cải tiến không gian cho thuê thương mại thiết kế và cấp...

ĐƯỢC CUNG CẤP BỞI | Văn phòng Phát triển Kinh tế Seattle Cơ quan Phát triển và Bảo tồn ID Khu Phố Tàu Seattle

ĐƯỢC TRÌNH BÀY BỞI | Henry Walters và Miriam Hinden Kiến trúc + thiết kế nội thất ATELIER DROME

Cải tiến Không gian Cho thuê Thương mại Thiết kế và Cấp phép

HỘI THẢO THỨ BA VỀ SÊ-RI CHO THUÊ THƯƠNG MẠI CHO CHỦ SỞ HỮU DOANH NGHIỆP NHỎ Ở KHU PHỐ TÀU/ID

Tháng 10/2017 - Phát triển Hệ thốngTháng 12/2017 - Tổng quan Quy trình Cho thuê (Susanna Tran, Chuyên gia địa ốc West Coast)Tháng 4/2018 - Cấp phép và Thiết kế Cải thiện Không gian Tòa nhà Cho thuê (Atelier Drome)

Vào năm 2018:• Các Buổi thảo luận Thiết kế 1:1 với Kiến trúc sư• Tài chính Doanh nghiệp Nhỏ và Cải thiện Không gian Tòa nhà Cho thuê• Hiểu rõ về Hợp đồng cho thuê Thương mại

CHƯƠNG TRÌNH THUYẾT TRÌNH

NGƯỜI THAM GIA CHÍNHCÂN NHẮC VỀ KHÔNG GIAN TÒA NHÀ Tham quan không gian tòa nhà - những điều chúng ta tìm kiếm

Câu hỏi đặt raCân nhắc về quy tắcĐây là tòa nhà cũ?

GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ Tiền thiết kế Thiết kế giản lược Phát triển thiết kế Tài liệu thi công Dịch vụ giai đoạn thi côngTHIẾT KẾ GIẢN LƯỢC

Chúng tôi cần gì từ quý vịThiết kế nhà bếpThiết kế quầy barThiết kế phòng ănChỗ ngồi ngoài trời

CHI PHÍ THIẾT KẾĐịnh giá sơ bộ/trước khi cho thuêChi phí hệ thốngChi phí xây dựng thường bao gồm những gìChi phí xây dựng thường không bao gồm những gìCác chi phí quan trọng khác cần nhớ

NGƯỜI THAM GIA CHÍNH

Khách thuê nhà• Quý vị!

Đại lý Bất động sản của Khách thuê nhà• Đại diện cho quý vị và hỗ trợ đàm phán và chuẩn bị hợp đồng cho thuê

Luật sư về Bất động sản của Khách thuê nhà• Giúp quý vị thẩm định Hợp đồng cho thuê để đảm bảo hợp đồng công bằng với quý vị

Văn phòng Phát triển Kinh tế Seattle• Hỗ trợ những doanh nghiệp nhỏ tuân thủ các yêu cầu và quy định• Giúp kết nối các nhà kinh doanh với những nguồn hỗ trợ phát triển doanh nghiệp nhỏ

Shanti Breznau, Nhà phát triển Kinh doanh CID• Giúp kết nối quý vị với chủ sở hữu bất động sản, người quản lý và người môi giới• Đưa ra ý kiến phản hồi về các kế hoạch kinh doanh và giới thiệu với các dịch vụ hỗ trợ doanh

nghiệp nhỏ miễn phí

NGƯỜI THAM GIA CHÍNH

Chủ sở hữu/Chủ đất• Người hoặc công ty sở hữu Tòa nhà và niêm yết không gian tòa nhà để cho thuê

Đại lý của Chủ sở hữu/Đại lý Môi giới• Đại lý Bất động sản đại diện cho Chủ đất• Hỗ trợ đàm phán và chuẩn bị hợp đồng cho thuê cho Chủ đất

Kiến trúc sư/Nhà thiết kế• Henry và Miriam• Người chủ trương lắng nghe và biến những ý tưởng của quý vị thành bản thiết kế xây dựng

có thể thi công được• Phối hợp với những cố vấn khác và xin phê duyệt giấy phép

Đơn vị thi công/Tổng thầu• Người sử dụng bản vẽ của kiến trúc sư để xây dựng tòa nhà• Chịu trách nhiệm điều phối các quy tắc và giao dịch khác nhau (cơ khí, điện, hệ thống phun

nước, điện áp thấp, hệ thống ống nước, tường khô, khung giàn giáo, v.v.)• Trong hầu hết mọi trường hợp, Cơ khí, Điện và hệ thống ống nước phải được Thi công

theo Thiết kế

Cân nhắc về Không gian Tòa nhà

CÂN NHẮC VỀ KHÔNG GIAN TÒA NHÀ | tham quan không gian tòa nhà - những điều chúng ta tìm kiếm

Đặc tính Vật lý của Không gian Tòa nhà• Kích thước không gian tòa nhà, độ cao trần• Hướng của tòa nhà• Vật liệu• Sử dụng không gian bao quanh• Giao nhà• Khả năng ra vào tòa nhà• Kho lưu trữ

An toàn Tính mạng• Lối thoát hiểm• Hệ thống phun nước• Cấu trúc• Quy tắc

CÂN NHẮC VỀ KHÔNG GIAN TÒA NHÀ | câu hỏi đặt ra

Sử dụng Không gian tòa nhà• Hiện hành• Sử dụng được cấp phép hiện hành• Sử dụng được kiến nghị• Những thay đổi nào là cần thiết nếu phải thay đổi một mục đích

sử dụng?Tiện ích

• Điện• Khí đốt• Nước• HVAC• Hệ thống ống nước• Rác thải

CÂN NHẮC VỀ KHÔNG GIAN TÒA NHÀ | cân nhắc về quy tắc

• Tòa nhà có nằm trong Khu Lịch sử không?• Số người sử dụng - được tính toán dựa trên kích thước và mục đích sử dụng của tòa nhà, không dựa trên

số ghế được cung cấp

• Lối thoát hiểm - bắt buộc 1 hoặc 2 lối thoát hiểm, tùy theo kích thước không gian tòa nhà và số người sử dụng

CÂN NHẮC VỀ KHÔNG GIAN TÒA NHÀ | đó có phải là tòa nhà cũ không?

• Không gian đó có nằm trong tòa nhà là Địa danh Lịch sử không?• Liệu một sự thay đổi bền vững có được bắt đầu hay không?• Nâng cấp về cấu trúc, an toàn tính mạng và cách nhiệt có thể là bắt buộc

Giai đoạn Thiết kế

GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ

BÂY GIỜ

TIỀN THIẾT KẾ

LÊN LỊCH GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ

THIẾT KẾ GIẢN LƯỢC

PHÁT TRIỂN THIẾT KẾ

BẢN VẼ XÂY DỰNG

DỊCH VỤ GIAI ĐOẠN THI CÔNG

13-17 TUẦN

6-8 TUẦN

12-16 TUẦN

KÝ HỢP ĐỒNG CHO THUÊ

Nhà thầu xây dựng đã ký vào

Kiến trúc sư đã ký vào

BẮT ĐẦU XÂY DỰNG

KẾT THÚC QUÁ TRÌNH XÂY DỰNG

BẮT ĐẦU ĐÁNH GIÁ GIẤY PHÉP

Phê duyệt giấy phép

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

THÁNG

Lịch hẹn xin cấp phép xây dựng trong thời gian sớm nhất có thể

(đợi 5 tháng)

Không bao gồm đánh giá lịch sử (+ 4-8 tuần) (sử dụng, bảng chỉ dẫn, thiết kế)

GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ | trước khi thiết kế

Dịch vụ• Xác định các yêu cầu và thông số• Xác định mục tiêu và mục đích với quý vị• Ưu tiên mong muốn so với nhu cầu• Quy định và quy tắc nghiên cứu• Lập tài liệu về địa điểm và cấu trúc hiện tại

Sản phẩm Điển hình• Phân tích Quy tắc• Bản vẽ thi công

Kết quả: Nghiên cứu đã hoàn thành

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

TIỀN THIẾT KẾ








BÂY GIỜ

13-17 TUẦN

6-8 TUẦN

12-16 TUẦN

GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ | thiết kế giản lược

Dịch vụ• Xác định phạm vi và bố cục không gian• Thảo luận về vật liệu và hệ thống để định giá sớm• Bắt đầu bảng ý tưởng• Thử nghiệm các khái niệm thiết kế thông qua mô

hình và phác họa• Bắt đầu phát triển “bộ mặt” của doanh nghiệp quý

vị

Sản phẩm Điển hình• Kế hoạch thiết kế trước khi cho thuê• Mô hình và phác họa khái niệm• Hướng dẫn định giá sơ bộ• Bảng ý tưởng

Kết quả Định giá và Thiết kế Sơ bộ

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

THIẾT KẾ GIẢN LƯỢC








BÂY GIỜ

13-17 TUẦN

6-8 TUẦN

12-16 TUẦN

THIẾT KẾ GIẢN LƯỢC | những điều mà chúng tôi cần từ quý vị

• Ý tưởng lớn/khái niệm của quý vị là gì?• Quy trình sơ chế thực phẩm của quý vị• Danh sách thiết bị quầy bar và nhà bếp mong muốn• Ưu tiên sắp đặt thiết bị

THIẾT KẾ GIẢN LƯỢC | thiết kế nhà bếp

• Đây là nơi chúng ta BẮT ĐẦU thiết kế không gian• Nhà bếp phải phù hợp với quý vị và hoạt động tốt• Nhiều khách hàng muốn nhìn vào nhà bếp để xem đầu bếp làm việc• Một nhà bếp mở cho phép âm thanh, hình ảnh và hương vị của quy trình chế biến món ăn trở thành

sân khấu trung tâm (và khách hàng của quý vị là khán giả)

• Khi có thể, việc che đi một số thứ, ví dụ như máy rửa chén, sẽ hợp lý hơn• Thông thường, khu vực quầy bar và bếp chiếm 30-40% diện tích toàn không gian (đối với không

gian cực kỳ nhỏ, chúng có thể chiếm tới 50%)

THIẾT KẾ GIẢN LƯỢC | thiết kế quầy bar

• Quầy bar có thể là cách để thu hút nhiều khách hàng tới ăn tối hơn• Đặt quầy bar gần phía trước không gian nhất có thể và gần cửa sổ để ngắm nhìn đường phố• Một quầy bar có kích thước hợp lý có thể gồm 8-12 chỗ ngồi và có thể lớn hơn nếu không gian lớn

hơn

THIẾT KẾ GIẢN LƯỢC | thiết kế phòng ăn

Nên có nhiều cách sắp xếp chỗ ngồi:• Bàn và ghế sẽ cho phép sắp xếp chỗ ngồi linh hoạt• Các ghế dài chia cắt không gian lớn và là lựa chọn chỗ ngồi phù hợp, nhanh chóng cho những

nhóm khách đông• Các buồng riêng là nơi ăn uống ấm áp nhưng không linh hoạt• Bàn vuông (không tròn) sẽ phù hợp hơn cho việc nối nhiều bàn lại với nhau cho những nhóm khách

đông• Cân nhắc mở phòng ăn ra bên ngoài bằng cửa kính trượt hoặc gấp. Điều này cho phép hình ảnh,

âm thanh và hương vị của nhà hàng của quý vị hấp dẫn thực khách

THIẾT KẾ GIẢN LƯỢC | chỗ ngồi bên ngoài

• Cho phép tăng số lượng chỗ ngồi trong thời tiết ấm áp• Giúp nhà hàng trở nên hấp dẫn hơn với người lái xe và người đi bộ• Chỗ ngồi ngoài trời sẽ dễ ngồi hơn so với trong nhà• Quý vị cũng có thể phục vụ rượu bia ngoài trời

THIẾT KẾ GIẢN LƯỢC | thiết kế nhà bếp

GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ | phát triển thiết kế

Dịch vụ• Bắt đầu khi hợp đồng cho thuê được ký kết• Thiết kế được trau chuốt bằng kích thước thực, vị trí trang thiết bị và bật liệu• Chuẩn bị chi tiết kỹ thuật phác thảo• Điều phối kỹ sư, nếu cần (Cấu trúc, Điện, Cơ khí, Hệ thống ống nước)• Phát triển thiết kế thành bản vẽ kỹ thuật và chi tiết• Theo dõi quy trình cấp phép và thực hiện những thay đổi cần thiết để lấy giấy phép

Sản phẩm Điển hình• Cấp phép bản vẽ trình nộp• Bản vẽ được cấp phép được phê duyệt• Phác thảo chi tiết kỹ thuật• Bảng ý tưởng được sửa đổi

Kết quả Giấy phép thi công và y tế được cấp

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

PHÁT TRIỂN THIẾT KẾ








BÂY GIỜ

13-17 TUẦN

6-8 TUẦN

12-16 TUẦN

19.0 dòng tiêu đề | mô tả

bramling cross - floor plan3/32" = 1'-0"

BAR SEATING

FRONT DINING

CIRCULATION BAR DISH

ES

MEN WOMENBARTENDER KITCHEN

GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ | tài liệu thi công

Dịch vụ• Bắt đầu trong khi chúng ta đợi Thành phố đánh giá bản vẽ được cấp phép• Phát triển đầy đủ và hoàn thiện bản vẽ• Phát triển chi tiết thi công, vật liệu, hoàn thiện công trình• Chuẩn bị chi tiết kỹ thuật thi công

Sản phẩm Điển hình• Nội thất: Mặt đứng nội thất, lập chi tiết và thiết kế đồ mộc, kế hoạch lắp đặt điện và thiết bị chiếu

sáng, lập chi tiết và lựa chọn vật liệu• Ngoại thất: chi tiết về chống nước, tấm bọc cửa/cửa sổ/tòa nhà bên ngoài, chi tiết giàn giáo, đặc tính

kiến trúc khác.

Kết quả Quý vị đã sẵn sàng bắt đầu thi công!

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

BẢN VẼ XÂY DỰNG








BÂY GIỜ

13-17 TUẦN

6-8 TUẦN

12-16 TUẦN

GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ | tài liệu thi công

GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ | dịch vụ giai đoạn thi công

Dịch vụ• Bắt đầu khi triển khai việc thi công• Đánh giá và phê duyệt các bản vẽ trình nộp và bản vẽ chế tạo từ nhà thầu phụ• Điều phối các dịch vụ cố vấn• Theo dõi tiến độ thi công, chi phí và phí tổn đột xuất• Thường xuyên họp tại chỗ với quý vị và đơn vị thi công để trả lời các câu hỏi cũng như

giải thích chi tiết• Sẵn sàng trả lời câu hỏi và cung cấp thêm chi tiết• Phát triển và điều phối các mục trong “danh sách công việc cần hoàn tất”

Kết quả Thiết kế được xây dựng như quý vị hình dung và quý vị đã sẵn sàng khai trương!

Chi phí Thi công

CHI PHÍ THI CÔNG | định giá sơ bộ/trước khi cho thuê

• Chúng tôi đề nghị Đơn vị thi công nên đưa ra định giá sơ bộ trước thời gian cho thuê để quý vị nắm sơ lược về chi phí dự án trước khi tiến xa hơn

• Một cách ước tính chi phí sớm là “định giá trên mỗi foot vuông” ($/sf)• Rất nhiều Đơn vị thi công Nhà hàng có mức chi phí là $250/sf - $300/sf• Do đó, đối với nhà hàng có diện tích 1300 sf, quý vị có thể mất Chi phí Thi công là khoảng

$375.000 - $390.000

CHI PHÍ THI CÔNG | chi phí hệ thống

• Sau đó, trong quy trình, sẽ có một cách chính xác hơn để xem xét chi phí đó là dựa trên các hệ thống cụ thể. Cấp độ chi tiết này của chi phí cần sự phát triển thiết kế chi tiết hơn từ Kiến trúc sư và thường được xác định sau khi Bản vẽ được Cấp phép được hoàn thành và được xác định một lần nữa sau khi Bản vẽ Thi công hoàn tất.

• Điện: $20-$25/sf• Hệ thống ống nước: $2000/thiết bị• HVAC: $3000-$4000/tấn• Máy hút mùi Loại-1: $50.000 - $100.000• Máy hút mùi Loại-2: $10.000 - $20.000

CHI PHÍ THI CÔNG | chi phí thi công thường bao gồm những gì

• Thiết bị và hệ thống Cơ khí, Điện và Ống nước• Máy hút mùi nhà bếp• Chiếu sáng thường được coi là “khoản chiết khấu” cho khách thuê nhà về chi dùng cho

thiết bị đèn• “Phí tổn đột xuất Thi công” chiếm khoảng 5-10% (trong trường hợp phát sinh bất ngờ

trong khi thi công)• Lợi nhuận và Tổng phí của Đơn vị thi công (có thể nằm trong khoảng 10-20%, tùy theo

đơn vị thi công)• Hãy đảm bảo đơn vị thi công đã tính Thuế Doanh thu Tiểu bang Washington!

CHI PHÍ THI CÔNG | chi phí thi công thường không bao gồm những gì

• Bàn và ghế• Thiết bị quầy bar và nhà bếp (bếp, lò nướng, máy rửa chén, v.v.)• Cây làm mát• Hệ thống âm thanh/video• Hệ thống an ninh

CHI PHÍ THI CÔNG | những chi phí quan trọng khác cần nhớ

• Phí Đại lý Bất động sản• Phí Thiết kế/Kiến trúc sư• Phí Cấp phép Thi công• Phí Cấp phép Y tế• Phí Cấp phép Rượu bia• Phí trang bị Quầy bar và Nhà bếp• Nội thất, đồ bạc, đĩa, v.v.

cải tiến không gian cho thuê thương mại thiết kế và cấp...

Documents