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一
Concentradora Fibra Hotelera
Mexicana, S.A. de C.V.
Deutsche Bank México, S.A., Institución de
Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando
exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso
F/1596
FIDEICOMITENTE FIDUCIARIO EMISOR
FIHO12
Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria
FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO F/1596.
Dirección Fiduciario: Torre Virreyes, Pedregal 24 – Piso 20, Col. Molino del Rey. C. P. 11040. Del. Miguel
Hidalgo. Ciudad de México.
Dirección del Fideicomitente: Avenida Santa Fe 481, piso 7, Col. Cruz Manca, Delegación Cuajimalpa, C.P. 05349,
Ciudad de México.
REPORTE ANUAL QUE SE PRESENTA DE ACUERDO CON LAS DISPOSICIONES DE CARÁCTER
GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL
MERCADO POR EL PERIODO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DE 2017.
Tipo: Certificados bursátiles fiduciarios no amortizables conocidos como certificados bursátiles fiduciarios
inmobiliarios o (“CBFIs”), emitidos de conformidad con un fideicomiso de los conocidos como fideicomisos de
inversión en bienes raíces (“FIBRAS”).
Serie: Única.
Clave de Pizarra: FIHO 12.
CBFIs emitidos: 833’947,220 CBFIs emitidos, sin expresión de valor nominal.
CBFIs en circulación: 827’074,288 CBFIs en circulación, sin expresión de valor nominal. [Corresponden a
los CBFIs emitidos menos 6’872,932 CBFIs recomprados durante el periodo de estabilización en
septiembre del 2017]
CBFIs en tesorería: A la fecha del presente Reporte Anual, existen 19’143,537 CBFIs en tesorería, de los cuales
12’270,605 corresponden a los CBFIs adquiridos a través del fondo de recompra y 6’872,932 CBFIs
recomprados durante el periodo de estabilización en septiembre del 2017
Garantías: Los CBFIs no contarán con garantía real o personal alguna.
Datos de Registro: Los CBFIs se encuentran inscritos en el Registro Nacional de Valores bajo el número 2679-1.81-
2012-005.
Derechos que confieren a los Tenedores: Los CBFIs confieren a los Tenedores, de conformidad con el artículo 63
fracción II de la Ley del Mercado de Valores (“LMV”), el derecho a una parte de los frutos, rendimientos y en su
caso, al valor residual de los bienes o derechos afectos con ese propósito al Fideicomiso por lo que confieren el
derecho a recibir Distribuciones de Efectivo del Patrimonio Fideicomitido, en la medida en que éste sea suficiente
para realizar dichas Distribuciones de Efectivo. Lo anterior en el entendido que los CBFIs no otorgan derecho
particular alguno a disponer de la propiedad los Bienes Inmuebles a sus Tenedores. El Comité Técnico puede instruir
-
二
el Fiduciario a que éste último realice Distribuciones de Efectivo las cuales se entregarán en cada Fecha de
Distribución de Efectivo. El Comité Técnico determinará la política de distribución para la entrega de Distribuciones
de Efectivo, cumpliendo siempre con los requisitos establecidos en el artículo 187 de la Ley del Impuesto Sobre la
Renta (“LISR”).
Periodicidad y forma de amortización de los CBFIs: Los CBFIs no son amortizables
Lugar y Forma de Pago: Todos los pagos en efectivo que deban realizarse a los Tenedores de los CBFIs se harán en
Pesos mediante transferencia electrónica a través de S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de
C.V., ubicado en Paseo de la Reforma No. 255, Piso 3, Col. Cuauhtémoc, 06500, Ciudad de México.
Fuente de Distribuciones: Las Distribuciones de Efectivo que deban entregarse al amparo de los CBFIs se harán
exclusivamente con los bienes disponibles en el Patrimonio del Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso también
estará disponible para realizar el pago de gastos, honorarios e indemnizaciones del Fideicomiso.
Rendimiento y procedimiento de cálculo: A efecto de cumplir con las disposiciones que regulan a las FIBRAS, es
nuestra intención llevar a cabo la distribución de cuando menos el 95% (noventa y cinco por ciento) del resultado
fiscal del Fideicomiso, siempre y cuando el Comité Técnico del Fideicomiso apruebe dicha distribución y los estados
financieros del Fideicomiso en que están basadas. Nuestros CBFIs no tienen rendimiento mínimo garantizado. El
resultado fiscal del Fideicomiso se calculará conforme a lo dispuesto en el artículo 13 de la LISR.
Periodicidad y forma de pago de rendimientos: El Comité Técnico ha adoptado la política de decretar Distribuciones
de Efectivo en forma trimestral y tiene la facultad de modificar dicha política.
Plazo y fecha de vencimiento: Los CBFI’s emitidos por el Fideicomiso no son amortizables y por lo mismo no están
sujetos a un plazo o fecha de vencimiento.
Denominación del Representante Común: CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of New
York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple)
Depositario: S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V. (“Indeval”).
Número de Fideicomiso y datos relativos al contrato de Fideicomiso: Contrato de Fideicomiso irrevocable
celebrado con Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e identificado bajo
el número F/1596, constituido en fecha 31 de julio de 2012, modificado el 28 de noviembre de 2012 y el 24 de
diciembre de 2014.
Fiduciario Emisor: Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, actuando
exclusivamente como Fiduciario del Fideicomiso F/1596 (“FibraHotel”), constituido el 31 de julio de 2012.
Fideicomitente: Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.
Fideicomitente Adherente: Cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los Bienes Inmuebles
Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales al Patrimonio Fideicomitido, según corresponda, por
cuya aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y obligaciones establecidos en el Fideicomiso y
en el Convenio de Adhesión respectivo.
Fideicomitente Adherente Relevante: significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias
Relevantes, en la medida en que, directa o indirectamente, cada una de esas personas en lo individual o como
familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3% de los CBFIs en circulación, en
cualquier tiempo.
Fideicomisarios en Primer Lugar: Los Tenedores de los CBFIs.
Fideicomisario en Segundo Lugar: Los Fideicomitentes Adherentes. Quienes tienen derecho a readquirir la
propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados.
Fideicomisario en Tercer Lugar: El Fideicomitente, única y exclusivamente respecto a la Aportación Inicial.
Administrador: Fibra Hotelera, S.C.
-
三
Asesor: Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.
Características relevantes de los bienes fideicomitidos: A la fecha del presente Reporte Anual, el Patrimonio
Fideicomitido está constituido por 87 Hoteles, de los cuales 83 Hoteles están en operación y cuatro en desarrollo, los
cuales, en su conjunto, representan 12,723 habitaciones.
Nivel de endeudamiento: FibraHotel cerró el periodo 2017 con un endeudamiento de Ps. $3,165 millones y con un
total de activos de Ps. $17,222 millones, correspondiendo a un nivel de endeudamiento del 18.4%. Cabe mencionar
que el contrato de Fideicomiso de FibraHotel estipula que el nivel de apalancamiento no puede exceder el 40%,
mientras que la regulación aplicable a las FIBRAs indica que este indicador no puede ser mayor a 50%.
Índice de cobertura de servicio de la deuda: El índice de cobertura de servicio de deuda debe ser mayor a 1.0x. Al
31 de diciembre de 2017, el índice de cobertura de servicio de la deuda de FibraHotel es de 1.05x.
Obligación de pago de principal e intereses: Al 31 de diciembre de 2017, el calendario de amortizaciones de capital
de la deuda es el siguiente:
Año 2018: Ps. $115.5 millones (3.6%)
Año 2019: Ps. $203.5 millones (6.4%)
Año 2020: Ps. $244.4 millones (7.7%)
Año 2021: Ps. $356.8 millones (11.3%)
Años 2022 y adelante: Ps. $2,245.6 millones (71%)
Régimen Fiscal Aplicable: Los inversionistas, previo a la inversión en estos instrumentos, deberán considerar que el
régimen fiscal relativo al gravamen o exención aplicable a los ingresos derivados de las Distribuciones o compra
venta de estos instrumentos es el previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR, lo cual habrá de ser confirmado por
la autoridad fiscal, mediante el Oficio SAT.
LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO NACIONAL DE VALORES NO IMPLICA
CERTIFICACIÓN SOBRE LA BONDAD DE LOS VALORES, LA SOLVENCIA DEL EMISOR O
SOBRE LA EXACTITUD O VERACIDAD DE LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL
REPORTE ANUAL, NI CONVALIDA LOS ACTOS QUE, EN SU CASO, HUBIEREN SIDO
REALIZADOS EN CONTRAVENCIÓN DE LAS LEYES.
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I
INFORMACIÓN REQUERIDA SECCIÓN DEL REPORTE ANUAL Pág.
1) INFORMACIÓN GENERAL
a) Glosario de términos y definiciones Glosario de Términos y Definiciones. 1
b) Resumen ejecutivo Resumen Ejecutivo. 11
i) Descripción de FibraHotel 11
ii) Historia de FibraHotel. 11
Portafolio Actual de FibraHotel. 14
Inversión en Fibra Hotelera, S.C. 16
Información Financiera de FibraHotel. 17
Eventos Relevantes. 19
Procesos Judiciales, Administrativos o
Arbitrales.
21
Participantes Relevantes. 22
Cumplimiento del Plan de Negocios. 24
Políticas de Emisión y Conflicto de Interés. 25
c) Factores de riesgo Factores de Riesgo. 25
d) Otros valores emitidos por el fideicomiso
Otros Valores Emitidos por FibraHotel. 31
e) Cambios significativos a los derechos de valores inscritos en el Registro
No aplica. --
f) Destino de los fondos Destino de los Fondos. 31
g) Documentos de carácter público Documentos de Carácter Público. 32
Asamblea de Tenedores. 32
2) EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL
a) Historia y desarrollo del fideicomiso Historia y Desarrollo de FibraHotel.
34
b) Descripción del negocio Descripción del Negocio Hotelero. 36
i) Actividad principal
ii) Canales de distribución
Actividad Principal de FibraHotel.
No aplica.
36
--
iii) Patentes, licencias, marcas y otros contratos
No aplica. --
iv) Principales clientes No aplica. --
v) Ley aplicable y situación tributaria Ley Aplicable y Situación Tributaria. 39
vi) Recursos humanos Recursos Humanos. 39
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II
vii) Desempeño Ambiental No aplica. --
viii) Información de mercado Información de Mercado 40
ix) Estructura corporativa Estructura Corporativa de FibraHotel. 50
x) Procesos judiciales, administrativos o arbitrales
Procesos judiciales, Administrativos o
Arbitrales.
51
xi) Derechos que confieren los Certificados Bursátiles Fiduciarios
Derechos que confieren los CBFIs 51
xii) Distribuciones Distribuciones. 51
c) Descripción de los activos que conforman el patrimonio del
Fideicomiso
Descripción de los Activos que Conforman el
Patrimonio Fideicomitido.
53
i) Inmuebles propiedad del Fideicomiso
Inmuebles Propiedad de FibraHotel. 54
ii) Adquisiciones inmobiliarias y/o desarrollos inmobiliarios (Distintos a la
Cartera de aportación inicial),
incluyendo fecha de adquisición o
inicio de desarrollo
Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de
Desarrollo (Portafolio Actual).
54
iii) Evolución de los activos del fideicomiso, incluyendo ingresos,
porcentajes de área rentada,
vencimientos de los contratos de
arrendamiento, avance de los
inmuebles en desarrollo, etc.
Evolución del Patrimonio Fideicomitido.
57
iv) Desempeño de los activos del fideicomiso, incluyendo los principales
índices de la industria inmobiliaria
Desempeño del Patrimonio Fideicomitido.
60
v) Cumplimiento del plan de negocios, calendario de inversiones y, en su caso,
desinversiones
Cumplimiento del Plan de Negocios.
62
vi) Valuación de los activos del Fideicomiso
No aplica. --
vii) Informe de deudores relevantes No aplica. --
d) Contratos y acuerdos relevantes. Contratos y Acuerdos Relevantes.
63
i) Términos y condiciones del contrato de fideicomiso
El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas
Relevantes.
63
ii) Cláusulas relevantes del contrato de fideicomiso
El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas
Relevantes.
63
iii) Términos y condiciones del contrato
El Contrato de Asesoría y Planeación, Contrato
-
III
de administración, asesoría o cualquier
otro que se considere relevante
de Administración y Contratos de Servicios. 68
iv) Términos y condiciones del fideicomiso de control
El Fideicomiso de Control. 70
v) Convenios de adquisición de inmuebles
No aplica. --
Otros Acuerdos
71
vi) Contratos de arrendamientos Los Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contratos de Obra.
71
vii) Incumplimientos de contratos relevantes
No aplica. --
e) Principales tenedores y administradores Principales Tenedores y Administradores. 72
i) Principales tenedores Principales Tenedores. 72
ii) Administradores Administrador.
Asesor
Compañías de Servicio
72
73
73
iii) Comité técnico Comité Técnico. 73
iv) Comité de prácticas societarias Comité de Prácticas Societarias. 75
v) Comité de auditoría Comité de Auditoría. 76
vi) Comité de nominaciones Comité de Nominaciones. 76
Resumen de las Facultades y Obligaciones de
los Principales Órganos de Gobierno
Corporativo.
77
f) Comisiones, costos y gastos del administrador, asesor y/o cualquier otro
tercero que reciban pago por parte del
fideicomiso
Comisiones, Costos y Gastos del Administrador
y el Asesor.
79
g) Operaciones con partes relacionadas y conflictos de interés
Operaciones con Partes Relacionadas y
Conflictos de Interés.
80
h) Auditores externos Auditores Externos 81
i) Otros terceros obligados con el fideicomiso o los tenedores
No aplica. --
j) Mercado de capitales Mercado de Capitales. 81
i) Estructura del fideicomiso y principales tenedores
Estructura de FibraHotel y Principales
Tenedores.
82
ii) Comportamiento de los certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios en
el mercado de valores
Comportamiento de los CBFIs en el Mercado
de Valores.
83
iii) Formador de mercado No aplica. --
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IV
3) EL FIDEICOMITENTE
a) Descripción del negocio Descripción del Negocio de la Fideicomitente. 84
i) Actividad principal Actividad Principal de la Fideicomitente. 84
ii) Recursos humanos No aplica. --
iii) Estructura corporativa No aplica. --
iv) Proceso judiciales, administrativos o arbitrales
Procesos, Judiciales, Administrativos o
Arbitrales de la Fideicomitente.
84
b) Administradores y accionistas Administradores y Accionistas de la Fideicomitente.
85
4) INFORMACIÓN FINANCIERA
a) Comentarios y análisis de la administración sobre los resultados de
operación
Comentarios y Análisis de la Administración
sobre los Resultados de la Operación.
85
i) Indicadores Clave del Desempeño Operativo.
85
ii) Principales Factores que Afectan los Resultados de Operación.
86
iii) Políticas Contables.
iv) Juicios Contables críticos y fuentes clave para la estimación de
incertidumbres
88
96
v) Políticas de Inversión y Políticas con Respecto a ciertas Actividades.
98
b) Resultados de la Operación. Información Financiera Seleccionada. 103
i) Situación Financiera, Liquidez y Recursos de Capital.
Situación Financiera, Liquidez y Recursos de
Capital.
103
ii) Control Interno. Control Interno. 104
c) Información financiera seleccionada Información Financiera Seleccionada. 105
i) Balance y resultados del fideicomiso
Balance y Resultados. 106
ii) Origen y aplicación de los recursos Origen y Aplicación de los Recursos. 108
iii) Movimiento en las cuentas para el manejo de efectivo.
Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez.
114
iv) Índices y razones financieras. No aplica. --
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V
d) Información Financiera Seleccionada 2016
e) Fondos y Cuentas del Fideicomiso
f) Informes de Creditos Relevantes
Estimaciones, Provisiones o Reservas Contables
Críticas.
Información Financiera seleccionada 2016
Fondos y Cuentas del Fideicomiso
Informe de Créditos Relevantes
118
119
131
134
5) INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA FIDEICOMITENTE
a) Información financiera seleccionada Información Financiera Seleccionada de FibraHotel.
138
b) Comentarios y análisis de la administración sobre los resultados de
operación y situación financiera de la
fideicomitente.
No aplica. --
i) Resultados de la operación No aplica. --
ii) Situación financiera, liquidez y recursos de capital
No aplica. --
6) INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA
a) Información financiera seleccionada Información financiera seleccionada 139
b) Comentarios y análisis de la administración sobre los resultados de
operación y situación financiera de la
fideicomitente.
Comentarios y análisis de la administración
sobre los resultados de operación y situación
financiera de la fideicomitente.
140
7) PERSONAS RESPONSABLES
a) El administrador El administrador 143
b) El Fiduciario
c) El Representante Común
d) El auditor
El Fiduciario
El Representante Común
El auditor
144
145
146
8) ANEXOS
a) Estados financieros dictaminados Estados Financieros Dictaminados. 147
b) Información adicional Cartas de Auditores. 147
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A
ÍNDICE
1. INFORMACIÓN GENERAL ............................................................................................. 1
a) Glosario de Términos y Definiciones. ................................................................................. 1
b) Resumen Ejecutivo. ........................................................................................................... 11
i) Descripción de FibraHotel. .................................................................................. 11
ii) Historia de FibraHotel. ......................................................................................... 11
iii) Portafolio Actual de FibraHotel. ........................................................................ 144
iv) Inversión en Fibra Hotelera, S.C. ......................................................................... 16
v) Información Financiera de FibraHotel. .............................................................. 177
vi) Eventos Relevantes. ........................................................................................... 199
vii) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales.¡Error! Marcador no definido.
viii) Participantes Relevantes. .................................................................................... 212
ix) Cumplimiento del Plan de Negocios. ................................................................. 254
x) Políticas de Emisión. .......................................................................................... 265
c) Factores de Riesgo. ......................................................................................................... 265
d) Otros Valores Emitidos por FibraHotel............................................................................. 31
e) Cambios a los derechos de Valores en el Registro (No Aplica) ...........................................
f) Destino de los Fondos. .................................................................................................... 331
g) Documentos de Carácter Público. ................................................................................... 332
h) Asamblea de Tenedores. ................................................................................................. 332
2. EL FIDEICOMISO FIBRAHOTEL. .............................................................................. 354
a) Historia y Desarrollo de FibraHotel. ............................................................................... 354
b) Descripción del Negocio Hotelero. ................................................................................. 376
i) Actividad Principal del Fideicomiso. ................................................................. 376
ii) Canales de Distribución (No Aplica) ......................................................................
iii) Patentes, Licencias, Marcas y otros contratos (No Aplica) .....................................
iv) Principales Clientes (No Aplica) .............................................................................
v) Ley Aplicable y Situación Tributaria. ................................................................ 409
vi) Recursos Humanos. ............................................................................................ 409
vii) Desempeño Ambiental (No Aplica) ........................................................................
viii) Información de Mercado. ..................................................................................... 40
ix) Estructura Corporativa de FibraHotel. ................................................................. 50
x) Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales. .......................................... 5252
-
B
xi) Derechos que confieren los CBFIs. ...................................................................... 51
xii) Distribuciones. ..................................................................................................... 51
c) Descripción de los activos que conforman el Patrimonio Fideicomitido. ......................... 53
i) Inmuebles Propiedad de FibraHotel . ................................................................. 554
ii) Adquisiciones Inmobiliarias y Proyectos de Desarrollo (Portafolio
Actual). ............................................................................................................... 555
iii) Evolución del Patrimonio Fideicomitido. ............................................................ 57
iv) Desempeño del Patrimonio Fideicomitido. .......................................................... 61
iv) Cumplimiento del Plan de Negocios. ................................................................... 63
d) Contratos y Acuerdos Relevantes...................................................................................... 64
i) Términos y Condiciones del contrato del Fideicomiso. ....................................... 64
ii) El Contrato de Fideicomiso/Cláusulas Relevantes. .............................................. 64
iii) El Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato de Administración y
los Contratos de Servicios. ................................................................................... 69
iv) El Fideicomiso de Control.................................................................................... 71
v) Otros Acuerdos. ................................................................................................ 7271
vi) Contratos de Operación, Contratos de Arrendamiento y Contrato de
Obra. ..................................................................................................................... 71
e) Principales Tenedores y Administradores. ........................................................................ 72
i) Principales Tenedores. ......................................................................................... 72
ii) Administrador. ..................................................................................................... 72
iii) Asesor. .................................................................................................................. 73
iv) Compañías de Servicios. ...................................................................................... 73
v) Comité Técnico. ................................................................................................... 73
vi) Comité de Prácticas Societarias. .......................................................................... 75
vii) Comité de Auditoría. ............................................................................................ 76
viii) Comité de Nominaciones. .................................................................................... 76
Resumen de las Facultades y Obligaciones de los Principales Órganos de
Gobierno Corporativo. ...................................................................................................... 77
f) Comisiones, Costos y Gastos del Administrador y el Asesor. .......................................... 79
g) Operaciones con Partes Relacionadas y Conflictos de Interés. ......................................... 80
h) Auditores Externos. ........................................................................................................... 81
i) Otros terceros obligados con el fideicomiso o los tenedores (No Aplica) ............................
j) Mercado de Capitales. ....................................................................................................... 81
i) Estructura de FibraHotel y Principales Tenedores. .............................................. 82
ii) Comportamiento de los CBFIs en el Mercado de Valores. .................................. 83
-
C
iii) Formador de Mercado (No Aplica) ..........................................................................
3. EL FIDEICOMITENTE .................................................................................................... 84
a) Descripción del Negocio. .................................................................................................. 84
i) Actividad Principal del Fideicomitente. ........................................................... 8584
ii) Recursos Humanos. ..................................................................................................
i) Estructura Corporativa. ............................................................................................
ii) Procesos, Judiciales, Administrativos o Arbitrales delFideicomitente. ............... 84
b) Administradores y Accionistas del Fideicomitente. .......................................................... 85
4. INFORMACIÓN FINANCIERA. .................................................................................... 85
a) Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de la
Operación. ......................................................................................................................... 85
i) Indicadores Clave del Desempeño Operativo. ..................................................... 85
ii) Principales Factores que Afectan los Resultados de Operación. .......................... 86
iii) Políticas Contables. .............................................................................................. 88
iv) Juicios Contables críticos y fuentes clave para la estimación de
incertidumbres. ..................................................................................................... 96
v) Políticas de Inversión y Políticas con Respecto a ciertas Actividades.. ............... 98
b) Información Financiera Seleccionada. ............................................................................ 103
i) Balance y Resultados. ........................................................................................ 106
ii) Origen y Aplicación de Recursos. ...................................................................... 108
iii) Flujo de Efectivo y Posición de Liquidez. ......................................................... 114
iv) Estimaciones, provisiones o reservas contables críticas. ................................... 118
c) Información Financiera Seleccionada 2016 ................................................................ 13219
c) Fondos y Cuentas del Fideicomiso ............................................................................. 13531
d) Informe de Créditos Relevantes . ................................................................................ 13834
5. INFORMACIÓN FINANCIERA DEL FIDEICOMITENTE......................................... 139
6. INFORMACIÓN FINANCIERA DE LA ADMINISTRACIÓN INTERNA. ............ 13939
7. PERSONAS RESPONSABLES. .................................................................................... 143
a) El Administrador. ........................................................................................................ 14443
b) El Fiduciario. ............................................................................................................... 14544
c) El Representante Común. ............................................................................................ 14645
d) El Auditor Externo. ......................................................................................................... 147
8. ANEXOS ......................................................................................................................... 148
a) Estados Financieros Dictaminados. ................................................................................. 148
b) Cartas de Auditores Externos. ......................................................................................... 148
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1
1. INFORMACIÓN GENERAL
i) Glosario de Términos y Definiciones.
Los términos y definiciones que se relacionan a continuación se utilizan en el Contrato de
Fideicomiso, en el Título de los CBFIs, en el presente Reporte Anual y tendrán los siguientes
significados (que serán igualmente aplicados al singular y al plural de dichos términos):
Términos Definiciones
Administrador Significa Fibra Hotelera, S.C. o la sociedad civil que la sustituya de tiempo
en tiempo conforme lo previsto en el Fideicomiso, en el entendido de que el
Fiduciario del Fideicomiso, detentará y controlará como socio al menos el
99.99% (noventa y nueve punto noventa y nueve por ciento) de los derechos
sociales y corporativos del Administrador, incluyendo la facultad de
designar a su órgano de administración, y cuyo objeto social es la
administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y de sus
propiedades y Hoteles, actividades que deberá de llevar a cabo conforme a
los términos del Contrato de Administración que celebre con el Fiduciario.
ADR Significa tarifa diaria promedio, o ADR (Average Daily Rate por sus siglas
en inglés).
Asamblea de
Tenedores
Significa la Asamblea de Tenedores en términos de la LMV y de la
LGTOC.
Asesor Significa Administradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V. o la
sociedad anónima que la sustituya de tiempo en tiempo conforme lo
previsto en el Fideicomiso y cuyo objeto social es la prestación al
Fideicomiso de los Servicios de Asesoría en Planeación conforme a los
términos del Contrato de Asesoría y Planeación.
Asesor Contable y
Fiscal
Significa, de conformidad con la Cláusula Vigésima Sexta del Fideicomiso,
el despacho designado por el Comité Técnico, a ser contratado por el
Fiduciario para llevar a cabo el cumplimiento de las obligaciones fiscales y
contables derivadas del Fideicomiso, que es y será un despacho de
contadores públicos de reconocido prestigio a nivel internacional con
oficinas en México.
Auditor Externo Significa Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C., miembro de Deloitte
Touche Tohmatsu Limited, u otro auditor externo contratado en términos
del Fideicomiso; en el entendido que dicho auditor deberá ser un despacho
de contadores públicos de reconocido prestigio internacional e
independiente del Administrador, del Fideicomitente, de los
Fideicomitentes Adherentes Relevantes y del Fiduciario.
Bienes Inmuebles Significa conjuntamente los Bienes Inmuebles Aportados, los Bienes
Inmuebles Aportados Adicionales, los Bienes Inmuebles Adquiridos y
cualesquier otros Bienes Inmuebles incluyendo, de manera enunciativa más
no limitativa, todas las construcciones edificadas en proximidad a los
mismos que generen Ingresos por Servicios e Ingresos por Arrendamiento
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2
Términos Definiciones
en Ingresos por Servicios, que adquiera el Fiduciario para el cumplimiento
de los fines del Fideicomiso.
Bienes Inmuebles
Adquiridos
Significa los Bienes Inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos
fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman
parte del Portafolio de Adquisición incluyendo, de manera enunciativa más
no limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los
Hoteles, y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a
los mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según
corresponda a cada uno de ellos, en su caso, que fueron adquiridos por el
Fiduciario, única y exclusivamente con tal carácter, con parte del Producto
Neto de la Colocación según el mismo se modifique de tiempo en tiempo.
Bienes Inmuebles
Aportados
Significa los Bienes Inmuebles (incluyendo, en su caso, los derechos
fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), que forman
parte del Portafolio Inicial incluyendo, de manera enunciativa más no
limitativa, todas las construcciones destinadas a la operación de los Hoteles,
y en su caso componentes comerciales, edificadas en proximidad a los
mismos, Derechos de Arrendamiento y Derechos de Operación, según
corresponda a cada uno de ellos, en su caso, conforme a lo previsto en la
Cláusula Segunda del Fideicomiso.
Bienes Inmuebles
Aportados
Adicionales
Significa los Bienes Inmuebles (así como, en su caso, los derechos
fideicomisarios que correspondan a dichos Bienes Inmuebles), incluyendo,
de manera enunciativa más no limitativa, todas las construcciones
destinadas a la operación de los Hoteles, y en su caso componentes
comerciales, edificadas en proximidad a los mismos, Derechos de
Arrendamiento y Derechos de Operación, según corresponda a cada uno de
ellos, en su caso, que podrán ser aportados por los Propietarios Adicionales,
conforme a lo previsto en la Cláusula Segunda del Fideicomiso.
BMV Significa la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V.
Certificados
Bursátiles
Fiduciarios
Inmobiliarios o
CBFIs
Significa los Certificados Bursátiles Fiduciarios a ser emitidos por el
Fiduciario de conformidad con el Fideicomiso, la LMV, la Circular Única
de Emisoras, la LGTOC y otras disposiciones legales aplicables, a ser
inscritos en el RNV y listados en la BMV.
CNBV Significa la Comisión Nacional Bancaria y de Valores.
Colocación
Significa la colocación entre el público inversionista de CBFIs emitidos
conforme a una emisión.
Comité de
Auditoría
Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula
Novena, sección 9.2.1 del Fideicomiso.
Comité de
Prácticas
Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula
Novena, sección 9.3.1 del Fideicomiso.
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3
Términos Definiciones
Comité de
Nominaciones
Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula
Novena, sección 9.4.1 del Fideicomiso.
Comité Técnico Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula
Novena, sección 9.1, del Fideicomiso.
Compañías de
Servicios
Significa conjuntamente ciertas empresas, cada una de las cuales es
responsable por proveer al Administrador el personal operativo necesario
para operar los Hoteles en el Portafolio Actual.
Contrato de
Administración
Significa el contrato que es y será celebrado por el Fiduciario y el
Administrador a efecto de que el Administrador proporcione los Servicios
de Administración y en su caso, conforme a las modificaciones autorizadas
por el Comité Técnico y acordadas con el Administrador.
Contratos
de Obra
Significa los contratos de obra celebrados por FibraHotel para la
construcción y desarrollo de Hoteles.
Contrato de
Arrendamiento
Significa todos aquéllos contratos de Hotelería o servicios de Hotelería
relativos a los Hoteles, así como los contratos de Hotelería sobre los Bienes
Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) que formen parte del
Patrimonio Fideicomitido, y en su caso contratos de arrendamiento de los
componentes comerciales.
Contrato de
Asesoría y
Planeación
Significa el contrato celebrado por el Fiduciario y el Asesor a efecto de que
este último proporcione los Servicios de Asesoría en Planeación, según el
mismo sea modificado de tiempo en tiempo.
Contratos de
Operación
Hotelera
Significa los contratos de operación Hotelera sobre los Bienes Inmuebles
que formen parte del Patrimonio Fideicomitido.
Contratos de
Servicios
Significa, conjuntamente, el Contrato de Asesoría y Planeación, el Contrato
de Administración, los Contratos de Obra y los contratos de servicios con
las Compañías de Servicios.
Convenio de
Adhesión
Significa el convenio por medio del cual los Propietarios y, en su caso, los
Propietarios Adicionales, aportarán al Patrimonio Fideicomitido los Bienes
Inmuebles Aportados y los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, según
corresponda a cada uno de ellos. Los Propietarios y, en su caso, los
Propietarios Adicionales se adherirán al Fideicomiso y adquirirán en
consecuencia el carácter de Fideicomitentes Adherentes.
Derecho de
Preferencia
Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para
readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados, de los Bienes
Inmuebles Adquiridos y, en su caso y los Bienes Inmuebles Aportados
Adicionales, que hayan sido aportados por cada uno de ellos, en caso de: (i)
enajenación de los mismos por el Fiduciario, o (ii) por extinción del
Fideicomiso.
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4
Términos Definiciones
Derecho de
Reversión
Significa el derecho que tienen los Fideicomitentes Adherentes para
readquirir la propiedad de los Bienes Inmuebles Aportados y, en su caso,
los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales, que hayan sido aportados por
cada uno de ellos, en caso de (i) enajenación de los mismos por el
Fiduciario, o (ii) por extinción del Fideicomiso.
Derechos de
Arrendamiento
Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador
conforme lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en el derecho al cobro
y los ingresos derivados de los Contratos de Arrendamiento.
Derechos de
Operación
Significa los derechos que adquiera el Fiduciario y/o el Administrador
conforme a lo previsto en el Fideicomiso, consistentes en todos aquellos
derechos derivados de los Contratos de Operación Hotelera.
Desinversión Tiene el significado que se indica en el inciso (xiv), sub inciso A de la
sección 9.1.24 de la Cláusula Novena del Fideicomiso.
Día Significa con mayúscula o con minúscula, día natural.
Día Hábil Significa cualquier día que no sea sábado o domingo y en el cual las
instituciones de crédito en México abran al público, de acuerdo con el
calendario que al efecto publica la CNBV.
Distribución Significa los recursos derivados de las Inversiones en Bienes Inmuebles que
sean provenientes del Resultado Fiscal del Fideicomiso que serán
entregadas a los Tenedores en los plazos y montos que determine el Comité
Técnico; en el entendido de que para que el Comité Técnico pueda acordar
un monto de Distribución diferente al 95% (noventa y cinco por ciento) del
Resultado Fiscal del Fideicomiso, requerirá adicionalmente del voto
favorable de la mayoría de los Miembros Independientes.
Distribución de
Efectivo
Significa la Distribución junto con cualquier otra cantidad que el Comité
Técnico determine y sea entregada a los Tenedores en términos del
Fideicomiso.
Documentos de
Emisión
Significa el Fideicomiso, el Título, el Reporte Anual, el Contrato de
Colocación y demás documentación accesoria y sus respectivos anexos (tal
y como cada uno de ellos sea modificado de tiempo en tiempo), por medio
de los cuales se instrumente la Emisión y en su caso, los documentos,
convenios y acuerdos necesarios a efecto de realizar una Colocación en el
extranjero y cualesquiera otros documentos aprobados al efecto por el
Comité Técnico, para futuras Emisiones.
Dólares Significa la moneda de curso legal de los Estados Unidos de América.
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5
Términos Definiciones
DSCR Significa la razón de cobertura de servicio de deuda que se define como la
utilidad operativa del Fideicomiso en un período determinado, entre la suma
de capital e intereses correspondientes al mismo período de referencia de
los financiamientos contratados.
Emisión Inicial o
Primera Emisión
Significa la primera oferta pública de CBFIs realizada el 30 de noviembre
de 2012 de manera global como parte de las Operaciones Iniciales, misma
que fue autorizada por la CNBV bajo la matrícula 2679-1.81-2012-005 bajo
la clave de pizarra FIHO12.
Emisión Significa cada emisión de CBFIs que realice el Fiduciario, en cada Fecha de
Emisión, de conformidad con lo establecido en el Fideicomiso y al amparo
de lo previsto por los artículos 187 y 188 de la LISR.
EMISNET Significa el Sistema Electrónico de Comunicación con Emisoras de Valores
a cargo de la BMV.
Eventos Relevantes Tiene el significado atribuido a eventos relevantes por la LMV.
Familia Galante Significa todos y/o cualquiera de los señores Roberto Galante Totah,
Alberto Galante Zaga, Simón Galante Zaga, Baluz Zaga Charua, Nelly
Fortune Galante Zaga, Sofía Galante Zaga y Fredel Galante Zaga.
Familia Zaga Significa todos y/o cualquiera de los señores Eduardo Zaga Cojab, Salomón
Zaga Cojab y Mayer Zaga Bucay.
Familias
Relevantes
Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de la Familia
Galante y la Familia Zaga, en la medida en que cada una de esas personas
en lo individual o como familia, a través del Fideicomiso de Control, tenga
el control de cuando menos el 3% de los CBFIs en circulación.
FIBRAS Significa los fideicomisos de inversión en bienes raíces de conformidad con
lo dispuesto en los artículos 187 y 188 de la LISR.
Fideicomisarios en
Primer Lugar
Significa los Tenedores de los CBFIs.
Fideicomisario en
Tercer Lugar
Significa el Fideicomitente, única y exclusivamente respecto de la
Aportación Inicial.
Fideicomiso o
FibraHotel
Significa el Contrato de Fideicomiso irrevocable celebrado con Deutsche
Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, e
identificado bajo el número F/1596, de fecha 31 de julio de 2012, así como
todos sus Anexos, antecedentes y declaraciones, según el mismo sea
modificado de tiempo en tiempo.
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6
Términos Definiciones
Fideicomiso de
Control
Significa el contrato de fideicomiso celebrado por los Propietarios y, en su
caso, los Fideicomitentes Adherentes, a cuyo patrimonio aportarón todos los
CBFIs que hayan recibido como contraprestación por la aportación de los
Bienes Inmuebles Aportados y los Bienes Inmuebles Aportados
Adicionales, según corresponda, al Patrimonio del Fideicomiso, según el
mismo sea modificado de tiempo en tiempo.
Fideicomitente Significa Concentradora Fibra Hotelera Mexicana, S.A. de C.V.
Fideicomitente
Adherente
Significa cualquier Propietario y/o Propietario Adicional que aporte los
Bienes Inmuebles Aportados y/o los Bienes Inmuebles Aportados
Adicionales, al Patrimonio Fideicomitido, según corresponda, por cuya
aportación adquirirá para efectos del Fideicomiso los derechos y
obligaciones establecidos en el Fideicomiso y en el Convenio de Adhesión
respectivo.
Fideicomitente
Adherente
Relevante
Significa todas y/o cualquiera de las personas integrantes de las Familias
Relevantes conforme se define dicho término en el Fideicomiso, en la
medida en que cada una de esas personas en lo individual o como familia, a
través del Fideicomiso de Control, tenga el control de cuando menos el 3%
(tres por ciento) de los CBFIs en circulación, en cualquier tiempo.
Fiduciario o
Emisor
Significa Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca Múltiple,
División Fiduciaria, actuando exclusivamente como Fiduciario del
Fideicomiso FibraHotel, o sus sucesores, cesionarios, o quien sea designado
subsecuentemente como fiduciario de conformidad con el Fideicomiso.
Grupo GDI
Significa una organización dedicada a financiar, desarrollar, construir,
arrendar y administrar activos inmobiliarios en los segmentos Hotelero,
comercial, de oficinas y residencial, la cual es la aportante del Portafolio de
Aportación al Fideicomiso.
Hotel Significa cualquier inmueble destinado a brindar servicios de hospedaje o
bien, cualquier inmueble que forme parte de un proyecto a ser desarrollado
en relación con la industria del hospedaje.
Índice de cobertura
de servicio de la
deuda
Significa la razón financiera calculada de conformidad con la metodología
establecida en el Anexo AA de la Circular Única de Emisoras aplicables a
los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios.
Información
Financiera
Significa los estados financieros auditados y dictaminados del Fideicomiso
correspondientes al ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2017.
Indeval Significa S.D. Indeval Institución para el Depósito de Valores, S.A. de C.V.
Ingresos por
Arrendamiento
Significa los ingresos obtenidos por el otorgamiento del uso o goce de los
Bienes Inmuebles (o cualquier parte de los mismos) derivados de los
Contratos de Arrendamiento, conforme las disposiciones legales aplicables.
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7
Términos Definiciones
Ingresos por
Servicios
Significa los ingresos obtenidos por la operación de los Hoteles, excluyendo
los Ingresos por Arrendamiento.
Inversiones en
Bienes Inmuebles
Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio
Fideicomitido en Bienes Inmuebles que sean adquiridos o construidos con
parte del Producto Neto de las Colocaciones o de cualquier otra forma.
Inversiones
Permitidas
Significa las inversiones que se realicen con cargo al Patrimonio
Fideicomitido de conformidad con la Ley Aplicable y que sean autorizadas
para las FIBRAS.
ISR
Significa el impuesto previsto por la LISR.
ISR Diferido Significa el ISR a cargo del Fideicomitente Adherente por la aportación de
los Bienes Inmuebles Aportados que se difiera en los términos del artículo
188 de la LISR.
IVA Significa el impuesto previsto por la LIVA.
Ley Aplicable Significa las leyes, reglamentos, decretos, circulares y demás ordenamientos
jurídicos de carácter federal, estatal y/o municipal vigentes en México.
LGTOC Significa la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.
LIC Significa la Ley de Instituciones de Crédito.
Liquidador Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula
Vigésimo Tercera, sección 23.3 inciso (i) del Fideicomiso.
LISR Significa la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
LIVA Significa la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
LMV Significa la Ley del Mercado de Valores.
LTV Significa la razón financiera calculada como el monto del saldo insoluto de
la deuda, entre la estimación del valor no depreciado o de aquél otro valor
que determine el Comité Técnico Comité Técnico, en relación con el
Patrimonio Fideicomitido (Loan To Value).
México Significa los Estados Unidos Mexicanos.
Miembro
Independiente
Significa cualquier persona que cumpla con los requisitos del artículo 24,
segundo párrafo y 26 de la LMV y cuya independencia deberá de calificarse
respecto de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, Propietarios,
Propietarios Adicionales, el Fiduciario y el Administrador.
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8
Términos Definiciones
Oferta Pública
Inicial u Oferta
Inicial
Significa la Oferta Pública Inicial que se llevó a cabo el 30 de noviembre de
2012 en la Bolsa Mexicana de Valores
Ofertas
Subsecuentes
Significan las Ofertas Subsecuentes de CBFIs que se llevaron a cabo el 30
de mayo de 2013 y el 14 de septiembre de 2017 en la Bolsa Mexicana de
Valores
Oficio SAT Significa el oficio número 900-03-01-2012-50788 de fecha 23 de
noviembre de 2012, expedido por el Administrador de Normatividad
Internacional “1” del Servicio de Administración Tributaria, mediante el
cual se confirma que (i) con relación al Fideicomiso, al Fiduciario le es
aplicable el régimen fiscal previsto por el artículo 224 de la LISR (según se
define más adelante), siempre y cuando no incumpla los requisitos
establecidos en el artículo 223 de la LISR y en la regla I.3.20.2.5. de la
Resolución Miscelánea Fiscal para 2013; y (ii) que no se pagará el impuesto
al valor agregado sobre los ingresos derivados de la enajenación de los
CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso; y (iii) que no se pagará el
impuesto empresarial a tasa única sobre los ingresos derivados de la
enajenación de los CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso.
Operador u
Operadoras
Significa conjuntamente Grupo Posadas y Grupo Real Turismo y Marriott
International como operadores de los Hoteles, así como aquellas empresas
que tengan el carácter de Operadora bajo los Contratos de Operación
Hotelera.
Operaciones
Iniciales
Significa conjuntamente la Oferta Pública Inicial y Global de CBFIs que se
llevó a cabo el 30 de noviembre de 2012 por hasta 223’611,110 CBFIs y la
adquisición del Portafolio de Adquisición Inicial, conforme fue descrito en
el Prospecto Inicial, en virtud del cual se consolida el Portafolio Actual.
Oportunidades de
Inversión
Adicionales
Significa, conjuntamente, los Hoteles urbanos para viajeros de negocios,
tanto en operación como en desarrollo, que podrán ser aportados a, o
adquiridos por, FibraHotel en el futuro.
Patrimonio
Fideicomitido
Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la Cláusula Cuarta
del Fideicomiso.
Período Mínimo de
Inversión
Significa el término de 4 años a que se refiere la fracción IV del artículo
188 de la LISR o la que en su caso se establezca por la Ley Aplicable.
Personas
Indemnizadas
Tiene el significado atribuido a dicho término en la Cláusula Vigésima,
sección 20.14 del Fideicomiso.
Partes
Relacionadas
Tiene el significado que se le atribuye a dicho término en la LMV.
Pesos o Ps.
Significa la moneda de curso legal en México.
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9
Términos Definiciones
Plan Todo Incluido
Significa el modelo de negocio de un resort en el que por el pago de una
tarifa se tiene derecho a recibir un servicio de hospedaje que incluye
alimentos y bebidas, actividades recreativas y deportivas, plan de
entretenimiento, impuestos y propinas, así como algunos otros servicios
accesorios, pero que excluyen servicios de spa, telefonía, lavandería y venta
de ciertos alimentos y bebidas especiales
Portafolio Actual Significa, conjuntamente, los Bienes Inmuebles que forman parte del
Portafolio de Aportación y el Portafolio de Adquisición y de los Hoteles
adquiridos adicionalmente que actualmente son propiedad del Fideicomiso
a la fecha del presente Reporte Anual.
Producto Neto de
la Colocación
Significa los recursos derivados de la Oferta Pública Inicial y/o de la
Ofertas Subsecuentes de CBFIs, menos los Gastos de Emisión respectivos.
Propietarios Significa los Fideicomitentes Adherentes que aportarán al Patrimonio
Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados, conforme a lo establecido
en la Cláusula Segunda, sección 2.4 del Fideicomiso.
Propietarios
Adicionales
Significa los Fideicomitentes Adherentes que, en su caso, aporten al
Patrimonio Fideicomitido los Bienes Inmuebles Aportados Adicionales,
conforme a lo establecido en la Cláusula Segunda, sección 2.5., del
Fideicomiso.
Reporte Anual Significa el presente Reporte Anual.
Representante
Común
Significa CI Banco S.A., Institución de Banca Múltiple (antes The Bank of
New York Mellon, S.A., Institución de Banca Múltiple), quién es y será el
representante común de los Tenedores de los CBFIs, o quien sea nombrado
subsecuentemente como representante común de los Tenedores.
Resort Es el segmento del mercado hotelero en México integrado por hoteles de
Servicio Completo, generalmente con 400 habitaciones o más, ubicados en
destindos turísticos clave con gran conectividad y flujo de visitantes
nacionales e internacionales, incluyendo hoteles que operan bajo la
modalidad de Todo Incluido y Plan Europeo, con servicios y actividades
recreativas que buscan proporcionar a los clientes una agradable experiencia
de vacaciones, así como instalaciones para acoger grandes eventos. Dado
que los Resorts atienden a viajeros internacionales, y en menor medida a
viajeros domésticos, generan principalmente ingresos denominados en
Dólares.
Resultado Fiscal
Significa el resultado de restar a la utilidad o pérdida fiscal del ejercicio
fiscal concluido el 31 de diciembre de 2017 determinados las pérdidas
fiscales de ejercicios anteriores pendientes de amortizar.
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10
Términos Definiciones
RevPAR
Significa los ingresos por habitación disponible, o RevPAR (Revenue Per
Available Room por sus siglas en inglés).
RNV Significa el Registro Nacional de Valores.
Servicios de
Administración
Significa la administración, operación y mantenimiento del Fideicomiso y
del Patrimonio Fideicomitido, que se llevará a cabo por el Administrador
conforme al Contrato de Administración, que comprenden la realización de
todas las actividades, el ejercicio de todos los derechos y el cumplimiento
de todas las obligaciones previstas por el Fideicomiso a cargo del
Administrador, incluyendo, sin limitar (i) las obligaciones a su cargo
conforme a los Contratos de Operación Hotelera, así como hacer valer todos
los derechos bajo dichos contratos; (ii) la negociación de los Contratos de
Operación Hotelera, (iii) el análisis del mercado tendiente a la adquisición
de Bienes Inmuebles, la negociación de los acuerdos y financiamientos
necesarios para realizar las adquisiciones de Bienes Inmuebles; (iv) la
interacción y supervisión con los Operadoras de Hoteles; (v) la celebración
de aquéllos contratos necesarios para la operación de los Hoteles
incluyendo, de manera enunciativa más no limitativa, el contrato de
prestación de servicios que es y será celebrado entre el Administrador y la
empresa que llevará a cabo la contratación de los empleados de los Hoteles;
(vi) la cobranza y facturación de los Ingresos por Servicios; (vii) los
servicios de promoción, publicidad y “marketing”, entre otros, relacionados
con el componente comercial de los Bienes Inmuebles; (viii) la
remodelación, construcción y mejora de Bienes Inmuebles, en coordinación
con los Operadoras, según se requiera; y (ix) las demás previstas conforme
al Contrato de Administración.
Servicios de
Asesoría en
Planeación
Significa las actividades a ser realizadas por el Asesor, conforme al
Contrato de Asesoría y Planeación, consistentes en otorgar al Fideicomiso
toda la asesoría especializada requerida por el mismo en relación con la
planeación, estrategia y ejecución de las decisiones trascendentales del
Fideicomiso, particularmente las relativas a la ubicación, selección,
revisión, adquisición, construcción, acondicionamiento y venta de Bienes
Inmuebles, así como la selección de los Operadoras y, en general, la
planeación financiera y estratégica del Patrimonio Fideicomitido así como
la relación con inversionistas.
Tenedores Significa los Tenedores de uno o más de los CBFIs.
Título Significa el documento o título que documenta la Emisión.
Valor Promedio
Significa el valor que resulte de multiplicar el número total de CBFIs
emitidos por el Fideicomiso a la fecha en la que se lleve a cabo el cálculo
respectivo, por el precio promedio de los CBFIs correspondiente a los 30
(treinta) Días Hábiles anteriores a la fecha en que se lleve a cabo dicho
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11
Términos Definiciones
cálculo.
ii) Resumen Ejecutivo.
A continuación, se incluye un resumen ejecutivo que se deberá leer en conjunto con la
información que se detallada más adelante, así como con los estados financieros que aparecen adjuntos
como anexos del presente Reporte Anual.
o Descripción de FibraHotel.
FibraHotel es un fideicomiso mexicano constituido principalmente para desarrollar, adquirir y
poseer Hoteles en México.
Se trata de la primera FIBRA enfocada en la industria Hotelera que cotiza en la BMV, la mejor
posicionada, así como una de las propietarias de portafolio de Hoteles más grande de México y uno de
los primeros fideicomisos de inversión inmobiliaria en la industria Hotelera en Latinoamérica.
El objetivo de FibraHotel es generar atractivos rendimientos, ajustados a riesgos, para los
Tenedores de los CBFIs mediante Distribuciones de Efectivo, la cuales se derivan del Resultado Fiscal
de cada periodo, según lo determine el Comité Técnico, así como la apreciación de capital del propio
CBFI. FibraHotel pretende lograr este objetivo a través de la titularidad, expansión y operación eficaz
de un portafolio de Hoteles de alta calidad, de distintas marcas y geográficamente diversificado en todo
México, el cual estará operado por diversas compañías independientes operadoras de Hoteles con un
reconocido prestigio.
o Historia de FibraHotel.
El 31 de julio de 2012 se constituyó el fideicomiso FibraHotel. Desde el momento de su
constitución, año con año FibraHotel ha venido incrementando su portafolio de Hoteles. A continuación,
se presenta una cronología que muestra la evolución del Patrimonio Fideicomitido que ha tenido
FibraHotel a lo largo de su historia:
1. Año 2012.
El 30 de noviembre de 2012, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa su Oferta Pública
Inicial consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de CBFIs,
obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,137 millones.
Al finalizar el año 2012, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la
siguiente manera:
18 Hoteles (2,467 habitaciones) se encontraban en operación.
Cuatro Hoteles (489 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo (el “Portafolio de Aportación en Desarrollo”).
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12
2. Año 2013.
El 30 de mayo de 2013, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente
(Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de
CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,878 millones.
A lo largo del año 2013, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos
de Hoteles en desarrollo gracias a:
La adquisición de 14 Hoteles (2,050 habitaciones) al Grupo Posadas.
La adquisición de cinco Hoteles (749 habitaciones) a otros propietarios Hoteleros.
La apertura de dos Hoteles (281 habitaciones) del Portafolio de Aportación en Desarrollo.
La adquisición de seis proyectos de Hoteles en desarrollo (676 habitaciones) y el incremento en el inventario de habitaciones para Camino Real Hotel & Suites Puebla (15 habitaciones).
Al finalizar el año 2013, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la
siguiente manera:
39 Hoteles (5,547 habitaciones) se encontraban en operación.
Ocho Hoteles (899 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.
3. Año 2014.
Durante el año 2014, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos de
Hoteles en desarrollo gracias a:
La adquisición de 13 Hoteles (1,831 habitaciones) en operación.
La apertura de cuatro Hoteles (274 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo1.
La adquisición de 10 proyectos de Hoteles en desarrollo (1,201 habitaciones adicionales), de un Hotel en proceso de reposicionamiento (142 habitaciones), la cancelación del proyecto de
estancia prolongada en Cancún (74 cuartos) y el decremento en el inventario de habitaciones
para algunos Hoteles (siete habitaciones).
Al finalizar el año 2014, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la
siguiente manera:
56 Hoteles (7,656 habitaciones) se encontraban en operación.
13 Hoteles (1,741 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.
Un Hotel (142 habitaciones) se encontraba en reposicionamiento.
4. Año 2015.
Durante el año 2015, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación y de proyectos de
Hoteles en desarrollo gracias a:
La adquisición de un Hotel (159 habitaciones) en operación.
La apertura de cinco Hoteles (670 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.
1 Al 31 de diciembre de 2013, de esos 4 nuevos Hoteles, FibraHotel tenía tres (254 habitaciones) en su Portafolio de Desarrollo
(Camino Real Hotel & Suites Puebla, One Hotels Monclova y Fiesta Inn Lofts Monclova, esos dos últimos contando para un
solo Hotel al 31 de diciembre de 2013).
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La adquisición de 10 proyectos de hoteles en desarrollo (1,349 habitaciones adicionales), la cancelación de un proyecto de hotel (100 habitaciones) y el incremento en el inventario de
cuartos para algunos hoteles (26 habitaciones).
Al finalizar el año 2015, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la
siguiente manera:
62 Hoteles (8,507 habitaciones) se encontraban en operación.
18 Hoteles (2,466 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.
5. Año 2016.
Durante el año 2016, FibraHotel incrementó el número de Hoteles en operación gracias a:
La adquisición de dos Hotel (397 habitaciones) en operación.
La apertura de 11 Hoteles (1,518 habitaciones) del Portafolio de Desarrollo.
Adicionalmente el portafolio total de FibraHotel incrementó gracias a la adquisición de cuatro proyectos
de hoteles en desarrollo (660 habitaciones adicionales), mientras el inventario disminuye de 7 cuartos
por ajustes en número de cuartos en hoteles en desarrollo.
Al finalizar el año 2016, el Patrimonio Fideicomitido de FibraHotel estaba compuesto de la
siguiente manera:
75 Hoteles (10,422 habitaciones) se encontraban en operación.
10 Hoteles (1,601 habitaciones) se encontraban en distintas etapas de desarrollo.
6. Año 2017.
El 14 de septiembre de 2017, FibraHotel llevó a cabo de manera exitosa una Oferta Subsecuente
(Follow-on) consistente en una oferta pública en México, así como una oferta privada internacional de
CBFIs, obteniendo recursos por la cantidad de Ps. $4,505 millones.
Entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2017:
Abrió cinco Hoteles (683 habitaciones).
Adquirió el hotel Fiesta Americana Hacienda Galindo con 168 habitaciones.
Al 31 de diciembre de 2017, FibraHotel tiene 86 Hoteles y 12,216 habitaciones, de los cuales:
81 Hoteles (11,273 habitaciones) se encuentran en operación.
5 Hoteles (943 habitaciones) se encuentran en distintas etapas de desarrollo.
7. Año 2018.
Entre el 1 de enero de 2018 y la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel:
Abrió el Hotel Courtyard by Marriott Toreo (146 habitaciones).
Adquirió el hotel Fiesta Americana Condesa Cancún con 507 habitaciones.
A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel tiene 87 Hoteles y 12,723 habitaciones (el
“Portafolio Actual”), de los cuales:
83 Hoteles (11,926 habitaciones) se encuentran en operación.
4 Hoteles (796 habitaciones) se encuentran en distintas etapas de desarrollo.
Los Hoteles están localizados en 26 estados de la República y están relacionados con marcas
Hoteleras fuertes, lo cual proporciona ventajas significativas y aumenta la demanda debido a: i) calidad
-
14
de su servicio, ii) programas de lealtad, iii) sistemas modernos de reservación y iv) canales de
distribución nacional.
FibraHotel continúa y continuará expandiendo su portafolio de marcas a través sus proyectos de
desarrollo y adquisiciones. Los hoteles del portafolio de FibraHotel brindan servicio a viajeros de
negocio y de placer, tanto nacionales como internacionales. Por esta razón, la mayoría de los hoteles se
ubican en sitios estratégicos, donde existe una actividad empresarial e industrial o turística significativa
y además se localizan cerca o dentro de centros de usos mixtos, centros comerciales, parques
industriales, aeropuertos, terminales de autobuses y centros turísticos, lo que brinda a los huéspedes
acceso a una gran variedad de amenidades y servicios. La evolución del Patrimonio Fideicomitido
mencionada anteriormente se puede ver reflejada en la siguiente tabla:
2012 2013 2014 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Habitaciones en operación 2,467 5,547 7,656 8,507 9,120 9,782 10,007 10,422 10,812 10,812 10,980 11,273 11,926
Habitaciones en desarrollo 489 899 1,883 2,466 1,723 1,613 1,566 1,601 1,227 1,239 1,237 943 797
Habitaciones totales 2,956 6,446 9,539 10,973 10,843 11,395 11,573 12,023 12,039 12,051 12,217 12,216 12,723
2012 2013 2014 2015 T1 2016 T2 2016 T3 2016 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Hoteles en operación 18 39 56 62 66 70 72 75 78 78 79 81 83
Hoteles en desarrollo 4 8 14 18 14 13 12 10 7 7 7 5 4
Hoteles totales 22 47 70 80 80 83 84 85 85 85 86 86 87
Fecha del
Informe
Fecha del
Informe
Número de Hoteles al final del periodo
Número de Cuartos al final del periodo
o Portafolio Actual de FibraHotel.
A la fecha del presente Reporte Anual, el Portafolio Actual se encuentra integrado por 87 Hoteles,
de los cuales 83 Hoteles están en operación y cuatro en desarrollo, los cuales, en su conjunto,
representan 12,723 habitaciones.
La siguiente tabla muestra, a la fecha del presente Reporte Anual, una lista completa
describiendo los Hoteles en operación en el Portafolio Actual, la cual incluye información clave, tales
como la marca, el operador y el segmento de cada Hotel:
-
15
Hotel Estado Cuartos Operador Marca Segmento% de
cuartos
Hoteles Servicio Selecto - Administrados
1 Fiesta Inn Aguascalientes Aguascalientes 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.0%
2 Fiesta Inn Buenavista Ciudad de México 129 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.1%
3 Fiesta Inn Ciudad del Carmen Laguna de Términos (1)
Campeche 133 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.1%
4 Fiesta Inn Ciudad Juárez Chihuahua 166 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.4%
5 Fiesta Inn Ciudad Obregón Sonora 141 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
6 Fiesta Inn Chihuahua Chihuahua 152 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.3%
7 Fiesta Inn Cuernavaca Morelos 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.3%
8 Fiesta Inn Culiacán Sinaloa 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
9 Fiesta Inn Durango Durango 138 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
10 Fiesta Inn Ecatepec Estado de México 143 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
11 Fiesta Inn Guadalajara Expo Jalísco 158 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.3%
12 Fiesta Inn Hermosillo Sonora 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.3%
13 Fiesta Inn León Guanajuato 160 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.3%
14 Fiesta Inn Mexicali BCN 150 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.3%
15 Fiesta Inn Morelia Michoacan 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.3%
16 Fiesta Inn Los Mochis Sinaloa 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.0%
17 Fiesta Inn Monclova Coahuila 121 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.0%
18 Fiesta Inn Monterrey La Fe Nuevo León 161 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.3%
19 Fiesta Inn Monterrey Valle Nuevo León 177 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.5%
20 Fiesta Inn Naucalpan Estado de México 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.0%
21 Fiesta Inn Nuevo Laredo Tamaulipas 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.0%
22 Fiesta Inn Oaxaca Oaxaca 145 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
23 Fiesta Inn Perinorte (1)
Estado de México 127 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.1%
24 Fiesta Inn Puebla FINSA Puebla 123 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.0%
25 Fiesta Inn Querétaro Querétaro 175 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.5%
26 Fiesta Inn Saltillo Coahuila 149 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
27 Fiesta Inn San Luis Potosí Oriente San Luis Potosi 140 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
28 Fiesta Inn Tepic Nayarit 139 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
29 Fiesta Inn Tlalnepantla Estado de México 131 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.1%
30 Fiesta Inn Torreón Galerías Coahuila 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
31 Fiesta Inn Toluca Tollocan Estado de México 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
32 Fiesta Inn Puerto Vallarta Jalisco 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.2%
33 Fiesta Inn Villahermosa Tabasco 159 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.3%
34 Fiesta Inn Xalapa Veracruz 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.0%
35 Real Inn Guadalajara Centro (1)
Jalisco 197 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto 1.7%
36 Real Inn Mexicali (1)
BCN 158 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto 1.3%
37 Gamma Ciudad Obregón Sonora 135 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto 1.1%
38 Gamma León Guanajuato 159 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto 1.3%
39 Gamma Tijuana (1)
BCN 140 Grupo Posadas Gamma Servicio Selecto 1.2%
40 Courtyard Toreo Estado de México 146 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto 1.2%
41 Courtyard Vallejo Ciudad de México 125 Marriott Int'l Courtyard Servicio Selecto 1.0%
Sub Total 5,930
Hoteles Servicio Limitado - Administrados
42 One Acapulco Costera (1)
Guerrero 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
43 One Aguascalientes Sur (1)
Aguascalientes 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
44 One Coatzacoalcos Forum Veracruz 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
45 One Cuautitlan (1)
Estado de México 156 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.3%
46 One Cuernavaca Morelos 125 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.0%
47 One Culiacán Forum Sinaloa 119 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.0%
48 One Durango Durango 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
49 One Guadalajara Tapatío Jalísco 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
50 One Monclova Coahuila 66 Grupo Posadas One Servicio Limitado 0.6%
51 One Monterrey Aeropuerto (1)
Nuevo León 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
52 One Puebla FINSA Puebla 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
53 One Querétaro Plaza Galerías Querétaro 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
54 One Toluca Aeropuerto Estado de México 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
55 One Ciudad de México Patriotismo Ciudad de México 132 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
56 One Perisur Ciudad de México 144 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.2%
57 One Xalapa Veracruz 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado 1.1%
58 Fairfield Inn & Suites Juriquilla Querétaro 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 1.1%
59 Fairfield Inn Los Cabos BCS 128 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 1.1%
60 Fairfield Inn & Suites Nogales Sonora 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 1.1%
61 Fairfield Inn & Suites Saltillo Coahuila 139 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 1.2%
62 Fairfield Inn & Suites Vallejo Ciudad de México 121 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 1.0%
63 Fairfield Inn & Suites Villahermosa Tabasco 134 Marriott Int'l Fairfield Inn Servicio Limitado 1.1%
Sub Total 2,792(1)
Incluye componente comercial (2)
Hotel en remodelación a la fecha del presente informe anual
-
16
Hotel Estado Cuartos Operador Marca Segmento
Hoteles Servicio Completo - Administrados
64 Fiesta Americana Aguascalientes (1)
Aguascalientes 192 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 1.6%
65 Fiesta Americana Hermosillo Sonora 220 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 1.8%
66 Fiesta Americana Hacienda Galindo (2)
Querétaro 168 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 1.4%
67 Fiesta Americana Pabellón M Nuevo León 178 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo 1.5%
68 Grand Fiesta Americana Monterrey Valle Nuevo León 180 Grupo Posadas Grand Fiesta Americana Servicio Completo 1.5%
69 Live Aqua Monterrey Valle Nuevo León 74 Grupo Posadas Live Aqua Servicio Completo 0.6%
70 Camino Real Puebla Puebla 153 Grupo Real Turismo Camino Real Servicio Completo 1.3%
71 Sheraton Ambassador Monterrey Nuevo León 229 Marriott Int'l Sheraton Servicio Completo 1.9%
72 AC by Marriott Querétaro Querétaro 175 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo 1.5%
73 AC by Marriott Guadalajara Jalisco 188 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo 1.6%
74 AC by Marriott Veracruz Veracruz 164 Marriott Int'l AC by Marriott Servicio Completo 1.4%
Sub Total 1,921
Hoteles Estancia Prolongada - Administrados
75 Camino Real Hotel & Suites Puebla Puebla 121 Grupo Real Turismo CR Hotel & Suites Estancia Prolongada 1.0%
76 Fiesta Inn Lofts Ciudad del Carmen Campeche 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada 1.0%
77 Fiesta Inn Lofts Monclova Coahuila 37 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada 0.3%
78 Fiesta Inn Lofts Monterrey la Fe Nuevo León 48 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada 0.4%
79 Fiesta Inn Lofts Querétaro Querétaro 50 Grupo Posadas Fiesta Inn Lofts Estancia Prolongada 0.4%
Sub Total 376
Hoteles en Arrendamiento
80 Fiesta Inn Cuautitlán Estado de México 128 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.1%
81 Fiesta Inn Perisur Ciudad de México 212 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto 1.8%
82 Live Aqua Playa del Carmen Quintana Roo 60 Grupo Posadas Live Aqua Boutique Servicio Completo 0.5%
83 Fiesta Americana Condesa Cancún Quintana Roo 507 Grupo Posadas Fiesta Americana Resort 4.3%
Sub Total 907
Total Hoteles en Operación a la fecha del presente informe anual 11,926
(1) Incluye componente comercial
(2) Hotel en remodelación a la fecha del presente informe anual
Para más información respecto al Portafolio Actual de FibraHotel ver la Sección 2.c)
“Descripción de los Activos que Conforman el Patrimonio Fideicomitido” del presente Reporte Anual.
o Inversión en Fibra Hotelera, S.C.
A la fecha del presente Reporte Anual, FibraHotel es socio de Fibra Hotelera, S.C., en la siguiente
proporción:
Socios Partes
Sociales Valor Porcentaje
FibraHotel 1 $29,999.00 99.99%
Evercore Casa de Bolsa, Sociedad Anónima de
Capital Variable, División Fiduciaria, como
Fiduciario del Fideicomiso F/0143
1 $1.00 0.01%
Total: 2 $30,000.00 100%
Fibra Hotelera, S.C., es una sociedad de nacionalidad mexicana, que fue constituida mediante
escritura pública No. 25,313 de fecha 5 de octubre de 2012, otorgada ante la fe del licenciado Alfredo
Caso Velázquez titular de la notaría pública No. 17 del Estado de México.
El principal objeto de Fibra Hotelera es de recibir los ingresos no relacionados con el alojamiento
del Patrimonio del Fideicomiso (alimentos y bebidas, teléfono, entre otros) así como prestar los
Servicios de Administración a FibraHotel y se dedica únicamente a asuntos relacionados con
FibraHotel.
-
17
Los resultados financieros de Fibra Hotelera se encuentran consolidados con los resultados
financieros de FibraHotel.
Para mayor detalle sobre los resultados financieros consolidados de Fibra Hotelera ver la Sección
4 “INFORMACIÓN FINANCIERA” del presente Reporte Anual.
o Información Financiera de FibraHotel.
El presente Reporte Anual contiene Información Financiera disponible al 31 de diciembre de
2017, así como información referente a los Hoteles y habitaciones que forman parte del Patrimonio
Fideicomitido disponible a la fecha del presente Reporte Anual.
Para el ejercicio concluido el 31 de diciembre de 2017, FibraHotel realizó una Distribución de
Efectivo de Ps. $668 millones, de los cuales Ps. $219 millones corresponden al Resultado Fiscal y Ps.
$449 millones corresponden al retorno de capital.
Los resultados financieros están relacionados con los Estados Financieros que comprenden los
siguientes 86 Hoteles:
81 Hoteles en operación al 31 de diciembre de 2017.
5 hoteles en desarrollo al 31 de diciembre de 2017.
Durante el año 2017, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $3,436 millones, contra Ps.
$2,635 millones para el año 2016 (incremento del 30.4%). Tratándose de los Hoteles administrados de
FibraHotel, los ingresos incrementaron un 30.8%, de Ps. $2,555 millones a Ps. $3,343 millones y los
costos y gastos generales totales de esos Hoteles fueron Ps. $2,330 millones contra Ps. $1,792 millones
para el año 2016 (incremento del 30.1%).
La contribución hotelera ascendió, para el año 2017, a Ps. $1,106 millones, representando 32.2%
de los ingresos totales, contra Ps. $843 millones para el año 2016, representando 32.0% de los ingresos
totales.
Trátandose de la contribución hotelera de los Hoteles administrados de FibraHotel, ascendió, para
el año 2017, a Ps. $1,013 millones, representando 30.3% de los ingresos de los Hoteles administrados de
Fibrahotel, contra Ps. $764 millones para el año 2016, representando 29.9% de los ingresos totales
-
18
(Cifras en miles de pesos) Año 2017 % Año 2016 %
Ingresos:
Total hoteles administrados 3,342,755 97.3% 2,555,196 97.0%
Hoteles administrados - Estabilizados 2,694,148 78.4% 2,362,022 89.6%
Hoteles administrados - No estabilizados 648,607 18.9% 193,174 7.3%
Arrendamiento 93,240 2.7% 79,808 3.0%
Ingresos totales 3,435,995 100% 2,635,004 100%
Contribución hotelera:
Total hoteles administrados 1,012,640 91.6% 763,899 90.6%
Hoteles administrados - Estabilizados 822,336 74.4% 722,704 85.7%
Hoteles administrados - No estabilizados 190,304 17.2% 41,195 4.9%
Arrendamiento 93,239 8.4% 79,534 9.4%
Contribución hotelera total 1,105,879 100% 843,433 100%
(Cifras en miles de pesos) Año 2017 Año 2016 Var.
Margen de contribución hotelera:
Total Hoteles administrados 30.3% 29.9% 39.8 pp
Hoteles administrados - Estabilizados 30.5% 30.6% (7 pp)
Hoteles administrados - No estabilizados 29.3% 21.3% 801.5 pp
Arrendamiento 100.0% 99.7% 34.2 pp
Margen de contribución hotelera total 32.2% 32.0% 17.6 pp
Así mismo, durante el año 2017, se hicieron varias disposiciones de las líneas bancarias
disponibles, por un monto agregado de Ps. $462 millones, al 31 de diciembre de 2017, el saldo insoluto
total de las disposiciones alcanzaba Ps. $3,166 millones sobre un total líneas de crédito firmadas de Ps.
$3,710 millones. De esas líneas de crédito cuatro son de largo plazo y fueron proporcionadas por
Bancomer (una línea de Ps. $1,000 millones y una de Ps. $500 millones) y por Banorte (dos líneas de
Ps. $1,000 millones cada una) adicionalmente FibraHotel tiene una línea revolvente proporcionada por
Sabadell de Ps. $210 millones. El remanente de esas líneas de crédito (Ps. $457 millones) representa una
fuente comprometida de liquidez, apoyando la estructura de capital de FibraHotel.
Para mayor detalle sobre la situación financiera de FibraHotel ver la Sección 4 “INFORMACIÓN
FINANCIERA” del presente Reporte Anual.
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19
o Eventos Relevantes.
Durante el año 2017 y a la fecha del presente Reporte Anual se publicaron los siguientes
Eventos Relevantes relacionados con FibraHotel:
23 de enero de 2017: Comunicado sobre el reporte anual de 2015 de FibraHotel. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)
27 de febrero de 2017: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México, anuncia sus resultados financieros y la distribucion del cuarto trimestre de 2016. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)
27 de febrero de 2017: FibraHotel ("FibraHotel"), la primera FIBRA especializada en hoteles en México INFORMA al publico inversionista sobre su nivel de endeudamiento y su indice de cobertura de servicio de la deuda. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)
1er de marzo de 2017: FibraHotel anuncia la apertura de los hoteles Courtyard by Marriott Vallejo con 125 habitaciones de servicio selecto y el Fairfield Inn & Suites by Marriot Vallejo con 121 habitaciones de servicios limitados. ambos hoteles, operados por Marriott International, se encuentran ubicados en la Ciudad de México dentro del complejo parque Via Vallejo. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)
1er de marzo 2017: Comunicado sobre la fecha de pago de distribución. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)
3 de marzo 2017: FibraHotel estará presentando en la conferencia Citi 2017 Global Property CEO Conference el 7 de Marzo de 2017. (http://www.bmv.com.mx/docs-pub/eventore/eventore_661809_2.pdf)
6 de abril de 2017: FibraHotel anuncia su Asamblea de Tenedore