divisiÓ poligonal pa-costa del cÈlio 2026/6g. poum … · divisió poligonal del polígon...

DIVISIÓ POLIGONAL

PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6G.

POUM TORTOSA

Aprovació definitiva. Juliol 2015

JOSEP LLUIS I GINOVART. ARQUITECTE

Divisió Poligonal del Polígon d’Actuació PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g. Aprovació provisional. Juliol 2015

Josep Lluis i Ginovart. Arquitecte. Pàg. 2

TAULA DE CONTINGUTS

1 MEMÒRIA DIVISIÓ POLIGONAL PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6G. ................................... 3 2 EQUIP REDACTOR ................................................................................................................. 3 3 ANTECEDENTS I OBJECTIUS................................................................................................ 3 4 ÀMBIT LEGISLATIU I TRAMITACIÓ .................................................................................... 4 5 DELIMITACIÓ DEL SECTOR ................................................................................................. 5 6 DADES GENERALES PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6G ....................................................... 6 7 PARÀMETRES DE PLANEJAMENT ACTUAL ...................................................................... 6 8 ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6G.................................. 8 9 PARÀMETRES PLANEJAMENT PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6G .................................... 10 10 ESTUDI ECONÒMIC FINANCER PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6G .................................. 11 11 DIVISIÓ POLÍGONS P.A. COSTA DEL CÈLIO 2026/6G ...................................................... 12 12 CESSIONS I APROFITAMENT POLÍGONS COSTA DEL CÈLIO 2026/6G .......................... 14 13 ESTUDI ECONÒMIC FINANCER POLÍGONS COSTA DEL CÈLIO 2026/6G .................... 16 14 DESENVOLUPAMENT P.A. COSTA DEL CÈLIO 2026/6G. POLÍGON 1. .......................... 197

15 PLA D’ACTUACIÓ P.A. COSTA DEL CÈLIO 2026/6G. POLÍGON 1. ................................ 199

16 PARÀMETRES DE PLANEJAMENT DIVISIÓ POLIGONAL ............................................... 19



1 MEMÒRIA DIVISIÓ POLIGONAL PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6G. El document contemplarà la descripció i desenvolupament dels criteris del planejament urbanístic de POUM de Tortosa, respecte a la divisió poligonal del Polígon d’Actuació PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g. Codi: PA-CEL2026/6g. El POUM de Tortosa, va ser aprovat definitivament, per la resolució del Honorable Conseller de PTOP el 28 de juliol de 2006 i supeditada al Text Refós que es va realitzar al DOGC número 4992 de 22 d’octubre de 2007. La divisió poligonal es basa en els principis que van inspirar l’esmentada Llei 2/2002, el Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei d'urbanisme, (DOGC núm. 4436, de 28-07-2005) i del Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’urbanisme. (DOGC núm. 4682 de 24-7-2006, la Llei d’urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, del 3 d’agost, i finalment la Lei 3/2012, del 22 de febrer.

2 EQUIP REDACTOR L’equip encarregat de la redacció del polígon d’actuació està integrat per l’arquitecte, Josep Lluís i Ginovart, col·legiat nº12654/3, amb despatx professional al Passatge Forasté nº , 2ª, 1º 08022 Barcelona i al C/ Ronda Docs nº 32-43 1º, 3/4ª, 43500 Tortosa. La planimetria està realitzada per l’enginyer tècnic en topografia, Jesús Arasa i Cugat, amb DNI i nº 47.823.054-P. 3 ANTECEDENTS I OBJECTIUS La divisió poligonal del Polígon d’Actuació PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g, està localitzada dintre de la Unitat Funcional Territorial (UFT) de la Costa del Cèlio i qualificat de zona residencial amb edificació unifamiliar del POUM de Tortosa. Donades les seves característiques amb un gran nombre de parcel·les edificades l’objectiu es realitzar una divisió poligonal, a la fi de poder desenvolupar una part important del Polígon d’Actuació PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g, d’ aproximadament un 25% del total del PA. Aquest polígon s’anomenarà PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g, POL.1, mentre que la resta o farà en més retard i al que anomenarem PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g, POL.2



4 ÀMBIT LEGISLATIU I TRAMITACIÓ

La divisió poligonal del Polígon d’Actuació PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g, està localitzat dintre de la Unitat Funcional Territorial (UFT) de la Costa del Cèlio i qualificat de zona residencial amb edificació unifamiliar del POUM de Tortosa, es subjecta a les determinacions de la Llei 3/2012, del 22 de febrer, de modificació del text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010 del 3 d'agost. En el seu Preàmbul la esmentada Llei, indica que la disposició addicional cinquena és intentar facilitar la gestió de les actuacions urbanístiques afectades per l’àmbit d’aplicació de la Llei 3/2009, del 10 de març, de regularització i millora d’urbanitzacions amb dèficits urbanístics, mitjançant l’establiment i la regulació d’instruments que permetin executar-les per fases. A aquest efecte, la Llei habilita perquè es puguin establir per reglament els requisits que permetin la divisió dels polígons d’actuació urbanística en unitats de gestió urbanística parcial i els mecanismes i garanties necessaris per a assolir el repartiment equitatiu de beneficis i càrregues derivats del planejament urbanístic en el si de cada polígon d’actuació urbanística.

La Disposició Addicional Cinquena, i per a Urbanitzacions amb dèficits urbanístics, que per a possibilitar l’execució per fases de les actuacions urbanístiques afectades per l’àmbit d’aplicació de la Llei 3/2009, del 10 març, de regularització i millora d’urbanitzacions amb dèficits urbanístics, es poden establir per reglament els requisits que permetin la divisió dels polígons d’actuació urbanística corresponents en unitats de gestió urbanística parcial, els mecanismes de compensació entre els propietaris afectats pels desequilibris entre les diverses unitats dins el mateix polígon d’actuació urbanística i les garanties necessàries per a assolir el repartiment equitatiu de beneficis i càrregues derivats del planejament urbanístic dins de cada polígon d’actuació urbanística.

Serà d’aplicació l’article 47, que modifica l'article 118 del text refós de la Llei d'urbanisme, que resta redactat:

Els polígons d’actuació urbanística són els àmbits territorials mínims per a dur a terme la gestió urbanística integrada. Els sectors de planejament urbanístic derivat poden constituir un únic polígon d’actuació urbanística o bé subdividir-se en dos polígons o més. Els sectors de planejament urbanístic derivat i els polígons d’actuació urbanística poden ésser físicament discontinus. Es poden concretar per reglament els supòsits de discontinuïtat.

Per l’altra banda el Decret legislatiu 1/2010, en l’article 118, referit als Polígons d'actuació urbanística

1. Els polígons d’actuació urbanística són els àmbits territorials mínims per a dur a terme la gestió urbanística integrada. Els sectors de planejament urbanístic derivat poden constituir un únic polígon d’actuació urbanística o bé subdividir-se en dos polígons o més. Els sectors de planejament urbanístic derivat i els polígons d’actuació urbanística poden ésser físicament discontinus. Es poden concretar per reglament els supòsits de discontinuïtat. 2. Si un sector de planejament urbanístic es desenvolupa mitjançant més d'un polígon d'actuació, el sistema d'actuació, o bé la modalitat del sistema de reparcel·lació, pot ésser diferent per a cadascun dels polígons.



3. Els polígons d'actuació urbanística es delimiten tenint en compte els requisits següents: a) Que per llurs dimensions i per les característiques de l'ordenació urbanística siguin susceptibles d'assumir les cessions de sòl regulades pel planejament. b) Que, dins el mateix sector, estiguin equilibrats uns respecte als altres, pel que fa als beneficis i les càrregues, i permetin fer-ne un repartiment equitatiu; a aquest efecte, s'ha d'aplicar, si escau, el que estableix l'article 93.b. c) Que tinguin entitat suficient per justificar tècnicament i econòmicament l'autonomia de l'actuació. 4. La delimitació de polígons d'actuació urbanística inclosos en un sector de planejament es pot efectuar per mitjà de les figures del planejament urbanístic general o derivat, o bé subjectant-se als tràmits fixats per l'article 119. 5. En sòl urbà la delimitació de sectors subjectes a un pla de millora urbana o de polígons d'actuació urbanística que no hi siguin inclosos s'ha d'efectuar per mitjà del pla d'ordenació urbanística municipal o del programa d'actuació urbanística municipal, sens perjudici del que estableix l'article 70.4. 6. La delimitació de polígons d'actuació urbanística que sigui necessària per a la cessió de terrenys per a carrers i vies es pot efectuar d'acord amb el que disposa l'article 119. La cessió es pot fer mitjançant escriptura pública atorgada per les persones propietàries, que l'han de sotmetre a l'acceptació de l'ajuntament corresponent. 5 DELIMITACIÓ DEL SECTOR

El sector està localitzat dintre de la Unitat Funcional Territorial (UFT) de la Costa del Cèlio, prop de les fortificacions de Tenasses, a uns 700 metres del casc urbà de Remolins. La superfície segons la fitxa urbanística del POUM es de 79.234 m².

La superfície de l’àmbit mesurada segons aixecament planimétric que determina la planimetria POUM, PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g. Codi: PA-CEL2026/6g, es de 78.997,42 m².

Per tal de no generar prejudicis inicials, s’opta per determinar la superfície total de la divisió poligonal, la determinada a la fitxa del POUM (PA-CEL2026/6g) de 79.234 m².



6 DADES GENERALES PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g

Títol projecte: Divisió Poligonal PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g Unitat Funcional Territorial (UFT) de la Costa del Cèlio.

Emplaçament: Tortosa, àmbit Unitat Funcional Territorial (UFT) de la Costa del Cèlio Carrer/Plaça: Camí de la Costa del Cèlio. Municipi: Tortosa Comarca: Baix Ebre Província: Tarragona

7 PARÀMETRES DE PLANEJAMENT ACTUAL

Fitxa 003. PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g Codi: PA-CEL2026/6g

1. Àmbit:

a. Inclou el sòl, localitzat dintre de la Unitat Funcional Territorial (UFT) de la Costa del Cèlio i qualificat de zona residencial amb edificació unifamiliar, identificat amb la clau 5 d’aquest POUM, que s’especifica en els plànols de la sèrie 6 - Ordenació detallada del sòl urbà. Creixements extensius- a escala 1/2.000. El polígon d’actuació inclou també la vialitat necessària per garantir l’accés a les parcel·les incloses en el mateix.

b. La superfície del polígon d’actuació és de 79.234 m².

2. Objectius:

a. Delimitar l’àmbit de gestió en el que fer efectius el repartiments de càrregues i beneficis que han de permetre l’assoliment de la condició de sòl urbà consolidat.



3. Condicions d’ordenació, edificació i ús:

a. Les superfícies i els percentatges de cessió obligatòria i gratuïta per a cada tipus de sistema, així com les superfícies i el percentatge de sòl d’aprofitament privat d’aquest polígon d’actuació seran els següents:

RESERVES SÒL PÚBLIC Viari 8.817 m² 11,00%

Espais lliures 12.469 m² 16,00%

SÒL PÚBLIC 21.286 m² 27,00%

SÒL D'APROFITAMENT PRIVAT Residencial 57.948 m² 73,00%

SÒL PRIVAT 57.948 m² 73,00%

La cessió del 10% d’aprofitament mig del sector es realitzarà segons les determinacions contingudes a l’article 43 i el 68.2a de la LU.

b. El sòl d’aprofitament privat s’ordenarà segons:

- Zona residencial amb edificació unifamiliar aïllada, clau 5b i 5c, les condicions d’edificació, parcel·lació i ús de la qual es determinen en el Títol V d’aquestes Normes.

- Les condicions d’ordenació estan reflectides en els plànols de la sèrie 6 - Ordenació detallada del sòl urbà. Creixements extensius- a escala 1/2.000.

- L’edificabilitat màxima del PA serà la que resulti de l’aplicació de l’edificabilitat neta sobre el polígon.

- El nombre màxim d’habitatges serà el que resulti d’aplicar a la superfície del polígon la superfície mínima de parcel·la unifamiliar aïllada, mitjana i gran definida per les NNUU.

4. Condicions de gestió i execució:

El polígon d’actuació s’executarà pel sistema de reparcel·lació i dintre d’aquest amb alguna de les modalitats previstes en la LU per a la iniciativa privada.

5. Règim transitori d’edificació i usos:

Mentre no s’executi aquest polígon d’actuació, el sòls, edificis i instal·lacions inclosos en el polígon d’actuació, estaran sotmesos a les disposicions generals establertes en el Títol I d’aquestes Normes, que regulen de forma específica el tractament dels creixements extensius localitzats en el sòl urbà no consolidat.

NOTA: és reflecteix en la fitxa del POUM (PA-CEL2026/6g), que els valors de superfície expresats en (m2) no corresponen al tant per cent (%) expresat en la mateixa fitxa. Donada aquesta diferència, s’han donat com a vàlides les superfícies de la fitxa per al càlcul de la següent divisió poligonal per haver-se comprovat sobre cartografia.



8 ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g

La estructura de la propietat de Unitat Funcional Territorial (UFT) de la Costa del Cèlio, esta constituïda per divuit parcel·les que formant part del Pol. 133 i Pol. 147 del cadastres del municipi de Tortosa.



Pol. Par. Nom NIF Domilcili P.A. Sup. Cadastre

133 38 Custardoy Querol, Francisca Mª 40016251T Ap correus 198 ,Tortosa Parcial 11.612,00133 42 Viladrich Mayor, Mª Cinta 40918274D Cami Celio, 25, Tortosa Total 3.467,00133 43 Borras Valles, Jose 40913984C Cami Celio, 43 Tortosa Parcial 9.734,00133 44 Estupiña Ruperez, Daniel 10907723S Ronda Reus 19 4 1a, Tortosa Total 4.921,00133 45 Gabriel Escudé, Antonio 40006514S R. Felip Pedrell 9 3-1, Tortosa Total 2.469,00133 46 Lehmann Perez, Emilio 40013097C C. Castello 8, Tortosa Total 7.623,00133 47 Lehmann Perez, Emilio 40013097C C. Castello 8 , Tortosa Parcial 12.666,00133 63 Segarra Ariño, Mª Pilar 52600518R Plaça Alfons 12 4, Tortosa Total 4.975,00133 66 Val Gimeno, Luis Fernando,

Descarrega Gordo Mª Josefa17868848X40927333Y

Cami Celio 37, Tortosa Total 2.062,00

147 58 Lluis Espuny Javier 40918179Y C. Portal de Remolins 7, Tortosa Parcial 7.364,00147 59 Jungel Siegfried Y1651285Z Ap correus 343, Tortosa Total 3.608,00147 60 Mauri Sabate Mª Pilar 40026867J C. Oliver 3 3r, Tortosa Parcial 11.023,00147 62 Espuny Forner Rita Mª 40002024X Comandant Anguera Bloc B 2, Tortosa Total 976,00147 63 Espuny Forner Rita Mª 40002024X Comandant Anguera Bloc B 2, Tortosa Total 441,00147 64 Lluis Pallares Ramon 40029834J Portal de Remolins 7 1r 3a, Tortosa Total 3.678,00147 65 Espuny Mola Carmen 40017029L Palça Sant Jaume, 14, Tortosa Total 1.665,00147 66 Lluis Espuny Javier 40918179Y Portal de Remolins 7, 1, 3 Tortosa Total 10.599,00147 134 Sese Guimera Jose Lluis 40916878Q Cami Celio, 22.A, Tortosa Total 4.449,00

ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT

Una gran part d’aquestes parcel·les ja estan edificades, amb un total de 13 unitats. Mentre que les restants cinc no ho son. Malgrat això, al tractar-se d’una ordenació en Zona residencial amb edificació unifamiliar aïllada, clau 5b i 5c, moltes d’aquestes parcel·les tenen unes condicions d’edificació i parcel·lació determinades en el Títol V que permeten una reparcel·lació en unitats més petites.

Pol. Par. Nom NIF Domilcili Pol. Edificació Sup. Cadastre

133 38 Custardoy Querol, Francisca Mª 40016251T Ap correus 198, Tortosa 2 Si 11.612,00133 42 Viladrich Mayor, Mª Cinta 40918274D Cami Celio, 25, Tortosa 2 Si 3.467,00133 43 Borras Valles, Jose 40913984C Cami Celio, 43, Tortosa 2 Si 9.734,00133 44 Estupiña Ruperez, Daniel 10907723S Ronda Reus 19, 4,1, Tortosa 1 No 4.921,00133 45 Gabriel Escudé, Antonio 40006514S Rbla Felip Pedrell, 9 3,1, Tortosa 2 Si 2.469,00133 46 Lehmann Perez, Emilio 40013097C C. Castello 8, Tortosa 2 No 7.623,00133 47 Lehmann Perez, Emilio 40013097C C. Castello 8, Tortosa 2 Si 12.666,00133 63 Segarra Ariño, Mª Pilar 52600518R Plaça Alfons 12 4r, Tortosa 2 Si 4.975,00133 66 Val Gimeno, Luis Fernando,


Cami Celio, 37, Tortosa 2 Si 2.062,00

147 58 Lluis Espuny Javier 40918179Y C. Portal de Remolins 7, Tortosa 1 No 7.364,00147 59 Jungel Siegfried Y1651285Z Ap correus 343, Tortosa 2 Si 3.608,00147 60 Mauri Sabate Mª Pilar 40026867J C. Oliver 3 3r, Tortosa 2 Si 11.023,00147 62 Espuny Forner Rita Mª 40002024X Comandant Anguera Bloc B 2, Tortosa 2 Si 976,00147 63 Espuny Forner Rita Mª 40002024X Comandant Anguera Bloc B 2, Tortosa 2 No 441,00147 64 Lluis Pallares Ramon 40029834J Portal de Remolins 7 1r 3, Tortosa 1 Si 3.678,00147 65 Espuny Mola Carmen 40017029L Plç sant Jaume, 14, Tortosa 2 Si 1.665,00147 66 Lluis Espuny Javier 40918179Y Portal de Remolins 7 1r 3a, , Tortosa 2 Si 10.599,00147 134 Sese Guimera Jose Lluis 40916878Q Cami Celio, 22.A, Tortosa 2 Si 4.449,00

ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT EDIFICADA

D’aquesta manera, l’estructura de sòl privat dintre del Polígon d’Actuació és de 73.048,56 m2. D’acord a la planimetria el PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g, te una superfície total 79.234 m2. El viari total existent es de 6.185,44m2.

Sòl privat 73.048,56 92,19%Viari existent 6.185,44 7,81%Total 79.234,00 100,00%



9 PARÀMETRES PLANEJAMENT PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g

Els paràmetres de planejament derivats de l’aplicació del POUM pel desenvolupament de la totalitat de Polígon d’Actuació PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g, estan d’acord al quadre reproduït a continuació.

Sup % Vials Espais lliures Sòl privatDades Planejament total

Total PM- Costa del Celio 79.234,00 100,00% 8.817,00 12.469,00 57.948,00

L’aprofitament urbanístic màxim del Polígon vindrà determinat per la morfologia que ha determinat prèviament el POUM, que serà el que determini el màxim sostre edificable, d’acord amb un nombre màxim de parcel·les, referides també als paràmetres de parcel·la mínima, clau 5-b o 5-c. Després de l’ordenació realitzada es poden fixar tretze zones diferents a la de poder determinar possibles parcel·lacions, tres de les quals tenen una superfície inferior a la mínima.

Clau Superficie Edi/Zones Edificabilitat Sup. Min. Par. Nº ParZona 1 5b 16.729,21 0,3 5.018,76 1.095,00 15Zona 2 5b 2.478,97 0,3 743,69 1.095,00 2Zona 3 5b 7.114,30 0,3 2.134,29 1.095,00 6Zona 4 5b 2.305,20 0,3 691,56 1.095,00 2Zona 5 5b 4.648,35 0,3 1.394,51 1.095,00 4Zona 6 5b 4.066,84 0,3 1.220,05 1.095,00 4Zona 7 5b 3.158,34 0,3 947,50 1.095,00 3Zona 8 5b 11226,55 0,3 3.367,97 1.095,00 10Zona 9 5b 1.583,52 0,3 475,06 1.095,00 1Zona 10 5c 855,92 Inferior min. 200,00 Inferior min. 1Zona 11 5c 1.247,60 Inferior min. 200,00 Inferior min. 1Zona 12 5c 822,01 Inferior min. 200,00 Inferior min. 1Zona 13 5b 1.711,19 0,3 513,36 1.095,00 1

Aprofitament total PA- Costa del Celio 2026/6G 17.106,74 53

Aprofitament total PA- Costa del Celio 2026/6G

D’aquest estudi s’extrau que la edificabilitat total del sector es de 17.106,74 m2, amb un nombre màxim de 53 parcel·les. La edificabilitat total 17.106,74 m2, resultat d’una detallada zonificació morfológica, definida per la vialitat, és molt propera a l’aplicació directa d’una edificabilitat 5b, sobre un sòl privat total de 57.948,00 m2 del PA que resultaria ser de 17.384,4 m2.



10 ESTUDI ECONÒMIC FINANCER PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g L’avaluació econòmica pel desenvolupament del Polígon d’Actuació, i després de la divisió poligonal suposa una inversió quantificada en diferents conceptes. Aquest son la despesa produïda per les obres d’urbanització, i la resta de despeses consistents en la redacció de projectes i direccions facultatives, l’otorgament de llicències urbanístiques, honoraris de notaries i despeses registrals. Les bases de càlcul per determinar el cost és realitza d’acord als paràmetres següents:

AVALUACIÓ DE LA DESPESA D'URBANITZACIÓ PA- CEL2026/6g Paràmetres de referència

% Superfícies de l'actuació 100%Superfície àmbit d'actuació 79.234,00 m2Superfície sistema viari 8.817,00 m2Superficie espais lliures 12.469,00 m2Superficie sòl privat 57.948,00 m2Costos unitaris d'urbanització

Sistema viari 85,00 €/m2Espais lliures públics 9,15 €/m2Conexions xarxes 2,16 €/m2Pressupost de l'urbanització

Cost execució material sistema viari 749.445,00 €Cost d'execució material espais lliures 114.091,35 €Conexions xarxes 125.118,95 €Cost execució material obres urbanització 988.655,30 €

Despeses generals + benefici industrial (19%) 187.844,51 €Cost de les obres d'urbanització 1.176.499,81 €

Impostos IVA ( 21%) 247.064,96 €Pressupost de contracta de les obres d'urbanització 1.423.564,77 €

Altres despesses

Redacció de Planejament (8% s/EM) 79.092,42 €Llicencies administratives, despesses notarials, i altres projectes (9% s/EM) 88.978,98 €

Total altres despesses administratives 168.071,40 €

Cost de la urbanització sense impostos 1.344.571,21 €Cost de la urbanització amb impostos 1.591.636,18 €

PA- CEL2026/6g

Per altra banda s’avaluen els ingressos que pot representar la venda del producte del sòl privat, amb 57.948,00 m², amb una edificabilitat de 17.106,74 m².

D’acord a les dades de les Estadísticas de Precios de Vivienda y de Precios de Suelo de Ministerio de Fomento; http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=36000000, és de 188,70 €/m². Ponderem el valor del sòl per ser habitatges unifamiliars, per el sòl privat dels habitatges unifamiliars aïllats amb un factor de 1,4. En aquest paràmetres, el valor de una parcel·la edificable de mig jornal, tenint en compte el factor de ponderació, la edificabilitat i els preus del Ministerio de Fomento al Camí del Celio, és de 86.783,13 €.

http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=36000000,



Així, per a mig Jornal i amb aquets paramentres, el valor del sòl de parcel·la aïllada per habitatge és de 79,254 €/m2, per tant, per una superfície de sól privat de 57.948 m2 sobté un valor total 4.592.610,79 €. El resultat comparatiu que s’obté del possible rendiment econòmic en la diferència entre els costos de la urbanització executada de 1.505.919,76 €, i el valor del sòl en conseqüència la viabilitat econòmica per l’execució del Polígon d’Actuació dona un rendiment sobre la inversió del ordre del 48,79 %.

Preu € Sup m2 Valor ValorValor en venda del sòl residencial 79,254 57.948,00 4.592.610,79 €Total despeses per la urbanització 1.344.571,21 €Finançament 161.348,55 €Total despesa 1.505.919,76 € 1.505.919,76 €

Rendiment econòmic 3.086.691,04 €Rendiment sobre inversió 48,79%

Rendiment econòmic

D’aquesta manera el desenvolupament del PA-CEL2026/6g, per aconseguir 53 parcel·les edificables, tot i que el conjunt està altament edificat, és des del punt de vista econòmic; econòmicament viable.

11 DIVISIÓ POLÍGONS P.A. COSTA DEL CÈLIO 2026/6g Per realitzar la divisió poligonal de Polígon d’Actuació, i donada l’estructura de la propietat de la P.A. COSTA DEL CÈLIO 2026/6g constituïda per divuit parcel·les cadastrals, de les que [Pol. 133, Par. 44], [Pol. 147, Par. 65] i la [Pol. 147, Par. 64], volen constituir-les en Polígon nº1, mentre que la resta quedarien integrades en el Polígon nº 2. El quadre següent és a títol indicatiu, en la base de dades de l’Ajuntament de Tortosa, d’acord a les dades cadastrals.

Pol. Par. Nom NIF Domilcili Pol. Sup. Cadastre133 38 Custardoy Querol, Francisca Mª 40016251T Ap correus 198, Tortosa 2 11.612,00133 42 Viladrich Mayor, Mª Cinta 40918274D Cami Celio, 25,Tortosa 2 3.467,00133 43 Borras Valles, Jose 40913984C Cami Celio, 43, Tortosa 2 9.734,00133 44 Estupiña Ruperez, Daniel 10907723S Ronda reus 19 4 1a Tortosa 1 4.921,00133 45 Gabriel Escudé, Antonio 40006514S Rbla Felip Pedrell 9 3r 1a, Tortosa 2 2.469,00133 46 Lehmann Perez, Emilio 40013097C C. Castello 8, Tortosa 2 7.623,00133 47 Lehmann Perez, Emilio 40013097C C. Castello 8, Tortosa 2 12.666,00133 63 Segarra Ariño, Mª Pilar 52600518R Plaça Alfons 12 4r, Tortosa 2 4.975,00133 66 Val Gimeno, Luis Fernando,


Cami Celio, 37, Tortosa 2 2.062,00

147 58 Lluis Espuny Javier 40918179Y C. Portal de Remolins 7, Tortosa 1 7.364,00147 59 Jungel Siegfried Y1651285Z Ap correus 343, Tortosa 2 3.608,00147 60 Mauri Sabate Mª Pilar 40026867J C. Oliver 3 3r, Tortosa 2 11.023,00147 62 Espuny Forner Rita Mª 40002024X Comandant Anguera Bloc B 2n, Tortosa 2 976,00147 63 Espuny Forner Rita Mª 40002024X Comandant Anguera Bloc B 2n, Tortosa 2 441,00147 64 Lluis Pallares Ramon 40029834J Portal de Remolins 7 1r 3a, Tortosa 1 3.678,00147 65 Espuny Mola Carmen 40017029L Plaça Sant Jaume, 14, Tortosa 2 1.665,00147 66 Lluis Espuny Javier 40918179Y Portal de Remolins 7 1r 3a, Tortosa 2 10.599,00147 134 Sese Guimera Jose Lluis 40916878Q Cami Celio, 22.A, Tortosa 2 4.449,00

ESTRUCTURA DE LA PROPIETAT



D’acord a la planimetria que s’ha fet servir de base per determinar la la divisió poligonal del Polígon d’Actuació PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g. Codi: PA-CEL2026/6g, a més d’una detallada planimetria del que restarà POL.1, realitzada l’enginyer tècnic en topografia, Jesús Arasa i Cugat, es determina la superfície del Polígon 1. La superfície real és la suma de la estructura de propietat de les tres parcel·les cadastrals descrites, amb una superfície total de 20.128,33 m2, repartida entre el tres propietats diferenciades, d’acord al quadre adjunt.

Sup. RegistreIden. Sup. % Sup. % Sup.

Par. 133-44 4.921,00 25,63% 5.367,39 26,67% 4.763,25Par. 147-64 3.678,00 19,16% 3.962,09 19,68% 3.828,20Par. 147-66 10.599,00 55,21% 10.798,85 53,65% 15.878,80Total 19.198,00 100,00% 20.128,33 100%Vialitat existent 775,51Superfície Total 20.903,84

Sup. Cadastre Sup. RealEstructura Propietat PA- CEL2026/6g POL. 1

Superficie total PA- CEL2026/6g POL. 1

A la superfície de les propietats existents, hi ha que afegir la vialitat existent que és de 775,51 m2. D’aquesta manera el que s’anomena POL.1 te una superfície total de 20.903,84 m², d’acord a l’aixecament topogràfic.

Així es fixa la línia per realitzar la divisió poligonal del Polígon d’Actuació PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g. Codi: PA-CEL2026/6g, amb una superfície total de 79.234 m2.

Així es determinen dos polígons. El PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.1 amb una superfície total de 20.903,84 m², amb un 26,38 % sobre el total. El PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.2 amb una superfície total de 58.330,16 m², amb un 73,62 % sobre el total del El PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g.

PA- CEL2026/6g PA- CEL2026/6g POL. 1 PA- CEL2026/6g POL. 2Identificació m2 m2 m2

Sòl Privat 76.606,50 20.128,33 56.478,17Viari Existent 2.627,50 775,51 1.851,99

Total 79.234,00 20.903,84 58.330,16% 100,00% 26,38% 73,62%

PLANEJAMENT PA- CEL2026/6g



12 CESSIONS I APROFITAMENT POLÍGONS COSTA DEL CÈLIO 2026/6g

D’acord a la fitxa de la delimitació Polígon d’Actuació PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g. Codi: PA-CEL2026/6g, realitzada per les fitxes del POUM, i aplicant els paràmetres de la fitxa de planejament respecte al percentatge de les superfícies dels dos Polígons, aquest haurien de ser;

Sup % Vials Espais lliures Sòl public % Sòl privat %PM-Pol. 1 20.903,84 26,38 2.326,14 3.289,62 5.615,76 26,86% 15.288,08 73,14%PM-Pol. 2 58.330,16 73,62 6.490,86 9.179,38 15.670,24 26,86% 42.659,92 73,14%

Total PM- Costa del Celio 79.234,00 100,00 8.817,00 12.469,00 21.286,00 57.948,00

Dades Planejament total. Fitxes planejament POUM

Sup % Vials Espais lliures Sòl public % Sòl privat %PM-Pol. 1 20.903,84 26,38 2.674,56 2.504,62 5.179,18 24,78% 15.724,66 75,22%PM-Pol. 2 58.330,16 73,62 6.142,44 9.964,38 16.106,82 27,61% 42.223,34 72,39%

Total PM- Costa del Celio 79.234,00 100 8.817,00 12.469,00 21.286,00 57.948,00

Dades Planejament Total. Segons Divisió Poligonal

D’aquí que al Polígon nº1 segons el les fitxes d’organaització del POUM i planimetria, el sòl públic hagi de ser.

% TotalViari existent 775,51Viari nou de cessió 1.899,05Total Viari 12,79% 2.674,56Espais Lluires 11,98% 2.504,62Sòl Públic 24,78% 5.179,18

Superfície Planejament 20.903,84 m2 PA- CEL2026/6g POL 1

Com es veu la cessió de sòl públic del Polígon 1 és de 5.179,18m2 (24,78%), és inferior a la del Polígon d’Actuació segons la fitxa del POUM que és de 5.615,76 (26,86 %). La diferència és de 436,58m2.

En canvi, al Polígon 2, la superfície de cessions de 16.106,82 (27,61%), és superior a la del Polígon d’Actuació segons la fitxa del POUM que és de 15.670,24 (26,86)%.

% TotalViari existent 1.851,99Viari nou de cessió 4.290,45Viari 10,53% 6.142,44Espais Lliures 17,08% 9.964,38Sòl Públic 27,61% 16.106,82

PA- CEL2026/6g POL2Superfície Planejament 58.330,16 m2



Segons las següent taula, les cessions de terrenys no estan compensades, existeix una petita diferència a favor del Polígon 2, de 518,89m2 que cedeix de més, continguda entre el sòl destinat a espais lliures i aquella vialitat que no està encara cedida a l’ajuntmanet. Per tant el Polígon 1 haurà de compensar la diferència de 518,89 m2 de cessions de sòl públic..

Total POL.1 POL.2 POL.1 POL.2 POL.1 POL.2Cession Vialitat 6.189,50 1.899,05 4.290,45 1.632,94 4.556,56 -266,11 266,11Cession Espais Lluires 12.469,00 2.504,62 9.964,38 3.289,62 9.179,38 785,00 -785,00

518,89 -518,89

Cessió POL.1-POL.2 Promig Cessions Compensació

L’aprofitament privat del sòl residencial en funció de les determinacions de parcel·lació, clau 5-b o 5-c. De l’estudi de les diferents zones, capaces de ser parcel·lades, s’extrau que la edificabilitat total del sector es de 17.106,74 m2, amb un nombre màxim de parcel·les de 53. D’acord a les dades establertes a la fitxa de planejament del POUM per a PA-CEL2026/6g el sòl privat hauria de ser.

Dades Planejament total Sup % Sòl Privat

PM-Pol. 1 20.903,84 26,38% 15.288,08PM-Pol. 2 58.330,16 73,62% 42.659,92Total PM- Costa del Celio 79.234,00 100,00% 57.948,00

Segons superfícies a la fitxa del POUM del PA-CEL2026/6g, la edificabilitat al Pol. 1 hauria de ser de 4.762,47m2 per un sòl privat del 15.288,08 m2 (73,14%). Segons la ordenació planimètrica el sòl privat és de 15.724,66 m2, lo que representa el 75,22% del Pol. 1 front al promig de 73,14% de la fitxa planejament. Al Pol. 2, segons les superfícies a la fitxa del POUM del PA-CEL2026/6g, la edificabilitat al Pol. 2 hauria de ser de 12.344,27m2 per un sòl privat del 42.659,92 m2 (73,14%) . Segons la ordenació planimètrica el sòl privat és de 42.223,34 m2, lo que representa el 72,39% del Pol. 1 front al promig de 73,14% del planejament inicial.

Sup % Zones Edificabilitat Parcel·lesPM-Pol 1 20.903,84 26,38% 5 i 8 4.762,47 14PM-Pol 2 58.330,16 73,62% 1,2,3,4,6,7,9,10,11,12,13 12.344,27 39Total PM- Costa del Celio 79.234,00 100,00% 17.106,74 53

APROFITAMENT URBANISTIC

Per tal cosa ha d’existir una acció compensatòria entre els dos polígons d’actuació derivats de l’aprofitament urbanístic resultant, de manera de compensar al Polígon 2 els de 436,58 m2 de sòl privat que te de menys. En aquesta acció compensatoria, intervindran també els costos d’urbanització de tots dos polígons d’actuació.



13 ESTUDI ECONÒMIC FINANCER DELS POLÍGONS COSTA DEL CÈLIO 2026/6g

L’avaluació econòmica pel desenvolupament per la divisió poligonal del Polígon d’Actuació COSTA DEL CÈLIO 2026/6g, tindrà que tenir en compte les possibles compensacions econòmiques que pugin desprendres d’aquest document entre el Polígon 1 i el Polígon 2. Els costos d’urbanització s’avaluen al quadre següent. Les despeses seran proporcionals als percentatges dels polígons Pol.1 (26,38 %) i al Pol.2 (73,62%). La diferència essencial entre tots dos polígons són la portada i connexions de les xarxes d’instal·lacions urbanes les quals haurà d’invertir el Poligon primer en desenvolupar-se.

Paràmetres de referència% Superfícies de l'actuació 100% 26,38% 73,62% %Superfície àmbit d'actuació 79.234,00 m2 20.903,84 m2 58.330,16 m2Superfície sistema viari 8.817,00 m2 2.674,56 m2 6.142,44 m2Superficie espais lliures 12.469,00 m2 2.504,62 m2 9.964,38 m2Superficie sòl privat 57.948,00 m2 15.724,66 m2 42.223,34 m2Costos unitaris d'urbanitzacióSistema viari 85,00 €/m2 85,00 €/m2 85,00 €/m2Espais lliures públics 9,15 €/m2 9,15 €/m2 9,15 €/m2Conexions xarxes 2,16 €/m2 2,16 €/m2 2,16 €/m2Pressupost de l'urbanitzacióCost execució material sistema viari 749.445,00 € 227.337,60 € 522.107,40 €Cost d'execució material espais lliures 114.091,35 € 22.917,27 € 91.174,08 €Conexions xarxes 125.118,95 € 62.559,48 € 62.559,48 €Cost execució material obres urbanització 988.655,30 € 312.814,35 € 675.840,95 €Despeses generals + benefici industrial (19%) 187.844,51 € 59.434,73 € 128.409,78 €Cost de les obres d'urbanització 1.176.499,81 € 372.249,08 € 804.250,74 €Impostos IVA ( 21%) 247.064,96 € 78.172,31 € 168.892,65 €Pressupost de contracta de les obres d'urbanització 1.423.564,77 € 390.986,66 € 1.032.578,12 €Altres despessesRedacció de Planejament (8% s/EM) 79.092,42 € 31.278,93 € 47.813,49 €Llicencies administratives, despesses notarials, i altres projectes (9% s/EM) 88.978,98 € 28.153,29 € 60.825,69 €Total altres despesses administratives 168.071,40 € 59.432,22 € 108.639,18 €

Cost de la urbanització sense impostos 1.344.571,21 € 431.681,30 € 912.889,91 €Cost de la urbanització amb impostos 1.591.636,18 € 450.418,88 € 1.141.217,29 €Percentage Cost urbanització 100,00% 32,11% 67,89%Percentage divisió poliginal 100,00% 26,38% 73,62%Cost proporcional Divisió poligonal 1.344.571,21 354.730,31 989.840,90Diferència a compensar -76.950,99 76.950,99

PA- CEL2026/6g AVALUACIÓ DE LA DESPESA D'URBANITZACIÓ PA- CEL2026/6g

PA- CEL2026/6g POL. 1 PA- CEL2026/6g POL. 2

D’acord al quadre anterior Pol. 1, anomenat PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.1, te una aportació en la despesa del Pol.1 (32,11%) del Projecte d’Urbanització, front a una aportació del Pol.2 (67,89 %). Per tan el Polígon 2, PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.2, haurà de compensar la diferència del percentatges, cosa que representa un import de 76.950,99 €.



14 DESENVOLUPAMENT P.A. COSTA DEL CÈLIO 2026/6g. POLÍGON 1.

Per justificar la divisió poligonal del Polígons d'actuació urbanística es tindrà que acomplir l’article 118, del Decret legislatiu 1/2010, en, referit als:

3. Els polígons d'actuació urbanística es delimiten tenint en compte els requisits següents: a) Que per llurs dimensions i per les característiques de l'ordenació urbanística siguin susceptibles d'assumir les cessions de sòl regulades pel planejament. La proposta de divisió poligonal permet assolir, d’acord la ordenació prevista al POUM, un sistema de cessions de sòl públic suficient per estar en uns llindars adients i adequats, pel desenvolupament urbanístic dels dos polígons independents que son compatibles amb la proposta inicial del PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g.

Sup % Vials Espais lliures Sòl privat Vials Espais lliures Sòl privat

PM-Pol. 1 20.903,84 26,38% 2.326,14 3.289,62 15.288,08 2.674,56 2.504,62 15.724,66PM-Pol. 2 58.330,16 73,62% 6.490,86 9.179,38 42.659,92 6.142,44 9.964,38 42.223,34

Total PM- Costa del Celio 79.234,00 100,00% 8.817,00 12.469,00 57.948,00 8.817,00 12.469,00 57.948,00

Diviso PoligonalDades Planejament total

Existeixen petites diferències entre els Polígons d’Actuació 1 i 2, respecte a les dades generales de planejament, tan respecte al sòl públic com al privat, que es poden arribar a compensar econòmicament. b) Que, dins el mateix sector, estiguin equilibrats uns respecte als altres, pel que fa als beneficis i les càrregues, i permetin fer-ne un repartiment equitatiu; a aquest efecte, s'ha d'aplicar, si escau, el que estableix l'article 93.b. L’equilibri dels dos polígons està ben repartit, donat que tant sols existeixen petites desviacions respecte a la mitjana; Així el Polígon 1 (PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.1) ha de compensar 518,89 m2 de cessió de sòl públic que el Poligon 2 (PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.2) ha cedit de més. Tan mateix a la divisió poligonal el PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.2, te 436,58 m2 menys de sòl privat que el PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.1. Finalment i degut al desenvolupament temporal del planejament del PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.1, el Polígon 1, te unes despeses de 76.950,99 € superiors al Polígon 2 en concepte d’execucuó d’Urbanització.



Cal remarcar, que d’acord amb l’article 123 del Reglament de la Llei d’Urbanisme estableix la diferència màxima de Poligons amb un 15% en la valoració conjunta de càrregues. En aquesta divisió poligonal, aquesta límitació no és superada en cap moment.

Sup. Preu POL.1 POL.2Cessió sòl públic 518,89 5,55 € 2.879,84 €Diferencia aprofitament 436,58 79,25 € 34.600,71 €Despeses Totals 76.950,99 € 76.950,99 €Total 76.950,99 € 37.480,55 €

Compensar 39.470,44 €

VALOR DE LA COMPENSACIÓ ENTRE POLÍGONS

Als efectes de compensació existeix una petit desequilibri de 39.470,44 € , que el PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.2, tindrà que compensar al PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.1, d’acord al previst a l’Article 123.2 del reglament de la Llei d’Urbanisme. c) Que tinguin entitat suficient per justificar tècnicament i econòmicament l'autonomia de l'actuació. El polígons són econòmicament viables, sense contar els efectes compensatoris entre Polígons i els costos de finançament, les rendibilitats estan properes al 50% del valor de la inversió.

Sup. % Nº Parcel·les Preu Parcel·la TotalPA-Pol 1 20.903,84 26,38% 14 86.783,13 € 1.214.963,82 €PA-Pol 2 58.330,16 73,62% 39 86.783,13 € 3.384.542,07 €

Total PM- Costa del Celio 79.234,00 100,00% 53 4.599.505,89 €

Sup.PA-Pol 1 20.903,84PA-Pol 2 58.330,16

Total PM- Costa del Celio 79.234,00 1.344.571,21

VALOR DEL APROFITAMENT URBANISTIC

VALOR DESPESSES DESENVOLUPAMENT URBANISTICCostos projecte urbanització

431.681,30912.889,91

El al PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.1, i el al PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g POL.2, tenen suficient entitat com per poder ser desenvolupades en una autonomia suficient.



15 PLA D’ACTUACIÓ P.A. COSTA DEL CÈLIO 2026/6g. POLÍGON 1.

Els propietaris Javier Lluis i Espuny, amb DNI, 40918179-Y, i Ramon i Lluis Pallarés ,

amb DNI, 40029834J, residents al Portal de Remolins nº 7, 1, Daniel Estupiña Ruperez,

amb DNI 10907723-S resident a la Ronda Reus 19 nº4 1ª, i tots tres a la ciutat de

Tortosa, formen el 100% de Polígon 1 del P.A. COSTA DEL CÈLIO 2026/6g. Aquest

tenen la voluntat de desenvolupar el planejament derivat d’aquest Polígon d’Actuació

en un termini de sis mesos a partir de l’aprovació definitiva de la divisió poligonal.

COSTA DEL CÈLIO 2026/6g en el cas de desenvolupar previament el Poligon 1.

Aquest propietaris renuncien a les accions compensatòries de la diferencia de costos

d’urbanització d’ un import de 39.470,44 €, deixant aquesta quantitat com una aportació

a conte de futures accions compensatòries entre els Polígons 1 i 2. Provisionalment, fins

que no es desenvolupi el polígon 2, es deixarà una servitud de pas de 69,10 m2 per accés

als espais públics (indicada als plànols adjunts).

16 PARÀMETRES DE PLANEJAMENT DIVISIÓ POLIGONAL

La divisió poligonal de del PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g, en dos polígons d’actuació comportarà la existència de dos fitxes de paràmetres de planejament:



PA-CEL2026/6g. Pol.1

Fitxa 003.1. PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g Codi: PA-CEL2026/6g. Pol.1

1. Àmbit:


b. La superfície del polígon d’actuació, pol.1 és de 20.903,84 m²

2. Objectius:




RESERVES SÒL PÚBLIC Viari 2.674,56 m² 12,79 %

Espais lliures 2.504,62 m² 11,98%

SÒL PÚBLIC 5.179,18 m² 24,78%

SÒL D'APROFITAMENT PRIVAT Residencial 15.724,66m² 75,22%

SÒL PRIVAT 15.724,66 m² 75,22%



- Zona residencial amb edificació unifamiliar aïllada, clau 5b, les condicions d’edificació, parcel·lació i ús de la qual es determinen en el Títol V d’aquestes Normes.








S’estableix una compensació deguda a les diferències de la valoració conjunta dels aprofitaments i càrregues urbanístiques amb el Poligon 2, valorada en 39.470,44 €.





Codi: PA-CEL2026/6g. Pol.2

Fitxa 003.2. PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6g Codi: PA-CEL2026/6g. Pol.2

1. Àmbit:


b. La superfície del polígon d’actuació és de 58.330,16 m².

2. Objectius:




RESERVES SÒL PÚBLIC Viari 6.142,44 m² 10,53%

Espais lliures 9.964,38m² 17,08%

SÒL PÚBLIC 16.106,82 m² 27,61%

SÒL D'APROFITAMENT PRIVAT Residencial 42.223,34 m² 72,39%

SÒL PRIVAT 42.223,34 m² 72,39%



- Zona residencial amb edificació unifamiliar aïllada, clau 5b i 5c, les condicions d’edificació, parcel·lació i ús de la qual es determinen en el Títol V d’aquestes Normes.








S’estableix una compensació deguda a les diferències de la valoració conjunta dels aprofitaments i càrregues urbanístiques amb el Poligon 1, valorada en -39.470,44 €.



Tortosa 28 de juliol de 2015

Josep Lluis i Ginovart, arquitecte

ANNEX DIVISIÓ POLIGONAL

PA-COSTA DEL CÈLIO 2026/6G.

POUM TORTOSA

Aprovació definitiva. Juliol 2015

JOSEP LLUIS I GINOVART. ARQUITECTE



Polígon 133



Polígon 147

5b

5b

divisiÓ poligonal pa-costa del cÈlio 2026/6g. poum … · divisió poligonal del polígon...

Documents