comentarios a la ley de propiedad horizontal

8/9/2019 Comentarios a la Ley de propiedad horizontal

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R ODRIGO BERCOVITZ R ODR ÍGUEZ-C ANO

(Coordinador)

COMENTARIOS

A LA

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Autores

PILAR Á LVAREZ OLALLA FRANCISCO M. ECHEVERR Í A SUMMERS

GERM Á N BERCOVITZ Á LVAREZ Mª DEL C ARMEN GONZ Á LEZ C ARRASCO

R ODRIGO BERCOVITZ R ODR ÍGUEZ-C ANO JUAN FRANCISCO HERRERO PEREZAGUA

Á NGEL C ARRASCO PERERA LUIS FELIPE R AGEL S Á NCHEZ

A NA DÍ AZ M ARTÍNEZ Mª DE LOS Á NGELES ZURILLA C ARIÑ ANA

4ª EdiciónRevisada y puesta al día

COHO10A000 Técnica/Grandes Tratados 01-06-10 10:22:24



Primera edición, 1999Segunda edición, 2002Tercera edición, 2007Cuarta edición, 2010

El editor no se hace responsable de las opiniones recogidas, comentarios y manifestaciones vertidas por los autores. La presente obra recoge exclusivamente la opinión de su autor comomanifestación de su derecho de libertad de expresión.

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Imprime: Rodona Industria Gráfica, SLPolígono Agustinos, Calle A, Nave D-1131013 - Pamplona

Depósito Legal: NA 1737/2010

ISBN 978-84-9903-565-9

Printed in Spain. Impreso en Espa ñ a




Sumario

Sumario

P á gina

ABREVIATURAS .............................................................................................. 11

PR ÓLOGO ....................................................................................................... 15

NOTA A LA SEGUNDA EDICIÓN ................................................................. 19

NOTA A LA TERCERA EDICIÓN .................................................................. 21

NOTA A LA CUARTA EDICIÓN .................................................................... 23

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Art ículo 1 ................................................................................................ 27

Rodrigo Bercovitz Rodr í guez-Cano

Art ículo 2 ................................................................................................ 33

Rodrigo Bercovitz Rodr í guez-Cano

CAPÍTULO II

DEL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS O LOCALES

Art ículo 3 ................................................................................................ 43

Ana D í az Mart í nez

Art ículo 4 ................................................................................................ 101

Germ á n Bercovitz Á lvarez

Art ículo 5 ................................................................................................ 141

Francisco M. Echeverr í a Summers

Art ículo 6 ................................................................................................ 175


7




Comentarios a la Ley de Propiedad Horizontal

P á gina

Art ículo 7.1 ................................................................................................ 189

Germ á n Bercovitz Á lvarez

Apartado 7.2 ................................................................................................ 215

Pilar Á lvarez Olalla

Art ículo 8 ................................................................................................ 267


Art ículo 9 ................................................................................................ 287

M ª de los Á ngeles Zurilla Cari ñ ana

Art ículo 10 ................................................................................................ 373


Art ículo 11 ................................................................................................ 397


Art ículo 12 ................................................................................................ 417

Francisco M. Echeverr í a Summers Art ículo 13 ................................................................................................ 445

M ª del Carmen Gonz á lez Carrasco

Art ículo 14 ................................................................................................ 523


Art ículo 15 ................................................................................................ 545


Art ículo 16 ................................................................................................ 579


Art ículo 17 ................................................................................................ 599

Á ngel Carrasco Perera

Art ículo 18 ................................................................................................ 687

Á ngel Carrasco Perera

Art ículo 19 ................................................................................................ 781


Art ículo 20 ................................................................................................ 791


Art ículo 21 ................................................................................................ 807

Juan Francisco Herrero Perezagua

8




Sumario

P á gina

Art ículo 22 ................................................................................................ 879


Art ículo 23 ................................................................................................ 901


CAPÍTULO III

DEL RÉGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

Art ículo 24 ................................................................................................ 921

Luis Felipe Ragel S á nchez

Disposición adicional.................................................................................... 965

M ª de los Á ngeles Zurilla Cari ñ ana

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera y Segunda........................................................................................ 973


Disposición final ........................................................................................... 975


DISPOSICIÓN ADICIONAL ÚNICA

De la Ley 8/1999 .......................................................................................... 977


DISPOSICIÓN TRANSITORIA ÚNICA

De la Ley 8/1999 .......................................................................................... 1103

Juan Francisco Herrero Perezagua

DISPOSICIÓN FINAL ÚNICA

De la Ley 8/1999 .......................................................................................... 1105


9





P á gina

APÉNDICE LEGISLATIVO

1. Ley 49/1960, de 21 de julio. Normas reguladoras de la PropiedadHorizontal ...................................................................................... 1115

2. Ley 8/1999, de 6 de abril. Reforma de la Ley 49/1960, de 21 julio, Reguladora de la Propiedad Horizontal .............................. 1129

3. Ley 49/1960, de 21 de julio de Propiedad Horizontal ................ 1145

ÍNDICE DE SENTENCIAS Y RESOLUCIONES

1. Sentencias del Tribunal Constitucional ........................................ 1167

2. Sentencias del Tribunal Supremo ................................................ 1168

3. Sentencias de Audiencias Territoriales ......................................... 1183

4. Sentencias de Audiencias Provinciales .......................................... 1184

5. Sentencias de Tribunales Superiores de Justicia .......................... 1218

6. Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Nota-

riado ............................................................................................... 12187. Sentencias de los Tribunales de Justicia de 1ª Instancia .............. 1222

BIBLIOGRAFÍ A ............................................................................................... 1223

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Abreviaturas

AA VV = Autores Varios AAP = Auto de la Audiencia Provincial AC = Aranzadi Civil Act. Civ. = Actualidad Civil ADC = Anuario de Derecho Civil AP = Audiencia Provincial APIS = Administradores de la Propiedad Inmobiliaria ARP = Sentencias de la Audiencia Provincial, Audiencia Nacional y Tri-

bunal Superior de Justicia en materia penalBB OO = Boletines OficialesBCNR = Bolet ín del Colegio Nacional de Registradores

BCRPE = Bolet ín del Colegio de Registradores de la Propiedad de EspañaBJC = Bolet ín de Jurisprudencia ConstitucionalBOA = Bolet ín Oficial de AragónBOC = Bolet ín Oficial de CantabriaBOCAIB = Bolet ín Oficial de la Comunidad Aut ónoma de las Islas BalearesBOCAN = Bolet ín Oficial de CanariasBOCG = Bolet ín Oficial de las Cortes GeneralesBOCM = Bolet ín Oficial de la Comunidad de MadridBOCyL = Bolet ín Oficial de Castilla y LeónBOE = Bolet ín Oficial del EstadoBIMJ = Bolet ín de Información del Ministerio de JusticiaBOJA = Bolet ín Oficial de la Junta de AndalucíaBON = Bolet ín Oficial de NavarraBOPA = Bolet ín Oficial del Principado de AsturiasBOPV = Bolet ín Oficial del País VascoBOR = Bolet ín Oficial de La RiojaBORM = Bolet ín Oficial de la Región de MurciaCC = Código CivilCC AA = Comunidades Aut ónomasCCJC = Cuadernos Civitas de Jurisprudencia CivilCE = Constitución EspañolaCEE = Comunidad Económica EuropeaCGPJ = Consejo General del Poder JudicialCP = Código PenalCTE = RD 314/2006, por el que aprueba el Código Técnico de la Edifi-

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caciónD. = DecretoDGRN = Dirección General de los Registros y del Notariadodisp. adic. = disposición adicionaldisp. final = disposición finaldisp. tran- = disposición transitoriasit.

DOCM = Diario Oficial de Castilla-La ManchaDOE = Diario Oficial de ExtremaduraDOG = Diario Oficial de GaliciaDOGC = Diario Oficial de la Generalidad de CataluñaDOGV = Diario Oficial de la Generalidad ValencianaDOL = Diario Oficial de las Comunidades Europeas, Serie «Legislación»DSCD = Diario de Sesiones del Congreso de los DiputadosET = Estatuto de los TrabajadoresG. = Gaceta de MadridIMSERSO = Instituto de Migraciones y Servicios SocialesINSS = Instituto Nacional de la Seguridad Social

JUR = Documento de Jurisprudencia disponible en http://Westlaw.es y,

en su caso, en productos CD/DVDLAN = Legislación de Andalucía AranzadiLARG = Legislación de Aragón AranzadiLAU = Ley de Arrendamientos UrbanosLCAN = Legislación de Canarias AranzadiLCAT = Legislación de Cataluña AranzadiLCEur = Legislación de las Comunidades Europeas AranzadiLCGC = Ley de Condiciones Generales de ContrataciónLCLM = Legislación de Castilla-La Mancha AranzadiLCM = Legislación de la Comunidad de Madrid AranzadiLCTB = Legislación de Cantabria AranzadiLCyL = Legislación de Castilla y León AranzadiLECiv/ = Ley de Enjuiciamiento Civil de 18811881LECiv = Ley de Enjuiciamiento CivilLEXT = Legislación de Extremadura AranzadiLG = Legislación de Galicia AranzadiLGDCU = Ley General de Defensa de Consumidores y UsuariosLGTel = Ley General de TelecomunicacionesLCV = Legislación de la Comunidad Valenciana AranzadiLH = Ley HipotecariaLIB = Legislación de las Islas Baleares AranzadiLLR = Legislación de La Rioja AranzadiLNA = Legislación de Navarra AranzadiLOE = Ley de Ordenación de la Edificación

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Abreviaturas

LOPJ = Ley Orgánica del Poder JudicialLPAS = Legislación del Principado de Asturias AranzadiLPH = Ley de Propiedad HorizontalLPV = Legislación del País Vasco AranzadiLRJAE = Ley de Regimen Jurídico de la Administración del EstadoLRJ-PAC = Ley de R égimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del

Procedimiento Administrativo Común

LRM = Legislación de la Región de Murcia AranzadiLSA = Ley de Sociedades AnónimasLSRL = Ley de Sociedades de Responsabilidad LimitadaNCRH = Normas Complementarias al Reglamentario Hipotecario (RD

1093/1997, de 4 de julio)PGOUM = Plan General de Ordenación Urbana de MadridPLECiv = Proyecto de Ley de Enjuiciamiento CivilPJ = Poder JudicialRCDI = Revista Crítica de Derecho InmobiliarioRCL = Repertorio Cronológico de Legislación AranzadiRD = Real DecretoRDGRN = Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notaria-

doRDLeg = Real Decreto LegislativoRDley = Real Decreto-ley RdS = Revista de Derecho de SociedadesRDM = Revista de Derecho MercantilRDN = Revista de Derecho NotarialRDP = Revista de Derecho PrivadoRDR = Revista de Derecho RegistralRDU = Revista de Derecho Urbanísticorect. = RectificaciónRGD = Revista General de DerechoRGLJ = Revista General de Legislación y JurisprudenciaRH = Reglamento HipotecarioRIDPr = Revista Iberoamericana de Derecho ProcesalRJ = Repertorio de Jurisprudencia AranzadiRJA = Revista Jurídica de AndalucíaRJC = Revista Jurídica de CataluñaRJCLM = Revista Jurídica de Castilla-La ManchaRJN = Revista Jurídica del NotariadoRN = Reglamento NotarialRRM = Reglamento del Registro MercantilRTC = Repertorio del Tribunal ConstitucionalSAAP = Sentencias en Apelación de las Audiencias Provincialess. r. = sin referenciaSAP(SSAP) = Sentencia(s) de Audiencia Provincial

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SAT = Sentencia de Audiencia TerritorialSEPIN = Servicio de la Propiedad InmobiliariaSJPI = Sentencia del Juzgado de Primera InstanciaSTC = Sentencia del Tribunal ConstitucionalSTS(SSTS) = Sentencia(s) del Tribunal SupremoSTSJ = Sentencia del Tribunal Superior de JusticiaTC = Tribunal Constitucional

TRLS = Texto Refundido de la Ley del SueloTRLSA = Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas

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Pr ó logo

El Pleno del Congreso de los Diputados aprobó definitivamente la Pro-posición de Ley de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propie-dad Horizontal (núm. de expediente 122/218), en su sesión del día 18 demarzo de 1999. Ello dio lugar a la publicación de la Ley 8/1999 en el Bolet ínOficial del Estado de 8 de abril.

De acuerdo con el art ículo 2.1 del Código Civil, dicha Ley entró en vigorel 28 de abril del presente año. A partir de ese momento quedaron sin efectolas cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarioscontrarios a lo dispuesto en ella, debiendo además adaptarse a la misma enel plazo de un año, según lo establecido en su disposición final única.

Se ha venido a concluir así una intensa actividad de nuestros legisladoresen torno a la renovación de la legislación vigente sobre la propiedad horizon-tal. A nadie se le escapa la trascendencia social de semejante modificación,que puede ser considerada como introductora de un nuevo régimen paraesa forma de propiedad especial, habida cuenta del número y del alcance delos cambios producidos en aquélla. Baste con señalar que la mayor parte delos art ículos de la Ley 49/1960 han recibido una nueva redacción; además,se añaden preceptos largos y complejos, de notable relevancia, tanto por loque se refiere al ámbito de aplicación de aquélla como por lo que se refierea un mejor funcionamiento de las comunidades de propiedad horizontal enel ámbito patrimonial, tanto del cobro de sus créditos como del pago de susdeudas.

La dimensión de las modificaciones es tal que lo primero que cabe plan-tearse es si no habría sido preferible optar por la aprobación de una nuevaLey de Propiedad Horizontal, que viniese a sustituir totalmente a la Ley 49/1960, aunque algunos de sus preceptos tuviesen la misma redacción. Ellohabría tenido la virtud de una mayor claridad, evitando la existencia de unadisposición adicional única, una disposición transitoria única y una disposi-ción final única de la Ley 8/1999, que deberán coexistir con las dos disposi-ciones transitorias y la disposición final de la Ley 49/1960, a la que se añadeahora una nueva disposición adicional (art. 21 de la Ley 8/1999). No obs-tante, hay que reconocer que la continuada vigencia de la Ley 49/1960, aun-que profundamente modificada por la Ley 8/1999, puede tener el valor de

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poner de relieve que nuestros legisladores no han pretendido una renova-ción de la propiedad horizontal de ruptura frente a la anterior regulación.Por el contrario, lo que sí se ha pretendido es perfeccionar el modelo adop-tado por el legislador de 1960, basado fundamentalmente en la atribuciónindisoluble a cada propietario de la titularidad sobre un piso o local juntocon la cotitularidad sobre los elementos comunes, necesarios para la existen-

cia y disfrute de aquélla. La f órmula se considera tan acertada que incluso seextiende legislativamente, asumiendo la opinión y la praxis predominantes, alos complejos inmobiliarios privados.

En cualquier caso, es justo destacar la capacidad que han demostradonuestros legisladores para reconducir a un único texto legislativo lo que ini-cialmente constituían varias proposiciones legislativas; ello ha introducido sinduda orden y coherencia en las reformas pretendidas. En efecto, la Proposi-ción de Ley de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre PropiedadHorizontal (núm. de expediente 122/218), procede del Informe de la Po-nencia del Congreso de los Diputados, que refundió en ella tres Proposicio-nes de Ley, y parte de una cuarta; además de complementarla con una de

las enmiendas presentadas para extender suá

mbito de aplicació

n a los com-plejos inmobiliarios privados. Se trata, como se indica en ese Informe mismode la Ponencia, de la Proposición de Ley sobre reclamación de deudas comu-nitarias (núm. de expediente 120/2), presentada por iniciativa popular, pro-movida por el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas, dela Proposición de Ley por la que se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio,sobre Propiedad Horizontal (núm. de expediente 122/1962), presentada porel Grupo Parlamentario Catalán (CiU), y la Proposición de Ley sobre modifi-cación de la Ley 49/1960 (núm. de expediente 122/1963) en su art ículo 10(contribución a las mejoras o innovaciones no exigibles), presentada por elGrupo Parlamentario Popular, junto con parte (la que atañe al régimen dela propiedad horizontal) del Proyecto de Ley de infraestructuras comunes

en los edificios para accesos a servicios de telecomunicación (núm. de expe-diente 121/108).

La nueva redacción de la Ley de Propiedad Horizontal, derivada de estaLey 8/1999, se caracteriza principalmente por venir a acentuar la naturalezacorporativa de la propiedad horizontal. Cuanto más se quiere insistir sobrela propiedad de cada uno de los comuneros, facilitando su disfrute y su dispo-nibilidad individuales, más necesario resulta asegurar el buen funciona-miento interno y externo de la comunidad: clara expresión de la indisolubleunidad entre propiedad individual y propiedad colectiva o copropiedad. Elloimplica propiciar la eficacia de sus órganos; especialmente de la Junta dePropietarios, reduciendo las exigencias de «quorum» y de votos favorables

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Pr ó logo

para la adopción de acuerdos, así como limitando la impugnación de losmismos. Ello implica incrementar la autonomía patrimonial de la comuni-dad, propiciando su solvencia mediante la creación de un fondo de reserva, junto con la dotación a aquélla de instrumentos operativos para la realizaciónde sus créditos frente a los comuneros.

Como tantas veces, la doctrina tiene que asumir la tarea de explicar una

nueva Ley para facilitar su comprensión y mejor aplicación. En este casola carga es especialmente importante, dada la envergadura del cambio y laindudable influencia del mismo en el quehacer de la mayor ía de los ciudada-nos, propietarios de viviendas en régimen de propiedad horizontal, así comode muchos empresarios, propietarios de locales sometidos a dicho régimen.Con la publicación de estos Comentarios, el equipo de estudiosos que hanparticipado en su redacción no pretende más que contribuir, sin duda juntocon otros que irán publicando sus trabajos, a cumplir con la mencionadatarea.


Catedr á tico de Derecho Civil

Universidad Aut ó noma de Madrid

Madrid, 10 de mayo de 1999

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Nota a la segunda edici ó n

En esta segunda edición, además de las actualizaciones doctrinales tantode autores como de Tribunales y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, hay que destacar los cambios legislativos introducidos por laLey de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000) en los art ículos 7.1 y 21.



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Nota a la tercera edici ó n

En esta tercera edición, además de las actualizaciones doctrinales tantode autores como de Tribunales y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, hay que destacar los cambios legislativos introducidos por laLey 51/2003, de 2 de diciembre, sobre igualdad de oportunidades, no discri-minación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.


Madrid, 22 de octubre de 2007

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Nota a la cuarta edici ó n

En esta cuarta edición, además de las actualizaciones doctrinales, tantode autores como de Tribunales y de la Dirección General de los Registros y del Notariado, hay que destacar el cambio legislativo introducido por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesaldel alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.



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CAPÍTULO I

Disposiciones generales




Artículo 1

Artículo 1

R ODRIGO BERCOVITZ R ODR ÍGUEZ-C ANOCatedrático de Derecho Civil

Universidad Autónoma de Madrid

Artículo 1*.

La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.

A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.

SUMARIO.–I. OBJETO DE LA LEY .–II. LOCALES.

I. OBJETO DE LA LEY

En el Informe de la Ponencia del Congreso, al refundir en una únicaProposición de Ley de Reforma de la Ley 49/1960 las distintas iniciativaslegislativas que obraban en las Cortes Generales y que tenían por objetointroducir modificaciones al régimen jurídico de la propiedad horizontal,este art ículo 1 de la Ley 8/1999 no exist ía. El art ículo 1 del Texto aprobadopor dicho Informe se limitaba a introducir una nueva redacción al art ículo396 CC (contenido en el art. 1 de la Ley 49/1960), con una enumeraci ónmás detallada de los elementos comunes de los edificios sometidos al régi-men de propiedad horizontal.

Este art ículo 1, limitado a su párrafo 1º, se incorpora al Texto de la Propo-sición de Ley por la Comisión de Justicia e Interior del Congreso, con Compe-

* Redactado por la Ley 8/1999, de 6 abril (RCL 1999, 879).

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RODRIGO BERCOVITZ RODR Í GUEZ-CANO

tencia Legislativa Plena1. Al mismo tiempo, el art ículo 1 de la Ley 49/1960, conla modificación del art ículo 396 CC ya introducida en el Informe de la Ponen-cia, se traslada a la disposición adicional de la Ley 8/1999. Posteriormente elSenado suprime de dicho párrafo 1º la referencia expresa a «los pisos y locales», y añade el párrafo 2º del art ículo.

Mientras el art. 396, párrafo 4º, CC sigue diciendo que la «forma de pro-piedad» que describen los párrafos anteriores del propio art ículo «se rigen porlas disposiciones legales especiales»2, este nuevo art ículo 1, párr. 1º, LPH tienela función de establecer expresamente que ése es precisamente su objeto y queel mismo se denomina, como el propio t ítulo de la Ley recoge, propiedad horizon-

tal: LaLPH regula elrégimen de la propiedad horizontal, que es la forma espe-cial de propiedad contemplada en el art ículo 396 CC, caracterizada por la «pro-piedad separada» decadapisoolocal[«un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente» art. 3 a) LPH] junto con underecho de copropiedad inseparable sobre «los restantes elementos, pertenen-cias y servicios comunes» [art. 3 b) LPH]3.

1. «La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedadsobre los pisos y locales de negocio establecida en el art ículo 396 del Código Civil,que se denomina propiedad horizontal».

2. Es la Ley 49/1960 la que constituye el art. 396, párr. 4º, CC en una norma de remisión ala LPH, configurando definitivamente la propiedad horizontal en instituciónaut ónomafrente a la comunidad de bienes. Vid. GONZ Á LEZ C ARRASCO, Mª del Carmen: Representaci ó n de la Comunidad de Propietarios y legitimaci ó n individual del comunero en la propiedad horizontal , J. M. Bosch, 1997, pg. 15.

3. “El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un únicoderecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privado–es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamientoindependiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, per-tenencias y servicios comunes del edificio (cfr. art ículos 3 de la Ley de PropiedadHorizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (ladel piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementoscomunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyascaracterísticas más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada pisoo local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a cent ésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo paradeterminar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad»(art ículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal). Y, por otro lado,la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» oelementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas junta-mente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (art ículo396, párrafo segundo, del Código Civil). En cambio, cada propietario puede disponerlibremente de su derecho, sin separar los elementos que lo «integran» (art ículo 3,párrafo último, de la Ley de Propiedad Horizontal)”, –RDGRN de 19 abril 2007 (JUR 2007, 130327); vid. también RRDGRN de 13 junio 1998 (RJ 1998, 5231) y de 28febrero 2000 (RJ 2000, 1089)–.

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Art í culo 1

El supuesto de hecho al que se aplica el régimen de la propiedad horizon-tal establecido en la LPH es aquel en el que en un edificio coexisten varios pro-pietarios cada uno de los cuales es propietario de uno o varios pisos o localesen los que aquél est á dividido (arts. 396 CC y 3 LPH). Puede existir, en su caso,una cotitularidad de varios sujetos sobre un mismo piso o local4, pero no sobreel edificio. La división del edificio en pisos o locales permite que cada uno

tenga su propietario, que al mismo tiempo será necesariamente copropietariode los elementos comunes de aquél5.

El párrafo 1º puede contemplarse también como una reafirmación denuestro legislador por insistir sobre la consideración de la propiedad horizon-talmáscomounrégimen especial de propiedad que como un régimen especialde comunidad de bienes, en consonancia con la evolución que aquélla ha te-nido6, propiciada por la doctrina, y ya asumida por la Ley 49/1960, como sereconocía en su Exposición de Motivos7.

4. Tal es el caso cuando se destinan plantas del edificio a garaje, y se constituye sobreellas una comunidad indivisa, atribuyendo a cada comunero el derecho a estacionarsu vehículo en la zona que le corresponda (uso exclusivo de una porción abstracta

de la superficie del garaje –RRDGRN de 8 mayo 1995 [RJ 1995, 4094] y 26 abril 1996[RJ 1996, 3244]–). En la RDGRN 22 julio 2009 (RJ 2009, 5676) el local sobre el quese constituye la comunidad indivisa se destina a garaje y trasteros, y se prevé la descrip-ción pormenorizada de las zonas de uso y disfrute de cada comunero, de acuerdocon lo exigido por el art. 53.b) del RD 1093/1997.Lo que implica que para demandar a esa comunidad indivisa sobre las plantas degaraje habrá que demandar a todos los comuneros, no siendo posible hacerlo en lapersona del presidente de la comunidad existente sobre todo el edificio en régimende propiedad horizontal: vid. STS 28 julio 1999 (RJ 1999, 6102). Para la compatibili-dad de la propiedad horizontal con la copropiedad ordinaria sobre cada elementoprivativo (piso o local), vid. art. 4 LPH, y RDGRN de 20 junio 2005 (RJ 2005, 5547).Tampoco existe inconveniente para aceptar la constitución de una subcomunidaddentro de un concreto elemento privativo: RDGRN 26 enero 2002 (RJ 2002, 5816).Sobre la necesidad de convocar a todos los titulares de esa comunidad indivisa (plazasde garaje) a la Junta de Propietarios, vid. la STS 17 julio 2009 (RJ 2009, 3162). Vid.también la STS 11 octubre 2007 (RJ 2007, 7099).

5. No obstante, vid. RDGRN de 25 abril 2005 (RJ 2005, 5173), que contempla un su-puesto en el que un propietario lo es sólo de elementos comunes.

6. Sobre dicha evolución, Vid. B ATLLE V Á ZQUEZ, Manuel: La propiedad de casas por pisos , Mar-fil, 5ª ed., 1967, pgs. 31 a 66; GONZ Á LEZ C ARRASCO, Mª del Carmen: Representaci ó n de la Comunidad de Propietarios y legitimaci ó n individual del comunero en la propiedad horizontal , J.M. Bosch, 1997, pgs. 13 a 18.

7. «La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como unamodalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la instituciónha tendidoprincipalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad.La modificación que introdujo la Ley de 26octubre1939 enel texto del art ículo 396 delCódigo Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconocía la propiedadprivativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circuns-crita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La Ley..., dando un paso más,

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II. LOCALES

Fue en el Senado donde se introdujo el párrafo 2º de este art ículo 1, altiempo que se suprimía la referencia expresa a «los pisos y locales de negocio»,que figuraba en el párrafo 1º (entonces único) del Texto remitido por el Con-greso de los Diputados. Al mismo tiempo se adicionó otra modificación a laLPH, cambiando la rúbrica de su Capítulo II, que pasa a ser «Del régimen de

la propiedad por pisos o locales»8.

En ese Texto remitido por el Congreso de los Diputados al Senado se ha-cían continuas menciones a los «locales de negocio», junto con los pisos (o viviendas) como objeto de esta forma especial de propiedad. Con buen criterioel Senado procedió a sustituir esas menciones, manifiestamente incorrectas,por el concepto más genérico de local 9, equivalente a las partes de un edificioque no sean pisos y que sean «susceptibles de aprovechamiento independientepor tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública»10. Asíresultaba ya de la redacción anterior del art ículo 396 CC «ab initio», que semantiene idénticamente igual en su nueva redacción derivada de la Ley 8/1999.

El propio texto originario de la Ley 49/1960 se refería siempre a los loca-les, junto con los pisos (o viviendas), como objeto de la propiedad horizontal11.

pretende llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el puntode vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relaci ón, constituido por el piso o local,se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios» (párr. 3º, «ab initio»).

8. Art. 3 de la Ley 8/1999. El tenor literal de ese epígrafe era antes el siguiente: «Delrégimen de la propiedad por pisos».Hay que tener en cuenta que aún ahora la LPH serefiere a veces (en preceptos no modi-ficados por la Ley 8/1999) a los «pisos» como equivalentes a «pisos y locales», es decir a«unidad independiente del inmueble». Vid. los arts. 5, párr. 2º (« venta por pisos») y 8,párr. 2º («pisos reformados») y disp. transit. 2ª («propiedad por pisos»); Vid. el art. 8.4ºLH, párr. 1º («propiedad por pisos») y párr. 2º («pisos meramente proyectados»); Vid.también los párrs. 3º («propiedad por pisos») y 4º («el piso “stricto sensu”, o espaciodelimitado y de aprovechamiento independiente»; «el valor proporcional del piso») dela Exposición de Motivos, que incluso se refiere a veces a los «apartamentos»: párrs. 10º(«disfrute del apartamento») y 14º («apartamentos o fracciones independientes»; «re-petidos apartamentos»).

9. Así se indica en el Mensaje motivado que encabeza las enmiendas del Senado a laproposición de ley. (Vid. el art. tercero, párr. 2º).

10. Obsérvese que este significado t écnico (a los efectos de la LPH) de la palabra locales más amplio que el correspondiente a su significado general («sitio o garaje cer-cado o cerrado y cubierto», según el Diccionario de la Real Academia), puesto queno es preciso que se trate de un espacio cercado o cerrado (piénsese en las plazasde garaje). Vid. RDGRN de 15 marzo 2004 [RJ 2004, 2387]).El concepto de «local» en el art. 396 CC (y ahora en el art. 1, párr. 2º LPH) es tanamplio que podría comprender sin dificultad alguna los pisos.

11. Sólo en la Exposición deMotivosse habla enunaocasión de «locales de negocio» pero

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Art í culo 1

Aunque el tema no planteaba duda alguna, el legislador (el Senado) haconsiderado oportuno reiterar expresamente, probablemente como reacciónfrente a la confusión que viene a subsanar (eliminando la referencia a los«locales de negocio»12), que el concepto de local en la LPH es el mismo queel recogido en el art ículo 396 CC. Tal es la justificación de semejante párrafo2º del art ículo 1, perfectamente inútil13, puesto que ese sentido de local ya

estaba recogido en el art ículo 396 CC, tanto antes como ahora con su nuevaredacción.

No existe duda alguna –como decía–, la propiedad horizontal puederecaer sobre pisos o viviendas14 o sobre locales, en el sentido de «partes deun edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente15 portener salida a un elemento común16 de aquél o la vía pública». Lo que la

refiriéndose a la legislación de arrendamientos urbanos. También sehablaen una oca-sión de «local habitable».Es claro que la distribución de la anterior LAU entre viviendas y locales de negocio nopuede trasladarse a la LPH, aunque en ésta se utilicen indistintamente los t érminos«piso» y « vivienda».

12. El art. 53.a) del RD 1093/1997 habla de locales comerciales y garajes.13. «Se ha dado una nueva redacción a este precepto, con objeto de solventar cualquier

duda que pudiera plantearse sobre el alcance del t érmino “local”...Como cuestión previa se ha sustituido la expresión «local de negocio» por la palabra«local», por considerar que esta última, en virtud de la definición que se contieneahora en el art. 1 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, abarca a todos los supuestosdistintos de los pisos o viviendas. Esta sustitución de «local de negocio» por «local»se ha efectuado también a lo largo de toda la proposición de ley, sin que se haganuevamente indicación expresa a esta modificación en el Mensaje Motivado» (vid.Mensaje Motivado del Senado, arts. 1 y 3).

14. La Ley utiliza indistintamente uno y otro t érmino. Lo que resulta especialmente útil alextender su aplicación a los complejos inmobiliarios privados. Obsérvese que el nuevoart. 24 LPH se refiere únicamente a « viviendas o locales».La Ley 42/1998, sobre Derechos de Aprovechamientopor Turno de Bienes Inmueblesde Uso Turístico y Normas Tributarias, se refiere a los pisos o viviendas como «aloja-mientos independientes» (vid. arts. 1.1 y 2).

15. El art. 53.a) del RD 1093/1997 se refiere a los «elementos susceptibles de aprovecha-miento independiente».

16. «El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si es inscribi-ble el régimen de propiedad horizontal en un edificio en el que las plazas de garaje,configuradas como elementos privativos, se dice que tienen salida a la v ía pública através de otro edificio sobre el que se disfruta de una servidumbre de paso que noha sido inscrita,...Es posible que el elemento común que permite la utilización separada del elementoprivativo sea una servidumbre que tiene el edificio (predio dominante) sobre otropredio (predio sirviente). Es evidente que tal servidumbre puede existir aunque noest é inscrita, pero la claridad de las situaciones registrales exige que sea tan clara lasusceptibilidad del aprovechamiento independiente que no pueda ponerse en dudatal tipo de aprovechamiento, pues el mismo determina un requisito específico e

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doctrina ha denominado descriptivamente como «unidades independientesdel inmueble»17, en el bien entendido de que esa independencia no est ácondicionada necesariamente porque est én separadas del resto del inmueblepor un cerramiento de cualquier tipo o naturaleza. Basta con que se trate de«un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamientoindependiente» [art. 3 a) LPH]18.

imprescindible del elemento tal y como se configura» (Fundamentos de Derecho 1 y 2 de la RDGRN 9 junio 2009 [JUR 2009, 288136]).

17. Vid., por ejemplo, DÍ AZ M ARTÍNEZ, Ana: «Propiedad Horizontal», El t í tulo constitutivo y su impugnaci ó n judicial , Aranzadi, 1996, pg. 28.

18. «La constitución de lrégimen de «Propiedad Horizontal», en cuanto modo de divisiónde una cosa común (cfr. art ículo 400 del Código Civil), exige que las distintas partesdel mismo que pasen a ser objeto de propiedad separada sean susceptibles de aprove-chamiento independiente (cfr. art ículos 396 del Código Civil y 3 de la Ley de Propie-dad Horizontal), esto es, que para el adecuadogocede cada una delas partes privativasno se precise el uso de los otros elementos privativos. El legislador materializa esta exi-gencia en la salida directa a la vía pública o indirecta, a través de los elementos comu-nes del edificio... porque como se desprende del art ículo 401, párrafo 2º del CódigoCivil no son las circunstancias personales del o de los propietarios del edificio a dividir,sino las propias características de ésteal tiempo de la división lasque han de posibilitarel aprovechamiento independiente de las partes que constituirán el objeto de las nue-

vas fincas independientes en el régimen de propiedad horizontal». RDGRN 12 noviembre de 1997 (RJ 1998, 5219).

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Artículo 2

Artículo 2

R ODRIGO BERCOVITZ R ODRÍGUEZ-C ANO

Catedrático de Derecho Civil

Universidad Autónoma de Madrid

Artículo 2*.

Esta Ley será de aplicación:

a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

SUMARIO.–I. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY. LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS CONTÍTULO CONSTITUTIVO.–II. LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS SIN TÍTULOCONSTITUTIVO.–III. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS.

I. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY. LAS COMUNIDADES DE PRO-PIETARIOS CON TÍTULO CONSTITUTIVO

Este artículo no existía en el Texto aprobado por el Informe de la Po-nencia del Congreso. Se introduce, junto con el artículo 1, por la Comisiónde Justicia e Interior, con Competencia Legislativa Plena, al tiempo que se

* Redactado por la Ley 8/1999, de 6 abril (RCL 1999, 879).

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comentarios a la ley de propiedad horizontal

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