desarrolo por años de quito

7/29/2019 desarrolo por aos de quito

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Trayectoria del sectoren la historia del Ecuador

14 | Sector Inmobiliario


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La arquitectura se vuelve modernidad y

vanguardia. Las viviendas que se construyen

en el tiempo buscan dar un nuevo aire a

las ciudades y cada una representa hitos y

avances para el desarrollo de las urbes.

En la historia se destacan los momentos

y nombres claves de edificios, casas,

urbanizaciones y otros complejos

habitacionales que marcaron la historia del

sector inmobiliario en el Ecuador.

Foto: Panormica de Quito / Tra

Sector Inmobiliario | 15


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Foto:QuitoAntiguo/Trama



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Las ciudadesms importantes

empiezan aexpandirse y amostrar en suarquitecturarasgos claros deluncionalismo quetoma auge duranteeste tiempo.

Para entender la trayectoria del mercado inmobilia-

rio es importante dividirla desde una perspectivahistrica en tres etapas:

La etapa inicial, que tiene que ver con la incorporacin de

la arquitectura moderna y la aparicin de los programas

de vivienda con inanciamiento del Estado; una segunda

etapa, relacionada con los primeros proyectos inmobiliarios

particulares con apoyo de la banca privada; y, inalmente la

etapa de impulso y desarrollo de las empresas inmobiliarias

a partir de la estabilidad econmica del pas.

Primera etapa: aos 50 a 80Se puede decir que el mercado inmobiliario, aunque de

manera incipiente, surge hace algo ms de medio siglo,

pues hasta ya avanzada la primera mitad del siglo XX, las

construcciones seguan arquetipos tradicionales, que de

alguna manera diicultaban la ejecucin de obras a gran

escala. Con el paso del tiempo y con la consolidacin urbana

en el Ecuador bajo el esquema de una modernizacin

capitalista, las ciudades ms importantes empiezan a

expandirse y a mostrar en su arquitectura rasgos claros

del uncionalismo que toma auge durante este tiempo.

Es relevante la actuacin de los arquitectos ecuatorianos

que se orman con la creacin de las primeras escuelas dearquitectura, en Quito (1946), ms tarde en Guayaquil y

posteriormente en Cuenca.

De acuerdo a la periodizacin que realizan Rmulo Moya

y Evelia Peralta, son los aos 50 en donde se reconoce el

rol del arquitecto y los aos 60 en donde se da la diusin,

aceptacin y popularizacin de la arquitectura moderna. Los

aos 70 tienen que ver con la persistencia de este modelomoderno y la bsqueda de expresiones ms independientes

(OLEAS: 1994, pg. 18).

Se puede mencionar tambin, que los primeros planes

de vivienda que se dan en Quito, Guayaquil y Cuenca,

son proyectos de viviendas individuales tipo, lexibles y

progresivos, en donde el Estado tiene un papel undamental

en la planiicacin y construccin, a travs de la creacin del

Sistema Mutualista (1962), la Junta Nacional de Vivienda

(1973) y el Sistema de Seguridad Social, que ueron

entidades que canalizaron la ejecucin de estos programas

dirigidos a la clase media. En aquel entonces el imaginario

colectivo no concibe la idea de vivir en condominio o en

departamento: la aspiracin es tener una casa individual,

que exteriorice el sentido de pertenencia e identidad.

Los conceptos de vida en comunidad se van incorporando

con los aos y se ortalecen con el alto costo de la vivienda

aislada, provocada por el alto valor y escasez del suelo

urbano. Entonces se empiezan a construir ediicios en

altura contribuyendo con su presencia a polarizar los

estratos sociales y a transormar la imagen urbana de las

ciudades. Estos ediicios cuentan ya con la participacinde graduados de las escuelas nacionales como: Giovanni

Rotta, Otto Glass, Oscar Edwick, Karl Kohn, y algunos

arquitectos ecuatorianos que se ormaron en el exterior

como Sixto Durn Balln y Jaime Dvalos (OLEAS, 1994,

pg. 27). El desarrollo de la arquitectura moderna se debi

a las posibilidades econmicas generadas por los ciclos del

Desarrollo del sector, una mirada por poca

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banano y del petrleo, y a los bajos costos de la mano de

obra empleada en la construccin.

En el caso de Quito, la ciudad creci hacia el norte y sur

sobre la perieria, con la insercin de ediicios en altura,

todos idnticos, esquemas uncionalistas interpretados en

orma esquemtica, con escaso aporte ormal (MOYA Y

PERALTA: 1994, pg. 40). Escogen para su implantacin

avenidas principales como la Patria, Amazonas, 10 de

Agosto, incorporando el concepto de planta libre, grandes

cristales y el predominio del hormign armado en su

estructura. Nacen barrios como Larrea, Bolvar, Carolina,

Mariscal Sucre.

En Guayaquil, por su parte, algunos de los programas de

vivienda ms importantes ueron: Ciudadela Atarazana

(1946); Barrio Orellana (1952); Barrio Obrero del Seguro

(1952); Urdesa (1955), obra de Alamiro Gonzlez,;

Miralores (1957), de Flix Enrquez; Los Ceibos (1960)

de Guillermo Cubillo Renella. (COMPTE, 2007, pg. 26)

Segunda etapa: proyectos inmobiliariosparticulares, banca privadaLa etapa de consolidacin de la empresa privada se da

partir de los aos ochenta hasta los noventa, teniend

un decrecimiento signiicativo en la crisis econmica d

ao 1998. Se caracteriza por el papel que la banca privad

asumi como ente crediticio y un direccionamiento de

vivienda hacia la clase media y alta . Los primeros proyect

inmobiliarios se ligan al desarrollo econmico, que articu

produccin y circulacin bajo un marco de transormaci

que experimentan las ciudades (Ospina, 2010, pg. 9).

Sin embargo, la creacin arquitectnica en trmino

cualitativos, mejor y pereccion gracias a la experienc

que iban adquiriendo los arquitectos, las nuev

posibilidades que orece la tecnologa constructiva y la grademanda de vivienda.

En este momento aparecen los condominios, los ediicio

de departamentos, las urbanizaciones cerradas com

el Condado, el Batn, Campo Alegre, proyectos com

Leviatn (1968) BEV (Fernando Jaramillo, Juan Espinosa

Fotos: Avenida Amazonas /Calle Flores (Quito)/ Trama



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Conjunto San Carlos (1973) (Boanarges, Navarrete), todos

ellos en el caso de Quito. (PERALTA, 2003, pg. 108).

Esta etapa concluye con la crisis econmica del pas ocurrida

a inales de los noventa, que aect no solo al sector de

la construccin, sino a todos los sectores productivos del

pas. Las consecuencias ueron tasas de inters bancario

elevadas, una exagerada variacin en el costo del suelo

urbano y el alto ndice de pobreza.

Tercera etapa: impulso de la actividadinmobiliariaLa estabilidad econmica que tiene el pas luego de la

dolarizacin genera el ortalecimiento de las empresas

inmobiliarias debido, entre otros actores, al creciente

volumen de divisas de los migrantes, cuyo inters se centra

en adquirir bienes inmuebles como una manera de no perder

su dinero y a la desconianza en la inversin en la banca

privada. Por lo tanto, el crecimiento de la produccin de

vivienda nueva tiene que ver con la seguridad econmica

que se vi relejada en la estabilidad del costo de la vivienda.

Las polticas de inanciamiento y ayuda del Estado a

travs del Bono de Vivienda, los crditos hipotecarios que

otorga el Seguro Social con bajas tasas de inters, han

permitido que la demanda de vivienda para clase media y

baja se multiplique .

Es precisamente el sector de la construccin el que ha

crecido signiicativamente en la ltima dcada, siendo

Quito y Guayaquil los sitios en donde se concentra ms

de la mitad de las viviendas que se construyen en el pas.(OSPINA, 2010, Pg.46).

Las construcciones en la actualidad incluyen nuevos

materiales conorme a las tendencias del mercado

internacional; los precios de las unidades habitacionales

varan en uncin del rea, de la ubicacin y de los acabados.

Con ello, se orece una gran variedad, as como diversas

oportunidades de inanciamiento, tanto del Estado como

de la banca privada.

Tendencias y estilos en Quito, Guayaquil yCuencaHistricamente, el crecimiento de las ciudades ecuatorianas

se desarrolla en dos perodos: conormacin urbana y

proceso de urbanizacin (CARRIN, 1986). A inales delsiglo XIX an se puede dar testimonio de cmo lucan las

ciudades en los dos siglos pasados. Mucho ms lento es el

cambio en las ciudades intermedias pues, su condicin de

aislamiento con relacin a los dos polos de concentracin

bicelica: Quito y Guayaquil (CARRIN; VELARDE),

retrasaba cualquier tipo de inluencia extranjera.

Inicialmente la vivienda en el sector urbano y rural era

inanciada por sus propietarios desde el diseo hasta la

construccin, es decir, no exista una explcita poltica de

vivienda en el estado ecuatoriano. Alberto de Guzmn,

coordinador del Sistema de Incentivos para Vivienda, nos

aclara que en la dcada de los 40 la seguridad social adopta

un rol protagnico en el inanciamiento individual de las

viviendas y en el aparecimiento de programas de vivienda

para empleados. As, las primeras urbanizaciones con casas

construidas para amilias de menor ingreso, como es el caso

del barrio la Villalora al sur de Quito, constituyndose el

Estado en promotor, planiicador y constructor.

En el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social (IESS), se

implementan departamentos de planiicacin en donde se

disean tipologas de vivienda, que deberan ser aplicablesen todo el pas. Inicialmente se plantean soluciones

de vivienda uniamiliar en hilera, que se denominan

programas de vivienda; posteriormente, el planteamiento

es vertical, es decir, ediicios de departamentos llamados

condominios o bloques multiamiliares, en donde

las reas de circulacin horizontalvertical, recreacin y



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estacionamiento son comunales. A principios de la dcada

de los 90, el sistema de inanciamiento colaps y se

suspendieron las operaciones de crdito hipotecario con el

IESS, lo que aect a cientos de amilias.

En 1994, el Ministerio de Desarrollo Urbano y Vivienda

(Miduvi) ormula la Poltica Nacional de Desarrollo

Urbano, Vivienda y Saneamiento Ambiental; el Estado

deja de ser promotor, planiicador y constructor, para dar

paso a la intervencin protagnica del sector privado,

tanto inanciero como constructor. Actualmente el Estado

trabaja bajo la rmula "ahorro + incent ivo + crdito.

Evolucin de acuerdo al uso y tipo demateria primaHasta principios del siglo XX, los cambios ormales y

constructivos en arquitectura son mnimos, como la

introduccin de los estilos "de moda" a nivel de achada y

en la utilizacin de las molduras neoclsicas. Sin embarg

se podra decir que la poca inluencia estilstica que exist

sumada a los nuevos materiales y tecnologas constructiva

dio como resultado un perodo de experimentacin en

arquitectura ecuatoriana. A esta poca se la puede catalog

como el inicio de transicin hacia la corriente modernista

Esta arquitectura, caracterizada inicialmente por

utilizacin del ladrillo y posteriormente revestido co

el mortero de hormign, dio a los constructores nuev

posibilidades arquitectnicas. Las construcciones alcanza

alturas de hasta tres y cuatro pisos, desaparecen los alero

en cubierta y, en su lugar el muro de ladrillo se desarrolla e

altura, ocultando la cubierta.

Se empieza a experimentar con el hierro y el hormig

al undir pequeas losetas que cubren el borde de

ediicacin, como recordando el alero. Se conserva

misma tipologa, pero pronto se improvisan espacios qu

anteriormente no estaban concebidos, lo que origina

adaptacin de agregados que rompen y alteran la unida

original de las ediicaciones. Por motivo de subdivisione

muchas construcciones son ragmentadas y obtiene

dierenciaciones en achada con el uso de color o textura

e interiormente se generan espacios orzados.

Fotos: Avenida Patria /Calle Sucre (Quito) / Trama



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A partir de 1900, una serie de sucesos provocaron cambios

radicales a nivel poltico, social y econmico. El Estado, en

todas sus eseras, se interesa por la modernizacin, lo que

se maniiesta en las nuevas instalaciones gubernamentales

(OLEAS,1994). En este contexto, de proundos cambios, se

adjudican las nuevas obras a varios arquitectos extranjeros a

los que se suman varios jvenes proesionales que retornan

a nuestro pas luego de haberse ormado en el exterior

(Benavides,1995). Rpidamente se evidencia su ormacinproesional y se manifesta una arquitectura moderna en las

ciudades, en donde el acero, el hormign y el vidrio son los

protagonistas de esta transormacin. Siguiendo criterios

claramente racionalistas, las nuevas edifcaciones reemplazan

a las viejas.

Se considera entonces, que la secuencia histrica particular

y dinmica de la arquitectura y construccin en nuestro pas,

realiza su corte desde el momento en que la arquitectura

moderna, introducida en los aos 40, maniiesta otra etapa

histrica del desarrollo urbano, con caractersticas opuestas

a las que se dieron en la ciudad antigua. En la actualidad,

se contina usando el ladrillo, acero, hormign y el vidrio

como principales materiales en la construccin; pero ahora,

a dierencia del periodo inicial, son de produccin nacional

(ver grico 1).

Si bien es cierto que la produccin nacional va en aumento,

las importaciones de materiales de construccin no han

disminuido. Los contenidos de materiales de importacin son

casi iguales en la construccin ormal como en la inormal

y representan casi la mitad de los costos de materiales o un

tercio de los costos totales de construccin. Segn el BancoCentral del Ecuador, en el ao 2000 se construyeron, de

acuerdo a datos de edifcacin proyectada en las ciudades de

Quito, Guayaquil y Cuenca, 2 814 mil m2 de construccin; en

el ao 2008: 6 219 mil m2. Las ciras denotan que la demanda

por materiales de construccin requiere tanto de produccin

nacional como de importaciones (ver grfco 2).

El precio del metro cuadradoEs importante tener claro que el costo del metro cuadrado

de construccin (m2C) no es el mismo que el costo del

metro cuadrado de ediicacin (m2E); el primero implica

el proceso constructivo, y en el segundo est adicionado,

entre otros, el costo del terreno, que est determinado por

variables de plusvala.

A partir de 1900,ocurre en el pas, unserie de sucesos queprovocan cambiosradicales a nivelpoltico, social yeconmico. El Estaden todas sus eserasse interesa, por lamodernizacin quese maniiesta en lasnuevas instalacionegubernamentales.

Fuente: Estadsticas Banco Central del Ecuador Fuente: Estadsticas Banco Central del Ecuador

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500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2 500 000

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Tendencia de Produccin Nacional

Metrosc

bicos

Ao

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2006

2007

2008

Importaciones

i

Dlares

Materiales de ConstruccinGrfco 1 Grfco 2



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En la ltima dcada, el precio del m2C ha experimentado una

tendencia de crecimiento sostenido por los "eectos econmicos

de la construccin" (ZISS, 1980), que se componen de una

parte directa que se produce en la misma obra y otra indirecta

a travs del uso de los materiales (ver grfco 3).

La dinmica en el costo del metro cuadrado, depende:

De la variacin del precio: de los materiales con los

que se va a estructurar la ediicacin y la calidad de los

materiales para los acabados de la construccin.

Del costo de la mano de obra, medido en rendimiento.

Del costo de alquiler de equipo y maquinaria para laconstruccin.

A esto se suman las particularidades que presenta

cada planiicacin, por ejemplo, la topograa y calidad

del terreno, como el desbanque de tierra y/o el

mejoramiento de suelo.

Son entonces estas variables las que determinan el precio

del m2C. En enero del 2011 se present una variaci

de 1,9% en el costo de materiales de construccin, y e

marzo del 2011 ue de 0.5% (BOLETN IEC, marzo 2011

Es decir, en marzo los materiales de construccin bajaro

su precio, lo cual incide directamente en el precio d

m2C, que en el mes de ebrero 2011 ue en promedio d

USD 499,71 (DOMUS, ebrero 2011).

Principales sectores que han logrado msdesarrollo a nivel nacionalA partir de los datos con los que se cuenta, como lo

publicados por el Banco Central del Ecuador en cuanto Producto Interno Bruto, los sectores con mayor desarrollo e

el pas han sido: la industria manuacturera, la explotaci

de minas y canteras, el comercio al por mayor y menor,

agricultura y la construccin. Especicamente el sector d

la construccin ha logrado un buen desempeo a partir d

la dolarizacin, que propici un entorno de estabilidad pa

Foto: Sur de Quito / Trama



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Ediicacin Proyectada: Quito, Guayaquil y CuencaValor Unitario por metro cuadrado en dlares

AosTotal Quito Guayaquil Cuenca

Total Residencial Total Residencial Total Residencial Total Residencial

1999 67 65 54 56 109 125 50 54

2000 75 67 53 49 120 128 71 63

2001 135 137 106 111 201 236 148 152

2002 165 158 118 115 275 347 125 128

2003 189 208 142 140 323 381 103 1042004 205 199 167 169 296 303 121 124

2005 226 215 186 189 299 310 238 229

2006 226 229 190 190 262 271 269 259

2007 243 253 190 190 310 303 284 276

2008 243 254 190 190 328 373 210 206

los inversionistas en general. Luego de la crisis inanciera,

la inversin en bienes inmuebles se convirti en la mejor

opcin para salvaguardar el patrimonio amiliar, lo quedinamiz el sector. A ello debe agregarse el lujo de remesas

desde el exterior. Algunas estimaciones indican que el 60%

de estos recursos se destinan a la adquisicin de vivienda.

Un actor que ha resultado decisivo para el sector, ha sido la

inversin del Gobierno Central. Esto, a travs del Ministerio

de Desarrollo Urbano y Vivienda MIDUVI, del Banco

Ecuatoriano de la Vivienda BEV, del Banco del Pacico, y

por supuesto del Banco del IESS, que han atendido a grupos

de dierentes estratos econmicos, lo que ha incidido en el

uncionamiento de este sector. Solamente por medio de

bonos de vivienda entregados a partir de 2007, se generaron

hasta el ao pasado, 220 594 soluciones habitacionales.

Por otro lado, si hace poco la oerta de viviendas superaba

precios de USD 60 000, ahora estos luctan entre

USD 25 000 y USD 35 000, tomando en consideracin

que no por eso tiene que sacriicarse la calidad de las casas.

A ello se suma la inversin en obras de inraestructura.

Proyectos como los nuevos aeropuertos de Quito y

Guayaquil, y la trasormacin de toda la inraestructura vial

del pas, denotan el buen desempeo y trabajo del sector.

Considerando el Plan del Buen Vivir del Gobierno actual,

los sectores del pas que se vienen ortaleciendo y que por

tanto tienen una buena proyeccin a uturo, tienen que ver

con salud, educacin, alimentacin, agua y vivienda, en el

contexto de lograr un mayor desarrollo para el pas.

La expansin inmobiliaria en las principalesciudades del pasDesde el perodo del boom petrolero en el pas, las

inversiones se priorizaron en Quito y Guayaquil, cuya

maniestacin sica ue la inraestructura vial y nuevos

desarrollos urbanos realizados para la clase media y

alta, as como la aparicin de barrios precarios, dada la

importante migracin rural urbana hacia estas ciudades.

Un actor relevante es la poblacin contenida en ellas.

Guayaquil, Quito y Cuenca, representan en conjunto, el

35% de la poblacin total del pas (16%, 15%, y 3,5%,

Fuente: Estadsticas Banco Central del Ecuador

Grfco 3



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respectivamente). As mismo, en conjunto poseen el 46%

de la poblacin urbana del pas, lo que evidencia un nivel de

urbanizacin por encima de las ciudades restantes.

Por otro lado, la mayor concentracin de la riqueza se da

en las reas urbanas, situacin que permite adquirir una

vivienda dentro del mercado ormal, dentro de ciertasrestricciones. No obstante, tal concentracin de la riqueza,

resulta desigual al interior de las ciudades, lo que da lugar

a un mercado inormal de vivienda, estimado en 53% para

Quito y 56% para Guayaquil, en el que tambin el Estado

ha venido trabajando a travs de los gobiernos municipales.

En este sentido, dada la diicultad de acceso a este bien

por parte de los sectores populares, se han emprendid

proyectos como los mencionados anteriormente, lo

bonos, por ejemplo, en los que hay grandes suma

de dinero invertidas, con lo que se ha impulsad

el sector inmobiliario.

Lastimosamente, los beneicios del sector se concentraen estas ciudades dadas sus caractersticas como polo

de desarrollo, aunque otras se vienen incorporando a

dinamismo, como Manab y Loja, por ejemplo. Cuenc

diiere de Quito y Guayaquil en cuanto al impulso que h

tenido en esta rama dada la migracin de sus habitantes.

En trminos de densidad de la vivienda, esta es may

en Pichincha y Azuay (1,29 y 1,09 respectivamente

mientras que Pichincha y Tungurahua, registran la may

densidad en cuanto a la supericie construida.

En reerenciaa la expansin

inmobiliaria, Cuenca

es una de las ciudadesque diiere de Quito y

Guayaquil en cuantoal impulso que ha

tenido en esta ramadada la migracin de

sus habitantes. Enese sentido Cuencarepresenta el 3.5%

de la poblacin totaldel pas.



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Historia del mercado inmobiliario en laciudad capitalEl boom petrolero marc un importante hito contemporneo

en el mercado inmobiliario del Ecuador. A inales de la

dcada de los 70, el panorama del sector de la construccin

caminaba demasiado lento, tena un lastre bastante

grande y escaseaba el capital nacional activo para realizar

proyectos de vivienda.

En esos aos llegaron al pas, un grupo de arquitectos

chilenos interesados en invertir y comprar tierras para

emprender planes habitacionales. El principal motivo para

la expansin inmobiliaria en Quito ue la presin motivada

por la carencia de viviendas, la posibilidad de crdito y la

consecucin de inversiones extranjeras.

El trabajo de los proesionales de la construccin estuvo

encaminado undamentalmente a la clase media y

media alta. Los expertos se enocaron en este nivel

socioeconmico para iniciar la planiicacin de un proyecto

que dio como resultado, segn Rmulo Moya, Gerente de

Trama, uno de los barrios ms importantes de Quito desde

el punto de vista espacial y arquitectnico de calidad: la

Granja, ubicado rente a la iglesia La Dolorosa.

El arquitecto que estuvo a cargo de la obra ue Sergio Larrain

Garca Moreno, uno de los precursores del modernismo

en Chile (sobrino-nieto de Gabriel Garca Moreno, ex

Presidente de la Repblica) en colaboracin de Ernesto

Guevara Dvalos, arquitecto ecuatoriano que aos ms

tarde ocupara algunos cargos en la Junta de la Vivienda.

En principio, La Granja estuvo concebida para la poblacin

de escasos recursos. Sin embargo, ante limitaciones

municipales del tipo de vivienda para el sector, los

constructores acordaron con la seora Mara Augusta

Urrutia, creadora de la Fundacin Mariana de Jess, a la que

ella haba donado esos terrenos, construir en esa propiedad

vivienda para clase media y posteriormente, realizar el

barrio obrero en la Hacienda Solanda. La Presidenta de

la Fundacin, una mujer muy relacionada con la Iglesia,

-duea de tierras al sur y norte de la ciudad- don a esta

los terrenos de la Hacienda Solanda para realizar el barrio

obrero con las ganancias que se obtuvieran de la venta de

las casas de La Granja.

Esta iniciativa se acogi al Plan Jones, una ordenanzareguladora de planiicacin que se cre en 1945 y cuya

oicina de planiicacin ue reactivada en 1967 con

mayores precisiones de extensin urbana y densidades. En

el documento ormal del primer Plan se recomend separar

reas para el uturo desarrollo de la ciudad.

Funcionalmente, el plan dividi a la ciudad en tres

principales zonas de actividad: vivienda, trabajo y

recreacin; y recomend la dierenciacin espacial de

los usos del suelo, la generacin de centros urbanos de

equipamiento especializados, una red vial ms racional, y la

necesidad de espacio recreativo suiciente. En ese sentido,

se promovi a la zona sur de Quito para que se convirtiera

en un sector industrial. Por tal razn, se empez a ediicar

en esa zona y no en el centro de la ciudad, viviendas de

inters social a menor costo, con el in de evitar el problema

de la circulacin.

La construccin del barrio ue un proyecto exitoso

destinado a albergar a varias amilias obreras que tenan

problemas de movilizacin; con esta iniciativa habitacional

los trabajadores podan estar ms cerca de sus hogares y

disrutar de ms tiempo con sus allegados. Este es unode los ejemplos de lotizaciones y de emprendimientos

urbansticos que beneiciaron de sobremanera a la

comunidad.

Es en ese escenario que la inversin extranjera acapar

la atencin del sector inmobiliario que no contaba con



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el inanciamiento necesario para construir y sirvi para

brindar una solucin ms amplia para la vivienda. En ese

perodo ya se haba construido el barrio de Santa Anita y

una serie de conjuntos y casas en el sur, en especial algunos

emprendimientos habitacionales estatales.

Para esa poca el Centro Histrico estaba tugurizado, es

decir, la densidad ocupacional en cada una de las viviendas

era altsima (si una casa tena 10 habitaciones, cada una

estaba ocupada por dierentes amilias), originando un

hacinamiento total. En esta zona se hicieron algunas

modiicaciones como en la Casa de los Siete Patios, ubicada

en la calle Rocauerte e Imbabura en el barrio de San

Roque, un sector denso y complejo en el que convivieron

desde la segunda mitad de este siglo- las viviendas, los

abastos y el comercio.

En 1976, el Municipio de Quito adquiri la casa con el in d

recobrar todo su valor histrico, social y arquitectnico. E

1991, la Direccin de Planiicacin inici la rehabilitacide este inmueble para convertirlo en vivienda social. Es

obra tuvo un costo aproximado de 700 millones de sucr

inanciado en su totalidad por la Junta de Andaluca.

En esta coyuntura ya se contaba con capital del Estad

destinado para vivienda. Los promotores inmobiliario

volvieron al escenario constructor -gracias a la creaci

de la Junta de la Vivienda que se sumaba al Banco de

Vivienda y al Instituto de Seguridad Social-, con el objetiv

de dar respiro a ciertos sectores de la urbe. El Municipio d

Quito tambin intervino en la generacin de nuevos barrio

en el sur. Para lograr su cometido, planiic simposios

congresos con tcnicos extranjeros y nacionales; el coleg

de Arquitectos se sum a la iniciativa y organiz la Bien

de Arquitectura con el in de generar ideas y nuevo

emprendimientos con recursos locales. En este perod

se destaca la participacin ms planiicada y notoria d

empresas ecuatorianas.

Uno de los barriosms importantes de

Quito desde el puntode vista espacial yarquitectnico de

calidad es La Granja,ubicado rente a la

iglesia La Dolorosa.En principio este

sector estuvo

concebido para lapoblacin de escasos

recursos.

Foto: Casa de los 7 Patios



14/18

El sector del Centro Histrico comenz a descomprimirse,

a dierencia de otras reas del norte, en donde se observ

soluciones poco usuales: las parejas que se casaban vivan

junto con los padres y construan su primer departamento en

la planta baja o en la parte de atrs de las casas. En muchos

casos, las personas acostumbraban a vivir los primeros aos

de matrimonio en una especie de guachimana ampliada.

Era comn, tambin, la construccin de una casa y de un

departamento para arrendar.

El crecimiento de la capital ue tan grande que, en 30 aos,

se maniest en la expansin de la ciudad, cuya supericie

de 3 174 en 1956 alcanz a 14 885 hectreas en 1987,

segn la Direccin de Planiicacin Municipal. En ese

tiempo, a mediados del siglo XX, la mayor distancia urbana

empezaba en las inmediaciones del aeropuerto.

Con la extensin de la ciudad, Quito se ha convertido en

un valle alargado de 50 km de largo y 5 km de ancho. Poco

a poco, las laderas de las montaas que rodean a la capital

se han ido transormando en urbanizaciones y conjuntos

habitacionales que acogen a cientos de amilias.

En 1970, la avenida Occidental, concebida por Sixto Durn

Balln, alcalde de la ciudad en esos aos, era uno de los

lmites de la ciudad. En un primer momento, el urbanista

tuvo la idea de hacer un tnel por el sector de La Chilena,

siguiendo el trazado de la calle Imbabura para empata rlo con

la calle Miralores. Los estudios de actibilidad realizados

por una irma italiana, sugirieron la creacin de una nueva

avenida que demarcara la ciudad. Fue el siguiente alcalde

el que termin la obra en su totalidad. Una vez habilitadala avenida, rpidamente la poblacin rebas el mandato

y ue expandindose enormemente hacia las aldas del

Pichincha, al Oeste.

El mismo panorama se vivi en la zona de la parte oriental de

Quito, de norte a sur. La idea de linealidad, que en principio

aparentaba tener la capital por su orma prolongada,

se perdi debido a la ocupacin de extensas reas para

viviendas que se asentaron en tierras relativamente planas

en el sur.

Quito es una ciudad como pocas en el mundo por su clima

y ubicacin; una de sus principales caractersticas que se

recuerda de esos aos, es que viva encerrada en s misma.

Las personas que habitaban en esta ciudad pensaban que elespacio sico se haba agotado y que no podan expandirse

en ninguna direccin. De pronto, en esos aos, se encontr

como alternativa un nuevo lugar para vivir. Es as que se

avanz hacia el Valle de los Chillos y Tumbaco que son

paralelos entre s.

Esta liberacin de la ciudad consolidada traslad uera

de ella a grandes grupos de clase media que ocuparon

los valles. Los municipios de la provincia optaron por un

crecimiento extensivo de baja densidad para el rea de la

vivienda, en vez de trabajar en la idea de ocupar la menor

cantidad de espacio, con la posibilidad de cimentar ediicios

de cuatro, cinco o seis pisos. En Chillogallo y en el barrio

San Carlos (al norte) se hizo algunos ensayos de ediicar

bloques con la idea de densiicar la ocupacin del suelo,

pero prosper la tesis de la extensin y baja densidad.

Desde hace muchos aos se conoca a los valles de Los

Chillos y Tumbaco como abastecedores de alimentos a

Quito; con el tiempo, los territorios agrcolas se ocuparon

por la vivienda de baja densidad, lo que provoc que las

ronteras productivas ueran alejndose.

Este inconveniente no inluy solamente en el precio y en el

transporte de los productos sino que provoc la ampliacin

y generacin de nuevas rutas de circulacin, producindose

conlictos en los nudos de encuentro en los bordes de la

ciudad, accesos entorpecidos por el caudal de trnsito y el

aumento del parque automotor.



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Los valles se convirtieron en la extensin de la ciudad de

Quito, con proyectos habitacionales que se construyeron

poco a poco sin una planiicacin establecida. Una de las

particularidades de este lugar ue que prim la baja densidad

y la alta ocupacin del suelo, no hubo una organizacin

destinada al emprendimiento de proyectos especicos

como el de ciudades satlites en lugares como Chillogallo,

Valle de los Chillos, Tumbaco y Cumbay. -En la misma

poca, en Pars, ya se haba programado la creacin de

ciudades satlites con la intervencin del Estado rancs

y el capital privado.Cada localidad tena a su disposicin,

adems de los servicios bsicos, educacin, vivienda,

trabajo y salud, con un signiicativo nmero de personas

que se avorecan de las acilidades que otorgaban estas

metrpolis-.

La construccin de la vivienda en esta zona ue creciendo

espontneamente con capitales otorgados por la Junta de la

Vivienda con ayuda del Instituto Ecuatoriano de Segurida

Social (IESS). Este tipo de ocupacin extensiva del sue

ue provocando problemas en el trnsito de individuo

y transporte; se vio la necesidad de generar nueva

inraestructuras y servicios que tuvieron que ser dotad

por el municipio. En ese aspecto, el crecimiento del sect

inmobiliario condujo a problemas de salud, educaci

trabajo y movilizacin.

En la actualidad, los nuevos ediicios y construcciones e

altura se ediican en la misma matriz que estaba destinad

para el uso de la vivienda con distinta densidad provocand

problemas en la inraestructura de servicios y circulacin

A pesar de todos los esuerzos que se han experimentad

en materia de vivienda, la problemtica an contina.

dicit habitacional sigue ascendiendo sin contar con lo

medios necesarios para revertir la situacin. A pesar de

inversin de capitales externos que ingresan en el sect

Foto: Cumbay / Trama



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de la construccin, los proyectos que tienen mayor acogida

son los que estn orientados a la vivienda de clase alta y

media alta, debido a que son inversiones de bajo riesgo y de

una rpida recuperacin.

Expansin de la ciudad y planifcacin vialEn el Centro Histrico, la calle Guayaquil corra en sentido

norte y sur, la Chile en direccin este y oeste. Las vas de

esta zona no ocasionaban problemas de circulacin porquese conectaban perectamente. Fuera de ese permetro no

haba ninguna ruta que conectara con las calles y avenidas

de la capital. Se comenta que el trabajo de empatar las vas

no se realiz por la presencia de quebradas. Sin embargo,

ese motivo no ue suiciente para que la iglesia del Sagrario

se levante encima de una quebrada. Quito est lleno de

allas geolgicas.

Dentro de la urbe, se consolidaron las avenidas principales

que se convirtieron en las ramiicaciones de las existentes.

Para ese entonces, Quito llegaba hasta la Naciones Unidas

por el norte y hasta la Avenida Amrica, por el oeste.

La Eloy Alaro era de dos vas: una estaba pavimentada

mientras que la otra era un camino de tierra con un trayecto

que no llegaba a ms de 10 o 15 cuadras.

Muchas de las avenidas de cuatro carriles que hoy usamos

tan tranquilamente, como si hubieran estado all desde el

principio de los tiempos, tuvieron que ser ensanchadas. La

10 de Agosto, la 12 de Octubre y la 6 de Diciembre eran

callecitas largas y maltrechas que soportaban los pocos

carros que entraban y salan del Centro. La solucin ue la

construccin de dos carriles adicionales en esas calles.

Las viviendas de Quito en un inicioEn la dcada de los 30, se construan viviendas por medio de

catlogos. Estos muestrarios eran trabajados por empresas

e ingenieros especializados en ese tipo de construccin.

Las personas podan elegir a su gusto si queran una

casa de tipo: lombarda, gtica o rabe. A principios de

siglo se observ este tipo de ediicaciones en la mayora

de viviendas. En el caso de la capital, la urbanizacin La

Mariscal ue uno de los primeros barrios que signiic un

importante crecimiento hacia el norte. Hasta la echa, este

es uno de los sectores que mantiene algunas casas con las

caractersticas propias de esa poca.

El punto de quiebre se da a partir de 1935, ao en quese observan algunas construcciones que se alejan del

predominio de elementos neoclsicos y eclcticos, entre

ellas: Panadera Royal (1935) cuyos gestores ueron

alemanes; el Colegio Alemn (1935) obra de Augusto

Ridder y R. Buckner; Banco La Previsora (1937- 1939)

diseado por la empresa norteamericana Hopkins y Dentz,

ejecutado por el ingeniero Eduardo Mena; Colegio Militar

Eloy Alaro (1937); ediicio Baca Hnos. (aprox. 1930).

Con el tiempo se ueron construyendo conjuntos

habitacionales de casas individuales. La expansin urbana

de Quito que conlleva la construccin de conjuntos

de viviendas lo hace omitiendo la ciudad; es decir, hay

conjuntos tapiados a manera de burbujas aisladas, que

tienen una conexin con la calle ms prxima a nivel

urbano, interrumpiendo la continuidad del trazado urbano.

La ciudad no se ha desarrollado guardando un orden,

todo se ha volcado a las avenidas principales, las calles

secundarias son escasas, y no hay conectividad entre las

vas. Esto ha generado problemas graves en la urbe como

la transversalidad circulatoria (no se puede transitar

luidamente de este a oeste).

Entre las obras de la dcada de los 60 se podran citar

algunas que se consideran relevantes: Banco de Prstamos

(1962) y Banco Central del Ecuador (1968), ambas de

Ramiro Prez; Facultad de Ingeniera, Teatro Politcnico

y Ediicio Administrativo de la Escuela Politcnica



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Nacional (1965) de Oswaldo de la Torre; Contralora

General del Estado (1965) de Andrs Chiriboga; Ediicio

de Telecomunicaciones -centro histrico- (1966) de

Oscar Etwanick; Teatro Prometeo (1966); Condominios

Maosca y Residencia Moreira (1967) de Rubn Moreira;

Residencia Freile (1968), de Camilo Villamar y Freddy

Pez, hoy derrocada; Ediicio Benalczar 1000 (1969) deFernando Flores, Fernando Najas y Alberto Rosero; Ediicio

de La Previsora (1964), Premio Ornato en ese ao, obra de

Jaime Dvalos; Iglesia de La Paz (1960), obra de Gilberto

Gatto Sobral; Embajada de los Estados Unidos (1961)

de V. Klim. Tambin se construyeron varias residencias

particulares ubicadas en el sector de El Batn, Quito Tennis

y La Mariscal.

Las tres ltimas dcadas del siglo XXEn los aos 70 se inici la construccin de viviendas con

hormign. Esta importante iniciativa se plasm en

levantamiento de ediicios emblemticos del sector, siend

los ms destacados por sus caractersticas, el COFIE

considerado el mejor ediicio de Quito. Segn Paco Salaza

experto en el sector inmobiliario, ningn ediicio de ho

se puede comparar con ste, por la calidad arquitectni

de espacio, materiales y el talento de los constructores quimprimieron esttica en su obra; la Corporacin Financie

Nacional adquiri importancia con su ediicio de la avenid

Patria; CIESPAL por su particular diseo y el Ministerio d

Agricultura por convertirse en un reerente de la inversi

pblica. En esos tiempos el Estado era uno de los principal

inanciadores del desarrollo de la ciudad.

Una de las ediicaciones ms destacadas estuvo a cargo d

Grupo Wrigth, con la construccin del Centro Comerc

Iaquito (CCI) en 1971, el cual empez como u

proyecto pequeo con 10 locales comerciales. A partir d

Con el propsitode optimizar el

espacio de suelo,

en Chillogallo y enel barrio San Carlos

(al norte) se hizoalgunos ensayos de

ediicar bloques conla idea de densiicar

la ocupacindel suelo, pero

prosper la tesis dela extensin y baja

densidad.

Foto: Casa Brauer



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entonces, todo el sector norte y sus alrededores tuvieron

un crecimiento paulatino, ya que este centro comercial

ue un imn que dinamiz la zona en lo cultural, social y

econmico, y por ende impuls el desarrollo inmobiliario

de esta zona.

Con el regreso a la democracia, en la dcada de los 80,

Ecuador se declar sin recursos econmicos; esta situacin

origin una gestin pblica incipiente lo que terminen una austeridad extrema, y que dio como resultado

un mercado sin actividad econmica pblica, y por

lo tanto deprimido. En este contexto se dejaron de construir

ediicios emblemticos. El ltimo del Ministerio de Obras

Pblicas por el sector de la Orellana.

Las instituciones gubernamentales empezaron a cimentar

estructuras de mala calidad que destruyeron la belleza

propia de la urbe. Se mal utiliz una de las principales

herramientas de crecimiento y prosperidad de la capital:

ubicacin, vas, estacionamientos, servicios, jardines, etc.

El Municipio no obr como el organismo responsable

de manejar las tendencias estticas de la ciudad, con

polticas y obras que estn a la altura de los estndares

inmobiliarios mundiales.

En este panorama se construy el Centro Comercial El

Bosque en 1982, que replic el modelo de desarrollo

urbano aplicado en Bogot (Colombia) con la construccin

del Unicentro (1976), que tuvo la particularidad de que

a raz de su ediicacin se inici la urbanizacin de las

zonas aledaas. En el caso de El Bosque, se inici el centro

comercial y despus la construccin de la urbanizacin quelleva el mismo nombre. En la dcada de los 90 se empieza a

desarrollar un nuevo panorama para los bancos privados que

se mantenan rezagados en el negocio de la construccin.

En esos aos el sector obtiene la oportunidad de adquirir

prstamos en instituciones bancarias y inancieras que

tenan la posibilidad de orecer un crdito para la ediicacin

de proyectos propios o cercanos. El acceso a los prstamos

era muy limitado debido a que se viva una economa

con altos niveles de inlacin y de inseguridad monetaria,

que no permita que se prestara la moneda en un tiempo

superior a cinco aos.

En Ecuador los bancos poco a poco abrieron su cartera

hipotecaria, impulsando de esta manera la construccin

de nuevos complejos comerciales como el QuicentroShopping y Mall El Jardn, entre otras ediicaciones, que

dieron origen a la creacin de un gran centro inanciero y

de negocios que se desarroll alrededor del parque de La

Carolina. De igual manera, en 1995 con la ediicacin del

Centro Comercial El Recreo, al Sur de la ciudad, ocurri el

mismo enmeno antes mencionado, ya que la plusvala de

las urbanizaciones que rodearon esta obra se increment

notablemente.

Posteriormente para el ao 2000, las inancieras cosecharon

todos los logros y en ese aspecto, los bancos crearon

productos inmobiliarios para el sector; a su vez instauraron

sistemas de avalos y evaluaciones, que determinaban a

quin hipotecaban y a quin no. Asimismo gravaron su

cartera, de manera que el mercado dentro de los bancos

creci, ayudando a la industria que aos anteriores se

encontraba rezagada e imposibilitada de adquirir un crdito

hipotecario, para el acceso a la vivienda y proyectos de

gran alcance. En ese sentido, una de las construcciones de

mayor alcance se levant al norte de Quito. El Condado

Shopping ue una muestra de la activacin econmica y

social que se ha desarrollado en ese sector. En el 2010 se

construy el Quicentro Sur, el centro comercial ms grandedel pas, ubicado en la zona de Quitumbe en la zona sur

de la capital. Con la construccin de esta obra, se impact

social, econmica y urbansticamente en el sector. Adems,

ha contribuido a centralizar servicios al ubicarlos en un solo

lugar, y as evitar que las personas deban movilizarse a

otros puntos de la ciudad.

desarrolo por años de quito

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