DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL LAURA CHIAPPINOTTO

• LIBRO IV TITULO V arts 2037 a 2072 :35 arts

• TÍTULO V PROPIEDAD HORIZONTAL....................350 • CAPÍTULO 1 - Disposiciones generales ............ • CAPÍTULO 2 - Facultades y obligaciones de los propietarios

.......................................... ..352 • CAPÍTULO 3 - Modificaciones en cosas y partes comunes

.............................................. 354 • CAPÍTULO 4 - Reglamento de propiedad horizontal • CAPÍTULO 5 – Asambleas • CAPÍTULO 6 - Consejo de propietarios

CAPÍTULO 7 – Administrador CAPÍTULO 8 – Subconsorcios CAPÍTULO 9 - Infracciones CAPÍTULO 10 –PREHORIZONTALIDAD

• • DERECHOS REALES : VELEZ SON 8 • Art. 2.503. Son derechos reales: • 1° El dominio y el condominio; • 2° El usufructo; • 3° El uso y la habitación; • 4° Las servidumbres activas; • 5° El derecho de hipoteca; • 6° La prenda; • 7° La anticresis; • 8° La Superficie Forestal.

CCCN SON 14 ARTÍCULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código: a.el dominio;

• b.el condominio; c la propiedad horizontal

• los conjuntos inmobiliarios; • el tiempo compartido; • el cementerio privado; • la superficie; • el usufructo; • el uso; • la habitación; • la servidumbre; • la hipoteca; • la anticresis; • la prenda. • • NUEVO DERECHO REAL : • (número clausus, más que Vélez) • • NORMATIVA • 1-VELEZ lo prohibió, :”el propietario de edificios no puede dividirlos

horizontalmente entre varios dueños “ art 2617 CC y su nota

• 2- Año 1.948, LEY 13.512, ha sido eficiente, la jurisprudencia la ha ido completando

• 3- Año 2014 , LEY 26.994 CCCN : duplicó la cantidad de artículos , se derogan las ley 13.512 y la 19.724 ******* TEMA MUY IMPORTANTE : LA NORMATIVA DEL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL ES TAMBIEN EL MARCO LEGAL DE TODOS LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS

• • • Capítulo 1 • DISPOSICIONES • GENERALES • OBJETO DEL DERECHO REAL

Art.2039: El objeto del derecho real de propiedad horizontal es un inmueble edificado, cuyas UNIDADES FUNCIONALES reúnan ciertas características: independencia funcional y comunicación con la vía pública (directamente o por un pasaje común)

• Tradicionalmente se ha identificado un objeto inmediato que es la unidad funcional (v.gr.: departamento, cochera, local, etc.), y un objeto mediato constituido por las partes comunes (v.gr.: escalera, ascensores, etc.). No se trata de dos objetos sino de uno (el inmueble propio), integrado por sectores cuya interdependencia funcional hace imposible separarlos.

• OBJETO INMEDIATO Y MEDIATO • OBJETO: UNIDAD FUNCIONAL

unidad funcional: partes propias + partes comunes • ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se

determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común.

• La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.

• AMPLIA EL CONCEPTO DE UNIDAD FUNCIONAL DEL ART 1 DE LA 13512****

• PISOS • DEPARTAMENTOS • LOCALES • OTROS ESPACIOS susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o

destino • ****Ley 13.512: “Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de

un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta” • UNIDAD FUNCIONAL: Locales comerciales, pisos •

CONCEPTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL LA LEY 13.512 NO LO DEFINE

Art. 1° - Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona. Art. 2° - Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Ley 13512:DOMINIO sobre la cosa propia y CONDOMINIO sobre cosas comunes y terreno Art. 2037 CCCN SÍ DEFINE : Propiedad Horizontal .Concepto: Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre las partes privativas, y sobre las partes comunes de un edificio……. DERECHO REAL DE PH SOBRE PARTE PRIVATIVA COMUNIDAD sobre partes comunes

• DIFERENCIAS CON EL DERECHO REAL DE DOMINIO • ART 1941.- DOMINIO PERFECTO El dominio perfecto es el derecho real que

otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley.

• ART 2037 : Propiedad Horizontal . Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre las partes privativas, y sobre las partes comunes de un edificio NO DICE TODAS

• DERECHO REAL con características propias: • LIMITACIONES LEGALES Y • CONVENCIONALES:

LIMITACIONES LEGALES: 1-REGLAMENTO: El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional(art.2038). Presunción que el titular del derecho conoce y acepta el Reglamento. La Jurisprudencia ha resuelto que el derecho de propiedad implica una adhesión al reglamento , como si lo hubieran convenido (1) CNCiv, Sala B, 19/10/1979, J.A. 1980-III-743; CNEspCC, Sala V, 3/4/1987, J.A. 1987-IV-724, L.L. 1988-A-258, E.D. 123-399, D.J. 988-2-26; entre muchos otros fallos. 2-DESTINO :El titular NO puede alterar el destino previsto en el Reglamento (art 2047 inc a) 3-GASTOS: Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional (art. 2048 ) y de las cosas comunes 4- MEJORA U OBRA NUEVA: ARTÍCULO 2051.- Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren la resolución de la mayoría absoluta de los propietarios, IDEM ART. 8 LEY 13512 + previo informe técnico de un profesional autorizado. 5. ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones ……..perturbar la tranquilidad de los demás 6- CONSERVAR EN BUEN ESTADO SU UNIDAD art. 2046 inc b)

• LIMITACIONES CONVENCIONALES: • las que el mismo Reglamento determina ,

* Las partes deben someterse a él como a la ley misma ,en virtud del principio de la autonomía de la voluntad prevista en el art.1197 del Código Civil/959 CCCN * Principio que es aplicable aun a los adquirentes posteriores de las unidades aunque no hayan intervenido en la redacción del reglamento».

• PARTES COMUNES unidad funcional: partes propias + partes comunes

• ARTÍCULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad

• y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. • Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.

****NOVEDAD :PRESUNCIÓN DE COMUNIDAD ART.2040

• Partes Comunes-Cont • DISTINGUE: ENTRE COSAS Y PARTES NECESARIAMENTE COMUNES

ART.2041 CU, • Es decir que no podrían ser propias :Enumeración enunciativa • COSAS Y PARTES COMUNES NO INDISPENSABLES (NO

NECESARIAMENTE COMUNES, ó QUE PUEDEN SER PROPIAS) ART. 2042

• Enumeración enunciativa ARTÍCULO 2041.- Son cosas y partes necesariamente comunes:

• el terreno; • los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el

exterior; • los techos, azoteas, terrazas y patios solares; • los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,

incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; • los locales e instalaciones de los servicios centrales; • las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los

cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional;

• la vivienda para alojamiento del encargado; • Son cosas y partes necesariamente comunes : cont • los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; • los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes

comunes; • las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con

discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;

• K)todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;

• los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el • consorcio. • Esta enumeración tiene carácter enunciativo. • ARTÍCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y

partes comunes no indispensables: • a. la piscina; • el solarium; • el gimnasio; • el lavadero; • el salón de usos múltiples. • Esta enumeración tiene carácter enunciativo. • ARTÍCULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con

respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. Unidades complementarias (2039 art)

• También son propias las previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

• recordatorio: Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.art. 2040

• PARTES PROPIAS • • • Capítulo 2 • DERECHOS Y OBLIGACIONES • DE LOS PROPIETARIOS • ARTÍCULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de

consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas. NO HAY NOVEDAD

• ARTÍCULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a: • cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del

reglamento interno, si lo hay; • NUEVO: +++ conservar en buen estado su unidad funcional; • ARTÍCULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y

ocupantes:……. usos contrarios a la moral o al reglamento….. perturbar a los demás

• NO HAY NOVEDAD • ARTÍCULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los

gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. ARTÍCULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aún con respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.

• Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente.

• *** NOVEDAD Art. 2049 cont : El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas erogaciones.

• ACLARACION: LA EXIMISIÓN DEBE SURGIR DEL REGLAMENTO: tener en cuenta al redactarlo

• ***** NOVEDAD :OBLIGADOS AL PAGO DE LAS EXPENSAS • ARTÍCULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y

sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier título.

• OBLIGADOS LEGALES SOLIDARIOS: EL TENEDOR y POSEEDOR,y el PROPIETARIO PLENO o NUDO,

• Keeper : también el COMPRADOR POR BOLETO • ACLARACION PARA LOS POSEEDORES O TENEDORES • La obligatoriedad de pagar expensas por parte de los poseedores

mencionados en el art. 2050 no implica conferirles derechos para participar en la conformación del consorcio (art. 2044), de la asamblea (art. 2058), o del consejo de propietarios, (art. 2064).

• Capítulo 3 • MODIFICACIONES EN COSAS Y PARTES COMUNES • ley 13512: no habla de Asamblea , ni de informes técnicos para obras nuevas

• Art. 7°- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

• Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.

• ARTÍCULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayoría. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.

• Quien solicita la autorización si le es denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opone a la autorización si se concede, tienen acción para que el juez deje sin efecto la decisión de la asamblea.

• El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble.

• La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa. • Mejora u obra nueva : • ***** NOVEDAD • SIEMPRE SE REQUIERE RESOLUCIÓN POR ASAMBLEA • • SI SE TRATA DE OBRAS QUE NO ATENTAN CONTRA LA ESTRUCTURA

DEL EDIFICIO: Se requiere mayoría de los propietarios, • + *** NOVEDAD previo informe técnico de un profesional autorizado.

EL juez puede dejar sin efecto la decisión de la asamblea . La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa

• ARTÍCULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes co- munes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios.

• También requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular que sólo beneficia a un propietario.

• Se requiere UNANIMIDAD • • 1) SI SE TRATA DE OBRAS QUE NO ATENTAN CONTRA LA ESTRUCTURA

DEL EDIFICIO • 2) Mejora u Obra nueva sobre cosas y partes comunes en interés particular

que sólo beneficia a un propietario • 3) y/o Nuevos pisos o excavaciones • ARTÍCULO 2053.- Mejora u obra nueva en interés particular. Si la mejora u

obra nueva autorizada sobre cosas y partes comunes es en interés particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.

• ARTÍCULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar repara- ciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario.

• ARTÍCULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción.

• MAYORÍA ESPECIAL • ARTS. 2056 Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a

contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.

• • OBSERVACIÓN • SIGUE SIENDO DE UTILIDAD OTORGARSE ENTRE LOS CO

PROPIETARIOS PODERES ESPECIALES RECÍPROCOS PARA MODIFICAR REGLAMENTO Y HACER PLANOS PARA EL CASO DE MODIFICACIONES EN PARTES PROPIAS

• SIEMPRE QUE NO ELLO NO SEA A COSTA DE AVANZAR SOBRE PARTES COMUNES

• • • EL CONSORCIO • QUE ES “EL CONSORCIO”?? • ley 13.512 es del año 1948. • Se lo menciona de manera tangencial en el artículo 9ª, diciendo que " al

constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordarse y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad".

• En el resto del articulado no se hacía mención del consorcio e incluso, cuando se refiere al administrador, en los artículos 9 inciso a y 11ª, establece que es el representante de los propietarios.

• Sin embargo la doctrina y la jurisprudencia, sobre todo después de la reforma de la ley 17711, entendió que el consorcio era una persona jurídica y por tanto un sujeto de derecho diferente de los propietarios de las distintas unidades. POSICIONES DIVIDIDAS

• Consorcio es un término que admite varias acepciones : asociación ,organización, acuerdo de personas fisicas o jurídicas

• ARTÍCULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio.

• Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.

• • NOVEDAD: PERSONALIDAD JURIDICA DEL CONSORCIO ART. 2044 CU • CONSORCIO: conjunto de propietarios • DOMICILIO del Consorcio: EL INMUEBLE • ÓRGANOS del Consorcio:

1)LA ASAMBLEA: es la reunión de propietarios facultada para resolver (art.2058) 2)EL CONSEJO DE COPROPIETARIOS : la Asamblea puede designar un Consejo con atribuciones especiales (art.2064 ) 3)EL ADMINISTRADOR: es el representante legal del Consorcio

• Art. 148 CCCN: CONCORDANCIA ARTÍCULO 148.- Personas jurídicas privadas:………el consorcio de propiedad horizontal;

• Art. 148 CCCN • ARTÍCULO 148.- Personas jurídicas privadas. Son personas jurídicas privadas: • a.las sociedades; • b.las asociaciones civiles; • c.las simples asociaciones; • d.las fundaciones; • e.las iglesias, confesiones, comunidades o entidades religiosas; • f.las mutuales; • g.las cooperativas;

• h.el consorcio de propiedad horizontal; • i.toda otra contemplada en disposiciones de este Código o en otras leyes y

cuyo carácter de tal se establece o resulta de su finalidad y normas de funcionamiento.

• • • CUANDO NACE EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL? • Con la constitución , es decir con el otorgamiento del Reglamento de

Propiedad Horizontal, ya sea uno o más propietarios, art. 2038 • CUANDO NACE EL CONSORCIO? • El artículo 2044 habla de propietarios , ergo MAS DE UNO . • Keeper: No obstaría que uno llegue a ser el dueño de todas las unidades, no

es causal de extinción del consorcio. • • • EL CONSORCIO NACE OBLIGATORIAMENTE,

IPSO IURE en el proyecto 1998 era optativo

• El art. 1979 del Proyecto de 1998 decía “si lo hay”, de modo que era optativa su constitución; ahora parece obligatorio (ver arts. 2056, inc. u, y 2064).

• CRITICA hay edificios que no lo necesitan, o les complicaría la vida. • • PERSONALIDAD JURÍDICA DEL CONSORCIO implica admitir que tiene

capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones: • OBJETO SOCIAL DEL CONSORCIO : PRECISO Y DETERMINADO ( ART. 11

INCISO 3 LEY 19550) el mantenimiento, conservación y reparación de las cosas comunes; por ende, su accionar debe estar enderezado al cumplimiento de tales fines.

• CAPITAL SOCIAL: BIENES DEL CONSORCIO • Una novedad que presenta el CCCN es que el consorcio tiene bienes (art.

2048). El patrimonio del consorcio, así como sus usos y goce, deben figurar en el Reglamento -art. 2056, incs. e) e i)-

• PUEDE EL CONSORCIO ADQUIRIR UNIDADES FUNCIONALES • El proyecto 1998 lo permitía expresamente , el CCCN nada dice. • DOCTRINA : El Consorcio puede ser titular de unidades funcionales tanto por

atribución hecha en el propio Reglamento de Copropiedad, como por su posterior adquisición;

• La adquisición de la unidad por parte del Consorcio no implica modificación ni de planos, ni de reglamento dado que no troca su carácter de cosa privativa a cosa en condominio de los titulares de unidades funcionales;

• KEEPER: La decisión de la compra de la unidad por parte del Consorcio debe admitirse con la sola aprobación en asamblea de la mayoría absoluta de los consorcistas, mayoría genérica, ya que no hay mayoria especial exigida : DECISIÓN ASAMBLEARIA :por ejemplo para obtener renta que ayude a afrontar las expensas, o para evitar el fracaso de una subasta con efectos ruinosos para los consorcistas

• • Como actúa el consorcio???

REPRESENTANTE LEGAL: • EL ADMINISTRADOR – artículo 2065

Los derechos y obligaciones, el consorcio los ejerce y cumple a través del administrador ,que es representante/mandante del Consorcio, NO de los consorcistas

• ALTERINI:

• El consorcio es la persona jurídica conformada por los distintos propietarios de un inmueble afectado a la propiedad horizontal, que tiene por finalidad OBJETO recaudar los distintos créditos de los que es titular, gestionar el patrimonio afectado al interés común en la administración de los bienes comunes y, en general, realizar todos los actos que procuren la seguridad, salubridad y comodidad en el uso y goce del inmueble respectivo u optimicen y racionalicen los recursos y gastos de la comunidad.

• Conforme a su especialidad, el consorcio tiene capacidad jurídica para adquirir bienes para sí, con los recursos que integran su patrimonio diferenciado. La tesis afirmativa de esta capacidad de derecho se funda en la inexistencia de un obstáculo legal que se le oponga

• La capacidad jurídica del consorcio para adquirir bienes se ciñe, en lo que atañe a los inmuebles, a las unidades funcionales que forman parte del edificio o complejo inmobiliario afectado a la ley 13.512 en el que se despliega su personalidad, y no se extiende a fincas que, pese a ser contiguas, no integran el sistema de propiedad horizontal que le concede la calidad de sujeto de derecho. La estructura objetiva del derecho real de propiedad horizontal (art. 1°, ley 13.512) y el orden público imperante en la materia (art. 2502, Cód. Civil), no admiten una conceptuación más amplia.

• En cuanto a la mayoría asamblearia, y con la salvedad de aquellas unidades funcionales asignadas en el reglamento, es suficiente la mayoría absoluta de los propietarios (arts. 8° y 10, ley 13.512), sin perjuicio de la impugnación judicial que eventualmente pudiere instar el consorcista disconforme, con sustento en las previsiones del art. 8° tercer párrafo de la ley 13.512.

• • • ART. 2044 IN FINE • EXTINCION :La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación

del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública

• o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. • • • • CASO PRÁCTICO 1. ESCRITURA DE COMPRA DE UNIDAD POR EL

CONSORCIO • QUIEN ES EL COMPRADOR?? • R:El Consorcio: denominación, cuit, domicilio social y datos de inscripcion ( art.

305 inc b CCCN) COMPARECENCIA : quien comparece : parte compradora???

• R: el Administrador ( art. 2065) es el REPRESENTANTE • LETIMINACION SUBJETIVA:Acreditación de Personería? • R: 1- R: 1) CALIFICAR EL REGLAMENTO Y/O ACTO JURÍDICO QUE LO HA

HECHO NACER AL CONSORCIO , 2)Designación en el cargo VIGENTE( el CCCN no prevé plazo de duración del cargo, pedir última Acta de Asamblea con mayoría absoluta ( o variantes art. 2060- REPASAR Capítulo 5 arts 2058 a 2063 )

• verificar que el tema haya estado en el orden del día salvo decisión unánime: peligro de acción de Nulidad

• a los 30 días queda perfeccionada , se caduca el derecho a promover acción judicial de la unidad de la asamblea art. 2060 CCCN

• el notario debe exigir al administrador el Libro de Actas original y el de Registro de firmas original para controlar

• •

• CASO PRACTICO 2 – si el Administrador es el representante legal del consorcio art. 2065 y 2067 inciso m , ¿necesita PODER para actuar en juicio y/o para otros actos administrativos? Abrir cuentas bancarias, firmar cheques, actuar ante AFIP, etc ?? LE ALCANZA EL ART. 2067 inc m , Y 2065 PARA LEGITIMAR SUS ACTOS?

• R: SI , HAY QUE APODERARLO PARA JUICIOS , Y/O GESTIONES ADMINISTRATIVAS , con las FACULTADES EXPRESAS que le ha otorgado la Asamblea más las que le otorga el CCCN, A FIN DE DELIMITAR

• QUIEN ES EL MANDANTE? • R: EL CONSORCIO • QUIEN ES EL MANDATARIO? • R: EL ADMINISTRADOR , el último electo por la Asamblea • LEGITIMACION SUBJETIVA DEL MANDANTE? • R: 1) CALIFICAR EL REGLAMENTO Y/O ACTO JURÍDICO QUE LO HA

HECHO NACER , 2)EL ACTA DE ASAMBLEA QUE HA DESIGNADO EL REPRESENTANTE Y LAS FACULTADES QUE SE LE HAN CONFERIDO EN LA MISMA

• • • Capítulo 7 • ADMINISTRADOR • ARTÍCULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante

legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

• ADMINISTRADOR ES MANDATARIO DEL CONSORCIO • Puede ser PROPIETARIO ó • UN TERCERO , ya sea PERSONA HUMANA ó JURÍDICA • ARTÍCULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el

reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

• Designación del PRIMER Administrador o Mandatario del Consorcio: Reglamento

• Duración de ese mandato: desde la fecha del Reglamento hasta la primera Asamblea, si no es ratificado.

• Primera Asamblea: dentro de los 90 días de los 2 años de otorgado el Reglamento ó dentro de los 90 días del momento en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales lo que ocurra primero

• Designación SUSESIVOS Administradores: por Asamblea • Remoción: sin expresión de causa • ARTÍCULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los

derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: ……….

• Enumeración de 13 incisos , de la a. a la m. • Esa enumeración NO es taxativa

m. representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

• OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR

• Entre las novedades: a) notificar los reclamos administrativos o juicios; b) expedir certificado de deudas y créditos, con constancia de la existencia de dichos reclamos.

• El cambio propuesto importa un avance en la protección del adquirente, en tanto con tal certificado, el comprador tendrá un panorama cabal de cuál es la situación de la unidad que ha de adquirir. Si hay juicio pendiente o reclamos administrativos contra el consorcio y el comprador recibe la información respectiva

• • • RESUMIENDO • PERSONA JURÍDICA CONSORCIO • Reconocer que el consorcio tiene personalidad implica admitir que tiene

capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones. CONSORCIO: es una persona jurídica privada . INTEGRANTES :conjunto de propietarios DOMICILIO del Consorcio: EL INMUEBLE ÓRGANOS del Consorcio:1)LA ASAMBLEA es la reunión de propietarios facultada para resolver (art.2058)2)EL CONSEJO DE COPROPIETARIOS : la Asamblea puede designar un Consejo con atribuciones especiales (art.2064 )3)EL ADMINISTRADOR: es el representante legal del Consorcio, carácter de MANDATARIO (art.2065) Objeto Social: el mantenimiento, conservación y reparación de las cosas comunes; por ende, su accionar debe estar enderezado al cumplimiento de tales fines. CAPITAL SOCIAL: El patrimonio del consorcio, así como sus usos y goce, deben figurar en el Reglamento -art. 2056, incs. e) e i)- EXTINCION :La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

• Capítulo 8 • SUBCONSORCIOS • SUBCONSORCIOS: CONVENIENCIA • ARTÍCULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o

naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.

• Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos sectores la asamblea resuelve en definitiva.

• Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.

• • • Capitulo 5 • ASAMBLEAS •

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: • ARTÍCULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de

propietarios facultada para resolver: • las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el

reglamento de propiedad horizontal; • nombramiento y despido del personal del consorcio; • las cuestiones no contempladas • CLASES DE ASAMBLEAS

• ASAMBLES CONVOCADAS art.2059 primera parte ,son convocadas por el administrador quien redacta el orden del día

• ASAMBLEAS AUTOCONVOCADAS: art. 2059 segunda parte • Sus decisiones son válidas si el temario y auto-convocatoria fue aprobado con

la mayoría de los 2/3 de la totalidad de los propietarios(art.2959) SALVO QUE EL REGLAMENTO DIGA OTRA COSA

• Y • ASAMBLEAS JUDICIALES (art. 2063) • LAS DECISIONES DE LAS ASAMBLEAS PARA SER VÁLIDAS DEBEN

TENER 4 REQUISITOS • 1-CONVOCATORIA como diga el Reglamento • 2-QUORUM como diga el Reglamento, el CCCN no dice cuando hay quorum ,

por lo que debe entenderse el quorum debe coincidir con la decisión (Keeper) • 3-DECISIONES : con las mayorías que diga el Reglamento Una vez reunido el

quórum, es necesario que se vote y que la desición cuente con la mayoría suficiente.

• 4- Temas incluídos en el ORDEN DEL DÍA SALVO DECISIÓN UNANIME CONVOCATORIA Y QUORUM CONVOCADAS ARTÍCULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. AUTOCONVOCADAS

• La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. • Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a

tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

• Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.

• MAYORIAS -RESOLUCIONES • LEY 13512 • TRES mayorías posibles: • absoluta (más de la mitad), calculada por unidad funcional • dos tercios • y unanimidad. • CCCN

REGLA GENERAL : • Resoluciones de la asamblea: • La mayoría que fije el Reglamento ( art. 2056) • si no dice nada , mayoría absoluta: ( art. 2060) • Obras nuevas o mejoras mayoría absoluta:

EXCEPCIÓN: unanimidad: a) cuando la obra beneficie a uno solo ; b) modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial” c) Hacer excavaciones o elevar nuevos pisos (art. 2052).

• MAYORIA ESPECIAL para modificar el reglamento

• 13512 • Art. 9° - Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar

un reglamento de copropiedad y administración por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios( no aclara presentes o total)

• CCCN • ARTÍCULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede

modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

• • • ******NOVEDAD : QUE ES MAYORIA ABSOLUTA EN EL CCCN ????

“Número de Unidades + %” • Cómputo de mayoría absoluta • “computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y

se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto” (art. 2060).

• Esta doble exigencia no estaba impuesta como regla por la ley 13.512, la que sólo la preveía para el caso de vetustez del edificio (art. 16).

ARTÍCULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. MAYORIA ABSOLUTA MITAD + 1 de la doble exigencia: número unidades + % SI NO SE CONSIGUIERA LA MAYORÍA ABSOLUTA ,SE CONTEMPLA UNA SOLUCIÓN CON MAYORIA RELATIVA se presenta una propuesta por la MAYORÍA de los PRESENTES y se notifica Se tiene por aprobada a los 15 días si no hay oposición

• EJEMPLO DE MAYORIA ABSOLUTA en el CCCN EDIFICIO DE 4 UNIDADES números 1 2 3 y 4 Porcentajes 7%+ 3%+ 38% + 52% MAYORIA ABSOLUTA: 3 UNIDADES, 1,2,y 3 QUIEREN contratar personal del consorcio, o pintar el edificio , 1,2,y 3 HAN LOGRADO MAYORIA ABSOLUTA aunque no superen el 50% , si solo 3 y 4 quisieran , aunque superan el 50% no podrían LEY 13512: MAYORÍA ABSOLUTA DE VOTOS ,se calcula POR UNIDAD

• INTERPRETACION: Keeper y Bueres: Esta solución parece más justa y equilibrada, ya que no parece razonable que quien tiene una unidad pequeña tenga en la asamblea la misma fuerza al votar que quien tiene una unidad más grande y afronta mayores gastos. Pero tampoco sería justo que el segundo impusiera su voluntad; de ahí que la solución proyectada, al combinar ambos métodos, se muestra más equilibrada con los intereses en juego.

• • • Libros Obligatorios • Libro de Actas de Asamblea • y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.

• ARTÍCULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.

• Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas.

• Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

• ASAMBLEA JUDICIAL • ARTÍCULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de

propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. QUORUM :MAYORIA RELATIVA

• El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. RESOLUCION La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio.

• • • Capítulo 6 • CONSEJO DE PROPIETARIOS • SU DESIGNACION ES OPTATIVA • ARTÍCULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo

integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones: • convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el

administrador omite hacerlo; • controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; • autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos

imprevistos y mayores que los ordinarios; • ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del

administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

• Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

• CONSEJO DE PROPIETARIOS • No se especifica la cantidad de miembros con los que debe contar el consejo,

ni tampoco se enuncian los criterios para lograr su composición en cuanto al número de integrantes (número par o impar, más o menos de diez miembros, un porcentaje de consorcistas, etc.). Sólo queda claro que debe ser conformado por propietarios

• Se caracteriza por ser: 1) Es un órgano colegiado, integrado por una pluralidad de consorcistas, siendo aconsejable un número impar que facilite las decisiones. El mismo deberá ajustarse a las previsiones que a ese respecto contenga el reglamento de copropiedad. Sus decisiones se adoptarán por las mayorías del Reglamento 2) Tiene carácter permanente. 3) Tiene origen en la ley y debe regularse en el reglamento de copropiedad y administración.

• EXPENSAS

• ARTÍCULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional.

• Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble ****** y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

• Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

• Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

• El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

• • NOVEDAD: CERTIFICADO DE DEUDA :TITULO EJECUTIVO( ART.2048) • EXPEDIDO POR EL ADMINISTRADOR • + • APROBADO POR EL CONSEJO DE PROPIETARIOS si lo hubiera • Obligados al pago: los propietarios y los poseedores por cualquier titulo (

art.2050 CU) • • ARTÍCULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los

gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. • Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y

reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea.

• Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones ne- cesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros.

• Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea.

• El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones.

• DEUDA POR EXPENSAS:**** PRIVILEGIO ESPECIAL (art. 2582 CCCN)

• Este crédito tiene privilegio especial, ya que dice el art. 2582 que “Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica:

• a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal; [...]”

• • • Capítulo 10 • PREHORIZONTALIDAD • ARTÍCULO 2070.- Contratos anteriores a la constitución de la propiedad

horizontal. ARTÍCULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, el titular del

dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo …….

• El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

• ARTÍCULO 2072.- Exclusiones. Están excluidos los contratos siguientes: • aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal resulta de la

partición o liquidación de comuniones de cosas o bienes, o de la liquidación de personas jurídicas

• los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado; • los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso

de organismos oficiales o de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.

• • Capítulo 4 • REGLAMENTO • DE • PROPIEDAD HORIZONTAL • FORMA IMPUESTA • ESCRITURA PÚBLICA • + • INSCRIPCIÓN • ( ART. 2038 CU) • ARTÍCULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el

titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.

• El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

• • CONTENIDO MÍNIMO del REGLAMENTO • CCCN :22 INCISOS versus la ley 13512 establece 4 incicos en su art. 9 • ARTÍCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe

contener: • determinación del terreno; • determinación de las unidades funcionales y complementarias; • enumeración de los bienes propios;

****NOVEDAD :PRESUNCION DE COMUNIDAD ART.2040 • enumeración de las cosas y partes comunes; • composición del patrimonio del consorcio; • determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; • determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; • uso y goce de las cosas y partes comunes; • uso y goce de los bienes del consorcio; • destino de las unidades funcionales; • destino de las partes comunes; • facultades especiales de las asambleas de propietarios; • determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodici-

dad y su forma de notificación;

• especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas;

• determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; • determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de

propiedad horizontal; • forma de computar las mayorías; • determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de

unidades complementarias hacia terceros no propietarios; • designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; • plazo de ejercicio de la función de administrador; • fijación del ejercicio financiero del consorcio; • facultades especiales del consejo de propietarios.

REDACION CASUISTA O REMISION A LA LEY

• • • EL CCCN • Y • SU APLICACIÓN A LOS REGLAMENTOS DE PH ANTERIORES AL 1 DE

AGOSTO 2015 • ¿¿¿ HACE FALTA ADECUACIÓN OBLIGATORIA DE TODOS LOS

REGLAMENTOS ???? • • El CCC entrará en vigencia el día 1ª de agosto de 2015. Las nuevas normas se

aplican a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes (artículo 7ª, párrafo 1ª del CCCN) POR TANTO:

• La personalidad jurídica del consorcio surge por imperio de la ley, es decir , nace esa persona jurídica formada por el conjunto de propietarios que tiene capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones.

• De momento la DPJ no tiene resoluciones para control, no hay más inscripción que la del Registro Propiedad, que ya está hecha

• Necesidad de fijar la composición del patrimonio del consorcio y la fijación de su ejercicio financiero, sacar CUIT, y fijación de domicilio fiscal

• En los temas no previstos se aplica el CCCN-Cátedra 1- las asambleas de consorcio que se celebren a partir del 1 de agosto de 2015 deben cumplir con todas las exigencias establecidas en el CCCN 2- Con relación al reglamento de propiedad horizontal es posible que en muchos casos no reúna los requisitos exigidos por el 2056 o lo que es más grave, que contenga cláusulas contrarias a las disposiciones del CCC. Sin perjuicio que lo correcto sería redactar un nuevo reglamento adecuado a la normativa en vigencia, en tanto ello no ocurra las cláusulas contrarias a lo que dispone el CCC quedan automáticamente derogadas . ****** verificar 3- La omisión de alguno de los requisitos formales en lo concerniente a la convocatoria y al quórum es causal de nulidad de la asamblea, rigiendo el plazo de caducidad del 2060 in fine para su impugnación 4-Resulta necesario implementar los Libros de Registro de Firmas de los propietarios, y el de Asamblea “Asambleas de consorcio ,CORNEJO, Américo Atilio LA LEY 2015-B , 617 “