de stad vernieuwt

De stad vernieuwtUitgave van DHV Ruimte en Mobiliteit | 06.2004

> 25 visies op stedelijke vernieuwing

Veranderende visies op stadsontwikkeling De stad tussen eb en vloedWie is de baas? De regie van de stad

Een zaak van lange adem Binnenstad:museum, afwerkplek of shopping mallDoor schade en schande wijzer Going downtown

Voorbij de leefbaarheid Cohesie of explosieOver meedenken en meedoen De mens in de stedelijke vernieuwing

En we noemen haar: Sofy Brandpunten en broedplaatsenGeen gebakkelei over centen Een zee van portieketages

Wie is er bang voor rood, groen en blauw? Waar de kikker nog kwaakt

Coverfoto >Theo BaartAmsterdam, Bijlmermeer

De stad is een prominent werkterrein van

DHV. Bij de unit Ruimtelijke Ontwikkeling

en Vastgoed, onderdeel van DHV Ruimte

en Mobiliteit, werken 110 professionals aan

vastgoed- en gebiedsontwikkeling. In het

stadscentrum, in de bestaande woonwijken

en in de uitleg. Zij werken aan concepten

voor maatschappelijk vastgoed, maar maken

ook wijkontwikkelingsplannen en ruimtelijke

visies. Zij staan met hun voeten in de klei

als proces- en projectmanagers die in

alle fasen opereren. Bij de opgaven in de

herstructurering of bij grootschalige uitleg-

locaties. En zij voorzien plannen van een

gedegen financieel-economische en juridi-

sche basis om uitvoering te garanderen. Met

elkaar zijn zij op vele fronten partners voor

gemeentelijke diensten, vastgoedontwikke-

laars en woningcorporaties. Zij dragen er aan

bij dat de stad zich vernieuwt, telkens weer.

De adviseurs van DHV kennen de dagelijkse

praktijk door en door. In dit boek beschrijven

zij die dagelijkse praktijk, met inzicht én over-

zicht. En met enthousiasme, want de advi-

seurs van DHV hebben hart voor de stad.

De stad vernieuwt> 25 visies op stedelijke vernieuwing

4 De Stad vernieuwt 06.2004 Voorwoord

Kijk scherp Als je van mensen houdt, dan hou je van steden. En omgekeerd! Ik hou van mensen en ik ben gek op de stad. De stad vol stenen en mensen herbergt alle menselijke emoties. Ze is warm, bruisend, hard-vochtig, uitnodigend, isolerend. In dit boek proberen wij de vele facet-ten van de stad in de schijnwerpers te zetten, op steeds verschillende manieren. Er zijn veel ontwikkelingen in die stad. Sommige hoopvol, sommige niet. Er is een werkelijkheid waarin de stad steeds meer haar functies verliest. Bedrijvigheid trekt weg naar de rand van de stad en veel bewoners hebben de stad al achter zich gelaten. Tegelijkertijd wordt de aantrekkingskracht van de stad groter. Voor goederen en cultuur heeft de stad haar aantrekkelijkheid nog niet verloren. Steeds meer mensen voelen zich wel verbonden met die stedelijke cultuur. Men geniet van de laatste culinaire trends, mengt de garderobe in een fashion-statement en laaft zich aan de vrijheden van de stad.

De stad is dus in verandering. Kijk naar die stad. Kijk scherp. Wat zie je dan? Daarover gaat dit boek. Het signaleert ontwikkelingen en zet deze in een groter verband. Maar de focus ligt op de oplossingen. Of mogelijke oplossingen. Stadsontwikkeling is een complexe zaak en de tijd van eenvoudige, panklare oplossingen ligt achter ons. Omdat het in de praktijk toch anders uitpakt dan gedacht; een eendi-mensionale aanpak leidt bij voorbaat tot een slecht resultaat. Er zijn wel oplossingsrichtingen en denkbeelden. En er zijn emoties, die de vernieuwing kunnen versnellen of vertragen. Daar kan je niet omheen. Of het nu gaat om grootschalige ingrepen of fijnmazige aanpassingen, altijd is de vraag naar de lagen eronder relevant. Tegelijkertijd nadenken over het ‘harde’ én het ‘zachte’ van de stad helpt bij het vinden van ver-nieuwende ideeën. Want dat is wat we wel weten: het moet anders. Maar hoe? Dit boek probeert die vraag te beantwoorden: hoe vernieuwen we de stad?

Voorwoord 06.2004 De Stad vernieuwt 5

Alet van ‘t Eind / directeur DHV Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed

Dit boek is geschreven door denkers met doe-ervaring. De inspiratie komt uit de praktijk van ontwikkeling en beheer van gebouwen en gebieden, in samenspraak met gebruikers, bewoners, eigenaren en bestuurders. De bundeling van alle geschreven gedachten en ervarin-gen levert een veelzijdig boek op. We zijn er trots op. Het boek is immers de neerslag van het werk waar we dagelijks voor gaan: de stad vernieuwen.

Om oplossingen te vinden voor de vragen van stad en de stedelijke samenleving moeten we risico’s nemen. Wij zoeken de risico’s door op elke vraag meer antwoorden te geven. Door het aan te durven verder te kijken dan onze neuzen lang zijn, omdat DHV gelooft in de stad. Voor u liggen thematische essays die worden afgewisseld met interviews, columns en persoonlijke statements van DHV’ers over een betekenisvolle plek in de stad. Als een rode draad door het boek loopt de fotografie van Theo Baart, die de veranderende stad in beeld heeft gebracht.

Tot ziens in de stad

6 De Stad vernieuwt 06.2004 Inhoudsopgave

InhoudDe stad tussen eb en vloed >P. 7–18Veranderende visies op stadsontwikkeling | Steven Hokken en Jan Pernot 10

Mijn plek van Els de Large 17

De regie van de stad >P. 19–37Wie is de baas? | Lout van der Hoeven en Toine Janssen 20

Alle hens aan dek! | Mariëlle van der Kaa-Dorenbos en Jolande Gravendeel 22

Permanente aandacht voor vitale stad en regio | Interview met Pierre Sommer 26

Het einde van de stad | Column van Steven Hokken 29

Openlijk zaken bespreken | Interview met Rob Bergmans en Anton Bos 32

Mijn plek van Alet van ’t Eind 35

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall >P. 38–53Een zaak van lange adem | Rob ten Cate en Jan Pernot 38

Mijn plek van Peter Lahaye 43

Visie op winkelgebieden | Interviews met Dick van Doleweerd, Anneke de Vries

en Goof de Vor en Egbert IJzerman 46

Going downtown >P. 54–67Door schade en schande wijzer | Jos Pierey 54

Werken aan een gelaagde stad | Interview met Dingeman Lievense 60

Mijn plek van Kai Liang 62

Ondergewaardeerde ritsluiting | Wieneke van Overmeeren en Jan Pernot 63

Mijn plek van Martijn de Haan 65

Cohesie of explosie >P. 68–82Durf te denken in verscheidenheid | Interview met Amma Asante 69

Voorbij de leefbaarheid | Annius Hoornstra 74

Segregatie werkt! | Column van Steven Hokken 77

Over rollen en vliegwielen. De lange adem van de stadsvernieuwing

| Interview met Ronald Janssen 80

Inhoudsopgave 06.2004 De Stad vernieuwt 7

De mens in de stedelijke vernieuwing >P. 83–99

Over meedenken en meedoen | Steven Hokken en Iris van Veen 84

De stad zelf gedachten laten ontwikkelen | Interview met Paul Depla 88

Mijn plek van Ronald Löhr 90

Het is een echt vechtverhaal geworden | Interview met Jennifer Scholl

en Jan Verkaik 94

Mensen maken de stad | Column van Ingrid de Moel 97

Brandpunten en broedplaatsen >P. 100–108En we noemen haar: Sofy | Marc van Leent 100

Mijn plek van Gert-Jan ten Hoor 106

De brede school | Gert-Jan ten Hoor en Wil Voorn 107

Een zee van portieketages >P. 109–129Opwaardering openbare ruimte | Martijn Scheerder 112

Mijn plek van Johan van Nieukerken 115

Er zijn grenzen aan wat je moet willen | Interview met Jacques Thielen 118

Geen gebakkelei over centen | Peter Lahaye en Rick Peters 124

Wat is ruimte ons waard | Column van Willem Brouwer 127

Waar de kikker nog kwaakt >P. 130–143Wie is er bang voor rood, groen en blauw? | Carolien Drupsteen 130

Kwaliteit is kijken door de ogen van ... | Column van Pieter Buisman 133

Scoren doe je op kwalitiet | Annemiek Hoitinga 136

Mijn plek van Lout van der Hoeven 136

De ontdekking van het bedrijfsterrein | Erik Dijkstra 138

Place 2b: Edge City | Column van Ronald Löhr 141

De stad tussen eb en vloed 06.2004 De Stad vernieuwt 9

10 De Stad vernieuwt 06.2004 De stad tussen eb en vloed

‘ Corporaties en projectontwikkelaars krijgen een grotere rol bij de ontwikkeling van gebieden zodat feitelijk sprake is van meerdere regisseurs. Het komt steeds meer aan op effectief onderhandelen. Dit proces van dealmaking staat nog in de kinderschoenen, het vraagt andere vaardigheden van het ambtelijk apparaat, de corporaties en van de private partijen’

Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Am

ster

dam

/Oos

telij

k H

aven

gebi

ed


De stad verandert voortdurend. Dat geldt ook voor de ideeën die we hebben over de stad. Er is daarin een golfbeweging zichtbaar en het lijkt erop dat we nu op een omslagpunt zijn aangekomen. Of liever: we zitten net voor de omslag, zodat het zicht op wat komen gaat nog niet helemaal helder is. Maar dat verandering in de lucht zit, is zonneklaar. In dit hoofdstuk blikken we terug en kijken we vooruit. Welke golfbeweging heeft de stadsontwikkeling doorgemaakt en wat zijn de belangrijkste thema’s van dit moment?

Steven Hokken | Jan Pernot

Veranderende visies op stadsontwikkeling


De jaren zestig zijn de jaren van de grootscha -

lige stadsuitbreiding. Opgejaagd door de

woningnood ligt de nadruk in de stadsontwikke-

ling vooral op kwantiteit en minder op kwaliteit.

De overheid is alomtegenwoordig. In de jaren

zeventig volgt een reactie. Het nieuwe credo

is ‘small is beautiful’. Naast nieuwbouw is er

ruimte voor stadsvernieuwing en wordt er

gebouwd met oog voor de buurt. De overheid

houdt alle touwtjes nog steeds strak in handen

en niemand twijfelt aan de maakbaarheid van

de samenleving.

In de jaren tachtig gaat het roer opnieuw om.

Het zijn de jaren van bezinning en vooral van

bezuiniging. Soberheid en doelmatigheid zijn de

sleutelwoorden. De overheid stuurt sterk kosten-

bewust. Maar in de jaren negentig vindt opnieuw

een omslag plaats. Het is de tijd van de groot-

schalige Vinex-uitbreidingen. De overheid houdt

een stevige vinger in de pap maar laat ook meer

ruimte aan de marktpartijen. Alles draait om

privatisering en deregulering maar nog belangrij-

ker is individualisering. Keuzevrijheid voor een

ieder! Dat is het hoogst haalbare. Dankzij een

lange periode van economische groei lijkt de

stadsontwikkeling dan ook een mooie toekomst

tegemoet te gaan. Anno 2004 heeft de werkelijk-

heid alle fraaie ideeën alweer achterhaald.

Een nieuwe omslag kondigt zich aan.

bestaande stad centraalNa de omvangrijke Vinex-operaties van de jaren

negentig gaat de aandacht nu weer uit naar de

bestaande wijken van de stad. De herstructure-

ring van deze wijken, met veel naoorlogse

woningen, blijkt een enorme opgave. Door ver-

loedering en cultuurverschillen tussen allochtone

en autochtone bewoners komt de stadsproble-

matiek steeds meer in het vizier van de politiek.

Maar het is vooral Pim Fortuyn die thema’s als

leefbaarheid en veiligheid landelijk op de politie-

ke agenda heeft gezet. En zo komt ook het stads-

centrum weer in beeld. Het centrum van de stad

bepaalt immers het imago van een stad én is een

belangrijk bindmiddel in een gefragmenteerde

samenleving.

Het proces van de stedelijke ontwikkeling veran-

dert ook. Er wordt minder van bovenaf gestuurd

en er is meer ruimte voor eigen verantwoorde-

lijkheid en samenwerking tussen partijen.

Het nemen van eigen verantwoordelijkheid is

een belangrijk motto van het tweede kabinet

Balkenende. Dat vraagt om actieve burgers die

zich willen inzetten voor hun eigen woonomge-

ving. Van organisaties zoals de woningcorpora-

ties wordt nu gevraagd dat ze zelf problemen

aanpakken. En dat zonder extra geld van het Rijk.

Gedogen en politieke taboes zijn uit, politieke

correctheid is een scheldwoord geworden. Alle

maatschappelijke problemen moeten bespreek-

baar zijn. Maar het is duidelijk dat je het met

fysieke herstructurering alleen niet redt. Sociale

herstructurering, daar gaat het om. Werken aan

de ontwikkeling van een stad is immers veel

meer dan bouwen alleen.

We hebben de maakbare samenleving inmiddels

achter ons gelaten. De overheid is zich bewust

van haar beperkingen maar wil de teugels ook

niet volledig uit handen geven. Het nieuwe

devies luidt dus: we doen het samen. Dat is voor

iedereen even wennen en het dwingt alle partijen

tot een herdefinitie van hun rol. De gemeente

wil wel de regie houden en schuift veel verant-

woordelijkheden door. Corporaties willen een

grotere rol maar alleen als ze ook meer vrijheid

krijgen. Het gevolg laat zich raden: eindeloos

gesteggel over convenanten waardoor mondjes-

maat geïnvesteerd wordt in de achterstandsge-

bieden. Tegelijkertijd leeft bij iedereen het besef

dat er geen weg terug is. Het is echt vijf voor

twaalf. Er moeten nu maatregelen worden geno-

men. Niemand zit te wachten op de zoveelste

nieuwe beleidsnota. Het gaat erom dat de burger

ziet dat er resultaten worden geboekt.

vertrouwenEigen verantwoordelijkheid nemen klinkt mooi,

maar hoe pakt dat uit in de praktijk? Wij zien

zowel kansen en bedreigingen. Het laatste is het

geval als eigen verantwoordelijkheid wordt

Veranderende visies op stadsontwikkeling

Jan Pernot is ruimtelijk-econoom en strategisch advi-

seur stedelijke voorzieningen en centrumontwikkeling.

Hij was als adviseur en projectleider betrokken bij de

visieontwikkeling en vertaling daarvan voor binnen-

steden en winkelcentra in o.a. Zwolle, Vlissingen en

Amersfoort.

Steven Hokken is projecten procesmanager stedelijke

ontwikkeling. Hij was als project manager betrokken bij

de Vinex-locatie Leidschenveen en het kantorengebied

Beatrixkwartier in Den Haag.

‘ Een nieuwe rolverdeling is voor iedereen wennen en het dwingt partijen tot een herdefinitie van hun positie’

>


organisaties zich vooral naar binnen te keren.

Ook de economische tegenwind speelt een rol.

En tot slot is er de nieuwe wetgeving uit Den

Haag. Die lijkt de onzekerheid alleen maar te

vergroten en houdt partijen maar al te vaak

gevangen in een eindeloze cirkel van praten

en overleggen.

nieuwe thema’sDe contouren van de omslag in de stadsontwik-

keling beginnen zich inmiddels duidelijk af te

tekenen. Leefbaarheid en veiligheid staan voor-

op. Of het nu in het centrum is of in de omlig-

gende wijken. Er is meer politie op straat, meer

cameratoezicht en meer buurtpreventie. Daarmee

alleen ontstaat nog geen leefbare samenleving.

Die ontstaat pas wanneer bewoners zich thuis

voelen in hun buurt en in hun stad. Bewoners

willen zich gekend en erkend voelen. Gekend in

de buurt bij hun medebuurtbewoners en erkend

door de overheid. Ze willen serieus genomen

worden. Als individu maar ook als groep.

Leefbaarheid ontstaat door sociale cohesie.

Dat is het cement van de samenleving. De plan-

nenmakerij moet erop gericht zijn de sociale

cohesie te bevorderen. Dat kan op veel manie-

ren. Eén ervan is de planvorming zo in te richten

dat bewoners daarin kunnen participeren.

Bewonersparticipatie zorgt er niet alleen voor dat

bewoners elkaar leren kennen maar vooral dat ze

invloed krijgen op de inrichting van hun directe

omgeving. Bewonersparticipatie is niet alleen

nodig bij het maken van de plannen

maar ook bij het beheer. Door budgetten over

te hevelen kunnen bewoners het beheer voor

een deel zelf doen. Gevolg: de kwaliteit van

de openbare ruimte verbetert omdat de zorg

ervoor intensiever wordt. Sociale cohesie kan

ook worden bevorderd door de concentratie

van voorzieningen zoals winkels, scholen en

beheersdiensten. Want wie voorzieningen bun-

delt, creëert ontmoetingsplekken én identiteit.

Daarmee ontstaat een wijkkern die als een

magneet buurtbewoners aan zich kan binden.

imagoversterking Steden willen zich onderscheiden. Ze zijn

voortdurend bezig nieuwe bewoners, bezoekers

en bedrijven aan zich te binden. Er is steeds

meer onderlinge concurrentie. In Nederland

zijn bewoners en bedrijven weinig honkvast.

De mobiliteit is hoog. Emotionele banden met

een stad of regio blijven doorgaans bestaan,

maar als Hagenaar kun je ook heel prettig wonen

in Gouda, Leiden of Dordrecht. En niet alleen

de grote steden gaan het gevecht aan om nieuw-

komers binnen te halen maar ook de middel grote

steden. Gemeenten voelen voortdurend

de behoefte zich te profileren en ze proberen hun

identiteit te vertalen in hun bouwplannen. Dat

gebeurt in Den Haag, waar het centrum

door gebruik van rode bakstenen en groen koper

een warmere uitstraling moet krijgen dan in

Rotterdam met zijn ‘koude’ glas en staal. En het

gebeurt in Helmond, waar de wijk Brandevoort

zich onderscheidt met een nostalgische architec-

tuur die zo goed past bij de Brabantse mentali-

teit. In de concurrentiestrijd wordt bovenal

het maatschappelijk vastgoed van de gemeente

ingezet: het stadhuis of de schouwburg.

Dat zijn de eyecatchers die het imago van de

gemeente uitdragen. In hun drang om zich van

elkaar te onderscheiden, komen in ieder geval

opmerkelijke verschillen tussen gemeenten aan

het licht. Terwijl Alphen aan de Rijn zich een

opvallend ontwerp van Erick van Egeraat

Associated Architects aanmeet, huizen de ambte-

naren van Rijswijk in een non-descript kantoor.

Maar wat zegt dat eigenlijk over de identiteit

van Alphen en Rijswijk? Dat Alphen aan de Rijn

vooruitstrevend is? Dat men in Rijswijk liever in

Het centrumgebied

Boegbeeld van de stad

De betekenis van het stadscentrum als econo-

misch hart, ontmoetingsplaats en ankerpunt

van de stedelijke identiteit heeft nooit ter

discussie gestaan. Toch is de afgelopen jaren

getwijfeld over de positie van het stadscentrum.

Niet alleen omdat het gedrag van consumenten

verandert maar ook omdat de detailhandel

zich sterk ontwikkelt aan de periferie en de bin-

nenstad met de auto vaak moeilijk bereikbaar is.

Het stadscentrum staat voor een nieuwe

uitdaging. Er spelen drie opgaven.

Opgave één: het marktprofiel van de binnenstad

zal kwalitatief versterkt moeten worden. Dat

vraagt om een integrale visie op het gebied.

Een visie op het totale aanbod van winkels,

hotels en culturele attracties en het koopgedrag

van consumenten. Diversiteit, verrassing en

bereikbaarheid zijn de kernwoorden en lokaal

ondernemerschap is een van de belangrijkste

troeven.

Opgave twee: bij de ontwikkeling en het beheer

van het centrumgebied moet de samenwerking

tussen de overheid en de marktpartijen een

zwaarder accent krijgen. De overheid schuift ver-

antwoordelijkheden af maar wil de regie blijven

houden. Marktpartijen willen een grotere rol

maar ook meer vrijheid en minder procedures.

Opgave drie: meer het accent leggen op de uit-

voering om het stadscentrum daadwerkelijk te

activeren. Dat doet een beroep op de creativiteit,

de ondernemerszin en de samenwerkingsbereid-

heid van alle partijen. Alleen samen kunnen

de gemeente, de bewoners, de ondernemers,

de ontwikkelaars, de beleggers en andere instel-

lingen het stadscentrum in beweging krijgen

én houden.

‘ Juist in het centrum moeten alle verwachtingen worden ingelost’

>


Achterstandswijken

Spreiding en cohesie

Voor de naoorlogse stadswijken zijn ingrijpende

plannen gemaakt om de uitstroom van bewo-

ners te stoppen. Er wordt op grote schaal

gesloopt en gerenoveerd en er worden dure

koopwoningen gebouwd. Maar de beoogde her-

structurering van achterstandswijken is piepend

tot stilstand gekomen. Voor de bijna afgeschre-

ven portiekflats – traditioneel de melkkoeien van

de corporaties – bestaan zelfs weer wachtlijsten.

Geen wonder dat de corporaties liever renoveren

dan investeren. De vraag is of ze daar goed aan

doen. De herstructurering wordt bovendien ver-

traagd omdat gemeenten en corporaties het niet

eens kunnen worden over de verdeling van de

kosten en opbrengsten.

In de achterstandswijken draait alles om leef-

baarheid. De gemeente legt een verband tussen

de problemen in de wijk en een hoge concen-

tratie van allochtone bewoners. Er wordt open-

lijk gespeculeerd over de spreiding van allochto-

nen over de stad. Het is ook de reden voor de

bouw van dure koopwoningen in achterstands-

wijken. Maar is spreiding wel voldoende om

de sociale cohesie van buurten te bevorderen?

Je zult in ieder geval de bewoners moeten acti-

veren om deel te nemen aan het maatschappelij-

ke leven in hun wijk. Dat lukt pas als aan drie

basisvoorwaarden is voldaan: er moet voldoende

veiligheid, werkgelegenheid en keuzevrijheid zijn.

Alleen dan kunnen bewoners participeren in

zowel het beheer als bij het maken van plannen

voor hun wijk. Het is aan de gemeente en de cor-

poraties om ervoor te zorgen dat participatie

mogelijk wordt.

uitgelegd als ‘ieder voor zich’. Het is een reëel

gevaar want verregaande individualisering tast

het laatste sociale cement van de maatschappij

aan. Eigen verantwoordelijk nemen is echter

een kans wanneer gemeenten, corporaties en

bewoners in staat worden gesteld daadwerkelijk

zelf hun plannen uit te voeren. Voorwaarde is wel

dat de rijksoverheid ‘eigen verantwoordelijkheid’

niet beschouwt als een eufemisme voor

uitgavenreductie.

Er speelt nog iets. De overheid wil weliswaar

aan de ene kant meer loslaten maar aan de

andere kant ziet ze juist strenger toe op de

handhaving van de regels. Dat is de les van de

vuurwerkramp in Enschede en de cafébrand in

Volendam. Het leidt ertoe dat alle partijen risico’s

willen afdekken en dat er een juridisering van

het planproces plaatsvindt. Zo wordt het paard

in feite achter de wagen gespannen want het

hele proces verloopt er trager door en regels en

procedures krijgen de overhand. Om maar te

zwijgen over het effect op het onderlinge ver-

trouwen. Terwijl juist vertrouwen hard nodig is,

want investeren is niets anders dan geloven in

de toekomst.

Vertrouwen is een essentiële voorwaarde voor

samenwerking. Maar juist in deze tijd lijken

‘ Leefbaarheid ontstaat door sociale cohesie, dat is het cement van de samenleving’

>


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Hel

mon

d/B

rand

evoo

rt


‘�Gemeenten�voelen�voortdurend�de�behoefte�zich�te�profileren�en�ze��proberen�hun�identiteit�te�vertalen��in�hun�bouwplannen’

andere zaken investeert? Wie het weet, mag het

zeggen.

Het imago van een stad speelt vooral in het cen-

trum. Binnensteden zijn meer dan ooit de boeg-

beelden van de stedelijke identiteit. ‘Branding’ is

het nieuwe begrip. Culemborg profileert zich als

monumentenstad, Woerden vindt in archeologie

haar speerpunt en Rotterdam leunt op haar

moderne stadsarchitectuur. Maar overal geldt dat

juist in het centrum de verwachtingen moeten

worden ingelost. Het centrum blijft het hart van

de stad. Dat hart wordt niet meer alleen bepaald

door de aanwezigheid van winkels en voorzienin-

gen want die zijn in veel gemeenten hetzelfde.

De toevoeging van nieuwe winkelprojecten, zoals

het St. Jorisplein in Amersfoort of De Barones in

Breda, zet geen zoden aan de dijk. Op die manier

leidt de drang om zich te onderscheiden er juist

toe dat steden steeds meer op elkaar gaan lijken.

Voor imagoversterking is meer nodig. Belangrijk

is dat er een realistische inschatting wordt

gemaakt van de economische potentie van het

gebied. Een inschatting bovendien die oog heeft

voor lokaal ondernemerschap (‘local hero’s’).

Verder zijn flexibiliteit in procedures en regelge-

ving nodig om onvoorziene effecten op te van-

gen. Gemeenten zijn zich bewust van hun veran-

derde rol en gaan banden aan met ondernemers

en culturele organisaties. Geslaagde voorbeelden

hiervan zijn de boekenmarkt in Deventer,

het Belcanto-festival in Dordrecht en de start van

Giro d’Italia in Groningen. Om samen een sfeer

te creëren die de stad haar uitstraling geeft.

Dat maakt een stad aantrekkelijk om in te wonen,

te werken en te recreëren. Het uiteindelijke doel

is steden en stadscentra in beweging te krijgen

en te houden. Die klus is complex en nooit af.

De uitdaging is te werken aan een imago dat

bewoners bindt en dat gebruikers naar zich toe

lokt. Werken aan een gevoel van verbondenheid

van alle bewoners, ook al wonen en werken ze

aan de rand van de stad. Dat is de opgave.


‘ Door verloedering en spanningen tussen de bewoners komt de stadsproblematiek steeds meer in het vizier van de politiek’

Stadsrand

Wild en spannend

De centrifugale krachten in de stad zetten door.

Steeds meer functies vinden hun plek aan de

rand van de stad: grootschalige woningbouw in

lage dichtheden, bedrijvenlocaties, detailhandel

en vermaak. Het zijn gebieden waar de functie-

scheiding regeert. Is dit de wens van de consu-

ment of is het risicomijdend gedrag van de

ontwikkelaar? Beiden werken monotonie in de

hand. Bewoners willen hun omgeving kunnen

controleren. Een stap verder dan Vinex zijn de

‘gated communities’. Ze zijn er nog niet, maar

het begin is er. Voor bedrijventerreinen geldt het-

zelfde. Het zijn gebieden waar je kunt werken,

maar die verder geen toegevoegde waarde heb-

ben voor de beleving van de stad. Deze

terreinen onderscheiden zich door puur functio-

nalisme. Brede wegen, flexibele kavels en een

zo groot mogelijk percentage uitgeefbaar terrein.

De opgave ligt voor de hand: monofunctionaliteit

omvormen in multifunctionaliteit. Rood en groen

moeten worden gecombineerd en binnen ‘rood’

moeten wonen, werken en recreëren worden ver-

vlochten. Dat vraagt een andere benadering van

de stadsuitleg. Het landschap moet

de stad binnengehaald worden en rode contou-

ren moeten worden losgelaten. Maar ook de

bedrijfs terreinen zouden een onderdeel van de

stad moeten worden. Zodat mensen er ook nog

eens komen als ze er niet werken. Omdat er

winkels zijn, scholen of vermaak. De eerste stap-

pen zijn daarin al gezet. In Alphen aan den Rijn

bijvoorbeeld, waar een meerlaags bedrijventer-

rein wordt ontwikkeld. De multifunctionaliteit

maakt daar een intensivering van het ruimtege-

bruik mogelijk. Ook dat is in een land van schaar-

se ruimte een groot goed.


pijnlijke spagaatDe gemeente heeft een nieuwe rol gekregen

maar is nog zoekende naar een juiste invulling.

Het wordt haar er ook niet gemakkelijk op

gemaakt: de burgers houden de overheid voor

bijna alles verantwoordelijkheid. Aan de andere

kant roeren steeds meer bewoners en organisa-

ties zich en willen ze invloed op wat er in hun

stad gebeurt. Soms schiet de gemeente hierdoor

in een kramp, gewend als ze is om als een moe-

der over haar kinderen te heersen. Maar haar

gezag is niet meer vanzelfsprekend. Bewoners

zijn mondiger geworden en weten de weg te

vinden in wetten en procedures. En als iets ze

niet zint, werpen ze bestuurlijke of juridische

obstakels op en frustreren ze de overheidsplan-

nen. Vandaar dat de overheid af wil van lange

en complexe inspraakprocedures. Het moet

allemaal simpeler en met minder inspraak.

Laten we hopen dat het zo’n vaart niet loopt

want daarmee gaan we een doodlopende weg

op. Het leidt immers tot minder in plaats van

meer betrokkenheid van burgers. Het is verstan-

diger om te zoeken naar nieuwe manieren om

burgers te betrekken bij de plannen.

Het politieke dualisme maakt het allemaal nog

complexer. Veel wethouders moeten een pijnlijke

spagaat maken tussen bestuur en politiek.

De positie van het college is eveneens aan het

veranderen. De burgemeester verliest zijn traditi-

onele rol als onafhankelijk bestuurder nu de

gekozen burgemeester eraan komt. Ook burge-

meesters moet meedingen naar de gunst van

de kiezer. Door het dualisme zal de scoringsdrift

van wethouders sterker worden. Zij worden afge-

rekend door de raad én hun eigen partijgenoten

en zullen zichtbaar de daad bij het woord moeten

voegen. Zorgvuldigheid en lange termijn scena-

rio’s passen minder goed bij die nieuwe rol dan

opportunisme en korte termijn successen.

De ontwikkeling is niet alleen negatief want de

wethouder wordt meer politicus en politici leg-

gen hun oor doorgaans beter te luisteren bij de

bevolking dan bestuurders. De vraag is echter

hoe dit uitpakt bij lastige politieke kwesties als

de vestiging van asielzoekerscentra of de opvang

van drugsverslaafden. Een wethouder zal een

evenwicht moeten vinden tussen beide rollen.

Wat voor de wethouder geldt, geldt ook voor

de gemeente zelf. Zij moet zicht houden op het

lange termijnperspectief en tegelijkertijd flexibel

genoeg zijn om in te spelen op korte termijn

ontwikkelingen. De gemeente lijkt te beseffen dat

ze niet alles alleen kan. Terwijl Rijk en Provincie

de oplossing zoeken in ontwikkelingsplanologie,

zoekt de gemeente het in de samenwerking met

partijen. Corporaties en projectontwikkelaars

krijgen een grotere rol bij de ontwikkeling van

gebieden zodat feitelijk sprake is van meerdere

regisseurs. Het komt steeds meer aan op effectief

onderhandelen. Dit proces van dealmaking staat

nog in de kinderschoenen, het vraagt

andere vaardigheden van het ambtelijk apparaat

en van de corporaties.

pragmatisme De speerpunten verschillen per gebied. In het

centrum speelt de aandacht voor imagoverster-

king, in de woonwijken is sociale cohesie

belangrijker. We moeten investeren in de stad.

Bewoners, private partijen en de overheid

spelen daarin hun eigen rol. Bewoners dragen

zorg voor hun eigen woonomgeving, de gemeen-

te creëert ruimte voor kantoren en

voorzieningen en de private partijen investeren

in woonwijken en stadscentra. Het komt erop aan

de handen naar elkaar uit te steken en samen

problemen aan te pakken. Alleen dan

ontstaat een leefbare samenleving. Gewoon door

te doen en de resultaten daarvan te laten zien.

Noem het de ideologie van het nieuwe pragma-

tisme. Het is een ideologie die werkt. Veel voor-

beelden ervan zijn in dit boek te vinden. //

‘ De ideologie van het nieuwe pragmatisme: de handen uit de mouwen steken en samen resultaten boeken’

‘�Het�gaat�om�één�van�de�bruggetjes�van�de�Oude�Gracht,�Weerdzijde.��Je�staat�op�de�brug,�met�je�rug�naar�de�ijscoman�die�zelf�ijs�maakt.�Links�zie��je�de�Singel�en�rechtsachter�het�onlangs�uitgegraven�haventje.�Ik�heb�drie�jaar�in�de�Vogelenbuurt�gewoond�en�zo�liepen�we�altijd�naar�de�stad.�Inmiddels�woon�ik�in�De�Bilt,�maar�als�ik�in�de�stad�ben�probeer�ik�hier�altijd�even�langs�te�gaan.�Het�is�een�plek�waar�je�het�oude�Utrecht�kunt�zien;�authentiek,�kleinsteeds,�het�water,�de�patriciërshuizen.�Als�steden�meer�van�dit�soort�plekken�zouden�hebben,�zou�het�wel�goed�komen.’

Els Le Large is senior juridisch consultant.

Zij is nauw betrokken bij de contract-

vorming rond een viertal multifunctionele

accommodaties in de gemeente Heeren-

veen en heeft de samenwerkingsovereen-

komst geschreven en uitonderhandeld

voor de nieuwbouwlocatie De Groene

Loper in Helmond.


De regie van de stad 06.2004 De Stad vernieuwt 21

Projectontwikkelaars zijn vaak niet onder de

indruk van de kwaliteit en de ervaring van

gemeentebestuurders en ambtenaren. Zij wan-

trouwen de beweegredenen van de gemeente en

vrezen voor de consistentie van het gemeentelijk

beleid. Daarom zijn ze niet graag geneigd om

de regie van complexe gebiedsontwikkelingen,

waarin grote financiële belangen op het spel

staan, in handen te leggen van de gemeente.

Op hun beurt denken gemeenten vaak dat een

ontwikkelingsplan alleen tot een goed einde

komt wanneer zij de baas zijn. Hun idee is dat

publieke doelen, zoals het verhogen van de

verblijfskwaliteit, het verbeteren van de sociale

veiligheid en het waarborgen van de bereikbaar-

heid alleen gerealiseerd worden indien de over-

heid aan de touwtjes trekt. Zij verwachten weinig

van maatschappelijke betrokkenheid van ontwik-

kelaars en beschouwen hen als een noodzakelijk

kwaad. Je kunt helaas niet om ze heen, omdat

zij beschikken over de nodige grond en geld.

Dit weder zijdse wantrouwen is misplaatst.

Want als je eenmaal accepteert dat bestuurlijke

besluitvorming tijd nodig heeft dan zijn gemeen-

ten een stuk professioneler dan marktpartijen

menen. En als je in de gaten blijft houden dat

marktpartijen nu eenmaal streven naar financieel

rendement, valt er op het gebied van publieke

doelen veel te bereiken. Voorwaarde is wel dat

partijen zich openstellen voor de werkelijke

krachtsverhoudingen in het gebied en bereid zijn

een daarbij passende rolverdeling te kiezen.

juiste rolverdeling

In de praktijk blijkt dat de gemeente door

professioneel gebruik te maken van de haar ter

beschikking staande middelen in elke rol haar

doelen kan bereiken. Ook en vaak juist als de

projectontwikkelaar de regie heeft. Voor het

bepalen van de krachtsverhoudingen moet

gekeken worden naar de verdeling van grondpo-

sities en de financiële situatie van de gemeente.

Met andere woorden: in hoeverre heeft de

gemeente andere partijen nodig om een ontwik-

keling van het gebied tot stand te brengen?

Naarmate de gemeente beter in staat is haar

doelstellingen zonder andere partijen te realise-

wie is de baas?

22 De Stad vernieuwt 06.2004 De regie van de stad

Lout van der Hoeven is adviseur en project-

manager voor stedelijke herstructurering en

centrumontwikkeling.

Toine Janssen werkt als ‘juridisch regisseur’

in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.

Strategisch advies, onderhandelingen

tussen publiek en privaat en bijbehorende

contracteertrajecten vormen de hoofdmoot

van zijn werk. In onder meer Zaltbommel,

Veghel, Goes en Lelystad is hij betrokken

bij het totstandbrengen van samenwer-

kings afspraken.

Het heerlijke spel om de macht Iedereen kent de krantenkoppen: ‘Centraal Stadsgebied komt niet van de grond’ en ‘Tekorten lopen op in centrumplan’. De realisatie van binnenstedelijke projec-ten gaat niet over rozen. Zelfs wetenschappers steken wanhopig de handen in de lucht. Teisman1 stelt dat het welslagen van centrumprojecten meestal op toeval berust. Het lijkt er dus op dat we aan de willekeur van het vastgoed- en politieke klimaat zijn overgeleverd. Toch zijn er wel degelijk oorzaken aan te wijzen waarom complexe projecten de mist ingaan. De meest in het oog sprin-gende is het spel om de macht.

Lout van der Hoeven | Toine Janssen


ren, moet zij een dominantere rol in het proces

op zich nemen. Zo niet dan moet zij genoegen

nemen met een meer terughoudende rol.

Voor het bepalen van de best passende rolverde-

ling wordt het in de figuur weergegeven model

gebruikt. Het model beschouwt de rolverdeling

vanuit het oogpunt van de gemeente. Er kunnen

vier basisrollen worden gedefinieerd: dominante

regisseur, samenwerkende regisseur, initiërende

partner en kaderstellende toetser. De ene rol is

niet beter of slechter, maar past beter of minder

bij een concrete situatie. Bij elke rol kan de

gemeente op een specifieke manier invloed

uitoefenen op proces en inhoud. Dat wordt met

name geëffectueerd door te kiezen voor een bij

de rolverdeling passende contractvorm.

> zie Figuur 1 op volgende pagina

Wanneer de gemeente bijvoorbeeld grondeige-

naar is en haar doeleinden grotendeels zelf kan

financieren, moet zij de dominante regisseur

zijn. Zij brengt het plan in zijn geheel of in delen

op de markt via aanbestedingen. Indien de

gemeente geen grond en geld heeft, maar toch

het initiatief wil nemen, moet zij dit doen als

kaderstellende toetser. Zij kan marktpartijen via

concessies stimuleren.

Het model, dat uiteraard de werkelijkheid te een-

voudig voorstelt, is een hulpmiddel voor het

expliciet maken van de dynamiek in het proces

en het maken van strategische keuzes. Wanneer

de gemeente beschikt over voldoende middelen

kan zij haar grondpositie verbeteren en dus aan-

spraak maken op een invloedrijkere rol. Dit kan

zij doen door een actief grondbeleid of vestiging

van voorkeursrecht. Een gemeente die beschikt

over grond, maar niet over middelen om voorin-

vesteringen te doen, kan – tegen inlevering van

invloed – grond aan private partijen verkopen.

Indien de gemeente alle troeven in handen heeft,

moet zij haar verantwoordelijkheid nemen en

zelfbewust de lijnen uitzetten.

groener gras

Terwijl wij in Nederland gemiddeld tien tot vijf-

tien jaar doen over complexe binnenstedelijke

projecten, zijn er in het buitenland vele voorbeel-

den van efficiënte, financieel gunstige en snel

uitgevoerde projecten. In Madrid is – gerekend

van opdracht tot oplevering – binnen vijf jaar

een compleet nieuwe metrolijn aangelegd, inclu-

sief stations en ongelijkvloerse kruisingen.

Dit voor een lager bedrag dan één tunnel onder

het Groene Hart. In Lyon wordt in een periode

van zeven jaar een nieuw stadsdeel toegevoegd

aan het centrum, compleet met het verleggen

van een snelweg en de aanleg van een tramlijn

onder het station door. Zelfs in Athene is men in

staat om de neuzen zodanig een kant op te rich-

ten dat de stad tijdig klaar is voor de Olympische

Spelen.

Er zijn twee redenen waarom er in deze landen

zoveel sneller en toch kwalitatief niet minder kan

worden ontwikkeld. De eerste, en niet onbelang-

rijke, reden is dat ruimtelijke ordeningsprocedu-

res daar aanmerkelijk eenvoudiger zijn. Waar wij

erop gericht zijn om overlast en planschade te

minimaliseren, wordt in andere landen prioriteit

gegeven aan het grote project. Burgers hebben

weinig middelen om tegen te werken, maar

worden over het algemeen goed gecompenseerd

voor planschade. De tweede reden is de rol die

de overheid speelt. Zij wil bepalen en betaalt

dus ook. Men schrikt niet terug voor het doen

van enorme investeringen in het begin van het

1 dr ing. G.R. Teisman, Complexe besluit-vorming, een pluricentrisch perspectief op besluitvorming over ruimtelijke investe-ringen, Elsevier 1992.

‘�Als�je�eenmaal�accepteert�dat��bestuurlijke�besluit�vorming��tijd�nodig�heeft,�dan�zijn��gemeenten�een�stuk�professioneler�dan�marktpartijen�denken’

>


project in aanleg van infrastructuur en aan koop

van grond. In Lyon wordt door het Rijk 1,5

miljard euro à fonds perdu geïnvesteerd.

Men vindt dit nodig om het project de allure

te geven die de overheid voor ogen staat.

Met een zo solide basis worden private partijen

met groot zelfvertrouwen tegemoet getreden:

zij moeten zich schikken in het financiële en

ruimtelijke regime van de overheid.

In Nederland wil de overheid ook graag domi-

neren, maar zij is niet bereid of in staat om de

(financiële) consequenties hiervan te dragen.

De overheid trekt een grote broek aan.

Marktpartijen mogen betalen en de risico’s

voor hun rekening nemen maar hebben geen

invloed op het programma en het proces.

Na verloop van tijd blijkt dat de overheid haar

leidende rol niet kan waarmaken en moeten

er nieuwe afspraken worden gemaakt. Onder-

tussen zijn een aantal jaren en vele euro’s

verloren.

succesvolle modellen

De aanpak van de Kop van Zuid in Rotterdam

toont aan dat ook in Nederland de strategie

van dominante regisseur, die betaalt én bepaalt,

uitstekend kan werken. Ook in het Paleiskwartier

Samenwerkende regisseur

Kaderstellendetoetser

Dominanteregisseur

Initiërendepartner

aanbesteding

gebieds ontw.mij

grondbank

concessie model

financiële positie

gron

dpos

itie

Alle hens aan dek!

Bodem schatkist grondbedrijven in zicht

Door Mariëlle van der Kaa-Dorenbos en

Jolande Gravendeel

Wie de grond heeft, heeft de macht.

Van oudsher is grondexploitatie een puur

gemeentelijke taak. Door een actieve

grondpolitiek kon de gemeente de regie

voeren over de ruimtelijke ordening en

had ze een grote invloed op het program-

ma en het stedenbouwkundig ontwerp.

Die tijd is voorbij. Marktpartijen hebben

massaal grond verworven nadat uitlekte –

de parlementaire enquête Bouwnijverheid

heeft dat haarfijn aan het licht gebracht –

welke locaties het Rijk aanwees voor

grootschalige woningbouw. Door de aan-

koop van grond verschaffen marktpartijen

zich een plaats aan de onderhandelingsta-

fel en stellen ze hun bouwproductie veilig.

Marktpartijen aan tafel

De consequenties voor de gemeente zijn ingrij-

pend want zonder overleg met de marktpartijen

komt de ontwikkeling van de uitleglocaties

niet van de grond. Inmiddels is wel duidelijk dat

de gemeente financieel weinig wijzer wordt in

de nieuwe situatie. Alleen op sommige plekken

hebben gemeenten – zeker tijdens de ‘boom’ aan

het einde van de jaren negentig – goede winsten

behaald. Als een gemeente geen of

weinig grond uit te geven heeft dan kunnen de

kosten voor de locatieontwikkeling slechts

worden terugverdiend via het kostenverhaalin-

strumentarium. Dit systeem maakt het echter

niet mogelijk alle gemaakte plankosten te ver-

halen. Bovendien blijft de gemeente opdraaien

voor planschade en moeten investeringen in

voorzieningen een aantoonbare relatie hebben

met een plan van een marktpartij voordat ze

(deels) in rekening kunnen worden gebracht.

Vandaar dat grondbedrijven er niet meer in

slagen de kas te spekken. Sterker nog, bij

sommige gemeentelijke grondbedrijven komt

de bodem van de schatkist akelig snel in zicht.

Dure inbreiding

Een extra complicatie is dat de bouwproductie

aan de stadsranden ten einde loopt. En uitgifte

van nieuwe grond is door de crisis op de

kantorenmarkt en de verschoven aandacht naar

de binnenstad niet meteen te verwachten.

Niet uitbreiden maar inbreiden, is het motto.

Maatschappelijk is dat uitstekend te verdedigen

maar voor de grondbedrijven biedt het weinig

soelaas. Integendeel, inbreiden kost geld.

Naast de winst van het grondbedrijf heeft de

gemeente natuurlijk ook inkomsten uit het

Gemeentefonds en de Onroerende Zaakbelasting

(OZB). Beide bronnen hebben echter hun beper-

kingen. Op het Gemeentefonds wordt voort-

durend bezuinigd en de hoogte van de uitkering

is vooral afhankelijk van het uitvoeren van

publiekrechtelijke taken. Bijzondere uitgaven

zoals extra kosten en investeringen in de ruimte-

lijke inrichting, kunnen er niet mee worden

bekostigd. De hoogte van de OZB kan een

gemeente in principe zelf vaststellen, maar dat

ligt politiek zeer gevoelig.

> Figuur 1


Nieuwe instrumenten

Een oplossing zal vooral uit de koker van het

grondbedrijf zelf moeten komen. Wat sowieso

nodig is, is een vernieuwing van het grondbe-

leidsinstrumentarium. Het ministerie van VROM

heeft daarin het voortouw genomen door de

Nota Grondbeleid te schrijven. Er staan voorstel-

len in die het de gemeente mogelijk moet maken

om de kosten van de ontwikkeling van een loca-

tie te verhalen op de betrokken partijen. De ‘ver-

evening op planniveau’ wordt zo beter mogelijk.

Ook kan de gemeente meer programmatisch

gaan sturen. Door bijvoorbeeld de bouw van

sociale huurwoningen of de uitgifte van vrije

kavels verplicht te stellen. De vraag is echter of

de voorstellen uit de Nota Grondbeleid ver

genoeg gaan. Alleen letten op de kostenkant van

het verhaal is niet voldoende. Een grondbedrijf

moet substantiële winsten behalen om de

gemeentebegroting op peil te houden. In de

‘verevening op stadsniveau’ voorziet de Nota

vooralsnog niet. Kunnen marktpartijen dan niet

meebetalen aan het op peil houden van de

stedelijke voorzieningen en de infrastructuur?

Dat kunnen ze en dat gebeurt ook. Er zijn al

fondsen opgericht waarin marktpartijen een vrij-

willige bijdragen storten. Maar de gemeente

kan ze niet dwingen en het is maar de vraag wat

er van alle vrijgevigheid overblijft als de recessie

nog langer duurt en bouwplannen nog meer

vertraging oplopen.

Slimme selectie

Wellicht biedt de selectie van partners bij bin-

nenstedelijke projecten uitkomst. Want het

is toch de gemeente die kiest met welke corpora-

tie, ontwikkelaar of andere marktpartij ze in zee

gaat. De gemeente kan haar positie gebruiken

om verschillende projecten aan elkaar te koppe-

len. Met andere woorden: een marktpartij mag

pas aan de slag op een winstgevende

locatie, wanneer zij zich verplicht ook een ver-

liesgevend project elders in de stad voor haar

rekening te nemen. Maak marktpartijen

medeverantwoordelijk voor de onrendabele

investeringen in wijkparken, bibliotheken en

scholen! Wie moet er anders voor de stad zor-

gen, wanneer de gemeente het niet meer kan?

We kunnen het nodige leren van de plannings-

technieken in de Verenigde Staten. Het is daar

heel gebruikelijk dat ontwikkelaars van kantoor-

en woongebouwen extra verdiepingen mogen

bouwen, wanneer zij in ruil daarvoor een publie-

ke, verliesgevende functie op de begane grond

realiseren. Het mes snijdt aan twee kanten: de

ontwikkelaar krijgt meer vierkante meters dan

het oorspronkelijke bestemmingsplan toestaat

en op de begane grond ontstaat ruimte voor bij-

voorbeeld culturele initiatieven. Dat komt zowel

de aangrenzende openbare ruimte als de stad in

zijn geheel ten goede.

Het kan geen kwaad om ook in Nederland

eens na te denken over een andere manier van

planning. Minder van bovenaf en meer van

onderop zodat particuliere initiatieven betere

kansen krijgen.

Mariëlle van der Kaa-Dorenbos is adviseur grond-

beleid en planeconomie bij DHV. Naast haar

be trok kenheid en creatieve bijdragen om te

komen tot goede exploitatieresultaten bij zowel

uitbreidings als inbreidingslocaties, houdt zij zich

bezig met risicomanagement bij locatieontwikke-

ling.

Zij heeft recentelijk planeconomische onder-

steuning verleend bj de ontwikkeling van de

stationslocatie in Elst en het centrumproject

in Apeldoorn. Jolande Gravendeel is senior juri-

disch consultant.

Haar werkzaamheden bestaan uit advisering

over alle juridische aspecten (privaat- en bestuurs-

rechtelijk) van vastgoed, project ontwikkeling

en het overige bouwrecht. Zij heeft recent de

totstandkoming van de Nota Grondbeleid voor

de gemeente Dronten gefaciliteerd en is nauw

betrokken bij de contractvorming voor nieuw-

bouwlocaties in Putten, Apeldoorn en Nieuwegein.

‘�De�grondposities�en�de�financiële�situatie�zijn�bepalend�voor�de�krachtsverhoudingen’

in Den Bosch is gekozen voor de juiste rolverde-

ling en contractvorm. De gemeente is risicodra-

gende partner in een gebiedsontwikkelings-

maatschappij. In het centrum van Helmond, waar

marktpartijen de dominante eigenaren zijn, is

gekozen voor een concessiemodel. Twee ontwik-

kelaars bouwen hier binnen de randvoorwaarden

van een gezamenlijk masterplan. De gemeente

stuurt verder met publiekrechtelijke instrumen-

ten, zoals bestemmingsplan, bouwvergunning

en exploitatieverordening.

In de genoemde voorbeelden zijn de doeleinden

van publieke en private partijen in het verlengde

van elkaar komen te liggen. Als de twist om het

leiderschap niet speelt, kan de energie worden

gericht op datgene waar het echt om gaat: een

efficiënte, financieel gunstige en snelle gebieds-

ontwikkeling. Als we dit spel beter leren spelen

en wij de neiging tot ongepast haantjesgedrag

kunnen onderdrukken, zullen we in de toekomst

vaker krantenkoppen zien als: ‘Centrumplan al

gereed’ of ‘Gemeente en ontwikkelaar vinden

elkaar in het stationsgebied’. Maar misschien

wordt het dan wel erg saai in Nederland. //

>


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Den

Bos

ch/P

alei

skw

arti

er

'�In�Nederland�wil�de�overheid�ook�graag�domineren,�maar�zij�is�niet�bereid�of�in�staat�om�de�financiele�consequenties�hiervan�te�dragen.�De�overheid�trekt�een�grote�broek�aan.�Marktpartijen�mogen�betalen�en�de�risico’s�voor�hun�rekening�nemen,�maar��hebben�geen�invloed�op�het�programma��en�het�proces'�

Het werkterrein van Pierre Sommer is de ruimtelijke economie. Sommer was betrokken bij de ontwikkeling van het Utrecht Centrum Plan en het stadsgewestelijke investeringsprogramma voor de regio Utrecht. Investeringen loskrijgen en op elkaar afstemmen, daar draait het om. Maar hoe doe je dat eigenlijk?

Permanente aandacht voor vitale stad en regio


Pierre Sommer | directeur Business Development

Wat is ‘ruimtelijke’ economie?

‘Ik onderscheid bij ruimtelijke economie drie

niveaus: locatieontwikkeling, stedelijke ontwikke-

ling en regionale ontwikkeling. We onderzoeken

hoe gezond de economische ontwikkeling op een

bepaalde plek is en welke factoren daarop van

invloed zijn. Dat is bepalend voor de vraag welke

koers gevaren moet worden. Vanuit een concreet

locatieniveau schalen we dus voortdurend op.

We kijken vanuit het locatiespecifieke naar wat er

stedelijk en regionaal speelt en soms zelfs op

nationaal niveau. Daarbij gaat het om meer dan

alleen bedrijvigheid. De aantrekkelijkheid van een

locatie hangt bijvoorbeeld ook af van het woon-

klimaat, het culturele klimaat en de onderwijs-

voorzieningen. Of het leefklimaat in de gebouw-

de én ongebouwde omgeving prettig is, bepalen

vier partijen: burgers, instanties, bedrijven en

overheden.’

Zijn zij ook de opdrachtgevers?

‘Ja, voor het grootste deel wel. We proberen

samen met deze partijen steden aantrekkelijker te

maken door de juiste investeringen te genereren.

Dan moet je weten aan welke knoppen je moet

draaien. Sommige factoren kun je beïnvloeden,

andere niet. Er spelen endogene ontwikkelingen

in een stad, zoals ontwikkelingen in bepaalde

branches waar je op zich weinig aan kunt doen.

Maar je kunt wel kijken naar de toegevoegde

waarde die bepaalde bedrijven genereren.

Wat voegen ze toe aan de werkgelegenheid, het

inkomen en het sociaal klimaat in een gebied. Als

het antwoord positief is, probeer je vervolgens

voor die bedrijven een gunstige voedingsbodem

te creëren. Daarnaast ben je afhankelijk van de

inzet van de partijen zelf. Hoe is het gesteld met

hun visie, hun commitment, hun organisatie en

hun financiële kracht? Op basis daarvan onder-

zoeken wij welke ontplooiings kansen steden en

regio’s hebben en welk profiel het beste bij ze

past. Onze toegevoegde waarde is dat wij partij-

en die investeren op één lijn proberen te krijgen.

Denk daarbij aan visievorming, partnering en rol-

uitzuivering.’

Rol-uitzuivering?

‘Bij rol-uitzuivering gaat het om vragen als: wie

is de probleemeigenaar, wie is de sponsor, wie

vormt de hindermacht en waaruit bestaat het

legioen van onverschilligen dat pas te elfder ure

in beweging komt. Om dat helder te krijgen,

hecht ik veel waarde aan communicatie en infor-

matievoorziening. Je moet het gedrag van acto-

ren kunnen inschatten om ze in een bepaalde

richting te kunnen sturen. Weet hebben van

het spel dat wordt gespeeld. Ook tussen de

verschillende overheden. Wie wordt waardoor

beïnvloed? Kortom, hoe werkt het systeem van

actoren dat met het onderwerp te maken heeft.

Ons vak is verder te weten wie ergens voor

moet betalen. Wie baat heeft bij een investering.

Wat het financieel-economisch rendement is en

wat het maatschappelijk rendement. Als je vanuit

de oude situatie redeneert zijn er uitgangspunten

en doelstellingen nodig om iedereen op koers te

houden. En om verbindingen te kunnen maken

tussen de verschillende thema’s. Daarom richten

we ons sterk op dealmaking, oftewel het bij

elkaar krijgen van de goede partijen om met

hen concrete afspraken te maken. De andere

DHV-units leveren daarbij specifieke technische

en inhoudelijke kennis.’


‘ Je moet het gedrag van actoren kunnen inschatten om ze in een bepaalde richting te kunnen sturen’

één geïntegreerde investeringsbenadering om

daarmee het complexe speelveld in te gaan.

In deze benadering kan het zowel gaan om kleine

als grote projecten, met als overeenkomst dat

er daadwerkelijk investeringen plaatsvinden.’

Dus jullie zijn eigenlijk voortdurend aan het

structureren?

‘Dat moet ook wel. We hebben heldere ordenings-

principes nodig. Dat betekent dat we voortdurend

vragen stellen aan de klant: Wat bent u van plan?

Wat gaat u investeren, zowel direct als indirect?

Welke doelstellingen horen daarbij? Vervolgens

proberen wij aan de klant duidelijk te maken

hoe het speelveld in elkaar zit en dat de klant

resultaatgericht bezig moet zijn. We plaatsen de

investeringen ook in de tijd, dus het tempo waar-

in een en ander gebeurt is evenzeer van belang.

En door zaken duidelijk af te bakenen, blijft het

hele proces behapbaar.’

Je noemde het permanente groot en klein

onderhoud. Hoe verhouden investeringen zich

tot beheervraagstukken?

‘Beheer wordt stelselmatig vergeten en dat is

onterecht. Er is een permanente aandacht nodig

om steden en regio’s vitaal te houden. Je moet

voorkomen dat ze verpauperen. Wanneer je het

beheer tot een sluitpost degradeert, functioneert

een gebied niet optimaal. Bedrijven calculeren

wel zo, overheden echter niet. Bedrijven willen

het rendement op hun investeringen goed hou-

den, terwijl overheden vaak alleen naar de initië-

le investeringen kijken. Wij proberen dat te door-

breken, door bijvoorbeeld aandacht te vragen

voor de waarde van investeringen tijdens de

exploitatie. Je ziet de laatste tijd gelukkig dat

gemeenten in toenemende mate nadenken over

de optimalisatie van hun investeringen en het

terugverdienen daarvan. Mede daarom vragen

ze ons de configuratie van gemeentelijke investe-

ringen te optimaliseren. Neem als voorbeeld de

bouw van een nieuw theater. Dan is allereerst de

vraag welke formule dat theater moet krijgen. Wil

je vooral producties van Joop van den Ende?

Dan moet je elke avond je bezetting halen. Of wil

je liever een regionaal theater met een brede

programmering? Wat ook speelt, is dat een thea-

ter nooit op zichzelf staat. Wat moet de context

vormen: een bioscoop, een galerie of een andere

grote publiekstrekker? Die context moeten onze

adviseurs goed aanvoelen. Wat stelt de plek voor

en welke invloeden werken op die plek in? Wat

gebeurt er ter plekke met de functionele mix en

binnen welke context heeft die mix bestaans-

recht? Dat zijn dus veel bredere vraagstukken

dan louter een afweging van kosten en baten.’ //

‘ Maak van beheer geen sluitpost op de begroting’ >


Wat bepaalt of een regio functioneert? Is dat

het woonklimaat of zijn het juist de bedrijven?

‘Het gaat in eerste instantie om de aard en

omvang van de productiestructuur. Vervolgens is

het vestigingsmilieu van belang met de bijbeho-

rende arbeidsmarkt. Maar ook de bereikbaarheid,

de woningmarkt en het leefklimaat in algemene

zin spelen een rol. Hoe is het bijvoorbeeld

gesteld met het openbare groen binnen en bui-

ten de stad? En hebben de steden uitloopgebie-

den voor hun bewoners? Wij proberen een

samenhangend beeld te krijgen van al die facto-

ren. Neem bijvoorbeeld de reistijd en de arbeids-

marktparticipatie. Veel huishoudens bestaan uit

tweeverdieners die op verschillende plaatsen

werken. Zij moeten hun tijd slim plannen.

Daar moet je het voorzieningenaanbod goed op

aan laten sluiten. In het ene geval betekent dat

het situeren van voorzieningen rond de woning,

in het andere geval bijvoorbeeld bij de werkloca-

ties. Hoe ziet een dag van zo’n huishouden eruit?

Daar probeer je op in te spelen. Ik redeneer zelf

heel erg vanuit tijd en ruimte, functionaliteit en

kwaliteit als ik een bepaalde locatie moet beoor-

delen. Is een locatie monotoon of is er diversi-

teit. En zo ja: ondersteunen de functies elkaar.

Weet je dat, dan weet je ook wat er moet veran-

deren en daaruit volgen dan weer de investerin-

gen die nodig zijn.’

Jullie proberen investeringen los te krijgen en

in goede banen te leiden. Wat moeten we ons

bij die investeringen voorstellen?

‘Investeringen verschillen naar omvang, soort,

looptijd en gevoeligheid voor externe factoren.

Eén ding hebben ze gemeen: ze zijn per definitie

toekomstgericht en ze zijn nodig om van een

ongewenste naar een gewenste situatie te kun-

nen komen. Investeringen om een regio vitaal

te houden, hebben in de eerste plaats te maken

met permanent groot en klein onderhoud.

Daarnaast zijn er de investeringen die de boel

een beetje opschudden, met kleine schokjes.

En tenslotte de investeringen die samenhangen

met een totale herpositionering van een regio.

In dat laatste geval moeten er bijvoorbeeld

nieuwe vormen van bedrijvigheid worden aan-

getrokken. Dat laatste vergt beleidsmatige én

bedrijfsmatige investeringen. Deze drie soorten

investeringen moeten worden samengebald in

‘ We onderzoeken welke ontplooiingskansen steden en regio’s hebben en welk profiel het beste bij ze past’

◊Steven Hokken is projecten proces-

manager stedelijke ontwikkeling.

Hij was als project manager betrokken

bij de Vinex-locatie Leidschenveen

en het kantorengebied Beatrixkwartier

in Den Haag.

column22222222888222222222222222222444422222222222222222222222222222222222222222232222222222222222222229999999999999999999999999999222222333322222222222222222222222222223322227666633333222222222222222222222222222222222222324

Het einde van de stad

De stad lijkt het gevecht te verliezen.

De middeninkomens trekken weg en de

armen blijven over. Het gemeentebestuur sluit

de ogen voor de realiteit en bijt zich

vast in achterhoedegevechten. We moeten

de middeninkomens vasthouden, wordt er

geroepen. We moeten duurdere koopwonin-

gen bouwen en aantrekkelijke woonmilieus

realiseren. Als dat allemaal niet lukt, dan

moeten we annexeren.

De oplossingen worden steeds dwazer en

kunstmatiger. Vinex was hopelijk de laatste

stuiptrekking. Kunstmatig wordt een wijk bij

de stad geplakt. Vergeten wordt dat de feitelij-

ke afstand van de Vinex-wijk Leidsche Rijn tot

Utrecht groter is dan die tot de groeikernen

Houten en Nieuwegein. Vergeten wordt dat de

verbindingen naar Leidsche Rijn slechter zijn

dan die naar Houten en Nieuwegein. Vergeten

wordt dat het onderscheid stad en platteland

fictief is en de grenzen feitelijk

al opgeheven zijn. Dorpelingen wonen in de

stad en stedelingen wonen in het dorp.

Steeds vaker worden buurgemeenten over-

spoeld door stedelijke import. Bewoners die

zich emotioneel aan de stad verbonden voelen

en gebruik maken van de stedelijke voorzie-

ningen. Menige Amsterdammer woont in

Abcoude, Beverwijk of Almere. Weg van

de stad, maar stedeling in hart en nieren.

Alleen in de achterstandswijken is nog

sprake van een sterke buurtbinding en

komt men nauwelijks uit de eigen wijk.

Het zou helpen als bestuurders die realiteit

onder ogen zagen en de stad inrichten op

bewoners die van de stad gebruik maken.

Dat zijn de armen van de stad en de bezoe-

kers van de stad. Weg met die megalomane

centrumplannen vol met dure huur- en koop-

woningen. Voor wie in godsnaam? Focus je

op de achterstandswijken. Kijk hoe je de

bewoners daar kunt activeren. Kijk hoe je

bezoekers van je stad gebruik maken. Creëer

kantoren aan de snelweg. Maak het centrum

tot plek van vermaak en ontspanning.

Weg met de Arena-boulevard, verdubbel de

capaciteit van Carré en vergeet die middenin-

komens. Die komen toch niet meer terug.



Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Den

Haa

g/D

uind

orp


'�Het�is�duidelijk�dat�je�het�met�fysieke�herstructurering�alleen�niet�redt.�Sociale�herstructurering,�daar�gaat�het�om'

Besturen en adviseren: hoe verhouden die disciplines zich tot

elkaar? Om daar achter te komen, gingen we in gesprek met

Rob Bergmans, wethouder Ruimtelijke ordening, verkeer en

middelen in Son en Breugel en adviseur Anton Bos van DHV.

Bos leidt het project ‘Kloppend Hart’, de herinrichting van

het centrum nu het doorgaande verkeer over de A50 wordt

omgeleid.

Rob Bergmans | Wethouder

Anton Bos | DHV-adviseur

Openlijk zaken bespreken


Waarom hadden de ambtenaren zo’n moeite met de nieuwe bestuursstijl?Bergmans: ‘Ik denk dat ambtenaren moeilijk

kunnen leven met onzekerheden. Ze willen geen

eigen keuzes maken en daarom kruien ze alles

door naar boven. Dat kan echter niet, zeker niet

in een zo’n complex project als voor het centrum

van Son en Breugel. Tot in detail verantwoording

afleggen, werkt niet. Daarom moeten verant-

woordelijkheden neergelegd worden op het

niveau waar ze thuishoren. En laat mensen zelf

met oplossingen komen en niet met problemen.

Dat laatste doet Anton gelukkig niet; zijn advies

bevat meerdere alternatieven met de bijhorende

argumenten. Overigens zullen we die expertise

hier nooit zelf kunnen opbouwen. Wanneer je als

gemeente eenmalig zo’n groot project doet, kun

je daar niet de totale organisatie op inrichten.’

Bos: ‘Een gemeente is per definitie gebouwd op

rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Het beleid

moet voorspelbaar zijn en ambtenaren zijn

gewend op basis daarvan alles te beoordelen.

De realiteit is echter dynamischer; burgers

worden mondiger en er zijn naast de gemeente

andere partijen verantwoordelijk voor de plan-

nen. Dat vraagt om een andere omgang met

onzekerheden en dat vraagt om een cultuur-

omslag die veel energie kost. Een gemeente zal

moeten afwegen: wie van mijn medewerkers

kan de eigen verantwoordelijkheid aan. Geef die

mensen vervolgens de ruimte. Bij sommige

‘�Een�adviseur�fungeert�als�haarlemmerolie��én�als�vertrouwenspersoon’�


gemeenten zie je die kentering nu plaatsvinden.

Ze worden zelfbewuster en slagen er ook weer

in de goede mensen aan te trekken. Een extern

bureau als het onze kan daarin ook een voor-

beeldstellende rol vervullen. Wij kunnen mensen

coachen.’

Zijn er successen toe te schrijven aan jullie manier van werken?Bergmans: ‘De aanbesteding voor het centrum-

plan is een goed voorbeeld. Voor een kleine

gemeente als de onze gaat het om giga-bedragen.

Bedragen die even groot als de jaarlijkse loon-

som van de gehele gemeentelijke organisatie.

Maar daarmee was het voor de bouwbedrijven

in potentie ook een zeer aantrekkelijke klus.

We hebben daar slim op ingespeeld, door heel

open de markt op te gaan en te voorkomen dat

we automatisch bij bepaalde bedrijven terecht

zouden komen. We hebben bijvoorbeeld de mate-

rialen niet benoemd, maar wel de minimum kwa-

liteit ervan. We sturen op kwaliteit en output. Het

resultaat: een bijzonder economische aan-

bieding.’

Bos: ‘In financieel opzicht loopt het project tot

nu toe op rolletjes en als het zo doorgaat kunnen

we het project afronden binnen de begroting.’

Bergmans: ‘Dit soort discussies vind ik dus

heel belangrijk. Binnen de overheid bestaat een

uitgavencultuur, terwijl er in bedrijven sprake is

van een verdiencultuur. Dat is een geheel andere

filosofie. Het heeft ook te maken met de kwaliteit

van het projectleiderschap. Kun je zo optreden

dat mensen uit zichzelf mee gaan doen? Dat moet

je afdwingen op basis van kunde en respect.

In zo’n situatie creëer je organisaties die automa-

tisch de dingen goed gaan oplossen.’

Bos: ‘Je kunt het in ieder geval niet afdwingen

via de wethouder. Goede projectleiders zijn een

apart slag. Het gaat erom dat je de juiste vragen

kunt stellen, niet dat je zelf reeds alle antwoor-

den hebt. Respect, tact, diplomatie en het over-

zicht: daar begint het mee. Vervolgens moet het

bestuur en het management achter je staan.

Anders kun je geen dingen doorbreken. Het

mooiste is inderdaad wanneer je het zelforgani-

serend vermogen van mensen kunt aanboren.

De schrijver De Saint-Exupéry heeft het eens

‘�Ik�merk�dat�ruimtelijke�ordening�vooral��te�maken�heeft�met�het�ordenen�van�geesten��–�het�menselijke�aspect�staat�eigenlijk��voortdurend�centraal’

Rob�Bergmans

>

Anton�Bos

>

>


Hoe zien jullie je taakopvatting?Bergmans: ‘Ik merk dat ruimtelijke ordening

vooral te maken heeft met het ordenen van gees-

ten. De menselijke aspecten staan eigenlijk voort-

durend centraal. Hoe ga je met elkaar om en hoe

kun je samen dingen bereiken.’

Bos: ‘Primair ben ik de adviseur van het gemeen-

tebestuur. Ik moet het bestuur bijvoorbeeld

kritisch onderhouden wanneer het in zee gaat

met marktpartijen. Zodat het zich rekenschap

geeft van zijn acties. Daarnaast fungeer ik als

haarlemmerolie en als vertrouwenspersoon.

En ik mag nadenken over hoe je ambities omzet

in concrete acties. Daar moet een bestuurder

zich niet mee bezighouden. Dat doe je door in

de adviesfase alle thema’s te convergeren, zodat

B en W besluiten kan nemen. Vervolgens worden

die besluiten weer uitgezet in de organisatie.’

Hoe verloopt de samenwerking?Bergmans: ‘We zijn steeds meer een sparring-

partner voor elkaar geworden en dat werkt

prima.’

Bos: ‘De samenwerking begon wel op een bijzon-

dere manier. Ik was door het vorige college al

binnengehaald, maar dat moest bij de verkiezin-

gen het veld ruimen. De partij Dorpsbelang Son

en Breugel won en zei: we gaan het helemaal

anders doen. Toen heb ik aangedrongen op een

nieuwe opdrachtformulering en dat is gelukt.

Dat moest ook wel, omdat het vijf voor twaalf

was met de planontwikkeling voor het centrum

en er al het nodige geld was geïnvesteerd.

Uiteindelijk heb je als adviseur een bescheiden

rol. Rob zit hier gelegitimeerd door de bevolking,

wij zijn ervoor om zijn programma te realiseren.’

Bergmans: ‘Het was niet aan de orde een geheel

nieuw plan te gaan ontwikkelen of om hele

nieuwe adviseurs aan te trekken. Het project was

daar al te ver voor gevorderd. Daar moet je je

als nieuwe bestuurder gewoon bij neerleggen.’

Moet het ook persoonlijk klikken?Bos: ‘Jazeker, al weet je nooit van tevoren hoe

dat gaat lopen. Het had ook mis kunnen gaan,

maar met Rob gaat het prima. We kunnen zaken

openlijk bespreken. Je raakt op elkaar inge-

speeld. We doen bijvoorbeeld de voorlichting

samen waarbij je elkaar versterkt en met een

consistent verhaal naar buiten treedt. Daarnaast

oefenen we ook rollenspellen voordat we een

vergadering ingaan met bijvoorbeeld marktpartij-

en. Ik bereid voor en zet de lijnen uit, maar uit-

eindelijk beslist Rob. Hij is de dealmaker.’

Bergmans: ‘Je moet het over een paar uitgangs-

punten eens zijn en vervolgens kan ieder voor

zich daar verder op improviseren.’

Bos: ‘En dan nog word je soms verrast. Bijvoor-

beeld door de besluitvorming in de raad.

Daar proberen we dan scenario’ s voor te ontwik-

kelen. Uiteindelijk is het ook mijn rol om de

gemeenteraad bewust te maken van het feit dat

zij aan het stuur zitten en niemand anders.

Ik moet voor de raad een integraal gewogen

advies maken, op basis waarvan ze een gewogen

besluit kunnen nemen. Daarna moet dat besluit

loyaal worden uitgevoerd.’

Bergmans: ‘De kwaliteit van het advies is dus

ook belangrijk. Wat dat betreft is het handig dat

Anton een organisatie achter zich heeft die snel

dingen kan uitzoeken. Hij kan in Amersfoort snel

even specialistische know-how ophalen.’

Wat is de meerwaarde van een adviseur?Bergmans: ‘Een adviseur zorgt er onder meer

voor dat de tijdsplanning en de financiële

planning goed zijn, anders gaat het mis.’

Bos: ‘Naar mijn idee zit de meerwaarde in mijn

ongebondenheid. Ik ben minder gebonden aan

het ambtelijk apparaat en aan de uitvoering van

plannen.’

Bergmans: ‘De gemeente had destijds grote

groepen ambtenaren in dienst die eraan moesten

wennen dat alles anders ging.’

‘�De�realiteit�is�dynamisch;�dat�vraagt�om�een��andere�omgang�met�onzekerheden’

‘�Je�moet�verantwoordelijkheden�neerleggen�op�het�niveau�waar�ze�thuis�horen’�

‘�Hier�ben�ik�geboren,�evenals�mijn�vader,�grootvader�en�overgrootvader.��Het�pand�is�er�niet�meer,�er�staat�nu�een�bankgebouw.�Dit�is�de�buurt�tussen�de�binnenstad�en�het�station�van�Amersfoort.�Een�buurt�met�van�oudsher�allerlei�soorten�van�bedrijvigheid.�Als�kind�vond�ik�dat�prachtig;�er�gebeurde�altijd�wat.�Ik�kon�op�geluid�en�geuren�de�weg�vinden.�Mijn�vader�en�moeder�hadden�hier�een�grossierderij�in�levensmiddelen�en�daar�was�het�een�af-�en�aanrijden�van�vrachtwagens�en�bakfietsen.�Er�is�veel�veranderd,�maar�ook�heel�veel�gebleven.�De�huizen�blijken�voor�veel�soorten�gebruik�geschikt�en�veranderen�voortdurend�van�woonhuis�in�kantoor�en�terug;�ze�bewegen�mee�met�de�tijd.�Ik�woon�zelf�nu�vlakbij�deze�plek.�Het�is�een�heerlijke�omgeving.�Met�een�duurzaamheid�van�eeuwen.’ Alet van ’t Eind is directeur DHV

Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed.



Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Hoo

fddo

rp/D

e P

resi

dent


‘wie de grond heeft, heeft de macht’

40 De Stad vernieuwt 06.2004 Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

Een zaak van lange adem

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall 06.2004 De Stad vernieuwt 41

Een zaak van lange ademEen centrumplan stelt iedereen op de proef

Een centrumplan heeft al gauw een looptijd van acht tot tien jaar. Dat is een lange tijd om tot elkaar veroordeeld te zijn. Wil je van een centrumplan een succes maken dan zul je alleen al daarom hoge eisen moeten stellen aan ieders visie, creativiteit en incasseringsver-mogen. Het komt er eigenlijk op neer dat gemeenten, ontwikkelaars en middenstand jarenlang simultaan moeten kunnen schaken.

ook al is het maar tijdelijk – is funest voor de haalbaarheid van het project. Alles komt

aan op een optimale regie van de overheid. Er zal een eenduidig programma moeten

worden gemaakt waarin geldstromen, gemeentelijke plannen en private initiatieven

naadloos op elkaar afgestemd worden. Tegelijkertijd moet het programma flexibel

genoeg zijn om uitstel van bouwplannen op te vangen. Iedereen heeft baat bij een zo

groot mogelijke voorspelbaarheid.

Het centrumplan is een meerjarig avontuur dat vooral dankzij gedegen financiële ramin-

gen, permanente financiële bewaking en veel communicatie tot een goed einde moet

worden gebracht. Het is raadzaam in de begroting ook de kosten van publieksevenemen-

ten en andere promotionele activiteiten op te nemen. Alleen aandacht geven aan een

prachtig einddoel werkt niet. Samen gaan alle betrokkenen stap voor stap op weg naar

de voltooiing van het project. Soms met grote, soms met kleine stapjes en regelmatig zal

een pas op de plaats worden gemaakt. Om een goed eindresultaat te halen zijn continu

verbeteringen nodig in het beheer, de marketing en de promotie van het centrumplan.

Door voortdurend bij te sturen voorkom je bovendien dat er op enig moment grote en

dus pijnlijke ingrepen nodig zijn. //

Rob ten Cate | Jan Pernot

Rob ten Cate is strategisch

adviseur stedelijke ontwikkeling.

Hij is betrokken bij de centrum-

ontwikkeling van de binnenstad

van Hengelo, het historisch

centrum van Woerden en de

stationsomgeving van Utrecht.

Jan Pernot is ruimtelijk-econoom

en strategisch adviseur stedelijke

voorzieningen en centrumont-

wikkeling. Hij was als adviseur

en projectleider betrokken bij de

visieontwikkeling en vertaling

daarvan voor binnen steden en

winkelcentra in o.a. Zwolle,

Vlissingen en Amersfoort.

>


Voordat je alleen al alle partijen op één lijn hebt, ben je al een tijd bezig. De

wensen en doelstellingen van de deelnemers lopen nu eenmaal uiteen. Die

verschillen zijn niet alleen terug te voeren op de tegengestelde zakelijke

belangen, maar ze komen ook voort uit minder rationele aspecten.

Bijvoorbeeld uit verschillen in ambitie en perceptie want alle partijen zijn

vaak betrekkelijk onwetend over wat de ander kan en wil.

De gemeente is met name geïnteresseerd in de positie en de uitstraling van

de stad en haar bijdrage bestaat uit de aanleg van voorzieningen op het

gebied van bereikbaarheid, parkeren, inrichting van de openbare ruimte en

(stads)promotie. De laatste jaren is daar de zorg voor veiligheid bij geko-

men. Een inherent probleem bij grote projecten is dat

het nagenoeg altijd gaat om grote investeringen die bovendien niet geheel

uit de (her)ontwikkeling kunnen worden gefinancierd. Voorbeelden zijn

ondergrondse parkeerfaciliteiten en woonprojecten boven winkels. De plan-

kosten én de omloopsnelheid van de herinrichting van de openbare ruimte

zijn hoog. Andere kostenposten zijn de relatief dure verwervingen, bodem-

sanering en archeologisch onderzoek.

Lokale cultuur

Voor de middenstand heeft de versterking van de concurrentiepositie de

hoogste

prioriteit. De grotere retailers kijken op basis van gedegen marktonderzoek

wat verder vooruit dan de kleinere, maar zeker niet verder dan drie tot vijf

jaar. Beslissingen om daadwerkelijk op kortere termijn te investeren worden

in nog minder tijd genomen.

Van de individuele winkelier is daarom geen grote bijdrage te verwachten

aan de ont wikkeling van het gebied. Dat geldt niet voor de plaatselijke

ondernemervereniging die als geen ander de lokale cultuur kent. Zij kunnen

bij projecten het verschil maken en

dat wordt gelukkig steeds meer erkend door de lokale overheden.

De gemeente zal de regie moeten voeren bij de ontwikkeling van het cen-

trum.

Zij heeft immers een beslissende stem als het gaat om bereikbaarheid, par-

keren en vergunningen. Tegelijkertijd is de gemeente afhankelijk van de

steun van de middenstand,

Naoorlogse leegte en Romeinse resten

Hengelo en Woerden: overeenkomsten

en verschillen

Door Rob ten Cate

In Hengelo en Woerden is en wordt de

vernieuwing van het centrum groots aan-

gepakt. Beide steden werken aan een

‘sleutelproject’ dat voorziet in de aanleg

van winkels, horecavoorzieningen, wonin-

gen en parkeerplaatsen. De context waarin

de vernieuwing plaatsvindt, is voor

Hengelo en Woerden echter geheel ver-

schillend.

Een groter kontrast is nauwelijks denkbaar.

Hengelo heeft een centrum met een hoog weder-

opbouwgehalte zodat de stad een jong

en modern profiel heeft. Woerden daarentegen

heeft een Romeins verleden en de binnenstad

heeft een historisch waardevolle structuur.

In beide steden is de ruimtelijke context van

invloed op de manier waarop nieuwe steden-

bouwkundige programma’s (en met name

sleutelprojecten) ingepast worden in het stads-

centrum. Het streven is om het nieuwe en het

oude in een samenhangend geheel bij elkaar te

brengen zodat er interessante nieuwe ruimtes en

routes ontstaan. Daarmee kan de consument

worden ‘vastgehouden’ in het eigen stadscen-

trum. Winkelen is immers de belangrijkste reden

om naar Hengelo en Woerden te gaan. De consu-

ment is echter veeleisend en zijn wensen veran-

deren continu. Door daar goed op in te spelen

kan een gemeente een groter gebied met poten-

tiële klanten bereiken. Het geeft steden een

sterke eigen identiteit.

In een historische omgeving, zoals in Woerden, is

die opgave eenvoudiger te realiseren dan

in een nieuwe omgeving. Wat historische en

moderne steden gemeen hebben, is dat ze alle-

bei te maken hebben met dezelfde economische

‘ Wil een centrumplan een kans van slagen hebben, dan zal voor iedereen duidelijk moeten zijn wat het einddoel is’

de ontwikkelaars en de investeerders. Gezamenlijk moet maatwerk worden

geleverd. Dat kan alleen als alle betrokkenen het eens zijn over de visie,

het programma en de uitvoering van het project.

Visie

Wil een centrumproject een kans van slagen hebben, dan zal voor iedereen

duidelijk moeten zijn wat het einddoel is. De overheid zal met de betrokken

ondernemers een gezamenlijke visie moeten formuleren. De hamvraag

is hoe je van het centrum een boeiende plek maakt waar bezoekers en

investeerders graag komen. Daarom moet steeds opnieuw de vraag gesteld

worden waarom mensen het centrum willen bezoeken.

Bij het formuleren van een visie is er een groot risico op onenigheid en

verschillen van inzicht. Dat is met name te wijten aan de verschillen in per-

ceptie van de deelnemers. Men spreekt niet altijd dezelfde taal, er spelen

vooroordelen en er wordt vaak onvoldoende onderkend dat er gelijktijdig

op verschillende schaalniveaus moet worden gedacht. Door plannen te

visualiseren maak je het voor de deelnemers gemakkelijker om een

gemeenschappelijk denkproces door te maken. Elke visie moet uiteraard

economisch haalbaar zijn en daarom zal in een vroeg stadium duidelijk

moeten worden of de plannen passen bij de ambities en financiële kracht

van de ondernemers. Rekenen en tekenen gaan hand in hand.

Kansen en valkuilen

Als er een gezamenlijke visie is geformuleerd dan kunnen de plannen

worden vertaald naar concrete projecten. In de visie worden die projecten

factoren en wetmatigheden. Concurrentie en

complementariteit met omliggende steden is

onontkoombaar. Door initiatiefnemers wordt

voortdurend gezocht naar economische, sociale

en culturele mogelijkheden voor de binnenstad.

De centrale vraag, die zowel in Hengelo als

Woerden speelt, is: hoe versterken we ons

voorzieningenniveau en onze eigen identiteit?

In Hengelo wordt voortgebouwd op het imago

van een wederopbouwstad en op en het indu-

striële verleden. In Woerden daarentegen zoekt

men het veel meer in kleinschaligheid en in de

menselijke maat die al in het centrum zichtbaar

is.

Het gaat in beide steden om een proces waarbij,

naast de lokale overheid, veel partijen betrokken

zijn. Het is een langdurig en ingewikkelde proces

dat opereren op drie schaalniveaus vereist: stra-

tegisch, tactisch en operationeel. Goed project-

management is nodig om voortdurend tussen de

schaalniveaus te kunnen schakelen. Het is essen-

tieel om parallel te werken aan de identiteit van

de stad, aan het bij elkaar brengen van de juiste

partijen en aan de uitvoering van het project.

Maar hoe belangrijk de visie op de langere ter-

mijn ook is, de korte termijn mag niet vergeten

worden. De ‘winkel’ moet immers open blijven.

Plannen voor stadscentra hebben per definitie

een lange looptijd. Ze dragen daarmee het

gevaar in zich dat het enthousiasme bij partijen

na verloop van tijd wegebt. Om het project voor

alle participanten interessant te houden, is het

belangrijk dat het proces continu wordt verbe-

terd en kansen die zich tussentijds aandienen

worden benut.

Nadeel en voordeel

In de bodem van Woerden bevinden zich de res-

ten van een Romeins castellum dat op grond van

het Verdrag van Malta niet mag worden beroerd.

Die archeologische resten zijn reden geweest

voor een vertraging in het planproces. Een tijdro-

vende aanpassing en een nieuwe plaatsbepaling

van de geplande ondergrondse garage waren

nodig. Op de plaats waar wel mocht worden

opgegraven, werden vervolgens een bijzondere

grachtenstructuur en een Romeins vrachtschip

blootgelegd. Het budget voor archeologie van

circa 1,6 miljoen euro

werd met nog eens 0,4 miljoen euro verhoogd.

Een forse tegenvaller voor Woerden? Niet echt,

want van dit nadeel kon een voordeel worden

gemaakt. Tijdens archeologiedagen werd zowel

lokaal als landelijk de aandacht gevestigd op

Woerden als Romeinse vestingplaats. Alleen al

het Romeinse schip trok in één weekend 10.000

mensen naar de stad; voor Woerden zijn dat

geen geringe aantallen.

In Hengelo deed zich op een andere manier

iets vergelijkbaars voor. Bij de aanleg van een

tunnel onder het spoor werden oude vliegtuig-

bommen vermoed zodat de buurt tijdelijk

ontruimd moest worden. De gemeente bood

de bewoners een weekend aan in hotels in de

regio. Dat bracht zoveel positieve publiciteit

teweeg dat de betrokken hotelondernemingen

de gemeente uiteindelijk geen rekening stuur-

den. Door creatief te zijn pakte een aanvankelijke

tegenvaller zeer positief uit. Belangrijk bij de ont-

wikkeling van centrum gebieden is verder dat

‘plaatselijke krachten’ zo goed mogelijk worden

benut. In Hengelo werd bijvoorbeeld een mana-

ger aangetrokken die uit de lokale bedrijfscultuur

afkomstig was en die goed lag bij de onderne-

mers. Daarnaast bestond er een sterke onderne-

mersvereniging die zich met veel verve heeft

gestort op de visie op de binnenstad en nadien

op de promotie van de plannen tijdens de uit-

voering. Dit resulteerde in acties om de bereik-

baarheid te garanderen en in het aanleggen van

tijdelijke (parkeer)voorzieningen.


‘ De hamvraag is: hoe maak je van het centrum een boeiende plek waar bezoekers en investeerders graag komen’

>

>


Ook is veel overlegd gevoerd met de gemeente

over de communicatie en de promotie. Er zijn

bijna wekelijks evenementen georganiseerd

onder het motto ‘In het centrum van Hengelo

is altijd iets te doen’. Het enthousiasme van de

ondernemers is een logisch gevolg van hun

eerdere betrokkenheid bij het opstellen van

een visie op de binnenstad.

Aanvullende authenticiteit

In Woerden ging veel tijd verloren tussen het

opstellen van een visie en de uitvoering van de

plannen. Door onvoorziene oorzaken en door

personele wisselingen, waardoor veel informatie

die in het voortraject was opgebouwd verloren

ging. Maar je kunt nog zoveel opschrijven:

het gevoel van mensen laat zich niet vangen in

nota’s. Gelooft men in de plannen en blijft men

erin geloven, daar gaat het om. De enige manier

om het enthousiasme vast te houden, is door

veel te investeren in communicatie en promotie.

Lokale organisaties moet je koesteren en inzet-

ten voor de stad. Belangrijk is ook dat je een

reële ambitie formuleert en niet probeert om

een concurrentieslag aan te gaan met een com-

pletere stad als Utrecht. Er is meer winst te

halen uit het aanbieden van een complementaire

authenticiteit.

En daar kan de historie van Woerden weer goed

bij helpen.

Tot slot nog dit. Niet alles is te voorspellen.

Het vernieuwen van een centrumgebied is een

moeizaam proces. In Hengelo werd aanvankelijk

gedacht dat een investering van circa zeven

miljoen gulden voldoende was om de kwaliteit

van de openbare ruimte te verbeteren. Door het

enthousiasme van de gemeente en de onderne-

mers liep dat bedrag uiteindelijk op tot circa 45

miljoen gulden, gefaseerd over circa zeven jaren.

Het besef dat hogere investeringen noodzakelijk

waren, kwam pas tijdens het proces. Niet onbe-

langrijk was ook dat circa 30 eigenaren al in een

vroeg stadium grote investeringen deden in de

kwaliteit van hun pand. Zo kan een opwaartse

economische spiraal worden gecreëerd.

onderscheiden die kansrijk zijn, inspelen op concrete initiatieven en de

ontwikkeling van het project stimuleren. Winkelplanning speelt daarbij een

belangrijke rol. Winkelen is veel meer dan een door koopmotieven gestuurd

bestedingsgedrag. De tijd die bezoekers in de binnenstad doorbrengen, is

steeds meer een geprogrammeerde vorm van vrije tijdsbesteding gewor-

den. Het gaat erom dat bezoekers vermaakt en verrast worden; kopen en

consumeren zijn daarvan afgeleiden. Het biedt steden volop kansen om zich

van elkaar te onderscheiden. Alle partijen zijn zich hiervan bewust maar niet

iedereen heeft oog voor de valkuilen van ambitieuze projecten. De regio-

functie van centrumplannen wordt soms te hoog ingeschat. De binnenstad

leunt economisch vooral op de lokale markt en slechts mondjesmaat op de

regio. Als plannenmakers zich daar onvoldoende rekenschap van geven,

leidt dat er onvermijdelijk toe dat de torenhoge verwachtingen niet worden

ingelost.

Om het stadscentrum een impuls te geven, is het ook belangrijk dat de

gemeente de economische ontwikkeling van de stadsrand in de juiste

richting stuurt. In de praktijk is dat niet eenvoudig. Plannen voor het stads-

centrum duren lang en kosten veel. Voor marktpartijen is het aantrekkelijker

om de periferie te ontwikkelen omdat ze zo veel sneller kunnen inspelen

op veranderingen in de markt. De overheid moet daar alleen die bedrijfs-

activiteiten stimuleren die een succesvolle ontwikkeling van het centrum

niet in de weg staan. Denk bijvoorbeeld aan woonboulevards, doe-het-zelf-

zaken en tuincentra.

Hetzelfde geldt voor de ontwikkeling van nieuwe winkelcentra rond de bin-

nenstad. De traditionele supermarkt bepaalt in veel gevallen de aantrekke-

lijkheid van de buurt of het wijkwinkelcentrum. Deze winkelcentra dragen

op hun beurt bij aan de leefbaarheid van de woonwijk. Ga daar voorzichtig

mee om en geef niet zonder slag of stoot toe aan de roep om megasuper-

markten op solitaire plekken! Het antwoord op de vraag ‘wel of geen nieu-

we megasupermarkt?’ zal beantwoord moeten worden vanuit een samen-

hangende visie op de wijk, de stad en de aangrenzende regio.

Tot slot mag de kwaliteitsverbetering van het stadshart niet ten koste gaan

van de net buiten het centrum gelegen gebieden. Door de ruimtelijke

schaalvergroting bestaat de kans dat er een te groot voetgangersgebied

ontstaat, dat de huurprijzen net daarbuiten omhoog schieten en dat de loka-

le ondernemers (die kleine, gezellige winkeltjes) verdreven worden van hun

traditionele plekje, net om de hoek van de grote winkelstraten.

Secuur begeleiden

Het gaat om meer dan mooie plannen alleen. De gemeente moet de uitvoe-

ring secuur begeleiden. Een slechte bereikbaarheid van het stadscentrum –

‘ De binnenstad leunt economisch vooral op de loka-le markt en slechts mondjes-maat op de regio’

‘Als�student�ging�ik�naar�de�happenings�op�het�Spui,�bij�het�Lieverdje.�Boekhandel�Athenaeum�en�het�nieuwscentrum�waren�er�ook�al,�ons�venster�op�de�wereld.�In�Café�Hoppe�kon�je�aan�de�grote�mannenwereld�ruiken.�Maar�ik�ontdekte�al�snel:�bij�De�Zwart�gebeurt�het.�En�nog�steeds.�Veel�schrijvers�komen�hier.�Er�worden�intensieve�discussies�gevoerd.�Mensen�komen�even�een�aperitiefje�drinken�voordat�ze�gaan�eten.�Die�sfeer�spreekt�mij�erg�aan.��En�buiten�is�het�even�prachtig.�Door�het�steegje�ernaast�is�het�een�komen�en�gaan�van�mensen.�Het�plein�is�een�ontmoeting�van�vele�werelden:�studenten,�de�‘heren’�van�Hoppe,�vrienden�en�de�schrijvers�van�De�Zwart.�Je�kunt�hier�het�grootsteedse�voelen�–�op�Amsterdams�niveau�uiteraard.�Het�is�een�knooppunt�van�verschillende�netwerken,�op�heel�klein�plekje�in�de�stad.’�


Peter Lahaye is hoofd adviesgroep

financieel-economische analyse

en werkzaam op het snijvlak van

procesmanagement en de financieel-

economische en juridische aspecten

van publiek-private samenwerkingen.


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Hen

gelo

/Cen

trum

gebi

ed

‘ Dit resulteerde in acties om de bereikbaarheid te garan-deren en in het aanleggen van tijdelijke (parkeer)voorzie-ningen’


Hoe is het Keurmerk Veilig Ondernemen

ontstaan?

De Vor: ‘Ondernemers klaagden over de passivi-

teit van de overheid omdat die zichtbaar te

weinig zou doen tegen winkelcriminaliteit. Voor

het Nationaal Platform Criminaliteitsbeheersing

was dit een vertrekpunt om te starten met het

Keurmerk Veilig Ondernemen; namelijk om een

structuur te bieden aan partijen om gemeen-

schappelijk duidelijke afspraken te maken over

veiligheid in winkelgebieden.’

IJzerman: ‘Eind 1999 is er een werkgroep gefor-

meerd met onder meer politie, ondernemers

en enkele externe deskundigen. Die is aan de

slag gegaan om het keurmerk handen en voeten

te geven. Uiteindelijk is het gelukt om het eens

te worden over de uitgangspunten van het keur-

merk, waarna het in 2001 kon worden gelan-

ceerd. Steeds meer projecten slepen het keur-

merk in de wacht; in 2004 circa 50.’

Op nationaal niveau zijn jullie er dus uitge

komen, maar hoe gaat het op lokaal niveau?

De Vor: ‘Op lokaal niveau geeft onveiligheid

ondernemers snel een gevoel van machteloos-

heid, van passiviteit en apathie. Daar komt bij

dat het beeld dat gemeente, ondernemers en

politie van elkaar hebben niet altijd positief is.

En waar sprake is van samenwerking, kunnen

mensen met de beste bedoelingen de verkeerde

beelden oproepen. Bijvoorbeeld, nadat er afspra-

ken gemaakt zijn over de aanpak van criminelen,

geeft het OM aan maximaal vijftien criminelen

per maand te willen vervolgen. Dat is niet bevor-

derlijk voor een goede samenwerking. Die vicieu-

ze cirkel moet je doorbreken. Er moet weer ver-

trouwen ontstaan. Mensen moeten het gevoel

krijgen dat hun handelen zin heeft, dan gaan

processen zichzelf versterken. Benoem met name

datgene wat wél mogelijk is en ga niet direct

denken in termen van randvoorwaarden en

piketpaaltjes.’

Hoe ziet een lokale veiligheidsaanpak eruit?

De Vor: ‘Begin met een goede analyse. Breng de

lokale problemen in beeld. Waar vinden inciden-

ten plaats en hoeveel aangiftes staan daar tegen-

over. Ondernemers en politie praten daar te

weinig over; de perceptie van de een verschilt

van die van de ander. Na de analyse volgt het

opstellen van een plan van aanpak dat jaarlijks

wordt bijgesteld. Je kunt als winkelcentrum zelf

je eigen normen vaststellen, maar het proces

om het keurmerk te krijgen ligt wel vast.’

IJzerman: ‘Stel daarbij ook goed vast om welk

gebied het gaat. Gemeenten hebben nogal eens

de neiging er allerlei randgebieden bij te halen,

maar daardoor verwatert het probleem – althans

in de optiek van de ondernemers. Gemeenten

mogen overigens leefbaarheid best breed neer-

zetten. Niet voor niets is een goede winkelomge-

ving van invloed op de leefbaarheid van een

gehele buurt.’

Goof de Vor is procescoördinator bij het Nationaal Platform Criminaliteitsbeheersing. Egbert IJzerman is security risk manager BCC en voorzitter van de werkgroep Keurmerk Veilig Ondernemen.

De werkgroep Keurmerk Veilig Ondernemen wil winkelcentra veiliger maken door de inspanningen van gemeente, onder-nemers, politie en brandweer te bundelen in een samenhan-gende aanpak. De werkgroep Keurmerk probeert daarom alle neuzen in dezelfde richting te krijgen. Want een schone en veilige winkelomgeving vergroot de leefbaarheid van de buurt.

Veiligheid hoog op de agenda van ondernemers

‘ Benoem vooral datgene wat wél mogelijk is en ga niet direct denken in termen van piketpaaltjes en randvoorwaarden’

> Visie op winkelgebieden 3

De veiligheid

Waar gaat het mis in de samenwerking

tussen gemeente en ondernemers?

De Vor: ‘Men praat meer over elkaar dan met

elkaar. Ik kan dat illustreren aan de hand van een

voorval in een winkelcentrum in Noord-Holland.

Daar werd door ondernemers geklaagd over een

muurtje waar jongeren bij rondhingen. Kosten

van de verwijdering: 15.000 gulden. Vervolgens

ging de gemeente de sloop van het muurtje

betrekken in het renovatieplan. Er ontstond een

discussie tussen de gemeente en de eigenaar

van het centrum – de ondernemers deden niet

mee – en dat duurde maar liefst drie jaar.

Terwijl achteraf gezien de ondernemers best de

sloop van dat muurtje hadden willen betalen.

Daarmee raak je aan de grootste allergie die

ondernemers hebben: de besluitvormingsarmoe-

de van de gemeente. Andersom verzuimen

ondernemers de gemeente aan te spreken op

wat zij wél goed kan.’

Leidt een groter veiligheidsbewustzijn tot

actiever gedrag van ondernemers?

IJzerman: ‘Men zet veiligheid inderdaad hoger

op de eigen agenda. De consument vraagt daar

ook om: veiligheid wordt in toenemende mate

een marketinginstrument. In Engeland krijgen

winkelcentra een ‘Safer Shopping Award’ en

klanten blijven er mede daardoor langer.

Opbrengsten gaan omhoog en dervingen door

diefstal gaan omlaag. Plus dat de beeldvorming

van het centrum verbetert en dat is van levens-

belang voor het voortbestaan op termijn.’

Werkt het bij het Nederlandse keurmerk

ook zo?

De Vor: ‘Wat aantoonbaar is, is dat men zich

beter gaat organiseren. Maar wat precies de

effecten zijn van het keurmerk is lastiger te

meten. Wel is het zo dat de betrokkenheid van

ondernemers bij de aanpak van onveiligheid toe-

neemt. Men komt afspraken na en informeert

elkaar beter. De discussie wordt breder; men

gaat zich met leefbaarheid bemoeien. Ook gaat

men inzien dat veiligheid geen statisch probleem

is. Je bent er niet met de aanschaf van een paar

camera’s. Dergelijk afkoopgedrag roept alleen

maar nieuwe problemen op. Men moet eerst

naar de eigen organisatie kijken en onderzoeken

wat er in de sfeer van afspraken te bereiken is.

Zo breng je een organisaties ertoe effectieve,

uitvoerbare maatregelen te nemen.’ ///

Jullie hebben inmiddels veel projecten in bin

nensteden ontwikkeld. Wat zijn de voorwaarden

voor een succesvol project?

‘We kiezen ervoor de stedenbouw en het

stratenpatroon af te stemmen op de stad zelf. Dat

kun je zien aan bijvoorbeeld de Waagstraat in

Groningen en aan Mariënburg in Nijmegen. Qua

architectuur mag het best modern ogen, maar

elk project moet zich logisch voegen in

de stad. Die lijn hebben we gekozen. We willen

dienstbaar zijn aan de stad. Dat betekent vervol-

gens: goed naar de plek kijken en de belangen

daar goed managen, ook de politieke. We hebben

geen ING-saus die we over alles heen gieten, elk

project krijgt zijn eigen uitstraling. Uiteraard

moeten ook wij een beleggingsproduct maken

dat goed afzetbaar is. Je moet vooral

iets maken dat aansluit op het winkelgedrag

van mensen, waardoor het gemakkelijk inslijt in

de winkelgewoonten. Dat zit hem toch ook heel

sterk in de kracht van de openbare ruimte.’


Egbert IJzermanGoof de Vor

> >

‘ Veiligheid wordt steeds meer een marketinginstrument voor ondernemers. Resultaat: de klanten blijven langer, de opbrengsten gaan omhoog en dervingen door diefstal gaan omlaag’


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Nijm

egen

/Mar

ienb

urg


‘ Wil je van een centrumplan een succes maken dan zul je alleen al daarom hoge eisen moeten stellen aan ieders visie, creativiteit en incasseringsvermogen. Het komt er eigenlijk op neer dat gemeenten, ontwikkelaars en mid-denstand jarenlang simultaan moeten kunnen schaken’

Door schade en schande wijzer

52 De Stad vernieuwt 06.2004 Going downtown

Going downtown 06.2004 De Stad vernieuwt 53

Ontwikkeling centrum Utrecht van de grond

Utrecht maakt al bijna vijftien jaar lang plannen voor het stationsgebied. In 2000 strandde het Utrecht Centrum Project (UCP) op heftige maatschappelijke protesten en private partners die er de brui aan gaven. Toen Leefbaar Utrecht ver-volgens glansrijk de verkiezingen won, leek het pleit definitief beslecht. Maar gek genoeg beleefde de planvorming voor het stationsgebied daarna een opleving. Eind 2003 keurde de gemeenteraad het nieuwe masterplan goed en kon de uitvoering beginnen. Hoe werd die omslag bereikt?

Door schade en schande wijzerJos Pierey is stedenbouwkundige en

jurist. Hij is werkzaam als consultant

voor ruimtelijke ontwikkelingsvraag-

stukken en gespecialiseerd in visie-

vorming en het creëren van draagvlak.

Hij was betrokken bij de ontwikkeling

van het Masterplan Stationsgebied

Utrecht en de pilot ‘Graves’ waarde-

oriëntatie toegepast in stedelijke

herstructurering.

Jos Pierey

de partijen stellen. Zij is dan immers geen

concurrent meer van de projectontwikkelaars.

Een tweede belangrijke beslissing was om de

complexiteit van de plannen te beperken.

Niet op en over elkaar bouwen en geen gemeen-

schappelijke grondexploitatie. In principe neemt

elke partij nu de verantwoording voor haar eigen

domein. De NS en Jaarbeurs ontwikkelen hun

eigen grond en Hoog Catharijne herontwikkelt

het winkelcentrum. De gemeente kan daarbij vol-

staan met bilaterale overeenkomsten, waardoor

zij haar regierol versterkt. De gemeente excel-

leert in het inrichten en verbeteren van de open-

bare ruimte. Uiteraard dragen de private partners

daar ook aan bij. Dat kan in Utrecht gemakkelijk

omdat de grond voor een belangrijk deel door de

gemeente in erfpacht is uitgegeven en de prijs-

onderhandeling in de aanpassing van de erf-

pachtovereenkomst kan worden ingebakken. De

gemeente zorgt voor de infrastructuur, investeert

zelf 100 miljoen euro, garandeert de bereikbaar-

heid tijdens en na de bouw en investeert in typi-

sche publieke gebouwen als een muziekcentrum

en een bibliotheek die als katalysator voor de

ontwikkeling kunnen dienen.

Een derde punt heeft te maken met de tijdsfactor.

Private investeerders hebben over het algemeen

een korte investeringshorizon, terwijl de gemeen-

te plannen ontwikkelt met een lange realiserings-

termijn. De gemeente heeft de regierol zo inge-

vuld dat alleen kortlopende verplichtingen wor-

den vastgelegd met de private investeerders. In

de loop van de tijd kunnen de particuliere part-

ners steeds volgende deelplannen en investerin-

gen indienen. De gemeente bewaakt als regis-

seur elke investering die past binnen

>


In de jaren negentig werkte Utrecht aan de plan-

nen voor het stationsgebied. Hoog Catharijne

(onooglijk maar commercieel succesvol), het

station (onvindbaar en krap) en de omgeving

Jaarbeurs (‘unheimisch’) moesten op de schop.

Maar hoe? Voor het eerste plan, aanvankelijk

Utrecht City Project later Utrecht Centrum Project

genoemd (UCP), werd een publiek-private pro-

jectorganisatie opgezet door de gemeente, de

eigenaar van Hoog Catharijne (toen WBN),

de NS en de Jaarbeurs. De overheid en de priva-

te partijen waren daarin gelijkwaardige partners.

De gemeenteraad bepaalde dat het UCP zichzelf

moest bekostigen en dat de gemeentelijke inves-

teringen dus terugverdiend moesten worden.

Daardoor werd de gemeente ook een van de pro-

jectontwikkelaars voor het stationsgebied. Van de

andere kant wilde de gemeente sturing houden

vanuit haar publiekrechtelijke bevoegdheden,

zoals het vaststellen van het bestemmingsplan.

UCP: te complex

Riek Bakker maakte in opdracht van de project-

organisatie een stedenbouwkundig ontwerp.

Dit ontwerp was erg complex. Het voorzag onder

meer in de aanleg van een busstation onder en

bebouwde kavels rondom het station. Op de

kavels zou bebouwing komen met een horizonta-

le gelaagdheid, dat wil zeggen: per bouwlaag

een andere eigenaar. Technisch, juridisch en

financieel is het uiterst ingewikkeld om naast, op

en over elkaar te bouwen. De enorme kosten en

risico’s van het ontwerp bleken niet te begroten.

De gemeente en haar private partners spraken

af ook samen de financiële risico’s te dragen.

Er werd een exploitatieopzet gemaakt voor het

gehele plan, waarin alle deelnemers participeer-

den. Winsten en tekorten zouden over alle partij-

en worden verdeeld. Toen er een aantal tekorten

leek te ontstaan, met name door het kostbare

stationsontwerp (hoewel dat nooit klip en klaar

werd gezegd), werden er breuklijnen zichtbaar

tussen de partijen. De gemeente wilde bovendien

de verplichtingen vastleggen voor de

gehele planperiode, wat niet strookte met de

investeringshorizon van de private partijen.

Niemand leek in staat om een koerswending te

bewerkstelligen. En ondertussen nam ook de

maatschappelijke weerstand tegen de ‘megalo-

mane’ plannen toe. Het UCP bleek een open

zenuw. Veel bewoners hadden het gevoel dat ze

het UCP door de strot geduwd kregen, net zoals

in de jaren zestig met Hoog Catharijne – wat

overigens niet waar was. In die mêlee van inter-

ne en externe weerstanden besloten Jaarbeurs

en Hoog Catharijne kort voor de finale de samen-

werking te beëindigen. Exit UCP.

Nieuwe start

Bij de gemeenteraadsverkiezingen in 2000 was

het ook exit college. Met een klinkende overwin-

ning nam Leefbaar Utrecht, de uitgesproken

tegenstander van het UCP, plaats in het nieuwe

college. De partij kreeg bovendien de portefeuille

voor het stationsgebied toebedeeld. In het

akkoord van de collegepartijen werd, omdat men

van mening was dat het UCP te veel van bovenaf

was opgelegd, ook vastgelegd dat de bevolking

meer bij de planvorming betrokken moest wor-

den. Daarom zou medio 2002 een referendum

gehouden worden over twee plannen. Het was

B en W principieel te doen om participatie, want

nergens werd beschreven hóé die plannen eruit

zagen. Daarnaast werd ook besloten dat de

gemeente niet meer op voet van gelijkwaardig-

heid met private partners zou samenwerken.

In plaats daarvan zou de gemeente alleen de

regie op zich nemen. Wat dat precies inhield,

werd evenmin vastgelegd. Het leek voor de één

‘ Utrecht heeft de omslag meegemaakt van

rampenplan naar stedenbouw kundig succesverhaal’

1 Masterplan 2003 binnenstadszijde:

lagere dichtheid, herstel gracht,

verbouw Vredenburg

2 Masterplan 2003 Jaarbeurszijde :

hogere dichtheid, nieuw stationsplein

3 UCP (uitsnede van Vredenburg tot station):

Complex stedelijk weefsel met gedeeltelijk

verhoogd maaiveld, busstation onder

treinstation

4 Masterplan 2003: Nieuwe Stationsstraat

ter plaatse van huidig busstation

5 Masterplan 2003: herstelde Catharijnesingel

ter plaatse van huidige Catharijnebaan

≤1

<2

3>4

>5


te gaan om een machtsvraag – het voortouw

nemen zonder private hinderpalen – terwijl het

voor de ander ging om een bescheiden rol van

de overheid, waarbij de gemeente geen mede-

investeerder meer was en slechts een kader-

scheppende rol speelde. Gaandeweg moest dus

invulling worden gegeven aan zowel de twee

plannen als aan het begrip ‘regie’. Die plannen

kwamen er en de bevolking van Utrecht kreeg

een reële keuze. Of een plan met het primaat

bij de private ontwikkeling, weinig verbetering

in het publieke domein en geen gemeentelijke

bijdrage. Of een plan met een gelijkwaardige

ontwikkeling in het publieke domein, maar dan

wel met een flinke gemeentelijke bijdrage.

Kiezen voor kwaliteit kost geld

Met een overtuigende meerderheid (70% van de

stemmen bij een hoge opkomst) koos Utrecht in

mei 2002 voor het laatste. Zonder morren werd

het principe overboord gezet dat de ontwikkeling

van het stationsgebied niets mocht kosten.

Dat was een doorbraak. Want juist dat was één

van de uitgangspunten van het UCP geweest.

De gemeente werd eindelijk verlost van haar rol

als projectontwikkelaar. Waar de bevolking tot

voor kort de ontwikkeling van het stationsgebied

had afgewezen als megalomaan – niet Utrechts,

niet van de eigen bevolking, niet te vertrouwen –

koos de bevolking nu vóór een plan, vóór een

programma en vóór financiële betrokkenheid.

Meer nog dan een verschil in planinhoud tussen

UCP en referendumplannen, lag er een verschil

in perceptie, in het gevoel van betrokkenheid en

daadwerkelijk invloed hebben. De gemeenteraad

gaf vervolgens opdracht om het gekozen plan

uit te werken in een zogenaamd masterplan en

dat werd in december 2003 door de raad goed-

gekeurd. Daarmee is de ontwikkeling van het sta-

tionsgebied al verder dan het UCP ooit gekomen

is. De private partijen onderschrijven de plannen

en in 2005 start de daadwerkelijke uitvoering.

Zo krijgt het stationsgebied Utrecht binnen tien

tot vijftien jaar een heel ander aanzien.

Andere benadering succesvol

Drie belangrijke strategische beslissingen zijn

van belang geweest. De eerste was de wijze hoe

de regierol werd ingevuld. De gemeente heeft

zich gerealiseerd dat zij een sterke eigen grond-

positie ontbeert, en dat zij zich daarom beter veel

terughoudender moest opstellen dan zij eerder

deed bij het UCP. De gemeente onthield zich van

een rol als mede-ontwikkelaar/geldverdiener.

En anders dan bij het UCP het geval was, kon

de gemeente zich daarom gemakkelijker boven

‘ Zonder morren werd het principe overboord

gezet dat de ontwikkeling van het stationsgebied

niets mocht kosten; dat was een doorbraak’


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Utr

echt

/Cen

trum

Pro

ject


'�Beperk�de�complexiteit�van�centrumplannen'


Werken�aan�een�gelaagde�stadDingeman Lievense | directeur Dienst Stadscentrum, Almere Almere�is�één�van�de�meest�fascinerende�bouwputten�van�

Nederland.�De�gemeente�bouwt�er�onder�leiding�van�de�Dienst�Stadscentrum�aan�het�stadshart�en�de�ambities�zijn�niet�gering.�’We�proberen�hier�een�stadshart�in�het�bestaande�centrum�te�maken�en�wel�zo�dat�de�grenzen�tussen�bestaand�en�nieuw��vervagen.’�

Hoe�ver�zijn�jullie�met�de�uitvoering?‘Het zuidelijk deel van het centrumplan is bijna

afgerond. Daarin komen uitgaansvoorzieningen,

een aantal woontorens, een hotel en winkels. In

aanbouw zijn nu enkele andere woongebouwen,

de bioscoop en het winkelblok van Portzamparc.

Binnenkort starten we met de bouw van twee

woontorens en het theater, alle drie te bouwen

in het water. De andere projecten zitten in de

fase van voorlopig of definitief ontwerp dan

wel bestek. We werken gefaseerd. Dat betekent

overigens niet dat de projecten los van elkaar

staan. Een van de grootste projecten herbergt

bijvoorbeeld een parkeergarage met enkele

honderden parkeerplekken. Die moet klaar zijn

op het moment dat het grote winkelblok gereed

is in 2006! Zo zitten er allerlei subtiele draden

tussen de afzonderlijke projecten.’

Heeft�de�economische�tegenwind�invloed�op�de�ontwikkeling�van�het�zakencentrum?‘We proberen anticyclisch te opereren, oftewel zo

ver mogelijk te zijn met plannen op het moment

dat de markt weer aantrekt. Het plan van Pi de

Bruijn voorziet in de bouw van drie torens van

rond de 100 meter hoog. Dat zijn gecompliceerde

gebouwen, elk met circa 25.000 à 30.000 m2

vloeroppervlak en een publieke plint. Inmiddels

zijn we vrij ver in de selectie van een ontwikke-

lende partij. Het wachten is echter even op de

markt. Naar onze overtuiging zal Almere een van

de eerste plekken zijn die profiteert van een aan-

trekkende markt. Als dat gebeurt, zal hier zeker

snel worden gebouwd. Daarnaast is Almere op

dit moment een van de weinige steden waar

de werkgelegenheid groeit.’

Wat�is�jullie�ambitie�voor�Almere?‘Je moet een onderscheid maken tussen de

ambities voor de stad en voor de periode dat

we aan het bouwen zijn. Voor de stad betekent

dit dat er een stadscentrum bijkomt, met alle

mogelijke functies. Almere heeft in tegenstelling

tot andere steden de auto niet in de ban gedaan.

En daaruit vloeit de realisatie voort van 2.500

parkeerplaatsen. Dat parkeren wordt opgelost

onder een dek, een hellend maaiveld. Elk winkel-

woonblok dat in dat dek past, moet dus een

stuk van dat dek maken. Dat maakt de opgave

razend ingewikkeld. Er ontstaat echt een gelaag-

de stad, met een programma dat verschiet van

parkeren naar winkelen, uitgaan en wonen.

Op strategische plekken zijn culturele functies

voorzien. Essentieel is vervolgens hoe je tussen

alle gebouwen de openbare ruimte vormgeeft.’

Hoe�gaan�jullie�daarbij�te�werk?‘Onze aanpak in deze is vrij traditioneel. De

marktpartijen moeten kwaliteit maken in de

gebouwen, de gemeente doet dat in de open bare

ruimte en in de cultuurvoorzieningen. Tijdens

de bouw hebben we daarbovenop een aantal

andere ambities, zoals de wens om het elkaar

op de bouwplaats niet te moeilijk te maken.

‘�Het�centrum�moet�een�authenticiteit��krijgen�die�die�van�de�afzonderlijke�wijken�overtreft’


Maar dat is niet eenvoudig, aangezien bijvoor-

beeld op de locatie aan het Weerwater laatst acht

bouwkranen draaiden. Verder moet de stad als

geheel kunnen blijven functioneren. De proces-

sen in de stad moeten doorgaan. Dat betekent

bijvoorbeeld dat belangrijke verkeersaders in de

stad open moeten blijven. Evenzeer moet de

weekmarkt doorgang vinden, ook al souperen we

tijdelijk de helft van het plein voor het stadshuis.

We proberen hier een stadshart in het bestaande

centrum te maken en wel zo dat het bij elkaar

past, elkaar versterkt. Het bestaande deel krijgt

een facelift en dezelfde granieten bestrating als

het nieuwe deel. De grenzen tussen bestaand

en nieuw vervagen daardoor.’

Geldt�dat�ook�voor�het�beheerregime?‘Het nieuwe deel is in één keer gekocht door

belegger Rodamco. Met Rodamco en de zeven

andere eigenaren van het bestaande stadshart

gaan we proberen één beheerregime op te zet-

ten. Alle acht partijen worden betrokken bij het

citymanagement en in die zin is er dus sprake

van één beheerregime. De uitwerking vergt nog

veel tijd en overleg, maar bij alle beleggers is

er de uitdrukkelijke wens er iets bijzonders van

te maken.’

Welke�rol�vervult�het�stadshart�in�de�identiteit�van�Almere?‘Men ervaart het nieuwe centrum als hét kritische

element in het realiseren van een comlete stad.

Dit moet hét centrum worden, met een authenti-

citeit die die van de afzonderlijke wijken over-

stijgt. In het stadshart moet een breed product-

assortiment te koop zijn en de complementaire

winkels die er komen moeten de mensen een

gevoel van trots geven. Daarom willen we uit-

dagende bebouwing neerzetten. Het geldt met

name voor de gebouwen met een culturele

functie. Dat moeten iconen worden die ontwor-

pen zijn door de Europese en Nederlandse

architectentop.’

Lukt�het�om�die�hoge�ambitie�vast�te�houden?‘Jazeker en dat komt ook door het Q-team dat

de gehele ontwikkeling begeleidt. Daar zitten

mensen in die hun sporen hebben verdiend in

de openbare ruimte. Zij houden de standaard

hoog, ook bij bouwplannen buiten het eigenlijke

plangebied zoals het ziekenhuis en de zwarte

kantoortoren van MVRDV. Iconen maken we niet

voor de lol. Ze zijn vooral bedoeld om de bele-

vingswaarde van de Almeerders op een hoger

niveau te krijgen. En ze nog meer dan nu het

geval is, aan de stad en het centrum te binden.’

Het�groen�is�niet�bijzonder�sterk�aanwezig.‘Dat is inderdaad lastig. Er zit wel groen in

het plan, maar dan vooral in de vorm van

hoogwaardige pocketparks. Wel zorgen de

Wandellaan, het Lumièrepark, de Markt en het

Stadhuisplein voor mooie groene accenten!

Staan�de�marktpartijen�nog�steeds�achter�het�concept?‘De ambities die ik noemde, gelden al vanaf het

allereerste begin. De marktpartijen hebben zich

daaraan gecommitteerd. We merken dat nu nog

steeds. Er is betrokkenheid, zowel intellectueel

als qua beleving. Almere Hart was bijvoorbeeld

direct zeer enthousiast, ook over het uitgangs-

punt dat het samen met de gemeente moest

gebeuren. Dat is nooit een probleem geweest.

Als gemeente zijn we daarin helder geweest.

We willen aan tafel blijven, niet vanuit controle

maar vanuit een toevoeging in knowhow.’ //

‘�Onze�aanpak�is�traditioneel:�de�marktpartijen�moeten�de�kwaliteit�maken�in�de�gebouwen�en�de�gemeente�doet�dat�in�de�openbare�ruimte’

‘�Hier�woon�ik�alweer�vijf�jaar.�Ik�wilde�in�Den�Haag�blijven�wonen,�maar�dan�wel�dichtbij�het�station.�Toen�ontdekte�ik�dit�gebouw.�De�ene�helft�van�mijn�vrien-denkring�zei:�niet�doen,�het�is�één�groot�crimineel�hok.�De�andere�helft�zei:�doen!�Die�Carel�Weeber�kan�er�wel�wat�van,�zo�zeiden�met�name�enkele�bevrien-de�architecten.�Inmiddels�is�het�sloopbesluit�gevallen.�In�april�moet�ik�eruit.�Ik�heb�inmiddels�een�huis�gekocht�in�het�Laakkwartier.�Die�plek�is�toch�minder�dan�deze,�vooral�wat�betreft�de�voorzieningen.�Dat�die�hier�op�loopafstand�zitten,�vind�ik�geweldig.�Straks�woon�ik�er�ook�niet�echt�ver�vandaan,�maar�dan�moet�ik�wel�de�fiets�pakken.�Hier�heb�ik�Albert�Heijn,�het�Nederlands�Danstheater�waar�ik�graag�naar�toe�ga�en�de�Bijenkorf.�Ik�woon�helemaal�bovenin,�met�een�prach-tig�uitzicht.�Het�is�zeker�geen�crimineel�hok.�Het�is�vooral�erg�levendig.�Jammer�dat�de�Zwarte�Madonna�gesloopt�wordt.�360�sociale�huurwoningen,�waarvoor�er�circa�100�terugkomen.�Op�zich�is�het�een�mono-functioneel�gebouw,�maar�er�wonen�wel�mensen�in�allerlei�soorten�en�maten.’


Kai Liang is projectmanager stedelijke

ontwikkeling, onder andere betrokken

bij ontwikkeling Stationsgebied Utrecht

(UCP) en diverse inbreidingslocaties in

de gemeente Woerden.


Ondergewaardeerde ritssluitingen Radialen belangrijk voor dynamiek stad

Wieneke van Overmeeren | Jan Pernot

In Nederland is planmatig denken koning. Bij de opzet van nieuwe winkel-

centra wordt sinds jaar en dag een hiërarchische opbouw aangehouden

die voorziet in buurtcentra, wijkcentra, stadsdeelcentra en een hoofdwinkel-

centrum. De grotere centra overlappen het marktgebied van de kleinere

en centra van gelijke orde concurreren eigenlijk nauwelijks met elkaar.

Maar de planning houdt niet altijd gelijke tred met de veranderingen in het

gedrag van consumenten. Steeds meer buurten wijkwinkels verdwijnen

uit het straatbeeld. Ze leggen het loodje door de uitdijende binnenstad en

de komst van winkelcentra en grootschalige voorzieningen aan de stads-

rand. Boosdoener is de moderne consument die er steeds meer de voor-

keur aan geeft om zijn boodschappen te doen in complete, comfortabele,

compacte en overzichtelijke winkelcentra. In het beleid voor de stedelijke

voorzieningenstructuur wordt echter steevast een element over het hoofd

gezien: de radiaal.

Doffe plekken en parels

Radialen zijn de oorspronkelijke in- en uitvalswegen van de stad die van

oudsher een grote mix aan functies kennen. Elke stad beschikt over

radialen. Ze leveren een belangrijke bijdrage aan de dynamiek van de stad.

De stedelijke getijdenbeweging langs deze invalswegen zorgt voor continuï-

teit. Winkels die definitief sluiten of die verhuizen worden voortdurend

vervangen door andere. Langs radialen vind je een grote verscheidenheid

aan panden die naar vorm, uitstraling, grootte en prijsniveau sterk verschil-

len. De winkels die zich hier vestigen, kunnen het prijsniveau van de bin-

nenstad niet aan. Maar ze horen evenmin thuis aan de stadsrand of in

buurten wijkcentra die veel belang hechten aan een bereikbaarheid met de

auto. Een radiaal heeft een eigen positie met een wijkgerichte, stedelijke en

regionale functie. Er bevinden zich speciaalzaken van naam en faam.

Radialen kennen ‘doffe plekken’ en parels. Op de doffe plekken is het

winkelaanbod wat laagwaardiger of zelfs ongewenst (zoals coffeeshops) en

wordt niet meer in de panden geïnvesteerd waardoor leegstand ontstaat.

Wieneke van Overmeeren is adviseur ruimtelijke

economie en beleidsadviseur op het gebied van

herstructurering, stedelijke vernieuwing en stedelijke

economie. Recentelijk is zij betrokken geweest bij het

Projectbureau Binnenstad in de gemeente Nieuwegein

en bij het opstellen van de detailhandelstructuurvisie

voor de gemeente Vlissingen.

Jan Pernot is ruimtelijk-econoom en strategisch advi-

seur stedelijke voorzieningen en centrumontwikkeling.

Hij was als adviseur en projectleider betrokken bij

de visieontwikkeling en vertaling daarvan voor binnen-

steden en winkelcentra in o.a. Zwolle, Vlissingen en

Amersfoort.

In Nederland wordt voor bijna iedere vierkante meter een plan gemaakt. Des te merkwaardiger is dat belangrijke elementen in de stad, zoals de radialen, steevast buiten het blikveld van de beleidsmakers vallen. Radialen zijn oude aanvoerroutes naar de binnenstad waarlangs zich allerlei functies en activiteiten vestigen. Moeten we blij zijn met deze desinteresse of juist niet?

‘ Een beetje oppoetsen is niet genoeg’

>


Daar staan parels tegenover waar kwaliteitswinkels huizen die een regiona-

le functie en een goede uitstraling hebben. Denk hierbij aan speciaalzaken

op allerlei gebied. De radialen leveren met hun specifieke profiel een bijdra-

ge aan de diversiteit van het winkelaanbod en aan de stedelijke dynamiek.

Ritssluitingen

Omdat de radialen niet langs de meetlat van een binnenstad of wijkcen-

trum zijn te leggen, vallen ze bij de winkelplanning tussen wal en schip.

Hun kwaliteit blijft goeddeels verborgen. De gemeente richt haar beleid

op specifieke gebieden en heeft weinig oog voor de verbindingen tussen de

gebieden. Dat is volkomen onterecht want radialen vormen dé ritssluitingen

tussen de gebieden. Blijkbaar komen ze alleen in beeld als er verkeerspro-

blemen zijn en er verkeersremmende of autowerende maatregelen

worden genomen. Daarmee wordt de radiaal juist in de ziel van zijn

bestaan geraakt.

Wat te doen? Verkeers- en parkeerproblemen aanpakken door rigoureuze

maatregelen te nemen, lost niks op. Integendeel, de radiaal moet het juist

hebben van bereikbaarheid en kort parkeren, ondanks de grote verkeers-

druk die dit oplevert. Iedere herstructurering moet de variatie en de ver-

scheidenheid aan functies ontzien. Ook al houdt de straat hierdoor een

rommelige aanblik. Steden in Nederland moeten zich meer bezinnen op

hun radialen. Het vraagt om een nieuwe manier van denken over de stad.

Radialen zijn meer dan alleen uitvalswegen. Ze hebben een economisch

profiel dat uniek is voor de stad en dragen bij aan de leefbaarheid van de

omliggende wijken.

Handen ineen

De sterke en zwakke punten van de radiaal moeten in kaart worden

gebracht. Maar ook de ideeën van ondernemers, eigenaren en andere

relevante partijen. Dit zal moeten leiden tot een plan van aanpak met

maatregelen die passen bij de identiteit en de economische mogelijkheden

van een gebied.

Twee voorbeelden. Voor de Assendorperstraat in Zwolle is een actieplan

opgesteld door gemeente en ondernemers. Ook voor de Paterswoldeweg

in Groningen hebben ondernemers en gemeenten de handen ineengesla-

gen en zijn actief op zoek gegaan naar nieuwe huurders voor leegstaande

panden. Nog beter is het om pro-actief vraag en aanbod te monitoren.

Door bijvoorbeeld vroegtijdig te signaleren dat ondernemingen slecht

lopen of dat ondernemers de pensioensgerechtigde leeftijd naderen.

Voor de vrijkomende panden kan dan bijtijds een nieuwe invulling worden

gezocht en zo kan leegstand voorkomen worden.

Met andere woorden: een beetje oppoetsen is niet genoeg om van

‘doffe plekken’ weer glimmende parels te maken. Een actieve houding

van gemeente en ondernemers is nodig om radialen de plaats te geven

die ze verdienen. Namelijk als één van de draaischijven van de stedelijke

dynamiek. //

‘ Radialen zijn de draaischijven van de stedelijke dynamiek en kennen van oudsher een grote mix aan functies’

‘�Dit�is�de�binnenstad�van�Amersfoort.�Aan�de�stadsring�en�op�een�steenworp�afstand�van�het�winkelgebied�Amicitae.�Het�is�het�visitekaartje�van�de�gemeente.�Veel�inspanning�is�erop�gericht�de�openbare�ruimte�schoon,�heel�en�veilig�te�houden.�Het�onderhouden�van�die�openbare�ruimte�verschaft�de�stad�belangrijke�economische�impulsen.�Bovendien�springen�de�gebruikers�voorzichtiger�om�met�zo’n�plek.�Pandeigenaren�en�winkeliers�zien�de�meerwaarde�ervan�in.�Essentieel�voor�een�goed�functionerende�openbare�ruimte�is�dat�gebruik,�ontwerp�en�beheer�op�elkaar�worden�afgestemd.�Je�kunt�wel�een�leuk�ingericht�plein�maken,�maar�zonder�een�beeld�van�de�eindgebruikers�kan�het�soms�behoorlijk�mis�gaan.�Haal�ze�daarom�al�tijdens�de�planontwikkeling�aan�tafel�en�maak�een�goede�analyse�van�hun�wensen.�Voor�mij�persoonlijk�staat�deze�locatie�voor�alles�wat�met�beheer�te�maken�heeft.�Het�is�een�mooi�ontworpen�entree�voor�het�winkelcentrum�van�Amersfoort.�Moderne�architectuur�en�een�historische�omgeving�komen�hier�samen�om�één�wervend�gebied�te�maken.�Het�gebied�is�nu�nog�gericht�op�het�'shoppen',�maar�ik�hoop�dat�er�in��de�komende�jaren�ook�wonen�bij�komt.'�


Martijn de Haan is consultant en manager

Integraal Beheer Openbare Ruimte en

betrokken bij het project ‘Jongeren

Ontmoetingsplekken’ in het stadshart

van Lelystad.


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Tilb

urg

/Kor

vels

eweg

‘ Radialen zijn meer dan invals-wegen. Ze hebben een econo-misch profiel dat uniek is voor de stad en dragen bij aan de leefbaarheid van de om liggende wijken’

66 De Stad vernieuwt 06.2004 Cohesie of explosie

Durf te denken in verscheidenheid

Amma Asante | politica

ruimtelijke ordening en volkshuisvesting op

inrichten. Voor Zuidoost kun je denken aan een

Afro-sfeer. Wat brengen mensen zelf mee in een

gebied; gebruik dat om een stad aantrekkelijker

te maken. Dat kan voor de stad als geheel ook

een toegevoegde waarde hebben. Maak er iets

spannends van, dat vinden de autochtone bewo-

ners ook leuk. Die gaan nu zelf naar Turkije op

vakantie omdat die andere cultuur aantrekt.’

Tijd voor een positieve aanpak dus?

‘Daar kun je veel mensen mee aanspreken en

het brengt mensen bij elkaar. Wanneer we

ophouden met onze traditionele stokpaardjes te

berijden, is niets onmogelijk. Diversiteit kan ook

positief uitpakken. Alles hetzelfde is zo saai.

Laat de huisvesting veel meer een afspiegeling

zijn van de samenleving. Dat de gemiddelde

Nederlander een rijtjeshuis wil met een tuin,

daar geloof ik niet zo in. Ik geloof meer in trends

en niches. Dat vereist wel dat je durft te denken

in termen van verscheidenheid. Op IJburg zie

je nu voorzichtig een omslag in het denken.

Er wordt gebouwd voor mensen met uiteenlo-

pende wensen. Het kan dus wel, thematisch

bouwen op basis van leefstijlen. Maar het kost

tijd. Nederland is een kei in het structureren

van de dingen. Dat kan ook tegen je werken.

Wijken waar alleen wordt gewoond: dat zijn

onnatuurlijke gebieden.’

Je houdt een pleidooi voor functiemenging?

‘Ja, want als er meer te doen is dan alleen

wonen, gaan mensen vanzelf uit hun huizen.

Dan gaan ze zich ook inzetten voor de buurten.

Daarom willen mensen ook graag in het centrum

van Amsterdam wonen. Creëer vervolgens ook

fysieke plekken waar mensen elkaar kunnen

ontmoeten. Met ruimtelijke ordening kun je daar

op sturen. Integreren begint met het hebben van

contact met andere mensen. De Nederlandse

samenleving is gewend nog in hokjes te denken.

In ons hoofd zijn we nog steeds verzuild.

Cohesie of explosie 06.2004 De Stad vernieuwt 67

Amma Asante is gemeenteraadslid in Amsterdam voor de PvdA. Ze studeer-de politicologie en werkte bij DHV als adviseur ruimtelijke ontwikkeling. Vanuit die combinatie van ervaringen formuleert ze een visie op leefbaarheid, integratie en ruimtelijke ordening. ‘Gebruik wat mensen zelf meebrengen om een stad aantrekkelijker te maken.’ >


Alles wat afwijkt vinden we eng. Eerst waren

dat de Surinamers, die tijd is voorbij. Nu zijn

dat de Marokkaanse jongeren, maar feitelijk zijn

dat gewoon Amsterdamse pubers met een grote

mond. Ik geloof dus ook niet dat de mensen in

de Westelijke Tuinsteden kansloos zijn. Ik geloof

in kansen; mensen die nu aan de kant staan

moeten we één op één benaderen met oplei-

dings- en werkgelegenheidsprojecten. Dat zijn

de belangrijkste instrumenten voor integratie.

Ik neem opnieuw mijn vader hierbij als voor-

beeld: door keihard te werken is hij geïnte-

greerd. Het gaat hier om actieve tolerantie: men-

sen ondersteunen én wijzen op hun eigen ver-

antwoordelijkheid. Allochtone kinderen moeten

bijvoorbeeld gewoon Nederlands leren. Maar

dat is wat anders dan de passieve tolerantie die

we in Nederland kennen en die niet verder gaat

dan ‘zolang het maar niet in mijn achtertuin

gebeurt’. Met een dergelijke houding komen we

er niet in de steden.’ //

‘�Ruimtelijke�ordenaars�mogen� niet vergeten voor wie ze feitelijk werken:�de�bewoners�van�de�stad’


Hoe ben je in de politiek terechtgekomen?

‘Ik huldig het principe dat ik dingen die op mijn

pad komen serieus overweeg en er dan inspring.

Tijdens mijn studie werd ik lid van de PvdA.

Sinds 1978 woonde ik al in de Bijlmermeer,

een stadsdeel waar veel gebeurt. Ik dacht: daar

wil ik zelf ook een bijdrage aan leveren, ik wil me

ermee bemoeien. In de PvdA heeft men dat

opgepakt. Ze dachten: een zwarte jongere met

een grote mond, die moeten we hebben. Na

enkele bestuursfuncties werd ik gevraagd voor

het raadslidmaatschap in Amsterdam-Zuidoost.

Dat heb ik toen niet gedaan. De issues waren

te heftig, ik moest daar niet tussen gaan zitten.

Maar de gemeenteraad leek me wel wat en

dat heb ik ook aangegeven.’

Hoe is het om op je 25ste in de gemeenteraad van Amsterdam te zitten?

‘Ik kom natuurlijk net kijken. Maar aan de andere

kant heb ik in Zuidoost veel meegemaakt.

Als kind van een migrant – mijn vader was poli-

tiek heel geëngageerd – heb ik gezien wat de

politiek voor mensen kan betekenen. Mijn vader

mocht blijven door het soepele integratiebeleid

van Den Uyl. Dan komt de politiek heel dichtbij.’

Je�houdt�je�bezig�met�de�thema’s�jongeren,�integratie en gesubsidieerde arbeid. Hoe ver-houden die zich tot ruimtelijke ontwikkeling?

‘Ruimtelijke ordening en het maken van mooie,

veilige omgevingen is erg belangrijk. Dat vergeet

de sociale sector nog wel eens. Beide

kunnen niet zonder elkaar en moeten ook beter

samenwerken. De ruimtelijke ordenaars denken

evenzeer dat ze alles kunnen bepalen. Ook zij

mogen niet vergeten voor wie ze nu feitelijk

werken: de bewoners van de stad. Met hen

wordt nu vaak juist niet gepraat. Dan wordt er

een hangplek voor jongeren neergezet zonder

eerst met de jongeren zelf te spreken. Dat pakt

dan verkeerd uit.’

De sociale sector wordt vaak traagheid verweten. Bij een herstructurering wordt achter de feiten aangelopen.

‘Dat klopt. In veel gemeenten is men nu pas

bezig sociale kaarten te maken, vergelijkbaar met

de ruimtelijke structuurplannen. Dergelijke plan-

nen dwingen om na te denken over de toekomst

van de gemeente in sociaal opzicht, iets wat nu

te weinig gebeurt. Uiteindelijk doe je met zo’n

sociale kaart politieke uitspraken – welke groe-

pen willen we graag voor de stad behouden en

welke zijn minder belangrijk – maar dat doe je in

feite met een ruimtelijk structuurplan ook.’

Hoe kijk je tegen de financiële haalbaarheid van de ruimtelijke ordening aan?

‘De overheid is vooral bezig met de vraag hoe

ze plannen financieel voor elkaar kan krijgen. Dat

is zeker belangrijk, aangezien de overheid niet

over voldoende geld beschikt om investeringen

en plannen van de grond te krijgen. Maar het zou

verkeerd zijn om alleen daar op te focussen en

daarmee bijvoorbeeld de wensen van

de bevolking te negeren. Dan loop je het risico

dat je verkeerde beslissingen neemt. Laten we

in de zoektocht naar geld niet vergeten ons

rekenschap te geven van de mensen die gebruik

maken van de stad en daarvan dagelijks afhanke-

lijk zijn. Daarbij speelt dat je algemene belangen

– zoals de volkshuisvesting – niet kunt

overlaten aan de markt.’

Waarom niet? De volkshuisvesting is toch al op private leest geschoeid?

‘De corporaties gaan steeds meer de kant van

de projectontwikkelaars op, uitzonderingen

daargelaten. Ik ben zelf lid van de Bouwmaat-

schappij, een klankbordgroep van Woonstichting

De Key, en we stellen voortdurend kritische

vragen, bijvoorbeeld over het huurbeleid.

Bij De Key staat men daar ook open voor.

Ontwikkelaars vormen een ander verhaal.

Zeker in deze tijd zijn ze vooral bezig met financi-

eel te overleven en dat kun je ze moeilijk kwalijk

nemen. Daarom is het jammer dat de gemeente

nauwelijks meer instrumenten heeft om het

algemene belang – dat alle bevolkingsgroepen

hier betaalbaar kunnen wonen – te realiseren.

Men is afhankelijk van de onderhandelingen met

marktpartijen en na het grondbeleid heb je het

qua instrumenten wel gehad.’

Hoe verhoudt de gemeentelijke onmacht zich tot de stagnatie in de bouwproductie en herstructurering?

‘De stagnatie hangt samen met meerdere

factoren: de economie, te veel regels, te dure

programma’s, het kat-en-muisspelletje tussen

overheid en markt. Elkaar de schuld geven helpt

alleen weinig. Er moeten gewoon veel meer

woningen worden gebouwd. In rap tempo moet

Amsterdam iets doen aan de woningvoorraad,

anders raken we alleen nog maar meer mensen

kwijt die belangrijk werk doen in de stad, zoals

politiemensen, leerkrachten en verplegers.

Die noodzaak wordt nu gelukkig onderkend.

Overigens kun je aan de regels – het favoriete

argument van de ontwikkelaars – niet alles

ophangen. Die regels waren er vier jaar geleden

ook al en toen werd er wel veel meer gebouwd.

Veel marktpartijen hebben verkeerd geantici-

peerd op wat mensen willen. Ze riepen: mensen

willen groot en duur. Maar hoeveel mensen

kunnen dat betalen?’

Welke mogelijkheden zijn er? Moeten we op een andere manier plannen?

‘In mijn dromen denken we niet meer vanuit

problemen, maar vanuit kansen, oplossingen en

de eigen kracht van bewoners. Neem de wijken

met een grote concentratie allochtonen: is dat

een probleem? Of is het een kans om de wijk een

eigen gezicht te geven? Wijken als de Westelijke

Tuinsteden: laten we daar bijvoorbeeld het

accent leggen op Oosterse sferen en daar de

‘�Denk�niet�vanuit�problemen�maar�vanuit kansen en de eigen kracht van�bewoners’


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Am

ster

dam

/Bijl

mer

mee

r

‘ Neem de wijken met een grote concentratie allochtonen: is dat een probleem?’


Voorbij de leefbaarheidSchoon, heel en veilig is niet genoeg

De discussies over de instroom van kansarmen, de achter-standswijken en de overlast van Marokkaanse jongeren: het zijn signalen van een maatschappij in transitie. Veranderingen gaan gepaard met conflicten; het is zoeken naar oplossingen en naar de juiste toon. Alles draait tegenwoordig om ‘leefbaar-heid’. Wanneer je het woord langzaam uitspreekt, valt pas op welke middelmatige ambitie erin besloten ligt. Leefbaar staat voor een minimum: schoon, heel en veilig. Is er niet meer mogelijk?

De onvrede van stadsbewoners is niets anders dan een oproep om te zoeken

naar een leven voorbij leefbaarheid. Het is meer dan een nostalgisch verlangen

naar een blanke wijk met tante Bep en ome Cor. Het is een terecht verlangen

naar een wijk waar je als bewoner trots op kan zijn. Waar je je thuis voelt.

Waar schoon, heel en veilig slechts de basis is. Maar de stap maken van

‘leefbaar’ naar ‘leefbaar plus’ is een hele opgave.

In de stadsvernieuwingswijken van de jaren zeventig en tachtig zijn sociale ach-

terstanden in het beton vastgeklonken. Nieuwe initiatieven en culturele

veranderingen verhouden zich slecht tot de gezellige, truttige architectuur en

stedenbouw. Een vergelijkbare ontwikkeling doet zich nu voor in de naoorlogse

wijken. Door het vertrek van middengroepen, de instroom van lage inkomens

uit andere culturen en de vergrijzing ontstaan ook hier conflicten. Helaas

onderscheiden de voorgestelde oplossingen zich alleen door hun soberheid

en door hun gebrek aan inspiratie. Ze lopen stuk op een ijzeren driehoek van

conserverende stedenbouwkundige randvoorwaarden, rentabiliteitseisen en

beperkte beheerbudgetten.

Annius Hoornstra

Annius Hoornstra is hoofd beleid

bij HaagWonen in Den Haag.


Angst voor het onbekendeEr is alle reden om een hogere ambitie na te streven. De krantenkoppen

over de uitwassen van de multiculturele samenleving zijn niet alleen een

teken van sociale of economische problemen. Ze hebben ook een ruimtelij-

ke kant. Al was het maar omdat veel conflicten op straat worden uitgevoch-

ten. Al was het maar omdat de desintegratie van sociale netwerken wordt

versterkt door sloop- en nieuwbouwprogramma’s. Veranderingen werken

angst voor het onbekende in de hand. Een angst die incidenteel gevoed

wordt door daadwerkelijke misdragingen of door manifestaties

van andere culturen. Vaag gevoelde dreiging slaat dan snel om in echte

overlast. Verschillen in leefritmes en leefgewoontes worden zo groot

dat desinteresse en intolerantie hoogtij vieren. Hoe moeten we hierop

reageren? Bij de inspanningen van Woningstichting HaagWonen in de

Schilders wijk en Den Haag Zuidwest, stuiten we op de tweezijdigheid van

de oplossing. Waar te beginnen? Met de knelpunten of de pluspunten?

Het antwoord is dat een schone, hele en veilige woonomgeving een funda-

ment is om op verder te bouwen en te investeren. Problemen oplossen

is noodzakelijk. Het gevaar is evenwel dat de overlast vrijwel alle aandacht

opeist. De kansen en pluspunten blijven onderbelicht. Vandaar dat er ook

fysieke vernieuwing nodig is die ambitie heeft om kansen te scheppen

en te benutten.

Ons plein Eén ding is duidelijk, de problemen zijn niet misselijk: sociale conflicten,

illegale bewoning, junks, vandalisme en het moeizaam samenleven van

bevolkingsgroepen. Op de Haagse pleinen worden de conflicten tussen

culturen het hardst uitgevochten. Met alle onacceptabele gevolgen van

dien: vandalisme, slechte verhuurbaarheid en gevoelens van onveiligheid.

De omslag moet komen door te investeren in herinrichting, beheer, toezicht

en het organiseren van betrokkenheid. Recente successen tonen aan dat

dit mogelijk is. Zo is er het Oranjeplein in de Stationsbuurt, waar de over-

last van drugsdealers en verslaafden onacceptabel was. Hier zijn onder

meer spelleiders ingezet en is het plein opnieuw ingericht. Een robuust

hek maakt duidelijk dat het plein aan ‘ons’ – de bewoners – toebehoort.

Er is het succes van het Vermeerpark in de Schilderswijk. Daar zijn spelen

ontmoetingsmogelijkheden voor verschillende groepen gecreëerd en

wordt toezicht gehouden door vrijwilligers. Dat laatste vormt een

broze basis en zou meer moeten worden onderkend en ondersteund.

Buurtburgemeesters horen structureel op de pay-roll van de leefbaarheid.

Een ander probleem: illegale bewoning. Dit heeft vaak een negatieve

uitstraling naar de omgeving door overbewoning en illegale activiteiten.

Of de oplossing ligt in scherpere controles of in een strenger politiek beleid,

is voor woningcorporaties een irrelevante vraag. De dagelijkse praktijk is

domweg dat deze illegalen bestaan en huisvesting behoeven. Er is een

vraag en noodzaak voor het ontwikkelen van kamerverhuur aan deze groep

die vooral uit alleenstaanden en werkende mannen bestaat. Is het niet

beter de illegale bewoning te accommoderen op een plaats waar ze geen

hinder veroorzaakt, dan de bewoners van de stad te confronteren met de

uitwassen van een niet-functionerend vreemdelingenbeleid?

Leren samenleven In de multiculturele samenleving blijken politieke partijen of bewoners-

organisaties lang niet altijd het voertuig te zijn om cohesie of draagvlak

en initiatief te organiseren. Ervaring leert dat samenleven moet worden

geleerd. Door gezamenlijk binnenterreinen te onderhouden, door portiek-

gesprekken te houden of door een project als ‘Ouderen aan het woord’,

waarbij ouderen van verschillende culturen elkaar leren kennen via zang

en dans. Als je onbekendheid wegneemt, verdwijnt onbegrip en daarmee

één van de gronden voor angst. Via etnische lijnen worden contacten

gelegd en wordt gewerkt aan begrip voor elkaar én aan de kwaliteit van

de woonomgeving. Het lijkt een pleidooi voor vernieuwing en verbetering

van de samenleving via zuilen, volgens het recept waarmee Nederland

na de oorlog groot is geworden. Het is in elk geval een pleidooi om de aan-

wezigheid van zoveel netwerken en nationaliteiten te gebruiken. Om een

ideale woonomgeving te creëren is elk initiatief welkom, uit welke hoek

dan ook. Draagvlak creëren is de kern van succesvolle vernieuwing.

Kwaliteit toevoegen De ambitie van ‘leefbaar plus’ gaat verder dan ‘niet stuk, niet vies en

niet onveilig’. Het gaat ook om fysieke interventies in wijken waar de stads-

vernieuwing al was afgerond. Neem de Vaillantlaan in de Schilderswijk,

getransformeerd tot een stadsboulevard met allure. Om van achterstands-

‘�Waarom�zou�je�de�bewoners�van�een�stad��confronteren�met�de�uitwassen�van�een��niet-functionerend�vreemdelingenbeleid?’

>


wijken fiere wijken te maken, zijn ingrepen nodig, ook nadat de stads-

vernieuwingstrein is vertrokken. Het zijn kostbare ingrepen, ook dat is

duidelijk. De ‘ontwerpfouten’ uit het verleden moeten worden rechtgezet.

Er heerst een mono-functionaliteit die slecht past bij de initiatiefrijke

bewoners. Woningen moeten getransformeerd worden tot bedrijfsruimten

en ateliers. Er is geen aantrekkelijk koopproduct. Er zijn geen voorzieningen

voor ouderen. Ten slotte moet de openbare ruimte worden herontwikkeld

tot een ontmoetingsplaats, in plaats van verzamelplaats voor vandalisme

en kleine criminaliteit.

Voor de herstructurering van de naoorlogse wijken geldt eenzelfde uitda-

ging. Ook hier gaat het om meer dan alleen stenen stapelen. Dit betekent

niet alleen woningen bouwen, maar ook ruimtes voor kleinschalige bedrij-

vigheid, horeca en voorzieningen. Het betekent randvoorwaarden scheppen

voor een gezonde wijkeconomie en voor recreatie. Het betekent een inves-

teringsopgave in de openbare ruimte die een keer zo hoog is als in

Nederland de norm is, anders wordt het niets. En het betekent niet in de

laatste plaats dat investeringen in leefbaarheid en welzijn nodig zijn.

Niet geïnitieerd vanuit achterstanden, maar vanuit het doel kwaliteit toe

te voegen.

Veelbelovende vitaliteitDe situatie is niet uitzichtloos, zeker niet gezien de potentie van de

bevolking. De Rotterdamse discussie over achterstandswijken klinkt in het

Haagse achterhaald. De emancipatie van allochtonen, de jongeren die bin-

nenkort de arbeidsmarkt betreden, de initiatieven in de detailhandel en de

activiteiten van diverse etnische netwerken zijn veelbelovend en geven de

wijken vitaliteit. De uitdaging is de verborgen investeringskracht van

de bevolking te gebruiken. Want hun zakelijke en sociale initiatieven kunnen

de samenhang en aantrekkingskracht van een wijk versterken.

Leefbaarheid stond in 2002 in Nederland hoog op de politieke agenda.

Het thema vormde de kern van verschillende partijprogramma’s in een

roerig verkiezingsjaar. Los van het conservatisme dat de leefbaren in hun

oplossingen tentoonspreiden; hun opkomst in 2002 was en is een helder

signaal over onvrede over de kwaliteit van de woonomgeving. En terecht.

Gezien de welvaart van de Nederlandse maatschappij is er meer mogelijk. //

‘�Ervaring�leert�dat�samenleven�moet��worden�geleerd:�als�je�onbekendheid��wegneemt,�verdwijnen�onbegrip��en�angst’�

◊Steven Hokken is projecten proces-

manager stedelijke ontwikkeling.

Hij was als project manager betrokken

bij de Vinex-locatie Leidschenveen

en het kantorengebied Beatrixkwartier

in Den Haag.

column222222224444444222222222222222999999999992222222222222222222222222222222222444422222222224442222222222222229999999999999999999999999999822222222222222222222222222222222222222222222222222222222222666222222444442222222222222222222222222222222

Segregatie werkt!

Stop de pogingen tot integratie. Laten we

lekker langs elkaar leven. Met de nadruk op

lekker. Een pleidooi houden voor segregatie,

is dat vloeken in de kerk? Niet meer. Iedereen

doet het. Alleen heet het anders. Het heet nu

leefstijlen. Laten we niet discrimineren op ras,

geloof of huidskleur. Laten we discrimineren

op basis van eetgewoonten, positie van de

vrouw en voorkeur voor tv-zender. We noe-

men onszelf ‘dynamische individualisten’ of

‘tolerante socializers’. Alles is goed, zolang

we maar wit zijn en tot de middenklasse

behoren. En niet alleen de blanke midden-

klasse heeft dit wensbeeld. Ook allochtonen

zijn gelukkig met elkaar. Je begrijpt elkaar

beter en hebt meer steun aan elkaar. De wens

tot segregatie of isolatie strekt zich de laatste

tijd ook uit tot de openbare ruimte. Gated

communities bestaan nog niet in Nederland.

Maar er zijn wel veel plannen die erop lijken.

De beweging voor segregatie is dus sterk

en wordt nog sterker ondersteund door de

marktpartijen. Beleggers willen een goed

rendement op hun investering in vastgoed en

sluiten zoveel mogelijk risico’s uit. Openbare

ruimte vormt voor hen een risico.

Is het werkelijk zo somber? Kijk naar Lombok,

kijk naar De Pijp. Daar gaat het toch goed?

Wordt daar niet multicultureel geleefd en

geïntegreerd? Nauwelijks. Er wordt vooral

langs elkaar geleefd. De Pijp kent nauwelijks

binding. Die binding is wel aanwezig in de

blanke, Marokkaanse of Antilliaanse volks-

buurten. Of op Vinex-locaties. Juist waar

sprake is van een homogene buurt is sprake

van buurtbinding. Van sociale cohesie. En juist

in gedifferentieerde buurten heerst onver-

schilligheid. In het beste geval. In het ergste

geval is sprake van sterke sociale spanningen.

Ik geloof niet in integratie, maar ook niet in

segregatie. Ik geloof in de kracht van mensen.

Het wordt tijd om mensen weer centraal te

stellen en de planvorming in hun dienst te

stellen. Hoe dat kan? Door initiatieven van

bewoners te ondersteunen. De eerste stappen

zijn al gezet. In Rotterdam zijn initiatieven

voor particulier opdrachtgeverschap voor

specifieke allochtone groepen, Le Medi en

Biz Botuluyuz. In Utrecht zijn initiatieven van

bewoners die woningen in samenhang met

kinderopvang willen realiseren. In Almere

wordt een plan ontwikkeld voor de opvang

van Surinaamse ouderen.

Door deze initiatieven te ondersteunen wordt

de betrokkenheid van de bewoners vergroot.

Zij zijn bereid in die buurt te investeren en

zullen zich daar ook sterk voor maken.

Vanuit die kracht zal men ook het contact

met de buurtbewoners zoeken. Om samen

hun omgeving schoon en veilig te houden.

Vanuit die kracht komt men tot integratie.

Die kracht ontstaat door bewoners de moge-

lijkheid te geven bij elkaar te wonen. Bij de

mensen die zij kennen en met wie zij wat

delen. Of het nu hun ras, geloof of voetbalclub

is. Deze clustering zal uiteindelijk leiden tot

integratie van grotere groepen. Omdat er

een veilige basis is. Zoals de verzuiling eens

geborgenheid bood aan protestantse, katho-

lieke en seculiere groepen. Om betrokkenheid

te krijgen, moet je gebruik maken van de

ideeën van bewoners. Profiteren van die

bewoners. Maak ze actief en ondersteun ze.

Deze omgekeerde werkwijze is de sleutel tot

succes. Het biedt de beste garantie voor een

betrokken en ongedeelde samenleving.



Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Lely

stad

‘Alles is goed, zolang we maar wit zijn en tot de middenklasse behoren’


Over rollen en vliegwielen. De lange adem van de stadsvernieuwing

blijf bij uw leest. We hechten aan de mening van

de bewoners, maar uiteindelijk zijn zij niet de

beslissers. Dat zijn toch vaak de eigenaars, inves-

teerders en de gemeenteraad. Overigens zien we

vaak dat de gestaalde bewonerskaders zelden of

nooit de doorsnee van de buurtbevolking vor-

men. Dat diskwalificeert

hun ideeën niet, maar het verklaart wel waarom

bewonersorganisaties soms fel tegen sloop

kunnen zijn en de rest van de buurt achteraf blij

is met de stevige aanpak. Men ziet dat er dingen

verbeteren.’

En de corporaties?‘Ze vervullen een sleutelrol. Jammer is alleen

dat ze zo weinig bij het begin van processen zijn

betrokken. Daarmee raken we aan de vraag wie

de regie heeft in de herstructurering. Corporaties

zijn te afwachtend wanneer het om gebiedsont-

wikkelingen gaat en gemeenten schakelen te

snel over op de automatische piloot.

Beide komen – geheel begrijpelijk – op voor hun

eigenbelang. Daar komt bij dat een gemeentelijk

Ronald Janssen houdt zich bezig met het herontwikkelen van woongebie-den. Hij beweegt zich op een complex speelveld van belangen waarop veel partijen actief zijn: bewoners, ondernemers, gemeenten en corpora-ties. De roep om een integrale aanpak van de problemen klinkt er nog steeds luid en duidelijk. Maar of dat verstandig is? ‘Laten we terugkeren naar het vertrouwde: doe gewoon wat je goed kunt.’

Ronald Janssen | adviseur bij DHV


projectleider vaak meerdere petten op heeft.

Hij moet alles behartigen, van grond tot en met

volkshuisvesting, en daarnaast nog alle partijen

binden. Dat gaat niet altijd goed.’

Wie moet dan de regie hebben?‘De regie hoeft niet per se bij één partij te liggen

en kan per fase verschillen. Leg de verantwoor-

delijkheden bij de partijen waar ze thuishoren

en zeg niet automatisch dat bijvoorbeeld de

gemeente het regelt.’

Hebben de marktpartijen daar een bijdrage in?‘Dat hangt van hun insteek af. Als ze komen voor

de korte klap, geef ik ze weinig kans. Je moet je

langdurig aan een bepaald gebied willen binden.

De wijkontwikkelingsmaatschappijen? Alleen

interessant als ze echt een meerwaarde hebben,

met name in het verdelen van risico’s. De rol van

de markt hangt ook samen met de vraag voor

wie je de nieuwbouw pleegt. In principe doe je

de herstructurering voor de bestaande bewoners.

In die groep moet worden geïnvesteerd. Lastig is

dat een deel van de bewoners moet worden

geherhuisvest; dat bemoeilijkt de sociale opgave.’

Hoe moeten fysiek en sociaal zich tot elkaar verhouden?‘Een fysieke aanpak kan een enorm vliegwielef-

fect hebben. Het creëert energie. De kunst is

vervolgens om die energie goed te richten. Lastig

punt hierbij is het ontbreken van het projectmati-

ge werken in de sociale sector. Daardoor is men

geen partij voor de fysieke kant. Mijn uitgangs-

punt in de Bijlmermeer was altijd dat je

de samenleving moet faciliteren om dingen te

doen. Dat is wat anders dan als overheid allerlei

projecten in de wijk droppen. Wel is van essenti-

eel belang dat geprobeerd wordt om bijvoor-

beeld de middengroepen vast te houden; daar

drijft de sociale structuur van wijken op. Dat zijn

de mensen die in het bestuur van de sportvereni-

ging gaan zitten en in de medezeggenschapsraad

van de school. Probeer voor hen interessante

en betaalbare woningen te realiseren. Zo kun je

via de fysieke kant toch werken aan de opbouw

van een samenleving in een wijk. Mede hierom

ben ik mordicus tegen het pompen van dure

woningen in bestaande wijken. Ik geloof daar

helemaal niet in.’ //

‘�Misschien�willen�we�gewoon��te�veel;�alles�moet�integraal�en��we�tuigen�hele�ingewikkelde��constructies�op’

‘�Corporaties�zijn�te�afwachtend�en�gemeen-ten�schakelen�te�snel�over�naar��de�automatische�piloot’

>


Je was lange tijd voorzitter in het stadsdeel Amsterdam-Zuidoost. Waarom maakte je een overstap naar DHV?‘Ik heb elf jaar in Zuidoost gewerkt en tijdens

mijn laatste jaar ben ik wat gaan rondkijken.

Nadat ik enigszins afgekickt was van de politiek

en mijn hoofd weer leeg had gemaakt, kwam

DHV in beeld. Waarom DHV? Ik kreeg de kans te

werken in een gebied dat ik goed kende door

mijn kennis van herstructureringsprocessen en

politiek-bestuurlijke trajecten. Die combinatie,

gevoegd bij mijn ervaring met complexe proces-

sen in de stad Amsterdam, zet ik nu in.’

Je bent nu onder meer actief in de Westelijke Tuinsteden als directeur van het consortium Westwaarts. Heb je daar iets aan je ervaringen uit Zuidoost?‘In de Bijlmer lag de complexiteit vooral in het

financiële en sociaal-maatschappelijke. In de

Westelijke Tuinsteden is het vooral in proces-

matig opzicht ingewikkeld. Het sombere beeld

van stagnatie dat bestaat bij de buitenwereld

klopt overigens niet. Er wordt daar toch een

fors bouwprogramma gerealiseerd en de facto

is sprake van een aanzienlijke verdichting. Alleen,

de aanname ‘vandaag overleggen en morgen

resultaten’ is niet juist. Het duurt gewoon lang. Je

hebt nu eenmaal een goed voortraject nodig. De

mensen die het moeten gaan doen, moeten

elkaar vertrouwen. Er moeten goede financiële

afspraken worden gemaakt. Het afsprakenkader

dat DHV nu voor VROM heeft ontwikkeld kan

daarbij prima als leidraad dienen.’

Maar de stagnatie is wel een feit.‘Zeker. Er worden allerlei argumenten voor

genoemd en die zijn allemaal waar. Ze zijn ook

niet onder één noemer te vangen. Per wijk

moet gekeken worden hoe het zit. Het is allemaal

maatwerk. Het snoeien in de regelgeving door

VROM is een prima onderneming, dat had sowie-

so moeten gebeuren. Maar ik geloof niet dat de

regels de hoofdoorzaak zijn. Wat wel vertraging

oplevert, is dat partijen niet goed weten wat

ze moeten doen. Misschien willen we te veel,

omdat alles integraal moet en we hele ingewik-

kelde constructies optuigen. Laten we terugkeren

naar het vertrouwde: doe gewoon wat je goed

kunt. Maak het niet ingewikkelder dan nodig is

en stem je aanpak af op de aard en omvang

van het project. Gooi het niet te veel op één

grote hoop.’

Hoe ziet een effectieve aanpak eruit?‘Het gaat om een goede analyse, het creëren van

draagvlak, het betrokken houden van partijen,

het oog hebben voor de positieve trekkers en

het tijdig aan elkaar knopen dan wel ontvlechten

van problemen. Het betekent dat je ruim de tijd

neemt om bij de start van een project de zaken

goed op een rij te krijgen, maar evenzeer dat je

de voortgang toont aan de bevolking. Korte ter-

mijn successen zijn onmisbaar om de lange ter-

mijn visie te kunnen realiseren. Je bent namelijk

voor een beetje voortraject zo drie jaar kwijt.

Maar omdat het veelal gaat om probleemwijken,

is het ook zaak direct actie te ondernemen.

Definieer vijf urgente kwesties – dat zijn vaak

beheersproblemen – en doe daar gelijk wat aan.

Je kunt namelijk niet van bewoners en onderne-

mers verwachten dat ze lijdzaam gaan zitten

wachten terwijl de professionals drie jaar aan

het studeren zijn.’

Welke rol hebben de bewoners?‘Veel bewoners worden pas alert wanneer het

om hun eigen woning gaat. Daarnaast heb je de

echte ‘die hards’, de gestaalde kaders. Ik denk dat

je beide groepen serieus moet nemen. Bewoners

houden je scherp. Communiceer wel helder naar

ze wat hun mogelijkheden en onmogelijkheden

zijn. Maak bij het begin van het proces duidelijk

wie waarover gaat in het traject dat gaat komen.

Dit past ook weer bij het principe: schoenmaker

‘�Laten�we�terugkeren�naar�het�vertrouwde:��doe�gewoon�wat�je�goed�kunt’

De mens in de stedelijke vernieuwing 06.2004 De Stad vernieuwt 81

82 De Stad vernieuwt 06.2004 De mens in de stedelijke vernieuwing

Ach, het was ooit zo makkelijk en overzichtelijk.

Je bedacht een plan, liet het door het bestuur

accorderen en de uitvoering kon beginnen. Goed,

het proces verliep soms wel eens moeizaam. Als

bewoners of organisaties er andere ideeën op

nahielden en tegen de plannen in het verzet kwa-

men. Maar als er voldoende inspraak was

geweest dan werden de plannen vroeg of laat

toch gewoon uitgevoerd zoals bedacht was. En

dat was goed.

Die tijd ligt inmiddels achter ons. Want nu blijft

een beleidsnota maar al te vaak een beleidsnota.

Vol goede plannen en bedoelingen maar even

ver van een daadwerkelijke uitvoering als de

hemel van de aarde. Zo hebben gemeenten en

corporaties uit ervaring moeten leren dat er

grenzen zijn aan de maakbaarheid van de samen-

leving. Niemand zit te wachten op hemelbestor-

mende plannen die nooit uitgevoerd zullen

worden. Wie resultaten wil, zal dus ook moeten

zoeken naar de beste manier om die te bereiken.

Een van de gevolgen is dat gemeenten en private

organisaties veel opener zijn gaan staan voor

elkaar. Partijen slaan de handen ineen. Ze leggen

afspraken vast in convenanten en richten geza-

menlijke projectorganisaties op.

Solide basis

Blijft over: de bewoners zelf. Hoe bereik je dat

zij meedoen? Niet door ze alleen uit te nodigen

om mee te denken. De opkomst bij inspraakbij-

eenkomsten is vaak bedroevend laag en al hele-

maal niet representatief waardoor het draagvlak

voor plannen en ingrepen gering blijft. Sterker,

door deze manier van werken slaan gemeenten

de plank volledig mis. Want met het creëren van

betrokkenheid rondom de planvorming is alleen

de korte termijn gediend. Want waar het om gaat,

is niet om bewoners mee te laten denken, maar

om mee te laten doen. Het gaat om het daadwer-

kelijke gedrag van bewoners. Ze moeten kunnen

participeren in de samenleving, voordat ze kun-

nen participeren in de planvorming. Gemeenten

en corporaties doen er daarom verstandig aan de

maatschappelijke participatie te stimuleren.

Alleen zo kan er betrokkenheid op de lange ter-

mijn ontstaan. Door voort te bouwen op de

bestaande netwerken in de stad en door nieuwe

Steven Hokken is projecten procesmanager stedelijke

ontwikkeling. Hij was als project manager betrokken bij

de Vinex-locatie Leidschenveen en het kantorengebied

Beatrixkwartier in Den Haag.

Iris van Veen is senior adviseur Communicatie bij een

corporatie.

Over meedenkenen meedoen Te veel voor, te weinig door de bewoners

De planvorming moet anders. Zoveel is wel duidelijk. Met meer samenwerking tussen de gemeente en de private partijen. Maar zonder de bewoners over te slaan want daarmee vergroot je de kans op het vastlopen van de plannen. Dus de centrale vraag is: hoe bereik je de bewoners? Door ze eerst maatschappelijk mee te laten doen. Alleen dan kunnen ze ook meedoen in de planvorming.

‘ Niemand zit te wachten op hemelbestormende plannen die nooit worden uitgevoerd’

Steven Hokken | Iris van Veen


netwerken te stimuleren. Vaak wordt gefocust op

traditionele netwerken, zoals politieke partijen of

buurtverenigingen. Maar bewoners zitten in veel

meer netwerken en zijn ook via een andere weg

aan te spreken. Bijvoorbeeld via een oudercom-

missie, een moskee of via een hengelsportver-

eniging. Bouw aan een netwerk van bekenden.

Die maken dat je als bewoner wilt deelnemen en,

belangrijker, wilt blijven deelnemen.

Probeer ook nieuwe netwerken te creëren.

Die leiden tot meer sociale cohesie in een wijk

en dat is het fundament waarop je verder kunt

bouwen. Sociale cohesie is de basis om tot ver-

andering in een wijk te komen. En het is een

solide en duurzame basis. Ook nadat de fysieke

maatregelen zijn uitgevoerd, blijven de bewoners

zich verantwoordelijk voelen voor hun wijk.

Lokale dynamiek

Netwerken ontstaan niet vanzelf. Daar is een

inspanning van de gemeente en van de corpora-

ties voor nodig. Het zou goed zijn om daar nu

eens op te focussen. Gemeenten en corporaties

doen er goed aan om niet meteen allerlei

nieuwe plannen uit de hoge hoed te toveren.

Die gewoonte is in Nederland een tweede natuur,

ontstaan vanuit het idee dat de samenleving

maakbaar is en dat vrijwel alles – zeker de fysie-

ke omgeving – gestuurd en gepland kan worden.

De realiteit leert echter dat er achterstandswijken

zijn die zonder grootschalige fysieke ingrepen

omgetoverd zijn in yuppenbuurten. Ze zijn op

eigen kracht veranderd. Een voorbeeld is De Pijp

in Amsterdam. Die buurt droeg eerst het stempel

van een achterstandsbuurt maar staat nu bekend

als het Quartier Latin van Amsterdam. Er zijn

blijkbaar ook andere katalysatoren aan het werk

die voor positieve veranderingen kunnen zorgen.

Doen gemeenten en corporaties er niet verstan-

diger aan eerst te investeren in de cultuur en

omgeving van de bewoners? Door hun initiatie-

ven te ondersteunen. Door ontmoetingen te

organiseren en daarvoor een aanleiding te creë-

ren. In Zuilen in Utrecht is bijvoorbeeld uitge-

breid gevierd dat de wijk 50 jaar bestaat. Laat de

sportvereniging uit de buurt zich presenteren,

maak internationaal georiënteerde proeverijen,

laat schoolkinderen optreden. Benut die activitei-

ten om netwerken te versterken en de sociale

cohesie te bevorderen.

Het vraagt om een omslag in het denken bij

gemeenten en corporaties. Het vraagt om een

besef dat het bij verandering niet zozeer om ratio

gaat, maar om emotie. Dat weet eenieder die

een fusie of reorganisatie heeft meegemaakt.

Dus eerst maar eens luisteren. Ondersteun initia-

tieven, stimuleer het zelforganiserend vermogen

van bewoners en laat de verandering daar

beginnen.

Meedoen en meedenken

Een actieve lokale cultuur is een vruchtbare

bodem voor ingrijpende veranderingen. Pas dan

heeft het zin bewoners bij de planvorming te

betrekken. Want pas dan krijg je zicht op de

wensen en de behoeften van de wijkbewoners

en kun je plannen maken. Eerst meedoen, dan

meedenken.

Gemeenten en corporaties kunnen zelfs een stap

verder gaan. Geen plannen voor de bewoners,

maar door de bewoners. Waarbij de gemeente de

kaders aangeeft. Zoals bijvoorbeeld in Almere. De

woningstichting WVA biedt allochtonen de moge-

lijkheid om bij elkaar te wonen, zodat ze gebruik

kunnen maken van speciale voorzieningen. Voor

het organiseren van een Pakistaanse bruiloft bij-

voorbeeld. Ook in Utrecht worden bewonersiniti-

atieven ondersteund. In de wijk Leidsche Rijn

heeft de gemeente bewust plekken opengelaten,

die kunnen worden ingevuld met ideeën van

bewoners. Leidsche Rijn ondersteund ook initia-

tieven van bewoners die woningbouw met speci-

ale kinderopvang willen realiseren.

In de wijk Rode Burg maken de bewoners zelf

het stedenbouwkundige plan voor de vernieu-

wing van hun wijk. Betrokkenheid uit zich in ver-

antwoordelijkheid. Voor de inrichting van de

wijk en voor de medebewoners. Zo leveren de

bewoners zelf een belangrijke bijdrage aan de

wijkontwikkeling. //

‘ Door maatschappelijke participatie te stimuleren, ontstaat betrokkenheid op lange termijn’


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Amst

erda

m/B

ijlm

erm

eer


' eerst investeren in de cultuur!'

veau ligt de bal bij de risicodrager.’ //


De�stad�zelf�gedachten�laten�ontwikkelen

Paul Depla | wethouder

Wethouder Paul Depla begeleidt de stedelijke vernieuwing van Nijmegen. Begeleidt is hier het juiste woord, want de gemeente stelt vooral kaders en toetst die. Particuliere initiatieven van ontwikkelaars en bewoners krijgen in Nijmegen alle ruimte. De nieuwe wijsheid luidt dat de stedenbouwkundige plannen vooral flexibel genoeg moeten zijn om de maatschappelijke dynamiek aan te kunnen. ‘Het denken in blauwdrukken is niet meer van deze tijd.’

in Tilburg, zit daar nu heel hard achteraan. Er zit ook een generatiewisseling

bij de bestuurders achter. Het denken in blauwdrukken is niet meer van

deze tijd. In mijn ogen ben je een krachtig bestuurder wanneer je kunt mee-

bewegen met nieuwe inzichten en wanneer je in een stad verschillende

repertoires kunt inzetten. Fons Asselbergs is daar een goed voorbeeld van;

hij kan nieuwe gedachten oppakken en daar zelf iets mee doen. Daarmee

wil ik overigens niet de vorige generatie bestuurders veroordelen, integen-

deel. Het werk van mensen als Ypke Gietema in Groningen en John Wevers

in Maastricht past in een bepaald tijdsgewricht. De methode die ik nu

voorsta is evenmin dé methode; over tien jaar beoordelen we die wellicht

weer heel anders. Maar ik zie mezelf in eerste instantie als bestuurder en

niet als een superambtenaar die vakinhoudelijk overal van op de hoogte is.

Daar heb je ambtenaren voor. Wat dat betreft spiegel ik me eerder aan

generalisten als Gerlach Cerfontaine, die eerst de baas was van een zieken-

huis en nu Schiphol bestuurt.’

Ten�slotte�de�verhouding�tussen�de�gemeente�en�de�ontwikkelaars.�Wat�is�daarop�jouw�visie?

‘In veel plaatsen zie ik de gemeente plannen van ontwikkelaars verdedigen

alsof het hun eigen plannen zijn. Wij zitten meer op de lijn van voorwaarden

creëren en goed toetsen; we ambiëren geen scheppende rol. Daarom maakt

het ook niet zoveel uit wie er plannen maakt: de ontwikkelaar of de bewo-

ner. Het is allemaal particulier initiatief. Voor onze ambtenaren was deze

opstelling wel even wennen. De stedenbouwkundigen waren hier gewend

zelf plannen te maken; de ontwikkelaars haalden vervolgens de tekeningen

op. Met dat ‘meetekenen’ zijn we gestopt. We maken alleen nog master-

plannen, omdat die meer kaderstellend van karakter zijn. Op deelplanni-

veau ligt de bal bij de risicodrager.’ //


Hoe�staat�de�stedelijke�vernieuwing�in�Nijmegen�er�voor?‘We zijn net klaar met een aantal grote binnenstedelijke opgaven in het

kader van ons Centrumplan 2000. Denk bijvoorbeeld aan het winkelgebied

Mariënburg. Die vernieuwing heeft zeker effect gehad, aangezien private

partijen in de omgeving ook zijn gaan investeren. Op dit moment bevinden

we ons in een relatief luxe positie, omdat we kunnen werken aan nieuwe

plannen als het Plein 44 en de Hessenberg.’

Nijmegen�beantwoordt�dus�niet�aan�het�landelijke�beeld�van�stag-natie�en�moeizame�voortgang?

‘Nou in de binnenstad in ieder geval niet. Wel deed zich gek genoeg het

omgekeerde voor: de ontwikkeling van locaties aan de stadsrand – met

name de Waalsprong – verliepen uiterst moeizaam. De productie kwam

daar maar niet op gang, terwijl wij juist de binnenstedelijke productie afkne-

pen om de kansen voor de afzet op de Waalsprong te maximaliseren.

Gevolg: in de hele stad liep het aantal nieuwe woningen terug. We hebben

daarom besloten niet meer op basis van schaarste te ontwikkelen.

Dat beleid begint nu zijn vruchten af te werpen. Op het kazerneterrein Limos

wordt gebouwd, het terrein van de oude zeepfabriek Dobbelman is in ont-

wikkeling en in een aantal woonbuurten hebben we in totaal twintig kleine-

re locaties aangewezen waar plannen gerealiseerd mogen worden. Dat

levert geen enorme aantallen nieuwe woningen op, maar voor die buurten

is het prima. De echte grote uitbreiding komt in 2004 van de grond, wan-

neer de Waalsprong op stoom komt. Daar komt bij dat de universiteit en de

hogeschool ook aan het bouwen zijn, op een bijna anticyclische manier. Er

gebeurt dus van alles.’

‘�Investeren�in�woningen�met�kwaliteit�is�wat�anders�dan�puur�markt�conforme�operaties�met�veel�sloop�en�nieuwbouw’

>


Hoe�verloopt�de�herstructurering�van�de�naoorlogse�wijken?‘Daar is Nijmegen nog niet aan toe. Herstructurering betekent hier – in

tegenstelling tot wellicht de Randstad – de aanpak van een aantal vooroor-

logse buurten, zoals het Rode Dorp, de Wolfskuil en het Willemskwartier.

In dergelijke wijken spelen hele andere discussies, ook omdat ze qua

functies nog redelijk gemengd zijn. Als we de naoorlogse gebieden gaan

aanpakken, zal dat zeer gefaseerd gebeuren. Bij grootschalige sloopplannen

plaats ik bij voorbaat vraagtekens en het doet me deugd dat ze op veel

plekken in dit land niet blijken te werken. Die plannen worden hier op dit

moment overigens ook niet ontwikkeld. De verhuurbaarheid van de wonin-

gen in wijken als De Hatert is nog steeds prima en de eerste vernieuwings-

gedachten daar gaan veel meer in de richting van renovatie en een verbete-

ring van de woonomgeving. Uiteraard moet er geïnvesteerd worden in

woningen met kwaliteit, maar dat is wat anders dan puur marktconforme

operaties met veel sloop en nieuwbouw.’

Herstructurering�krijgt�in�Nijmegen�een�andere�lading.‘De naoorlogse wijken worden wel aangepakt, maar dan in een mix van

beperkte verdichting, woningverkoop en daarmee herpositionering in

de markt, renovatie en betere voorzieningen. Hoe krijg je bijvoorbeeld het

niveau van de zorgvoorzieningen op peil? Dat vergt zeker de nodige inves-

teringen. Herstructurering is dus meer dan sloop. Sterker nog: mijn erva-

ring is dat sloopplannen contraproductief werken. Hoe meer je de

trom roert over sloop, hoe minder er daadwerkelijk gebeurt. De weerstand

van bewoners tegen sloop groeit, terwijl je ze eigenlijk moet verleiden.

Mijn voorganger Jacques Thielen had de bijnaam ‘Sjakie de sloper’.

Maar inmiddels zijn er in mijn tijd als wethouder de facto meer woningen

gesloopt. Conclusie: richt daar niet teveel de aandacht op.’

Hoe�verloopt�de�samenwerking�met�de�corporaties?‘Wat ik opvallend vind, is dat ze moeilijk doen over de terugkeergarantie

en de gewenningsbijdrage, beide in het kader van vernieuwingsplannen.

De corporaties nemen daar hele principiële standpunten over in. Terwijl ik

denk: doe dat nou gewoon. Uit ervaring weten we dat slechts 30% van de

mensen weer terugkomt. Met die gewenningsbijdrage kun je mensen laten

wennen aan meer kwaliteit en kunnen ze vervolgens zelf uitzoeken hoe ze

de hogere huur gaan betalen. Dat stemt bewoners veel positiever. De

gemeente doet op dit moment vooral zaken met de grotere corporaties.

Zij zijn nu eenmaal in staat om dingen op te pakken. Corporaties met een

louter beherende taak kunnen dat minder goed en ik voel er weinig voor

om de rekening te betalen voor het afdekken van hun risico’s. We werken

dus niet meer met corporaties die financieel de broek niet kunnen ophouden.’

In�een�interview�heb�je�eens�gezegd�dat�we�moeten�ophouden�met�de�integrale�aanpak.�Wat�waren�de�reacties�op�die�uitspraak?

‘Bij VROM was men er wat verbaasd over, maar veel mensen aan de fysieke

vernieuwingskant konden zich er wel in vinden. Als je alles met alles gaat

verbinden, kom je op een gegeven moment niet meer uit de knoop. Gezien

de lange tijdsduur van projecten pleit ik daarom voor een flexibele aanpak.

Maak de fysieke plannen zo dat je steeds in kunt spelen op de veranderen-

de keuzes op het terrein van onderwijs en de sociale sector. Laat daar in de

grondexploitatie ook ruimte voor. Op dit moment weten we ook niet wat de

economie gaat doen. Bij een aantrekkende economie trekken de bedrijven

weer mensen aan, maar als het minder blijft gaan ontstaan er meer bedrijf-


jes aan huis. De stedenbouw moet met dergelijke ontwikkelingen kunnen

meebewegen. Uiteraard moet je wel in de gaten houden wat er dan in de

wijken precies gebeurt; op welke manieren kun je ingrijpen bij overlast.

Ik heb wel eens gezegd dat we moeten overstappen van een huurbescher-

ming naar een buurbescherming. Wanneer je als gemeente gemakkelijker

kunt ingrijpen bij overlast, kun je ook meer vrijlaten.’

Welke�rol�spelen�de�bewoners�bij�de�stedelijke�vernieuwing?�‘Bij het herontwikkelen van de Dobbelmanfabriek hebben wij het buurtco-

mité erbij gehaald en ze gevraagd drie scenario’s te ontwikkelen met drie

randvoorwaarden: er moet een stedelijke voorziening worden gerealiseerd,

het geheel moet financieel sluitend zijn en er moet maatschappelijk draag-

vlak voor zijn. Het college zou één scenario kiezen en daar een ontwikkelaar

op selecteren. Zo gezegd, zo gedaan. Het comité heeft ondersteuning van

de ambtenaren gekregen en is aan de slag gegaan. Gevolg: bewoners

maken nu zelf de afwegingen en zien hoe lastig dat kan zijn. Maar het grote

voordeel is dat je veel inzichten over de kwaliteit van de plek uit de wijk

kunt aanboren. Voor ons als gemeente is het ook leuk om in een andere rol

te zitten. Probeer de stad zelf gedachten te laten ontwikkelen. Als ik zelf zo

nodig projecten wil ontwikkelen, moet ik maar projectontwikkelaar worden.’

Hoe�verloopt�dit�bottom�up�ontwikkelingsproces��tot�nu�toe?

‘We zijn nu ruim drie jaar bezig en het proces wordt er niet langer door dan

bij een reguliere aanpak. In het begin is het voor iedereen even wennen en

veel hangt van de inzet van personen af. Maar aan het einde van het proces

win je weer tijd, doordat het aantal bezwaren minimaal is. Tegelijkertijd zijn

we overigens gestart met de herontwikkeling van een verpleeghuis, waarbij

we voor de traditionele top down methode hebben gekozen. De buurt

kwam hier in opstand en de interactie met de ontwikkelaar vond dus veel

meer plaats in de vorm van tegenspraak. De ontwikkelaar heeft de kritiek

ter harte genomen en een nieuw plan gemaakt met een nieuwe architect.

Hierdoor loopt de ontwikkeling wel vertraging op, met de Doblbelman-

fabriek liggen we nu voor. Kortom, per project moet je kijken hoe de

bewoners erbij kunnen worden betrokken en welke ondersteuning de

gemeente daarbij kan bieden.’

Is�het�Dobbelman-project�een�voorbeeld�van�een�‘vitale�coalitie’�tussen�gemeente,�bewoners�en�marktpartijen?�Een�term�die�onder�meer�door�jouw�partijgenoot�Dominic�Schrijer�in�Rotterdam�wordt�gehanteerd.

‘Absoluut, het is een goed voorbeeld van een vitale coalitie. Het is een ont-

wikkeling waar een zeker momentum achter zit. Pieter Tops, mijn promotor

‘Aan�dit�plein�woon�ik.�Tien�jaar�geleden�ging�het�hier�niet�goed.�Er�was�verloedering,�er�waren�junks�en�de�huizenprijzen�zakten.�Bewoners,�verenigd�in�de�Beheergroep�Schimmelplein,�zijn�toen�samen�met�de�gemeente�aan�de�slag�gegaan�om�de�neerwaartse�spiraal�te�doorbreken.�Resultaat:�er�is�een�nieuwe�school�geko-men�en�het�plein�is�heringericht.�Nu�hoort�het�weer�bij�elkaar�en�zit�de�wijk�in�de�lift.�Over�de�inrichting�van�het�plein�is�goed�nagedacht.�Het�is�voor�veel�dingen�geschikt.�Iedereen�gebruikt�het.�De�woningen�in�de�omgeving�zijn�ook�verbeterd�en�de�over-last�is�grotendeels�verdwenen.�Jaarlijks�worden�er�feesten�en�andere�activiteiten�georganiseerd�en�daardoor�is�er�weer�binding�tussen�bewoners�ontstaan.�Dit�is�een�authentieke�stadswijk;��een�beetje�een�dorp�in�de�stad.’

‘�We�ambiëren�geen�scheppende�rol.�Daarom�maakt�het�ook��niet�zoveel�uit�wie�er�plannen�maakt:�de�ontwikkelaar�of��de�bewoner’

Ronald Löhr is adviseur stedelijke ontwikke-

ling, projectleider van het structuurplan

Deventer en procesmanager ondergronds

parkeren Oud-West, Amsterdam.

Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Rot

terd

am/A

lexa

ndri

um


‘ Betalen voor parkeren is pas het begin van de oplossing’



‘ Het is een echt vechtverhaal geworden’

Jennifer Scholl | Jan Verkaik | bewoners

Het stedenbouwkundige plan voor de woonbuurt de ‘Rode Brug’ in Utrecht werd in eerste instantie door de bewoners zelf gemaakt. Maar de planontwikkeling liep vast op bestuur-lijk gekrakeel en ambtelijke bezwaren. Toch heeft het uiterst moeizame proces de bewoners uiteindelijk opge-leverd wat ze graag wilden: er wordt voor hun buurt een mooie plek aan het water gecreëerd. ‘We moesten steeds overal voor vechten. Het is een vecht-verhaal geworden.’

die tijd om medewerking en kritiek van de amb-

tenaren gevraagd maar kregen niets op papier

en nu veegden ze met ons plan de vloer aan.

We gooiden het bijltje erbij neer. Dat levert in

de pers natuurlijk altijd smeuïge verhalen op.

Belangrijker echter was dat de SEV lucht had

gekregen van onze aanpak en die wilde evalue-

ren. Daaruit bleek uit dat de gemeente, ondanks

dat ze een participatieproject wilde, niet is inge-

richt op dit soort processen. Van onze kant

hebben we verzuimd de ambtenaren voldoende

bij de planontwikkeling te betrekken.’

Vervolgens lag het plan stil.Scholl: ‘Na de verkiezingen zei de nieuwe wet-

houder dat ze het nog eens opnieuw met ons

wilde proberen. Kom maar met een voorstel,

was haar uitnodiging. Maar nog voordat wij

dat voorstel konden inleveren, lag er ineens een

tegenvoorstel van de wijkmanager en dat voor-

stel werd leidend. Daar zijn we niet mee akkoord

gegaan. Wij wilden ons niet in de rol van een of

andere klankbordgroep laten duwen.’

Verkaik: ‘De gemeente stelde vervolgens Jack

Stuart aan als intermediair; hij moest het plan

gaan trekken. Hij kwam heel open met ons pra-

ten en uiteindelijk konden we, nadat we hadden

bedongen dat we een plek in de projectgroep

kregen, instemmen met zijn plan van aanpak.

We mochten niet in de stuurgroep, maar hebben

wel voor elkaar gekregen dat ons plan als basis

werd genomen voor de verdere uitwerking.

Ook kregen alle partijen in de projectgroep –

ontwikkelaar BAM/HBG, de gemeente, corporatie

Mitros en wij – een vetorecht. Voorstellen moch-

ten alleen door naar de stuurgroep wanneer er

sprake was van unanimiteit in de projectgroep.

Op haar beurt mocht de stuurgroep alleen maar

ja of nee zeggen. Zij mocht geen inhoudelijke

wijzigingen in de plannen aanbrengen.’

Scholl: ‘Ook hebben we van tevoren gezamenlijk

de randvoorwaarden vastgesteld, iets dat de eer-

ste keer niet was gelukt omdat de ambtenaren ze

niet hadden geleverd – zelfs niet na aandringen.


Vervolgens verliep het proces heel behoorlijk.’

Verkaik: ‘De gemeente verwachtte dat wij bij

alles dwars zouden gaan liggen, omdat we het

eerste proces gestaakt hebben. Dat hebben we

echter niet gedaan, we zijn niet rancuneus.

Dat was niet in het belang van de buurt geweest.

Het proces moest wel doorlopen.’

Hoe ver is het plan nu?Scholl: ‘Begin november 2003 is het definitieve

stedenbouwkundige ontwerp gepresenteerd.

Bewoners vinden het een mooi plan, maar met

in verhouding te veel duurdere woningen en te

weinig parkeerplaatsen. Er komen 101 woningen

bij, maar er is geen geld voor ondergronds par-

keren. De woningen voor ouderen – vijftien stuks

– zitten wel in het plan. Daarvoor zoeken we nog

een opdrachtgever, omdat Mitros heeft aangege-

ven er niet in te willen investeren.’

Welk gevoel blijft er over wanneer jullie terugkijken op dit proces?

Scholl: ‘Het kost bloed, zweet en tranen, maar

we hebben ook veel lol gehad. Positief is dat

ik van hobby mijn werk heb kunnen maken.

Ik ben adviseur stedelijke vernieuwing bij Atrivé

geworden en help nu andere bewoners bij hun

vernieuwingsplannen.’

Verkaik: ‘Het eerste traject is niet op de inhoud

vastgelopen. Ons eerste plan was budgettair

neutraal en lijkt verdacht veel op het huidige

plan. Dat moest ook de wethouder toegeven.

Het liep vast op de vraag: hoe ga je met elkaar

om? We hadden de buurt mee, maar niet de

ambtenaren. Dat is nu anders. Dat betekent

overigens niet dat het eerste traject verloren tijd

is geweest. Er is veel kennis over de buurt en

over de wensen van de buurt vergaard en dat

komt altijd van pas.’ ////

Jennifer�Scholl

>

Jan�Verkaik

>

‘�We�hadden�de�buurt�mee,�maar�niet��de�ambtenaren’�

>


Wanneer was er sprake van dat de buurt vernieuwd zou worden?

Verkaik: ‘Voor 1995 was al bekend dat de

gemeente de Vechtoever wilde opknappen.

De gemeente had dat voornemen dus in de lade

liggen. Op een gegeven moment speelden er

allerlei ontwikkelingen in de directe omgeving

van de buurt – zo was er voor de Talmalaan een

behoorlijk slecht plan gemaakt – en dat was voor

ons de aanleiding om in actie te komen. Dat laten

we bij óns niet gebeuren, zo was de stemming.

De meeste bewonercomités doen weinig meer

dan kritiek geven maar zo zitten wij niet in elkaar.

Wij proberen alternatieven te formuleren. In dit

geval dus ook. We hebben een klein groepje

bewoners bij elkaar gebracht (waar ook Livina

Tummers van het buurtcomité deel van uitmaak-

te) en hebben een bevriende stedenbouwkundige

erbij gehaald. Toen zijn we gaan brainstormen.’

Scholl: ‘Uitgangspunt was de gedachte: waarom

kunnen wij niet zelf een plan ontwikkelen, in

plaats van lijdzaam af te wachten tot we bij de

inspraak iets zouden mogen zeggen. We hadden

de overtuiging dat we een mooie plek aan het

water zouden kunnen maken – in de buurt ervaar

je het water nu nauwelijks – en dat we bovendien

de wijk zouden kunnen vernieuwen, onder meer

door de bouw van ouderenwoningen.’

Hoe hebben jullie de plannen verwoord?Verkaik: ‘In een stedenbouwkundige ‘praatprent’

hebben we onze ambities neergelegd. Op basis

daarvan hebben we een gesprek geforceerd met

het volledige college van B en W. Overigens pas

nadat de buurt er eerst naar had gekeken.

Die betrokkenheid is essentieel.’

Scholl: ‘Ons idee sloeg aan maar toen moesten

we laten zien dat het ons menens was en dat

we de klus aankonden. In een startnotitie hebben

we een en ander nader uitgelegd. Nadat de

gemeenteraad de notitie had goedgekeurd, kre-

gen we geld uit het meerjarenprogramma stads-

vernieuwing om het plan verder te ontwikkelen.

Zelfs met onze voorwaarde dat wij de regie

wilden houden, ging de gemeente akkoord.’

Dat klinkt als een succesverhaal.Scholl: ‘Na vier jaar moeizame planontwikkeling

beseften we dat we tegen de stroom in zwom-

men. De samenwerking met de ambtenaren

verliep ronduit stroef. En het aantrekken van een

projectleider was een hele strijd. De gemeente

schoof een aantal mensen naar voren, maar

bij geen van hen hadden we een goed gevoel.

Wij wilden zelf onze projectleider kiezen.

Uiteindelijk hebben wij Chiel Rottier aangetrok-

ken en met hem zijn we vervolgens aan de slag

gegaan. De gemeente was niet blij dat wij

hun kandidaten hadden afgewezen.

Verkaik: ‘Zo moesten we steeds overal voor

vechten. Het is een vechtverhaal geworden.’

Hoe zijn jullie verder te werk gegaan?Scholl: ‘Aan de hand van een enquête hebben we

de wensen van de bewoners geïnventariseerd:

wat vond men goede en minder goede punten

van de wijk. Uiteindelijk bleven er drie hoofd-

wensen over: de buurtbewoners willen graag aan

de Vecht oud worden, ze willen graag een plek

aan het water en ze willen voorkomen dat de

Loevenhoutsedijk een stedelijke invalsweg

wordt.’

Verkaik: ‘Op basis van dat programma zijn we

gaan tekenen, zonder te denken aan geld of

andere beperkende voorwaarden. Dat is leuk en

risicovol tegelijk. De eerste plannen hebben we

gedurende het proces een aantal keren laten zien

aan de buurt. Met hun kritiek en suggesties heb-

ben we het plan verbeterd. Vervolgens zijn we

ermee naar de gemeente gegaan. We hebben de

gemeente en de woningcorporatie niet betrokken

in de planontwikkeling; de ambtenaren kregen

een concreet plan op hun bord. De inspraak ver-

liep dit keer andersom! Daar begon de schoen

eigenlijk al te wringen.’

Hoe werd het plan ontvangen door de gemeente?

Scholl: ‘We hebben een buurtavond voor de

politiek georganiseerd en alle fracties hebben

aangegeven ons plan inhoudelijk te steunen.’

Verkaik: ‘De wethouder heeft de buurtvisie

Hoogstraat – het uiteindelijke product van onze

inspanningen – wel in ontvangst genomen, maar

ze heeft de buurtvisie niet naar de raad gebracht.

Er moesten eerst nog enkele zaken worden aan-

gevuld, zo werd ons gezegd. Toen dat eenmaal

zover was, werd een advies aan de ambtenaren

gevraagd.’

Scholl: ‘Die lieten er geen spaan van heel.

Wij hebben vervolgens aangegeven dat het

voor ons zo niet meer hoefde. We hadden al

‘�Waarom�zouden�wij�niet�zelf�een�plan��kunnen�maken,�in�plaats�van�lijdzaam��af�te�wachten�tot�we�bij�de�inspraak�iets��zouden�mogen�zeggen?’

◊Ingrid de Moel is senior adviseur

Wonen en betrokken bij de wijkontwik-

keling van nieuwbouwwijken, stedelijke

vernieuwing en wijktransformatie.

Recentelijk heeft zij een onderzoek

afgerond naar mogelijkheden voor wijk-

transformatie zonder sloop-nieuwbouw

(resulterend in een publicatie en een

spelvorm) en is zij betrokken geweest

bij de totstandkoming van het wijk-

ontwikkelingsplan Nieuwland in de

gemeente Amersfoort.

column22222222222222224444222222222222999999999922222222222222222222999999992222222222222222999999999999999999999999999222222222222222222222222222222222222222222222222222222222266622222222222222222222222222222222222222222222

Mensen maken de stad

Een stad bestaat uit gebouwen én mensen.

Dat laatste wordt nogal eens vergeten.

Er wordt te veel op een fysieke manier naar

de stad gekeken. Gebouwen, die tellen mee.

Maar mensen . . .

Als je bouwt, is het heel belangrijk welk

mensbeeld je hebt en hoe je de samenleving

ziet. Ik heb beslissers in het fysieke bouw-

proces horen zeggen: ‘Ze kunnen niet eens

hun eigen huis inrichten. Dan moet je er toch

niet aan denken dat ze zich ook nog met de

wijk gaan bemoeien.’ Mensen worden gezien

als klant, inspreker, zorgvrager of gewoon

als lastig. In ieder geval niet als mensen die

hun eigen stad maken, in de stad investeren

of medeproducent zijn van hun omgeving.

Daar komt bij dat de beslissers in het fysieke

bouwproces vaak uit dezelfde hoek komen:

ze zijn man, blank en autochtoon.

Er speelt nog een probleem. Veel beslissers

in het fysieke bouwproces – veel stadsbewo-

ners incluis – zitten gevangen in het gedachte-

goed van de verzorgingsstaat. Er is veel

afstand tussen de mensen die aan de stad

sleutelen en zij die er leven. Overheid, ontwik-

kelaars, stedenbouwers en architecten heb-

ben zich stevig met de inrichting van de stad

bemoeid en de burger is zijn invloed op eigen

huis en omgeving kwijtgeraakt. Steeds minder

stadbewoners identificeren zich met hun

omgeving en de stad wordt steeds anoniemer.

Om de belangrijkste bron van stedelijke ont-

wikkeling weer aan te boren – de energie van

de stadsbewoners zelf – is het van belang

de mensen weer betrokken te maken, door

ze hun invloed en verantwoordelijkheid terug

te geven. Dan ontstaat een vitale en duurzame

stad. Wijken met een sterk sociaal weefsel

gaan langer mee en kosten minder aan onder-

houd, toezicht en criminaliteitsbestrijding.

In de jaren van de stadsvernieuwing werd er

met veel bevlogenheid voor mensen gebouwd.

De opgave van nu is anders, maar minstens

even uitdagend. Het gaat dit keer niet alleen

om huizen, maar ook om maatschappelijke

problemen zoals criminaliteit en het uit

elkaar vallen van sociale verbanden. De fysie-

ke jongens moeten de stad van stenen laten

aansluiten bij de stad van mensen. De fysieke

omgeving moet optimaal uitnodigen tot fysie-

ke en geestelijke activiteiten en tot zelfont-

plooiing.

Een hangplek voor jongeren is pure armoede.

Iets minder armoedig is het om jongeren de

ruimte te bieden hun eigen ontmoetingsplek

te kiezen en in te richten. Nog beter is het

jongeren de ruimte te geven op hun eigen

manier in hun omgeving te investeren, zoals

nu in het Amersfoortse Nieuwland gebeurt.

Dergelijke voorbeelden zie je ook in andere

steden, waar kunstenaars, studenten of

allochtonen de ruimte krijgen en een belang-

rijke motor van de stedelijke ontwikkeling

blijken. Kluswoningen, particulier opdracht-

geverschap, interactieve planvorming, ‘heel

de buurt’: het zijn allemaal voorbeelden van

het creëren van ruimte voor de burger.

Er is nog heel veel ruimte voor de burger te

vinden in allerlei stedelijke plannen, ook in

de fysieke. Een stedelijke structuurvisie of

bestemmingsplan sluit nog vaak veel uit;

veel kan niet of er zijn belemmerende regels

die zijn ingegeven door angst. Streef daarom

ook naar onbenutte ruimte, vul niet meteen

alle ruimte in, laat gaten open. De vitale stad

is erbij gebaat.


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

G

roni

ngen

/Ven

ster

scho

ol |

Kar

else

Van

der

Mee

r


‘�Een

�goe

de�b

rede

�scho

ol�v

raag

t�om

�loka

al�m

aatw

erk�

binn

en�e

en�re

gion

ale�

cont

ext‘

98 De Stad vernieuwt 06.2004 Brandpunten en broedplaatsen

En we noemen haar: Sofy

Brandpunten en broedplaatsen 06.2004 De Stad vernieuwt 99

En we noemen haar: SofyDe�voorzieningencorporatie�voor�maatschappelijk�vastgoed

De dynamische stad is een stad die door haar gebruikers voort-durend geëxploiteerd en uitgebuit wordt. Zij is een investe-ringsgoed bij uitstek en iedereen weet dat: de projectontwik-kelaar die op zijn kans loert, de belegger die zijn woningcom-plex uitpondt, de kraker die de leegstand benut en oma die haar zolder verhuurt. De dynamiek van de stad schept kansen voor grote en kleine vastgoedondernemers, pro-fessionele en niet-professionele. Iedereen weet dat? Nee, de doorgaans grootste vastgoedpartij weet dat niet: de gemeente. Die laat zo een half miljard euro per jaar liggen.

de school- en welzijnsgebouwen, het plannings-

resultaat van politbureaus uit een voorbije tijd.

Niet iets om trots op te zijn. Verkeerde gebou-

wen op verkeerde plaatsen. Gebouwen die

alleen als schoolgebouw bruikbaar zijn. Dat bete-

kent een gebruiksintensiteit van niet meer dan

25%.

Dat vindt Sofy zonde. Met iets meer inspanning

had er een mooi gebouw kunnen staan, dat ook

‘s avonds, in het weekend en tijdens de vakantie

wordt gebruikt. Het zijn bovendien gebouwen

die zelden op de goede plek staan. Doorgaans lij-

ken ze willekeurig gedropt in slecht onderhou-

den plantsoenen, weg van alle andere voorzie-

ningen. Meer dan eens krijgt Sofy visoenen van

prachtige, functieflexibele voorzieningen die kun-

nen meebewegen met de eisen van de tijd.

Mooi, duurzaam en goed gemanaged. Sofy is er

van

overtuigd dat dergelijke voorzieningen zichzelf

terugverdienen. Dergelijke voorzieningen wor-

den immers steeds meer waard, net zoals goede

woningen en goede kantoren. Sofy vindt afschrij-

ven iets voor weggooiartikelen. Niemand koopt

toch een eigen huis in de veronderstelling

dat het na de restantlooptijd van de investering

wordt gesloopt? Waarom gebeurt dat bij scholen

en welzijnsgebouwen dan wel?

sofy en cor

Sofy gaat niet op haar geld zitten, dat ligt niet in

haar natuur. Ze investeert de opbrengsten weer

in toekomstgerichte maatschappelijke voorzie-

ningen en daarmee in de stad. Ze opereert op

het snijpunt van het stedelijke en het maatschap-

pelijke en dat maakt haar uniek. Aan de ene kant

weet Sofy goed wat er in het sociale veld

gebeurt. Ze kent de trends, de behoeften en de

partijen. Ze ziet bijvoorbeeld dat ouderenhuis-

vesting en kinderopvang samen kunnen gaan

(denk aan voorleesoma’s), dat naschoolse

opvang en culturele instellingen elkaar wat te

bieden hebben, dat een verzorgingshuis ook

buurtfuncties kan herbergen en dat de aula van

een school ook een kerk kan zijn. Aan de andere

kant is Sofy vertrouwd met de wereld van

ruimte en vastgoed. Ze participeert in herstructu-

reringsprojecten, ze maakt interessante heront-

wikkelopties te gelde en ze is in staat om zaken

als onderhoud, energie, beveiliging scherp in

te kopen.

Zoals gezegd: Sofy staat haar mannetje. De klan-

ten van Sofy zijn doorgaans niet zo vermogend.

Met het aanbieden van gemeenschappelijke

Marc van Leent

Marc van Leent is adviseur op het gebied

van innovatie en betrokken bij de projecten

Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed, een

kenniskring van twaalf gemeenten; en de

Innovatie Academie, een educatief program-

ma voor maatschappelijk ondernemerschap.

>


De gemeente is eigenaar van een aanzienlijke

hoeveelheid vastgoed: scholen, welzijnsvoorzie-

ningen, theaters, sportaccommodaties, gebou-

wen voor eigen gebruik, et cetera. De (verzeker-

de) waarde van al dat vastgoed wordt geschat op

50 miljard euro en een rendementsverbetering

van één procent staat gelijk aan een bedrag van

500 miljoen euro per jaar. Voorwaar geen katten-

pis, maar is zo’n bedrag wel realistisch

en haalbaar? Wie iets weet van het beheer van

gemeentelijke accommodaties, zal er niet aan

twijfelen. De fragmentatie van het beheer over

verschillende diensten en afdelingen, de afwezig-

heid van cruciale vastgoedexpertise en de admi-

nistratieve cultuur en benaderingswijze van

gemeenten geven aanleiding voor een funda-

mentele ommezwaai. Professionaliteit, klantge-

richtheid en – vooral – ondernemerschap zijn de

kernwoorden van de nieuwe koers en de nieuwe

organisatie. Want die nieuwe organisatie ont-

breekt in het stedelijke spel. Een professionele,

klantgerichte en vooral ondernemende partij die

zich over het maatschappelijk vastgoed ontfermt:

de voorzieningencorporatie. Hoe ziet die voorzie-

ningencorporatie eruit? Een korte karakterschets.

sociaal voor fysiek

Als de voorzieningencorporatie een mens was,

zou ze Sofy heten. Sofy mag je naar eigen

behoefte aanspreken met het accent op de ‘So’

van sociaal of de ‘Fy’ van fysiek. Maar hoe je

haar ook aanspreekt, bij Sofy gaat sociaal altijd

voor fysiek. Voor haar komen maatschappelijke

instellingen op de eerste plaats. Dat zijn scholen,

welzijnsinstellingen, kinderdagverblijven, sport-

verenigingen en huisartspraktijken, maar ook

winkeliers. Want commercieel of niet, Sofy heeft

ze allemaal lief. Een goed voorzieningenniveau in

wijken en buurten, daar gaat het haar om. Sofy

komt uit de vertrouwde gemeentelijke

familie. Dat heeft voordelen, maar ook nadelen.

Daarom is ze recent uit huis gegaan en op zich-

zelf gaan wonen. Ze vindt het belangrijk dat haar

klanten speciaal voor haar komen, voor wat zij

hen te bieden heeft en niet voor haar familie.

Sofy is een dienstverlenend type. Ze zorgt, ze

regelt en ze reddert. Maar Sofy kan ook haar

mannetje staan. Bij het inkopen van haar spullen

kan ze zakelijk en doortastend optreden. Sofy is

ondernemend. Ze ziet altijd nieuwe kansen, waar

ze liever vandaag dan morgen mee aan de slag

gaat. Dat doet ze echter nooit alleen; samenwer-

ken is haar tweede natuur.

flexibele voorzieningen

Sofy ergert zich wel eens aan al die goedbedoel-

In het najaar van 2003 is mede op initiatief van

DHV een ‘Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed’

gestart. In deze kopgroep participeren twaalf

grote en middelgrote gemeenten die één ding

gemeen hebben, namelijk de ambitie om het

management van hun eigen vastgoed drastisch

te professionaliseren. Haal meer rendement uit

vastgoed (maatschappelijk en economisch) is

hun motto. Het doel van de kopgroep is om

van elkaar te leren en samen nieuwe kennis te

ontwikkelen. Eén van de gezamenlijke activitei-

ten is het uitvoeren van een benchmark (‘hoe

goed doen we het in vergelijking met andere

gemeenten’).

Binnen de kopgroep worden de kennisdomeinen

organisatie, vastgoed(beleid) en financiën ver-

kend. Binnen elk domein wordt steeds naar

drie oplossingrichtingen gekeken, die hiernaast

schematisch zijn weergegeven. De voorzienin-

gencorporatie is er daar één van.

Werkgebied Rol Positie

Kennisnetwerk gericht op voorzieningen volgend binnen dienst

per sector

Gemeentelijk gericht op gemeentelijke coördinerend binnen gemeente

vastgoedbedrijf voorzieningen

Voorzieningen- gericht op alle relevante initiërend naast gemeente

corporatie voorzieningen

In de Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed

participeren de gemeenten Almere, Amersfoort,

Assen, Breda, Den Haag, Doetinchem,

Eindhoven, Hilversum, Lelystad, Utrecht, Zwolle

en Zutphen.

‘�Sofy�is�een�ondernemend�en�dienstverlenend�type�én�ze�zit�niet�op�haar�geld’


voorzieningen speelt ze daar op in. Het onderlin-

ge contact dat haar klanten dan opdoen, heeft

al meermalen tot innige relaties geleid. Daar kun-

nen dan mooie dingen uit voortkomen voor de

buurt. Sofy vindt dat prachtig. Soms voelt ze zich

net een dating agent.

Sofy heeft een oudere broer waar ze zich graag

aan optrekt. Dat is Cor de woningcorporatie.

Cor heeft het ouderlijk huis al veel eerder verla-

ten. Hij is sterk en onafhankelijk. Hij zou haar

heel goed kunnen helpen met het uitbouwen

van haar onderneming. Boze tongen beweren dat

Cor veel geld heeft, veel meer dan hij nodig

heeft. Daar zal hij vroeg of laat toch wat mee

moeten doen. Sofy wil zich echter niet aan Cor

opdringen, maar misschien biedt hij zichzelf

wel aan.

maatschappelijk vastgoedbedrijf

Tot zover deze karakterschets van Sofy. De voor-

zieningencorporatie die door Sofy gepersonifi-

eerd wordt, bestaat echter niet. Maar wat niet is,

kan nog komen. Gelet op de omvang van het

bezit ligt het voor de hand dat de gemeente het

voortouw neemt. Daarnaast mag ook de beteke-

nis van woningcorporaties benadrukt worden.

Goede maatschappelijke voorzieningen zijn

immers voor corporaties van groot belang,

zowel maatschappelijk als economisch. Denk bij

het laatste aan de waardeontwikkeling van hun

omliggend onroerend goed. Met hun vastgoed-

expertise en investeringskracht kunnen woning-

corporaties veel betekenen voor de beoogde

voorzieningencorporatie. Zij zouden voorzienin-

gencorporaties zelfs kunnen oprichten. De door

het Centraal Fonds Volkshuisvesting gecalculeer-

de vermogensovermaat van tien miljard euro

moet toch ergens voor ingezet worden. Je hoeft

niet zo lang rond te lopen in buurten en wijken

om te zien dat de investeringsopgave zeer aan-

zienlijk is. Daarvoor kan de investeringskracht

van woningcorporaties uitstekend ingezet wor-

den. Hun vermogenspositie wordt dan benut als

risicobuffer voor een nieuwe dimensie van het

maatschappelijk ondernemerschap.

Er is een toenemend aantal gemeenten dat een

vastgoedbedrijf voor maatschappelijke voorzie-

ningen heeft, of een dergelijk bedrijf overweegt.

Bedrijfskundige motieven domineren daarbij

doorgaans. De gangbare redenering is dat door

centralisering van het vastgoed voldoende kriti-

sche massa ontstaat voor professionalisering

van een aantal functies. Dit levert geld op.

Hoe geldig de motieven voor dergelijke vast-

goedbedrijven ook zijn, als er volstaan wordt

met alleen een bedrijfskundige operatie, wordt

een grote kans gemist. Namelijk de kans om dit

vastgoedbedrijf een strategische rol te laten ver-

vullen bij stedelijke vernieuwing. De kans op een

vastgoedbedrijf dat niet alleen gaat voor bedrijfs-

economische doelen, maar ook gericht is op

maatschappelijk rendement. Sofy, waar ben je? //

‘�Meer�dan�eens�krijgt�Sofy�visioenen�van�prachtige�functieflexibele�voorzieningen��die�kunnen�meebewegen�met�de�eisen��van�de�tijd’


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Gem

eent

ehui

s Ty

naar

lo |

Van

Eger

aat /

links

Stad

skan

toor

Nie

uweg

ein

| Cla

us e

n K

aan

/rec

hts

‘ In het stedelijke spel ontbreekt vooralsnog een professionele, klantgerichte en vooral ondernemende voorzieningenorganisatie’


‘Van�oudsher�zijn�scholen�centrale�punten�in�wijken.�De�Brede�School�bouwt��op�die�traditie�voort.�Er�vindt�onderwijs�plaats,�zowel�aan�kinderen�als�aan�vol-wassenen.�Via�de�ouders�worden�ook�de�buren�bereikt�en�zo�kan�de�binding��van�bewoners�met�de�wijk�worden�versterkt.�Maar�er�zitten�ook�andere�functies�onder�dit�ene�dak�die�een�uitstraling�hebben�naar�de�wijk�zoals�welzijn,�cultuur�en�zorg.�Van�belang�is�dat�de�verschillende�organisaties�met�het�gezicht�naar�elkaar�toe�staan,�zodat�een�basis�wordt�gelegd�voor�een�mogelijke�samenwer-king.�Uiteindelijk�is�succes�afhankelijk�van�de�inzet�van�personen:�zien�mensen�de�Brede�School�zitten�en�willen�ze�hun�energie�erin�stoppen.�Een�Brede�School�met�woningen�erboven�is�een�volgende�stap;�daarmee�vergroot�je�de�veiligheid�en�de�levendigheid.�De�eerste�projecten�zijn�reeds�gerealiseerd.�Een�inspirerende�stap�voor�de�ontwikkeling�van�kinderen�en�voor�de�samenhang�in�de�wijk.’


De brede schoolBron van inspiratie en verleiding

De brede school is in opkomst. In meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten bestaan er plannen voor. De brede school wordt echter zeer verschillend gedefinieerd: van een school die alleen inhoudelijk samenwerkt met een kinder-dagverblijf tot een school die de huisvesting deelt en een inhoudelijke visie op de ontwikkeling van kinderen, ouders en wijkbewoners uitdraagt.

GertJan ten Hoor | Wil Voorn

Een brede school volgt en vormt de wijk en

dat wordt gelukkig door steeds meer gemeenten

onderkend. Vandaar hun streven om in één

gebouw wijkgerichte instellingen voor zorg en

onderwijs (voor kinderen tot twaalf jaar) samen

te brengen. Zoals één of meer basisscholen,

een peuterspeelzaal, een (commercieel) kinder-

dagverblijf en een instelling voor naschoolse

opvang. Een volgende stap is om deze centra

uit te breiden met voorzieningen als een sport-

hal, een vergadercentrum voor clubs en vereni-

gingen, een wijkgericht gezondheidscentrum

(met bijvoorbeeld een huisartsencollectief), een

consultatiebureau en een fysiotherapeut. Als dat

gebeurt, kun je beter spreken van een wijkcen-

trum nieuwe stijl. Daarmee stappen we meteen

van het idee af dat alleen een winkelcentrum

het centrum van een wijk zou kunnen vormen.

De invulling van een brede school is bij een

Vinex-wijk een heel andere opgave dan bij een

herstructureringswijk. De samenstelling en de

ontwikkeling van de bevolking bepaalt immers

de activiteiten en de partnerkeuze van de brede

wijkschool. Een goede brede school vraagt om

lokaal maatwerk binnen een regionale context.

Goed nadenken over het concept van de brede

school, kan daarbij als inspiratiebron dienen voor

‘ Je kunt eigenlijk beter spreken van een wijkcentrum nieuwe stijl’

Gert-Jan ten Hoor is consultant en

marktmanager Maatschappelijk Vast-

goed. Zijn werkzaamheden zijn gericht

op conceptontwikkeling en organisatie-

advies voor multifunctionele accommo-

daties en brede scholen. Twee recente

projecten waaraan hij gewerkt heeft

zijn de realisering van Multifunctionele

accommodaties in Tilburg (Noordhoek

en Quirijnboulevard) en de internatio nale

Frans-Duitse Eurocampus in Shanghai,

China.

Wil Voorn is senior adviseur Onderwijs-

huisvesting en adviseert school- en

gemeentebesturen bij de planvorming

en projectvoorbereiding van scholen-

bouw. Hij is recentelijk betrokken

ge weest bij het opstellen van een glo-

baal integraal huisvestingsplan voor 6

basisscholen in de buurten Kortvoort en

Holendrecht in Amsterdam Zuid Oost

en bij het opstellen van een programma

van eisen voor de ontwikkeling van

een brede school in Diemen.

>


nieuwbouwontwikkeling en herstructureringsop-

gaven.

Kloppend hart

Je kunt je afvragen of een brede school daadwer-

kelijk als een wijkcentrum kan functioneren.

Komen hier de mensen uit een wijk bij elkaar

die behoefte hebben aan een praatje? Is dit een

plek van waaruit de gemeente initiatieven lan-

ceert om de samenleving levend en boeiend te

houden. Kunnen hier coalities gesmeed worden

voor een integrale aanpak van onderwijs, zorg en

welzijn? We denken dat in de dagelijkse praktijk

nog net één stap te weinig wordt gezet om deze

vragen positief te beantwoorden. Wat ontbreekt

is de concentratie van alle wijkvoorzieningen

op één plek.

Denk bijvoorbeeld ook aan de plaatsing van

kerken bij dit wijkcentrum. Door de terugloop

van het aantal bezoekers zijn steeds minder kerk-

genootschappen in staat zelf een gebouw neer

te zetten. In de Bijlmermeer, waar de grond

schaars en het aantal kerkgenootschappen groot

is, worden verzamelgebouwen gerealiseerd

waarin kerken, verenigingen en – om de plannen

commercieel haalbaar te maken – appartementen

een plaats krijgen. Wat voor kerkgenootschappen

geldt, geldt ook op voor andere wijkdiensten

zoals de politie, het postkantoor of het café.

Door alle wijkvoorzieningen bij elkaar te brengen

ontstaat een daadwerkelijk en levend alternatief

voor de obligate en eenvormige winkelcentra die

nu moeten doorgaan voor het kloppende hart

van een wijk.

Inspiratie

De uitdaging die we graag aan de brede school

willen meegeven, is niet alleen om samen te

werken met de sociale partners maar ook om

een inspiratiebron te zijn voor de economische

en fysieke partners bij een (her)ontwikkeling.

Het sociale aspect is onderbelicht vanwege het

verschil in aanpak, taal en werkwijze van de

diverse partners. De ‘harde’ gemeentelijke dien-

sten (zoals het grondbedrijf, stedenbouw en

ruimtelijke ordening) en commerciële partijen

stellen vaak de randvoorwaarden voor een plan

op. De ‘zachte’ gemeentelijke diensten (zoals

maatschappelijke ontwikkeling, onderwijs, cultuur,

welzijn en sport) en maatschappelijke instellin-

gen mogen vervolgens, binnen de gestelde

kaders, een passende oplossing vinden voor de

benodigde voorzieningen en sociale verbanden

in een wijk.

Verleiding

Dit is ongewenst omdat de sociale aspecten een

wijk, dorp of stad leefbaar en duurzaam maken.

Veiligheid is bijvoorbeeld niet af te dwingen met

alleen fysieke en economische maatregelen.

De sociale aspecten kunnen meer de kaders voor

de economische en fysieke planontwikkeling

aangeven. Indien de brede school voor een her-

nieuwde krachtenbundeling van de sociale part-

ners kan zorgen, kunnen zij gezamenlijk zorgdra-

gen dat zij een inspirerende partner worden in

het planproces. Op deze wijze kunnen zij andere

partijen verleiden hun eerder als partner bij het

proces te betrekken en gezamenlijk de kaders

bepalen. //

‘ Een goede brede school vraagt om lokaal maatwerk binnen een regio-nale context’

Een zee van portieketages 06.2004 De Stad vernieuwt 107

108 De Stad vernieuwt 06.2004 Een zee van portieketages

Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Roe

rmon

d/de

sign

er o

utle

t‘

Het

gaa

t ero

m d

at b

ezoe

kers

ver

maa

kt e

n ve

rras

t wor

den’


Opwaardering openbare ruimte

Van bewoner naar beheerder

Martijn Scheerder

Nederland kent niet veel kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Bij de inrichting worden vooral standaardmaterialen gebruikt en door geldgebrek sneuvelen al tijdens de ontwerpfase juist die plannen die voor extra kwaliteit kunnen zorgen. Gevolg is dat we vaak met een weinig inspirerende en bovendien weinig duurzame openbare omgeving opgescheept zitten. Maar er is een manier om de kwaliteit naar een hoger niveau te brengen. Namelijk door de bewoners te betrekken bij het beheer.

Martijn Scheerder is planoloog en adviseur

op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling,

milieu en integraal beheer van openbare

ruimte (IBOR). Hij is betrokken bij de

beheervisie Meerwijk Haarlem en de totale

beheervisie voor Haarlem.


‘Een gewone woonstraat met een eenvoudig huis, dat is waar ik eerst

woonde. De straat was erg ongezellig, het asfalt vertoonde scheuren en er

werd al jaren gezegd dat er opnieuw bestraat zou worden. Zwerfvuil en

hondenpoep bleven liggen tot de schaarse momenten waarop de gemeen-

telijke veegwagen langskwam. Je zou kunnen zeggen dat niemand echt

trots was op de straat. Zittend achter mijn krantje viel mijn oog op een

advertentie van een projectontwikkelaar: ‘Bouw van een luxe appartemen-

tencomplex in een park’. Dit was mijn droomhuis en ik schreef me in. Bij de

verkooptoelichting werd terloops een A4tje uit de map gelicht waarin werd

aangegeven dat we tevens mede-eigenaar zouden zijn van het parkgebied

in de wijk. Na enige uitleg bleek dat het groen in het park het gezamenlijk

eigendom van de bewoners is en dat de paden gemeentelijk eigendom zijn.

Inmiddels woon ik er al een tijdje en het is best aantrekkelijk om mede-eige-

naar te zijn van het park. In de jaarlijkse algemene ledenvergadering wordt

beslist hoe het onderhoud uitgevoerd moet worden. Daarnaast zijn er bij-

voorbeeld spelregels opgezet voor de gebruikers van het park. Het is een

redelijk complexe zaak, maar met wat enthousiaste bestuurders en wat hulp

van de gemeente, zijn we er toch goed uitgekomen. De jaarlijkse contributie

heb ik er wel voor over, omdat we het geld uitgeven aan zaken die we als

bewoners echt belangrijk vinden. Hoewel niet iedere bewoner zich echt

betrokken voelt, heb ik toch het gevoel dat de harde kern van bewoners

ervoor zorgt dat er meer gemeenschapszin in de wijk is. Ook de kwaliteit

van de buitenruimte is hoger en is beter afgestemd op de gebruiker. In de

tijd dat er veel kinderen zijn maken we een speelplek en dat wordt een

sportveld als de kinderen ouder worden. Dat dit mogelijk ook resulteert in

een hogere waarde van de woningen is alleen maar mooi meegenomen.’

Haal bewoners erbij

Het bovenstaande verhaal maakt duidelijk dat er behoefte is aan hoogwaar-

dige openbare ruimte. Maar hoe kan de openbare ruimte naar een hoger

kwaliteitsniveau getild worden en de duurzaamheid van de inrichting ver-

groot worden? Mijn stelling is dat betrokkenheid van bewoners tot een

duurzamere openbare ruimte leidt. Duurzamer dan een openbare ruimte

waar alleen de gemeente het beheer verzorgt. De gemeente houdt de

minimale kwaliteit van de openbare ruimte in stand, terwijl participatie

van bewoners leidt tot beheer op maat.

Betrokkenheid creëren van bewoners is echter geen makkelijke opgave.

Vaak zijn bewoners al lang blij dat ze een geschikte woning hebben

gevonden. Het beheer van hun omgeving komt op de tweede plaats. Tijd is

bovendien een schaars goed, die steek je niet in het onderhouden van de

leefomgeving want daar is de gemeente immers voor. De grote uitdaging is

om deze houding te veranderen.

Identificatie

Wil je bewoners vat laten krijgen op de openbare ruimte dan moet je die

ruimte eerst in kleinere, herkenbare porties verdelen. Een taartpuntje is te

overzien, een hele taart is een beetje te veel van het goede. Bovendien is

het aan bewoners moeilijk te verkopen dat ze moeten betalen voor openba-

re ruimte die ze niet direct gebruiken. De eigen omgeving is herkenbaar

en daarvoor zijn bewoners sneller bereid te betalen.

Verder kan een gezamenlijk belang de betrokkenheid vergroten. Zo zullen

bewoners eerder geneigd zijn extra tijd in hun eigen omgeving te steken

als daardoor de waarde van hun eigen vastgoed zal stijgen. Door een wij-

gevoel te creëren maak je een gezamenlijke organisatie van het beheer

mogelijk. Volkstuinverenigingen zijn hier een goed voorbeeld van en een

vergelijkbare organisatie kan natuurlijk ook worden opgezet voor een

woonstraat.

Minder openbaar?

Aandachtspunt blijft de dreigende afsluiting van de openbare ruimte.

Zoals in de Verenigde Staten gebeurt bij zogenaamde ‘gated communities’:

beperkt toegankelijke woonwijken achter een slagboom. In Nederland komt

dit nog niet voor omdat de paden vaak gemeentelijk eigendom blijven.

Door het plaatsen van hekwerken lijkt het echter alsof de ruimte niet toe-

gankelijk is voor niet-bewoners. Afsluiting van de openbare ruimte is in

Nederland nog niet aan de orde maar dreigt wel. Bewoners betalen immers

niet graag voor ‘hun’ openbare ruimte als anderen er onbetaald gebruik

van mogen maken. De organisatie van het beheer is hier dus van essentieel

belang om de openbaarheid te kunnen garanderen, met behoud van door

bewoners gerealiseerde extra kwaliteit.

In Rijswijk (ZH) is een woonbuurt ontwikkeld – de ‘Paxlocatie’ aan de

Vredenburchweg – die een omheining van staal en steen heeft en slechts

via twee poorten toegankelijk is. De wijk is gebouwd in de vorm van een

hoefijzer en daardoor is de sociale controle groot en de kans anoniem de

openbare ruimte te betreden klein. Zo wordt toch een zekere mate van

afsluiting gerealiseerd, al gaat het hek nooit op slot.

‘ De betrokkenheid van bewoners leidt tot een duurzamere openbare ruimte’

>


Organisatie

Rest de vraag hoe het beheer van de openbare ruimte het beste georgani-

seerd kan worden. Er zijn diverse varianten mogelijk tussen twee uitersten:

óf de gemeente neemt het totale beheer voor haar rekening óf de bewo-

ners. In de praktijk is dat nu alleen de gemeente maar een nieuwe taakver-

deling ligt voor de hand. Laat de extra kwaliteit van de openbare ruimte

beheren door de bewoners, maar laat de gemeente de basiskwaliteit waar-

borgen. De volledige verantwoordelijkheid voor het beheer in handen van

de bewoners leggen is niet wenselijk als je de openbare ruimte daadwerke-

lijk openbaar wil houden. Een beheerorganisatie waarin zowel gemeente

als bewoners participeren, lijkt daarom de meest ideale vorm. Maar er zijn

talloze varianten te verzinnen, die allemaal hun voor- en nadelen hebben.

De DHV-methode IBOR (Integraal Beheer Openbare Ruimte) voorziet in

maatwerk op dit vlak. Bij het beheerplan voor de woonwijk Erasmusgaarde

in Den Haag is bijvoorbeeld een juridische constructie opgezet waarbij

bewoners via de koopsom van hun huis bijdragen aan een onbenoemd stuk

openbare ruimte binnen het plangebied. Hierdoor worden zij eigenaar van

een mandelig stuk openbare ruimte. De grenzen tussen openbaar en privé

vervagen door bewoners te betrekken in de organisatie van het beheer.

Beheerbewust ontwerpen met deelname van bewoners maakt van een

standaard openbare ruimte een duurzame openbare ruimte. De bewoners

zijn niet meer alleen verantwoordelijk voor hun huis, maar ook voor hun

woonomgeving. Zo wordt de buurtbewoner een buurtbeheerder. //

Aandachtspunten bij buurtbeheer:

drie voorbeelden

Bewoners zijn niet gewend om hun eigen open-

bare ruimte te beheren en neigen ernaar om

‘hun’ gebiedje af te sluiten van de openbaarheid.

Het is dus niet alleen belangrijk om het beheer

te organiseren, maar zeker ook om de handha-

ving van de vooraf opgestelde regels goed te

regelen. Ook dat is beheer; voortdurend de voor-

waarden van de innovatieve beheervorm blijven

monitoren zodat het proces niet verzandt in een

traditionele situatie.

In Stadstuin en Erasmusgaarde is daarom een

parkwachter aangesteld, die als hoofdtaak het

handhaven van de gebruiksregels van de open-

bare ruimte heeft.

Bewoners zouden zich moeten committeren aan

een beheervorm waarbij zij zelf verantwoordelijk

zijn voor beheer van de openbare ruimte, anders

werkt het concept niet. Het komt voor dat men-

sen blij zijn dat ze een huis kunnen kopen en

het buurtbeheer daarbij op de koop toe nemen.

De inzet om daadwerkelijk te participeren is dan

natuurlijk niet erg groot.

In Erasmusgaarde valt de verkoop van de wonin-

gen tegen. Dit is mede te verklaren doordat aan-

staande bewoners voor het geld dat ze betalen

een eigen tuin verwachten. Een eigen buiten-

ruimte in combinatie met een collectieve open-

bare ruimte vinden ze blijkbaar te mager.

Afstemming van kwaliteit tussen gemeentelijke

en private ambities moet ervoor zorgen dat de

eenheid in het gebied behouden blijft en dat de

beheerder (de gemeente of een derde partij) die

kwaliteit kan waarborgen. Gemeenten hebben

een eigen standaardvoorraad trottoirtegels,

zitbanken et cetera, waaruit zij putten bij schade

of vervanging. Ook als de kwaliteit hoger wordt

gesteld, moet dat proces door kunnen gaan.

‘ Maak van de buurtbewoner een buurtbeheerder’

‘Dit�woongebouw�heeft�een�tweede�leven�gekregen.�In�een�vorige�baan,�bij�woningcorporatie�VZOS/Haag�Wonen,�mocht�ik�aan�het�plan�werken.�Er�zijn�lif-ten�in�de�portieken�geplaatst�en�op�het�dak�is�een�laag�woningen�toegevoegd.�Sommige�complexen�lenen�zich�voor�een�dergelijke�aanpak.�Het�waren�qua�opzet�destijds�misschien�niet�meest�de�flexibele�gebouwen,�maar�toch�bleken�ze�geschikt�voor�een�vernieuwde�invulling.�Dat�komt�door�brede�casco’s�en�het�nagenoeg�ontbreken�van�niveauverschillen.�De�laatste�jaren�is�veel�geroepen�dat�we�deze�wijken�wel�even�met�de�grond�gelijk�zullen�maken.�Daar�wordt��nu�weer�anders�over�gedacht.�Veel�corporaties�onderzoeken�de�mogelijkheden�van�bestaande�casco’s.�Dat�ben�je�ook�verplicht�aan�de�mensen�die�hier�wonen.�Je�moet�kunnen�uitleggen�waarom�hun�woningen�al�dan�niet�gesloopt�moeten�worden’


Johan van Nieukerken is senior adviseur en procesmanager

in stedelijke vernieuwingsprocessen. Hij is actief in de

herstructurering van het Schilderskwartier in Woerden in

opdracht van Stichting Woonbelangen Weidegebied en de

vernieuwing van de wijk Hatert in Nijmegen in opdracht

van Talis Woondiensten te Nijmegen i.s.m. Portaal.


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Zwol

le/H

olte

nbro

ek

‘ Helaas onderscheiden de voorgestelde oplossingen zich alleen door hun soberheid en gebrek aan inspiratie. Ze lopen stuk op de ijzeren driehoek van conserverende stedenbouwkundige randvoorwaarden, rentabiliteitseisen en beperkte beheerbudgetten’


‘ Er zijn grenzen aan wat je moet willen.’

Jacques Thielen | directeur Far West

De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden is primair een zaak van de gemeentelijke over-heid en de woningcorporaties. De laatsten hebben zich verenigd in consortia, waarvan Far West er één is. Far West is ontstaan uit de gezamenlijke inzet van De Key, Het Oosten, Patrimonium en Zomers Buiten en heeft er circa 10.000 woningen in beheer. Directeur Jacques Thielen geeft aan waar zijn organisatie zich bevindt op de lijn tussen initiatief en realisatie. ‘Plannen hebben een zekere rijpingstijd nodig voordat ze echt doorwrocht zijn.’


Hoe staat Far West er voor?

‘We staan aan de vooravond van de realisatie

van onze plannen. De afgelopen twee jaar is het

vooral een kwestie van de tekentafel geweest,

met daarnaast veel overleg met de bevolking,

de politiek en met actiegroepen. Nadat Far West

begin 2001 was opgericht en het woningbezit

van de vier corporaties was overgedragen zijn

we gestart met planvorming. In 2004 start het

eerste project van 270 woningen in de zoge-

naamde Noordstrook, dat is herhuisvesting ten

gevolge van sloop en nieuwbouw. Daarnaast

vinden er ingrijpende renovaties plaats op drie

andere locaties. We vragen ons uiteraard regel-

matig af of de koers en het tempo van uitvoering

nog past bij de actualiteit. In 2001 is voor de

Westelijke Tuinsteden een ambitieus plan neerge-

legd, de Parkstad-visie, maar in de tussentijd is

er veel gebeurd. Er is een opleving zichtbaar

in de belangstelling om hier te wonen. De wacht-

lijsten zijn snel langer geworden en er wordt

nauwelijks meer doorgestroomd. Dat is lastig

want die doorstroming maakt deel uit van onze

plannen, waarbij de klant iets te kiezen moet

krijgen. Mede door de teruggelopen nieuwbouw-

productie komt het begin van de verhuisketen

niet op gang, met alle gevolgen van dien.’

2004 moet dus het jaar van de ommekeer worden.

‘Het wordt een spannend jaar. We hopen dit jaar

de nodige verhuisketens op gang te brengen.

Zal het lukken om mensen goed te herhuisvesten

en snel te gaan bouwen? Belangrijk is vooral dat

er een sfeer ontstaat van ‘het is even een lastige

periode geweest, maar nu komt er een nieuwe

wijk aan’. De eerste borden met ‘Far West begint’

moeten langs de weg worden gezet. Er wordt

veel geklaagd over de voortgang van de her-

structurering, maar de twee jaar die wij nu bezig

zijn, is niet extreem lang. Wel zit er een bepaalde

taaiheid in. Je hebt te maken met veel partijen

(vier stadsdelen, de centrale stad en aanvankelijk

dertien corporaties) en een algemene stemming

die zegt ‘het zit allemaal tegen’. Aanvankelijk

begon ik ook met een zekere naïviteit aan de

plannen, in de hoop dat het sneller zou kunnen

gaan dan op andere plekken in het land.

De werkelijkheid is gewoon anders. Plannen heb-

ben een zekere rijpingstijd nodig voordat ze echt

doorwrocht zijn. Een vernieuwingplan voor een

wijk maak je niet in een paar maanden.’

De laatste tijd klinkt de roep om minder integraal te werken steeds vaker. Waar staan jullie in die discussie?

‘Wanneer je wijksgewijs aan de gang gaat, moet

je zowel het fysieke als het sociale en economi-

sche een rol laten spelen. Kijk bijvoorbeeld naar

de ideeën rond woonzorgzones en zorgcirkels.

Zorginstelling Care West is daarover met ons in

gesprek, maar dat heeft alleen zin wanneer je

dat op een hoog schaalniveau insteekt. Om de

omslag naar een ‘zelfvoorzienende’ wijk te kun-

nen maken, moet je integraal blijven denken.

Op een zelfde manier praten we met grote bedrij-

ven en de kamer van koophandel over Campus

West; een project dat de scholingsmogelijkheden

voor jongeren moet verbeteren. Onze rol is hier

bescheiden. Wij kunnen bedrijven hier niet naar-

toe halen, maar kunnen voor de zorgaanbieders

wel maatschappelijk onroerend goed realiseren.

Door onze totaalopgave zijn we in staat met een

voor zorgaanbieders aanvaardbaar bruto aan-

vangsrendement te werken, zodat zij in ons nieu-

‘�Je�moet�steeds�kijken��

naar�de�meerwaarde��

van�samenwerken;��

wie�levert�welke�kennis?’

>


we vastgoed zorg kunnen aanbieden. Met de

welzijnsvoorzieningen in de wijk proberen we

vergelijkbare afspraken te maken. Niet in de laat-

ste plaats willen we cultuur een vanzelfsprekend

onderdeel van de vernieuwing laten zijn.’

Hoe willen jullie die culturele component vormgeven?

‘Tijdens de verbouwing van de Westelijke Tuin-

steden gaan er ingrijpende dingen gebeuren.

Mensen moeten uit hun huizen, woningen wor-

den gesloopt. Daar sluit niemand hier de ogen

voor. Naast de fysieke, sociale en economische

pijler moet er mede daarom aandacht zijn voor

de cultuur in deze gebieden. Ook deze wijken

moeten een culturele infrastructuur krijgen die

de moeite waard is. Daarom moeten bijvoor-

beeld bouwplannen begeleid worden door schut-

tingkunst, zodat het slopen van gebouwen even-

eens gepaard kan gaan met een positieve dyna-

miek. Verder moet in een vroeg stadium worden

gedacht aan plaatsen waar kunstuitingen een

permanente plek kunnen krijgen als de wijk is

opgeknapt. En er moet aandacht komen voor

podiumkunsten. Die kunnen ertoe bijdragen dat

de Westelijke Tuinsteden ook interessant worden

voor mensen die er niet wonen. Denk daarbij

aan een variant op het festival Parade. Ten slotte

kun je denken aan het bieden van mogelijkheden

op het gebied van opleidingen, zoals de Five

O’Clock School waar kinderen uit de wijk na

school les kunnen krijgen in dans en beweging.

Ook hiervoor geldt dat het niet onze core busi-

ness is maar we vinden het wel belangrijk dat

ook deze aspecten een rol krijgen. We zoeken er

daarom partners bij, zoals het Amsterdamse

Fonds voor de Kunst.’

In welke mate lopen jullie risico’s bij de ontwikkeling van plannen?

‘Nadat wij het vernieuwingsplan voor een

bepaald gebied hebben opgesteld, maken we

een eerste aanzet voor de bouwenvelop.

Vervolgens komen de ontwikkelbedrijven van

de deelnemende corporaties in beeld; zij worden

uitgenodigd het product door te ontwikkelen,

waarbij Far West opdrachtgever blijft en het risico

draagt. De corporaties hebben hierbij dus een

preferente positie, maar ze moeten wel met een

goede aanbieding komen. De inschakeling van

marktpartijen behoort eveneens tot de mogelijk-

heden. Op zich kunnen we zelf heel veel. We heb-

ben goede clubs met veel ontwikkelkennis aan

boord. Maar er zijn grenzen aan wat je moet wil-

len. Winkelcentra, zwembaden, bepaalde

categorieën woningen: dat kun je wellicht beter

aan een ontwikkelaar vragen. De afgelopen tijd

zijn er ook wel ontwikkelaars actief geweest in

dit gebied. Ze kregen dan vaak restplekken toe-

gewezen waar nog iets gebouwd kon worden.

Stadsdelen vinden het soms plezierig om ook

eens andere partijen dan de corporaties aan

bod te laten komen. Ik vraag me dan wel af of

ze beseffen waar de revenuen van dergelijke

ontwikkelingen naar toe gaan. Maar nogmaals:

in algemene zin hebben we niets tegen marktpar-

tijen. Je moet steeds kijken naar de meerwaarde

van samenwerken; wie levert welke kennis?

Uiteindelijk gaat het erom dat het beste voor de

buurt wordt gerealiseerd. Initiatieven van de

‘�Bewoners�komen�meestal�pas�

op�wijkniveau�in�beweging’


markt dragen bij aan de waardeontwikkeling

van de buurt en dat is ook weer goed voor ons.

De wijk moet een nieuwe toekomst krijgen en

die opgave is niet alleen voorbehouden aan Far

West. Het enige dat ik hoop, is dat de markt ook

meedoet met de andere pijlers naast de fysieke.

Het mag niet zo zijn dat ze stenen komen stape-

len en dan weer weg zijn.’

De eerste vernieuwingsplannen zijn de afgelopen jaren op de markt gekomen. Is er zicht op wie de woningen hebben gekocht?

‘Bij Buurt 9 en het Zuidwest Kwadrant, respectie-

velijk plannen in Geuzenveld en Osdorp, zijn

veel woningen gekocht door mensen uit de buurt.

Wij zijn daar dus optimistisch over gestemd. Er is

zeker koopkracht aanwezig binnen de woning-

voorraad van nu, ook al ontbreken de precieze

gegevens daarover. We moeten de bevolking

niet over één kam scheren. Lange tijd hebben de

huishoudens met een grotere portemonnee met

de voeten gestemd en zijn ze de stad uitgegaan.

Daar moet verandering in komen. We moeten

mensen verleiden om hier te blijven dan wel

hier te komen wonen.’

Ten slotte de huidige bewoners. Wat hebben zij aan de vernieuwing?

‘De bewoners vormen een zeer diverse groep.

Bij bijeenkomsten over de plannen komen we

veelal de autochtone, blanke bewoner tegen.

Dat is ten dele ook onze fout, dat we er nog

niet in slagen de andere groepen te bereiken.

Wat wel lukt, is om met bewoners in gesprek te

gaan over de noodzaak van de aanpak. Men is

het er niet altijd mee eens – per slot van rekening

tast je toch iemands privé-domein aan – maar

men begrijpt het wel, zeker wanneer je er in

kleine groepen over spreekt. Met name de

autochtone bewoners zeggen: de wijk is de laat-

ste tijd al zo veranderd en dan gaan jullie mijn

huis ook nog eens afpakken. Anderzijds is er

geen massaal verzet geweest tegen de sloop-

plannen, maar we merken wel dat er veel onrust

is. Zeker omdat er nog veel onduidelijk is, bij-

voorbeeld over de precieze planning. Tijdens

informatiebijeenkomsten proberen we die onrust

weg te nemen, in samenwerking met het stads-

deel. Het is ook een lastige opgave: op welk

schaalniveau communiceer je met wie? We heb-

ben gemerkt dat bewoners pas op wijkniveau

in beweging komen. De actieve bewoners die

dan opstaan proberen we mee te nemen in het

vervolg van de planontwikkeling. Op dit moment

zijn we in overleg met het Instituut voor Partij en

Politiek, om te onderzoeken of we tot ‘coproduc-

tie’ met de bewoners kunnen komen. Bij het

project Zuidblok willen we daar mee experimen-

teren, om bijvoorbeeld ook de niet-gestaalde

kaders bij de plannen te betrekken. Maar dat is

ook voor ons een zoektocht.’ //

‘�Er�zit�een�bepaalde�taaiheid�in�de��

voortgang�van�de�herstructurering’


Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Rot

terd

am/P

endr

echt ‘ Lange tijd hebben de huishoudens met een grotere portemonnee met de

voeten gestemd en zijn ze de stad uitgegaan. Daar moet verandering in komen. We moeten mensen verleiden om hier te blijven dan wel hier te komen’


Geen gebakkelei over centenRekensystemen scheppen vertrouwen

Bij de herstructurering van de naoorlogse wijken staat de verdeling van kosten en opbrengsten hoog op de agenda. Maar door het ontbreken van eenduidige defini-ties en heldere rekensystemen lopen de onderhandelingen nu vaak spaak op wantrouwen in elkaars cijfers. Alleen door transparantie kan het vertrouwen her-steld worden. Het financiële afsprakenkader, ontwikkeld door RIGO en DHV in opdracht van het ministerie van VROM, kan de nodige handvatten aanreiken.

Peter Lahaye | Rick Peters

In de wereld van de bouwers en de ontwikke-

laars wordt al decennialang met rekenmethoden

gewerkt. Het Bruine Boekje uit de jaren zeventig

(ontwikkeld voor de berekening van grondexploi-

taties) is daarvan een fraai voorbeeld. In 1992

verscheen zijn opvolger het Bruin Blauwe Boekje,

eveneens opgesteld door DHV. Beide boekjes

hebben hun waarde bewezen maar zijn sterk

gericht op uitleglocaties. Inmiddels is het primaat

verschoven.

De herstructurering van de naoorlogse wijken

is een opgave met een geheel eigen karakter en

dat vraagt om specifieke instrumenten. Niet in

de laatste plaats omdat het vernieuwingsproces

door de grote tekorten moeizaam verloopt.

Gemeenten, corporaties en marktpartijen slagen

er maar niet in om een verdeelsleutel te vinden

voor de kosten en de opbrengsten. Uit onderzoek

van het ministerie blijkt zelfs dat dit een belang-

rijke oorzaak is voor de stagnatie in de planont-

wikkeling. Daarom laat het ministerie (gesteund

door VNG, Aedes en Neprom) een nieuwe reken-

methode opstellen. De methode verplicht tot

niets maar kan de partijen wel helpen bij een

heldere discussie over kosten en opbrengsten.

Uiteenrafelen

Bij een goede rekenmethode gaat het erom dat

de kosten en opbrengsten helder uiteengerafeld

worden. Duidelijk is dat het financiële saldo van

de gehele vernieuwingsoperatie in veel wijken

negatief is waardoor het er niet gemakkelijker op

wordt om afspraken te maken. Het negatieve

saldo wordt echter niet zozeer veroorzaakt door

de concrete ingrepen in de wijken, want hier

staan vaak opbrengsten tegenover – al liggen die

in de naoorlogse wijken lager dan bijvoorbeeld

in centrumlocaties. Het tekort wordt vooral ver-

oorzaakt door de hoge verwervingskosten van

vastgoed in het plangebied. Veel programma’s

blijken gewoon op puur economische gronden

niet haalbaar.

De eerste slag die moet worden gemaakt, is het

beschouwen van het saldo tussen de plankosten

Peter Lahaye is hoofd adviesgroep finan-

cieel-economische analyse en werkzaam

op het snijvlak van

procesmanagement en de financieel-

econo mische en juridische aspecten

van publiek-private samenwerkingen.

Hij werkt momenteel als projectdirec-

teur bij de herstructurering van de wijk

Palenstein in Zoetermeer en is betrok-

ken bij de herstructurering van de

Babberspolder Oost in Vlaardingen.

Rick Peters is financieel adviseur voor

ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.

Recente projecten betreffen de finan ciële

begeleiding bij de revitalisering van de

stationsomgeving in Zaltbommel en het

uitwerken van een financiële

verkenning voor de regiovisie Steden-

driehoek (Apeldoorn, Deventer en

Zutphen)


en de planopbrengsten. Dus afgezien van de

genoemde verwervingskosten en de inbreng-

waarden. Wanneer dit saldo positief is, blijkt in

ieder geval dat partijen op lokaal niveau maat-

schappelijk verantwoord bezig zijn en dat er een

basis is voor het vervolg. In dat vervolg moet

met heldere en eenduidige waarderingsgrondsla-

gen de waarde van ‘het bestaande’ worden becij-

ferd. In essentie is fysieke herstructurering een

gezamenlijk project, waarbij de openbare ruimte

(inclusief infrastructuur, kabels, leidingen et cete-

ra) en het vastgoed in de betreffende wijk wor-

den aangepast en vervangen. Schematisch weer-

gegeven ontstaat dan het volgende model

∫ Figuur 1.

Zowel voor als na de herstructurering is sprake

van beheer van de openbare ruimte (meestal

vastgelegd in de begroting openbare werken) en

de exploitatie van bestaand en nieuw vastgoed.

In de tussenliggende transformatiefase worden

drie – tijdelijke – deelexploitaties onderscheiden:

de tijdelijke exploitatie van het te transformeren

vastgoed, de grondexploitatie voor het heront-

wikkelen van het gebied en de bouwexploitatie

van het nieuwe vastgoed.

Eenduidige waardering

Tussen de verschillende deelexploitaties vinden

leveringen plaats en op dat moment is het zaak

te kunnen beschikken over eenduidige waarde-

ringsprincipes. Zo verhuizen huurwoningen uit

de reguliere naar de tijdelijke exploitatie, waarin

de bewoners worden geherhuisvest als hun

woningen worden gesloopt. Vervolgens vindt

een overdracht plaats aan de grondexploitatie,

wanneer bouwrijpe grond wordt opgeleverd

voor de bouw van nieuwe woningen. Deze

woningen worden verkocht of in de exploitatie

genomen.

Voor al deze leveringen voorziet de rekenmethode

in een voorkeursbenadering voor de waardering

van openbare ruimte en vastgoed. Deze benade-

ring stoelt op het principe van ‘congruentie’:

bij het bepalen van de inbrengwaarde en de

uitneemwaarde wordt dezelfde bedrijfseconomi-

sche grondslag gehanteerd. Concreet betekent

dit dat de openbare ruimte ‘om niet’ in de tijdelij-

ke gebiedsexploitatie wordt opgenomen.

Het vastgoed wordt ingebracht tegen een econo-

mische waarde, waarbij de waarderingsgrond-

slag afhankelijk is van de vastgoedsoort.

Tegen deze waarde wordt het vastgoed ook weer

uitgenomen. Bij sociale huurwoningen wordt

gebruik gemaakt van de bedrijfswaarde, aange-

zien deze in de corporatiesector inmiddels een

gebruikelijke grondslag is geworden. Het hante-

ren van de marktwaarde kan lokaal onderwerp

van gesprek zijn, de historische kostprijs wordt

als grondslag afgewezen.

Met deze uitgangspunten kunnen alle kosten en

opbrengsten in beeld worden gebracht. Het ver-

schil tussen de kosten en de opbrengsten van de

transformatie is het transformatieresultaat; het

resultaat van de gebiedsexploitatie ∫ Figuur 2.

Beheer openbareruimte

Beheer openbareruimte

Vastgoedexploitatie

Vastgoedexploitatie

Grondexploitatie

Tijdelijkeexploitatie

Bouwexploitatie

Huidige situatie Transformatie Nieuwe situatie

Objecten inexploitatie

Opgeleverdeobjecten

Vernieuwdeopenbare ruimte en infrastructuur

Lege of gesloopteobjecten en geher-huisveste bewoners

Bouwrijpe grond

Bestaandeopenbare ruimte en infrastructuur

Verwachte kosten tijdelijke exploitatie werkelijke kostengrondexploitatie werkelijke kostenbouwexploitatie werkelijke kosten

Transformatiekosten totaal

Uitneemwaarden openbare ruimte om nietwoningen/voorzieningen sociaal bedrijfswaardewoningen/voorzieningen comm. beleggingswaardewoningen/voorzieningen particulier verkoopwaarde

Transformatieopbrengsten totaal

Saldo kosten en opbrengsten subtotaal

Inbrengwaarden openbare ruimte om nietwoningen/voorzieningen sociaal bedrijfswaardewoningen/voorzieningen comm. beleggingswaardewoningen/voorzieningen particulier verkoopwaarde

Transformatieresultaat totaal

Figuur 1 ∫ Deelexploitaties en onderlinge leveringen

Figuur 2 ∫ Kosten en opbrengsten in beeld

>


Dit resultaat – het maatschappelijk tekort – zal in

veel gevallen negatief zijn en moet worden ver-

deeld tussen de betrokken partijen, veelal de

gemeente en de corporatie(s). Ook hiervoor is

een sleutel ontwikkeld, namelijk de verwachte

verhouding tussen grondkosten en bouwkosten

in de transformatiefase. Ieder draagt zo bij naar

rato van de belangen in de exploitatie en het

eigen investeringsvolume ∫ Figuur 3. Is dat opge-

legd pandoer? Nee, gemeenten en corporaties

kunnen van deze sleutel afwijken al naar gelang

de omstandigheden vereisen.

Inzicht in de boeken

Is dit nu de panacee voor de stagnatie in de

herstructurering? Nee, dat is te veel eer. Wel is

het zo dat partijen over en weer inzicht krijgen

in de financiële parameters die worden gehan-

teerd. Door dat inzicht worden er, naar ver-

wachting, zorgvuldiger afwegingen gemaakt

en komt er een einde aan de situatie waarin

partijen ‘elkaars geld’ aan het uitgeven zijn.

Deeloptimalisaties aan beide kanten worden

voorkomen want er wordt gekeken naar de

waardeontwikkeling van de gehele wijk en over

een aantal jaren. Steeds moet daarbij de vraag

beantwoord worden of men voor de eigen

ambities ook extra geld overheeft. Extra inves-

teringen, bijvoorbeeld in de kwaliteit van het

openbaar gebied, worden zichtbaar gemaakt.

Deze investeringen leveren ook een waardestij-

ging op van het vastgoed in de wijk en zijn daar-

mee van invloed op de verdeelsleutel tussen

gemeente en corporaties. Andersom kan met

de uitkomsten van het ‘transformatieresultaat’

bijvoorbeeld het voorgenomen woningbouw-

programma opnieuw tegen het licht worden

gehouden. Hoe groot moeten de sociale huur-

woningen zijn, welke opbrengsten staan daar

tegenover in termen van bedrijfswaarde en

welke kosten (onrendabels) gaan hiermee

gepaard. Zo kunnen gemeenten en corporaties

die optimalisaties opzoeken, die voor beiden

het meeste rendement opleveren. Voor een

succesvolle implementatie van de methode is

wel een cultuuromslag vereist; bestaande denk-

patronen op basis van eigen belang moeten

worden verlaten.

Nogmaals, deze rekenmethode schrijft geen

zaken voor maar zij bevordert wel dat iedereen

het over dezelfde getallen heeft. In een toch al

complex proces als de herstructurering van

bestaande wijken is dat een belangrijke winst. //

Kosten verdeeld Gebiedsexploitatie gemeente corporatie

Nieuwe sociale onrendable xhuurwoningen top

Toedelingsbijdragen nieuwe reservering xnaarkerntaak infrastructuur

openbaar overdekt onrendable xparkeren top

Verdeling restant naar rato grond-/ % %naar belang bouwkosten

Transformatie bewust verdeeld totaal totaalresultaat

Figuur 3 ∫ Het transformatieresultaat verdeeld

‘ Door inzicht in de financiële parameters die worden gehanteerd, komt er een einde aan de situatie waarin partij-en ‘elkaars geld’ aan het uitgeven zijn’

◊Willem Brouwer is senior adviseur

Mobiliteit. Zijn aandacht gaat in het

bijzonder uit naar het parkeerbeleid

en naar innovaties op het gebied van

verkeer en vervoer. Hij heeft onderzoek

gedaan naar de mogelijkheden van

een verblijfsheffing voor auto’s in de

stad en is betrokken geweest bij het

‘Parkeer beleidsplan Centrum Woerden’.

column22222222222222222222222222226666222222222222222222222222222222222222222224444222222222222222299999999999999999999999999999933322222222444444442222222222222222222222222222222222222222222244444446666666666666622

Wat is ruimte ons waard?

Er zijn wel eens autovrije woonwijken ontwor-

pen, bedoeld voor bewoners die geen auto

hebben. Gebouwd werd er natuurlijk geen

één, want alleen de ontwerpers voorzagen dat

er iemand wilde wonen. De auto geeft ons een

gevoel van vrijheid en dus is het een onzinnige

gedachte dat hele volksstammen ineens in

wijken zonder auto zouden willen wonen.

De auto heeft ruimte nodig en we zijn bereid

die te geven. Vinden we het dan helemaal niet

belangrijk dat onze kinderen ruimte hebben

om veilig te spelen? Jawel, maar blijkbaar

slechts een klein beetje! Wat is dat toch?

Waarom is er geen nuance tussen ‘Alle ruimte

terug naar de bewoner!’ en ‘Ja, je moet je auto

toch ergens kwijt’? Die nuance is heel makke-

lijk te vinden en past eigenlijk heel goed bij

de kernwaarden van onze samenleving.

Wij moeten niet zo raar doen door te denken

dat de ruimte in een stad gratis is. We weten

natuurlijk dat dat niet zo is. In de prijs van ons

huis en onze tuin zit ook een stukje openbare

ruimte. Maar omdat iedereen dat betaalt,

geeft ons dat het gevoel dat we net zoveel

auto’s als we willen gratis kunnen parkeren.

Het is dus veel rechtvaardiger als er aan het

gebruik van die ruimte een prijskaartje hangt.

Nu is betaald parkeren natuurlijk niet hele-

maal onbekend, ook niet voor bewoners.

Het begon in de stadscentra en als een olie-

vlek breidde de parkeerregulering zich uit.

Die uitdijende olievlek wordt wel een pro-

bleem genoemd. Maar dat is het niet, het is

een zegen! Het biedt namelijk kansen. Betalen

voor parkeren is pas het begin van

de oplossing.

Als we het ruimtegebruik door de auto

werkelijk in geld waarderen, kunnen we pas

echt kwaliteit bieden in woonwijken. Het opent

de weg naar het investeren in parkeerruimte,

die voor de wijken meerwaarde biedt.

Als er geld wordt gegenereerd voor intensie-

ver grondgebruik, door parkeren in meerdere

lagen te organiseren, betekent dat een revolu-

tie voor de leefbaarheid in onze wijken. Er zal

dan een enorme ruimte vrijkomen en wat

meer is: daarvoor zal op den duur ook draag-

vlak ontstaan.

Het biedt niet alleen mogelijkheden om

compacter te bouwen maar ook om het auto-

gebruik te verduurzamen. Een gestalde

auto zal langer meegaan dan een auto die

alle weersinvloeden ondergaat. Natuurlijk is

wonen meer dan alleen verblijven, het is

ook bezoek ontvangen. Daarvoor zijn allerlei

maatwerkoplossingen mogelijk, maar ook

hier geldt dat een duwtje richting de vraag

‘Ga ik echt met de auto?’ geen kwaad kan.

Ten slotte zijn we gewend te betalen voor

producten die we gebruiken. Dat geldt voor

brood, water, openbaar vervoer en een voet-

balstadion bezoeken dus waarom niet voor

een parkeerplaats. De grootste drempel bij

de invoering van betaald parkeren is nu altijd

dat bewoners zeggen op te moeten draaien

voor de problemen die anderen veroorzaken.

Makkelijke oplossing voor dat probleem:

zorg dat iedereen betaalt.

Een andere waardering van de ruimte in onze

steden, waarbij we ruimte niet zien als een

gratis publiek goed, geeft een sterk vernieu-

wende impuls aan de stad en de perspectie-

ven voor duurzaamheid in zijn algemeenheid.

Wethouders van Nederland: spek de gemeen-

telijke beurs en ga mooie dingen doen!



Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Gro

ning

en/V

inkh

uize

n


‘ Het tekort wordt vooral veroorzaakt door de hoge verwervingskosten van vastgoed’

128 De Stad vernieuwt 06.2004 Waar de kikker nog kwaakt

Wie is er bang voor rood, groen en blauw?

Waar de kikker nog kwaakt 06.2004 De Stad vernieuwt 129

Wie is er bang voor rood, groen en blauw? Steden breiden uit en het einde van die ontwikkeling is

voorlopig nog niet in zicht. Voor de manier waarop steden uitbreiden bestaan verschillende concepten. Veelal komt het erop neer dat in een aangrenzend weiland een nieuwe woonwijk wordt gebouwd. Het kan anders! Er zijn kansen genoeg om duurzaam en aantrekkelijk te bouwen in een interessant landschap.

Carolien Drupsteen

De overheid hanteert momenteel rode contouren om landelijke gebieden open

te

houden. In de Vijfde Nota worden de rode contouren geïntroduceerd als mid-

del om het dichtslibben van het groene gebied tegen te gaan. Toenmalig minis-

ter Pronk heeft veel kritiek gekregen op dit ‘rode

contourenbeleid’ en minister Dekker heeft één en ander in de Nota Ruimte ver-

soepeld, maar feit is dat veel provincies in

hun streekplannen al lang werken met

rode contouren.

Rode contouren zijn een middel om het open gebied daadwerkelijk open te

houden. Er moet eerst worden ingebreid en pas daarna kan worden uitge-

breid. Op zich is dit een goed streven. Maar als er dan toch wordt uitgebreid,

dan moeten de bebou wingsgrenzen niet te strak om de huidige

steden en dorpen worden getrokken.

Die houden alleen een illusie in stand, namelijk dat er een tegenstelling is tus-

sen stad en platteland. En dat is een schijntegenstelling want het onderscheid

tussen stad en platteland is allang achterhaald. Verweving van groen, blauw en

rood biedt bovendien meer kansen voor natuurontwikkeling dan louter het

openhouden van

een gebied.

Er zijn, kortom, genoeg kansen om op een andere manier tegen uitbreidingen

aan

te kijken. Zodat er gevarieerde woon- en werkgebieden ontstaan in een afwis-

selend landschap. Een landschap waar het goed wonen, werken en recreëren

is en waar duurzaam waterbeheer en natuurontwikkeling een kans krijgen. //

Carolien Drupsteen is adviseur stedelijke

ontwikkeling en is gespecialiseerd in het

voeren van de regie voor ruimtelijke visies

van wijk tot regio. Zij is betrokken geweest

bij de totstandkoming van het structuurplan

Eemnes en is momenteel projectleider voor

het structuurplan Boskoop.

Naar een nieuwe visie op stadsuitbreiding

>

de plankaart van het structuurplan Eemnes


Uitbreidingen vinden veelal plaats direct

tegen de bestaande stadsrand aan. Zo ging

het in de jaren zeventig bij groeikernen. Zo

ging het in de jaren

negentig door het compacte stadsbeleid

van de Vinex. Wat de uitbreidingen met

elkaar gemeen hebben, is dat er een aan-

eengesloten woongebied wordt gebouwd

dat aansluit op de vorige uitbreiding of op

de stadsrand. In het beste geval blijft een

oude boerderij of bomenrij gespaard en dat

is het dan. In het slechtste geval worden

landschapstructuren vernietigd en is er voor

natuurontwikkeling geen plaats meer.

Alternatief

Het kan ook anders. Iedere uitbreiding kan

ook gezien worden als een ontwerp opgave

voor een integraal stedelijk en landelijk

gebied waarbij het huidige landschap de

kapstok is voor nieuwe ontwikkelingsrich-

tingen en het ‘laadvermogen’ bepaalt.

Woningbouw, bedrijventerreinen en andere

‘rode’ functies worden in het landschap

ingepast en tegelijkertijd wordt het landelijk

gebied verder ontwikkeld. De ‘Visie

Stadslandschappen’ (1995) van het ministe-

rie van LNV wijst op het belang van de rela-

tie tussen stad en land. De lagenbenadering

waarop de Vijfde Nota (2000) gebaseerd

werd, stelt eveneens de relatie tussen stad

en land aan de orde. De lagenbenadering

gaat ervan uit dat in de eerste plaats de

ondergrond (de water- en groenstructuur)

bepalend is voor de toekomstige stadsuit-

breidingen en pas daarna de netwerken

(wegenstructuur). Maar hoe kun je de rode

en groene functies verweven?

Historische structuur

De gemeente Eemnes heeft de dorpsuitbrei-

ding over een heel andere boeg gegooid. In

het ‘Structuurplan Eemnes’, opgesteld door

DHV en Paul van Beek Landschappen,

vormt het huidige landschap de basis voor

de nieuwe ontwikkelingsrichting. Eemnes

wordt daarin gescheiden in een open, bui-

tendijks poldergebied en een binnendijkse

zone. Centraal in de binnendijkse zone ligt

het huidige dorp. Uitbreidingen zijn in het

verleden steeds schilsgewijs aan de noord-

en zuidkant van het dorp gerealiseerd. In

het nieuwe Structuurplan wordt aan de

hand van de lagenbenadering een visie

voor Eemnes tot 2030 geschetst. De open

polder blijft open en nieuwe woon- en

werkgebieden worden ten noorden en ten

zuiden van de kern ontwikkeld, waarbij een

integrale ontwikkeling met het landschap

het belangrijkste uitgangspunt is. Er is een

model ontwikkeld dat het landschap op een

eigentijdse manier vorm geeft en dat zijn

inspiratie

ontleent aan de oude cultuurhistorische

situatie. De eerste laag (de water- en groen-

structuur) is leidend voor de inpassing van

de tweede laag (wegenstructuur) en de

derde laag (de bebouwing). Door afwisse-

lend ‘rode’ en ‘groene’ functies binnen

de historische verkavelingsstructuur te

plaatsen, wordt de kwaliteit van Eemnes

uitgebouwd.

Evidente voordelen

Deze wijze van ontwikkelen komt tegemoet

aan de vraag naar ‘groter’, ‘groener’ en

‘buiten’ wonen. Ook is er veel vraag naar

particuliere bouwkavels en het beleid van

de rijksoverheid stimuleert de uitgifte daar-

van. Aan al deze behoeften kan tegemoet

gekomen worden in gemengde (rood-groe-

ne) gebieden.

Een tweede voordeel is dat er actief naar

een bestemming wordt gezocht voor grond

die zijn functie als landbouwgrond verliest.

Onderzoekers van de Universiteit van

Wageningen en de Land- en Tuinbouw

Organisatie twisten nog over de vraag hoe-

veel landbouwgrond de komende jaren zal

verdwijnen2, maar zeker is dat het areaal

zal afnemen. Binnen een rood-groen-blau-

we ontwikkeling van een gebied kan actief

gezocht worden naar nieuwe functies zoals

bijvoorbeeld een golfbaan, een waterplas

of een paardenweitje.

Tenslotte geeft deze wijze van ontwikkelen

flexibiliteit voor de toekomst. Over tiental-

len jaren kan alsnog worden gekozen om

het gebied open te houden of te bebouwen.

Wanneer dit laatste gebeurt, dan levert

dat in ieder geval een veel afwisselender

woon-

buurt op

omdat de

woningen uit

verschillende perioden zij aan zij staan.

Zoals nu in Soest bijvoorbeeld, waar zo

interessante woonbuurten ontstaan zijn.

Verweving

Het is niet zonder meer mogelijk om uitbrei-

dingen op deze wijze te realiseren.

‘ Er is een model ontwikkeld dat het landschap op een eigentijdse manier vorm geeft en dat zijn inspiratie ont-leent aan de oude cultuurhistorische situatie’

2 ‘ Wat doen we met de lege akkers’ in: Intermediair (11 september 2003).

◊Pieter Buisman is strategisch adviseur

stedelijke ontwikkeling.

Hij is proces- en projectmanager van

complexe projecten en vraagstukken op

het gebied van stedelijke ontwikkeling

in opdracht van gemeenten of samen-

werkingsverbanden tussen gemeenten,

corporaties en ontwikkelaars. In dat

kader voert hij het projectmanagement

van Ontwikkelingsplan Lelystad-Zuid,

een woningbouwlocatie van 8500

woningen. Daarnaast is hij als project-

manager betrokken bij de Ontwikkeling

spoor, milieu en stad in de gemeente

Roosendaal.

2222222222222222222222222222999999999922222222999999999992222222299999999999222222222222222222222222222222222266666622222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222239999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999998

column

Kwaliteit is kijken door de ogen van

. . . Het was pas april, maar de zomer leek die

dag al begonnen. Met z’n vieren gingen we op

verkenning uit: de wethouder, het sector-

hoofd, de projectassistent en ik, de projecten

reisleider. Bouwlocaties bekijken: woningen,

straten, architectuur, groen, structuur, tradi-

tie en experiment. De wethouder had de

raadscommissie een excursie beloofd: ideeën

opdoen voor de nieuwe woonwijk. De nieuwe

kaart van Nederland heeft inmiddels heel

wat te bieden. Meer dan een landkaart lijkt

het op de spijskaart van een pannenkoeken-

restaurant met 100 soorten pannenkoeken,

gecombineerd met die van de pizzeria, de

Chinees, wat van de nouvelle cuisine en hier

en daar een ster. Zie daar maar eens uit te

kiezen. Waar heb je trek in, en wat is dan

kwaliteit? Je schotelt natuurlijk niet zo maar

iets voor. Onze verkenningstocht was dus

vooral voorproeven, maar ook ontdekken,

keuren, navragen.

Een ouder echtpaar zat op een bankje in de

lentezon. Hoe bevalt het u hier? ‘Prima, we

woonden in de stad, maar het huis werd ons

te groot; we zochten wat kleiners. We hebben

altijd gehuurd en wilden dat blijven doen en

zo kwamen hier terecht. Wel een eind uit de

buurt, maar met de bus ben je zo in de stad.

Komt u maar even binnen. Kijk, door deze

wand open te schuiven trekken we de gang

bij de kamer en hebben we meer ruimte;

’s winters houden we hem dicht. Achter heb-

ben we ook een tuin, niet groot maar voor

ons groot genoeg, alleen het zakt nogal weg.

Het is een leuke straat: er wonen allerlei

mensen: jonge stellen, gezinnen en mensen

zoals wij. Het bevalt ons hier best.’

Wat verderop was een vrouw druk in de weer

bij een spierwit huis. Hoe houdt u dat zo wit?

‘Daar mag de volgende bewoner voor zorgen,

over een paar dagen zijn wij hier weg.

We hebben hier een mooi huis, leuk aan het

water, en niet goedkoop, maar moet u eens

zien waar we op uitkijken: Coronationstreet.

Zet er wat bomen voor hebben we nog

gevraagd, maar dat mag niet want het is een

ecologische oever. En dan de straat hier,

helemaal verzakt, en nauwelijks ruimte voor

een auto: waarom niet hier wat meer ruimte

in plaats van die groenstrook verderop?

Wie bedenkt zoiets?’ Twee belevingen op 50

meter van elkaar, maar hoe anders. We zagen

die mooie dag nog veel meer en aten buiten

op het terras.

We maakten een keuze voor het grote gezel-

schap: het voltallige college, raadsleden, het

management en alle medewerkers betrokken

bij het project. Inleiders en rondleiders.

Fototoestellen. Een excursiegids met informa-

tie over de locaties met een lijst beoordelings-

punten. Verplicht invullen en in te leveren

bij het uitstappen. Geen uitje, maar werk.

Primaire reacties gaan vaak over de architec-

tuur, mooi of lelijk, maar met zo’n divers

gezelschap komen al gauw andere zaken aan

de orde. Een mooie gevel, maar welk woon-

comfort zit erachter? Leuk die woningen in

het water, maar waarom drijft er zo veel vuil?

Prachtig, zegt de een. Saai, zegt de ander.

Men zoekt zijn gelijk, of het ongelijk van de

ander. Niets mis mee. Voor dat je het weet

staat het hele gezelschap te discussiëren bij

een brugleuning, een molgoot of een wadi.

Het was prachtig weer tijdens de verkenning

en het werd een heel mooie zomer, maar

die dag in mei kwam het met bakken naar

beneden. Dan kun je tenminste zien of wadi’s

echt werken.

Alle aantekeningen werden verwerkt in een

verslag. De ervaringen werden gebruikt in

het programma van eisen, in het bepalen van

een concept en in de selectie van ontwerpers.

Daarbij maakten we niet alleen gebruik van

wat we met onze eigen ogen gezien hadden.

We lieten ook de bevolking kijken en foto’s

maken van wat zij belangrijk en waardevol

vinden. En kinderen werden niet overgeslagen.

Die hebben hun eigen kijk op hun omgeving.

We zijn nog vaker op stap geweest. Het was

inmiddels winter, de dagen kort, de kou deed

naar uitsmijters en warme chocola verlangen.

Maar bij kale bomen komen andere kwaliteiten

naar voren. En de regen. . . die kwam nog

steeds met bakken naar beneden.



Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Zu

idla

ren


‘ Het kan ook anders. Iedere uitbreiding kan

ook gezien worden als een ontwerpopgave

voor een integraal landelijk en stedelijk

gebied. Het huidige landschap vormt de

kapstok en bepaalt het laadvermogen’


Scoren doe je op kwaliteit

De oorzaak van de stagnatie wordt veelal gezocht

in de complexiteit en veelheid aan regels.

Het ligt dus voor de hand om de regelgeving te

vereenvoudigen. Wat niet vergeten mag worden,

is dat de twee belangrijkste partijen in essentie

verschillende belangen hebben. De gemeente

heeft een politiek belang op lange termijn bij

de kwaliteit en leefbaarheid van de woonwijk.

Voor de ontwikkelaars staan daarentegen econo-

mische belangen op de korte termijn voorop.

Productie

Daarom hebben ontwikkelaars in economisch

slechte tijden doorgaans geen haast met het

ontwikkelen van woningbouwlocaties. Ze krijgen

de woningen dan moeilijker verkocht of ze vin-

den dat de marges te laag zijn. De ontwikkelaar

zal dan liever wachten tot de economie weer

aantrekt. Het ligt natuurlijk anders voor ontwik-

kelaars die ook een bouwtak in hun onderne-

ming hebben.

Annemiek Hoitinga

Het valt blijkbaar niet mee om woonlocaties te ontwikkelen want nieuwe wijken liggen volop onder vuur van ‘de vakwereld’: de wijkopbouw is er eentonig, tot vervelens toe wordt hetzelfde woningtype herhaald en het ontbreekt er aan sociale activiteiten. Als de ontwikkeling niet snel genoeg van de grond komt, is er ook kritiek. De woningbouwproductie moet dan versneld worden. Maar is dat laatste wel een verstandige aanpak?

‘�Dit�is�het�middelpunt�van�Nederland�en�om�die�reden�is�het�gebouw�er�ook�neergezet.�Als�dank�voor�het�onderdak�dat�Nederland�in�de�Eerste�Wereld-oorlog�verschafte�aan�honderdduizenden�Belgische�vluchtelingen.��Rondom�Amersfoort�zaten�er�ook�veel.�Het�monument�is�door�Belgen�ontwor-pen�en�gebouwd.�Deze�plek,�bovenop�de�Amersfoortse�Berg,�ligt�nu�aan�de�rand�van�de�bebouwde�kom.�Ooit�lag�het�monument�midden�in�het�bos�–�het�was�echt�bedoeld�om�een�plek�in�de�bossen�te�zijn�–�maar�het�is�ingehaald�door��de�stad.�Daarom�moest�het�ook�worden�ingepast�in�het�nieuwe�stedelijke�weefsel�van�de�wijk�die�er�nu�naast�ligt.�Zo�is�recent�het�voorplein�aangelegd.�Het�monument�moest�in�een�andere�context�worden�geplaatst.�Zelf�heb�ik�hier�als�kind�veel�gespeeld.�Het�was�de�ideale�sleeplek�van�Nederland�en�in�mijn�herinnering�heeft�de�plek�iets�magisch.’�


Je kunt als gemeente de ontwikkelaar wel

onder druk zetten om de woningbouwproductie

te versnellen maar je loopt dan het risico dat er

te eenzijdig wordt gebouwd. Om de woningen

te verkopen en om toch redelijke marges te

behalen, zal de ontwikkelaar de bouwkosten zo

laag mogelijk proberen te houden zodat de prijs

niet te veel wordt opgedreven. Gevolg hiervan

kan zijn dat er eentonige en weinig ambitieuze

woningbouwlocaties worden ontwikkeld.

Ook voor gemeenten is het verleidelijk om te

kiezen voor de korte termijn en te sturen op het

aantal te realiseren woningen. Aantallen wonin-

gen zijn gemakkelijk meetbaar en dat is prettig

voor bestuurders omdat ze verantwoordelijken

hierop kunnen aanspreken. Bovendien kunnen

ze hiermee – mits de doelstellingen worden

gehaald – ook scoren. Ze kunnen laten zien dat

er schot zit in de bouw van nieuwe woningen.

Maar het kan toch niet de bedoeling zijn dat

we kwalitatief slechte wijken laten ontstaan waar-

voor we op de lange termijn de rekening gepre-

senteerd krijgen. Wijken zouden juist zo gebouwd

moeten worden dat ze ook over

30 jaar nog mooi en leefbaar zijn. Wanneer je

te veel op aantallen stuurt, loop je het risico

dat er wijken gebouwd worden die al op korte

termijn toe zijn aan een zeer kostbare herstructu-

reringsopgave.

Kwaliteit

Je kunt je dus afvragen of het voor bestuurders

überhaupt verstandig is om te sturen op aantal-

len. Het zal namelijk bijna niemand opvallen

of een woonwijk binnen de planning is gereali-

seerd. Waar iedereen wel een mening over heeft,

is of het een mooie woonwijk is geworden.

Het verschil in kwaliteit van wijken is zeker zicht-

baar twintig jaar na de bouw. Een wijk waar sterk

gestuurd is op kwaliteit – in de ruimste zin van

het woord, dus zowel op architectuur als op leef-

baarheid – zal over twintig jaar door veel mensen

positief worden beoordeeld. Kortom: kiezen voor

een hogere bouwproductie levert geen mooier

Nederland op. Sturen op kwaliteit, dat is pas

scoren! //

Annemiek Hoitinga is projectleider

stedelijke ontwikkeling en o.a. betrokken

als projectleider bij de ontwikkeling

van de Vinex-locatie in Enschede, de heront-

wikkeling van het centrum van Grave

(winkels en woningen) en de ontwikkeling

van een woningbouwlocatie in Venray.

‘ Wijken zouden zo gebouwd moeten worden dat ze over 30 jaar nog mooi en leefbaar zijn’

Lout van der Hoeven is adviseur en project-

manager voor stedelijke herstructurering en

centrumontwikkeling.


De ontdekking van het bedrijfsterreinIedere tijd heeft zijn eigen sfeer en zijn eigen gekte. Neem de huidige bedrijfsterreinen: het zijn de lelijke eendjes van de stad. Gelegen aan de buitenkant van de stad en ergerlijk zichtbaar vanaf de snelweg. Niets bijzonders te zien, niets bijzonders te doen. De rafels van de stad. Hopelijk is dit beeld binnenkort aan een herziening toe. Want met een beetje sturing en het benutten van kansen kunnen deze lelijke eendjes uitgroeien tot de mooiste zwanen.

Levendige zones die bij de stad horen Erik Dijkstra


Erik Dijkstra is senior-adviseur stedelijke

ontwikkeling en heeft het onderzoek

uitgevoerd naar een duurzame ontwik-

keling van het bedrijventerrein De Brand

in Den Bosch en voerde het projectma-

nagement bij de Vinex-locatie

Eschmarke in Enschede.

Voor bestaande en nieuwe bedrijfsterreinen

kan deze trend op termijn mogelijkheden bieden.

Monofunctionele werkgebieden zullen in de

toekomst veranderen in levendige gebieden

die echt bij de stad horen. Die de stad iets te

bieden hebben en door hun specifieke karakter

bijzonder zijn.

potentie

De vraag is natuurlijk welke enorme potentie er

nu daadwerkelijk ligt te wachten aan de stads-

rand? In de eerste plaats zal het aantal functies

op bedrijfsterreinen groter worden. Niet alleen

productiebedrijven zullen er het beeld bepalen,

maar ook kantoorbebouwing of in ieder geval

kantoorachtige gebouwen. Onvermijdelijk zal

er grootschalige detailhandel zijn. De eerste

experimenten zijn inmiddels van start gegaan.

Recreatieve voorzieningen zijn er nu reeds een

succes en zullen zich blijven ontwikkelen buiten

de centrumgebieden. Ook aanvullende stedelijke

voorzieningen, zoals hotelaccommodaties, hore-

ca, conferentiecentra en scholengemeenschap-

pen krijgen in de periferie een plek. Maar ook

kan gedacht worden aan de inpassing van histo-

rische en sociaal culturele voorzieningen zoals

bijvoorbeeld een begraafplaats. Daarnaast bieden

deze gebieden aan de rand van de stad ruimte

voor grootschalig groen en lopen hiervandaan

ecologische verbindingslijnen naar de stad toe.

Om al deze functies een plaats te geven, is een

goed inzicht in de ruimtelijke ontwikkelingen

van de stad noodzakelijk. De plek en de betekenis

van het nieuwe gebied moet duidelijk zijn.

Essentieel is een goed doordacht stedenbouw-

kundig plan om alle aspecten in evenwicht en

samenhang te kunnen ontwikkelen. Intensieve en

extensieve gebieden moeten worden afgewis-

seld. Spreiding van activiteiten is soms nodig,

evenals de bundeling van samenhangende func-

ties.

Uiteindelijk zal blijken dat deze nieuwe bedrijfs-

terreinen een wezenlijke bijdrage leveren aan

het gebruik van de beperkt beschikbare ruimte.

En dat het economisch rendement vele malen

groter zal zijn dan dat van de traditioneel opge-

zette bedrijfsterreinen. Dit geldt zowel voor de

directe opbrengsten in de grondexploitatie als

voor de economische spin-off die het bijna van-

zelfsprekende resultaat is van de interactie en

synergie tussen de bedrijven in de nieuwe opzet.

Nadenken over de opgave is noodzakelijk om

de geconstateerde tendensen in goede banen te

leiden. Dat zal de opgave voor de toekomst zijn

en daar ligt het wenkende perspectief van de

‘ontdekking van het bedrijfsterrein’. //

Meerdere functies in Nieuwegein

Aan de oostkant van Nieuwegein wordt een

nieuw bedrijventerrein ontwikkeld: Het Klooster.

Het gebied zal worden ontsloten door de aanleg

van een nieuwe aansluiting van de stad op rijks-

weg A27. In feite wordt hiermee een nieuwe

entree voor de stad gerealiseerd. Nieuwegein is

zich hiervan bewust en heeft langdurig nage-

dacht over de kansen en mogelijkheden die zich

hierbij voordoen. Zij heeft ervoor gekozen om

van een bijna vanzelfsprekende achterdeur een

nadrukkelijke voordeur te maken, die past bij de

dynamiek die de stad wil uitstralen. Rond de

centrale toegangsweg wordt een dynamisch

plein van meer dan tien hectare gerealiseerd.

Op het plein is een grote verscheidenheid aan

functies mogelijk. Niet alleen bedrijfsgebouwen

zullen het beeld bepalen, maar ook hotel- en ver-

gaderfaciliteiten, leisure en horeca. Bij de opzet

van het terrein is verder veel aandacht besteed

aan de inpassing in de omgeving. Waardevolle

cultuurhistorische elementen zijn ingepast en

hebben een functie gekregen, evenals groene en

ecologisch waardevolle structuren die een recre-

atief medegebruik kennen. Ten opzichte van

meer traditionele bedrijfsterreinen probeert de

gemeente Nieuwegein nieuwe ontwikkelingen te

accommoderen en de betekenis van het gebied

voor de stad te vergroten.

‘�Bedrijven�stellen�kwalitatief�steeds�hogere�eisen�aan�hun�omgeving’

>

Meerdere lagen in Alphen aan den Rijn

De voorraad bedrijventerreinen in de Alphense

regio raakt op. Om de economische positie

van de regio in de toekomst te waarborgen, is

door het bedrijfsleven in de regio het initiatief

genomen voor de ontwikkeling van een nieuw

innovatief bedrijvencomplex op de locatie

Gouwesluis. Om de beperkt beschikbare ruimte

optimaal te benutten en deze een zo duurzaam

mogelijke invulling te geven, is gekozen voor

de innovatieve benadering van een meervoudig

multifunctioneel bedrijvencomplex in meer

lagen met een lokale en regionale functie.

Voorafgaand aan de betrokkenheid van DHV heb-

ben in 2002 vanuit het kennisnetwerk Habiforum

twee ‘Communities of Practice’ voor intensief

ruimtegebruik een visie ontwikkeld voor dit ter-

rein. Dit concept wordt door DHV verder uitge-

werkt, in samenwerking met stedenbouwkundig

bureau KuiperCompagnons. Aangezien een ver-

nieuwend concept om een andere benadering

vraagt dan de ontwikkeling

van een traditioneel bedrijventerrein, is ervoor

gekozen in een zeer vroege stadium aandacht

te hebben voor de eisen, wensen en het imago

van de eindgebruiker en deze mede bepalend

te laten zijn voor de verdere (ruimtelijke) ontwik-

keling van dit project.

Dat het bedrijfsleven als initiator optrad voor

de ontwikkeling van dit terrein gaf een belang-

rijke impuls aan het ontwikkelingsproces.

Deze betrokkenheid moet door middel van een

interactief proces worden omgezet naar input

met betrekking tot het verwachte eindresultaat.


De bedrijvigheid in Nederland verandert van

karakter. Het aantal productiebedrijven loopt

terug ten gunste van zakelijke dienstverleners.

Er is steeds minder sprake van een scheiding

van werk en andere functies. Voor nieuwe

bedrijfsvestigingen geldt dat zij andere en

kwalitatief hogere eisen zullen stellen aan de

omgeving waarin hun bedrijf staat.

Tegelijkertijd verandert de opzet van de binnen-

stad. Niet alle economische activiteiten kunnen

in het centrum worden opgevangen en dit leidt

onafwendbaar tot een uittocht van bedrijvigheid

naar de periferie.

Dat geldt ook voor nieuwe winkelconcepten die

veel ruimte vragen en die vooral met de auto

bereikbaar moeten zijn. Uit het verleden kennen

we de winkelketens Miro en Maxis maar die zijn

inmiddels alweer van het toneel verdwenen.

Ahold heeft recent een nieuwe formule voor een

megasupermarkt gelanceerd met een maatvoe-

ring van 4.000 m2 op goed bereikbare locaties

aan de uitvalswegen van de stad. Voor dit con-

cept en voor de bijpassende locatiekeuze worden

twee argumenten gegeven: veranderingen in

consumentengedrag én een gebrek aan goed

bereikbare locaties in de stad.

‘�De�vraag�is�natuurlijk�welke�potentie��er�daadwerkelijk�ligt�te�wachten�aan�de�stadsrand?’

◊Ronald Löhr is adviseur stedelijke

ontwikkeling, projectleider van het

structuurplan Deventer en proces-

manager ondergronds parkeren

Oud-West, Amsterdam.

column22222222222222222222222222229999999999999999999999999999222222222222222222222222222222222222222222222222222299999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999922222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222222

Place2b: Edge City

Stadsranden zijn geweldig. Als je er oog voor

hebt, zijn het heerlijke plekken om te vertoe-

ven. Je wilt er je hond uitlaten, ook al heb je

die niet. Echte stadsranden zijn rommelig en

oncomfortabel ontsloten. Ze zijn een broed-

plaats voor functies die geordend Nederland

elders niet kan bieden. Stadsranden hebben

de geur van vrijheid, avontuur en gevaar.

Stadsranden zijn er voor iedereen, maar niet

iedereen komt er. Niet iedereen ziet ze.

Dat hoeft ook niet. De pracht van een zekere

lelijkheid is simpelweg niet aan iedereen

besteed. Stadsranden zijn herkenbaar in hun

diversiteit, variërend van ponyweides via

spontaan ontstane volkstuintjes tot uitlaatklep

voor vrijetijdsfuncties als bijvoorbeeld cross-

terreinen. Een stadsrand heeft ook iets meta-

forisch in zich: het is een planologische state

of being die niet per definitie aan de rand van

de stad voorkomt – soms vind je ook stukjes

stadsrand midden in een stad.

Heel Nederland is planologisch suf geslagen

en wordt gekarakteriseerd door een zekere

eendimensionaliteit. Maar in de stadsranden

vind je nog anarchie op een zeer laag schaal-

niveau. In de geografische literatuur is er

recentelijk steeds meer aandacht voor stads-

randen. Er wordt gesproken over harde en

zachte randen, over scherp en diffuus, over

groenblauwe structuren en over nog veel

meer. Niet doen! Gewoon, de stadsranden

laten voor wat ze zijn! Zo gauw er zich plano-

logische bemoeienis met de stadsrand voor-

doet, is de stadsrand stadsrand af. Laat de

stadsrand met rust en hij ontwikkelt zich.

Het goede is daarentegen wel dat áls er een

stadsrand wordt opgeofferd aan planologisch

Nederland, er altijd wel weer een nieuwe

stadsrandzone ontstaat. Behalve, en dat is

een groot gevaar, als de stadsrandzone inte-

graal onderdeel wordt van stad en land.

Op het moment dat de stadsrandzone wordt

beschouwd als overgangsgebied tussen stad

en land, is de zone verloren. Het kan een jaar

duren of misschien vijf, maar vroeg of laat is

het over en uit voor de stadsrandzone.

Opgenomen in een planologisch wenselijke

georganiseerde zonering zijn de ponyweides

verdreven door recreatiegebieden voor de

stedeling, zijn volkstuinen verdwenen en de

vrijetijdsfuncties geherstructureerd tot

leisurezones die voor het hele gezin bereik-

baar zijn met de auto. Met een beetje daad-

krachtige wethouder staan er zelfs woningen.

Eeuwig zonde, zulke ontwikkelingen.

Want hiermee verdwijnt de spontaniteit van

de stadsrand en wordt ze een exclusief

domein voor enkelen.

Daarom moeten we niet ook de stadsrand

gaan plannen. Laten we de rommelzones

laten voortbestaan zoals ze zijn ontstaan.

Dus zonder enige georganiseerde bemoeienis

van wie dan ook. Ook al zijn ze ecologisch,

planologisch, economisch, milieutechnisch,

bestuurlijk en misschien zelfs sociaal onge-

wenst. De stadsrand blijft daarmee een uniek

fenomeen en blijft van iedereen, ook al wordt

haar waarde door slechts enkelen herkend.



Foto

graf

ie >

The

o B

aart

A

lmer

e/K

avel

plan

Ove

rgoo

i


‘�Kiezen�voor�een�hogere�bouwproductie�levert��

geen�mooier�Nederland�op.�Sturen�op�kwaliteit,�

dat�is�pas�scoren’

Foto

graf

ie >

The

o B

aart

Am

ster

dam

/Bijl

mer

mee

r

Coördinatie Steven Hokken en Jan Pernot, DHVInterviews, tekstbewerking en productieKees de Graaf, AmsterdamEindredactie Mark Loderichs, AmersfoortFotografieTheo Baart, Amsterdam Nout Steenkamp, Asperen(portretten)

Vormgeving cg ontwerpers, AmsterdamDrukwerk Croon Litho en Druk, Esch

Dit is een uitgave van DHV Ruimte en Mobiliteit, Amersfoort juni 2004

ISBN 90-9018146-6

© DHV Ruimte en Mobiliteit BVNiets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm, of op welke andere wijze ook, tenzij dui-delijke brondvermelding is opgenomen. Auteursrecht voorbehouden.

DHV Ruimte en Mobiliteit

Postbus 1076

3800 BB Amersfoort

www.dhv.nl

de stad vernieuwt

Documents