cdn.vgm.gov.tr · web viewtaşınmaz, Üsküdar ilçesinin eski ve tarihi yerleşim alanında...

T.C.VAKIFLAR GENEL MÜDÜRLÜĞÜ

İSTANBUL VAKIFLAR 2.BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ

İSTANBUL İLİ - ÜSKÜDAR İLÇESİ 111 PAFTA, 581 ADA, 27 PARSEL

(KARGİR EV)

RESTORASYON VEYA ONARIM KARŞILIĞI KİRALAMA EKSPERTİZ RAPORU

Üsküdar, 581 ada, 27 parsel Ekspertiz Raporu Sayfa 1

1.3.TAŞINMAZ BİLGİSİ

İl/İlçe : İstanbul/Üsküdar

Mahalle/Cadde/Sokak : Kuzguncuk Mah./ Tufan Sokak

Pafta/Ada/Parsel : 111 pafta/581 ada/ 27 parsel

Malik : Mustafa Efendi Vakfı

Yüzölçümü (m2) : 56,56 m²

İşgalci Sayısı ve Niteliği : Söz konusu taşınmazın boş olduğu , kiracısı ve

işgalcisinin bulunmadığı, dosyasında mevcut 14.11.2018 tarihli rapordan ve yerinde yapılan

tespitten anlaşılmıştır.

Aylık Ecri Misil Bedeli(TL/ay) : -

Tapu Takyidat Bilgisi : 30.07.2018 tarihli beyan notunda taşınmazın;

2. derecede korunması gerekli kültür varlığı olduğu,

şerhi bulunmaktadır.

İntifa Hakkı Bilgisi : -

Hukuki Sorunlar : Taşınmazın dosyasında mevcut, tapu kaydında;

Yatırım Emlak Şube Müdürlüğünün 06.03.2019 tarihli

“2. Derece Eski Eser taşınmazın Restore-Et-İşlet-

Devret Modeli ile yatırıma alınmasında bir sakınca

bulunmamaktadır.” Dipnotu bulunmaktadır.

1.4.YAPILACAK RESTORASYONA / ONARIMA İLİŞKİN BİLGİLER

Toplam Maliyet (TL) : 538.188,77 TL

Proje Durumu : Rölöve-restitüsyon-restorasyon projeleri mevcut değil.

Toplam İnşaat Alanı : 127,20 m²

Ekspertize Konu Fonksiyonu : Konut veya ofis

1.5.EKSPERTİZ KİRA SÜRESİ , ASGARİ KİRA BEDELİ VE DÖVİZ KURU

Rest./Onarım (İnşaat) Amorti Toplam(Ekspertiz)

Süresi Süresi Süresi

Ekspertiz Kira Süresi(Yıl) : 3 16 19

Rest./Onarım (İnşaat) İşletme Süresi

Süresi Asgari Kirası Asgari Kirası

Ekspertiz Asgari Kira Bedeli (Tl/ay) : 465,00 TL 1.550,00 TL

Usd Euro

Merkez Bankası Efektif Satış Kuru : - -


1.6. PAYLAŞIM1.6.1. Diğer Hissedarlar ve/veya Parsel MalikleriSöz konusu taşınmazın başka hissedar ve parsel malikleri bulunmamaktadır.

1.6.2. İdare/Vakıf

Malik Adı : Mustafa Efendi Vakfı

Bağımsız Bölüm Sayısı ve Cinsi : Tek

1.7 Yatırıma Uygunluk Görüşü Sonuç ve Kanaat : İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Kuzguncuk Mahallesi, Tufan Sokağında bulunan, 111 pafta, 581 ada, 27 parsel sayılı, 56,56 m² sahalı “ Kargir Ev’’ vasıflı taşınmaz üzerine İst.6.No’lu Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Bölge Kurulunun 25.07.2018 tarih ve 4918 sayılı kararına istinaden “korunması gerekli kültür varlığı” olarak tesciline karar verildiği, koruma grubunun II.grup olarak belirlendiği, buna göre hazırlanacak rölöve ve restitüsyon projelerinin taraflarına iletilmesinin istendiği, buna göre taşınmazın mevcut durumu da dikkate alınarak Restorasyon Karşılığı Uzun Süreli Kiralama Modeli ile değerlendirilmesi uygun görülmüştür. 2. TAŞINMAZLA İLGİLİ ÖNCEKİ DEĞERLENDİRMELER

Söz konusu taşınmazla ilgili daha önce değerlendirme yapılmamıştır.

Diğer : Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün 03.09.2019 tarihli teknik raporlarına istinaden taşınmazın aslına uygun projelendirilerek aslına uygun ihya edilmesinin uygun olacağı belirtilmektedir.

3. TARİHSEL BİLGİLERTaşınmazın Yapım Dönemi : Sanat Eserleri Şube Müdürlüğünün 03.09.2019 tarihli teknik raporunda; söz konusu taşınmazın tarihçesi hakkında net bir bilgiye ulaşılamadığı, eserin karakteristiği ve Üsküdar bölgesindeki benzer eserlerin aynı yapı dokusuyla birlikte yapıda kullanılan ahşap karkas üzerinde ahşap kaplama vb gibi özellikler göz önünde bulundurularak yapılan incelemelerde 19. Yüzyılın sonlarında Geç Osmanlı Dönemi’nde yapıldığının tahmin edildiği, iki kattan oluşan taşınmazın; Osmanlı son dönem sivil mimari tarzını içerdiği ve konut olarak inşa edildiğinin anlaşıldığı belirtilmektedir.Banisi (Yapan/yaptıran) ve mimari : Yapan ve yaptıranı belli değil.

Önceki restorasyon tarihleri : Önceki restorasyon tarihleri belli değil.

Önceki kullanım amaçları : Yapının önceki kullanım amacının konut olduğu

düşünülmektedir .

Önceki meşhur kullanıcıları : Yapının önceki meşhur kullanıcıları belli değil.

Mimari özellikleri : Sanat Eserleri ve Yapı İşleri Şube Müdürlüğünün 03.09.2019 tarih ve E.121482 sayılı yazısına ekli teknik raporda; söz konusu yapının genel plan özelliklerine bakıldığında dikdörtgen bir plan üzerine moloz taş temel üzerine diğer katlar ahşap karkas olarak inşa edildiği gözlemlenmiş olup, üzeri kuzey ve güney yönüne doğru iki eğimli ahşap beşik çatı ile kapatıldığı, yapının giriş cephesinin kuzey batıya baktığı, girişin üstünde bir cumbasının mevcut olduğu, sağında ve solunda birer pencereyle aydınlatıldığı, ikinci katın ise dışarıya açılan yine bir kapı ve sağında solunda birer pencere bulunduğu, çatının iki eğimli ahşap beşik çatı ile kapatıldığı, yapının iç mekanına ait görüntülerin olmadığı, 28 nolu eski eser tescilli taşınmaz ile ikiz ev olduğu ve 28 parselin mülkiyetinin İdaremize ait olmadığı belirtilmiştir.


4. KİRACI / İŞGALCİ DURUMUİşgalci sayısı ve niteliği(Kişi,kurum vb.) : Bulunmamaktadır.Aylık Ecri Misil Bedeli : -İşgalci hakkında yapılan işlem : -

5. VAKIF KÜTÜK KAYDI

VAKBİS- TAŞINMAZ BİLGİ SAYFASITaşınmaz Bilgileri .

Emlak Dosya No : 341171899000 Ada/Parsel : 581/27Bölge : İSTANBUL 2.BÖLGE Cilt No : 8İl : İSTANBUL ANADOLU Sayfa No : 723İlçe : ÜSKÜDAR Alanı : 56,56 m2Ana Taşınmaz Bilgileri : Kagir Ev Malik Türü : Vakıf Kütüğüne Kayıtlı TaşınmazBağımsız Bölüm Bilgileri : Tapu Kütüğü Nevi : MUSTAFA EF. VAKFIAdres : Mahalle: KUZGUNCUK, Mevkii: TUFAN Diğer :İmar Bilgileri :

Malikleri(Hesaplamalar İçin) Vakıf Adı Tapudaki Malik Adı Vakıf

TürüHisse Pay/Payda Edinme Sebebi Edinme

TarihiEdinme Yevmiye No

Terkin Durumu

MUSTAFA EFENDİ VAKFI

MUSTAFA EFENDİ VAKFI MAZBUT 1/1 Mahkeme Kararı İle Satış

(Şufa Gibi) 28/09/2018 18006

TAKBİS Malik BilgileriKişi Tipi Tapudaki Malik Adı TC Kimlik No Hisse Pay/Payda Edinme Sebebi Edinme Tarihi Edinme Yevmiye No Hisse AlanıTüzel Kişi MUSTAFA EFENDİ VAKFI 9220662046 1/1 Mahkeme Kararı İle Satış (Şufa Gibi) 28/09/2018 18006 56,56Gerçek Kişi MARKO VANÇELOĞLU 0 1/1 Tesis Kadastrosu 03/09/1951 0 56,56

VGM Kütük Bilgileri: -Mazbut-Akar, Cilt No:11/1, Sayfa No:866, Sıra No:1899

Geldi - Gittiler: İşlem Kütük Adı Cilt No Sayfa No Sıra No İlçe Mahalle Ada Parsel

Tapu Kaydının Geldi - Gittileri: İşlem Emlak Dosya No İlçe Mahalle Ada Parsel Zemin Tipi VGM Kütük Cilt No Sayfa No Alanı

Dava Bilgileri:

Kiralama-Kiracı Bilgileri: (1 Bağımsız Bölüm Var.)

Yatırım Programı Teklif Bilgileri:

İhale Bilgileri:

Aynı Adadaki Diğer Taşınmazlar Emlak Dosya No Mevki Parsel No Zemin Tipi Türü Alanı341170309000 TUFAN 29 Ana Taşınmaz EV 150349170330002 BOSTAN 3 Ana Taşınmaz 40,03348170970017 İCADİYE 9 Ana Taşınmaz 180,4348170970018 İCADİYE CAD.VE BOSTAN 13 Ana Taşınmaz 75,88

6. TAPU KAYDI

TAŞINMAZA AİT TAPU KAYDIZemin Tipi : Ana Taşınmaz Ada/Parsel : 581/27Zemin No : 24899188 Yüzölçümü : 56,56 m2İl/ilçe : İSTANBUL/ÜSKÜDAR Ana Taşınmazın : KAGİR EV


Niteliği

Mahalle : KUZGUNCUK Blok/Kat/Giriş-B.B.No :

Mevkii : TUFAN Arsa Pay/Payda :Cilt/Sayfa No : 8/723 Arsa Payına Düşen

m2 :

Kayıt Durumu : Aktif Bağımsız Bölüm

Niteliği :

Mülkiyet BilgileriAdı/Soyadı/Ünvan TC Kimlik/Vergi

NoAna Adı-Baba Adı

Hisse Oranı

Arsa Payı Hisse Miktarı Edinme Şekli Edinme

TarihiYevmiye

NoMUSTAFA EFENDİ VAKFI 9220662046 / 1/1 56,56 m2 Mahkeme Kararı İle Satış (Şufa

Gibi) 28/09/2018 18006

7. KONUMAna Merkezlere Uzaklık : Söz konusu taşınmaz; PTT Kuzguncuk Şubesine 60 m., Kuzguncuk Rum Ortadoks Mezarlığına 120 m., Rum Ortadoks Kilisesine 120 m., Kuzguncuk Mahalle Muhtarlığına 120 m., İSKİ Kuzguncuk Şubesine 170 m., Aya Yorgi Manastırına 140 m., Kemalettin Eröğe Polis Merkez Eğitim Müdürlüğüne 810 m., Üsküdar Belediye Başkanlığına 2,7 km. mesafede bulunmaktadır.

Ana Ulaşım Bağlantılarına Uzaklık : İcadiye Caddesine 35 m., Paşalimanı Caddesine 180 m., 15 Temmuz Şehitler Köprüsüne 1,2 km., Cumhuriyet Caddesine 1,3 km. mesafede bulunmaktadır.

Toplu Taşıma Ağlarına Uzaklık : Taşınmaz Ana Ulaşım yerlerine çok yakın olup, bunlardan, Kuzguncuk Şehir Hatları Vapur İskelesine 235 m., Kuzguncuk Otobüs Durağına 200 m., Turyol Eminönü-Karakçy Motor İskelesine 1,5 km., Üsküdar İ.D.O. Vapur İskelesine 1,7 km., Fıstıkağacı Metro Durağına 1,6 km. mesafede bulunmaktadır.

Uydu görüntüsü :

Taşınmazın Uzaktan uydu görüntüsü


Taşınmazın yakından uydu görüntüsü

8. ÇEVRESEL ÖZELLİKLER

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin;

Ekonomik, Sosyal, Kültürel Özellikleri : Söz konusu taşınmazın bulunduğu bölge, Üsküdar tepelerinden sahile doğru inen, doğal güzellikleri yanı sıra kültürel dokusunu koruyabilen bir yerleşimdir. Üç dinin buluştuğu Kuzguncuk’ta günümüzde de varlığını sürdüren kutsal mekanlar bulunmaktadır. Şehrin yoğun beton bloklarının aksine cumbalı taş evler ile rengarenk boyanmış ahşap konaklar bölgede yoğun olarak görülmektedir. Bununla birlikte taşınmazın bulunduğu bölgenin yanı başında büyük bir korunun yer alması, sahile yakın olması ve kendine has sosyo kültürel dokusunun bulunmasından dolayı bölgede yoğunluğu belirli günlerde hissedilen turistik gezi Pazar yerleri oluşturmuştur. Çevrede büyük sanayi ve ticaret merkezleri yer almamaktadır. Sosyo-ekonomik seviye orta ve iyi derecededir.

Sosyal Altyapı Alanları : Taşınmazın yakınında; Rum Ortodoks Kilisesi, Aya Yorgi Manastırı, Yahudi Havrası, Surp Krikor Ermeni Kilisesi, Kuzguncuk Cami gibi dini tesisler, Özel Nisan Anaokulu, Kuzguncuk İlkokulu gibi eğitim tesisleri, Kuzguncuk Rum Ortodoks Mezarlığı bulunmaktadır.

Sosyal Tesis Alanları : Taşınmazın bulunduğu bölgede Kaleemat Sanat Galerisi, Kuzguncuk Sanat Tiyatrosu, Harmony Sanat Galerisi gibi özel sosyo kültürel faaliyet alanları, Özel Nisan Anaokulu, Özel Gül Çocuk Evi, Konak Öğrenci Yurdu vs. az sayıda sosyal tesis bulunmaktadır.

Teknik Altyapı Alanları : Taşınmazın bulunduğu bölge her türlü teknik altyapı olanaklarından faydalanan bir yerdedir.


Doğal, Tarihi ve Kültürel Alanlar : Taşınmaz, Üsküdar ilçesinin eski ve tarihi yerleşim alanında bulunmaktadır. Çok kültürlü yapısıyla İstanbul’un en hoşgörülü semtleri arasında gösterilen bu yer, tarihi yapıları, renkli sokakları ve kültürel alanlarıyla şehrin güzide yerlerindendir. Bölge Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm alanında olup, birçok eski eser yapıya rastlanmaktadır. Taşınmazın bulunduğu bölgede, 1850 tarihinde Üryanizade Cami, 1952 yılında yaptırılan Kuzguncuk Sinagogu, 1840’lı yıllarda yaptırılan Virane Sinagogu, 1831 yılında yapılan Rum Ortodoks Kilisesi, 1835 yılında yapılan Surp Krikor Lusaveriç Ermeni Kilisesi gibi pek çok esere rastlanmaktadır. Taşınmazın bulunduğu yerin ana ulaşım yollarına yakınlığı ve bölgenin yapı dokusu münferit sanat etkinliklerine ve sanat atölyesi çalışmalarına imkan sağlamıştır.

Planlı/Olası Kamu/ Özel Sektör Yatırımları : Söz konusu taşınmazın yakınında Üsküdar-Ümraniye Metro hattı tamamlanmış olmakla birlikte, bunun haricinde önemli bir yatırım çalışmalarına rastlanmamıştır. 9. HALİHAZIR DURUMTaşınmazın Bulunduğu Ada/Parselin Yapılaşma Özellikleri : Taşınmazın bulunduğu ada, Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı’nda kalmaktadır. Birçok yapının 3-4 katlı betonarme tarzında olduğu, bir kısım eski eser yapının restore edilip kullanıldığı, ara ara birkaç eski eserin mevcudiyetini korumasına rağmen bakımsız metruk vaziyette olduğu ve yaşlı binaların da çoğunlukta olduğu görülmüştür.Yakın Çevre Yapılaşma Özellikleri : Taşınmazın yakın çevresindeki binalarında bitişik nizamlı, 3-4 katlı, konut fonksiyonlu olarak inşa edildiği görülmüştür.Taşınmazda tecavüz olup olmadığı, varsa çözüm önerileri : Taşınmaz için hazırlatılan 06.12.2018 tarihli aplikasyon krokisinde herhangi bir tecavüzün olmadığı görülmektedir.Mülkiyete İlişkin Hukuki Sorunlar : Güncelleştirilmiş VAKBİS verilerine göre söz konusu taşınmazla ilgili herhangi bir hukuki durum bulunmamakla birlikte, Mülkiyet Tespit ve Tasfiye Şube Müdürlüğünün 06.03.2019 tarihli dipnotunda; “2.Derece Eski Eser olan taşınmazın Restore-et-İşlet Modeli ile yatırıma alınmasında bir sakınca bulunmamaktadır.” denilmektedir. Taşınmazın Genel Görünümü :


10. İMAR DURUMU

10.1. Mevcut İmar Durumu İmar Durumu Tarihi : Söz konusu taşınmaza ait imar durumu 15.01.2019 tarihine aittir.

Plan ( İmar) Fonksiyonu : 15.01.2019 tarihli imar durumuna göre taşınmazın imar fonksiyonu “konut” alanı olarak belirlenmiştir.

TAKS (Taban Alanı Katsayısı) : -

KAKS/E (Kat Alanı Katsayısı/Emsal) : -

Hmax (Maksimum Bina Yüksekliği) : 6.50 mt.

Çekme Mesafeleri : -

İlgili Plan Notları : 22/07/1983 onanlı, 1/1000 ölçekli Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı’nın Boğaziçi İmar Yüksek Koordinasyon Kurulu’nun 13/06/2011 tarihli, 2001/2 sayılı Karar’ı ile onanan ve 04/01/2013 tarihli, 2013/3 sayılı Karar’ı ile de tadili yapılan 1/1000 ölçekli Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı Plan Lejantı ve Plan Hükümlari’nin;

- 2.2 Tescilli 2. Grup Korunması Gerekli Kültür Varlıkları Maddesi gereği; Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Yüksek Kurulu İlke Kararları doğrultusunda ilgili Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu ve ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’nca karar alınarak uygulama yapılacaktır.

- 1-b Korunması Gerekli Kültür Varlığı Uygulaması Maddesi gereği; Onaylı planda işli ve yerinde mevcut olan, yıkılmış ve yıkılarak yapılmasında sakınca olmadığına dair kurulca karar alınan taşınmaz kültür varlığı uygulamalarda, restore edilen binanın kontur, gabari ve kat adedini değiştirmemek, lokanta, kahvehane gibi kamuya açık kullanımlar dışında bağımsız bölüm artışı yapmamak kaydı ile uygulama yapılacaktır. Ancak bağımsız bölün sayısı için bu plan notu hükmünün onayından önce koruma kurulu tarafından onaylanan projeler esas alınarak uygulama yapılır.


İmar pafta örneği

Koruma Kurulu Kararları : 25.07.2018 tarih ve 4918 sayılı Kültür ve Turizm Bakanlığı İstanbul 6 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Kararında; “İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Kuzguncuk Mahallesi, 111 pafta, 581 ada, 27de yer alan, taşınmazın korunması gerekli kültür varlığı olarak tesciline, koruma grubunun II olarak belirlenmesine, can ve mal güvenliği açısından gereken tedbirlerin ilgilisi ve ilgili belediyesince alınmasına röleve restitüsyon projesinin Kurulumuza iletilmesine karar verildi.” denilmektedir.

11. DEĞERLENDİRMEYİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

11.1. Olumlu Faktörler▪Merkezi konumu nedeniyle otobüs, minübüs, vapur v.b. araçlar ile ulaşımın kolay olması,▪Alt- üst yapı ve haberleşme v.s. olarak kamunun tüm imkanlarından yararlanmakta olan bir mevkide olması,▪Taşınmazın kendine ait bir bahçesinin olması.

11.2. Olumsuz Faktörler▪ Taşınmazın bulunduğu mahalde; bitişik nizam yapılaşma ve yolların çok dar olması, trafiği olumsuz yönde etkilemekte ve otopark sorununa neden olmaktadır.▪ Taşınmaza ait otoparkın bulunmaması,


12. MİMARİ PROJE12.1 Projenin Niteliği ve Onay Durumu

■ (Varsa) Değerlendirmeye esas mimari projenin niteliği : ------■ Bölge Müdürlüğü onay tarihi : ------■ (Varsa) rölöve projesi onay tarihi : ------■ (Varsa) restitüsyon projesi onay tarihi : ------■ (Varsa) restorasyon projesi onay tarihi : ------

12.2 Toplam İnşaat alanı

Mülkiyeti Mustafa Efendi Vakfına ait , İstanbul İli, Üsküdar İlçesi, Kuzguncuk Mahallesi, Tufan Sokakta bulunan tapunun 111 pafta, 581 ada, 27 nolu parselinde kayıtlı 56,56 m² sahalı “kargir ev” vasıflı taşınmazın ilgili Koruma Kurulundan onaylı rölöve-restitüsyon- restorasyon projeleri bulunmamaktadır. Yapı harap vaziyette olduğundan, etrafının oluklu saç levhayla kapatıldığı görülmüş olup, mevcut yapı, zemin+2 kattan ibaret olup, 1. katında cumbası ve 2. Katında balkonu bulunmaktadır.

Yerinde yapılan tespitler, 06.12.2018 tarihli aplikasyon krokisi ve 31.01.2019 tarihli İnşaat İstikamet Rölevesi üzerindeki koordinatlara göre yapılan ölçümler dikkate alınarak yapılan hesaplamalar yaklaşık aşağıdaki gibidir.

Restorasyonu planlanan eski eser yapının toplam brüt kat alanı ve toplam inşaat alanı ;

Kat İnşaat Alanı (m²)Zemin Kat = 40,85 m²1.Normal Kat(cumbalı) 40,85 m²+1,20 m²= ~42,05 m² 2.Normal Kat(balkonlu) 40,85m²+3,45 m²= ~44,30 m²Toplam = ~ 127,20 m²

Mevcut yapının zemin, birinci ve ikinci katı olmak üzere toplamda 3 kattan oluştuğu görülmüş olup, hesaplamalar zemin+1 normal+2. Normal kat üzerinden yapılmıştır.

Hesaplamalar, yapının yerindeki mevcut durumu, 06.12.2018 tarihli aplikasyon krokisi ve dosyasında mevcut 31.01.2019 tarihli inşaat istikamet rölevesi dikkate alınarak yapılmış olup rölöve – restitüsyon- restorasyon projeleri onaylanıp uygulama yapıldığında m² cinsinden alan değişikliklerinin olabileceği düşünülmektedir. Bu durumda restorasyon aşamasında, ilgili kuruldan onaylanacak restorasyon projesine göre yeniden değerlendirme yapılması gerekebilecektir.

12.3 Toplam Net alan:

Söz konusu değerlendirmede bağımsız bölümlere ait alanlar brüt kat alanları olup mahallerin net alanları rölöve – restitüsyon - restorasyon projeleri onaylandıktan sonra kesinlik kazanacaktır.

12.4 Bağımsız Bölümler ve Nitelikleri : Söz konusu taşınmazın daha önce konut fonksiyonunda kullanıldığı anlaşılmıştır. İmar

durumu gereği yine konut veya büro amaçlı kullanılması planlanmaktadır.


12.5 Ortak Alanlar : ----

13. TOPLAM MALİYET Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı rölöve, restitüsyon,

restorasyon projeleri bulunmayıp, bunların hazırlatılıp ilgili Koruma Kurulunca onaylanması, daha sonra, elektrik ve mekanik projelerinin hazırlanması, statik raporların alınması, restorasyon uygulamasının yapılması gerekmektedir. Taşınmazın değerlendirilebilmesi için yaklaşık bir maliyet hesabına gereksinim duyulmaktadır. Eski eser olarak tescillenen, restorasyonu planlanan yapı için yaklaşık taban oturumu ve yüksekliği baz alınarak yaklaşık maliyet hesabı yapılacaktır.

Yerinde yapılan incelemelerden ve dosyasında mevcut 31.01.2019 tarihli inşaat istikamet rölevesi üzerinden yapılan hesaplamalardan taşınmazların toplam taban oturumu yaklaşık 40,85 m² olarak hesap edilmiş, yapının zemin ve 2 normal(cumbası olan) kattan ibaret olduğu anlaşılmıştır. Buna göre taşınmazın yaklaşık brüt alanının ~ (40,85 m² +40,85 m² + 1,20 m²+ 40,85 m² + 3,45) = ~ 127,20 m² hesap edilmiştir.

Söz konusu parsel üzerindeki yapıların yukarıda bahsedilen özellikleri göz önünde bulundurularak, yapılacak olan inşaat; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında kullanılacak 2019 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliğine göre, V.Sınıf, D grubuna girmekte olup, 2019 yılı m² maliyet değeri 3.360,00 TL/m²’dir.

Buna göre yaklaşık inşaat maliyetinin; 127,20 m² x 3.360,00 TL/m² = 427.392,00 TL olabileceği hesap edilmiştir.

Taşınmaz üzerinde restorasyonu yapılacak bina dışında 15,71 m²’lik bahçe alanı kalmakta olup, taşınmazın yaklaşık peyzaj maliyetinin 15,71 m² x 120,00 TL/ m² = 1.885,20- TL olabileceği öngörülmektedir. Buna göre;

Toplam restorasyon inşaatı ve peyzaj maliyeti : 427.392,00 TL + 1.885,20 TL : 429.277,20 TL ‘dir.

Söz konusu eski eser tescilli yapının ilgili Kuruldan onaylı rölöve, restitüsyon, restorasyon projeleri bulunmayıp, bu projeler için bir bedel ödeneceği düşünülmektedir. Mimarlar Odasının yayınladığı 2019 yılı En Az Bedel Hesabı’na göre toplam proje bedeli ( Rölöve + Restitüsyon + Restorasyon Projeleri) yaklaşık 69.271,00 TL olarak hesap edilmiştir .

Buna ilaveten, Kültür Bakanlığı’nın Tek yapı Ölçeğinde Rölöve, Restitüsyon ve Restorasyon Projeleri Yaklaşık Maliyet Hazırlama Yöntemi başlıklı genelgesine göre diğer hizmet dalları oranları aşağıdaki şekilde tespit edilmiştir.

Restorasyon Proje Bedeli (RSTR) yaklaşık : 24.245,00 TL’dir. Hizmet Dalı______ Hizmet Dalı_Oranları___ İnşaat Mühendisliği RSTR x %75 Makine Mühendisliği RSTR x %50 Elektrik Mühendisliği RSTR x %38,5


Yukarıdaki oranlar dikkate alınarak mezkur işe ilişkin; Statik proje bedeli : 24.245,00 TL x %75 = 18.183,75 TL Mekanik proje bedeli : 24.245,00 TL x %50 = 12.122,50 TL Elektrik proje bedeli : 24.245,00 TL x %38,5 = 9.334,32 TL

Olarak hesaplanmış olup, söz konusu işe ilişkin 2019 yılı toplam proje bedeli ; 69.271,00 TL + 18.183,75 TL + 12.122,50 TL + 9.334,32 TL = 108.911,57 TL’dir.

Toplam Restorasyon/Onarım Maliyeti : 427.392 TL 00 KRŞ

Toplam Proje Maliyeti : 108.911TL 57 KRŞ

Toplam Peyzaj/Çevre Düzenleme Maliyeti : 1.885 TL TL 20KRŞ

Toplam Maliyet : 538.188 TL 77 KRŞ

Müdürlüğümüzce, söz konusu taşınmazın restore et- işlet - devret modeline göre değerlendirilebilmesi için 2019 yılına ait tahmini maliyet keşif bedelinin; yapım yaklaşık maliyet bedeli + proje maliyeti bedeli + Peyzaj(Çevre düzenleme) bedeli : 427.392,00 TL + 108.911,57 TL + 1.885,20 TL = 538.188,77 TL (BeşyüzotuzsekizbinyüzseksensekizTürkLirasıYetmişyediKuruş) olduğuna kanaat getirilmiştir.

14. FONKSİYON BELİRLEME Söz konusu 111 pafta, 581 ada, 27 parsel sayılı Vakıf Kültür Varlığının tapusunda “Kargir Ev” kaydı bulunmaktadır. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Boğaziçi İmar Müdürlüğünün imar durumu belgesinde; 22/07/1983 onanlı, 1/1000 ölçekli Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesi Uygulama İmar Planı’nda “Konut Alanı”nda kaldığı anlaşılmıştır.

Müdürlüğümüzce, VKV’nın çevresinde yapılan incelemeler de dikkate alınarak, taşınmaz üzerindeki yapının “konut veya büro” olarak değerlendirilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.

15. Yüklenici Tarafından Yürütülecek İşletme Faaliyetine Göre Gelir Hesaplaması;

Taşınmazın mahallinde yapılan incelemelerde VKV’nın restore edildikten sonra konumundan, çevresindeki yapılaşmalardan dolayı bahçesiyle birlikte “ konut, ofis veya büro olarak kiraya verilmesi halinde, piyasadaki ekonomik durgunluk dikkate alınarak ve ihaleye katılımın da çok olması amacıyla aylık 5.000,00 TL gelir getirebileceği düşünülmektedir. Buna göre;

Bu şekilde yapılan gelir hesaplamasında İdaremize muhatap kiracının elde edeceği net geliri bulmak için, kiracının brüt kazancından giderleri ve İdaremize ödeyeceği kirayı düşmemiz gerekmektedir. Brüt kazancın en az %20’si İdaremize ödenecek kira ve %25’i de vergi- genel yönetim gideri olarak düşünülürse, brüt kazancın en fazla %55’ine göre ortalama yıllık net gelir hesaplanacaktır. Buna göre söz konusu taşınmazın net geliri;

İdaremize ödenecek kira : 5.000,00 TL * %20 = 1.000,00 TLVergi ve genel yönetim gideri : 5.000,00 TL * %25 = 1.250,00 TL

Genel Gider = 2.2500,00 TL


Söz konusu taşınmazın net geliri : Brüt kazanç – Genel gider“ : 5.000,00 TL – 2.250,00 TL“ : 2.750,00 TL’dir.

Bu şartlarda taşınmazın yılda getirebileceği ortalama net gelir;

2.750,00TL * 12 = 33.000,00 TL’dir.

16. KİRA SÜRESİ

16.1. Proje ve Restorasyon Süresi

Söz konusu parselin ilgili Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğünce onaylı rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri bulunmayıp yapının projelerinin hazırlanması, sonra ilgili Koruma Bölge Kurulundan onaylatılması, daha sonra imalatlara geçilmesi gerekmektedir. Bunun için söz konusu taşınmazın rölöve, restitüsyon, restorasyon projelerinin hazırlanması, ilgili Kuruldan onaylatılması ve Belediyesinden inşaat ruhsatının alınması ve onarım imalatlarının (restorasyonun) yapılması için toplam 3 (üç) yıla ihtiyaç duyulduğuna kanaat getirilmiştir.

16.2. Amorti Süresi

Amorti Süresi = ___ Toplam Harcanan Meblağ____ Kiracının Yıllık Net Geliri

‘’ = 538.188,77TL ___ 33.000,00 TL

‘’ = 16,31 yıl = 16 yıla tekabül etmektedir.

Bu durumda Restorasyon Karşılığı Kiralama Süresi ise:

1- Rölöve, restitüsyon, restorasyon projelerinin hazırlanması, ilgili Kuruldan onaylatılması , Belediyesinden inşaat ruhsatının alınması ve yapının restorasyonu için : 3 yıl

3-Yapının kendini amorti etme süresi : 16 yıl Toplam : 19 yıl olarak değerlendirilmesi uygun bulunmuştur.

17. ASGARİ KİRA BEDELİ

Söz konusu taşınmazın bulunduğu mevkide yapılan araştırmalarda; taşınmazın bahçesiyle birlikte, Konut veya ofis olarak kullanılmak üzere kiraya verilmesi halinde rayiç aylık kira getirisi 5.000,00 TL olarak öngörülmüştür. Taşınmaz üzerindeki eski eser yapının yeniden ihyası için belli bir harcama yapılacaktır. 16.1 Yüklenici tarafından yürütülecek işletme faaliyetine göre gelir hesaplaması bölümünde İdaremize muhatap kiracının VKV’yi üçüncü kişilere konut ve ofis olarak kiraya vermesi halinde taşınmazın aylık getirebileceği kiranın en az %20’sini İdaremize kira olarak vereceği öngörülmüş olup, bunun 1.000,00 TL’ye tekabül ettiği hesap edilmiştir. Ancak yapının 3 sene sonra faaliyete geçeceği düşünüldüğünden, geçmiş yıllardaki kira artış oranları da dikkate alınarak (%15) İdaremizin kiracıdan 3(üç) sene sonra aylık (1.520,88TL)= 1.550,00 -TL talep etmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.


VKV’nin restorasyonu boyunca da belli bir kira alınacaktır. Söz konusu taşınmaz için restorasyon tamamlandıktan sonra ödeyeceği ilk kiranın yaklaşık %30’u kadarını İdaremize ödemesinin uygun olacağı düşünülmektedir. Bu da aylık 465,00 TL’ye tekabül etmektedir.

Not: 18.11.2019 tarih ve 408/367 sayılı Vakıflar Meclisi Kararı İle İhaleye esas aylık asgari kira bedelleri aşağıda gibidir. ;

İlk 3 yılın aylık kirası 500,00-TL (BeşyüzTürkLirası), 4. yılın aylık kirasının 1.600,00-TL (BinaltıyüzTürkLirası) olması, 5. yıldan işin (35. yılın sonuna kadar) süresinin sonuna kadar her yıl için bir önceki yılın aylık kira bedelinin TÜFE (Oniki aylık ortalamalara göre değişim (%) Oranı esas alınarak) oranında arttırılmasıyla, bulunacak bedelin aylık kira bedeli olarak alınması olarak belirlenmiştir.


cdn.vgm.gov.tr · web viewtaşınmaz, Üsküdar ilçesinin eski ve tarihi yerleşim alanında...

Documents