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ESPECIALIZACION EN GERENCIA DE OBRAS 1

DIAGNÓSTICO Y PROPUESTA DEL PROCESO DE LA COORDINACIÓN DE LOS

PROYECTOS INTERVINIENTES EN LA OBRA TORRES DE GRANADA

LUIS FERNANDO GAMEZ RIVERA

SANTIAGO REYES GUTIERREZ

DIRNEY ENIC CONTRERAS MENDEZ

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE OBRAS

BOGOTÁ

2014


DIAGNÓSTICO Y PROPUESTA DEL PROCESO DE LA COORDINACIÓN DE LOS

PROYECTOS INTERVINIENTES EN LA OBRA TORRES DE GRANADA

LUIS FERNANDO GAMEZ RIVERA

SANTIAGO REYES GUTIERREZ

DIRNEY ENIC CONTRERAS MENDEZ

Trabajo de grado para obtener el título de Especialista en Gerencia de Obras

Asesor: ING. SIGIFREDO ARCE LABRADA

UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA

FACULTAD DE INGENIERÍA

ESPECIALIZACIÓN EN GERENCIA DE OBRAS

BOGOTÁ

2014


Resumen

Muchas veces hemos visto que debido a una inadecuada o tardía coordinación de los proyectos

técnicos y administrativos en la etapa de planeación, se generan un sinnúmero de fallas durante

el proceso de ejecución de la obra que afectan no solo el mismo elemento fallado, sino el

presupuesto y el cronograma; como solución presentamos este diagnóstico y propuesta basada en

el PMI para que sea implementada en la revisión de los proyectos durante la etapa de planeación

y así minimizar los problemas durante su ejecución, lo que reduciría tiempo y costos

garantizando el retorno de la inversión para las constructoras y garantizando que su inmueble no

padezca de lo llamado Postventas o reparaciones mayores en el caso de los usuarios finales.

Palabras clave: Diagnóstico, propuesta, coordinación, proyectos, obra.


Contenido

Resumen .......................................................................................................................................... 4

Contenido ........................................................................................................................................ 5

Lista de tablas ................................................................................................................................. 7

Lista de figuras ................................................................................................................................ 8

Titulo ............................................................................................................................................... 9

Línea de investigación .................................................................................................................... 9

Planteamiento del problema ............................................................................................................ 9

Pregunta de investigación ............................................................................................................. 10

Antecedentes ................................................................................................................................. 10

Torres de Sevilla ........................................................................................................................ 10

Gobernación de Cundinamarca ................................................................................................. 10

Edificio Toledo 48 ......................................................................................................................11

Edificio Conjunto Residencial la Esperanza ..............................................................................11

Proyecto Curitiba (Brasil) ..........................................................................................................11

Marco de referencia ...................................................................................................................... 12

Marco conceptual ...................................................................................................................... 12

Marco teórico ............................................................................................................................ 12

Experiencias de Coordinación de Proyectos ........................................................................ 12

Planeamiento y Gestión de Obras .......................................................................................... 14

¿Cómo mejorar procesos de construcción y de gestión? ....................................................... 15

Método de coordinación BIM................................................................................................ 16

Justificación .................................................................................................................................. 18

Objetivos ....................................................................................................................................... 19

Objetivo General ....................................................................................................................... 19

Objetivos específicos................................................................................................................. 19

Metodología .................................................................................................................................. 20

Enfoque ..................................................................................................................................... 20

Tipo de Investigación ................................................................................................................ 20

Exploratoria. .......................................................................................................................... 20

Analítica................................................................................................................................. 20

Evaluativa. ............................................................................................................................. 20

Proyectiva. ............................................................................................................................. 21

Técnicas e Instrumentos. ....................................................................................................... 21

Fases de la Investigación. ...................................................................................................... 21

Presupuesto para el desarrollo de la investigación ....................................................................... 22

Productos tangibles que genera la investigación .......................................................................... 23

Ciclo de Vida del Proyecto ........................................................................................................ 24

Desarrollo de la Fase 1: ............................................................................................................. 25

Acta de Constitución. ............................................................................................................ 25

Perfil del Gerente del Proyecto. ............................................................................................. 29


Estrategia de Administración de los interesados. .................................................................. 30

Gestión del Alcance. .............................................................................................................. 31

EDT. ....................................................................................................................................... 34

Cronograma. .......................................................................................................................... 35

Presupuesto del proyecto. ................................................................................................................... 41

Método del Valor Ganado. .................................................................................................................. 42

Gestión de Riesgos. ............................................................................................................................. 43

Conclusiones y recomendaciones ............................................................................................................... 45

Conclusiones ........................................................................................................................................... 45

Recomendaciones ................................................................................................................................... 46

Bibliografía ................................................................................................................................................. 48


Lista de Tablas

Tabla 1. Control de versiones. Fuente: Presentación PMI, Ramón Correa .................................. 25

Tabla 2. Objetivos del proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa .................. 25

Tabla 3. Gerente de Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ..................... 26

Tabla 4. Cronograma de hitos. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ..................... 26

Tabla 5. Grupos del Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ..................... 27

Tabla 6. Presupuesto preliminar. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................. 28

Tabla 7. Patrocinador Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa .................. 28

Tabla 8. Descripción del alcance. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................ 31

Tabla 9. Criterios de aceptación. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................. 32

Tabla 10. Entregables. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................................. 32

Tabla 11. Exclusiones. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ................................. 33

Tabla 12. Restricciones. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa ............................... 33

Tabla 13. Supuestos. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa .................................... 33

Tabla 14. Listado de actividades. Fuente: los autores. .................................................................. 35

Tabla 15. Tabla de precedencias. Fuente: los autores. .................................................................. 36

Tabla 16. Tabla de Fluctuaciones. Fuente: los autores. ................................................................. 39

Tabla 17. Matriz de la empresa. .................................................................................................... 43


Lista de Figuras

Figura 1. Marco teórico y conceptual coordinación proyectos. Fuente: los autores. ................... 12

Figura 2. Presupuesto anteproyecto de investigación. Fuente: los autores ................................... 22

Figura 3. Ciclo de vida del proyecto Torres de Granada. Fuente: los autores. ............................. 24

Figura 4. Estrategia de administración de los interesados. Fuente: los autores ............................ 30

Figura 5. EDT Torres de Granada. Fuente: los autores. ................................................................ 34

Figura 6. Modelo LPU, trayectoria critica. Fuente: los autores .................................................... 38

Figura 7. Mapa de proyecto-nivelación. Fuente: los autores. ....................................................... 40

Figura 8. Presupuesto del proyecto. Fuente: los autores. .............................................................. 41

Figura 9. Gráfica del valor ganado. Fuente: los autores. .............................................................. 42

Figura 10. Plan y registro de riesgos del proyecto. Fuente: los autores. ....................................... 44


Titulo

Diagnóstico y propuesta del proceso de la coordinación de los proyectos intervinientes en la obra

Torres de Granada.

Línea de Investigación

Gestión integral y dinámica de las organizaciones empresariales.

Planteamiento del Problema

En los últimos proyectos que ha desarrollado el grupo constructor se ha observado un problema,

en cuanto a que, debido a una inadecuada o tardía coordinación de los proyectos técnicos y

administrativos en la etapa de planeación, se generan un sinnúmero de fallas durante el proceso

de ejecución de la obra que afectan no solo el mismo elemento fallado, sino el presupuesto y el

cronograma.

A su vez por experiencias anteriores este problema es generalizado en la mayoría de proyectos

que se desarrollan en el sector de la construcción y por tanto a través de un caso específico se

evidencia la oportunidad de diagnosticar la coordinación de los proyectos que intervienen en el

desarrollo de una obra y específicamente en Torres de Granada, identificando los problemas en

su ejecución por falta de planeación y elaborando una propuesta para su optimización.


Pregunta de Investigación

¿Por qué la construcción adolece de problemas en su ejecución por falta de planeación?

¿Cómo se ha desarrollado la coordinación de los proyectos en la obra Torres de Granada y qué

propuesta de optimización se puede plantear para el proceso?

Antecedentes

Sucesos encontrados en proyectos del mismo grupo constructor.

Torres de Sevilla

25 torres 720 apartamentos

Localización: Bogotá D.C. cra 72ª no 152b-39/52 Colina Campestre

Constructor: Konstruktek

Problemas detectados:

Humedades en parqueos por juntas de plataformas y torres.

Falta de presión en el agua en los PH.

Localización de gabinetes de incendio en punto fijo.

Rampas provisionales para minusválidos en sótanos.

Humedades en antepechos.

Fuente: interventoría

Gobernación de Cundinamarca

72.000 m2

Localización: Bogotá D.C. Calle 26 - Carrera 50

Tiempo record

Presupuesto cumplido


Resultado aceptable

Fuente: Guinnes Record

Edificio Toledo 48

1 torre de 84 apartamentos

Localización: calle 48 no 6-48

Rampas vehiculares ajustadas

Apartamentos de diferente diseño

Humedades en sótano por las pantallas

Fuente interventoría.

Edificio Conjunto Residencial la Esperanza

86 apartamentos

Localización: Bogotá D.C.

Escalón en terrazas carrera 72 b por nivel de piso

Demolición por falta de definición en instalación de citófonos

Obras adicionales en porterías no tenidas en cuenta inicialmente.

Proyecto Curitiba (Brasil)

planejamento e gestao de obras

Resultado del planeamiento práctico de cooperación técnica Brasil- Alemania

Apartamentos


Marco de Referencia

Marco Conceptual

Marco Teórico

Experiencias de Coordinación de Proyectos

PROYECTO “COMPETIR” Acuerdo de cooperación técnica entre el SENAI del

Gobierno de Brasil y la GTZ del Gobierno Alemán.

Comprende experiencias organizadas y procesadas de varias empresas constructoras del nordeste

Brasileño, por el PROYECTO COMPETIR, para producir un compendio práctico y técnico

sobre cómo mejorar los procesos de producción y administración en la industria de la

construcción civil.

Figura 1. Marco teórico y conceptual coordinación proyectos. Fuente: los autores.


Muchos de los métodos estudiados en este libro surgieron de la industria manufacturera con

autores como OGLESBY, PARKER, HOWELL, (1998) e WILDEMANN (1997).

Una primera publicación llamada “Mejora de la productividad en Construcción¨ y

“Administración y producción” son publicaciones de consulta obligada para cumplir lo

propuesto en este libro, el cual se enfocó además en métodos seleccionados, para la investigación

de procesos propios existentes en las empresas escogidas.

Intervinieron algunos profesionales Brasileños como Luis Fernando Heineck y Carlos T

Formoso que pueden ser comparados con Profesionales internacionales como Gregory Howell y

Glen Balard citados varias veces en este libro.

Este libro presenta una metodología “Botton Up” “de arriba hacia abajo”, referente a trabajo

en grupo; motivación de todos los colaboradores; Rápida implementación de exigencia científica

rigurosa; llegando a punto central.

El autor Fritz Gehbauer de origen Alemán, aporto experiencia de diversos Proyectos grandes

y medianos obtenida en 4 continentes. Antes de hacer una publicación de la racionalización de

los procesos constructivos en Brasil, el autor fue consultor de empresas constructoras en su país

durante 15 años, además fue profesor universitario y adquirió gran conocimiento sobre la

problemática de problemas constructivos en Brasil, todo este conocimiento fue recogido por la

Agencia de cooperación GTZ Alemana y en unión con el aporte de varios profesionales y


empresas Brasileras coordinadas por el SENAI y el SEBRAE, resultó un compendio de

soluciones a los problemas más comunes que se generan en las obras civiles.

Planeamiento y Gestión de Obras

Fritz Gehbauer

Marisa Eggensperger

Mauro Edson Alberti

Sergio Auriquio Newton

Este libro al igual que el anterior es el resultado de la cooperación entre Brasil y Alemania en el

área de construcciones civiles iniciada en 1995 en CURITIVA. Un grupo de empresarios ligados

al SINDUSCON-PR (Sindicato de construcción Civil de Paraná) fundo el instituto de obras

Prima, cuyo principal objetivo se basó en aumentar la productividad y mejorar la calidad en la

construcción de edificios.

El Proyecto SIDEE (Servicio integrado de apoyo y desenvolvimiento de pequeñas y medianas

empresas de Paraná) coordinó con la GTZ de Alemania y el CITPAR de Brasil organizando una

serie de viajes entre 1995 y 1997 a Alemania para estudiar varias obras en construcción y

empresas constructoras, para ver el planeamiento y control de las obras y los emprendimientos

en construcción.


Como resultado el grupo realizo un diagnóstico de sus propias empresas para identificar los

puntos que demandarían mejoras y contrató a un consultor experimentado que es el autor del

presente libro.

Para identificar en la práctica todos los problemas y situaciones que podrían mejorase, las 16

empresas asociadas, desarrollaron un Proyecto obra Piloto, de 16 pisos de 2 apartamentos por

piso, que podría ser construido con nuevos métodos de planeamiento, desde los diseños hasta la

utilización de nuevos materiales.

Con este ejercicio lograron interesar a 11 empresas más para un total de 27 empresas

participantes.

También se acoplaron Universidades como la universidad Federal de Paraná y la Universidad

Católica de Paraná y la coordinación estuvo por intermedio de la GTZ Alemana y el CITIPAR y

el SENAI de Brasil.

Fue un éxito como Proyecto muy bien coordinado y ejecutado. Racionalización en la

Construcción Civil

¿Cómo mejorar procesos de construcción y de gestión?

Fritz Gehbauer

Los ingenieros siempre en las partes iniciales de un proyecto siempre tienen en cuenta una

primera fase de planeamiento. Hay conceptos de cómo mejorar y mecanizar la producción. Hay


muchas publicaciones sobre este tema; falta es organizarlas y ordenarlas para sacar el mayor

provecho.

Este libro hace un compendio tomando información de todas estas publicaciones combinadas

con experiencias en empresas constructoras, para mejorar los métodos de producción.

Método de coordinación BIM

Building Information Modeling ó en Español modelado de información para la edificación.

Es el proceso de generación y gestión de datos del edificio durante su ciclo de vida en la

construcción.

El origen se dio en la empresa Graphisoft, en 1987sobre la base del ArchiCAD,

Fuente: www.wikipedia.com

El modelo BIM consiste en los equivalentes virtuales de los elementos constructivos y piezas

que se utilizan para construir el edificio. Estos elementos tienen todas las características -físicas

y lógicas- de sus componentes reales. Estos elementos inteligentes son el prototipo digital de los

elementos físicos del edificio, como son los muros, pilares, ventanas, puertas, escaleras, etc. que

nos permiten simular el edificio y entender su comportamiento en un entorno computarizado

antes de que se inicie su construcción real. Sin embargo, con la llegada de las tecnologías

móviles, como los iPhones/iPads y la aceptación del uso del BIM ha ido más allá del cerrado

círculo de los profesionales. Los clientes, los propietarios de los edificios y los operarios cada


vez tienen más acceso a los modelos BIM a través de sus dispositivos móviles, incluso sin tener

que instalar ninguna aplicación BIM para ello. Este hecho va a suponer la adopción de BIM en el

siguiente nivel y por lo tanto, usted como profesional, no puede continuar ignorando por más

tiempo el concepto BIM. Afortunadamente está en el mejor lugar en dónde aprender todo sobre

BIM por lo que le sujerimos que visualice el siguiente vídeo y siga leyendo para estar preparado

para el último y mayor paradigma de cambio de nuestra industria.

Fuente: www.Graphisoft.com, España

En el medio profesional se usa principalmente para cruzar y sobre poner el diseño de

Arquitectura del edificio con los diseños estructural, hidrosanitario y de gas, eléctrico y

telefónico y control, para encontrar las inconsistencias entre unos y otros y corregirlas en los

planos que se van a utilizar en la construcción.

A partir de la utilización del software, se creó una metodología que es equivalente a lo

llamado en Project Maganement un Project Charter, es decir un documento que registra

información de los involucrados, las diferentes fases, los diferentes recursos y necesidades y el

plan de trabajo del proyecto.

Fuente: www.prevenblog.com


Justificación

De acuerdo con lo planteado en el problema y reflejado en la pregunta de investigación, es viable

realizar este proyecto ya que se ha evidenciado que dicho problema es generalizado en la

mayoría de las obras, donde a futuro se debe evitar la improvisación en la ejecución por falta de

una adecuada planeación, generando pérdidas en presupuesto y tiempo. Además dicho problema

puede causar a corto, mediano y largo plazo inconvenientes en la infraestructura desarrollada,

con incidencias leves y graves que afectan el funcionamiento de la edificación.

En el mismo contexto el desarrollo de este diagnóstico y propuesta, beneficia directamente a

la constructora que desarrolla la obra Torres de Granada, pero al ser un problema generalizado

puede beneficiar a cualquier empresa o incluso persona que vaya a ejecutar una obra.

Los resultados de este trabajo, contribuyen con todas las empresas del sector de la

construcción que pueden tomar este diagnóstico y propuesta como base para la revisión de sus

proyectos en la etapa de planeación y así minimizar los problemas durante su ejecución, lo que

reduciría tiempo y costos garantizando el retorno de su inversión; así mismo contribuye con el

usuario final, porque garantiza que su inmueble no padezca de lo llamado Postventas o

reparaciones mayores.


Objetivos

Objetivo General

Diagnosticar la coordinación y elaborar una propuesta para la optimización de los proyectos

intervinientes en la obra Torres de Granada.

Objetivos Específicos

Identificar cada uno de los proyectos de la obra Torres de Granada, y elaborar una

propuesta del proceso de coordinación del proyecto como base para una adecuada

planeación.

Analizar cada uno de los proyectos, su concordancia con los demás.

Evaluar la coordinación de los proyectos analizados y su relación con los problemas

presentados en la ejecución.


Metodología

Enfoque

El enfoque de este diagnóstico es cualitativo, ya que a partir de la recolección de problemas en el

proyecto, se hicieron las observaciones respectivas que suministraron la información, la cual

permitió hacer el diagnóstico y elaborar una propuesta para la coordinación de los proyectos

técnicos de Torres de Granada.

Tipo de Investigación

La investigación esta propuesta en tres tipos de modalidad:

Exploratoria.

Se hizo una exploración de los problemas visibles en el Proyecto Torres de Granada originados

en coordinación no satisfactoria o incompleta del Proyecto, con el cual se realizó un registro o

base de la documentación.

Analítica.

Se tomaron las muestras de los sucesos o eventos de la base de la documentación y se estableció

la relación interna entre ellos así como las causas que los originaron.

Evaluativa.

Se valoraron los eventos o sucesos, confrontándolos entre si dentro del contexto de la

organización del Proyecto Torres de Granada y así se determinó su participación en los errores

generados por estos mismos eventos.


Proyectiva.

Se elaboró una propuesta como optimización al proceso de la coordinación de los proyectos

intervinientes del Proyecto Torres de Granada, basados en el PMI.

Técnicas e Instrumentos.

En cuanto a las técnicas e instrumentos que se utilizan para el logro del desarrollo de los

objetivos de este proyecto de investigación y teniendo en cuenta lo anteriormente descrito en el

enfoque y el tipo de investigación, este proyecto se trabaja desde un análisis documental, dado

que se trabaja a partir de los datos que surgen de la indagación en la Constructora Torres de

Granada, los cuales se convierten en insumos para el desarrollo de la propuesta del proyecto.

Fases de la Investigación.

Se establecieron 4 fases que coincidieron con los tipos de investigación y que son a saber:

1ª Fase que consiste en la recolección de información y es la etapa exploratoria.

2ª Fase que consiste en una vez reunidos los datos de los eventos y ordenados de mayor a menor

de acuerdo a su incidencia en el resultado final y corresponde a la etapa analítica.

3ª Fase que es la evaluativa que de acuerdo a los criterios de gravedad del evento en el proyecto

se categoriza de mayor a menor.

4ª Fase que es la proyectiva en la cual se permitió la realización de una propuesta basada en el

PMI.


Presupuesto para el Desarrollo de la Investigación

PRESUPUESTO ANTEPROYECTO DE INVESTIGACION

FECHA: 18 DE JUNIO DE 2014

1 ADMINISTRACION

1.1 PERSONAL INVESTIGADOR

PERSONAL CANTIDAD SALARIO FAC. PREST. MESES VALOR TOTAL

PROFESIONALES (Dedicacion 20%) 0.60 1,000,000.00 1.30 1.00 780,000.00

TOTAL GASTOS DE PERSONAL 780,000.00

1.2 GASTOS DE OFICINA

CONCEPTO UNIDAD VR MENSUAL CANTIDAD MESES VALOR TOTAL

CONTADOR (dedicacion 5%) GL 1,200,000.00 0.05 1.00 60,000.00

SERVICIOS Y ARRIENDOS OF. 10% MES 2,000,000.00 0.10 1.00 200,000.00

TOTAL GASTOS DE OFICINA 260,000.00

1.3 GASTOS VARIOS Y EQUIPOS

CONCEPTO UNIDAD VR MENSUAL CANTIDAD MESES VALOR TOTAL

COMPUTADORES(Alquiler) 20% UN 200,000.00 0.60 1.00 120,000.00

IMPRESORAS (Alquiler) 20% UN 150,000.00 0.20 1.00 30,000.00

FOTOCOPIAS MES 100,000.00 1.00 1.00 100,000.00

EQUIPOS DE COM. Y SERVICIOS MES 300,000.00 1.00 1.00 300,000.00

TOTAL GASTOS DE OBRA 550,000.00

1.4 CAJA MENOR OFICINA - OBRA

1.4 CONCEPTO UNIDAD VR. UNIT CANTIDAD VALOR TOTAL

TRANSPORTES MES 200,000.00 1.00 200,000.00

200,000.00

S.1 TOTAL COSTOS DE ADMINISTRACION 1,790,000 1,790,000.00

Figura 2. Presupuesto anteproyecto de investigación. Fuente: los autores


Productos Tangibles que Genera la Investigación

Ciclo de vida del proyecto

Desarrollo de la Fase1:

- Acta de Constitución

- Perfil del Gerente de Proyecto

- Estrategia de Administración de los Interesados

- Gestión del Alcance

- EDT

- Cronograma

Listado de Actividades

Tabla de Precedencias

Modelo LPU – Trayectoria Critica

Tabla de Fluctuaciones

Mapa de Proyecto – Nivelación

- Presupuesto del Proyecto

- Método del Valor Ganado (EVM)

- Gestión de Riesgos

Matriz de la Empresa

Plan y Registro de Riesgos del Proyecto


Ciclo de Vida del Proyecto

Figura 3. Ciclo de vida del proyecto Torres de Granada. Fuente: los autores.


Desarrollo de la Fase 1:

Acta de Constitución.

Acta de Constitución– Project Chárter

Tabla 1. Control de versiones. Fuente: Presentación PMI, Ramón Correa Control de Versiones

Versión Hecha por Revisada por Aprobada por Fechas Razón

1 DIRNEY CONTRERAS

FERNANDO GAMEZ

SANTIAGO REYES

11Noviembre 2010

INICIO PROYECTO

1. Descripción del proyecto; Qué, quien, como, cuando, donde y porque?

Diseños requeridos para el proyecto Torres de Granada para la obtención de la licencia de

construcción y la fase de ejecución (construcción); esto lo realizara un grupo

interdisciplinario de especialistas coordinados por la oficina central, mediante el cruce y

control continuo de información de cada uno de los proyectos, cumpliendo los objetivos

planteados en la factibilidad y los estudios de mercado.

2. Definición del producto del proyecto o servicio del proyecto: descripción del producto

o servicio.

El proyecto de la fase de diseño de Torres de Granada comprende los diseños

arquitectónico, estructural, estudios previos, hidrosanitario y de gas, eléctrico, telefónico

y cctv, con sus respectivas especificaciones, presupuestos, memorias de cálculo, para la

obtención de la licencia de construcción y el desarrollo definitivo para la fase de

ejecución.

3. Definición de Requerimientos del proyecto: funcionales, no funcionales, de calidad etc.

del proyecto / producto

Cada uno de los diseños deben cumplir con la normatividad vigente, tanto legal como

técnica, y tener como principio la calidad en cada uno aplicado con economía y con

estándares en cada uno de los espacios del proyecto como confort.

4. Objetivos del proyecto: Metas hacia las cuales se puede dirigir el trabajo del proyecto

en términos de la triple restricción

Tabla 2. Objetivos del proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Concepto Objetivos Criterios de éxito

Alcance Vender, desarrollar y entregar

un proyecto de vivienda

Bajo costo de venta con

calidad

Tiempo 3 años Procesos industrializados de

alto rendimiento en tiempo

Costo Ajustado al presupuesto Proceso constructivo óptimo

en costos versus área


5. Finalidad del proyecto: Fin último, propósito general u objetivos a nivel superior por

el cual se ejecuta el proyecto. Enlace como programas, portafolio y plan estratégico

Vivienda ubicada en la Colina campestre, sector privilegiado de renovación urbana, en sectores

residenciales, comerciales y financieros, desarrollándose un gran escenario de inversión.

Los cambios en materia de transporte público y vías, ha permitido su valorización, que el

proyecto aprovecha, afianzándola con calidad en sus acabados, con excelentes zonas verdes

recreativas y ofreciendo un bajo costo para el cliente y rentabilidad para el inversionista,

buscando ser pionero en el sector con el m2 más barato de la zona y ser reconocidos y

referenciados para el desarrollo de futuros proyectos.

6. Justificación del proyecto: motivos, razones ó argumentos que justifican el proyecto

Propuesta de solución de vivienda completa en espacios y servicios a través del aprovechamiento

de un lote ubicado en una zona de transición de estrato bajo a estrato medio alto, aprovechando

la proyección del desarrollo del sector, con rentabilidad para el Promotor.

7. Nombramiento del Gerente de Proyecto

Tabla 3. Gerente de Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Nombre Mauricio Gómez Nivel de autoridad

Reporta a Roberto Muñoz Gerente de nivel alto

8. Cronograma de Hitos del proyecto

Tabla 4. Cronograma de hitos. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Hito o evento significativo Fecha

Servicios Públicos

Suministro de Materiales

Suministro de Equipos (Ascensores)

Fabricación de ventanería

1º de abril de 2014

Compra previa 20 días de anticipación

Compra 12 meses antes por Torre

Medidas 2 meses antes del suministro


9. Organizaciones o grupos organizacionales que intervienen en el proyecto

Tabla 5. Grupos del Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Organización Rol que desempeña

1. Departamento de Diseños

2. Departamento de Presupuestos costos y

contratos

3. Departamento Financiero

4. Departamento de Promoción, ventas y

cartera

5. Departamento Legal

6. Departamento de Construcción

7. Departamento de Interventoría y calidad

1. Diseños Arquitectónicos y Técnicos

2. Estima los costos del Proyecto y

programa su ejecución

3. Solicita y ejecuta los créditos del

proyecto

4. Programa y ejecuta las políticas de

ventas

5. Ejecuta los contratos de la construcción

y ejecuta las promesas de ventas y

escrituras

6. Desarrolla la ejecución del Proyecto

7. Interviene en la supervisión y el control

de la ejecución de todos los

departamentos anteriores

10. Principales amenazas (riesgos negativos)

Incremento de precios en insumos: (Concreto y Acero regulado por el cartel de los monopolios).

Incremento del IPC en rangos superiores al Presupuesto.

Inestabilidad en el Gobierno Local que causa inestabilidad jurídica y demora en la construcción

de vías y servicios proyectados a la terminación del proyecto.

Revaluación del dólar que incrementa el valor de los equipos que tienen componentes

importados.

La apertura económica traerá competencia a nivel de proyectos de vivienda con precios

inferiores a los nacionales.

11. Principales oportunidades del proyecto (riesgos positivos)

El crecimiento del PIB nacional, trae ingresos para posibles compradores.

Tasas bajas de interés obligan a que los inversionistas lleven sus recursos a la compra de finca

raíz

Ley de subsidio de vivienda favorece a compradores para apartamentos por debajo de los

$200.000.000.

La expedición del nuevo POT del Gobierno local de turno, ha desacelerado los nuevos

proyectos, lo que obliga a los posibles compradores a agotar el inventario presente, caso de este

proyecto.


12. Presupuesto preliminar

Tabla 6. Presupuesto preliminar. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Tema Concepto Valor ($)

PRELIMINARES DE OBRA 593,309,239

ESTRUCTURA 10,594,616,873

ACERO DE REFUERZO 3,162,388,059

INST SUBTERRANEAS Y

DESAGUES

91,216,868

MAMPOSTERIA 400,649,754

PAÑETES 362,134,660

PISOS 1,624,830,753

ENCHAPES 377,416,054

CUBIERTAS 891,705,166

HIDRAULICAS-SANITARIAS

RED DE GAS

1,745,138,080

APARATOS SANITARIOS 538,432,669

ELECTRICAS 2,661,800,000

EQUIPOS ESPECIALES 1,317,362,160

CARPINTERIA DE MADERA 2,020,339,000

CARPINTERIA METALICA 1,853,234,500

CERRADURAS-HERRAJES 146,587,534

VIDRIOS-ESPEJOS 136,740,000

PINTURA 2,215,502,800

APARATOS COCINAS 1,063,987,000

OBRAS EXTERIORES 1,080,755,627

EQUIPO OBRA 1,189,800,000

ADMINISTRACION DE OBRA 1,550,201,040

TOTAL 35,618,147,834

13. Patrocinador que autoriza el proyecto

Tabla 7. Patrocinador Proyecto. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Nombre Empresa Cargo Fechas

ROBERTO MUÑOZ TORRES DE

GRANADA SAS

GERENTE

GENERAL

11noviembre de 2012

09 enero de 2017


Perfil del Gerente del Proyecto.

Funciones o responsabilidades claves del gerente del proyecto:

Conducir, orientar y ejecutar las fases del desarrollo.

Ejecutar las fases del desarrollo.

Brindar asesoría y apoyo técnico.

Planificar y participar en los proyectos de planeación.

Participar en el proceso de control de calidad de los productos.

Dirigir y establecer cronogramas en las diferentes fases.

Revisar y aprobar los requerimientos necesarios para la ejecución de las diferentes fases.

Elaborar normas, procedimientos y directivas para el desarrollo de las diferentes fases.

Gestionador de expectativas

Consistente

Animador

Líder

Creador de equipos

Facilitador

Orientado a objetivos

Buen negociador

Orientado a beneficios

Con capacidades cognoscitivas


Estrategia de Administración de los interesados.

Los interesados o participantes en la fase de planeación son los siguientes:

1) GERENTE DE PROYECTO.

2) DIRECTOR DE OBRA.

3) DISEÑADOR ESTRUCTURAL.

4) DISEÑADOR HIDRÁULICO.

5) DISEÑADOR ARQUITECTÓNICO.

6) DISEÑADOR ELÉCTRICO.

7) PRESUPUESTO Y ESPECIFICACIONES.

8) COORDINADOR TÉCNICO.

Conservar satisfecho: Coordinador técnico.

Manejo cercano: Gerente de Proyecto, Director de Obra, Diseñador Arquitectónico.

Mantener informado: Diseñador Estructural.

Monitorear: Presupuesto y Especificaciones, Diseños Hidráulicos, Diseños Eléctricos.

Figura 4. Estrategia de administración de los interesados. Fuente: los autores


Gestión del Alcance.

Nombre del Proyecto

Torres de Granada

Tabla 8. Descripción del alcance. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

DESCRIPCION DEL ALCANCE DEL PROYECTO

Requisitos: Condiciones o capacidades

que debe poseer o satisfacer el producto

para cumplir con contratos, normas,

especificaciones u otros documentos

Diseño arquitectónico áreas entre 50 y 60

metros cuadrados, tres alcobas, dos baños,

zonas sociales y de servicio, con

parqueaderos y zonas comunes de acuerdo

a normatividad de curaduría.

Diseño estructural, sistema industrializado

que cumple con la NSR-10.

Diseños hidráulicos y de gas, sistema

industrializado. Normatividad para

entrega a Empresa de Servicios Públicos.

Diseños Eléctricos, sistema

industrializado. Normatividad para

entrega a Empresa de Servicios Públicos.

Circuito Cerrado de Televisión, Cobertura

Total.

Características: Propiedades Físicas,

químicas, energéticas que son distintivas

del producto y/o que describen su

singularidad.

Cada uno de los diseños debe cumplir con

el equilibrio económico, calidad,

buscando satisfacer las necesidades del

usuario final en términos de confort.


Tabla 9. Criterios de aceptación. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Criterios de aceptación del producto: especificaciones o requisitos del rendimiento,

funcionalidad etc. que deben cumplirse antes que el cliente acepte el producto del

proyecto

Conceptos Criterios de Aceptación

Técnicos: Cumplimiento con las normas NSR-10,

RETIE, RAS, NORMAS ICONTEC,

Curaduría Urbana.

De calidad: Los diseños deben estar completos y

coordinados entre sí, con sus

especificaciones y presupuesto

debidamente ajustados.

Administrativos: Los diseños deberán estar acompañados

de los documentos respectivos para su

aprobación ante la entidad competente.

Comerciales: Todos los diseños y especificaciones

deberán corresponder con productos

vigentes comercialmente en el sector.

Sociales: Los diseños se adecuan de acuerdo al

estrato y localización del proyecto.

Tabla 10. Entregables. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Entregables del proyecto: Productos entregables- intermedios y finales- que se

generaran como parte del proyecto.

Nombre Características

1. Planos.

2. Especificaciones.

3. Presupuesto.

4. Programación.

1. Completos y coordinados para

evitar interferencias.

2. Completos y orientados hacia la

calidad exigida y no hacia el

proceso.

3. Estimar costos de acuerdo al

mercado y su variación.

4. Tener en cuenta las reservas

correspondientes.

5. Tener en cuenta rendimientos

reales y criterios orientados a

recursos.


Tabla 11. Exclusiones. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Exclusiones del proyecto: Entregables, procesos, procedimientos, espacios, etc, que

son conocidas y no hacen parte del proyecto.

Deben estar claramente establecidas para evitar incorrectas interpretaciones de los

interesados del proyecto.

Aprobación ante la entidad competente de

acuerdo al diseño.

No incluye la coordinación pues esta se

hará a través de la empresa directamente.

Ajustes posteriores al recibo de cada uno

de los diseños.

Ítems o características fuera de norma o

con un perfil del cliente diferente al

estipulado.

Tabla 12. Restricciones. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Restricciones del proyecto: Factores que limitan el rendimiento del proyecto, afectan el

rendimiento de un proceso o las opciones de planeación del proyecto. Pueden aplicar a

los objetivos del proyecto o a los recursos que utiliza el proyecto.

Internas a la organización Ambientales o Externas a la

Organización

Factibilidad, perfil del cliente potencial.

Canales de comunicación adecuadas.

Cambios en normativa.

Cambio económicos en el sector.

Tabla 13. Supuestos. Fuente: formato presentación PMI, Ramón Correa

Supuestos del proyecto. Factores que para propósito de la planificación del proyecto se

consideran verdaderas, reales o ciertas.

Internas a la organización Ambientales o Externas a la

Organización

Necesidades del cliente potencial.

Capacidades y valores de talento humano

en cada equipo de diseño.

Conocimiento en términos comerciales y

de normatividad para el planteamiento de

los proyectos de diseño.

Desarrollo positivo económico del sector.

Tiempos de aprobación de cada uno de los

proyectos.


EDT.

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Figura 5. EDT Torres de Granada. Fuente: los autores.


Cronograma.

Tabla 14. Listado de actividades. Fuente: los autores.

ACTIVIDADES DURACION

(SEMANAS)

RECURSOS

(PERSONAL)

1-Planta Localización 1 3

2-Planta Sótano. 2 3

3-Planta Primer Piso. 2 2

4-Planta Piso Tipo. 2 3

5-Planta Cubierta. 1 1

6-Cortes. 2 2

7-Fachadas 2 2

8-Detalles Arquitectónicos 2 3

9-Especificaciones. 2 1

10-Presupuesto Gral. 3 3

11-Planta Formaleta. 1 2

12-Plano Cimentación. 2 2

13-Despiece Cimentación. 1 2

14- Planta Columnas. 2 1

15-Despiece Columnas. 1 2

16-Despiece Escaleras. 1 1

17-Detalles Estructurales 2 1

18-Despiece Elementos Estructurales. 2 2

19- Despiece Elementos No Estructurales. 1 1

20-Memorias de Cálculo. 2 2

21- Estudio de Suelos. 4 2

22- Aprobación de licencia de

Construcción.

6 2

23- Planta Desagües. 1 2

24- Planta Redes Sanitarias. 2 2

25- Planta Redes Hidráulicas. 2 2

26-Planta Redes Gas. 2 2

27-Cortes de Bajantes. 1 1

28-Cortes de Acometidas. 1 1

29-Planta Desagües Cubiertas. 1 1

30-Presupuesto y Especificaciones

Hidráulicas.

3 3

31-Planos Serie 1 y Serie 3. 1 1

32-Planta de salidas eléctricas. 2 2

33-Planta Baja Tensión. 2 1

34-Planta Media Tensión. 2 1

35-Planta Subestación. 1 1

36-Diagrama Unifilar. 1 1

37-Corte Acometidas. 1 1

38-Planta Citofonía y C.C.T.V. 2 2

39-Planta Iluminación Exterior. 1 1


40-Presupuesto y Especificaciones Redes

Eléctricas

3 3

41-Planos de Obras Exteriores. 1 1

42-Anteproyecto Arquitectónico. - -

43-Coordinacion definitiva. 3 3

44-Presupuesto y Especificaciones

estructurales.

3 3

45-Fin de Etapa de Diseños y

Coordinación

- -

46-Coordinacion Planos Estructurales. 2 4

Personal: 1 principal 2 o 3 auxiliares (dibujantes o coordinadores)

Tabla 15. Tabla de precedencias. Fuente: los autores.

PRECEDE ACTIVIDAD SIGUE

42 1 4,21,41,31,39

4 2 3,12

2 3 5,41,24,25,26,38

1 4 2,11,32

3 5 6,7,29

5 6 46

5 7 46

9 8 22,10

46 9 8

46,8 10 43

4 11 18

21,2 12 13,23,14

12 13 46

12 14 46

46 15 16,20

46,15 16 17,20

16 17 44

11 18 19

18 19 46

46,15,16 20 44,22

1 21 12

8,20 22 45

42,12 23 27,28

3 24 27,28

3 25 27,28


PRECEDE ACTIVIDAD SIGUE

3 26 27,28

23,24,25,26 27 46

23,24,25,26 28 46

5 29 46

46 30 43

1 31 33,34

4 32 36

31 33 37,36

31 34 37,36,35

34 35 36,37

32,33,34,35 36 46

32,33,34,35 37 46

3 38 46

1 39 46

46 40 43

1,3 41 10

inicio 42 1,23

10,30,40,44 43 45

20,17,46 44 43

43,22 45 Fin

13,14,19,6,7,41,29,27,28,38,37,36,39 46 20,15,16,44,9,10,30,40


Modelo LPU – Trayectoria Crítica.

Figura 6. Modelo LPU, trayectoria critica. Fuente: los autores


Tabla de Fluctuaciones.

Tabla 16. Tabla de Fluctuaciones. Fuente: los autores.

ACTIVIDAD IU-IP FLUCTUACION

1 0-0 0

2 1-1 0

3 2-2 0

4 0-0 0

5 4-4 0

6 4-4 0

7 4-4 0

8 9-9 0

9 8-8 0

10 11-10 1

11 4-2 2

12 3-2 1

13 8-7 1

14 4-3 1

15 8-7 1

16 8-7 1

17 10-8 2

18 4-2 2

19 5-3 2

20 9-8 1

21 1-0 1

22 11-11 0

23 5-4 1

24 3-2 1

25 3-2 1

26 3-2 1

27 5-4 1

28 5-4 1

29 5-4 1

30 11-8 3

31 2-1 1

32 3-2 1

33 3-2 1

34 3-2 1

35 4-3 1

36 5-4 1

37 5-4 1

38 4-3 1

39 5-1 4

40 11-8 3

41 5-4 1

42 0-0 0

43 14-13 1

44 11-9 2

45 17-17 0

46 6-6 0

TABLA DE FLUCTUACIONES


Mapa de Proyecto – Nivelación.

Figura 7. Mapa de proyecto-nivelación. Fuente: los autores.


Presupuesto del proyecto.

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14

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002

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8,92

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S10

003

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004

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ud

ade

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Figura 8. Presupuesto del proyecto. Fuente: los autores.


Método del Valor Ganado.

Figura 9. Gráfica del valor ganado. Fuente: los autores.


Gestión de Riesgos.

Matriz de la empresa.

Tabla 17. Matriz de la empresa.

PROBABILIDAD SEVERIDAD

0.92 0.046

0.101

2

0.220

8

0.331

2

0.395

6

0.469

2

0.533

6

0.588

8

0.662

4

0.772

8

0.78 0.039

0.085

8

0.187

2

0.280

8

0.335

4

0.397

8

0.452

4

0.499

2

0.561

6

0.655

2

0.65

0.032

5

0.071

5 0.156 0.234

0.279

5

0.331

5 0.377 0.416 0.468 0.546

0.55

0.027

5

0.060

5 0.132 0.198

0.236

5

0.280

5 0.319 0.352 0.396 0.462

0.44 0.022

0.048

4

0.105

6

0.158

4

0.189

2

0.224

4

0.255

2

0.281

6

0.316

8

0.369

6

0.34 0.017

0.037

4

0.081

6

0.122

4

0.146

2

0.173

4

0.197

2

0.217

6

0.244

8

0.285

6

0.28 0.014

0.030

8

0.067

2

0.100

8

0.120

4

0.142

8

0.162

4

0.179

2

0.201

6

0.235

2

0.18 0.009

0.019

8

0.043

2

0.064

8

0.077

4

0.091

8

0.104

4

0.115

2

0.129

6

0.151

2

0.1 0.005 0.011 0.024 0.036 0.043 0.051 0.058 0.064 0.072 0.084

IMPACTO 0.05 0.11 0.24 0.36 0.43 0.51 0.58 0.64 0.72 0.84


Plan y Registro de Riesgos del Proyecto. 2,

513,

512,

173.

24

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8

Figura 10. Plan y registro de riesgos del proyecto. Fuente: los autores.


Conclusiones y Recomendaciones

Conclusiones

1. La investigación mostró que todos los proyectos vistos, presentan problemas en la

ejecución por la falta de coordinación de los diferentes proyectos técnicos que están

involucrados en el Diseño general del Proyecto y también por la falta de definición de

detalles finales en la mayoría de los proyectos técnicos mencionados.

2. Igualmente mostro que los ciclos de vida del Proyecto desde su Diseño General hasta la

producción del entregable físico es decir la finalización de la construcción debe ser

liderado por un gerente que le dé continuidad a los objetivos planificados.

3. La normatividad obligatoria es un factor determinante en el desarrollo del Diseño

General y la coordinación, se deben tener en cuenta normas de Licenciamiento como el

acuerdo 12 de 1995 y toda la normatividad del POT; para la parte estructural es

obligatorio la Norma Sismo-resistente de 2010; para las instalaciones Hidrosanitarias el

código de plomería norma Icontec 1500; para las instalaciones eléctricas el RETIE, el

incumplimiento de la normatividad obligatoria puede ocasionar dañar totalmente un

Proyecto.

4. Evaluados los proyectos con la presente investigación, se vio la necesidad de establecer

una metodología, la cual se enfocó por el PMI.

5. En el ítem de Gestión de Riesgos para la evaluación de los mismos se definieron los tipos

de acciones de contingencia a los riesgos así:

Aceptar: en este caso el riesgo se asumió ya que es muy difícil establecer un correctivo

que se pueda corregir a tiempo.


Mitigar: son los impactos en los que se disminuye su afectación al proyecto por medio de

acciones. Parte de estas acciones fueron las de establecer partidas de dineros en el

presupuesto.

6. En el ítem de Cronograma en el modelo de LPU, se concluyó que la trayectoria crítica

está directamente ligada al proyecto arquitectónico, evidenciando que los proyectos

técnicos son dependientes del arquitectónico.

7. Al analizar el primer modelo de LPU, con los plazos establecidos inicialmente y

siguiendo una secuencia lineal, se hizo necesario utilizar herramientas como Crashing y

Fast Tracking dado que el plazo total se alargaba demasiado.

8. La nivelación hecha sobre el mapa del proyecto mostró que no era conveniente nivelarlo

porque hay una actividad de control importantísima la cual es nuestro objeto principal de

esta investigación, que revisa el desarrollo de los proyectos técnicos con el diseño

arquitectónico, donde se hacen correcciones, para entrar en una etapa final del total de los

diseños con sus presupuestos y especificaciones.

Recomendaciones

1. Es necesario realizar coordinaciones previas de los Sub Proyectos que integran el

Proyecto de Diseño general de una obra civil y una coordinación final que logre

entregables sin errores.

2. Las coordinaciones deberán ser documentadas con registros a los involucrados

detallando los inconvenientes que se han presentado y las correcciones correspondientes.


3. Tiene que haber un líder que controle todos los ciclos de vida del Proyecto de Diseño,

quien será además el coordinador de los grupos de trabajo

4. Como resultado de la investigación, el Proyecto de Diseño General revela 2 etapas; 1)

una primera que es en la que se desarrollan todos los diseños técnicos intervinientes a los

cuales se les genera una primera coordinación, con registro y memorandos a los

involucrados que generen las correcciones correspondientes. 2) una segunda coordinación

final que recogerá toda hoja de registros y sus mejoras para la revisión final que deberá

producir un entregable óptimo.

5. Deben crearse comités periódicos de coordinación y dos comités gerenciales que son el

de la pre-coordinación ya nombrada y la coordinación final.

6. La investigación definió como metodología de trabajo, realizar todo el proceso de

Planeamiento del Diseño General y su coordinación a través del PMI que se estudió para

el Proyecto Torres de Granada.

7. Se deben conseguir software especializados de herramienta de ayuda para lograr el

objetivo del PMI como es el caso de BIM.

8. Se debe en lo posible contactar a las empresas que trabajan en productos similares y

proponer talleres de integración de ideas para estar actualizando este tema.

9. Se debe contar con un grupo de expertos que hagan las recomendaciones necesarias para

lograr la optimización de los diseños, los presupuestos y las especificaciones.

10. Se tomaron como base de control los formatos de DHARMA CONSULTING y se anexan

copias de los mismos.


Bibliografía

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diagnÓstico y propuesta del proceso de la coordinaciÓn de ... · especializacion en gerencia de...

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