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CONDOMÍNIOS EMPRESARIAIS EM ÁREAS METROPOLITANAS DOESTADO DE SÃO PAULO: UMA NOVA ESTRATÉGIA IMOBILIÁRIA1

Rodolfo Finatti*

RESUMO:Os condomínios empresariais podem ser apontados como um tipo de empreendimento recente noBrasil e no Estado de São Paulo. Em linhas gerais, começaram a instalar-se no final da década de 1990e constituem novos espaços de uso produtivo. Expressam novas estratégias de atuação do capitalimobiliário, associando tendências da reestruturação produtiva, como o imperativo da fluidez territorial,à urbanização e globalização em curso. O presente trabalho objetiva classificar estes empreendimentosa partir da análise de suas principais características infraestruturais e a intencionalidade que apresentam.

PALAVRAS-CHAVE:condomínios empresariais, urbanização, globalização, circulação, reestruturação produtiva.

ABSTRACT:The enterprises condominium are a kind of recent undertaking in Brazil and State of São Paulo. Generallyspeaking, they started in the end of the nineties decade and consists of new spaces for productive use.They express new manners of real estate capital, whose associates tendencies of productive, like theterritorial flowing imperative, at urbanization and globalization in course. This work objective is toclassify such undertakings, analyzing their main infra-structural characteristics and intentionality.

KEYWORDS:enterprises condominium, urbanization, globalization, circulation, productive reestructuring.

*Aluno do Programa de Pós-graduação em Geografia Humana da Universidade de São Paulo. Orientando de: Profª Maria Mónica ArroyoEndereço eletrônico: [email protected]

Introdução

Este artigo aborda questões sobre oscondomínios empresariais recentementeinstalados nas áreas metropolitanas do Estado deSão Paulo e também em áreas que poderíamosconsiderar como constituintes de umamacrometrópole estabelecida a partir da capitalpaulista. Tais empreendimentos podem sertraduzidos como uma ampliação das estratégiasda produção imobiliária a partir da segundametade da década de 1990, quando começam aser implantados, uma vez que sua concepção sedá com uma intencionalidade bem definida demercantilização do solo urbano.

Por conta desta mercantilização, oscondomínios empresariais são produzidos edotados de determinadas características, queprimam por parâmetros como segurança,acessibi lidade, diminuição de custos deoperação, paisagismo, lazer e uma variadainfraestrutura de serviços articulados aosempreendimentos, como restaurante, centralde manutenção e serviços de limpeza. Entreestes parâmetros, há ainda uma grandeênfase para aqueles que garantiriam àempresa instalada os requisitos técnicospropícios à circulação rápida de informações,como as centrais telefônicas e os servidoresde Internet.

GEOUSP - Espaço e Tempo, São Paulo, Edição Especial, pp. 11 - 28, 2009

12 - GEOUSP - Espaço e Tempo, São Paulo, Edição Especial, 2009 FINATTI, R.

Estes últimos elementos, associados àforte proximidade que os condomíniosempresariais apresentam em relação a eixos decirculação rodoviários, evidenciam a importânciadada à fluidez territorial em sua concepção(oferecida para as unidades empresariais que setornam cl ientes), revelando um pouco daintencionalidade dos incorporadores imobiliáriosem adequar seus produtos segundo osrequerimentos contemporâneos da indústria e dosserviços.

Para esta apresentação inicial doscondomínios é preciso dizer que há variação namaneira como são configurados internamente,localizados e apresentados ao público: podem tera partir de cinco mil ou mais de um milhão demetros quadrados; podem ser encontradospróximos à marginal do Rio Pinheiros ou em áreasurbanas distantes e descontínuas; próximos aocentro da metrópole ou em municípios de menorporte; podem, ainda, configurar-se em grandeslotes para instalações produtivas, em galpõesmodulares para operadores logísticos ou tambémem conjuntos de escr itór ios. Quanto àsdenominações empregadas, são também muitovariadas: condomínios empresariais, condomíniosindustriais, condomínios de galpões, condomíniosde escritórios, centros logíst icos, parquesindustriais, business centers, business parks, etc.

É possível destacar, também, umapredominância horizontal do espaço construídoe, evidentemente, o fechamento em relação aoexterior por meio de barreiras físicas e sistemasde segurança bastante reforçados. Essascaracterísticas estão presentes em todos oscondomínios que, até aqui, analisamos. Perantetodos esses formatos e diferenças, entretanto,prevalece uma lógica que os marcaconceitualmente: o condomínio voltado paraempresas e promovido pela ação de agentesimobiliários.

Fica evidente o interesse na obtenção darenda do solo urbano, ganho que move asoperações imobiliárias, cuja nova – ou ampliada– estratégia consiste em adequar seus produtosàs diretrizes de outra clientela (diferente daquelaassociada aos condomínios residenciais), pouco

explorada no oferecimento de produtosimobiliários. Esses agentes se aproveitam de umademanda já existente ou mesmo tentam criá-lapor meio de propagandas.

Portanto, é significativo que a aglomeraçãodecorrente dos condomínios empresariais não setraduz em concentração de empresas similarescapitaneada por uma empresa matriz e tampoucoem distritos industriais conduzidos pelo poderpúblico – modalidades predominantes em décadasanteriores –, mas sim a partir da ação de outrosagentes econômicos, articulados ao capitalimobiliário.

Em nossa investigação empírica, até omomento, foram encontrados por volta de 70empreendimentos nas áreas metropolitanas deSão Paulo e Campinas. Estes já estão implantadose com empresas instaladas, mas ressaltamos aprevisão de mais condomínios, que atualmenteestão em estágio de projeto. Neste ano de 2009,verificamos por meio de notícias veiculadas pelaimprensa e canais de comunicação utilizados pelosagentes imobiliários, certa euforia relacionada aocrescimento desta natureza de empreendimentos,de maneira que se torna difícil sua quantificaçãoexata e acompanhamento.

A partir dessa caracterização inicial,abordaremos três aspectos principais, que podemser reveladores das estratégias imobiliáriasconsubstanciadas aos condomínios, mas tambémde outras problemáticas importantes a que estãorelacionados: em primeiro lugar, vale umatentativa de classif icação para melhorcompreendê-los, bem como sua distribuição nocontexto das áreas metropolitanas, seguido poruma abordagem sobre a importância daproximidade com eixos de circulação e com certodinamismo atribuído às metrópoles, elementoscom os quais estabelecem forte relação.Posteriormente, são destacados os elementosinfraestruturais que também podem auxiliar emsua compreensão e na maneira como se procuracriar uma psicoesfera para demanda empresarial,acelerando a mercanti lização destesempreendimentos. Por fim, destacamos como seart iculam os processos de urbanização eglobalização vistos a partir dos condomínios

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empresariais, comentando o papel dos agentesde produção imobiliária nesse contexto, o queremete ao processo contraditório de sua produçãoterritorial.

Classificação e distribuição dosempreendimentos na área de estudo

Com base na observação dascaracterísticas dos condomínios empresariaisencontrados nas áreas metropolitanas é possívelproceder a uma classificação inicial e simples,que é baseada nos tipos de operações que oscondomínios precedem, o que influi na suaprodução física, na configuração de seu espaçointerno e nas infraestruturas instaladas. Por essarazão, a classificação está relacionada aooferecimento de localizações que almejam serideais segundo cada ramo da atividade produtiva,e daí surge a dist inção entre os tipos decondomínios empresariais, bem como umapossível explicação para a distribuição queassumem na área de estudo.

Se retomarmos alguns pontos de teoriasclássicas de localização, realizadas no campo daEconomia Espacial, cujos expoentes foram J. H.von Thunen (no século XIX), A. Weber e W.Christaller (início do século XX), observamos queera comum o estabelecimento de modelos ideais,cujo objetivo era determinar uma localização ótimapara as atividades agrícolas, industriais e tambémpara os serviços. Já no escopo destas primeirasteorias, apesar do tratamento homogêneo dadoao espaço e do comportamento empresarial comuma racionalidade estritamente microeconômica,comum à escola neoclássica, é possível observarum destaque para os transportes e ascaracterísticas urbanas como variáveis importantesno processo de decisão locacional.

Para Weber, por exemplo, cuja teoriapermite uma modelização para as atividadesindustriais, a localização considerada ótima se dariaem função dos menores custos de transporte: o“método do triângulo”, como ficou conhecido,funciona a partir das distâncias relativas entre asfontes de energia, matéria-prima e mercadoconsumidor, que deveriam ser consideradas de

acordo com o tipo de indústria e os deslocamentospredominantes que seria preciso real izar,contabilizando os custos deste processo (MÉNDEZ,1997). Nesta teoria, pioneira acerca da localizaçãodas indústrias, “o transporte é o fator primordial,já que, encontrando-se o ponto de custo mínimo,os outros fatores são encarados como desvios”(MANZAGOL, 1985, p. 26).

Na concepção de Christaller, por sua vez,as at ividades econômicas estar iamhierarquicamente distribuídas em redes urbanasem função de um lugar central, que “[...] apareceapenas porque determinadas funções da cidadevão ser efetuadas através de atividades que têmnecessidade de ter uma localização central”(ABLAS, 1982, p.27), de maneira que, enfocandoprincipalmente as atividades terciárias, propunhaexplicar sua local ização por meio de umposicionamento hierárquico dos centros urbanos.

As decisões locacionais comparecem àproblemática dos condomínios empresariais, emprimeiro lugar porque são resultado de umadecisão desse tipo, mas principalmente por contada localização de atividades produtivas em áreaspreviamente delimitadas pela ação de agentesimobiliários. É possível observar, por conta darecuperação destas noções clássicas da teoria delocalização, que a própria localização doscondomínios remete a situações tradicionais emsua topologia com outros objetos geográficos, namedida em que são inseridos significativamentepróximos a eixos de circulação e também aimportantes centros urbanos. Dessa forma, osempreendimentos atenderiam a essas diretrizesjá clássicas da localização das indústrias e dosserviços, mas esta explicação é insuficiente porque,ao mesmo tempo, esses empreendimentos selocalizam em razão das alterações organizacionaisque a esfera produtiva conhece a partir da décadade 1970.

Como já destacava P. George, “alocalização das indústrias obedece a imperativose reage a solicitações cuja natureza e peso variamcom as qualidades específicas das fabricaçõesencaradas” (1967, p. 77), o que encontrareverberação na complexificação da atividadeeconômica a partir da passagem do paradigma


produtivo assentado nas estratégias do fordismopara o paradigma produtivo flexível. Esseparadigma inicia-se a partir da crise na demandapela qual passava o fordismo na década de 1970,e foi propiciado por reestruturaçõesorganizacionais e espaciais, sustentadas porinovações tecno-cient íficas (BENKO, 1996)inseridas em diferentes etapas da produção e noscircuitos de comunicação das empresas.

A inserção nessa lógica de acumulaçãoflexível não é, evidentemente, um dado absolutopara a atividade produtiva e tampouco para todosos lugares, mas parece ser uma compreensãoválida se realizamos uma análise para diferentesetapas segmentadas de um circuito maior,atualmente regido pelas exigências de umaeconomia mundial izada. Os condomíniosempresariais, segundo uma classificação possívele que tentaremos demonstrar, parecem estararticulados a alguns desses segmentos, bemcomo sua existência é também produto daadequação dos agentes imobiliários às nuancesmais atuais resultantes da reestruturaçãoprodutiva.

Uma classif icação possível para oscondomínios empresariais procede destasadequações de produtos imobiliários, que seconfiguram distintamente dentro de uma lógicacomum. A classificação é uma possível ferramenta

para melhor compreendê-los, e está articulada àpreparação concordante com o tipo de clientesque se deseje atingir ou, em outras palavras, como tipo de empresa para o qual o empreendimentofoi concebido. Por isso, complementarmente aosaspectos que são decorrentes da reestruturaçãoprodutiva, observamos que os empreendimentossão também organizados conforme a diferentevinculação ao circuito produtivo que as empresasestabelecem, de forma a ser oferecida umalocalização “ideal” igualmente condizente.

Nessa lógica, os mais comuns e de maiornúmero são os condomínios logísticos, que sevalem do oferecimento de galpões modulares,principalmente para operadores logísticos; osegundo tipo com mais ocorrências são oscondomínios de escritórios, que oferecem espaçosmenores, normalmente em conjunto de edifícios,com andares modulares para escr itór iosgerenciais e serviços; por fim, o tipo decondomínio empresarial mais complexo são osque chamamos de condomínios empresariaismistos, que misturam os tipos anteriores, umavez que podem conter galpões de operadoreslogísticos, pequenos conjuntos de escritórios etambém unidades de produção propriamente dita.Na tabela 1 expomos os tipos de condomínioempresarial definidos, o número encontrado emnossa área de pesquisa e também a superfícieque ocupam.

Tabela 1. Classificação dos condomínios, ocorrências e superfície ocupada 2009

Classificação Ocorrências Superfície (m2)

Condomínios Logísticos 45 4.014.599

Condomínios de Escritórios 16 1.079.498 Condomínios Empresariais Mistos 18 12.354.493

Fonte: Pesquisa direta

Há condomínios primordialmentearticulados para as etapas de armazenagem edistribuição das mercadorias que são, via deregra, condomínios de galpões modulares e, por

atenderem às chamadas operações logísticasforam aqui denominados condomínios logísticos.Nestes, a prática do aluguel parece prevalecer eos galpões são facilmente adaptáveis, em seu


tamanho e disposição, às operações de cadaempresa. Constituem a maioria dos condomíniosempresariais encontrados nas áreasmetropolitanas de São Paulo e Campinas eapresentam-se em maior número porque suaestratégia pode estar vinculada, também, aoaproveitamento de antigas áreas2 de galpões queforam fechadas, melhoradas e transformadas emcondomínios.

Os condomínios de escr itórios são,geralmente, conjuntos de pequenos edifícios (3ou 4 andares) com salas também facilmentemoduláveis e que abrigam empresas de serviçose também de funções administrativas. É o tipomais sofisticado no tocante ao oferecimento dopaisagismo, áreas de lazer e distensão e tambémcentros comerciais, terceirizados, em seu interior.

Os condomínios empresariais mistos, porsua vez, foram assim denominados porque

possuem a maior diversidade das funçõeseconômicas existentes: esses condomíniosidentificam-se porque seus incorporadoresnegociam as glebas internas, e não espaços jáconstruídos e, dessa maneira, este tipo abrigadesde unidades fabris propriamente ditas acentros de pesquisa e desenvolvimento, mastambém operadores logísticos e escritórios 3. Pelaprópria intencionalidade associada aoscondomínios empresariais mistos e pelaadequação que possuem ao setor produtivo, demaneira mais abrangente, são os que apresentama maior extensão territorial total, apesar deestarem em número menor em relação aoslogísticos.

A tabela 2 indica a predominância doscondomínios, segundo sua classificação, emfunção da localização: Região Metropolitana deSão Paulo (RMSP), Região Metropolitana deCampinas (RMC) ou entorno metropolitano.

Tabela 2. Classificação dos condomínios segundo a localização 2009

Classificação RMSP RMC Entorno metropolitano

Condomínios Logísticos 32 5 8

Condomínios de Escritórios 10 4 2 Condomínios Empresariais Mistos 5 7 6

Fonte: Pesquisa direta

É bastante significativo que a RegiãoMetropolitana de São Paulo concentre a grandemaioria dos condomínios logísticos. Além deestarem inseridos no centro urbano que articulao principal nó rodoviário do estado, desfrutam deuma localização extremamente próxima ao centrocorporativo que é sede das principais empresasdo país. Apesar de ter bastante peso na atividadeindustrial e nos fluxos de exportação, isso se dáporque São Paulo é também uma metrópoleinformacional, como aponta M. Santos (1993). Ainformação é o principal insumo para as empresasque realizam operações logísticas, e a densidadede fluxos informacionais nestas empresas égrande, tendo em vista que realizam a

central ização de pedidos e despachos,diariamente direcionados via telefone e Internet.Por isso, é importante os condomínios logísticosestarem próximos destes eixos de circulaçãomaterial e imaterial que conhecem na capital oseu nó articulador.

Os condomínios de escritórios estãoequilibrados entre as duas metrópoles, mas poucocomparecem no entorno. No município de SãoPaulo é bastante comum a produção de edifíciospara venda e locação para escr itór ioscorporativos, que passaram a aglomerar-se desdea década de 1980 junto à marginal do RioPinheiros e ao novo centro corporativo da cidade


no quadrante sudoeste, também produzido poragentes imobiliários, conforme explica M. Fix(2007). A instalação das sedes empresariais,principalmente as mais poderosas, fora domunicípio de São Paulo, é uma novidade e sórecentemente atinge áreas do interior, segundoLencioni (2003), que também ressalta que mesmoesses escritórios, quando fora da concentraçãopaulistana, não fogem a um raio deaproximadamente 100 km a partir da metrópole.

Os condomínios de escritórios, portanto,são a ampliação de uma estratégia já efetuadapelos agentes imobiliários. O diferencial neste tipode condomínio é a maior disponibilidade de espaçointerno e infraestruturas que os distinguem dosedifícios corporativos, dada sua predominânciahorizontal. Neste sentido, competem tambémcom a instalação de sedes empresariais fora daaglomeração mais densa da macrometrópole.

Em relação aos condomínios empresariaismistos, entretanto, a dispersão dosempreendimentos é equilibrada entre a RegiãoMetropolitana de São Paulo, de Campinas e o queseria parte do entorno metropolitano, comomenção à área que é centralizada por Jundiaí etambém ao Vale do Paraíba. Isso pode serexplicado, entre outros fatores, porque oscondomínios empresariais demandam maisespaço para sua incorporação imobil iária:normalmente possuem áreas mais extensas e sãomais afastados dos centros urbanos, até mesmoem significativa descontinuidade de seu tecido.Por conta desta necessidade de maior extensãode terra, é ainda mais explicativo que sejamproduzidos afastados do centro da RegiãoMetropolitana de São Paulo.

A importância da circulação e dametrópole

Estabelecendo um discurso que remete àsteorias clássicas da localização industrial, ainstalação dos condomínios empresariais se apoiana oferta de uma localização “ótima” para asempresas e demonstram a adaptação daprodução imobiliária às diretrizes determinadaspelo empresariado, visando garantir, entre outros

fatores, os atrativos da circulação rápida e delongo alcance e as externalidades decorrentes deuma inserção metropolitana.

Para i lustrar esse oferecimento,selecionamos alguns aspectos qualitativos,reveladores das intencionalidades associadasaos incorporadores imobil iários dosempreendimentos, que podem ser observadospor meio dos discursos em que apoiam suaspropagandas, conforme o quadro 1. Trata-sede criar uma psicosfera para atrair umademanda empresarial. Nestes discursos, ficaevidente, em primeiro lugar, a importância emdivulgar sua localização, levando em contaprincipalmente os aspectos da fluidez territoriale da proximidade com importantes centrosurbanos. Há também menor ocorrência deoutros aspectos promocionais, os quaismostraremos posteriormente.

É justamente por meio dos elementos fixosque se realizam os fluxos (SANTOS, 1988), e oestabelecimento de fluidez territor ial éexatamente um parâmetro indispensável para aatividade produtiva, quer estejamos falando nacirculação de bens materiais ou nos referindo àcirculação de informações. É também importantea ideia de que “hoje, vivemos um mundo darapidez e da fluidez” (SANTOS, 2002, p. 83), mascuja condição é, na verdade, um privilégio depoucos: “A fluidez potencial aparece no imaginárioe na ideologia como se fosse um bem comum,uma fluidez para todos, quando, na verdade,apenas alguns agentes têm a possibilidade deutilizá-la, tornando-se, desse modo, os detentoresefetivos da velocidade” (SANTOS, 2002,p. 83).

A fluidez territorial permitida pelosimportantes eixos rodoviários em que se instalam,em termos materiais, e pelos objetos técnicos,fixos, que promovem a circulação de informações,em termos imateriais, é o indicativo de umpotencial circulação de alcance internacional. Aomesmo tempo as vantagens promovidas pelainserção metropolitana, principalmente emtermos de mão-de-obra especial izada eproximidade a centros de pesquisa edesenvolvimento, são trunfos igualmenteofertados por conta da localização que assumem.


No âmbito de nossa área de estudo, aimplantação dos condomínios está associada adois aspectos; por um lado, a articulação com os

eixos de circulação rodoviários é muito forte; epor outro e a situação geográfica dos condomíniosestá vinculada à proximidade dos centros urbanos

Quadro 1. Elementos discursivos nas propagandas dos condomínios empresariais 2009

Condomínio Descrição Fonte

E-Business Park

(São Paulo)

“Localizado no tradicional bairro da Lapa, zona oeste de São Paulo, próximo à Ponte do Piqueri, seu acesso é bem fácil: pela Marginal Tietê e

a poucos minutos das saídas das rodovias Anhanguera, Bandeirantes, Castelo Branco, Via Dutra e Ayrton Senna”

Institucional (jul. 2009)

Panamerica Park

(São Paulo)

“O projeto compreende um complexo de nove edifícios – sete de escritórios e dois high tech – cercado pelas principais multinacionais, shopping centers, hotéis e transportes públicos. Além disso, o projeto

oferece um edifício com amenidades que inclui academia, restaurantes, bancos e o escritório de gerenciamento predial”

Institucional (abr. 2009)

GreenValley Office Park (Barueri)

“O complexo oferece a mais moderna tecnologia em telecomunicações e informática, com Internet de alta velocidade, áudio e vídeo conferência e um gestor de telecomunicações. Também prima pela segurança 24 horas, com circuito interno de TV, portaria única com controle de acesso e ronda

motorizada [...] O empreendimento foi construído tendo em vista a melhoria do acesso a Alphaville, seja por meio da Rodovia Castelo Branco, seja pelo Rodoanel ou, ainda, por meio de um metrô de

superfície que liga Barueri ao Terminal Rodoviário da Barra Funda”

Revista Viva São Paulo

(nov. 2004)

Parque Industrial San

Jose (Cotia)

“Esse loteamento foi concebido depois de um estudo complexo das necessidades da maioria das empresas pequenas e médias procurando

um local para a sede. O loteamento tem a qualidade de primeiro mundo, num local muito privilegiado, com toda infra-estrutura pronta [...] O

loteamento foi totalmente projetado para que tenha amplo espaço, área verde, iluminação, limpeza e segurança. O empresário sentirá muito mais realizado de trabalhar no local com muito espaço, do estilo que não mais

se encontra na cidade de São Paulo. Todos os lotes tem vista ótima e além disso, foi projetado uma linda pista de cooper para o seus

funcionários que querem aliviar o stress de cada dia”

Institucional (abr. 2009)

FazGran (Jundiaí)

“Sobressair no concorrido mercado globalizado de hoje, cada vez mais, exige das empresas visão e bom-senso para instalar estrategicamente suas unidades administrativas e produtivas. Infra-estrutura adequada, comunicação ágil, acesso fácil e logística eficiente, têm sido exigências

decisivas para o sucesso na escolha do melhor local”

Institucional (mai. 2009)

Swiss Park Office

(Campinas)

“A grande inovação trazida pelo Swiss Park Office [...] é a localização. Não há nenhum outro empreendimento como esse na Rodovia

Anhanguera, que possibilita fácil acesso a São Paulo, ao Aeroporto de Viracopos e a outros pontos estratégicos da cidade”

Revista Metrópole

(ago. 2008)

Praça Capital (Campinas)

“O projeto propicia convívio, interação entre os profissionais e está em local de fácil acesso à Campinas e sua região metropolitana. O Praça é um conceito inédito em Campinas, que veio para humanizar o mundo

corporativo”

Revista Metrópole

(ago. 2008)

Fonte: organização do autor


mais dinâmicos da área metropolitana, seampliadamente considerada: São Paulo,Campinas, Jundiaí e São José dos Campos.

Por isso, no tocante a esses aspectos esegundo o tratamento dado à questão por M.Santos (1994), essa condição pode ser expressivado real objetivo locacional das empresascapitalistas, pois: “as localizações são cada vezmais comandadas, de um lado, pelas leis doComércio Internacional e pela presença do CapitalGeral necessário, por outro” (SANTOS, 1994,p.139). O processo de preparação do território,do qual os condomínios empresariais sãoexemplos, tende a privi legiar essas duascondições atreladas à sua localização, justamenteporque: “[...] o que hoje realmente atribui maiorpossibi lidade de lucro às empresas é aimportância do seu acesso efetivo ao CapitalGeral, que é, de um lado, a cidade como um todoe, de outro, as frações do território urbanopreparadas para seu uso” (p. 138).

Outro aspecto também importante erelacionado ao imperativo da fluidez territorial quese associa aos condomínios empresariais é aprópria circulação geral do capital, justificandosua localização e objetos técnicos e informacionaisque lhes são articulados. Já que o comérciointernacional é um objetivo, as localizaçõesdesempenham o seu papel no tocante àcompetitividade que possibilitam. Muitas vezesesta competitividade é facilitada pelo território,de forma que se torna uma realidade ainda maistangível “[...] reduzir o tempo e os custos dacirculação de modo que o capital investido possaretornar mais rapidamente à esfera da produçãoe a acumulação possa se realizar com maisrapidez” (SMITH, 1988, p.142). Nesse sentido:

É por meio dessas linhas de menor resistênciae, por consequência, de maior fluidez, que omercado globalizado procura instalar a suavocação de expansão [...] O chamado mercadoglobal se impõe como razão principal daconstituição desses espaços da fluidez e, logo,da sua utilização, impondo, por meio de taislugares, um funcionamento que reproduz assuas próprias bases, a começar pelacompetitividade (SANTOS, 2002, p. 84).

Uma breve avaliação das rodovias nas quaisos condomínios empresariais, majoritariamente,se inserem é reveladora desses objet ivos:Anhanguera (SP-330), Bandeirantes (SP-348),Castello Branco (SP-280) e Dutra (BR-116). Asrodovias estaduais deste grupo foram apontadascom posições de destaque no conjunto de todasas rodovias do país, segundo ranking recémdivulgado pela Revista Quatro Rodas (ABCR,2009): 1º (Bandeirantes), 6º (Castello Branco) e8º (Anhanguera).

Segundo pesquisa em curso, estaspoderiam ser consideradas articuladas a eixos dedesenvolvimento, conforme a concepção de E. S.Sposito (2007), em razão de um conjunto deelementos infraestruturais permissivos de fluxosmateriais e imateriais, de proporcionaremcondições mais favoráveis para a atividadeindustrial e também possíveis rebatimentossociais articulados aos municípios dispostosnestes eixos.

A densidade técnica que os eixos decirculação promove, além da facilidade deconexão com escalas mais abrangentes, realizatambém uma articulação mais direta com o meiotécnico-científico-informacional (SANTOS, 2004)que tem sua mancha mais densa a partir do centroda Região Metropolitana de São Paulo (que étambém o nó desses eixos rodoviários). Aextensão do meio técnico-científico-informacionalpara o interior do Estado de São Paulo se dájustamente no sentido desses eixos, perpassandoe ligando outras áreas importantes para aatividade produtiva, como o Rio de Janeiro peloVale do Paraíba e São Paulo, Jundiaí e Campinaspelo Sistema Anhanguera-Bandeirantes.

Em um contexto ainda mais amplo e nãomenos importante, essas rodovias permitem àatividade produtiva alcançar com maior facilidadeos extremos da Região Concentrada4, formadapelas macrorregiões sudeste e sul, na qual existe:“[...] atividades ligadas à globalização queproduzem novíssimas formas específicas doterciár io superior, um quaternário e umquinquenário ligados à finança, à assistênciatécnica e política e à informação em suasdiferentes modalidades” (SANTOS E SILVEIRA,


2001, p.269), que guarda elementos designificativo interesse para a atividade produtiva,de modo geral.

Todavia, certa ponderação é tambémnecessária: uma análise sobre as decisõeslocacionais de unidades industriais no contextodessas rodovias e eixos de desenvolvimento tevecomo conclusão, segundo C. A. de Oliveira (2009),a impossibilidade de afirmar que apenas o eixo édefinidor das decisões locacionais, mas simatuante na condição de espaço que conjugaelementos importantes para essas decisões,principalmente para o sistema produtivo flexível,como logística favorável, proximidade com mão-de-obra especializada nos municípios que osmargeiam, serviços financeiros e até segurançapor conta da produção dos condomíniosempresariais.

Assim, mais uma vez destacamos essaforte associação com os eixos de circulaçãorodoviários mais importantes do Estado de SãoPaulo, que não são escolhidos aleatoriamente paraesses produtos imobiliários, os quais de maneiraenfática oferecem “localizações estratégicas”. Suainstalação ao redor de importantes centrosmetropolitanos, no mesmo sentido, não éocasional e busca associar os condomínios aoconjunto de externalidades de que estes centrosdispõem.

Para tentar ilustrar o movimento dearticulação com escalas ampliadas, nosso estudosobre o condomínio empresarial Techno ParkCampinas e as empresas que estavam instaladasneste empreendimento, aponta que os fluxos demercadorias e de informações articulados aocondomínio ocorriam, expressivamente, emescala mundial, bem como a abrangência dasempresas, em sua organização em rede, se davaem escala nacional em 32% dos casos e em escalainternacional em 48% dos casos (FINATTI, 2008).Perpassar essas diferentes escalas pode serconsiderada uma necessidade operacional paraalgumas empresas instaladas em condomíniosempresariais e, então, a localização deve serefetivada também em função dessascombinações escalares, que a fluidez territorialpermite.

Principais infraestruturas noscondomínios empresariais

Outros aspectos foram tambémdestacados em menor intensidade naspropagandas do quadro 1, como a segurança, oscentros comerciais e de serviços e também asinfraestruturas de lazer. Por isso, destacamos osdemais elementos que são incorporados aoscondomínios, na tabela 3. Esses elementosinfraestruturais incorporados aos condomíniosfazem parte de uma “estratégia de diferenciaçãodo produto” que os incorporadores imobiliáriosutilizam, para assim poder concorrer com outrose disputar os clientes.

Acreditamos que esses demaiselementos contribuem também para uma visãogeral sobre os condomínios empresariais, demaneira que revelam a segurança, em primeirolugar, como elemento central da divulgação dosempreendimentos, seguido por facilidades deserviços como restaurante, ambulatório eauditório e pelo conjunto de infraestruturas quefacil i tam as telecomunicações: centraistelefônicas próprias, servidores locais deInternet e também a instalação de fibra óticajá articulada às dependências.

Entre os aparatos de segurança, que sãoos mais enfáticos nos dados quantitativos, foramencontrados alguns bastante sofisticados, comocâmeras térmicas, leitoras de íris e tambémscanner biométrico. Outras categorias deinfraestrutura estão presentes em menor número,principalmente aquelas relacionadas a momentosde distensão e prática esport iva, comopaisagismo, academia, pista de corrida,churrasqueira e quadras poliesport ivas.Ressaltamos ainda algumas condições bastanteespecíf icas e peculiares no conjunto doscondomínios investigados, como a presença decentros de comércio, agência de correio, postode gasolina e até creche. Visando articular-setambém a outros meios de transporte, algunsempreendimentos já possuem heliponto e háinclusive a notícia de um condomínio que terá umpequeno aeroporto de cargas em sua áreainterna, no município de Praia Grande, segundofoi veiculado pelo Jornal Baixada Santista (2008).


Em linhas gerais, o que temos observadoé a adequação dos condomínios empresariais aooferecimento da melhor localização possível, mastambém da mais completa infraestrutura, na visãodas empresas que irão se instalar neles. Sobreestas novas diretr izes, o oferecimento desegurança talvez seja o melhor exemplo das queemergem com a reestruturação produtiva, poisdiretamente se vincula a um discurso atual ecrescente de violência urbana, em todo o mundo,como indica Y. Pedrazzini (2006), e que tambémincentiva a produção dos enclaves fortificadosurbanos de vários tipos (condomínios fechadosresidenciais, shopping centers , edif íciocorporativos), segundo a concepção de Caldeira(2000), aos quais seria possível acrescentar oscondomínios empresariais.

Portanto, de maneira mais completa, o quese verifica é a inserção em espaços urbanos comintensa f luidez, material e imaterial, umrequerimento tradicional da atividade industrialacrescido de diretrizes modernas como acirculação de informações, e outras que permeiamuma psicoesfera corporativa. Assim se revela aintencionalidade dos incorporadores imobiliáriosque concebem, planejam e fisicamente produzemestes espaços. A implantação dos condomínios

será, então, uma tentativa de adequar-se àsdiretrizes do empresariado, levando em conta oaproveitamento de uma densidade técnica pré-existente no território ou até mesmo influindosobre os recursos públicos para intervir a seu favor– fator esse que não deve ser desprezado.

Para ilustrar um pouco melhor a atuaçãodos incorporadores imobil iários dessescondomínios, as figuras 1 e 2 dizem respeito àpropaganda realizada pela Brazilian BusinessParks, que atua principalmente em Atibaia. Osoutdoors, que foram fotografados nas margensde eixos rodoviários, se apropriam dos incentivosfiscais concedidos pelas Prefeituras Municipais etambém trabalham a ideia do “sucessoempresarial” relacionado a estes novos espaçosprodutivos.

A utilização do marketing e, em certamedida, a criação de uma demanda a partir destapsicoesfera corporativa denota o poder quepossuem os agentes imobiliários. Neste caso,espera-se que o próprio empresariado tenda aser seduzido pela propaganda. Na figura 2, éexpressiva a representação de uma pessoaprocurando algo. Ela se utiliza de um binóculo,talvez em razão da dificuldade em encontrar uma

Tabela 3. Principais elementos de infraestrutura nos condomínios empresariais 2009

Elemento da infraestrutura Ocorrências %

Segurança 65 84

Restaurante 39 50 Central telefônica 29 37

Paisagismo 20 26 Internet 17 22 Auditório 15 19

Ambulatório 13 17 Fibra ótica 11 14 Heliponto 11 14

Posto bancário 10 13

Fonte: Pesquisa Direta


Fonte: Trabalho de campo, dez. 2008

Figura 1. Propaganda na Rodovia Bandeirantes, sentido interior.

Figura 2. Propaganda na Rodovia Dom Pedro I, sentido Atibaia.

Fonte: Trabalho de campo, mai. 2009.

Mediante os fatores elencados pelaretomada de alguns aspectos clássicos das teoriasde localização, brevemente realizada no primeiro

item deste texto, podemos destacar que há certamanutenção de fatores influentes e que tentamser aproveitados pelos agentes imobiliários.

localização ideal. Valoriza-se assim a ideia de umespaço pronto, urbanizado, corporativo e cheio

de facilidades operacionais que irão ampliar oslucros da empresa.


Entretanto, há outros que mudam de significadomediante o processo de globalização em marchae a própria constituição do território e suaprodução corporativa, como se verifica com oscondomínios empresariais.

Estamos em face do oferecimento delocalizações, justificadas a partir da topologiaque esses condomínios estabelecem com outroselementos espaciais, mas também dapromoção de uma condição infraestruturaladequada às at ividades empresariaismodernas. Isso constitui uma novidade, poissugere questões para se pensar até que pontoestas atividades estarão sujeitas à açãoimobiliária, assim como estão, por vezes, ashabitações e o grande comércio. O debate sobrea localização das atividades empresariais, ouindustriais em seu sentido mais amplo,encontra na influência da produção imobiliáriaum elemento para sua complexificação.

Urbanização, globalização e contextode surgimento dos condomínios empresariais

Os condomínios empresariais são produtosimobiliários, e o processo de urbanização estáart iculado, entre outros agentes, aosincorporadores imobiliários. Por isso, também nospreocupamos com esse processo, e a ação dosagentes imobiliários não pode ser desprezada,pois é relevante sua influência na definição dasformas urbanas e de seus conteúdos.

Um ót imo exemplo, e igualmentevinculado ao setor corporativo, é o das AvenidasBerrini e Nações Unidas, em São Paulo. Analisadaspor M. Fix (2007), formam uma paisagemreveladora do poder e do dinheiro das grandescorporações internacionais, mimetizandoimponentes edifícios de arquitetura moderna, oraespelhados, ora chanfrados, para citarmos suaforma, e até mesmo “inteligentes”, para falarmosdas funções que desempenham no tocante àspossibilidades comunicacionais, pois podem serinterpretados também como grandes objetostécnicos permissivos da produção e circulação deinformações.

Os edifícios corporativos que resultaramdas transformações na Berrini e Nações Unidasdiferem substancialmente daqueles que fizeramda Avenida Paulista, em décadas anteriores, asede do capital corporativo de São Paulo. Estesedifícios “[...] são em grande parte construídoscomo um investimento, para ser alugados” (FIX,2007, p. 23), e promoveram a ideia de uma “novacidade” que se desenvolvia seguindo o curso damarginal Pinheiros, então ret if icada, masanteriormente uma área de várzea.

Dessa área, surge um novo centro em SãoPaulo, com função corporativa, sendo que: “atransformação de uma região pantanosa na áreamais valorizada da cidade é, na verdade, umexemplo de criação da máquina imobiliária decrescimento” (p. 28). O exemplo utilizado por M.Fix para ilustrar essa máquina, mesmo em outroperíodo, é o da Cia. City5, que influi sobre o poderpúblico municipal, conseguindo promover umalegislação urbanística especial e que garantisseapenas investimentos urbanos destinados à altarenda, nas terras que possuía, visando suavalorização.

A “nova cidade” emerge a partir do finalda década de 1970, transformando bairrosresidenciais e fabris no principal eixo de negóciosde São Paulo e foram “[...] mais uma vez, produtoda máquina imobiliária de crescimento. As novasarticulações entre proprietários, promotoresimobiliários e Estado foram responsáveis por umrápido processo de valorização imobiliária,apropriado pelos agentes privados” (FIX, 2007,p. 32).

As operações destes agentes sãocontraditórias, na condição de uma das feiçõesda produção capitalista do espaço urbano. Adisponibilidade de informação privilegiada usadapara a especulação ou a influência sobre asdecisões políticas que orientam a expansão dotecido urbano são estratégias da atuação dosagentes imobil iários. Os condomíniosempresariais expressam, por seu turno, umaampliação dos produtos dessa natureza deatividades, ou ainda uma nova estratégia, se nosapoiarmos na condição bastante recente desta


natureza de produtos imobiliários, que objetivaconseguir a renda do solo urbano a partir da vendado título de propriedade ou aluguel, conformeexplica P. Singer:

O uso do solo na economia capitalista éregulado pelo mecanismo de mercado, noqual se forma o preço desta mercadoria “sui-generis” que é o acesso à utilização doespaço. Este acesso pode ser ganhomediante a compra de um direito depropriedade ou mediante o pagamento deum aluguel periódico (1980, p. 78).

Dessa forma, nossa interpretação daurbanização está mais voltada para os papéisdesempenhados pelos agentes privados 6

envolvidos com a mercantilização do solo urbano,apesar de ser um processo mais amplo e, no casodos condomínios, o poder público também estarassociado ao processo. Em certa medida, nossoenfoque é mais diretamente o da produçãoterritorial da cidade, muito embora oscondomínios empresariais sejam não apenasforma, mas formas-conteúdo do período atual.

Em outra possível interpretação, oscondomínios empresariais são expressão do meiotécnico-científico-informacional, aquele no qual,segundo M. Santos (2004), “[...] a ciência e atecnologia, junto com a informação, estão naprópria base da produção, da utilização e dofuncionamento do espaço” (p. 238). Assim, desdea extrema intencionalidade que os concebem atéa funcionalidade dos objetos que estão articuladosaos empreendimentos, altamente técnicos etambém informacionais, passando pela fluidezterritorial que promovem e a consequentepossibilidade de atingir escalas ampliadas decomércio e comunicação, os condomíniosempresariais são também espaços daglobalização. Independentemente de atingiremou não, efetivamente, essa escala de açãomundial, sua intencionalidade já é reveladoradesta característica.

Uma vez que o meio técnico-científico-informacional é a face geográfica da globalização(SANTOS, 2002), a urbanização promovida pelosincorporadores imobiliários, e que se articulada

a este meio, da mesma forma, pode ser respostaao contexto global ao pensarmos, por exemplo,na abertura econômica do Estado einternacionalização de capitais.

Os condomínios começam a surgir a partirda segunda metade da década de 1990, epudemos também verif icar que algumasincorporadoras imobiliárias por trás dessesempreendimentos são de origem externa. Entreas que mais investiram no Brasil está a texanaHines, predominantemente na categoria decondomínios logísticos, mas que também esteveenvolvida na implantação do Techno ParkCampinas, um dos primeiros condomíniosempresariais mistos do Brasil. A expansão destaempresa no segmento logístico-condominial estáarticulada à marca Distribution Park, que nomeiaempreendimentos que, igualmente, funcionamcomo galpões modulares cujas dimensões sãoarticuladas conforme a necessidade do operador.Além de condomínios que estarão presentes nasáreas metropolitanas do Estado de São Paulo(municípios de Louveira, Cajamar, Embu eGuarulhos), a expansão terr itor ial destesempreendimentos seguiu para o Paraná(município de Araucária, na Região Metropolitanade Curitiba) e para o Amazonas (município deManaus e também município central da RegiãoMetropolitana).

Essa situação vem ao encontro de “[...]uma economia internacional , mais aberta einterdependente, e com uma crescente forçapolítica dos grandes grupos econômicos para definiro uso do território” (ARROYO, 2009, p. 483), oque leva a uma concentração e centralização docapital, que tende a privilegiar as metrópoles.

Para S. Lencioni (2008), além disso, ametrópole passa da condição de centro daspolíticas desenvolvimentistas à condição desobrevida do capitalismo, contexto daglobalização, cuja transição pode ser assimdescrita: “Da cidade vista como pólo dedesenvolvimento e da crença no planejamentourbano tecnocrático chegamos à cidade vistacomo um produto social inserida numa lógica dareprodução do capital, num contexto de refluxoda ação do Estado” (p.46-47). Na visão desta


autora, os capitais definidores deste momento dametropolização são o imobiliário e o financeiro, eocasionariam as transformações mais relevantesdo espaço metropolitano, de maneira que:

[...] é possível compreender porque o processode metropolização é acompanhado derenovação urbana. De um lado, porque arenovação se constitui numa estratégia centralde compet ição entre as cidades porinvestimentos transnacionais e, por outro,porque se constitui numa estratégia daprodução imobiliária internacional (LENCIONI,2008, p. 50).

A financeirização da economia, da mesmaforma, comparece na acentuação damercantilização do desenvolvimento urbano,conforme indica C. A. de Mattos (2008). Asestratégias imobiliár ias que engendram aprodução de condomínios para empresassinalizam esta relação mais recente, bem comooutras formas urbanas, como “[...] grandesproyectos urbanos (GPU), los edificios inteligentesy rascacielos para sedes de empresastransnacionales, los shopping-malls, los hotelesde cadenas multinacionales, etc., que como severá tienen um impacto relevante em laorganización y el funcionamento de las ciudadesrespectivas” (MATTOS, 2008, p. 29).

A possibilidade das empresas captaremrecursos financeiros oferecendo suas ações nabolsa de valores, cuja ação por parte dasincorporadoras imobiliárias é também recente,conforme indicam Quinto e Barros (2008), podeter influência nesta variedade de produtosimobiliár ios e na euforia desses muitoscondomínios empresariais lançados nos últimosanos.

É assim que, a partir da força do Estadoque arrefece em alguns contextos, articulando-se novas maneiras de atuação do capitalfinanceiro e imobiliário, as formas de aglomeraçãoindustrial também se apresentam em um contextodiferenciado, podendo ser intermediadas pelaprodução imobiliária, para dar o exemplo de nossoestudo. Nas décadas anteriores, época dametrópole desenvolvimentista, foi com os

desdobramentos dos Planos Nacionais deDesenvolvimento que se efetivaram alguns pólostecnológicos no Estado de São Paulo, cujoplanejamento apontava alguns municípiosprivilegiados entre os quais estavam São Paulo,Campinas e São José dos Campos, principaismunicípios que hoje albergam os condomíniosempresariais. Nesse sentido, a atuação do capitalimobiliário é indicativa também da estruturaeconômica liberal vigente. A presença destescapitais no país não é específica da década de1990, mas anterior. Os condomínios empresariais,contudo, apontam para essas alterações aindamais peculiares do capitalismo recente.

Nesta marcha, quem fica de lado são aspessoas, a partir de “[...] nuevas formas deexclusión, segregación, fragmentación ytugurización, que han afectado negativamente lavida social de la mayoría de las grandesaglomeraciones urbanas” (MATTOS, 2006, p. 51),fenômeno este que está diretamente associadoà nova morfologia urbana que se impõe, aos novosconteúdos centrais e periféricos por vezesdeterminados pela própria produção imobiliária,legitimada pelo Estado e seus critérios deseletividade nos gastos públicos.

Essa seletividade se dá em favor dasgrandes corporações e das classes média e alta,o que muitas vezes impõe aos pobres buscaremoutros lugares para viver, sendo empurrados paraainda mais longe, como demonstra M. Santos(1990), ao abordar como a metrópole corporativaagrava a situação dos mais pobres, pois adistribuição de usos do solo e a localizaçãoanárquica das atividades e residências, associadoà tendência de expansão a partir da prática daespeculação imobiliária, os segrega ainda mais etambém complexifica os seus deslocamentosdiários dentro da aglomeração.

Neste contexto revelam-se contradiçõesdeste processo, no qual o principal doequipamento de infraestrutura, promovido peloEstado, é feito em favor das empresashegemônicas:

A ideologia do desenvolvimento, que tantoapreciamos nos anos 50, e sobretudo a


ideologia do crescimento reinante desde finsdos anos 60 ajudam a criar o que podemoschamar de metrópole corporativa, muito maispreocupada com a eliminação das jámencionadas deseconomias urbanas do quecom a produção de serviços sociais e com obem-estar coletivo (SANTOS, 1990, p. 94).

Quest ionando-se também sobre asmanifestações recentes do processo deurbanização, com enfoque no Estado de SãoPaulo, M. E. B. Sposito (2005) identifica umadifusão urbana do tipo reticular neste estado, queestaria associada, entre outros fatores, aomovimento de concentração e desconcentraçãoeconômica e espacial de atividadesmetropolitanas para o interior do estado nosúltimos 30 anos. Nesse sentido, “quando essasduas dinâmicas – descontinuidade territorial econtinuidade espacial – ocorrem simultaneamentee se articulam, pode se reconhecer, no plano daforma urbana, a constituição de rupturas no tecidourbano e, no plano das dinâmicas e processos, arealização da integração espacial” (SPOSITO,2005, p. 204). Com a ocorrência de rupturas,permitidas pelo meio técnico-científico-informacional e sua difusão irregular, a cidadepode se apresentar fragmentada eterritorialmente descontínua em relação à cidadeprecedente, marcada pela continuidade territorial.

O meio técnico-científico-informacional,cuja manifestação mais densa pode serencontrada a partir da metrópole paulistana eseguidamente difundindo-se para o interior daRegião Concentrada, pode ser associado àurbanização engendrada pelos incorporadoresimobiliários e seus condomínios empresariais. Adespeito de sua fragmentação em relação aotecido urbano, se articulam ao meio geográficopela circulação material e imaterial, uma vez queneste momento atual “A ação espacial nãonecessita da continuidade espacial [...] mas dacontinuidade temporal” (SANTOS, 1993, p. 101),que está garantida pelos objetos técnicosincorporados ao território, resultado, em grandeparte, da ação destes agentes imobiliários, emfunção da adequação de seus produtos para aesfera empresarial, conforme já comentamos.

Assim, enquanto a maioria das pessoassofre as consequências de uma produçãoterritorial corporativa da cidade, as empresas atêm em seu favor. A cidade descontínua efragmentada tem seus espaços apropriadosseletivamente pelos agentes mais poderosos,capazes de se reservar os melhores pedaços doterritório. Quando associados aosempreendedores imobiliários e a influência que,por vezes, exercem sobre os vetores destaprodução, ampliam-se suas possibilidades delocalização e competitividade nas escalas intra einterurbana. Os condomínios empresariais, alémdisso, complexificam as possibilidades destarealização, pois reservam espaços e oferecemlocalização para uma variedade de unidadesempresariais cujos representantes, até poucotempo, desconheciam esses empreendimentos.

A urbanização e a globalização seimbricam no processo contraditório de produçãodesses condomínios empresariais. Tratam-se deterritórios corporativos que participam de umaurbanização que, mais uma vez, privilegia oshegemônicos, tendo o território preparado em seufavor e para a operacionalização de seusinteresses. O Estado, por sua vez, ao legitimarou até apoiar esse t ipo de implantação,negligencia a grande maioria das pessoas e suasreais necessidades.

Considerações Finais

A intencionalidade que direciona aprodução dos condomínios empresariaisdemonstra uma ampliação dos usos corporativosdo território por meio de uma nova estratégiaimobiliária, que reverbera em nuances da própriadinâmica territorial da atividade das empresas.

Os condomínios empresariais, olhados apartir do capital que os engendra, o capitalimobiliário, revela os interesses por trás de umprocesso contraditór io de urbanização eglobalização. A capacidade que esses agentes têmde influir nos vetores de expansão e condiçõesinfraestruturais da cidade, também em função doscondomínios empresariais, é uma questão a serpensada e que deve estar associada à própria


ação do Estado que, atualmente, também pormeios políticos participa da “guerra de lugares”para atração de atividades econômicas.

Nesse sentido, além da complexificaçãoda relação urbanização-industrialização, resideaqui uma atualização no debate sobre alocalização das atividades produtivas no períodocontemporâneo, já que a local ização e aaglomeração industrial, neste caso, passa a serdefinida por outras estratégias e outros agentes.Estes, demasiadamente preocupados com alocalização estratégica, com o fornecimento deinfraestruturas cada vez mais adequadas e atémesmo com a criação de uma psicoesfera quedivulgue seus produtos, estão recebendo cada

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vez mais unidades empresariais, bem como estãotambém lançando muitos empreendimentos destanatureza em tempo curto.

Diversas questões ficam abertas, masprincipalmente aquelas sobre a ação dasprefeituras municipais, no sentido de apoiarem arealização destes condomínios, a articulaçãodestes empreendimentos com o capital em seuformato f inanceiro e também as váriasimplicações mais diretas e local izadas dadescontinuidade e fragmentação urbana doscondomínios (relacionado também ao debatesobre as novas morfologias urbanas), devemainda ser analisadas para aprofundar oconhecimento desta problemática.

1Este trabalho é componente de pesquisa demestrado, em desenvolvimento no programa depós-graduação em Geografia Humana daUniversidade de São Paulo, sob orientação da ProfªDrª María Mônica Arroyo, com auxílio da FAPESP eparticipante do projeto temático “Mapa daIndústria no Início do Século XXI. DiferentesParadigmas para a Leitura Territorial da DinâmicaEconômica no Estado de São Paulo”, coordenadopelo Prof. Dr. Eliseu Savério Sposito (UniversidadeEstadual Paulista, campus de PresidentePrudente).

2As operações da empresa Retha Imóveis & Serviços,que se especializou nesta natureza deempreendimento, são indicat ivas de taisestratégias de adaptação de antigas áreasindustriais.

3Um condomínio empresarial já estudado com maisprofundidade, o Techno Park Campinas,

Notas

apresentou 49% de operadores logísticos, 35%de unidades de pesquisa e desenvolvimento e 16%de pequenas unidades fabris instaladas em seuespaço interno (FINATTI, 2008).

4Importa ressaltar que essas rodovias (e as que lhesdão continuidade) têm uma mudança qualitativamuito grande ao sair do Estado de São Paulo,marcada por maior precariedade.

5Empresa que adquire 37% das terras em São Pauloem 1911, cujos diretores eram diretamentevinculados ao capital financeiro, às concessionáriasdos serviços públicos e ao próprio Estado brasileiro.Esses incorporadores possuíam influência sobre odestino dos fundos públicos.

6Não apenas os incorporadores imobiliários, conformehá enfoque neste texto, mas tambémplanejadores, construtores e comerciantes dosempreendimentos participam deste processo,conforme explica R. L. Corrêa (1995).

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Trabalho enviado em outubro de 2009

Trabalho aceito em dezembro de 2009

condomÍnios empresariais em Áreas … · que é baseada nos tipos de operações que os...

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