Marcela H. Tranchini

DERECHOS REALES DE GARANTIA

GARANTÍAS

Garantías: Son los instrumentos jurídicos para brindar a los acreedores una cierta seguridad de cobro.

Las garantías benefician al acreedor y al deudor

Garantía común. Todos los bienes del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones y constituyen la garantía común de sus acreedores. (art. 242)

Principio de igualdad: Todos los acreedores pueden ejecutar estos bienes en posición igualitaria. (Art. 743)

Excepción: Existencia de una causa legal (Art. 743). Aunque a veces se necesita de la voluntad de las partes para concretarlas.

Principios comunes

Legales- Convencionales

Personales- Reales

Clasificaciones

DERECHOS REALES DE GARANTÍA

Derechos reales de garantíaSe rigen por:

DISPOSICIONES GENERALES Y ESPECIALES DEL CCCN.

DISPOSICIONES ESPECIALES DE OTRAS LEYES Y DECRETOS:•Ley 20.094. Hipoteca y prenda Naval•Ley 17.285. Hipoteca Aeronáutica•Dec. Ley 6582/58. Prenda de automotores•Dec 15.348/46. Ratif. Ley 12.962 prenda con registro en sus dos clases (prenda fija y flotante)•Leyes 928- 9643. Warrants•Ley General de Sociedades. Debentures•Ley 24.441. Letras hipotecarias

Debe distinguirse el contrato cuyas obligaciones son garantizadas, del contrato constitutivo del derecho real de garantía.

Secuencia en una hipoteca común o cerrada.

Caracteres: Convencionalidad: art. 2185

En consecuencia, deben distinguirse los elementos del crédito garantizado de los elementos del derecho real que lo garantiza.

Caracteres: Convencionalidad: art. 2185

Caracteres: Accesoriedad: art. 2186

La extinción de la garantía no afecta la existencia delcrédito.

• Se puede garantizar cualquier crédito: art. 2187.

• Puro y simple, a plazo, condicional o eventual.

• De dar, de dar, hacer o no hacer.

• Crédito determinado: art. 2187 II Ap. o indeterminado: art. 2189

Créditos garantizables:

Caracteres: Especialidad

3. Caracteres: Especialidad en cuanto al crédito

Techo o Monto hipotecario

3. Caracteres: Especialidad en cuanto al crédito

CréditoDeterminado

3. Caracteres: Especialidad en cuanto al crédito

CréditoIndeterminado

La garantía subsiste no obstante el vencimiento del plazo en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia

Caracteres: Indivisibilidad: art. 2191

El principio de indivisibilidad en los derechos reales de garantía hace a la naturaleza, no a la esencia.

En consecuencia, se puede pactar la divisibilidad de la garantía, tanto respecto del crédito como de los bienes afectados.

¿Qué intereses protege el legislador con la indivisibilidad? La indivisibilidad tiene lugar tanto respecto del crédito como de los

bienes afectados. El constituyente no puede, si no se acordó la divisibilidad, pedir

cancelaciones parciales de la garantía a pesar de que se trate de obligaciones divisibles y se hagan pagos parciales de la deuda.

A lo sumo, puede acordarse y publicitarse como reducción del monto, pero el gravamen continuará pesando sobre todo su objeto mientras quede un saldo impago.

Caracteres: Indivisibilidad: art. 2191

Efectos

1) UNA COSA: Aún cuando se haya pagado parte de la deuda, la garantía sigue afectando la totalidad de la cosa: puede ejecutarse toda la cosa lograr el pago de la parte impaga, por reducido que sea el saldo deudor.

2) VARIAS COSAS: El acreedor puede ejecutar una sola de ellas por el todo de la deuda o ejecutarlas a todas (“toda la cosa o cosas está afectada al pago de la deuda”).

3) Coacreedores: El pago de lo que corresponde a uno de ellos deja subsistente la garantía a favor de los otros que, si bien no pueden demandar más que su parte del crédito, por esa parte pueden ejecutar toda la cosa o todas las cosas gravadas (ya que “toda la cosa está afectada al pago de cada parte de la deuda”).

4) La interrupción de la prescripción: no se extiende a favor ni en contra de los interesados: “…excepto que se trate de obligaciones solidarias o indivisibles” (art. 2549).

Extensión en cuanto al crédito: art. 2193

Por todo ello el acreedor tiene privilegio arts. 2582/83

Facultades del titular de dominio: Art. 2195

CONSERVA TODAS SUS FACULTADES

No puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía

EXCEPCIÓN

Si lo hace:El acreedor puede:1) Considerar caídos los plazos y exigir el total de la deuda.2) Calcular el valor de disminución y exigir un depósito u otra garantía.

Inoponibilidad: Arts. 2196/97

En caso de ejecución son inoponibles al Acreedor los actos jurídicos celebrados enperjuicio de la garantía.El Acreedor pedirá la subasta del bien librede toda ocupación, gravamen o restricción.Subasta por un tercero: el titular de lagarantía tiene derecho a dar por caduco elplazo y cobrar con la garantía.

PROPIETARIO NO DEUDOR: Arts. 2199/ 2200/ 2201/ 2202

CASOS: 1. Garantiza con su inmueble deuda de tercero. 2. Adquiere el inmueble hipotecado pero no asume la deuda.

RESPONDE SOLO CON EL BIEN GRAVADOEjecución: solo después de reclamado el pago al obligadoEl prop. no deudor puede: pagar u oponer excepciones-tiene derecho al remanente - excluye al propietarioanterior y a acreedores quirografarios.Si paga se subroga en los derechos del acreedor

Extingue los derechos de garantía

Los acreedores con garantía real deben ser citados y tienen derecho de preferencia sobre el producido.

Subasta. Efectos: art. 2203

Extinción del gravamen

1) Extinción por vía de consecuencia.2) Extinción por vía directa: renuncia, acuerdo común, revocación del dominio del objeto gravado, destrucción del objeto

Cancelación de la inscripción del gravamen: art. 2204Por el acreedorPor el juezCon emisión de letrasNota marginal

Hipoteca: concepto. Art. 2205

Derecho real de garantía

Sobre uno o más inmuebles individualizados

Que permanecen en poder del constituyente

Ante el incumplimiento otorga al acreedor facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado

Inscripción para su oponibilidad a 3°. Art. 1893

Legitimados para constituir hipoteca: art. 2226

Los titulares de los derechos reales de:

dominio,

condominio,

propiedad horizontal,

conjuntos inmobiliarios y

superficie.

El condómino puede hipotecar su parte indivisa sin consentimiento de restantes.

El acreedor hipotecario, antes de la partición, puede ejecutar la parte indivisa y subastarla.

La partición extrajudicial o judicial del condominio es inoponible al Acreedor hipotecario que no presta el consentimiento expreso

Hipoteca de parte indivisa: art. 2207

DTR 17/2016 (DPRPI - Bs. As.) Las hipotecas vigentes al 15 de septiembre de 2016 se conservan por el término de 35 años. Las hubieren caducado antes al 15 de septiembre de 2016, caducaron

DTR 20/2016 (DPI CABA) Igual Provincia Bs. As. DTR MENDOZA: Hip. Antes vigencia 27.271: 20 años. Hip.

Posteriores vigencia 27.271: 35 años

Caducidad de la inscripción: art. 2210 (mod. ley 27.271)

LOS EFECTOS DE LA HIPOTECA SE CONSERVAN POR 35 AÑOS

Ejecuciones especiales: art. 2211

SON VÁLIDAS LAS CONVENCIONES SOBREEJECUCIÓN DE HIPOTECAS RECONOCIDAS PORLEYES ESPECIALES:

Bancos Hipotecario, Nación, Provincia Bs. As.

Procedimiento especial Ley 24.44

Anticresis – concepto: Art. 2212

Derecho real de garantía

Sobre cosas registrables individualizadas: inmuebles (admitida por CC.) y muebles registrables (buques, aeronaves, automotores).

La posesión se entrega al acreedor o a un tercero

Se lo autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda

Se le otorga privilegio del acreedor anticresista. Art. 2582 inc. e. Antes no tenía.

LEGITIMADOS: Art. 2213

•DOMINIO

•CONDOMINIO

•PROPIEDAD HORIZONTAL

•SUPERFICIE

•USUFRUCTO

Plazo máximo: Art. 2214

Vencido el plazo se extingue el derecho real y si quedó un saldo ya no puede cobrarse la deuda con los frutos

Usar la cosaPercibir sus frutos, e imputarlos: Primero a gastos e intereses.Luego al capital.

Derechos del acreedor. Art. 2215

DEBERES DEL ACREEDOR: Art. 2216

Conservar la cosa (mejoras necesarias)

Administrar la cosa (mandato)

Explotarla él mismo, o darla en arrendamiento

Habitarla e imputar al pago el valor locativo

No modificar el destino excepto pacto en

contrario

Pagar los impuestos y tasas (art. 2217)

El incumplimiento de sus deberes: extingue garantía y debe restituir la cosa