centros comerciais mfh

MERCADODE

SHOPPING CENTERS

Mestrado de Economia e Gestão de Cidades Mercado Fundiário e de Habitação

Dionísia Pereira e Pedro Falhas

INTRODUÇÃOOs Shopping Centers trazem às cidades e seus subúrbios novas dinâmicas económicas e sociais, criam focos de centralidade e contribuem para a renovação urbanística e paisagística dos centros urbanos.

No seguimento desta ideia iremos apresentar alguns conceitos importantes e dados relacionados com o tema para depois nos centrarmos na macrolocalização deste tipo de empreendimentos.

Para este estudo, foram testados, usando uma técnica de regressão pelo método dos mínimos quadrados, os seguintes factores de macrolocalização: População, Economia, Concorrência, Acessibilidade ao Centro Comercial e o Custo do Solo.



SHOPPING CENTER (DEFINIÇÃO)

Shopping Center é todo o empreendimento comercial que reúna cumula-tivamente os seguintes requisitos (portaria nº 424/85 de 5 Julho):

• Possua um número mínimo de 12 estabelecimentos e uma área mínima de 500 m2.

• Todas as lojas deverão estar instaladas no mesmo edifícios ou em edifícios contíguos interligados, sendo que estes devem possuir zonas comuns por onde se fará o acesso ás lojas nele implementadas.

• O conjunto do empreendimento terá de possuir uma unidade de gestão, que tem como funções a direcção e coordenação dos serviços comuns técnico comerciais e a fiscalização do cumprimento de toda a regulamentação interna.

• O horário de funcionamento dos diferentes estabelecimentos deverá ser o mesmo, com excepção aos que pela especificidade da sua actividade, se afastem do funcionamento usual das outras actividades instaladas.



ALGUNS CONCEITOSIMPORTANTES

• ABL ( Área Bruta Locável) – É a área do espaço na superfície, expressa em m2 que o comerciante utiliza e pela qual paga a utilização.

• Loja Âncora – Unidades de grandes grupos de distribuição internacional, com o fim de atrair compradores e assim estimular os comerciantes as utilizar os espaços do Shopping Center.

• Mix Comercial – É a composição do tipo de negócios representados no Shopping Center, é definida na altura do estudo de viabilidade, tendo em conta o perfil da população existente na área de influência, o tipo de Centro e dos comerciantes desejáveis.

• Área de influência do Shopping Center – Área onde vive a população que tenderá a ser naturalmente atraída para o consumo de bens e serviços oferecidos pela superfície comercial.



TIPOLOGIAS DOS CENTROS COMERCIAIS



FONTE: Carvalho, João António. GESTÃO DE CENTROS COMERCIAIS. Porto: Vida Económica, 2006. Pagina 16

TIPOLOGIAS DOS CENTROS COMERCIAIS

• Centro Tradicional: inclui retalho indiferenciado, integrado em empreendimento fechado ou “a céu aberto”, sendo classificado segundo a sua dimensão;

• Centro Especializado: Formato integrado em empreendimento fechado ou “a céu aberto”, sendo classificado segundo o tipo de retalho especializado ou outra actividade dominante e a dimensão;

• Retail Park: Formato que inclui unidades de comércio a retalho especializado, geralmente “big boxes” ou “power stores” com acesso directo ao parque de estacionamento ou a áreas pedonais, sendo classificado segundo a sua dimensão.

• Factory Outlet Centre: inclui unidades de comércio a retalho, de pequena e média dimensão, onde produtores e retalhistas vendem produtos com desconto no preço, proveniente de stocks excedentários e/ou artigos com pequenos defeitos.

• Centro Temático: inclui algumas unidades de retalho que concentram uma estreita mas profunda selecção de produto, dentro de uma categoria específica de retalho especializado. Estes centros podem (ou não) ser baseados em lazer.



A MACROLOCALIZAÇÃO• A breve análise que faremos visa conhecer com algum detalhe os padrões de

localização deste tipo de empreendimentos.• Este estudo advém de um modelo de regressão linear múltipla, onde foram

utilizados os seguintes factores de macrolocalização comercial:- Densidade populacional (população/área)- Economia (indicador de poder de compra regional per capita)- Concorrência ( densidade comercial de retalhistas)- Acessibilidade estabelecimento comercial (Diferença entre a altitude mínima e máxima, numa escala logarítmica, multiplicada pela área do concelho)- Custo da aquisição dos terrenos (Logaritmo da distância média em tempo entre o concelho e o centro da cidade)

• Estes factores todos somados são os resultados da atracção comercial que cada região exerceu sobre os promotores daqueles empreendimentos. Podemos então dizer que a macrolocalização é uma das primeiras etapas do processo de selecção do local para instalação de Shopping Centers.Mestrado de Economia e Gestão de Cidades

Mercado Fundiário e de HabitaçãoDionísia Pereira e Pedro Falhas

VARIÁVEIS, MEDIDAS ESINAIS ESPERADOS

VARIÁVEIS

INDEPENDEN

TESHIPÓTESES



FONTE: Ribeiro, J. Cadima; Santos, J. Freitas . “FACTORES DE MACROLOCALIZAÇÃO DOS CENTROS COMERCIAIS EM PORTUGAL”. Estudos Regionais. Instituto Nacional de Estatística, 2003, 3º trimestre: pagina 49.

DADOS



RESULTADOS E ANÁLISE



FONTE: Ribeiro, J. Cadima; Santos, J. Freitas . “FACTORES DE MACROLOCALIZAÇÃO DOS CENTROS COMERCIAIS EM PORTUGAL”. Estudos Regionais. Instituto Nacional de Estatística, 2003, 3º trimestre: paginas 53.

ANÁLISE• Realizou-se a regressão pelo método dos mínimos quadrados.

• Algumas variáveis independentes têm correlações estatísticas significativas, mas nenhuma parece ser suficientemente forte para colocar problemas de multicolinearidade.

• Usou-se o método enter para determinar a validade das hipóteses

• A única variável sem robustez estatística foi ACESS, embora o sinal obtido fosse o esperado.

• As outras 4 variáveis (DEM, ECON, COMP e COST) são estatisticamente significativas (p<0,001) e obtiveram-se os sinais esperados.



RESULTADOS

Todos

os Distrito

s

Distritos Interior

DistritloLito

ral



FONTE: Ribeiro, J. Cadima; Santos, J. Freitas . “FACTORES DE MACROLOCALIZAÇÃO DOS CENTROS COMERCIAIS EM PORTUGAL”. Estudos Regionais. Instituto Nacional de Estatística, 2003, 3º trimestre: paginas 54.

ANÁLISE DOS RESULTADOS• H1 – Demografia, sugere ser importante para os promotores, dado ter o

sinal esperado (positivo) em todos os modelos excepto no das regiões do interior, onde a variável não entrou após o passo 2 , o que levar a crer que a densidade demográfica não é suficiente para justificar a escolha de uma região do interior.

• H2 – Economia, com base no sinal da variável (positivo) e na sua significância estatística, pode dizer-se que o poder de compra é factor de atracção de um centro comercial e exerce uma influência positiva na decisão dos promotores.

• H3 – Concorrência, conclui-se que as regiões onde a concorrência é menor, são as preferidas pelos promotores para a implementação de Shopping Centers, hipótese validada pelos dados, pois em todos os modelos esta variável tem sinal (negativo) e estatisticamente significativa.



ANÁLISE DOS RESULTADOS

• H4 – Acessibilidade, embora a exibição do sinal da variável seja o esperado (negativo), não existes significância estatística. A acessibilidade não parece ter uma grande importância ao nível da macrolocalização.

• H5 – Custo, o sinal foi o esperado (negativo) em todos os modelos, com excepção no modelo do interior dado a variável não ter entrado a seguir ao segundo passo. Assim pode afirmar-se que os promotores têm maior predisposição a investir em locais onde o solo é mais barato. Há maior relevância do custo do solo no litoral do que no interior, o que poderá dever-se ao facto de o custo dos solos na segunda região serem relativamente menores.



CONCLUSÕES

• O mercado de Shopping Centers teve um crescimento significativo a partir da década de 80, fenómeno que continuou a acontecer na década seguinte.

• No início os Centros Comerciais eram de dimensão pequena, localizados, em ou perto de Lisboa e Porto. Com o passar dos tempos evoluiu-se para superfícies comerciais de dimensão grande. A localização também sofreu alterações, espalhando-se este tipo de comercio um pouco por todo o país.

• Os Shopping Centers alteraram a paisagem urbana e os hábitos de consumo dos portugueses.

• Os resultados obtidos com o estudo sustentam todas as hipóteses formuladas, com excepção das barreiras de acesso.



CONCLUSÕES

Concluiu-se que os promotores tendem a investir nas regiões onde:

- A densidade populacional é maior;

- O poder de compra é mais elevado;

- A concorrência é menor (menor nº de retalhistas por habitante);

- O custo dos terrenos é mais baixo;



BIBLIOGRAFIA

• Carvalho, João António. GESTÃO DE CENTROS COMERCIAIS. Porto: Vida Económica, 2006.

• Observatório do Comercio. ESTUDOS ELABORADOS PELO OBSERVATÓRIO DO COMÉRCIO, 25/05/2010, < http://www.dgcc.pt/166.htm >.

• Associação Portuguesa de Centros Comerciais. CENTROS COMERCIAIS, 24/05/2010, < http://www.apcc.pt/centros/sobre.aspx >.

• Balsas, Carlos José Lopes. Lisboa: “URBANISMO COMERCIAL EM PORTUGAL” – E A REVITALIZAÇÃO DO CENTRO DAS CIDADES, Gabinete de Estudos e Prospectiva Económica do Ministério da Economia, (1999).

• Ribeiro, J. Cadima; Santos, J. Freitas . “FACTORES DE MACROLOCALIZAÇÃO DOS CENTROS COMERCIAIS EM PORTUGAL”. Estudos Regionais. Instituto Nacional de Estatística, 2003, 3º trimestre: paginas 41-59.



http://www.dgcc.pt/166.htm

http://www.apcc.pt/centros/sobre.aspx

centros comerciais mfh

Documents