuradora Torre-solí Infraestructura 1.539 SR-12

15 Deixalleria cementeri* Residus 2.288 SR-5

16 Deixalleria carretera Vella* Residus 1.588 SR-9

17 Antic abocador s'Alblegall Genèric 10.826 SR-9

18 Granja-Escola de l’Argentina Recreatiu 20.149 SR-14

19 Planta de triatge del camí de Loreto Infraestructura 51.340 SR-10

20 Subestació elèctrica la Trotxa Infraestructura 710 SR-10

TOTAL 403.737

TAULA XLV. Equipaments i Infrastructures situats al Sòl Rústic * Sistema General d’Equipaments d’Alaior.

Les instal·lacions esportives de Santa Eularieta, el clubs hípic (devora cementiri), el cementiri, les quatre depuradores i les dues deixalleries són considerats com a Sistema General d’Equipaments del terme d’Alaior.


19.02.2008 12/00091/08



6.8 PATRIMONI HISTÒRIC

El patrimoni històric del poble es regula mitjançant la introducció d’unes Normes per a la protecció i conservació del patrimoni històric (Part III de la Normativa) les quals complementen a la Carta Arqueològica, la Carta Paleontològica i al Catàleg de protecció arquitectònica i dels béns etnològics del municipi d’Alaior el qual es troba en elaboració i que s’inclourà dintre de la documentació del Pla General com a part integrant del mateix.

Els àmbits sotmesos a protecció degut al seu valor patrimonial són quatre:

a) Àmbit de manteniment preceptiu d’invariants tipològiques (Centre històric): aquest àmbit, de 14,57 Ha, s’identifica amb el centre històric d’Alaior, el qual gaudeix d’un elevat valor històricoartístic, arquitectònic i urbanístic i es considera un únic conjunt monumental. Per invariants tipològiques s’entenen aquells materials, tècniques o elements arquitectònics que conformen l’edificació tradicional urbana i que s’han de protegir.

b) Àmbit de protecció arqueològica: es tracta d’un àmbit inclòs a l’anterior, de menor superfície (3,65 Ha) i dividit en dues àrees separades entre sí. Aquesta àrea, en la qual s’inclou el subsòl corresponent, és la més susceptible de proporcionar troballes arqueològiques i per aquest motiu es dota d’una regulació específica.

c) Àmbit inalterable – Casetes d’esbarjo: es tracta d’un àmbit de 1,57 Ha situat al sudest del nucli tradicional, limitant amb la carretera de Maó a Ciutadella. En aquesta àrea s’hi localitzen un conjunt de casetes d’esbarjo protegides pels valors arquitectònics i paisatgístics de les edificacions i dels jardins o hortals que les envolten.

d) Edificis i elements inclosos al Catàleg de protecció arquitectònica i dels béns etnològics del municipi d’Alaior . El catàleg conté 102 fitxes corresponents a elements urbans del nucli tradicional d’Alaior, 12 fitxes corresponents a casetes d’esbarjo i 36 fitxes corresponents a elements rurals. Les fitxes contenen unes directrius de protecció específiques així com una protecció genèrica que depèn de la qualificació o nivell de protecció assignat (A, B o C).

e) Àmbit de restauració preferent. Els àmbits de restauració preferent estan constituïts pels béns etnològics o arquitectònics en procés de degradació per la manca o substitució de l’ús original, que tenen capacitat d’admetre usos col·lectius alternatius al seu abandó. S’esmenten concretament

- Les bateries de costa.

- Les pedreres que provenen de l’explotació manual.

- Els centres d’acollida de joves ubicats a edificacions de tipologia tradicional.

Les Normes relatives al patrimoni històric contenen una regulació específica relativa a les obres de demolició o excavació, a la documentació complementària que s’ha de presentar amb la sol·licitud de les llicències, així com els usos permesos i les normes d’estètica i composició exterior que s’han d’observar. Es regula també el compliment de la Llei 12/1998, de 21 de desembre, del Patrimoni Històric de les Illes Balears.

També s’estableix l’obligació de conservació específica del patrimoni catalogat i la regulació de cadascun dels tres nivells de protecció (A, B i C).


19.02.2008 12/00091/08



Les lleis de patrimoni espanyola i balear obliguen als ajuntaments a redactar un Pla Especial de Protecció per a les zones arqueològiques, conjunt històric, lloc històric, lloc d’interès etnològic i zona paleontològica (Article 36 de la Llei 12/1998).

En el nucli antic d’Alaior hi ha quatre Béns d’Interès Cultural (BIC), tres d’ells amb la categoria de Monument (Claustre de Sant Diego, Església de Santa Eulàlia i Cases Consistorials) mentre que el subsòl està catalogat com a zona arqueològica.

A hores d’ara s’està tramitant un altre PEP, el de la zona arqueològica de Calescoves. La seva delimitació es recull als plànols d’ordenació de la sèrie de sòl rústic (SR-19 i SR-20), establint-se que la zona de protecció del jaciment CCO-01 es regularà segons l’establerta al Pla Especial de Protecció de la necròpolis prehistòrica de Calescoves.


19.02.2008 12/00091/08



7. JUSTIFICACIÓ DELS CANVIS INTRODUITS

7.1 CANVIS A LA NORMATIVA

Tot i que tractant-se d’un planejament nou, han canviat tot els articles, dins aquest apart volen explicar els principals canvis conceptuals o d’articulat que hi ha hagut en relació a l’anterior normativa. A continuació es relacionen els més rellevants o significatius d’aquests canvis:

Desaparició del Sòl Urbanitzable no Programat.

Aquesta classe de sòl, ja no figura al nou planejament, degut a la Llei del Sòl vigent, que no la contempla.

Canvi en el tipus d’àrees de procés en sòl urbà.

Al PGOU de 1994 existien quatre tipus d’àrees de procés en sòl urbà:

- Áreas de Aplicación Directa

- Sectores de Reforma Urbana (Ua)

- Unidades de Actuación (Ub)

- Áreas de actuación pública (Ud)

- Áreas de aplicación directa del PGOU (Ud)

A la present revisió, aquests tipus d’actuació han estat substituïts per:

- Àrees d’Ordenació Específica.

- Àrees de Planejament Incorporat (API)

- Àrees d’Actuació Urbanística (UA)

- Àrees de Reconversió Territorial en sòl urbà (ART)

Canvi en el tipus d’àrees de procés en sòl urbanitzable.

Al PGOU de 1994 existien tres tipus d’àrees de procés en sòl urbanitzable:

- Sectores de nuevo desarrollo programado (Pa)

- Sectores de ejecución de planeamiento aprobado (Pb)

- Áreas de nuevo desarrollo no programado (Np)


- Sectors Urbanitzables (URB).

- Àrees de Reconversió Territorial en sòl urbanitzable (ART)

Canvi en el tipus d’àrees de procés en sòl rústic.

Al PGOU de 1994 existien dos tipus d’àrees de procés en sòl rústic:

- Sectores de ordenación sujetos al Plan Especial (Nua)

- Áreas de Actuación Pública (Nub)


19.02.2008 12/00091/08




- Unitats d’Actuació en sòl rústic (UA).

El motiu d’aquests canvis es fer molt més operativa la gestió del pla, clarificant i reduint les tipologies i modalitats de les actuacions urbanístiques contemplades a les normes, reduint-les.

Divisió del territori entre Nuclis Tradicionals i Zones Turístiques.

És un canvi que ve donat pel PTI, que estableix tractaments per a cada tipologia de zona, ja sigui pels nuclis tradicionals (que queden dividits en tipus “A” i “B”) o les zones turístiques.

Nova regulació de la tramitació de llicències.

S’ha establert tota una nova regulació de la tramitació i la documentació necessària per a la sol·licitud de llicències, incloent els canvis esdevinguts al llarg d’aquests anys, entre ells la Llei de Disciplina Urbanística i eliminant d’altres més propis de les ordenances municipals.

Nova regulació dels usos.

S’ha establert tota una nova regulació dels usos, amb criteris d’intentar aconseguir una major racionalitat, agrupant alguns en usos més generals (com per exemple els equipaments), separant d’altres (com per exemple l’ús “vivienda” que ara queda dividit en residencial unifamiliar i residencial plurifamiliar); l’objectiu perseguit amb aquest canvi ha estat fer les normes més entenedores i de fàcil aplicació.

Eliminació regulacions d’activitats industrials.

S’han eliminat una sèrie d’articles que regulaven qüestions relacionades amb les activitats industrials, com ara renous, emissions de fums o gasos, etc.

Aquesta eliminació s’ha produït perquè es tracta de matèries que tenen regulacions específiques i sectorials molt concretes i que canvien amb facilitat, la qual cosa fa que les establertes al planejament quedin ràpidament obsoletes o superades per noves normatives sectorials.

Canvi en les qualificacions del sòl rústic.

S’han canviat les antigues denominacions que utilitzava el pla vigent per a les categories del sòl rústic i han estat substituïdes per les categories i qualificacions emanades de les DOT i del PTI.

De les antigues qualificacions es mantenen:

Àrea de protecció paisatgística (SRP-APP) Àrea de protecció arqueològica (SRP-APA)

Canvi en tot el sistema d’ordenances particulars d’ús i sòl urbà.


19.02.2008 12/00091/08



Es canvia tot el sistema de regulació del sòl urbà, podent-se destacar els següents canvis per ser els més importants:

A les ordenances que recullen l’edificació d’habitatges plurifamiliars segons alineació a vial s’ha eliminat la distinció segons el tipus d’illeta (compacte, tancada o oberta), ja que aquesta distinció donava lloc a distints percentatges d’ocupació màxima i per tant d’aprofitament, en el seu lloc s’estableixen tres zones plurifamiliars:

Residencial Plurifamiliar-A (RP-A): Per a la zona més antiga i central del poble.

Residencial Plurifamiliar-B (RP-B): Per a la primera corona entorn de la categoria anterior. Està dividida en dues subzones segons l’amplada mínima de façana: subzones 4f i 6f

Residencial Plurifamiliar-C (RP-C): Per a les zones d’urbanització més recent i per als nous creixements. Està dividida en tres subzones segons l’amplada mínima de façana: subzones 6f, 7f i 9f.

Es crea una zona plurifamiliar basada en la regulació de les edificacions segons l’ocupació de parcel·la, dividida igualment en quatre sub-zones, segons l’ocupació edificabilitat i reculades:

Residencial Plurifamiliar-D (RP-D): subzones D1, D2, D3 i D4.

S’unifica el sistema de zones unifamiliars, i es creen disset zones diferents, recollint tant les ja existents com algunes creades noves; les diferents zonificacions es basen en parcel·la mínima, ocupació, altures i edificabilitat, fins a un total de disset:

Residencial Unifamiliar-E (RU-E). Subzones E1 a E17. Les zones E1 a E13 corresponen als nuclis tradicionals, les zones E-14 a E-17 corresponen a les zones turístiques, estant per tant permès l’ús turístic a les esmentades zones E14 a E17.

Es crea una nova zona especial, per tal de recollir una realitat existent a les zones turístiques que ha esdevingut de difícil solució amb l’aprovació del PTI, que únicament contempla l’ús residencial en habitatge unifamiliar aïllat.

Residencial Unifamiliar-Turística Especial (RU-TE), amb una única subzona, present a les zones turístiques de Son Bou, Torre-solí, Sant Jaume i Cala’n Porter.

Es canvien i unifica la regulació dels sols industrials amb tres sub-zones, dues segons la regulació de l’edificació i una altre destinada específicament per a activitats relacionades amb materials de construcció, amb una parcel·la mínima molt elevada, destinada a acollir aquestes activitats que necessiten molt espai:

Industrial I: amb les subzones IF (alineació a vial), IG (regulació de parcel·la), IH (regulació de parcel·la per a activitats de la construcció).

A les zones turístiques s’unifiquen les antigues zonificacions, creant una única zona hotelera que recull i incorpora les determinacions del PTI.

Zona hotelera (HO), amb una única subzona, present a les zones turístiques de Son Bou, Torre-solí, Sant Jaume i Cala en Porter.

S’ha creat una zona per a regular els equipaments, que ha estat igualment dividida en sis subzones segons els paràmetres que els diferents plans parcials havien assignat a cada una de les zones, es regula una zona:

Zona d’equipaments (EQ). Amb sis subzones EQ1 a EQ6


19.02.2008 12/00091/08



EQ1: Aquesta sub-zonificació es refereix a les parcel·les destinades a ús dotacional que formen part d'illetes a les quals la resta de la illeta està qualificada amb un tipus d'edificació segons alineació de vial i es regulen pels paràmetres d'altura i profunditat edificable permesos a la resta de la illeta

EQ-2 a EQ-6: Aquestes cinc sub-zonificacions regulen els equipaments amb paràmetres d’ocupació de parcel·la, en funció de la parcel·la mínima, ocupació màxima i edificabilitat.

Per a regular les zones on predominen els usos comercials, s’ha creat una zona:

Zona comercial (CL): Que es correspon amb cinc sub-zones CL-1 a CL-5 que varien en funció de plantes, ocupació, altures i edificabilitat.

Els espais lliures són aquelles zones on predominen els espais lliures, sense edificacions, i es divideixen en tres sub-zones:

Aquelles zones formades per espais lliures de titularitat pública, que conformen els sistemes generals i locals d’espais lliures públics.

Zona d’espais lliures públics (EL-P).

Els espais lliures privats queden regulats en dues zones:

Zona d’espais lliures privats (EL-R).

Zona d’espais lliures privats d’ús públic (EL-RP).

Les infraestructures queden regulades en una única zona:

Zona d’Infraestructures (IS).

A aquelles àrees de les zones turístiques que apareixen delimitades als plànols d’ordenació, a les quals hi ha edificacions que, per la seva situació particular o per superar la volumetria admesa a aquestes normes i al PTI per a les zones turístiques, es crea una zonificació específica, que regula de manera singular, permetent el manteniment dels usos, alineacions, edificabilitats i volums existents, i la seva reforma, rehabilitació, conservació i modernització, sempre que es mantinguin les edificacions existents, passant a ser unifamiliars aïllats en el cas de que aquestes edificacions siguin demolides:

Zona de regulació de l’edificació existent (ZRE).

La illeta delimitada pels carrers des Banyer, de Sant Diego, de Regalo, la costa des Pou, la de ses Escoles i l’anomenat carrer “A”, i donada l’especial configuració de tota la zona, ja que a la mateixa es localitza el conjunt històrico-monumental format per l’església de Sant Diego i el Pati de sa Lluna, fet pel qual va ser regulada mitjançant un Pla Especial de Reforma Interior, rep un tractament especial a aquestes normes, ja que es conserven els paràmetres establerts al PERI, per la qual cosa s’estableix un Àrea de Planejament Integrat (API).


19.02.2008 12/00091/08



Aprofitaments i Intensitat d’ús a les zones Plurifamiliars.

S’estableix una gradació de la capacitat de població i de les unitats d’habitatge segons el grau de consolidació per l’edificació i la densitat de les diferents zones del poble i segons la seva localització dintre del entramat urbà, més dens en el centre i menys dens a mida que ens allunyem cap a la perifèria del nucli.

La capacitat residencial es regula en base als índex d’intensitat d’ús residencial, que abans no existia a tota la zona del nucli tradicional. Aquest índex és més elevat (tractant-se d’un divisor, l’índex és menor, però dona més capacitat de població) a la zona central del poble (RP-A) i més baix (índex major i per tant menys intensitat de població) a les segona corona urbana (RP-B) i als nous creixements (RP-C) localitzats en els nous urbanitzables i alguna unitat d’actuació perifèrica. Igualment es diferencien els diferent índexs a les zones RP-A i RP-B en funció de les plantes permeses, ja que a major número de plantes calen major número d’habitatges, per tal de que tinguin unes dimensions similars.

En canvi l’ocupació màxima de parcel·la és la mateixa (70 %) setanta per cent a les tres zones, eliminant les diferències que existien en l’ocupació segons fossin illetes compactes, tancades o obertes, ara aquesta diferenciació desapareix i totes queden amb el 70% de la parcel·la com a màxim. Aquest canvi es deu a que semblava injust el tenir una major o menor ocupació segons l’estat de la illeta a la qual es trobava la parcel·la i no segons la seva posició en el conjunt de la trama urbana.

Aquí cal remarcar i aclarir que tot i que aparentment es pugui produir un increment de la capacitat de població del nucli d’Alaior, això és degut al deficient sistema de calcular la capacitat de població en el planejament anterior, on es varen limitar a comptar els habitatges existents i els solars buits, quan el decret 2/1996 sobre capacitat de població, deixa clar que aquesta capacitat s’ha de calcular com si no existís res construït o com si tot es demolís per tornar construir de nou amb tota la superfície de cada illeta aprofitada al màxim possible, fins i tot sense tenir en compte les propietats o parcel·les existents.

Aquesta qüestió està més i millor explicada i exemplificada a l’apartat 8.1.1 d’aquesta memòria, on hi ha fins i tot un exemple gràfic de l’irreal increment teòric que l’aplicació d’aquest índex produeix en el còmput total de la capacitat de població del nou pla general, quan l’establiment d’un índex a una zona que no existia sempre ha d’implicar una reducció.

Regulació de la parcel·la mínima als plurifamiliars segons ocupació de parcel·la.

A les zones destinades a habitatge plurifamiliar segons ocupació de parcel·la (RP-D), es disminueix la superfície mínima de la parcel·la, per tal d’adequar-la a la realitat parcel·laria del casc urbà, ja que existeixen edificacions en parcel·les menors a la que existia a les normes vigents.

Regulació dels habitatges unifamiliars.

Pel que fa als habitatges unifamiliars (RU-E i RU-TE) es canvia el sistema existent, definint diverses zones noves, fins a un total de 18 (17 RU-E més la RU-TE), per tal de recollir l’àmplia varietat de regulacions existents (parcel·la mínima, edificabilitat, altures...) fruit dels nombrosos plans parcials que han estat incorporats a la normativa i que anaven interpretant i modulant la regulació prèvia existent.


19.02.2008 12/00091/08



Una de les zones (RU-E16) recull els paràmetres establerts en el PTI (article 48, apartat 1.2.3) per als habitatges unifamiliars a les zones turístiques, com són la parcel·la mínima de 600 m2 i l’edificabilitat neta de 0,35 m2/m2; la resta, com ja queda dit recullen situacions existents o noves tipologies com els habitatges unifamiliars en filera.

Per solucionar la problemàtica creada amb l’aplicació del PTI, que únicament contempla l’ús residencial en habitatge unifamiliar aïllat, es crea una nova zona especial, que recull la realitat existent a les zones turístiques i que ha esdevingut de difícil solució amb l’aprovació del PTI. Aquestes Zones Especials, es localitzen a aquelles àrees de les zones turístiques on es concentren els usos residencials en tipologia plurifamiliar, bàsicament apartaments i/o bungalows, permetent el manteniment, millora, reforma, modernització i rehabilitació de totes les edificacions existents, que queden així contemplades a la nova normativa, malgrat no estar contemplades pel PTI. Únicament en cas de demolició i/o desaparició de l’edifici, la parcel·la adquireix el seu nou ús unifamiliar, amb parcel·la mínima de 600 m2, similar a la RU-E16.

Les 18 zones unifamiliars es troben diferenciades en l’espai, ja que les zones RU-E1 a RU-E13 es localitzen als diferents nuclis tradicionals del terme (Alaior, l’Argentina, Son Vitamina i Cales-coves), mentre que les zones RU-E14 a RU-E17 i la RU-TE només es troben a les zones turístiques i per tant a més de l’ús residencial, admeten també l’ús turístic en habitatge turístic de vacances.

Regulació del sòl Industrial.

En el sòl industrial es manté la distinció existent en el Pla General vigent entre el sòl regulat segons alineació a vial (I-F) i segons ocupació de parcel·la (I-G).

El principal canvi incorporat a les presents normes radica en una nova zona (I-H) que té la vocació preferent d’acollir a indústries relacionades amb els materials de construcció, per a la qual cosa es preveuen parcel·les de grans dimensions, superiors als 25.000 m2. Aquesta qualificació només és localitza al nou sector urbanitzable industrial.

Regulació del sòl Hoteler.

A les zones turístiques es regulen les zones hoteleres (HO), que adeqüen les distintes zonificacions del terme a les determinacions del PTI (article 47, apartat 1.2.2).

Regulació dels equipaments.

Per a les zones d’equipaments es manté la distinció existent entre els equipaments existents al nucli tradicional d’Alaior, dintre d’illetes consolidades i que es regulen per l’ordenança que afecta al conjunt de la illeta (EQ-1) per una banda i els equipaments que es regulen per ocupació de parcel·la. Dintre d’aquests darrers es produeix una gradació en les ocupacions i els aprofitaments, per tal de recollir l’establert al planejament anterior.

Regulació de la zona comercial.

Finalment es crea una zona comercial (CL) per aquelles àrees on es preveu l’ús comercial en illeta o parcel·la exclusiva, establint fins a quatre subzones diferenciades


19.02.2008 12/00091/08



per la parcel·la mínima i l’edificabilitat, així com per la possibilitat d’acceptar l’habitatge lligat al comerç típic d’alguna d’aquestes zones i existent a les mateixes.

Definició dels paràmetres edificatoris

A la present normativa es fa una nova definició dels paràmetres de l’edificació: semisoterrani, planta baixa, entresolat (“altell”), cobertes, separació a partions, còmput de superfícies edificables, còmput d’altures, limitacions de les altures (Pb, Pb+1, Pb+2, Pb+3), construccions permeses per sobre de l’ARM, elements sortints de la façana sobre la via pública, piscines, condicions d’estètica i composició, condicions per a l’edificació d’una parcel·la urbana, tancament de parcel·les, tractament de l’espai lliure de parcel·la. Per tal d’adaptar-les als nous usos i tipologies constructives.

Adequació al decret d’Habitabilitat

S’han modificat, reformat o afegit una sèrie d’articles i paràmetres, per tal d’adequar la normativa al Decret 145/1997, de 21 de novembre, d’habitabilitat, a l’establert en la Llei 3/1993, de 4 de maig, per a la millora de l’accessibilitat i de la supressió de les barreres arquitectòniques, i al Decret 20/2003, de 28 de febrer, pel qual s’aprova el Reglament de supressió de barreres arquitectòniques.

Definició de les condicions dels locals i espais comuns

L’actual PGOU incorpora tot una nova definició de les condicions del locals i dels habitatges, així com de les reserves d’equipament, i d’altres paràmetres edificatoris, com les altures lliures, escales comuns, accés a cobertes, ascensors, tipus i condicions de patis.

Regulació de la qualitat de les construccions

S’incorporen articles i normes per a la regulació de la qualitat de les construccions i les instal·lacions, com ara: aïllament tèrmic i acústic, instal·lació d’aigua potable, instal·lació d’aigües grises, regenerades i pluvials, instal·lació d’energia elèctrica, instal·lació de telecomunicacions, evacuació d’aigües residuals, evacuació de fums i gasos, evacuació i reciclatge de residus sòlids.

Mesures ambientals

S’incorpora un capítol nou, que incorpora tot una sèrie de mesures ambientals i altres aspectes establerts i exigits pel PTI: adequació visual de les construccions a l’entorn, vegetació, condicionament tèrmic-passiu, condicions de disseny medi ambiental (il·luminació natural, enllumenat elèctric, energia solar), ús de materials, instal·lació d’infraestructures d’energies renovables, criteris bàsics d’edificació per als allotjaments turístics, paràmetres ambientals dels nous establiments hotelers.

Regulació de la qualitat de les construccions

S’incorpora un capítol nou sobre el règim dels edificis existents, on es regulen els edificis fora d’ordenació i les obres a realitzar sobre els edificis existents construïts a l’empara de la normativa anterior.


19.02.2008 12/00091/08




19.02.2008 12/00091/08



Introducció de normes de protecció patrimonial

S’han introduït unes normes per a la protecció i conservació del patrimoni, recollit aquest als diferents catàlegs que acompanyen el pla: Catàleg de protecció arquitectònica i dels béns etnològics del municipi d’Alaior, Carta Arqueològica i Carta Paleontològica.

S’estableix al mateix temps una normativa específica per a tres zones:

- Àmbit de manteniment preceptiu d’invariants tipològiques (Centre històric).

- Àmbit de protecció arqueològica (sòl rústic protegit)

- Àmbit inalterable (casetes d’esbarjo)

També es regula l’ordenació dels edificis catalogats situats al sòl rústic, així com l’adequació a la Llei 6/1993, de 28 de setembre, sobre adequació de les xarxes i instal·lacions a les condicions historico-ambientals dels nuclis de població .

Igualment i al mateix temps que el catàleg de patrimoni, s’estableixen diversos articles per a regular dels distints nivells de protecció del patrimoni (A, B i C).

Regulació del sòl rústic

Es canvia totalment la regulació del sòl rústic, adaptant-la tant a la llei del sòl rústic com a les Directrius d’Ordenació del Territori i al PTI. Es canvia completament les qualificacions del sòl rústic comú i del sòl rústic protegit, segons les classes de sòl establertes al PTI.

S’estableix una nova regulació dels camins, dels criteris d’integració ambiental o estètica de les construccions, de les condicions d’edificació, de les condicions de posició i implantació.

Es regulen les pedreres del terme, d’acord amb el PTI i amb la regulació sectorial corresponent.

S’inclouen com annexos normatius, les matrius d’ús del sòl rústic del PTI, així com les definicions de tots els conceptes emprats a les matrius i a les Normes.

D’acord amb les determinacions del PTI, es prohibeix l’ús habitatge unifamiliar al sòl rústic, al mateix temps que es defineixen criteris per a la regulació dels habitatges existents com a ERE’s (Edificacions en Règim Especial) i dels nuclis rurals.

Regulació del sòl urbanitzable

Al capítol del règim de sòl urbanitzable s’inclouen uns criteris d’ordenació i disseny dels plans parcials, per minvar els impactes i afectacions dels mateixos.

Regulació del sòl urbà

A la regulació del sòl urbà s’especifiquen els següents tipus d’ordenació:

- Àrees d’ordenació específica.

- Àrees de Planejament Incorporat (API).

- Àrees de Reconversió Territorial (ART).


19.02.2008 12/00091/08



Es regulen totes les unitats d’actuació, amb una fitxa detallada que estableix la regulació de cada una d’elles.

Es regulen igualment les edificacions a parcel·les que incompleixen la condició de solar i les edificacions a parcel·les que incompleixen els requisits de superfície o amplària mínima.

Aparcaments

Es regula la obligatorietat de reserva d’aparcaments en determinades circumstàncies i segons les diferents zonificacions, s’estableixen amb claredat les condicions del seu disseny.

Espais lliures i xarxa viària

S’estableixen les condicions mínimes de disseny dels espais lliures públics, dels espais lliures privats i de la xarxa viària i dels itineraris per a vianants.

Operacions de reforma o intensificació d’ús

En compliment del que estableix el PTI s’ordena i regula del sòl urbà que pugui ser objecte d’operacions de transformació o intensificació d’ús així com el sòl urbà que pugui ser objecte d’operacions de reforma, renovació o rehabilitació sistemàtiques o integrades.

Ordenació de les ART

Tal com s’explica més detalladament en el punt 8.5 d’aquesta mateixa Memòria Justificativa, s’ordenen i desenvolupen les Àrees de Reconversió Territorial que el PTI defineix en el terme d’Alaior.


19.02.2008 12/00091/08



7.2 CANVIS A LES DETERMINACIONS GRÀFIQUES

Com a conseqüència dels estudis i treballs realitzats al llarg del procés de revisió del planejament, així com de decisions municipals i de sol·licituds i propostes dels afectats, s’han realitzat una sèrie de canvis a les determinacions gràfiques i a la planimetria.

Cal tenir en compte que s’han produït nombrosos ajusts de menor entitat per tal d’adaptar els límits a la realitat existent fruit de l’ús de cartografies més acurades, del millor coneixement del territori i de l’ús d’eines SIG i que aquests canvis de poca dimensió no són referits de forma detallada.

A continuació s’exposen, detallen i justifiquen aquells canvis que representen una major magnitud:

Adaptació a la planimetria del PTI

Moltes de les noves delimitacions per a les distintes classes de sòl s’originen en els plànols d’ordenació del PTI, que estableixen de forma detallada les categories de tot el sòl rústic de l’illa, de les zones de riscos, de les infraestructures i equipaments i de les ART.

Així, s’incorporen al planejament les tres sèries de plànols de l’esmentat PTI: les sèries de sòl rústic, les sèries d’ÀRT i les sèries d’infraestructures i equipaments. Les determinacions contingudes a aquestes sèries planimètriques queden incorporades als corresponents plànols de rústica o urbana.

Nous urbanitzables i Unitats d’actuació

S’han modificat els límits de dos sectors urbanitzables existents: Sector Pa 1-1 (ara URB-01) i NP 1-1 (ara URB-02) i s’han creat cinc urbanitzables nous, explicats amb més detall al punt corresponent d’aquest mateix capítol.

S’han canviat els límits de la majoria d’unitats d’actuació, tant externs com interns, amb una reformulació de la majòria d’elles. Aquestes unitats d’actuació estan explicades de forma més acurada al punt corresponent d’aquest mateix capítol.

7.2.1 Canvis per nuclis

Per a cada un dels nuclis, els principals canvis introduïts a aquesta Revisió i no inclosos en sectors de sòl urbanitzable o unitats d’actuació, són els següents:

ALAIOR

1) Creixement de sòl urbà: Es classifiquen com a sòl urbà dues illetes situades a la continuació del carrer Jaume II, entre el sector URB-01 i el polígon industrial. Es qualifiquen com a RU-E7.

El motiu d’aquest canvi de classificació és que aquestes parcel·les ja consten de tots els serveis urbans, fins i tot tenen gas canalitzat, i per tant, segons la llei del sòl, ja tenen adquirida la condició urbana. Les dues es troben edificades i per tant no signifiquen cap increment de nous habitatges.

2) Creixement de sòl urbà: es classifiquen com a sòl urbà uns terrenys situats a l’est del carrer de cala en Busquets, al començament de la carretera de cala en Porter, que queden englobats a la unitat d’actuació UA-13.


19.02.2008 12/00091/08



El motiu d’aquest canvi de classificació és que aquestes parcel·les ja consten de tots els serveis urbans i per tant, segons la llei del sòl, ja tenen adquirida la condició urbana.

3) Creixement en sòl urbà: es qualifica un nou espai com a sòl urbà al carrer de Ciutadella. El motiu d’aquest canvi és aconseguir un espai d’aparcament públic a la zona nord del poble, per això es classifica per consolidació una superfície suficient per a aconseguir l’aparcament i per a set nous habitatges, per tal d’aconseguir l’aparcament per la realització de la unitat d’actuació UA-15.

4) Antic sector Pa 1-4: es qualifica un espai lliure privat com a equipament esportiu (EQ4). El motiu d’aquest canvi és la petició de la comunitat de propietaris del mateix, ja que es pretén instal·lar a la zona diversos equipaments esportius privats, prevists per la comunitat de propietaris.

5) Qualificació com a instal·lació urbana de la parcel·la ST6 situada al sòl urbà industrial existent. El motiu d’aquest canvi es recollir l’existència d’un punt verd de recollida de residus.

6) Delimitació d’una nova subestació elèctrica (per tant sòl IS d’infraestructures) als nous desenvolupaments industrials. Es delimita una parcel·la com a sistema general d’infraestructures, per tal de construir una subestació elèctrica. Es modifiquen per tant els usos de la parcel·la. Una part del solar pertany a la URB-04, amb pla parcial aprovat i en execució de les obres d’urbanització, i l’altre és sòl rústic.

7) Eliminació de la zona verda situada a la cantonada del carrer de les Escoles i del carrer des Mestre Duran (vora es Banyer). Es qualifica com Residencial Plurifamiliar RP-A. El motiu del canvi és que es tracta d’una petita zona verda (entorn de 600 m2) de característiques marginals, en un solar on ja es varen excavar els basaments i es troba més de dos metres sota el nivell del carrer.

A l’any 2001 l’ajuntament ja va tramitar una modificació puntual per tal de realitzar aquest canvi, però no va arribar a la seva aprovació definitiva. Ara, aprofitant la revisió i la definició de nous espais verds molt per sobre dels estàndards del Reglament de Planejament, es fa definitivament aquest canvi que resol un problema ja que aquesta zona verda mai ha arribat a tenir la seva funció i és una zona marginal al costat de la zona d’equipaments des Banyer.

8) Qualificació com infraestructures d’un solar on es troben les instal·lacions de la central de Telefònica al carrer des Mestre Duran, aquest solar tenia la qualificació d’equipament públic, creient que és més adequada aquesta qualificació que recull la realitat del que sempre ha estat i serà aquesta edificació.

9) Es modifica la zona d’equipaments esportius des Bànyer, requalificant el pas peatonal que separava la zona esportiva on es troben el camp de futbol i el pavelló esportiu municipal, com a equipament. L’objectiu d’aquest canvi es re-ordenar l’espai del pavelló esportiu i el camp de futbol, possibilitant la construcció d’una pista coberta de paddel i unint en una única zona les dues que tenien la qualificació d’equipament esportiu.

10) Es qualifiquen com a vials peatonals els tres vials de l’illa d’equipaments des Banyer. Aquests vials tenien la qualificació de viari i ara es qualifiquen com a viari peatonal, amb l’objectiu clar d’adaptar el planejament a la realitat


19.02.2008 12/00091/08



d’aquest vials que comuniquen els diferents equipaments de l’illa i que estan tancats al tràfic rodat.

11) Es reordena l’illeta de l’església de Sant Pere Nou, és manté la qualificació d’equipament per a tot l’àmbit ocupat per l’església i es canvia la qualificació de la resta de la zona, que sempre han sigut dos habitatges unifamiliars i que erròniament tenien la qualificació d’equipament, per a aquests habitatges es qualifica una part (els horts) com a zona verda privada (ELR) i una part (les cases) com a residencial RU-E13. L’objectiu és igualment adaptar el planejament a una realitat existent des de fa molt d’anys

12) Es re-ordenen els equipaments entorn de la plaça des Ramal, qualificant com a equipaments els solars ocupats per l’escoleta i el geriàtric, ampliant els límits de la qualificació fins a la realitat existent i es qualifica com a residencial (RP-A) la parcel·la de l’antic cinema Espanya.

13) Es qualifica com a sòl comercial (CL-1) l’illeta del polígon industrial de la

Trotxa situada entre les avingudes del camp Verd i del Progrés. Aquesta illeta figurava al planejament anterior com a “Centre Representatiu”, mantenint els usos i els aprofitaments que tenia.

14) Es qualifica com a sòl comercial (CL-1) l’illeta on es localitza la Benzinera

d’Alaior.

15) Es modifica el límit del sòl urbà en el límit amb l’URB-01, rectificant una errada existent i incloent com a sòl urbà la part de darrera dels habitatges ja existents, fins al límit natural del camí. No implica cap increment de places.

16) Es modifica la qualificació d’una illeta d’equipaments existents a l’antic Pa-

1.4 a prop de la cantonada del carrer Indústria amb la carretera Nova, aquesta illeta es qualifica com a RP-B6f per a construir Habitatges de Protecció de Oficial d’iniciativa pública.

17) Es qualifica com a equipament un solar situat al carrer Menor, a la part

posterior de l’Ajuntament, amb l’objectiu d’expropiar-ho i ampliar la casa consistorial.

L’ARGENTINA

Els canvis a la planimetria de l’Argentina són: 18) S’ha produït un redisseny dels vials, afectant a la disposició de les parcel·les

i dels espais lliures públics, s’han eliminat dos vials que s’havien d’obrir i que no es creuen necessaris.

19) Es qualifiquen com a residencials (RU-E8) els terrenys on es localitza el casat de lloc, aquesta parcel·la tenia la qualificació de zona comercial, però donada l’estructura urbana d’aquest nucli no es creu necessària ni convenient l’exisència d’una zona comercial.

20) Es produeix una disminució de sòl urbà a l’est del nucli, que passa a sòl rústic (Àrea d’Interès Agrari).

21) S’incrementa el sòl urbà a tres zones del nucli, una parcel·la al nord, que era una entrada sense massa lògica en el límit, una altra a l’oest, que igualment


19.02.2008 12/00091/08



era un entrant i una altra zona al sud, per tractarse d’un carrer que ja compte amb tots els serveis urbans i que feia de límit amb el sòl rústic, però que te tants de serveis a un costat com a l’altre.

SON VITAMINA

Els canvis a la planimetria de Son Vitamina són: 22) S’ha canviat la qualificació d’una zona a Son Vitamina a l’Avinguda den

Nelson. Estava com aparcament i s’ha passat a residencial extensiva unifamiliar (qualificació que és la mateixa del solar veí). La motivació és que des d’abans de l’entrada en vigor del PGOU vigent allà hi ha un habitatge unifamiliar, tot i la qualificació com a aparcament que erròniament tenia.

23) Es produeix una reordenació dels espais lliures públics amb canvis de qualificació d’alguns d’ells a residencial unifamiliar extensiva. Aquests canvis estan millor explicats i justificats a les UA-17, UA-18 i UA-20, del següent punt 7.3 d’aquesta memòria.

24) Es localitzen i qualifiquen les instal·lacions urbanes del carrer de la Muntanya i del carrer dels Pins.

25) Canvi en la delimitació d’una zona d’equipaments a Son Vitamina (darrera rotonda –Av. Mozart i Av. del sud). S’ha adaptat el límit entre la zona d’instal·lacions urbanes i l’antic espai lliure públic que estava mal grafiat, ja que es superposava amb una parcel·la residencial ja construïda.

26) A l’altre costat de la rotonda d’entrada hi havia una parcel·la que estava qualificada com equipament. S’ha passat a qualificar com residencial extensiu unifamiliar. Actualment ja hi havia edificacions (piscines) dintre d’aquesta zona.

27) Qualificació com aparcament d’una part del espai lliure públic del sud. Aquest canvi està més detallat a la UA-17, que reordena tota la zona sud de Son Vitamina, arrel de la seva modificació i reducció pel PTI i l’Àrea de Reconversió Territorial

CALESCOVES-LLOC NOU

Donada l’afectació per part del PTI, com a Àrea de Reconversió Territorial de tot el sector, es classifica com a sòl urbà una part de l’antic sòl urbanitzable, mentre que l’altre es classifica com a sòl rústic protegit. A part d’aquest canvi global, els altres canvis puntuals són:

28) S’ha localitzat una zona d’instal.lacions urbanes (IS), que apareixia qualificada com a residencial unifamiliar, a prop de l’entrada del nucli.

29) S’ha canviat la qualificació de Ús públic recreatiu a Comercial (CL3) per a tres parcel.les situades al sudest del nucli.

CALA EN PORTER


19.02.2008 12/00091/08



A aquesta zona turística s’han produït Igualment canvis, per tal d’adaptar el planejament i ajustar millor la qualificació als condicionants existents i a la voluntat municipal, de modificar alguns elements que no han funcionat bé al llarg d’aquests anys. La relació dels canvis fets és la següent

30) S’ajusta el límit del sòl urbà de Cala en Porter, adaptant la part oest del mateix al límit de l’ANEI Me-11, eliminant per tant una part, entre l’aparcament de la platja i la depuradora, que figurava com a sòl urbà a l’anterior planejament i que no ho era en funció de l’aplicació de la LEN.

31) Donat que les illetes situades entre els carrers Passeig Marítim, Tamarell, Mediterrània, Torrent i Església acullen la majoria de locals comercials de la urbanització. S’estima oportú canviar la seva qualificació a CL-5 (comercial). Al Pla Parcial es qualificaven com a Edificació Continua, qualificació que amb el PTI no és possible.

32) També es qualifica com a comercial CL-5 una part de la illeta situada entre els carrers Central, Tramuntana, Xaloc i Xoroi, per ser aquest l’ús existent i el que es preten per a la zona.

33) L’establiment de la cova d’en Xoroi es qualifica com a comercial (CL-1) en lloc d’equipament, ja que s’ajusta millor als serveis que s’hi presten. També es qualifica l’explanada superior com a aparcament (privat) i s’ajusta el límit entre aquests aparcaments de titularitat privada i l’espai lliure públic.

34) Es Qualifiquen com a hoteleres (HO1) les antigues illetes extrahoteleres que existien al’Avinguda Central, ja que és aquest l’ús que tenen.

35) Es qualifiquen com a zones unifamiliars turístiques especiales (RU-TE) les antigues qualificacions extrahoteleres i apartamentals, a les quals existeixen tipologies plurifamiliars i que ara esdevenen disconformes amb el PTI. Aquesta qualificació permet el manteniment, modernització i reforma de les edificacions existents, però en cas d’esbucar-les o construir-ne de noves, com a nou ús només es contempla l’ús unifamiliar.

36) Canvi de vial a pas peatonal vora l’antiga Unitat Ub 2.7 i devora de l’antiga unitat d’actuació Ub 2.2 (costat Av. Central i Passeig de la platja). Es tracta d’un canvi per recullir la realitat existent, ja que és un carrer sense tràfic rodat.

37) A la illeta inclosa dintre de la Ub 2.3 s’ha canviat el cantó corresponent a ELP (entre Av. Central i C. d’en Xoroi). S’ha suprimit el carrer i les zones d’aparcament i s’ha ajuntat amb la zona verda adjacent. Així tota l’àrea es converteix en Espai Lliure Públic.

38) Ells polígons entre Travessia de l’av. Central i el carrer de ses Petjades s’han ajuntat, suprimint el carrer que hi havia entre ells (antiga Unitat d’Actuació Ub 2.13). La motivació és per adaptar-se a la realitat existent, ja que hi ha cases i piscines que quedarien afectades i tanmateix tots els solars tenen accés.

39) S’ha suprimit el carrer entre el carrer de ses Petjades i el carrer de Sant Domènec (antiga Unitat d’Actuació Ub 2.6). El motiu és el mateix que en el punt anterior, ja que es tractava d’obrir la prolongació del mateix carrer i la seva obertura implicaria a habitatges i piscines que s’han construit al traçat del mateix.


19.02.2008 12/00091/08



40) En la zona del carrer Comerç la zona verda s’ha qualificat com aparcament. S’ha convertit tota la zona en un únic polígon (hi havia un espai com a zona verda i un com aparcament).

41) S’ha delimitat correctament el camp de fútbol (EQ4), ajustant-lo a la realitat existent, ajustant els límits entre l’espai lliure públic i l’equipament esportiu.

42) Es modifica i elimina el viari que havia de ser la prolongació del carrer Sant Vicenç. Aquest canvi està explicat a la UA-23 del punt 8.3 d’aquest mateix capítol.

43) Es re-adjusten els límits de diversos espais lliures públics dels quals mai es va aconseguir la seva cesió ni es va establir cap mecanisme per a aconseguir-la. Ara una part dels espais queden englobats a la UA-21 i d’altres han canviat a HO-1 o RU-E14, ja que es considera molt difícil o excessivament car la seva adquisició per part de l’ajuntament, degut als anys transcorreguts i als successius canvis en la propietat dels solars.

SANT JAUME MEDITERRANI

Apart dels canvis derivats de les Àrees de Reconversió Territorial que el PTI estableix a la zona de Sant Jaume i que s’expliquen detalladament al corresponent punt d’aquesta memòria, el principals canvis a la planimetria de Sant Jaume Mediterrani són:

44) Es modifica l’ús d’una parcel·la qualificada al pla vigent com a Zona Comercial i Centre Cívic d’una superfície d’11.349 m2. Des de l’Ajuntament i donada l’excés de zona comercial que hi ha a la zona, prevista per a molts més usuaris dels existents donada la desclassificació de bona part dels sòls urbanitzables de l’antic sector PB de Son Bou, es creu convenient mantenir la qualificació de Comercial CL-3 per a 7.178 m2 i canviar la qualificació de part de la parcel·la, concretament 4.171 m2 que passen a tenir la qualificació de Residencial Unifamiliar Extensiva, RU-E16, amb parcel·la mínima de 600 metres quadrats, la qual cosa dona una capacitat nova de sis habitatges. El canvi es creu necessari donat l’excés d’oferta comercial que existeix prevista per a molta més població de la que ara esta prevista a la zona.

45) Al nord-est del nucli es qualifica com a xarxa viària una zona que abans tenia la qualificació d’aparcament, l’objecte d’aquest canvi es recollir la realitat existent.

46) Es qualifiquen com a RU-TE les antigues parcel·les hoteleres, per ser aquesta la qualificació que millor s’ajusta a les edificacions existents ja construïdes, consistents en blocs d’apartaments. Aquesta qualificació permet el manteniment, modernització i reforma de les edificacions existents, però en cas d’esbucar-les, només es contempla l’ús unifamiliar.

SON BOU

Apart dels canvis derivats de les Àrees de Reconversió Territorial que el PTI estableix a la zona de Son Bou i que s’expliquen detalladament al corresponent punt d’aquesta memòria, el principals canvis a la planimetria de Son Bou són:

47) Es canvia la qualificació de la parcel·la – 3 de Son Bou que passa d’hotelera a comercial (CL-3), el motiu d’aquest canvi es recollir la realitat existent.


19.02.2008 12/00091/08



TORRE-SOLÍ

Apart dels canvis derivats de les Àrees de Reconversió Territorial que el PTI estableix a la zona de Torre-Solí, que com a implicació principal han significat la divisió de l’antic sector en dos sectors urbanitzables ii que s’expliquen detalladament al corresponent punt d’aquesta memòria, el principals canvis a la planimetria de Torre-solí són:

48) Es qualifiquen com a zones unifamiliars turístiques especiales (RU-TE) les antigues qualificacions extrahoteleres i apartamentals, a les quals existeixen tipologies plurifamiliars i que ara esdevenen disconformes amb el PTI. Aquesta qualificació permet el manteniment, modernització i reforma de les edificacions existents, però en cas d’esbucar-les, només es contempla l’ús unifamiliar.

49) s’ajusten els límits dels sectors urbanitzables, per adaptar-los a la correcta delimitació de la Llei d’Espais.

50) Es canvia la qualificació d’una parcel·la, situada a la part més nord del carrer Migjorn, que tenia la qualificació de residencial unifamiliar i que ara queda dividida en dues, una part com a equipament (hi ha l’oficina d’informació) i l’altre com a infraestructura (hi ha els dipòsits d’aigua).


19.02.2008 12/00091/08



7.2.2 Canvis al sòl rústic Com ja quedat explicat a la normativa, s’ha canviat tota la regulació del sòl rústic, adaptant-la a la del Pla Territorial Insular; lògicament això ha significat un canvi total i absolut de les delimitacions de les categories de sòl rústic, incloent igualment a la normativa la Xarxa Natura 2000.

A més d’aquest canvi en les denominacions i delimitacions de totes les classes de sòl rústic, s’ha incorporat igualment la localització i delimitació dels equipaments en sòl rústic, segons la taula següent:

Nom Ús principal

1 Ermita de Binixems (casa colònies) Recreatiu 2 Son Puig Gran (casa colònies) Recreatiu 3 Son Putxet de Baix (casa colònies) Recreatiu 4 Camping Son Bou Recreatiu 5 Santa Eularieta Esportiu 6 Club Hípic Alaior (devora cementeri) Esportiu 7 Pista d’Automodelisme Esportiu 8 Club Hípic (sa Moleta) Esportiu 9 Club Tennis Alaior Esportiu 10 Cementeri Funerari 11 Deixalleria cementeri Residus 12 Deixalleria carretera Vella Residus 13 Antic abocador s'Alblegall Genèric

Igualment s’han delimitat les següents infraestructures:

Nom Ús principal

2 Depuradora Alaior Sanejament 3 Depuradora Son Bou Sanejament 4 Depuradora cala en Porter Sanejament 5 Depuradora Torre-solí Sanejament 6 Planta de triatge de Camí de Loreto Residus 7 Subestació elèctrica de la Trotxa Instal·lacions


19.02.2008 12/00091/08



7.2.3 Canvis a tots tipus de sòl

A les anteriors modificacions, cal afegir aquestes que afecten a diversos tipus de sòl:

1) S’ha grafiat ll traçat del col·lector de pluvials, des del nucli urbà d’Alaior fins al barranc del Rellotge segons el “Projecte de protecció en front de les avingudes al nucli d’Alaior”, elaborat per la Conselleria de Medi Ambient del Govern Balear, que es troba en fase d’execució, aquest canvi es veu reflectit tant als plànols de rústica com els d’urbana.

2) S’ha grafiat el traçat del gasoducte Ciutadella-Maó, segons es recull a la Modificació del PTI i al P.D.S. Energètic, com a part de la xarxa insular de gasoductes.

3) S’han localitzat els pous d’abastiment d’aigua potable als diferents nuclis, així com els dipòsits.

4) S’han delimitat les pedreres segons la modificació aprovada inicialment pel Consell Insular de Menorca, recollint la localització i zonificacions de cada pedrera.

5) S’ha delimitat la zona de Protecció Arqueològica de Cales-Coves, a la qual s’haura d’aprovar i executar un pla especial de protecció.


19.02.2008 12/00091/08



7.3 LES UNITATS D’ACTUACIÓ

S’han modificat la major part de les unitats d’actuació que existien en el planejament anterior, ja que en el pas d’aquests anys ha canviat tant la situació d’algunes de les unitats com de la resta de sòl que les envolta o els objectius generals del pla.

El conjunt d’unitats d’actuació existents al planejament vigent han estat objecte d’estudi, tant des del punt de vista tècnic com des dels objectius municipals d’acord amb el model de ciutat, i cada una d’elles ha estat tractada de forma individualitzada, ja sigui per mantenir-la tal com estava, com per realitzar-li una sèrie de canvis i modificacions, canvis que poden ser des de la eliminació (per què s’han executat i ja no tenen sentit o per què amb el pas dels anys han esdevingut innecessàries), fins a la seva modificació (canviant límits, reduint-les, agrupant-les, dividint-les, canviant els paràmetres, etc) per tal de fer-les més factibles, més atractives pels propietaris que les han d’executar i més profitoses pel conjunt del municipi.

A més d’aquestes unitats d’actuació que tenen el seu origen al planejament anterior, la present Revisió preveu igualment una sèrie d’unitats totalment noves, producte de les noves necessitats aparegudes en els darrers anys.

El conjunt d’unitats d’actuació, tant les que existien en el planejament vigent, com les que sorgeixen a aquest, es troben en alguna de les situacions que s’exposen a continuació:

a) Eren unitats existents al planejament en vigor i que es mantenen inalterables tant en els seus límits com en els seus paràmetres.

b) Eren unitats existents al planejament en vigor i ara es modifiquen, ja sigui en la seva delimitació, disseny o en els seus paràmetres i objectius o en totes aquestes qüestions.

c) Eren unitats d’actuació al planejament vigent que s’han dividit en dos o més noves unitats d’actuació, i per tant es modifiquen completament en tots els seus paràmetres i límits.

d) Eren dos o més unitats d’actuació al planejament vigent que s’han unit en una única actuació, i per tant es modifiquen completament en tots els seus paràmetres i límits.

e) Són unitats d’actuació completament noves, que no existien al planejament vigent i que es creen ara.

f) Finalment queden les unitats d’actuació existents al planejament vigent que desapareixen totalment, ja sigui perquè han estat executades o perquè l’ajuntament actual les considera innecessàries.

Per tal de visualitzar més fàcilment aquests canvis a continuació s’inclou un quadre resum de la situació en que queda cada una de les actuacions tant les que existien al PGOU 1994 com les que ara es delimiten a la Revisió del PGOU, i posteriorment s’explicarà una per una cada una de les noves unitats, explicant els canvis o modificacions realitzats, així com en una taula resum s’explicarà igualment els motius per el quals desapareixen les unitats d’actuació del Pla de 1994 que no es mantenen en aquesta Revisió:


19.02.2008 12/00091/08



Unitat PGOU

1994 Revisió PGOU

habitatges PGOU 94

habitatges Revisió

Objecte

Avda. Verge del Toro Ua 1-2 UA-02 117 117 Completar urbanització, es mantenen els límits i la capacitat de població

C/ maó i es Banyer Ua 1-3 UA-03 184 184 Completar urbanització, es mantenen els límits i la capacitat de població

UA-17 32 32 Coincideix amb l’ART del PTI Son Vitamina Ud 1-3

UA-18 64 18 Coincideix amb l’ART del PTI

L’Argentina 3.3 UA-16 129 134 Completar urbanització i obtenció d’espais lliures.

C/ Ciutadella Ub 1-1 UA-01 28 25

Completar urbanització, dotació de serveis, modificació del viari, ampliació del sòl urbà i obtenció d’espais lliures.

UA-04 293 41 Redefinició de límits, canvi vial, obtenció d’espais lliures. C/ de sa Mola Ub 1-4

UA-14 58 58 Dotació de serveis, no s’afecten els habitatges.


19.02.2008 12/00091/08



Unitat PGOU 1994

Revisió PGOU

habitatges PGOU 94

habitatges Revisió

Objecte

C/ Melians, crtra. Maó Ub 1-5 UA-05 258 258 Completar urbanització, es mantenen els límits i la capacitat de població

Zona Industrial los Pinos Ub 1-6 UA-06 10 163 Trasllat zona industrial, obtenció equipaments, obtenció espais lliures, canvi xarxa viària

C/ Cervantes – Dr. Llansó Ub 1-7

Estació autobusos Uc 1-6 UA-07 158 158

Completar urbanització, obtenció estació autobusos, obtenció espais lliures, reordenació viari.

Zona equipaments educatius c/ Migjorn

Ub 1-8 --- --- --- Executada l’actuació, desapareix

UA-08-A 0 44 Trasllat indústries blanques, consecució d’espais lliures i equipaments, redefinició viari. Antiga fàbrica COINGA ---

UA-08-B 0 124 Trasllat indústries blanques, consecució d’espais lliures i equipaments, redefinició viari.

UA-09 9 32 Completar urbanització, canvi qualificació. c/ Migjorn i camí C Ub 1-9

UA-10 8 34 Completar urbanització, canvi qualificació, millores en el viari

Vial peatonal Cala en Porter

Ub 2-2 --- --- --- Aquesta unitat s’ha executat i desapareix

Zona extra-hotelera al c/ Central Cala en Porter


Continuació carrer l’Arenal a Cala en Porter

Ub 2-6 --- --- --- No es creu necessari obrir aquest carrer i s’elimina la unitat

Zona Extra-hotelera P. Marítim i c/ Barrera


Límit sud de Cala en Porter





19.02.2008 12/00091/08



Unitat PGOU 1994

Revisió PGOU

habitatges PGOU 94

habitatges Revisió

Objecte F7C4B8116EB184CCFC7A6AA22CE727F167B8DA41

19.02.2008 12/00091/08



Unitat PGOU 1994

Revisió PGOU

habitatges PGOU 94

habitatges Revisió

Objecte



Carrer Sant Llorenç Uc 1-1 UA-11 --- --- Es modifiquen els límits i el viari deixant d’afectar habitatges

Entorn del Munt de l’Àngel Uc 1-2 --- --- --- No es creu necessari obrir aquest carrer i s’elimina la unitat

S’hort de ses Monges Uc-1.3 --- --- --- Executada en part i innecessària l’altre part, s’elimina la unitat

Aparcament c/ Comerç Uc 1-5 --- --- --- Executada l’actuació, desapareix

Pas Peatonal c/ Castell Uc 1-7 --- --- --- No es creu necessari obrir aquest pas i s’elimina la unitat

Edifici nº 6 c/ Coll Palmer Uc 1-8 --- --- --- Es qualifica l’edificació com a equipament i desapareix la unitat.

Depuradora Cala en Porter

UC 2-1 --- --- --- Aconseguit el sòl per a la depuradora s’elimina la unitat.

Espais lliures Cala en Porter Uc 2-2 UA-21 0 0

Consecució de les zones verdes de cessió obligatòria de la urbanitzadora.

Carrers Xoroi, Xaloc i Gregal de Cala en Porter Uc 2-3 UA-23 11 7

Modificació del viari, consecució d’espais lliures, canvi dels aprofitaments i del sistema.

Rotonda carrer Central de Cala en Porter

Uc 2-9 --- --- --- No es creu necessari obrir la gran rotonda i s’elimina la unitat

Carretera Nova NUb 1-1 UA-12 0 51 Aconseguir ELP, modificar viari, redefinir límits

Alzinar den Salord NUb-2 UA-31 --- --- Aconseguir un ELP en sòl rústic

Ampliació del Cementiri NUb-3 --- --- --- Executada l’actuació, desapareix

Equipament esportiu al carrer Dr. Llansó

NUb-4 --- --- ---

El Pla opta per l’ampliació de Los Pinos i per tant no es necessària aquesta actuació, que desapareix.

Sòl per nova depuradora NUb-5 --- --- --- Executada l’actuació, desapareix.

Sòl per a instal·lacions de gestió de residus

NUb-6 --- --- --- Ja no es necessari i desapareix.

Camí de Cala’n Busquets --- UA-13 0 14 Nou sòl urbà

Carrer Ciutadella --- UA-15 0 7 Obtenció aparcament públic

Lloc Nou Pa 3-1 UA-19 43 43 Completar la urbanització

Son Vitamina - Cessions --- UA-20 0 9 Obtenció d’ELP i equipaments

Camí de Loreto --- UA-32 --- --- Ampliació del Camí de Loreto

Club Hípic d’Alaior --- UA-33 --- --- Aconseguir un equipament públic

Carrer Melians --- UA-41 --- --- Obrir un pas per a vianant


19.02.2008 12/00091/08



Unitat PGOU 1994

Revisió PGOU

habitatges PGOU 94

habitatges Revisió

Objecte

Carrer Menor --- UA-42 --- --- Ampliació Ajuntament

TAULA XLVI. Resum de les unitats d’actuació existents al PGOU anterior, situació en que queden i unitats d’actuació del nou pla

Abans d’analitzar i justificar una per una totes les unitats d’actuació contemplades en la present revisió, cal explicar de forma resumida els criteris que ens han guiat a l’hora de la seva definició i solució. Aquests criteris són:

- Buscar la màxima facilitat de gestió, per tal d’afavorir i facilitar la seva execució, això ens ha dut a dividir, afegir o canviar les delimitacions d’algunes UA’s, per tal de facilitar temes com les dimensions, la propietat o les cessions.

- Respectar en la mesura del possible aquelles unitats que es troben en fase d’execució, ja sigui a nivell de projecte o de tramitació administrativa, no incorporant canvis que obliguin a tornar iniciar els processos. Això afecta especialment a les unitats UA-02, UA-03 i UA-05, que es troben en diferents fases de tramitació o execució a l’ajuntament.

- Aconseguir el màxim d’espais lliures i equipaments de cessió gratuïta, i localitzant aquests als millors àmbits, sempre que això sigui possible a partir de les limitacions que generen la definició i situació dels elements urbans existents i les dimensions de les unitats.

- Resoldre aquells problemes enquistats, com ara qualificacions errònies, situacions de facto, modificacions de carrers o viari, que s’han anat consolidat al llarg dels anys i que ara tenen molt difícil solució.

- Resoldre unitats d’actuació que tenien càrregues excessives per als aprofitaments que tenien, per la qual cosa no s’han executat al llarg dels anys de duració del PGOU.

UA-01

Aquesta unitat te per objectiu concloure la urbanització de la zona urbana del carrer Ciutadella i del camí de s’Hort de ses Monges, acabant igualment el traçat de la xarxa de sanejament, que ara connecta el carrer Ciutadella amb la zona del Munt de l’Àngel de forma provisional travessant un solar particular.

De l’antiga unitat s’eliminen la Ronda de Ponent i el carrer que la creuava, ja que donada la configuració del terreny i la xarxa dels camins existents, es creu més convenient aprofitar aquests camins per que es configurin com el límit natural del sòl urbà.

S’amplia per tant el sòl urbà en 1.017 m2, que s’incorporen amb la mateixa qualificació que la resta de la unitat, els serveis transcorreran per el vial perimetral, ja existent i que també s’inclou dins el sòl urbà, i la zona limítrof amb el Munt de l’Àngel es qualifica com Sistema General d’Espais Lliures, per tal d’unir-ho amb aquest sistema general. Aquesta ampliació del sòl urbà es fa per consolidació per l’edificació, tal com ha quedat reflectit al punt 6.4 del tractament del sòl urbà, encara que aquesta ampliació del sòl urbà no significa un increment de la població que ja estava prevista al pla vigent, ja que s’incrementa la superfície mínima per habitatge la qual cosa significa que es redueixen el número d’habitatges.


19.02.2008 12/00091/08



UA-02

Aquesta unitat te per objectiu urbanitzar la zona situada entre els carrers de Verge del Toro, Caminet des Pou Nou i la Costa des Pou. Es tracta d’una unitat que està en plena fase de desenvolupament, ja que des de l’ajuntament s’ha aprovat ja provisionalment el Pla Especial de Reforma Interior (va ser aprovat pel plenari de l’ajuntament d’Alaior el dia 4 d’octubre de 2.005) que l’ordena, estant a l’espera de la seva aprovació definitiva, igualment s’està iniciant la tramitació del seu projecte d’urbanització.

Per aquests motius, la regulació d’aquesta unitat d’actuació es limita a recollir les determinacions aprovades provisionalment per l’ajuntament, sense interferir en un procés en curs.

UA-03

Es mantenen els mateixos límits, el disseny i la capacitat de població de l’antiga Ua 1-3, amb la que se correspon exactament. La distribució dels espais i tipologies recolleix l’Estudi de Detall aprovat per l’Ajuntament.

UA-04

Correspon amb una part de l’antiga Ub-1.4, de l’antiga unitat s’han exclòs dues petites zones, la porció sud que dona façana a la carretera Nova, que queda exclosa ja que tindrà els serveis directament des d’aquest carrer i per altre banda la zona colindant amb el passatge des Pont, que ja va ser exclosa per l’Ajuntament i on s’han concedit llicències de construcció.

La solució adoptada per aquesta actuació ha estat suprimir el gran vial perimetral arbrat previst a l’anterior pla, en lloc d’aquest carrer es planteja un nou carrer que connectarà amb el passatge des Pont amb una rotonda, i amb amplària suficient per a suportar dos sentits de circulació. Les zones amb aprofitament edificable tenen la qualificació de RP-C i no hi ha increments de la capacitat de població. Per tal de salvaguardar una zona boscosa existent a la zona, s’ubica un Espai Lliure Públic a la zona més meridional de la unitat.

De l’antiga unitat s’ha exclòs la zona del camí de sa Mola, que està gairebé tota edificada i únicament necessita completar els serveis i que queda configurada com UA-14. La causa d’aquesta divisió ha estat separar zones on són necessaris obrir carrers, urbanitzar i cedir zones verdes, d’aquelles altres a les quals només els hi falta completar algun servei.

UA-05

Es mantenen els mateixos límits i la capacitat de població de l’antiga Ub 1-5, amb la que se correspon exactament, excepte en les determinacions per a l’espai lliure que havia previst, que ara queda configurat com a un aparcament; el motiu d’aquest canvi és la gran necessitat d’espais per a aparcament existents prop del centre del poble i el fet que per a aquesta zona tancada es considera més adient una zona d’aparcament que un espai lliure públic, que amb la nova configuració sorgida d’aquest nou pla, no es tan necessari a la zona, ja que el nou pla configura una gran zona d’espais lliures i esportiva només a 375 metres de distància, entorn del camp de futbol dels Pins, d’una superfície deu vegades més grossa que la que ara es substituïda per l’aparcament. La distribució dels espais interiors de la unitat i tipologies recolleix l’Estudi de Detall aprovat


19.02.2008 12/00091/08



per l’Ajuntament, tot i que s’apliquen les noves qualificacions i índexs d’intensitat d’ús residencial


19.02.2008 12/00091/08



UA-06

Es correspon en la major part amb l’antiga Ub 1-6, tot i que per raons de funcionament i organització de l’opció proposada, s’inclouen dues zones que abans no formaven part de la Ub 1-6:

- Una petita franja de sòl urbà residual, que sorgeix de l’ajustament del sòl urbà a la realitat física existent, ja que sembla lògic que el sòl urbà tingui acabaments físics com es ara la franja de protecció de carreteres i no quedin estretes franges de sòl rústic amb vocació de marginalitat entre el sòl urbà i l’APT de carreteres.

- Una part de l’antiga Nub 1-1, concretament la més propera a la carretera i a la zona on actualment hi ha les activitats industrials, que per una millor gestió de les diferents unitats es creu convenient que formi part d’aquesta i no de la UA-12 que és la nova unitat d’actuació que substitueix la Nub 1-1.

La proposta d’aquesta Unitat és ben clara, promoure el trasllat de les indústries de la construcció existent en el centre del poble i aconseguir una gran zona d’equipaments esportius, espais lliures i aparcaments, que “oxigenin” l’actual camp de futbol, que està totalment constrenyit i rodejat per la fàbrica de materials de construcció.

Lògicament, i per tal d’aconseguir aquests espais públics i la millora de la zona esportiva, s’ha produït un increment important de la capacitat de població de la unitat, fins en el màxim que permet el PTI (es tracta d’un àmbit de reordenació i intensificació d’ús) de 30 habitatges per hectàrea, donant una capacitat total de 229 habitatges, resultat de la suma dels habitatges que ja estaven prevists per l’anterior PGOU a l’antiga Ub.1-6 i els nous que es preveuen ara a la zona on es canvia a ús residencial i a les quals es manté la densitat de 30 hab/ha.

Igualment i per tal de complir el PTI, el 25% d’aquests habitatges tindran algun tipus de protecció pública. Quant a les tipologies, es preveuen majoritàriament plurifamiliars, tot que hi haurà una sèrie d’unifamiliars per tal d’adaptar-se millor a les dimensions de la unitat i al fet que la zona oest de la mateixa es el límit del poble i hauria d’estar ocupada per edificacions unifamiliars aïllats o en filera, mentre que la part més propera al carrer Cervantes tindrà la qualificació d’RP-C, característica de la zona.

Els espais lliures públics es situen a dues zones, la primera al costat de la carretera Nova, facilitant l’accés a la gran zona d’equipaments esportius que es configura entorn de l’actual camp de futbol de Los Pinos, i l’altre a la part de Ponent, de tal forma que juntament amb l’espai lliure que figura a la UA-12 i probablement al que en el seu moment sorgirà al veí urbanitzable URB-03, configurarà un Sistema General d’Espais Lliures que aïllarà la zona urbana de la variant de la Me-1. En aquest punt cal incidir que més del 37% de la superfície de la unitat està destinada a zona verda, equipament públic i aparcament de cessió obligatòria.

UA-07

És el resultat de la fusió de dues unitats antigues, concretament la Uc 1-6 i la Ub 1-7. La primera tenia per objectiu expropiar els terrenys per a ubicar l’estació d’autobusos i la segona connectar la zona del carrer Cervantes amb la dels carrers Ferreries i la Bassa Roja. El fet és que cap de les dues s’ha desenvolupat ni executat al llarg d’aquests anys, la primera per incapacitat econòmica de l’ajuntament per a expropiar els terrenys i la segona perquè una xarxa viària mal dissenyada feia que els veïns no estiguessin interessats en tirar endavant el projecte.


19.02.2008 12/00091/08



Ara, les dues unitats esmentades, es configuren en una única unitat, a la qual, la zona destinada a estació d’autobusos forma part de les cessions obligatòries, així com una zona verda que connectarà la unitat amb la zona esportiva explicada a la UA anterior. Igualment es racionalitza el sistema viari, connectant els carrers Cervantes i Ferreries i Bassa Roja.

La racionalització de la xarxa viària interna de la unitat, amb un millor disseny i reducció dels carrers a obrir, fan possible que es pugui desenvolupar la unitat i al mateix temps es pugui aconseguir per cessió gratuïta, la titularitat dels terrenys on s’ha d’ubicar l’estació d’autobusos, evitant així les despeses que significarien la seva expropiació

No es produeixen increments d’intensitat d’ús, ni de la capacitat de població i la tipologia residencial de la zona és la RP-C, característica de la zona.

UA-08 (08-A i 08-B)

Es tracta de dues noves unitats d’actuació, concretament la UA-08A i la UA-08B, creades amb l’objecte de reordenar la zona on es troben les indústries blanques, zona que esta situada al sud del poble i que ara ha esdevingut una zona completament residencial, amb accessos difícils per a camions i de la qual és voluntat municipal que es traslladin aquestes indústries. Concretament es tracta de la illeta situada entre els carrers Migjorn, sa Bassa Roja i Mercadal. Aquesta illeta queda dividida en dues unitats d’actuació, al nord els terrenys ocupats per la fàbrica de “La Menorquina”, que es conformen com a unitat UA-08A; al sud els terrenys majoritàriament ocupats per l’antiga fàbrica de COINGA, que es conformen com a unitat UA-08B.

S’ha optat per dividir en dues unitats la zona degut a que es preveu que el trasllat de les indústries blanques que ara ocupen la zona, tinguin processos i ritmes de trasllat de les instal·lacions diferents, per la qual cosa, si es tractés d’una única unitat d’actuació, fins que totes les indústries afectades no s’haguessin traslladat, no es podria executar, així, dividit en dues sub-unitats, cada una d’elles es podrà desenvolupar a mida que es traslladin les instal·lacions industrials existents.

Com ja queda explicat l’objecte d’aquesta unitat d’actuació, dividida en dues és transformar una zona d’indústries localitzada al centre del poble, en una zona residencial, d’equipaments i d’espais lliures públics.

UA-08-A

Correspon a la part nord de l’antic polígon d’indústries blanques, on es localitzen majoritàriament les instal·lacions de “La Menorquina”.

Aquesta unitat es situa entre els carrers de Ferreries, sa Bassa Roja, Mercadal i el nou viari que separarà aquesta part de la unitat de la veïna UA-08B. A aquesta zona es contemplen dos usos, el d’espai lliure públic i el de residencial plurifamiliar, concretament amb la qualificació de RP-C6f, amb un índex d’intensitat d’ús d’1 habitatge per cada 74 m2 de solar. La zona on es localitza l’ús residencial ocupa la part més propera al carrer Mercadal, formant una única illeta compacta on s’ubicaran els habitatges; al costat del carrer de sa Bassa Roja, es localitza un espai lliure públic de dimensions aproximades a la zona residencial.

UA-08-B


19.02.2008 12/00091/08



Correspon a la part sud de l’antic polígon d’indústries blanques, on es localitzen majoritàriament les instal·lacions de “COINGA”, així com alguns solars que mai han estat transformats.

Aquesta unitat es situa entre els carrers Migjorn, sa Bassa Roja, Mercadal i el nou viari que separarà aquesta part de la unitat de la veïna UA-08A. A aquesta unitat es contemplen diversos usos i cessions, el més important per superfície és el residencial, concretament RP-C6f, amb un índex d’intensitat d’ús d’1 habitatge per cada 74 m2 de solar, amb un total de 132 habitatges i una superfície de 22.323 m2. Igualment es contempla la presència d’un àrea d’equipaments públics en front de la zona escolar des carrer Migjorn, així com una zona d’aparcament públic en bateria (en front de la zona escolar i d’equipaments del carrer Migjorn, a les quals donarà servei) i un espai lliure públic de forma lineal que enllaça l’espai lliure públic situat més al nord amb la zona escolar del carrer Migjorn.

UA-09

Es una part de l’antiga Ub 1-9 que queda dividida en dues unitats per a una millor gestió de les mateixes.

En aquest cas, es tracta de la part de l’antiga unitat que dona façana amb el carrer Migjorn, on ja existeixen la majoria de serveis i on a més a més hi ha un conveni per el qual la propietat ja va cedir l’espai lliure públic situat a la zona.

Aquesta unitat d’actuació apareixia creiem que erròniament grafiada amb una parcel·la mínima de 700 m2, quan en el propi conveni es recollia la possibilitat d’edificar en planta baixa més dos, igual que a l’altre costat del propi carrer Migjorn.

Ara es canvia la qualificació, passant-la a RP-C, amb la qual cosa es produeix un teòric increment de la capacitat de població, per la qual cosa el 25% del total d’habitatges seran de protecció pública, tal com estableix el PTI. Igualment s’inclou a la zona un sòl per a serveis i infrastructures i el pas corresponent per accedir a la zona verda posterior.

UA-10

Com l’anterior, és una part de l’antiga Ub 1-9 que ara queda dividida en dues unitats per a una millor gestió de les mateixes.

En el cas de la UA-10, es tracta d’una zona que es pretén d’habitatges unifamiliars en filera amb planta baixa més una, al llarg del carrer de Cala’n Busquets i del camí de sa Beguda.

Com ja s’ha dit a la unitat anterior, es produeix un increment de la capacitat de població sobre la que havia prevista a les normes vigents, per la qual cosa es reserva un espai per a habitatges protegits, la qual cosa dona lloc a que una porció del sòl residencial sigui en plurifamiliar. Igualment es reserva una superfície com a zona verda, per tal d’unir-la a la existent a la UA-09 i s’actualitza el traçat dels carrers, regularitzant-los i ampliant-los, per tal de facilitar igualment la connexió amb el nou sector urbanitzable URB-02.


19.02.2008 12/00091/08



UA-11

Es una petita actuació per tal d’obrir una petita rotonda que faciliti el gir dels cotxes al final del carrer Sant Llorenç, prové de l’antiga Uc 1-1, a la que modifica reduint la superfície i evitant l’afectació de diferents veïns i les seves cases. Mitjançant un conveni amb la propietat, s’executarà l’obertura d’aquest cul-de-sac que solucionarà el sobtat acabament del carrer Sant Llorenç, no es generen aprofitaments residencials nous.

UA-12

Aquesta nova unitat recolleix en bona part l’antiga Nub 1.1, que establia a tota la zona un Sistema General de Parc Urbà, que s’havia d’adquirir possiblement via expropiació o acord amb els propietaris. Aquesta adquisició no s’ha produït mai, tot i que al llarg d’aquests algun dels propietaris ja va manifestar a l’ajuntament la seva voluntat de que es canviés la qualificació o s’expropiés la zona verda, adquisició que queda fora de les possibilitats econòmiques d’aquest ajuntament, ja que es tracta de molt de milers de metres quadrats.

Finalment i davant la possibilitat que ens ofereix la redacció d’un nou pla urbanístic, s’ha optat per resoldre el problema creat, triant l’opció més habitual a l’hora d’aconseguir espais lliures públics quan no es disposa de mitjans econòmics per a la seva compra directa, és a dir, donant aprofitaments urbanístics allà on no hi havia per tal de que els espais públics siguin cedits gratuïta i obligatòriament a canvi d’executar la unitat i obtenir el dret a edificar. Aquesta opció lògicament implica que no tota la zona pot ser espai lliure públic, ja que els aprofitaments urbanístics han de ser suficients per compensar la cessió gratuïta dels mateixos.

En aquest cas el 50% de la unitat queda com a sistema general d’espais lliures públics i la resta com a zona residencial amb zones verdes privades i una porció com a viari. Lògicament i per tal de no haver d’obrir nous carrers, les dues franges de sòl residencial es localitzen als vials ja existents, com la carretera Nova i al futur carrer que serà la continuació del carrer Baixamar i que aquesta unitat comparteix amb la ja analitzada UA-06.

Donat que l’antiga Nub 1-1 no tenia previst cap habitatge, tota la capacitat de població que ara es crea significa un augment i per tant es reservarà el corresponent percentatge del 25% d’habitatges de protecció pública (que es localitzaran a la carretera Nova) i es respectarà la densitat mínima que estableix el PTI, en aquest cas de 20 habitatges per hectàrea.

Quant a la proposta de solució final, aquesta crea dues zones residencials, una d’unifamiliars a la continuació del carrer Baixamar, que entre d’altres motius te per objecte donar solució a 3 habitatges unifamiliars que ja existeixen a la zona, mentre que al costat de la carretera Nova, s’opta per la tipologia plurifamiliar part de la qual serà de protecció pública. La zona verda es situarà darrera d’aquestes dues zones residencials tot i que es mantindran passos per a facilitar la seva accessibilitat des dels viaris.

UA-13

Es tracta d’una ampliació de sòl urbà, d’una zona des carrer de Cala’n Busquets; aquesta zona consta de tots els serveis urbans, tal com queda palès al punt 7.4 d’aquesta memòria.

L’objecte d’aquesta unitat és acabar de definir i actualitzar les infraestructures, completar les cessions i ajustar els límits del viari. La zona residencial te la qualificació


19.02.2008 12/00091/08



de RU-E13 d’unifamiliars en filera i planta baixa més pis, ja que no es creu convenient incrementar massa la intensitat d’ús d’aquesta zona, afectada també pel traçat del col·lector d’aigües pluvials.

UA-14

Es tracta d’una part de l’antiga Ub 1-4, concretament la situada en el límit nord del carrer de la Mola, on pràcticament totes les edificacions ja estan executades i únicament queden per edificar-se tres solars, que no poden fer-ho per no tenir totes les infraestructures.

No obstant això la situació d’aquesta part de l’antiga UA és completament diferent de la part central (ara UA-04) on queda per completar-se tota la urbanització, incloent les reparcel·lacions i repartiments de càrregues. Aquí els solars estan completament delimitats i no hi ha càrregues ni reparcel·lacions a fer, per la qual cosa, s’ha optat per separar-la en una nova unitat que te per únic objecte completar la dotació dels serveis que manquen, sense que per tant hi hagi cap increment o decrement de la capacitat de població que és exactament la mateixa que tenia.

UA-15

Es tracta d’una unitat d’actuació nova que te per objecte aconseguir 2.291 m2 de sòl per a aparcament públic a la part nord del poble, concretament al carrer Ciutadella, per aconseguir-ho es classifica com a urbà per consolidació (tal i com s’explica a l’apartat 6.4) una superfície de 3.360 m2; d’aquests com ja s’ha dit 2.291 m2 són per a la ubicació d’un aparcament públic en superfície i 996 es qualifiquen com a residencial unifamiliar per a compensar la cessió dels terrenys anteriors, amb una capacitat de nova població de 7 habitatges. L’aparcament s’aconsegueix així per cessió gratuïta del propietari dels terrenys en executar-se la unitat d’actuació.

UA-16

Es tracta d’una unitat d’actuació que recull l’àmbit de l’antiga 3.3 del pla vigent, es tracta de la zona de l’Argentina i la finalitat és acabar el viari i la dotació d’infraestrutures que manquen, així com aconseguir alguns espais verds.

L’àmbit és diferent a l’antiga 3.3, ja que hi ha dos increments de sòl urbà, que donen lloc a tres nous solars que compten amb tots els serveis urbans, per trobar-se en els carrers existents.

UA-17

Juntament amb les dues següents són unitats d’actuació que com les anteriors es troben en sòl urbà, però amb la diferència que provenen i estan regulades directament per les determinacions del PTI, que la normativa d’aquest pla recull i aplica.

En el cas de la UA-17 es correspon en la seva major part amb la zona sud de l’antiga Ud 1-3 de Son Vitamina, tot i que part d’ella ha quedat classificada com a sòl rústic protegit tal com indicava el PTI i en part amb una zona d’equipament i espais lliures de la Fase 1 de Son Vitamina.

Aquesta nova unitat recull gairebé completa la modificació puntual aprovada definitivament l’any 2006 que adaptava aquesta ART del PTI, tot i que fa petits


19.02.2008 12/00091/08



ajustaments de superfícies en els límits, ja que deixa fora de l’àmbit dos solars ja consolidats per dos habitatges.

Les qualificacions urbanístiques i la capacitat de població són les mateixes de la modificació aprovada i coincideixen amb el projecte d’urbanització que també està ja en tramitació.

UA-18

Aquesta unitat d’actuació coincideix amb l’àmbit nord de l’antiga segona fase de Son Vitamina, tal i com passa amb la unitat anterior, és tracta d’una unitat d’actuació en sòl urbà com les anteriors, però amb la diferència que provenen i estan regulades directament per les determinacions del PTI.

Les determinacions establertes recullen les que va establir el PTI, i faculta al projecte d’urbanització per que delimiti, si cal, un viari que doni accés a tots els solars resultants. L’únic ús residencial admès és el d’habitatge unifamiliar aïllat en parcel·la mínima de 400 metres quadrats.

UA-19

Aquesta unitat d’actuació coincideix amb el sòl urbà de Cales Coves – Lloc Nou, resultat de la desclassificació de tota la resta de sòl urbanitzable del sector. Com a límits de població estableix el que marca el PTI, i l’objecte és completar la urbanització i possibilitar la edificació dels tres solars que queden sense construir.

Recull directament les determinacions que per a Cales Coves – Lloc Nou estableix el PTI (capacitat, dimensions, tipologies, etc.), adaptant-les a les determinacions i denominacions pròpies del PGOU, però sense canviar cap paràmetre dels establerts al pla insular.

UA-20

Es tracta d’una unitat d’actuació que te per objecte la consecució de les zones d’espais lliures públics i equipaments de l’antiga fase 1 de Son Vitamina, classificada com a sòl urbà al pla vigent des de l’any 1994, i a la qual aquests espais ja figuraven qualificats com a tal, tot i que el propi pla no va establir cap sistema per a aconseguir la seva titularitat pública.

Al planejament actualment en vigor, es varen qualificar com a espais lliures públics un total de deu parcel·les (hi havia dues parcel·les d’espais lliures públics més a la Fase II de Son Vitamina; aquestes altres dues zones queden ara regulades a les UA-17 (zona Sud) i UA-18 (zona Nord) i seran aconseguides directament per cessió amb l’execució d’aquestes dues unitats), amb una superfície total de 10.360 m2. El conjunt d’aquestes parcel·les es relaciona a la següent taula:


19.02.2008 12/00091/08



ID LOCALITZACIÓ TITULARITAT SUPERFÍCIE

1 carrer Nord Privada 2.376

2 carrer del Pla-Av. Nelson Privada 546

3 carrer dels Pins Privada 359

4 c. dels Pins-Av. Nelson Pública 2.160

5 Av. Nelson Privada 553

6 c. gat pescador Privada 469

7 Av. Nelson - Av. Mozart Privada 210

8 c. dels Moros Privada / Pública 1.594

9 Av. Mozart Privada 1.437

10 Av. Mozart - Av. sud Privada 656

TOTAL 10.360

A més a més hi havia tres parcel·les més, concretament la parcel·la que es va qualificar com a equipament públic religiós i dues petites parcel·les més que es varen qualificar com infraestructures i serveis que també eren de titularitat privada, sense que, com ja ha quedat dit, el planejament establís cap sistema per a l’obtenció d’aquests espais lliures públics, i d’equipaments i infraestructures, donant-se una situació similar a la creada a Cala en Porter amb part dels espais lliures públics i a l’antiga Nub 1-1 (ara UA-12), on es qualificaven les zones verdes, però no s’establien els sistemes per a l’obtenció de la titularitat pública de les mateixes.

Ara, passats els anys sense haver aconseguit la titularitat pública d’aquestes zones, l’opció en el cas de Son Vitamina, passa per aconseguir una part d’elles mitjançant cessió obligatòria i gratuïta a canvi de donar aprofitaments a algunes d’elles, evidentment es perd una part de la zona que tenia la qualificació d’espai lliure públic, però aquesta qualificació no ha deixat de ser nominal, ja que més de dotze anys després de tenir aquesta qualificació, las parcel·les continuen essent totalment privades, per la qual cosa s’estableix amb el nou planejament aquesta unitat d’actuació per tal d’aconseguir la titularitat pública de les mateixes.

A les dues fases d’exposició pública ja realitzades, s’han rebut tres al·legacions dels propietaris d’aquestes parcel·les, sol·licitant una vegada més que siguin qualificades com a residencials unifamiliars, ja que eren de la seva propietat quan el PGOU vigent les va qualificar com a zones verdes públiques.

Dues al·legacions de diferents propietaris demanaven que la part dels seus solars, que apareixia qualificada com ELP, fos qualificada com a residencial. Aquestes dues al·legacions s’han estimat, ja que són petits espais marginals de difícil accés i que no són necessaris per al sistema d’espais lliures de la zona. Per tant s’han eliminat els dos espais lliures públics i han quedat qualificats com a Residencial Unifamiliar, concretament les parcel·les que a la taula següent corresponen a les parcel·les 3 i 8.1.

Igualment ha hagut una al·legació del propietari de la resta de solars que tenien la qualificació d’espais lliures públics i que són de la seva propietat, demanant el canvi de qualificació i la seva transformació en residencial unifamiliar, l’al·legació (número de registre d’entrada 2994) ha estat acceptada parcialment, reconeixent que les zones verdes i la zona d’equipament és de propietat privada i que la titularitat de les mateixes no ha estat mai adquirida per l’Ajuntament.


19.02.2008 12/00091/08



A partir d’aquest reconeixement, s’estableix una unitat d’actuació discontinua, a partir de l’execució de la qual s’obtindrà la titularitat d’una part dels espais lliures públics i la parcel·la d’equipament públic per cessió obligatòria i gratuïta, a canvi de canviar la qualificació de la dues zones que estaven qualificades com a ELP i que ara passen a Residencial Unifamiliar, amb una capacitat màxima de nou (9) habitatges.

En resum, amb la proposta actual es reajusten aquestes zones verdes i equipaments de tal forma que algunes passen a ser de titularitat pública per cessió gratuïta i la resta passa a ser Residencial Unifamiliar aïllat, qualificació de la resta de Son Vitamina, tal com es mostra a la següent taula:

ID LOCALITZACIÓ DESTINACIÓ SUPERFÍCIE

1 carrer Nord Passa a Residencial Unifamiliar 2.376

2 carrer del Pla-Av. Nelson Cessió Obligatòria 546

3 carrer dels Pins Passa a Residencial Unifamiliar 359

4 c. dels Pins-Av. Nelson Pública 2.160

5 Av. Nelson Cessió Obligatòria 553

6 c. gat pescador Cessió Obligatòria 469

7 Av. Nelson - Av. Mozart Cessió Obligatòria 210

Passa a Residencial Unifamiliar 879 8 Carrer dels Moros

Ja és Pública 715

9 Av. Mozart Passa a Residencial Unifamiliar 1.437

10 Av. Mozart - Av. Sud Cessió Obligatòria 656

11 Equipament religiós Cessió Obligatòria 2.010

Per tal de resumir i entendre aquesta UA-20, cal aclarir que tant la parcel·la residencial com la zona verda situada al final del carrer dels Moros (ID: 8), com la petita zona que passa a residencial al final del carrer dels Pins (ID: 3), no formen part de la unitat d’Actuació, que queda formada per les següents 6 parcel·les discontinues restants:

Superfícies LOCALITZACIÓ Qualificació /

Titularitat RU-E ELP

Infraes. Equip.

Total

carrer Nord Residenc.Unifamiliar aïllat Privat

2.376 0 0 2.376

carrer del Pla-Av. Nelson Espai Lliure Públic Cessió Obligatòria

0 546 546

Equipament Religiós / ELP Espai Lliure Públic - EQ Cessió Obligatòria

0 1.022 2.010 3.032

Infraestructures / ELP Espai Lliure Públic – Infr. Cessió Obligatòria

0 210 85 295

Av. Mozart Residenc.Unifamiliar aïllat Privat

2.137 0 0 2.137

Infraestructures / ELP Espai Lliure Públic – Infr. Cessió Obligatòria

0 656 78 734


19.02.2008 12/00091/08



Total 4.513 2.434 2.173 9.120

Per concloure amb aquesta unitat d’actuació, i tot i que la zona de Son Vitamina inclou també dues unitats més que ja hem analitzat, així com terrenys de regulació general on també hi ha espais lliures públics, cal dir que la superfície total d’espais lliures públics de Son Vitamina és de 9.896 m2, segons el resum que es mostra a la taula següent:

ÀMBIT SUPERFÍCIE

UA-17 4.070

UA-18 517

UA-20 2.434

Sòl urbà general 2.875

9.896

Aquesta superfície es troba molt per sobre dels estàndards mínims de 5 m2 per habitant que es marca a la llei, ja que equivalen a més de 15 m2 per habitant, tenint en compte la capacitat màxima teòrica de Son Vitamina (reparcel·lant tot el nucli en parcel·les de 400 m2), i més de 25 m2 per habitant si es te en compte la capacitat real existent (està majoritàriament ja parcel·lat i construït amb parcel·les molt superiors a la mínima).

UA-21

Forma l’antiga Uc 2-2 destinada a l’obtenció dels espais lliures públics de Cala en Porter, que no varen ser cedits en el seu moment i que estan per tant pendents de ser cedits, ja que aquesta cessió formava part de les obligacions que tenia la entitat urbanitzadora.

Ara ens trobem davant d’una sèrie de solars que ja s’haurien d’haver cedit de forma gratuïta a l’Ajuntament per tal de completar el procés d’urbanització de l’antic sector de Cala en Porter i que mai es varen cedir, per tant l’únic objecte d’aquesta unitat d’actuació és l’obtenció d’aquests espais lliures públics de forma gratuïta i obligatòria que s’haurien d’haver cedit quan es va urbanitzar Cala en Porter.

Cal dir que les delimitacions dels àmbits s’han ajustat a la realitat i s’han retocat en diversos àmbits, la qual cosa a modificat lleugerament les superfícies, i que igualment s’han exclòs de l’àmbit de la unitat, aquelles zones que d’una o altre forma (compra, expropiació o cessió) ja són municipals o aquelles que per les seves dimensions o localització s’han cregut innecessàries, per la qual cosa la suma de les superfícies de la UA-21 no es corresponen amb la superfície de l’antiga Uc 2-2.

UA-23

Es tracta d’una unitat situada a l’est de Cala en Porter, entre els carrers Xoroi, Xaloc i Gregal i es correspon amb l’antiga Uc 2-3, que mai es va executar. L’antiga unitat tenia per objecte la connexió dels carrers de Sant Vicent i carrer Alt, donant continuïtat a la xarxa viària, creant un nou carrer que les comunicava, així com una zona verda i una


19.02.2008 12/00091/08



zona d’aparcaments, al mateix temps que establia 4.432 m2 com a zona amb aprofitaments residencials, la qual cosa significava que amb la parcel·la mínima de la zona sortien 11 habitatges unifamiliars; curiosament per a una unitat en la que havia aprofitaments lucratius establia que el sistema d’actuació era el d’expropiació, cosa que sembla una incongruència.

En qualsevol cas la desproporció entre les càrregues i els aprofitaments era molt alta (fer més de 300 metres de carrer per a obtenir 11 solars), per la qual cosa la unitat no es va executar mai. Davant aquest problema l’ajuntament es planteja que no cal unir els dos carrers amb un vial sinó que aquesta unió pot ser en forma de zona verda pública i es canvia el criteri amb que es va dissenyar la unitat, que ara es resol de forma completament diferent: gaire bé el 52% de la superfície són espais lliures públics que uneixen els carrers Sant Vicent i Alt, la resta són zones unifamiliars aïllades amb parcel·la mínima de 600 m2 (més elevada que la parcel·la de 400 de Cala en Porter, ja que tractant-se d’una nova parcel·lació en zona turística s’ha d’aplicar la parcel·la mínima del PTI) més un petit vial que dona accés a quatre de les set parcel·les que queden a la zona un cop reordenada la mateixa.

És a dir i a mode de resum, es rebaixa la capacitat de població d’11 habitatges a 7, es substitueix un viari, que es creu innecessari per un espai lliure públic i s’obre un petit vial en cul-de-sac per donar accés a 4 parcel·les (les altres tres tenen el seu accés des del carrer Gregal), lògicament el sistema d’actuació es canvia al de compensació.

UA-31

Es tracta d’una unitat d’actuació en sòl rústic protegit que ja existia en el PGOU anterior (Nub 2), l’objecte d’aquesta unitat és aconseguir la titularitat pública d’un alzinar situat al nord del camí den Kane, es mantenen les superfícies, delimitacions i sistema del pla anterior, ja que tractant-se d’un sòl rústic protegit no pot haver-hi aprofitaments i per tant s’aconseguirà per el sistema d’expropiació.

UA-32

Es tracta d’una unitat d’actuació en sòl rústic per tal d’ampliar i millorar el traçat del Camí de Loreto, un camí que cada vegada te més trànsit pesat donada la seva localització a la zona de pedreres, que comunica la carretera general amb el camí den Kane i que caldrà ampliar.

UA-33

Es tracta d’una unitat d’actuació en sòl rústic per tal d’ampliar i millorar el club hípic d’Alaior i d’aconseguir la titularitat pública dels terrenys on es troba, per la qual es preveu la seva expropiació.

UA-41

Es tracta d’una unitat d’actuació nova que te per objecte l’obertura d’un pas peatonal que posi en comunicació el Melians amb el nou aparcament públic que sorgirà a la UA-05, on es preveu una cabuda de més de 100 cotxes i amb part de la zona sud del casc antic del nucli d’Alaior, amb els nous creixements que ja es desenvolupen a la zona de les UA-03 i UA-05 i cap a la zona d’equipaments i esportiva des Banyer, comunicació que ara es molt dificultosa degut al traçat del viari existent.


19.02.2008 12/00091/08



Com que no hi ha aprofitaments a compensar, s’executarà per expropiació de la planta baixa de l’habitatge i el sòl posterior, facilitant així la possibilitat d’obrir el vial peatonal en planta baixa.

UA-42

Es tracta d’una unitat d’actuació nova que te per objecte l’ampliació de la casa consistorial, molt necessitada d’espai per el creixement de l’Ajuntament. En concret es tracta de l’expropiació d’un habitatge situat a la part posterior del propi ajuntament de tal forma que permeti l’ampliació del mateix.

Com que no hi ha aprofitaments lucratius per a compensar, s’executarà per expropiació.


19.02.2008 12/00091/08



Unitats d’Actuació que desapareixen

Tal com es pot observar a les taules que s’inclouen a continuació, un total de divuit unitats d’actuació que existien al pla anterior, no hi figuren en aquest nou planejament, ja sigui per ja sigui per què s’han executat o per que han esdevingut innecessàries.

A continuació es mostra una taula resum de les unitats d’actuació que ja han estat executades:

Unitat PGOU 1994 Justificació

Zona d’equipaments educatius del c/ Migjorn

Ub 1-8 Aquesta unitat s’ha executat i desapareix

Vial peatonal Cala en Porter


Zona extra-hotelera al c/ Central Cala en Porter

Ub -23 Aquesta unitat s’ha executat i desapareix

Zona Extra-hotelera P. Marítim i c/ Barrera


S’hort de ses Monges Uc-1.3 Aquesta unitat està executada en part i es innecessària en l’altre part, ja que anava lligada a la ronda perimetral. S’elimina la unitat.

Aparcament c/ Comerç Uc 1-5 Aquesta unitat s’ha executat i desapareix

Depuradora Cala en Porter UC 2-1 Aconseguit el sòl per a la depuradora s’elimina la unitat

Ampliació del Cementiri NUb-3 Executada l’actuació i aconseguit el sòl, desapareix la unitat

Sòl per a la nova depuradora

NUb-5 Executada l’actuació i aconseguit el sòl, desapareix la unitat

TAULA XLVII. Unitats d’Actuació de l’antic PGOU que desapareixen per haver estat executades.


19.02.2008 12/00091/08



A continuació es mostra una relació de les unitats d’actuació que desapareixen be per que han esdevingut innecessàries degut a altres actuacions o perquè canvis en el model de ciutat que proposa el nou planejament opten per noves actuacions:

Unitat PGOU 1994 Justificació

Continuació carrer l’Arenal a Cala en Porter Ub 2-6

No es creu necessari obrir aquest carrer per que ja hi ha edificacions que es veurien afectades total o parcialment, per tant s’elimina la unitat

Límit sud de Cala en Porter Ub 2-10

No es creu necessari obrir aquest carrer per que ja hi ha edificacions que haurien d’esbucar-se total o parcialment i a més gran part de la zona està afectada per la servitud de costes, per tant s’elimina la unitat





Entorn del Munt de l’Àngel Uc 1-2

Era una unitat d’actuació lligada a l’obertura d’una gran ronda arbrada a l’oest del poble, que ara es considera innecessària, degut a que el poble creix cap al sud i als forts desnivells que aquesta ronda hauria de tenir, per tant s’elimina l’actuació, excepte una petita part que ha quedat incorporada a la UA-01

Pas Peatonal c/ Castell Uc 1-7 No es creu necessari obrir aquest pas peatonal i s’elimina la unitat

Edifici nº 6 c/ Coll Palmer Uc 1-8 Es qualifica l’edificació com a equipament i desapareix la unitat

Rotonda carrer Central de Cala en Porter

Uc 2-9

No es creu necessari obrir la gran rotonda central, ja que l’ordenació del tràfic es pot aconseguir amb reordenacions molt més senzilles i sense expropiacions i per tant s’elimina la unitat

Equipament esportiu al carrer Dr. Llansó NUb-4

El Pla actual opta per l’ampliació de la zona d’equipaments esportius de Los Pinos i no per obrir una segona zona esportiva i per tant desapareix la unitat

Sòl per a instal·lacions de gestió de residus NUb-6

Amb el tractament de residus centralitzat en es Milà, aquest sòl i aquestes instal·lacions no són necessàries a Alaior i per tant desapareix la unitat

TAULA XLVIII. Unitats d’Actuació de l’antic PGOU que desapareixen per no entrar en l’estratègia urbana del nou pla i/o haver esdevingut

innecessàries.


19.02.2008 12/00091/08



7.4 ELS SECTORS URBANITZABLES

El sòl urbanitzable és la via natural i prevista per a absorbir el creixement del poble en els següents anys, arrel de les previsions de creixement que figuren a la memòria informativa, així com de la dinàmica industrial del municipi i de les afectacions del Pla Territorial a les zones turístiques, el present planejament conté una sèrie de sectors urbanitzables, classificats com a tal amb els següents objectius:

- Mantenir els sectors en execució, per tal que es pugui finalitzar.

- Preveure els sectors urbanitzables residencials necessaris per a cobrir la demanda prevista durant els propers 12 anys, incloent tant la classificació de nous sectors, com l’ampliació o remodelació dels existents.

- Preveure el sòl industrial necessari per a donar cabuda a la demanda d’aquest tipus de sòl en els propers anys, així com del trasllat d’activitats i indústries localitzades en el casc urbà.

- Preveure o modificar els sectors existents a les zones turístiques per tal d’incorporar les determinacions del Pla Territorial Insular per a aquestes zones turístiques.

Amb aquests objectius, al nou planejament s’han classificat set sectors urbanitzables, que es resumeixen a la següent taula:


URB-01 Sant Pere Nou (antic PA 1-1) Plurifamiliar i unifamiliar Primer

URB-02 Camí Cala en Busquets (antic NP 1-1) Plurifamiliar i unifamiliar Primer

URB-03 Sa Bassa Roja Plurifamiliar i unifamiliar Segon

URB-04 Polígon la Trotxa Fase II Industrial En execució

URB-05 Polígon la Trotxa Fase III Industrial Segon

URB-06 Torre-solí Fase I i II (consolidada) Turístic: Unifamiliar i Hoteler En execució

URB-07 Torre-solí Fase II (no consolidada) i III Turístic: Hoteler i Unifamiliar Primer

URB-08 Polígon de construcció Quatre Boques Industrial de construcció Primer

A més d’aquests set sectors urbanitzables, trobem igualment dues Àrees de Reconversió Territorial, a les quals, i com a part del seu contingut hi ha un sector urbanitzable, juntament amb sòls urbans i que tenen un desenvolupament i execució més complexa, ja que inclouen sectors de sòl urbanitzable i parcel·les de sòl urbà:


ART-04 Sant Jaume – Son Bou Turístic: Hoteler Primer

ART-05 Son Bou Turístic: Hoteler Segon


19.02.2008 12/00091/08



Aquestes Àrees de Reconversió Territorial, tot i estar formades en part per sòl urbanitzable, s’analitzen en més detall a l’apartat següent.

Abans d’analitzar i justificar un per un els set sectors urbanitzables contemplats a la present revisió, cal explicar de forma resumida els criteris que ens han guiat a l’hora de la seva definició i solució. Aquests criteris són:

- Definir un model de ciutat compacte, que generi el menor número possible de moviments innecessaris, facilitant d’aquesta forma que no s’incrementi la necessitat de l’ús de l’automòbil.

- Definir el nou creixement de la ciutat cap al sud, evitant que els creixements es situïn al nord i oest de la ciutat, on les comunicacions viàries són més complicades (el camí den Kane i el camí des Cos estan protegits) i generarien un important increment del trànsit al carrer Verge del Toro.

- Localitzar els nous sectors, sempre que això sigui possible dintre dels intersticis i espais que queden a la trama urbana, facilitant d’aquesta forma la compactació del teixit urbà i limitant el seu creixement a zones allunyades del centre.

- Dirigir el creixement urbà cap a àrees de sòl rústic de menor valor ambiental o paisatgístic.

- Definir el creixement a zones on la topografia sigui més adient, minvant tant l’impacte ambiental i visual, com el cost de la urbanització.

- Procurar que la zona industrial tingui una continuïtat natural i lògica amb les dues fases del polígon ja executades, situant a més les noves zones industrials a la zona millor comunicada, al costat de la carretera Me-1, evitant d’aquesta forma que el trànsit pesat creui o travessi les zones residencials.

- Facilitar la gestió dels sectors, per tal d’evitar problemes de gestió que acaben endarrerint o impossibilitant la seva execució, intentant dintre del possible que aquests siguin rendibles i executables.

- Respectar completament aquells sectors de sòl urbanitzable que es troben en fase d’execució, no incorporant cap tipus de canvi que obligui a reiniciar els processos.

- Aconseguir el màxim d’espais lliures i equipaments de cessió gratuïta, i localitzant aquests als millors àmbits des del punt de vista ambiental i urbanístic, sempre que això sigui possible a partir de les limitacions que generen la definició i situació dels elements urbans existents.

- Donar solucions de futur a nous espais urbans, com l’antiga carretera Nova, que ara esdevé un espai central del poble i que haurà de transformar-se en un bulevard o passeig amb prioritat al trànsit per a vianant, que serà ordenat amb detall per un pla especial que reordeni tota la zona.

A partir d’aquests criteris, s’ha re-ordenat el sistema dels sòls urbanitzables del terme, eliminant tant aquells que ja s’han executat, com aquells que desapareixen per significar un creixement excessiu, mantenint els que encara estan vigents i incorporant aquells que ara es creu necessari; el sistema de sectors urbanitzables del terme municipal d’Alaior queda definit pels següents sectors:


19.02.2008 12/00091/08



a) Dos sectors, un turístic i un industrial, que queden exactament igual que estaven al planejament anterior, ja que es troben un pràcticament finalitzat i l’altre en plena execució:

Sector Nom Situació

URB-04 Polígon la Trotxa Fase II Es manté tal com estava

URB-06 Torre-solí Fase I i II (consolidada) Es manté tal com estava

b) Dos sectors residencials existents que es mantenen, tot i que es modifiquen els seus límits, amb ampliacions que absorbeixen part del creixement que autoritza el PTI.


URB-01 Sant Pere Nou Es manté el sector ampliant-la superfície

URB-02 Camí Cala en Busquets Es manté el sector

ampliant-la superfície i capacitat

c) Un sector turístic que es modifica per adaptar-ho a les determinacions del PTI.


URB-07 Torre-solí Fase II (no consolidada) i III

Es redefineix el sector per adaptar-ho al PTI

d) Cinc sectors, dos hotelers, un residencial i un industrial totalment nous.


URB-03 Sa Bassa Roja Nou sector urbanitzable

URB-05 Polígon la Trotxa Fase III Nou sector urbanitzable

URB-08 Polígon Quatre Boques Nou sector urbanitzable

ART-04 Sant Jaume – Son Bou Nou sector urbanitzable

ART-05 Son Bou Nou sector urbanitzable

La solució i justificació adoptada per a cada un dels sectors de sòl urbanitzable són les que es relacionen a continuació:


19.02.2008 12/00091/08



URB-01

Es tracta d’ordenar i adaptar a la nova realitat l’antic sector urbanitzable PA 1-1. Aquest sector ja estava previst al pla actualment vigent i ni s’ha desenvolupat ni durant el temps de vigència del pla es varen iniciar gestions per a iniciar la seva execució o posada en marxa.

Pensem que hi ha varis motius que varen impedir el seu desenvolupament i que amb aquesta revisió s’intenten resoldre de tal manera que pugui executar-se en el primer quadrienni. Els problemes detectats són:

- Excés de viari per als aprofitaments existents.

- Acabament i límit del sector amb sòl rústic en carrer, amb la qual cosa no havia aprofitaments a la meitat del carrer principal del sector.

- Massa propietaris implicats, incloent molts sense cap interès en desenvolupar el pla parcial, ja te tenien parcel·les molt petites que en realitat eren el pati posterior de casa seva, ja urbana.

A partir d’aquestes consideracions, les opcions que es prenen a aquesta revisió han estat les següents:

- Manteniment del sector, ja que s’ha cregut oportú mantenir els urbanitzables existents abans que classificar de nous.

- Ampliació de la seva superfície passant dels aproximadament 33.000 m2 que tenia a 46.538 m2 que te el sector ara. Cal remarcar que tot i que la superfície real del sector Pa 1-1 era entorn dels 33.000 m2, a la normativa figurava com a 43.700 m2, xifra errònia que ara es corregeix. Per tant la superfície inicial del sector es veu ampliada amb uns 13.500 metres.

- L’objecte d’aquesta ampliació ha estat fer el sector més viable econòmicament i a nivell de propietats implicades, ja que s’eliminen 10 petits propietaris que tenien superfícies molt reduïdes (sense cap interès en tirar endavant la urbanització per tractar-se del pati posterior de casa seva) i es substitueixen per 1 o 2 propietaris que aporten percentatges molt importants del total de la superfície del nous sector, la qual cosa facilitarà la feina de la Junta de Compensació.

- Aquesta ampliació te igualment l’objectiu de que pugui sortir una nova franja edificable al nord del viari previst, de tal forma que la ciutat no acabi amb un viari sinó amb edificacions, facilitant igualment la seva execució.

- Es mantenen els mateixos 208 habitatges que ja tenia el sector Pa 1-1 per la qual cosa no hi ha cap increment de la capacitat de població, ja que són exactament els mateixos que ja preveia l’antic PGOU.

- Igualment i d’acord amb el PTI s’estableix que el 25% del número total d’habitatges i el 20% de la superfície del sector es destinaran a alguna modalitat que habiliti a l’administració a taxar el seu preu.

- La densitat residencial bruta del sector és de 44,69 habitants per hectàrea; això es degut a que es tracta d’un sector urbanitzable previ en el PTI, al qual se li ha baixat la seva densitat incorporant més superfície, tot i que encara sense arribar al límit de 30 habitants hectàrea que marca el PTI per als sectors de nous creixement.

- Reformulació del viari, establint una menor superfície del viari, tot i que s’haurà d’establir la continuació de l’Avinguda de la Indústria fins a Sant


19.02.2008 12/00091/08



Pere Nou, amb la mateixa amplària de 18 m, i un segon viari paral·lel que connecti el carrer Jaume II amb la unió dels carrers Verge del Toro i Camí Nou.

- Igualment s’estableix que el futur pla parcial preservi al màxim possible les edificacions existents a l’àmbit, sempre que estiguessin emparades per la legalitat vigent en el moment de la seva construcció.

Amb aquestes decisions es creu que tant la gestió, com l’execució i el resultat final d’aquest antic sector urbanitzable seran millors i més efectives que les existents al planejament vigent.

Compliment del Reglament de Planejament

A continuació es justifica el compliment de les reserves i cessions definides a l’Annex del Reglament de Planejament:

Tipus de RESERVA

Superfic. PGOU

Sup. mínima segon Annex R.P.

Unitat Elemental: 208 habitatges Diferència

Jardins (15 m2/ 208 habitatges) 3.120 m2

Jocs i oci (3 m2/ 208 habitatges) 624 m2

Suma espais lliures 3.744 m2

Espai lliure públic 4.654 m2 (com que es inferior al 10%,

s’aplica el 10% de la superfície) 4.654 m2 0 m2

Centres docents (10 m2/habitatge) 2.080 m2

Equipamientos (2 m2/habitatge) 416 m2

Equipaments públics i socials

3.723 m2 Suma equipamens i dotacions 2.496 m2 +1.227 m2

Total cessions 8.377 m2 Total mínims annex R.P. 7.150 m2 +1.227 m2

URB-02

Igual que en el cas anterior, es tracta d’ordenar i adaptar a la nova realitat l’antic sector urbanitzable NP 1-1. Aquest sector ja estava previst al pla actualment vigent i ni s’ha desenvolupat ni durant el temps de vigència del pla es varen iniciar gestions per a iniciar la seva execució o posada en marxa.

Pensem que hi ha varis motius que varen impedir el seu desenvolupament i que amb aquesta revisió s’intenten resoldre de tal manera que pugui executar-se en el primer quadrienni. Els problemes detectats són:

- Excés de viari per als aprofitaments existents.

- Un gran viari perimetral amb rotondes que feien límit amb el sòl rústic, acabant el sector en carrer, amb la qual cosa no havia aprofitaments a la meitat d’un dels carrers principals del sector.


19.02.2008 12/00091/08



- Poca varietat en les tipologies d’habitatges permeses, la qual cosa no facilitava la possibilitat de zonificacions diferents.

A partir d’aquestes consideracions, les opcions que es prenen a aquesta revisió han estat les següents:

- Manteniment del sector, ja que s’ha cregut oportú mantenir els urbanitzables existents abans que classificar de nous.

- Ampliació de la seva superfície passant dels aproximadament 77.000 m2 que tenia a 148.151 m2 que te el sector ara. Es a dir, s’ha duplicat la superfície del sector, per tal d’acollir bona part del creixement residencial que el PTI permet a Alaior i que aquesta revisió localitza i preveu.

- Com queda dit al punt anterior, l’objecte d’aquesta ampliació és donar cabuda a part de la capacitat de població que el Pla Territorial preveu per el poble; també es crea un sector més viable i per tant de més fàcil execució, ja que s’eliminen viaris innecessaris.

- Dels 147 habitatges prevists en el planejament anterior, es passa a un total de 384 habitatges, la qual cosa significa un increment de 237 habitatges. Aquests 237 habitatges formen part de la quota màxima de 465 habitatges de nous creixements urbanitzables que el PTI permet per al nucli d’Alaior.

- D’acord amb el PTI s’estableix que el 25% del número total d’habitatges previst a l’anterior planejament (38 habitatges) i el 20% de la superfície prèviament existent, així com el 40% del nou creixement que ara s’amplia (96 habitatges) i el 35% de la superfície de nova classificació, es destinaran a alguna modalitat que habiliti a l’administració a taxar el seu preu. Això dona un total de 134 habitatges protegits (el 34,90% del total) i un percentatge del 27,25 % del sòl total.

- La densitat residencial bruta del sector és de 25,92 habitatges per hectàrea, dintre dels límits establerts al PTI.

- Es defineix una reculada obligatòria de les edificacions de 15 metres des del límit nord del sector, amb la carretera Nova, de tal forma que aquests espais que poden ser espais lliures o viari, puguin ser posteriorment ordenats en detall amb pla especial que re-ordeni tot l’àmbit de la carretera nova, facilitant d’aquesta forma la conjunció dels nous creixements que neixen al sud del poble, amb el casc històric, mitjançant un bulevard o avinguda que els uneixi.

- Es re-defineix l’àmbit, adaptant-lo tot el possible a límits naturals i evitant aquelles zones que poden dificultar en excés la gestió del sector. Igualment s’estableix que el futur pla parcial preservi al màxim possible les edificacions existents a l’àmbit, sempre que estiguessin emparades per la legalitat vigent en el moment de la seva construcció.

Amb aquestes decisions es creu que tant la gestió, com l’execució i el resultat final d’aquest antic sector urbanitzable seran millors i més efectives que les existents al planejament vigent i que el sector es desenvoluparà en el quadrienni previst al Pla d’Etapes


19.02.2008 12/00091/08





Tipus de RESERVA

Superfic. PGOU


Unitat Bàsica: 384 habitatges Diferència


Jocs i oci (3 m2/ 384 habitatges) 1.152 m2



s’aplica el 10% de la superfície) 14.815 m2 0 m2

Guarderia (2 m2/habitatge) 768 m2

EGB - Primària (10 m2/habitatge) 3.840 m2

Parc esportiu (6 m2/habitatge) 2.304 m2

Equip comercial (1 m2/habitatge) 384 m2

Equiq. social (3 m2/habitatge) 1.152 m2




URB-03

Es tracta d’un sector urbanitzable totalment nou, destinat a absorbir la resta del creixement residencial que el PTI preveu per Alaior.

Abans de decidir la seva localització es varen barallar diverses opcions (entre camí des Cós i camí den Kane, entre camí de la Mola i carrer Ciutadella) que varen ser descartades ja que les avantatges que ofereix la localització triada són molt superiors a les que oferien les altres possibles ubicacions per a un creixement que des del primer moment es va avaluar havia d’estar en torn de 200 habitatges i 7 hectàrees:

- Excel·lent comunicació exterior, amb accés directe a la carretera Me-1.

- Proximitat al centre antic i al centre comercial, mitjançant els carrers Cervantes i Melians.

- Topografia favorable sense desnivells destacats.

- Localització a un interstici entre dues perllongacions de sòl urbà ja existents.

- Poques edificacions i habitatges construïts en comparació a les zones citades.

- Situació molt propera a les noves zones escolar i esportiva que es configuren al sud del poble.


19.02.2008 12/00091/08



Donat que era la zona que millor s’adaptava a les característiques buscades, es va situar a l’àrea de la Bassa Roja, aquest nou sector urbanitzable, per tal de donar cabuda a les expectatives de creixement de població i d’habitatges de protecció que es necessiten per els propers anys, i que el PTI va establir en un màxim de 465 nous habitatges.

A partir de les expectatives de creixement de la població que apareixen al punt 1.4.1 de la Memòria Informativa, s’ha optat per esgotar tota la capacitat de nou creixement residencial que el PTI estableix per al municipi, ja que sembla molt adequada per a acollir les demandes que s’esperen ens els propers 10-12 anys.

A partir d’aquestes consideracions, les opcions que es prenen a aquesta revisió per a aquest nou sector de sòl urbanitzable, són les següents:

- Classificació d’un nou sector de sòl urbanitzable amb una superfície aproximada de 7 hectàrees, localitzant-lo entre el sòl industrial que ara conforma la unitat d’actuació UA-06 al nord, el camí de sa Bassa Roja a l’est, i la carretera Me-1 al sud i l’oest; ocupant d’aquesta forma un sòl rústic que quedava situat entre aquests tres elements, amb dues terceres parts del perímetre del nou sector lindants amb el sòl urbà existent i expandir el perímetre del sòl urbà, ja que ocupa un espai interior entre dues puntes sortints.

- Com ja ha quedat esmentat, l’objecte d’aquest nou sector de sòl urbanitzable residencial és donar cabuda a part de la capacitat de població que el Pla Territorial preveu per el poble.

- Es preveuen 210 nous habitatges. Aquests 210 nous habitatges formen part de la quota màxima de 465 habitatges de nous creixements que el PTI permet per al nucli d’Alaior.

- D’acord amb el PTI, s’estableix que 87 habitatges i el 35% de la superfície de nova classificació, es destinaran a alguna modalitat que habiliti a l’administració a taxar el seu preu.

- La densitat residencial bruta del sector és de 29,41 habitatges per hectàrea, dintre dels límits establerts al PTI.

- S’estableix que sigui el pla parcial el que defineixi el viari i la localització dels diferents usos previstos, tot i que s’estableixen una sèrie de consideracions que limiten i condicionen el futur pla parcial:

a) S’haurà d’establir una franja d’espai lliure públic i/o privat que separi els habitatges de la Me-1.

b) Es donarà continuïtat als carrers Cervantes i a la perllongació del carrer Baixamar; així mateix es mantindran com a carrers peatonals i/o d’accés restringits a vehicles els dos camins a la zona de sa Bassa Roja.

c) S’establirà una connexió directa amb la carretera Me-1, a la zona de la carretera on ja està previst aquest enllaç.

d) Es respectaran al màxim possible les edificacions existents a l’àmbit, sempre que estiguessin emparades per la legalitat vigent en el moment de la seva construcció.

e) Es respectaran les edificacions protegides existents en el sector.


19.02.2008 12/00091/08



Amb aquestes decisions es creu que s’està definint un sector urbanitzable que farà que la seva gestió, execució i resultat final seran possibles i molt beneficiosos tant per l’interès col·lectiu com dels propietaris afectats, de tal forma que el sector es pugui desenvolupar en el quadrienni previst al Pla d’Etapes.



Tipus de RESERVA

Superfic. PGOU


Unitat Elemental: 210 habitatges Diferència


Jocs i oci (3 m2/ 210 habitatges) 630 m2



s’aplica el 10% de la superfície) 7.139 m2 +2.773 m2

Centres docents (10 m2/habitatge) 2.100 m2

Equipamientos (2 m2/habitatge) 420 m2




URB-04

Es tracta d’un sector urbanitzable que està en plena execució del seu planejament parcial i del projecte d’urbanització, per la qual cosa s’ha incorporat al nou planejament sense canvis, recollint tant les determinacions com les delimitacions i zonificacions existents.

Com que està en fase d’acabament de l’execució del seu pla parcial i projecte d’urbanització manté els paràmetres que tenia i que ara no es modifiquen.

URB-05

El sector urbanitzable URB-05 es correspon amb un nou sector per a sòl industrial, Es tracta d’un sector urbanitzable totalment nou, destinat a absorbir el creixement industrial que es generarà a Alaior en els propers anys.

Com ja ha quedat explicat al capítol de línies mestres, el municipi te una tradició i vocació industrial molt important, que no ha minvat malgrat l’increment del sector terciari i turístic.

L’equip de govern municipal te molt clara la intenció de no només no posar entrebancs, sinó afavorir aquest sector industrial, per la qual cosa, un cop totalment exhaurit el sòl


19.02.2008 12/00091/08



industrial de la fase I de la Trotxa, i en execució i pràcticament completament venuda la Fase II del polígon, vol preveure sols industrials per a cobrir les necessitats dels propers 12-15 anys, ja que donada la lentitud en que es succeeixen els moviments urbanístics, poden passar varis anys des que es detecta la necessitat de nou sòl fins que es classifica, s’urbanitza i es pot posar en el mercat.

L’objecte de la classificació d’aquest nou sector es donar sortida a la demanda, tant de l’Associació de la Trotxa com de diferents empresaris que han demanat al llarg dels darrers anys, nou sòl industrial que no ofegui el desenvolupament industrial del poble. Concretament l’Associació del Polígon Industrial de la Trotxa va fer suggeriments a l’Avanç en els quals xifrava les seves necessitats en 360.000 m2 més dels 165.000 que es preveien a l’Avanç, justificant la seva petició en el ritme amb el que s’havia esgotat el sòl industrial de les Fases I i I-B de la Trotxa.

Per a la ubicació, des del primer moment es va tenir clara, la major part del moviment extern que genera el polígon industrial es dirigeix cap a la zona de Maó (port i aeroport) i a més es convenient que hagi una única zona industrial, per tant la millor localització és donar continuïtat a la fase II, que ja havia donat continuïtat a la Fase I, corregint l’errada de la primera ampliació que va acostar el polígon al centre del poble.

Aquesta localització te les màximes avantatges, continuïtat amb la resta del polígon, immillorables comunicacions, topografia favorable, zona amb poca presència humana en forma d’habitatges cosa no sempre fàcil a l’entorn dels nuclis urbans.

Cal igualment fer esment que el sector urbanitzable industrial queda rodejant els terrenys on COINGA ha construït les seves noves instal·lacions (com ja s’ha dit es tracta d’un sòl rústic amb interès general per a les instal·lacions), això es així perquè no es creu convenient incloure en un nou sector de sòl urbanitzable unes construccions acabades d’executar, amb uns paràmetres edificatoris, aprofitaments, cessions i qualsevol altre paràmetre urbanístic, completament diferents als que tindrien de trobar-se en un sector a desenvolupar. La inclusió d’una superfície de més de 25.000 m2 ja edificats via interès general, en un polígon industrial a executar, cedir i equidistribuir, faria completament inviable aquest sector. Un cop executat el sector, es podrien qualificar els terrenys de COINGA com a sòl urbà per serveis i consolidació.

Per tal de protegir les zones ambientalment més valuoses, amb millor vegetació natural o per evitar l’impacte de les edificacions des de la carretera, la fitxa urbanística ja estableix que aquestes àrees hauran de ser les que rebin la qualificació de zona verda o espais lliures.



RESERVA Superfic.

PGOU


Unitat Industrial Diferència

Espai lliure públic 23.600 m2 10% de la superfície del sector 23.036 m2 +564 m2

Parc esportiu (2 % del sector) 4.607 m2

Equip. Comercial (1% del sector) 2.304 m2

Equip. social (1% del sector) 2.304 m2


9.230 m2 Suma equipamens i dotacions 9.215 m2 +15 m2


19.02.2008 12/00091/08



Total cessions 32.830 m2 Total mínims annex R.P. 32.251 m2 +579 m2

URB-06

Aquest sector es correspon amb tota l’antiga fase I de l’antic sector Pb 3-1 de Torre-solí Nou i part de la fase II del mateix sector (aquella que no va quedar definida per el PTI com a Àrea de Reconversió Territorial), que estan executades i pràcticament acabades, només a l’espera del compliment de determinades passes per a ser recepcionades per l’ajuntament.

Per tant, aquest planejament s’ha limitat a recollir el que ja establia l’antic pla parcial, amb els canvia lògics i obligats per a adaptar-ho al PTI, com ara la prohibició dels habitatges plurifamiliars o apartaments, i l’establiment dels paràmetres urbanístics que estableix el mateix PTI.

Com que està acabada la seva execució i a punt per ser recepcionada, manté els paràmetres que tenia i que ara no es modifiquen.

URB-07

Es correspon amb l’antiga fase III de l’antic sector Pb 3-1 de Torre-solí Nou i part de la fase II del mateix sector (aquella que va quedar definida per el PTI com a Àrea de Reconversió Territorial). Ambdues zones varen quedar unides i tractades com a una única ART pel PTI, i en aquest cas des del planejament municipal ens hem limitat a recollir totes les determinacions del PTI, plasmades primer en una modificació puntual de planejament que va ser aprovada, i posteriorment en un Pla Parcial que es troba en tramitació per part de l’ajuntament.

Aquesta revisió del pla general, recull les determinacions establertes pel PTI i que ja s’havien incorporat al planejament amb la tramitació de la modificació esmentada, complint en tot moment i escrupolosament les determinacions del Pla Territorial, que com ja ha quedat dit estan recollides al Pla Parcial en actualment en tramitació municipal.


19.02.2008 12/00091/08





RESERVA Superfic.

PGOU


Unitat Bàsica: 397 hab. I 450 pax terciàries Diferència


Jocs i oci (3 m2/ 397 habitatges) 1.191 m2

ELP (10% de la sup. terciària) 5.345 m2

Suma espais lliures 12.451m2


s’aplica el 10% de la superfície) 69.583 m2 250.921 m2

Guarderia (2 m2/habitatge) 794 m2

EGB - Primària (10 m2/habitatge) 3.970 m2

Parc esportiu (6 m2/habitatge) 2.387 m2

Equip comercial (1 m2/habitatge) 397 m2

Equiq. social (3 m2/habitatge) 1.191 m2

Equip. derivat ús terciari (6%) 2.115 m2


26.570 m2 Suma equipaments i dotacions 10.854 m2 +15.716 m2

Total cessions 347.074 m2 Total mínims annex R.P. 80.437 m2 266.637 m2


19.02.2008 12/00091/08



URB-08

Una altra necessitat que es detecta és la de sòl industrial per a afavorir el trasllat de les indústries de majors dimensions que actualment es troben en el centre del poble i que amb el nou pla general hauran d’abandonar la seva localització actual ja que es troben afectades per diferents unitats d’actuació que no contemplen l’ús industrial. Cal esmentar que es tracta d’un cas semblant al de COINGA, tot i que en aquest cas es va trobar una solució individual mitjançant el seu trasllat al sòl rústic via interès general. Per als nous casos de trasllats que es produiran arrel de l’execució d’aquest planejament, es pretén que no sigui necessària la via excepcional del trasllat a sòl rústic, sinó que sempre que sigui possible, aquest trasllat es realitzi a un sòl industrial previst, ordenat i regulat.

Per això, a més dels trasllats que es puguin fer a la Fase III del polígon, es creu oportú preveure un nou sector urbanitzable, en el que únicament es preveu l’ús industrial lligat amb la construcció, per a facilitar el trasllat de les esmentades indústries. El present polígon es localitza igualment al costat de l’antiga Me-1, en front de la nova rotonda que dona accés a la Fase II de la Trotxa i preveu una superfície total entorn dels 50.000 m2. preveient-se al mateix una parcel·la mínima molt alta que possibiliti la instal·lació d’aquestes activitats que necessiten gran quantitat de sòl per ocupar molta superfície.



RESERVA Superfic.

PGOU


Unitat Industrial Diferència

Espai lliure públic 4.930 m2 10% de la superfície del sector 4.930 m2 0 m2

Parc esportiu (2 % del sector) 986 m2

Equip. Comercial (1% del sector) 493 m2

Equip. social (1% del sector) 493 m2


1.972 m2 Suma equipamens i dotacions 1.972 m2 0 m2

Total cessions 6.902 m2 Total mínims annex R.P. 6.902 m2 0 m2


19.02.2008 12/00091/08



7.5 LES ÀREES DE RECONVERSIÓ TERRITORIAL

El Pla Territorial defineix cinc Àrees de Reconversió Territorial al terme d’Alaior, tal com apareixen a les determinacions gràfiques als plànols informatius ART-1 i ART-2, tot i que com es veurà tenen solucions diferents segons la seva complexitat o tipus de sòl. Les ART definides pel PTI pel terme d’Alaior són:

ART Nom

A Son Vitamina

B Cales Coves – Lloc Nou

C Torre-solí Fases II i III

D Son Bou

E Sant Jaume - Son Bou

D’aquestes cinc àrees de reconversió territorial definides al PTI, tres es poden resoldre sense major problemes delimitant-les com a unitats d’actuació en sòl urbà o com a sectors de sòl urbanitzable:

ART PTI PGOU

UA-17 Son Vitamina Sud A Son Vitamina

UA-18 Son Vitamina Nord

B Cales Coves – Lloc Nou UA-19 Cales Coves – Lloc Nou

C Torre-solí Fases II i III URB-07 Torre-solí

Com es veu al quadre anterior, les dues ART que afectaven totalment a sòl urbà, han estat regulades com a Unitats d’Actuació en sòl urbà, i la seva regulació, seguint les determinacions del PTI, ja ha estat tractada al punt 7.3 d’aquesta memòria, per la qual cosa no les analitzarem ara; mentre que la ART que afectava a sòl urbanitzable ha estat regulada com a sector urbanitzable URB-07, explicat en el punt 7.4.

Les altres dues tenen una solució més complexa, ja que combinen sòl urbà consolidat i sectors de sòl urbanitzable, per la qual cosa, es manté per a elles la figura de l’ART, com a forma de lligar l’execució dels corresponents plans parcials que desenvolupin els sectors urbanitzables amb la cessió obligatòria dels sistemes generals d’espais lliures públics lligats a ells.

Es tracta en concret de l’ART-04 de Sant Jaume i Son Bou i l’ART-05 de Son Bou, i la seva gestió i el sistema previst per el seu desenvolupament ja estan definits al punt 1.5.3 Àrees de Reconversió Territorial, de la Memòria de Gestió que forma part d’aquesta Revisió.

Com en el cas de les Unitats d’Actuació analitzades, el marge de maniobra d’aquest planejament en el cas de les ART és mínim, per no dir inexistent, i es limita a recollir unes determinacions d’obligat compliment que estableix el PTI, intentant establir això sí, els sistemes de gestió i execució que les facin més fàcilment gestionables i que possibilitin una solució definitiva, cosa que no és fàcil, tractant-se d’Àrees de Reconversió Territorial on conviuen sòl urbanitzable sense desenvolupar i sòl urbà consolidat que s’ha de transformar en sistema general d’espais lliures públics. El detall d’aquesta regulació per aquestes dues ART es troba com ja queda dit al punt 1.5.3 de la Memòria de Gestió.


19.02.2008 12/00091/08



8. LA CAPACITAT DEL PLA

En aquest apartat es realitzaran els càlculs derivats de l’adaptació. Es calcularan les ràtios i índexs resultants de l’adaptació del planejament i el compliment de les ràtios i estàndards que emanen de normativa superior; així es calcularà la capacitat de població del pla, segons el decret 2/1996, el compliment dels estandarts de planejament i la capacitat de càrrega dels diferents espais que alberguen els nous urbanitzables que generen major impacte sobre el territori com són els residencials i els industrials.

8.1 CÀLCUL DE LA CAPACITAT DE POBLACIÓ, SEGONS EL DECRET 2/1996

El PGOU d’Alaior fou adaptat al Decret 2/1996, de 16 de gener, sobre regulació de les capacitats de població en els instruments de planejament general i sectorial mitjançant una norma complementària aprovada definitivament el 27 de març del 2000 (BOIB núm. 57 de 6/05/2000).

Segons la Memòria Justificativa d’aquesta NC la capacitat de població del PGOU d’Alaior s’establí en 50.490 habitants i 15.383 habitatges.

Cal tenir en compte que a la NC ja no es comptabilitzà la capacitat prevista a l’urbanitzable Cales Coves Pb 3-3, reclassificat com a sòl rústic per la Disposició Addicional 12ª de les DOT.

A la taula següent es desglossa la capacitat de població recollida a la NC de 2000.

Població possible

Habitatges possibles

Sòl urbà Alaior 12.075 3.019 L'Argentina 341 113 Cala en Porter 5.900 1.876 Son Vitamina 2.062 687 San Jaime 3.300 1.100

Nuclis urbans

Son Bou 3.848 1.284

PA. 1-2 650 185 PA. 1-4 650 120 Calas Covas Pb. 3-3 2.863 953 Torresolí Nou Pb. 3-1 7.927 2.640 Llucalari I Pb. 3-4 2.935 839 Llucalari II Pa. 3-3 2.162 676

SUP amb planejament de desenvolupament

Llucalari Dep. Pa. 3-4 3 1

SUP sense planejament de desenvolupament

PA. 1-1 728 208

SUP pendent d’adequar el PP al PGOU

Son Bou Pb 3.2 5.046 1.682

TOTAL 50.490 15.383

TAULA XLIX. Capacitat de població del PGOU vigent segons la Memòria del mateix Aquí cal fer l’incís de que les normes vigents exoneraven el casc urbà d’Alaior de tenir cap índex de capacitat de població, amb la qual cosa la capacitat possible es únicament un recompte dels solars, sense tenir en compte la metodologia que diu el decret que s’ha d’utilitzar, és a dir contar el total de superfície d’una categoria de sòl i


19.02.2008 12/00091/08



dividir-la per l’índex, amb la qual cosa la capacitat potencial surt molt més elevada, ja que per a arribar a aquesta capacitat s’haurien d’esbucar totes les edificacions existents i reparcel·lar tota la superfície per a aconseguir l’òptim de capacitat.

Amb posterioritat a la NC s’ha produït la desclassificació de quatre sectors de sòl urbanitzable (Torre-solí II NP 3-1, Llucalari I, Llucalari II i Llucalari Dep.). I que en el marc de la present Revisió els sòls urbanitzables SUP Pa 1-2 i Pa 1-4 s’han incorporat al sòl urbà.

8.1.1 L’índex de capacitat de població

Com a novetat respecte a la Norma de Capacitat de Població de l’any 2000 cal dir que a aquest nou pla s’ha establert un índex d’intensitat d’ús residencial per a les zones residencials ordenades segons alineació a vial (RP-A, RP-B i RP-C). Les zones equivalents del Pla General de 1994 (a.1.1, a.1.2 i a.1.3) foren exonerades de l’establiment d’aquest índex.

Al pla vigent la capacitat de població no es va establí calculant els habitatges que es podien fer a cada illeta residencial i conseqüentment la població màxima possible, sinó que es varen comptar els habitatges i la població que existia a cada illeta, sense calcular en cap moment la capacitat de població que permetia el pla, entre d’altres motius per què era impossible de calcular estant exonerat d’índex la major part del sòl urbà del nucli tradicional.

En el pla anterior, és cert que havia un “teòric” índex de 300 habitants per hectàrea, que a la pràctica era de total i absoluta impossible aplicació, perquè quan es va a sol·licitar una llicència per a una edificació és impossible saber a quina hectàrea teòrica pertany, quants habitants hi ha ja a l’hectàrea i per tant quants habitatges es poden fer al solar.

Hem de remarcar i aclarir que tot i que aparentment es produeix un increment de la capacitat de població del nucli d’Alaior, això és degut al deficient sistema de calcular l’esmentada capacitat en el planejament anterior, on es varen limitar a comptar els habitatges existents i els solars buits, quan el decret 2/1996 sobre capacitat de població, deixa clar que aquesta capacitat s’ha de calcular com si no existís res construït o com si tot es demolís per tornar construir amb tota la superfície de cada illeta aprofitada al màxim possible, fins i tot sense tenir en compte les propietats o parcel·les existents.

El resultat d’aquest càlcul, lògicament és un increment molt fort de la capacitat teòrica de població de cada zona, a mode d’exemple podem resumir les dades de les quatre illetes centrals del poble, es tracta de quatre illetes fàcils de localitzar, emblemàtiques i a les quals pràcticament no es pot edificar res de nou ni incrementar la capacitat de població de les mateixes, no obstant això al següent exemple es pot observar el que ocorre quan s’aplica la metodologia de càlcul que estableix el ja esmentat decret de capacitat de població.

A l’antic planejament les quatre illetes centrals del poble eren la 1, 2, 3 i 4 i són les quatre que es corresponen amb la de l’Ajuntament i les veïnes, localitzades al sud i nord dels carrers des Vergeret i de la Sala.

Per tal de visualitzar perfectament com aquest increment de la capacitat de població és més teòric que real, a continuació es mostra el que ocorre amb aquestes quatre illetes quan s’aplica la nova metodologia de càlcul, tal es visualitza gràficament a la pàgina següent:


19.02.2008 12/00091/08



A les quatre illetes del plànol superior, la Capacitat de Població segons l’anterior PGOU era:

Illeta Superfície Habitatges Població

1 1.720 9 20

2 2.440 33 72

3* 1.160 7 14

4 3.320 23 48

Total 154

* No es compta la zona qualificada com equipaments on es troba l’Ajuntament

A les mateixes quatre illetes, el Càlcul de la Capacitat de Població segons el nou PGOU és:

Illeta Superfície Habitatges Població

1 1.740 43 109

2 2.552 64 192

3 766* 19 57

4 3.295 82 246

Total 604

* No es compta la zona qualificada com equipaments on es troba l’Ajuntament

Com es pot veure a les taules anteriors, que són només un exemple del que passa a totes i cada una de les illetes del poble, “aparentment” es produeix un increment de la capacitat de població que gaire bé es multiplica per 4, xifra molt aproximada a la que al


19.02.2008 12/00091/08



final acaba resultant a tot el nucli tradicional, però això és només una aparença al primer cop de vista, ja que en realitat són unitats diferents, en un cas s’estava contant la població existent (ja que estava exonerat) i en altre la capacitat teòrica de població màxima.

Es això cert? Evidentment no, i no cal perdre massa temps amb el tema, quan es va realitzar l’adaptació al decret 2/96 sobre capacitat màxima de població, es va limitar a demanar l’exoneració de l’aplicació de l’esmentat índex per a totes les classes de sòl del nucli tradicional en alineació de façana i a comptar les cases i la població que hi vivia, cosa obvia quan es veu per exemple que a la illeta 3, hi havia 7 cases i la població era de 14, cosa que contradeia el propi mètode de càlcul que marcava el decret, i s’aplicava un “irregular” ratio de dos persones per habitatge.

L’esmentada adaptació al decret, en realitat no calculava la capacitat de població del poble tal com deia el decret i per tant no és comparable amb el càlcul que ara es fa, que sí segueix els criteris i determinacions del decret; no es pot comparar la població existent amb la població màxima teòrica que existiria si es demolissin totes les edificacions del poble, s’agrupessin totes les parcel·les de cada illeta i es construïssin els màxims habitatges possibles a partir d’aquesta construcció de bell nou de tot el poble. Així és com diu el decret que s’ha de fer i així es com es fa a aquestes normes, res a veure amb la relació (que no càlcul anterior) que ni tan sols considerava les plantes que es podien aixecar sobre les ja existents sense ni tan sol esbucar l’edifici ni els habitants possibles a cada habitatge (llavors eren 3.5 per habitatge i malgrat això a les 4 illetes analitzades la població calculada oscil·la entre els 2 habitants per habitatge de la illeta dos, als 2,22 habitants per habitatge de la primera illeta) queda clar que no parlem del mateix i per tant no es poden comparar coses diferents. El pla vigent mai va calcular la capacitat de població que el seu desenvolupament implicava.

Evidentment, no pot haver augment de capacitat de població quan s’estableix un índex (per molt baix que aquest sigui) a una zona on abans no hi havia índex, ja que el teòric índex de 300 habitants per hectàrea no deixa de ser un índex purament teòric i inaplicable (de fet no s’ha aplicat mai al poble al llarg de tots aquests anys) per impossibilitat de determinar quina és la “teva” hectàrea. Ara hi ha un índex clar i concret, basat en la superfície de la parcel·la i a partir d’aquest és fàcil i clar calcular els habitatges que caben a un solar, a una illeta o a una qualificació i aplicant el mètode de càlcul que determina el decret dona aquesta capacitat de població que en teoria significa un increment molt elevat sobre la existent, però que en realitat no és tal cosa, en primer lloc perquè s’està comparant població existent amb població teòrica si s’esbuqués tot el poble i es fes una reparcel·lació ideal que optimitzès al màxim el número d’habitatges construïbles.

Igualment, i per acabar amb el tema, hi ha factors que fins i tot impossibiliten de fet l’assoliment d’aquest màxim teòric, com són les edificacions catalogades i protegides que mai permetria l’esbucament de tota una illeta, per fer taula rasa i aprofitar al màxim la capacitat permesa.

Com a resum final cal dir que l’implementació d’índexs de capacitat de població a les zones on aquests índex no existien, com totes les zones RP del nucli tradicional, sempre i de qualsevol manera i sigui quin sigui l’índex significarà una baixada de la capacitat de població, ja que sense índex l’únic límit al número d’habitatges era les dimensions mínimes dels mateixos marcades per a aconseguir l’habitabilitat dels habitatges. Per això cal insistir en que encara que aparentment es produeix un increment de la capacitat de població, això es degut a que amb anterioritat al present pla no existia ni la capacitat d’establir


19.02.2008 12/00091/08



quina era la capacitat de població del nucli, ja que estaven exonerades totes les qualificacions RP, ni per tant es coneixia cap xifra comparable a la present.

Ara sí s’estableix un índex clar i que no deixa lloc a dubtes ni a interpretacions, amb la qual cosa a qualsevol sòl o solar urbà del terme es sap perfectament quants habitatges es poden fer (abans era impossible saber-hi). Lògicament això implica que quan es calcula la capacitat total de població segons la metodologia de la Norma, les capacitats es multipliquen molt, ja que segons el model teòric d’aquest càlcul, una illeta que estigui totalment edificada, i que fins ara es comptabilitzava únicament per els habitatges existents, ara es comptabilitza per la seva capacitat màxima partint de la hipòtesi, que en el futur totes les edificacions poder ser esbucades i edificada de nou tota la illeta amb l’índex màxim permès.

Evidentment les xifres són més elevades i aparentment es produeix un increment de la capacitat de població del nucli, cosa impossible quan no existia cap índex (es podien fer tants habitatges com es volien) i ara s’estableix un índex, és a dir, sigui quin sigui aquest índex, la capacitat de població sempre serà inferior a la que existia quan la zona estava exonerada de tenir índex de capacitat de població.

A mode de resum i per què no es produeixin confusions o males interpretacions cal concloure el tema amb dos idees que s’han de tenir molt clares:

Quan s’estableix un índex de capacitat de població a una qualificació que no tenia índex:

MAI POT HAVER INCREMENT DE POBLACIÓ.

No es pot comparar la capacitat de població teòrica d’aquest pla amb l’anterior pla, perquè l’anterior no calculava la capacitat de població i únicament recollia la població existent.


19.02.2008 12/00091/08



8.1.2 Nucli tradicional d’Alaior

A la següent taula es recull la capacitat de població de les distintes qualificacions de les àrees del nucli tradicional d’Alaior no incloses en unitats d’actuació.

Superfície Índex

Intensitat d’ús Habitatges Població

RP-A PB+2 103.137 1/40 2.578 7.734

RP-A PB+3 40.075 1/30 1.335 4.005

RP-B4f PB+2 90.332 1/50 1.806 5.418

RP-B4f PB+3 55.164 1/40 1.379 4.137

RP-B6f 8.246 1/50 164 492

RP-C6f 2.223 1/74 30 90

RP-C7f 9.547 1/70 135 405

RP-C9f 7.511 1/70 107 321

RP-D1 2.279 1/50 46 138

RP-D2 3.082 1/50 62 186

RP-D3 14.859 1/70 213 639

RP-D4 2.625 1/40 66 198

RU-E1 3.766 1/110 35 105

RU-E2 3.391 1/300 10 30

RU-E3 10.609 1/250 42 126

RU-E4 4.276 1/175 24 72

RU-E5 3.786 1/200 18 54

RU-E6 1834 1/300 6 18

RU-E7 17.548 1/1000 17 51

RU-E9 1.431 1/400 4 12

TOTAL 8.077 24.231

TAULA L. Capacitat de població del Nucli Tradicional d’Alaior, al Sòl Urbà Finalista

A la següent taula es relaciona la capacitat de població dels tres sectors urbanitzables residencials del nucli tradicional:

Sector Habitatges Població

URB-1 208 624

URB-2 384 1.152

URB-3 210 630

TOTAL 802 2.406


19.02.2008 12/00091/08



TAULA LI. Capacitat de població als Urbanitzables del Nucli Tradicional.

A la següent taula es relaciona la capacitat de població de les diferents unitats d’actuació en sòl urbà del nucli tradicional, que impliquen usos residencials:

Unitat Habitatges Població

UA-01 25 75

UA-02 117 351

UA-03 184 552

UA-04 41 123

UA-05 302 906

UA-06 229 687

UA-07 158 474

UA-08A 44 132

UA-08B 124 372

UA-09 32 96

UA-10 34 102

UA-11 0 0

UA-12 51 153

UA-13 14 42

UA-14 58 174

UA-15 7 21

TOTAL 1.420 4.260

TAULA LII. Capacitat de població del Nucli Tradicional d’Alaior, a les Unitats d’Actuació

La capacitat total del nucli tradicional d’Alaior, comptant sòl urbà finalista, unitats d’actuació en sòl urbà i sectors urbanitzables és de 9.490 habitatges, equivalents a una població de 28.470 habitants, segons apareix a la taula següent:

TIPUS DE SÒL Habitatges Habitants

Sòl urbà finalista 8.077 24.231

Unitats d’Actuació en sòl urbà 1.347 4.041

Sectors de sòl urbanitzable 802 2.406

TOTAL 10.226 30.678

TAULA LIII. Capacitat de població del Nucli Tradicional d’Alaior

Com ja queda dit, aquesta capacitat teòrica s’ha calculat segons estableix la Norma de Capacitat de Població de 2000.

Tal com es recull a la taula anterior els índex establerts donen una capacitat de 3.913 habitatges a la zona RP-A i 3.349 habitatges a la zona RP-B. Cal remarcar aquí que es tracta d’una estimació de la capacitat potencial més formal que real, ja que per poder realitzar-se implicaria la necessitat d’enderrocament de gaire bé tots els edificis existents, una reparcel·lació del sòl així alliberat i de la construcció dels nous edificis esgotant la capacitat d’habitatges prevista en el Pla General. Tal escenari és


19.02.2008 12/00091/08



d’impossible execució ja que sobre la zona del casc històric hi ha diverses proteccions i edificis protegits que veuen congelada la seva edificabilitat i no podrien ser esbucats.


19.02.2008 12/00091/08



8.1.3 Els altres nuclis tradicionals

L’Argentina

La capacitat de població del nucli tradicional de l’Argentina és de 378 places, que resulten de l’establiment d’un índex d’un habitatge cada 2.000 m2 de parcel·la.

Superfície Índex Habitatges Població Places tur. TOTAL

RU-E14 268.190 1/2000 134 402 0 402

TOTAL 402

TAULA LIV. Capacitat de població del Nucli Tradicional de l’Argentina Calescoves-Lloc Nou

La capacitat de població de Calescoves-Lloc Nou es troba establerta en la fitxa de l’ART-03 la qual recull la capacitat establerta a l’article 46.3 del PTI. En aquesta fitxa es contemplen 43 habitatges, equivalents a 129 places.


UA-19 30.554 --- 43 129 0 129

TOTAL 129

Son Vitamina

La capacitat de població del nucli tradicional de Son Vitamina és de 633 places, distribuïdes de la següent manera:


RU-E9 64.199 1/400 160 480 0 480

UA-17 (sud) 18 54 0 54

UA-18 (nord) 33 99 0 99

UA-20 9 27 0 27

TOTAL 220 660 0 660

TAULA LV. Capacitat de població del Nucli Tradicional de Son Vitamina

Per a la part de Son Vitamina no inclosa en cap ART s’estableix un índex de 1 habitatge cada 400 m2 de parcel·la el qual possibilitat 160 habitatges. Per la seva banda la capacitat de població de les dues ART de Son Vitamina es troba establerta a les fitxes de les corresponents unitats d’actuació (UA-17 i UA-18). El nombre d’habitatges de la UA-17 és inferior a l’establert a l’article 46.3 del PTI (20 habitatges) ja que només es permeten 18 habitatges i per a la UA-18 es concreten els habitatges (33) que corresponen a 5.838 m2 de sostre de construcció, que és el paràmetre establert en el PTI per aquesta zona.


19.02.2008 12/00091/08



8.1.4 Les zones turístiques

Cala en Porter

La capacitat de població de la zona turística de cala en Porter és de 4.412 places, distribuïdes de la següent manera:


RU-E14 462.351 1/400 1.135 3.405 -- 3.405

RU-E16 13.159 1/600 20 60 -- 60

RU-TE 33.505 1/600 55 165 -- 165

HO-1 48.799 1 plaça / 60 m2 -- -- 746 746

UA-23 10.284 1/400 7 21 -- 21

TOTAL 4.397

TAULA LVI. Capacitat de població de la Zona Turística de Cala en Porter

El còmput de places turístiques, tant a cala en Porter com a la resta de zones turístiques, s’ha efectuat maximitzant el nombre de places possibles suposant que els establiments hotelers són de 150 places. En el cas d’establiments de major capacitat es requereix un major nombre de metres quadrats de solar, concretament 75 m2 per plaça per a les places 151 a 300 i 100 m2 per plaça per a les places 301 a 450, essent aquest el màxim de places permès pel PTI per un establiment hoteler, per la qual cosa l’índex que permet una major capacitat és el que s’aplica a establiments hotelers de 150 places, i aquest és el que s’ha aplicat.

De la superfície de zona RU-E14 s’ha exclòs la superfície corresponent a la Unitat d’Actuació UA-23, ja que la capacitat màxima d’aquesta està establerta en 21 places a la fitxa de la unitat.

Son Bou

La capacitat total de població de la zona turística de Son Bou és de 1.583 places turístiques, de les quals 683 ja estan edificades al sòl urbà existent i 900 corresponen a les places del sector de sòl urbanitzable establertes a la fitxa de l’ART-5 en compliment de les disposicions de l’art. 49 del PTI.


HO-1 40.979 1 plaça / 60 m2 683 683

ART-5 85.000 Màxim establert a la fitxa 900 900

TOTAL 1.583

TAULA LVII. Capacitat de població de la Zona Turística de Son Bou


19.02.2008 12/00091/08



Sant Jaume

La capacitat de població de la zona turística de Sant Jaume és de 2.987 places, de les quals 600 corresponen a les places establertes a la fitxa de l’ART-4 en compliment de les disposicions de l’article 49 del PTI.


RU-E15 136.174 1/400 330 990 -- 990

RU-E16 4.171 1/600 7 21 -- 21

RU-TE 82.750 1/600 137 411 -- 411

ART-4 71.190 Màxim establert a la fitxa -- 600 600

TOTAL 2.022

TAULA LVIII. Capacitat de població de la Zona Turística de Sant Jaume. Torre-solí

La capacitat de població de la zona turística de Torre-solí és de 3.974 places, de les quals 1.641 corresponen a les places establertes a la fitxa de l’URB-07 en compliment de les disposicions de l’article 49 del PTI.


RU-E16 12.259 1/600 20 60 --- 60

RU-E17 171.912 1/400 425 1.275 --- 1.275

RU-TE 54.661 1/600 90 270 --- 270

HO-1 43.723 1 plaça / 60 m2 --- --- 728 728

URB-07 695.829 Fitxa 397 1.191 450 1.641

TOTAL 3.974

TAULA LIX. Capacitat de població de la Zona Turística de Torre-solí

8.1.5 Capacitat de població del municipi

La capacitat de població del present pla general, tant al sòl urbà com urbanitzable del terme d’Alaior és de 43.845 habitants, distribuïts entre els diferents nuclis tradicionals i zones turístiques, segons es mostra a la taula següent.

Nucli Capacitat de població

Alaior 30.678

L’Argentina 402

Calescoves-Lloc Nou 129 Nuclis tradicionals

Son Vitamina 660

Cala en Porter 4.397

Son Bou 1.583

Sant Jaume 2.022 Zones turístiques

Torre-solí 3.974

TOTAL 43.845

TAULA LX. Capacitat de població del municipi d’Alaior


19.02.2008 12/00091/08



Cal fer notar que per assolir aquesta capacitat de població caldria esgotar l’edificabilitat de totes les parcel·les existents, incloses aquelles que es troben edificades parcialment i reparcel·lar tots els solars que no arriben a esgotar l’índex de cada zona, per tal d’aprofitar els metres quadrats que ara es perden, i aprofitar per edifiicar nous habitatges.

8.1.6 Sistema General d’Espais Lliures per habitant

Com hem vist al punt 6.6 d’aquesta memòria, el Sistema General d’Espais Lliures del municipi està format per una superfície total de 554.905 m2, i com hem comprovat al llarg de tots els punts anteriors, la màxima població que es podria arribar a assolir amb l’aplicació de totes les ordenances i zonificacions del present PGOU, és de 43.845 habitants, la qual cosa dona una ràtio de 12,65 m2 de SGEL per habitant, quantitat que duplica de molt la superfície mínima de sistemes generals d’espais lliures establerta a la normativa vigent.


19.02.2008 12/00091/08



8.2 CREIXEMENT MÀXIM SEGONS EL PTI

Els articles 38 i 39 del PTI estableixen el creixement màxim de població en nous sectors urbanitzables, concretament l’article 39 diu:

2. Les determinacions dels plans generals d'ordenació, així com dels de desplegament d'aquests, que estableixin l'ordenació detallada dels terrenys classificats com a sòl urbanitzable en els quals s’hagi de materialitzar el creixement residencial i turístic possible han de respectar les previsions que es contenen en el quadre següent:

Total places

Places en règim de protecció

Places en règim lliure

Alaior 1.395 558 837 Ciutadella 3.063 1.224 1.839 Ferreries 768 309 462 Maó 3.021 1.209 1.812 Es Mercadal 528 210 318 Sant Lluís 696 279 417 Es Castell 1.041 417 624 Es Migjorn Gran 237 93 141 Menorca 10.749 4.299 6.450

3. Als efectes del respecte dels límits del creixement residencial i turístic cada habitatge nou equival a tres unitats o places d’allotjament.”

A la present adaptació es classifiquen tres àrees de creixement, que es corresponen amb els tres sectors de sòl urbanitzable residencial existents (a més hi ha dos sectors industrials i quatre a les zones turístiques que no computen, ja que no inclouen places residencials de les esmentades als articles 38 i 39 del PTI).

Dels tres sectors urbanitzables residencials, dos ho fan amb ampliacions de sectors urbanitzables ja existents, per la qual cosa les places que ja estaven classificades abans de l’entrada en vigor del PTI no computarien com a nou creixement i per tant quedarien excloses del càlcul anterior.

A continuació es mostra de forma resumida la superfície, places i habitatges de cada un dels sectors de sòl urbanitzable, amb la normativa anterior i amb aquesta revisió, de tal forma que queda clar que no es sobrepassa el límit de noves places residencials a sòl urbanitzable que estableix el PTI:

PGOU 1994 REVISIÓ 2006 PLACES

SECT. SUPERF. HABITATG PLACES SUPERF. HABITATG PLACES creixement

URB-1 33.000 208 624 46.538 208 624 0

URB-2 77.000 147 441 148.151 384 1.152 711

URB-3 0 0 0 71.390 210 630 630

355 1.065 802 2.406 1.341

Com que el PTI permet créixer fins a 1.395, la present modificació compleix amb els esmentats articles.

A més d’aquestes places hi ha 14 habitatges a la UA-13, que estan sobre un nou sòl urbà, i tot i que el PTI parla només de creixement en nous urbanitzables, aquests 14


19.02.2008 12/00091/08



habitatges s’han volgut computar com a nou creixement, amb la qual cosa la xifra de places de creixement és de 1.383, encara pe baix de les 1.395 del PTI.


19.02.2008 12/00091/08



8.3 CAPACITAT DE CÀRREGA

Segons el capítol III de la Normativa del Pla Territorial Insular de Menorca de Directrius d’Ordenació de les classes de Sòl Urbà i Urbanitzable, i en concret a l’article 34 sobre el sòl urbanitzable, s’estableix una norma directiva de caràcter prevalent i vinculant per a l’ordenació urbanística. La norma observa les determinacions següents en l’ordenació del sòl urbanitzable, pel que fa al càlcul de la capacitat de càrrega:

“1a Adequar l’ordenació urbanística a la capacitat de càrrega de l’àmbit corresponent, essent aquesta, l’aptitud d’una àrea determinada per suportar un nivell d’usos urbans sense que es produeixi un procés de deterioració ambiental, social o cultural.

2a La fixació de la capacitat de càrrega s’ha de fer en funció de les capacitats diferenciades dels diferents elements ambientals de l’àmbit que es tracti.

3a El plans generals municipals han d’avaluar la capacitat de càrrega dels sòls destinats a acollir nous creixements o afectats per operacions de transformació o intensificació dels usos originaris.”

Per tal d’efectuar l’avaluació de la capacitat de càrrega dels sòls destinats a la urbanització s’han de considerar els factors següents:

• Les característiques geològiques, topogràfiques i ecològiques del terrenys;

• La presència de processos de pressió sobre els recursos i deterioració ambiental;

• L’impacte de la urbanització projectada sobre els recursos renovables i el paisatge;

• Les demandes d’equipaments i serveis generades per la densitat d’ús projectada, en relació amb la capacitat de les xarxes existents al municipi;

• La disponibilitat d’una varietat de mitjans d’accessibilitat sostenible;

• L’impacte de les noves infraestructures necessàries sobre els recursos no renovables i el paisatge.

A continuació es presenta l’avaluació de la capacitat de càrrega dels sòls destinats a la urbanització, tant d’aquells que són sectors urbanitzables com aquells sòls urbans que signifiquen increments de la capacitat de població a la present Adaptació del Pla General d’Ordenació Urbana d’Alaior. Cal fer notar que les línies internes que apareixen a les imatges i mapes de cada un dels sectors analitzats, només han estat utilitzades per a una millor comprensió prèvia de com podrien comportar-se les diferents variables a l’interior de l’àrea estudiada, i en cap cas signifiquen determinacions per al futur desenvolupament del corresponent Pla Parcial, que serà el que definirà la distribució dels espais lucratius, les cessions i la xarxa viària.


19.02.2008 12/00091/08



8.3.1 Sector Urbanitzable URB-01

Aquest sector es troba al nord del nucli urbà d’Alaior, té una superfície de 46.538 m2 i té una capacitat de població màxima de 624 habitants.

Característiques geològiques, topogràfiques i ecològiques

Geologia

Pràcticament la totalitat de la superfície del sector es troba sobre dolomies, calcàries i margues, exceptuant una petita franja al sud del sector, on es troben calcarenites amb fàcies de lagoon. La primera tipologia geològica és la que predomina al sector septentrional de terme municipal, mentre que la segona predomina al sector central i és sobre la qual se situa el centre històric del nucli d’Alaior. Aquestes litologies són permeables, cosa que fa que el risc de contaminació d’aqüífers sigui moderat.

Pendents i altures

El sector URB-01 es troba a una altitud que oscil·la entre els 105 i 130 metres sobre el nivell de la mar. El relleu es disposa de forma descendent des de l’oest cap el sud-est. A la zona hi ha alguns pendents relativament importants, que poden superar el 30%, sobretot a la zona central.

Pendents en % Mapa de pendents (%) del sector URB-01, amb l’esbós d’una hipotètica vialitat


19.02.2008 12/00091/08



Altures en metres Mapa d’altures en metres al sector URB-01, amb l’esbós d’una hipotètica vialitat Vegetació i conreus

La major part del sector està cobert per parcel·les conreades amb pastures, a la zona central, on hi ha més pendents es pot trobar vegetació natural, arbrat i arbustiva. Processos de pressió sobre els recursos i deteriorament ambiental Tal i com mostra la fotografia del sector URB-01, a la zona predomina l’ús agrícola, concretament les pastures, però aquest ús es troba en retrocés, tal i com s’observa a les edificacions ja existents a la zona, podem dir que les funcions agrícoles del sector han donat pas a les residencials, ja que les tres grans construccions que es veuen són d’us residencial (tipologia de casa, piscines, accés per a cotxes,...). També exerceix certa influència el fet de que el sector sigui entre una carretera d’accés al poble i un carrer urbà a la zona sud, així com la seva continuïtat amb el nucli ja edificat d’Alaior.


19.02.2008 12/00091/08



Fotografia aèria del sector URB-01 Impacte de la urbanització projectada sobre recursos renovables i el paisatge

Al sector URB-01 es preveuen 208 habitatges, amb una capacitat màxima de 624 habitants, això tindrà un efecte sobre l’explotació de certs recursos renovables, com ara l’aigua.

Segons el Pla Hidrològic de les Illes Balears, els municipis han de garantir un subministrament de 300l/hab/dia, això suposa que al nou urbanitzable, amb les seves 624 noves places, s’haurà de donar un subministrament de 187,2 m3 al dia, és a dir, 68.328 m3 a l’any. De totes maneres el consum domèstic d’aigua al nucli d’Alaior és de 120 l/hab/dia, segons dades de l’Agenda Local, cosa que ens donaria un consum bastant inferior al que es preveu segons les xifres del Pla Hidrològic, el consum anual seria així de 27.331 m3 a l’any.

Actualment, la captació dels pous municipals que abasten al nucli d’Alaior és de 176l/hab/dia per a una població de poc més de 7.000 habitants, és a dir uns 450.000 m3 anuals. Aquesta capacitat està un poc per sota el volum exigit pel Pla Hidrològic. Per a l’abastament del nou urbanitzable seria necessari un increment de les captacions d’entre 27.331 m3 (120l/hab/dia) i 68.328 m3 (300l/hab/dia) l’any. Aquesta previsió d’increment de les captacions sembla possible, ja que la capacitat de recursos de l’aqüífer de Migjorn és major que la capacitat de consum que hi ha a l’actualitat i per a un escenari calculat fins a 2016, segons es desprèn de les dades del Pla Hidrològic.

Pel que fa al paisatge, la morfologia de la zona es veurà substituïda, es passarà d’un paisatge agrícola a un paisatge urbà, si bé l’impacte es veurà minimitzat pel fet de què la nova urbanització és una continuació del nucli d’Alaior, això vol dir que l’element urbà ja forma part del paisatge visual de la zona.


19.02.2008 12/00091/08



Demandes d’equipaments i serveis generades per la densitat d’ús projectada, en relació amb la capacitat de les xarxes existents Equipaments

Segons el Reial Decret 2159/1978 del 23 de juny de Mòduls mínims de reserva per a dotacions en sòl residencial el nou sector urbanitzable URB-01 ha de preveure, com a mínim les següents superfícies d’equipaments:

• Espais lliures públics: 3.120 m2 de zones verdes i 624 m2 per a zones de jocs i esbarjo. Aquestes superfícies es garanteixen amb la qualificació de 4.654 m2 d’espais lliures públics que es fa al nou urbanitzable.

• Aparcaments: un mínim de 349 places, això es preveu amb la reserva de 2.792 m2 per a aparcaments públics i amb els que es disposin als vials i a les edificacions.

• Altres Equipaments: 2.080 m2 d’equipaments docents, 416 m2 d’equipament comercial i social. Hi ha 3.723 m2 reservats a l’URB-01 per a equipaments públics, front als 2.496 m2 que es requereixen. Per tal d’optimitzar recursos i complir amb les superfícies mínimes a reservar per diferents tipus d’equipaments, segons la llei del sòl o d’altres lleis i decrets, es podrien agrupar superfícies amb altres urbanitzables.

La reserva de sòl per a equipaments és superior a l’exigida pels estàndards de la Llei Estatal del Sòl, això fa que la xarxa actual d’equipaments no es vegi molt afectada.

Xarxa d’abastament d’aigua

El nou urbanitzable es connectarà a la xarxa d’abastament d’aigua del nucli d’Alaior, els volums d’aigua que hauran de ser subministrats es justifiquen a l’apartat de recursos renovables d’aquest capítol.

Xarxa de sanejament d’aigües residuals.

El nou urbanitzable es connectarà a la xarxa de sanejament del nucli d’Alaior i els volums d’aigua que hauran de ser tractats seran els mateixos aproximadament que els que se subministraran. L’EDAR d’Alaior pot tractar un cabdal màxim diari de 2000 m3 cosa que representa un cabdal màxim anual de 730.000 m3. A més està prevista una ampliació de l’EDAR per tractar 2.500 m3 per dia, cosa que permetria tractar 912.500 m3 anuals. Al 2005, el cabdal anual tractat a la depuradora va ser de 578.065 m3, per tant amb el disseny actual de la depuradora, quedaria un marge de 151.935 m3. Si consideram, en canvi l’ampliació a 2.500 m3 per dia, el marge que queda encara és molt més gran, 334.435 m3. Amb l’execució de l’urbanitzable es produirà un increment del consum d’aigua que anirà a la xarxa de sanejament, que serà igual al volum d’aigua consumida, per tant entre 27.331 m3 i 68.328 m3 l’any. Amb aquestes xifres el disseny de la depuradora actual és suficient, si es té en compte aquest urbanitzable individualment, per altre costat, cal recordar que s’ha d’ampliar aquesta estació, cosa que implica encara un major marge.

Disponibilitat d’una varietat de mitjans d’accessibilitat sostenible

L’accessibilitat sostenible està garantida, ja que a una distància d’uns 500 metres, s’estableix aquesta longitud com estàndard per als desplaçaments a peu, hi trobem bona part de serveis d’interès per a la nova població resident al sector urbanitzable: església, ajuntament, zona de comerços i oci, equipaments educatius, etc..). Per això


19.02.2008 12/00091/08



no és necessària la dotació d’equipaments per a transport públic, ja que les petites dimensions del nucli d’Alaior fan inviable un sistema de transport urbà.


19.02.2008 12/00091/08




Aquest sector es troba al sud del nucli d’Alaior, al costat de la carretera Nova, té una superfície de 148.151 m2 i una capacitat de població màxima de 1.152 habitants.


Geologia

El sector urbanitzable està dividit en dues zones geològiques segons la litologia que hi trobem. A la zona nord oriental es troben les dolomies, calcàries i margues, i a la zona sud occidental predominen les calcarenites amb fàcies de lagoon. Aquestes dues litologies ja es troben a sectors urbanitzats del nucli d’Alaior. Aquestes litologies són permeables, cosa que fa que el risc de contaminació d’aqüífers sigui moderat.

Pendents i altures

El sector URB-02 es troba a una altitud que oscil·la entre els 105 i els 115 metres sobre el nivell de la mar, el gradient d’altitud és baix, les zones més elevades es situen al sud est del sector i baixen progressivament cap al nord oest en direcció al centre del nucli d’Alaior. Aquest poc gradient d’altura fa que els pendents de la zona siguin baixos, pràcticament la totalitat del sector presenta pendents entre 0 i 4 % exceptuant una petita zona al centre del urbanitzable on hi ha pendents entre el 10 i 60 %.

Pendents(%) Mapa de pendents (%) del sector URB-02, amb l’esbós d’una hipotètica vialitat


19.02.2008 12/00091/08



Altures en metres

Mapa d’altures en metres del sector URB-02, amb l’esbós d’una hipotètica vialitat

Vegetació i conreus

El sector està molt parcel·lat en petits horts, la major part de conreus estan en procés d’abandó. No hi ha cap zona boscosa, tan sols alguns arbres dispersos.

Processos de pressió sobre els recursos i deteriorament ambiental.

Com es veu a la fotografia al sector URB-02 hi ha un predomini superficial de camps de conreu en procés d’abandó, el terreny està molt parcel·lat i les funcions agrícoles desapareixen per donar pas a funcions residencials. La major part de les construccions que s’observen són pròpies de residències unifamiliars com xalets i piscines, el fet que la carretera Nova passi pel nord del sector li dóna un aspecte i funció més urbana. A més, tot el sector, excepte la part sud, està envoltat per sòl urbà, el qual es troba molt consolidat al costat oest i est de l’URB-02. Els espais estrictament naturals són inexistents, ja que tot ha estat modificat pels conreus, parcel·lacions i edificacions residencials.


19.02.2008 12/00091/08



Foto aèria del sector URB-02 Impacte de la urbanització projectada sobre recursos renovables i el paisatge.

Al sector URB-02 es preveuen 384 habitatges, amb una capacitat màxima de 1.152 habitants, que tindran un efecte sobre l’explotació dels recursos renovables, com ara l’aigua.

Segons el Pla Hidrològic de les Illes Balears, els municipis han de garantir un subministrament de 300l/hab/dia, això suposa que al nou urbanitzable, amb les seves 1.157 noves places, s’haurà de donar un subministrament de 345,6 m3 al dia, és a dir, 126.144 m3 a l’any. De totes maneres el consum domèstic d’aigua al nucli d’Alaior és de 120 l/hab/dia, segons dades de l’Agenda Local, cosa que ens donaria un consum bastant inferior al que es preveu segons les xifres del Pla Hidrològic, el consum anual seria així de 50.677 m3 a l’any.

Actualment, la captació dels pous municipals que abasten al nucli d’Alaior és de 176l/hab/dia per a una població de poc més de 7.000 habitants, és a dir uns 450.000 m3 anuals. Aquesta capacitat està un poc per sota el volum exigit pel Pla Hidrològic. Per a l’abastament del nou urbanitzable seria necessari un increment de les captacions d’entre 50.677 m3 (120l/hab/dia) i 126.144 m3 (300l/hab/dia) l’any. Aquesta previsió d’increment de les captacions és possible, ja que la capacitat de recursos de l’aqüífer de Migjorn és major que la capacitat de consum que hi ha a l’actualitat i per a un escenari calculat fins a 2016, segons es desprèn de les dades del Pla Hidrològic.

Pel que fa al paisatge, la morfologia de la zona es veurà substituïda, es passa d’un paisatge agrícola a un paisatge urbà, si bé l’impacte es veurà minimitzat pel fet de què la nova urbanització és una continuació del nucli d’Alaior, això vol dir que l’element urbà ja forma part del paisatge visual de la zona. Dins el sector URB-02 hi ha part de l’Àmbit Inalterable – Casetes d’esbarjo, que està protegit pel Catàleg de protecció arquitectònica i dels béns etnològics d’Alaior i recollit per aquesta Revisió del PGOU. El


19.02.2008 12/00091/08



disseny previst en aquesta Revisió, per al sector URB-02, respecte aquest àmbit de manera que es conservaran inalterables els seus valors arquitectònics i paisatgístics.

Demandes d’equipaments i serveis generades per la densitat d’ús projectada, en relació amb la capacitat de les xarxes existents.

Equipaments


• Espais lliures públics: 5.760 m2 de zones verdes i 1.152 m2 per a zones de jocs i esbarjo. Aquestes superfícies es garanteixen amb la qualificació de 14.815 m2 d’espais lliures públics que es fa al nou urbanitzable.

• Aparcaments: un mínim de 1111 places, això es preveu amb la reserva de 8.889 m2 per a aparcaments més els que es reserven als vials i als edificis.

• Altres Equipaments: 3.840 m2 d’equipaments educatius per a educació primària i 768 m2 per a pre-escolar, 2.304 m2 de parc esportiu, 384 m2 d’equipament comercial i 1.152 m2 d’equipament social. Hi ha 12.317 m2 reservats a l’URB-02 per a equipaments públics, front als 8.448 m2 que es requereixen. Per tal d’optimitzar recursos i complir amb les superfícies mínimes a reservar per diferents tipus d’equipaments, segons la llei del sòl o d’altres lleis i decrets, es podrien agrupar superfícies amb altres urbanitzables.





El sector es connectarà a la xarxa de sanejament del nucli d’Alaior i els volums d’aigua que hauran de ser tractats seran equivalents als que se subministraran. L’EDAR d’Alaior pot tractar un cabdal màxim diari de 2000 m3 cosa que equival a un cabdal màxim anual de 730.000 m3. A més està prevista una ampliació de l’EDAR per tractar 2.500 m3 per dia, equivalent a 912.500 m3 anuals. Al 2005, el cabdal anual tractat a la depuradora va ser de 578.065 m3, per tant amb el disseny actual de la depuradora, quedaria un marge de 151.935 m3. Si consideram, en canvi l’ampliació a 2.500 m3 per dia, el marge que queda encara és molt més gran, 334.435 m3. Amb l’execució de l’urbanitzable es produirà un increment del consum d’aigua que anirà a la xarxa de sanejament, que serà igual al volum d’aigua consumida, per tant entre 50.677 m3 i 126.144 m3 l’any. Amb aquestes xifres el disseny de la depuradora actual és suficient, si es té en compte aquest urbanitzable individualment, per altre costat, com que s’ha d’ampliar l‘estació, hi ha encara un major marge.

Disponibilitat d’una varietat de mitjans d’accessibilitat sostenible.

L’accessibilitat sostenible està garantida, ja que a una distància d’uns 500 m, aquesta longitud és estàndard per als desplaçaments a peu, hi trobem bona part de serveis d’interès per a la nova població resident al sector urbanitzable: església, ajuntament, zona de comerços i oci, equipaments educatius, etc..). Per això no és necessària la


19.02.2008 12/00091/08



dotació d’equipaments per a transport públic, ja que les petites dimensions del nucli d’Alaior fan inviable un sistema de transport urbà.


Aquest sector es troba al sud-oest del nucli d’Alaior, entre el Camí de sa Bassa Roja i la carretera Me-1. Té una superfície de 71.390 m2 i una capacitat de població màxima de 630 habitants.


Geologia

La totalitat de la superfície del sector es troba sobre una litologia o predominen les calcarenites amb fàcies de lagoon. Aquesta litologia és la predominant al sòl on s’ubica el nucli d’Alaior. Aquests material són de la naturalesa permeable, el que suposa certa vulnerabilitat pels aqüífers.

Pendents i altures

El sector URB-03 es troba a una altitud que oscil·la entre els 103 i 112 metres. La zona més elevada es troba al nord-est, la més propera al poble, el relleu baixa de forma suau en direcció sud-oest. Els pendents del sector són molt suaus, aquests mai arriben al 10% i tan sols trobam pendents fins al 9% a la zona oest del sector.

Pendents % Mapa de pendents (%) del sector URB-03, amb l’esbós d’una hipotètica vialitat


19.02.2008 12/00091/08



Altures en metres

Mapa d’altures en metres del sector URB-03, amb l’esbós d’una hipotètica vialitat

Vegetació i conreus

La major part del sector està ocupat per conreus agrícoles en procés d’abandó, on espècies naturals guanyen terreny a les parcel·les conreades. Pel contrari la zona nord del sector està ocupada per petits horts privats d’agricultura d’esplai, també hi ha un sector al nord ocupat per usos industrials.

Processos de pressió sobre els recursos i deteriorament ambiental

Tal i com mostra la fotografia del Sector URB-03, a la zona hi ha un predomini de parcel·les agrícoles en procés d’abandó. La zona millor conservada com a paisatge agrícola és la més meridional. A la zona més occidental és on trobam els sectors on el procés d’abandó de l’activitat agrícola està més avançat i on la vegetació natural guanya pes. Al nord-est, trobam els usos més urbans, hi ha un predomini de petites parcel·les amb habitatges amb hortes privades, però on l’ús residencial és el principal. El sector nord-occidental està ocupat per un magatzem de material de construcció.

Podem dir que a la zona hi ha una forta pressió de la funció urbana, que es complementa a més, amb el pas de la carretera Me-1 per tota la zona meridional i occidental del sector. La resta del sector està envoltada pels usos urbans del nucli d’Alaior (zona oriental) i industrial (fàbrica de materials de construcció al nord). El pas del sector URB-03 a zona edificada és una continuació de la tendència ja observada al sector tot i la seva condició de sòl rústic en l’actualitat.


19.02.2008 12/00091/08



Foto aèria del sector URB-03

Impacte de la urbanització projectada sobre recursos renovables i el paisatge.

Al sector URB-03 es preveuen 210 habitatges, amb una capacitat màxima de 630 habitants, això tindrà un efecte sobre l’explotació de certs recursos renovables.

Segons el Pla Hidrològic de les Illes Balears, els municipis han de garantir un subministrament de 300l/hab/dia, això suposa que al nou urbanitzable, amb les seves 630 noves places, s’haurà de donar un subministrament de 189 m3 al dia, és a dir, 68.985 m3 a l’any. De totes maneres el consum domèstic d’aigua al nucli d’Alaior és de 120 l/hab/dia, segons dades de l’Agenda Local, cosa que ens donaria un consum bastant inferior al que es preveu segons les xifres del Pla Hidrològic, el consum anual seria així de 27.594 m3 a l’any.

Actualment, la captació dels pous municipals que abasten al nucli d’Alaior és de 176l/hab/dia per a una població de poc més de 7.000 habitants, és a dir uns 450.000 m3 anuals. Aquesta capacitat està un poc per sota el volum exigit pel Pla Hidrològic. Per a l’abastament del nou urbanitzable seria necessari un increment de les captacions d’entre 27.594 m3 (120l/hab/dia) i 68.985 m3 (300l/hab/dia) l’any. Aquesta previsió d’increment de les captacions sembla possible, ja que la capacitat de recursos de l’aqüífer de Migjorn és major que la capacitat de consum que hi ha a l’actualitat i per a un escenari calculat fins a 2016, segons es desprèn de les dades del Pla Hidrològic.

Pel que fa al paisatge, la morfologia de la zona es veurà substituïda, es passa d’un paisatge agrícola a un paisatge urbà, si bé l’impacte es veurà minimitzat pel fet de què la nova urbanització és una continuació del nucli d’Alaior, això vol dir que l’element urbà ja forma part del paisatge visual de la zona, a més anirà en consonància amb els usos ja urbans que es troben al sector.


19.02.2008 12/00091/08




Equipaments


• Espais lliures públics: 3.150 m2 de zones verdes i 630 m2 per a zones de jocs i esbarjo. Aquestes superfícies es garanteixen amb la qualificació de 9.912 m2 d’espais lliures públics que es fa al nou urbanitzable.

• Aparcaments: un mínim de 535 places, això es preveu amb la reserva de 4.500 m2 per a aparcaments públics més els que seran als vials i a les edificacions.

• Altres Equipaments: 2.100 m2 d’equipaments educatius, 420 m2 construïts d’equipament comercial i d’equipament social. Hi ha 6.500 m2 reservats a l’URB-03 per a equipaments públics, front als 2.520 m2 que es requereixen. Per tal d’optimitzar recursos i complir amb les superfícies mínimes a reservar per diferents tipus d’equipaments, segons la llei del sòl o d’altres lleis i decrets, es podrien agrupar superfícies amb altres urbanitzables.





El nou urbanitzable es connectarà a la xarxa de sanejament del nucli d’Alaior i els volums d’aigua que hauran de ser tractats seran els mateixos aproximadament que els que se subministraran. L’EDAR d’Alaior pot tractar un cabdal màxim diari de 2000 m3 cosa que representa un cabdal màxim anual de 730.000 m3. A més està prevista una ampliació de l’EDAR per tractar 2.500 m3 per dia, cosa que permetria tractar 912.500 m3 anuals. Al 2005, el cabdal anual tractat a la depuradora va ser de 578.065 m3, per tant amb el disseny actual de la depuradora, quedaria un marge de 151.935 m3. Si consideram, en canvi l’ampliació a 2.500 m3 per dia, el marge que queda encara és molt més gran, 334.435 m3. Amb l’execució de l’urbanitzable es produirà un increment del consum d’aigua que anirà a la xarxa de sanejament, que serà igual al volum d’aigua consumida, per tant entre 27.594 m3 i 68.985 m3 l’any. Amb aquestes xifres el disseny de la depuradora actual és suficient, si es té en compte aquest urbanitzable individualment, per altre costat, cal recordar que s’ha d’ampliar aquesta estació, cosa que implica encara un major marge.


L’accessibilitat sostenible està garantida, ja que a una distància d’uns 500 metres, s’estableix aquesta longitud com estàndard per als desplaçaments a peu, hi trobem bona part de serveis d’interès per a la nova població resident al sector urbanitzable: església, ajuntament, zona de comerços i oci, equipaments educatius, etc..). Per això no és necessària la dotació d’equipaments per a transport públic, ja que les petites dimensions del nucli d’Alaior fan inviable un sistema de transport urbà.


19.02.2008 12/00091/08




Aquest sector es troba a l’est del nucli urbà d’Alaior, al nord de la carretera Me-1. Aquest sector té 230.363 m2, es tracta d’un sòl urbanitzable industrial, on els usos industrials arriben als 142.202 m2 del sector, és a dir, un 60,73% del sector.


Geologia

Es pot dir que la totalitat del sector URB-05 es troba sobre litologies on predominen les dolomies, calcàries i margues. Aquesta litologia predomina al nord del nucli d’Alaior. S’ha de dir que aquesta litologia és permeable el que suposa cert risc de contaminació dels aqüífers.

Pendents i altures

El sector URB-05 es troba a una altitud que oscil·la entre els 110 i 130 metres. Les zones més baixes es troben disposades d’est a oest en un tàlveg que travessa el sector pel centre, les zones més baixes es troben a l’extrem oest. El relleu augmenta la seva altura des del tàlveg cap al nord i el sud del sector. Les altures màximes es situen al sud-est del sector on s’arriba als 130 metres, mentre que a la zona nord s’arriba als 120 metres. Els pendents dels sector són en general suaus, la major part de la superfície presenta desnivells d’entre el 0 i 10 %, tan sols, una franja de terreny que es disposa al llarg del sector en sentit est-oest i situada a la meitat sud del sector arriba a pendents fins al 30%. Pendents (%) Mapa de pendents (%) del sector URB-05, amb l’esbós d’una hipotètica vialitat


19.02.2008 12/00091/08



Altures en metres Mapa d’altures en metres del sector URB-05, amb l’esbós d’una hipotètica vialitat Vegetació i conreus

La major par del sector està ocupada per parcel·les conreades de conreus herbacis, al sud-est del sector es pot trobar certa presència de vegetació natural, concretament alguns ullastrars, els usos urbans o no agrícoles també hi són presents, al costat de la carretera Me-1 i a l’oest del sector es poden veure algunes naus i sobretot construccions residencials.


Tal i com mostra la fotografia del sector URB-05, actualment, hi ha un predomini de l’ús agrícola a la zona. El sector presenta però ja certs aspectes que donen a entendre que s’està produint un procés d’abandó dels conreus a favor d’usos naturals o d’altres antròpics, sobretot prop del polígon industrial o de la carretera Me-1. Cap al centre i oest del sector hi ha un grup d’edificacions que el seu ús principal no és l’agrícola, és el residencial, si be encara conserven petites hortes conreades.


19.02.2008 12/00091/08



Foto aèria del sector URB-05 Impacte de la urbanització projectada sobre recursos renovables i el paisatge

Segons el Pla Hidrològic de les Illes Balears, els municipis han de garantir un subministrament de 4.000 m3 per hectàrea i any als nous polígons industrials, això suposa que al nou urbanitzable, amb les seves 23,03 hectàrees, s’haurà de donar un subministrament de 92.120 m3 a l’any. Al 2005, per abastir el polígon de la Trotxa eren necessaris 31.526 m3 d’aigua que eren proveïts per un únic pou. La primera fase que és la que està executada del polígon té una superfície aproximada de 185.000 m2, la qual cosa suposa un consum de 1704 m3 per hectàrea, menys de la meitat del que preveu el Pla Hidrològic. Amb aquestes darreres xifres el consum del nou sector del polígon industrial seria d’aproximadament 39.243 m3.

Per a l’abastament del nou urbanitzable seria necessari un increment de les captacions d’entre 39.243 m3 (1704 m3 per hectàrea) i 92.120 m3 (4000 m3 per hectàrea) l’any. Aquesta previsió d’increment de les captacions sembla possible, ja que la capacitat de recursos de l’aqüífer de Migjorn és major que la capacitat de consum que hi ha a l’actualitat i per a un escenari calculat fins a 2016, segons es desprèn de les dades del Pla Hidrològic.

Pel que fa al paisatge, la morfologia de la zona es veurà substituïda, passant d’un paisatge agrícola a un paisatge urbà industrial. El nou urbanitzable és una continuació de la zona industrial ja existent a l’oest del sector i el seu accés es realitzarà des d’una carretera ja existent, la Me-1, això són factors que atenuen l’impacte. La zona on hi ha un cert predomini de la vegetació natural quedarà qualificada com a espai lliure públic, concretament el sector sud-est del nou urbanitzable.


19.02.2008 12/00091/08




Equipaments

Segons el Reial Decret 2159/1978 del 23 de juny de Mòduls mínims de reserva per a dotacions en Plans Parcials que desenvolupin sòls industrials, el nou sector urbanitzable URB-05 ha de preveure, com a mínim les següents superfícies d’equipaments:

• Espais lliures públics: 23.076 m2 de zones verdes. Aquestes superfícies es garanteixen amb la qualificació de 23.600 m2 d’espais lliures públics que es fa al nou urbanitzable.

• Aparcaments: un mínim de 1.783 places, això es preveu amb la reserva de 11.538 m2 per a aparcaments públics més els que seran als vials i a les edificacions.

• Altres Equipaments: 9.230 m2 de serveis d’interès públic i social, dels quals, 4.615 m2 són per a parc esportiu, 2.307 m2 per a equipament comercial i altres 2.308 m2 per a equipaments socials, tots aquests equipaments estan garantits amb la reserva de 9.230 m2 de superfície al nou urbanitzable. Aquestes reserves contribuiran a millorar les ràtios d’equipaments pel conjunt del municipi.



El nou urbanitzable es connectarà a la xarxa d’abastament d’aigua de l’actual polígon industrial, els volums d’aigua que hauran de ser subministrats es justifiquen a l’apartat de recursos renovables d’aquest capítol.


El nou sector es connectarà a la xarxa de sanejament del polígon actual i del nucli d’Alaior i els volums d’aigua que hauran de ser tractats seran els mateixos aproximadament que els que se subministraran. L’EDAR d’Alaior és la que tracta aquestes aigües depurades, previ tractament de la planta del polígon de la Trotxa, de propietat municipal). L’EDAR d’Alaior pot tractar un cabdal màxim diari de 2000 m3 cosa que representa un cabdal màxim anual de 730.000 m3. A més està prevista una ampliació de l’EDAR per tractar 2.500 m3 per dia, cosa que permetria tractar 912.500 m3 anuals. Al 2005, el cabdal anual tractat a la depuradora va ser de 578.065 m3, per tant amb el disseny actual de la depuradora, quedaria un marge de 151.935 m3. Si consideram, en canvi l’ampliació a 2.500 m3 per dia, el marge que queda encara és molt més gran, 334.435 m3. Amb l’execució de l’urbanitzable es produirà un increment del consum d’aigua que anirà a la xarxa de sanejament, que serà igual al volum d’aigua consumida, per tant entre 39.243 m3 i 92.120 m3 l’any. Amb aquestes xifres el disseny de la depuradora actual seria suficient, sempre que es tengui en compte aquest urbanitzable individualment. Per altre costat, cal recordar que s’ha d’ampliar l’EDAR d’Alaior, de manera que així sí que seria factible el tractament de les aigües residuals previstes pel polígon i altres urbanitzables. De totes maneres, s’hauria de revisar la capacitat de la depuradora del polígon de la Trotxa, aquella que fa el tractament previ de les aigües residuals industrials abans d’enviar-les a l’EDAR d’Alaior, per assegurar-ne un correcte tractament amb l’increment dels cabdals.


19.02.2008 12/00091/08




Els diferents sectors del futur polígon industrial es troben a una distància que oscil·la entre els 500 i 1.500 metres del nucli urbà d’Alaior. Els desplaçaments a peu són viables en certa mesura, però les dimensions del polígon i les activitats que s’hi desenvolupen fan que la utilització del vehicle sigui necessària, a més, les activitats industrials poden ésser molestes, per això s’han d’ubicar a certa distància de les zones residencials.


19.02.2008 12/00091/08




Aquest sector es troba al sud-est del nucli urbà d’Alaior, al nord de la carretera Me-1. Aquest sector té 49.300 m2, es tracta d’un sòl urbanitzable industrial, on els usos industrials arriben als 38.733 m2 del sector, és a dir, un 78,57% del sector.


Geologia

Es pot dir que meitat nord del sector URB-08 es troba sobre litologies on predominen les dolomies, calcàries i margues del Juràssic. Aquesta litologia d’origen sedimentari predomina al nord del nucli d’Alaior. Aquesta unitat és menys susceptible que les fàcies de lagoon, la qual ocupa la part meridional del sector, pel què respecta la vulnerabilitat dels aqüífers. Les margues en són les principals responsables, però també s’ha de tenir en consideració la menor porositat que presenten les calcàries i dolomies massisses.

Pendents i altures

El sector URB-08 es troba a una altitud que oscil·la entre els 110 i 125 metres. El relleu es disposa de forma ascendent d’oest a est. Els pendents dels sector són en general suaus, la major part de la superfície presenta desnivells d’entre el 0 i 10 %, tan sols, una franja de terreny que es disposa al sud-est del sector s’arriba a pendents de fins el 25%. Pendents (%) Mapa de pendents (%) del sector URB-08.


19.02.2008 12/00091/08



Altures en metres Mapa d’altures en metres del sector URB-08 Vegetació i conreus

La major par del sector està ocupada per parcel·les conreades de conreus herbacis, hi ha algunes clapes de ullastrar entre les tanques, el conreu està en estat d’abandó.


Tal i com mostra la fotografia del sector URB-08, actualment, hi ha un predomini de l’ús agrícola a la zona. El sector presenta però ja certs aspectes que donen a entendre que s’està produint un procés d’abandó dels conreus a favor d’usos naturals o d’altres antròpics, al centre del sector s’observa que el sòl és bastant pobre, al sud-est del sector hi ha una edificació que disposa d’un camí d’accés des de l’antiga carretera a Maó, a l’oest hi ha altre camí que travessa el sector de nord a sud. Fora del sector però als seus límits es veuen com proliferen els usos antròpics i les edificacions residencials, a més, el sector està envoltat al nord i sud per l’antiga carretera a Maó i la nova variant de la Me-1, al nord es localitza el polígon de La Trotxa i el nucli urbà d’Alaior.


19.02.2008 12/00091/08



Foto aèria del sector URB-08 Impacte de la urbanització projectada sobre recursos renovables i el paisatge

Segons el Pla Hidrològic de les Illes Balears, els municipis han de garantir un subministrament de 4.000 m3 per hectàrea i any als nous polígons industrials, això suposa que al nou urbanitzable, amb les seves 4,93 hectàrees, s’haurà de donar un subministrament de 19.720 m3 a l’any. Al 2005, per abastir el polígon de la Trotxa eren necessaris 31.526 m3 d’aigua que eren proveïts per un únic pou. La primera fase que és la que està executada del polígon té una superfície aproximada de 185.000 m2, la qual cosa suposa un consum de 1.704 m3 per hectàrea, menys de la meitat del que preveu el Pla Hidrològic. Amb aquestes darreres xifres el consum del nou sector del polígon industrial seria d’aproximadament 8.401 m3.

Per a l’abastament del nou urbanitzable seria necessari un increment de les captacions d’entre 8.401 m3 (1.704 m3 per hectàrea) i 19.720 m3 (4.000 m3 per hectàrea) l’any. Aquesta previsió d’increment de les captacions sembla possible, ja que la capacitat de recursos de l’aqüífer de Migjorn és major que la capacitat de consum que hi ha a l’actualitat i per a un escenari calculat fins a 2016, segons es desprèn de les dades del Pla Hidrològic.

Pel que fa al paisatge, la morfologia de la zona es veurà substituïda, passant d’un paisatge agrícola a un paisatge urbà industrial. El nou urbanitzable és una continuació de la zona industrial ja existent al nord del sector i el seu accés es realitzarà des d’una carretera ja existent, l’antiga carretera Maó - Ciutadella, això són factors que atenuen l’impacte.


19.02.2008 12/00091/08




Equipaments

Segons el Reial Decret 2159/1978 del 23 de juny de Mòduls mínims de reserva per a dotacions en Plans Parcials que desenvolupin sòls industrials, el nou sector urbanitzable URB-08 ha de preveure, com a mínim les següents superfícies d’equipaments:

• Espais lliures públics: 4.930 m2 de zones verdes. Aquestes superfícies es garanteixen amb la qualificació de 4.930 m2 d’espais lliures públics que es fa al nou urbanitzable.

• Aparcaments: un mínim de 382 places, això es preveu amb la reserva de 2.465 m2 per a aparcaments públics més els que seran als vials i a les edificacions.

• Altres Equipaments: 1.972 m2 de serveis d’interès públic i social, tots aquests equipaments estan garantits amb la reserva de 1.972 m2 de superfície al nou urbanitzable. Aquestes reserves contribuiran a millorar les ràtios d’equipaments pel conjunt del municipi.

La reserva de sòl per a equipaments és igual a l’exigida pels estàndards de la Llei Estatal del Sòl, això fa que la xarxa actual d’equipaments no es vegi molt afectada.


El nou urbanitzable es connectarà a la xarxa d’abastament d’aigua de l’actual polígon industrial, els volums d’aigua que hauran de ser subministrats es justifiquen a l’apartat de recursos renovables d’aquest capítol.


El nou sector es connectarà a la xarxa de sanejament del polígon actual i del nucli d’Alaior i els volums d’aigua que hauran de ser tractats seran els mateixos aproximadament que els que se subministraran. L’EDAR d’Alaior és la que tracta aquestes aigües depurades, previ tractament de la planta del polígon de la Trotxa, de propietat municipal). L’EDAR d’Alaior pot tractar un cabdal màxim diari de 2000 m3 cosa que representa un cabdal màxim anual de 730.000 m3. A més està prevista una ampliació de l’EDAR per tractar 2.500 m3 per dia, cosa que permetria tractar 912.500 m3 anuals. Al 2005, el cabdal anual tractat a la depuradora va ser de 578.065 m3, per tant amb el disseny actual de la depuradora, quedaria un marge de 151.935 m3. Si consideram, en canvi l’ampliació a 2.500 m3 per dia, el marge que queda encara és molt més gran, 334.435 m3. Amb l’execució de l’urbanitzable es produirà un increment del consum d’aigua que anirà a la xarxa de sanejament, que serà igual al volum d’aigua consumida, per tant entre 8.401 m3 i 19.720 m3 l’any. Amb aquestes xifres el disseny de la depuradora actual seria suficient, sempre que es tengui en compte aquest urbanitzable individualment. Per altre costat, cal recordar que s’ha d’ampliar l’EDAR d’Alaior, de manera que així sí que seria factible el tractament de les aigües residuals previstes pel polígon i altres urbanitzables. De totes maneres, s’hauria de revisar la capacitat de la depuradora del polígon de la Trotxa, aquella que fa el tractament previ de les aigües residuals industrials abans d’enviar-les a l’EDAR d’Alaior, per assegurar-ne un correcte tractament amb l’increment dels cabdals.


19.02.2008 12/00091/08



Disponibilitat d’una varietat de mitjans d’accessibilitat sostenible Els diferents sectors del futur polígon industrial es troben a una distància que oscil·la entre els 500 i 1.000 metres del nucli urbà d’Alaior. Els desplaçaments a peu són viables en certa mesura, però les dimensions del polígon i les activitats que s’hi desenvolupen fan que la utilització del vehicle sigui necessària, a més, les activitats industrials poden ésser molestes, per això s’han d’ubicar a certa distància de les zones residencials.


19.02.2008 12/00091/08



8.3.6 Conclusions del sòl urbanitzable

Els 5 urbanitzables proposats sumen un total de 545.742 m2 dels quals 279.663 m2 són per a desenvolupament industrial, a la resta es preveuen 802 habitatges, amb una capacitat màxima de població de 2.406 habitants. Geologia Característiques geològiques, topogràfiques i ecològiques Aquest nous urbanitzables es situen sobre litologies similars a les que hi trobam a l’espai on es desenvolupa l’actual nucli d’Alaior (Dolomies, calcàries, margues i calcarenites amb fàcies de lagoon). Els relleus es situen entre els 100 i 140 metres, essent les zones més elevades les situades al nord del nucli d’Alaior i de cada sector urbanitzable. Els pendents són baixos als sectors urbanitzables situats al sud del nucli, on els pendents poques vegades superen el 10%, els urbanitzables més septentrionals presenten pendents més pronunciades, i s’hi poden arribar a pendents de més del 30%. Processos de pressió sobre els recursos i deteriorament ambiental Pel que fa al paisatge els cinc urbanitzables tenen característiques d’espai rústic periurbà, hi ha un predomini de parcel·les conreades, principalment amb conreus herbacis, generalment pastures, aquesta activitat es troba en la seva major part en procés d’abandó, i és substituïda per vegetació natural, sobretot espècies arbustives, o per usos més propis del sòl urbà: petits abocadors, magatzem a l’aire d’activitats industrials properes i, sobretot, per edificacions destinades a residència, generalment antigues construccions agrícoles que han derivat en residències, algunes de les quals tenen piscina. Molt lligat a aquesta funció residencial, es poden trobar petites hortes destinades a l’autoconsum i a l’esbarjo. Els espais ocupats per vegetació natural són escassos, destaquen algunes petites taques de vegetació al polígon industrial. Impacte sobre els recursos renovables Segons el Pla Hidrològic de les Illes Balears, s’hauria de garantir pels nous urbanitzables residencials un subministrament de 300l/hab/dia, mentre que segons dades de l’agenda local el consum domèstic és només de 120l/hab/dia. Per altre costat, per als nous urbanitzables industrials el PH preveu garantir el subministrament de 4.000 m3 per hectàrea i any, mentre que el consum de l’actual polígon és només de 1.704 m3 per hectàrea. En resum, l’execució dels nous urbanitzables suposaria un increment del consum d’aigua que pot oscil·lar entre els 141.529 m3 i els 375.297 m3 anuals, segons el criteri escollit per fer el càlcul. Aquesta previsió d’increment de les captacions sembla possible, ja que la capacitat de recursos de l’aqüífer de Migjorn és major que la capacitat de consum que hi ha a l’actualitat i per a un escenari calculat fins a 2016, segons es desprèn de les dades del Pla Hidrològic.


19.02.2008 12/00091/08



Demandes d’equipaments i serveis Segons els estàndards definits per la Llei estatal del sòl sobre la reserva de sòl per a equipaments públics a nous urbanitzables, i els que s’han definit per a cada Pla Parcial dels sectors urbanitzables, es pot fer el següent quadre comparatiu:

Requerits Llei del Sòl Reservats PP

Espais Lliures públics 37.512 m2 52.457 m2

Aparcaments 3.778 places

27.719 m2 a pàrkings.

Més aparcaments a viari

I aparcaments privats

Aparcaments 4.160 places

30.184 m2 a pàrkings.

Més aparcaments a viari

I aparcaments privats

Equipament educatiu 8.780 m2 31.770 m2

Equipament esportiu 6.919 m2

Equipament social i comercial 8.959 m2

TAULA LXI. Equipaments al sòl urbanitzable

Observant el quadre es pot dir que la reserva de sòl per a equipaments és superior a l’exigida pels estàndards de la Llei Estatal del Sòl, això fa que la xarxa actual d’equipaments no es vegi molt afectada amb el nous urbanitzables.

Les xarxes d’abastament d’aigua i de sanejament d’aigües residuals dels nous urbanitzables es connectaran a les xarxes existents del nucli actual.

Pel que fa al tractament de les segones, s’ha de preveure un increment de les aigües residuals que oscil·larà entre 142.202 m3 i 375.297 m3. La primera xifra (segons ràtios de consum actuals) podria ser fàcilment absorbida per l’ampliació de l’EDAR d’Alaior, mentre que la segona (ràtios del pla hidrològic) quedaria un poc per sota de la capacitat de disseny de l’ampliació de l’EDAR d’Alaior. Amb la ràtio de consum que hi havia al 2005, de 176l/hab/dia, pel nucli d’Alaior, l’ampliació de l’EDAR seria suficient per una població de poc més de 14.000 habitants, tot i que aquesta xifra podria ser inferior, si es té en compte que en la ràtio no es contempla el consum al Sòl Industrial, 1.704 m3 per hectàrea i any. Una vegada s’hagi executat tot el Sòl Industrial, la superfície que abastarà serà de 58,88 Ha, de manera que amb les xifres manejades el consum seria de 100.331 m3 anuals. Si es tenen en compte els consums a sòl industrial, l’EDAR seria suficient per poc més de 12.000 habitants. Accés i mobilitat sostenible Pel que fa a la disponibilitat d’accés i mobilitat sostenible, s’ha de dir, que les reduïdes dimensions del nucli d’Alaior, fan inviable un sistema de transport públic urbà, i que la mobilitat sostenible tan sols és possible a peu o bicicleta. El fet de que els nous urbanitzables estiguin junts físicament al nucli urbà d’Alaior, fa que l’accés al centre del poble i a els principals serveis que aquest ofereix es pugui realitzar a peu o en bicicleta, ja que les distàncies dels sectors urbanitzables i el centre oscil·len entre els 400 i 1.000 metres com a mitjana. Tan sols les dimensions del polígon pot fer necessari el


19.02.2008 12/00091/08



desplaçament en vehicle motoritzat, de totes formes l’accés en bicicleta també és possible, ja que les distàncies al centre urbà mai superen els 2.000 metres. F7C4B8116EB184CCFC7A6AA22CE727F167B8DA41

19.02.2008 12/00091/08



8.3.7 Sòl Urbà Segons el capítol III de la Normativa del Pla Territorial Insular de Menorca de Directrius d’Ordenació de les classes de Sòl Urbà i Urbanitzable, i en concret a l’article 36 sobre ordenació del planejament municipal dels terrenys classificats com a sòl urbà, s’estableix una norma directiva de caràcter prevalent i vinculant per a l’ordenació urbanística. La norma observa les determinacions en l’ordenació del sòl urbà, pel que fa al càlcul de la capacitat de càrrega.

Per tal d’avaluar la capacitat de càrrega dels àmbits de sòl urbà objecte d’operacions de transformació o intensificació d’ús s’han de tenir en compte els factors següents:

• Capacitat de les xarxes de serveis i dotacions per absorbir l’increment de demanda derivat del canvi o la intensificació d’ús.

• Incidència i efectes de l’increment de demanda de viatges i formes de desplaçament generat per la nova implantació d’usos sobre les infraestructures de transport existents i sobre les necessitats d’aparcament.

• Impacte del canvi o de la intensificació d’ús sobre les estratègies de rehabilitació dels centres urbans.

• Impacte de les tipologies d’edificació associades al canvi o a la intensificació d’usos, sobre el patrimoni urbà i arquitectònic objecte de protecció.

A continuació es presenta l’avaluació de la capacitat de càrrega dels sòls urbans objecte d’operacions de transformació o intensificació d’ús.

Hi ha sis unitats d’actuació que se puguin considerar dins aquest tipus de sòl urbà, són la UA-06, UA-09, UA-10, UA-12, UA-13 i UA-15.

UA-06

Aquesta UA té una superfície de 54.322 m2, preveu 229 habitatges (219 de nous). Tot seguit s’avaluen els factors apuntats per aquesta UA.

Xarxes de serveis i dotacions

Es preveuen 229 habitatges és a dir 687 habitants. Aquesta xifra és relativament elevada, però les necessitats de serveis i dotacions estan previstes en el desenvolupament de l’UA. Es preveuen:

• 14.082 m2 d’espais lliures, superfície molt superior als 2.310 m2 exigits per la llei de sòl (5 m2 per habitant) i

• 4.300 m2 de equipaments públics.

Així doncs, es pot considerar que les xarxes de serveis i dotacions previstes a l’UA són completament vàlides per absorbir aquest creixement.

La dotació de serveis d’abastament d’aigua, evacuació d’aigües residuals i de subministrament d’energia es farà a través de la xarxa local i s’utilitzaran les infraestructures locals existents. L’increment de 687 habitants suposarà un increment del consum d’aigua i de les aigües residuals tractades pel sistema de sanejament. L’increment del consum d’aigua oscil·larà entre 30.091 m3 anuals i 75.226 m3. Aquest increment comportarà un augment de les extraccions que haurà d’assumir la xarxa de proveïment existent. Mobilitat i necessitats d’aparcament

El mateix que es comentava pel punt anterior és vàlid per aquest. El nou sòl urbà es troba unit a l’actual trama del nucli d’Alaior i per tant els desplaçaments es podran fer a


19.02.2008 12/00091/08



peu. Pel que fa al parc de vehicles, si consideram que a Alaior hi ha una ràtio de 0,87 vehicles per habitant, el creixement de població podria suposar un increment d’aproximadament 598 vehicles, que entre els aparcaments privats dels nous habitatges, els aparcaments als carrers i els 1.961 m2 d’aparcaments públics previstos, quedaria completament absorbit. Estratègies de rehabilitació de centres urbans

Aquesta UA es troba unida al nucli però fora del centre urbà, per tant la seva execució no ha de tenir cap impacte sobre el mateix. Patrimoni urbà i arquitectònic

A la UA-06 no hi ha cap edificació preexistent, fora de les construccions industrials de tractament i construcció de materials de construcció, i per tant no hi ha cap impacte sobre el patrimoni urbà i arquitectònic.

UA-09

Aquesta UA té una superfície de 5.203 m2 i preveu 32 habitatges (24 de nous). Tot seguit s’avaluen els factors apuntats per aquesta UA.


Es preveuen només 32 habitatges és a dir 96 habitants. Aquesta xifra és relativament reduïda i unida a la disminució de la població que suposarà la introducció d’índexs d’intensitats d’ús al nucli tradicional d’Alaior, o al sòl vacant existent a l’interior del nucli es fa completament insignificant.

No obstant això aquesta unitat porta aparellada un espai lliure públic de 2.451 m2, molt per sobre del que estableix la legislació.

Així doncs, es pot considerar que les xarxes de serveis i dotacions són completament vàlides per absorbir aquest creixement. Mobilitat i necessitats d’aparcament

El mateix que es comentava pel punt anterior és vàlid per aquest, el creixement és reduït i no afectarà molt a aquestes variables. El nou sòl urbà es troba unit a l’actual trama del nucli d’Alaior i per tant els desplaçaments es podran fer a peu. Pel que fa al parc de vehicles, si considerem que a Alaior hi ha una ràtio de 0,87 vehicles per habitant, el creixement de població podria suposar un increment d’aproximadament 83 vehicles, que entre els aparcaments privats dels nous habitatges i els aparcaments a carrer quedaria completament absorbit. Estratègies de rehabilitació de centres urbans


A la UA-09 no hi ha cap edificació preexistent i per tant no hi ha cap impacte sobre el patrimoni urbà i arquitectònic.


19.02.2008 12/00091/08



UA-10

Aquesta UA té una superfície de 6.165 m2, preveu 34 habitatges (26 de nous). Tot seguit s’avaluen els factors apuntats per aquesta UA.


Es preveuen només 34 habitatges és a dir 102 habitants. Aquesta xifra és reduïda i unida a la disminució de la població que suposarà la introducció d’índexs d’intensitats d’ús al nucli tradicional d’Alaior, o al sòl vacant existent a l’interior del nucli es fa completament insignificant.



El mateix que es comentava pel punt anterior és vàlid per aquest, el creixement és reduït i no ha d’afectar aquestes variables. El nou sòl urbà es troba unit a l’actual trama del nucli d’Alaior i per tant els desplaçaments es podran fer a peu. Pel que fa al parc de vehicles, si considerem que a Alaior hi ha una ràtio de 0,87 vehicles per habitant, el creixement de població podria suposar un increment d’aproximadament 88 vehicles, que entre els aparcaments privats dels nous habitatges i els aparcaments a carrer quedaria completament absorbit. Estratègies de rehabilitació de centres urbans



UA-12

Aquesta UA té una superfície de 25.251 m2, preveu 51 nous habitatges. Tot seguit s’avaluen els factors apuntats per aquesta UA.


Es preveuen 51 habitatges és a dir 153 habitants. Aquesta xifra és relativament reduïda i unida a la disminució de la població que suposarà la introducció d’índexs d’intensitats d’ús al nucli tradicional d’Alaior, o al sòl vacant existent a l’interior del nucli es fa completament insignificant.


Així doncs, es pot considerar que les xarxes de serveis i dotacions són completament vàlides per absorbir aquest creixement.


19.02.2008 12/00091/08



Mobilitat i necessitats d’aparcament

El mateix que es comentava pel punt anterior és vàlid per aquest, el creixement és reduït i no afectarà molt a aquestes variables. El nou sòl urbà es troba unit a l’actual trama del nucli d’Alaior i per tant els desplaçaments es podran fer a peu. Pel que fa al parc de vehicles, si considerem que a Alaior hi ha una ràtio de 0,87 vehicles per habitant, el creixement de població podria suposar un increment d’aproximadament 131 vehicles, que entre els aparcaments privats dels nous habitatges i els aparcaments a carrer quedaria completament absorbit. Estratègies de rehabilitació de centres urbans



UA-13



El nou sòl urbà preveu només 14 habitatges és a dir 42 habitants. Aquesta xifra és tan reduïda que unida a la disminució de la població que suposarà la introducció d’índexs d’intensitats d’ús al nucli tradicional d’Alaior, o al sòl vacant existent a l’interior del nucli es fa completament insignificant. A més, aquest creixement es fa perquè el carrer confrontant compte ja amb tots els serveis necessaris per ser considerat urbà.


El mateix que es comentava pel punt anterior és vàlid per aquest, el creixement és tan reduït que no ha d’afectar aquestes variables. El nou sòl urbà es troba unit a l’actual trama del nucli d’Alaior i per tant els desplaçaments es podran fer a peu. Pel que fa al parc de vehicles, si consideram que a Alaior hi ha una ràtio de 0,87 vehicles per habitant, el creixement de població podria suposar un increment d’aproximadament 36 vehicles, que entre els aparcaments privats dels nous habitatges i els aparcaments a carrer quedaria completament absorbit. Estratègies de rehabilitació de centres urbans




19.02.2008 12/00091/08



UA-15



El nou sòl urbà preveu només 7 habitatges és a dir 21 habitants. Aquesta xifra és tan reduïda que unida a la disminució de la població que suposarà la introducció d’índexs d’intensitats d’ús al nucli tradicional d’Alaior, o al sòl vacant existent a l’interior del nucli es fa completament insignificant.


El mateix que es comentava pel punt anterior és vàlid per aquest, el creixement és tan reduït que no ha d’afectar aquestes variables. El nou sòl urbà es troba unit a l’actual trama del nucli d’Alaior i per tant els desplaçaments es podran fer a peu. Pel que fa al parc de vehicles, si consideram que a Alaior hi ha una ràtio de 0,87 vehicles per habitant, el creixement de població podria suposar un increment d’aproximadament 18 vehicles, que entre els aparcaments privats dels nous habitatges i els aparcaments a carrer quedaria completament absorbit, a més, l’objectiu principal d’aquesta UA és obtenir 2.290 m2 per aparcaments públics, suficient per absorbir les necessitats d’aquesta UA i d’altres creixements. Estratègies de rehabilitació de centres urbans




19.02.2008 12/00091/08



9. ADAPTACIÓ ALS PLANS DIRECTORS SECTORIALS

9.1 P. D. S. DE PEDRERES

Al terme municipal d’Alaior hi ha sis pedreres incloses a l’Annex 1 (Pedreres actives) de la Revisió del Pla Director Sectorial de Pedreres de Menorca, en elaboració. Es presenten a la següent taula:

Nº autorització Nom Inclusió a l’annex 2

del PDS vigent

N0018 Santa Bàrbara 12/02/2000 (BOIB nº 19)

N0105 Llimpet 7/04/2002 (BOIB nº 55)

N0122 Sa Moleta 1998

N0157 Seguí 4/03/2000 (BOIB nº 28)

N0211 Loreto 12/02/2000 (BOIB nº 19)

N0397 S’Olivera 30/12/2005 (BOIB nº 195 ext)

Taula. Pedreres d’Alaior incloses a l’Annex 1 de la Revisió del PDS.

Aquestes pedreres han estat recollides als plànols d’ordenació efectuant-se la seva delimitació en base als plànols dels límits de les pedreres actives de l’Annex I de la revisió del PDS.

Per la seva banda el Pla Director Sectorial de Pedreres vigent estableix al seu article 13 les següents vinculacions per als planejaments urbanístics municipals per a les pedreres incloses al Catàleg de Pedreres a que fa referència l’article 4 del PDS:

a) La qualificació del sòl només afectarà a l’àmbit de sòl delimitat a la concessió o autorització de cada pedrera.

b) Només es permetran l’ús extractiu, aquells altres usos complementaris i els que s’hi detallin al Pla de Restauració o al Projecte de Restauració

En la pràctica, l’anterior implica definir una àrea específica de pedreres dintre el sòl rústic. Als plànols d’ordenació del Sòl Rústic (SR) es delimita aquesta àrea específica per a les sis pedreres incloses a la taula anterior.

La delimitació de les pedreres de Santa Bàrbara i de Loreto s’ha fet en base la Revisió del Pla Director Sectorial del Pedreres del Consell Insular de Menorca.

De les pedreres anteriors, les de Santa Bàrbara i de Seguí es troben incloses parcialment dintre d’un àrea d’especial protecció, l’ANEI Me-19 Penyes d’Egipte.


19.02.2008 12/00091/08



9.2 P. D. S. D’EQUIPAMENTS COMERCIALS

El concepte d’activitat comerç

El Pla Director Sectorial d’Equipaments comercials de les Illes Balears (Decret 217/1996) defineix en el seu article 1, com activitats considerades comercials, aquelles que apareixen a la secció G de la CNAE. A la normativa d’aquest PGOU s’inclou la definició d’equipament comercial seguint les pautes establertes al PDS, concretament a l’article 36 d’Ús Global Terciari.

Es consideren activitat comerç totes aquelles incloses a la Secció G de la CNAE-93:

50.1. Venda de vehicles a motor.

50.2. Manteniment i reparació de vehicles a motor.

50.3. Venda de recanvis i accessoris de vehicles de motor.

50.4. Venda, manteniment i reparació de motocicletes i ciclomotors i dels seus recanvis i accessoris.

50.5. Venda al detall de carburants per l’automoció.

51.1. Intermediaris del comerç.

51.2. Comerç a l’engròs de matèries primeres agràries i d’animals vius.

51.3. Comerç a l’engròs de productes alimentaris, begudes i tabac.

51.3. Comerç a l’engròs de productes de consum distints dels alimentaris.

51.5. Comerç a l’engròs de productes no agraris semielaborats, ferralla i deixalles.

51.6. Comerç a l’engròs de maquinària i equipaments.

51.7. Altre comerç a l’engròs.

52.1. Comerç al detall en establiments especialitzats.

52.2. Comerç al detall d’aliments, begudes i tabac en establiments especialitzats.

52.3. Comerç al detall de productes farmacèutics, articles mèdics, bellesa i higiene.

52.4. Altre comerç al detall d’articles nous en establiments especialitzats.

52.5. Comerç al detall de béns de segona mà, en establiments.

52.6. Comerç al detall no realitzat en establiments.

La filosofia de la definició d’activitat comerç es basa principalment en aquelles activitats en les que hi ha compra-venda de productes físicament tangibles. Partint d’aquesta definició quedarien excloses activitats com les de restauració, bars, activitats professionals, centres de salut, equipaments educatius, serveis a les persones (especialment activitats com lampisteria, registre de la propietat, correus, gestories, notaries, immobiliàries, oficines, bancs i caixes, subministrament d’aigua i venda de butà) i locals sense activitat.

El concepte superfície de venda – superfície edificada

És important reconèixer aquesta diferència ja que en el càlcul de les densitats establertes en el PDS es necessita comptar amb la xifra de superfície edificada, no la de superfície de venda. Es considera superfície de venda tota aquella superfície de l’establiment dedicat a comerç que sigui accessible pel públic, així com mostradors, etc. Per superfície edificada s’entén, a més de la superfície de venda, aquelles zones d’emmagatzematge no visibles pel públic, zones de manipulació, etc. (no es considera superfície edificada els espais ocupats per aparcaments).

El concepte de gran superfície

Recordem que entre els criteris generals del PDS estava el de resoldre la problemàtica plantejada per la instal·lació d’establiments comercials del tipus gran superfície, uns


19.02.2008 12/00091/08



establiments la instal·lació dels quals repercuteix en gran manera en tot el sector comercial. El PDS defineix les grans superfícies amb criteris de superfície de venda i superfície edificada. Són aquells establiments que o bé tenen una superfície de venda superior al 2.500 m2 o bé una superfície edificada superior als 5.000 m2 (sense comptar superfície d’aparcaments).

Aquesta regulació ha estat modificada per la Llei 11/2001, de 15 de juny, d’Ordenació de l’Activitat Comercial a les Illes Balears (BOIB nº 77, de 28 de juny de 2001). Als articles 13 i 14 s’estableix el concepte de gran establiment comercial i la superfície de venda màxima segons la població del municipi. A continuació es transcriuen els dos articles citats.

“Article 13. Concepte de gran establiment comercial 1. Als efectes d’aquesta llei, tenen la consideració de gran establiment

comercial els establiments a què fa referència l’article anterior, excepte els dedicats a la venda de vehicles a motor, quan siguin explotats per empreses en les quals concorri alguna de les característiques següents: a) Que tinguin més de 250 treballadors. b) Que tinguin un volum de negoci anual superior a 40 milions

d’euros o un balanç general superior a 27 milions d’euros. c) Que, si es tracta de societats mercantils, siguin participades en

un 25% o més del seu capital, per empreses incloses en alguna de les lletres anteriors, excepte quan es tracti de societats de capital risc o d’entitats públiques, sempre que no disposin d’una posició majoritària en els òrgans d’administració i direcció de la societat.

2. La construcció, la instal·lació i l’obertura dels grans establiments comercials està sotmesa al règim autoritzador previst a l’article 15 d’aquesta llei.

Article 14. Contenció de la superfície de venda dels establiments comercials 1. Les administracions competents no podran autoritzar la realització

d’obres d’instal·lació o ampliació, ni l’obertura d’establiments comercials que puguin disposar d’una superfície útil per a l’exposició i la venda superior a: a) 250 m2 , en els municipis de fins a 3.000 habitants. b) 400 m2 , en els municipis d’entre 3.001 i 10.000 habitants. c) 600 m2 , en els municipis d’entre 10.001 i 20.000 habitants. d) 800 m2 , en els municipis de més de 20.000 habitants. e) 1.300 m2, en el municipi de Palma.

2. Les limitacions establertes al punt anterior no s’apliquen a les llicències relatives als establiments comercials dedicats exclusivament a l’exposició i venda de les mercaderies següents: a) Vehicles a motor. b) Embarcacions. c) Materials de construcció. d) Mobles. e) Mobiliari i elements propis de cuina i bany. “

Per tant en el cas del municipi d’Alaior la superfície de venda màxima s’estableix en 400 m2. A l’article 36 d’Ús Global Terciari es prohibeixen les grans superfícies comercials.


19.02.2008 12/00091/08



El concepte de densitat comercial

Com principal novetat, el PDS estableix la necessitat de fixar densitats comercials màximes per a cada zona del municipi, en funció de la densitat residencial, la superfície dedicada a altres usos i la funció comercial de la zona en el conjunt del municipi. S’ha d’indicar també els llocs on es permetrà l’ús comerç i els llocs on es limitarà o prohibirà. El planejament municipal podrà fixar també superfícies mínimes per a determinats tipus d’establiments comercials.

En qualsevol cas el PDS estableix que la densitat comercial de cada zona del municipi no podrà superar en cap cas els 3,5 m2 de superfície edificada per habitant equivalent.

Per tant es proposa fixar el límit de densitat comercial en el màxim permès pel PDS d’Equipaments Comercials, és a dir 3,5 m2 de superfície dedicada a ús comerç, exclosa la superfície edificada de les grans superfícies / habitant equivalent, que queda recollit a l’article 36 d’Ús global terciari.


19.02.2008 12/00091/08



9.3 P. D. S. ENERGÈTIC DE LES ILLES BALEARS

El Pla Director Sectorial Energètic de les Illes Balears (Decret 96/2005, de 23 de setembre) estableix en la seva Disposició addicional primera que amb la primera modificació o revisió de planejament s’ha d’adaptar aquest.

En el cas d’Alaior afecten les disposicions de l’article 21. Proveïments elèctrics en sòl rústic i les de l’article 22. Del transport del gas natural.

A l’annex E del Pla es detallen les Actuacions en Transport de Gas Natural i concretament la Xarxa Insular de Gasoducte de Menorca, la part terrestre de la qual discorre entre cala en Bosc i Maó. Segons la cartografia de l’annex el gasoducte discorre per la Me-14 i per la Me-1, travessant per tant el terme municipal d’Alaior.

La modificació del PTI aprovada pel Ple del Consell Insular de Menorca el 26 de juny de 2006 recull el traçat indicatiu de la xarxa insular de gasoducte al seu pas pel terme municipal, concretament en els plànols nº 18, 19 i 23 del Sistema d’assentaments, equipaments i infraestructures. El traçat discorre pel sud de la carretera Me-1, excepte en el tram del LIC ES0000237 des Canutells a Llucalari en el qual discorre pel nord.

Aquesta delimitació s’inclou al plànol d’Estructura General i Orgànica del Territori (EG-1) , sempre amb caràcter indicatiu ja que el traçat definitiu s’haurà en d’establir en base als estudis pertinents.

Pel que fa a l’article 21 en ell s’estableix que les instal·lacions d’alta tensió podran esser aèries. Les instal.lacions a mitjana tensió necessàries per alimentar des de la xarxa existent fins a l’estació transformadora o centre de maniobra i mesura han de ser soterrades excepte en els casos següents:

a) Quan l’interès territorial o mediambiental determini la inconveniència del soterrament.

b) Quan la conselleria competent determini l’existència de dificultats que desaconsellin el soterrament.

En el cas de noves línies de mitjana tensió troncals podran ésser aèries en determinats casos.

Finalment les xarxes de baixa tensió en sòl rústic s’han de soterrar excepte en els casos següents:

a) Quan l’interès territorial o mediambiental determini la inconveniència del soterrament.

b) Quan la conselleria competent determini l’existència de dificultats que desaconsellin el soterrament.

Referent a aquesta qüestió a la normativa del PGOU d’Alaior s’inclou, l’article 81 Instal.lacions d’energia elèctrica en el punt segon del qual s’estableix que:

La nova instal·lació i la substitució o ampliació de xarxes de serveis, en totes les classes de sòl (urbà, urbanitzable o rústic), s’efectuarà sempre mitjançant canalització subterrània, excepte que es justifiqui adequadament, per mitjà de la corresponent avaluació mediambiental, que l’impacte de la instal·lació aèria és menor que la realització en el subsòl. Queden prohibides en qualsevol cas les esteses aèries a les àrees d’alt nivell de protecció del sòl rústic.


19.02.2008 12/00091/08



9.4 P. D. S. DE TELECOMUNICACIONS DE LES ILLES BALEARS

Tal com s’estableix al seu article 19 el Pla Director Sectorial de Telecomunicacions de les Illes Balears (Decret 22/2006, de 10 de març) és vinculant per als instruments de planejament urbanístic municipal en tots aquells aspectes en els quals siguin predominants els interessos públics de caràcter supramunicipal.

Les vinculacions per al planejament es concreten a:

Article 11. Les canalitzacions de domini públic per a xarxes de telecomunicacions en la planificació urbanística. En aquest article s’estableix que:

1. Per tal de garantir l’efectivitat del dret dels operadors a ocupar domini públic, els instruments de planejament relatius a tota mena d’actuacions urbanístiques han de contenir previsions per a dur a terme, com a part del procés urbanitzador, les canalitzacions i galeries necessàries per a xarxes de telecomunicacions. Aquestes canalitzacions s’han d’integrar dins el domini públic municipal.

2. En el procediment d’elaboració dels instruments de planejament esmentats, els ajuntaments han consultar la conselleria competent en matèria de telecomunicacions, sense perjudici de la seva obligació d’obtenir de l’Administració de l’Estat l’oportú informe sobre les necessitats de xarxes públiques de comunicacions electròniques en l’àmbit territorial corresponent, de conformitat amb el que disposa l’article 26.2 de la Llei 32/2003, de 3 de novembre, general de telecomunicacions. Així mateix, els ajuntaments han de convocar, mitjançant anunci públic, els operadors perquè informin sobre les seves necessitats en matèria d’infraestructures de telecomunicacions dins el terme municipal.

3. Sempre que sigui possible, l’obra civil corresponent a aqueixes canalitzacions o galeries de domini públic s’ha de planificar de manera que pugui utilitzar-se també per als restants serveis urbanístics que s’hagin de proveir, i també, si escau, per al soterrament d’esteses aèries de cables que puguin existir a la zona corresponent a l’actuació urbanística de què es tracti.

L’article 82. Instal·lacions de telecomunicació de les Normes del PGOU estableix la necessitat de què els instruments de desenvolupament del Pla prevegin les canalitzacions i galeries necessàries per a dur a terme la prestació dels serveis de telecomunicació.

D’altra banda l’Ajuntament farà les consultes pertinents a la Conselleria d’Economia, Hisenda i Innovació per incorporar els suggeriments que es realitzin.

També incideix en el planejament el Títol IV. Els règims urbanístics especials i les infraestructures de telecomunicacions, del qual destaquen els articles 34 i 36.

Article 34. Autorització d’infraestructures de telecomunicació en el sòl rústic.

S’estableix, d’acord amb la Llei de sòl rústic, que perquè les infraestructures de telecomunicacions siguin admissibles en sòl rústic han d’estar previstes en els instruments de planejament general o en els instruments d’ordenació territorial.

S’obliga també a què les esteses projectades siguin subterrànies. Finalment les estacions radioelèctriques de telefonia mòbil no es podran situar en sòl rústic i en sòl rústic protegit a menys de 500 metres i 1.000 metres, respectivament, de la distància longitudinal d’una altra estació radioelèctrica de telefonia mòbil situada en sòl rústic, llevat que aqueixa estació es trobi en règim d’ús compartit. Per a la presa en consideració d’aquestes distàncies s’atendrà a les dades registrades de conformitat


19.02.2008 12/00091/08



amb el que es preveu en l’article 27.3 del PDS. Es preveuen excepcions en base a la impossibilitat tècnica de prestar els serveis de telecomunicacions o l’incompliment dels requisits establerts en el reglament aprovat pel Reial decret 1066/2001, de 28 de setembre.

Article 36. Autorització d’infraestructures de telecomunicacions en àrees de protecció Especial.

1. El pas a través d’àrees naturals d’especial interès i d’àrees rurals d’interès paisatgístic d’esteses aèries telefòniques o corresponents a altres xarxes de comunicacions per cable s’autoritzarà només si la conselleria competent en matèria de telecomunicacions acredita la necessitat d’aqueix pas.

2. Dins les àrees naturals d’especial interès i en les àrees naturals d’interès paisatgístic, les infraestructures de telecomunicacions han de subjectar-se a les regles següents:

a) No es poden situar sobre penya-segats, roques o prominències del terreny. L’emplaçament ha d’escollir-se de manera que es minimitzi l’impacte de la instal·lació i de l’accés.

b) En la mesura que es pugui, les infraestructures s’han de dur a terme d’acord amb la tipologia edificatòria i els materials característics del medi rural de la zona on se situïn.

c) Les instal·lacions no poden tenir més de dues plantes ni sobrepassar l’altura màxima de 7 metres.

3. A les àrees d’assentament en paisatge d’interès només s’autoritzaran esteses de cables subterranis, sota reserva de les excepcions que la comissió insular d’urbanisme pugui autoritzar.

El citat article 82. Instal.lacions de telecomunicació de les Normes del PGOU estableix que les canalitzacions, a qualsevol classe de sòl, s’efectuarà sempre mitjançant canalització subterrània, excepte que es justifiqui per mitjà de la corresponent avaluació mediambiental, que l’impacte de la instal·lació aèria és menor que la realització en el subsòl. Queden prohibides en qualsevol cas les esteses aèries a les àrees d’alt nivell de protecció del sòl rústic.

Les disposicions relatives a les infraestructures de telecomunicacions es complementen a l’article 130. Activitats relacionades amb les infraestructures públiques s’estableix que perquè els usos vinculats a aquestes infraestructures tenguin la condició d’admesos han d’estar prevists en el Pla General o en els instruments d’ordenació territorial. En cas de no estar prevists, l’execució de l’activitat exigirà la declaració prèvia d’interès general, llevat que l’aprovació del projecte comporti, en virtut de la legislació específica, tal declaració.

En el mateix article s’estableix una nova condició per a les esteses que discorren per les àrees naturals d’especial interès. Aquestes esteses requeriran l’acreditació de la seva necessitat per part de la conselleria competent en matèria de telecomunicacions.


19.02.2008 12/00091/08



9.5 P. D. S. PER A LA GESTIÓ DELS RESIDUS NO PERILLOSOS DE MENORCA

El PDS per a la Gestió dels Residus No Perillosos de Menorca ha estat publicat en el BOIB nº 109 de 3 d’agost de 2006, entrant en vigor un més després de la seva publicació.

En el títol V del Pla i concretament en el capítol I s’estableixen les vinculacions als plans urbanístics.

Segons l’article 41 totes les zones d’ubicació d’instal·lacions i la resta de determinacions en el PDS són vinculants per als plans urbanístics ja que es sobrepassa l’interès estrictament municipal.

En el punt segons s’estableix que els ajuntaments adaptaran els seus plans urbanístics en un període de temps no superior a un any des de l’entrada en vigor de la present norma, podent materialitzar les seves previsions des del mateix moment de la seva entrada en vigor. En el cas d’Alaior aquesta adaptació es produirà en el marc de la present revisió i adaptació del PGOU a les DOT i al PTI.

L’article 42 estableix que totes les obres, instal·lacions i serveis previstos de forma concreta en el PDS duen implícita la declaració d’utilitat pública a efectes d’expropiació forçosa dels terrenys necessaris per a la seva materialització. Les obres, instal·lacions i activitats previstes en el PDSl no necessitaran sol·licitar la condició d’interès general en execució del que disposa l’article 24 de la LSR.

Les plantes previstes en el PDS que no tinguin els requisits tècnics mínims annexos a la norma del PDS, hauran de tramitar la declaració d’interès general de manera ordinària. Finalment les obres, instal·lacions i activitats, incloses dins del servei públic insularitzat, que estan programades i detallades en el PDS no estan subjectes a llicència prèvia municipal.

A més d’aquestes vinculacions els Ajuntaments, en virtut de l’article 10, estan obligats a que la normativa sobre noves edificacions i urbanitzacions contengui especificacions i requisits tècnics de disseny i execució que facilitin la recollida selectiva dels residus mitjançant la segregació domiciliària prevista en el PDS.

En el cas de la normativa del PGOU l’article 85. Evacuació i reciclatge de residus sòlids remet a una ordenança municipal específica.

Pel que fa a les implicacions territorials per al municipi d’Alaior de les determinacions del PDS aquestes es concreten en una deixalleria de tipus A i en una planta de tractament de RCD (residus de construcció i demolició).

La deixalleria forma part de la xarxa de vuit deixalleries amb l’objecte de complementar i millorar la recollida selectiva a les àrees d’aportació, i també possibilitar la recollida i emmagatzematge selectiu dels residus detallats a l’apartat quart de l’article 13. Xarxa de deixalleries de Menorca. Els requisits tècnics minims s’estableixen a l’annex VIII.

La seva localització es presenta a l’annex XX. Plànol de Deixalleries, Alaior (plànol 4 full 5). Es troba situada a la sortida cap a Ciutadella, entre la carretera antiga i la nova variant.

En el PGOU d’Alaior la deixalleria es qualifica com equipament en sòl rústic i apareix representada al plànol SR-9 de la sèrie Ordenació del Sòl Rústic. La seva superfície és de 1.587 m2.

Les plantes de reciclatge i tractament de RCD es regulen a l’article 31 i els requisits tècnics mínims s’estableixen a l’annex IX. Es preveuen tres plantes de les quals una, de la zona centre, es localitza al municipi d’Alaior i és ja existent.


19.02.2008 12/00091/08



La seva localització es presenta a l’annex XXVI. Plànol de Tractament RCD, Alaior (plànol 5 full 3). Es troba situada als plans d’Alaior, a l’oest de la carretera Me-1 poc abans del desviament cap a es Migjorn (Me-16).

Al mateix article 31 s’estableix que a curt termini aquesta planta s’haurà de desplaçar a una ubicació més idònia. A hores d’ara s’estan analitzant les distintes alternatives d’ubicació. En tot cas aquestes han de complir els requisits de l’Annex IX. Entre d’altres la qualificació del sòl serà Àrea d’Interès Agrari, Àrea de Transició o Rústic Comú de Règim General i les dimensions de parcel·la mínim serà de 5 Ha.

A l’actualitat s’està tramitant la declaració d’interès general de la nova planta de valorització i eliminació de residus de la construcció i demolició, trobant-se en la fase d’informació pública (BOIB nº 116 de 17 d’agost de 2006).


19.02.2008 12/00091/08



9.6 PLA HIDROLÒGIC DE LES ILLES BALEARS

En compliment del Pla Hidrològic de les Illes Balears (PHIB) s’incorporen als plànols d’ordenació i a la normativa les zones de protecció dels pous d’abastiment d’aigua recollides al seu article 67.

En el citat article s’estableixen les següents directrius provisionals, a l’espera de l’establiment d’una delimitació definitiva dels perímetres de protecció dels pous d’abastiment.

1.- S’estableix una zona de restriccions moderades en un radi d’un quilòmetre a l’entorn del pou.

2. S’estableix una zona de restriccions màximes en un radi de 250 metres a l’entorn del pou.

3.- S’estableix una zona de restriccions absolutes en un radi de 10 m a l’entorn del pou.

D’altra banda s’estableix un règim de permisos i prohibicions per als usos i activitats que es poden dur a terme a cadascuna de les zones, així com es regula quan és vinculant l’emissió d’un informe favorable de l’Autoritat Hidràulica per a l’autorització dels usos i activitats per part de l’organisme competent.

Al municipi d’Alaior es planteja a hores d’ara una situació dual ja que l’Agència Balear de l’Aigua i de la Qualitat Ambiental (Conselleria de Medi Ambient) ha delimitat les zones de protecció per als pous que proveeixen al nucli urbà d’Alaior. Per tant la delimitació temporal anterior tan sols afecta als pous que abasteixen als nuclis de l’Argentina, Son Bou, Sant Jaume, Torresolí, Cala en Porter, Son Vitamina i Cales Coves.

La delimitació de les zones de protecció dels pous que abasteixen al nucli d’Alaior es troben recollides al document: Asistencia técnica para la delimitación hidrogeológica de perímetros de protección (nº exp AQ/AT/05/067). Municipio d’Alaior dirigit per Alfredo Barón i datat al setembre de 2006.

Els pous d’abastiment, de propietat municipal, són els següents:

Nº Denom. x y z captació Prof. m

1 Es Plans 1 595575 4421780 67,3 Exc+sondeig 138

2 Es Plans 2 595590 4421795 67,4 sondeig 93

3 Es Plans 3 595645 4421820 70 sondeig 131

4 Es Plans 4 595495 4421845 71 sondeig 115

5 La Trotxa 598178 4420753 119,9 sondeig 151

A efectes d’establir els perímetres de protecció els quatres pous des Plans es tracten conjuntament. El dimensionament dels perímetres de protecció és el següent:


19.02.2008 12/00091/08



Radi de les àrees de protecció (m)

Denom. 1 día 50 días 5 anys

Zona de captació

Temps de trànsit zona de captació

Es Plans 25 179 1081 1002 4

La Trotxa 5 38 229 301 9

S’estableixen quatre zones de protecció:

Zona 0 de Protecció Sanitària Té per finalitat protegir a la captació de pràctiques i activitats que puguin incidir en riscos sanitaris per a les aigües de subministrament. En aquesta zona s’observaran restriccions d’ús absolutes. Correspon a les parcel.les on s’ubiquen els pous. Aquestes parcel.les han d’estar tancades i tenir una zona encimentada entre l’entubat i la paret exterior del sondeig. El radi de protecció s’estableix en 10 metres. Zona I de Protecció Microbiològica Es delimita amb el criteri de temps de trànsit necessari per a la depuració natural total de la contaminació microbiològica en la zona saturada de l’aqüífer. Això equival a delimitar la isocrona de 50 dies, temps mitjà de supervivència de la major part de bactèries i virus. Zona II de Dilució i Control Té per finalitat determinar un àmbit exterior a la zona I per al control de la contaminació inorgànica, procedent de focus localitzats regionals, així com per a implantar plans de contingència per actuar en situació d’emergència front a vessaments accidentals que puguin afectar a la captació. S’estableix un termini de reacció de 5 anys. Zona III de Captació Delimita l’àmbit d’extensió de l’àrea afectada per l’explotació de la captació per a un règim de bombeig donat, de manera que a l’interior d’aquest recinte les aigües captades seran extretes a través de l’aprofitament hidràulic. Aquest recinte equival per a cada una de les captacions a un temps de trànsit de 3 a 9 anys.

A aquests zones de protecció s’afegeix la Zona de Recàrrega de les captacions. Aquestes cinc zones apareixen recollides al plànol nº 1 de l’Asistència Tècnica i han estat incorporades als Plànols d’Ordenació de Sòl Rústic escala 1:5.000.

D’altra banda el règim d’usos i activitats ha estat incorporat a la Disposició Transitòria Segona. Protecció de Pous d’abastiment d’aigua potable de les Normes Urbanístiques ja que la delimitació de les zones de protecció dels pous d’abastiment només és definitiva per al cas d’Alaior.


19.02.2008 12/00091/08



Per a aplicar el règim d’usos a les zones de protecció de la resta de nuclis s’estableixen les següents equivalències:

-La zona de restriccions absolutes equival a la Zona 0 de Protecció Sanitària

-La zona de restriccions màximes equival a la Zona I de Protecció contra la contaminació Microbiològica

-La zona de restriccions moderades equival a la Zona II de Dilució i Control

-La Zona III de captació no es troba delimitada per als pous de la resta de nuclis

-La Zona de Recàrrega no es troba delimitada per als pous de la resta de nuclis.

Palma, Febrer de 2008.

Josep Manchado José Antonio Aguiló

Geògraf Arquitecte


19.02.2008 12/00091/08



10. ANNEX FITXES NUCLIS RURALS 10.1 LLUMENA A. PARÀMETRES URBANÍSTICS

superfície d’actuació: 167.149 m2

Data d’inici: Indeterminada

Número de parcel·les afectades: 26 (segons dades de cadastre)

Superfície de la parcel·la predominant: 2.200 m2

Número de edificacions afectades: 25

Referència cadastral: Polígons 11, 12 i 14 d’Alaior.

1. LOCALITZACIÓ I ACCÉS:

El nucli se troba al Sud del municipi d’Alaior. S’accedeix des de la carretera d’Alaior cap a Cala en Porter.

2. MORFOLOGIA I TIPOLOGIA:

Conjunt d’edificacions aïllades situades en una sèrie de parcel·les de diferent mida, distribuïdes desordenadament en torn a un eix principal ramificat.

3. GRAU DE CONSOLIDACIÓ:

El grau d’ocupació del territori es baix, essent poc consolidat.

4. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD:

El nucli compte amb 26 parcel·les de mida diversa.

5. CARACTERÍSTIQUES DELS USUARIS:

Las parcel·les son de titularitat privada.

6. CONDICIONS DE LES EDIFICACIONS:

Caserius i cases de camp en bon estat de conservació. Magatzems i cases d’eines.

7. USOS:

Principalment residència, vinculada en alguns casos a explotacions agràries existents.

8. MEDI AMBIENT I PAISATGE:

El nucli es troba en una àrea d’interès agrari (AIA). Inclou dues zones d’alzinars. Conté el recinte de Torralba, de gran interès arqueològic.

9. DIAGNOSI:

- Valor Ecològic i Territorial: ALT

- Valor Paisatgístic: ALT


19.02.2008 12/00091/08



- Valor Productiu Agrari: ALT


19.02.2008 12/00091/08



B. INFRAESTRUCTURES I XARXES DE SERVEIS:

1. SERVEIS URBANÍSTICS

Xarxa viària: Vial principal asfaltat i vials secundaris de terra compactada. Aigua (obtenció i servei): Subministrament mitjançant pous, amb xarxa de distribució pròpia. Xarxa de sanejament: Inexistent. Xarxa elèctrica: Les edificacions principals compten amb electrificació. Enllumenat públic: Inexistent Telefonia: es disposa d’estesa telefònica aèria.

2. MILLORES NECESSÀRIES DELS SERVEIS URBANÍSTICS

Xarxa viària: millora del paviment en alguns trams. Aigua (obtenció i servei): Instal·lació d’una xarxa d’aigües Xarxa de sanejament: Evitar que hi hagi cap tipus d’abocament al subsòl, preferentment amb mitjans autònoms. Xarxa elèctrica: Potenciació de les energies alternatives o estesa de línies de baixa tensió preferentment enterrades, limitant la potencia segons els usos previstos. Enllumenat públic: De baixa intensitat i que no provoqui cap tipus de contaminació lumínica.


19.02.2008 12/00091/08



599250

599250

599500

599500

599750

599750

600000

600000

4419

250

4419

250

4419

500

4419

500

Llegenda

Sòl Urbà

Edificacions (nucli rural)

Nuclis rurals

Escala 1:3.0000 60 12030

Meters

±

LLUMENA

Mapa Nucli Rural de Llumena Foto aèria Nucli Rural de Llumena

599250

599250

599500

599500

599750

599750

4419

250

4419

250

4419

500

4419

500

Escala 1:3.0000 60 12030

Meters

±

LLUMENA


19.02.2008 12/00091/08



10.2 BINIAGUARDA A. PARÀMETRES URBANÍSTICS

superfície d’actuació: 516.713 m2

Data d’inici: Indeterminada

Número de parcel·les afectades: 72 (segons dades de cadastre)

Superfície de la parcel·la predominant: 1.500 m2

Número de edificacions afectades: 60

Referència cadastral: Polígons cadastral 3 i 4 d’Alaior.

1. LOCALITZACIÓ I ACCÉS:

El nucli rural es troba al Nord del municipi d’Alaior. S’accedeix pel camí del Cos que comunica Alaior amb el “Camí d’en Kane” o des de l’església de Sant Pere.

2. MORFOLOGIA I TIPOLOGIA:

Conjunt d’edificacions aïllades situades en una sèrie de parcel·les de diferent mida, distribuïdes desordenadament.

3. GRAU DE CONSOLIDACIÓ:

El grau d’ocupació del territori es mitjà.

4. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD:

El nucli compta amb 72 parcel·les de mida diversa. Algunes d’elles de dimensions molt reduïdes. 5. CARACTERÍSTIQUES DELS USUARIS:

Las parcel·les son de titularitat privada.

6. CONDICIONS DE LES EDIFICACIONS:

Diverses: Casetes d’eines, magatzems, estables i habitatges unifamiliars de diferent antiguitat.

7. USOS:

Principalment residencial, zona d’oci, petites explotacions agrícoles.

8. MEDI AMBIENT I PAISATGE:

El nucli es troba en una àrea pròxima a alzinars protegits.

9. DIAGNOSI:

- Valor Ecològic i Territorial: ALT

- Valor Paisatgístic: ALT

- Valor Productiu Agrari: ALT


19.02.2008 12/00091/08




19.02.2008 12/00091/08



B. INFRAESTRUCTURES I XARXES DE SERVEIS:

1. SERVEIS URBANÍSTICS

Xarxa viària: Camí principal amb paviment de terra compactada. Aigua (obtenció i servei): Subministrament mitjançant pous. Xarxa de sanejament: Inexistent. Els habitatges disposen de foses sèptiques. Xarxa elèctrica: No existeix una xarxa de subministrament legalitzada. Una línia elèctrica de mitja tensió passa per l’interior del nucli rural. Enllumenat públic: Inexistent Telefonia: es disposa d’estesa telefònica aèria.

2. MILLORES NECESSÀRIES DELS SERVEIS URBANÍSTICS

Xarxa viària: millora en alguns trams del camí principal. Aigua (obtenció i servei): Instal·lació d’una xarxa d’aigües Xarxa de sanejament: Evitar que hi hagi cap tipus d’abocament al subsòl, preferentment amb mitjans autònoms. Xarxa elèctrica: Potenciació de les energies alternatives o estesa de línies de baixa tensió preferentment soterrades, limitant la potencia segons els usos previstos. Enllumenat públic: De baixa intensitat i que no provoqui cap tipus de contaminació lumínica.


19.02.2008 12/00091/08



Mapa Nucli Rural de Biniaguarda

Foto aèria Nucli Rural de Llumena

596500

596500

597000

597000

597500

597500

4422

000

4422

000

4422

500

4422

500

Llegenda

Sòl Urbà

Edificacions (nucli rural)

Nuclis rurals

Escala 1:6.0000 120 24060

Meters

±

BINIGUARDA

Club Hípic Alaior

Estància desCamí del Toro

Puig de s'Almudaina

Cementirid'Alaior

596500

596500

597000

597000

597500

597500

4422

000

4422

000

4422

500

4422

500

Escala 1:6.0000 120 24060

Meters

±

BINIGUARDA Club Hípic Alaior

Estància desCamí del Toro

Puig de s'Almudaina

Cementirid'Alaior


19.02.2008 12/00091/08

Download - AJUNTAMENT D’ALAIOR · ajuntament d’alaior revisiÓ del pla general d’ordenaciÓ urbana memÒria justificativa. aprovació inicial. gener 2008 1 memÒria justificativa taula

Top Related