contracte civile

19
 Contractul de închiriere

Upload: drimba-andrei

Post on 14-Jul-2015

84 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 1/19

Contractul de închiriere

Page 2: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 2/19

Definitia contractului deinchiriere a locuintei. Caractere juridice.Inchirierea de locuinte este un contractprin care o persoana, numita locator, seobliga sa asigure unei alte persoane,numita chirias (sau locatar), folosintatemporara, totala sau partiala, a uneilocuinte, in schimbul unei sume de baninumita chirie.

Ca si locatiunea, inchirierea este uncontract sinalagmatic (bilateral), cu titluoneros, comutativ, consensual, cuexecutare succesiva, care transmitedreptul de folosinta temporara a locuintei.

Rezulta ca inchirierea sedeosebeste de locatiunea de drept comunprin obiectul ei specific: locuinta. Astfelfiind, inchirierea de locuinte nu poate ficalificata un contract special distinct, ci

numai ca o varietate a contractului delocatiune de drept comun. In consecinta,contractului de inchiriere ii sunt aplicabiledispozitiile dreptului comun referitoare lalocatiune, in masura in care legislatialocativa nu prevede norme speciale (art.72din Legea locuintei nr.114/1996).

Page 3: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 3/19

Reglementare. Principalul act normativ in materia inchirierii locuintelor esteLegea locuintei nr.114/1996, prin care s-a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare:

Legea nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor

dintre proprietar si chiriasi, HCM nr.860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor

din Legea nr.114/ 1996 (art.73). Continua insa sa fie aplicabile dispozitiile prevazute prin

legi speciale, potrivit carora partea contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de

drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative si a celor conexe acestora)decat cele prevazute de L.nr.114/1996 (art.71). In completarea legislatiei locative se

aplica dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune (art.72).

Page 4: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 4/19

Domeniu de aplicare. Dispozitiile Legii nr.114/1996

sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect

o locuinta - definita de lege ca "o constructie alcatuita din una

sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si

utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei

peroane sau familiei" (art.2. lit.a) - inclusiv curtea si gradina

inchiriata o data cu suprafata locativa (art.21 lit.c.).

Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul

are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau

garajul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea

autovehiculului ori in alt scop (se aplica dreptul comun).Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei

case de vacanta, definita de lege ca "locuinta ocupata temporar,

ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii (art.2

lit.h). Fiind destinata ocupsrii temporare de scurta durata, in

scop de odihna si recreere, iar nu "locuirii" cu caracter de

continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel,

dispozitiile Legii nr.114/1996 vizeaza numai inchirierea de

"locuinte", nu si de case de vacanta.Legislatia locativa este inaplicabila, evident, in cazul

suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta

pentru care exista o reglementare speciala. Astfel, potrivit Legii

nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca

regii autonome si societati comerciale, HG nr.1228/1990 pentru

aprobarea Metodologiei concesionarii, inchirierii si locatiei

gestiunii (abrogata partial si inlocuita prin Legea nr.219/1998

privind regimul concesiunilor) si HG nr.140/1991 (republicata) .

Page 5: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 5/19

Metodologia atribuirii in locatia gestiunii sau inchirierea unor

subunitati prin licitatie directa, inchirierea suprafetelor locative vizate de

aceste acte normative (suprafete locative cu destinatie comerciala,

industriala, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispozitiilorLegii nr.114/ 1996, ci pe criterii comerciale, de regula, prin licitatie, in

conformitate cu aceste reglementari. Au ramas insa in vigoare

contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu alta destinatie

decat aceea de locuinta folosite de catre asezaminte social-culturale si

de invatamant, de partide politice, sindicate si alte organizatii

neguvernamentale, aflate in curs de executare, precum si contractele de

inchiriere avand ca obiect garaje proprietate de stat; toate acestecontracte s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-3 din

Legea nr. 17/1994), iar apoi pe o perioada de inca 5 sau 3 ani, dupa caz

(potrivit art. 1-8 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestor termene

(aprilie 2002, respectiv 2004), in lipsa unor noi prorogari legale, va putea

opera tacita relocatiune potrivit dispozitiilor Codului civil (art.1437-

1438), cu efecte pe timp nedeterminat si cu posibilitatea denuntarii

unilaterale de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii

termenului de preaviz (art.1436alin.2 C.civ.).

Iar locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat

aceea de locuinta apartinand persoanelor fizice sau societatilor

comerciale cu capital particular, care nu intra sub incidenta

reglementarilor speciale, sunt supuse dreptului comun (art. 1410 si urm.

C.civ.).

Page 6: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 6/19

Scurte consideratii de drept comparat. Fara a intra in amanunte, mentionam ca interventiilegislative speciale referitoare la folosinta locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie delocatiune - intalnim si in legislatia altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat flindprotectia chiriasilor prin norme imperative, considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur sisimplu la voia economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special, stabilitatea dreptuluide folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai ales asupramaririi ei.

 Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privindfolosinta locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:      sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirarea termenului prevazut in

contract, consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a contractului (droit aurenouvellement automatique du bail), de a fi mentinut in folosinta (droit au mamtien dans leslieux), cu conditia respectarii obligatiilor contractuale, proprietarul avand dreptul de a reluafolosinta (droit de reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii lui sau ai sotuluiau nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia locatarului o alta locuinta in stare bunade locuire si care corespunde necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul,profesionale si posibilitafilor sale;

      chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in functie deevolutia preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.

In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica reinnoirea dupaexpirarea termenului stipulat decat daca are nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii familiei saua persoanelor care locuiesc impreuna cu ei. Ca o consecinta a duratei "infinite" a contractului, chiria(stabilita initial prin libera intelegere dintre parti), poate fi revizuita periodic, dar sub control statal,consiliile locale fiind obligate sa publice asa-numitele "tabele de chirie" (Mietspiegel) care reprezintaun fel de indexare maxima .In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de inchiriere inceteaza la termenul prevazutde parti, daca nu a intervenit reinnoirea expresa sau tacita a contractului. Dar chiar si in aceasta tara,instanta poate prelungi (chiar repetat) termenul locatiunii la cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea

greutati pentru el sau familia sa, afara numai daca proprietarul are nevoie de locuinta pentru el saurudele sale apropiate (inclusiv afini)

Page 7: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 7/19

Evident, contractul de inchiriere poate fi incheiat, in calitate de locatar, si de mai multe

persoane (de exemplu, soti, frati, concubini etc.), caz in care ele devin cotitulare ale contractului delocatiune si raspund de executarea obligatiilor locative potrivit regulilor care guverneaza obligatiile

cu pluralitate de subiecte, si anume: in principiu, obligatiile (de exemplu, de plata a chiriei, a

despagubirilor datorate pentru deteriorarea locuintei etc.) sunt conjuncte (divizibile), afara numai

daca in contract s-a prevazut solidaritatea intre debitori (art. 1039 si urm. din C.civ.) sau

indivizibilitatea (art. 1058 C.civ.) ori este vorba de obligatii care au un obiect indivizibil (art. 1057

C.civ.,de exemplu, obligatia efectuarii reparatiilor locative, folosirea locuintei potrivit destinatiei etc.).

Page 8: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 8/19

Precizam insa, ca dreptul locativ se dobandeste

nu numai de catre titularul (titularii) contractului, dar si de

catre alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa

locuiasca impreuna cu titularul (art.21 lit.k) in baza unui

drept de folosinta derivat din dreptul titularului contractului

de inchiriere. Mai mult decat atat, legea prevede in favoarea

acestor persoane si beneficiul continuarii raportului de

locatiune chiar si in lipsa titularului. Astfel, dupa cum vom

vedea, in cazul parasirii definitive a locuintei sau a decesului

titularului, sotul (sotia) si descendentii sau ascendentii care

au locuit impreuna cu titularul, precum si alte persoane

inscrise in contract, daca au locuit cu titularul cel putin un

an, pot continua raporturile de locatiune (art.27 din Legea

nr.114/1996 si art. 12 din OUG nr.40/1999). Fiind vorba de

"continuarea" inchirierii, efectele se vor produce inconditiile si pe perioada prevazute in contract (cu drept de

reinnoire a contractului potrivit legii).

Page 9: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 9/19

Forma contractului de inchiriereCaracterul consensual al contractului. Inchirierealocuintelor se face "prin contract scris, care se vainregistra la organele fiscale teritoriale..." in maximum15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului(locatorului; art.21 din Legea nr.l14/1996, art.6 dinLegea nr.181/1997 si art.37 din Normele metodologice).Intrucat cerinta formei scrise si inregistrarea laorganele financiare nu este prevazuta pentru

 validitatea actului (sub sanctiunea nulitatii absolute),trebuie sa ajungem la concluzia ca formalitatile suntnecesare numai ad probationem.

  Avand in vedere dispozitia citata -coroborata cu regulile din dreptul comun (art. 1197-1198 si 1416-1417 C.civ.), - consideram ca in lipsa probeiscrise si daca nu s-a inceput executarea contractului(verbal incheiat), dovada cu martori nu poate fi

admisa. In schimb, daca contractul este in curs deexecutare, nu excludem posibilitatea dovedirii cumartori sau prezumtii daca exista un inceput dedovada scrisa (de exemplu, chitante de plata a chiriei)ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fostcu neputinta. Daca contractul incheiat verbal este incurs de executare si, in lipsa de chitanta, exista

neintelegeri cu privire la chirie, ea urmeaza sa fiestabilita prin expertiza (art. 1417 C.civ.).

Page 10: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 10/19

Obiectul contractului de inchiriere

Locuinta inchiriata.

 Asa cum am precizat, dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai dacalucrul inchiriat este o locuinta (camere de locuit, dependinte si alte dotari folosite in

exclusivitate sau in comun), inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza o datacu suprafata locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna (art.21 lit.b si c).Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, cu inventarul corespunzator, trebuie sa fieprevazute in contract, precizandu-se conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partileaflate in coproprietate (proprietatea indiviza a locatorului cu alte persoane - art.21 lit.h si j).Chiria.

Contractul de inchiriere fiind un contract sinalagmatic si cu titlu oneros, partiletrebuie sa determine cuantumul chiriei lunare (evaluarea in bani a chiriei platite in natura),

regulile de modificare a acesteia si modul de plata (art.21 lit.d si L. nr. 181/1997 art6). Dacafolosinta locuintei se transmite cu titlu gratuit sau chiria a fost prevazuta in mod fictiv orieste derizorie, contractul nu mai este de inchiriere ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite.In ceea ce priveste determinarea cuantumului chiriei, dispozitiile legii sunt cat se poate deconfuze. Astfel, potrivit art.31, "chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile deadministrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperareainvestitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un

profit supus negocierii intre parti".Nu se intelege insa, ce inseamna - intr-o terminologie legala - notiunea de "chirie practicata",denumita in alte articole (art.44 alin.2, art.46), "valoarea nominala a chiriei"? Pe de altaparte, textul citat face referire la unele criterii obiective de calcul al chiriei, la care se adaugainsa si un "profit negociat" astfel incat - fara a defalca pe elemente componente - partile vornegocia, in realitate, cuantumul total al chiriei. Aceasta idee pare sa fie avuta in vedere siprin referirea legii "la inchirierea unei locuinte in conditiile pietei" (art.2 lit.c). Prin urmarechiria se stabileste prin liberul acord dintre partile contractante, cu exceptia locuintelor

pentru care prin lege speciala se stabileste nivelul maxim al chiriei, diferentiat pe categorii delocalitati si pe zone (art.32).

Page 11: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 11/19

In acest sens, prin OUG nr.40/1999, pentru locuintele care apartin domeniului public sau privat al statului ori al

unitatilor administrative ale acestuia, precum si pentru locuintele, locuintele de serviciu si caminele pentru salariati ale societatilor

comerciale, companiilor si societatilor nationale si regiilor autonome, chiria se stabileste potrivit unui tarif de baza lunar (de exemplu,

pentru suprafata locuibila, un tarif de 2.000 lei/mp), prin aplicarea unui coeficient (de 3,5-0,5) diferentiat pe categorii de localitati si pe

zone (deci pentru suprafata locuibila - camere de locuit, inclusiv holurile si camerele de trecere - intre 7.000-1.000 lei/mp). Pentru

camerele situate la subsol, demisol sau in mansarde aflate direct sub acoperis, pentru locuintele lipsite de instalatii de apa, canal,

electricitate sau construite din materiale de constructii inferioare, tariful de baza se reduce cu procentele prevazute de lege. In cazul

familiilor cu un venit mediu net lunar pe membru de familie care nu depaseste salariul mediu net lunar pe economic, chiria nu poate

depasi, in cazul acestor locuinte, 25 % din venitul net lunar pe familie (art.31 din OUG nr.40/1999). De exemplu, in cazul unei familii

compusa din soti si 2 copii, care realizeaza un venit net lunar pe familie de 2 milioane lei, chiria nu poate depasi 500.000 lei pe luna.

Modul de calcul al chiriei potrivit art.26-31 din OUG nr.40/1999, nu este aplicabil in cazul locuintelor proprietate

particulara a persoanelor fizice si juridice redobandite de fostii proprietari sau de mostenitorii acestora in conditiile Legii nr. 112/1995

sau ai caror proprietari au fost recunoscuti de justitie (revendicate) ori care au devenit proprietate particulara o data cu privatizarea

societatilor comcrciale care le detineau in proprietate si pentru care a operat prelungirea contractelor de inchiriere (prorogarea legala)

in conditiile art.2-7 din OUG nr.40/1999. Pentru aceste locuinte chiria se stabileste prin negociere intre proprietar si chirias cu ocazia

incheierii noului contract de inchiriere, nivelul maxim al chiriei neputand depasi 25 % din venitul net lunar pe familie, daca venitul

mediu net lunar pe membru de familie este mai mic decat salariul mediu net lunar pe economie (art.32). In acest din urma caz, daca

chiria este mai mica decat cea calculata pentru locuintele proprietate de stat, proprietarul va fi scutit de impozitul pe cladiri si teren,

pe durata contractului de inchiriere respectiv (art.34). Daca negocierea intre parti nu da rezultate (proprietarul pretinde o chirie prea

mare pentru a evita reinnoirea contractului de inchiriere si limitarea chiriei la 25 % din venitul net lunar al familiei nu este aplicabila),

neintelegerea cu privire la cuantumul chiriei se solutioneaza de catre judecatoria in a carei raza este situata locuinta.

In cazul contractelor de inchiriere incheiate pentru o perioada mai mare de 1 an, proprietarul poate cere marirea chiriei

(daca nu s-a prevazut contrariul in contract), motivata de efectuarea unor lucrari de reparatii sau consolidari ale locuintei sau cladirii

ori de cresterea venitului mediu net lunar pe membru de familie peste nivelul salariului mediu net lunar pe economie. Revizuirea

chiriei in raport cu variatiile indicelui de inflatie anual poate avea loc in conditiile stabilite in contract (art.35-36 din OUG nr.40/1999).Precizam ca aceste dispozitii referitoare la modificarea chiriei in cursul executarii contractului vizeaza numai locuintele proprietate

particulara pentru care chiria se stabileste prin acordul partilor. In cazul locuintelor pentru care chiria se stabileste potrivit tarifului

legal (art.26-31) actualizarea chiriei in functie de rata anuala a inflatiei se dispune prin hotarare a guvernului (art.27 alin.2 din OUG

In sfarsit, legea prevede ca, la incheierea contractului, partile pot conveni asupra constituirii unui depozit de garantie.

pentru executarea obligatiilor locative ale chiriasului, suma stabilita neputand depasi chiria aferenta pentru 3 luni la nivelul anului

respectiv si care se depune in contul proprietarului la banca indicata de acesta, restituindu-se chiriasului dupa maximum 3 luni de la

incetarea raporturilor de locatiune, daca nu are datorii izvorand din aceste raporturi (art.37-41 din OUG nr.40/1999).

Page 12: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 12/19

Termenul inchirierii.

Dreptul la reinnoirea contractului si dreptul de preemptiune al chiriasului.

1. Termenul stabilit prin vointa partilor.

Potrivit legii, contractul "va cuprinde... data intrarii in vigoare si durata" (art.21 lit.i). Rezulta ca

termenul pentru care se face inchirierea este lasat la aprecierea partilor. Spre deosebire de unele

legislatii straine care prevad o durata minimala pentru inchirierile de locuinte, Legea nr.114/1996 nu

stabileste nici o limita (minima sau maxima). Evident, potrivit dreptului comun, locatiunea nu poate

fi perpetua, vesnica, ci se incheie pe o perioada determinata (art.38 din Normele metodologice).Daca contractul s-a incheiat pe o durata determinata, va produce efecte pana la expirarea

termenului, daca nu intervine prelungirea legala sau reinnoirea de drept a contractului si cu rezerva

schimbului obligatoriu.

Page 13: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 13/19

2. Prorogari legale.

Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosinta,legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogari legale, prelungind

efectele contractelor de inchiriere, daca chiriasul nu a pierdut

dreptul de folosinta pentru alte cauze legale decat expirarea

termenului (de exemplu, pentru nerespectarea obligatiilor

contractuale).

In acest sens, mentionam ca, potrivit Legii nr. 17/1994, contractele

de inchiriere, indiferent de proprietarul suprafetei locative (precumsi de cele folosite de asezamintele social-culturale si de invatarnant,

de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale),

aflate in curs de executare (suprafata fiind ocupata de chiriasi) la

data intrarii in vigoare a legii (18 aprilie 1994) au fost prelungite de

drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-2 si 5). Nu au beneficiat de

prorogarea legala (reinnoirea) contractelor de inchiriere, chiriasii

care au schimbat in mod abuziv destinatia spatiului inchiriat (deexemplu, in spatiu comercial). In acest din urma caz proprietarul-

locator putea cere prin justice rezilierea contractului si evacuarea

chiriasului (art.6 din Legea nr. 17/1994).

Page 14: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 14/19

3. Dreptul chiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere.Potrivit art. 13 din Legea nr.114/1996 "in cazul in care partile nuconvin asupra reinnoirii contractului de inchiriere, chiriasuleste obligat sa paraseasca locuinta la expirarea termenuluicontractual". In lumina acestei dispozitii, si cu conditia ca,pentru contractele in cauza sa nu fi operat prorogarea legala

(cum au fost "contractele de inchiriere incheiate de chiriasi cuproprietari particulari dupa 1 ianuarie 1990" - art.5 din Legeanr.17/1994), la expirarea termenului prevazut in contractinceteaza dreptul de folosinta al chiriasului, instanta urmandsa dispuna evacuarea lui, neconditionat de atribuirea unei altelocuinte. Potrivit textului citat, reinnoirea contractului puteainterveni numai prin conventia partilor, intelegerea lor inacest sens putand fi expresa, dar - potrivit dreptului comun in

materie (art.1436-1438 si 1452 C.civ.) - si tacita, rezultand dinfolosinta locuintei de catre chirias, daca locatorul nu s-a opuscontinuarii raporturilor de locatiune prin anuntareaconcediului inainte de expirarea termenului contractual saudaca relocatiunea tacita nu a fost exclusa printr-o clauzaexpresa din contractul initial. Numai ca aceasta relocatiunepotrivit dreptului comun opereaza pe durata nedeterminata si,ca atare, locatorul (oricare dintre parti) poate denunta

unilateral contractul, cu singura conditie a respectariitermenului de preaviz (art.1436 alin.2 C.civ.). Practic, dupaexpirarea termenului contractual, locatorul avea dreptul sapuna capat raporturilor de inchiriere oricand si neconditionat,cerand evacuarea chiriasului. Evident, o asemeneareglementare a problemei in cauza nu putea rezista la infinit,astfel incat - prin OUG nr.40/1999 - dupa modelul legislatiilordin tarile cu veche traditie democratica s-a prevazut dreptulchiriasului la reinnoirea contractului de inchiriere(relocatiunea legala).

Page 15: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 15/19

4. Dreptul proprietarului (locatorului) de a refuza reinnoirea contractului de inchiriere.

Potrivit legii, proprietarul are acest drept in urmatoarele cazuri:

a) Daca "locuinta este necesara pentru a satisface nevoile sale de locuit, ale sotului, parintilor ori

copiilor oricaruia din acestia, numai daca sunt cetateni romani cu domiciliul in Romania" (art. 14alin.2 lit.a din OUG nr.40/1999). Prin copii legea vizeaza copiii (nu si alti descendenti) ai

proprietarului, ai parintilor lui (deci frati-surori cu proprietarul, indiferent ca sunt frati buni,

consangvini sau uterini) si ai sotului (sotiei) care nu sunt copiii proprietarului. Nevoile de locuit

trebuie sa fie dovedite de proprietarul care refuza reinnoirea contractului, si, in caz de neintelegere,

se apreciaza de instanta.

Persoana (persoanele) ale caror nevoi locative au fost dovedite trebuie sa ocupe locuinta in termen

de 60 de zile de la data parasirii acesteia de catre chirias si pentru o perioada care nu poate fi maimica de un an de la flata mutsrii efective in locuinta (art. 17). In caz de nerespectare a acestei

dispozitii, consideram ca fostul chirias poate cere reinnoirea contractului (reocuparea locuintei)

si/sau daune-interese potrivit dreptului comun.

b) Daca "locuinta urmeaza sa fie vanduta, in conditiile prezentei ordonante" (art. 14 alin.2 lit.b), deci

cu respectarea procedurii prevazute pentru exercitarea dreptului de preemptiune al chiriasului

(art.18-22).

Page 16: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 16/19

Raspuns gresit!!!

Page 17: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 17/19

Test grila

1.Sediul materiei contractului de inchirire este:

a) Legea nr.114/1996;

b) Legea nr 18/1992;c) Lega nr.76/1996.

2.In ce an in Franta s-au adoptat legi speciale privind folosinta locuintelor?

a)1820;

b)1848;

c)1948.3. Locaiunea este un contract:

translativ de proprietate;

 b) unilateral;

c) cu executare succesiv.

4. Chiria datorat pentru folosina lucrului închiriat:

a) se stabilete numai în bani;

 b) trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil ;

c) trebuie pltit la domiciliul locatorului.

Page 18: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 18/19

Raspuns corect!!!

Page 19: Contracte civile

5/12/2018 Contracte civile - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/contracte-civile-55a4d674694cf 19/19

5. Cheltuielile prilejuite de predarea lucrului închiriat :

a) sunt în sarcina locatorului ;

 b) aparin, în exclusivitate, locatarului ;

c) nu exist prevederi exprese în acest sens.

6. Locatorul trebuie s efectueze :

a) numai reparaiile importante;

 b) toate reparaiile lucrului închiriat;

c) numai reparaiile minore.

7. Sublocaiunea:a) este permis dac exist o clauz expres în contract;

 b) trebuie s îmbrace forma autentic;

c) reprezint un alt contract de locaiune.

8. Cesiunea contractului de locaiune :

a) este similar cu sublocaiunea ;

 b) trebuie s fie acceptat de ctre locatar, pentru a fi opozabil ;

c) constituie o cedare a locului contractual al locatarului.

9. Tacita relocaiune :

a) nu poate fi exclus printr-o clauz contractual expres ;

 b) prelungete efectele locaiunii ;

c) opereaz numai în contractele cu durat nedeterminat.