co so du lieu va he thong theo doi quan ly dat dai va bat dong san

Tài liệu của Trung tâm dự báo và nghiên cứu đô thị - PADDILes Livrets du Centre de prospective et d’études urbaines - PADDI

SAØI GOØN TP HOÀ CHÍ MINH

R e g i o n

CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

(Từ 17 - 21/5/2010)

OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERS(17 - 21 mai 2010)

LỜI NÓI ĐẦU AVANT-PROPOS

Biên soạn / Rédaction : Muireann LegouxBiên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng ĐứcChỉnh sửa / Correction : Huỳnh Hồng Đức, Fanny QuertampXin chân thành cám ơn / Avec nos remerciements à Mary Senkeomanivane et Le Thi Huyen Trang pour leur relecture

ục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của

’objectif général des ateliers de formation est le transfert de savoirs : les sessions du PADDI

PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt.

Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải. Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam.

Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người.

Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học.

doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh Ville. La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers.

Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité. Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret.

Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques et de nouvelles politiques, et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue.C’est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés.

M L

03

04 05

OBSERVATOIRES FONCIERS ET IMMOBILIERSCƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THEO DÕI QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

PHẦN 1 – TÌNH HÌNH Ở VIỆT NAM

I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TPHCM

1. Tình hình hiện nay2. Triển vọng tăng trưởng đến năm 2050

II. DỮ LIỆU SẴN CÓ ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU

III. LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU

1. Mục đích của cơ sở dữ liệu 2. Yêu cầu đối với dữ liệu 3. Các bước của quá trình lập cơ sở dữ liệu

IV. VÍ DỤ TRƯỜNG HỢP Ở QUẬN 6

MỤC LỤC SOMMAIRE

LỜI NÓI ĐẦU

DANH SÁCH THAM GIA KHÓA HỌC

03

10

16

26 PHẦN 2 – HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Ở PHÁP

I. PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

II. THU THẬP DỮ LIỆU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN, VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

17 PARTIE 1 – ÉTAT DES LIEUX DE LA SITUATION VIETNAMIENNE

I. LE MARCHÉ IMMOBILIER À HO CHI MINH-VILLE

1. État des lieux2. Perspectives de croissance d’ici 2050

II. LES DONNÉES DISPONIBLES POUR LA CONSTITUTION D’UNE BASE DE DONNÉES

III. LE TRAVAIL SUR LA CONSTITUTION DE LA BASE DE DONNÉES

1. Les buts de la base de données2. Les exigences par rapport à ces données3. Les étapes du processus de construction de la base de données

IV. L’EXEMPLE DU CAS PILOTE DU DISTRICT 6

27 PARTIE 2 – LE SYSTÈME D’INFORMATION FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE EN FRANCE

I. LA SEGMENTATION DU FONCIER ET DE L’IMMOBILIER

II. LA COLLECTE DE DONNÉES, L’ACTE DE VENTE, LE RÔLE DU NOTAIRE

AVANT-PROPOS03

LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER11

06 07


PHẦN 4 – TRÌNH BÀY DỮ LIỆU CHO HỆ THỐNG THÔNG TIN

II. CHU KỲ KINH TẾ

II. HIỆU ỨNG ĐÒN BẨY VÀ CÁCH TÍNH LỢI NHUẬN

III. VÍ DỤ BẢNG NHẬP DỮ LIỆU DƯỚI DẠNG EXCEL

IV. PHƯƠNG TIỆN CẦN THIẾT ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU

V. SỬ DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

PHẦN 5 – TỔNG HỢP KHUYẾN NGHỊ CỦA ÔNG ROBERT WACHEUX

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 1: THỦ TỤC Ở PHÁP: CÁC GIAI ĐOẠN CHÍNH KHI TRIỂN KHAI THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN

PHỤ LỤC 2: TỔNG DIỆN TÍCH, SHON VÀ SHOB

40 PARTIE 4 – PRÉSENTATION DES DONNÉES POUR LE SYSTÈME D’INFORMATION

I. LE CYCLE ÉCONOMIQUE

II. L’EFFET DE LEVIER ET LE CALCUL DE LA MARGE

III. L’EXEMPLE D’UN TABLEAU DE SAISIE DE DONNÉES SOUS EXCEL

IV. LES MOYENS NÉCESSAIRES POUR CRÉER UN OBSERVATOIRE

V. LES UTILISATIONS CONNEXES DE L’OBSERVATOIRE

41

50 PARTIE 5 – SYNTHÈSE DES PRÉCONISATIONS DE ROBERT WACHEUX 51

54 ANNEXES

ANNEXE 1 : PROCÉDURE DE MISE EN ŒUVRE D’UN PROJET EN FRANCE

ANNEXE 2 : SURFACES GLOBALES, SHON ET SHOB

55

32 PHẦN 3 – THỦ TỤC MUA ĐẤT

I. Ở VIỆT NAM

II. Ở PHÁP

33 PARTIE 3 – LES PROCÉDURES D’ACCESSION À UN TERRAIN

I. LE CAS VIETNAMIEN

II. LE CAS FRANÇAIS

08 09


CECIM: Trung tâm Nghiên cứu Bất động sản trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon là hội được thành lập theo luật năm 1901 theo sáng kiến của giới chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản, mong muốn có được các dữ liệu đáng tin cậy về thị trường và về các chủ thể tham gia thị trường. Mục tiêu: tập hợp các chủ thể trong lĩnh vực bất động sản và xuất bản các nghiên cứu thống kê và phân tích triển vọng của thị trường nhà ở mới và bất động sản dành cho doanh nghiệp.

DIA: Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản

DOC: Sở Xây dựng TPHCM

DOM-TOM: Lãnh thổ hải ngoại của Pháp

DoNRE: Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM

DPI: Sở Kế hoạch - Đầu tư TPHCM

DUPA: Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM

HT: Chưa tính thuế

PLU: Bản đồ quy hoạch đô thị địa phương

SAFER: Công ty quy hoạch, đất đai và công trình nông thôn

SDPHO: Tổng diện tích sàn thực có điều chỉnh

SHON: Tổng diện tích sàn thực sử dụng

SIG: Hệ thống thông tin địa lý

SQL: Structured Query Language. Ngôn ngữ truy vấn dữ liệu, được sử dụng trong lập trình cơ sở dữ

liệu.

TLE: Thuế cơ sở hạ tầng ở địa phương

TVA: Thuế giá trị gia tăng (VAT)

TTC: Đã bao gồm thuế

VRD: Đường giao thông và mạng lưới hạ tầng

ZAC: Khu quy hoạch có sự phối hợp

TỪ VIẾT TẮT

CECIM : le Centre d’Études de la Conjoncture Immobilière de l’agglomération lyonnaise est une Asso-ciation loi 1901 créée à l’initiative des professionnels de l’immobilier de la région de Lyon désireux de connaître de façon fiable le marché et ses acteurs. Ses objectifs sont de fédérer les acteurs participant à l’activité immobilière et de réaliser et publier des études statistiques et prospectives sur le marché des logements neufs et de l’immobilier d’entreprise.

DIA : Déclaration d’Intention d’Aliéner

DOC : Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville

DOM-TOM : Départements d’Outre Mer – Territoires d’Outre Mer

DoNRE : Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement de Hô Chi Minh-Ville

DPI : Département du Plan et de l’Investissement de Hô Chi Minh-Ville

DUPA : Département de la Planification et de l’Architecture de Hô Chi Minh-Ville

HT : Hors Taxes

PLU : Plan Local d’Urbanisme

SAFER : Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural

SDPHO : Surface Développée Pondérée Hors Œuvre

SHON : Surface Hors Œuvre Nette

SIG : Système d’Information Géographique

SQL : Structured Query Language, langage informatique normalisé qui sert à effectuer des opérations

sur des bases de données.

TLE : Taxe Locale d’Équipement

TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée

TTC : Toutes Taxes Comprises

VRD : Voirie et Réseaux Divers

ZAC : Zone d’Aménagement Concerté

LEXIQUE

10 11


L’expert français : M. Robert Wacheux, Direction du Foncier et de l’Immobilier, Grand Lyon

L’expert vietnamien : Mme Nguyen Thi Cam Van, Chef du bureau du plan, Département des Ressources naturelles et de l’Environnement de HCMV

Traducteur : M. Huynh Hong Duc

Chuyên gia Pháp: Ông Robert Wacheux, Ban đất đai và bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon

Chuyên gia Việt Nam: Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Trưởng phòng kế hoạch, Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM

Phiên dịch: Ông Huỳnh Hồng Đức

DANH SÁCH THAM DỰ KHÓA TẬP HUẤN LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER

Sở Tài nguyên - Môi trườngNguyễn Thị Cẩm Vân Lê Minh ChươngNguyễn Xuân ĐứcTrần Duy Việt

Sở Nội vụ Hồ Dũng MânTrương Lợi Phước

Sở Kế hoạch - Đầu tưHuỳnh Vĩnh ThanhNguyễn Thành Nam

Trung tâm Phát triển quỹ đất Hồ Kiến QuốcVõ Thế Linh

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TPLương Thị Hồng NgaVũ Quốc Minh

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 6Đồng Thị Uyên Chuyên

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 9Phạm Minh TâmHuỳnh Thị Ngọc Hương

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận 10Di Hoàng Minh

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh

Đinh Công Tú

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn

Trần Quang DuyVũ Đại Thanh Hải

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 1Nguyễn Thị Đức Dịp

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 2Huỳnh Thị Thanh Thảo

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 4Nguyễn Minh Tuấn

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 5Vũ Văn Tuân

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 10Nguyễn Lam Hương

Département des Ressources naturelles et de l’Environnement

Nguyen Thi Cam Van Le Minh ChuongNguyen Xuan ĐucTran Duy Viet

Département des Affaires IntérieuresHo Dung ManTruong Loi Phuoc

Département du Plan et de l’InvestissmentHuynh Vinh ThanhNguyen Thanh Nam

Centre de développement du foncierHo Kien QuocVo The Linh

Bureau municipal d’enregistrement des droits d’usage du foncier

Luong Thi Hong NgaVu Quoc Minh

Bureau d’enregistrement des droits d’usage du foncier du district 6

Đong Thi Uyen Chuyen


Pham Minh TamHuynh Thi Ngoc Huong


Di Hoang Minh

Bureau d’enregistrement des droits d’usage du foncier du district rural Binh Chanh

Đinh Cong Tu

Bureau d’enregistrement des droits d’usage du foncier du district rural Hoc Mon

Tran Quang DuyVu Đai Thanh Hai

Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district 1

Nguyen Thi Duc Dip


Huynh Thi Thanh Thao


Nguyen Minh Tuan


Vu Van Tuan


Nguyen Lam Huong

12 13


Phòng Tài nguyên - Môi trường quận 11Quang Minh Tâm

Phòng Tài nguyên Môi - trường quận Gò VấpTrần Quốc Hưng

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Tân BìnhTrần Quang Tuấn

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Thủ ĐứcTrần Thanh CaQuan Minh Quốc Cường

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Phú NhuậnTrần Quốc BảoTô Thị Hồng Loan

Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Bình ChánhPhan Thanh Hùng

Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Củ ChiVõ Thành NhânNguyễn Trí Việt Đam

Phòng Tài nguyên - Môi trường quận Bình ThạnhNguyễn Dương Anh Lâm

Phòng Quản lý Đô thị quận 2 Nguyễn Thanh Tài


Quang Minh Tam

Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Go Vap

Tran Quoc Hung

Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Tan Binh

Tran Quang Tuan

Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Thu Đuc

Tran Thanh CaQuan Minh Quoc Cuong

Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Phu Nhuan

Tran Quoc BaoTo Thi Hong Loan

Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district rural Binh Chanh

Phan Thanh Hung

Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district rural Cu Chi

Vo Thanh NhanNguyen Tri Viet Đam

Bureau des Ressources naturelles et de l’Environnement du district Binh Thanh

Nguyen Duong Anh Lam

Phòng Quản lý Đô thị quận 5Trần Ngọc Lộc

Phòng Quản lý Đô thị quận 6Nguyễn Thị Mai Anh

Phòng Tài chính Kế hoạch quận 8Nguyễn Thị RiĐoàn Kim Long

Phòng công thương huyện Bình ChánhVõ Thị Thúy Hà

Hiệp hội bất động sản TPHCM Trương Việt ToànTrần Trọng Hiếu

Trường ĐHKHXH-NVNguyễn Chí Tâm

UBND phường 8, quận 6Nguyễn Thanh HảiNguyễn Đại Quang

PADDIFanny QuertampNguyễn Hồng VânHuỳnh Hồng ĐứcJessie JosephTrần Thị Thu Hiền

Bureau de gestion urbaine du district 2 Nguyen Thanh Tai

Bureau de gestion urbaine du district 5Tran Ngoc Loc

Bureau de gestion urbaine du district 6Nguyen Thi Mai Anh

Bureau des Finances et du Plan district 8Nguyen Thi RiĐoan Kim Long

Bureau de l’industrie et du commerce Vo Thi Thuy Ha

Association de l’immobilier de HCMV Truong Vet ToanTran Trong Hieu

Université des sciences sociales et humaines Nguyen Chi Tam

Comité populaire du district 6, quartier 8Nguyen Thanh HaiNguyen Đai Quang

PADDIFanny QuertampNguyen Hong VanHuynh Hong ĐucJessie JosephTran Thi Thu Hien

14 15


nhà nước phù hợp, cần theo dõi, phân tích, đánh giá và dự báo thị trường bất động sản. Cho đến nay, các cơ quan nhà nước vẫn chưa thực hiện công việc này, còn dữ liệu của đơn vị tư nhân thì không chính xác. Mặt khác, thông tin về thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn còn thiếu.

Tại TPHCM, nhiều sở, ban ngành liên quan đến thị trường bất động sản:

Sở Tài nguyên-Môi trường (Sở TNMT) quản lý sổ bộ địa chính và bản đồ địa chính; quản lý việc thực hiện các giao dịch chính thức đối với các pháp nhân; quản lý việc giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư; lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.Sở Quy hoạch-Kiến trúc (Sở QHKT) quản lý việc thực hiện Quy hoạch xây dựng đô thị.Sở Xây dựng quản lý nhà nước về xây dựng, đặc biệt là các công trình lớn.Sở Tài chính quản lý giá bất động sản.Tuy nhiên, trên thực tế, rất khó biết giá thật của các giao dịch vì giá ghi trên hợp đồng mua bán thường không đúng với giá giao dịch thực tế.Ủy ban Nhân dân các quận/huyện quản lý tất cả các công việc như các Sở nêu trên nhưng với quy mô nhỏ hơn. Ngoài ra, Quận/huyện còn quản lý việc thực hiện quy hoạch chi tiết, tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư các dự án.Cục Thuế Thành phố và Chi cục Thuế Quận/huyện theo dõi việc đóng thuế của cá nhân và tổ chức.Sở Kế hoạch và đầu tư cấp giấy phép đầu tư và quản lý dự án đầu tư (chủ yếu là dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước và dự án có vốn đầu tư nước ngoài).

de promulguer des politiques de gestion publique adéquates, il est nécessaire d’effectuer le suivi, l’analyse, l’évaluation et la prévision du marché de l’immobilier.

Jusqu’à maintenant, ce travail n’a pas été mis en œuvre au sein des organismes publics et les données sont imprécises dans le travail fourni par les sociétés privées.

D’autre part, les informations sur le marché de l’immobilier au Vietnam restent encore insuffisantes.

À HCMV, plusieurs services interviennent dans le marché de l’immobilier :

Le DoNRE gère les hypothèques et le plan cadastral. Il s’occupe aussi des transactions officielles réalisées par les personnes morales ainsi que l’attribution ou la location du terrain aux projets d’investissement, la réalisation du plan foncier et le planning de l’usage du terrain. Le DUPA gère la réalisation de la planification des constructions urbaines. Le DOC assume la gestion publique au niveau de la construction notamment de grands projets de construction.Le Département des Finances gère le prix de l’immobilier. Néanmoins, il est difficile de connaître le prix exact des transactions, le prix indiqué dans le contrat de vente étant souvent différent du prix réellement payé. Les Comités Populaires des districts assument toutes les activités ci-dessus, mais à une échelle plus petite. De plus, ils gèrent la réalisation du plan d’aménagement détaillé et les procédures d’expropriation, d’indemnisation et de relogement des ménages expropriés dans le cadre de grands projets. L’hôtel des impôts et les bureaux des impôts des districts suivent le paiement des impôts par les professionnels et les particuliers. Le DPI délivre les certificats d’investissement et

gère les projets d’investissement (notamment des projets publics et des projets d’investissement étrangers).

À cela s’ajoutent des organismes impliqués dans le domaine de l’immobilier tels que les bureaux de notariat, les centres des transactions immobilières, les banques, les Fonds d’investissement, l’Association des promoteurs immobiliers…

Cet atelier a été mis en place en complément à une première formation sur le foncier co-animée en mars 2009 par M. Robert Wacheux et intitulée « Outils de dispositifs d’une politique foncière et immobilière ».

Il cherche à exposer les méthodes d’analyse, d’évaluation et de prévision du marché d’une part ; et les dispositifs de collecte et d’échange d’informations d’autre part.

Selon M. Wacheux, créer un système d’information sur les prix est un outil d’appui à la mise en place d’une politique foncière et d’une politique d’aménagement, permettant une action foncière innovante et efficace. En effet, afin de résoudre les problèmes fonciers et réaliser des diagnostics, il est indispensable de connaître les prix pratiqués et les volumes de transaction et de surface échangés, ainsi que la typologie caractéristique des biens. Une approche à l’échelle de l’agglomération (au delà de l’échelle de l’îlot ou du quartier) et sur une durée assez longue est déterminante pour la pérennité d’un observatoire. Elle permet l’observation des évolutions des territoires.

Le système d’observation est un outil d’aide à la décision permettant :

de poser des diagnostics sur les phénomènes passés en vue de réaliser des aménagements,d’observer l’évolution du foncier au plus proche du réel.

Ceci, en vue de pouvoir émettre des hypothèses sur son évolution à venir, et dans le but de gérer et réaliser au mieux les aménagements publics.

INTRODUCTION

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Ngoài ra, còn có một số cơ quan khác có liên quan đến lĩnh vực bất động sản như phòng công chứng, sàn giao dịch bất động sản, ngân hàng, quỹ đầu tư, hiệp hội bất động sản …

Khóa học này được tổ chức tiếp theo khóa đầu tiên về lĩnh vực đất đai với chủ đề "Các công cụ phục vụ chính sách đất đai và bất động sản" do Ông Robert Wacheux hướng dẫn vào tháng 3 năm 2009.

Khóa học này nhằm giới thiệu các phương pháp phân tích, đánh giá và dự báo thị trường cũng như các cơ chế thu thập và trao đổi dữ liệu.

Theo Ông Wacheux, xây dựng hệ thống thông tin về giá là một công cụ hỗ trợ thực hiện chính sách đất đai và quy hoạch, giúp có được hành động sáng tạo và hiệu quả trong lĩnh vực đất đai. Thật vậy, để giải quyết các vấn đề về đất đai và đưa ra các nhận xét, đánh giá, thì điều tối cần thiết là phải biết giá giao dịch, số lượng, diện tích giao dịch và đặc điểm của tài sản giao dịch. Tiếp cận trên quy mô toàn thành phố và trong một thời gian dài là yếu tố quyết định tính bền vững của cơ sở dữ liệu. Điều này giúp quan sát được những biến động trên địa bàn.

Hệ thống theo dõi là công cụ hỗ trợ ra quyết định. Nó giúp:

nhận xét, đánh giá các hiện tượng đã xảy ra để thực hiện quy hoạch,theo dõi biến động đất đai sát với thực tế.

Từ đó, đưa ra các dự báo về sự phát triển trong tương lai nhằm quản lý và thực hiện một cách tốt nhất các dự án quy hoạch công.

GIỚI THIỆU

-

-

-

-

-

-

-

-

-

hị trường bất động sản ở TPHCM có nhiều biến động. Để ban hành chính sách quản lý T e marché immobilier à Hô Chi Minh-Ville

(HCMV) connait d’importantes fluctuations. Afin L

16 17


PHẦN 1 – TÌNH HÌNH Ở VIỆT NAM PARTIE 1 – ÉTAT DES LIEUX DE LA SITUATIONVIETNAMIENNE

I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở TPHCM

Trình bày: Bà Đỗ Thị LoanTổng thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM

1. Hiện trạng

Thị trường bất động sản ở TPHCM đang biến động mạnh.

Theo số liệu năm 2009, diện tích của TPHCM là 2095 km².

Dân số TPHCM là 7 123 340 người (không tính số người tạm trú). Theo ước tính dân số TPHCM khoảng 10 triệu người (bao gồm cả thường trú và tạm trú). Mật độ dân số bình quân là 3 401 người/km².

Mỗi ngày có khoảng 300 000 người vào Thành phố.

Ở khu trung tâm, nhiều khu vực có mật độ dân số rất cao. Thành phố mong muốn có 3 triệu dân ở khu trung tâm, nhưng hiện nay, điều này là không thực hiện được vì nó sẽ đặt ra nhiều vấn đề về quy hoạch, giao thông…

Vấn đề quy hoạch cho các quận ven (ví dụ Thủ Đức) đang được đặt ra. Làm thế nào để các quận này có được cơ sở hạ tầng tốt như ở các quận trung tâm?

Ở các tỉnh, nhiều trung tâm thương mại và siêu thị cũng được xây dựng góp phần làm giảm khoảng cách di chuyển khi mua sắm.

Ở TPHCM, khoảng 35 - 40% dân số là người từ các tỉnh đến. Trong khi người nghèo cố gắng mua đất ở vùng ven, thì người giàu đầu tư ở khu trung tâm và các khu đô thị mới (ví dụ: Phú Mỹ Hưng).

Cần quan tâm đến tình hình kinh tế - xã hội của Thành phố trong các dự án quy hoạch:

Người nghèo thường là người ở thuê: do đó cần phát triển mô hình nhà ở xã hội cho họ.Hôn nhân có xu hướng tăng, dẫn đến tăng nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, tỉ lệ ly hôn cũng tăng, nên cũng cần thêm nhà ở.

Các hiện tượng này cần được chú ý khi làm quy hoạch. Ngoài ra, cũng có thị trường căn hộ cho người độc thân.

Các dự án lớn như Thủ Thiêm, Đại lộ Đông - Tây cũng làm tăng việc di dời và tái định cư người dân.

2. Triển vọng tăng trưởng đến năm 2050

Dân số

Chính phủ mong muốn dân số ổn định vào khoảng 10 triệu dân và 2,5 triệu khách vãng lai. Như vậy, số dân có mặt khoảng 12,5 triệu người vào năm 2025 và lâu dài ở TPHCM.

Hiện nay, tỉ lệ gia tăng dân số khoảng 3,5%/năm. Nếu vẫn duy trì tốc độ này, thì số dân thường trú sẽ đạt khoảng 13 – 14 triệu người vào năm 2025 và khoảng 25 – 27 triệu vào năm 2050, chưa kể số khách vãng lai.

Phải chú ý đến hậu quả của biến đổi khí hậu làm điều kiện sống của người dân có thể thay đổi và tăng luồng di dân vào TPHCM, đặc biệt là từ các tỉnh ĐBSCL.

Cơ sở hạ tầng sẽ không đáp ứng nổi nếu tốc độ tăng dân số quá cao như trên. Và trên thực tế, không thể giữ ổn định số dân có mặt khoảng 12,5 triệu dân. Sức hấp dẫn của TPHCM ngày càng lớn và sự phát triển cơ sở hạ tầng giao thông ngày càng mạnh. Do đó, dân số sẽ tiếp tục tăng lên.

I. LE MARCHÉ IMMOBILIER À HÔ CHI MINH- VILLE

Présentation de Mme Do Thi Loan, Secrétaire Générale de l’Association de l’immobilier de Hô Chi Minh Ville

1. État des lieux

À HCMV, le marché immobilier est en pleine évolution.

Selon les chiffres de 2009, HCMV couvre une superficie de 2095 km².

Sa population résidentielle compte 7 123 340 de personnes (la population flottante n’est pas comptabilisée dans ce recensement). On estime la population totale (population résidentielle et population flottante) à environ 10 millions de personnes.La densité moyenne est de 3 401 pers/km².

Environ 300 000 personnes entrent dans la province de HCMV chaque jour.

Il existe des zones de forte densité dans les quartiers centraux. La ville voulait atteindre les 3 millions d’habitants dans les quartiers centraux, mais on pense aujourd’hui que c’est irréaliste, car cela pose de nombreux problèmes en termes de planification, de transports, …

La question de l’aménagement des districts périphériques (comme Thu Duc) se pose alors. Comment peuvent-ils avoir des équipements aussi performants que dans le centre ?

On note le développement de centres commerciaux et de supermarchés dans la province ce qui réduit la distance aux activités commerciales.

35% à 40% de la population est originaire d’autres provinces. Alors que les populations moins aisées tendent à acheter des terrains en périphérie, les riches ont les moyens d’investir dans le centre et dans les nouveaux quartiers haut de gamme (comme Phu My Hung).

Il faut prendre en compte la structure socio-économique de HCMV dans les projets de planification :

les pauvres sont souvent locataires : il faut donc travailler sur un modèle d’habitat social pour cette population.la tendance est à la hausse des mariages, ce qui implique une demande résidentielle plus importante. On assiste aussi à une hausse des divorces, qui implique une décohabitation.

Ces phénomènes sont à prendre en compte dans la planification, d’autant plus qu’il y a également un marché du logement pour les célibataires.

D’autre part, les grandes infrastructures (Thu Thiem, boulevard Est-Ouest) génèrent des besoins en déplacements de population, qu’il faut reloger.

2. Les perspectives de croissance d’ici 2050

La population

Le gouvernement voudrait stabiliser la population à 10 millions d’habitants et 2,5 millions de visiteurs. Donc, la population présente à HCMV serait de l'ordre de 12,5 millions d'habitants en 2025 et à long terme.

Actuellement, le taux de croissance atteint environ 3,5% par an. Si la tendance se confirme, la population résidente serait entre 13 et 14 millions d’habitants en 2025 et entre 25 et 27 millions en 2050, sans que la population flottante soit prise en compte.

Il faut aussi penser aux éventuelles conséquences du changement climatique qui pourraient modifier les conditions de vie et conduire à l’augmentation des migrations de personnes vers HCMV, en particulier en provenance du delta du Mékong,

Maintenir un tel taux de croissance de la population ne permet pas aux infrastructures de suivre. En réalité, il est impossible de stabiliser la population à 12,5 millions d’habitants : avec le développement des voies de communications et l'attractivité de HCMV, la population aura tendance à augmenter.

-

--

-

18 19


Không gian phát triển

Xét về giá đất, khu trung tâm Thành phố (930 ha) là khu đất vàng. Khu CBD và khu đô thị mới Thủ Thiêm (rộng hơn 600 ha) là hai khu quy hoạch lớn. Việc dời trung tâm kinh tế và chức năng sang Thủ Thiêm cũng là một vấn đề đặt ra.

Nhưng trên thực tế hiện nay, Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (quận 7) ngày càng có vai trò là khu CBD thứ hai của TPHCM.

Các khu vực phát triển của Thành phố là: khu trung tâm hiện hữu (14 000 ha) và khu nội thành phát triển (30 000 đến 40 000 ha), ngoài ra còn có các khu đô thị mới: thành phố vệ tinh.

Trái với Singapour, quy hoạch xây dựng ở TPHCM chưa phủ kín toàn địa bàn.

Cách kết nối các khu vực khác nhau (đường giao thông, mạng lưới hạ tầng…) như thế nào và khi nào Thủ Thiêm sẽ trở thành một đô thị thật sự cũng đang là một câu hỏi lớn.

Trước kia, giá đất ở khu trung tâm và vùng ven chênh lệch nhiều, nay thì khoảng cách này đã rút ngắn lại do: cơ sở hạ tầng phát triển và hiện tượng đầu cơ.

Quy hoạch đô thị theo phạm vi địa giới hành chính có thể gây khó khăn cho việc điều phối các chính sách. Ví dụ, ở Củ Chi, việc xây dựng đô thị xanh sẽ vô ích nếu xung quanh đó nhiều nhà máy gây ô nhiễm mọc lên. Việc phân tích không gian cần được thực hiện ở quy mô cấp vùng.

Mặc dù có quy hoạch vùng, nhưng bản đồ quy hoạch vùng rất đơn giản. Để đào sâu cách tiếp cận này, cần thu thập thông tin từ nhiều sở, ban ngành, quận/huyện của TPHCM và các tỉnh tiếp giáp với Thành phố.

Ngay khi công bố một dự án, lập tức giá đất bị ảnh hưởng. Việc công bố dự án mở đường giao thông, xây dựng tuyến metro, mở rộng đường nhằm cải thiện giao thông làm tăng giá đất. Giá tăng dần theo tiến độ của các công trình.

Thị trường bất động sản

Chính phủ nổ lực giảm lãi suất cho vay của các ngân hàng.

Les espaces de développement

Le centre-ville (930 ha) est le « quartier d’or » de la ville au regard du prix du foncier. Le quartier CBD et Thu Thiem (plus de 600 ha) sont les deux grandes zones de planification. Il est question d’étirer le centre économique et fonctionnel vers Thu Thiem.

Mais le phénomène actuel montre que le quartier Phu My Hung (district 7) devient progressivement le deuxième quartier CBD de HCMV.

Les secteurs de développement de la ville sont le centre-ville ancien (14 000 ha) et extension (30-40 000 ha), sans oublier le développement des nouveaux centres urbains : les villes satellites.

À l’inverse de Singapour, à HCMV tout n’est pas planifié.

On peut s’interroger sur la façon de relier les différents lieux (voirie, réseaux, …) et se demander quand Thu Thiem deviendra une vraie ville.

Auparavant les prix fonciers du centre et ceux de la périphérie étaient différents, alors qu’aujourd’hui les prix se calent les uns sur les autres, dû au développement des infrastructures et au phénomène de spéculation.

La planification de la ville au sein de ses limites administratives peut devenir problématique en termes de coordination des politiques. Par exemple à Cu Chi, il est inutile de faire une ville verte, si tout autour se développent des industries polluantes. L’analyse spatiale doit se faire dans à une échelle régionale.

Une carte d’aménagement régional existe, mais elle est très simplifiée. Pour approfondir la démarche, il faudrait collecter les informations auprès des différents services, des districts et des provinces limitrophes de HCMV.

Dès qu’un projet est annoncé, cela a une influence sur le prix du foncier. Les annonces concernant les nouveaux axes, le tracé du métro ou les élargissements de voirie font augmenter les prix ; tout en permettant une meilleure desserte. Les prix montent également au fur et à mesure de l’avancée des travaux.

Le marché de l’immobilier

Le gouvernement s’efforce de réduire le taux d’intérêt

Cần điều tiết giữa ngân hàng, thị trường chứng khoán và bất động sản để đạt được sự cân đối và ở đó mọi người đều có lợi.

Hiện nay, nguồn cung bất động sản khá dồi dào, với giá hợp lý (các khu phức hợp khách sạn, thương mại, căn hộ).

Hiện nay, chưa có nghiên cứu ở quy mô toàn thành phố về nhu cầu thật sự (liên quan đến tỉ lệ diện tích còn bỏ trống). Tuy nhiên, cũng cần phân biệt nhu cầu nói chung với nhu cầu có khả năng thực hiện được.

Hiện nay, mặc dù gặp khó khăn về kinh tế, nhưng các nhà đầu tư vẫn tiếp tục phát triển nhiều dự án. Các căn hộ có giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng bán rất chạy.

Tỉ lệ đô thị hóa ở Việt Nam là 27.8%. Năm 2008, Việt Nam là một trong những nước có tốc độ tăng dân số đô thị mạnh nhất.

Nhận xét và thảo luận

Ông Robert Wacheux: Giá một m² căn hộ ở TPHCM là bao nhiêu?

Khoảng 12 000 000 VND/m² đối với căn hộ; 3 000 000 VND/m² đối với phần thô;5 000 000 VND/m² cho phần thô và phần hoàn thiện.

Ông Robert Wacheux: Có cơ sở dữ liệu thống kê các thông tin này không? Có phương tiện để thu thập không?

Công ty Sacom Real có cơ sở dữ liệu giúp thấy được sự chênh lệch giữa giá thị trường và khung giá chính thức của nhà nước. Cần xem xét xem nhà nước tính đến giá thị trường như thế nào.

Một số đơn vị nhà nước cũng đã thu thập giá thị trường, nhưng vẫn còn tản mạn.

F. Quertamp, PADDI: Phân tích giá thị trường của Sacom Real dựa trên các tiêu chí nào?

Sacom Real thu thập giá rao bán của người bán để làm số liệu thống kê. Giá ghi trên hợp đồng không phải là giá giao dịch thật vì giá này phải chịu thuế (25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch).

bancaire pour les prêts. On constate une insuffisance de régulation entre les banques, la bourse et l’immobilier, pour que les rendements du crédit et des marchés de valeurs mobilières et immobilières soient mieux équilibrés.

Actuellement l’offre immobilière est abondante. Elle doit offrir le meilleur produit au meilleur prix (grands complexes hôteliers, commerciaux ou résidentiels).

Pour le moment, il n’existe pas vraiment d’étude à l’échelle de la ville concernant la demande exprimée ou la demande réelle (liée au taux de vacance). Il faut toutefois différencier les demandes simples des demandes solvables.

Aujourd’hui, malgré les difficultés économiques, les investisseurs continuent à développer leurs projets. Les appartements entre 17 000 et 34 0000 euros se vendent très bien.

En 2008, le Vietnam était l’un des pays qui avait la plus grande marge de croissance de la population urbaine.

Remarques et échanges

R. Wacheux : Quel est le prix du m² pour un logement (appartement) à HCMV ?

Environ 12 000 000 VND/m² pour un appartement ; 3 000 000 VND/m² pour le gros œuvre ;5 000 000 VND/m² pour le gros œuvre et la finition.

R. Wacheux : Y a-t-il une base de données qui recense ces informations. ? Y a-t-il une moyenne ?

Il y a une base de données de Sacom Real. Elle permet de voir le décalage entre le prix du marché et le prix de la grille officielle. Il faut voir comment la ville intègre les prix du marché.

Certaines institutions publiques ont recensé les prix du marché, mais c’est fragmentaire.

F. Quertamp, PADDI : Sur quels éléments les analyses du prix du marché de l’agence immobilière Sacom-Real se basent-elles ?

L’agence prend en compte le prix annoncé/demandé par le vendeur pour faire ses statistiques. Le prix inscrit sur l’acte de vente n’est pas le prix réel, car ce prix est soumis aux taxes (25% de la plus-value ou 2% de la transaction).

20 21


R. Wacheux : Quel est le prix du m² d’un appartement de standing moyen ?

Le prix est d’environ 5000-6000 USD dans le centre. Mais il faut se renseigner auprès des organismes spécialisés, qui ont les chiffres exacts.

R. Wacheux : Est- il possible d’envisager un lieu d’échange et d’information à HCMV ?

Un lieu d’échange et d’information existe sous forme d’association (environ 600 membres), mais dès qu’il y a des intérêts commerciaux et financiers chaque groupe réalise ses propres études.

R. Wacheux : À Lyon, le Grand Lyon co-finance des études avec des partenaires privés internationaux et met à disposition des moyens pour ces études (SIG,…). Cela permet d’établir une base de données intéressante.

II. LES DONNÉES DISPONIBLES POUR LA CONSTITUTION D’UNE BASE DE DONNÉES

R. Wacheux : Parmi les informations qui pourraient servir pour constituer une base de données, quelles sont les informations que vous possédez ?

(Réponse collective de l’assemblée) Il est possible d’accéder aux informations concernant :

les caractéristiques du vendeur et de l’acquéreur. Quand le vendeur est un particulier, son activité n’est pas mentionnée. Pour une personne morale, on indique le domaine d’activité. Sont renseignés : le nom du particulier, l’activité de la personne morale et sa date de naissance.les références de la commune et les références cadastralesle statut de l’immeuble : un certificat précise si le propriétaire de l’immobilier est aussi propriétaire du foncier ou pas.la destination du bien : l’information ne figure pas sur l’acte, mais on peut le trouver dans le PLU ou dans le permis de construire. En général, on ne demande pas à l’acquéreur ce qu’il va faire de son terrain, néanmoins le service qui gère les permis de construire pourrait donner ces informations au service qui gère l’observatoire.la surface du bien : elle est exprimée en m² de terrain pour les ventes de terres agricoles, en m² de SHON dans le permis de construire et en m² utiles pour les appartements, commerces, …

Ông Robert Wacheux: Giá một m² căn hộ hạng trung là bao nhiêu?

Ở khu trung tâm, giá khoảng 5000-6000 USD. Nhưng cần tham khảo thêm ở các đơn vị chuyên môn vì họ có số liệu chính xác.

Ông R. Wacheux: Có thể lập một trung tâm trao đổi thông tin ở TPHCM được không?

Hiệp hội bất động sản cũng là một hình thức trung tâm trao đổi thông tin (hiệp hội có 600 thành viên), nhưng khi có liên quan đến lợi ích thương mại và tài chính, thì mỗi nhóm tự làm nghiên cứu riêng của mình.

Ông R. Wacheux: Ở Lyon, Cộng đồng đô thị Lyon đồng tài trợ cùng với các đối tác tư nhân và cung cấp các phương tiện (SIG) để thực hiện nghiên cứu. Điều này giúp lập được cơ sở dữ liệu thú vị.

II. CÁC DỮ LIỆU SẴN CÓ ĐỂ LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU Ông R. Wacheux: Trong số các thông tin cần có để lập cơ sở dữ liệu, các bạn hiện có được những thông tin gì?

(Trả lời chung của học viên) Có thể tiếp cận được các thông tin liên quan đến:

Bên bán và bên mua. Nếu bên bán là cá nhân, thì không có thông tin về nghề nghiệp. Nếu bên bán là tổ chức, thì sẽ có thông tin về lĩnh vực hoạt động. Các thông tin có được: tên người bán, ngày sinh và lĩnh vực hoạt động (nếu người bán là tổ chức)Địa điểm và địa chính Tính pháp lý: giấy chứng nhận để xác định xem chủ sở hữu nhà đó có phải là chủ sở hữu đất hay không. Mục đích sử dụng tài sản: thông tin này không được đề cập trong Hợp đồng mua bán, nhưng ta có thể tìm được trong bản đồ quy hoạch hoặc trên giấy phép xây dựng. Thông thường, ta không hỏi người mua dự định làm gì với lô đất mua được. Tuy nhiên, cơ quan cấp giấy phép xây dựng có thể cung cấp thông tin này cho cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu. Diện tích tài sản: nếu là đất nông nghiệp, thì diện tích là m2 đất. Nếu là đất xây dựng, thì là tổng diện

tích sàn thực sử dụng được ghi trong giấy phép xây dựng. Nếu là căn hộ hoặc diện tích dành cho thương mại, thì ghi tổng diện tích sử dụng. Giá bán, nếu đó là giao dịch giữa hai pháp nhân. Đối với thể nhân, ta có thể biết được giá trị giao dịch thông qua tờ khai thuế thu nhập (giá ghi trên hợp đồng không phải là giá trị thật của giao dịch).Chế độ thuế: Không có thuế giá trị gia tăng đối với các giao dịch đất đai và bất động sản. Nhưng có hai loại thuế sau:

Thuế chuyển quyền sử dụng đất: có 2 cách tínhhoặc bên bán đóng 25% trên tổng lợi nhuận (giá trị tăng thêm)hoặc bên bán đóng 2% trên tổng giá trị giao dịch, nếu không xác định được giá trị tăng thêm

Thuế trước bạ: 0,5% giá trị tài sản giao dịch. Giá trị này được tính dựa vào khung giá quy định của nhà nước và bên mua đóng thuế này.

Ngược lại, tính chất của tài sản (đất trống hoặc đất có công trình xây dựng) không phải lúc nào cũng có ghi. Tương tự, không phải ai cũng khai báo việc tài sản được cho thuê (mặc dù theo quy định, nếu cho thuê hơn 6 tháng, thì phải khai báo).

Thông tin về quy hoạch sẽ được áp dụng khi có bản đồ quy hoạch.

Ông R. Wacheux: Các bạn có gần như tất cả các dữ liệu để lập cơ sở dữ liệu, mặc dù một số dữ liệu cần được đào sâu thêm, đặc biệt là về giá thực và giá thỏa thuận trên hợp đồng. Điều này cho phép biết được giá đất và mục đích của việc mua đất.

Để xây dựng cơ sở dữ liệu. không cần phải có phần mềm tin học quá phức tạp. Có thể làm một bảng mẫu trong Excel để giúp xác định tính khả thi, tính chính xác và khả năng có được dữ liệu.

III. CÔNG VIỆC LẬP CƠ SỞ DỮ LIỆU

Phần trình bày của Bà Nguyễn Thị Thanh NhànPhó phòng bản đồ, Sở TNMT

Cơ sở dữ liệu đất đai gồm 2 phần: bản đồ địa chính và hồ sơ đất đai. Mục tiêu trong tương lai là nhập hai phần dữ liệu này lại thành một để dễ sử dụng trong công tác quản lý đất đai.

le montant de la vente si c’est une transaction entre les personnes morales. Pour les personnes physiques, on peut connaître le prix de la transaction via la déclaration faite pour les impôts sur le revenu (le prix indiqué sur l’acte n’est pas le prix réel).Le régime fiscal : il n’y a pas de TVA sur les mutations immobilières et foncières mais il y a des taxes sur les transactions :

1ère taxe : deux possibilités de calcul : soit le vendeur paye 25% de la valeur ajoutée (la plus-value)si l'on n’arrive pas à estimer la plus-value, le vendeur doit payer 2% sur la vente totale

2ème taxe : Droit de mutation/publicité : 0,5% de la valeur du bien estimée en fonction de la valeur de la grille officielle payée par l’acquéreur

En revanche, la nature du bien (spécification terrain nu ou terrain avec une construction) n’est pas toujours indiquée. De même, tous ne déclarent pas la situation locative du bien (même s’ils devraient le faire pour les locataires de plus de six mois).

L’information concernant les règles d’urbanisme sera applicable à terme, lorsqu’il y aura un PLU.

R. Wacheux : Il semble que toutes les données soient présentes pour monter un observatoire, même si certaines données sont à approfondir, notamment en ce qui concerne le prix réel et le prix de convenance. Cela va permettre de connaître le prix des terrains et savoir dans quel but ils ont été vendus.

Pour monter un observatoire, il ne sert à rien d’envisager un développement informatique trop ambitieux. Il est possible de faire un prototype sur un tableur Excel, ce qui va permettre de tester la faisabilité, la pertinence et la disponibilité des données.

III. LE TRAVAIL SUR LA CONSTITUTION DE LA BASE DE DONNÉES

Présentation de Mme Nguyen Thi Thanh Nhan, Chef adjointe du bureau de cartographie du DONRE

La base de données foncière comprend deux parties : les cartes cadastrales et les dossiers fonciers. Le but à terme est de fondre ces deux types de données en un seul bloc afin de les utiliser dans la gestion foncière notamment.

-

--

-

-

-

-

-

-

-

-

-

•

•

-

-

•

•

22 23


Cơ sở dữ liệu này sẽ được lưu trữ theo trình tự thời gian để có thể quản lý ở cả hiện tại và quá khứ.

Cần thu thập số liệu, bản đồ, sau đó nhập và lưu trữ dữ liệu để quản lý.

Các dữ liệu này sẽ được sáp nhập lại (bản đồ và hồ sơ).

Cơ sở dữ liệu được cập nhật thường xuyên, nên cần biết khai thác, sử dụng và lưu giữ.

Trên bản đồ có thông tin về các lô đất, quy hoạch và tổ chức không gian.

Dữ liệu địa chính được hình thành từ các tờ khai, tờ theo dõi biến động đất đai và bản sao các loại giấy chứng nhận đã cấp.

Yêu cầu đối với các dữ liệu địa chính là phải phù hợp với các quy định hiện hành (theo Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 và Thông tư 09). Việc triển khai cơ sở dữ liệu này đang được thực hiện thí điểm tại quận 6 và quận 8. Sắp tới, Sở TNMT sẽ phát triển rộng rãi cơ sở dữ liệu này.

Sau đó, cơ sở dữ liệu sẽ được bổ sung và hoàn chỉnh. Cơ sở dữ liệu phải toàn diện và có tính liên ngành để có thể phục vụ cho các mục đích khác ngoài công tác quản lý đất đai.

Sở TNMT sẽ ban hành quy định về cấu trúc cơ sở dữ liệu địa chính. Cấu trúc này sẽ phải độc lập với công nghệ xử lý dữ liệu. Cơ sở dữ liệu này có thể được khai thác bằng nhiều phần mềm khác nhau - (UML, mô hình cấu trúc cơ sở dữ liệu, mô hình TES).

Các dữ liệu này sẽ được mô hình hóa tùy theo lô đất. Các dữ liệu lịch sử cũng sẽ được mô hình hóa để thiết lập lại quá khứ.

Bản đồ địa chính là bản đồ nền để lập quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất.

Các thông tin có trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: mã số quyền sở hữu, số địa chính, số lô đất,

Cette base de données sera conservée dans un ordre chronologique pour pouvoir à la fois gérer le présent et le passé.

Il faut réaliser des relevés, des cartes, puis enregistrer et conserver les données pour la gestion. Ces informations seront fusionnées dans la base de données (cartes et dossiers).

Cette base de données est vivante, elle change constamment, il faut savoir l’exploiter, l’actualiser et la conserver.

Les données cartographiques (spatiales) comportent des données sur les parcelles, sur la planification et sur l’espace géographique.

Les données cadastrales sont formées à partir des registres, des déclarations, du suivi des changements fonciers et des copies des certificats délivrés.

Il y a des exigences au sujet de ces données cadastrales étant donné que l’information doit être conforme aux règlementations en vigueur (loi foncière de 2003, circulaire 09 et arrêté 181). La mise en place de ces données est actuellement expérimentale dans les districts 6 et 8, et seront bientôt mises en vigueur par le DoNRE.

Ces données pourront être complétées par la suite. Elles doivent avoir un caractère intégrable afin de pouvoir servir pour des usages complémentaires autres que la gestion foncière.

Les documents du DoNRE spécifient la structure des données cadastrales. Cette structure se doit d’être indépendante de la technologie qui produit ces données. Il faut que les données puissent être utilisables par différents logiciels – (UML, le modèle de base de données selon lequel les données seront structurées, le modèle TES).

Ces données seront modélisées selon les parcelles. Les données historiques doivent également être modélisées afin de pouvoir reconstituer le passé.

Le cadastre fait apparaître le fond géographique, la planification et le sol (le terrain).

Les éléments qui doivent apparaître sur les certificats

người sở hữu, tài sản gắn liền với đất (công trình xây dựng, vườn, cây ăn trái, rừng…). Có 256 trường dữ liệu.

Bản đồ nền địa lý có các dữ liệu về cao độ, kích thước lô đất, ranh giới hành chính, tên đơn vị hành chính, mạng lưới đường giao thông và mạng lưới sông ngòi. Tóm lại, các loại dữ liệu này cần phải phù hợp với quy định và phải được thể hiện dưới dạng UML. Các ứng dụng khác có thể sử dụng cơ sở dữ liệu này.

1. Mục đích lập cơ sở dữ liệu

Mục đích chính của việc lập cơ sở dữ liệu là xác định tính hợp pháp của các lô đất và chủ sở hữu để các dự án có thể được thực hiện một cách đơn giản, nhanh chóng và minh bạch phù hợp với Thông tư 09 về xây dựng cơ sở dữ liệu và quản lý đất đai. Cơ sở dữ liệu sẽ phục vụ việc xây dựng và theo dõi thực hiện các chính sách về đất đai. Nó cũng giúp ích cho công cuộc cải cách hành chính trong quản lý đất đai và chuẩn hóa việc xử lý hồ sơ đất đai.Các thông tin này sẽ làm nền tảng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và cho hệ thống SIG. Nó cũng sẽ được sử dụng để phục vụ cho mô hình chính phủ điện tử sẽ được triển khai tại TPHCM.

2. Các yêu cầu đối với dữ liệu

Các dữ liệu phải được thiết lập so với dữ liệu chuẩn của bản đồ địa chính chính thức, được phê duyệt và đang được sử dụng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Hiện nay, dữ liệu này đang được sử dụng ở Thành phố và các quận/huyện.

Dữ liệu phải phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 (năm 2004, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) và Thông tư 09 (năm 2007, hướng dẫn lập và điều chỉnh dữ liệu địa chính).

Cần xem xét lại tất cả các dữ liệu hiện có, tích hợp và cập nhật lại.

à délivrer sont : le code de la propriété, le numéro de cadastre, le numéro de parcelle, la propriété, les biens attachés au sol (constructions, jardin, arbres fruitiers, forêt…). Il y a 256 champs de données

Le fond géographique transcrit les données sur les relevés de terrain, les mesures sur le terrain, les limites administratives, le nom des localités, le réseau de voirie avoisinant et le réseau fluvial.

En résumé, ces deux types de données doivent se conformer aux règlementations, puis doivent être présentées sous le modèle UML. Elles doivent être utilisables pour d’autres applications.

1. Les buts de la base de données

Le but principal de la constitution de cette base de données est l’établissement de la légalité des parcelles et des propriétaires, pour que les opérations puissent se faire de façon simple, rapide, transparente, conformément à la circulaire 09 qui traite de la constitution de la base de données et de la gestion foncièreLa base de données doit également servir à élaborer les politiques foncières et le suivi. Elle doit soutenir la réforme administrative de la gestion foncière et normaliser le traitement des dossiers fonciers.Ces informations serviront de base pour la gestion foncière étatique et le système SIG. Elles devront également servir au système de gouvernement électronique, qui doit être mis en place à HCMV.

2. Les exigences par rapport à ces données

Les données doivent être établies par rapport aux données de cartes cadastrales officielles, validées légalement et en vigueur dans la gestion foncière étatique. Elles sont aujourd’hui utilisées aux niveaux de la ville et du district.Les données doivent se conformer aux stipulations de la loi foncière de 2003, à l’arrêté 181 (de 2004, qui donne les précisions sur la loi) et à la circulaire 09 (de 2007, qui donne des indications sur la constitution, le réajustement des données cadastrales).

Il faut passer en revue toutes les données en présence, les intégrer et les actualiser.

1.

2.

3.

1.

2.

3.

24 25


3. Các bước của quá trình lập cơ sở dữ liệu

1. Lập

Thu thập dữ liệu địa chính,Cập nhật các thay đổi về đất đai thông qua hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,Cấp giấy chứng nhận ở cấp Thành phố và quận/huyện (thành phố chỉ cấp giấy chứng nhận cho các dự án đầu tư lớn). Mỗi nơi lưu giữ dữ liệu riêng của mình, Thống nhất và tập trung dữ liệu để sử dụng chung. Thống nhất dữ liệu ở ba cấp (thành phố, quận/huyện, phường/xã) bằng cách kiểm tra và lựa chọn tài liệu để lấy dữ liệu. Các thay đổi cần phải thể hiện trong tài liệu giấy. Thông tin được cập nhật hàng ngày. Việc thu thập thông tin từ những tài liệu đã lựa chọn cho phép có được cơ sở dữ liệu thứ 4 có thể sử dụng được. Đưa vào sử dụng, In giấy chứng nhận.

2. Kiểm tra và nghiệm thu

3. Bàn giao sản phẩm

IV. VÍ DỤ DỰ ÁN THÍ ĐIỂM Ở QUẬN 6

Phần trình bày của Bà Bành Thị Thu Thủy, Trưởng phòng TNMT quận 6

Quận 6 đang thực hiện:quy trình chuẩn hóa bản đồ địa chính để lập bản đồ địa chính chính thứclập cơ sở dữ liệu địa chính,cập nhật hồ sơ đất đai

Nghị định 88 và Thông tư 17 thay đổi quy trình cấp giấy chứng nhận.

Quá trình này đã được thực hiện mà không có nguồn tài chính dành riêng cho đến cuối năm 2009. Năm đó, Thành phố cấp 78 tỉ đồng để mở rộng chương trình ra toàn quận.

Hiện nay, quận 6 đang tổ chức lập cơ sở dữ liệu.

3. Les étapes du processus de constitution de la base de données

1. L’élaboration

Collecte des données cadastrales,Mise à jour des changements fonciers, à travers les dossiers de délivrance des certificats de droit d’utilisation du sol,Livraison des certificats au niveau de la ville et du district (la ville ne les délivre que pour les gros investissements). Chaque service conserve ses données dans des endroits différents,Homogénéisation et mise en commun des données. L’homogénéisation des trois niveaux de données (ville, district, quartier/commune) passe par la vérification et le choix des documents sur lesquels on se base pour saisir les informations. Les changements doivent ressortir dans les documents. Les informations sont actualisées au quotidien et de façon « historique »,La saisie des informations à partir des documents sélectionnés permettra d’avoir une 4e base de données utilisable.Mise en service,Impression des registres.

2. Vérification et acceptation

3. Remise du produit

IV. L’EXEMPLE DU CAS PILOTE DU DISTRICT 6

Présentation par Mme Banh Thi Thu Thuy, Chef du bureau des ressources naturelles et de l’environnement du district 6

Dans le district 6, se met en place :un processus de standardisation des cartes cadastrales pour élaborer une carte cadastrale officielle, la constitution de la base de données cadastrale, et une mise à jour des changements de dossiers.

L’arrêté 88, circulaire 17 a légèrement changé la procédure de certificat.

Cette expérience a été réalisée sans financements dédiés jusque fin 2009, date à laquelle la ville a octroyé un budget de 78 milliards VND pour l’étendre à l’ensemble du district.

Có nhiều quy trình cấp giấy chứng nhận

Phần mềm Vilis được dùng để: kiểm tra thực tế: cập nhật các thay đổi về đất đai,số hóa bản đồ của 674 phường - 34000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được phần mềm xác định. Từ đó, giúp cấp thêm được 7800 giấy chứng nhận mới,đánh giá: phần mềm giúp công tác quản lý đất đai hiệu quả hơn: thủ tục hành chính được thực hiện dễ dàng và nhanh chóng hơn, giúp có được các biểu mẫu, văn bản pháp luật trực tiếp,theo dõi quản lý dễ dàng hơn,kiểm tra để tránh việc cấp hai giấy chứng nhận cho cùng một lô đất.

Trong tương lai, có thể tiến hành theo dõi việc thụ lý hồ sơ và quản lý quy trình bằng các công cụ tin học. Đối với việc đăng ký giao dịch, cấp giấy chứng nhận, việc lập cơ sở dữ liệu cũng được hỗ trợ.

Một trong các chức năng của phần mềm là xác định các thay đổi về đất đai: thay đổi chủ sở hữu, hợp thửa, thay đổi mục đích sử dụng,…nằm trong một thư mục con. Điều này được thể hiện trên bản đồ với hệ thống màu tương ứng với mục đích sử dụng đất.

Cơ sở dữ liệu thống nhất sẽ đáp ứng được các yêu cầu về thông tin đất đai và có thể chia sẻ với các phòng ban khác. Cơ sở dữ liệu cũng có thể được đưa vào hệ thống GIS và mô hình chính phủ điện tử.

Khi thu thập dữ liệu, thì thiếu dữ liệu của phòng quản lý đô thị

Thông tin về quy hoạch được đưa vào cơ sở dữ liệu ngay sau khi quy hoạch được phê duyệt. Quy hoạch chi tiết của quận 6 đã được phê duyệt và đang có hiệu lực.

Một trong những thành phần của phần mềm là xác định giá đất. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu sẽ giúp ích cho công tác này. Cơ sở dữ liệu Vilis tương thích với Access và Excel. Có thể cài Vilis ở nhiều cấp khác nhau. Bản đồ địa chính được mã hóa bằng SQL.

Le district travaille actuellement à la constitution de la base de données.

Il y a différentes procédures de certificats.

Le logiciel Vilis est utilisé pour :vérifier les relevés de terrain : actualisation des changements fonciers, mises à jour,numériser les cartes sur les 674 quartiers – les 34 000 certificats de droit d’usage du sol définis à partir des résultats du logiciel ont permis de délivrer 7800 nouveaux certificats,rendre la gestion financière plus efficace : les opérations administratives sont plus faciles et plus rapides,obtenir des références directes aux textes légaux,permettre un suivi facilité de la gestion,permettre de vérifier qu’il n’y a pas eu attribution de deux certificats sur la même parcelle.

À terme, il sera possible d’effectuer un suivi électronique de la saisie de dossier, et de la gestion des procédures. Pour ce qui est des enregistrements, transactions et différents certificats, une aide a été déployée pour constituer les registres.

Une des fonctions du logiciel est d’indiquer les changements fonciers : changement de propriétaires remembrement, changement d'usage. Ces modifications sont représentées sous forme cartographique avec un système de couleurs correspondant à l’utilisation du sol.

La base de données uniformisée devra répondre aux exigences de l’information foncière pourra être utilisée par tous les services. Ce système pourra être utilisé pour le SIG et le gouvernement électronique.

Quand la saisie de données a été effectuée, il manquait des données comme celles de la division de gestion urbaine.

Les données du PLU sont intégrées dans la base de données dès qu’il est approuvé – le PLU du District 6 a été approuvé et appliqué.

Une des composantes du logiciel est de déterminer le prix du foncier. La création de l’observatoire peut y aider. La base de données Vilis est compatible avec Access et Excel. Il est possible d’implanter Vilis à différents niveaux. Le cadastre est encodé en SQL.

--

-

-

-

-

-

---

--

----

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

26 27


Phần trình bày của Ông Robert WacheuxBan đất đai và bất động sản, Cộng đồng đô thị Lyon

I. PHÂN CHIA THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

Mỗi bất động sản đều thuộc một thị trường nhất định và mỗi thị trường đều có đặc điểm riêng. Ví dụ, thị trường đất nông nghiệp ở nông thôn khác với thị trường đất được phép xây dựng ở đô thị.

Do đó, trước hết cần phân định rõ các thị trường và nghiên cứu từng thị trường một.

Trình bày phân chia thị trường đất đai ở Pháp: Thị trường đất nông nghiệp (nông nghiệp, cây ăn trái, rừng, chăn nuôi…)Thị trường đất phục vụ vui chơi giải trí: ở Pháp, nhiều khu đất nông nghiệp trở thành đất phục vụ vui chơi, giải trí. Hiện tượng này là do sự suy giảm của nông nghiệp để dành đất cho săn bắn, sân golf, chăn nuôi giải trí.Thị trường đất phục vụ cho quy hoạch trong tương lai: Đây là quỹ đất dành cho đô thị hóa dài hạn.Thị trường đất xây dựng: (được quy hoạch từ đất dành cho đô thị hóa trong tương lai): đây là những khu đất sạch và đầy đủ cơ sở hạ tầng, ví dụ: các lô đất dành cho nhà ở riêng lẻ tại vùng ven.Thị trường đất đô thị: Thường là đất đang có công trình xây dựng, có thể tiến hành dự án phá bỏ, xây dựng lại hoặc phá bỏ, xây dựng lại theo hướng giảm mật độ. Nếu đất nằm ở khu vực đã đô thị hóa, thì giá đất sẽ cao. Thường gặp là các khu đất có công trình cũ, xuống cấp, phải xây dựng lại theo hướng tăng diện tích sàn để dự án hòa vốn hoặc có lãi. Thị trường diện tích sàn xây dựng: Đây là đất sạch ở đô thị (đã được giải phóng mặt bằng, khử ô nhiễm và lập quy hoạch). Các khu đất này cần phải có quy hoạch (ví dụ: Khu quy hoạch có sự phối hợp).

Bất động sản là tất cả các công trình xây dựng có trên một khu đất.

Présentation de M. Robert WacheuxDirection du foncier et de l’immobilier du Grand Lyon

I. LA SEGMENTATION DU FONCIER ET DE L’IMMOBILIER

Chaque bien immobilier ou foncier fait partie d’un marché propre. En cela, le marché des terres agricoles en milieu rural est différent du marché des terres bâties en milieu urbain. Il est nécessaire de segmenter les différents marchés et de les étudier séparément les uns des autres.

Présentation de la segmentation du foncier telle qu’elle s’opère en France :

Marché des terres acquises dans le but d’en faire des terres agricoles (agriculture, vergers, forêts, élevage…)Marché des terres de loisirs et d’agrément : en France, de nombreuses terres agricoles deviennent des terres de loisirs. Ce phénomène est lié à la déprise de l’agriculture au profit de terrains de chasse, de golf, ou encore d’espaces de loisirsMarché des terres acquises en vue d’aménagement futur : il s’agit du gisement foncier voué à l’urbanisation à plus ou moins long terme. Marché des nouveaux terrains à bâtir (aménagés à partir du marché des terres acquises en vue d’aménagement futur) : ce sont des terres prêtes à la construction (équipées en voiries et réseaux) telles que celles du marché des zones pavillonnaires périurbainesMarché des terrains urbains : ce sont souvent des terrains déjà encombrés, où il est possible de faire une opération de démolition, de reconstruction ou de densification. Si les terres sont déjà urbanisées, le prix est élevé. Ce sont souvent des friches, qu’il faut densifier (plus de m² plancher) pour aménager en étant à l’équilibre ou en étant bénéficiaire.Marché des droits à bâtir : ce sont des terrains urbains remis à neuf après libération, démolition, souvent dépollution et aménagement. Ces terrains nécessitent un réel aménagement (cf. ZAC).

L’immobilier définit l’ensemble des constructions que l’on peut trouver sur un terrain.

Bất động sản được chia thành 3 nhóm: Nhà ở bao gồm:

nhà ở riêng lẻ (cho một gia đình) chung cư: hình thức đồng sở hữu hoặc cho thuê

Mặt bằng cho hoạt động kinh tế: văn phòng, mặt bằng cho hoạt động công nghiệp, nhà kho, cửa hàng thương mại

Văn phòng có thể là một tòa nhà trọn vẹn hoặc một phần của tòa nhà theo hình thức đồng sở hữu; mặt bằng cho hoạt động công nghiệp gồm nhà máy hoặc xưởng; nhà kho gồm các công trình dùng để trữ hàng và phục vụ cho logistic; cửa hàng thương mại có thể là cửa hàng ở tầng trệt, cửa hàng riêng lẻ hoặc trung tâm thương mại (siêu thị).

Tòa nhà đặc biệt là các công trình có nét đặc thù riêng và hiếm, không thuộc về thị trường nào cả, ví dụ: lâu đài, nơi thờ cúng…Thị trường này ít phát triển.

Cần phân chia thị trường bất động sản vì ta không thể so sánh giá một nhà máy với giá một căn hộ. Hơn nữa, chủ thể cũng khác nhau.

Nhận xét và thảo luận Ở Việt Nam, luật phân biệt 3 loại đất: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất tự nhiên (chưa sử dụng).Ở Pháp, có khung giá cho từng loại đất hay không? Khung giá đất do chính quyền hay thị trường quyết định?

Ông R. Wacheux: Ở Pháp, thị trường quyết định giá đất. Hiện tại, giá đất nông nghiệp không quá đắt, vì thế một số khu đất nông nghiệp được chuyển mục đích thành đất vui chơi giải trí. Khó khăn nằm ở chỗ phải giữ gìn đất tự nhiên để nó không bị đô thị hóa hoặc bị chuyển thành đất ở.

Có nhiều công cụ để giữ đất tự nhiên: bản đồ quy hoạch đô thị (có thể cấm xây dựng), quyền ưu tiên mua đất ở đô thị hoặc quyền ưu tiên mua đất do SAFER (Công ty quy hoạch đất đai và phát triển nông thôn) thực hiện nhằm giữ đất tự nhiên.

Il se divise en trois catégories : Le marché du logement qui recouvre

le logement individuel (construction qui n’héberge qu’une famille) le logement collectif, qui peut être placé sous le régime de la copropriété ou celui de la location (immeuble de rapport)

Les locaux qui abritent des activités économiques : bureaux, locaux industriels, entrepôts, commerces.Les bureaux sont des immeubles entiers ou partagés sous le régime de la copropriété ; les locaux industriels sont des usines et ateliers ; les entrepôts servent au stockage et à la logistique ; et les commerces peuvent être des locaux en rez-de-chaussée, des locaux isolés ou des grandes surfaces.

Les immeubles exceptionnels sont des immeubles particuliers et rares qui ne font pas l’objet d’un marché traditionnel, comme les châteaux, les lieux de culte… C’est un marché peu développé.

Il y a une segmentation du marché de l’immobilier, car on ne peut pas comparer le prix d’une usine au prix d’un appartement. De plus, on n’a pas affaire aux mêmes logiques d’acteurs.


Au Vietnam, la loi différencie trois catégories de foncier : les terrains agricoles, les terrains non agricoles, et les terrains naturels (non usités). En France est-ce qu’il y a une grille de prix en fonction du terrain? Est-elle déterminée par les autorités ou par le marché?

R. Wacheux : en France, le prix est fixé par le marché. Actuellement le prix des terres agricoles ne vaut pas très cher, c’est pour cela que certaines d’entre elles deviennent des terrains de loisirs. La difficulté en France est de préserver les espaces naturels afin qu’ils ne soient pas envahis par l’urbanisation ou transformés en espaces résidentiels.

Il y a plusieurs dispositifs pour préserver ces espaces : le PLU (qui peut interdire la construction), le droit de préemption urbain ou celui de la SAFER (Sociétés

PHẦN 2 – HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Ở PHÁP

PARTIE 2 – LE SYSTÈME D’INFORMATION FONCIÈRE ET IMMOBILIÈRE EN FRANCE

- -

--

-

--

--

-

-

-

-

-

-

•

•

-

-

-

••

28 29


Giao dịch đất đai phải chịu những loại thuế nào? Làm thế nào để bên bán và bên mua đóng thuế này? Mức thuế suất là bao nhiêu?

Ông R. Wacheux: Thuế đánh trên giá trị giao dịch. Nếu giao dịch bất động sản mới xây dựng hoặc đất được phép xây dựng, thì phải đóng thuế giá trị gia tăng (VAT) ở mức 19,6%. Nếu giao dịch bất động sản cổ hoặc đất không xây dựng, thì phải đóng phí đăng ký khoảng 15%.

Ở Pháp, thuế thuộc thẩm quyền của chính phủ. Thuế VAT nộp vào ngân sách của chính phủ, sau đó chính phủ phân bổ cho Cộng đồng đô thị/xã. Ngược lại, phí đăng ký thì nộp vào ngân sách của tỉnh.

Ở Việt Nam, Chính phủ và chính quyền địa phương không mua đất vì đất là tài sản của nhân dân. Đối với dự án công ích, nhà nước thu hồi đất và có đền bù. Ở Pháp, đất đai là công hữu hay tư hữu? Người dân có quyền sử dụng đất hay không?

Ông R. Wacheux: Ở Pháp, đất đai là tài sản tư hữu. Mỗi người dân đều có thể trở thành chủ sở hữu đất. Nhà nước cũng là một chủ sở hữu đối với một số khu đất và sử dụng những khu đất đó theo nhu cầu của mình.

Quyền sử dụng đất có ở một số tỉnh thuộc lãnh thổ hải ngoại vì hệ thống luật ở đó là luật theo tập quán, nhưng điều này chỉ là thứ yếu.

Dựa trên tài liệu nào để một người có thể chứng minh mình là chủ sở hữu một lô đất? Trước khi bán đất, người bán có giấy tờ nào để chứng minh mình là chủ sở hữu của lô đất đó?

Ông R. Wacheux: Hợp đồng mua bán đã được công chứng và đã đăng ký chính là văn bản chứng nhận người mua là chủ sở hữu. (Quy định này có từ thế kỷ thứ 19).

Quyền sở hữu là một quyền đã có từ lâu ở Pháp, nhưng không có nghĩa là bất khả xâm phạm. Nhà nước có thể trưng mua với điều kiện phải đền bù thỏa đáng và vì lợi ích công.

Nếu chủ sở hữu chỉ muốn bán một phần lô đất của mình, thì diện tích tối thiểu của một lô đất là bao nhiêu?

Ông R. Wacheux: Diện tích tối thiểu được quy định trong bản đồ quy hoạch. Nếu chủ sở hữu muốn tách thửa, thì phải mời một chuyên viên đo đạc đến để lập bản vẽ tách thửa và tính diện tích được xây dựng. Sau đó, chủ sở hữu phải đi gặp công chứng viên để tiến hành thủ tục sang nhượng đất. Tên của các chủ sở hữu mới sẽ được đưa vào sổ bộ địa chính. Ta có thể truy ra lịch sử thay đổi chủ sở hữu của một lô đất từ sổ bộ địa chính.

II. THU THẬP DỮ LIỆU, HỢP ĐỒNG MUA BÁN, VAI TRÒ CỦA CÔNG CHỨNG VIÊN

Thông tin là một phần quan trọng trong cơ sở dữ liệu. Ở Pháp, các thông tin này có thể được trích từ hợp đồng mua bán.

Hợp đồng mua bán là một tài liệu bắt buộc để chứng minh một người là chủ sở hữu của một lô đất hoặc một bất động sản. Thông thường, hợp đồng mua bán do công chứng viên lập.

Nếu muốn, thì chính quyền có thể soạn một văn bản hành chính để mua hoặc bán tài sản của mình. Văn bản này phải có hình thức giống hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, trên thực tế, chính quyền ít khi lập văn bản này, mà thường nhờ công chứng viên lập hợp đồng mua bán vì khi lập hợp đồng, công chứng viên cam kết chịu trách nhiệm.

Ở Việt Nam, hợp đồng mua bán chỉ có bốn trang, trong khi ở Pháp, hợp đồng này có thể lên đến vài chục trang. Ngoài ra, còn có các phụ lục đính kèm, tùy theo giao dịch. Trên thực tế, khi chính quyền bán một khu đất và nếu muốn việc xây dựng trên lô đất đó tuân thủ các quy định, thì tất cả phải được đưa vào hợp đồng mua bán, đặc biệt là các điều khoản phạt nếu vi phạm.

Công chứng viên soạn thảo hợp đồng mua bán.

Nghề công chứng là một nghề tự do, do tư nhân thực hiện, nhưng mang tính chất dịch vụ công. Để trở thành

d'aménagement foncier et d'établissement rural) qui permet de conserver la fonction naturelle du lieu en donnant le droit de priorité à la puissance publique pour acheter ces terrains chaque fois que le propriétaire veut vendre. Quel genre de taxes peut-on imposer sur les transactions foncières. Comment fait-on payer les taxes auprès du vendeur et de l’acheteur. Quels sont les taux ?

R. Wacheux : La taxe porte sur le montant de la transaction de la vente.

S‘il s’agit d’immobilier neuf ou de terrain à bâtir, la TVA est à 19,6%. Si c’est un bien ancien ou non destiné à la construction, le droit d’enregistrement est d’environ 15%.

En France la fiscalité est très centralisée. La TVA alimente les caisses de l’Etat, qui reverse des compensations aux intercommunalités par la suite. En revanche, les droits d’enregistrement vont aux départements. Il existe en outre un impôt sur la plus-value, pour limiter la spéculation.

Au Vietnam, l’Etat ou les autorités locales n’achètent pas le foncier, car c’est un bien du peuple. S’il s’agit d’un projet public, le terrain est récupéré et il y a des mesures d’indemnisation. En France, le terrain est-il un bien du peuple ou un bien privé ? Y a t-il un droit d’usage du sol ?

R. Wacheux : En France, la terre appartient au privé. Chaque citoyen peut être propriétaire de son terrain. L’Etat est propriétaires de certains terrains, qu’il utilise pour son usage propre.

On retrouve des droits d’usage dans certains DOM (Départements d’Outre Mer), car les terrains sont issus du droit coutumier, mais ceci est anecdotique.

Sur quel document se base une personne pour prouver sa propriété ? Avant de vendre son terrain, le vendeur a-t-il un papier qui justifie qu’il est propriétaire ?

R. Wacheux : Le propriétaire possède un titre de propriété, qui est un acte de vente notarié, publié à la publication des hypothèques (c’est une institution qui remonte au 19e siècle).

La propriété est un droit très ancien en France, mais elle n’est pas intouchable. On peut exproprier pour cause d’utilité publique et contre une indemnité juste et rapide.

Si le propriétaire ne veut vendre qu’une partie de la parcelle, quelle est la surface minimale ?

R. Wacheux : On peut vendre n’importe quelle surface. En revanche la surface minimale nécessaire pour construire peut être réglée par le PLU. Pour diviser la parcelle, il faut faire intervenir un géomètre, qui fait un plan de division et calcule les droits à construire. Puis il faut aller voir un notaire pour céder les terrains. Les nouveaux propriétaires seront inscrits au cadastre. A partir du cadastre, on peut retrouver l’évolution des propriétaires.

II. LA COLLECTE DE DONNÉES, L’ACTE DE VENTE, LE RÔLE DU NOTAIRE

Les données sont très importantes pour monter un observatoire. En France, ces données peuvent être extraites d’un acte de vente.

En théorie, un simple accord oral suffit pour réaliser une vente. Mais en pratique l’acte de vente est indispensable pour obtenir la preuve que l’on devient propriétaire d’un bien foncier ou immobilier. En général la vente se fait en deux temps. Un acte de vente provisoire appelé compromis de vente est signé, le temps de faire un certain nombre de vérifications juridiques. Cet acte est souvent rédigé par l’agent immobilier qui a mis en contact les deux parties. Puis quand les vérifications sont achevées, l’acte de vente définitif est rédigé par un notaire.

L’administration peut, si elle le souhaite, rédiger des actes administratifs pour acheter ou vendre ses biens. Ceux-ci doivent revêtir la même forme que les actes de vente notariés. Néanmoins, c’est rarement le cas, car quand un notaire rédige un acte de vente, il engage sa responsabilité.

Alors qu’au Vietnam, l’acte de vente ne représente que quatre pages, en France il peut y avoir plusieurs dizaines de pages.

Selon la transaction, il peut être intéressant d’associer des pièces annexes. En effet, quand une collectivité vend un terrain et qu’elle veut que la construction respecte certaines règles, tout doit être inscrit dans l’acte, notamment les sanctions en cas de non respect.

La rédaction des actes est effectuée par un notaire.

Le notariat est une profession libérale, privée, mais qui a un rôle de service public. Pour être notaire il

30 31


công chứng viên, phải học nhiều năm về luật, phải học ở một trường chuyên đào tạo về công chứng và phải có giấy chứng nhận của nhà nước trung ương.

Công chứng viên soạn hợp đồng mua bán, sau đó bên mua và bên bán sẽ ký. Mỗi bên có thể nhờ một công chứng viên làm đại diện.

Sau khi được ký kết, hợp đồng mua bán sẽ được gửi đến trung tâm đăng ký, sau đó đến cơ quan địa chính và cơ quan thuế của bên mua và bên bán để bảo đảm rằng không bên nào còn nợ thuế đối với nhà nước (các bước này do công chứng viên thực hiện).

Vai trò của công chứng viên là đảm bảo an toàn cho các giao dịch và đảm bảo bên bán đúng là có quyền bán.


Chuyện gì sẽ xảy ra, nếu sau khi hợp đồng mua bán đã đăng ký, thì người ta phát hiện bên bán không phải là chủ sở hữu của tài sản đã bán?

Ông R. Wacheux: Trước khi đăng ký trước bạ, mọi thông tin đều được kiểm tra. Công chứng viên kiểm tra mọi thông tin và nếu thiếu, sẽ kiểm tra lần 2 khi đăng ký trước bạ. Nếu không phù hợp, hợp đồng mua bán sẽ bị bác bỏ.

Cộng đồng đô thị Lyon có năm công chứng viên hoạt động ở năm khu vực. Mỗi năm, Cộng đồng đô thị Lyon thực hiện 500 giao dịch (tương ứng với 500 hợp đồng mua bán). Hợp đồng được phân bổ cho các công chứng viên tùy theo địa bàn. Trên toàn Cộng đồng đô thị Lyon, mỗi năm có khoảng 20 000 giao dịch đất đai và bất động sản (cả nhà nước lẫn tư nhân).

Ông R. Wacheux: Ở TPHCM, có bao nhiêu giao dịch mua bán quyền sử dụng đất mỗi năm?

Khoảng 100 000 giao dịch mua bán mỗi năm liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản. Nếu tính hết tất cả các giao dịch, thì có khoảng 400 000 giao dịch mỗi năm bao gồm chuyển nhượng, mua bán, thế chấp,…

Ở Pháp, khi nào thì bên mua trở thành chủ sở hữu của tài sản?

Ông R. Wacheux: Bên mua trở thành chủ sở hữu sau

khi trả tiền mua tài sản đó cho công chứng viên và lấy chìa khóa. Tiền chỉ được giao cho bên bán sau khi tất cả các thông tin được kiểm tra.

Nếu sau khi trước bạ, bên bán thế chấp tài sản ở ngân hàng, thì chuyện gì sẽ xảy ra?

Ông R. Wacheux: Tài sản thế chấp cũng sẽ được đăng ký ở Trung tâm đăng ký. Để bán được tài sản, trước tiên bên bán phải trả khoản vay ở ngân hàng.

Ở Việt Nam, chủ sở hữu không nhất thiết phải vay tiền ở ngân hàng; Ở Pháp, nếu tài sản không được đăng ký, thì không thể thế chấp ở ngân hàng. Các khoản vay bằng giấy tay không thể gắn với một tài sản thế chấp. muốn thế chấp, phải qua ngân hàng và có hợp đồng công chứng.

Ở Pháp, không có giao dịch không đăng ký vì nhà đầu tư sẽ không giải ngân nếu không biết chắc chắn là mình sẽ được sở hữu tài sản.

Mức bảo hiểm nghề nghiệp cho công chứng viên là bao nhiêu? Có ngưỡng bảo hiểm không?

Ông R. Wacheux: Trách nhiệm tài chính của công chứng viên không có giới hạn. Có hệ thống bảo hiểm và sự hỗ trợ tài chính của Phòng công chứng, nếu cần thiết. Một số công chứng viên phạm sai sót, không có khả năng đền bù nên phải chịu án tù. Ở Pháp, công chứng viên rất cẩn thận vì họ phải chịu trách nhiệm. Họ có thể bị phạt: ở tù, tước quyền công dân…

Phí công chứng tăng dần và có thể lên đến 100 000€. 10% tiền phí công chứng dùng để trả thù lao cho công chứng viên; phần còn lại là thuế do công chứng viên thu hộ, sau đó sẽ nộp cho nhà nước. Bên mua phải trả các chi phí này.

Nhà nước Pháp yêu cầu công chứng viên soạn thảo chính xác các hợp đồng và thu hộ thuế cho nhà nước (kể cả thuế đánh trên giá trị gia tăng của tài sản). Ở Pháp, công chứng viên phải đảm bảo tính an toàn về mặt pháp lý của giao dịch.

Ở Việt Nam, công chứng viên chỉ đóng dấu và chịu trách nhiệm về hình thức của hợp đồng, chứ không chịu trách nhiệm về nội dung. Công chứng viên không có trách nhiệm phải kiểm tra tính xác thực của hợp đồng.

faut avoir fait plusieurs années d’études de droit, ainsi qu’avoir fait une école spéciale et recevoir l’agrément de l’Etat.

Les actes sont rédigés par les notaires, puis signés par les parties vendeur et acquéreur. Chacun peut être présenté par son propre notaire.

Quand l’acte définitif est signé, il est envoyé à la conservation des hypothèques pour publication, puis au Cadastre et enfin au centre des impôts fonciers de chaque partie pour s’assurer qu’ils n’ont pas de dettes vis-à-vis de l’Etat en matière de fiscalité (ces étapes sont réalisées par le notaire)

Le rôle du notaire est de sécuriser la transaction. Il doit s’assurer que le vendeur est en droit de vendre.


Que se passe-t-il si quelqu’un découvre que le vendeur n’est pas le propriétaire après avoir été enregistré ?

R. Wacheux : Il se passe au moins deux mois entre l’acte provisoire et l’acte définitif, délai pendant lequel tout est vérifié. Le notaire effectue les vérifications et s’il lui manque des informations, une deuxième vérification est effectuée lors de l’enregistrement. Si tout n’est pas conforme, l’acte est rejeté.

La communauté urbaine de Lyon fait appel pour son propre compte à cinq notaires qui interviennent sur cinq secteurs. Chaque année environ 500 actes de vente sont rédigés par la communauté urbaine (ce ne sont pas des transactions privées). Les actes sont répartis entre les notaires en fonction du territoire. Il y a environ 20 000 transactions publiques et privées par an sur le territoire.

R. Wacheux : Combien y a-t-il de transactions de droit d’usage à HCMV ?

Il y a environ 100 000 actes de vente par an, concernant le droit d’usage pour le terrain et l’immobilier. Si on prend en compte toutes les transactions, le nombre s’élève à 400 000 par an comprenant les transactions, les ventes, les hypothèques, ….

En France, à quel moment l’acquéreur devient-il propriétaire ?

R. Wacheux : Le contrat fixe librement à quel moment l’acquéreur devient propriétaire. Généralement cela se produit au moment de la signature de l’acte définitif en même temps que l’acquéreur paie le prix

de la vente auprès du notaire et récupère les clés. Les fonds ne sont débloqués auprès du vendeur que quand toutes les vérifications ont été faites.

Si le vendeur a mis son bien en hypothèque à la banque après que le bien a été enregistré, comment cela se passe-t-il ?

R. Wacheux : Les hypothèques sont publiées auprès de la Conservation des hypothèques. Pour que la vente ait lieu, le vendeur doit d’abord rembourser son emprunt à la banque sous son nom.

Alors qu’au Vietnam, le propriétaire ne passe pas forcément par la banque pour emprunter de l’argent ; en France, on ne peut pas hypothéquer un bien immobilier s’il n’est pas publié aux Hypothèques. Les emprunts non enregistrés (de la main à la main) ne peuvent pas impliquer une hypothèque. En général de tels emprunts ne portent que sur de petites sommes. Les emprunts immobiliers sont généralement des emprunts bancaires.

Il n’y a pas de transaction non enregistrée en France, car les investisseurs n’engagent pas d’argent sans la certitude de disposer des biens librement.

Quel est le montant de l’assurance professionnelle d’un notaire ? Y-a-t-il un seuil ?

R. Wacheux: Les notaires n’ont pas de limites financières à leur responsabilité. Il y a un système d’assurances, ainsi qu’un système de financement collectif par la chambre des notaires si besoin. Certains notaires qui ont fait des erreurs, n’ont pas pu rembourser et se sont retrouvés en prison. En France, les notaires sont très prudents, car ils engagent leur responsabilité. Ils peuvent donc être sanctionnés : prison, privation des droits civiques, …

Les frais de notaires sont progressifs et vont jusqu’à 100 000€. 10% de cette somme correspond à la rétribution de leur travail. Le reste correspond aux taxes qu’ils perçoivent puis reversent à l’Etat. C’est l’acquéreur qui paie les frais de la vente.

L’Etat français attend d’un notaire de la rigueur dans les actes et la perception des taxes même dans les plus-values. En France, le notaire doit garantir la sécurité juridique.

Au Vietnam, le notaire ne fait que mettre le tampon. Il engage aussi sa responsabilité sur la forme du contrat, mais pas sur le contenu. Le notaire n’a pas la responsabilité de vérifier la véracité du contrat.

32 33


PHẦN 3 – THỦ TỤC TIẾN HÀNH MỘT DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

PARTIE 3 – LES PROCÉDURES D’ACCESSION À UN TERRAIN

I. Ở VIỆT NAM

Trình bày của Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân - Trưởng phòng Kế hoạch

Khi nhà đầu tư quan tâm đến một khu đất, thì nhà đầu tư sẽ tìm hiểu thông tin về quy hoạch trên bản đồ quy hoạch và các chỉ tiêu xây dựng đối với khu đất đó. Sau đó, nhà đầu tư lập hồ sơ dự án trình Thành phố để xin giao đất. Trong hồ sơ này, có quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) và giấy xác nhận đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án. Thông thường, khu đất nhà đầu tư quan tâm không phải là khu đất sạch, có thể giao ngay mà thường là đất đang có người ở hoặc có hoạt động kinh tế.

Sau khi nghiên cứu, Thành phố có thể ra quyết định thu hồi đất. Khi đó, nhà đầu tư sẽ thương lượng giá và mức đền bù cho các chủ sở hữu tại khu đất đó. Sau đó, nhà đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất cho Thành phố và Thành phố sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư.

Thành phố chỉ ra quyết định thu hồi đất đối với dự án công ích. Nếu dự án thuần túy là thương mại, thì nhà đầu tư tự thương lượng với các chủ sở hữu để mua lại đất. Sau khi mua xong, nhà đầu tư lập hồ sơ dự án.


R. Wacheux: Có thủ tục cấp giấy phép xây dựng không?

Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà đầu tư nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng và phải có giấy phép trước khi khởi công.

Nhà đầu tư và các chủ sở hữu có thể thương lượng về giá đất hoặc nhà đầu tư sẽ nhờ một đơn vị tư vấn xác định giá đất.

R. Wacheux: Thành phố tính tiền sử dụng đất như thế nào?

I. LE CAS VIETNAMIEN

Présentation de Mme Nguyen Thi Cam Van - Chef du Bureau du Plan

Quand un investisseur s’intéresse à un terrain, il doit chercher des informations sur le PLU et la constructibilité. Ensuite il constitue un dossier pour la ville, demandant de lui confier un terrain moyennant finances. Dans ce dossier figurent le document de planification du lieu (plan d’aménagement au 1/500e) et l’attestation des capacités financières suffisantes pour ce faire. Souvent le terrain n’est pas disponible tout de suite car il est occupé par des habitants ou des activités.

Après étude, la ville peut prendre la décision de récupérer le terrain. L’investisseur négocie alors le prix et l’indemnisation avec tous les propriétaires. Après cela, l’investisseur doit payer une certaine somme à la ville, qui lui accorde le certificat de droit d’usage du terrain. La ville ne prend la décision de récupérer les terrains que pour les projets d’utilité publique.

S’il s’agit d’un projet purement commercial, l’investisseur négocie librement avec le(s) propriétaire(s) pour acheter le terrain au fur et à mesure. Il constitue alors un dossier de projet.


R. Wacheux : Est-ce qu’il y a une procédure de permis de construire ?

Quand il a obtenu le certificat, l’investisseur doit déposer un permis de construire, qui doit être approuvé avant de commencer la construction.

L’investisseur et le propriétaire peuvent négocier le prix ensemble ou l’investisseur peut avoir recours à un cabinet d’expertise foncière pour évaluer le prix.

Đến cuối năm 2009, tiền sử dụng đất được tính dựa trên khung giá đất. Nhưng từ tháng 12 năm 2009, Nghị định mới ban hành cho phép Thành phố tính tiền sử dụng đất dựa trên giá thị trường. Để xác định giá thị trường, Thành phố nhờ các đơn vị tư vấn. Thành phố không thể tự mình xác định giá thị trường vì giá này rất biến động.

R. Wacheux: Khung giá đất phục vụ cho công việc gì?

Khung giá đất phục vụ cho 2 việc:tình tiền chủ sở hữu phải đóng khi chuyển mục đích sử dụng đất.xác định giá sàn cho nhà đầu tư và các chủ sở hữu.

R. Wacheux: Việc duy trì khung giá đất có hữu ích không?

Tiền sử dụng đất được tính dựa trên giá thị trường và mục đích sử dụng đất của nhà đầu tư. Khi tính tiền sử dụng đất, nhà nước trừ đi số tiền mà nhà đầu tư đã bỏ ra để bồi thường cho các chủ sở hữu.

R. Wacheux: Ai bỏ tiền ra để đầu tư cơ sở hạ tầng cho khu đất?

Nhà đầu tư bỏ tiền ra đầu tư tất cả cơ sở hạ tầng. Đối với các công trình công cộng, ví dụ trường học công lập, thì nhà đầu tư không xây mà sẽ giao đất lại cho Thành phố xây. Đối với trường tư thục, thì nhà đầu tư có thể xây dựng.

II. Ở PHÁP

Trình bày của Ông Robert Wacheux

1. Giai đoạn tìm kiếm thông tin

Ở Pháp, khi nhà đầu tư quan tâm đến một tài sản, thì bước đầu tiên là tìm kiếm thông tin về nó, càng nhiều

R. Wacheux : Comment la ville calcule-t-elle le prix à verser ?

Jusque fin 2009, le calcul était basé sur la grille officielle des prix. Mais depuis décembre 2009, un nouveau décret stipule que la ville peut déterminer les prix en se basant sur le prix réel du marché. Pour cela, la ville va recourir à un cabinet de consultants d’évaluation des biens. La ville ne peut pas elle-même estimer ce montant car les prix du marché fluctuent.

R. Wacheux : La grille officielle sert-elle encore ?

Cette grille a 2 fonctions:estimer le montant que le propriétaire va payer lorsqu’il va changer l’affectation du sol.fixer entre l’investisseur et les propriétaires le prix plancher, sous lequel on ne peut pas descendre.

R. Wacheux : Est-ce utile de maintenir une telle grille ?

La redevance foncière est calculée en fonction du prix du marché et en fonction de l’usage de l’investisseur. Dans le calcul de la redevance, on soustrait le montant que l’investisseur a payé au propriétaire .

R. Wacheux : Qui paie les investissements nécessaires (aménagement du terrain, VRD) ?

C’est l’investisseur qui paie pour toutes les infrastructures. Pour les équipements type école publique, ce n’est pas l’investisseur qui construit mais il cède le terrain à la ville pour la construction. Si c’est une école privée, les investisseurs peuvent la construire.

II. LE CAS FRANCAIS

Présentation de M. Robert Wacheux

1. La phase de recherche d’informations

En France, lorsqu’on s’intéresse à un bien, la première

-

--

-

34 35


càng tốt. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư có nhận định đầy đủ về tài sản, tình hình và các khó khăn có thể gặp phải:

Tìm kiếm đất, kiểm tra thông tin trên bản đồ quy hoạch và chỉ tiêu xây dựngTìm kiếm thông tin về chủ sở hữu (thông tin được công khai trên hồ sơ địa chính)Tìm kiếm thông tin về quá trình sử dụng khu đất trong quá khứ để xác định các nguy cơ ô nhiễm,Xác định những người đang sử dụng khu đất (các hộ kinh doanh có quyền được bồi thường để dời đi chổ khác) bằng cách khảo sát thực địa hoặc đặt câu hỏi với chủ sở hữu về việc sử dụng mặt bằng, tiền cho thuê…Nghiên cứu khả thi về kỹ thuật và tài chínhTính tổng diện tích sàn thực sử dụng được phép xây trên khu đất,Xác định sản phẩm của dự án : phần sử dụng riêng, phần dành cho thương mại…Lập bảng cân đối tài chính để xác định chi phí đất đai.Trình bày dự án cho đại biểu dân cử của Thành phố/quận

Điều này không mang tính bắt buộc, nhưng nó giúp biết được ý kiến của thành phố về dự án và xem thành phố đã có dự án nào trên khu đất đó hay không.

2. Giai đoạn thương thảo

Về giá nhà/giá đất, Về mức đền bù cho người thuê,Về kinh phí cho việc phá bỏ công trình, Về hợp đồng đặt cọc - với các điều kiện có thể hủy hợp đồng (giấy phép xây dựng, vốn vay ngân hàng, không có ô nhiễm/ô nhiễm phù hợp),Về điều kiện bán trước dự án.

Ví dụ: chủ đầu tư chỉ thanh toán cho bên bán khi 40% số căn hộ dự kiến trong dự án được khách hàng cam kết mua.

Nhà đầu tư phải trở thành chủ sở hữu khu đất trước khi khởi công dự án.

Các bước nói trên có thể được thực hiện song song.

étape consiste à effectuer un travail de recherche afin d’obtenir le maximum d’informations sur le bien convoité. Ceci donne une idée de la situation du bien et des difficultés qu’il sera possible de rencontrer :

Recherche du terrain, vérification du PLU et de la constructibilité,Recherche du propriétaire (information publique consultable sur le cadastre),Prise d’informations sur l’usage antérieur de la parcelle afin d’identifier les risques de pollution,Identification des occupants actuels (les occupants économiques ont droit à une indemnité pour leur départ) en se déplaçant directement sur le terrain ou en posant des questions au propriétaire sur l’usage des locaux, le loyer…,Etude de faisabilité technique et financière,Calcul de la SHON constructible sur le terrain,Définition du produit : usage privé, commercial, mixte…,Réalisation d’un bilan financier afin de déterminer le montant des charges foncières,Présentation du projet aux élus de la ville / de l’arrondissement.

C’est une démarche non obligatoire, qui permet de savoir ce qu’en pense la ville, et si elle a des projets sur ce terrain.

2. La phase de négociation

Concernant la valeur de l’immeuble/terrain ,Sur l’indemnité d’éviction du locataire,Sur le montant de la démolition,Sur le contrat – sous conditions suspensives (permis de construire, prêts auprès des banques, absence de pollution/pollution compatible),Sur les conditions de pré-commercialisation du programme.

Par exemple, le programme peut n’être financé par une banque que si plus de 40% des appartements ont reçu une promesse d’achat.

Pour commencer les travaux, il faut être propriétaire.

Ces phases peuvent être menées en parallèle (« en temps masqué »).

3. Giai đoạn thiết kế

Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại tòa thị chính của nơi dự kiến xây dựng.Thành phố/Cộng đồng đô thị xem xét hồ sơ và cấp giấy phép xây dựng.

4. Giai đoạn thực hiện

Ký hợp đồng mua bán để chính thức trở thành chủ sở hữu khu đấtTrả tiền mua đấtKhởi công Thi côngBàn giao Tuyên bố hoàn thành công trình ->xác nhận hoàn công: dự án phù hợp với giấy phép xây dựng

Song song với giai đoạn thực hiện, có các phần việc sau:

Ký hợp đồng với nhà thầu thi công Bán trước sản phẩm (người mua thanh toán theo tiến độ)Quảng cáo Bán

Giai đoạn tìm kiếm thông tin, thương lượng và thiết kế kéo dài từ tám đến mười tháng. Giai đoạn thực hiện khoảng 18 tháng.

Đối với trường hợp đất được phép xây dựng và đã có cơ sở hạ tầng do nhà nước đầu tư, thì chủ sở hữu phải đóng phí đấu nối hạ tầng. Tiền đầu tư cơ sở hạ tầng được lấy từ Thuế cơ sở hạ tầng địa phương do các chủ đầu tư đóng tỉ lệ với tổng diện tích sàn xây dựng và từ phí đấu nối hạ tầng được tính dựa trên khoảng cách đến mạng lưới hạ tầng.

Nếu khu đất là đất tự nhiên (chưa có cơ sở hạ tầng), thì thủ tục lại khác (xem thủ tục lập khu quy hoạch có sự phối hợp).

Trong trường hợp nhà nước mở rộng đường giao thông hiện hữu hoặc xây dựng đường giao thông mới, thì chủ sở hữu phải nhượng lại phần đất nằm trong phạm vi lộ giới. Theo quy định của luật ở Pháp, phần diện tích nhượng lại này chiếm tối đa 10% tổng diện tích lô đất. Nếu hơn 10%, thì chính quyền sẽ đền bù cho chủ sở hữu theo giá thị trường. Thủ tục này chỉ được áp dụng một lần.

3. La phase de conception

Dépôt du dossier de permis de construire à la mairie du lieu de la construction,Etude du dossier par la mairie / l’intercommunalité et obtention du permis de construire.

4. La phase de réalisation

Signature des actes pour devenir définitivement propriétairePaiement du prix du terrainOuverture du chantierTravauxLivraisonDéclaration d’achèvement : donne lieu à un certificat de conformité si le projet est conforme au permis de construire

En parallèle de cette phase de réalisation, il y a :Passation des marchés avec les entreprises de constructionPré-commercialisation (l’acquéreur final de chaque logement paie par tranches)CommercialisationVentes

Il faut compter environ huit à dix mois pour les phases d’information, de négociation et de conception, puis environ 18 mois pour la réalisation.

Dans le cas d’un terrain constructible (équipé d’un réseau public), c’est le propriétaire qui paye le raccordement aux réseaux. Les réseaux sont financés par la TLE (taxe locale d’équipement) payée par l’investisseur en fonction de la SHON construite et la taxe de raccordement calculée en fonction de la distance au réseau.

Si c’est un terrain naturel, non encore aménagé, la procédure est différente (cf procédure de ZAC).

S’il s’agit d’un élargissement de la rue ou d’une création de voie, le propriétaire doit céder la partie de sa propriété qui doit être élargie, dans la limite de 10% de la surface totale de la propriété (prévu par la loi). Au delà, la collectivité doit indemniser au prix du terrain sur le marché. Cette procédure n’est applicable qu’une fois.

-

-

-

-

---

-

-

-

-

-

--

-

-

-

----

----

- -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

--

----

-

-----

--

--

36 37



Nếu các chủ sở hữu không ký cam kết bán đất cho cùng một nhà đầu tư, thì sao?

Ông R. Wacheux: Các nhà đầu tư có thể liên kết với nhau.

Ở Pháp, chính quyền không can thiệp vào giao dịch đất đai và bất động sản của tư nhân. Chính quyền có trách nhiệm lập quy hoạch và tư nhân phải tuân thủ theo quy hoạch.

Nếu một người muốn xây công trình cao hơn chiều cao cho phép theo quy hoạch, thì sao?

Ông R. Wacheux: Muốn vậy, anh ta phải thương lượng với chính quyền để điều chỉnh quy hoạch. Thủ tục điều chỉnh khá phức tạp, nhưng có thể điều chỉnh được.

Nếu chính quyền đã bán đất công cho nhà đầu tư với một số điều kiện, nhưng sau đó lại thay đổi điều kiện, thì sao?

Ông R. Wacheux: Điều này được quy định tại một điều khoản trong hợp đồng (xem "trở lại với giá tốt nhất") theo đó giá được tính trên mỗi m² và có thể thay đổi tùy theo số m² được phép xây dựng.

Nếu việc tăng diện tích sàn xây dựng là do điều chỉnh quy hoạch, thì nhà đầu tư không phải trả thêm tiền vì việc điều chỉnh là do dự án mang lại nhiều lợi ích cho địa phương (dự án có nhiều điểm sáng tạo, dự án dành một phần đất để xây dựng nhà ở xã hội…).

Các quy định về quy hoạch, xây dựng mang tính bắt buộc đối với bên thứ ba, do đó nếu việc điều chỉnh quy hoạch làm ảnh hưởng tiêu cực đến các chủ sở hữu khác ở xung quanh, thì những thiệt hại đó sẽ không được bồi thường.

Chủ sở hữu lô đất có thể được phép xây ngầm bao nhiêu mét trong lòng đất? Phần diện tích dưới mặt đất có thuộc quyền sở hữu của anh ta không?

Ông R. Wacheux: Ở Pháp, nếu sở hữu mặt đất, thì sở hữu luôn phần dưới mặt đất. Việc xây dựng xuống sâu bao nhiêu mét phụ thuộc vào kỹ thuật. Nếu Thành


Si les propriétaires ne signent pas les compromis avec les mêmes promoteurs, comment cela se passe-t-il ?

R. Wacheux : Les promoteurs peuvent s’associer.

Les autorités françaises n’interviennent pas dans les transactions foncières et immobilières privées. Ils interviennent au niveau du PLU. Ensuite les personnes privées doivent respecter les textes.

Si quelqu’un cherche à construire plus haut que la limite prévue dans le PLU, comment cela se passe-t-il ?

R. Wacheux : Il doit s’entretenir avec les autorités pour faire changer le PLU. La procédure est compliquée mais possible, dans la mesure où elle est motivée par l’intérêt général.

Si les autorités ont vendu des terrains publics à des investisseurs, selon certaines conditions et que ces conditions changent, comment cela se passe-t-il ?

R. Wacheux : Ça renvoie à la clause qui est dans l’acte de vente (cf. « retour à meilleur fortune ») où le prix est fixé au m², et peut varier en fonction des m² construits.

S’il s’agit de modifier le PLU, ce n’est pas payant. La collectivité ne modifie pas le PLU pour vendre les terrains plus cher, mais parce que le projet le justifie et présente un intérêt pour la collectivité (projet innovant, réserve d’une partie du projet pour du logement social…)

Les servitudes d’urbanisme sont opposables au tiers, si un changement de PLU affecte les propriétaires et les riverains, le dommage causé ne sera pas remboursé. Toutefois le permis de construire accordé garantit les droits pendant la durée de validité de ce permis. La modification du PLU ne peut pas diminuer les droits d’un permis de construire déjà accordé.

En sous-sol, jusqu’où un propriétaire peut-il construire en profondeur ? Est-il propriétaire du sous-sol ?

R. Wacheux : En France, la propriété concerne le sol et le sous-sol. Les limites de construction sont techniques.

phố muốn xây dựng tuyến metro ngầm đi dưới một lô đất, thì Thành phố phải mua phần thể tích tương ứng với đường hầm của metro. Giá tùy thuộc vào độ sâu: độ sâu càng thấp thì giá càng cao (tỉ lệ càng có độ tin cậy).

Có trường hợp ngoại lệ đối với quyền ưu tiên mua hay không? ví dụ trao tặng tài sản giữa các thành viên trong gia đình?

Ông R. Wacheux: Ở Pháp, có nhiều quyền ưu tiên mua. Quyền ưu tiên mua đất và bất động sản ở đô thị áp dụng cho hầu hết các loại giao dịch.

Tài sản được mua bằng quyền ưu tiên mua sẽ được sử dụng để xây dựng nhà ở, nhà ở xã hội hoặc công trình công cộng. Có thể giao việc thực hiện cho một đơn vị tư nhân miễn là theo đúng mục tiêu đề ra khi thực hiện quyền ưu tiên mua.

Nếu có các thay đổi (ví dụ: tách thửa), thì có phải đăng ký ngay hay không? Trong trường hợp thừa kế thì sao?

R. Wacheux: Mỗi lô đất đều được đánh mã số trên bản đồ địa chính. Nếu có thay đổi về chủ sở hữu, hình dáng lô đất…thì chủ sở hữu phải mời một chuyên viên đo đạt đến đo lại, cắm mốc và tạo ra một lô đất mới. Hồ sơ đo đạc (gồm có số lô mới và các thông tin liên quan như tên chủ sở hữu, diện tích…) sẽ được gửi đến cơ quan địa chính.

Việc thừa kế phải thông qua công chứng viên để phân chia tài sản. Hợp đồng thừa kế phải được lập trong vòng sáu tháng sau đó. Hợp đồng này xác định quyền sở hữu, quyền bán hoặc xây dựng trên lô đất đã thừa kế.

Nếu một chủ sở hữu muốn xây nhà, thì sẽ phải gặp ai?

R. Wacheux: Nếu một người muốn mở rộng hoặc xây mới nhà của mình, thì anh ta phải nộp hồ sơ xin phép xây dựng tại tòa thị chính. Thị trưởng là người ký cấp giấy phép xây dựng.

Sau khi xây xong nhà, chủ sở hữu có phải khai báo không?

Dans le cas de la construction d’une ligne de métro, la collectivité achète le volume dans lequel elle va faire passer le tunnel. Le prix varie en fonction de la profondeur : en général, plus c’est profond moins c’est cher.

Concernant le droit de préemption, y a-t-il des exceptions, par exemple si le bien reste dans la famille ?

R. Wacheux : il y a plusieurs droits de préemption en France. Le droit de préemption urbain s’applique à tous les immeubles ou presque : selon l’époque de la copropriété, s'il s'agit d'une donation. Si le bien est vendu, il est soumis au droit de préemption

Les achats sont utilisés pour le développement de l’habitat, du logement social, des biens publics. Il est possible de confier leur aménagement à un opérateur. L’important est de conserver le but dans lequel on a préempté.

Sur l’enregistrement ou la publicité des terrains, s’il y a des changements (comme une division par exemple) faut-il tout de suite enregistrer les modifications ? Comment cela se passe-t-il en cas d’héritage ?

R. Wacheux : Dans le cadastre, chaque parcelle porte un numéro. S’il y a des modifications (propriétaire, forme de la parcelle…), le géomètre intervient à la demande du propriétaire, il effectue un document d’arpentage et crée des nouvelles parcelles. Le document d’arpentage (qui contient le nouveau numéro de parcelle et les informations associées : nom du propriétaire, surface…) est envoyé au cadastre.

Les héritages sont gérés par un notaire, qui établit le partage du patrimoine. L’acte de succession doit être fait sous six mois. Il fait office d’attestation de propriété et donne le pouvoir de vendre ou de construire sur le terrain.

Si un propriétaire veut construire sa maison, qui va-t-il voir ?

R. Wacheux : Si quelqu’un veut construire ou agrandir sa maison / son local, il doit poser un permis de construire auprès de la commune. C’est le maire qui signe le permis de construire.

Après avoir construit sa maison, comment faut-il la déclarer ?

38 39


R. Wacheux: Sau khi xây xong, phải thông báo hoàn thành công trình cho tòa thị chính. Tòa thị chính sẽ báo cho cơ quan địa chính và xác định đặc điểm của công trình để tính thuế. Công trình chung cư cũng tương tự như vậy: phải có thông báo khởi công và hoàn thành công trình.

Quyền sở hữu trong chung cư như thế nào? R. Wacheux: Theo chế độ đồng sở hữu, mỗi căn hộ thuộc về một chủ sở hữu và toàn thể các chủ đồng sở hữu là chủ sở hữu đất và phần chung của chung cư.Nếu chủ sở hữu lô đất muốn xây dựng chung cư, thì phải xin phép xây dựng và nếu phù hợp với quy hoạch, thì anh ta có thể thông báo khởi công và khi hoàn thành thì thông báo hoàn thành công trình.

Anh ta sẽ bán các căn hộ trước hoặc sau khi xây dựng xong và sẽ lập quy định đồng sở hữu chung cư đó. Mỗi người sở hữu căn hộ cũng đồng thời sở hữu một phần không xác định đất của chung cư. Mỗi chủ sở hữu sẽ sở hữu một phần đất và một ít phần chung (tính bằng tỉ lệ %) và phải đóng phí bảo trì, sửa chữa chung cư theo tỉ lệ đó.

Nếu sau này chung cư xuống cấp và phải phá bỏ, thì vấn đề sở hữu đất được giải quyết như thế nào?

R. Wacheux: Trước khi phá bỏ, phải có người mua lại toàn bộ chung cư. Sau khi các căn hộ đã được bán hết, thì thành phố (hoặc người mua) sẽ trở thành chủ sở hữu khu đất. Cộng đồng đô thị Lyon thường mua lại các chung cư cũ sau đó phá bỏ và xây dựng lại theo hướng bền vững hơn.

Khi mua lại chung cư, có thương lượng giá không?

R. Wacheux: Trong dự án cải tạo đô thị, chung cư được mua lại thường là chung cư xuống cấp và giá của nó được xác định theo hiện trạng. Nếu chủ sở hữu không đồng ý với giá đó, thì các bên có thể thương lượng với nhau. Thông thường, các chủ sở hữu không thể trả nổi tiền bảo trì chung cư nữa, nên bán đi là có lợi cho họ. Hơn nữa, họ cũng không tìm được người mua ở khu vực tư nhân vì chung cư quá xuống cấp. Những dự án như thế này thường kéo dài

vì phải giải quyết các vấn đề xã hội. Cộng đồng đô thị Lyon dần dần mua lại các căn hộ khi chủ sở hữu quyết định bán. Quá trình thương lượng diễn ra với từng chủ sở hữu.

Có thủ tục nào để đẩy nhanh việc mua lại các căn hộ này không?

R. Wacheux: Ngoài quyền ưu tiên mua, không có thủ tục nào khác để đẩy nhanh tiến độ. Vì sau khi mua căn hộ nào, thì chính quyền sẽ xây bít căn hộ đó lại, nên các hộ khác dần dần bán theo. Có thể áp dụng biện pháp trưng mua, nếu cuối cùng còn lại vài căn hộ không chịu bán. Luật có quy định thời điểm nào được áp dụng quyền trưng mua hay không?

Ông Robert Wacheux: Không, không có quy định tuyệt đối về điểm này. Vì đây là thủ tục liên quan trực tiếp đến con người, nên có chính sách hỗ trợ xã hội dành cho các gia đình bị trưng mua tài sản. Nếu chung cư có nguy cơ bị sập, thì sẽ tiến hành thủ tục pháp lý để di dời người dân trong thời gian nhanh nhất vì có nguy cơ ảnh hưởng đến tính mạng người dân sống trong chung cư

Ở Pháp, làm thế nào để bên bán khai giá thật trên hợp đồng và kiểm tra bằng cách nào? Ở Việt Nam, chúng tôi chưa có cách để kiểm tra giá trị thật của giao dịch.

Ông Robert Wacheux: Chính quyền địa phương không có thẩm quyền về thuế (thẩm quyền này thuộc về chính phủ). Nếu có gian lận, thì bên bán/bên mua sẽ bị truy tố. Giá khai trong hợp đồng là giá trị thật vì nếu khai thấp, chính quyền sẽ thực hiện quyền ưu tiên mua. Khi đó, bên bán sẽ phải bán cho chính quyền với giá thấp vì ở Pháp, không có chuyện hối lộ.

Ở Pháp, nếu người cha muốn tặng lô đất cho con, thì sẽ phải thực hiện như thế nào?

Ông Robert Wacheux: Phải làm hợp đồng và đăng ký với cơ quan nhà nước theo trường hợp tặng cho. Phải đóng thuế chuyển sở hữu.

R. Wacheux : Après avoir construit sa maison, il faut faire une déclaration d’achèvement de travaux à la mairie. La mairie le déclare au cadastre et définit les caractéristiques du bâti pour le régime fiscal. Idem pour un immeuble collectif : il faut faire une déclaration d’ouverture de chantier au début de la construction et une déclaration d’achèvement à la fin.

Comment le droit de propriété est-il géré dans les immeubles ?

R. Wacheux : Dans un régime de copropriété, chaque appartement appartient à un propriétaire, et l’association des copropriétaires est propriétaire du sol ainsi que des parties communes. C’est une association syndicale.

Si le propriétaire du terrain veut construire une tour, il dépose un permis de construire, et si c’est compatible avec le PLU, il peut fait une déclaration d’ouverture de chantier et une déclaration d’achèvement des travaux quand la construction est réalisée. Il va vendre ses appartements avant ou après la fin de la construction, qu’il va diviser selon un règlement de copropriété. Chaque propriétaire sera propriétaire d’une partie du terrain non délimitée. Chaque propriétaire aura la propriété d’une partie du terrain et des parties communes (un pourcentage). Il paiera les charges au prorata de son pourcentage.

Si un jour cet immeuble se dégrade et qu’il faut le détruire, comment régler la question de la propriété du terrain ?

R. Wacheux : Avant d’être détruit, l’immeuble doit d’abord être acheté. Une fois que tous les appartements sont achetés, la ville (ou l’acheteur) devient propriétaire du terrain. Dans les projets d’acquisition/démolition/reconstruction, la Communauté Urbaine de Lyon est amenée à racheter des immeubles pour les détruire et reconstruire de façon plus durable.

Quand on rachète, est ce que le prix est négociable ?

R. Wacheux : Dans les opérations de renouvellement urbain, les immeubles sont souvent en mauvais état et les prix sont évalués en fonction de leur état. Si ce n’est pas le prix qu’en veut le propriétaire, il y a la négociation entre les parties. Souvent, les propriétaires n’arrivent plus à payer l’entretien de leur immeuble, c’est donc dans leur intérêt de les vendre De plus, ils ne trouvent pas d’acquéreur à cause de la

vétusté. Ce sont des opérations longues à mener car il faut prendre en compte les problèmes sociaux. Au fur et à mesure que les personnes veulent vendre leur bien, la Communauté Urbaine de Lyon les rachète. La négociation se fait au cas par cas.

Y a-t-il des procédures pour accélérer l’acquisition ?

R. Wacheux : A part la préemption, il n’y a pas d’autres procédures pour accélérer l’acquisition. Mais comme au fur et à mesure que les logements sont achetés, ils sont murés, les ménages vendent d’eux même. A la fin de l’opération, il peut y avoir des mesures d’expropriation mises en place.

Est-ce qu’il y a un règlement qui définit le moment où on peut procéder à l’expropriation ?

R. Wacheux : Non, il n’y a pas de règles absolues. Ce sont des procédures qui concernent des personnes, il y a donc un accompagnement social de chaque famille. Si l’immeuble menace de s’écrouler, des procédures juridiques sont mises en place pour évacuer les gens plus rapidement, car il existe un risque pour la population qui habite l’immeuble.

Comment faites-vous en France pour disposer du montant réel payé par l’acquéreur et comment faire pour vérifier ? Au Vietnam, nous n’arrivons pas à avoir l’information exacte.

R. Wacheux : Les collectivités territoriales n’ont pas la compétence du redressement fiscal (cette compétence appartient à l’Etat). S’il y a des fraudes, le vendeur/acquéreur peut faire l’objet de poursuites. Les prix déclarés dans l’acte sont exacts car le droit de préemption s’appuie sur la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) dans laquelle figure le prix officiel déclaré par le notaire. S’il y a une sous-évaluation du prix, le vendeur prend le risque que la puissance publique préempte le bien au prix officiel indiqué dans la DIA. Il n’aura pas un prix correspondant à son bien. Par conséquent, en France, les vendeurs ne prennent pas le risque de se faire payer en dessous de table.

En France, si le père veut donner une terre à son fils, comment cela se passe-t-il ?

R. Wacheux : Un acte de mutation légal doit être publié, mais cela entre dans le cadre d’une donation. Les frais payés sont donc des droits de mutation, qui sont à des taux différents des droits de vente et qui dépendent du lien de parenté entre les parties.

40 41


Trình bày của Ông Robert Wacheux

I. CHU KỲ KINH TẾ

Chu kỳ kinh tế và chu kỳ bất động sản doanh nghiệp (sơ đồ hình chuỗi của Công ty UFG PM, tại TPHCM)

Présentation de M. Robert Wacheux

I. LE CYCLE ECONOMIQUE

Cycle économique et cycle de l’immobilier d’entreprise (schéma de colliers de la compagnie , qui travaillent à HCMV)

PHẦN 4 – GIỚI THIỆU CÁC LOẠI DỮ LIỆU TRONG HỆ THỐNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

PARTIE 4 – PRÉSENTATION DES DONNÉES POUR LE SYSTÈME D’INFORMATION

Kinh tế phát triển mạnhCung không đủ Tiền thuê tăng

Bùng nổ tín dụngXây dựng tăng mạnh

Nối lại tín dụngKinh tế phục hồi Nhu cầu gia tăng

Tăng giá

Nhà nước kích cầu để chống suygiảm kinh tế

Nối lại tín dụngNhu cầu gia tăng

Không còn nguồn tài chính sẵn có trên thị trường

Suy giảm kinh tế Giảm xây dựng

Suy giảm nguồn cung bất động sản

Giảm tín dụng(nhưng do dự án đã khởi công trong

giai đoạn tăng trưởng, nên hoàn thành vào giai đoạn này)

Thừa nguồn cung Giảm xây dựng

Suy giảm kinh tế Giảm nhu cầu và giảm giá cho thuê(Thu nhập của nhà đầu tư chủ yếu

là từ tiền cho thuê)

Chi phí vay vốn tăngCầu giảm Giảm giá

Boom économiqueInsuffisance de l’offre

Loyers en hausse

Boom du créditBoom de la construction

Reprise du créditReprise économique

Accroissement de la demande Hausse des prix

L’Etat encourage à la consommation pour faire face à la récession

Reprise du créditAccroissement de la demande

Disparition des disponibilités financières sur le marchéRécession économique

Baisse de la construction Récession immobilière

Récession du crédit(Par contre les programmes lancés dans la période faste arrivent sur

le marché)Sur-offre

Baisse de la construction

Ralentissement de la conjonctureRalentissement de la demande et

loyers en baisse (Les revenus perçus par les

investisseurs sont essentiellementissus des locations)

Hausse du coût des créditsDemande moins importante

Baisse des prix

42 43


Không bao giờ có sự sụp đổ thật sự, thị trường chỉ dao động (tăng mạnh - trầm lắng - tăng mạnh - trầm lắng). Tăng càng mạnh, thì suy giảm càng mạnh.

Cần theo dõi tình hình kinh tế trong nước và quốc tế khi theo dõi thị trường bất động sản. Kinh tế thế giới ảnh hưởng đến thị trường trong nước.

Hiện nay, thị trường ở Việt Nam đang nằm ở giữa trong sơ đồ nói trên vì ở giai đoạn này, chưa cần tăng trưởng tín dụng mạnh, cũng chưa cần vực dậy thị trường bất động sản. Có vẻ như, Việt Nam đang ở giai đoạn "nối lại tín dụng".

Hiệu ứng đòn bẩy trên thị trường đất đai và bất động sản: giá bán, giá xây dựng và giá đất.

Phương pháp trừ ngược giúp lập được bảng cân đối tài chính của dự án.

Trước hết, nhà đầu tư sẽ đánh giá xem sản phẩm sau

Sự biến động của giá bán căn hộ sau cùng sẽ dẫn đến sự biến động trong chi phí đất. Khi giá bán căn hộ tăng 5%, thì chi phí cho đất có thể tăng 42%. Như vậy, khi đó nếu nhà đầu tư không tăng lợi nhuận và chi phí xây dựng công trình không tăng, thì nhà đầu tư có thể mua đất với giá cao hơn.

Ở Pháp, chi phí xây dựng hầu như không biến động. Do đó, nó không làm ảnh hưởng đến chi phí đất.


Làm thế nào để tính lợi nhuận?

Ông Robert Wacheux: Ở Pháp, lợi nhuận của nhà

La variation du prix de l’appartement fait varier la charge foncière. Lorsqu’on augmente le prix d’un appartement de 5%, la charge foncière augmente de 42%. Cela permet d’acquérir un terrain plus cher s’il n’augmente ni sa marge, ni les coûts de construction.

En France, le coût de la construction est quasiment constant, il ne fait donc pas varier la charge foncière.


Comment calculer la marge ?

R. Wacheux : En France, un investisseur prend 8% du coût total pour la marge.

Au Vietnam, la marge minimum est 10% et le taux de

cùng của mình sẽ bán được ở mức giá nào. Nhà đầu tư tiến hành nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin từ giới chuyên môn (ví dụ công chứng viên) để đánh giá khả năng vay vốn của khách hàng. Sau đó, nhà đầu tư lập bảng tổng kết tài chính với chi phí xây dựng dự kiến (theo số m2 sàn xây dựng).

đầu tư khoảng 8% trên tổng kinh phí của dự án. Ở Việt Nam, lợi nhuận tối thiểu là 10%. Lãi suất ngân hàng là 10.5%/năm.

Khi giá bán sản phẩm giảm, thì lợi nhuận là hạng mục đầu tiên phải cắt giảm vì nhà đầu tư không thể đàm phán lại với đơn vị thi công và giảm lương nhân viên. Nếu giá đất bị đánh giá sai và chi phí cho đất tăng nhiều hơn so với dự kiến (đất xấu, bị ô nhiễm…), thì tổng chi phí sẽ tăng lên và lợi nhuận sẽ giảm.

Phương pháp nói trên dùng để xác định giá đất xây dựng và được giới chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản thường xuyên sử dụng. Do đó, cần theo dõi giá cho thuê bất động sản và chi phí xây dựng.

rémunération bancaire s’élève à 10.5% par an.

Lorsque le prix de vente baisse, la marge est le premier poste à baisser, car l’investisseur ne peut pas renégocier les frais étant donné qu’il s’est engagé auprès des entreprises et des salariés.

Si le prix du terrain est mal évalué et qu’il est plus cher à viabiliser que prévu (terrain de mauvaise qualité, pollué, …), les frais vont augmenter et les marges vont baisser.

C’est une méthode d’évaluation des terrains à bâtir, qui est utilisée quotidiennement et qui n’est pas contestée, d’où l’intérêt d’avoir un observatoire sur le coût des loyers et sur le coût de la construction.

II. HIỆU ỨNG ĐÒN BẨY VÀ CÁCH TÍNH LỢI NHUẬN

Il n’y a jamais de véritable effondrement, mais le marché est fluctuant (hausse-calme-hausse-calme). Plus le boom est important (aidé ou non cf. subprimes), plus la récession est importante.

Il faut avoir un œil sur la situation économique locale et mondiale lorsque l’on observe l’immobilier. En effet, l’économie mondiale influe sur le marché local.

Le marché au Vietnam est actuellement au milieu de ce cycle, car nous sommes dans une période où l'on n’a pas besoin de hausser les crédits ou de relancer l’immobilier. Il semble qu’on est en phase de « reprise du crédit ».

II. L’EFFET DE LEVIER ET LE CALCUL DE LA MARGE

L’effet de levier sur l’immobilier et le foncier : prix de vente, prix de construction, prix du terrain.

La méthode du compte à rebours promoteur permet de faire le bilan à l’envers.

Un promoteur, constructeur ou investisseur va d’abord

se demander à quel prix il peut vendre son produit. Il fait une étude de marché et se renseigne auprès de professionnels tels que des notaires sur la capacité d’endettement de ses futurs acheteurs. Il fait ainsi un bilan par rapport au prix de construction qu’il envisage (en m² constructibles).

Thị trường ở Việt Nam có vẻ như đang phục hồi. Tín dụng không quá cao và ngân hàng cho vay một cách dễ dàng.

Pháp hiện nằm trong khoảng giữa phục hồi tín dụng và bùng nổ tín dụng. Tôi nghĩ ở Pháp, sắp tới sẽ có giai đoạn tăng giá. Chính phủ sẽ kích thích phục hồi kinh tế bằng cách ổn định lãi suất tín dụng.

Thị trường bất động sản khác thị trường tài chính (chứng khoán) vốn có nhiều biến động nhanh và mạnh. Thị trường bất động sản biến động chậm hơn.

Le marché au Vietnam semble sur le point de reprendre. Les crédits ne sont pas trop élevés et les banques prêtent plus facilement.

La France se situe entre la reprise du crédit et le boom du crédit. Je pense qu’on va connaître à nouveau une hausse des prix. Le gouvernement va encourager la reprise économique par une stabilisation des taux de crédit.

L’économie du marché immobilier est très différente de celle des marchés financiers (bourse), qui connaissent de grands changements. Le marché immobilier connaît une plus grande inertie.

Doanh thu dự kiến (từ việc bán sản phẩm)-

Lợi nhuận, lương nhân viên, chi phí xây dựng công trình, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí khác,…=

Chi phí đất : tiền mua đất + tiền giải phóng mặt bằng + tiền xây dựng cơ sở hạ tầng

Chiffre d’affaires/m² SHON-

Marge (salaires et profits), frais divers, coût de la construction, honoraires techniques,…=

Charge foncière : préparation du terrain + mise à nu (expropriation, indemnisations, démolition) + viabilisation

44 45


III. L’EXEMPLE D’UN TABLEAU DE SAISIE DE DONNÉES SOUS EXCEL

Il est possible de mettre en place un tel tableau pour faire le prototype. Pour cela, on utilise les données suivantes :

- Date :AnnéeMois

- Vendeur : Typologie du vendeur (pas de fichiers nominatifs) : type d’acteur qu’il représente : promoteur, particulier, investisseur, marchand de biens, collectivité territoriale, Etat…Origine (lieu de résidence, nationalité, provenance) : français, CEE, autreAnnée de naissance (pour les particuliers, ou date de la création de la société si c’est une personne morale)

- Acquéreur : Typologie du vendeur (pas de fichiers nominatifs) : type d’acteur qu’il représente : promoteur, particulier, investisseur, marchand de biens, collectivité territoriale, Etat…Origine (lieu de résidence, nationalité, provenance) : français, CEE, autreAnnée de naissance (pour les particuliers, ou date de la création de la société si c’est une personne morale)

- Commune et cadastre :Code de la commune (code postal)Section du cadastreNuméro de la parcelle

- Caractéristiques du bien vendu :Nature : terrain nu/encombréUsage : terrain à bâtir, terrain urbain remis à neuf, changements d’usageSurface en m²Destination (prévue par l’acquéreur) : à bâtir, à urbaniserCapacité SHON en m²Code du zonage d’urbanisme du PLUOccupation du terrain : libre, occupé avec titre, occupé sans titre Si le terrain est occupé il faut engager des procédures pour libérer le terrain.

Projet : logement, industrie, commerce, …Nombre d’étagesNombre de logementsConfortCapacité de m² SDPHO (Surface Développée Pondérée Hors Œuvre) : surface plancher

- Montant de la vente :Fiscalité : TVA, droits de mutationPrix TTCPrix HTPrix / m² terrain (TTC)Prix / m² SHON (TTC)Prix / m² SDPHO

Ces informations peuvent être tirées de l’acte de vente, du PLU, voire de recherches complémentaires

Précisions techniques :Il faut mettre en place une liste déroulante pour les saisies, pour qu’il n’y ait pas de changements dans l’orthographe et éviter d’utiliser une case « divers » qui ne dit pas ce qu’elle regroupe. Concernant le prix officiel/prix du marché, il doit être possible de mettre les deux informations.Excel et Access peuvent être utilisés comme gestionnaires des données.Lorsque l’observatoire du grand Lyon a été crée en 1990, le tableau était simple. Aujourd’hui les informaticiens ont développé une interface pour localiser géographiquement les ventes, les zones de construction, etc.


Les habitants peuvent-ils avoir accès à cette base de données ?

R. Wacheux : Ces données proviennent des actes de vente disponibles auprès des notaires, qui ont leurs propres bases de données. Le Grand Lyon ne met pas à disposition ces données, mais elles sont disponibles auprès des notaires et des professionnels de l’immobilier, qui font payer pour ce service.

En France, les prix sont faits par le marché. Il y a un échange constant entre la collectivité et les professionnels de l’immobilier. Néanmoins, la France a des progrès à faire en matière de la transparence.

III. VÍ DỤ BẢNG THU THẬP DỮ LIỆU BẰNG EXCEL

Có thể lập một bảng mẫu bằng file Exel. Trong bảng này, có các dữ liệu sau:

- Ngày:Năm Tháng

- Bên bán: Thuộc nhóm: công ty bất động sản, nhà đầu tư, cá nhân, người kinh doanh bất động sản, chính quyền địa phương, chính phủ trung ương…Nguồn gốc (nơi ở, quốc tịch, quê quán): Pháp, Cộng đồng Châu Âu,…Năm sinh (đối với cá nhân), năm thành lập (đối với pháp nhân)

- Bên mua: Thuộc nhóm: công ty bất động sản, nhà đầu tư, cá nhân, người kinh doanh bất động sản, chính quyền địa phương, chính phủ trung ương…Nguồn gốc (nơi ở, quốc tịch, quê quán): Pháp, Cộng đồng Châu Âu,…Năm sinh (đối với cá nhân), năm thành lập (đối với pháp nhân)

- Thành phố/xã và thông tin địa chínhMã số thành phố/xã Tờ bản đồ địa chínhSố lô

- Đặc điểm tài sản bán: Tính chất: đất trống/đất có công trình xây dựng Mục đích sử dụng: đất xây dựng,… ->ghi chú việc chuyển đổi mục đích sử dụng Diện tích: m²Mục đích sử dụng sau khi mua (theo dự kiến của bên mua): xây dựng, kinh doanh… Diện tích sàn xây dựng: m²Mã vùng trên bản đồ quy hoạch đô thị Hiện trạng sử dụng đất: đất trống, đất đang sử dụng có giấy tờ, đất đang sử dụng không có giấy tờ. Nếu đất đang sử dụng, phải tiến hành thủ tục giải phóng mặt bằng

Dự án: nhà ở, sản xuất, kinh doanh…Số tầng Số căn hộ Mức độ tiện nghiDiện tích sàn

- Giá bán:Thuế: VAT, phí đăng ký biến độngGiá đã bao gồm thuếGiá chưa có thuếGiá mỗi m² đất (đã bao gồm thuế)Giá mỗi m² diện tích sàn (đã bao gồm thuế)Giá mỗi m² diện tích sàn sử dụng đã điều chỉnh

Các thông tin trên có thể lấy từ hợp đồng mua bán, bản đồ quy hoạch…

Ghi chú:Nên lập danh sách cuộn đối với các trường thông tin để tránh nhập tên dữ liệu sai chính tả và tránh sử dụng mục "khác" vì không nói rõ nhóm dữ liệu gì.Có thể ghi cả hai giá: giá chính thức và giá thị trường. Có thể sử dụng Excel hoặc Access để quản lý cơ sở dữ liệu. Khi Cộng đồng đô thị Lyon xây dựng cơ sở dữ liệu vào năm 1990, bảng dữ liệu rất đơn giản. Hiện nay, có thể sử dụng các công cụ tin học để xác định vị trí khu đất bán, khu xây dựng…


Người dân có thể tiếp cận được cơ sở dữ liệu này không?

Ông R. Wacheux: Dữ liệu này được trích từ hợp đồng mua bán có tại các văn phòng công chứng viên. Các phòng công chứng cũng có dữ liệu riêng của mình. Cộng đồng đô thị Lyon không cung cấp hệ thống dữ liệu này cho người dân. Nếu cần, người dân có thể mua dữ liệu tại các phòng công chứng và các đơn vị chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản.

Ở Pháp, giá do thị trường quyết định. Chính quyền thiết lập kênh trao đổi thông tin thường xuyên với các đơn vị trong ngành bất động sản. Tuy nhiên, Pháp vẫn còn phải cố gắng nhiều trong việc minh bạch thông tin.

•

•••••

••••••

•

•

•

•

•

•

•••

••

••

•••

•

••

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

•

••

•••

•••••

••••••

Đối với nhà ở S’il s’agit d’un logement

Đối với nhà ở

S’il s’agit d’un logement

-

-

-

-

-

-

46 47


Ở Pháp, cơ quan nào cập nhật cơ sở dữ liệu?

Ông R. Wacheux: Sở đất đai và bất động sản là cơ quan nhập và quản lý cơ sở dữ liệu. Dữ liệu do các phòng công chứng cung cấp. Khi mới bắt đầu xây dựng cơ sở dữ liệu, việc nhập dữ liệu được thực hiện bằng tay. Hiện nay, các phòng công chứng cung cấp dữ liệu trong đĩa CD mỗi năm 1 lần. Điều này tạo thuận lợi cho công việc nhập dữ liệu. Hệ thống ghi dữ liệu trên đĩa CD được thực hiện trên toàn quốc.

Giao dịch giữa bên mua và bên bán được thực hiện với sự hỗ trợ của công chứng viên, có thu phí. Công chứng viên đăng ký hợp đồng mua bán, gửi hợp đồng cho cơ quan địa chính và cơ quan quản lý thông tin PERVAL.

Cộng đồng đô thị Lyon trích những dữ liệu cần thiết từ hệ thống dữ liệu của PERVAL để bổ sung cho cơ sở dữ liệu của mình (quy hoạch, địa chính, thông báo ý định chuyển nhượng tài sản). Các dữ liệu này giúp tiến hành các phân tích.

Ở Việt Nam, chính quyền muốn có giá trị thực của các giao dịch trên thị trường, nhưng các bước đi khá phức tạp vì có khung giá của nhà nước. Nếu khung giá áp sát gíá thị trường, thì giá sẽ rất cao.

Ông R.Wacheux: Khung giá không linh hoạt; nó không nhanh chóng thích nghi với những biến động của thị trường. Nếu gặp khủng hoảng kinh tế, thì có thể khung giá sẽ cao hơn giá thị trường. Thay vì đi ngược lại với thị trường, ta nên suy nghĩ cách thực hiện hiệu quả đầu tư công và cơ chế thuế.

Ví dụ: cơ chế để nhà đầu tư, công ty xây dựng tham gia đóng góp. Cần tìm kinh phí đầu tư cho cơ sở hạ tầng mà không cần khung giá.

F.Quertamp, PADDI: Hiện nay, các bạn đã có cơ sở dữ liệu chưa?

Hiện nay, mỗi quận/huyện có hệ thống dữ liệu và phần mềm riêng. Nhưng sắp tới, các quận/huyện sẽ chia sẻ cơ sở dữ liệu với tất cả các sở, ban ngành.

Ông R. Wacheux: Liên hệ giữa quận/huyện với công chứng viên như thế nào?

Ở TPHCM có công chứng nhà nước và tư nhân. Nhưng chưa có mối liên hệ giữa các phòng công chứng với quận/huyện.

IV. PHƯƠNG TIỆN CẦN THIẾT ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU

Lúc khởi đầu, ở Cộng đồng đô thị Lyon, hợp đồng mua bán được cơ quan thuế cung cấp, khoảng từ 15 000 đến 20 000 giao dịch mỗi năm. Có ba người của Cộng đồng đô thị Lyon đảm trách việc nhập và kiểm tra dữ liệu.

Đầu những năm 2000, các hợp đồng mua bán đã được tin học hóa: dữ liệu được mua từ công chứng viên (mỗi hợp đồng ghi vào đĩa CD giá 1 €, tổng cộng 20 000 €/năm).

Một chuyên viên trung cấp (tú tài + 2) sẽ xử lý và phân tích dữ liệu. Chuyên viên này phải có kiến thức về cơ sở dữ liệu, bản đồ và cơ chế vận hành của thị trường bất động sản ở Pháp. Trang thiết bị gồm một máy tính có cài một số phần mềm (Excel, Access, Arcview), có thể truy cập vào dữ liệu của cơ quan địa chính, dữ liệu từ bản đồ quy hoạch, dữ liệu về giấp phép quy hoạch và xây dựng (do Cộng đồng đô thị Lyon cung cấp).

Để có kết quả phân tích tốt, ngoài phương tiện về nhân lực và kỹ thuật, cần phải có:

Kiến thức về thị trường bất động sản, tình hình kinh tế trong nước và thế giới.Mối quan hệ tốt với giới chuyên môn trong lĩnh vực đất đai và bất động sản. Ở Cộng đồng đô thị Lyon, CECIM là một tổ chức tập hợp các đơn vị chuyên môn trong lĩnh vực đất đai và bất động sản.


Ở Pháp, tại sao phải mua dữ liệu từ công chứng viên. Vì sao họ không cung cấp miễn phí?

Thu thập dữ liệu là một công việc. Việc mua dữ liệu còn rẻ hơn việc tự thu thập dữ liệu (Cộng đồng đô thị Lyon chi khoảng 20 000 euro/năm) vì lương của các nhân viên thu thập dữ liệu là khoảng 80 000 euro/năm) và hơn nữa còn ít bị lỗi hơn.

Làm thế nào biết được một người mua đất/bất động sản là cá nhân mua để ở hay là người mua để kinh doanh?

Ông R.Wacheux: Thuế đối với các bên mua sẽ khác

Quel est l’organisme en France qui met à jour ces bases de données ?

R. Wacheux : La saisie des données et la gestion de la base des données se fait par le service du foncier et les données proviennent des notaires. Au début de l’expérience, la saisie des données était manuelle ; aujourd’hui, la chambre des notaires de la région fournit un CD par an, sur lequel il y a les données recherchées. Cela facilite le travail. Le système d’enregistrement des informations (sur le CD) se fait au niveau national.

Les notaires publient les actes de vente et procèdent à l’enregistrement aux hypothèques, au cadastre, à la transmission à un gestionnaire informatique appelé PERVAL géré par les notaires au niveau national. Le Grand Lyon extrait ensuite les informations qui l’intéressent de PERVAL, ce qui enrichit la base de données du Grand Lyon (PLU, cadastre, DIA). Ces données permettent d’effectuer les analyses.

Les autorités veulent obtenir les prix réels du marché, mais la démarche est complexe car il y a la grille officielle. Et si la grille officielle s’approche des prix du marché, ce sera très cher pour les autorités.

R. Wacheux : Une grille n’est pas flexible ; elle ne permet pas d’appréhender les fluctuations du marché. En cas de crise économique, on peut imaginer que la grille soit plus chère que les prix du marché.Plutôt que de s’opposer à un phénomène mondial de marché, il faut se demander comment financer les investissements publics, quelle taxation mettre en place ?

Les constructeurs peuvent-ils participer à la taxation par exemple ? Il faut trouver de l’argent pour financer les équipements publics, sans avoir besoin de grille.

F. Quertamp, PADDI : Avez-vous initié un système de bases de données dans votre département ?

Pour l’instant, chaque district a son propre logiciel. Mais prochainement, les districts vont étendre un système de bases de données à tous les services.

R. Wacheux : Quels sont les liens entre les districts et les notaires ?

A HCMV, il y a un notariat public et privé. Mais il n’y a pas de relations entre les notaires et les districts.

IV. LES MOYENS NÉCESSAIRES POUR CRÉER UN OBSERVATOIRE

A l’origine, au Grand Lyon, l’ensemble des actes étaient récupérés auprès des services fiscaux, soit environ 15 000 à 20 000 transactions par an. Ces actes étaient saisis par trois opératrices, qui effectuaient également des contrôles croisés.

Au début des années 2000, a été mise en place une informatisation des actes : les données sont achetées au notaire (chaque transaction gravée sur le CD coûte 1 €, soit environ 20 000 €/an).

Pour traiter ces données et les analyser, une personne (catégorie B : cadre moyen, niveau bac+2) est mobilisée. On demande à cet agent d’avoir des connaissances en matière de base de données et en cartographie, ainsi qu’une connaissance du fonctionnement des marchés immobiliers français. Les moyens matériels mis à disposition sont un ordinateur avec certains logiciels (Excel, Access, Arcview) et un accès au cadastre, aux PLU, ainsi qu’aux permis d’aménager et de construire (fournis par le Grand Lyon).

Pour produire des bonnes analyses, ces moyens humains et techniques ne sont pas suffisants:

il est également important de connaître le contexte immobilier et économique international et local. il faut aussi entretenir de bonnes relations entre les différents professionnels du foncier et de l’immobilier. Au Grand Lyon, une organisation, le CECIM regroupe ces professionnels de l’immobilier et du foncier.


Pourquoi en France, faut-il acheter les données auprès du notaire. N’est-il pas possible de les avoir gratuitement ?

Saisir ces données demande du travail. Il coûte moins cher à la collectivité de payer pour ces données déjà saisies (environ 20 000 €/an) que de payer des opératrices de saisies (environ 80 000 €/an) et il y a moins de possibilités d’erreurs.

Comment savoir si un acheteur est un particulier ou un marchand de biens ?

R. Wacheux : Les différentes catégories ne sont pas

-

--

-

48 49


nhau. Từ đó, ta sẽ biết được bên mua thuộc nhóm nào. Ngoài ra, việc bên mua thuộc nhóm nào cũng sẽ được ghi vào hợp đồng mua bán.

Chuyện gì sẽ xảy ra nếu lúc mua, bên mua khai là mua để ở, nhưng sau đó là nhanh chóng bán tài sản đã mua?

Ông R. Wacheux: Ở Pháp, nếu bên mua bán lại tài sản trong vòng 5 năm sau khi mua và có lợi nhuận cao, thì sẽ bị đánh thuế rất cao trên phần lợi nhuận có được. Như vậy, chính quyền có thể thu hồi lại giá trị gia tăng và tái đầu tư vào công trình công cộng, ví dụ: giao thông công cộng

Ở Việt Nam, hiện nay, thuế đánh trên giá trị gia tăng khi chuyển nhượng đất đai và bất động sản là 25%. Nhưng rất khó biết được mục đích của bên mua là mua để ở hay mua để kinh doanh.

VI. CÁC ỨNG DỤNG PHỤ CỦA CƠ SỞ DỮ LIỆU

Cơ sở dữ liệu là công cụ giúp ước tính được phạm vi ảnh hưởng của một trạm trung chuyển giao thông. Ở Pháp, theo ước tính, phạm vi ảnh hưởng của một trạm trung chuyển là 400m. Nhờ công cụ GIS, ta có thể so sánh các giao dịch nằm trong phạm vi ảnh hưởng với các giao dịch nằm ngoài phạm vi này để thấy được tác động của giao thông đến giá bất động sản. Ta thống kê tất cả các giao dịch trong và ngoài phạm vi ảnh hưởng vì ngoài việc quan tâm đến giá, ta còn quan tâm đến số lượng giao dịch.

Tương tự, ta cũng có thể tiến hành nghiên cứu về tầm ảnh hưởng của bất kỳ công trình công cộng nào.

Ở Lyon, Hội CECIM (Cộng đồng đô thị Lyon cũng là thành viên của hội này) có một trang web phục vụ cho giới chuyên môn trong lĩnh vực đất đai và bất động sản.

Trang web này có một số trang dành cho công chúng và một số trang dành cho giới chuyên môn với tin và bài phân tích một số hoạt động trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon vào quý 1 năm 2010.

Giới chuyên môn cập nhật cơ sở dữ liệu gần như hàng ngày. Họ cũng chia sẽ thông tin về tiến độ dự án, tình hình bán sản phẩm….

placées sous le même régime fiscal : c’est à travers cela, qu’on peut en déduire le type d’acteur. De plus la typologie d'acteur est inscrite dans l’acte de vente.

Comment cela se passe-t-il si on déclare être un particulier et qu’on revend rapidement le bien ?

R. Wacheux : En France, si la personne fait une forte plus-value sur la revente moins de 5 ans après l’achat, elle est fortement taxée sur la plus-value. Le montant de la taxe sur la plus-value décourage la spéculation. La taxe décroît avec la durée de détention. Un particulier doit attendre quinze ans pour revendre un bien sans être soumis à la taxe.Ainsi, la collectivité peut récupérer de l’argent et le réinvestir dans les équipements publics, comme les transports.

Au Vietnam, actuellement la taxe sur la valeur ajoutée est d’environ 25%. Mais il est difficile de savoir si l’acheteur est un particulier ou un marchand de bien.

VI. LES UTILISATIONS CONNEXES DEL’OBSERVATOIRE

L’observatoire peut être un outil pour estimer l’influence d’une zone de transports. En France, on estime à 400 mètres de rayon la zone d’influence d’un nœud de transport. À l’aide du SIG, on peut comparer les achats qui se situent dans la zone d’influence et ceux qui ne s’y situent pas en fonction de l’influence d’un réseau de transports sur les transactions. On étudie toutes les transactions dans les zones et en dehors, car l’intérêt se porte à la fois sur les prix mais aussi sur le volume des transactions.On peut faire la même étude à partir de n’importe quel équipement public.

A Lyon, un site internet à destination des professionnels a été mis en place par le CECIM, qui est l'association de professionnels auquel le Grand Lyon participe.

Ce site contient une page publique ainsi qu’une page réservée aux professionnels sur laquelle on peut trouver des informations telles que l’analyse sectorielle de l’activité concernant le collectif de l’aire urbaine de Lyon, au 1er trimestre 2010.

La base de données est mise à jour par les professionnels (promoteurs) quasi-quotidiennement. Ils font part de l’avancement des projets, des ventes…

Cộng đồng đô thị Lyon tham gia vào mạng lưới này bằng cách cung cấp trang thiết bị và công cụ để xác định vị trí trên bản đồ.


Tại sao người dân không thể tiếp cận các thông tin này? Những thông tin này có giống với thông tin trong CD dữ liệu không?

Ông R. Wacheux: Giới chuyên môn sẽ bán các thông tin này cho người dân. Dữ liệu trong CD là dữ liệu của năm trước, trong khi đó những thông tin trên trang web nói trên là thông tin hiện tại.

Giới chuyên môn có lợi ích gì khi cập nhật những thông tin này?

Ông R. Wacheux: Các đơn vị trong ngành có thể chia sẻ với chính quyền địa phương về tình hình thị trường, nhu cầu và mong muốn của mình. Điều này sẽ góp phần vào nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch để đưa ra quy định phù hợp với nhu cầu. Các dữ liệu này liên quan đến nhà ở, văn phòng, logistic (không có đất đai). Thông tin về giá nhà ở giúp đánh giá giá trị của bất động sản ở các khu vực trên địa bàn và phục vụ cho công tác thực hiện quyền ưu tiên mua. .

Ở Việt Nam, bên mua không bị bắt buộc phải khai báo mình sẽ làm gì với khu đất mua được. Ở Pháp, điều này có bắt buộc không?

Ông R. Wacheux: Không bắt buộc, nhưng bên bán có thể yêu cầu. Nếu bên mua không đồng ý, thì bên bán sẽ không ký hợp đồng đặt cọc. Những gì không vi phạm pháp luật đều có thể đưa vào hợp đồng (nhất là khi luật không có quy định về việc này). Cần tiến hành khảo sát địa chất và kiểm tra chất lượng khu đất trước khi ký hợp đồng mua bán. Bên bán bắt buộc phải có thông tin về chất lượng khu đất (nhưng nếu bên mua là giới chuyên môn, thì họ luôn luôn kiểm tra thông tin này).

Điều này tác động đến các mặt kinh tế, pháp lý (nếu là chủ sở hữu của một khu đất bị ô nhiễm, thì phải chịu trách nhiệm khử ô nhiễm) và tài chính (xử lý đất có chất lượng thấp rất tốn kém).

Le Grand Lyon participe à ce réseau en fournissant le matériel et les outils utiles pour la localisation cartographique.


Pourquoi le grand public ne peut-il pas avoir accès à cette information ? Est-ce que ce sont les mêmes informations que celles présentes sur le CD de données ?

R. Wacheux : Cela permet aux professionnels de valoriser cette information en la faisant payer. Le CD de données comptabilise ce qui a été fait dans l’année passée alors que ce document montre ce qui est en train de se passer.

Quel intérêt les promoteurs ont-ils dans la mise à jour de ces informations ?

R. Wacheux : Les promoteurs peuvent faire part à la collectivité locale de l’état du marché, de leurs attentes et de la demande. Cela participe à la réflexion sur l’évolution du PLU pour mieux adapter la législation à la demande. Cet observatoire concerne l’immobilier (mais pas le foncier) : logements, bureaux, logistique.L’information concernant le prix du m² de logement permet d’évaluer la valeur de l’immobilier dans les différents secteurs de l’agglomération et peut servir dans les cas de préemption par exemple.

Au Vietnam, l’acheteur n’est pas obligé de déclarer ce qu’il va faire du terrain. En France, est-ce que c’est obligatoire ?

R. Wacheux : Ce n’est pas obligatoire, mais le vendeur peut l’exiger, sans quoi il ne signera pas le compromis de vente. Tant que ce n’est pas contraire à la loi, ça peut être stipulé dans le contrat (notamment quand la loi ne se prononce pas sur ce sujet).

Il est important de faire des sondages de sols au préalable et une vérification de la qualité du sol avant la signature. Le vendeur a une obligation d’information sur la qualité du sol (mais le plus professionnel est souvent celui qui fait les vérifications).

Cela induit des conditions économiques, juridiques (si on devient propriétaire d’un sol pollué, on est propriétaire de la pollution et on a le devoir d’évacuer les déchets) et financières (un sol de mauvaise qualité coûte cher à traiter).

50 51


PHẦN 5 – TỔNG HỢP KHUYẾN NGHỊ CỦA ÔNG ROBERT WACHEUX

PARTIE 5 – LA SYNTHÈSE DES PRÉCONISATIONS DE ROBERT WACHEUX

NHẬN ĐỊNH MỤC TIÊU HƯỚNG ĐẾN HÀNH ĐỘNG KHUYẾN NGHỊ

TỔ CHỨC

PHƯƠNG TIỆN VÀCÔNG CỤ

Nhiều cơ quan và đơn vị có liên quan đến công tác quản lý đất đai, bất động sản và quy hoạch. Phối hợp, trao đổi thông tin giữa các cơ quan, đơn vị chưa thật chặt chẽ.

Chưa có phương thức làm việc liên ngành.

Có phương tiện và công cụ, nhưng chưa đồng đều đặc biệt là về quy hoạch, địa chính và đăng ký.

Công chứng (nhà nước và tư nhân) chưa phát triển.

Dữ liệu trên toàn địa bàn Thành phố được chuẩn hóa, thống nhất, và tập trung về một đầu mối.

Có cơ chế một cửa cho các giao dịch để đảm bảo tính an toàn, minh bạch và việc phổ biến thông tin (ví dụ mô hình công chứng viên ở Pháp).

Cơ sở dữ liệu chung cho tất cả các quận/huyện và sở, ban ngành được thành lập.

Cần có quyết tâm chính trị

Phát triển và nâng cao vai trò của công chứng. Công chứng viên chịu trách nhiệm về thông tin trong hợp đồng.

Thiết lập kênh đối thoại với giới chuyên môn.

Tăng cường tính chuyên nghiệp của nhân viên.

Chỉ định một người chủ trì và chịu trách nhiệm về dự án

Nghiên cứu khả năng thiết lập quan hệ đối tác với giới chuyên môn, đặc biệt là công chứng viên và công ty bất động sản.

CONSTAT OBJECTIFS IDENTIFIÉS ACTIONS PRECONISÉES

ORGANISATION

MOYENS ET OUTILS

Plusieurs organismes gèrent les problématiques foncières, immobilières ainsi que l’urbanisme réglementaire et cohabitent avec plus ou moins de communication et avec des statuts différents. Le mode de fonctionnement n’est pas transversal.

Les moyens et la volonté existent mais ne sont pas au même niveau, notamment d’avancement, dans la maîtrise des données PLU, cadastre, enregistrement.

La fonction notariale (publique ou privée) est peu développée.

Tendre vers une mise en commun des données fédérales.

Créer un point d’entrée unique des transactions garantie de sécurité, la transparence et la diffusion (exemple des notaires en France).

Les services techniques de HCMV peuvent analyser les données et l’évolution du marché foncier et immobilier.

Bases de données communes aux différents districts et départements.

Volonté politique à mobiliser.

Développer le notariat et lui donner sa légitimité en le rendant responsable des informations figurant dans les actes.

Développer le dialogue avec les professionnels.

Professionnaliser les agents.

Désigner un pilote porteur et responsable du projet.

Explorer la possibilité d’un partenariat avec les professionnels, notamment les notaires et les agents immobiliers.

52 53


NHẬN ĐỊNH MỤC TIÊU HƯỚNG ĐẾN HÀNH ĐỘNG KHUYẾN NGHỊ

CÔNG CỤ HIỆN CÓ VÀ HÀNH ĐỘNG CẦN THỰC HIỆN

Có bản đồ và hồ sơ địa chính, nhưng chưa hoàn chỉnh.

Có văn phòng đăng ký và phòng công chứng, nhưng vẫn còn giao dịch giấy tay.

Có các hiệp hội chuyên ngành, nhưng chưa hợp tác chặt chẽ với các cơ quan nhà nước

Nhà nước tự mình phân tích được thị trường bất động sản và các hiện tượng trong phát triển đô thị

Các phân tích này được chia sẻ giữa các đơn vị, sở, ban ngành.

Hoàn chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng tại tất cả các quận/huyện của Thành phố. Quy hoạch phải ổn định, thống nhất và đồng bộ.

Hoàn thiện bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính.

Nghiên cứu, thí điểm áp dụng các loại thuế về đất đai, bất động sản Nghiên cứu, thí điểm áp dụng quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng bất động sản để tạo quỹ đất công và ngăn chặn việc giá ghi trên hợp đồng không sát với giá trị thật của giao dịch (nghiên cứu cách làm ở các nước khác).

Thực hiện thí điểm ở quận 6.

Lập Ban chỉ đạo liên ngành để xác định phương hướng và mục tiêu của dự án “Xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống theo dõi thị trường bất động sản”.

Lập tổ công tác để thực hiện dự án: đưa ra đề xuất và thực hiện thí điểm. Xác định rõ người chịu trách nhiệm thực hiện dự án.

Phối hợp chặt chẽ với phòng công chứng, chuyên gia về bất động sản, hội bảo tồn di sản,…

CONSTAT OBJECTIFS IDENTIFIÉS ACTIONS PRÉCONISÉES

OUTILS EXISTANTS ET ACTIONS À ENTREPRENDRE

Amorce de cadastre.

Amorce d’enregistrement des actes.

Structures d’évaluation (cabinets privés).

Association des professionnels

Associer des partenaires externes (experts immobiliers, notaires, commercialisateurs, associations de consommateurs, associations de propriétaires et de locataires, associations de défense du patrimoine,…)

Terminer le PLU, le rendre stable et cohérent sur l’ensemble du territoire de HCMV.

Fiabiliser le cadastre et les hypothèques.

Explorer les pistes fiscales et la création du droit de préemption pour limiter la distorsion entre les prix déclarés et les prix réels (benchmarking sur pays voisins).

Test sur le district 6.

Mettre en place un comité de pilotage transversal qui fixe les objectifs du projet « observatoire » et un groupe de travail technique qui formule les propositions et teste la faisabilité.

Associer des partenaires externes (experts immobiliers, notaires, commercialisateurs, associations de consommateurs, associations de propriétaires et de locataires, associations de protection du patrimoine, ...

54 55


PHỤ LỤC ANNEXES

PHỤ LỤC 1: THỦ TỤC Ở PHÁP: CÁC GIAI ĐOẠN CHÍNH KHI TRIỂN KHAI THỰC HIỆN MỘT DỰ ÁN

1. NGHIÊN CỨU

2. NGHIÊN CỨU KHẢ THI VỀ KỸ THUẬT VÀ TÀI CHÍNH

Cộng đồng đô thị Lyon

Ai là chủ sở hữu?

Chuyên viênđo đạc

Quá trình sử dụng đất trong quá khứ để xác định các nguy cơ ô nhiễm

Bản đồ địa chính = công cụ thuế (cơ quan trực thuộc

trung ương)

Người sử dụng hiện nay => Thương mại?

Phân tích theo bộđiều kiện sách

……..

Quy hoạch + Chỉ tiêu xây dựng

Grand Lyon

Qui est lepropriétaire?

Géomètres

Usage antérieur pour identifier les

risques de pollution

Cadastre = outil fiscal (service de

l’Etat)

Occupants actuels => commerces ?

Analyse aveccahier des charges

……..

PLU + constructibilité

Xác định sản phẩmcần xây dựng

Lập bảng cân đối tài chính để xác

định chi phí đất đai

Nghiên cứu thị trường do đơn vị

chuyên nghiệp thực hiện

Bước này không mang tính bắt buộc nhưng giúp có được sự ủng hộ của các vị đại biểu

hội đồng thành phố đối với dự án

Trình bày dự án cho đại biểu hội đồng

thành phố và các cơ quan của thành phố

Tính diện tích SHON

2. ÉTUDES DE FAISABILITÉ TECHNIQUE ET FINANCIÈRE

Calcul de la SHON (Surface hors œuvre nette)

Définition du produit à construire

Rélisation d’un plan financier pour

déterminer la charge foncière

Etude de marché faite par Cabinet de

spécialisteCette phase n’est pas

obligatoire mais permet de faire adhérer les élus aux

projets

Présentation du projet au élus et aux

services

ANNEXE 1 : LA PROCÉDURE DE MISE EN ŒUVRE D’UN PROJET EN FRANCE

1. RECHERCHE

Source: PADDI 2010Nguồn: PADDI 2010

Source: PADDI 2010Nguồn: PADDI 2010

56 57


3. THƯƠNG LƯỢNG 3. NÉGOCIATION

4. THIẾT KẾ

5. THỰC HIỆN (18 tháng)

Kèm theo các điều kiện hủy hợp đồng và thời hạn chót (3 điều kiện chính: đảm bảo về mặt tài chính, có sự đồng thuận của ngân hàng, không ô nhiễm môi trường hoặc phù hợp với dự án => ứng tiền

đặt cọc

Bồi thường, di dời người thuê

Tổng kinh phí phá bỏ công trình

Hợp đồng mua bán

Hợp đồng đặt cọc được ký trước mặt công chứng viên

Giá trị tòa nhà/khu đất

Chi phí tối đa dành cho đất đai Sous conditions suspensives avec dates butoires (3 principales :

obtention du financement auprès des banques, absence de

pollution ou compatibilité avec le projet

=> versement d’ahrres

Valeur immeuble/terrain

Indemnité d’éviction

du locataire

Montant démolition

ContratContrat = Compromis de vente devant

notaire

Charge foncière maximum

Có giấy phépxây dựng

Nộp hồ sơ thiết kế cho tòa thị chính

4. CONCEPTION

Obtention dupermis deconstruire

Dépôt du dossierà la mairie

Thanh toán Khởi công/lập văn phòng bán

sản phẩm

Ký hợp đồng

Bắt đầu bán sản phẩm Giá bán tính trên m2

Ký hợp đồng với công ty xây dựng

Công chứng viên

Thi côngBàn giao

Thông báo hoàn thành công trình và nhận giấy chứng nhận công trình phù hợp với giấy phép xây dựng

5. RÉALISATION (18 MOIS)

Paiement du prix

Ouverture du chantier/

installation d’un bureau de vente

Signature des actes

Précommercialisation Ventes prix/m²

Passation de Marchés avec les entreprises

de construction

Notaire

TravauxLivraison et déclaration d’achèvement qui attribue un certificat de conformité au PC

Nguồn: PADDI 2010

Nguồn: PADDI 2010Source: PADDI 2010

Source: PADDI 2010

Nguồn: PADDI 2010

Source: PADDI 2010

58 59


PHỤ LỤC 2 ANNEXE 2 : SURFACES GLOBALES, SHON ET SHOB

Vides (B)

R + 1 (A)

Rdc (A)

Garage (E)

Loggia non close(F)

Avancées de toiture (D)

SHOB

SHONCombles non-aménageables (C)

1

SURFACES GLOBALESOn additionne la surface de tous les planchers :

- sous-sol, rez-de-chaussée, étages ;- loggias, balcon ; - combles, faux-plafond ;- garage, véranda, etc.

A + B + C + D + E + F = SURFACES GLOBALES

SHOB

On déduit des surfaces globales :- les auvents qui ne sont que de simples avancées de toiture ;- les constructions ne créeant pas de surcharge plancher (pylônes, pôteaux, câbles...) ;- les combles non-aménageables et faux-plafond ;- les acrotères, bandeaux, comiches ;- tous les vides causés par les rampes d’accès et ascenceurs.

SURFCES GLOBALES - (B+C+D) = SHOBSHON

On déduit de la SHOB :- les surfaces dont la hauteur au plafond est inférieure à 1,80 m ;- les espaces non clos ;- les espaces réservés au stationnement des véhicules (garage en dehors ou non de la construction principale) ;- pour les exploitations agricoles : les espaces réservés au stockage des récoltes, à l’hébergement des animaux, au matériel agricole, à la transformation et au conditionnement des produits provenant de l'exploitation et aux serres agricoles.

SHOB - (E+F) - 5% (déduction forfaitaire pour isolation acoustique et thermique

3

2

Garage (E)

1

TỔNG DIỆN TÍCH

Cộng diện tích của tất cả các tấm sàn:- Tầng hầm, tầng trệt, các tầng lầu

- Loggia, ban công- Tầng áp mái- Ga ra, hiên nhà,…

A + B + C + D + E + F = Tổng diện tích

SHOB

Lấy tổng diện tích trừ đi các phần sau: - Ô văng: chỉ là phần dư ra của mái.- Các phần xây dựng nhưng không tạo ra mặt sàn (cột, ống gain,…)- Tầng áp mái không ở được- Bệ tượng, viền, gờ,- Tất cả các lỗ hỏng cầu thang, thang máy

- Tổng diện tích - (B + C + D) = SHOBSHON

Lấy SHOB trừ đi:- Các mặt sàn có chiều cao dưới trần thấp hơn 1,8m,- Các không gian không đóng kín được,- Diện tích dành để đậu xe (ga ra nằm ngoài hoặc không nằm ngoài công trình chính)- Các diện tích dùng cho hoạt động nông nghiệp: diện tích dùng để trữ nông sản, trang thiết bị nông nghiệp, chế biến và bảo quản nông sản, chăn nuôi.

SHOB - (E + F) - 5% (diện tích dành cho cách âm và cách nhiệt)

3

2

Loggia non close(F)

Avancées de toiture (D)

SHOB

SHONCombles non-aménageables (C)Vides (B)

R + 1 (A)

Rdc (A)

60 61


60 61

Trong 05 năm, PADDI đã tổ chức 34 khóa đào tạo tập huấn với nhiều chủ đề đa dạng và có sự tham gia, điều phối của khoảng 30 chuyên gia Pháp:

34. "Kiến trúc xanh: ý tưởng, thiết kế và thực hành": 30/05 - 03/06/2011Thierry Roche (Kiến trúc sư, nhà Quy hoạch, Quản lý Atelier Thierry Roche)

33. "Hỗ trợ chủ đầu tư nhà nước về công trình xanh, xây dựng bền vững ứng phó với biến đổi khí hậu": 09/05 - 13/05/2011 Cécile Wicky (Trưởng dự án, tham chiếu QEB, Cộng đồng đô thị Lyon)

32. "Quy hoạch và quản lý không gian xanh, chính sách bảo tồn và phát triển cây xanh": 18/04 - 22/04/2011Frédéric Ségur (Kỹ sư phụ trách phòng Cây xanh và Cảnh quan, Cộng đồng đô thị Lyon)

31. "Điều hành và đầu tư tài chính các dịch vụ đô thị cấp thoát nước và xử lý nước thải": 06/12 - 10/12/2010 Claude de Miras (Viện Nghiên cứu vì sự phát triển IRD), Christophe Cluzeau (Giám đốc dự án INDH-INMAE), Abderrahmane Ifrassen (Tổng Giám đốc IDMAJ SAKAN)

30. "Thực hiện quy hoạch đô thị tại TPHCM": 14/06 - 22/06/2010Patrice Berger (Cơ quan Quy hoạch đô thị Cộng đồng đô thị Lyon AUGL)

29. "Sở hữu chung riêng trong quản lý chung cư và các phương thức tài chính dành cho nhà ở": 28/06 - 02/07/2010Jean-Charles Castel (CERTU)

28. "Cơ sở dữ liệu và hệ thống theo dõi, giám sát đất đai và bất động sản": 12/04 - 16/04/2010 Robert Wacheux (Sở Đất đai Cộng đồng đô thị Lyon)

27. "Cải tạo chỉnh trang đô thị, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư": 22/03 - 27/03/2010Pascale Bonnard (Trưởng Ban Lập trình và Quản lý Cơ chế Nhà ở – Ban Giám đốc Nhà ở và Đoàn kết Phát triển đô thị – Cộng đồng đô thị Lyon)

26. "Cải tạo chỉnh trang đô thị xung quanh các trục đường mới": 25/01 - 29/01/2010Jean-Charles Castel (CERTU)

25. "Ứng dụng GIS trong quản lý đô thị": 18/01 - 23/01/2010Anne Lesvignes (Ban Giám đốc Quy hoạch đô thị của Cộng đồng đô thị Lyon)

24. "Bảo tồn di sản kiến trúc đô thị và triển vọng chiến lược quản lý di sản trong khu trung tâm lịch sử của TPHCM": 10/01 - 16/01/2010Bruno Delas (Sở Văn hóa và Di sản Thành phố Lyon)

23. "Cơ quan tổ chức giao thông và các mô hình quản lý doanh nghiệp khai thác": 14/12 - 18/12/2009Maurice Lambert (nguyên Giám đốc Văn phòng Chủ tịch Công đoàn Giao thông công cộng Grenoble)

22. "Mô hình công nghệ và xây dựng công trình xanh": 07/12 - 11/12/2009Françoise Cadiou (Ủy ban Năng lượng Nguyên tử Quốc gia Pháp), Melissa Merryweather (Hội đồng Công trình xanh Việt Nam VGBC)

21. "Các chính sách và cơ chế để tạo quỹ đất sạch": 02/03 - 06/03/2009Robert Wacheux (Sở Đất đai Cộng đồng đô thị Lyon)

20. "Phát triển nhà ở xã hội": 09/02 - 13/02/2009P. Peillon (Hiệp hội các Tổ chức Nhà ở Xã hội dành cho người thu nhập thấp)

En cinq ans, Le PADDI a organisé 34 sessions de formation sur des sujets très variés, et faisant intervenir une trentaine d’experts français différents :

34. « Architecture verte : concepts et pratiques » : 30/05 - 03/06/2011 Thierry Roche (Architecte DPLG, gérant de l’Atelier Thierry Roche)

33. « Appui à la maîtrise d’ouvrage publique dans le cadre de bâtiments verts et constructions durables face au changement climatique » : 09/05 - 12/05/2011 Cécile Wicky (Chef de projet/référent QEB, Ville de Lyon)

32. « Aménagement et gestion publique des espaces verts, politique de protection et de développement de l’arbre » : 18/04 - 22/04/2011 Frédéric Ségur (Ingénieur responsable du service Arbres et Paysage à la Communauté Urbaine de Lyon)

31. « Inclusion urbaine, fabrication de la ville et réseaux. Gouvernance et financement des services en eau et assainissement » : 06/12 - 10/12/2010 Claude de Miras (IRD), Christophe Cluzeau (Directeur Projet INDH-INMAE) et Abderrahmane Ifrassen (Directeur Général IDMAJ SAKAN)

30. « Mise en œuvre de la planification urbaine à HCMV » : 14/06 - 22/06/2010 Patrice Berger (AUGL)

29. « Copropriété et financement du logement » : 28/06 - 02/07/2010Jean-Charles Castel (CERTU)

28. « Observatoire foncier et immobilier » : 12/04 -16/04/2010 Robert Wascheux (Service foncier du Grand Lyon)

27. « Réaménagement urbain : expropriation, relogement et indemnisation »: 22/03 - 27/03/2010Pascale Bonnard (Directeur Mission GPV - Grand Lyon)

26. « Réaménagement urbain autour des nouveaux axes » : 25/01 - 29/01/2010Jean-Charles Castel (CERTU)

25. « Application SIG dans la gestion urbaine » : 18/01 - 23/01/2010Anne Lesvignes (Direction de l’Urbanisme du Grand Lyon)

24. « Protection du patrimoine architectural urbain et perspective d’une stratégie de gestion du patrimoine à HCMV » : 10/01 - 16/01/2010Bruno Delas (Service de la Culture et du Patrimoine, Ville de Lyon)

23. « Autorités organisatrices des transports et modèles de gestion des compagnies d’exploitation » : 14/12 - 18/12/2009Maurice Lambert (expert indépendant, ex. Directeur du Cabinet du Président du Syndicat des Transports en Commun de Grenoble)

22. « Démonstrateurs technologiques et bâtiments verts » : 07/12 - 11/12/2009 Françoise Cadiou (CEA), Melissa Merryweather (VGBC)

21. « Outils et dispositifs d’une politique foncière » : 02/03 - 06/03/2009Robert Wacheux (Grand Lyon)

20. « Développement du logement social » : 09/02 - 13/02/2009P. Peillon (Union des Organismes HLM)

DANH SÁCH CÁC KHÓA TẬP HUẤN 2006 - 2011 LISTE DES ATELIERS DE FORMATION 2006 - 2011

62 63


62 63

19. "Mối quan hệ giữa Quy hoạch xây dựng đô thị và Quy hoạch giao thông đô thị": 17/11 - 21/11/2008Philippe Bossuet (SYTRAL) và Patrice Berger (Cơ quan Quy hoạch đô thị Cộng đồng đô thị Lyon AUGL)

18. "Quy hoạch giao thông tại các nước đang phát triển": 10/11 - 11/11/2008Huzayyin (Giáo sư Trường Đại học Cai-rô Ai Cập)

17. "Cải tạo chỉnh trang đô thị": 16/06 - 20/06/2008Laurent Bechaud (Giám đốc Nhóm vì Lợi ích Cộng đồng trong Dự án quy mô lớn của Thành phố Saint-Etienne)

16. "Quản lý chất thải rắn: quy chế và thu phí": 09/06 - 13/06/2008C. Neciolli (Cộng đồng đô thị Lyon)

15. "Quản lý một tuyến xe buýt": 26/05 - 30/05/2008H. Van Eibergen (Grenoble-Alpes Métropole)

14. "Vận hành, khai thác, quản lý bãi đậu xe": 14/04 - 18/04/2008Michel Golly (Công ty Tư vấn ASCO)

13. "Quản lý và xử lý chất thải": 07/05 - 12/05/2007C. Neciolli (Cộng đồng đô thị Lyon)

12. "Thiết kế đô thị": 26/03 - 31/03/2007M. Perret-Blois (Văn phòng Tư vấn kiến trúc & quy hoạch đô thị Patrick Chavanes)

11. "Xã hội hóa dịch vụ đô thị và cơ sở hạ tầng": 05/02 - 12/02/2007E. Baye (Công ty ASCONIT)

10. "Quy hoạch và quản lý công trình ngầm": 29/01 - 05/02/2007A. Chaussinand (Thành phố Saint-Etienne)

9. "Chính sách nhà ở và quản lý nhà ở xã hội": 15/01 - 22/01/2007J-F Rajon (Môi trường sống và Nhân văn)

8. "Triển khai thực hiện quy hoạch": 20/11 - 27 /11/2006C. Marquand (SED de Haute-Savoie)

7. "Quy hoạch và quản lý đất đai": 16/10 - 20 /10/2006Jean-Charles Castel (CERTU)

6. "Quản lý nhà ở xã hội": 03/04 - 12/04/2006J-F Rajon (Môi trường sống và Nhân văn)

5. "Gắn kết các dự án cải tạo chỉnh trang đô thị": 22/03 - 31/03/2006C. Marquand (SED de Haute-Savoie)

4. "Chính sách quản lý tại các thành phố": 10/03 - 21/03/2006Jean-Charles Castel (Trung tâm Nghiên cứu các Mạng lưới Giao thông, Quy hoạch đô thị và các Công trình công cộng CERTU)

3. "Cải tạo chỉnh trang đô thị": 28/02 - 09/03/2006 Laurent Bechaud (Giám đốc Nhóm vì Lợi ích Cộng đồng trong Dự án quy mô lớn của Thành phố Saint-Etienne)

2. "Xã hội học đô thị": 16/02 - 27/02/2006P. Chaudoir (Viện Quy hoạch đô thị Lyon IUL)

1. "Quản lý cơ sở hạ tầng và dịch vụ đô thị": 06/02 - 15/02/2006E. Baye (Công ty ASCONIT)

19. « Planification urbaine et transports publics » : 17/11 - 21/11/2008Philippe Bossuet (SYTRAL) et Patrice Berger (AUGL)

18. « Planification des transports dans les pays en développement » : 10/11 - 11/11/2008Huzayyin (Université du Caire)

17. « Renouvellement urbain » : 16/06 - 20/06/2008Laurent Bechaud (GIP-GPV de Saint-Etienne)

16. « Gestion des déchets : règlements et financement » : 09/06 - 13/06/2008Christelle Neciolli (Grand Lyon)

15. « Gestion d’une ligne de bus » : 26/05 - 30/05/2008H. Van Eibergen (Grenoble-Alpes Métropole)

14. « Fonctionnement et exploitation des parkings » : 14/04 - 18/04/2008Michel Golly (Société ASCO consulting)

13. « Gestion et traitement des déchets » : 07/05 - 12 /05/2007Christelle Neciolli (Grand Lyon)

12. « Design urbain » : 26/03 - 31 /03/2007M. Perret-Blois (Agence Patrick Chavanes)

11. « Privatisation des infrastructures et des services urbains » : 05/02 - 12 /02/2007E. Baye (Société ASCONIT)

10. « Planification et gestion des ouvrages souterrains » : 29/01 - 05/02/2007A. Chaussinand (Ville de Saint-Etienne)

9. « Logement social » : 15/01 - 22 /01/2007Jean-François Rajon (Habitat § Humanisme)

8. « Passage d’un plan d’aménagement à la réalisation » : 20/11 - 27 /11/2006C. Marquand (SED de Haute-Savoie)

7. « Planification et gestion des ressources foncières » : 16/10 - 20 /10/2006Jean-Charles Castel (CERTU)

6. « Gestion du logement social » : 03/04 - 12 /04/2006Jean-François Rajon (Habitat & Humanisme)

5. « Montage des projets d’aménagement » : 22/03 - 31/03/2006C. Marquand (SED de Haute-Savoie)

4. « Politique et gestion des villes » : 10/03 - 21 /03/2006Jean-Charles Castel (CERTU)

3. « Renouvellement urbain » : 28/02 - 09/03/2006Laurent Bechaud (GIP-GPV de Saint-Etienne)

2. « Sociologie urbaine » : 16/02 - 27/02/2006P. Chaudoir (IUL)

1. « Gestion des infrastructures et services urbains » : 06/02 - 15/02/2006E. Baye (Société ASCONIT)

Trung tâm dự báo và ngh iên cứu đô th ịCentre de prospec t ive e t d ’é tudes urba ines

216 Nguyễn Đình Ch iểu , Q .3 , Thành phố Hồ Ch í MinhTe l / f ax : +84 (0 )83 930 54 77 – Emai l : padd i@hcm. fp t .vn

Webs i t e : www.padd i .vn

R e g i o n

SAØI GOØN TP HOÀ CHÍ MINH

Quý vị có thể tải các tài liệu tổng hợp của các khóa tập huấn và tham khảo các thông tin trên trang web của PADDI http://www.paddi.vn

Le téléchargement des livrets ainsi que les informations sont disponibles sur le site internet du PADDI http://www.paddi.vn

co so du lieu va he thong theo doi quan ly dat dai va bat dong san

Documents