- cren - croatian real estate newsletter · cren - croatian real estate newsletter/ ožujak 2012. 6...

SADRŽAJ 1. NAJAVA Osme godišnje međunarodne konferencije o hrvatskom tržištu nekretnina .......................... 2

2. INTERVJU Kevin Turpin, Voditelj odjela za istraživanje za Srednju i Istočnu Europu Jones Lang LaSalle.................................................................................................................................................................... 3

3. INTERVJU mr.sc. Ana Bilan,dipl.ing.arh. & mr.sc. Irena Vojnović,dipl.ing.arh. .................................... 7

4. STATISTIKA ..................................................................................................................................................... 15

4.1. Prosjek traženih cijena nekretnina u prodaji – ožujak 2012................................................................. 15 4.2. Statistička priopćenja Državnog zavoda za statistiku iz područja građevinarstva............................ 15

4.2.1. Izvršeni građevinski radovi, narudžbe i stambena gradnja u četvrtom tromjesečju 2011., pravne osobe s 20 i više zaposlenih ........................................................................................................ 15 4.2.2. Indeksi građevinskih radova u prosincu 2011............................................................................... 16 4.2.3. Izdana odobrenja za građenje u 2011............................................................................................. 16 4.2.4. Izdana odobrenja za građenje u siječnju 2012............................................................................... 16

TEME BROJA :

INTERVJUI S PREDAVAČIMA NA OSMOJ KONFERENCIJI

mr.sc. Ana Bilan, dipl.ing.arh.

&

mr.sc. Irena Vojnović,dipl.ing.arh.

ANTIVIRUS DANAŠNJOJ ARHITEKTURI

Kevin Turpin,

Voditelj odjela za istraživanje za

Srednju i Istočnu Europu Jones Lang LaSalle

NAČIN RADA ANALIZE TRŽIŠTA ZA SREDNJU I ISTOČNU

EUROPU

- CREN -

Croatian Real Estate

Newsletter

Broj 66, ožujak 2012.

POKROVITELJI CREN-a

CREN - Croatian Real Estate Newsletter/ ožujak 2012.

2

1. NAJAVA Osme godišnje međunarodne konferencije o hrvatskom tržištu nekretnina


3

2. INTERVJU

Kevin Turpin

Voditelj odjela za istraživanje za Srednju i Istočnu Europu

Jones Lang LaSalle

NAČIN RADA ANALIZE TRŽIŠTA ZA SREDNJU I ISTOČNU EUROPU Možete li se, molim Vas, predstaviti čitateljima CREN-a?

Poštovani čitatelji, zovem se Kevin Turpin i voditelj sam istraživanja za Jones Lang LaSalle u regiji Srednjeistočne te Jugoistočne Europe. Baza mi je u Pragu gdje živim već više od 10 godina. Zajedno s timom od 18 osoba pokrivam 7 zemalja, i to Hrvatsku, Češku Republiku, Mađarsku, Poljsku, Rumunjsku, Srbiju i Slovačku. Pratimo sve komercijalne razrede nekretnina, uredske, trgovačke nekretnine, skladišta te na nekoliko tržišta i stambene nekretnine te izvješćujemo o njima. Nedavno sam stekao kvalifikaciju LEED Green Associate, budući da sam želio naučiti više o održivosti u sektoru nekretnina. Kako sastavljate podatke za Vaša izvješća? Naši se podaci prikupljaju iz različitih izvora, kao što su stručni tisak i drugi mediji, međutim mi uvijek dajemo sve od sebe kako bismo provjerili te podatke na samom izvoru, što znači kod developera, investitora, zakupaca te primjerice banaka. Uz to, na većini tržišta uspostavili smo istraživačke forume, što je izvrstan alat za postizanje točnosti, ali što je još i važnije transparentnosti tržišta.

Jones Lang LaSalle je zajedno s drugim konzultantima za nekretnine pokrenuo Sektorski istraživački forum u Češkoj Republici, Poljskoj i Mađarskoj. Možete li objasniti načela i ciljeve foruma? To je točno i mi zapravo u tim zemljama imamo i ured i Sektorske istraživačke forume te ih nastojimo proširiti na segment maloprodaje (već postoji u Poljskoj), a možda i na ulaganja. Također imamo forume u Rumunjskoj i Slovačkoj. Glavna načela i ciljevi kao što je ranije spomenuto su postizanje tržišne transparentnosti. Mi u dotičnim zemljama s velikim savjetodavnim poduzećima na području nekretnina razmjenjujemo informacije koje se ne smatraju osjetljivim informacijama kako bismo na tržištu stvorili preciznu sliku. U protivnom imate scenarij u kojem jedna tvrtka kaže jednu stvar, a druga kaže drugu stvar i prije nego što ste se snašli investitori, developeri i najmoprimci više nisu sigurni što je realna situacija, a to potencijalno može na dobar ili loš način utjecati na odluke koje se donose. U čemu je najveća korist izrade istraživačkih i analitičkih izvješća?


4

Radeći u ovoj branši, stručnjaci koji se bave istraživanjima često su većinu vremena skriveni negdje iza scene. Izrađujemo dosta publikacija koje su dostupne javnosti, ali također izrađujemo izvješća po narudžbi te savjetujemo klijente koji trebaju tržišne savjete kod donošenja odluka da li da kupe građevinsko zemljište, postojeću nekretninu, da li da proširuju nekretninu ili da li bi neki korisnik trebao ući na pojedino tržište, primjerice. Stoga bih rekao da se najveća korist od provedbe istraživanja ostvaruje u angažmanima gdje bi klijenti željeli dobiti pouzdano drugo mišljenje utemeljeno na činjenicama i našem iskustvu. Nažalost nije neuobičajeno da nas traže da napravimo „studiju izvedivosti“ nakon što je već dosta vremena i novca utrošeno na projektne nacrte i planiranje. Koji je komercijalni sektor nekretnina najteže promatrati i pratiti? Rekao bih da je jedan od težih sektora za praćenje sektor skladišta/industrijskih nekretnina, iako činimo korake kako bismo i to poboljšali kroz forume. Glavni razlog tomu jest da je iz motrišta zakupa ovaj sektor uglavnom otvoren i neki zakupci mogu se odlučiti na izravno ugovaranje, osobito ako od ranije imaju odnos s developerom. Uz to, postoje opcije gdje se takvi prostori grade prema individualnim zahtjevima, što je opet nešto za što mi nećemo tako lako doznati. Kao rezultat toga, oslanjamo se na informacije koje developeri i vlasnici podijele s nama. Skladišta su također vrsta nekretnina koju je najbrže izgraditi, proces gradnje nekad može trajati samo 6 mjeseci. Stoga se ona mogu vrlo brzo pojaviti

i često su izvan glavnih gradova, tako da morate izići na teren i tražiti. Kao zamjenik direktora i voditelj istraživanja za Središnju i Istočnu Europu u Jones Lang LaSalleu, Vi ste odgovorni za izradu izvješća za širok raspon država. Možete li povući neke usporedbe između zemalja Jugoistočne Europe? Zajedničko pitanje s kojim smo redovito suočeni jest činjenica da se regije Srednjeistočne i Jugoistočne Europe često stavljaju pod isti nazivnik i smatraju se istima. Oni koji žive i rade u tim regijama će znati da je to dijelom istina i da ima nekih sličnosti, ali češće ima velikih razlika. To primjerice znači da ako trgovački lanac dobro posluje na srpskom tržištu, to ne mora nužno značiti da će dobro poslovati u Hrvatskoj zbog određenog broja gospodarskih, demografskih i kulturnih razloga. Ja se, međutim, ne bih usudio reći tko je više u modi, to nije moje područje stručnosti! U odnosu na sličnosti u Jugoistočnoj Europi, tržišta su razmjerno mlada u usporedbi sa zrelijim tržištima Srednjeistočne Europe te kao sva mlada tržišta mogu imati snažnu konkurenciju oko izgradnje projekata, što vodi prevelikom zasićenju ponude ako dođe do iznenadnog pada potražnje ili ako se to ne uzme u obzir. Na većini tržišta teško je postići tu ravnotežu, a tu ne pomažu niti postojeće gospodarske teškoće i problemi s financiranjem. Prije krize, 2008. godine, bili smo svjedoci velikog zanimanja za regiju Jugoistočne Europe koje je od tada palo. Međutim, potencijal je i dalje tu i ja vjerujem da će ta regija doživjeti svoj povratak kada se uvjeti poboljšaju.


5

Koji je Vaš komentar i mišljenje o hrvatskom tržištu komercijalnih nekretnina u 2011. godini? 2011. je bila miješana godina za hrvatsko tržište nekretnina. Tržišta kapitala su bila razmjerno uspješna s ukupnom vrijednošću transakcija od gotovo 200 milijuna EUR, iako su tržišta zakupa i dalje bila ograničena. To je bila teška godina za tržište uredskih prostora u Zagrebu. Razina aktivnosti se smanjila, što je dovelo do povećanja stope nepopunjenih kapaciteta te je nastavljeno blago smanjenje zakupa, a u većoj je mjeri bilo zastupljeno i korištenje poticaja. Budući da u 2011. godini na tržištu nije došlo do izgradnje novih industrijskih ili logističkih prostora, ovaj segment ostaje najmanje razvijen u Hrvatskoj. Dovršetak novih modela trgovačkih centara tijekom 2010. i početkom 2011. godine uzrokovao je povećanje stopa nepopunjenih kapaciteta na tržištu maloprodajnih površina. Nastavak gospodarskih previranja udružen s padom raspoloživih prihoda rezultirao je 10%-tnim smanjenjem potrošnje u segmentu maloprodaje u 2011. godini. Investicijske transakcije tijekom 2011. odražavale su sklonost investitora nekretninama koje ostvaruju prihode, podržano snažnim ugovorima. Stoga je broj i volumen transakcija izvršenih 2011. godine razmjeran raspoloživosti projekata ocijenjenih kao vrijednih ulaganja u Hrvatskoj. Potreba za sekundarnim nekretninama bila je niska ili nepostojeća što je – povezano s rigidnim razinama traženih cijena – rezultiralo činjenicom da u ovom sektoru nije bilo transakcija. 2011. je dolazak velikog međunarodnog trgovačkog lanca u

Hrvatsku potvrdio postojeće povjerenje europskih maloprodajnih lanaca u hrvatsko tržište maloprodaje. Konačno, najava potencijalne konsolidacije i smanjenja izloženosti austrijskih banaka prema Istočnoj Europi krajem 2011. uzrokovala je značajnu zabrinutost oko učinka smanjene raspoloživosti kreditnog financiranja na lokalnom tržištu komercijalnih nekretnina, budući da su austrijske banke jedan od glavnih kreditora komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj. Koji je položaj Zagreba s obzirom na nekretnine u usporedbi s glavnim gradovima regije Srednjeistočne i Jugoistočne Europe? Zagreb je relativno dobro pozicioniran u usporedbi s drugim glavnim gradovima Srednjeistočne i Jugoistočne Europe. Smatra se naprednijim nego njegovi susjedi na jugu i istoku, ali još uvijek značajno kaska za razvijenijim gospodarstvima Praga (Češka), Varšave (Poljska) i u manjoj mjeri Budimpešte (Mađarska) gdje postoji veća likvidnost i uhodanije tržište nekretnina za zakup s većim brojem međunarodnih zakupaca. Mi smo uvjerenja da je kvaliteta kapaciteta na tržištu maloprodaje/trgovačkih centara u Zagrebu dobra, budući da je određeni broj novih projekata koji su se na tržištu pojavili tijekom proteklih pet godina rezultirao kvalitetnom i suvremenom ponudom. Zbog velikih troškova developmenta i visokih poreza, Zagrebu nedostaju kvalitetni industrijski/skladišni kapaciteti, što je kontrast u odnosu na razvijenije glavne gradove Srednjeistočne Europe. To je rezultiralo time da su


6

cijene najma značajno više nego u brojnim susjednim zemljama. To tržište i dalje pokazuje pomanjkanje transparentnosti, što obeshrabruje strana ulaganja u zemlju. To, udruženo s pomanjkanjem bankovnog financiranja, znači da je tržište ulaganja značajno manje nego tržište razvijenijih glavnih gradova Srednjeistočne Europe. Koje je Vaše mišljenje o kapacitetima i kvaliteti tržišta uredskih prostora u Zagrebu? Iako je zagrebačko tržište uredskih prostora manje razvijeno nego u nekim etabliranijim glavnim gradovima Jugoistočne Europe, ono ipak raste – uskoro će biti završeni Green Gold i Sky Office. I dalje je ponuda visoko kvalitetnih uredskih prostora ograničena, iako je dovoljna s obzirom na trenutačnu potražnju. Ponuda kapaciteta kategorije A je dovoljna. Zagrebačko tržište uredskih prostora nastavlja biti obilježeno velikim udjelom substandardnih kapaciteta koje zauzimaju vlasnici tih prostora. Novim uredskim projektima dominiraju lokalni i nacionalni developeri nekretnina koji s druge strane mogu odražavati kvalitetu uredskih kapaciteta na tržištu. Zagreb tek treba steći ime među najistaknutijim međunarodnim subjektima koji zakupljuju uredske prostore. Iako kvaliteta kapaciteta može biti jedno pitanje, pristupanje Hrvatske Europskoj Uniji planirano za 2013. godinu može pomoći u ovom dijelu. Konačno, pristup EU-u predstavljao je pozitivnu pokretačku silu za brojna tržišta Srednjeistočne Europe koja tek dozrijevaju. Koja je perspektiva za tržište nekretnina Srednjeistočne i Jugoistočne Europe te za

aktivnosti ulaganja i developmenta na tim tržištima tijekom 2012./2013.? 2012. se već dosta toga dogodilo u smislu političke i gospodarske scene u Europi. Čini se da to ima neke pozitivne ili umirujuće učinke, ali nitko ne zna koliko će to dugo trajati ili postoje li kakva druga iznenađenja koja će nas zaskočiti iz pozadine. Čini se da u sektoru nekretnina također vlada razmjerno pozitivno raspoloženje koje može biti rezultat poslova ili transakcija koji su zaključeni još 2011. godine. Od 2008. godine, vrijeme potrebno za sklapanje poslova je mnogo dulje tako da ako dođe do zastoja, vjerojatno ćemo ga primijetiti tek krajem drugog tromjesečja. Postoje razvojne aktivnosti, ali velik dio toga se temelji na prethodno iznajmljenim kapacitetima ili izgradnji prema individualnim zahtjevima kako bi se udovoljilo potražnji. U Poljskoj vidimo malo spekulativniji razvoj kako se neka tržišta bliže situaciji u kojoj ponuda postaje nedostatna. Investicijska tržišta u regiji su prošle godine dosegla volumen od 6,4 milijarde EUR (iako se većina ostvaruje u Poljskoj i Češkoj Republici), što je na današnjem tržištu izvrstan rezultat. Očekujemo više transakcija i ove i sljedeće godine, iako smatramo da će najviši prinosi ostati negdje na postojećim razinama. Investitori će se i dalje usredotočiti na nekretnine koje ostvaruju najviše prihode, potkrijepljeno solidnim ugovorima. U regiji postoji opterećenje dugom koji dospijeva ove godine tako da radimo na tome da razumijemo kako će se banke i vlasnici dogovoriti oko pitanja kako dalje te kako će to utjecati na tržišta u regiji.


7

3. INTERVJU

mr.sc. Ana Bilan, dipl.ing.arh.

& mr.sc. Irena Vojnović, dipl.ing.arh.

ANTIVIRUS DANAŠNJOJ ARHITEKTURI

Kroz proteklih godinu dana završile smo stručni magisterij na temu održive arhitekture na Europskom institutu za dizajn (IED) u Torinu, u Italiji pod vodstvom poznatog talijanskog arhitekta Maria Cucinelle, te njegovog arhitektonskog studia MCA architects (www.mcarchitects.it),koji je jedan od vodećih svjetskih protagonista održive arhitekture. Završni rad je rađen u sklopu „Smart city Torino“ projekta. Radili smo retrofit, odnosno revitalizaciju

postojećeg naselja Barriera di Milano u Torinu. Konačno rješenje je prilično radikalan, za neke možda i malo utopijski pristup, no za nas je ono injekcija s dozom budućnosti postojećem sivilu. ODRŽIVA ARHITEKTURA - TREND ILI BUDUĆNOST?

Održiva arhitektura je vrlo širok pojam koji sve više nalazi primjenu u današnjim prilikama. Najjednostavnije bi se moglo reći da taj pokret u arhitekturi teži energetskoj učinkovitosti i smanjenju negativnog utjecaja zgrada na okoliš. Pojam održive arhitekture u Hrvatskoj je poznatiji kao pojam zelene gradnje, ali on je kompleksniji od toga, jer osim energetske, ekološke i ekonomske komponente ima snažno naglašenu i onu socijalnu komponentu. Mnogi

smatraju da je to samo prolazni trend, međutim u ovo vrijeme kada se suočavamo s problemima zagađenja, globalnog zatopljenja i činjenicom da su izvori fosilnih goriva na Zemlji gotovo iscrpljeni, važno je osvijestiti nove mjere i promjene u ponašanju na svakom polju ljudskog djelovanja pa tako i u arhitekturi. Naime, ne smijemo zanemariti činjenicu da gotovo 50% ukupne potrošnje energije odlazi na zgrade. Primjeri arhitekture iz prošlosti svjedoče da se čovjek već odavno i u najoskudnijim uvjetima snašao i ostvario život koristeći one čiste, a ujedno i najdostupnije izvore energije iz prirode, kao što su sunce, vjetar, tlo i voda. Danas kada je čovječanstvo


8

razvilo vrlo naprednu tehnologiju imamo još veće mogućnosti za iskorištavanje tog silnog potencijala koji nam priroda nudi. Kao i u svim promjenama važno je krenuti od pojedinca, odnosno jedne zgrade no velike promjene postaju vidljive ako su primijenjene u velikom mjerilu, u ovom slučaju na razini gradova u kojima se nastanjuje najveći dio čovječanstva (potrošača). PROBLEMI DANAŠNJIH GRADOVA – ODGOVOR : SMART CITY Nakon 20. stoljeća postalo je jasno da se moraju ponovo promisliti strategije planiranja gradova. U ovo vrijeme globalizacije gotovo svi europski gradovi pa i šire se susreću sa sličnim problemima. Uvod u završni rad magisterija bilo je i sudjelovanje na internacionalnoj radionici pod nazivom „ Smart Building in Torino Smart City“ (http://smartbuilding.oato.it/), u periodu od 27.9.-1.10.2011. u sklopu europske inicijative Smart Cities. Fokus radionice bio je traženje rješenja jednog od glavnih problema europskih gradova a to su postojeća stambene naselja sa niskom kvalitetom socijalnih sadržaja te niskom kvalitetom izgradnje, pod vodstvom mentora, profesora sa Salford sveučilišta u Manchesteru, Riccarda Balba (www.salford.ac.uk/built-environment). Osnovna definicija kaže da je Smart city grad koji dobro funkcionira u sljedećih 6 karakteristika koje se međusobno prožimaju: pametna ekonomija, pametna pokretljivost, pametan okoliš, pametni ljudi, pametan način života i pametna uprava. SMART CITY TORINO – RETROFIT NASELJA BARRIERA DI MILANO

Na razvoju projekta „Smart city Torino“ - naselje Bariera di Milano radili smo u grupi od 9 arhitekata s našeg magisterija, iz Italije, Rusije i Hrvatske: Ana Bilan, Sara Cicinelli, Serena Chiacchiari, Ekaterina Kozhevnikova, Olga Krasheninnikova, Cristina Labianca, Benigna Leone, Alberto Menozzi, Irena Vojnović. Radi se o projektu retrofitinga, odnosno revitalizacije postojećeg naselja pod imenom

Barriera di Milano, koje se nalazi izvan nekadašnjih zidina grada Torina. Te zidine bile su izgrađene sredinom 19.st kako bi razdvojile gradski prostor od okolnih seoskih naselja. Vrata unutar tih zidina nazivala su se barriere, a oko njih su nastajala naselja u kojima su živjeli ljudi koji si nisu mogli priuštiti život u gradu. Ta naselja su bila preteča onih radničkih koja su nastala u Torinu tijekom 20 st., kada je on postao vodeći industrijski grad Italije.


9

Naše viđenje „Smart city-a“ bilo je prožimanje 4E: economy (ekonomija), energy (energija), environment (okoliš) i engagement (angažman) kroz koje smo pokušali pronaći rješenja problema postojećeg naselja iz 70-ih godina prošlog stoljeća. Cilj je bio smanjiti potrošnju energije, financijske troškove, CO2 emisiju, te promijeniti navike korisnika kroz nove načine prijevoza kao i svijest prema okolišu pomoću analiza postojećeg stanja te primjene raznih software-a.

Koncept je da se svi novo uvedeni javni sadržaji smještaju izvan zgrada unutar mreže koja povezuje zgrade, dijelove naselja, te se može kao virus proširiti i prema ostatku grada.

Mreža, odnosno kako smo je mi nazvali – „korijeni“ - su sustav pješačkih putova u više nivoa unutar kojih su ukomponirane i javne zgrade koje uokviruju tematske trgove, čije namjene udovoljavaju svim potrebama stanovnika naselja. Pozicije trgova rezultat su analiza načinjenih Autodesk Ecotect software-om kojim smo utvrdili količinu sunca u svim dijelovima naselja, postojećeg zelenila koje smo htjeli zadržati, te analize dominantnih smjerova vjetrova u programu Design Builder od kojih se zimi želimo

zaštititi, a ljeti ih iskoristiti za osvježavanje. Zelenilo također igra veliku ulogu u stvaranju mikroklime. Denivelacija putova, odnosno „korijena“ pogoduje skupljanju kišnice, a fasade i strehe javnih zgrada proračunate su na način da ljeti štite od sunca, a zimi omogućuju njegov maksimalan prodor u zgradu. Svaka odluka u dizajnu prostora ima svoje polazište u bio-klimatskim strategijama. Novi javni sadržaji smišljeni su kao odgovor na potpuni nedostatak istih u postojećem naselju, koje prema riječima stanovnika ima čak i problema s kriminalom. Italija je u zadnjem desetljeću kada je broj imigranata znatno povećan suočena s tim socijalnim problemom.


10

Mnogi primjeri svjetskih gradova pokazali su kako se strateškim uvođenjem javnih sadržaja, te novom i zanimljivom arhitekturom uvelike može utjecati na rješavanje socijalnih problema, te potaknuti građane na interakciju i integraciju različitih društvenih grupa. Uvedeni su komercijalni trg, trg transporta, trg umjetnika, trg sporta, trg prirode, agro trg i trg recikliranja, te njihove pripadajuće zgrade, kao dio „korijenja“. Postojeća prometna mreža je izmijenjena. Nakon detaljne analize ustanovljeno je da je dijagonalna prometnica koja je naselje dijelila na pola suvišna, te da su obodne prometnice dostatne u opsluživanju naselja. Postojeće podzemne garaže svake pojedine zgrade se naravno zadržavaju, a parking preostalih osobnih automobila predviđa se u podzemnoj garaži koja je već u izgradnji za cijelo naselje. Klasičan javni prijevoz također prolazi obodom naselja i dobro ga povezuje s centrom, te ostatkom grada. Unutar naselja smjestili smo nova javna prometna rješenja koja već nalaze svoju primjenu u mnogim europskim i svjetskim gradovima, a to su tzv. „car sharing“ i „bike sharing“. Radi se o rješenjima koja omogućuju stanovnicima sve manju potrebu

za vlasništvom auta, pa čak i bicikla. „Bike sharing“ je sustav biciklističke mreže unutar grada s postajama na kojima se mogu preuzeti, te po završetku korištenja i ostaviti bicikli. Torino već ima razvijen sistem „bike sharinga“, no samo u centru grada, a očekuje se i daljne širenje, te uvođenje novih točaka. „Car sharing“ ima isti princip, no naravno s automobilima. U našoj ideji automobili bi bili električni, a na postajama bi se mogli napajati. Taj sistem je već u svojoj eksperimentalnoj fazi u Parizu. Sljedeći korak u projektu bila je intervencija na zgradama. Urbanističkim planom određene su neke osnovne postavke i odredbe za zgrade koje su također proizašle iz solarne analize, te analize vjetra. Napravljeno je sedam projekata, svaki od njih istraživao je različit način intervencije na nekoj od postojećih zgrada naselja. Cilj te faze projekta bilo je smanjenje energetske potrošnje zgrada, te arhitektonsko osvježenje kroz razne bio-klimatske strategije. Po završetku zbrojene su uštede sveukupnog projekta u odnosu na postojeće stanje. Ušteda potrošnje energije cijelog naselja je 54%, što odgovara uštedi od otprilike 1 milijuna € godišnje.


11

SMART AGRO TOWERS Agro towers je projekt retrofitinga, odnosno revitalizacije dva stambena tornja u sjeverozapadnom dijelu naselja Barriera di Milano u Torinu. Na tom projektu smo mi, Ana Bilan i Irena Vojnović, radile dva mjeseca. Glavni cilj nije samo energetska učinkovitost zgrada. Cilj je arhitekturom utjecati na stanovnike tornjeva da usvoje održive principe, te time poboljšaju kvalitetu svog života i smanje negativne utjecaje na okoliš. To je eksperimentalni projekt, smišljen kao antivirus današnjem načinu života, te dašak budućnosti, odnosno naše vizije kako bi budućnost trebala izgledati. Postojeći stambeni tornjevi su izgrađeni 70ih godina prošlog stoljeća. Identični su izgledom, orijentacijom i prostornom organizacijom. Svaki toranj ima podrum, prizemlje i devet katova, te četiri stana na svakom katu. Postoje samo dva tipa stana, od 85 m2 ili 95 m2. U tornjevima nema nikakvih zajedničkih prostora u kojima bi se mogla ostvariti interakcija među stanarima. U prizemlju je samo ulaz u zgradu, te dio spremišta, ostalo je otvoreni neiskorišteni prostor. Krovovi su potpuno neiskorišteni i neprohodni. Nosiva konstrukcija tornjeva su armirano-betonski zidovi. Fasadni zidovi su izrađeni od opeke s vrlo tankim i nedostatnim slojem toplinske izolacije. „SMART“ STRATEGIJE Projekt je rezultat 3 glavne strategije koje su primijenjene na postojećim zgradama. Te tri strategije smo nazvale „smart connection“ (pametna veza), „smart envelope“ (pametna ovojnica), te „smart roof“ (pametni krov).


12

„SMART CONNECTION“

U svijetu postoji sve veći trend zdravog načina života. Zdrav život počinje sa zdravom ishranom. Nažalost organski uzgojena hrana je vrlo skupa i mnogi si je ne mogu priuštiti. Idealno rješenje bilo bi da sami uzgajamo svoju hranu, no u gradu je to vrlo teško ili nemoguće, ponajviše zbog nedostatka slobodnog prostora za sadnju.

U posljednjih nekoliko godina pojavio se pojam vertikalne farme. Smatra se da će za 50 godina 80% čovječanstva nastanjivati upravo gradove. Krčenjem šuma u svrhu dobivanja zemlje pogodne za sadnju nanosimo veliku štetu našem planetu, zagađujemo i uništavamo vrijedne eko-sisteme. Vertikalna farma jedan je od odgovora na taj problem. Ona podrazumijeva sadnju unutar zgrada u gradu. Manje zagađuje od tradicionalnog načina sadnje, štedi u gradu dragocjen prostor i vrlo je efikasna jer ne ovisi o godišnjim dobima, te izbjegava mnoge problema s kojima se tradicionalne farme susreću. Taj koncept smo mi odlučile ukorporirati unutar tornjeva kako bi poboljšali kvalitetu života stanovnika. Kako bi se stvorili vrijedni prostori za socijalizaciju stanovnika tornjeva, mi smo ih povezale mostovima na dva nivoa. Prema broju obitelji proračunata je potrebna količina prostora za sadnju, koja zadovoljava potrebe 72 obitelji koje žive u tornjevima. Odabran je sustav vertikalnih hidroponija kako bi se ostvarila maksimalna ušteda prostora. Voće koje se ne može uzgajati tim sistemom uzgajat će se u voćnjaku na parceli. Oblik veze je rezultat pozicije tornjeva jednog u odnosu na drugi, te solarnih analiza načinjenih Autodesk Ecotect software-om, kako bi se osigurala potrebna količina sunaca za sadnju. Benefit uvođenja ovog sistema je omogućavanje stanovnicima da budu ujedno proizvođači i korisnici voća i povrća, te faktor „ZERO transport“, koji ujedno znači i ZERO CO2 emisije uslijed istog. Korištenjem ovog sistema stanovnici mogu smanjiti svoje godišnje račune za voće i povrće za čak 88%.


13

„SMART ENVELOPE“ Uzgoj voća i povrća zahtjeva određenu količinu vode za navodnjavanje. Kako je jedan od glavnih ciljeva projekta smanjiti ukupne račune i potrošnju svake pojedine obitelji, nismo željeli da se povećaju računi za vodu. Cilj nam je i smanjiti potrošnju

vode iz vodovoda, te smanjiti tzv. water footprint stanovnika tornjeva. Rješenje je sakupljane kišnice, te recikliranje sive vode iz kućanstava. Izračunale smo da na taj način možemo zadovoljiti 86% potrebe tornjeva za vodom.

Za recikliranje sive vode već su dobro poznati sistemi fito-purifikacije, odnosno prirodnog pročišćavanja vode pomoću korijenja biljaka. Najčešće je to slučaj kod individualnih obiteljskih objekata, gdje se taj sistem instalira u vrtu kuće. Kod našeg projekta mi smo odlučile iskoristiti vertikalnost tornjeva, te zbog nedostatka horizontalnog prostora na parceli, sustav aplicirati na fasadu. Apliciran je sustav čeličnih greda i stupova koji se kao skela naslanja na građevinu i na koji su ugrađene žardinjere s biljkama za pročišćavanje vode. Voda se slobodnim padom kroz cijevi spušta niz fasadu i do tanka na razini podruma dolazi potpuno pročišćena. Kako postojeći tornjevi

imaju nepravilan oblik, ostvarena je dodatna pogodnost, stanovi su dobili terase, a biljke pogoduju stvaranju ugodne mikroklime, te stvaraju potrebnu sjenu ljeti. Budući da su postojeće zgrade imale velike energetske gubitke, s vanjske strane fasadnih zidova dodana je toplinska izolacija, a postojeći prozori zamijenjeni su novima s boljim toplinskim svojstvima. Simulacija je napravljena uz pomoć software-a Designbuilder, koji je pokazao da se takvom intervencijom potreba za grijanjem i hlađenjem, a time i računi smanjuju za čak 83%. „SMART ROOF“

Prostor krovova je iskorišten za sadnju, te za skupljanje kišnice. Dodatni benefit u smislu energetske učinkovitosti ostvaren je predviđanjem fotovoltaičnih ćelija na krovu. Time je zadovoljeno 54% ukupne energetske potrebe tornjeva. Izračunali smo da smo primjenom


14

svih navedenih strategija uspjeli smanjiti godišnje račune jedne obitelji na režije za energiju, vodu, te račune za voće i povrće čak za 80%. ZAKLJUČAK Kao što je već ranije u tekstu spomenuto, ovo je eksperimentalni projekt i možda se u današnjim prilikama još uvijek čini pomalo utopijski. Ipak, projekt ima čvrste osnove i mogao bi se bez problema izvesti. Puno govori da se samom promjenom toplinske izolacije i vrste prozora na fasadi energetska učinkovitost tornjeva znatno promijenila, te da je njihova potreba za grijenjem i hlađenjem smanjena za čak 83%. Kao i ostali zahvati retrofitinga ovih tornjeva, to zahtjeva određenu svotu novaca. Održiva arhitektura, odnosno tzv. zelena gradnja zahtjeva u odnosu na tradicionalan način gradnje veće početno ulaganje, no uloženo se vrati kroz određeni period zbog znatnog smanjenja računa i nakon toga moglo bi se reći da smo na dobitku. Osim toga tu je i važan faktor očuvanja okoliša, odnosno činjenica da želimo naš planet ostaviti u nasljeđe naraštajima koji tek dolaze i to ovakvog kakvog ga mi poznajemo, bez ostvarenja najcrnjih vizija filmova katastrofe iz budućnosti.


15

4. STATISTIKA

4.1. Prosjek traženih cijena nekretnina u prodaji – ožujak 2012.

prosječna cijena EUR/m²

raspon cijena EUR/m²

ZAGREB stambeni prostor

stanovi 1.795 558 – 6.667 kuće 1.711 341 – 14.667

poslovni prostor uredi 1.753 700 – 4.865 lokali 2.264 722 - 8.663

poslovne zgrade 1.551 146 – 4.867

OBALA stambeni prostor

stanovi 1.931 690 – 6.364 kuće 1.685 95 – 18.269

poslovni prostor 1.664 651 – 4.338 turistički objekti 2.117 1.111 – 5.385

Prosjeci se izračunavaju prema trenutnoj ponudi Burze nekretnina d.o.o. koju možete vidjeti na

www. burza-nekretnina.com

4.2. Statistička priopćenja Državnog zavoda za statistiku iz područja građevinarstva

4.2.1. Izvršeni građevinski radovi, narudžbe i stambena gradnja u četvrtom tromjesečju 2011., pravne osobe s 20 i više zaposlenih

Vrijednost novih narudžaba:

- u četvrtom tromjesečju 2011. manja je za 8.5% u odnosu na isto razdoblje 2010.

- u razdoblju od siječnja do prosinca 2011. veća je za 6.5% u odnosu na isto razdoblje 2010.

Vrijednost izvršenih radova s vlastitim radnicima:

- u četvrtom tromjesečju 2011. manja je za 7.2% u odnosu na isto razdoblje 2010.

- u razdoblju od siječnja do prosinca 2011. manja je za 5.4% u odnosu na isto razdoblje 2010.

U razdoblju od siječnja do prosinca 2011. građevinska poduzeća s 20 i više zaposlenih završila su 3.050 stanova, što je za 22.7% manje nego u istom razdoblju 2010. Potkraj prosinca 2011. ta poduzeća imala su 4.462 stanova u gradnji (nezavršenih stanova), što je za 11.4% manje nego u istom razdoblju 2010.

Priopćenje: Izvršeni građevinski radovi, narudžbe i stambena gradnja u četvrtom tromjesečju 2011., pravne osobe s 20 i više zaposlenih, Državni zavod za Statistiku, Zagreb 2012.


16

4.2.2. Indeksi građevinskih radova u prosincu 2011.

Prema izvornim indeksima, građevinski radovi u prosincu 2011. u odnosu na prosinac 2010. manji su za 8.8%. Prema kalendarski prilagođenim indeksima, građevinski radovi u

prosincu 2011. u odnosu na prosinac 2010. manji su za 5.4%. Prema desezoniranim indeksima, građevinski radovi u prosincu 2011. u odnosu na studeni 2011. manji su za 0.5%.

Priopćenje: Indeksi građevinskih radova u prosincu 2011., Državni zavod za Statistiku, Zagreb 2012.

4.2.3. Izdana odobrenja za građenje u 2011. U 2011. izdano je 9.601 odobrenja za građenje, što je za 4.8% manje nego u 2010. Za izdana odobrenja za građenje u 2011. predviđena je vrijednost radova u iznosu od 24.356.575 tisuća kuna, što je za 17.8% manje nego u 2010. Prema izdanim odobrenjima za građenje u 2011., predviđeno je

građenje 13.470 stanova, što je za 0.7% više nego u 2010. U 2011.: prema vrstama građevina, 85.6% odobrenja izdano je za zgrade, a 14.4% za ostale građevine prema vrstama građenja, 80.4% odobrenja izdano je za novogradnju, a 19.6% za rekonstrukcije.

Priopćenje: Izdana odobrenja za građenje u 2011., Državni zavod za Statistiku, Zagreb 2012.

4.2.4. Izdana odobrenja za građenje u siječnju 2012. U siječnju 2012. izdana su 592 odobrenja za građenje, što je manje za 14.2% u odnosu na siječanj 2011. U siječnju 2012.:

- prema vrstama građevina, 82.8% odobrenja izdano je za zgrade, a 17.2% za ostale građevine

- prema vrstama građenja, 76.2% odobrenja izdano je za novogradnju, a 23.8% za rekonstrukcije.

Prema izdanim odobrenjima za građenje u siječnju 2012., predviđeno je građenje 755 stanova s prosječnom površinom od 87.2 m2.

Priopćenje: Izdana odobrenja za građenje u siječnju 2012., Državni zavod za Statistiku, Zagreb 2012.


17

IZDAVAČ: Filipović poslovno savjetovanje d.o.o. Trg bana Josipa Jelačića 3/V 10000 Zagreb – Hrvatska Tel: +385 1 481 69 69 Fax:. +385 1 483 80 60 e-mail: [email protected] Želja nam je da Croatian Real Estate Newsletter / CREN bude brz i kvalitetan izvor informacija svima koji djeluju u sektoru nekretnina, od developera, projektanata, izvođača građevinskih radova do agencija za posredovanje i dr. Molimo Vas da Vaše komentare, prijedloge i mišljenja pošaljete na [email protected] kako bismo poboljšali CREN i učinili ga vodećim medijem o hrvatskom tržištu nekretnina. Redakcija: urednik Vladimir Filipović, Marija Noršić, Petra Škevin i Natalija Vulić.

- cren - croatian real estate newsletter · cren - croatian real estate newsletter/ ožujak 2012. 6...

Documents