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Chinese Real Estate - 158ATRANSCRIPT
出版 泰翁傳媒有限公司 二零一一年 第四期 ISSN 1941-7878 二○一一年一月二十二日至二○一一年一月二十八日 總158期
January 22 ～ January 28 2011．每逢星期六出洛杉磯總社 15713 Valley Blvd., City of Industry, CA 91744
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內陸帝國再次輝煌的勝利谷房地產專家曾子濠：投資要找對時間和地點
www.ChineseBizNews.com二○一一年一月二十二日至二○一一年一月二十八日
January 22～January 28 2011
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豪宅聚集的地區，名字叫勝利谷
。那裡的房子大又新。是外來移
民典型的美國夢家園。近兩年來
，美國經濟受次貸風暴的影響，
勝利谷的房價已經跌落至原來最
高時的三分之一。只有50美金左
右一平方英呎，無論是自住還是
投資，都具有很強的吸引力，聚
焦了眾多人的目光。
華人房地產經紀人 Raymond 帶
領許多華人去勝利谷投資置產。
這個位於黃金地段的勝利谷，令
人神往的原動力還不止是價格低
的因素。用 Raymond 的話說，一
個地區的成長和繁榮是需要周邊
環境的帶動。勝利谷已經健全的
社區和正在發展的外圍，不久的
將來，它將閃爍著炫目的光芒。
之所以這樣說，首要因素是，勝
利谷的交通極為便利。15號洲際
公路就在它旁邊穿過，距離10號
和215號高速公路也不遠。還有
，在它的附近，有一個由軍事基
地轉型的國際貨運機場，這個機
場正在擴建和完善，計劃中修建
6千萬呎的倉庫，整個工程下來
，引進的不光是商家，地方經濟
的大繁榮，還需要安排幾萬人的
就業。另外，它離國際著名的水
運碼頭 Long beach 也只有一個多
小時的車程，再一個優勢或許很
多人都不知道，那就是即將開工
的高速鐵路也穿過這裡。這個高
速鐵路從南加州的橙縣為起點，
直達拉斯維加斯。跨州的交通，
除了帶動經濟的發展，更會帶來
旺盛的人氣，最關鍵的是，高鐵
的修建過程，歷時4年的時間，
僅就業一項就是幾萬人。
不難看出，便利的陸，海，空
交通，是勝利谷發展的命脈。這
也是人們看中它，投資它的要點
。人潮的湧入，帶動的是房屋價
格的提升。而投資的重點是找對
時機。勝利谷又大又新的房子，
2500英呎左右的居住面積，7，8
千英呎的佔地，價格只有十萬多
。50美金左右一英呎，連建房本
身的費用都不夠，這不是最好的
投資點嗎！許多華人也正是由於
此，開始進軍“勝利谷”。
具有多年房地產買賣經驗的專
家曾子濠，有一個專業的團隊為
客戶服務。他承諾的口號是“一
條龍服務”。鑒於許多投資人平
時忙於生意，，顧不上管理，曾
子濠先生在幫忙購買後，還負責
出租和管理。他曾提供一個很簡
單，但非常清楚，明瞭的算式，
按投資本身算，一個15萬美金的
房子，大約在30000英呎左右，
如果頭款是5萬，貸款10萬，市
面上最高的利率是30年4.75%。
那麼，每個月的還款金額是450
美金，加上地稅 250，加上 100
美金管理公司的收費，總共是
800美金。而出租的費用是一個
月 1300-1500 美 金 之 間， 減 去
800 美 金， 淨 盛 500-700 美 金。
想想看，甚麼投資有這麼好的回
報呢！是既穩妥又划算。這是每
一個手頭有點閒錢的投資人都不
得不為之心動的地方。
Raymond 帶的客人，凡去過勝
利谷的，都為那裡的超大的房子
所驚嘆。大都建於2005年左右，
面積一般在 2500 英呎以上，15
萬美金以下，太吸引人了。關鍵
是曾先生團隊的負責敬業的管理
，您投入資金後，就不用再為此
費心了，每月只需交付100美金
的費用，就可以坐享幾百美金的
利潤，有誰不願意出手呢！省心
又賺錢。
既專業又敬業的 Raymond 在房
地產業拼搏已有多年。他認為，
投資要找準時機和產品。勝利谷
前方的輝煌我們都已經看到，是
任何一個有能力的投資人都不想
放過的。為了讓您能更多地瞭解
勝利谷，Raymond 還特別為您提
供了一些網站，可以隨時上網查
看，也可以打電話給他。他是房
地產的專業人士，對投資有很強
的理念，和他談談，您會受益非
淺。記住那句話，勝利谷所在的
“內陸帝國”將再次輝煌！
Raymond 電話 626.808.8898
勝利谷的交通極為便利。15號洲際公路就在它旁邊穿過，距離10號和215號高速公路也不遠。在它的附近，有一個由軍事基地轉型的國際貨運機場，這個機場正在擴建和完善，計劃中修建6千萬呎的倉庫，整個工程下來，引進的不光是商家，地方經濟的大繁榮，還需要安排幾萬人的就業。另外，它離國際著名的水運碼頭 Long beach也只有一個多小時的車程，再一個優勢或許很多人都不知道，那就是即將開工的高速鐵路也穿過這裡。這個高速鐵路從南加州的橙縣為起點，直達拉斯維加斯。跨州的交通，除了帶動經濟的發展，更會帶來旺盛的人氣，最關鍵的是，高鐵的修建過程，歷時4年的時間，僅就業一項就是幾萬人。不難看出，便利的陸，海，空交通，是勝利谷發展的命脈。
勝利谷必將是再次輝煌的內陸帝國房地產專家曾子濠認為：投資要找對時間和地點
【專題人物◎房地產專家 曾子濠】
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January 22～January 28 2011
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A6•綜合要聞 二○一一年一月二十二日至二○一一年一月二十八日 總158期 January 22～January 28 2011 www.ChineseBizNews.com
中國房地產商會代表團訪美 圓滿成功美國商務部 中華商報 南加州地產界精英 交流座談會富有成效
美國商務部於1月19日在橙縣舉辦的中美房地產交流座談會，就美中兩國房地產市場發展、綠色住區建設、老年住宅開發與設計等話題進行了廣泛的交流和探討。
【本報記者胡安洛杉磯報導】由
中國房地產商會發起的2011理事
代表團美國之旅活動，是繼2010
年8月25日至9月1日首屆 G2 中
美房地產峰會之後的又一次大型的
中美地產交流活動。代表團在佛州
奧蘭多出席國際住宅協會年會，並
參觀全美房屋建造協會國際建築建
材展，還飛赴華盛頓、鳳凰城和洛
杉磯，考察美國最新持續護理退休
社區、綠色低碳建築，參加由美國
商務部舉辦的中美房地產交流座談
會。中華商報此前曾做過專題報道
，對於本次活動也進行全程跟蹤報
道，並有幸獲邀組織南加州地產界
精英參加座談會，並與相關專業人
士進行了富有成效的交流。
1月11日國際住宅協會 International
Housing Association 年會（簡稱 IHA）
在佛州奧蘭多 Peabody 酒店召開。
國際住宅協會主席 Barbara 與來自
美國、澳大利亞、加拿大、中國、
日本、瑞典、烏幹達、英國等國家
的代表參加了此次會議，其中中國
代表中國房地產商會會長聶梅生、
中國鐵牛集團總裁葉菲、親和源董
事長奚志勇就中國房地產市場發展
、綠色地產、老年住宅建設等主題
發表了演講。
據了解，作為 IHA 的成員，中
國房地產商會非常重視此次會議，
不僅派出了3名商會領導出席 IHA
年會，同時還組織了一個由開發商
、建築師、投資者構成的25人中
國代表團。
當天下午，在 IHA 年會主要議
程結束後，中國代表團與IHA參會
代表組織了一場圓桌座談會議，大
家就“老年住宅開發與設計”、“
綠色住區建設”等話題進行了廣泛
的交流和探討。晚上，IHA 各國成
員代表共同出席了由中國鐵牛集團
贊助的“中國之夜招待晚宴”。中
國代表團副團長、中國鐵牛集團總
裁葉菲、美國商務部國際貿易管理
司李傑明局長、IHA 前任主席 Joe
Robson 發表了致辭。
本次中國代表團除了參加 IHA
年會外，當天還一起參觀了代表了
全美及國際範圍內最先進的建築技
術及最新建築理念的全美樣板住宅
The New American Home 2011。
除 IHA 外參與和支持本次中國
代表團美國之旅活動的機構還包括
：美國駐華使館商務處、美國老年
住宅協會、美國住房部、聯合國人
居署以及世界城市運動委員會等。
1月12日，中國房地產商會代表
團在奧蘭多集體參觀了全美房屋建
造協會國際建築建材展 International
Builders' Show 2011。一年一屆的
IBS 是世界規模最大的建築行業盛
會，由擁有20萬家會員單位的美
國最大的建築協會—全美房屋建造
協 會 National Association of Home
Builders 主辦。每年有超過1000家
製造商和供貨商參展，展場面積有
近5萬平米。展覽涉及250種不同
類型的建築產品、綠色高科技產品
、新型設計理念等。
自1944年首次舉辦以來，IBS逐
步成長為建築行業進軍北美市場的
重要貿易平臺。今年IBS在人員規
模上創下了曆屆之最，還特別設定
1月13日為“綠色日”，圍繞著全
球正在倡導的綠色低碳住宅展開系
列研討、展示及交流等，將全方位
展示綠色、節能、舒適設計理念及
家用產品的全美樣板住宅 THAN
2011。
目前，美國駐華使館商務處已經
和中國房地產商會達成了長期合作
，每年由商會組織一批會員企業參
觀赴美參觀IBS。據了解，今年參
觀的商會會員企業多達20家。
此次奧蘭多之行是中國代表團美
國之旅的考察重點之一，隨後，中
國代表團還飛赴華盛頓、鳳凰城進
行參觀考察，最後一站是洛杉磯，
考察內容包括IBS展會、美國最新
持續護理退休社區 CCRC、綠色低
碳建築等。
1月19日，美國商務部在橙縣舉
辦了中美房地產交流座談會，參加
座談的除了中國房地產商會理事代
表團成員外，還有一些美國房地產
公司、設計公司的管理層代表和專
家。中國房地產商會代表團一行
25人，其中包括：全國工商聯房
地產商會會長聶梅生，商會副會長
、建築設計大師陳世民，中國鐵牛
集團總裁葉菲，眾泰控股集團總裁
金浙勇，上海親和源股份公司董事
長奚志勇，四川金聯實業公司董事
長曲立，星聯常青國際投資總經理
江合，揚州新能源虎豹公司總經理
張有龍，精瑞不動產研究院院長張
雪舟，精瑞不動產研究院酆嬰垣，
北京維拓時代建築設計公司董事長
孫祥恕，加拿大寶佳國際建築師有
限公司副總建築師劉建，北京招商
局地產設計總監方麗華，全國工商
聯房地產秘書長鐘彬等。
A6•美國地產
美國房市有望擺脫頹勢【本報綜合報導】新年伊始，在
美國經濟開局良好的背景下，來自
房地產市場的數據也帶來積極信號
。全美房地產經紀人協會20日公
佈的數據顯示，去年12月美國成
屋銷售量比前一個月大增12.3%。
該協會稱，去年12月美國成屋
銷售量經季節調整按年率計算為
528萬套，高於11月份經修正後的
470 萬 套， 但 比 2009 年 12 月 的
544 萬套仍低 2.9%。去年 12 月份
國 各 類 成 屋 銷 售 中 間 價 為 每 套
16.88萬美元，同比下降1.0%。
但就2010全年而言，成屋銷售
則為13年來的最差表現。去年全
年，美國成屋銷售同比下降4.8%，
降至491萬套，為1997年的最弱
表現。
12月是2010年一個良好結局，
一年來，美國房地產市場銷售不尋
常地波動，但去年下半年的情況表
明市場正在緩慢復甦。
在美國住房市場上，成屋銷售是
主力軍，其銷售量佔到了整個房市
銷售量的約85%。
最近美國官方和專業機構公佈的
房地產市場數據卻不盡如人意，美
國商務部19日公佈的報告顯示，
去年12月美國新房開工量經季節
調整按年率計算為52.9萬套，環比
下降4.3% ，同比更下降8.2%。
美國全國住宅建築商協會公佈的
最新數據顯示，今年１月美國建築
商信心指數連續第三個月位於16
的較低水準，遠低於判斷住房市場
景氣與否的50這一門檻線。
美國房地產市場影子庫存 延緩復甦步伐【本報綜合報導】標準普爾最新公佈的報告顯示，美國截止
2010年第三季度末銀行持有或已部分陷入止贖狀態的房屋已達
170萬套，已當前的此類房屋銷售速度將需44個月才能售完。這
就是所謂的“影子庫存”，將壓制房屋價值，延緩房地產市場復
甦步伐。
美國近期房屋銷售速度已從2010年初上漲25%。標準普爾的該
報告未將房地美（Freddie Mac）與房利美（Fannie Mae）的房屋貸
款案件計算在內。
標準普爾定義的影子庫存就是那些借款人逾期90天、甚至更長
時間為支付按揭的房產，以及已進入止贖程序或銀行已收回的房
產。
標準普爾常務董事、該報告作者Diane Westerback表示，當前問
題是這些房產貶值將影響整個市場走勢，對市場供需平衡帶來負
面影響。
Diane Westerback表示，當前出現大規模影子庫存的主要原因是
銀行將止贖實施期限延長。因銀行努力跟上環境變化，2010年美
國近290萬套房產接到不同類型的止贖通告。且銀行通過修改按
揭合約挽救房主致使諸多止贖案件被延遲。畢竟所有文件並讓相
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A8•綜合要聞 二○一一年一月二十二日至二○一一年一月二十八日 總158期 January 22～January 28 2011 www.ChineseBizNews.comA8•中國地產
中國房產稅改革方向漸明 兩稅合一上海和重慶房產稅試點在即 潘石屹稱房產稅政策對短期房價沒有影響據知情人士表示，財政部、國家稅務總局擬將房產稅和土地使用稅兩稅合一，且按照市價計徵。由於徵收範圍、徵收基點、稅率等細節尚需完善，因此新稅種要在全國推廣尚需時日。而上海、重慶兩個先行城市的試點效果，將成為新稅種出台的重要參考。
【本報綜合報導】就在上海、重
慶佈局房產稅試點的同時，高層已
經擬定了房產稅改革的總體方向。
據了解，財政部、國家稅務總局擬
將房產稅和土地使用稅（即城鎮土
地使用稅）兩稅合一，且按照市價
計徵。由於徵收依據發生變化，合
併後的新稅種將不再叫做“房產稅
”，其性質類似於國外一直推行的
物業稅，因此可能被叫做“物業稅
”或“房地產稅”，其徵收範圍也
將最終覆蓋個人住宅。
1月18日，上海市市長韓正於上
海市十三屆人大四次會議作補充工
作報告稱，上海將結合上海自身實
際，進一步落實2010年10月出台
的調控房地產細則，按照中央部署
做好房產稅改革試點的準備工作。
他並透露，上海房產稅以「超過一
定人均面積的新購住房，按照一定
比例徵收」。
重慶市市長黃奇帆近日在一場午
餐會上表示，重慶市將會嚴格執行
房產稅的徵收政策，針對高端商品
房進行調控，以保持樓價的合理水
平。
他透露，重慶除了即將開徵房產
稅外，還將嚴格執行交易稅、營業
稅及增值稅等的徵收。他此前表示
，重慶試點的房產稅既針對增量房
，也針對存量房。
據《上海證券報》消息，財政目
前已經原則同意了上海、重慶兩地
房產稅試點方案，相關文件或將於
本月底出台，而這兩個城市的試點
方案則有望在今年一季度出台。
《中國證券報》則進一步指出，
上海“兩會”結束後、全國“兩會
”召開之前的一段時間內，財政部
將牽頭上海和重慶，在北京聯合宣
布房產試點稅徵收方案。
據《每日經濟新聞》報導，財政
部、國家稅務總局擬將房產稅和土
地使用稅（即城鎮土地使用稅）兩
稅合一，且按照市價計徵。
接近決策層的人士透露，按照
兩部委擬定的方向，房產稅和城鎮
土地使用稅將“兩稅合一”，成為
房地產持有環節的新稅種。而現行
的房產稅和城鎮土地使用稅都將成
為歷史。
中國國的房產稅於1986年開徵
，主要針對經營性房屋徵收，對個
人所有的非經營性房屋（包括個人
住房）暫免徵收；城鎮土地使用稅
在1988年開徵，主要向擁有土地
使用權的施工企業徵收。
這也是我國房地產持有環節的兩
個主要稅種。
據有關人士透露，隨著兩稅的合
併，房屋和土地都將成為新稅種的
稅基，即在計稅中，除將參照房屋
價值之外，還要將土地價值納入其
中。具體標準目前尚不得而知。
同時，新稅種還將按照市場價格
計徵。這也意味著，在稅率不變的
情況下，隨著物業價格的變化，新
稅種的徵收額度也將隨市場波動。
按照已有的思路，隨著新稅種的逐
步鋪開，個人住宅也將受到覆蓋。
作為持有環節的主要稅種，房產
稅和城鎮土地使用稅的徵收均未覆
蓋個人住宅。相比之下，開發流通
環節的稅種較多，包括契稅、印花
稅、營業稅、企業或個人所得稅，
等等。
持有環節的低成本則造成投資投
機型需求氾濫。因此，“持有環節
加稅、開發環節減稅”便一直被業
界所呼籲。去年9月30日，財政部
和國稅總局在首度談及房產稅改革
時便表示，有必要對個人所有住房
恢複徵收房產稅。
當前正在醞釀的房產稅試點，目
的是在持有環節加稅。按照已披露
的重慶房產稅試點方案，高檔商品
房成為主要徵收對象，其中“別墅
、200平方米以上住房、評估價值
超過主城區平均售價3倍以上的住
房”最有可能先行試水。
對於被中國民眾寄予很高期望的
房產稅政策，潘石屹在北京接受採
訪時稱，房產稅是長期性的政策，
它影響的是人們對未來10年甚至
20年的房地產市場預期，而對短
期房價沒有影響。
潘石屹認為，房產稅需差別化徵
收，應有免徵的條件，避免對普通
家庭造成損失。應該將個人所得稅
基數提高，個人所得稅降下來。對
於今年房價是否還將飆升，潘石屹
稱：如果今晚首付款比例提高到五
成、八成，明天房價肯定就降。他
認為，貨幣政策的寬鬆程度，是房
價最敏感的調控方式。
從中期來看，房價的漲與降，就
取決於市場供求的高與低。要想控
制房價，就要增加土地供應量，否
則房地產商是巧婦難為無米之炊，
沒辦法蓋更多的房子，房子太少，
房價自然就漲上去了。
中國房地產市場調控力度不減【本報綜合報導】近日，中國國
家統計局發佈《2010年全國房地
產市場運行情況》以及12月份的
地產相關數據。數據顯示，2010
年，全國商品房銷售面積10.43億
平方米，比上年增長10.1%，12月
份全國70個大中城市房屋銷售價
格同比上漲6.4%，漲幅比11月份
縮小1.3個百分點，環比上漲0.3 %
。國家統計局網站的署名文章留有
餘地，只表示“國家宏觀調控初見
成效，2011年房價調控仍然任重
道遠。”新年伊始，中國國務院及
相關部委都出台了新措施，顯示對
今年房地產市場的調控力度不減。
國務院第五次全體會議18日召
開，國務院總理溫家寶於會上強調
，一季度工作，要堅定不移地搞好
房地產市場調控。
溫家寶表示，做好一季度工作，
要求各級政府要增加投入，保障土
地供應，落實保障住房建設任務。
抓緊建立保障性住房使用、運營、
退出等管理制度。
此外，還要進一步落實和完善房
地產市場調控政策，增加市場有效
供給，特別要增加中小套型、中低
價位普通商品房供給。
另外，溫家寶還表示，一季度要
加強對市場需求的分類調控，落實
好差別化信貸、稅收政策，支持居
民合理住房消費，抑制投機投資性
購房；加強房地產市場監測和市場
行為監管，嚴厲查處各類違法違規
行為。1 月 18 日，商務部 2011 年
首場例行新聞發佈會上，商務部新
聞發言人姚堅透露，去年服務業吸
收外資佔比46%左右，而房地產吸
收外資去年全年為22.7%。
商務部表示，今年將會進一步加
強外資進入房地產的監管，和有關
土地建設、外匯、金融部門加強合
作，進一步規範審批外資進入房地
產領域。中國銀監會召開2011年
工作會議，會議指示，2011年要
嚴密防範四大風險(即信用風險、
市場風險、操作風險、流動性風險
)，堅決守住風險底線。
而對房地產領域風險，要繼續實
施差別化房貸政策。 2010年，地
方融資平台貸款規范清理和風險化
解工作深入推進，平台貸款相關風
險得到有效遏制。堅持以房為限實
施差別化房貸政策，房地產貸款風
險防范成效明顯。
會議稱，2011 年對平台貸款，
將嚴格控制增量風險，並按照既定
部署加快存量分類處置。要落實貸
款“三查”，加大對貸款風險分類
準確性及其責任的督查。對房地產
領域風險，要繼續實施差別化房貸
政策。
1月20日，中國國土資源部公佈
了2010年土地違法情況數據。去
年全國發現違法用地行為5.3萬件
，同比下降14.3%；涉及土地面積
41.8萬畝，同比上升1.1%。
國土資源部執法監察局局長李建
勤表示，國土資源領域違法違規比
例下降，但問題依然突出。擴張用
地建設新城區，違法違規新設開發
區和擅自擴區，以推進新農村建設
為名違法佔地開發房地產，違法佔
地、違規建設高爾夫球場、別墅，
非法開採稀土等現像有所抬頭。
內地老闆斥資四億購香港洋房
創下全亞洲最高單價紀錄【本報綜合報導】據香港中通社
報導，一名內地的民營企業老闆於
本月中旬斥資4.4018億元（人民
幣，下同），購得香港島南區深水
灣香島道37號B號洋房，每平方英
尺價格高達6.2882萬元，創下全
亞洲最高單價紀錄。
據報導，這名民企老闆購買的洋
房總面積達 10083 平方英尺（約
928平方米），高三層，擁有花園
、泳池等設施，單是洋房面積約
7000平方英尺，花園及泳池面積
約3000平方英尺。
仲介機構莊士國際發出通告指出
，買方已首付2190萬元，並將於1
月25日或以前支付另一筆按揭資
金2211.8萬元。
據報導，餘額 3.9616 億元將於
今年2月28日完成交易時支付。
受惠經濟向好及內地豪客蜂擁來
港入市，去年全年香港各區創新高
價一手成交不斷湧現。
12月，同屬莊士國際出售的深
水灣香島道37號C號大屋，以每平
方英尺價逾港幣6.2萬元售出，當
時創亞洲洋房呎價新高。時隔一個
月，其旁邊物業再次刷新記錄。
據香港中原地產山頂南區董事兼
大中華高端物業香港辦公室總經理
何兆棠指出，美元持續疲弱，市場
熱錢充斥，資金仍傾向流入樓市，
加上港島山頂南區現房匱乏，今年
內地富豪入市比例會由去年20%升
至30%。
報導指，2011年進入香港豪宅
市場的內地富豪會以華東及華北的
客戶較多，預計今年山頂南區豪宅
樓價會上漲20%。
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業、貿易、外交、冷飲、記者、
攤販、冷藏品、徵信社、自由業
、防火業、偵探、搬家業、冷凍
、旅遊、清潔業、玩具、海產演
藝事業、流動事業
向西南之門：
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財，注意頭、頸、肺、脊髓（西
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命屬木者，大利風水命屬水者。
有變動或不祥之生肖：鼠、牛、
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吉之行業：服務業、貿易、外
交、冷飲、記者、攤販、冷藏品
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探、搬家業、冷凍、旅遊、清潔
業、玩具、演藝事業、流動業。
忌之行業：傢具、木器、裝璜
、盆栽、園藝、紙業、布業、文
藝、書本、文具行、書局、出版
、教育、作家，教師、司法、軍
警、公務、政治、文化、宗教、
慈善業、敬神品、青果商、香料
、醫療、藥物。
向東北之門：
犯鬥牛煞，注意手腳，防是非
，吵嘴，破財，賊劫，不利小口
、肝、毛髮、神經。不利風水命
屬土者，大利風水命屬火者。有
變動或不祥之生肖：龍、蛇、羊
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吉之行業：高熱性，火爆性，
光亮性之行業，爐具，燈飾，美
術工藝，眼鏡，照明，印制業，
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祥之生肖：牛、虎、龍、蛇、羊
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吉之行業：傢具、木器、裝璜
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