Acquisto Sicuro
Contratto preliminare e vantaggi della trascrizione
La trascrizione del compromesso consente all’acquirente di tutelarsi contro l’iscrizione di ipoteche, pignoramenti e altri vincoli sull’immobile, e garantisce la restituzione di acconto e caparra.
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Il contratto preliminare e la proposta di acquisto Il contratto preliminare di compravendita, definito abitualmente “compromesso”, è un contratto con cui venditore e acquirente rispettivamente si impegnano a vendere e ad acquistare un immobile. Con il contratto preliminare non avviene ancora il trasferimento della proprietà, ma si tratta comunque di un impegno legalmente vincolante, che non consente a una delle parti di tirarsi indietro senza il consenso dell’altra parte (a meno che ciò non sia espressamente previsto nel contratto). Non è obbligatorio stipulare un contratto preliminare: potremmo anche fare subito il contratto definitivo. Di solito, però, le parti preferiscono formalizzare l’accordo raggiunto (un impegno verbale non avrebbe valore legale), e prendersi un po’ di tempo prima del rogito. L’acquirente può aver bisogno di tempo per ottenere il mutuo, o svincolare le somme necessarie al pagamento del prezzo. Il venditore può aver bisogno di tempo per liberare la casa, specialmente se deve traslocare, e la nuova casa non è ancora pronta. Ciò che scriviamo nel contratto preliminare sarà riportato anche nel contratto definitivo, senza possibilità di ripensamenti, e potrà essere modificato solo con l’accordo della controparte, quindi dobbiamo fare molta attenzione prima di firmare. Nel compromesso dobbiamo descrivere dettagliatamente l’immobile (con i dati catastali), specificare la situazione degli impianti, indicare il prezzo e le modalità di pagamento, i tempi di consegna e la data entro cui deve essere stipulato il contratto definitivo di compravendita. Se l'acquirente ha intenzione di finanziare l'acquisto con un mutuo bancario, è opportuno condizionare il contratto preliminare all'effettiva concessione del prestito. Tutto questo vale anche per la proposta irrevocabile di acquisto, che inizialmente vincola solo l'acquirente, ma se accettata dal venditore si converte automaticamente in un contratto preliminare, nel momento in cui l'accettazione viene comunicata al proponente. Ricordiamo infine che in caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste regole particolari per la redazione del compromesso, che risulta molto più complicato. Il vostro notaio di fiducia vi fornirà tutte le indicazioni necessarie. La trascrizione del contratto preliminare Il contratto preliminare può essere una semplice scrittura privata, firmata dalle parti, ma può anche essere autenticato dal notaio, assumendo tutt’altro valore. Il contratto preliminare autenticato dal notaio, oltre a essere registrato all’Agenzia delle entrate, è anche trascritto nei Registri Immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente si dice che è “opponibile nei confronti dei terzi”). Ciò significa che il promittente venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del compromesso, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti. Ricordiamo però che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.
I vantaggi della trascrizione La trascrizione del contratto preliminare offre numerosi vantaggi per l’acquirente. Anzitutto, dal momento della trascrizione l’acquirente non corre più il rischio che l’immobile sia venduto ad altri, che sia pignorato o che siano iscritte ipoteche, anche contro la volontà del venditore, per suoi debiti o pendenze fiscali (oggi è piuttosto frequente l’iscrizione di ipoteche da parte di Equitalia, che rappresentano un ostacolo al contratto definitivo se il compromesso non è stato trascritto). L’intervento del notaio nella fase preliminare consente di evidenziare subito gli eventuali problemi che altrimenti emergerebbero solo dai controlli eseguiti prima del contratto definitivo. Il notaio esegue tutti i controlli sul venditore, per verificare che sia l’effettivo proprietario dell’immobile (anche per quanto riguarda il diritto di famiglia) e sull’assenza di ipoteche, pignoramenti e di qualsiasi vincolo o gravame pregiudizievole. Inoltre acquisisce la documentazione sulla situazione urbanistica dell’immobile (titoli abilitativi, eventuali condoni, agibilità, etc.), le planimetrie e la documentazione catastale, e se necessario può suggerire una verifica da parte di un tecnico di fiducia. In questa sede, inoltre, possono essere affrontati i problemi derivanti da eventuali diritti di prelazione. La trascrizione del compromesso garantisce anche un privilegio speciale sull’immobile per le somme dovute dal venditore all’acquirente (per esempio la restituzione dell’acconto o del doppio della caparra), quindi se per qualsiasi ragione non si arriva al rogito, l’acquirente è garantito da un meccanismo simile all’ipoteca. La trascrizione del contratto preliminare, infine, elimina il rischio che una formalità pregiudizievole sia trascritta o iscritta dopo la stipula dell’atto di compravendita, nei tempi tecnici che intercorrono prima della sua trascrizione nei Registri Immobiliari. La trascrizione del contratto preliminare è sicuramente opportuna quando l’acquirente versa una caparra o un acconto di una certa entità, oppure quando deve trascorrere un certo periodo di tempo tra la firma del compromesso e il rogito definitivo, e quando il venditore svolge attività d’impresa, soggetta al rischio di fallimento o di azioni di terzi, o comunque si ha motivo di temere azioni da parte dei creditori del venditore. E’ comunque consigliabile quando si tratta di operazioni immobiliari di grande rilevanza (per esempio l’acquisto di aziende agricole o immobili di pregio). Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata con l’assistenza del notaio di fiducia. Il costo della trascrizione Per ottenere tutti questi vantaggi, l’acquirente può avere interesse a sostenere il costo della trascrizione del contratto preliminare. La trascrizione del compromesso comporta l’applicazione dell’imposta ipotecaria di 168 euro, della tassa di trascrizione di 35 euro e della tassa archivio, proporzionata al valore ma comunque di pochi euro. Dobbiamo inoltre considerare l’onorario del notaio, che nel caso di acquisto di un appartamento è di circa 500 euro più iva. L’imposta di registro è la stessa che dovremmo pagare per il compromesso sottoscritto non autenticato, perché la registrazione è sempre obbligatoria. Le spese per le visure ipotecarie e catastali devono essere anticipate al momento della firma del compromesso, ma le pagheremmo comunque al momento del contratto definitivo. Il costo di un contratto preliminare autenticato dal notaio e trascritto nei Registri Immobiliari è dunque ampiamente compensato dai suoi vantaggi in termini di sicurezza.
Acconto e caparra Alla firma del compromesso l'acquirente consegna al venditore una somma di denaro, che può essere qualificata in diversi modi. A volte si parla di acconto, quindi di una somma da imputare al prezzo concordato, che deve essere restituita se per qualsiasi motivo non si arriva al rogito definitivo. Se invece si parla di caparra, allora si deve intendere come caparra confirmatoria. La differenza è che in caso di inadempimento dell'acquirente (cioè di un rifiuto di acquistare) la caparra può essere trattenuta dal venditore a risarcimento del danno subito, mentre se inadempiente è il venditore (che si rifiuta di vendere) l'acquirente può chiedere la restituzione del doppio della caparra versata. La parte non inadempiente ha però il diritto di chiedere l'esecuzione del contratto, anche davanti al giudice, se non si accontenta di trattenere la caparra o ottenere il doppio. La caparra confirmatoria ha la funzione di vincolare maggiormente le parti al rispetto dell'impegno assunto, ma normalmente non dovrebbe essere di ammontare troppo elevato. C'è anche una terza possibilità, la caparra penitenziale, che attribuisce a una delle parti (o a entrambe) il diritto di recedere dal contratto perdendo la caparra o restituendone il doppio. In questo caso, dunque, non si verifica un inadempimento, perché è previsto fin dall'inizio che una delle parti (o entrambe) possa ripensarci, ed è già stabilito quanto costerà cambiare idea. La caparra, per essere considerata penitenziale, deve essere espressamente definita tale nel compromesso. Le tasse sul contratto preliminare Il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla firma, ed è soggetto all'imposta di registro in misura fissa (168 euro) indipendentemente dal prezzo della compravendita. Sono però dovute imposte proporzionali sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra. Sull'acconto si applica l'imposta di registro del 3%, che potrà essere detratta dall'imposta dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa, che non si può mai recuperare). Se la vendita è soggetta a Iva, invece, anche per l'acconto si emette fattura applicando l'Iva, con la stessa aliquota prevista per il prezzo (4% per la prima casa, 10% per le seconde case, 21% per le case di lusso). Sulla caparra si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,50%, anche per gli atti soggetti a Iva. Anche l'imposta di registro pagata sulla caparra sarà detratta da quella dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa, che non si può mai recuperare), ma ciò non è possibile per le compravendite soggette a Iva, nelle quali l'imposta pagata sulla caparra è sempre un costo aggiuntivo rispetto all'Iva dovuta sulla compravendita, mentre l'Iva sull'acconto non è altro che un'anticipazione dell'Iva che sarebbe comunque dovuta al momento del rogito. Nelle compravendite soggette a imposta di registro, invece, l'imposta proporzionale pagata sull'acconto o sulla caparra rappresenta sempre un anticipo sull'imposta da pagare al rogito.
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