CUPRINS

INTRODUCERE………………………………………………………….1

CAPITOLUL I – CREDITUL .…...……………………......................... 3

1.1. Trăsături caracteristice ale creditului …………………….….... 3

1.2. Tipuri de credit………..……………………………………........ 9

1.3. Participanţi şi intermediari. Pieţele creditului ……….…….... 22

1.4. Titlurile de credit………………...………………………..…….. 23

1.5 Elemente definitorii ale dobânzii…………………...……..... 30

CAPITOLUL II

2.1 Creditul ipotecar…………………………… ………...…….…..35

2.2 Creditul ipotecar pentru persoane fizice…...………………......36

2.4 Avantajele creditului ipotecar……………………………….…..49

CAPITOLUL III - STUDIU DE CAZ

3.1 Contract de credit ipotecar bancar pentru persoane fizice.......... 50

CAPITOLUL IV – Concluzii şi propuneri ............................................... 87

BIBLIOGRAFIE ………………………………………………………….93

ANEXE …………………………………………………………………… 94

INTRODUCERE

Evoluţia economiei romaneşti in ultimul deceniu a fost remarcata de transformări

structurale de substanţa, in încercarea de a crea mecanisme funcţionale guvernate de legile

pieţei si de a construi un cadru instituţional adecvat, care sa sprijine libera iniţiativa si

dezvoltarea sectorului privat.

Urmând aceeaşi evoluţie sinuoasa ca întregul sistem al economiei naţionale, băncile

si-au adaptat oferta de produse si servicii, in termeni cantitativi si calitativi, la condiţiile

generale ale pieţei interne.

Prin poziţia distincta deţinuta in sistemul bancar autohton, B.C.R. s-a implicat activ

in susţinerea economiei reale in general si a sectorului in mod deosebit, in prezent fiind

orientata către o dezvoltare echilibrata a activităţilor de corporate si retail banking.

Pe segmentul de corporate preocupările B.C.R. s-au concentrat asupra clienţilor

strategici (societati si companii naţionale, firme internaţionale), precum si asupra

societatilor comerciale autohtone care, in timp, au suferit transformări substanţiale in

structura proprietatii, determinând implicarea tot mai puternica a băncii in sectorul privat.

In contextul economic actual, B.C.R. isi focalizează atenţia tot mai puternic asupra

activităţilor de retail urmărind diversificarea si creşterea ponderii deţinute in totalul

bilanţier de operaţiuni active si pasive derulate pe segmentul reprezentat de persoanele

fizice si de IMM-uri.

Adoptând o atitudine pro – activa fata de necesitatile si exigentele clienţilor săi,

B.C.R. promovează noi produse si servicii, in scopul consolidării poziţiei deţinute in cadrul

sistemului bancar pe segmentul de corporate si adjudecării unei cote cat mai mari din piaţa

de retail, aceasta din urma fiind ţinta predilecta a majoritatii băncilor care operează pe piaţa

interna.

B.C.R ramane cel mai important actor al pieţei romaneşti, situaţie evidenţiata prin

cota deţinuta in cadrul sistemului bancar.

În lucrarea de faţă am dezbătut tema „Creditul ipotecar în România”,stucturată pe

patru capitole.În primul capitol am scos în evidenţă toate trăsăturile caracteristice ale

creditului, subiectele raportului de credit, promisiunea de rambursare şi termenul de

rambursare, dar şi caracteristica esenţială a creditului, dobânda. Tot în acest capitol am

menţionat consemnarea şi transferabilitatea care sunt caracteristici ale creditului si tipurile

3

de credit: creditul comercial, creditul bancar, creditul obligatar, creditul ipotecar şi creditul

de consum.

Capitolul II prezintă una din cele mai importante categorii de credit din cadrul

economiei de piaţă – creditul ipotecar care poate fi acordat atât persoanelor fizice cât şi

persoanelor juridice. Caracteristicile, documentele necesare, etapele de derulare a

operaţiunilor, dar şi avantajele şi dezavantajele, fac conţinutul acestui capitol. Pentru a nu

mă limita doar la creditul ipotecar B.C.R am făcut şi o prezentare generală a Creditului

pentru Locuinţe acordat de Raiffeisen Bank cu avantajele şi dezavantajele acestui produs.

Capitolul III conţine studiul de caz pentru a înţelege mai bine cum se întocmeşte un

contract de credit ipotecar atât pentru persoane fizice cât şi pentru persoane juridice.

Concluziile trase cu privire la creditul ipotecar sunt prezentate în capitolul IV al acestei

lucrări.

4

CAPITOLUL I

CREDITUL

1.1. TRĂSĂTURI CARACTERISTICE ALE CREDITULUI

Creditul este operaţiunea prin care se ia în stăpânire imediată resurse în schimbul

unei promisiuni de rambursare viitoare, în mod normal însoţite de plata unei dobânzi ce

remunerează pe împrumutător.

Operaţiunea priveşte două părţi: o parte acordă creditul; cealaltă parte îl primeşte,

sau altfel spus se îndatorează.

Relaţii de credit au existat şi în economiile premonetare. Deci creditul poate exista

şi în economiile fără monedă. Evident că, în ansamblul lor, relaţiile de credit, astăzi, nu se

pot emancipa de haina monetară.

Operaţiunile de credit pot interveni într-o gamă amplă de la relaţii între indivizi sub

forma unor acorduri personale simple, până la tranzacţiile formalizate ce se efectuează pe

pieţe monetare sau financiare foarte dezvoltate şi formulate in cadrul unor contracte

complexe. O parte importantă a relaţiilor de credit priveşte mobilizarea capitalurilor

disponibile şi a economiilor.

Părţile implicate, tipul de instrumente utilizate si condiţiile în care creditul este

consimţit, sunt extrem de diverse şi în continuă evoluţie. Dispozitivul instituţional variază

de asemenea, de la ţară la ţară.

Esenţialul rămâne acelaşi peste tot: o valoare actuală se transmite de un

creditor (investitor sau împrumutător) unui debitor (împrumutat) care se angajează să-l

ramburseze, după un timp, în condiţiile specificate în acordul de credit, în cadrul căruia

debitorul promite, de asemenea a plăti dobândă pentru a remunera pe creditor.

În amplitudinea sa, esenţa raportului de credit se dezvăluie prin analiza trăsăturilor

caracteristice.

1.1.1 Subiectele raportului de credit

5

Creditorul şi debitorul prezintă o diversitate în ce priveşte apartenenţa la structurile

social-economice, motivele angajării în raport de credit şi durata angajării sale, astfel că

ierarhizarea acestor laturi, în amănunt, este dificilă.

O apreciere generală asupra naturii participanţilor la procesul de creditare: cre-

ditori şi debitori, conturează trei categorii principale şi de amplă cuprindere: între-

prinderile, statul şi populaţia.

Raportul de credit implică primordial redistribuirea unor capitaluri aflate în stare

de disponibilitate ceea ce presupune preexistenţa unor procese de economisire sau

acumulări monetare.

Se afirmă, preponderent, în calitate de creditori, întreprinderile care, pe de o parte,

manevrează importante disponibilităţi monetare, din circuitul cărora au loc considerabile

degajări cu caracter temporar ce pot fi angrenate în procesul de creditare. Pe de altă parte,

întreprinderile, prin repartizarea profitului, constituie fonduri şi rezerve, remunerează

acţionarii, fapte ce majorează global capacitatea de creditare a economiei naţionale.

Creşterea veniturilor populaţiei prin angajarea masivă în procesele economice,

prin nivelul înalt al productivităţii muncii şi prin amplitudinea spiritului de prevedere si

economisire, caracteristici ale evolutiei contemporane în toate ţările dezvoltate a făcut din

populaţie un factor major în desfăşurarea raporturilor de credit, în primul rând, în postura

de creditor.1

Aceste tendinţe de creştere absolută şi relativă a economiilor populaţiei

caracteristică evoluţiei raporturilor de credit în toate ţările dezvoltate, pun noi probleme

optimizării procesului de mobilizare şi utilizare a acestor economii. Pe acest fundal se

desfăşoară modificări calitative printre care transformarea economiilor din disponibilităţi

monetare în economii financiare, fapt ce influenţează radical activitatea intermediarilor,

băncile.

În calitate de debitori alături de întreprinderi şi populaţie, se afirmă amplu, în toate

ţările dezvoltate, statul.

1.1.2. Promisiunea de rambursare

Element esenţial al raportului de credit, presupune riscuri, şi necesită în consecinţă,

adesea, angajarea unei garanţii.

În raporturile de credit, riscurile probabile sunt:1 Cezar Basno, Nicolae Dardac, C-tin Floricel “Moneda, credit, banci”,Ed. pedagogica R.A,Buc.-1997.pag.126

6

- riscul de nerambursare;

- riscul de imobilizare.

a) Riscul de nerambursare constă în probabilitatea întârzierii păţii sau a in-

capacităţii de plată datorită conjuncturii, dificultăţilor sectoriale, sau deficienţelor

împrumutatului.

Pentru prevederea riscului trebuie să se analizeze temeinic împrumutatul prin

prisma cerinţelor respectării raportului de credit sub diverse aspecte: umane (competenţă,

moralitate), economice (situaţia internatională, naţională, cadrul profesional), financiare

(situaţia financiara, îndatorarea existentă, capacitatea de rambursare), juridice (forma

juridică, legăturile juridice cu alte întreprinderi).

Se poate acţiona pentru diviziunea riscului prin colaborări cu alte instituţii de

credit.

Evident, prevenirea riscului este strict legată de procedurile de garantare a

împrumutului.

b) Riscul de imobilizare survine la bancă, sau la deţinătorul de depozite, care nu

este în măsură să satisfacă cererile titularilor de depozite, din cauza unei gestiuni nereuşite

a creditelor acordate. Efectele negative ale unei asemenea situaţii care afectează major pe

deponent pot fi prevenite prin administrarea judicioasă a depozitelor şi creditelor de către

bănci; angajarea de credite pe baza hârtiilor de valoare, mobilizarea efectelor (la piaţa

monetară), prin rescont şi alte operaţiuni.

Creditele care se acordă, de regulă, prin bănci, angajează fonduri ce nu aparţin

băncii. De aici necesitatea, în scopul unei ferme gestiuni a fondurilor ce îi sunt

încredinţate, ca bancherul să-şi întărească poziţia sa de creditor prin garanţii personale sau

reale.

a) Garanţa personală este angajamentul luat de o terţă persoană de a plăti, în

cazul în care debitorul este în incapacitate.În cazul garanţiei simple, garantul are dreptul de

a discuta asupra îndeplinirii obligaţiei sale, de a cere executarea primordială a debitorului

şi în cazul în care există mai mulţi garanţi, să răspundă numai pentru partea sa.

În cazul garanţiei solidare garantul poate fi tras la răspundere pentru a plăti,

concomitent, sau chiar înaintea debitorului, dacă aparent prezintă condiţii preferabile de

solvabilitate.

b) Garanţiile reale cuprind reţinerea, gajul, ipoteca şi privilegiul.

- Dreptul de reţinere asigură creditorului posibilitatea de a reţine un bun

corporal, proprietate a debitorului atât timp cat el n-a fast achitat integral. Pentru aceasta

trebuie îndeplinite anumite condiţii: bunul corporal deţinut de creditor să aibă o legătură cu

7

creanţa; iar creanţa trebuie să, fie certă şi exigibilă.

- Gajarea este actul prin care debitorul remite creditorului un bun în garanţia

creditului,gajul. Gajarea poate avea loc cu sau fără deposedare. Dacă gajarea are loc fără

deposedare, creditorul primeşte un titlu de recunoaştere a gajului care face obiect publicării

(de pildă gajarea fondurilor de comerţ). Creditorul titular al gajului are, în virtutea gajării,

anumite drepturi:

1. de preferinţă în cazul vânzarii bunului (de a fi plătit înaintea

altora, în cazul bunului ce reprezintă garanţia),

2. de urmărire (dacă se schimbă proprietarul),

3. de reţinere (păstrarea obiectului gajului)

4. de vânzare (vânzarea în justiţie a bunului gajat).

- Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui

imobil, fară deposedare şi cu publicitate. Ipoteca conferă creditorului dreptul de preferinţă

şi dreptul de urmărire. Ipoteca poate fi:

- legală (prevazută de lege),

- convenită (consimţită prin contract), sau

- judiciară (acordată de organele judecătoreşti).

Privilegiul este dreptul conferit prin lege unor creditori, de a avea prioritate în a

fi plătiţi atunci când dispun de o garanţie asupra unei părţi sau asupra totalităţii

patrimoniului debitorului. Creditorul privilegiat dispune de dreptul de preferinţă şi de

dreptul de urmărire. Privilegiile pot fi: generale şi speciale, respectiv, mobiliare şi

imobiliare.

Oricare ar fi garanţiile oferite, creditorul nu poate să piardă din vedere că o bună

garanţie nu trebuie să fie decât o precauţie suplimentară, şi nu un suport al unui risc mai

mult decât probabil.

Decizia creditorului trebuie să se întemeieze pe totalitatea însuşirilor calitative ale

debitorului, ale patrimoniului său, şi a modului de administrare şi nu numai pe cele ce se

desprind din aprecierea garanţiilor.

Trebuie subliniat că, în caz de necesitate, transformarea garanţiilor în bani

presupune pentru creditor eforturi şi cheltuieli suplimentare şi implică imobilizări în-

delungate ale fondurilor. Toate acestea deturnează creditorul, respectiv pe bancher, din

preocupările sale obişnuite, şi-i aduce prejudicii ce nu întotdeauna pot fi comensurate

valoric şi, pe această cale, recuperate.

8

Bancherul, este interesat în primul rând de derularea normală a procesului de

creditare şi mai puţin de anomaliile acestuia, chiar dacă acestea îi aduc unele recompense.

1.1.3. Termenul de rambursare

Ca trăsătură specifică a creditului are o mare varietate. De la termene foarte scurte

(24 ore, termen practicat între bănci pe pieţele monetare) şi încheindu-se cu termene de la

30 la 50 de ani (pentru împrumuturi privind construcţia de locuinţe).

Pentru creditele pe termen scurt, credite acordate întreprinderilor, sau credite de

consum, este caracteristică rambursarea integrală la scadenţă.

Creditele pe termen mijlociu si lung implică adesea rambursarea eşalonată fapt ce

înseamnă ca, pe parcurs, la termene stabilite, lunare, trimestriale etc., odată cu plăţile

cuvenite pentru dobânzi se rambursează o parte din împrumut.

Experienţa a arătat că atunci când creditele, prin natura lor pe termen lung, s-au

acordat în condiţii în care se plăteau periodic numai dobânzile, rambursarea creditului

urmând a fi făcută integral la termenul stabilit, s-au creat premise pentru lipsă de

răspundere în domeniul creditului, ceea ce a contribuit la apariţia fenomenului de

incapacitate de plată a debitorilor şi falimentul instituţiilor de credit, pe scară largă.

1.1.4.. Dobânda2

Este o caracteristică esenţială a creditului.

În acordurile de credit s-a încetăţenit clauza dobânzii fixe. Respectiv dobânda

cuvenită în cadrul acordului de credit este acceptabilă pentru ambele părţi, pentru întregul

împrumut şi pe toată durata creditului.

În condiţiile presiunii inflaţioniste accentuate din anii ’70, s-a instituit regimul

dobânzilor variabile (sensibile) situaţia în care dobânzile se modifică periodic (de regulă

semestrial) funcţie de nivelul dobânzii pe piaţă (natională sau internaţională).

Acordurile de credit pot prevede adiţionarea dobânzii cuvenite şi plata integrală la

încheierea contractului (situaţia practicată mai ales pentru hârtiile de valoare, obligaţiuni

ale intreprinderilor, statului sau băncilor şi societăţilor financiare).

2 Cezaz Basno, Nicolae Daedac, C-tin Floricel “Moneda, credit, banci”,Ed.didactica, R.A Buc.-1997 pag.131

9

1.1.5 Tranzactia. Acordarea creditului

Creditul poate fi consimţit în cadrul unei tranzacţii unice; acordarea unui îm -

prumut, vânzarea unei obligaţiuni, angajarea unui depozit.

În ultimul timp s-a dezvoltat sistemul de credit deschis, în cadrul căruia

împrumuturile efective intervin la intervale liber alese de debitor. Cărţile de credit sunt mo-

dalităţile cele mai răspândite pentru această formă.

Consimţirea tranzacţiei, respectiv acordarea creditului, este un act de mare

importanţă, în vederea căruia creditorul trebuie să-şi asigure o bună informare şi do-

cumentare pentru evitarea riscului.

În acest sens băncile îşi creează un cadru propriu de informare şi documentare, sau

apelează la agenţii specializaţi care studiază capacitatea de plată şi , respectiv potenţialul

economic al firmei.

O atentie deosebită se acordă în economia unor ţari documentării privind riscul

în investirea în hârtii de valoare, obligaţiuni, de o mare audienţă publică, sferă în care

acţionează agenţi specializaţi, care au pus la punct un sistem de notaţie complexă, reunit

într-o formulă literală sau numerică destinată a releva gradul de risc decurgând din

caracteristicile credituiui şi, mai ales, ale debitorului.

1.1.6. Consemnarea şi transferabilitatea

Sunt de asemenea, caracteristici ale creditului. Acordurile de credit sunt con-

semnate, în marea lor majoritate, prin înscrisuri, instrumentele de credit, a căror formă de

prezentare implică aspecte multiple şi diferenţiate. Esenţial în aceste instrumente este

obligaţia fermă a debitorului privind rambursarea împrumutului, respectiv dreptul

creditorului de a i se plăti suma angajată.

Implicit, prin intermediul transferului instrumentului de credit se realizează ce -

siunea creanţei, respectiv a dreptului de a încasa suma înscrisă. În instrumentul de credit,

precum şi veniturile accesorii.

Negocierea instrumentelor de plată şi a creanţelor ce sunt reprezentate pot avea

loc:

- direct între investitori;

- în cadrul pieţelor de capital şi financiare.

De regulă, transferul direct este desfăşurat în cadrul raporturilor directe de credite

sau între bănci privind circulaţia cambiei (scontare şi rescontare), a cecului etc., în timp ce

10

obiect al pieţelor financiare sunt obligaţiile statului (bonuri de tezaur în principal sau ale

întreprinderilor precum şi alte hârtii de valoare similare.

Transferabilitatea instrumentelor de credit si deci transferul acordurilor de credit

de la un beneficiar la altul (de la un creditor la altul) este, în primul rând, o expresie a

lichidităţii portofoliului de creanţe, posibilitatea pentru fiecare creditor de a transforma

creanţa în bani, potrivit unei necesităţi sau unei noi opţiuni.

Aşa cum se va vedea, în practica bancară, transferabilitatea are un loc important,

deoarece permite a asigura utilizarea fluxurilor fireşti de constituire şi utilizare a

capitalurilor temporar disponibile.

Prin creditare, băncile folosesc, într-o prima etapă, capitalurile temporar

disponibile mobilizate de ele, urmând ca, într-o etapă premergătoare, să recurgă la

concursul altor fluxuri de capital existente sau create de banca de emisiune alte bănci, prin

operaţiile de recreditare.

1.2. TIPURI DE CREDIT3

În economia de piaţă raporturile de credit sunt considerabile, în dimensiunile lor, şi

multiple, în varietatea lor.

În aceste condiţii orice categorisire a acestor raporturi poate fi considerată

discutabilă prin criteriile utilizate sau prin gradul de cuprindere.

Criteriile care determină delimitarea principalelor tipuri de credit sunt:

persoana creditorului;

modalitatea specifică de formare şi utilizare a capitalurilor

disponibile;

persoana debitorului;

dimensiunile şi dinamica necesităţilor debitorului şi modul de

folosire a capitalurilor împrumutate;

obiectul creditului şi sfera de utilizare;

duratele de constituire a capitalului disponibil şi de utilizare de

către împrumutati.

Privite din acest punct de vedere raporturile de credit s-au cristalizat, de-a lungul

vremii in cinci sfere principale :

creditul comercial,

creditul bancar,

3 C.Kiriţescu. Moneda, mică enciclopedie.Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti 1992

11

creditul obligatar,

creditul ipotecar,

creditul de consum.

1.2.1 Creditul comercial

Acordarea de credite sub formă de marfă este o practică seculară care îşi are

originea în procesul diviziunii primare a muncii, atunci când, din masa producătorilor s-au

desprins comercianţi, agenţi economici specializaţi în desfacerea mărfurilor. Prin actul de

credit care acţiona în sprijinul realizarii mărfurilor, se îmbinau pe de o parte, interesul

producătorului de a asigura vânzarea produselor sale şi pe de altă parte interesul

comerciantului lipsit de capital, care se învoia de fapt, să plătească marfa după vînzarea

ei.4

Pe măsură ce producţia mărfurilor s-a diversificat şi retelele de distribuţii s-au

amplificat, proporţiile creditului comercial au crescut.

În zilele noastre, în ţările dezvoltate, creditele comerciale, credite între între-

prinderi, acoperă o parte semnificativă din resursele financiare ale întreprinderilor

implicând o gamă largă de variaţii.

Mărfurile primite pe credit comercial (indiferent dacă sunt formularizate prin

instrumente de credit exprese, sau fac paste dintr-un contract general între agenţi)

reprezintă, pentru beneficiari, datorii exigibile şi implică o amânare, mai scurtă sau mai

îndelungată, a termenului de plată.

Prin aceasta creditul devine o resursă principală a întreprinderii beneficiare, care

folosind materialele primite obţine produsele finite şi, mai devreme sau mai târziu, este în

masură de a primi banii.

Deci creditul comercial acţioneaza în economia beneficiarului ca o sursă su-

plimentară de capital circulant, scutindu-l pe acesta de a recurge, în acest scop la alte

resurse, de pildă la credit bancar.

În fapt şi beneficiarul, la rândul său producător de mărfuri, este implicat în legături

de afaceri cu clienţii săi şi livrează mărfuri pe credit. În această situaţie creditul comercial

primit de la furnizorii săi, prin materiile prime pe care le aprovizionează, permite acestuia,

la rândul său, credite distribuitorului mărfii sale: comercianţi cu ridicata sau cu amănuntul,

fără să angajeze resurse proprii sau din credite bancare. Astfel, creditul comercial primit

devine sursă de acoperire a creditelor sub formă de mărfuri acordate.

4 Cezar Basno, Nicolae Daedac, C-tin Floricel “Moneda, credit, banci”,Ed.didactica, R.A Buc.-1997 pag.131

12

Studii recente scot în evidenţă aspectele multiple ce motivează amânarea

termenelor de plată şi, respectiv condiţionează durata şi dimensiunile creditului comercial.

Se apreciază că acţionează trei componente (ipostaze):

tradiţională,

comercială,

financiară.

Componenta tradiţională decurge din interesele comune ale părţilor în creşterea

fluidităţii schimburilor şi diminuarea costurilor de organizare. Se reduc astfel cheltuielile

de depozitare necesare, în cazul în care livrările ar fi condiţionate de posibilităţile de plată

reale, precum şi costurile de procurare a mijloacelor de plată pentru cumpărători, dacă

plata ar fi obligatorie la primirea mărfii. Elasticitatea dovedită de furnizor, prin creditul

comercial, serveşte interese ambelor păţi şi facilitează circulaţia mărfurilor.

Componenta comercială implică utilizarea creditului ca o armă comercială de

promovare a vânzărilor, practicată de fiecare furnizor în condiţii date, de aici şi varietatea

termenelor de plată deci a duratei şi, prin aceasta, a dimensiunilor creditului comercial.

Clientul, beneficiar al prelungirii termenului de plată, suportă efectul pozitiv care

acţionează pentru el, ca o reducere de preţ scutindu-l de costurile eventuale privind

procurarea mijloacelor de plată, atingând astfel şi latura financiară.

Componenta financiară, propriu-zisă, implică punerea la dispoziţia clientului,

pentru o perioadă dată, a unei plăţi a capitalului său sub formă de marfă, a cărei plată este

amânată.

Componenta financiară are o importanţă crescândă, atât în activitatea cum-

părătorului, cât şi în cea a furnizorului.

În desfăşurarea raporturilor de credit comercial trebuie subliniat că întreprinderile

sunt polivalente:

- pe de o parte, ele primesc credite în calitate de cumpăratori, fapt ce le

asigură un aflux de resurse;

- pe de altă parte, la rândul lor, ele acordă credite propriilor cumpărători.

Deci, pe ansamblu putem aprecia un transfer reciproc de resurse, care avantajează

pe fiecare întreprinzător.

Într-un anumit cadru, pentru o parte din întreprinderi resursele primite de la

furnizori sub formă de mărfuri, sunt cedate în valori egale, clienţilor prin produsele livrate

pe credit.

Pentru aceste întreprinderi angajarea patrimonială poate fi considerată neutră.

Însă pentru o serie de întreprinderi echilibrul nu este total. Pentru unii, soldul

13

general este favorabil (ei beneficiind de un aflux de resurse), pentru alţii, soldul general

este defavorabil acţionând cu angajări importante în beneficiul clienţilor.

Pe ansamblu, dacă o mare parte a operaţiilor se echilibrează prin stingere

reciprocă, este evident că un aport în constituirea resurselor necesare trebuie să revină şi

creditului bancar.

Astfel, unele întreprinderi în calitatea lor de furnizori devin intermediari ai

creditului bancar, obţin credite bancare pe care, în parte, le redistribuie clienţilor, prin

intermediul creditului sub formă de mărfuri. Această situaţie este determinanta unor poziţii

diferite, din punct de vedere financiar ale celor două părţi.

Clienţii, sau o parte a lor, se confruntă cu probleme privind obţinerea credi tului

bancar, în timp ce furnizorii beneficiază de fonduri proprii şi grade de lichiditate superioare

celor ale clienţilor. În plus băncile pot încuraja această intermediere (acordând credite

furnizorilor, pentru ca aceştia să facă livrări sub formă de credit comercial), plasând si

delegând parţial sarcina identificării si selecţiei riscului către firmele furnizoare. Aceste

riscuri nu sunt mici.

Dimensiunile mari ale creditului comercial şi însăsi transformarea unei părţi a

creditului bancar în credit comercial, se apreciază că se datorează şi lipsei de supleţe a

băncilor în distribuirea de credite de trezorerie, slăbiciunilor manifestate, pe acest segment

de piaţă, din partea băncilor, cauzate de: compartimentarea pieţei capitalurilor, controlul

asupra ratei dobânzii, restricţiile cantitative, aversiunea foarte puternică fără de risc,

caracterul administrativ al procedurilor de distribuire a creditelor pe termen scurt, absenţa

sistemelor de susţinere a ansamblului nevoilor de exploatare ale întreprinderilor, etc.

Astfel, în întreaga economie o importantă parte a fluxurilor de valori materiale

sunt acoperite prin creditul comercial. Creditul comercial suplineşte fluxuri financiare într-

o sferă largă a economiei naţionale şi astfel întreprinderile, societăţile comerciale şi altele,

prin natura lor întreprinderi nonfinanciare (nebancare) de fapt asigură circuitul,

repartizarea şi redistribuirea de fonduri financiare în economie.

Trebuie să subliniem că, aceste funcţii le îndeplineşte urmând filiera şi sensul de

circulaţie a mărfurilor, pe care le vehiculează şi le acoperă din punct de vedere financiar,

fapt ce implică şi anumite limite precise, atât în ce priveşte dimensiunile, cât şi

beneficiarii posibili.

O parte importantă a creditelor comerciale sunt acordate prin înscrisuri de credit

specializate: cambii şi alte efecte, ceea ce permite transferabilitatea creanţelor, cedarea lor

unui alt beneficiar, de regulă bănci sau societăţi financiare.

În cadrul acestor operaţii, la termenul de plată, obligaţia de restituire devine

14

operantă faţă de noul beneficiar, banca.

Transferul creanţei către bancă înseamnă modificarea calitativă a creditului,

creditul comercial se transformă în credit bancar. Efectele acestui transfer sunt

semnificative atât pentru cedant, cât şi pentru noul creditor.

Cedantul, fost beneficiar al creanţei, recurge astfel la lichiditatea creanţei deci

transferă în disponibilităţi monetare curente dreptul său de creanţă, exigibilă la o dată mai

apropiată sau mai îdepărtată.

Prin aceasta el poate angaja capitalul disponibilizat în afaceri, urmărind un profit

oportun şi posibil într-un termen imediat, fără a mai aştepta deci, până la scadenţă.

Va plăti pentru acesta un anume preţ dobânda cuvenită pentru suma respectivă,

din momentul operaţiunii până la scadenţa efectului.

La rândul său, banca îşi angajează resursele sale într-un plasament de credit de la

preluare (de regulă pin scontare), până la scadenţă, operaţiune similară cu acordarea unui

credit pe termen scurt.

Dobânda încasată pentru această perioadă revine băncii sub forma scontului.

Pentru bănci cuantumul angajării operaţiei are la bază valoarea actuală în relaţia:

Va = VN - S

În care:

Va = valoarea actuală;

VN = valoarea nominală;

S = scontul.

Atunci când se recurge la scontare, valoarea actuală este de fapt, preţul de

cumpărare al creanţei de către bănci.

1.2.2. Creditul bancar

Creditul bancar cuprinde o sferă largă de raporturi angajând modalităţi diferite, pe

termen scurt, pe termen mijlociu şi lung, privind operaţii bazate pe înscrisuri sau fără,

garantate, sau negarantate, în fiecare caz în parte sau în cadrul unui acord general, etc.5

În raporturile de credit cu banca se pot angaja şi persoane care în acest cadru nu

au calitatea de agenţi economici.

Raporturile de credit ale întreprinderilor cu băncile sunt de regulă reciproce. Pe

de o porte, întreprinderile având conturi deschise la bănci formează depozite care pot fi

folosite de către acestea, ca resurse. Pe de altă. parte, băncile acordă credite întreprinderilor

5 C.Basno, N. Dardac, C. Floricel : Monedă, credit, bănci, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti 1995

15

pentru nevoile lor de producţie curente sau cu recuperare ulterioară, pentru investiţii.

Esenţial în aceste raporturi este faptul că unul din parteneri este banca, iar

relaţiile între bancă şi partener se desfaşoară pe terenul valorificării capitalurilor

disponibile şi realizarea de profituri, în principal sub forma de dobânzi.

Avansurile în cont curent sau creditele de casa (sau trezorerie) reprezintă ra-

porturile de credite întemeiate pe o deplină cunoaştere a activităţii întreprinderii, fără a fi

consemnate prin înscrisuri relative la fiecare angajament.

În fapt aceste credite nu sunt garantate formal. Ele sunt menite să satisfacă

necesităţile curente privind acoperirea cheltuielilor de producţie cu caracter imprevizibil şi

greu de localizat, în obiecte care să reprezinte o garanţie veridică. Aceste credite nu au

stabilite termene de rambursare.

De regulă, acordarea de astfel de credite este întemeiată pe depozite

compensatorii. Funcţia acestor depozite decurge într-un sens din faptul că întreprinderile

îsi păstrează toate disponibilităţile în conturile de la bancă, ceea ce permite băncii să

acopere necesităţile unor întreprinderi prin însăşi redistribuirea depozitelor în cont curent

constituite de alte întreprinderi. Pe de altă parte, existenţa permanentă a depozitelor

compensatorii înseamnă pentru bancă o reducere a resurselor utilizate, iar pentru

întreprindere un mijioc de păstrare a solvabilităţii.

O altă caracteristică a acestor credite este şi faptul că acestea, neavând la bază

înscrisuri, nu au posibilitatea de recreditare, bazandu-se pe principalele resurse ale băncii.

De aici şi nivelul dobânzii mai ridicat, dar stabilit de regulă, în corelaţie cu dobânda de

piaţă şi, în mod obişnuit utilizarea suplimentară pentru remunerarea băncii, a unui

comision.

Sistemul de acordare general este linia de credit, în condiţiile căreia se stabileşte

limita maximă a creditului acordat în acest cadru.

Într-o formă primară, această linie de credit conferă întreprinderii un credit

provizoriu, întrucât banca poate cere oricând acoperirea debitului.

O formă mai favorabilă întreprinderii este linia de credit confirmată, pe baza unui

acord scris, în care posibilitatea de acordare a creditului se menţine pentru o perioadă

stabilită în contract.

Linia de credit revolving implică utilizarea curentă a acestui mod de obţinere de

fonduri de către întreprinderi, întrucât rambursările efectuate, reducând nivelul creditului,

permit în etape ulterioare, obţinerea unor noi credite, în limitele stabilite, deoarece, potrivit

condiţiilor acestui acord, posibilitatea de creditare se reânnoieşte.

16

Creditele exemplificate până aici, asigură întreprinderii un aflux de capital

circulant, care este folosit de aceasta potrivit necesităţilor sale şi liberului său arbitru, fără a

se motiva utilizarea lui, putând fi caracterizate, prin aspectul lor general.

O serie de alte credite bancare, de care pot beneficia întreprinderile necesită, vis-

a-vis de bănci, o motivare clară şi condiţionare a utilizării lor şi adesea garantare. Astfel,

după modul lor de angajare şi folosinţă, ele pot fi caracterizate ca explicite. Creditele

explicite pot fi în ansamblul lor considerate drept credite pentru stocuri.

Între acestea creditele de producţie sezonieră cunoscute sub numele de credite de

campanie. Acestea sunt menite să asigure resursele necesare în cazul neregularităţii ciclului

aprovizionare - producţie - vânzări, de pildă, producţia de conserve, blănuri, jucării, etc.

Aceste credite sunt garantate cu mărfurile aflate în procesul de producţie sau de circulaţie.

1.2.3. Creditul obligatar

Creditul obligatar reprezintă o grupă a operaţiilor de credit cu existenţă

seculară care se referă la relaţiile de credit în care partenerii sunt instituţiile statale sau

întreprinderile economice, în calitate de debitori care emit obligaţiunile, pe de o parte, şi

creditorii subscriitori şi deţinători ai acestor obligaţiuni, care-şi angajează astfel

capitalurile, în vederea obţinerii unui venit sigur sub formă principală de dobanzi. Deci

obligaţiunea este înscrisul care consemnează raportul de credit şi forma prin care, în

principal, se desfăşoară. De aici expresia de credit obligatar.6

Obligaţia este un titlu de recunoştere a datoriei care reprezintă o creanţă

financiară, pe care deţinătorul (creditorul) o are asupra emitentului (debitorul sau altfel

spus, este o promisiune scrisă de a plăti o sumă de bani (principal) la o dată stabilită.

Deţinătorul încasează de regulă, periodic dobânzile convenite în raportul de credite.

O mare parte a obligaţiunilor sunt emise de stat, fie către Tezaur (Ministerul

Finanţelor), fie de instituţii locale (primării, prefecturi, etc.).

Specificul acestor raporturi în economia de piaţă, este faptul că ele se anga jează

primordial în sfera publică, respectiv este deschis tuturor doritorilor de a investi. Pe de o

parte, subscrierile au caracter public, ele fiind, de regulă, precedate de campanii publicitare

susţinute. Pe de altă parte, subscrierea încheiată, obligaţiile fac obiectul negocierii la bursa

de valori. Ele sunt solicitate la achiziţie de investitori şi oferite de deţinători care au nevoie

de lichidităţi, prin natura lor şi a condiţiilor de piaţă, obligaţiunile reprezentând unul din

activele financiare uşor lichidabile. În aceste condiţii obligaţiile sunt preferate primordial

6 Cezar Basno, Nicolae Dardac, C-tin Floricel “Moneda, credit, banca”,Ed didactica,R.A,Buc. – 1997 pag136

17

de investitori, în special de cei care doresc o investiţie necondiţionată de timp, şi în măsură

să le asigure, oricând, rapid şi fără mari diferenţe valorice, schimbarea opţiunii.

Emisiunea de obligaţii este o sursă preferată de capital pentru întreprinderi. Există

mai multe motivaţii bine întemeiate a acestui fapt.

Întreprinderile, de regulă societăţi pe acţiuni, având o structură dată a deţinerilor

(şi deţinătorilor de capital) şi prin aceasta, o repartizare dată în poziţia puterii în consiliul

de administraţie, evită noile emisiuni de acţiuni ca sursă de sporire a capitalurilor, situaţie

care ar putea duce la schimbarea raportului de forţe. Acest fapt explică, preponderent,

preferinţa pentru împrumut, în opoziţie cu posibilitatea de sporire a capitalului propriu prin

emitere de acţiuni. De fapt apar şi alte avantaje decurgând din ieftinătatea şi comoditatea

soluţiei. În primul rând creditorul este remunerat prin dobânzi, care, fie mobile, fie fixe

(cum sunt de regulă) incumbă o prestaţie mai mică decât dividendul ce ar reveni

furnizorilor de capital, în condiţiile în care aceştia ar avea calitatea de acţionari. Apare din

aceasta o diferenţă în favoarea întreprinderii şi, respectiv, a veniturilor repartizate

acţionarilor.

Urmărind fenomenul obligatar, ca fenomen economic şi ca raport de credit,

trebuie să subliniem importanţa în creşterea accelerată a acestei componente în formarea

surselor de dezvoltare a întreprinderilor economice, deci la asigurarea înfăptuirii

investiţiilor.

Între sursele împrumutate, sumele obţinute din emisiunea de obligaţii sunt uti-

lizate cu prioritate în majorarea capitalului fix, fie în noi investiţii, în clădiri, echipamente,

utilaje, componente ale noilor tehnologii, fie în operaţii de preluare şi achiziţii de

întreprinderi.

Sumele obţinute din plasarea de obligaţii fiind utilizate cu prioritate pentru

satisfacerea nevoilor de investiţii ale întreprinderilor de producţie, circulaţia mărfurilor şi

servicii, şi având prin acestea o destinaţie specială, sau de regulă ca sursă de provenienţă,

capitalurile disponibile specifice.

Procurarea de resurse prin emiterea de obligaţii s-a dezvoltat şi în domeniul

capitalului circulant, obligaţii cunoscute sub numele de bonuri de depozit, certificate de

depozit, etc.(de exemplu în SUA - commercial papers).

Prin natura lor hârtiile comerciale sunt bilete de ordin negarantate, pe care

întreprinderile le vând pe piaţă, pentru a-şi acoperi necesităţile de resurse pe termen scurt.

Aceasta reprezintă pentru deţinătorii de capitaluri, disponibilităţi pe termen scurt, o

modalitate de valorificare superioară, vis-a-vis de alte utilizări, în special faţă de

18

posibilităţile de a constitui depozite bancare pe termen scurt, slab remunerate. Ofertanţii

sunt adesea alte întreprinderi deţinatoare, temporar, de asemenea disponibilităţi, care îşi

găsesc astfel o bună valorificare, asigurându-şi concomitent o lichiditate înaltă, acestea

putând fi operativ revândute pe piaţă.

Bineînţeles, mai ales pentru hârtiile comerciale puse pe piaţă, oferite publicului

deci, firmele emitente trebuie să prezinte o încredere fermă, sau cum se exprimă curent - să

aibă un credit excelent. De fapt numai societăţile importante din punct de vedere financiar,

cunoscute şi sub denumirea de ‘’debitori de prim ordin’’ , pot practica, cu rezultate,

asemenea emisiune, dat fiind că, aşa cum s-a precizat, aceste obligaţii nu au garanţii decât

bunul mers al întreprinderii.

Dezvoltarea pe scară largă a creditului obligatar a reactivat şi extins activitatea

instituţiilor de rating. Ratingul este un proces de evaluare a standingului financiar al unui

titlu de împrumut, în scopul de a exprima o apreciere asupra riscurilor legate de

rambursarea sau plata dobânzilor.

Agenţiile de rating se situează ca instituţii neutre desfăşurand o activitate de

expertizare, în ultimă instanţă, în favoarea investitorilor. De fapt, emitenţii sunt interesati

să aibă o bună apreciere a acestor agenţii pe această cale promovându-şi propriile emisiuni.

Agenţiile desfăşurând o activitate de interes public trebuie să se bucure de o

deplină independenţă financiară.

Independenţa şi calitatea, integritatea aprecierilor sale, fiind o premisă a bunului

său renume si credibilităţii sale, asigură prin aceasta îndeplinirea scopului propus. De

regulă, expertiza se desfăsoară la cererea emitentului şi prin contribuţia financiară a

acestuia.

Analiza se desfăşoară pe baza rezultatelor economice şi financiare a întreprinderii

emitente pe câţiva ani, se apreciază calitatea organizării, eficienţa comercială şi tehnică,

situaţia firmei pe piaţă, sector, zonă etc.

Notaţiile specifice având valoarea unui calificativ şi exprimând o ordine

ierarhică. Se publică cu consimţământul emitentului, şi sunt folosite de investitori pentru

orientare.

Obligaţiile, ca obiect de sine, reprezintă temeiul desfăşurării unor alte operaţii de

credit. Obligaţiile pe termen scurt şi lung, emise de stat sau întreprinderi particulare de

regulă, societăţi, reprezintă, prin cantitatea lor, active substanţiale în patrimoniul fiecărei

întreprinderi sau bănci. Ele reprezintă în forme specifice modalitatea, preferată de deţineri

de lichidităţi pe termen scurt, întrucât obligaţiile se caracterizează prin siguranţă şi

facilitate, prin valorificare imediată.

19

Obligaţiile se vând în mod curent între întreprinderi şi bănci şi între bănci şi

banca centrală, în cadrul operaţiilor de optimizare a plasamentelor pe care le urmăresc

fiecare. De asemenea, activele în obligaţiuni creează temei unor operaţii de împrumut

declanşate de deţinătorii care primesc credite, prin gajarea acestora. Prin aceasta, pe de o

parte, deţinătorii obţin cu uşurinţă disponibilităţile lichide în momentele considerate

oportune, în condiţii avantajoase, iar pe de altă parte păstrează în continuare calitatea de

proprietar al acestor obligaţiuni şi, deci, privilegiul de a încasa, la termenele stabilite,

dobânzile ce li se cuvin.

Iată de ce obligaţiunile, în sine, prezintă fondul material al unor ample operaţii

bancare active, şi generează şi susţin, aşa cum se va vedea, numeroase şi felurite operaţii

de credit bancar.

Desfăsurarea largă a operaţiilor de împrumut pe gaj de efecte publice denumite şi

operaţii de lombard, rolul lor uneori prioritar, a desemnat dobânda specifică acestor

operaţiuni, taxa de lombard, ca un instrument important al reglării creditului, similar cu

taxa scontului (în RFG în special). În acest context, creditul bancar îşi sporeşte substanţial

sfera de cuprindere şi îşi măreşte elasticitatea şi eficienţa în a acoperi necesităţile tuturor

clienţilor şi, în special, ale întreprinzătorilor.

1.2.4. Creditul ipotecar

Creditul destinat activităţii imobiliare prezintă una din cele mai importante

categorii de credit din sistemul naţional în economia de piaţă, economie care cultivă si

dezvoltă, sprijină şi susţine, proprietatea individuală. Creditul ipotecar se afirmă deci, ca

principală modalitate de sprijinire a proprietăţii imobiliare.

Creditul ipotecar presupune o convenţie între creditor şi împrumutat, în care se

prevede, în general:7

- proprietatea ce serveşte ca garanţie a rambursării împrumutului ;

- condiţiile de remunerare şi scadenţele de rambursare;

- penalităţile în caz de rambursare anticipată, parţială sau completă, a

împrumutului;

- circumstanţele în care prin nerespectarea, condiţiilor de împrumut,

debitorul poate pierde proprietatea.

Principalul tip de împrumut pe ipotecă comportă o sumă de rambursare şi o rată a

dobânzii fixă (constantă şi identică). Rambursările periodice sunt prevăzute pe întreaga

7 C.Bosno, N.Dardac, C.Floricel : Monedă,credit, bănci, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti 1995

20

perioadă şi fiecare rambursare cuprinde, deopotrivă, dobânda şi suma cu care se reduce

datoria în curs 8.

De regulă, în cadrul ratei fixe, în timp, scade partea privind dobânzile şi creşte

partea privind rambursarea propriu-zisă.

În ultimul timp s-au dezvoltat şi alte tipuri de credite ipotecare cum ar fi :

împrumut pe ipotecă cu dobânzi variabile;

împrumut pe ipotecă cu rambursare progresivă;

împrumut pe ipotecă inversat, purtător de anuităţi.

Creditul pe ipotecă cu dobanzi variabile presupune variaţia acestora în funcţie de

un indicator precis al pieţei financiare.

Creditele pe ipotecă cu rambursarea progresivă satisfac cerinţele crescânde ale

familiilor cu venituri modeste, aflate la începutul activităţii, care au perspectiva ameliorării

veniturilor lor. Formulele propuse prevăd pentru perioadele iniţiale, reduceri între 9 si 95

% faţă de rambursările constante.

Creditul ipotecar inversat, purtător de anuităţi, urmăreşte să valorifice capitalul

imobilizat în locuinţe proprietate, fără a se renunţa la dreptul de proprietate şi la uzufruct.

Ca atare, împrumutul obţinut prin ipotecarea unei părti a proprietăţii serveşte la

achiziţionarea unui contract de anuităţi şi aduce astfel proprietarului un venit regulat. Este

un sistem considerat de perspective.

Dimensiunile ample ale creditului ipotecar în toate ţările dezvoltate, implică o

imobilizare vastă de resurse, de regulă, capitalurile disponibile pe termen lung.

Întrucât a serie de instituţii de credit şi financiare constituie asemenea resurse pe

termen lung, care în mod necesar implică valorificare şi garanţii sigure de rambursare, s-a

creat în toate ţările o piată ipotecară firească.

Între băncile şi instituţiile ce constituie asemenea resurse, se afirmă primordial

casele de economii, respectiv băncile mutuale de economii, companiile de asigurări pe

viaţă, băncile şi societăţile ipotecare şi chiar băncile comerciale.

Într-o epocă mai departată aceste instituţii deţinătoare de resurse desfăşurau pe

cont propriu operaţii de credit ipotecar, asumându-şi rolul de creditor în cadrul unor

contracte de credit. Întrucât creditul ipotecar are un rol deosebit în expansiunea şi

propăşirea proprietăţii, sprijinul statului se manifestă pe scară largă în toate ţările, pe

multiple planuri : supraveghere, asigurare, impozitare, gestiunea datoriei etc.

8 C.Kiriţescu : Moneda, mica enciclopedie ; Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică; Bucureşti 1992

21

1.2.5 Creditul de consum

Creditul de consum este creditul pe termen scurt sau mijlociu, acordat

persoanelor individuale destinat a acoperi costul bunurilor şi serviciilor de care beneficiază

prin reţeaua de comercializare şi servicii, sau pentru recreditare a creanţelor contractate în

acest scop.9

Creditul de consum s-a afirmat, de timpuriu, între celelalte forme de credit, şi,

într-o formă iniţială, a existat sub forma “creditului deschis”, respectiv a posibilităţii pe

care comerciantul o acordă clienţilor, de regulă celor solvabili, de a achiziţiona mărfuri

potrivit necesităţilor, urmând ca lichidarea sau regularizarea datoriilor să se facă ulterior,

potrivit angajamentelor personale diferite de la caz la caz. Forma astfel practicată a fost

considerată drept credit cu rambursarea neeşalonată.

Producţia de masă de bunuri de folosinţă îndelungată şi necesitatea de a asigura

accesul deschis la acestea a cumpărătorilor a determinat, îndeosebi de la începutul

secolului XX, statuarea, în fiecare din ţările dezvoltate, a unor norme precise de creditare,

precum şi a unei reţele ample şi diversificate de instituţii de credit, în mare parte legate de

firmele producătoare. Astfel că, cea mai mare parte a creditelor de consum există şi se

acordă sub forma creditelor eşalonate, formă în care termenii creditării : scadenţe,

cuantumul ratelor etc., se stabilesc la acordarea creditului.

La polul opus creditul cu scadentă nedeterminată implică operaţii de credit

deschis, credite acordate comercianţilor cu amănuntul, sau de către aceştia, credite privind

anumite servicii. În aceste operaţiuni, înseamna că debitorul va efectua plata în timp util

(maximum fiind convenit) dar în momente prielnice lui, pe care le stabileşte personal.

O formă deosebită, în deplina dezvoltare ce aparţine creditelor eşalonate

reprezintă creditul revolving, apărut la sfârşitul anilor 30. Îndeosebi această formă s-a

extins odată cu amplificarea utilizării cărţilor de credit. Elementele caracteristice acestui

credit sunt:

se acordă în cadrul unei convenţii stabilite între părţi;

permite consumatorului să efectueze cumpărările sau să obţină împrumuturi fie

direct, asupra creditorului, fie indirect, prin cărţile de credit, în momentul oportun

pentru el;

consumatorul are posibilitatea să efectueze plata fie în totalitate pentru creditul în

curs, fie prin plăţi parţiale, periodice, după posibilităţi.

9 Constantin N. Ciotei : Finanţe Publice, Finanţele Întreprinderi, Monedă-Credit; Ed.Bucureşti 2000

22

Prin facilităţile acordate beneficiarului de credit şi prin costurile diminuate,

această formă s-a impus în ultima vreme şi tinde să devină preponderentă în operaţiile de

credit de consum. Utilitatea economică şi socială este preponderentă în aprecierea

creditului de consum.

Creditul comercial a avut şi are rol deosebit în dezvoltarea economiei de consum,

respectiv a producţiei şi circulaţiei mărfurilor, destinate marii mase a consumatorilor.

Creditul de consum anticipează momentul intrării în posesia bunurilor şi permite

accesul cumpărătorilor cu venituri mai mici la bunurile de folosinţă îndelungată de valoare

mare. Prin aceasta se acţionează pe două planuri, pe de o parte, se asigură satisfacerea

facilă a dorinţelor şi necesităţilor marii mase de consumatori, iar pe de altă parte, se

promovează pe scară largă producţia şi circulaţia unei game extinse de mărfuri, dincolo de

cererea solvabilă a populaţiei şi chiar, după unele aprecieri, dincolo de capacităţile normale

de plată a populaţiei, luată în ansamblul ei.

De aici s-a tras şi concluzia că, pe unele planuri acţiunea creditului de consum

este destabilizatoare pentru economie, oferind terenul unor producţii supradimensionate, ea

acţionând ca un factor de expansiune a economiei de consum.

Pe plan general, aşa cum experienţa a arătat în marea majoritate a cazurilor,

creditul de consum a contribuit direct la creşterea în ritmuri rapide a nivelului de trai a unei

părţi mari a populaţiei, iar responsabilitatea vis-a-vis de datoriile contractate a acţionat ca

un factor al întăririi disciplinei în muncă şi, în ansamblu, a contribuit la afirmarea

progresului economic şi social.

Totodată, o cerere sporită şi stabilă de mărfuri de larg consum a contribuit la

aplicarea rapidă a cuceririlor ştiinţei şi tehnicii, a tehnologiilor în producţie, în folosul

întregii societăţi. Creditul de consum acţionează astfel în sensul recuperării rapide a

cheltuielilor avansate în producţie, spre realizarea constantă şi oportună a produselor puse

pe piaţă. Acest fapt permite producătorului reluarea imediată a proceselor de producţie,

desfăşurarea lor accelerată, creşterea cifrei de afaceri şi implicit a profitului.

De aici şi interesul sporit al producătorilor de automobile, echipamente

electromenajere etc., în a dezvolta, ei înşişi, reţeaua de creditare privind vânzarea propriilor

produse, implicit prin înfiinţarea sau dirijarea unor bănci sau societăţi financiare cu

asemenea profil.

Dată fiind importanţa economico-socială a creditelor de consum, aceasta

reprezintă sfera cu cea mai mare implicare a reglementărilor şi controlului de stat. În

această sferă s-a exercitat cu precădere controlul selectiv pe linia îngrădirii şi eliminării

înlesnirilor acordate beneficiarilor de credit în scopul limitării producţiei de asemenea

23

bunuri, atunci când interesele naţionale aveau alte priorităţi.

De asemenea, cerinţele specifice în această sferă au orientat către desfăşurarea

unor măsuri de protejare a debitorului pe multiple planuri, dispoziţii care privesc limitarea

sarcinilor financiare ale persoanelor şi familiilor, folosirea mijloacelor legale privind

plăţile, asigurarea unităţii şi evitarea discriminării în relaţiile de credit de consum.

1.3. PARTICIPANŢI ŞI INTERMEDIARI. PIEŢELE CREDITULUI

Studierea sferelor creditului a scos în evidenţă multiplele ipostaze ale relaţiilor de

credit. A rezultat că circuitul creditului în economie se intercorelează adesea, uneori până

la confundare cu circuitele capitalului şi cu circuitele monetare.

Este timpul să încercăm o clarificare prin conturarea mai precisă a circuitului

creditului.

De asemenea a rezultat interesul viu pentru optimizarea plasamentelor pe care îl

au toţi participanţii la procesul de creditare care sunt sensibilizaţi de nivelul dobânzii şi

negociază temeinic condiţiile de creditare. În legătură cu acesta putem firesc întreba: care

este cadrul de desfăsurare a relaţiilor de piaţă şi care sunt participanţii interesaţi?

Potrivit acestei interpretări în economie acţionează trei mari categorii de par-

ticipanţi (denumiţi agenţi ultimi sau unităţi de cheltuieli) pe care le apreciază după

rezultatul bugetului lor10 :

- unităţile excedentare, care economisesc (şi caută plasament pentru aceste

economii) aceste unităţi fiind de fapt familiile;

- unităţile deficitare ale căror cheltuieli de dezvoltare în principal, sunt su-

perioare propriilor lor acumulări sau economii, acestea sunt considerate, la modul general,

prin denumirea de întreprinderi nonfinanciare, şi în fine;

- unităţi cu situaţii alternative, respectiv uneori excedentare, alteori deficitare,

situaţii în care se află administraţia şi exteriorul (acesta din urmă ca expresie a intervenţiei

agenţilor economici externi pe piaţa internă).

Este evident că în această accepţiune se porneşte de la considerarea ecuaţiei

general acceptată: economii = investiţii, care exprimă orientarea fluxului economic general

şi deci relevă faptul esenţial că în economie există doi poli: împrumutătorul final şi

împrumutatul ultim, participanţi preponderenţi ai procesului de redistribuire a capitalului în 10 Cezar Basno, Nicolae Dardac, C – tin Floricel “Moneda, dcredit, Banci”,Ed.didactica,R.A.Buc.-1997,pag144

24

economie, între care se desfăşoară multiple circuite.

Un prim circuit este reprezentat de datoria primară.

Pe de o parte, în cadrul acestui circuit întreprinderile nonfinanciare emit acţiuni şi

obligaţiuni pe care le vând familiilor şi-şi atrag astfel capitalul suplimentar de care au

nevoie.

De asemeni întreprinderile nonfinanciare recurg la împrumuturi pe termen

mijlociu şi lung prin efectele comerciale pe care le semnează, urmărind acelaşi scop.

Familiile se vădesc a fi tot mai mult interesate în achiziţia unor asemenea active

financiare, aducătoare de dobânzi şi dividende. Ele îşi procură aceste active fie prin

subscriere, fie prin accesul la piaţa de capital, bursa de valori.

De remarcat că familiile nu-şi angajează integral economiile în această etapă,

acestea acordând un interes de asemenea semnificativ pentru activele lichidate.

Trebuie să subliniem că această finanţare pe linie scurtă denumită şi finanţare

directă nu apelează la intermediari financiari. Intermediarii financiari au un rol deosebit în

cadrul datoriei secundare.

Principalii intermediari financiari sunt intermediarii finaciari monetari sau bancari

(respectiv băncile comerciale şi banca de emisiune).

Intermediarii financiari bancari emit deci active secundare; zise şi indirecte,

constituite esenţial prin diferitele forme de monedă în circulaţie (aşa cum s-a subliniat, pe

baza titlurilor primare pe care le achiziţionează).

O altă categorie de intermediari financiari, intermediarii financiari nonbancari, în

principal organisme specializate în colectarea economiilor (case de economii, fonduri de

pensii, campanii de asigurări) nu au putere să creeze monedă.

Acestea emit în principal quasi-monedă şi uneori şi active financiare specifice : -

valori mobiliare.

Un rol deosebit în creaţia datoriei secundare şi efectuarea finanţării indirecte îl au

intermediarii financiari bancari. Aceştia acţionează prin operarea unor transformări care

sunt necesare sau sunt dorite de clienţii lor.

1.4. TITLURILE DE CREDIT

Din cele mai vechi timpuri creşterea producţiei metalelor preţioase rămânând în

urma creşterii producţiei celorlalte mărfuri, a creat premisele economice pentru punerea în

circulaţie a unei serii de înlocuitori ai aurului bazaţi pe relaţiile de credit.

Titlurile de credit sunt înscrisuri care nu au valoare proprie. Ele sunt concomitent

25

simbol al banilor şi document de expresie a relaţiilor de credit, respectiv relaţii dintre

debitori şi creditori.

Dezvoltarea relaţiilor de credit duce la o mare varietate a titlurilor de credit.

Creditul comercial dă naştere la titluri de credit sub forma cambiei, iar creditul bancar sub

forma bancnotei şi a cecului; creditul obligatar conduce la crearea obligaţiilor, a bonurilor

de tezaur, a certificatelor de depozit etc.

Cambia este obligaţia scrisă de a plăti sau de a face să se plătească la scadenţă, o

sumă de bani determinată. Cambia care cuprinde numai obligaţia de a plăti se mai numeşte

şi bilet la ordin (promissory note, billet a ordre, Eigen Wechsel, paghero). Biletul la ordin

se eliberează creditorului de către debitor. În cazul biletului la ordin, în relaţia de credit

apar două persoane: debitorul şi beneficiarul (vezi figura )

Prin poliţă sau trată (draft, traite, Gezogener Wechsel, tratta) creditorul dă ordin

debitorului să plătească la scadenţă suma datorată unei persoane specificate în cambie.

Acest ordin se întemeiază, de regulă, pe relaţii de vânzare pe credit.

În circuitul tratei participă trei persoane: trăgătorul, acela care emite cambia;

trasul - acela care o achită; beneficiarul - acela care primeşte banii (vezi figura )

Trăgător Beneficiar

26

MARFĂ

(CUMĂRĂTOR) - - - - - - - - - - - - - - - (FURNIZOR)

OBLIGAŢIA DE PLATĂ

DEBITOR BENEFICIAR

Relaţii de credit

Circuitul mărfii Tras vândute pe

credit

27

O data cu creşterea circulaţiei mărfurilor, dezvoltându-se creditul

comercial, s-a dezvoltat şi circulaţia cambială. Astfel, vânzătorul unei mărfi, care a primit

o cambie de la un cumpărător, o poate transmite mai departe, prin gir sau andosament,

pentru plata unor datorii pe care le are către alţii (vezi figura )

Trăgător Beneficiar Beneficiar Beneficiar Beneficiar

Tras

Circuit cambial

Legislaţia titlurilor dezvoltate, în scopul extinderii circulaţiei cambiei, a acordat

acesteia caracterul unui angajament abstract de sine stătător, nelegat de anumite operaţiuni

concrete. Din moment ce cambia a fost emisă, datoria se consideră necondiţionată şi plata

ei obligatorie, independent de tranzacţia care a stat la baza emiterii cambiei. Datorită

acestui lucru, sfera de utilizare a unei cambii poate fi extinsă, prin gir, la mai multe

tranzacţii.11

Desfăşurarea circulaţiei cambiale implică, de asemenea, şi alte menţiuni menite să

promoveze cambia ca instrument de credit al circulaţiei, prin întărirea obligaţiilor din

cambie, sau crearea unor obligaţii complementare de susţinere a acestora.

Astfel, acceptarea este menţiunea făcută de tras, prin care acesta confirmă

realitatea obligaţiei şi consimte la îndeplinirea ei.

Menţiunea de aval făcută de o persoană pe o cambie are ca efect obligarea sa la

plata cambiei, în cazul în care debitorul prevăzut în cambie nu poate plăti. Evident, scopul

principal al acestei menţiuni este de a garanta solvabilitatea debitorului şi de a uşura, astfel,

circulaţia cambiei, ca instrument de credit.

După natura operaţiunilor care stau la baza emiterii cambiilor, acestea sunt de mai

multe feluri:

- cambiile comerciale, care apar pe baza tranzacţiilor de cumpărare vânzare de

mărfuri pe credit;

- cambiile financiare, care sunt emise în scopul obţinerii de împrumuturi băneşti

de la bănci, de cele mai multe ori pentru operaţiuni speculative.11 Bran Paul “ Relatii financiar monetare-internationale, Ed.Ecconomica, Buc.1996

28

O formă specifică a cambiilor financiare o reprezintă cambiile reciproce pe care,

prin înţelegere, agenţii economici le trag şi le acceptă, îndatorându-se, fiecare faţă de

celălalt, să plătească o anumită sumă la termenul stabilit.

La baza emiterii acestor cambii nu stau, de fapt, operaţiuni economice, singura

menire a acestor cambii constând în faptul de a asigura, prin scontare, sau alte căi, mijloace

de plată părţilor implicate. Această modalitate de emisiune a cambiilor duce la creşterea

nejustificată a creditelor, fapt ce influenţează negativ economia.

Efectul de mobilizare este o formă a cambiei ce se creează pe temeiul existenţei

altor cambii. Astfel, beneficiarul unor cambii, în care sunt obligate diverse persoane, dar

care au scadenţe relativ apropiate, este îndreptăţit să emită o altă cambie (un bilet de ordin)

pin care se obligă să plătească suma aferentă acestor cambii. Prin aceasta, angajamentele

terţilor faţă de beneficiar, sunt transpuse intr-un angajament al acestuia. Cambiile de

origine rămân blocate la beneficiar până la scadenţă, iar noua cambie va circula mai uşor,

investită cu garanţia potenţialului economic şi a solvabilităţii acestuia.

În îndeplinirea funcţiilor sale, cambia înlocuieşte banii în procesul circulaţiei, însă

înlocuirea banilor de către cambii are o sferă limitată.

Cambia reprezintă obligaţia unui întreprinzător faţă de altul. Acesta poate primi

cambia prin gir, în locul unei sume pe bani în măsura în care cunoaşte agenţii economici

implicaţi în cambie (care trebuie să plătească), cunoaşte situaţia lor financiară şi are

încredere în solvabilitatea lor. Circulaţia cambială este astfel limitată teritorial şi valoric.

Dezvoltarea economiei moderne cerea un instrument de plată cu valabilitate generală. În

acest proces au intervenit băncile, instituţii cu solvabilitate garantată şi cunoscute pe scară

generală, naţională. Băncile primesc cambiile persoanelor fizice sau juridice şi le

eliberează acestora propriile lor cambii – biletele de bancă sau bancnotele.

Biletele de bancă, spre deosebire de cambii, sunt emise de băncile de emisiune, în

valori diferite (cupiuri), putând servi la plăţi în diferite mărimi, sunt la purtător şi nu au

termene de plată.

Astfel poliţa bancherului se substituie poliţelor particulare, dar prin aceasta are

calitatea deosebită de a fi oricând plătibilă (în accepţiunea convertirii în aur), sau, în

condiţiile actuale, oricând valorificată prin însăşi utilizarea ei ca instrument de plată.

Bancnotele, ca instrumente de credit care satisfac nevoile circulaţiei, sunt de o

importanţă esenţială pentru viaţa economică modernă. De aceea, modul emisiune al

bancnotelor este reglementat. Creditul bancar în sine determină existenţa unor instrumente

de credit specifice.

Dezvoltarea băncilor, în principal ca bănci de depozit, a mărit gama

29

instrumentelor de credit, prin documentele legate de operarea sumelor în conturile bancare.

Titularii de depozite, titulari implicit ai conturilor deschise la bănci, îşi exercită dreptul de

proprietate prin dispoziţii de retragere a sumelor, sau al plăţii în favoarea unor alţi agenţi

economici. Au luat naştere astfel instrumente specifice cu caracteristici proprii definite

diferit în fiecare ţară. Se întâlnesc astfel denumiri ca ordine de plată, ordine de virament,

viramente. La rândul lor furnizorii solicită, uneori, în mod expres, sumele ce li se datorează

prin aviz de plată, dispoziţie de plată, aviz de prelevare, cărora plătitorul, titular de cont, le

încuviinţează plata.

Toate aceste înscrisuri sunt instrumente de credit prin faptul că sunt legate de

relaţia de credit decurgând din constituirea şi utilizarea depozitelor la bănci.

Cecul este ordinul de plată dat de titularul unui cont curent către banca la care-şi

tine depozitul, de a elibera o anumita sumă de bani persoanei înscrise în cec sau

prezentatorului acestuia. Titularii de depozite folosesc cecurile, în mod frecvent, pentru

achitarea mărfurilor cumpărate, fapt care le atribuie şi lor rolul de instrumente de credit;

pentru circulaţia mărfurilor.

Cecurile sunt de mai multe feluri:

• cec nominal, în care este specificat numele beneficiarului;

• cec la purtător, al cărui beneficiar este posesorul care se prezintă pentru

încasare;

• cec de virament sau de decontare, care serveşte la trecerea sumei din contul

curent al emitentului în contul curent al beneficiarului;

• cec certificat sau acceptat, în care banca confirmă pe cecul emis de titular

existenţa disponibilului în contul curent şi asigură pe beneficiar de plata cecului la

prezentare;

• cec barat, a cărui denumire este dată de liniile paralele în diagonal trase sau

imprimate pe cec, ceea ce implică obligaţia de efectuare a plăţii prevăzute în cec numai

către o instituţie bancară (respectiv necesitatea de a încredinţa cecul, spre încasare unei

bănci). Prin utilizarea acestui cec se evită folosirea cecurilor furate de la beneficiarii legali.

Extinderea depunerilor în conturi curente şi a tehnicilor electronice de calcul a

condus la utilizarea, pe o scară tot mai largă, a cărţilor de credit la care recurg titularii de

conturi, persoane fizice.

Într-o forma iniţială, cărţile de credit (imprimate speciale investite cu fotografia

titularului) serveau numai pentru identificarea emitentului de cecuri, cecul însoţit de cartea

de credit constituind astfel o confirmare evidentă a calităţii emitentului, ca titular de

depozit. Ulterior prezentarea cărţii de credit a devenit modalitate de efectuare a plăţii.

30

Pe baza legăturilor telefonice, prin terminalul aflat la firmă, beneficiarul plăţii se

informează asupra posibilităţii de plată. Remiţând băncii factura semnată de emitent,

beneficiarul intră în posesia sumei. Titularul de cont urmeaza să regleze periodic cu banca

situaţia plăţilor efectuate. Cartea de credit, în forma sa materială, are ca principale

caracteristici : este confecţionată din materiale plastice speciale, cu desene holografice,

asemănătoare bancnotelor în scopul evitării falsificărilor pe care sunt ştanţate (înscrise)

elementele de identificare specifice şi, într-o alcătuire mai veche, incluse inserţii magnetice

poziţionate în benzi în sens longitudinal, ce reprezintă tot atâtea piste de lectură.

Într-o formă mai evoluată cartea de credit include un microprocesor. Avantajele

acestui instrument de plată rezultă din caracterul său operativ : plata prin cartea de credit

este asimilată cu execuţia unui ordin de plată (de virament) pentru bancher, iar cartea

bancară, propriu-zisă, intră în tehnica bancară ca un instrument operaţional. Prin aceasta

cartea de credit se deosebeşte principial de alte cărţi: acreditare, privative, folosite şi ele în

practica bancară dar care au rolul numai de a recomanda, de a stabili pentru parteneri un

anume regim de plăţi sau de credite, plăţile efective desfaşurându-se prin alte instrumente,

de regulă cecuri.

Un alt avantaj al cărţii de credite, de o importanţă esenţială pentru beneficia rul

plăţii, este garantarea plăţii: automată pentru sume mici, diferenţiată pe genuri de

operaţiuni, extinzibilă prin sistemul de autorizare, respectiv prin solicitarea de către

beneficiar a autorizării plăţii la centrele speciale.

Cartea de credit este primordial un sistem funcţional, un ansamblu de legături, în

primul rând interbancare. În spatele unei operaţiuni simple şi facile, la prima vedere, plata

prin intermediul cărţii de credit implică o serie de prestaţii comune în cadrul unui sistem

amplu, la nivel naţional, bazat pe intervenţia şi cooperarea unor numeroşi operatori.

Perspectivele dezvoltării tehnologiei creează însă în posibilităţi de diversificare şi

orientări divergente.

Noile sisteme propuse cum ar fi:

- cărţile americane cu laser,

- cărţile japoneze cu microprocesor, pilă, sfişaj şi clape,

- cartea suedeză ERICSON, cu clape şi afişaj şi un sistem de control bazat pe

amprente digitale.

Drumul spre perfecţionarea tehnologiei cărţilor de credit implică încă riscuri,

competiţie şi investiţii.

Certificatele de depozit sau bonurile de casă sunt titluri de credit create de către

bănci care s-au extins cu timpul şi la întreprinderile economice.

31

Prin certificate de depozit sau bonuri de casă, băncile mobilizează şi deci oferă

plasament acelor disponibilităţi degajate de regulă, pe termen scurt din procesul de

producţie. Potrivit intereselor utilizatorilor, bonurile sunt purtătoare de dobânzi, aliniate la

nivelul pieţei, şi sunt negociabile, deci uşor transformabile în bani.

Bonurile de tezaur sunt instrumente de credit emise de stat, în principal de

administraţia bugetului de stat, denumită, în majoritatea ţărilor dezvoltate, Tezaur.

Bonurile de tezaur constituie titluri de credit purtătoare de dobânzi prin al căror

plasament tezaurul asigură mobilizarea unor importante sume necesare acoperirii

cheltuielilor bugetare curente.

Bonurile de tezaur asigură un nivel al dobânzilor competitiv, diferenţiat în funcţie

de durata împrumuturilor, fapt ce interesează pe deţinătorii de disponibilităţi şi le

recomandă ca un plasament preferabil şi cert prin persoana creditorului, statul.

Negociabilitatea curentă a bonurilor de tezaur, şi deci posibilitatea de transformare rapidă

în bani, reprezintă altă latură atractivă a acestui înscris, ce-l promovează ca un activ uşor

lichidabil.

Prin aceste calităţi, bonurile de tezaur reprezintă un plasament tradiţional, pentru

casele de economii şi alte instituţii ce constituie depozite din economii, pentru bănci şi alte

instituţii financiare, cât şi pentru întreprinderile economice.

Bonurile de tezaur există, în mare măsură, ca înscrisuri care circulă ca atare.

Creşterea operaţiunilor cu bonuri de tezaur in cont curent, care circulă numai în conturile

deschise pentru deţinători, la banca de emisiune, este evidentă.

Emiterea bonurilor de tezaur se poate face fie prin subscrieri curente potrivit

necesităţilor, în condiţii dinainte stabilite, fie prin adjudecări la licitaţie, fapt care permite

diversificarea ofertelor cu privire la rata dobânzii şi alegerea de către stat a celor mai

convenabile.

Promovarea bonurilor de tezaur îmbracă forme noi prin introducerea obligaţiilor

cupon-zero. Aceste titluri sunt emise de bănci specializate care deţin în portofoliu bonuri

de tezaur în valoare nominală egală cu obligaţiile cupon-zero emise. Acest portofoliu este

constituit ca depozit la o terţă instituţie şi reprezintă temeiul garantării emisiunii respective.

Obligaţiile cupon-zero, potrivit denumirii, nu implică plata dobânzii de la emitere până la

scadenţă. Echivalentul dobânzii revine subscriitorului prin faptul că el cumpără obligaţia

de valoare actuală, decurgând din valoarea nominală din care se deduce dobânda până la

scadenţă urmând să încaseze la termen valoarea integrală.

O eventuală valorificare la jumătatea termenului s-ar putea face la un curs apropiat

de valoarea actuală, la momentul respectiv.

32

Facilitatea circulaţiei lor cât şi garanţiile reale, au condus la răspândirea largă

obligaţiilor cupon-zero.

1.5 ELEMENTE DEFINITORII ALE DOBÂNZII

Dacă ne propunem, mai întâi o definiţie, este foarte dificil de a reflecta în ea toate

aceste puncte de vedere. Vom încerca totuşi să formulăm un concept ghid care să ne

permită să înţelegem principalele idei ale economiştilor care au studiat problematica

dobânzii.

Dobânda este în mod firesc comună cu conceptul de capital şi cu elementele

“timp’’ şi “risc”.Aceste concepte şi elemente se regăsesc în cele mai succinte formulări ale

dobânzii.

Astfel, într-un sens, dobânda poate fi considerată ca o remunerare pe care

capitalistul o primeşte pentru folosirea capitalului propriu (dobânda originară a capitalului)

sau pentru capitalul încredinţat spre utilizare altor persoane (dobânda împrumutului) pe o

durată dată, pentru o folosire oarecare.

În sens restrâns, sau ca formulă mai mult utilizată, dobânda este suma ce revine

proprietarului la rambursarea sumei împrumutate sau preţul folosirii capitalului şi totodată

remunerarea riscului pe care îl implică împrumutul respectiv.

În aceste formulări regăsim unele caracteristici, unele elemente descriptive, însă

lipsesc precizările cu privire la originea dobânzii, la legile de formare şi la justificarea sa.

În aceasta, o contribuţie pe deplin recunoscută a lui Bőhm Bawerk, unul din cei

mai importanţi analişti ai dobânzii. Acesta, în cercetările sale, porneşte de la unele

constatări empirice, cu care sunt de acord economiştii din vremea sa:

- dobânda unui capital se produce independent de activitatea personală a

capitalistului;

- pare că este o calitate firească a capitalului;

- se formează fără ca acesta (capitalul) să epuizeze (deci dincolo de limitele

umane) şi are astfel a durată eternă de constituire.

1.5.1 FACTORI CARE DETERMINA NIVELUL DOBÂNZII

Ca element al contractului de credit nivelul dobânzii este acceptat, în fiecare caz

33

în parte, de creditor şi debitor ca urmare a unei negocieri de durată sau mai operative.

Fiecare dintre părţi doreşte să aibă, în contextul acceptării soluţiei, anumite

orientări care să motiveze şi să justifice decizia adoptată. Deci se pune problema de a

discerne şi considera factorii cu audientă şi acceptabilitate generală.12

Un prim asemenea factor este productivitatea capitalului, o anumită producti-

vitate a capitalului; adică o anumită rată a profitului, aflate într-o dinamică determinată de

evoluţii şi conjuncturi.

Întreprinzătorul, atunci când îşi propune să mobilizeze un capital suplimentar,

trebuie să evalueze realist posibilităţile de rentabilitate, respectiv dimensiunile profitului,

întrucât el va trebui să remunereze corespunzător pe deţinătorul de capital.

Contractul de credit care include ca un element semnificativ nivelul dobânzii, este

de fapt un acord, între cele două părţi interesate, cu privire la nivelul dobânzii sau altfel

exprimat un compromis între cele două părţi.

Angajandu-se în a plăti o anumită dobândă, debitorul admite o anumită diminuare

a profitului său net.

Evident că productivitatea capitalului poate fi diferită de la etapă la etapă, fapt

perceptibil pentru ambele părţi care îşi vor stabili poziţii în consecinţă.

Compromisul, sau maniera de a ajunge la înţelegere trebuie să persiste în relaţiile

dintre debitor şi creditor asigurând permanenţa condiţiilor de creditare.

Numai luarea în considerare a interesului celui ce economiseşte va dezvolta la

acesta interesul de a continua să economisească, creând premizele pentru menţinerea şi

creşterea ritmului de dezvoltare economică.

Pe de altă parte, deţinătorii de capitaluri, în mare măsură provenite din economii

în calitate de creditori trebuie să aprecieze gradul real de productivitate a capitalului, atunci

când îşi formulează pretenţiile cu privire la dobânzi, creând condiţii ca întreprinzătorul să

continue să existe şi să poată astfel fructifica şi în viitor capitalul oferit.

Evident că aceste poziţii nu se manifestă ca atitudini personale, ci ca sumă a lor,

în relaţiile pe care cele două părţi le întreţin pe pieţele creditului.

Iată deci contextul în care, în fiecare moment dat, nivelul dobânzii reflectă şi

exprimă nivelul de productivitate a capitalului de care este intim legat.

Un al doilea factor general ce determină nivelul dobânzii este lichiditatea.

Independent de orice alte condiţii, creditorii vor prefera acea formă de împrumut care să le

asigure lichiditatea. Deci se preferă termene scurte.

Orice angajare mai îndelungată a resurselor creditului, orice diminuare a

12 Gheorghe Manea, Ion Popescu ‘Economie” Ed.Cermaprint 2004. pag.178

34

lichidităţii sale este însoţită de o sporire a sumelor plătite ca dobânzi, implică o creştere a

nivelului dobânzii. Deci stabilirea nivelului dat al dobânzii în cadrul contractului de credit

este ori o expresie a compromisului între creditorii care doresc o cat mai ridicată lichiditate

şi debitorii interesaţi în a plăti cât mai puţin pentru aceasta. Riscul nerambursării este un alt

factor general al nivelului dobânzii.

Rambursarea la termen este o condiţie a perpetuării raporturilor de credit şi a

sistemului de credit. Rambursarea este o cerinţă generală care poate fi asigurată dacă în

cazurile particulare se iau măsurile necesare de evitare şi acoperire a acestui risc.

Aceste cerinţe, în general acceptate, conduc la separarea elementelor de structură

a dobânzii în:

dobânda pură care este costul utilizării capitalului, şi

plata necesară pentru recuperarea riscului nerambursării, respectiv pentru

acoperirea pagubelor suferite pe această cale.

O asemenea considerare a riscului şi a soluţiilor de acoperire motivează o politică

personală a băncilor în domeniul dobânzilor, orientată după gradul de risc pe care îl

presupune fiecare credit acordat, funcţie de condiţiile reale pe care le are fiecare debitor.

De asemenea, la rândul lor, deponenţii care asigură partea preponderentă a

resurselor băncilor sunt, în mai toate ţările, asiguraţi prin instituţii speciale cu privire la

nedobândirea integrală a sumelor depuse. Evident, plăţile pentru asigurarea depozitelor

prezintă un cost pentru bănci, un element de cost al creditului.

Raportul dintre oferta şi cererea de credit este evident un factor esenţial în

determinarea nivelului dobânzii. Oferta de credite este determinată primordial de nivelul

economisirii în ţara respectivă, de opţiunile tradiţionale ale populaţiei pentru economii.

Evoluţia nivelului de economisire poate fi stimulată de nivelul dobânzii. Dar

oricare ar fi nivelul dobânzii, există un nivel dat al economisirii. Determinat de

preferinţele familiilor de a economisi este nivelul individual al venitului şi implicit nivelul

şi preferinţele de consum.

Stabilitatea economică şi politică are şi ea un rol deosebit în a încuraja formarea

capitalului. Orice fenomen de instabilitate politică şi de dezechilibru economic, în special

inflaţia, diminuează nivelul economisirii şi influenţează negativ dimensiunile resurselor de

creditare.

Cererea de credite este intercondiţionată de cei trei mari debitori: guvernul,

agenţii economici şi familiile, deopotrivă influenţaţi de evoluţia activităţii economice şi

tendinţele de dezvoltare a investiţiilor.

35

1.5.2 STRUCTURA RATELOR DOBÂNZII

Nivelul dobânzii se exprimă în diferitele segmente ale pieţelor creditului şi în

diferitele raporturi între debitori şi creditori, în special între bănci şi clienţii lor, variate

tipuri şi variate mărimi.

Diferitele tipuri de rate de dobânzi existente, specifice în diverse relaţii sunt

structurate în cadrul unor legături reciproce semnificative şi putem spune că acţionează în

cadrul unui mecanism.

Rata dobânzii pe piaţa monetară se stabileşte zilnic pe baza cererii şi ofertei de

credit negociate între bănci şi adesea sub influenţa băncii de emisiune.

Dat fiind că nivelul acestei rate reprezintă preţul de cost al creditului pentru

principalele bănci, acesta devine orientativ în legătură cu stabilirea scărilor de dobânzi pe

piaţa respectivă.

În interiorul fiecărei bănci se instituie, de fapt o scară a dobânzilor creditoare şi

debitoare care reflectă implicit raportul între cheltuielile şi veniturile băncii şi posibilităţile

sale de a obţine profit.

Pe de o parte, banca procură resurse prin depozite ce le constituie în relaţiile cu

clienţii şi de la furnizorii de resurse, alte bănci sau banca de emisiune, pe care trebuie, să le

remunereze la nivelul dat, de regulă la nivelul pieţei.

Pe de altă parte, faţă de debitorii săi fiecare bancă aplică un anumit nivel de

dobânzi în măsură să-i acopere cheltuielile (cu dobânzile şi de funcţionare) şi implicit un

anumit nivel al profitului.

În corelare între nivelul dobânzilor încasate şi plătite, banca trebuie să-şi asigure

competitivitatea urmărind atragerea clienţilor şi printr-un cuantum avantajos, pentru ei, a

dobânzilor.

Astfel între dobânzile interne practicate de bănci rata dobânzilor de depozit este

de o importanţă majoră pentru nivelul general al dobânzilor interne.

Această rată este de un nivel foarte scăzut întrucât se aplică pentru depozitele la

vedere şi asigură un grad înalt de lichiditate deponenţilor, care, urmărind în special acest

aspect, acceptă un asemenea regim al dobânzilor.

Rata de bază a dobânzii reprezintă pentru fiecare bancă nivelul fundamental în

raport de care se ccnstruieste o serie de rate ale dobânzilor practicate de bancă în relaţiile

cu clienţii.

În continuare, pe o primă treaptă aflăm rate de dobândă normală sau comercială

(In Anglia numita “blue chip rate”). Blue chip este o expresie împrumutată de la bursa de

36

valori care este folosită pentru a reprezenta activitatea unei firme care funcţionează fără

reproş şi care are bune relaţii cu colaboratorii.

Rata dobânzii pentru împrumuturile personale este la nivel real, foarte ridicată

deoarece, vizează operaţiuni ce implică o mulţime de debitori şi multiple riscuri.

Iată că privite în ansamblul lor dobânzile practicate de bănci faţă de clienţii lor se

află în corelaţia necesară de coeziune a unui mecanism.

Examinarea ratelor interne ale dobânzii subliniază posibilitatea băncii de a avea o

politică proprie faţă de clienţii săi, în general, şi îndeosebi vis-a-vis de fiecare dintre ei, în

special.

În acelaşi timp este evident că în opţiunile sale privind politica de dobânzi banca

este “obligată” să se alinieze la evoluţiile pieţei care-i determină propria atitudine prin

diverse şi multiple influenţe.

37

CAPITOLUL II

2.1 Creditul ipotecar

Creditul ipotecar reprezintă una din cele mai importante categorii de credit în

cadrul economiei de piaţă; el presupune o convenienţă între creditor şi împrumutat.

Semnarea unui contract de credit ipotecar pare o decizie greu de luat şi care

comportă riscuri. Trebuie ţinut cont ca normele prudenţiale ale instituţiilor care acordă

credite ipotecare analizează solicitanţii cel puţin din punctul de vedere al venitului net, din

care solicitantul trebuie să suporte o rată de credit şi să îşi menţină un nivel decent al

condiţiilor de trai, tocmai pentru a reduce riscul de neplată.

Ipoteca nu înseamnă că din momentul acordării creditului locuinţa intră în

proprietatea băncii, sau, mai rău, că după rambursarea a trei sferturi din credit

împrumutatul nu mai recuperează nimic. Banca sau instituţia de credit are dreptul, după

vânzarea la licitaţie sau în alt mod a locuinţei, să reţină exact sumele la care este

îndreptăţită în conformitate cu contractul de credit ( capital, dobânzi, alte conturi justificate

) ; restul sumei obţinută după vânzare se restituie împrumutaţilor.

Deşi majoritatea dobânzii variabile din contract constituie un risc, pentru că ar

mări povara lunară de plată , corelarea dobânzii variabile la un index stabil ( cum ar fi

LIBOR, EURIBOR, care sunt rate ale dobânzilor paracticate între bănci, pe pieţele

interbancare europene ) scuteşte împrumutatul de astfel de emoţii. O astfel de menţiune în

contractul de credit pare lipsită de importanţă acum, dar nu şi peste 5 ani, când condiţiile

economiei locale şi mondiale pot fi complet diferite.

Multe din riscurile de neplată nu sunt de neevitat. Sistemul românesc de asigurări

pune deja la îndemana împrumutaţilor o serie de produse de asigurare cum ar fi asigurarea

de viaţă, de invaliditate care îl pot proteja pe împrumutat şi pe familia acestuia în cadrul

producerii unui eveniment nefericit.

Conform legii, pot avea acces la credit ipotecar (pentru achiziţie, renovare-

reabilitare sau construire de locuinţe ) persoanele fizice cetăţeni români cu domiciliul in

38

România sau persoane juridice române cu obiect de activitate specific ( construire,

reabilitare de locuinţe ).

Garanţiile solicitate pentru un credit ipotecar sunt ipoteca asupra imobilului

pentru care se acordă creditul şi care trbuie sa acopere în proporţie de minim 133% din

valoarea creditului, asigurarea locuinţei pentru care se acordă creditul şi, după caz,

creditorii mai pot solicita şi alte garanţii (garanţii personale sau giranţi, asigurări de viţă).

2.2 Creditul ipotecar pentru persoane fizice

2.2.1 Caracteristicile creditului ipotecar B.C.R

Creditele ipotecare pentru persoanele fizice se acordă în lei sau valută

(USD,EURO) pe termen de cel mult 30 ani, atât pentru cele în lei, cât şi pentru cele în

valută.

Beneficiarii acestor credite sunt persoane fizice rezidente care au vârsta de cel

puţin 18 ani, iar suma maximă acordată fiind de 500.000 echivalent EURO.

Volumul creditului se stabileşte în funcţie de posibilitatea de rambursare a

solicitantului şi a familiei acestuia (soţ, soţie, copii şi parinţii soţilor, care locuiesc şi

gospodaresc împreună), dacă este cazul.

Creditul ipotecar va acoperi cel mult 75% din preţul locuinţei cumpărate sau

valoarea investiţiei prevăzute în devizul general al locuinţei ce urmează a fi construite,

modernizate, consolidate, extinse, inclusiv terenul aferent unde este cazul, cheltuelile

pentru viabilizarea (dotarea cu utilitaţi : electricitate, apa, gaze, telefon), alte cheltueli în

legatură cu investiţia (proiectare, obţinerea avizelor şi autorităţilor necesare, trecerea

terenurilor din circuitul agricol, silvic, după caz, în intravilan, cheltueli notariale etc.)

indiferent dacă lucrările de constituire se realizează cu o societate de construcţii sau în

regie proprie.

Dovada constituirii aportului propriu de minim 25%, poate fi efectuată prin mai

multe modalităţi :

a) depunerea de numerar sau prin virament, în contul deschis la BCR a sumei

minime prevăzute ;

b) achitarea unui avans, pe baza de chitanţă la notariat sau precontract / contract

de vânzare-cumpărare, în cazul unui bun imobil ( teren şi / sau construcţie )

achiziţionat de la o persoană fizică sau juridică ;

c) achitarea parţială sau totală în avans a terenului şi / sau a unor materiale de

construcţii ori servicii executate pe bază de facturi, devize sau situaţii de

39

lucrări, emise de furnizorii de materiale, antreprenorul de construcţii sau alte

societăţi prestatoare de servicii.

Pentru a determina suma creditului pe care solicitantul poate sa o contracteze, la

determinarea capacităţii de rambursare se va avea în vedere ca datoriile totale lunare ale

împrumutatului şi membrilor de familie ai acesteia, formate din rata totala lunară de

rambursat (credit şi dobânda) la creditul solicitat, plus angajamentele de plată evidente în

declaraţiile pe proprie răspundere (rate de credit, rate de leasing, rate pentru cumpărare de

bunuri pentru folosinţă îndelungată, rate CAR , rate de credit carduri, acorduri de garanţie,

alte angajamente de plată, după caz) să nu depăşească 35% din veniturile totale lunare

certe, realizate de împrumutat şi membrii familiei acestuia.

Determinarea capacităţii de rambursare se va efectua luând în calcul nivelul

veniturilor realizate, dupa impozitare.

În cazul creditelor acordate în valută la determinarea volumului creditului

ipotecar se va lua în considerare şi o marjă suplimentară destinată acoperirii riscului

valutar, care, împreună cu rata totală lunară de rambursat şi celelalte eventuale

angajamente, nu trbuie să depăşească 35% din veniturile totale lunare certe, realizate de

împrumutat şi membrii de familie ai acestuia.

Dobânda este revizuibilă semestrial (la data de 30 iunie si 31 decembrie ale

fiecarui an) şi se stabileşte în funcţie de cotaţiile BUBOR la 6 luni pentru creditele în lei,

LIBOR la 6 luni pentru creditele în USD si EURIBOR la 6 luni pentru credite în EURO.

În procesul derulării creditului, nivelul dobânzii curente se poate schimba în

funcţie de evoluţia indicelui de referinţă LIBOR / EURIBOR / BUBOR.

Nivelul dobânzii curente se stabileşte astfel :

pentru creditele ipotecare în lei, dobânda practicată va fi egală cu nivelul

dobânzii BUBOR la 6 luni la care se mai adaugă o marjă de ____ puncte

procentuale ;

pentru creditele ipotecare în USD, dobânda practicată va fi egală cu

nivelul dobânzii LIBOR la 6 luni la care se adaugă o marjă de _____

puncte procentuale ;

pentru creditele ipotecare în EURO , dobânda practicată va fi egală cu

nivelul dobânzii LIBOR la 6 luni la care se adaugă o marjă de _____

puncte procentuale ;

la creditele restante de peste 60 de zile, banca va percepe o dobândă

majorată cu 2 puncte procentuale, pentru credite în valută şi 5 puncte

procentuale pentru creditele în lei, faţă de nivelul dobânzii curente.

40

Tabel nr.1 CLASAMENT FUNCŢIE DE RATA DOBÂNZII NOMINALĂ

Poziţie

Rata dobânzii la credite în lei %

Rata dobânzii la credite în euro %

Rata dobânzii la credite în dolari %

1. ING Bank (Classic)

17.5-20.50

BRD (Euribor 3 luni + 6%)

8.11 BRD (Libor 3 luni + 6%)

7.18

2. CEC 21.00 Volksbank 7.5-8.50 Volksbank 83. Raiffeisen Bank 22.00 ING Bank 8.4 Comercial Bank

of Greece(Euribor 6 luni + 7%)

8.18

4. Bank Post 23.00 Raiffeisen Bank

9 Bank Post 9

5. BCR 23.88 Bank Post 9 Egnatia Bank 8.506. Piraeus Bank 17-24.00 Egnatia Bank 8.75 Raiffeisen Bank 8.507. BRD

24.00Comercial Bank of Greece (Euribor 6 luni + 7%)

9.11 RIB

8.50

8. Alpha Bank 24.00-26.00

HVB Bank 7,95-9,57

Piraeus Bank 8.90

9. Banca Transilvania,RIB

26.00 Piraeus Bank 9.90 HVB Bank 7,45-9,07

10. RIB 26.00 RIB 10.00 Alpha Bank 8.50-12.5

11. West Bank 30.00 BCR 10.17 BCR 10.2112. Volksbank 29,00-

35,00Alpha Bank 9.25-

12.5MIRO Bank 10-13

13. Banca Transilvania

12.00 Domenia Credit 9.87-11.87

14. MIRO Bank 11-14 Banca Transilvania

12

Sursa : www.BNR.ro.

Forma de decontare este viramentul în contul : vânzătorului locuinţei sau

terenului ; societăţii de construcţii care va executa lucrarea ; împrumutatului pentru plata

manoperei, în cazul construirii în regie proprie.

41

Modalităţile de rambursare sunt la orice sediu BCR, în numerar ( cu cel puţin o zi

înaintea scadenţei stabilite prin graficul de rambursare ) ; la sediul unităţii BCR care a

acordat creditul, din contul curent în lei sau valută ; prin internet, din contul curent în lei

sau valută ; la orice ATM din reţeaua BCR, din contul de card de debit numai pentru

creditele în lei (se încheie Conventie).

Costurile pe care le suportă persoana fizică, la solicitarea unui credit ipotecar

sunt :

- Taxa de întocmire şi analiza documentaţie

a) cumpărare locuinţa sau teren ;

b) construire / reparatii / amenajari locuinta.

- Taxa deschidere cont curent ( dacă clientul nu este deja client la unitatea BCR

unde depune cererea de credit ) ;

- Comision pentru consultarea bazei de date a Biroului de Credit ;

- Taxa evaluare imobil ( exclusiv TVA ) ;

- Comision gestiune ( flat- perceput o singură dată la acordarea creditului ) –

1,75 ROL şi 1,5 – EUR, USD ;

- Prima de asigurare pentru asigurarea imobilului care constituie garanţia

creditului . Cotele de primă de asigurare sunt cele mai comunicate de BCR Asigurări.

- Prima de asigurare pentru asigurarea de viaţă a titularului de contract   se

calculează în funcţie de vârstă şi soldul creditorului ;

- Comision pentru rambursarea în avans, aplicat la suma ce se doreste a fi plătită

în avans :

a) în primii 5 ani de creditare : 2% flat ;

b) între 5-10 ani : 1,5% flat ;

c) peste 10 ani : 1% flat.

- Nivelul dobanzii.

2.2.2 Documentele necesare creditului ipotecar

Documentele generale necesare creditului ipotecar sunt : cerere de creditare,

cerere de consultare CRB şi a Biroului de Credite pentru solicitant şi coplătitori ; buletin de

identitate sau carte de identitate pentru solicitant şi coplătitori ; talon de pensie ; adeverinţe

de salariu pentru solicitant şi coplătitori ; cartea de muncă ; documentele care atestă alte

venituri realizate de solicitant din închirieri, dividende, venituri realizate în străinătate şi

care pot fi luate în calcul la determinarea capacităţii de rambursare ; declaraţia pe proprie

42

răspundere, conform legii, privind valoarea angajamentelor de plată existente la data

solicitării creditului pentru solicitant şi coplătitori.

În funcţie de destinaţia creditului, documentele specifice solicitate clientului

sunt :

a) Pentru cumpărarea de imobile constituite din teren şi construcţia situată pe

acesta şi pentru cumpărarea de apartamente cu teren în cota indiviza :

Actul de proprietate asupra imobilului ce face obiectul vânzării sau

cumpărării înregistrat la Biroul de Carte Funciară (copie) ;

Documentaţia cadastrală (copie) ;

Declaraţia pe proprie răspundere a vânzătorului că bunurile imobiliare

respective nu sunt revendicate şi că nu există litigii în legătură cu acestea.

b) Pentru constituirea unei locuinţe pe terenul deţinut de solicitantul creditului :

Actul de proprietate / concesionare / drept de folosinţă pe care urmează să se

realizeze construcţia ;

Contractul de constituire încheiat de antreprenorul său societatea de

construcţii ;

Autorizaţia de construire înscrisă provizoriu în Cartea Funciară ;

Devizul general şi raportul de evaluare al acestuia, întocmit de către o

antrepriză de construcţii ;

Planul de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor ;

Declaraţia pe propria răspundere a proprietarului că terenul nu este

revendicat şi că nu există litigii în legatură cu acesta ;

Contract de prestări servicii încheiat cu dirigintele de şantier ;

Atestat MLPTL pentru dirigintele de şantier .

c) Pentru cumpărarea unui teren şi construirea unei locuinţe pe acest teren :

Actul de proprietate al vânzătorului pentru terenul respectiv ;

Declaraţia pe proprie răspundere a proprietarului că terenul respectiv nu este

revendicat şi că nu există litigii în legatură cu acesta ;

Pentru construirea unei locuinţe pe terenul cumpărat din credit se solicită,

toate documentele prevăzute la litera b.

2.2.3 Etape de derulare a operaţiunilor

În cazul acordării de credite ipotecare pentru cumpărarea unei locuinţe

( apartament cu teren în cota indiviză sau construcţie existentă pe teren în proprietate /

43

concesiune / superficie / folosinţă ) sau a unui teren în vederea construirii unei locuinţe, vor

fi avute în vedere urmatoarele etape de derulare a operaţiunilor :

a) Cu ocazia analizei pentru aprobarea creditului, beneficiarul creditului,

respectiv cumpărătorul poate să se prezinte la banca împreună cu vânzătorul, acesta din

urmă fiind înştiinţat de cumpărător că o parte din preţul locuinţei se va achita din credit de

la bancă, întrucât:

- vânzătorul trebuie să pună la dispoziţia băncii actul de proprietate asupra

imobilului supus vânzării şi care urmează a face obiectul ipotecii prin credit ipotecar ;

- vânzatorul trebuie să dea o declaraţie băncii că imobilul nu este revendicat în

baza prevederilor Legii nr. 10/2001 şi nu există alte litigii în legatură cu acesta;

- vînzatorul trebuie să permită băncii verificarea faptică şi evaluarea imobilului,

în vederea constituirii ipotecii ulterioare pe numele cumpărătorului ;

- vânzătorul este informat că trebuie să solicite un extras de Carte Funciară

pentru a dovedi că imobilul este liber de sarcini şi că nu sunt alte litigii sau probleme în

legatură cu acesta, în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare şi a instituirii

ulterioare, pe numele cumpărătorului, a ipotecii în favoarea băncii.

b) După aprobarea creditului, se încheie contractul de credit între bancă şi

împrumutat (cumpărător) şi se eliberează acestuia un exemplar din contractul de credit.

Contractul de împrumut intră în vigoare la data semnării lui şi prin urmare, se va

avea în vedere urmatoarele :

- perioada de valabilitate a contractului de credit începe de la data intrării în

vigoare a acestuia (data semnării de către părţi) şi se sfârşeşte odata cu îndeplinirea tuturor

obligaţiilor de plată asumate faţă de bancă ;

- durata de rambursare a creditului – cuprinde perioada de timp dintre prima

tragere din credit şi scadenţa finală a acestuia.

Pentru asigurarea unui climat de încredere între partenerii tranzacţiei de vanzare-

cumpărare, vânzatorul şi cumpărătorul sunt invitaţi la bancă şi în baza cererii vânzătorului i

se deschide acestuia un cont curent în scopul virării sumei provenind din creditul aprobat

cumpărătorului.

Banca poate elibera o adresă sau notificare către cumpărător şi vânzător, prin

care să se confirme aprobarea creditului, destinaţia acestuia, precum şi condiţiile efectuării

plăţii din credit, cu specificarea documentelor solicitate de bancă în acest sens, respectiv :

- contractul de vânzare – cumpărare ;

- contractul de ipoteca încheiat de bancă cu cumpărătorul – beneficiarul

creditului ;

44

- dovada înregistrării la Biroul de Carte Funciară a cererii de intabulare a

contractului de vânzare – cumpărare şi, respectiv a contractului de ipotecă ;

- extras de Carte Funciară privind publicitatea ipotecii în favoarea băncii ;

- dovada radierii privilegiului de catre vânzător sau mandat în formă autentică

dat de vânzator pentru împuternicirea băncii în vederea radierii privilegiului pentru plata

preţului din contractul de vânzare – cumpărare ;

- asigurarea bunului ipotecat ; în contractul de asigurare sau poliţa de asigurare

banca va fi menţionată ca beneficiar.

c) Se încheie contractul de vânzare – cumpărare şi contractul de ipotecă în aceaşi

zi, utilizând extrasul de Carte Funciară prezentat de vânzător care trebuie să ateste faptul că

imobilul este liber de orice sarcini.

Înscrierea în Cartea Funciară se face în urmatoarea ordine:

- înscrierea dreptului de proprietate pe baza contractului de vânzare – cumpărare

care constituie titlul dreptului de proprietate – se efectuează în partea a II –a a Cărţii

Funciare.

- înscrierea ipotecii în favoarea băncii, în baza titlului de proprietate – se

efectuează în partea a III – a a Cărţii Funciare.

d) Tragerea de credit în vederea efectuării plăţii către vânzător, va fi efectuată de

bancă la prezentarea urmatoarelor documente :

1) dovada înregistrării la Biroul de Carte Funciară a cererii de intabulare a

contractului de vânzare – cumpărare şi, respectiv a contractului de ipotecă în favoarea

băncii ( original şi copie ) ;

2) prezentarea extrasului de Carte Funciară care atestă efectuarea publicităţii

ipotecii în favoarea băncii, a contractului de vânzare – cumpărare (original şi copie), a

contractului de ipotecă încheiat de bancă cu cumpărătorul – beneficiarul creditului

(3exemplare originale) ;

3) dovada radierii privilegiului de catre vânzător sau mandat în formă autentică

dat de vânzător pentru împuternicirea băncii în vederea radierii privilegiului pentru plata

preţului din contractul de vînzare – cumpărare.

Trebuie menţionat şi că, eventualele cazuri în care vânzătorul nu prezintă dovada

radierii privilegiului în ziua efectuării plăţii din credit, banca poate efectua ea însăşi

demersurile, ca parte interesată în acest sens, în baza mandatului autentic dat de vânzător.

4) asigurarea bunului ipotecat cu menţionarea băncii ca beneficiar al poliţei de

asigurare în contractul de asigurare sau poliţa de asigurare ;

45

5) asigurarea de viaţă cu menţionarea băncii ca beneficiar al poliţei de asigurare

de viaţă ( în cazurile în care împrumutatul este persoană singură sau unica întreţinătoare de

familie).

CAPITOLUL III

STUDIUL DE CAZ

3.1 CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR

Pentru persoane fizice

Nr. 587/04.05.2005

Între:

S.C. BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA – prin Sucursala Curtea de Argeş, cu

sediul în Bdul. Basarabilor nr.97, înmatriculată la Registrul Comerţului sub nr.

J03/425/1998, CUI 13301927 reprezentată legal prin Dl. Teodorescu Gheorghe, Director şi

Dl. Andreescu Ioan, Contabil Sef, în calitate de creditor ipotecar, denumită în continuare

BANCĂ,

şi

DIN CONSTANTIN, domiciliat în localitatea Curtea de Argeş, str. Episcop

Nichita, bl.A18, sc.A, et.1, ap.4, judeţul Argeş, cod poştal 115300, posesor al CI seria AS

nr.395857, eliberat de Pol. Curtea de Argeş, CNP 1500307033079, cetăţean român cu

domiciliul în România, căsătorit cu DIN NICULINA, în calitate de beneficiar al creditului

ipotecar, denumit în continuare ÎMPRUMUTAT,

şi

DIN NICULINA, domiciliată în localitatea Curtea de Argeş, str. Episcop Nichita

bl.A18, sc.A, et.1, ap.4, judeţul Argeş, cod poştal 115300, posesor al CI seria AS nr.

381060 eliberat de Pol. Curtea de Argeş, CNP 2500825033074, cetăţean român cu

domiciliul în România, căsătorit cu DIN CONSTANTIN, în calitate de COPLĂTITOR,

a fost semnat prezentul Contract de Credit Ipotecar Bancar (denumit în continuare

CONTRACT), în baza dispoziţiilor legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru

investiţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare, în temeiul căruia:

46

1. BANCA acorda ÎMPRUMUTATULUI un credit ipotecar pentru construcţie casă

în sumă de 1.820.000 lei RON(un milion opt sute douăzeci mii lei)

2. Durata creditului este de 20 de ani/240 luni, calculată de la data primei trageri

din credit, care include, în cazul creditelor pentru construire.

În cadrul perioadei de graţie împrumutatul achită numai comisioanele aferente, fără

a rambursa ratele de credit şi dobânda datorată. Dobânda se calculează lunar la soldul

creditului şi se capitalizează la sfârşitul perioadei de graţie, fiind inclusă în valoarea

creditului. Rambursarea dobânzii aferente perioadei de graţie se va face lunar, după

expirarea perioadei de graţie, împreună cu creditul, în conformitate cu graficul de

rambursare:

3. Tragerile de credit se efectuează după cum urmează:

- eşalonat, pe măsura efectuării cheltuielilor/lucrărilor, în termen de 12 luni

4. Nivelul dobânzii curente la data semnării CONTRACTULUI este de 13% şi este

fixă pe primii 5 ani calendaristici, iar pe restul perioadei de creditare, dobânda curentă este

variabilă şi se calculează în funcţie de cotaţia BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 2 puncte

procentuale.

4.1. Nivelul dobânzii curente pe perioada în care dobânda curentă este fixă, se

stabileşte de bancă astfel:

a) dacă împrumutatul nu înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau

valută fată de bancă, sau acestea sunt de până la 7 zile inclusiv, dobânda curentă este de

13% pe an;

b) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau

valută faţă de bancă cuprinse între 8 şi 30 de zile inclusiv, dobânda curentă este de 14% pe

an.

c) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau

valută faţă de bancă de peste 30 de zile dobânda curenta este de 16% pe an

4.2. Nivelul dobânzii curente pe perioada în care dobânda curentă este variabilă, se

stabileşte de bancă astfel:

a) dacă împrumutatul nu înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau

valută faţă de bancă sau acestea sunt de până la 7 zile inclusiv, dobânda curentă este

BUBOR la 6 luni, la care se adaugă 2 puncte procentuale;

b) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau

valută faţă de bancă cuprinse între 8 şi 30 de zile inclusiv, dobânda curentă este BUBOR la

6 luni, la care se adaugă 3 puncte procentuale;

47

c) dacă împrumutatul înregistrează credite şi/sau dobânzi restante în lei şi/sau

valută faţă de bancă de peste 30 de zile dobânda curenta este BUBOR la 6 luni, la care se

adaugă 4 puncte procentuale;

5. Nerambursarea la termenele stabilite a ratelor de credit datorate dă dreptul băncii

de a percepe la acestea o dobândă majorată astfel:

a) pe perioada în care dobânda curentă este fixă:

- 13%/an, pentru ratele de credit restante până la 30 de zile, inclusiv;

-14%/an, pentru ratele de credit restante de peste 30 de zile;

b) pe perioada în care dobânda curentă este variabilă:

-3 p. p. pe an pentru dobânda curentă în cazul ratelor de credit restante până la 30 de zile,

inclusiv;

-4 p. p. pe an pentru dobânda curentă în cazul ratelor de credit restante peste 30 de zile.

6. Pentru creditul acordat, ÎMPRUMUTATUL va plăti următoarele comisioane:

a) comision de gestiune de 1,75% flat;

comision de rambursare anticipată, aplicat la suma rambursată în avans, după cum

urmează:

- în primii 5 ani de creditare: 2% flat;

- între 5-10 ani; 1,5% flat;

peste 10 ani: 1% flat.

b) alte comisioane – analiză dosar + evaluare 70 eur.

7. Comisioanele prevăzute la pct.6 lit. b) şi c) se plătesc de către ÎMPRUMUTAT şi

în perioada de graţie.

8. ÎMPRUMUTATUL se obligă să garanteze creditul, dobânzile, dobânzile

majorate, comisioanele aferente creditului, rezultate din prezentul CONTRACT, precum şi

cheltuielile de orice fel legate de recuperarea creditului, şi celorlalte sume datorate,

inclusiv a cheltuielilor de judecată şi de executare silită, cu următoarele garanţii constituite

în favoarea BĂNCII:

a) ipoteca rang I asupra imobilului ce urmează a se construi + teren situat în Curtea

de Argeş, str. Rm.Vâlcea nr.84, proprietatea lui DIN CONSTANTIN şi DIN

NICULUINA;

9. Prezentul CONTRACT este valabil şi îşi produce efectele, de la data semnării şi

până la îndeplinirea de către ÎMPRUMUTAT şi COPLĂTITOR(I) a tuturor obligaţiilor

care rezultă din acesta, respectiv până la recuperarea de către BANCĂ a tuturor sumelor la

care este îndreptăţită în baza prezentului CONTRACT.

10. Prezentul CONTRACT se supune legislaţiei române.

48

11. Prezentul CONTRACT poate fi modificat şi/sau completat numai cu acordul

ambelor părţi, prin acte adiţionale.

12. Prezentul CONTRACT împreună cu contractele de garanţii accesorii constituie,

conform Legii bancare, titluri executorii.

13. În aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act

normativ va fi înţeleasă ca incluzând toate amendamentele aduse la acesta, înainte sau

ulterior încheierii acestui CONTRACT.

14. Prezentul CONTRACT intră în vigoare la data semnării sale de către toate

părţile.

Obligaţia băncii de a pune la dispoziţie creditul şi dreptul împrumutatului de a

efectua trageri din acesta, intră în vigoare la îndeplinirea condiţiilor prevăzute din

Condiţiile generale de creditare, precum şi a următoarelor condiţii:

- constituirea garanţiilor prevăzute şi efectuarea publicităţii acestora

- încheierea poliţelor de asigurare pentru bunurile aduse în garanţie prevăzute la

pct.8, lit.b) şi următoarele, şi cesionarea drepturilor de despăgubire în favoarea

BĂNCII;

15. În situaţia în care împrumutatul nu îndeplineşte condiţiile de tragere în termen

de 30 de zile calendaristice de la semnarea contractului de credit, prezentul contract se

consideră desfiinţat de plin drept, fără îndeplinirea nici unei formalităţi şi proceduri

prealabile.

16. Condiţiile generale de creditare prezentate la Anexa nr.1 şi graficul de

rambursare fac parte integrantă din prezentul contract. Contractele de garanţie sunt

accesorii prezentului CONTRACT.

Prezentul CONTRACT s-a semnat la data de 04.05.2005, la Curtea de Argeş, în 4

exemplare, toate având aceeaşi valoare juridică, din care 2 exemplare pentru BANCĂ, 1

exemplar pentru ÎMPRUMUTAT şi 1 exemplar pentru COPLĂTITOR.

BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ

Prin Sucursala Curtea de Argeş

DIRECTOR,

GHEORGHE TEODORESCU ÎMPRUMUTAT / GARANT

IPOTECAR

DL. DIN CONSTANTIN

49

CONTABIL ŞEF,

ANDREESCU IOAN COPLĂTITOR / GARANT

IPOTECAR

DNA. DIN NICULINA

CONSILIER JURIDIC IPOTECAR,

BICHERU MARIA

CONDIŢII GENERALE DE CREDITARE

PARTE INTEGRANTĂ A CONTRACTULUI DE CREDIT

1. OBIECTUL CONTRACTULUI

Creditul se va utiliza conform destinaţiei prevăzute la pct. 1 din contractul de credit

ipotecar bancar şi numai după îndeplinirea condiţiilor prevăzute la pct. 3 din prezentele

CONDIŢII GENERALE DE CREDITARE.

2. DURATA CREDITULUI

Durata creditului poate include şi o perioadă de graţie de maxim 12 luni, în cazul

creditelor acordate pentru constituire, calculată de la data primei trageri din credit.

3. TRAGEREA CREDITULUI

3.1. ÎMPRUMUTATUL va putea efectua trageri din credit, numai după prezentarea

documentelor şi îndeplinirea următoarelor condiţii:

3.1.2. Pentru creditele acordate pentru constituirea unei locuinţe pe terenul

proprietatea ÎMPRUMUTATULUI sau deţinut cu titlu de

concesiune/superficie/folosită de către acesta:

a) cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;

b) dovada aportului propriu al ÎMPRUMUTATULUI la realizarea investiţiei imobiliare –

în natură (titlul de proprietate asupra terenului cumpărat, unde este cazul, alte cheltuieli

efectuate pentru realizarea unei părţi din investiţie pe bază de documente justificative etc)

sau în numerar;

50

c) copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosită asupra terenului pe care

urmează a se realiza construcţia (după caz);

d) declaraţie pe proprie răspundere a ÎMPRUMUTATULUI că terenul nu este revendicat

conform legii 10/2001 şi că nu există alte litigii în legătură cu acesta;

e) declaraţia prin care concedentul (I) declară că în conformitate cu contractul de

succesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei de la începerea lucrărilor de

construcţie, (II) declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul său

de proprietate sau posesiune sau revendicare în baza Legii nr.10/2001, (III) consimte la

constituirea unei ipoteci asupra construcţie de începutul şi până la terminarea lucrărilor, pe

toată perioada de rambursare a creditului şi (IV) a fost de acord că, dacă urmare a

executării silite bazate pe contractul de ipotecă încheiat cu privire la construcţie, BANCII

sau oricărei terţe părţi i se adjudecă construcţia, ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să

transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al construcţiei (unde este cazul);

f) contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită

în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie);

g) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi

înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire;

h) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;

i) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;

j) devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;

k) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor

în regie proprie);

l) contractul de ipotecă întocmit conform Legii 190/1999 asupra construcţiei viitoare şi

terenului, după caz;

m) poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construire până la

finalizarea acestora (se va încheia fie de persoana fizică, fie de societatea de construcţii); în

poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar;

n) extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII;

o) alte condiţii prevăzute în contract.

Faza 2 reabilitarea, modernizarea consolidarea sau extinderea imobilului:

a) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi

înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire (în cazul extinderii);

b) contractul de construire/prestări servicii încheiat cu antreprenorul/societatea de

construcţii (nu se solicită în cazul în care lucrările se realizează în regie proprie);

51

c) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;

d) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare (unde este cazul);

e) devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;

f) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor

în regie proprie);

g) contract de ipotecă pe construcţia viitoare, înregistrat la Biroul de Carte Funciară (în

cazul extinderii);

h) extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII

(pentru extindere);

i) alte condiţii prevăzute de contract.

3.1.4. Pentru creditele acordate pentru cumpărarea de teren şi apoi construirea unei

locuinţe pe acesta:

Faza I – cumpărarea de teren pentru construirea unei locuinţe

a) cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;

b) dovada depunerii de către ÎMPRUMUTAT a avansului, în contul său curent în lei/valută

sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de contract de vânzare/cumpărare sau

chitanţă autentificată de notar;

c) declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că terenul nu este revendicat conform

Legii 10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acesta;

d) contract de vânzare – cumpărare a terenului cumpărat, înregistrat la Biroul de Carte

Funciară;

e) contract de ipotecă asupra terenului cumpărat întocmit conform Legii nr. 190/1999,

înregistrat la Biroul de Carte Funciară;

f) extrasul de Carte Funciară a terenului din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea

BCR;

g) alte condiţii prevăzute de contract.

Faza II – Construirea locuinţei pe terenul cumpărat

a) autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi

înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire;

b) contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită

în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie);

52

c) proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;

d) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;

e) devizul general şi, unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;

f) plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor

în regie proprie);

g) contract de ipotecă pe construcţia viitoare, înregistrat la Biroul de Carte Funciară;

h) poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construcţie până la

finalizarea acestora ( se va încheia fie de persoană fizică, fie de societatea de construcţii);

în poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar;

i) extras de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII pe

teren şi construcţia viitoare;

j) alte condiţii prevăzute de contract;

3.2. ÎMPRUMUTATUL este de acord ca utilizarea creditului se va efectua după cum

urmează:

3.2.1. Pentru cazul prevăzut la 3.1.1., astfel: din contul de împrumut în contul

vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin intermediul contului curent

al ÎMPRUMUTATULUI;

3.2.2. Pentru cazul prevăzut la 3.1.2., astfel:

a) în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire:

- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent

al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,

situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale.

b) în cazul ridicării construcţiei în regie proprie :

- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul

contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe

bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize de lucrări.

- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata

serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de

persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de

şantier/inspectorul tehnic.

3.2.3. Pentru cazul prevăzut la 3.1.3. astfel:

- din contul de împrumut în contul vânzătorului, în vederea achitării preţului către

vânzător, prin tranzitarea contului curent al ÎMPRUMUTATULUI;

53

a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:

- din contul de împrumut în contul constructorului/furnizorilor de materiale/servicii,

prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata

lucrărilor/materialelor/ serviciilor , pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale

situaţii/devize de lucrări;

b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie:

- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul

contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe

bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize de lucrări:

- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata

serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de

persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de

şantier/inspectorul tehnic.

3.2.4. Pentru cazul prevăzut la 3.1.4., astfel:

a) pentru achitarea diferenţei de preţ pentru teren: din contul de împrumut în contul

vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin tranzitarea contului curent al

ÎMPRUMUTATULUI.

b) diferenţa de credit, în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire:

- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul

contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe

bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.

- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata

serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de

persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de

şantier/inspectorul tehnic.

3.2.5. Pentru cazul prevăzut la 3.1.5.,astfel:

a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:

- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent

al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,

situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale etc.

b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie:

- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul

contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe

bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.

54

- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata

serviciilor (manoperei), pe bază de borderou privind sumele plătite, semnat de

persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de dirigintele de

şantier/inspectorul tehnic.

3.3. ÎMPRUMUTATUL este de acord că BANCA va elibera sumele din contul curent al

ÎMPRUMUTATULUI, numai pe baza prezentării documentelor şi îndeplinirii condiţiilor

prevăzute în CONTRACT şi în prezentele CONDIŢII GENERALE şi numai pentru

destinaţiile prevăzute.

3.4. Creditele se pun la dispoziţia împrumutaţilor în moneda stipulată la pct.1 din contract.

Plăţile efective din credite se efectuează în moneda stipulată în documentele justificative în

baza cărora se efectuează plăţile respective. În situaţia în care moneda în care s-a aprobat

creditul este diferită de moneda stipulată în aceste documente, împrumutatul completează

un ordin de vânzare pe piaţa valutară, până la limita sumelor din documentele respective.

Ordinul de vânzare pe piaţa valutară se execută de bancă conform reglementărilor în

vigoare.

3.5. Suma neutilizată la sfârşitul perioadei de tragere se consideră anulată şi creditul se

diminuează corespunzător, dacă între BANCĂ şi ÎMPRUMUTAT nu a intervenit un acord

de prelungire a acesteia, prin act adiţional la CONTRACT, încheiat cu cel puţin 5 zile

înainte de data expirării perioadei de tragere.

3.6. Modalitatea de efectuare a plăţilor din credite este viramentul, cu excepţia plăţilor

pentru manoperă în cazul executării construcţiei/lucrărilor în regie proprie, care se pot

efectua şi în numerar.

4. DOBÂNZI ŞI COMISIOANE

4.1. Dobânda curentă se va calcula începând cu data efectuării primei trageri din contul de

împrumut asupra soldului creditului angajat de la data calculării dobânzii, după cum

urmează:

sold cont împrumut X Rata anuală a dob. X nr. efectiv de zile

Dobânda datorată =

360 x 100

55

4.2. Pe parcursul derulării creditului, nivelul dobânzii curente variabile se poate modifica

în funcţie de evoluţia indicelui de referinţă LIBOR/EURIBOR/BUBOR.

4.3. Orice modificare a ratei dobânzii va fi comunicată ÎMPRUMUTATULUI cel mai

târziu la data aplicării noii rate.

4.4. În cazul modificării nivelului ratei dobânzii, noua rată a dobânzii se va aplica automat

la valoarea soldului creditului existent la data modificării acesteia, în conformitate cu

prevederile pct. 5.3. din Condiţiile Generale de Creditare.

4.5. În cazul în care în urma comunicării noului nivel al dobânzii de către BANCĂ,

ÎMPRUMUTUL nu va rambursa restul din creditul angajat şi dobânzile aferente în termen

de cel mult 10 zile de la data luării la cunoştinţă, se consideră că ÎMPRUMUTATUL a

acceptat noul nivel al dobânzii.

4.6. Dobânda se calculează şi se încasează lunar la scadenţele stabilite, odată cu rata de

credit.

4.7. Calculul dobânzilor se va efectua la numărul exact de zile de utilizare a creditului

raportat la un an calendaristic de 360 de zile.

4.8. Comisionul de gestiune se plăteşte la prima tragere a creditului şi se calculează la

valoarea creditului.

4.9. În cazul în care banca finanţează şi comisioanele aferente creditului, comisionul de

gestiune se aplică la valoarea obiectului creditat, din care se scade avansul împrumutatului.

În funcţie de opţiunea împrumutatului, la creditele acordate în lei, la valoarea rezultată se

adaugă şi alte costuri aferente acordării creditului.

4.10. Comisionul de rambursare anticipată se calculează asupra sumei rambursată

anticipat.

4.11. Comisioanele prevăzute în prezentul contract se plătesc de către împrumutat şi în

perioada de graţie.

4.12. Pe parcursul derulării creditului, banca poate modifica nivelul comisioanelor, fără

consimţământul împrumutatului. Nivelul comisioanelor este comunicat prin afişare la

sediile băncii.

5. RAMBURSAREA CREDITULUI ŞI GRAFICUL DE RAMBURSARE

5.1. Creditul va fi restituit în aceeaşi monedă în care a fost acordat, de către

ÎMPRUMUTAT şi/sau COPLĂTITOR, care vor plăti costurile de conversie şi vor suporta

riscurile de schimb valutar.

5.2. Creditul şi dobânzile aferente vor fi rambursate conform graficului de rambursare

cuprins în Anexa 2 la prezentul CONTRACT, care face parte integrantă din acesta.

56

5.3. Dacă graficul de rambursare se modifică urmare schimbărilor nivelului ratei dobânzii,

BANCA va notifica corespunzător ÎMPRUMUTATUL, aceste modificări fiind obligatorii

pentru ÎMPRUMUTAT.

5.4. ÎMPRUMUTATUL este răspunzător de efectuarea plăţilor la timp şi în cuantumul

stabilit.

5.5. Dacă data scadentă stabilită prin acest CONTRACT este o zi bancară nelucrătoare,

plata se va face în prima zi bancară lucrătoare următoare, fiind considerată în termen

(această clauză se va elimina în cazul metodei de calcul „payment”).

5.6. Din sumele achitate de ÎMPRUMUTAT, BANCA va acoperi datoriile acestuia în

următoarea ordine: primele de asigurare, comisioanele, dobânzile majorate, dobânda

curentă, ratele de credit restante şi ratele de credit curente.

5.7. ÎMPRUMUTATUL poate efectua rambursări anticipate din creditul acordat, parţial

sau integral, cu plata unui comision de rambursare anticipată, caz în care se va reface în

mod corespunzător graficul de rambursare şi se va transmite un exemplar

ÎMPRUMUTATULUI.

5.8. Plăţile anticipate sunt admise şi considerate ca atare numai după plata integrală a

datoriilor restante.

5.9. ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA să debiteze automat conturile sale în

lei/valută deschise la BANCĂ cu sumele datorate conform CONTRACTULUI, pe măsură

ce acestea devin scadente. Până la limita sumelor datorate, ÎMPRUMUTATUL autorizează

BANCA să facă în numele şi pe contul său orice operaţiune de schimb valutar necesară

pentru conversia sumelor deţinute de ÎMPRUMUTAT în conturile sale curente în moneda

creditului. Ordinea de îndestulare a BĂNCII este mai întâi din contul în lei/valută alocat

prezentului CONTRACT, dacă există disponibilităţi în acest cont.

5.10. În cazul întârzierii la plată, BANCA va trimite ÎMPRUMUTATULUI în cel mult 10

zile de la data scadenţei o notificare prin scrisoare recomandată, prevenindu-l asupra

consecinţelor încălcării CONTRACTULUI.

5.11. Dacă, în termen de 30 de zile de la data notificării, împrumutatul şi/sau coplătitorii nu

achită rata totală de rambursat, întregul credit şi toate celelalte sume datorate, devin

exigibile, iar banca este îndreptăţită să procedeze la recuperarea creanţelor sale pe calea

executării silite, prin valorificarea garanţiilor asiguratorii sau a oricăror alte bunuri aflate în

proprietatea împrumutatului şi/sau coplătitorilor.

6. GARANTAREA CREDITULUI

57

6.1. Ipoteca de rang I ce se va constitui pentru garantarea creditului ipotecar este valabilă

până la rambursarea integrală a creditului, dobânzilor, comisioanelor şi oricăror sume

datorate BĂNCII în temeiul CONTRACTULUI, conform prevederilor Legii nr.190/1999,

nefiind aplicabile dispoziţiile art.1786 Cod Civil.

6.2. Bunurile reprezentând garanţii ale creditului ipotecar nu vor putea fi înstrăinate decât

cu acordul prealabil al BĂNCII şi cu rambursarea integrală a creditului, dobânzilor şi

celorlalte datorii faţă de BANCĂ, din prezentul CONTRACT.

6.3. ÎMPRUMUTATUL va suporta toate cheltuielile şi/sau taxele aferente constituirii în

bună regulă a garanţiilor şi efectuării publicităţii acestora conform legii.

7. ASIGURARE

7.1. ÎMPUMUTATUL are obligaţia ca bunul imobil adus în garanţie să fie asigurat, pe

toată perioada creditului, până la lichidarea tuturor obligaţiilor sale faţă de BANCĂ ce

rezultă din prezentul CONTRACT, la o instituţie sau societate română de asigurări agreată

de bancă.

Pe întreaga perioadă de rambursare a creditului ipotecar, până la plata integrală a

sumelor datorate BĂNCII, beneficiarul poliţei de asigurare este BANCA.

7.2. Poliţa de asigurare se va încheia după cum urmează:

7.2.1. Pentru cazul prevăzut la pct.3.1.1. şi pct. 3.1.3.: în aceeaşi zi cu încheierea

contractului de vânzare – cumpărare şi/sau a semnării contractului de ipotecă.

7.2.2. Pentru cazul prevăzut la pct. 3.1.2. şi pct. 3.1.4., astfel: În termen de maxim 5 zile de

la obţinerea autorizaţiei de construire, înainte de începerea lucrărilor de construcţii cu

acoperirea tuturor riscurilor, până la finalizarea acestora.

În cazul construcţiilor finanţate din credit, pentru care societatea de construcţii a încheiat o

poliţă de asigurare împotriva tuturor riscurilor, până la finalizarea construcţiilor,

împrumutatul – persoana fizică nu mai are obligaţia încheierii acestei poliţe.

Obligaţia persoanei fizice ca bunul imobil să fie asigurat curge începând cu ziua următoare

încheierii procesului verbal de recepţie a clădirii, până la achitarea tuturor obligaţiilor sale

faţă de bancă, decurgând din prezentul contract.

7.2.3. Pentru cazul prevăzut la pct.3.1.5.: cel mai târziu în ziua încheierii contractului de

ipotecă.

7.3. Contractul de asigurare a bunului imobil adus în garanţie se va încheia la valoarea

rezultată din raportul de evaluare a imobilului (clădire sau apartament) adus în garanţie.

7.4. Originalul contractelor/poliţelor de asigurare se depune la BANCĂ înainte de

efectuarea tragerilor din credit.

58

7.5. În cazul în care contractele/poliţele de asigurare nu sunt prelungite, BANCA are

dreptul – fără a fi obligată în nici un fel – să facă prelungirea acestora pe cheltuiala

ÎMPRUMUTATULUI. Pentru plata, de către BANCĂ, a primelor de asigurare

ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA sa-i debiteze automat conturile de disponibilităţi

în lei sau în valută. În cazul lipsei de disponibilităţi, cheltuielile făcute în acest scop de

către BANCĂ se consideră scadente la data plăţii efective de către societatea de asigurare,

BANCA urmând să recupereze cu prioritate contravaloarea primei de asigurare plătite, din

sumele depuse de ÎMPRUMUTAT în contul curent pentru rata imediat următoare.

7.6. În caz de producere a riscurilor asigurate, ÎMPRUMUTATUL se obligă să acţioneze

cu diligenţă potrivit prevederilor din contractele/poliţele de asigurare şi să informeze

societatea de asigurare în 24 de ore, iar BANCA în 48 de ore asupra producerii riscurilor

asigurate.

8. DREPTURILE ŢI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR

8.1. ÎMPRUMUTATUL ŞI COPLĂTITORUL se obligă:

a) să utilizeze creditul aprobat numai în scopul în care a fost acordat;

b) să restituie BĂNCII creditul utilizat şi să achite dobânda la termenele prevăzute în

graficul de rambursare;

c) să utilizeze proprietatea cumpărată/construită/reabilitată cu credit ca un bun proprietar şi

să ia toate măsurile necesare să o păstreze în bună stare;

d) să pună la dispoziţia BĂNCII toate documentele solicitate în legătură cu utilizarea

creditului, precum şi cele referitoare la garanţii;

e) să încheie contractele de garanţie şi să prezinte dovada înregistrării

contractului/contractelor de ipotecă la Biroul de Carte Funciară în termen de cel mult 30 de

zile de la semnarea contractului de credit ipotecar bancar;

f)să permită BĂNCII verificarea periodică bunurilor ce constituie garanţia creditului;

g) să achite la termen comisioanele prevăzute la pct. 6 din CONTRACTUL de credit

ipotecar bancar;

h) să înştiinţeze BANCA în maxim 5 zile lucrătoare de la apariţia unor situaţii care-l pun în

imposibilitatea achitării obligaţiilor ce decurg din CONTRACT;

i) să anunţe BANCA în 48 de ore de la producerea riscului asigurat;

j) să menţină deschis, până la îndeplinirea tuturor obligaţiilor din CONTRACT, cont curent

la BANCĂ;

k) să permită reprezentanţilor BĂNCII accesul pentru inspectarea lucrărilor ce se

realizează din creditul acordat;

59

l) să plătească toate taxele şi impozitele aferente imobilului ipotecat în favoarea BĂNCII,

pe care le datorează către stat;

8.2. În cazul declarării creditului scadent şi plătibil, ÎMPRUMUTATUL şi

COPLĂTITORUL rămân direct răspunzători pentru toate consecinţele financiare directe

şi/sau indirecte antrenate de exigibilitatea anticipată a creditului, fiind obligaţi să achite

BĂNCII toate pagubele cauzate.

8.3. BANCA are dreptul:

a) să verifice respectarea condiţiilor de utilizare a creditului, devizul general, destinaţia

creditului, existenţa permanentă şi integritatea garanţiilor asiguratorii pe toată perioada

creditării;

b) să urmărească, pe toată durata creditului ipotecar, îndeplinirea condiţiilor prevăzute în

CONTRACT şi în CONDIŢIILE GENERALE DE CREDITARE, referitoare la: destinaţia

sumelor avansate, rambursarea la scadenţă a ratelor de credit, plata dobânzii şi

comisioanelor aferente, precum şi bonitatea ÎMPRUMUTATULUI;

c) să recupereze pe calea executării silite sumele datorate de către ÎMPRUMUTAT în baza

CONTRACTULUI şi CONDIŢIILOR GENERALE DE CREDITARE, în oricare din

situaţiile prevăzute la capitolul Cazuri de culpă;

d) să debiteze conturile ÎMPRUMUTATULUI cu orice datorie restantă.

8.4. În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea şi

extinderea imobilului, BANCA are dreptul să verifice, cel puţin o dată la 3 luni, încadrarea

constructorului în graficul de execuţie a lucrărilor.

8.5. BANCA se obligă:

a) să furnizeze ÎMPRUMUTATULUI anual un extras privind soldul creditului, dobânzile

plătite în cursul anului, dobânzile penalizatoare (unde este cazul);

b) să comunice ori de câte ori este cazul, ÎMPRUMUTATULUI noul nivel al

comisioanelor aferente creditului, precum şi modificările în structura acestora (ex. pentru

plăţi întârziate, eliberare extrase, rambursare anticipată, reipotecare, etc.);

c) să notifice în scris ÎMPRUMUTATUL în cazul în care creanţa BĂNCII faţă de acesta,

precum şi ipoteca aferentă sunt cesionate altui creditor;

9. CAZURI DE CULPĂ

9.1. Nerespectarea de către ÎMPRUMUTAT a oricăreia dintre obligaţiile sale asumate prin

prezentul CONTRACT şi/sau contractele accesorii acestuia constituie CAZ DE CULPĂ.

Constituie, de asemenea, CAZ DE CULPĂ în temeiul prezentului CONTRACT,

60

nerespectarea clauzelor contractuale de către orice persoană terţă obligată faţă de BANCĂ

în baza contractelor accesorii la acest CONTRACT.

9.2. Neexercitarea de către BANCĂ a oricărui drept prevăzut în prezentul CONTRACT

nu constituie o renunţare la acesta, iar BANCA va putea uza de acel drept oricând până la

stingerea tuturor obligaţiilor ÎMPRUMUTATULUI faţă de aceasta.

9.3. Fără a renunţa la prevederile pct. 5.11. şi 5.12. din Condiţiile Generale de Creditare,

neîndeplinirea de către ÎMPRUMUTAT/COPLĂTITORI a oricărei obligaţii contractuale,

dă dreptul BĂNCII de a declara soldul creditului scadent imediat, indiferent de graficul de

rambursare şi, ca urmare, să ia orice măsură pe care o consideră necesară pentru a-şi

recupera pagubele cauzate în acest mod, cu condiţia notificării prealabile ale

ÎMPRUMUTATULUI/COPLĂTITORULUI. Prevederile menţionate se vor aplica de

asemenea, în cazul în care BANA constată că situaţia financiară a ÎMPRUMUTATULUI

nu mai asigură condiţiile de rambursare ale creditului.

10. CAUZE SPECIALE

10.1. ÎMPRUMUTATUL se va obliga să respecte legislaţia mediului din România şi să

obţină orice autorizaţii de mediu impuse de reglementările legale în vigoare pentru

construirea imobilelor finanţate din creditul ipotecar acordat.

10.2. ÎMPRUMUTATUL şi/sau COPLĂTITORII sunt de acord şi autorizează în mod

expres BANCA să obţină orice fel de date cu caracter personal înregistrate pe numele lor

de la un birou independent de credit sau de la o altă unitate din cadrul Grupului BCR,

precum şi ca BANCA să transmită datele lor cu caracter personal unui birou independent

de credit sau unei entităţi din cadrul Grupului BCR.

În aplicarea prezentului articol, prin date cu caracter personal se înţeleg date şi/sau

informaţii despre ÎMPRUMUTAT/COPLĂTITORI, referitoare la credit şi la orice alte

angajamente asumate de BANCĂ faţă de aceştia, incluzând fără a se limita: datele de

identificare ale acestora, suma creditului/angajamentului, soldul creditului, dobânzi, sume

scadente şi neachitate, penalităţi aplicate de BANCĂ conform prezentului contract etc.

Informaţiile obţinute/transmise de la/la Biroul Independent de Credit sau entităţii din

cadrul Grupului BCR vor respecta principiul confidenţialităţii informaţiilor

11. LITIGII

11.1. Orice neînţelegere rezultând din interpretarea şi/sau executarea prezentului

CONTRACT, se va rezolva, pe cât posibil pe cale amiabilă.

61

11.2. În cazul în care soluţionarea pe cale amiabilă nu este posibilă, litigiul se supune spre

soluţionare instanţelor judecătoreşti de drept comun.

12. Prezentele condiţii generale fac parte integrantă din Contractul de Credit

Ipotecar Bancar.

3.2 CONTRACT DE CREDIT IPOTECAR BANCAR

Pentru persoane juridice

Nr. 17 din 20.06.2005

ÎNTRE:

BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ SA, prin Sucursala Curtea de Arges cu

sediul în judeţul Arges, str. Bdul. Basarabilor , nr.97, cod poştal 115300 , înmatriculată la

Registrul Comerţului sub nr. J03/425/1998 13, cod fiscal/C.U.I. 13301927 , funcţia __-

__, în calitate de creditor ipotecar, denumită în continuare BANCA,

Şi

S.C.N.C./S.C.S./S.A./S.R.L.14 SC DENISS, cu sediul social în (localitatea) Curtea

de Arges, str. Cuza Voda, nr. 16, bloc__-__, scara __-_, etaj __-_, apartament _-_, 13 Se trece numărul de la Registru Comerţului pentru sucursala semnatară a contractului.14 Se va alege una dintre variante n funcţie de tipul de societate.

62

judeţ/sector Arges cod poştal 115300 , înregistrată la Oficiul Registrului Comerţului sub

nr. J02 din 26.04.1996 , cod fiscal/CUI nr. 6246150 din 26.04.1996, având contul nr.

1330000004240002, deschis la B.C.R, reprezentată legal de Ionescu Emilian, cu funcţia

de Contabil, denumit în continuare ÎMPRUMUTAT

DL. (DNA) Ionescu Corina legitimat cu B.I./C.I., seria AS, nr. 043346, eliberat de

Politia Municipiului Curtea de Arges, la data de 11.05.2000 CNP 2750620033364, cu

domiciliul în localitatea Curtea de Arges, strada Elena Cuza, nr. 15, bloc __-___, scara __-

__, etaj __-___, ap. ___-__, judeţul (sector) Arges, denumit în continuare „garant”15;

A fost semnat următorul Contract de Credit Ipotecar Bancar (denumit în continuare

CONTRACT), în baza dispoziţiilor Legii nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru

investiţii imobiliare, cu completările şi modificările ulterioare, în temeiul căruia:

1.OBIECTUL CONTRACTULUI

1.1. BANCA acordă ÎMPRUMUTATULUI un credit ipotecar pentru modernizare16 în

sumă de 10.000 (cifre) lei/valută17 EURO (litere).

1.2. Creditul se vas utiliza conform destinaţiei prevăzute la articolul 1.1. şi numai după

îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 3.2.

2. DURATA CREDITULUI

2.1. Durata creditului este de 5 ani / 6 luni18, calculată de la data primei trageri din credit,

durată care include, în cazul creditelor pentru construire, reabilitare modernizare,

consolidare, extindere şi o perioadă de graţie de 12 luni19, calculată de la data primei trageri

din credit.

3. TRAGEREA CREDITULUI

3.1. ÎMPRUMUTATUL va trage creditul astfel:

15 Garantul poate fi persoană fizică sau juridică (se adaptează în mod corespunzător). Se completează sau se elimină, după caz.16 Se pot trece una sau mai multe din următoarele variante: a) cumpărare; b)cumpărare în vederea reabilitării, modernizării, consolidării sau extinderii imobilelor, c) construire, d) cumpărare teren şi construire, e) reabilitare/consolidare/extindere, f) viabilizare teren şi/sau imobil; destinaţiile a) – f) pot include, după caz şi alte cheltuieli în legătură cu investiţia imobiliară (studii, proiectare, obţinere avize, acorduri, autorizaţii legale, scoatere teren din circuitul agricol, silvic etc., cheltuieli notariale – unde este cazul, TVA – unde este cazul, etc.) – imobile cu destinaţie locativă, industrială sau comercială;17 Se trece moneda în care se acordă creditul18 până la 10 an, atât pentru creditele în lei cât şi pentru cele în valută.19 Perioada de graţie poate fi de maximum 2 ani(24 luni), în funcţie de durata şi complexitatea lucrărilor.

63

a) integral20, până la data de ……10 zile………., pentru efectuarea plăţii de către

vânzător;

b) eşalonat, pe măsura efectuării cheltuielilor, până la data de ……-………… sau în

tranşe21, după cum urmează:

- tranşa 1 – în sumă de ______-______ de la ……-…… până la data de ________-

________

- tranşa 2 – în sumă de _____-_______ de la ……-…… până la data de ________-

________

- tranşa n – în sumă de _____-_______ de la ……-…… până la data de ______-

__________

3.2. ÎMPRUMUTATUL va putea efectua trageri din credit, numai după prezentarea

documentelor şi îndeplinirea următoarelor condiţii22:

3.2.1,Pentru creditele acordate pentru cumpărare imobile (clădire, hală, etc.) existente,

pe terenul deţinut de vânzător în proprietate /concesiune/folosinţă/superficie:

a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;

b)dovada expunerii de către ÎMPRUMUTAT a avansului în contul său curent în lei/valută

sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de precontract/contract de vânzare-

cumpărare sau chitanţă autentificată de notar;

c)declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că imobilul nu este revendicat conform

Legii 10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acesta;

d)contract de vânzare-cumpărare înregistrat la Biroul de Carte Funciară;

e)contract de ipotecă întocmit conform Legii nr.190/1999 înregistrat la Biroul de Carte

Funciară;

f)copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosinţă asupra terenului deţinut de

vânzător (după caz);

g)declaraţia autentificată de un notar public, prin care concedentul (I) declară că în

conformitate cu contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei

situate pe terenul respectiv, (II) declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu

privire la dreptul său de proprietate sau posesiune sau revendicare în baza Legii

nr.10/2001, (III) consimte la constituirea unei ipoteci asupra construcţiei, pe toată perioada

20 Se va completa pentru creditele destinate cumpărării de imobile(eliminându-se variantele care nu corespund).21 Se va completa pentru creditele ipotecare destinate construirii, reabilitării, consolidării sau extinderii imobilelor în conformitate cu graficul de executare a lucrărilor şi planul de finanţare (eliminându-se variantele care nu corespund)22 se vor introduce în contract numai condiţiile specifice destinaţiei creditului acordat

64

de rambursare a creditului şi (IV) este de acord ca, dacă urmare a executării silite bazate pe

contractul de ipotecă încheiat cu privire la construcţie, BĂNCII sau oricărei terţe părţi i se

adjudecă construcţia, ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să transfere dreptul de

concesiune la noul proprietar al construcţiei (unde este cazul);

h)contract/poliţa de asigurare a imobilului ipotecat, încheiată pe toată perioada de

rambursare a creditului ipotecar, până la lichidarea tuturor obligaţiilor

ÎMPRUMUTATULUI faţă de BANCĂ rezultate din CONTRACT, în care BANCA va

figura ca beneficiar (poliţa de asigurare se va semna în aceeaşi zi cu încheierea contractului

de vânzare-cumpărare sau a contractului de ipotecă, în cazul în care contractul de vânzare-

cumpărare s-a încheiat anterior acordării creditului);

i)extrasul de Carte Funciară a imobilului din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea

BĂNCII23;

j)alte condiţii prevăzute la pct.14.5 din prezentul CONTRACT.

3.2.2. Pentru creditele acordate pentru construirea unei locuinţe pe terenul proprietatea

ÎMPRUMUTATULUI sau deţinut cu titlu de concesiune/superficie/folosinţă de către

acesta:

a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;

b)dovada aportului propriu al ÎMPRUMUTATULUI la realizarea investiţiei imobiliare –

în natură (titlu de proprietate asupra terenului cumpărat, unde este cazul, alte cheltuieli

efectuate pentru realizarea unei părţi din investiţie pe bază de documente justificative etc.)

sau în numerar;

c)copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosinţă asupra terenului pe care

urmează a se realiza construcţia (după caz);

d)declaraţie de proprie răspundere a ÎMPRUMUTATULUI că terenul nu este revendicat

conform Legii 10/2001 şi că nu există alte litigii în legătură cu acesta;

e)declaraţie autentificată de un notar public, prin care concedentul (I) declară că în

conformitate cu contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei de la

începerea lucrărilor de construcţie, (II) declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu

cu privire la dreptul său de proprietate sau posesiune sau revendicare în baza Legii

nr.10/2001, (III) consimte la constituirea unei ipoteci asupra construcţiei, de la începutul şi

până la terminarea lucrărilor, pe toată perioada de rambursare a creditului şi (IV), a fost de

acord ca , dacă urmare a executării silite bazate pe contractul de ipotecă încheiat cu privire

la construcţie, BĂNCII sau oricărei terţe părţi i se adjudecă construcţia,

23 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Registrul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII / extras Carte Funciară

65

ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al

construcţiei (unde este cazul);

f)contractul de constituire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită

în cazul în care construcţia se realizează în regie proprie);

g)autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi

înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire;

h)aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;

i)proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;

j)devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;

k)plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor

în regie proprie);

l)contract de ipotecă întocmit conform legii nr.190/1999 asupra construcţiei viitoare şi

terenului, după caz24;

m)poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construire până la

finalizarea acestora; în poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar;

n)extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII25

o)alte condiţii prevăzute la pct. 14.5. din CONTRACT.

3.2.3. Pentru creditele acordate pentru cumpărarea unui imobil pe teren deţinut în

proprietate/concesiune/superficie/folosinţă de către vânzător şi reabilitarea,

modernizarea, consolidarea sau extinderea acestuia:

Faza 1 – cumpărarea imobilului:

a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;

b)dovada depunerii de către ÎMPRRUMUTAT a avansului în contul său curent în

lei/valută sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de precontract/contract de

vânzare-cumpărare sau chitanţa autentificată la notar;

c)copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosinţă a vânzătorului asupra

terenului pe care este amplasată construcţia (după caz);

d)declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că terenul nu este revendicat conform

Legii nr.10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acesta;

e)declaraţie autentificată de un notar public, prin care concedentul (I) declară că în

conformitate cu contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei, (II)

declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul său de proprietate

24 Ipoteca asupra terenului se va solicita ÎMPRUMUTATULUI dacă acesta este proprietarul terenului, în celelalte cazuri se va specifica în contractul de ipotecă regimul juridic al terenului.25 Creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară

66

sau posesiune sau revendicare în baza Legii nr. 10/2001, (III) consimte la constituirea unei

ipoteci asupra construcţiei, pe toată perioada de rambursare a creditului şi (IV) a fost de

acord ca, dacă urmare a executării silite bazate pe contractul de ipotecă încheiat cu privire

la construcţie, BĂNCII sau oricărei terţe părţi i s-a adjudecat construcţia

ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al

construcţiei (unde este cazul);

f)contract de vânzare-cumpărare asupra imobilului cumpărat şi înregistrat la Biroul de

Carte Funciară;

g)contract de ipotecă asupra imobilului cumpărat înregistrat la Biroul de Carte Funciară;

h)poliţa de asigurare a imobilului cumpărat, în care BANCA va figura ca beneficiar;

i)extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII26;

j)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT;

Faza 2 – reabilitarea, modernizarea, consolidarea sau extinderea imobilului:

a)autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi

înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire (în cazul extinderii);

b)contractul de construire/prestări servicii încheiat cu antreprenorul/societatea de

construcţii (nu se solicită în cazul în care lucrările se realizează în regie proprie);

c)aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;

d)proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;

e)devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;

f)plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor

în regie proprie);

g)contract de ipotecă pe construcţia viitoare înregistrat la Biroul de Carte Funciară (în

cazul extinderii);

h)extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII

(pentru extindere)27

i)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT.

3.2.4. Pentru creditele acordate pentru cumpărarea de teren şi apoi construirea unei

locuinţe pe acesta:

Faza 1 – cumpărarea de teren pentru construirea unei locuinţe:

a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;

26 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară.27 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară

67

b)dovada depunerii de către ÎMPRRUMUTAT a avansului în contul său curent în

lei/valută sau dovada achitării avansului către vânzător pe bază de precontract/contract de

vânzare-cumpărare sau chitanţa autentificată la notar;

c)declaraţie pe proprie răspundere a vânzătorului că terenul nu este revendicat conform

Legii nr.10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acesta;

c)contract de vânzare-cumpărare a terenului cumpărat, înregistrat la Biroul de Carte

Funciară;

d)contract de ipotecă asupra terenului cumpărat întocmit conform legii nr.190/1999,

înregistrat la Biroul de Carte Funciară;

f)extrasul de Carte Funciară a terenului din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea

BCR28;

g)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT.

Faza 2 – Construirea locuinţei pe terenul cumpărat:

a)autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi

înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire;

b)contractul de construire încheiat cu antreprenorul/societatea de construcţii (nu se solicită

în cazul în care lucrările se realizează în regie proprie);

c)proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare;

d)aprobările pentru asigurarea cu utilităţi;

e)devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;

f)plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor

în regie proprie);

g)contract de ipotecă pe construcţia viitoare înregistrat la Biroul de Carte Funciară;

h)poliţa de asigurare pentru acoperirea riscurilor lucrărilor de construcţie până la

finalizarea acestora; în poliţa de asigurare BANCA va figura ca beneficiar;

i)extrasul de Carte Funciară a terenului din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea

BĂNCII pe teren şi construcţia viitoare29;

j)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT.

3.2.5. Pentru creditele acordate pentru reabilitarea, modernizarea, consolidarea sau

extinderea unui imobil pe terenul proprietatea ÎMPRUMUTATULUI sau deţinut cu titlu

de concesiune/superficie/folosinţă de către acesta:

28 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de vânzare-cumpărare şi a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară.29 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară.

68

a)cont curent deschis la BANCĂ de către ÎMPRUMUTAT;

b)dovada aportului propriu a ÎMPRUMUATATULUI la realizarea investiţiei – în natură

(facturi sau chitanţe fiscale achitate pentru materiale cumpărate , servicii prestate etc.) sau

în numerar;

c)copia actului de proprietate/concesiune/superficie/folosinţă asupra terenului pe care este

amplasată construcţia (după caz);

d)declaraţie pe proprie răspundere a ÎMPRUMUATATULUI că terenul şi/sau locuinţa nu

sunt revendicate conform Legii nr.10/2001 şi nu există alte litigii în legătură cu acestea;

e)declaraţie autentificată de un notar public, prin care concedentul (I) declară că în

conformitate cu contractul de concesiune, concesionarul este proprietarul construcţiei, (II)

declară că terenul nu face obiectul nici unui litigiu cu privire la dreptul său de proprietate

sau posesiune sau revendicare în baza Legii nr. 10/2001, (III) consimte la constituirea unei

ipoteci asupra construcţiei, pe toată perioada de rambursare a creditului şi (IV) a fost de

acord ca, dacă urmare a executării silite bazate pe contractul de ipotecă încheiat cu privire

la construcţie, BĂNCII sau oricărei terţe părţi i s-a adjudecat construcţia

ÎMPRUMUTATUL va avea dreptul să transfere dreptul de concesiune la noul proprietar al

construcţiei (unde este cazul);

f)contractul de construire/prestări servicii încheiat cu antreprenorul/societatea de

construcţii (nu se solicită în cazul în care lucrările se realizează în regie proprie);

g)autorizaţia de construire cu toate avizele şi aprobările necesare obţinerii acesteia şi

înscrierea provizorie în Cartea Funciară a autorizaţiei de construire (în cazul extinderii);

h) aprobările pentru asigurarea cu utilităţi(unde este cazul);

i)proiectul tehnic de execuţie vizat de Primărie pentru neschimbare(unde este cazul);

j)devizul general şi unde este cazul, raportul de evaluare a devizului general;

k)plan de finanţare întocmit pe baza graficului de executare a lucrărilor (în cazul lucrărilor

în regie proprie);

l)contract de ipotecă întocmit conform legii nr.190/1999 asupra construcţiei şi terenului,

după caz30 şi poliţa de asigurare pentru construcţie, în care BANCA va figura ca beneficiar;

m)extrasul de Carte Funciară din care să rezulte ipoteca de rang I în favoarea BĂNCII31.

n)alte condiţii prevăzute la pct.14.5. din CONTRACT.

3.3.ÎMPRUMUTATUL este de acord că utilizarea creditului se va efectua după cum

urmează:

30 Ipoteca asupra terenului se va solicita ÎMPRUMUTATULUI dacă acesta este proprietarul terenului31 creditul se poate trage pe baza prezentării dovezii privind depunerea cererii de înregistrare a contractului de ipotecă la Biroul de Carte Funciară din care să rezulte ipotecă de rang I în favoarea BĂNCII/extras de Carte Funciară.

69

3.3.1. pentru cazul prevăzut la 3.2.1., astfel: din contul de împrumut în contul

vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin intermediul contului curent

al ÎMPRUMUTATULUI;

3.3.2. pentru cazul prevăzut la 3.2.2., astfel:

a)în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire:

- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent

al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,

situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale.

b)în cazul ridicării construcţiei în regie proprie:

- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul

fondului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe

bază de facturi fiscale, situaţii/devize de lucrări.

- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata

manoperei, pe bază de situaţii de lucrări/borderou privind sumele plătite, semnat de

persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de responsabilul tehnic cu

execuţia/inspectorul tehnic.

3.3.3. pentru cazul prevăzut la 3.2.3., astfel:

- din contul de împrumut în contul vânzătorului, în vederea achitării preţului către

vânzător, prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI;

a)în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:

- din contul de împrumut în contul constructorului/furnizorilor de materiale/ servicii,

prin intermediul contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor/

materialelor/ serviciilor, pe bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize

de lucrări.

b)în cazul executării lucrărilor în regie proprie:

- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul

contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe

bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale, situaţii/devize de lucrări.

- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata

manoperei, pe bază de situaţii de lucrări/borderou privind sumele plătite, semnat de

persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de responsabilul tehnic cu

execuţia/inspectorul tehnic.

3.3.4. pentru cazul prevăzut la 3.2.4., astfel:

70

a)pentru achitarea diferenţei de preţ pentru teren: din contul de împrumut în contul

vânzătorului, în vederea achitării preţului către vânzător, prin tranzitarea contului curent al

ÎMPRUMUTATULUI;

b)diferenţa de credit, în cazul ridicării construcţiei prin contract de construire:

- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent

al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,

situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale etc.

c) diferenţa de credit, în cazul ridicării construcţiei în regie proprie:

- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul

contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe

bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.

- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata

serviciilor (manoperei), pe bază de situaţii de lucrări/borderou privind sumele

plătite, semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de

responsabilul tehnic cu execuţia/inspectorul tehnic.

3.3.5. pentru cazul prevăzut la 3.2.5., astfel:

a) în cazul executării lucrărilor prin contract de construire/prestări servicii:

- din contul de împrumut în contul constructorului, prin intermediul contului curent

al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata lucrărilor de construcţii, pe bază de devize,

situaţii de lucrări, facturi fiscale, chitanţe fiscale etc.

b) în cazul executării lucrărilor în regie proprie:

- din contul de împrumut în contul furnizorilor de materiale/servicii, prin intermediul

contului curent al ÎMPRUMUTATULUI, pentru plata materialelor/serviciilor, pe

bază de facturi fiscale şi chitanţe fiscale.

- din contul de împrumut în contul curent al ÎMPRUMUTATULUI pentru plata

serviciilor (manoperei), pe bază de situaţii de lucrări/borderou privind sumele

plătite, semnat de persoanele care au executat lucrările şi contrasemnat de

responsabilul tehnic cu execuţia/inspectorul tehnic.

3.4. ÎMPRUMUTATUL este de acord că BANCA va elibera sumele din contul curent al

ÎMPRUMUTATULUI, numai pe baza prezentării documentelor şi îndeplinirii condiţiilor

prevăzute în prezentul CONTRACT şi numai pentru destinaţiile prevăzute la art. 3.2.1.,

3.2.2., 3.2.3., 3.2.4. şi 3.2.5., după cum este cazul.

71

3.5. Plăţile din contul curent al ÎMPRUMUTATULUI se vor efectua în lei cu excepţia

plăţilor către nerezidenţi care se vor efectua şi în valută. În cazul plăţilor în lei, costurile de

conversie şi riscurile de schimb valutar vor fi suportate de ÎMPRUMUTAT.

3.6. Suma neutilizată la sfârşitul perioadei de tragere se consideră anulată şi creditul se

diminuează corespunzător, dacă între BANCĂ şi ÎMPRUMUTAT nu a intervenit un acord

de prelungire a acesteia, printr-un act adiţional la prezentul CONTRACT încheiat cu cel

puţin 5 zile înainte de data expirării perioadei de tragere.

3.7. Modalitatea de efectuare a plăţilor din credite este viramentul, cu excepţia plăţilor

pentru manoperă în cazul ridicării construcţiei în regie proprie, caz în care se pot efectua,

fie în numerar, fie prin virament.

4. DOBÂNZI ŞI COMISIOANE

4.1. Dobânda curentă se calculează în funcţie de indicele de referinţă

LIBOR/EURIBOR/BUBOR32 la 9.17 33. Cotaţia LIBOR/EURIBOR/BUBOR în funcţie de

care se stabileşte dobânda este cea de la 31 decembrie34 din fiecare an şi se aplică până la

30 iunie anul următor, iar cotaţia de la 30 iunie se aplică până la 31 decembrie din acelaşi

an.

4.2. Dobânda curentă se va calcula începând cu data efectuării primei trageri din contul de

împrumut, asupra soldului creditului angajat de la data calculării dobânzii, astfel:

sold cont împrumut x Rata anuală a dob. X Nr. efectiv de zile

dob. Datorată = --------------------------------------------------------------------------

360 x 100

4.3. Nivelul dobânzii curente la data semnării CONTRACTULUI este LIBOR/ EURIBOR/

BUBOR + marja de 2 p.p., pe an.

4.4. Pe parcursul derulării creditului, nivelul dobânzii curente se poate modifica în funcţie

de evoluţia indicelui de referinţă LIBOR/EURIBOR/BUBOR.

4.5. Orice modificare a ratei dobânzii va fi comunicată ÎMPRUMUTATULUI cel mai

târziu la data aplicării noii rate.

32 Se va trece un singur indice de referinţă, în funcţie de moneda în care este acordat creditul33 Se va specifica cotaţia pe piaţa respectivă pentru moneda împrumutul i şi rata specifică utilizată în conformitate cu regulile interne ale BCR.34 Se va adapta în funcţie de cotaţia pe piaţa LIBOR/EURIBOR/BUBOR aplicabilă.

72

4.6. În cazul modificării nivelului ratei dobânzii, noua rată a dobânzii se va aplica automat

la valoarea soldului creditului existent la data modificării acesteia, în conformitate cu

prevederile art. 5.3. din prezentul CONTRACT.

4.7. În cazul în care urmare a comunicării noului nivel al dobânzii de către BANCĂ,

ÎMPRUMUTATUL nu va rambursa restul din creditul angajat şi dobânzile aferente în

termen de cel mult 10 zile de la data luării la cunostinţă, se consideră că

ÎMPRUMUTATUL a acceptat noul nivel al dobânzii.

4.8. Dobânda se calculează şi se încasează lunar la scadenţele stabilite, atât în perioada de

graţie cât şi ulterior, odată cu rata de credit.

4.9.Calculul dobânzilor se va efectua la numărul exact de zile de utilizare a creditului

raportat la un an calendaristic de 360 de zile.

4.10. Pentru plata cu o întârziere mai mare de 60 de zile a ratelor de credit,

ÎMPRUMUTATUL va plăti BĂNCII o dobândă majorată al cărei nivel se stabileşte cu 7

p.p. pe an peste dobânda curentă, stabilită conform prevederilor de la art. 4.1. – 4.9. de mai

sus, după caz.

4.11. Dobânda majorată se aplică la ratele de credit restante, pe toată perioada în care se

înregistrează restanţe mai mari de 60 de zile.

4.12. Pentru creditul acordat, ÎMPRUMUTATUL va plăti următoarele comisioane:

a) comision de gestiune de 1,5 % flat, calculat la valoarea creditului, plătibil o singură

dată, la efectuarea primei trageri de credit;

b) comision de neutilizare de 2,5 % pe an aplicat asupra soldului neutilizat din

credit/valorii neutilizate din tranşă35 pentru numărul exact de zile de neutilizare,

plătibil lunar36. Comisionul de neutilizare se calculează zilnic şi se încasează lunar,

în prima zi lucrătoare a lunii curente pentru luna expirată.

c) Comision de rambursare anticipată aplicat la suma rambursată în avans, după cum

urmează:

- în primii 5 ani de creditare: 1 flat;

- între 5-10 ani: 0,5 flat;

- peste 10 ani: 0 flat;

d) comisionul de modificare 1% flat, plătibil la data efectuării oricărei modificări a

prezentului CONTRACT, prin acte adiţionale, pentru

35 În cazul încadrării creditului pe linii de finanţare externă, comisionul de neutilizare se calculează şi se încasează conform condiţiilor băncii finanţatoare externe.36 Se va completa, dacă este cazul, în funcţie de sursa de finanţare.

73

suplimentarea/rescadentarea/reeşalonarea creditului sau înlocuirea unor garanţii

reale şi/sau personale;

e) alte comisioane …-…37

4.13. Comisioanele prevăzute la art. 4.12. b, c, d şi e38 se plătesc de către ÎMPRUMUTAT

şi în perioada de graţie.

4.14. Pe parcursul derulării contractului, banca poate modifica în mod unilateral nivelul

comisioanelor şi modul de percepere a acestora, noile comisioane aplicându-se de la data

modificării acestora.

5.RAMBURSAREA CREDITULUI

5.1.Creditul va fi rambursat, de către ÎMPRUMUTAT, în aceeaşi monedă în care a fost

acordat, care va plăti de asemenea costurile de conversie şi va suporta riscurile de schimb

valutar39.

5.2.Creditul şi dobânzile aferente vor fi rambursate conform graficului de rambursare

cuprins în Anexa la prezentul CONTRACT, care va face parte integrantă din acesta.

5.3. Dacă graficul de rambursare se modifică urmare a schimbării nivelului ratei, BANCA

va notifica corespunzător ÎMPRUMUTATUL, aceste notificări fiind obligatorii pentru

ÎMPRUMUTAT.

5.4. ÎMPRUMUTATUL este răspunzător de efectuarea plăţilor la timp şi în cuantumul

stabilit.

5.5. Din sumele achitate de ÎMPRUMUTAT, BANCA va acoperi datoriile acestuia în

următoarea ordine: primele de asigurare datorate, comisioanele, dobânzile majorate,

dobânda curentă, ratele de credit restante şi ratele de credit curente.

5.6. ÎMPRUMUTATUL poate efectua rambursări anticipate ale ratelor de credit, parţial

sau total, caz în care se va reface în mod corespunzător graficul de rambursare şi se va

transmite un exemplar ÎMPRUMUTATULUI40.

5.7. Plăţile anticipate sunt admise şi considerate ca atare numai după plata integrală a

datoriilor restante.

5.8. ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA să debiteze automat conturile sale în

lei/valută deschise la BANCĂ cu sumele datorate conform prezentului CONTRACT, pe

37 Comisioanele stipulate la art. 4.12., lit. E) vor fi cele existente la data semnării contractului şi vor fi datorate/nedatorate în perioada de graţie în conformitate cu reglementările interne ale băncii38 Comisioanele stipulate în art. 4.13. c vor fi datorate pe perioada de graţie dacă este o practică standard în conformitate cu tipul comisionului. 39 Se va introduce această clauză în cazul în care creditul se acordă în valută40 condiţiile de rambursare anticipată se vor stabili în raport de sursa din care se acordă creditul ipotecar (surse de finanţare externe sau surse proprii).

74

măsură ce acestea devin scadente. Până la limita sumelor datorate, ÎMPRUMUTATUL

autorizează BANCA să facă în numele şi pe contul său orice operaţiune de schimb valutar

necesară pentru conversia sumelor deţinute de ÎMPRUMUTAT în conturile sale curente în

moneda creditului. Ordinea de îndestulare a BĂNCII este mai întâi în contul în lei/valută

alocat prezentului CONTRACT, dacă există disponibilităţi în acest cont.

5.9. În cazul întârzierii la plată, BANCA va trimite ÎMPRUMUTATULUI în cel mult 10

zile de la data scadenţei o notificare prin scrisoare recomandată, prin care acesta este

prevenit asupra consecinţelor încălcării prevederilor CONTRACTULUI.

5.10. În cazul în care, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării prevăzute

la art. 5.9., ÎMPRUMUTATUL nu îşi execută obligaţiile asumate, întregul credit,

dobânzile aferente şi toate celelalte sume datorate în baza prezentului CONTRACT devin

exigibile, iar BANCA este îndreptăţită să procedeze la recuperarea creanţelor sale pe calea

executării silite, prin valorificarea garanţiilor accesorii sau a oricăror alte bunuri aflate în

proprietatea ÎMPRUMUTATULUI.

6. GARANTAREA CREDITULUI

6.1. ÎMPRUMUATUL se obligă să garanteze creditul, dobânzile, dobânzile majorate,

comisioanele aferente rezultate din prezentul CONTRACT, Precum şi cheltuielile de orice

fel legate de recuperarea creditului, a dobânzilor şi a celorlalte sume datorate, inclusiv a

cheltuielilor de judecată şi executare silită, cu următoarele garanţii constituite în favoarea

BĂNCII:

a) contract de ipotecă rangul I asupra imobilului ______APARTAMENT__41,

proprietatea VASILESCU ION şi a _VASILESCU CORINA ;

b) ___________________-_____________________

n) ____________________-_________________42 ……-…….. .

6.2. Ipoteca de rang I care se va constitui pentru garantarea creditului ipotecar este valabilă

până la rambursarea integrală a creditului, dobânzilor, comisioanelor şi oricăror sume

41 Se vor trece toate datele de identificare ale imobilului respectiv şi ale proprietarului acestuia, care vor trebui să corespundă celor ce vor fi înscrise în contractul de ipotecă. În cazul în care construcţia se va ridica ulterior, se foloseşte următoarea exprimare: „imobil constând în teren şi construcţia viitoare, ce se va ridica pe acesta, conform prevederilor din Legea nr.190/1999”.42 Se vor trece orice alte tipuri de garanţii agreate de BANCĂ, cu definirea lor cât mai exactă, în cazul în care în urma evaluării bunurilor imobile se consideră necesar.

75

datorate BĂNCII în baza prezentului CONTRACT, conform prevederilor Legii

nr.190/1999, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1786 Cod Civil.

6.3. Bunurile reprezentând garanţii ale creditului ipotecar nu vor putea fi înstrăinate decât

cu acordul prealabil al BĂNCII şi cu rambursarea integrală a creditului, dobânzilor şi a

celorlalte sume datorate BĂNCII, în baza prezentului CONTRACT.

6.4. ÎMPRUMUTATUL va suporta toate cheltuielile şi/sau taxele aferente constituirii în

bună regulă a garanţiilor şi efectuării publicităţii acestora conform legii.

7. ASIGURARE

7.1. ÎMPRUMUTATUL este obligat să asigure împotriva tuturor riscurilor bunul imobil

adus în garanţie, la o societate de asigurare-reasigurare agreată de BANCĂ, pe toată

perioada creditului, până la lichidarea tuturor obligaţiilor sale faţă de BANCĂ ce rezultă

din prezentul CONTRACT. Pe întreaga perioadă de rambursare a creditului ipotecar, până

la plata integrală a sumelor datorate BĂNCII, beneficiarul poliţei de asigurare este

BANCA.

7.2. În cazul în care solicitantul creditului are încheiată, la momentul solicitării creditului

ipotecar, o poliţă de asigurare cu o societate de asigurare agreată de BCR, aceasta va putea

fi admisă în garantarea creditului ipotecar cu condiţia adaptării clauzelor , astfel încât

beneficiarul poliţei să fie banca (asiguratul revoca beneficiarul poliţei sau numeşte banca

beneficiar al acesteia, cu acordul societăţii de asigurare).

7.3. Poliţa de asigurare se va încheia după cum urmează:

7.3.1. Pentru cazul prevăzut la art. 3.2.1. şi art. 3.2.3.: în aceeaşi zi cu încheierea

contractului de vânzare-cumpărare şi/sau a semnării contractului de ipotecă43 .

7.3.2. Pentru cazul prevăzut la art. 3.2.2. şi art. 3.2.4., astfel: În termen de maxim 5 zile de

la obţinerea autorizaţiei de construire, înainte de începerea lucrărilor de construcţii cu

acoperirea tuturor riscurilor până la finalizarea acestora. În ziua următoare finalizării

construcţiei se va încheia o poliţă de asigurare a clădirii existente.

7.3.3. Pentru cazul prevăzut la art. 3.2.5.: cel mai târziu în ziua încheierii contractului de

ipotecă.

7.4. Contractul de asigurare a bunului imobil adus în garanţie se va încheia la valoarea

rezultată din raportul de evaluare a imobilului (clădire, hală etc.) adus în garanţie.

7.5. ÎMPRUMUTATUL se obligă să achite prima de asigurare trimestrial/semestrial/anual

conform prevederilor contractului de asigurare/poliţei. 43 În cazul în care, pe baza plăţii avansului, contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat anterior acordării creditului.

76

7.7. În cazul în care contractele/poliţele de asigurare nu sunt prelungite, BANCA are

dreptul – fără a fi obligată în nici un fel – să facă prelungirea acestora pe cheltuiala

ÎMPRUMUTATULUI. Pentru plata, de către BANCĂ, a primelor de asigurare

ÎMPRUMUTATUL autorizează BANCA sa-i debiteze automat conturile de disponibilităţi

în lei sau valută. În cazul lipsei de disponibilităţi, cheltuielile făcute în acest scop de către

BANCĂ se consideră scadente la data plăţii efective către societatea de asigurare, BANCA

urmând să recupereze cu prioritate contravaloarea primei de asigurare plătite, din sumele

depuse de ÎMPRUMUTAT în contul curent pentru rata imediat următoare.

7.8. În caz de producere a riscurilor asigurate, ÎMPRUMUTATUL se obligă să acţioneze

cu diligenţă potrivit prevederilor din contractele/poliţele de asigurare şi să informeze

societatea de asigurare în 24 de ore, iar BANCA în 48 de ore, asupra producerii riscurilor

asigurate.

8. DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PĂRŢILOR

8.1. ÎMPRUMUTATUL se obligă:

a)să utilizeze creditul aprobat numai în scopul pentru care a fost acordat;

b)să restituie BĂNCII creditul utilizat şi să achite dobânda la termenele prevăzute în

graficul de rambursare;

c)să utilizeze proprietatea care face obiectul acestui CONTRACT ca un bun proprietar şi să

ia toate măsurile necesare să o păstreze în bună stare;

d)să pună la dispoziţia BĂNCII toate documentele solicitate în legătură cu utilizarea

creditului, precum şi cele referitoare la garanţii;

e)să permită BĂNCII verificarea periodică a bunurilor ce constituie garanţia creditului;

f)să achite la termen comisioanele prevăzute la art. 4.12.;

g)să înştiinţeze BANCA în maxim 5 zile lucrătoare de la apariţia unor situaţii de forţă

majoră, imposibil de prevăzut şi înlăturat, care îl pun în imposibilitatea de executare a

obligaţiilor ce decurg din prezentul CONTRACT;

h)să anunţe BANCA în 48 de ore de la producerea riscului asigurat;

i)să înregistreze zilnic şi corect în evidenţele contabile toate operaţiile legate de utilizarea

şi rambursarea împrumutului, în conformitate cu prevederile legale în vigoare;

j)să depună la bancă, balanţele de verificare, bilanţurile contabile şi conturile de profit şi

pierderi, precum şi anexele la acestea, în termen de maxim 15 zile de la depunerea acestora

la administraţia financiară competentă;

77

k)pe toată durata derulării creditului şi până la rambursarea integrală a acestuia, să permită

BĂNCII verificarea situaţiei economico-financiare proprii, să respecte destinaţia creditului

aprobat şi să asigure existenţa permanentă şi integrală a garanţiilor şi asigurarea acestora.

În acest scop, ÎMPRUMUTATUL se obligă să pună la dispoziţia BĂNCII documentele

necesare şi să permită accesul personalului împuternicit al acesteia în incinta societăţii,

pentru efectuarea de verificări pe teren.

l)se obligă să prezinte BĂNCII situaţia contului „Angajamente acordate” din extrabilanţ

sau să declare pe propria răspundere sub semnătură privată, prin reprezentanţii săi legali,

că datele prezentate sunt conforme cu realitatea.

m)se obligă ca, în situaţia în care intervin modificări în structura acţionariatului prin

schimbarea acţionarilor ce deţin cel puţin 20% din capitalul social, ca urmare a privatizării,

divizării, fuziunii, vânzării de acţiuni, cesiunii de părţi sociale, precum şi în cazul

schimbării formei juridice a societăţii, să înştiinţeze în scris BANCA în termen de

maximum 15 zile de la data înregistrării menţiunilor la Registrul Comerţului.

n)să menţină deschis, până la achitarea tuturor obligaţiilor din prezentul CONTRACT, cont

curent la BANCĂ;

o)să permită reprezentanţilor BĂNCII accesul pentru inspectarea lucrărilor ce se realizează

din creditul acordat;

p)să plătească, pentru bunurile imobile ipotecate în favoarea BĂNCII, toate taxele şi

impozitele pe care le datorează către stat, fără nici o întârziere.

8.2. În cazul declarării creditului scadent şi plătibil, ÎMPRUMUTATUL rămâne direct

răspunzător pentru toate consecinţele financiare directe şi/sau indirecte antrenate de

exigibilitatea anticipată a creditului, fiind obligaţi să achite băncii toate pagubele cauzate.

8.3. BANCA are dreptul:

a)să verifice respectarea condiţiilor de utilizare a creditului, devizul general, destinaţia

creditului, existenţa permanentă şi integritatea garanţiilor asiguratorii pe toată perioada

creditării;

b)să urmărească, pe toată durata creditului ipotecar, îndeplinirea condiţiilor prevăzute în

prezentul CONTRACT, referitoare la: destinaţia sumelor avansate, rambursarea la

scadenţă a ratelor de credit, plata dobânzii şi a comisioanelor aferente precum şi bonitatea

ÎMPRUMUTATULUI;

c)să recupereze pe calea executării silite sumele datorate de către ÎMPRUMUTAT în baza

prezentului CONTRACT, în oricare din situaţiile prevăzute la capitolul Cazuri de Culpă;

d)să debiteze conturile ÎMPRUMUTATULUI cu orice datorie restantă.

78

8.4.În cazul creditelor ipotecare acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea sau

extinderea imobilului, BANCA are dreptul să verifice, cel puţin o dată la 3 luni, încadrarea

constructorului în graficul de execuţie al lucrărilor.

8.5. BANCA are dreptul să anuleze sau să reducă cuantumul plafonului neutilizat şi/sau să

declare creditul utilizat scadent, indiferent de graficul de rambursare, după expirarea unui

preaviz de cel puţin 10 zile, care se comunică în scris împrumutatului, în situaţia în care:

a)indicatorii de bonitate, serviciul datoriei, performanţa financiară şi standingul

financiar înregistrează niveluri sub cele avute în vedere în momentul acordării creditului şi

care pot conduce la nerambursarea lui conform prevederilor prezentului CONTRACT şi

ale actelor adiţionale.

Totuşi, banca poate decide continuarea creditării, în alte condiţii de dobândă şi de

garantare a creditului, începând cu prima zi a lunii următoare celei prevăzute pentru

depunerea bilanţului contabil, a situaţie patrimoniale sau, după caz, a întocmirii balanţei de

verificare. Dreptul de decizie aparţine băncii, iar împrumutatul se obligă să accepte

necondiţionat, noile condiţii de creditare.

b)în cazul furnizării unor date nereale;

c)în cazul derulării activităţii prin conturi deschise la alte bănci44;

d)există o hotărâre a unei instanţe sau o dispoziţie legală sau o cerere depusă de

împrumutat sau un terţ cu privire la executarea silită a întregului său patrimoniu sau a unei

părţi importante din acesta.

8.6. BANCA se obligă:

a)să furnizeze împrumutatului anual un extras privind soldul creditului, dobânzile plătite în

cursul anului, dobânzile penalizatoare (dacă este cazul);

b)să comunice ÎMPRUMUTATULUI, ori de câte ori este cazul, noul nivel al

comisioanelor aferente creditului, precum şi modificările în structura acestora (ex. pentru

plăţi întârziate, eliberare extrase de cont, rambursare anticipată, reipotecare, etc.);

c)să notifice în scris ÎMPRUMUTATUL în cazul în care creanţa BĂNCII faţă de acesta,

precum şi ipoteca aferentă sunt cedate altui creditor.

9. CAZURI DE CULPĂ

9.1. Nerespectarea de către ÎMPRUMUTAT a oricăreia dintre obligaţiile sale asumate prin

prezentul CONTRACT şi/sau contractele accesorii acestuia constituie CAZ DE CULPĂ.

Constituie de asemenea, CAZ DE CULPĂ în temeiul prezentului CONTRACT,

44 Poate fi eliminat dacă clientul refuză

79

nerespectarea clauzelor contractuale de către orice terţă persoană obligată faţă de BANCĂ

în baza contractelor accesorii la acest contract.

9.2. BANCA va notifica ÎMPRUMUTATUL şi, după caz, terţele persoane obligate în baza

prezentului CONTRACT sau a contractelor accesorii acestuia, în scris, în cel mult 10 zile

de la constatarea unui CAZ DE CULPĂ şi, în cazul în care deficienţele nu sunt înlăturate

în perioada de timp indicată de BANCA în notificare, BANCA are dreptul să declare

exigibile creditul, dobânzile şi celelalte sume datorate în baza prezentului CONTRACT şi

să treacă la recuperarea acestora pe calea executării silite.

9.3. BANCA are dreptul să declare scadente şi plătibile toate obligaţiile din prezentul

CONTRACT, în cazul în care ÎMPRUMUTATUL are alte obligaţii faţă de BANCĂ care

nu au fost onorate la termen şi, ca urmare, au fost declarate scadente, considerându-se

această situaţie ca un CAZ DE CULPĂ conform prezentului CONTRACT.

9.4. Fără a renunţa la prevederile art. 5.9 şi 5.10 din prezentul CONTRACT, neîndeplinirea

de către ÎMPRUMUTAT a oricărei obligaţii din prezentul CONTRACT dă dreptul

BĂNCII de a declara soldul creditului scadent şi plătibil imediat, indiferent de graficul de

rambursare şi, ca urmare, să ia orice măsură pe care o consideră necesară pentru a-şi

recupera pagubele cauzate în acest mod, cu condiţia notificării prealabile a

ÎPRUMUTATULUI de către BANCĂ, conform prevederilor art.9.2 din prezentul

CONTRACT. Prevederile sus menţionate se vor aplica de asemenea, în cazul în care

BANCA constată că situaţia economico-financiară a ÎMPRUMUTATULUI nu mai asigură

condiţiile de rambursare a creditului.

9.5. Neexercitarea de către BANCĂ a oricărui drept prevăzut în prezentul CONTRACT nu

constituie o renunţare la acesta, iar BANCA va putea uza de acel drept oricând până la

stingerea tuturor obligaţiilor ÎMPRUMUTATULUI faţă de aceasta.

10. CLAUZE SPECIALE

10.1. Împrumutatul se obligă:

a) să respecte legislaţia mediului din România;

b) să pună la dispoziţie şi să permită băncii să verifice orice documente cu referire

la riscul de mediu;

c) să notifice inspecţiile efectuate şi amenzile impuse de autorităţile de mediu

competente;

d) să raporteze în mod periodic modul de îndeplinire şi rezultatele activităţii de

monitorizare a riscurilor de mediu;

80

e)să deţină autorizaţiile/acordurile de mediu prevăzute de legislaţia în vigoare, să

respecte orice reglementare legală privind mediul înconjurător, social şi siguranţa muncii;

f) să respecte condiţiile din autorizaţia/acordul de mediu;

g) să menţină riscul de mediu la acelaşi nivel cu cel de la momentul acordării

creditului, până la rambursarea integrală a creditului;

10.2 …………………-……………………….. (se vor trece orice alte cauze

speciale impuse prin reglementările interne ale BCR sau prin acordurile de finanţare

externă, în funcţie de tipul de credit şi de sursa de finanţare)

11. COMUNICĂRI

11.1.Orice comunicare între părţi, referitoare la îndeplinirea prezentului contract, trebuie să

fie transmisă în scris.

Orice document scris trebuie înregistrat, atât în momentul transmiterii, cât şi în momentul

primirii.

11.2. Comunicările între părţi se pot face şi prin telefon, telegramă, telex, fax sau e-mail,

cu condiţia confirmării în scris a comunicării.

12. LITIGII

12.1. Orice neîntelegere, rezultând din interpretarea şi/sau executarea prevederilor

prezentului CONTRACT, se va rezolva, pe cât posibil, pe cale amiabilă.

12.2 În cazul în care o soluţie amiabilă nu este posibilă, litigiul se supune spre soluţionare

instanţelor judecătoreşti de drept comun de la sediul băncii, cu excepţia situaţiilor în care

legea prevede în mod imperativ o altă competenţă.

12.3. În caz de litigiu, instanţele vor judeca luând în considerare prevederile prezentului

contract şi numai dacă va fi necesar se va apela la prevederile legale în vigoare.

13. FORŢA MAJORĂ

13.1. Forţa majoră exonerează partea care o invocă în condiţiile legii.

81

14. DISPOZIŢII FINALE

14.1. Prezentul CONTRACT se supune legislaţiei române.

14.2. Prezentul CONTRACT poate fi modificat şi/sau completat numai cu acordul ambelor

părţi, prin acte adiţionale.

14.3. Prezentul CONTRACT împreună cu contractele de garanţii accesorii acestuia

constituie, conform Legii bancare, titluri executorii.

14.4. În aplicarea prevederilor prezentului CONTRACT, orice referire la un act normativ

va fi înţeleasă ca incluzând toate amendamentele aduse la acesta, înainte sau ulterior

încheierii acestui CONTRACT.

14.5. Prezentul CONTRACT intră în vigoare la data semnării sale de către toate părţile.

Obligaţia băncii de a pune la dispoziţie creditul şi dreptul împrumutatului de a

efectua trageri din acesta, intră în vigoare la îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 3.2.1

(se va menţiona unul din articolele 3.2.1. – 3.2.5.) din prezentul CONTRACT, precum şi a

următoarelor condiţii:

- constituirea garanţiilor prevăzute la art. 6.1., lit. b) şi următoarele, şi efectuarea

publicităţii acestora (pentru alte garanţii decât ipoteca asupra imobilului finanţat

din credit);

- încheierea poliţelor de asigurare pentru bunurile aduse în garanţie prevăzute la art.

6.1., lit. b) şi următoarele, cesionarea drepturilor de despăgubire în favoarea

BĂNCII (pentru alte garanţii decât ipoteca asupra imobilului finanţat din credit) şi

remiterea acestora băncii;

- …-… (se vor trece orice alte condiţii solicitate de bancă înainte de tragerea

creditului)45.

14.6. În situaţia în care ÎMPRUMUTATUL nu îndeplineşte condiţiile cerute de efectuarea

tragerilor din credit în termen de __30___ zile calendaristice de la data semnării

CONTRACTULUI, prezentul CONTRACT se consideră desfiinţat de plin drept, fără

îndeplinirea nici unei alte formalităţi şi proceduri prealabile46.

14.7. Graficul de rambursare

14.8. Contractul îşi încetează valabilitatea la data rambursării integrale a creditului şi

achitării dobânzilor aferente, comisioanelor, spezelor şi oricăror alte sume datorate.

Prezentul CONTRACT s-a semnat la data de 20.04 2005., la C. .DE ARGES

(localitatea în care se semnează), în …3… exemplare, toate având aceeaşi valoare juridică,

45 se trec orice alte clauze speciale prevăzute de reglementările interne sau condiţiile de aprobare.46 Se trec termenele prevăzute de reglementările interne ale băncii sau în condiţiile de aprobare.

82

din care ……2….47 Exemplare pentru BANCĂ şi …1….. exemplare pentru

ÎMPRUMUTAT.

BANCA COMERCIALĂ ROMÂNĂ ÎMPRUMUTAT

Prin Sucursala judeţeană

(sucursala, agenţia)

______________________________ _____________________________

GARANT (I)*

* se introduc(e) sau se elimină, după caz

NOTA BENE:

Prezentul model de contract poate fi adaptat şi/sau modificat, după caz, în funcţie de

apariţia unor reglementări legale specifice.

Acest contract va fi adaptat corespunzător, în funcţie de destinaţia creditului, astfel încât:

1. Se vor completa toate rubricile rămase libere;

2. Se vor elimina toate prevederile care nu se potrivesc, se vor renumerota

articolele şi paragrafele şi se vor face corelările corespunzătoare.

CAPITOLUL IV

CONCLUZII ŞI PROPUNERI

Actualizarea politicii de creditare este un proces continuu si dinamic, de aceea

fiecare banca trebuie sa isi revadă periodic si ori de cate ori este necesar propria politica.

Obiectivele principale ale activităţii de creditare sunt siguranţa capitalului băncii si

atragerea de noi operaţii si clienţi. In acest sens, personalul din activitatea de creditare are

responsabilitatea sa educe clientul asupra procedurilor de creditare ale băncii. Creditele

aprobate pe baza analizei clientului trebuie sa asigure rambursarea datoriei către banca, cu

specificaţia ca determinarea capacitaţii de plata a clientului nu se va face ţinând cont de

rambursarea prin împrumuturi obţinute de la alte bănci sau instituţii financiare.

47

83

Angajamentele luate de banca pentru si in numele clientului prin acordarea de

credite trebuie sa aibă la baza date exacte si sa fie garantate corespunzător. Banca poate sa

acorde orice forma de credit cu excepţia situaţiilor când:

integritatea morala a clientului este dubioasa;

obiectul creditului nu este clar justificat;

proiectul sau activitatea clientului nu se încadrează in cerinţele interne si

internaţionale de protecţie a mediului.

Perioada de tranziţie spre economia de piaţa pe care o parcurge România are un

caracter complex implicând reconsiderarea întregului sistem economic, cat si a

componentelor acestuia. Având in vedere ca economia de piaţa presupune, in mod implicit,

existenta economiei băneşti, un rol important trebuie acordat sistemului bănesc si de

credit. Economia de piaţa este o economie concurenţiala in care primează legea cererii si

ofertei, ceea ce implica funcţionalitatea agenţilor economici si asigurarea echilibrului

economic de ansamblu. Rolul creditului in economia de piaţa depinde de formele sub care

se manifesta. Alături de creditul bancar, un rol important trebuie acordat creditului

comercial. Prin statuarea oficiala acestuia s-ar aduce schimbări calitative întregului sistem

de credite, operand pe deplin principiului garantării reale si integrale. Acesta presupune

punerea in circulaţie a titlurilor de credit comerciale (cambii, trate) care constituie un

mijloc de acoperire a masei băneşti. Prin intermediul cambiilor comerciale se pot efectua

operaţii de girare, scontare, gajare specifice economiei de piaţa.

Trecerea la economia de piaţa presupune elaborarea unor reglementari in domeniul

financiar si de credit. In cadrul problemelor complexe cu care se confrunta in prezent

economia româneasca este si problema creditului bancar. Datorita implicaţiilor multiple pe

care creditul le are in economie, reforma economica trebuie sa acorde o atenţie deosebita

acestei problematici.

O alta parte a operaţiunilor de credit se bazează pe existenta hârtiilor de valoare

(acţiuni, obligaţiuni, bonuri de tezaur), ceea ce determina credite pe gaj de hârtii de valoare

sau in legătura cu acestea. In acest sens se apreciază ca având o mare importanta

restabilirea funcţiilor fireşti ale angrenajelor monetare, in primul rând scontul si rescontul,

prin care se menţine de către BNR un anumit grad de lichiditate in cadrul sistemului

bancar.

Volumul de credite care poate fi acordat de bănci are un caracter limitat, de aceea

masurile de reorganizare a creditului trebuie sa tina seama si de necesitatea asigurării

lichidităţii bancare si de cerinţele acesteia, care se refera in principal la destinaţia creditelor

si durata utilizării lor. Reforma creditului in tara noastră trebuie sa conducă si la o

84

elasticitate si operativitate mai mare in creditare, realizate prin caracteristicile tehnicii de

creditare si promptitudine cu care băncile satisfac cerinţele clienţilor privind acoperirea

prin credite a unor necesitaţi imediate. Este necesara trecerea la negocierea pe baza

comerciala a creditelor si diversificarea modalităţilor de creditare. Relaţiile de piaţa in

domeniul creditului au ca punct central dobânda. Nivelul dobânzii in fiecare moment al

conjuncturii economice reprezintă un factor esenţial al angajării in activitatea productiva si

de circulaţie a mărfurilor, reglând prin aceasta interesul participanţilor la activitatea

economica. In acest sens in tara noastră acţionează inca un credit ieftin, deşi capitalul

existent are condiţii de a fi evaluat la niveluri superioare. Trecerea la negocierea dobânzilor

la creditele acordate va restabili valoarea reala a creditelor si va reaşeza procesele de

creditare pe bazele comerciale ale economiei de piaţa.

Pentru economia României, una din posibilele politici monetare si de credit ar

putea fi politica taxei scontului perceputa de banca de emisiune, care devine hotărâtoare

pentru nivelul dobânzilor. Prin majorarea sau diminuarea taxei scontului se scumpeşte sau

se ieftineşte creditul, angajând astfel un avânt al dezvoltării sau o restrângere a activităţii

economice , acţionând direct in raport de piaţa. Una din componentele obligatorii ale

relaţiilor de piaţa este libertatea creditului, adică posibilitatea întreprinzătorului de a avea

acces liber la capital. Aceasta implica o restructurare a sistemului financiar - bancar prin

constituirea pieţelor de credit si care condiţionează punerea in funcţiune a unui mecanism

de autoreglare care sa dirijeze resursele spre acoperirea nevoilor sociale. Numai

restructurarea unei concurente bancare poate dezvolta o reala politica de credit in care

costul acestuia sa se formeze pe baza de cerere si oferta, pe baza cerinţelor si posibilităţilor

economiei naţionale de la o etapa la alta. O politica adecvata de credit este un mijloc de

control a evoluţiei masei monetare si, deci a fenomenului inflaţionist in economie.

Una din preocupările primordiale in procesul de tranziţie la economia de piaţa

trebuie sa fie, pe langa realizarea unui cadru legislativ, insasi crearea instrumentelor

specifice noilor fome de credit in economia româneasca. De asemenea, recurgerea la

creditele externe poate fiu atât un factor de progres in cadrul realizării unor restructurări

aducătoare de profituri, prin creşterea competitivităţii produselor romaneşti pe piaţa

externa, cat si o frâna, când se acumulează o datorie însemnata in contul căreia trebuie

alocata o mare parte a încasărilor in valuta convertibila pentru plata serviciului datoriei,

ceea ce are ca principala consecinţa diminuarea investiţilor.

Analiza atenta a economiei romaneşti in anii parcurşi după decembrie 1989 scoate

in evidenta faptul ca perioada de tranziţie este departe de a fi încheiata, economia

85

confruntându-se in continuare cu disfuncţionalitati grave determinate de o serie de

probleme care isi aşteaptă rezolvarea.

Orice economie, oricât ar fi de dezvoltata, se restructurează continuu, adaptându-se

la noile realitati si condiţii ale pieţei, important este insa cum se face aceasta restructurare

si cat de eficient este acest proces din punct de vedere economic, social si ecologic.

Relansarea producţiei industriale si agricole, a serviciilor este hotărâtoare pentru succesul

economiei romaneşti pe calea reformei.

Aceasta este singura cale de refacere a echilibrelor si proporţiilor fundamentale din

economie, fara de care este de neconceput apropierea intrării României in structurile

europene. Inflaţia ridicata si procesele inflaţioniste necontrolate si imprevizibile constituie

un obstacol major in atragerea investitorilor străini care pot contribui, in anumite condiţii,

la relansarea economiei romaneşti.

De asemenea, se poate afirma ca este limitat sistemul de creditare utilizat in prezent

de băncile comerciale din România si se propune, pe baza studierii experienţei din tarile

europene dezvoltate, perfecţionarea sistemului de creditare prin introducerea unor noi

categorii de credite pentru persoanele juridice, dar si pentru populaţie (scontul si

operaţiunile asimilate, factoringul), cat si introducerea unor instrumente tehnice

imbunatatite privind fluxul de lichiditati.

Creşterea valorii băncii si implicit a câştigurilor aferente investiţiei acţionarilor,

precum si a valorii adăugate pentru clienţi pe seama creşterii calităţii prestaţiilor Grupului

B.C.R. imbunatatirea productivităţii, reflectata in imbunatatirea raportului cost/venituri si

angajarea prudenta a resurselor financiare ale băncii prin gestionarea adecvata a riscurilor

specifice, reprezintă pilonii de baza pe care este construita strategia de dezvoltare a băncii

pentru perioada 2004 -2005.

Având in vedere estimările cu privire la evoluţia mediului de afaceri intern, rezultate

din planul de acţiune pentru anii 2004-2005 al Guvernului României, ale cărui obiective si

politici economice sunt orientate către restructurarea si dezvoltarea sectorului real,

obiectivul strategic pentru anul 2005 consta in consolidarea poziţiei pe piaţa a Grupului

BCR ca furnizor de servicii financiare integrate, contribuind astfel la creşterea economica

si modernizarea României in perioada de tranziţie ai de accedere la Uniunea Europeana.

In anul 2005 banca a optat pentru realizarea unei structuri echilibrate a

plasamentelor, in cadrul cărora prioritara a rămas angajarea resurselor de finanţare in

credite acordate agenţilor economici si populaţiei. A continuat astfel dezvoltarea activităţii

de corporate banking ca activitate nucleu a Grupului, punând accent pe finanţările

complexe structurate pe proiecte si serviciile de investment banking.

86

Corporate banking va fi pentru managementul băncii principalul segment de piaţa

asupra căruia isi va focaliza atenţia, astfel ca BCR sa contribuie prin performantele sale la

crearea de valoare adăugata, la modernizarea sectorului financiar si la menţinerea

proceselor de restructurare din economie .corespunzător imbunatatirii calităţii portofoliului

si gradului de provizionare, in continuare, banca isi va intensifica acţiunile de recuperare a

creanţelor scoase in afara bilanţului si prevenirea scoaterii in afara bilanţului a unor noi

creanţe.

Principalele obiective propuse de banca prin strategia de dezvoltare pe anii 2002-

2005 sunt :

o mai buna orientare către client a activităţii de corporate banking ;

creşterea volumului de credite si imbunatatirea calităţii portofoliului ;

lărgirea ofertei de produse si servicii, inclusiv prin integrarea ofertei bancare cu cea

a subsidiarelor financiare, concomitent cu gestionarea eficienta a riscului de credit

pe care banca si-l asuma in activităţile de finanţare corporativa, care reprezintă cea

mai dinamica si emergenta categorie de riscuri bancare.

Pentru realizarea acestor obiective se va urmări aplicarea cu rigurozitate a normelor de

creditare, respectarea principiilor băncii care guvernează activitatea de creditare :

creşterea valorii băncii bazata pe majorarea volumului de active si îndeosebi a

creditelor a căror pondere in totalul activelor este prevăzuta sa crească de la cca.

41% in 2004, la cca. 45% in anul 2005 pana la 47.1% in 2006

menţinerea si consolidarea poziţiei de lider pe piaţa bancara si cea de principal

finanţator al economiei reale

creşterea ponderii creditelor pentru investiţii in totalul creditelor acordate in

economia reala, in special prin atragerea de linii de finanţare externa pe termen de

3-5 ani ;

respectarea masurilor prudenţiale impuse de autoritatea naţionala de reglementare

si de normele proprii ;

creşterea mai accentuata a veniturilor din comisioane in condiţiile continuării

reducerii dobânzilor in corelaţie cu rata inflaţiei, care va trebui compensata printr-o

creştere mai mare a afacerilor băncii in sfera creditului ;

profitul din dobânzi si comisioane trebuie sa justifice expunerea la riscul asumat

prin acordarea creditului

cuantificare riscurilor

dispersia riscului prin evitarea concentrării pe client,sector, zone geografice.

Orientarea creditelor către toate domeniile de activitate cu accent pe susţinerea

87

activităţilor industriale cu potenţial ridicat de dezvoltare si care au asigurate

contracte la termen ;

acordarea cu prioritate de credite pe obiect, prin reducerea celor globale de

exploatare

monitorizarea permanenta a portofoliului de credite aprobate, a structurii si calităţii

acestuia, evidenţiindu-se creditele restante îndeosebi a celor cu vechime de peste 30

de zile, identificarea posibilităţilor de recuperare si constituirea unui nivel ridicat de

provizioane de risc de credit.

Având in vedere ca dezvoltarea pe scara larga a construcţiilor de locuinţe este un

obiectiv social al Guvernului si ca lansarea creditului ipotecar a luat amploare, BCR si-a

propus sa acorde o atenţie deosebita satisfacerii necesitaţilor si aşteptărilor clienţilor săi ale

căror solicitări se situează in domeniul construcţiilor in general si al construcţiei de

locuinţe in special. In acest scop s-au intensificat acţiunile de promovare a creditelor cu

aceasta destinaţie :

a creditelor promotori in lei, pentru clienţii băncii persoane juridice cu activitate in

domeniul constuctiilor de locuinţe

a creditelor ipotecare in lei si valuta pentru persoane fizice in vederea construirii,

cumpărării, reabilitării de locuinţe.

Dezvoltarea si extinderea unor produse de credit complexe – sindicalizări, finanţări

structurate destinate clienţilor importanţi ai băncii sau unor corporaţii si utilizarea pe scara

larga a creditului de scont, a creditului pentru activitatea de leasing, precum si a creditului

pentru cumpărare de active de la unităţile supuse privatizării. In acest sens se impune

extinderea noului mod de abordare a agenţilor economici strategici adoptat de BCR prin

punerea la dispoziţia acestora a unui pachet integrat de produse si servicii, adaptat

specificului activităţii fiecăruia, cum ar fi oferta de servicii de cash management, prin care

banca asigura clienţilor săi colectarea încasărilor, transportul banilor, concentrarea

fondurilor intr-un cont colector, transferul interne si externe, credite overdraft, plasamente

pe piaţa monetara, carduri.

Este necesara implicarea mai accentuata in derularea împrumuturilor pe proiecte de

structurare, acordate de organisme financiare internaţionale ( BERD, PHARE, Uniunea

Europeana, FIDA,IFC ).

Alte obiective si direcţii de acţiune ale activităţii de finanţare corporativa sunt:

restricţionarea acordării de noi credite clienţilor cu un rating care se încadrează in

categoria „substandard”, clienţilor cu o situaţie economico - financiara

88

necorespunzătoare, generatoare de pierderi, precum si celor înregistraţi la Centrala

Incidentelor de Plaţi;

la revizuirea creditelor globale de exploatare, liniilor de credite in lei si valuta,

precum si a creditelor de trezorerie pentru produse cu ciclu lung de fabricaţie in lei

si valuta, se va urmări respectarea cu stricteţe a destinaţiei creditelor, serviciul

datoriei, ratingul creditelor, rulajul încasărilor si platile derulate pe seama creditului

respectiv, iar in situaţia in care rezulta ca nu mai sunt îndeplinite aceste condiţii, se

va sista creditarea si se va proceda la recuperarea creanţelor, potrivit legii;

pentru a evita înregistrarea de credite si dobânzi restante fata de banca se vor aplica

cu fermitate următoarele masuri:

- creşterea exigentei in procesul de analiza a solicitărilor si de aprobare a creditelor

prin restricţionarea pana la anulare a accesului la credite al clienţilor cu o situaţie

necorespunzătoare, generatoare de pierderi;

- diminuarea expunerii fata de clienţii cu un serviciu al datoriei fata de banca mai

mare de 30 zile;

- acţiuni operative de executare amiabila si/sau silita in cazurile in care situaţiile de

fapt obliga la aceasta.

Pentru clienţii mari, alţii decât cei strategici, conducerile unitatilor bancare vor trebui

sa aibă in vedere consolidarea relaţiilor existente si dezvoltarea acestora in planul mai

multor activitatea, in scopul creşterii volumului anual al rulajului realizat prin BCR. Banca

trebuie sa-si intareasca prezenta pe toate pieţele locale care oferă oportunitati de afaceri

viabile si in care scop va face eforturi pentru stabilizarea clienţilor importanţi intr-o

anumita zona teritoriala. In acest sens se va promova pe langa credite si oferta standard de

produse si servicii, asigurând accesul facil al acestora la întreaga gama de produse si

servicii disponibile, inclusiv prin proiectarea de pachete de produse complementare care sa

conducă la creşterea vânzărilor realizate pe client.

BIBLIOGRAFIE

1. Cezar Basno, Nicolae Dardac, Constantin Floricel – „Moneda, credit, bănci”, Ed.

Didactica si Pedagogica, Bucureşti, 2002;

89

2. Cezar Basno, Nicolae Dardac – „Produse, costuri si performante bancare”, Ed.

Economica, Bucureşti, 2000;

3. C.Kiriţescu – Moneda, mică enciclopedie. Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică,

Bucureşti 1992

4. Constantin N. Ciotei – Finanţe Publice, Finanţele Întreprinderi, Monedă – Credit;

Bucureşti, 2000

5. Cristi Marcel Spulbăr – “Managementul bancar”, Ed. Sitech. Craiova 2003

6. Ionel Mihail Cetateanu – „B.C.R. la al X- lea an de existenta”, Anale BCR, Seria a

V- a, Ed. Sega Internaţional, 2000;

7. Norme metodologice privind activitatea de creditare, Nr. 1/2000, emise de

B.C.R.

*** www.capital.ro;

*** www.grbcr.ro;

*** www.piatafinanciara.ro;

*** www.tribunaec.ro;

*** www.bnr.ro;

90

91