diskusní setkání na téma komerční nájmy v praxi - samak
TRANSCRIPT
![Page 1: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/1.jpg)
Komerční nájmy v praxi
25. února 2015
Mgr. Ondřej Spáčil Mgr. Michaela Křížková
Ing. Ondřej Havle
![Page 2: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/2.jpg)
Obsah Právní úprava komerčních
nájmů
1. Právní úprava komerčních
nájmů
2. Prostory sloužící podnikání
3. Nájemní smlouva
4. Převod nájmu sloužícího
podnikání
5. Jednání podnikatele
6. Ukončení nájemní smlouvy
A na co nezapomenout
v souvislosti s NOZ
1. Novinky v komerčních
nájmech
2. Změna vlastníka
pronajímané věci
3. Námitky proti výpovědi
4. Dlouholeté nájmy
5. Změna činnosti v prostorách
6. Opatření prostor nápisy
7. Náhrada za zákaznickou
základnu
2
II. I.
![Page 3: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/3.jpg)
Obsah (pokrač.)
Investice do předmětu nájmu
1. Oprava vs. Technické
zhodnocení
2. Oprava
3. Technické zhodnocení
4. Samostatné movité věci
Ukončení nájemního
vztahu
1. TZ provedené a odpisované
nájemcem
2. Ukončení nájemního vztahu
bez zdanitelného příjmu
3. Peněžní reparace
4. Uvedení najatého majetku
do původního stavu
5. Samostatné movité věci
3
III. IV.
![Page 4: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/4.jpg)
I. Právní úprava komerčních nájmů
![Page 5: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/5.jpg)
1. Právní úprava komerčních nájmů
5
• dispozitivnost NOZ x kogentnost č. 116/1990 Sb. (ZNPNP)
posílení autonomie vůle stran (obecné limity)
postavení podnikatele v právních vztazích (viz dále)
• roztříštěnost právní úpravy v NOZ
zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 – 2315
NOZ)
obecná ustanovení o nájmu ( viz 2302 NOZ)
poskytování služeb souvisejících s nájmem ( viz § 2303 NOZ)
skončení nájmu na dobu určitou ( viz§2311) – problematické posouzení
klausule „rebus sic stantibus“ v §2287 NOZ
zvláštní úprava u družstevních nebytových prostor (§ 727 a násl. ZOK)
![Page 6: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/6.jpg)
6
2. Prostory sloužící podnikání • prostory sloužící podnikání x nebytový prostor
§ 1 – uplatňování soukromého práva nezávisle na právu veřejném
nezkolaudovaný prostor (§3 odst. 2 ZNPNP) – odpadá potřeba uzavření
smlouvy o smlouvě budoucí (§ 2202 odst. 2 NOZ)
• prostor sloužící podnikání
prostor nebo místnosti
je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti
slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání
bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen
![Page 7: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/7.jpg)
3. Nájemní smlouva
7
• zákon nestanoví žádné zvláštní náležitosti nájemní smlouvy
u komerčních nájmů (pouze obecná úprava)
rozhodující není postavení nájemce při uzavření smlouvy ani povaha prostor
není vyžadována písemná forma (výše nájemného a úhrada za služby)
• účel nájmu
§ 2304 – předsmluvní ujednání + smluvní ujednání + faktický stav
činnosti lze navázat např. na otevírací dobu, umístění reklamních ploch,
určité provozy a zboží, zákaz obtěžování zákazníků jiných nájemců,
hygienická opatření, atp.
• právní domněnka nezbytných služeb (§ 2247 odst. 2 NOZ)
![Page 8: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/8.jpg)
8
4. Převod nájmu sloužícího podnikání • výkladový rozpor ustanovení § 2307 NOZ
převod nájmu při převodu podnikatelské činnosti nájemce pouze
s písemným souhlasem pronajímatele (postoupení nájemní smlouvy
nájemcem)
aplikace i na „staré smlouvy“ uzavřené do 31. 12. 2013
výkon vlastnického práva pronajímatele x převodu závodu jako celku?
• řešení
generální souhlas pronajímatele již v nájemní smlouvě
![Page 9: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/9.jpg)
• smluvní výhrady
změna okolností (§1765 NOZ)
výpověď bez výpovědní doby (§ 2208 NOZ)
odstupné (§ 2223 NOZ)
služby (§ 2303, 2247 NOZ)
změna okolností - výpověď( § 2287 NOZ)
změna účelu nájmu (§ 2304 odst. 2 NOZ)
náhrada za převzetí zákaznické základny (§ 2315 NOZ)
9
5. Jednání podnikatele
![Page 10: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/10.jpg)
10
6. Ukončení nájemní smlouvy • dispozitivnost právní úpravy – limity
ochrana slabší strany (§ 1998 NOZ)
dobré mravy ( § 588 NOZ)
nemožnost vzdát se práv předem (§ 1916 a §2898 NOZ)
překvapivá ujednání (§ 1753 NOZ)
• automatická použitelnost ustanovení nájmu bytu
znovuobnovení nájmu (§ 2285 NOZ)
změna poměrů (§ 2287 NOZ)
§ 2288 NOZ – kolize názorů
![Page 11: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/11.jpg)
A na co nezapomenout v souvislosti s NOZ
Mgr. Michaela Křížková
![Page 12: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/12.jpg)
II. A na co nezapomenout v souvislosti s NOZ
![Page 13: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/13.jpg)
1. Novinky v komerčních nájmech
13
změna vlastníka
dlouholeté nájmy
námitky proti
výpovědi
opatření prostor nápisy
změna činnosti
v prostorách
náhrada za zákaznickou
základnu
![Page 14: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/14.jpg)
2. Změna vlastníka pronajímané věci
§2221 NOZ
14
práva a povinnosti přejdou na nového vlastníka
převod – vázán jen zákonnými ustanoveními, ostatní pokud věděl
nový vlastník
ochranná ustanovení ve sml.
zápis nájmu do KN
náhrada újmy (původní pronajímatel)
ochrana
nájemce
![Page 15: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/15.jpg)
3. Námitky proti výpovědi
§2314 NOZ
15
• námitky
• písemně
• 1 měsíc
vypovídaná • stáhne
• 1 měsíc
• nestáhne
vypovídající
• přezkum
• soud
• 2 měsíce
vypovídaná
• výpověď z nájmu
• nerozlišuje se mezi nájmem dobu na určitou nebo neurčitou
! sankce nemožnost domáhat se neplatnosti výpovědi soudem
![Page 16: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/16.jpg)
• nájem na dobu neurčitou lze vypovědět i bez udání důvodů
• během prvních 50 let se nájem „chová“, jako by byl uzavřen na dobu určitou
• pak dle pravidel pro nájem na dobu neurčitou
• pozor na § 2000 NOZ
4. Dlouholeté nájmy
§ 2204 NOZ
16
nájem na <50 let
nájem na dobu
neurčitou
![Page 17: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/17.jpg)
5. Změna činnosti v prostorách
§ 2304 NOZ
17
pokud:
nezpůsobí zhoršení poměrů v nemovitosti
nad přiměřenou míru nepoškozuje pronajímatele nebo ostatní uživatele
nájemce může bez souhlasu pronajímatele
používat prostory i k jiné činnosti změnit způsob či podmínky jejího výkonu
![Page 18: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/18.jpg)
6. Opatření prostor nápisy
§2305 NOZ
18
nájemce
• může opatřit
• štíty
• návěstími
• obdobnými znameními
podmínky
• přiměřenost
• souhlas pronajímatele
pronajímatel
• odmítnout souhlas jen z vážného důvodu
• požádá-li nájemce v písemné formě pronajímatele o udělení souhlasu
a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný
![Page 19: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/19.jpg)
19
7. Náhrada za zákaznickou základnu
§ 2315 NOZ
díky nájemci začnou lidé chodit do prostor pro zboží či služby
Konec nájmu
● výpověď-ne hrubé porušení
● ne výpověď nájemce
● ne uplynutí doby
nájemce nárok na náhradu za převzetí zákaznické základny
![Page 20: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/20.jpg)
Daňové souvislosti 2015
Ing. Ondřej Havle
![Page 21: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/21.jpg)
III. Investice do předmětu nájmu
![Page 22: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/22.jpg)
1. Oprava vs. technické zhodnocení
• nutné pečlivě rozdělit a správně posoudit opravu a technické zhodnocení
– odlišný daňový režim
• lze požádat správce daně o závazné posouzení, zda je zásah do majetku
technickým zhodnocením či nikoliv
(správní poplatek 10 tis Kč)
22
![Page 23: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/23.jpg)
2. Oprava
• oprava
nesmí přispět ke změně parametrů majetku oproti původnímu stavu
lze provést záměnu původního materiálu při současném zachování technických
parametrů majetku
• příklad
zasklení rozbitého okna
výměna prošlapaných parket
výměna dřevěných oken za plastová (musí být zachovány původní rozměry oken
a počet skel)
výměna rezavé pozinkované střechy za hliníkovou
udržovací práce (většinou nepodléhají ohlášení stavebnímu úřadu)
23
![Page 24: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/24.jpg)
Oprava provedená nájemcem a daň z příjmů
• náklady na opravu – daňově uznatelný náklad u nájemce za předpokladu,
že:
se smluvně k těmto opravám zavázal
opravovaný majetek slouží nájemci k dosažení zdanitelných příjmů
výdaje za opravy jsou řádně doloženy
zásahy do majetku nemají povahu technického zhodnocení
2. Oprava (pokrač.)
24
![Page 25: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/25.jpg)
3. Technické zhodnocení
• technické zhodnocení – čistě daňový termín; výdaje na dokončené
nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace
majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu částku 40 tis Kč
• příklad
výměna kotle ústředního topení za výkonnější
instalace žaluzií nebo mříží do oken
zavedení těsnění do oken
změna trasy vedení vody, elektrické energie apod.
25
![Page 26: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/26.jpg)
Technické zhodnocení (TZ) provedené nájemcem a daň z příjmů
• TZ do výše 40 tis. Kč v úhrnu za zdaňovací období – výdaje lze uplatnit
jako daňově uznatelný náklad
• TZ nad výši 40 tis. Kč v úhrnu za zdaňovací období – nutno odpisovat
26
3. Technické zhodnocení (pokrač.)
![Page 27: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/27.jpg)
Podmínky, za kterých může TZ odpisovat nájemce:
• TZ hradí nájemce
• pronajímatel udělil nájemci písemný souhlas s provedením TZ
• pronajímatel udělil nájemci písemný souhlas s odpisováním
• ze smlouvy vyplývá, že nájemce o výdaje na provedené TZ nezvýší vstupní
cenu najatého majetku
• nájemce zatřídí TZ do stejné odpisové skupiny, ve které je zatříděn
zhodnocený majetek
Při splnění výše uvedených podmínek může nájemce TZ odpisovat, a to rovnoměrně nebo zrychleně,
nezávisle na metodě, kterou vlastník odpisuje pronajatý majetek.
Platí rovněž pro majetek pořizovaný na finanční leasing.
27
3. Technické zhodnocení (pokrač.)
![Page 28: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/28.jpg)
Dle pokynu Generálního finančního ředitelství nemůže
daňové odpisy uplatňovat podnájemce!
28
3. Technické zhodnocení (pokrač.)
![Page 29: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/29.jpg)
• některé movité věci jsou považovány za samostatné movité věci i přes to,
že jsou pevně spojeny s budovou nebo stavbou
• příklad
požárně bezpečnostní zařízení a zabezpečovací zařízení
technologické výtahy, eskalátory, pohyblivé chodníky
audiovizuální zařízení budov a staveb
antény včetně satelitních
trezory a trezorové skříně apod.
29
4. Samostatné movité věci
![Page 30: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/30.jpg)
• samostatné movité věci (SMV) pořízené nájemcem zůstávají ve vlastnictví
nájemce
• nájemce provede zařazení do příslušné odpisové skupiny a odpisuje SMV
samostatně
• u SMV není potřebný souhlas s odpisováním udělený pronajímatelem
30
4. Samostatné movité věci (pokrač.)
![Page 31: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/31.jpg)
IV. Ukončení nájemního vztahu
![Page 32: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/32.jpg)
• při ukončení nájemního vztahu vzniká pronajímateli ZDANITELNÝ
NEPENĚŽNÍ PŘÍJEM ve výši zůstatkové ceny TZ, jakou by v této době mělo
při odpisování rovnoměrnou metodou, anebo ve výši znaleckého
posudku
32
1. TZ provedené a odpisované nájemcem
![Page 33: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/33.jpg)
Pronajímatel
• uhradí výdaje na TZ a navýší smluvní nájemné na dohodnutou dobu tak, aby navýšení pokrylo investici do TZ
• o hodnotu TZ navýší vstupní cenu nemovitosti a odpisuje z této zvýšené vstupní ceny
Nájemce
• hradí zvýšené nájemné
• VÝDAJE NA NÁJEMNÉ – DAŇOVĚ UZNATELNÝ NÁKLAD
(výdaje budou na nájemné, ne na TZ, nájemce NEODPISUJE)
33
2. Ukončení nájemního vztahu bez zdanitelného nepeněžního příjmu
![Page 34: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/34.jpg)
Pronajímatel
• zaváže se po ukončení nájmu uhradit nájemci daňovou zůstatkovou cenu
TZ
Nájemce
• daňově odpisuje po dobu nájmu
• zůstatková cena daňově účinná do výše náhrady
34
3. Peněžní reparace
![Page 35: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/35.jpg)
Pronajímatel
• nevzniká nepeněžní příjem
Nájemce
• daňová zůstatková cena je daňově uznatelným nákladem
4. Uvedení najatého majetku do původního stavu
35
![Page 36: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/36.jpg)
Odstranění SMV nájemcem
• bez daňových důsledků pro pronajímatele
Odkoupení SMV pronajímatelem
• nájemci vzniká zdanitelný příjem ve výši rozdílu výnosu z prodané SMV
a její daňovou zůstatkovou cenou
5. Samostatné movité věci
36
![Page 37: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/37.jpg)
Děkujeme za pozornost!
![Page 38: Diskusní setkání na téma Komerční nájmy v praxi - SAMAK](https://reader034.vdocuments.mx/reader034/viewer/2022042517/58aac9191a28ab2f728b542d/html5/thumbnails/38.jpg)
Švehlík & Mikuláš advokáti s.r.o.
Mgr. Ondřej Spáčil
Purkyňova 74/2
110 00 Praha 1
Tel.: +420 608 342 231
E-Mail: [email protected]
IČO: 242 91 943
DIČ: CZ 242 91 943