contratación inmobiliaria

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Contratacin inmobiliaria. CONTRATACION INMOBILIARIA TIEMPO COMPARTIDO Ley 24.240 reformada Ley 26.361 Elizabeth Schmieloz 01/10/12. Definicin de Compraventa Civil. - PowerPoint PPT Presentation

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  • Contratacin inmobiliariaCONTRATACION INMOBILIARIA

    TIEMPO COMPARTIDO

    Ley 24.240 reformada Ley 26.361 Elizabeth Schmieloz 01/10/12

  • Definicin de Compraventa CivilHay compraventa cuando una de las partes, llamada vendedora, se obliga a conferir o transmitir el dominio o condominio sobre una cosa, y la otra parte llamada compradora, se obliga a pagar un precio cierto en dinero.

  • . Cuando un contrato de Compraventa ser un contrato de Consumo?

    Cuando se verifiquen los presupuestos que la norma establece para considerarlo tal:

    Delimitacin subjetivaDelimitacin objetiva

  • Artculo 1. Objeto. Consumidor. Equiparacin (texto segn Ley 26.361). La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendindose por tal a toda persona fsica o jurdica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisicin de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de una relacin de consumo, como consecuencia o en ocasin de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier manera est expuesto a una relacin de consumoArtculo 1. Objeto (texto original Ley 24.240). La presente ley tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios. Se consideran consumidores o usuarios, las personas fsicas o jurdicas que contratan a ttulo oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social:a) La adquisicin o locacin de cosas muebles;b) La prestacin de servicios;c) La adquisicin de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pblica y dirigida a persona indeterminadas.mbito de aplicacin de la LDC antes y despus de la reforma

  • CONSUMIDOREl comprador es un consumidor, esto es que debe ser una persona fsica o jurdica, que adquiere o utiliza productos o servicios como destinatario final en beneficio propio o de su grupo familiar. El mbito de aplicacin abarca adems a quienes sin ser parte de la relacin de consumo, como consecuencia o en ocasin de ella adquiere o utiliza servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar. Puede incluso permitir abarcar consumos no especficamente contractuales, sino estar expuesto a una relacin de consumo, como ya se dijo, por ejemplo la oferta de bienes.-Lo relevante es el destino final del acto de consumo que separa claramente de otros supuestos, referidos de manera especial a la intermediacin industrial o comercial.-

  • Articulo 2 reformado Es la persona fsica o jurdica de naturaleza pblica o privada que desarrolla de manera profesional, an ocasionalmente las actividades de: produccin, importacin, distribucin comercializacin montaje, creacin, construccin, transformacin y concesin de marca,

    De bienes y servicios destinados a consumidores o usuarios.-

    ha suprimido la referencia expresa a las cosas usadas que estaban fuera del mbito de aplicacin de la ley en la versin original

  • ART. 1 TEXTO ORIGINALArt. 1 texto original:Objeto:La presente ley tiene por objeto la defensa de los consumidores o usuarios. Se consideran consumidores o usuarios las personas fsicas o jurdicas que contratan a titulo oneroso para su consumo final o beneficio propio o de su grupo familiar o social:La adquisicin o locacin de cosas muebles;-La prestacin de servicios;La adquisicin de inmuebles nuevos destinados a vivienda , incluso los lotes de terreno adquiridos con el mismo fin, cuando la oferta sea pblica y dirigida a personas indeterminadas.-

  • La nueva redaccin del art. 1 se presenta y dispone lo siguiente:La presente ley tiene por objeto la defensa del consumidor o usuario, entendindose por tal a toda persona fsica o jurdica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisicin de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados o figuras afines. Se considera asimismo consumidor.

  • Delimitacin objetivaSe equipararon las adquisiciones a ttulo oneroso y gratuito.-Se derog el listado de las relaciones a que la ley es aplicable optndose por una expresin general que se refiere a la adquisicin de BIENES Y SERVICIOSSe suprimi la parte del art. 2 de la ley original que exclua la adquisicin de cosas usadas.-

  • La compraventa inmobiliaria en la Ley 24.240 antes de la reformaEn virtud del art. 1, solo comprenda : La adquisicin de inmuebles nuevos destinados a vivienda, incluso lotes de terreno adquiridos con el mismo fin. - En la medida que se haga oferta pblica dirigida a personas indeterminadas.- Decreto Reglamentario 1798/94: Se entiende por nuevo el inmueble a construirse, en construccin o que nunca haya sido ocupado.-

  • Actual mbito de aplicacin en materia inmobiliariaLa ampliacin de la cobertura de derecho protectorio en la nueva redaccin del art. 1 ya no requiere que los inmuebles se destinen a vivienda, que se adquieran a ttulo oneroso, que sean nuevos, ni que haya mediado oferta pblica dirigida a persona indeterminada.Con la latitud actual de la norma queda allanando el camino a la aplicacin de la ley de defensa al consumidor a las adquisiciones inmobiliarias realizadas por otros vehculos jurdicos distintos de la compraventa tales como el fideicomiso y el leasing, boleto de compraventa, e incluso a la locacin de inmuebles

  • . REPASO DE LA EVOLUCION JURISPRUDENCIAL EN MATERIA INMOBILIARIA, HASTA LA REFORMA DE LA LEY 26.361 (2008):

  • Es necesario diferenciar dos aspectos:El primero, se refiere al alcance de la aplicacin de la LDC, como microsistema de tutela, a situaciones que en materia inmobiliaria estaban expresamente contempladas, como objeto de tutela entre los indicados por el art. 1: Adquisicin inmuebles nuevos con destino a vivienda. El segundo se refiere a la tendencia de la doctrina y jurisprudencia de aplicar la LDC, an a situaciones objetivamente no contempladas por la LDC: Ej. Contrato tiempo compartido

  • Fallo: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala I (CNCiv)(SalaI) ~ 2003/07/18 ~ Sanz, Sonia M. c. Del Plata Propiedades S.A. y otroLA LEY2003-E,737En autos se analiz un planteo de responsabilidad por vicios redhibitorios surgidos en el marco de una compraventa inmobiliaria. En primera instancia se hizo lugar a la demanda de la parte actora. Apelada la sentencia, la sala C de la Cmara Nacional Civil decidi la revocacin del pronunciamiento admitiendo la defensa de prescripcin de acuerdo al plazo de tres meses establecido por el art. 4041 del Cd. Civil.

  • .Los fundamentos del fallo sostienen con precisas referencias normativas y doctrinales en que el plazo de tres aos para la prescripcin de las acciones contemplado por la ley 24.240 no resultaba aplicable al caso bajo anlisis, resaltando el carcter excepcional con que la ley 24.240 se aplica a las adquisiciones de inmuebles, sosteniendo adems que las soluciones de la ley toman en cuenta principalmente la compraventa de muebles, lo que deriva en una falta de operatividad de sus preceptos para el contrato de compraventa inmobiliaria. En suma, la accin por vicios redhibitorios intentada no era emergente de la propia ley 24.240, siendo entonces aplicable el plazo de prescripcin de 3 meses establecido por el art. 4041 del Cd. Civil y no el de 3 aos previsto en el art. 50 de la ley de defensa del consumidor.

  • .La Corte Suprema de Justicia de la Nacin en fecha 19/09/2002 dej sin efecto la sentencia de alzada, disponiendo que por intermedio de quien corresponda se emita nuevo pronunciamiento. En el dictamen del Procurador General -al que remite el decisorio de la Corte- se valor, en sntesis, la falta de consideracin de la aplicacin al caso de la ley 24.240 (Adla, LIII-D, 4125) y del plazo de prescripcin de tres aos establecido por el art. 50 de mismo cuerpo legal.

  • Publicado en: LLPatagonia2008 (diciembre),544Fallo: Cmara de Apelaciones en lo Civil del Neuqun, sala II (CCivNeuquen)(SalaII) CCiv., Neuqun, sala II ~ 2008/08/12 ~ Jofre, Jorge Amando c. COMASA S.A. y otro El seor Jofre y su cnyuge suscribieron un boleto de compraventa de una unidad funcional (inmueble) con la firma Comasa S.A., contando con la financiacin del Banco Hipotecario S.A. Con fecha 20/10/98 tomaron posesin del inmueble y en el acta labrada al efecto la propia empresa Comasa S.A. constructora deja constancia de la "inexistencia de condiciones de habitabilidad del inmueble, pues all autoriza al actor a iniciar tareas de decoracin-pintura y a solicitar la instalacin de los correspondientes medidores de gas, luz y agua".

  • .Al poco tiempo notaron defectos de construccin por lo cual remitieron carta documento, con fecha 2/3/99, reclamando "la reparacin de distintos aspectos inherentes al bien formalizando as distintos reclamos que hasta entonces se haban canalizado por intermedio del ingeniero Staicos de la empresa". Ante la falta de satisfaccin del pedido, con fecha 20/12/00 se presenta una denuncia por ante la Secretara de Industria y Comercio de la provincia de Neuqun en los trminos de la ley 24.240, no informndose de su resultado

  • .Con fecha 6 de diciembre de 2002 el seor Jofr promueve demanda en contra de la empresa Comasa S.A. y el Banco Hipotecario S.A. con fundamentos en los vicios redhibitorios del inmueble por la cual pretende obtener la "reduccin del precio oblado (quanti minoris) y, en subsidio, accin de cumplimiento reparacin de lo construido incorrectame