kontrak konstruksi

1

KontrakKontrakKontrakKontrak

KonstruksiKonstruksiKonstruksiKonstruksi by

M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

2 CopyrightCopyrightCopyrightCopyright by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.by M. Akbar Kurdin, ST, M.Eng.Sc.

PENDAHULUANPENDAHULUANPENDAHULUANPENDAHULUAN

� Kontrak atau Perjanjian Pemborongan adalah suatu perjanjian

antara dua pihak atau lebih yg mengikat diri untuk mengadakan suatu

transaksi, dan apabila satu pihak mengingkari janji akan mendapat

sanksi/denda

� Perjanjian berlaku antara pengguna jasa (pemilik

proyek/owner) dengan penyedia jasa (pelaksana

proyek/kontraktor/konsultan)

� Syarat terbentuknya kontrak : ◘ saling menyetujui (mutual consent)

◘ ada penawaran & penerimaan (offer and acceptance)

� Masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban yang

terikat dalam perjanjian

PembentukanPembentukanPembentukanPembentukan KontrakKontrakKontrakKontrak


BentukBentukBentukBentuk –––– bentukbentukbentukbentuk KontrakKontrakKontrakKontrak KonstruksiKonstruksiKonstruksiKonstruksi



KontrakKontrakKontrakKontrak AspekAspekAspekAspek PerhitunganPerhitunganPerhitunganPerhitungan BiayaBiayaBiayaBiaya

Fixed Price ContractFixed Price ContractFixed Price ContractFixed Price Contract

� Lump Sump

� Unit Price

KontrakKontrakKontrakKontrak AspekAspekAspekAspek PerhitunganPerhitunganPerhitunganPerhitungan JasaJasaJasaJasa

Prime Cost ContractPrime Cost ContractPrime Cost ContractPrime Cost Contract

� Cost Plus Percentage

� Cost Plus Fixed Fee

� Cost Plus Variable Fee

� Target Estimate


KontrakKontrakKontrakKontrak AspekAspekAspekAspek PembayaranPembayaranPembayaranPembayaran

1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly

Payment)

2. Cara Pembayaran Atas Prestasi (Stage

Payment)

3. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa

(Contractor Full Prefinanced)


KontrakKontrakKontrakKontrak AspekAspekAspekAspek PemberianPemberianPemberianPemberian TugasTugasTugasTugas

1. Bentuk Kontrak Konvensional

2. Bentuk Kontrak Spesialis

3. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design

Construct/Build, Turn Key)

4. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement, Construction

(EPC)

5. Bentuk Kontrak BOT/BLT)

6. Bentuk Kontrak Swakelola (Force Account Method)

7. Metode Manajemen Konstruksi Profesional (Construction

Manajemen Method)



FIXED PRICE CONTRACT FIXED PRICE CONTRACT FIXED PRICE CONTRACT FIXED PRICE CONTRACT

� Merupakan suatu penyelesaian kontrak pelaksanaan dimana kontraktor menyelesaikan suatu pekerjaan berdasarkan harga yg disetujui & pelaksanaannya menurut bestek yg telah ditetapkan & disetujui oleh kontraktor

� Fixed = gambar pelaksana, bestek & desainnya tidak berubah lagi

� Keuntungan : biaya pekerjaan yg sudah pasti

� Kerugian : biaya yg ditawarkan kontraktor cenderung tinggi untuk mengantisipasi kenaikan harga


FIXED PRICE CONTRACT FIXED PRICE CONTRACT FIXED PRICE CONTRACT FIXED PRICE CONTRACT (lanj.)(lanj.)(lanj.)(lanj.)

LUMP SUMP CONTRACTLUMP SUMP CONTRACTLUMP SUMP CONTRACTLUMP SUMP CONTRACT

� Nilainya akan tetap sepanjang tidak ada perubahan lingkup pekerjaan, kualitas maupun kuantitas

� Volume pd BQ & RAB dijadikan sebagai dasar penawaran

� Sangat sesuai untuk : ◘ Pekerjaan tidak begitu besar

◘ Pekerjaan yg dapat dihitung secara pasti sampai pd bagian2 yg detail

◘ Tidak mengalami perubahan besar selama pekerjaan

� Keuntungan : tidak diperlukan banyak pengukuran & perhitungan terhadap kuantitas pekerjaan, serta memberi jaminan kpd owner ttg bahwa proyek akan selesai dgn harga yg pasti

� Kerugian : owner atau tenaga ahli tidak akan mengubah desain apabila kontrak sudah ditandatangani. Jika berubah, akan diadakan perhitungan kembali



UNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACT

� Kontrak yg menitikberatkan pada biaya per unit volume

� Dipakai bilamana kualitas & bentuk dari pekerjaan secara mendetail dapat dideskripsikan, tetapi jumlah pekerjaan belum dapat diketahui dgn pasti

� Pada umumnya nilai kontrak akan berubah pada akhir masa kontrak, dimana volume pekerjaan akhir akan dihitung kembali berdasarkan keadaan lapangan

� Gambar pelaksanaan (construction drawing), gambar kerja (shop drawing), gambar detail & gambar realisasi (as built drawing) dibuat oleh kontraktor & disetujui oleh direksi



UNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACTUNIT PRICE CONTRACT � Keuntungan :

◘ Kontraktor dibayar sesuai dgn volume yg dikerjakan

◘ Memberi kebebasan untuk mengubah bagian pada waktu pelaksanaan

◘ Harga satuan pada waktu penawaran adalah tetap, tetapi pembayaran sesuai volume realisasi

� Kerugian :

◘ Jumlah & besarnya pekerjaan belum dapat diketahui secara tepat


PRIME COST CONTRACTPRIME COST CONTRACTPRIME COST CONTRACTPRIME COST CONTRACT

Cost Plus Percentage Fee ContractCost Plus Percentage Fee ContractCost Plus Percentage Fee ContractCost Plus Percentage Fee Contract

� Biaya disepakati pada saat penandatanganan kontrak

� Jika ada CCO, biaya yg dikeluarkan kontraktor berubah, tetapi prosentase keuntungan tidak berubah

� Contoh :

Penandatanganan KontrakPenandatanganan KontrakPenandatanganan KontrakPenandatanganan Kontrak RealisasiRealisasiRealisasiRealisasi

Biaya Rp. 100 jt Rp. 110 jt

Fee (10%) Rp. 10 jt Rp. 11 jt

SUB JUMLAHSUB JUMLAHSUB JUMLAHSUB JUMLAH Rp. 110 jtRp. 110 jtRp. 110 jtRp. 110 jt Rp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jt

Pajak 10% Rp. 11 jt Rp. 12,1 jt

JUMLAHJUMLAHJUMLAHJUMLAH Rp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jt RpRpRpRp. 131,1 . 131,1 . 131,1 . 131,1 jtjtjtjt


PRIME COST CONTRACT PRIME COST CONTRACT PRIME COST CONTRACT PRIME COST CONTRACT (lanj)(lanj)(lanj)(lanj)

Cost Plus Fixed Fee ContractCost Plus Fixed Fee ContractCost Plus Fixed Fee ContractCost Plus Fixed Fee Contract

� Kontraktor dibayar dengan harga yg nyata ditambah dengan fee (upah) yg tetap dalam bentuk lump sump yg telah disetujui sebelumnya

� Contoh :

Penandatanganan KontrakPenandatanganan KontrakPenandatanganan KontrakPenandatanganan Kontrak RealisasiRealisasiRealisasiRealisasi

Biaya Rp. 100 jt Rp. 110 jt

Fee (10%) Rp. 10 jt Rp. 10 jt

SUB JUMLAHSUB JUMLAHSUB JUMLAHSUB JUMLAH Rp. 110 jtRp. 110 jtRp. 110 jtRp. 110 jt Rp. 120 jtRp. 120 jtRp. 120 jtRp. 120 jt

Pajak 10% Rp. 11 jt Rp. 12 jt

JUMLAHJUMLAHJUMLAHJUMLAH Rp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jtRp. 121 jt Rp. 132 jtRp. 132 jtRp. 132 jtRp. 132 jt



Cost Plus Variable ContractCost Plus Variable ContractCost Plus Variable ContractCost Plus Variable Contract

� Kontraktor dimotivasi untuk bekerja lebih efisien, karena fee kontraktor berkaitan dengan biaya sebenarnya

� Rumus : F = R (2E F = R (2E F = R (2E F = R (2E –––– A)A)A)A)

F = fee kontraktor

R = prosentase pokok

E = estimasi biaya tanpa fee

A = biaya sesungguhnya

� Contoh :Contoh :Contoh :Contoh :

Dik : R = 0,1 ; E = 100 jt ; A = 110 jt Dik : R = 0,1 ; E = 100 jt ; A = 110 jt Dik : R = 0,1 ; E = 100 jt ; A = 110 jt Dik : R = 0,1 ; E = 100 jt ; A = 110 jt ⇒⇒⇒⇒ F = 0,1 (2.100 F = 0,1 (2.100 F = 0,1 (2.100 F = 0,1 (2.100 –––– 110) =110) =110) =110) = 9 jt9 jt9 jt9 jt

Sehingga :Sehingga :Sehingga :Sehingga :

Nilai ProyekNilai ProyekNilai ProyekNilai Proyek ==== 110 jt + 9 jt = 119 jt110 jt + 9 jt = 119 jt110 jt + 9 jt = 119 jt110 jt + 9 jt = 119 jt

Pajak 10%Pajak 10%Pajak 10%Pajak 10% ==== 11,9 jt11,9 jt11,9 jt11,9 jt

TotalTotalTotalTotal ==== 130,9 jt130,9 jt130,9 jt130,9 jt



Target Estimate ContractTarget Estimate ContractTarget Estimate ContractTarget Estimate Contract

� Dipakai bilamana pernyataan untuk memakai Unit Price Contract masih belum terpenuhi

� Kontraktor menerima fee yang tetap, yg dibayarkan bertambah/berkurang dari harga yg sesungguhnya

� Rumus : F = Ls + n (T F = Ls + n (T F = Ls + n (T F = Ls + n (T –––– A)A)A)A)

F = fee kontraktor

Ls = fee yg ditetapkan

A = actual cost

n = konstanta pendekatan (0,3 - 0,6)

T = target estimasi

� Contoh :

Dik : Ls = 10 jt ; A = 110 jt ; n = 0,3 ; T = 100 jt ⇒ F = 7 jt

Sehingga :Sehingga :Sehingga :Sehingga :

Nilai ProyekNilai ProyekNilai ProyekNilai Proyek ==== 110 jt + 7 jt = 117 jt110 jt + 7 jt = 117 jt110 jt + 7 jt = 117 jt110 jt + 7 jt = 117 jt

Pajak 10%Pajak 10%Pajak 10%Pajak 10% ==== 11,7 jt11,7 jt11,7 jt11,7 jt

TotalTotalTotalTotal ==== 128,7 jt128,7 jt128,7 jt128,7 jt



Cara Cara Cara Cara PembayaranPembayaranPembayaranPembayaran BulananBulananBulananBulanan

Cara Cara Cara Cara PembayaranPembayaranPembayaranPembayaran AtasAtasAtasAtas PrestasiPrestasiPrestasiPrestasi


� PraPraPraPra PendanaanPendanaanPendanaanPendanaan PenuhPenuhPenuhPenuh daridaridaridari PenyediaPenyediaPenyediaPenyedia JasaJasaJasaJasa


BentukBentukBentukBentuk KontrakKontrakKontrakKontrak KonvensionalKonvensionalKonvensionalKonvensional


BentukBentukBentukBentuk KontrakKontrakKontrakKontrak SpesialisSpesialisSpesialisSpesialis


BentukBentukBentukBentuk KontrakKontrakKontrakKontrak RancangRancangRancangRancang BangunBangunBangunBangun (Turn Key)(Turn Key)(Turn Key)(Turn Key)


BentukBentukBentukBentuk KontrakKontrakKontrakKontrak EPCEPCEPCEPC


BentukBentukBentukBentuk KontrakKontrakKontrakKontrak BOT/BLTBOT/BLTBOT/BLTBOT/BLT


Kontrak ini merupakan pola kerjasama

antara pemilik lahan/tanah dan investor

yang akan menjadikan lahan tersebut

menjadi suatu fasilitas untuk perdagangan,

hotel, resort, atau jalan tol, dll

BentukBentukBentukBentuk KontrakKontrakKontrakKontrak SwakelolaSwakelolaSwakelolaSwakelola


Metode Manajemen Konstruksi Profesional


AspekAspekAspekAspek KontrakKontrakKontrakKontrak KonstruksiKonstruksiKonstruksiKonstruksi


AspekAspekAspekAspek TeknisTeknisTeknisTeknis


AspekAspekAspekAspek TeknisTeknisTeknisTeknis ((((LanjtLanjtLanjtLanjt))))


AspekAspekAspekAspek HukumHukumHukumHukum


AspekAspekAspekAspek KeuanganKeuanganKeuanganKeuangan / / / / PerbankanPerbankanPerbankanPerbankan


AspekAspekAspekAspek PerpajakanPerpajakanPerpajakanPerpajakan


AspekAspekAspekAspek PengasuransianPengasuransianPengasuransianPengasuransian


AspekAspekAspekAspek SosialSosialSosialSosial EkonomiEkonomiEkonomiEkonomi


AspekAspekAspekAspek AdministrasiAdministrasiAdministrasiAdministrasi



ISI KONTRAKISI KONTRAKISI KONTRAKISI KONTRAK

1. Surat Perintah Kerja (SPK), berisi tentang: a) Pihak yang memerintahkan (pemilik) dan yang menerima perintah (kontraktor/konsultan)

b) Pokok-pokok pekerjaan yang diperjanjikan

c) Harga yang tetap & pasti serta tata cara & syarat pembayaran

d) Persyaratan dan spesifikasi teknis

e) Jangka waktu penyelesaian/penyerahan

f) Sanksi dalam hal rekanan tidak memenuhi kewajibannya

2. Surat Perjanjian, berisi tentang: a) Pokok yang diperjanjikan (jenis & jumlahnya)

b) Harga yg tetap & pasti

c) Spesifikasi teknis yg jelas & rinci

d) Jangka waktu pelaksanaan disertai Time Schedule, syarat-syarat penyerahannya, jaminan

e) Sanksi/denda

f) Cara menyelesaikan perselisihan

g) Status hukum

h) Hak dan kewajiban masing-masing pihak

i) Penggunaan barang dalam negeri secara tegas dinyatakan dalam kontrak

j) Apabila jangka waktu kontrak melebihi 1 tahun (multi years contract), dapat dicantumkan rumusan eskalasi


ISI KONTRAK ISI KONTRAK ISI KONTRAK ISI KONTRAK (lanjut.)(lanjut.)(lanjut.)(lanjut.)

3. Dokumen Kontrak, terdiri dari : a) Dokumen Tender : undangan lelang, petunjuk kepada peserta lelang, formulir penawaran dan

lampiran-lampirannya, syarat-syarat umum & khusus yang akan ditetapkan dalam surat perjanjian, spesifikasi teknis, gambar, Bill of Quantity, Addendum

b) Surat Penunjukkan

c) Surat Perjanjian

d) Syarat-syarat perjanjian

e) Bill of Quantities (rincian pekerjaan & harga)

f) Dokumen lainnya : Berita Acara Anwijzing, Berita Acara Klarifikasi, dll

4. Pasal-pasal penting dalam kontrak a. Lingkup Pekerjaan, berisi tentang uraian pekerjaan

b. Jangka Waktu Pelaksanaan, menjelaskan tentang

� Total durasi/jangka waktu pelaksanaan

� Pentahapan (mile stone) bila ada

� Perpanjangan waktu

� Ganti rugi/denda keterlambatan

c. Harga/nilai Kontrak, menjelaskan tentang: � Nilai yang harus dibayarkan

� Bentuk kontrak

� Biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan


ISI KONTRAK ISI KONTRAK ISI KONTRAK ISI KONTRAK (lanjut.)(lanjut.)(lanjut.)(lanjut.)

d. Cara Pembayaran, berisi ketentuan tentang:

� Cara/tahapan pembayaran

� Cara pengukuran prestasi fisik

� Jangka waktu proses pembayaran

� Besarnya retensi, jaminan pelaksanaan

� Denda keterlambatan

e. Pekerjaan tambah atau kurang, berisi:

� Definisi pekerjaan tambah/kurang

� Dasar untuk melaksanakan pekerjaan tambah/kurang

� Dampaknya terhadap harga borongan

� Dampaknya terhadap waktu pelaksanaan

� Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang

f. Pengakhiran Perjanjian, berisi:

� Hal-hal yang dapat mengakhiri pekerjaan

� Hak untuk mengakhiri pekerjaan


FORMAT STANDAR KONTRAKFORMAT STANDAR KONTRAKFORMAT STANDAR KONTRAKFORMAT STANDAR KONTRAK

� Belum ada standar baku tentang format kontrak

� Secara umum berisi 2 bagian utama

� Bagian I

Berisi ketentuan-ketentuan yang dapat berlaku umum untuk semua jenis proyek ⇒ Syarat-syarat Umum Perjanjian, yang berisi antara lain : pemilik, kontraktor, definisi kontrak, dll

� Bagian II

Berisi ketentuan-ketentuan yang khusus diperlukan bagi proyek yang bersangkutan ⇒ Syarat-syarat Khusus Perjanjian, yang berisi antara lain : lingkup pekerjaan, nilai kontrak, jangka waktu pelaksanaan, spesifikasi teknik, lokasi proyek, dll


MEMILIH JENIS KONTRAKMEMILIH JENIS KONTRAKMEMILIH JENIS KONTRAKMEMILIH JENIS KONTRAK

1. Lengkap atau tidaknya definisi lingkup kerja � Kontraktor akan kesulitan menghitung biaya penawaran

� Hindari kontrak lumps sump jika definisi lingkup kerja tidak lengkap

2. Insentif � Masukan bonus (positif) atau penalti (negatif) terhadap pencapaian jadwal, biaya

& mutu

3. Eskalasi � Eskalasi dirancang untuk melindungi kontraktor dari kenaikan harga karena

inflasi

� Sangat sesuai memakai lump sump contract

4. Kurun waktu pelaksanaan proyek � Makin panjang waktu proyek, makin banyak faktor ketidakpastian yg dihadapi

kontraktor

� Hindari lump sump contract

5. Sifat Proyek � Untuk proyek yg masih asing/belum pernah dilaksanakan, akan lebih sesuai

memakai Prime Cost Contract


SEE YOU

NEXT WEEK……..BYE

kontrak konstruksi

Documents