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Chinese Real Estate -173BTRANSCRIPT
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二○一一年五月七日至二○一一年五月十三日 總173期 May 7～May 13 2011 www.ChineseBizNews.comB4．專題介紹
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在美國經濟不景氣及地產
價格下滑的今天，短
售已成為地產市場流行的一種新
銷售形態。
何謂短售？短售是指銀行同意
讓房屋售出的價值低於其所欠的
銀行貸款，而不再需要房主支付
所欠的貸款及相關費用。
如果屋主因收入減少、生病、
離婚等等各種因素引起付款困難
，而其房屋價值又已跌低於其所
欠的貸款總額，即出現溺水或負
資產情況，便可向銀行申請短售
其房屋。
如銀行批准其申請， 則會免去
其所欠的貸款及差額。例如，張
氏夫婦在2006年以60萬價格購
買了一所房屋。
當時他們付20%即12萬的首期
，向銀行貸款80%即48萬。現在
，張先生已經失業半年，他們無
法繼續向銀行月付，而其房子也
因市場因素大大貶值，因而張氏
夫婦向銀行申請短售獲批。
房屋售出的價格為36萬，成交
費用包括出售傭金及其他約2.5萬
，房子售出後仍欠銀行14.5萬。
因銀行同意他們短售，所以其所
欠的14.5萬債務全被免除。短售
後張氏夫婦的信用受影響不大。
對屋主來說，短售的好處是：
一來即減輕了家庭債務負擔，二
來免於房子被銀行法拍 Foreclosure
甚至走向破產 Bankruptcy 境地，
所以房主的信用可以得到較好的
保護。而對銀行而言，如以一定
價格出售房子的話，短售總比法
拍或銀行回收房子的情況損失少
得多，所以銀行會酌情考慮同意
短售。
如果要讓銀行同意短售房子，
這裡有三大挑戰：
第一挑戰
銀行是否同意短售。
這要看房主如何解釋其家庭財
政困難。如果銀行拒絕了短售，
房子最終會被銀行法拍、回收，
淪為銀行屋。這裡包括時間上的
爭取。在即使屋主已經收到銀行
的拍賣通知的情況下，也要讓銀
行延期或取消拍賣，為短售程序
贏得足夠的時間; 同時需要銀行
相信屋主確有財政困難而同意短
賣。
第二挑戰
銀行會批准甚麼價錢出售。
銀行核准的價格有時會比市場
低，有時卻會比市場價高。如果
高出市場價，買家都會跑掉，銀
行最終亦淪為銀行屋。這裡有很
多具體辦法可以爭取在價錢上的
主動，取得比市價低的短售機會
，才會留住買家，甚至留住不止
一個買家在等待短售的審批。
第三挑戰
銀行會願意付出哪些費用。
一般來說，第一貸款銀行會付
出售傭金，但不一定會付其他費
用包括房主所欠的第二、第三貸
款、物業稅、管理費、維修費等
。這些費用少則數千，多則數以
萬計。如第一貸款銀行不同意支
付房主這些費用，那麼屋主或買
家便要支付。通常屋主已經無力
償還這些款項負擔。
而買家會因這些費用增加了購
買的成本及負擔而止步。如無法
達成一致意見最終還是無法順利
成交短售。所以需要爭取第一貸
款銀行同意支付第二貸款和第三
貸款銀行所欠債款，以及房子所
欠的物業稅、管理費等，才能順
利成交短售。
由此可見，從申請到整理材料
、與銀行溝通、商談、核准等等
，短售的每一個環節十分複雜，
也十分關鍵，無論對買家或賣家
都十分重要。
買家的目的是要低價地爭取到
好機會購買短售房子，屋主即賣
家的目的是順利成功地以短賣的
方式脫手物業以免信用大受打擊
。但如果處理不當，買家和賣家
都會有損失。
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www.ChineseBizNews.com二○一一年五月七日至二○一一年五月十三日
May 7～May 13 2011
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B6•綜合要聞 二○一一年五月七日至二○一一年五月十三日 總173期 May 7～May 13 2011 www.ChineseBizNews.com
新興經濟體房地產 泡沫再起各國應採取相應措施以免重蹈美國覆轍
印度、巴西以及以色列等新興市場國家房價漲幅遠遠超過通脹率，其中巴西房地產市場的繁榮幾乎沒有受到金融危機和世界經濟衰退的衝擊，去年巴西房價漲幅超過30%。
【本報綜合報導】儘管美國以及
一些遭受金融危機嚴重衝擊的經濟
體實行低利率政策，但這些國家的
房價仍處於平穩或下跌的狀態。與
此相反，一些金融體系未被金融危
機嚴重損害的國家，房價已經在迅
速上漲。房地產泡沫正在成為高懸
在新興市場國家上空的達摩克利斯
之劍。更值得注意的是，越是發展
速度快的國家，這樣的泡沫以及可
能引發的危機更甚。
許多西方國家採取量化寬鬆的貨
幣政策，全球資本流動異常活躍，
新興經濟體的房地產、大宗商品等
價格更在短期內出現快速提升。印
度、巴西以及以色列等新興市場國
家的房價漲幅遠遠超過通脹率，其
中巴西房地產市場的繁榮幾乎沒有
受到金融危機和世界經濟衰退的衝
擊去年巴西房價漲幅超過30%。
房地產泡沫正在成為高懸在新興
市場國家上空的達摩克利斯之劍。
更值得注意的是，越是發展速度快
的國家，這樣的泡沫以及可能引發
的危機更甚。
有分析人士表示，房價暴跌會給
經濟帶來嚴重危害，各國應採取相
應措施以免重蹈美國覆轍。
隨著借貸成本不斷上升而信貸持
續收緊，印度房地產行業正面臨著
“大規模困境”。報告指出，一旦
房地產開發商的資金鍊斷裂，大規
模降價拋售就將出現。孟買的公寓
樓，75平米，售價73萬歐元，平
均每平米9700多歐元，合人民幣
8.5萬一平米。
印度房地產開發商正承受著巨大
的還貸壓力，預計未來2~3年內印
度房地產開發商將向國有銀行和其
他私營金融機構歸還大約1.8萬億
盧比（約合408億美元）的貸款。
而這些貸款正由於不斷加息而變得
日益龐大。他指出，隨著信貸政策
收緊，許多放貸機構開始要求開發
商提前還款，使得開發商的現金流
承受壓力。
為了遏制不斷飆升的通貨膨脹，
印度央行已經連續6次加息，累計
加息 150 個基點。在今年 3 月 17
日的最近一次加息後，印度基準回
購利率從6.5%升至6.75%，印度央
行還同時將反向回購利率提高25
個基點至5.75%。最新數據顯示，
印度消費物價指數漲幅今年可能會
超過兩位數，導致央行繼續加息的
可能性大大增加。
印度的很多房地產公司的融資利
率已經上升至21%~25%，而同期銷
售量則下跌了將近一半。孟買的房
屋庫存週期已經上升到28個 月。
中國也面臨著類似問題。分析人
士認為，儘管中國的房地產市場過
熱現象並不像印度那樣廣泛而嚴重
，但仍然值得警惕並引以為鑑。在
對中國主要房地產開發商進行了現
金流的壓力測試後，摩根大通在2
月末發布的中國房地產報告中稱，
即使所有地方政府措施都嚴格執行
與落實，中國開發商的現金流也足
夠抵禦今後幾個月內的惡劣市場環
境。
國際貨幣基金組織在4月發布的
半年度《世界經濟展望》報告中警
告，中國內地和香港特區的信貸膨
脹和資產價格漲勢令人擔憂。
IMF警告稱，這兩個經濟體的主
管當局都已採用了各種宏觀調控手
段來約制，並隨時準備採取更多行
動。中國內地早已開始調控信貸、
提高準備金率，並數次加息。對於
房價急劇下滑及其影響的擔憂正不
斷加重。
巴西近年來也面臨房價高漲的問
題。對於中等收入的城市居民，政
府給予了分層次的購房優惠措施。
比如，對於收入最低的人群，只要
連續10年向政府繳納收入的十分
之一，就可以擁有一套住房。
巴西有1200萬人口居住在貧民
窟內，不但衛生、能源難以保證，
有些房屋還是危房。巴西政府自
2007年推出“增長加速計劃”，
目標是將貧民窟轉變為現代化的居
民區。據悉，增長加速計劃長達
15年，最終將為巴西中低收入人
群新建3200萬套住房。該計劃第
二階段於2014年結束，屆時將完
成300萬套住房。
B6．環球地產
台灣擬推出 現代住宅政府出地 民間興建
【本報綜合報導】為平抑城市區
房價，經濟建設主管部門負責人劉
憶如表示，研擬最快今年底，推出
政府出地、民間興建的現代住宅，
希望民眾只要租得起，就買得起房
子。台灣城市區房價居高不下，一
直是島內十大民怨之首，各主管部
門目前已陸續推出合宜住宅、社會
住宅方案。
計劃釋出靠近捷運的公有地地上
權，最長可達70年，結合民間建
商興建具有質量的現代住宅，只要
符合名下沒有任何房子、家庭年收
入不超過一定水平兩大條件的民眾
就可購買，並享有項目優惠房貸。
將設定現代住宅的標準規格，例
如室內實坪介於16到20坪之間、
挑高3.2米到3.6米、以二加一房
為主、附寬帶網絡設備、含整體小
區規劃、出售價格越低越好。
目前現代住宅已鎖定台北一些捷
運末端土地，未來再擴及其它城市
區。現代住宅方案在台當局各主管
部門間已初步形成共識，近期內報
請台當局行政主管部門核定，希望
今年底前發包執行。如大陸普遍採
用的限購等行政性抑制方法在台灣
不會使用。
英國4月房價 今年首次下跌【本報綜合報導】4月英國全國
房屋均價今年以來首次出現下跌，
但下跌幅度不明顯。數據顯示，英
國4月房屋均價較3月下降0.2%，
與去年同期相比下降1.3%，每套均
價約為165609英鎊(約合273800
美元)。這是英國房價自今年1月
以來首次出現下跌。此前市場預計
，英國4月房價環比上升0.1%。
當前的低利率和就業市場回暖減
少了被迫售房者的數量，同時對房
產需求形成支撐。但在英國政府緊
縮財政的前提下，房地產市場不太
可能持續反彈，能保持適度復甦已
經很不容易，2011年剩餘的時間
裡，英國房屋價格可能繼續橫向震
盪或小幅下挫。
英國4月房屋均價指數與3月環
比持平，但與去年同期相比下降
3.3%。經濟學家表示，目前沒有跡
象顯示英國房價下跌速度將在未來
數月加快。
澳大利亞新房銷量3月份微增 大城市房價首季下跌【本報綜合報導】澳大利亞住房
產業聯合會4日宣布，澳大利亞新
房銷量3月份環比增長4.3%，遠高
於2月份0.6%的增幅。住房產業聯
合會當天公佈的一項報告顯示，當
月獨棟住宅銷量增長5.8%，多戶住
宅銷量則下滑10%。報告還顯示，
今年第一季度， 澳大利亞新房銷量
較去年同期下滑9%。
住房產業聯合會首席經濟學家哈
利•戴爾指出，儘管3月份獨棟住
宅銷量出現明顯增長，但受高利率
和災害天氣影響的澳大利亞住房市
場當前仍處於低迷狀態。他認為，
3月份新房市場銷量增加反映了央
行暫停加息和自然災害有所緩解的
效果。
澳大利亞房產諮詢公司RP Data
上月底發布數據說，受洪災等因素
影響，今年第一季度澳大利亞各州
首府的房價較前一個季度下跌2.1%
，創12年來最大跌幅。
RP Data公司發布的相關數據顯
示，3月澳各州首府房價比前一個
月 微 跌 0.2%， 較 去 年 同 期 下 跌
0.6%。此外，當前澳大利亞城市住
房均價為每套 45.5 萬澳元 ( 約合
49.6萬美元)。
相關數據還顯示，受洪災因素影
響，昆士蘭首府布里斯班市房價第
一季度大跌4.6%。此外，珀斯、達
爾文等城市同期房價也出現較大跌
幅。
對於今年住房市場前景，RP Data
公司研究部門主管蒂姆•勞利斯判
斷，當前澳大利亞家庭收入年增速
為6%，加息週期可能已經接近頂
點，住房租金上升而房價未見大漲
，預計今後一段時期購買者可能會
處於更加有利的地位。
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用過木制圍欄的人都知道
，無論是前院的草坪
圍欄，還是後院的隔板牆，或是
天井的遮陽架，不管怎樣定期投
資油漆養護，最後都會腐朽發黑
甚至垮倒，顯得陳舊破敗與不安
全隱患。
和木製品不同，現在的塑鋼建
材都是用高分子的超強塑料製成
。無論圍欄或天井遮陽架，所用
材料堅硬又有韌性，外表鍍有一
層瓷一樣的光澤，無刺，不開裂
，不會被蟻蟲啃蝕，也不會因潮
濕而腐爛。無需任何油漆養護。
正因為這些特質，在房屋裝修
市場上，塑鋼圍欄脫穎而出，走
進千家萬戶。選擇塑鋼圍欄把庭
院裝修得現代，自然，浪漫，溫
馨，增加房屋的品味和價值，已
成為北美社會的趨勢。
美國Nice Fence Co生產的超強
塑鋼圍欄，經過六年的研發完善,
其材料VINYL是以PVC型材作為
主要基礎構件的一種復合材料,其
中更增加了高成分的二氧化鈦元
素。由這種復合材料製成的圍欄
，具有安全，長久耐用，抗紫外
線，抗惡劣氣候，抗撞擊，不變
形，安裝靈活，易於清洗等諸多
優點。
全新材料製成
Nice Fence Co 的產品均由全新
PVC材料製成，不含任何再生材
料，（所謂再生材料是指已被使
用過或已經被製成工業產品重新
被當作原料使用）。雖然PVC材
料是可以重復使用的，但是 Nice
Fence Co 的產品材料中沒有任何
再生材料。
終生不變色
Nice Fence Co 的產品終生不變
色，產品材料中包含10%的二氧
化鈦（Ti02）及其他化學添加劑
，從而防止紫外線對材料所造成
的侵蝕。一般的Vinyl產品用久後
會發黃，就是因為紫外線的緣故
，而Nice Fence Co的產品中含有
有效的阻止紫外線成分，從而保
證了對極強光線的抵御。
不易燃
PVC 的燃點在華氏 900 度，而
且不易燃。正因為如此，VINYL
被歸為自我熄火的材料。
抗衝撞
Nice Fence Co 產品中有一種化
學復合材料是專門抵御衝撞力的
，這種材料使得他們的產品在抵
御衝撞方面有及其出色的表現。
易清洗
Nice Fence Co 的產品易於清洗
，在正常情況下，只要用家用的
衝水管沖洗即可，特別的污漬只
要用一般浴缸的清洗劑就能清洗
乾淨。
替換方便
Nice Fence Co 的產品具有高防
撞性能，但異常強大及直接的撞
擊（比如汽車的撞擊）會造成損
壞，所以他們產品的另一個優點
就是其部件替換方便，
抗低溫
一般的塑料材料在天冷的狀況
下柔軟度不夠，而VINYL材料的
圍欄可以適應溫度的急劇變化，
材料成分中那些用於防止撞擊的
成分同樣也有益於圍欄抵御低氣
溫的能力。
更安全
還有，VINYL的表面光滑無孔
，沒有鋒利的邊緣或刺片，所以
與木制圍欄相比，對孩童及寵物
更安全。
新工藝
Nice Fence Co的另一個特點是
，他擯棄了第一代第二代塑鋼圍
欄使用膠水粘合的缺陷，採用新
工藝加工，所有材料溝槽鑲嵌，
接痕更加牢固平整。
一次花費長久無憂
雖然這種產品比木制的圍欄稍
貴一些，（除非你用最優質的木
材，那樣的話，兩者的價錢大約
打平）但是一旦安裝完畢，你無
需再花精力和金錢。
而木製產品則在使用期中不斷
需要油漆，打磨，修理，替換，
而目前木材成本在增加，質量在
下降（質量下降的原因為現在多
用幼齡木材）所以VINYL的產品
更具吸引力。
Nice Fence Co 生產的圍欄，除
了常見的白色，還有木紋色，以
及可供顧客自己刷油漆的貼心選
擇。款式更是多種多樣。
Nice Fence Co 產品有條件終生
保修，任何向該公司購買產品的
客戶均可享受。看完這篇文章，
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