de staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht

Download De  staat  van de  corporatiesector en  consequenties voor  het  toezicht

Post on 23-Feb-2016

44 views

Category:

Documents

0 download

Embed Size (px)

DESCRIPTION

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING. De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht. Utrecht, 19 september 2012 Inleiding door drs. D. Braal-Verhoog op CFV-jaarcongres 2012. 2012. De indeling van deze inleiding. Het beeld uit de prognoses van corporaties - PowerPoint PPT Presentation

TRANSCRIPT

Dia 1

De staat van de corporatiesector en consequenties voor het toezicht CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING2012

Utrecht, 19 september 2012Inleiding door drs. D. Braal-Verhoog op CFV-jaarcongres 2012

Plaats, datumInleiding door functie Centraal Fonds VolkshuisvestingDames en heren,

Mevrouw De Jong schetste het zojuist in haar openingsinleiding. Er staan ons grote veranderingen in de volkshuisvesting te wachten en het wordt zoeken naar een nieuwe balans. Veel corporaties zullen door diverse externe omstandigheden geconfronteerd worden met de grenzen van hun financile mogelijkheden. Dat vraagt wijs financieel beleid en stuurmanskunst van de corporatie. Maar alert extern toezicht van het Fonds nu en straks de Financile Autoriteit is evengoed nodig. Omdat corporaties handelen met vermogen waar een mede door het Rijk gereguleerde maatschappelijke bestemmingsplicht in het belang van de volkshuisvesting op rust. Omdat corporaties omringd worden door een zekerheidsstructuur die hen een prikkel kan geven om grotere risicos te nemen dan zij aan kunnen. En omdat het recente verleden daar alle aanleiding toe geeft.

Deze inleiding gaat in op twee aspecten: wat zien wij als draaiknoppen voor wijs financieel beleid van de corporaties? en hoe denken wij dat alert toezicht in te vullen? 1

De indeling van deze inleidingHet beeld uit de prognoses van corporatiesOns beeld bij uw prognoses: financile perspectievenPrangende kwesties in de corporatiesectorPrangende kwesties in het toezichtPerspectieven voor het extern toezicht 2012

Ik heb deze inleiding als volgt opgebouwd:Voordat ik in deel 2 in ga op het financieel perspectief en draaiknoppen van de corporaties zoals het Fonds die ziet, wil ik u eerst in vogelvlucht meenemen langs de prognoses van de corporaties zelf, omdat die voor een deel de basis vormen voor onze analyses. Deel 1 van mijn inleiding gaat daarom in op de vraag wat de verwachtingen van de corporaties zelf zijn, waarmee we moeten rekenen?

Na deze analyse van de financile spankracht van de corporaties neem ik u graag mee langs de prangende kwesties in de corporatiesector en het toezicht. Ik sluit mijn verhaal af met een voorlopig antwoord op de vraag wat u van ons als toezichthouder in de komende tijd mag verwachten. Welke lessen trekt het Fonds uit het recente verleden, welke kansen liggen er voor effectiever toezicht in de Herzieningswet en in welke richting denken wij bij het versterken van het extern toezicht?2

Het beeld uit de prognoses van corporatiesNieuwbouw voor verhuur, 2010-2016

De investeringsmachine hapert:De groei in nieuwbouw stopt: de pijplijn is leegMeer aandacht voor een rele huurprijs: aandeel betaalbare nieuwbouw daalt

2012

Eerst het beeld dus dat de corporaties ons in hun meerjaren prognoses aanreiken. De nieuwbouwvoornemens van de corporaties voor de jaren 2012 tot en met 2016 wijzen op een duidelijk afnemende productie in het huursegment. De gerealiseerde aantallen nieuwe huurwoningen over 2011 zijn met ongeveer 29.000 nog stabiel (zie de groene stip), maar we moeten in de komende vijf jaar rekenen met een forse daling in de nieuwbouwproductie (zie de gele lijn).

Wat daarbij opvalt is dat bij de voorgenomen nieuwbouw van huurwoningen de corporaties zich meer gaan toeleggen op het duurdere segment tot de huurtoeslaggrens en minder op het niet-Daeb-segment daarboven. Dat laatste kan mede komen doordat de borging van leningen inmiddels afhangt van de beoogde huurprijs. Een tegelijkertijd teruglopende inzet in het betaalbare huursegment geeft aan dat de sector vanuit het eigen financile perspectief daarnaast ook meer oog heeft voor het haalbare startniveau van de huur bij de nieuwbouw. Ik kom daar straks nog even op terug. 3

Het beeld uit de prognoses van corporatiesNieuwbouw koop, 2010-20162012

Back to core business:De nieuwbouw van koop daalt nog scherperDe corporaties concentreren hun dalende inspanningen op nieuwbouw en verbetering van huurwoningenOok veel minder investeringen in maatschappelijk vastgoed

Waar de nieuwbouw van huurwoningen in de voorlopige cijfers over 2011 nog stabiel bleef, is er in het afgelopen jaar al wel een forse daling in de koopwoningproductie te zien. De corporaties verwachten hier ook een relatief grotere daling in de productie voor de komende vijf jaar dan in de nieuwbouw van huur.

Het is vaker geconstateerd: per saldo is het belang van de corporatiesector voor de landelijke woningproductie groot. In 2011 realiseerden de corporaties en hun verbindingen maar liefst 58% van alle nieuwgebouwde huur- en koopwoningen samen. Zolang de woningmarkt en met name de commercile markt niet aantrekt, zal dat aandeel van de corporaties in de landelijke nieuwbouw in de komende jaren ook wel substantieel blijven, maar de dalende prognoses van corporaties betekenen in absolute aantallen toch wel een forse aderlating voor de woningbouwsector.

Ook de gemeenten zullen de verminderde nieuwbouwinspanningen van corporaties gaan voelen. En dat niet alleen in dalende aantallen nieuwe woningen maar ook in het maatschappelijk vastgoed. De investeringen in maatschappelijk vastgoed nemen in de komende vijf jaar eveneens fors af, zo blijkt uit de prognoses van corporaties.

Aan de andere kant is het niet allemaal kommer en kwel: we zien een opvallende stijging in het aantal ingrijpende verbeteringen in 2011 ten opzichte van 2010. En als we afgaan op de prognoses van de corporaties mogen we ook in de komende jaren een stabiel aantal woningen verwachten dat ingrijpend verbeterd wordt.

Al met al ontstaat een beeld van de corporatie die zich in de investeringen terugtrekt op de kerntaak: het voorzien in kwalitatief goede huurwoningen in het Daeb-segment.

4

Het beeld uit de prognoses van corporatiesVerkoop van huurwoningen, 2010-2016CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING2012

De verkopen blijven de brandstof voor de investeringsmotor:Maar zet hogere verkoop uit 2011 in de nabije toekomst door?Politieke discussie over omvang woningvoorraadEn moet het in deze marktsituatie met steeds meer kortingen?

Hoe zit het in de huidige lastige marktomstandigheden met de verkopen van huurwoningen, de financile motor achter de investeringen van de corporaties?Het aantal verkopen aan particuliere huishoudens is in voorlopige cijfers over 2011 opvallend gestegen volgens de opgave van de corporaties. In 2010 was dat ook al zo. Ook in de voornemens van de corporaties over de periode 2012 tot en met 2016 is een lichte groei in verkopen waarneembaar (zie de gele lijn).

Dat is misschien lang niet de groei die de politiek van kabinet Rutte voor ogen had toen het nieuwe verkoopbeleid afgekondigd werd, maar het is toch wel winst in termen van investeringskracht van de corporaties. En het draagt niet alleen bij aan de investeringscapaciteit, maar het is ook winst vanuit volkshuisvestelijk perspectief. Corporaties dragen met deze verkopen bij aan nog enige doorstroming in de huidige vastgelopen woningmarkt. Er wordt immers veelal verkocht aan andere woningzoekenden dan zittende huurders. De corporaties verkopen veelal in de wat gunstiger lagere prijssegmenten van de woningmarkt die voor koopstarters vaak nog betaalbaar zijn.

Tegelijk past hier wel een kanttekening: ook dit verkoopsucces kent een keerzijde. Uit voorlopige cijfers blijkt dat in 2011 43% van de verkochte huurwoningen met korting is verkocht. Het zal duidelijk zijn dat er vanuit verschillende perspectieven (lager rendement voor de corporaties en marktbederf binnen de woningmarkt) ook grenzen zijn aan deze vorm van koopsubsidie door de corporaties. Daarnaast spelen financile risicos als gevolg van terugkoopverplichtingen.5

Ons beeld bij uw prognoses: financile perspectievenEffecten op ontwikkeling financile continuteitCFV publiceert vandaag het financieel meerjarenperspectief 2012-2020Geeft zicht op verwachte ontwikkeling sectorale solvabiliteitInvloed van rente, inflatie, kosten en verkoopprijzenVerruiming van het huurbeleid2012

Hoe kijken wij nu tegen de financile perspectieven van de corporaties voor de komende tien jaar aan? Het Centraal Fonds publiceert vandaag op zijn website het financieel meerjarenperspectief voor de corporatiesector. Wij schetsen daarin een beeld van de ontwikkeling van de sectorale solvabiliteit in de periode tot 2020. Het Centraal Fonds maakt bij deze analyses gebruik van het Risicoanalysemodel (RAM). Dit model wordt ieder jaar herzien aan de hand van de meest recente verantwoordings- en prognose-informatie van corporaties en een actuele inschatting van allerlei in het model gehanteerde veronderstellingen over inflatie en rente gebaseerd op cijfers van CBS en CPB. Voordat ik u meeneem naar de uitkomsten, geef ik u drie zaken vooraf: 1. De uitgangsituatie waarop het Meerjarenperspectief tot 2020 is gebaseerd, is afgeleid van verantwoordingsgegevens over het verslagjaar 2010. Voor toekomstige ontwikkelingen is onder andere gebruik gemaakt van prognosegegevens die betrekking hebben op de jaren 2012 tot en met 2016. Verder is gerekend met de mogelijkheden van de verruiming van het huurbeleid in 2013, de verhuurdersheffing zoals die tot nu toe gecommuniceerd is (dus nog geen rekening gehouden met de plannen van Prinsjesdag) en de inflatie-effecten van het Lenteakkoord.

2. De derivatenproblematiek in de sector heeft geleid tot de nodige financile problemen, die in de uitgangsituatie van dit Meerjarenperspectief echter niet zijn meegenomen. Dit komt doordat de uitgangsituatie van de doorrekening betrekking heeft op 1 januari 2011, terwijl de grootste verliezen vanwege het derivatengebruik pas na die datum geleden zijn. De sector heeft door de Vestia problematiek alleen al een verlies van ongeveer 2 miljard geleden. Dit verlies zal leiden tot een vermindering van de sectorale solvabiliteit met bijna 2 procentp